Тема: Порядок заключения договора купли продажи жилых помещений

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Порядок заключения договора купли продажи жилых помещений
• Предмет:
  Недвижимость, оценка
• Когда добавили:
  09.05.2010 13:26:48
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:
  ОГЛАВЛЕНИЕ  
  Введение 3
  Глава 1 Теоретические основы договора купли-продажи жилого помещения
  6
  1.1.
  Понятие, признаки и объекты жилой недвижимости
  6
  1.2.
  Право собственности на жилую недвижимость
  13
  1.3.
  Общие положения о договоре купли-продажи
  21
  Глава 2 Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений
  21
  2.1.
  Приватизация жилых помещений
  21
  2.2.
  Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений
  29
  2.3.
  Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью
  48
  Глава 3 Государственная регистрация прав на жилую недвижимость  и сделок с ней
  62
  3.1
  Особенности и порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними
  62
  3.2
  Особенности нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью
  76
  Заключение 87
  Список использованных источников и литературы
  91
  Приложения
  95
   
   
  ВВЕДЕНИЕ
   
  Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость являются инвестированием с целью получения прибыли.
  Жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения других личных нужд. Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья.
  90-е года XX века ознаменовались для России значительными переменами в нормативно-правовой сфере. В российском законодательстве Законом РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики»[1] было впервые введено понятие «недвижимость в жилищной сфере», которое было утрачено советским правом в связи с отменой частной собственности на землю и иные объекты недвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства и запрещением ее оборота.
  В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной собственности появились разнообразные формы собственности, образовался рынок жилой недвижимости. В гражданский оборот оказались вовлеченными квартиры и жилые дома. Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три мил­лиарда квадратных метров. За последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2005 году, например, в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5% больше, чем в 2004 году. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собст­венности. Частный капитал занят более чем в 90% строительных организаций страны. Таким образом, совершение сделок с жилой недвижимостью стало очень распространенным и необходимым явлением, без которого трудно представить существование цивилизованного государства.
  Правовой режим жилой недвижимости обеспечивается Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими нормативными правовыми актами. И хотя сегодня принят новый Жилищный кодекс РФ, однако реализация конституционного права граждан на жилье и в настоящее время остается проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, как следствие, ведет к обострению жилищной проблемы.
  Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:
  – необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения, для изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияющих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);
  – необходимостью совершенствования законодательства РФ в области купли-продажи жилых помещений через изучение системы оборота жилой недвижимости, уточнение объектов жилой недвижимости, их правового статуса, специфики государственной регистрации сделок с жилой недвижимостью;
  – потребностью совершенствования практической деятельности правоприменительных органов, участвующих в реализации системы оборота жилой недвижимости.
  Целью исследования является теоретические анализ и изучение практической реализации сделок с жилыми помещениями в современной России.
  Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи исследования:
  - определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;
  - раскрытие основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;
  - выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;
  - рассмотрение правовых особенностей сделок с жилыми помещениями;
  - изучение точек зрения о понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о необходимости нотариального удостоверения таких сделок;
  - формулирование обобщающих выводов по проведенному исследованию.
  Объектом исследования выступает жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также жилые помещения, являющиеся объектом сделок с жилой недвижимостью.
  Предметом исследования являются особенности сделок с жилой недвижимостью.
  Нормативно-правовую основу исследования составляют Конституция РФ, новый Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторые иные нормативные акты, а также судебная и регистрационная практика.
  Теоретическую основу работы составляют труды таких авторов, как А.В. Борисенко, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.Е. Журавлев, С.А. Калачева, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.А. Малюткина-Алексеева и другие.
  Глава 1. Теоретические основы договора купли-продажи жилого помещения
   
  1.1. Понятие, признаки и объекты жилой недвижимости
   
  В действующем законодательстве России понятие «недвижимость» закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ[2] (далее ГК РФ), которая вступила в силу с 1 января 1995 года. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
  В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3] (далее Закон о регистрации) представлен перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом. Такой перечень представлен в ст. 1 Закона. К недвижимости, права на которую подлежат регистрации, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
  Понятие недвижимого имущества, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, по своему объему шире понятия, сформулированного в ст. 1 Закона о регистрации, поскольку включает в себя воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предусматривает возможность отнесения к недвижимости иного имущества. При этом ст. 1 Закона о регистрации дает более подробный перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Статья 1 Закона о регистрации дополняет перечень объектами: жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
  Статья 5 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[4] (далее Закон об ипотеке) под недвижимым имуществом понимает недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
  Данный перечень лишь частично совпадает с перечнем объектов недвижимого имущества Закона о регистрации. Это объясняется тем, что Закон о регистрации говорит об объектах недвижимого имущества, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации в соответствии с данным законом, а Закон об ипотеке говорит о недвижимом имуществе, которое может быть предметом ипотеки, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Общим для этих двух содержащихся в законах перечнях является отнесение тех или иных объектов к категории недвижимого имущества и обязательная государственная регистрация прав на них.
  И следует отметить, что федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ, к объектам недвижимости в п. 1 ст. 130 ГК РФ отнес и объекты незавершенного строительства.
  В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость[5].
  Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.
  Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта[6].
  Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени[7].
  Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Управление заключается в обслуживании коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов[8].
  Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
  По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище -предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы)[9].
  Понятие «жилищный фонд» впервые введен в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и определялся как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст.1).
  В новом Жилищном кодексе РФ[10] (далее ЖК РФ) в ст. 19 дается более емкое понятие: «жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». В зависимости от формы собственности ЖК РФ подразделяет жилищный фонд на: частный, государственный и муниципальный; а в зависимости от целей использования на: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.
  Рассмотрим некоторые категории (понятия), содержание которых важно для правильного применения законов и нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере.
  Помещение - внутренняя изолированная часть строения, отделяющаяся от смежных стенами без проемов или глухими перегородками имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или лестничную клетку. Помещения по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые[11].
  Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям.
  А.В. Борисенко понимает под жилым помещением помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)[12].
  Понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст.673 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
  В главе 18 ГК РФ, регулирующей право собственности и другие вещные права на жилые помещения нет определения понятия жилого помещения. В отдельных статьях этой главы в качестве такового называются квартира или жилой дом (ст.288-292 ГК РФ). Статья 558 ГК РФ относит к таким помещениям жилые дома, квартиры или их части.
  Новый ЖК РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15).
  Техническая инвентаризации и регистрация документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений составляют правовую основу для государственной регистрации права собственности на недвижимые объекты в жилищной сфере[13].
  Для характеристики жилого помещения важно также отметить, что согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
  На взгляд В.В. Литовкина структуру жилой недвижимости составляет: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом; 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты (смежные и изолированные)[14].
  В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц. Так, Ю.К. Толстой различает жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям[15].
  В настоящее время ст. 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартиру и часть квартиры; 3) комнату.
  С.Е. Журавлев определяет жилой дом как капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в ЕГРП учреждениями юстиции[16].
  ЖК РФ (п.2 ст. 16) жилым домом признает индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
  В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
  Как отмечает С.Е. Журавлев, квартира – это жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу. В жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом (в благоустроенном водопроводом и канализацией доме) на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира. В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор[17].
  Интересна точка зрения А.В. Борисенко[18], рассматривающая квартиру в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений. Она относит ее к сложным вещам, как состоящую из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи, и связанных с ней общим назначением.
  В ЖК РФ (п.3 ст. 16) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
  А комнатой в соответствии с п.4 ст.16 ЖК РФ признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
  Таким образом, жилой дом (одноквартирный или многоквартирный) - единая, цельная, но не всегда делимая вещь. Остальные объекты (комната, квартира) - части его, составляющие единое целое.
  (В Приложении 2 представлена современная структура взаимосвязей участников жилищной сферы в России).
   
  1.2. Право собственности на жилую недвижимость
   
  Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ[19]). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.
  Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-­строительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).
  Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.
  Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК РФ). До момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства.
  Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.
  Безвозмездное приобретение возможно в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство; получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением; использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.
  Правительством РФ утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. В ее состав включена федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты».
  Сегодня решение проблемы обеспечения жильем россиян Правительство РФ видит в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Основа Концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Насколько эти надежды оправданы, еще покажет время.
  Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает пользу, выгоду, доходы. Использование жилых помещений ограничено законом. Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют строго целевое назначение. ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
  Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую. Собственник не в праве размещать в принадлежащих им жилых домах промышленные производства (п.3 ст.288 ГК, ст.17 ЖК РФ).
  Следует отметить, что новый Жилищный кодекс содержит существенную новеллу. В п.2 ст. 17 закреплено, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
  Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
  Данные случаи предусмотрены также ст. 79 ЖК РФ для оснований прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, и ст.35 ЖК РФ для граждан, пользующихся жилым помещением на основании решения суда или на основании завещательного отказа.
  Во всех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения), и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
  Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения вправе в соответствии с п.2 ст.288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
  Таким образом, нормы ст. 288 и 293 ГК РФ ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы.
  Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК РФ), мены (ст.567 ГК РФ), дарения (ст.572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.
  В последние годы широкое распространение получили договоры инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Л.Г. Сайфулова полагает, что заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме договоры долевого участия обычно являются по своей природе договорами купли-продажи[20]. И.А. Малюткина-Алексеева не согласны с этим: «нельзя купить объект, который в природе не существует»[21]. Многочисленные споры разрешил новый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ст. 16 данного Закона указано, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
  Право собственности домовладельцев - членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива[22]. Об этом же говорит и Жилищный кодекс РФ, устанавливая в статье 129, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
  ГК РФ и ЖК РФ закрепил правовое положение комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота в сфере жилищных правоотношений. ЖК РФ в п. 6 ст. 42 предоставил собственникам, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении других комнат в данной квартире преимущественную возможность приобрести их по договору купли-продажи. В ст. 250 ГК РФ также отмечено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
  По мнению П.В. Крашенинникова, право преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат коммунальной квартиры не может иметь место, так как ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме[23]. Однако, как нам кажется, данные нормы ГК РФ и ЖК РФ являются положительными и введены они специально для того, чтобы улучшить жилищные условия граждан, в том числе обеспечить их жилым помещением в виде отдельной квартиры.
  Следует отметить, что соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Поэтому ст.290 ГК установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено применительно к собственникам квартир, находящихся на праве общей собственности. Коммунальные квартиры технически являются составной частью квартиры. Но в ЕГРП они регистрируются как самостоятельные объекты.
  И, наконец, рассматривая право собственности на жилые помещения, следует отметить, что правовым режимом имущества, нажитого супругами во время брака, является режим совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК РФ). Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен и в отношении имеющегося и будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности на недвижимое имущество на основании брачного договора подлежит государственной регистрации.
  В развитие п.3 ст.253 ГК РФ п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ[24] (далее СК РФ) предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки купли-продажи недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Причем, в общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст.34 Семейного кодекса РФ). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены правом пользования.
  (Некоторые существенные моменты, касающиеся права собственности на жилые помещения наглядно отражены на схемах, приведенных в Приложении 3).
   
  1.3. Общие положения о договоре купли-продажи.
  Понятие договора появилось еще в римском праве. Наиболее подробно и тщательно простые формы купли-продажи были отработаны римскими юристами.
  В римском праве купля-продажа, или emptio venditio, являлась консенсуальным билатеральным договором, устанавливаемым простым соглашением между продавцом и покупателем. При этом договоре продавец должен был предоставить в беспрепятственное владение покупателя какую-либо вещь, а покупатель — выплатить ему ее цену.
  В древнем римском праве договор купли-продажи не заключался в консенсуальной форме. Обмен эквивалентов как основная цель купли-продажи  осуществлялся или реальной куплей-продажей, или манципацией, т. е. одновременным и ритуаль­ным обменом товара на его цену. Та же цель достигалась и при т. н. коррелятивных стипуляциях, а также и некоторыми другими правовыми средствами. Договор купли-продажи начал заключаться в консенсуальной форме лишь в первом веке н. э. С тех пор купля-продажа, заключенная в такой форме, не была правомерной только в том случае, если стороны специально требовали, чтобы их договор был заключен в письменной форме. В этом случае, если соглашение было достигнуто, стороны до составления письменного документа могли отказаться от договора.
    Цена при договоре купли- продажи должна определятся денежной суммой  или обменом, кроме того она должна быть справедливой и действительной.
    Определенная цена устанавливалась когда стороны договаривались о величине суммы, которую покупатель должен уплатить продавцу, а также, когда стороны предварительно не  утверждали цену, но определяли способ, которым позднее она будет утверждена.
  Действительная цена, устанавливалась, когда стороны обязывались уплатить договорную цену как эквивалент полученного товара. Когда соглашение о цене было мнимым, не происходило купли-продажи, а лишь какая-либо другая симу­лированная сделка. Судьба такой сделки зависела от вопроса, были ли созданы необходимые условия для установления правомочности этого акта.
  Справедливая цена, устанавливалась, когда цена хотя бы приблизительно являлась эквивалентной стоимости товара. Классическому праву не было известно требование, чтобы цена являлась эквивалентной стоимости товара. Лишь в виде исключения преторы тогда допускали restitutio in integrum из-за больших убытков при заключении договора на несправедливых и на навязанных условиях для несовершеннолетних, обманутых лиц, лиц которых заставили заключить договор, и лиц, совершивших это по заблуждению.   Требование справедливой цены появилось лишь в постклассическом праве. Так, мелкие земельные собственники, понесшие убытки более, чем в половину  продаже земли латифундистам  имели право требовать реституции. По мнению Иво Пухана, не вполне ясно, действовало ли такое требование  о справедливой цене в Юстиниановой кодификации и при сделках с движимыми вещами, и действовало ли оно в пользу покупателя.[25]
   Купля-продажа являлась билатеральным договором и содержала две престации: продавец обязывался предоставить в беспрепятственное владение товар (merx) покупателю, а покупатель обязывался уплатить продавцу его цену (pretium).[26]
    Цена при договоре купли- продажи должна определятся денежной суммой  или обменом, кроме того она должна быть справедливой и действительной.
    Купля-продажа являлась не только билатеральным, но и  коммутативным и синаллагматическим договором, т. е на его основании для покупателя и продавца устанавливались взаимные и  равные права и обязанности: права продавца были коррелятивны обязанностям покупателя, а права покупателя обязанности продавца.[27]
  Основным обязательством покупателя при договоре купли-продажи являлась уплата цены продавцу.
   Основным обязательством продавца являлось предоставление товара покупателю.
  Кроме основных обязательств, проистекающих из сущности договора купли-продажи, без которых договор не мог существовать, в этих договорах существовали и естественные обязательства, т. е. обязательства, считающиеся их обычными и нормальными элементами, если стороны не договаривались исключить их из своего соглашения. Наибольшее значение среди естественных элементов всякой купли-продажи имела гарантия, которую продавец давал покупателю в отношении естественных и правовых недостатков продаваемого предмета.
    Гарантия продавца в  отношении естественных пороков, или скрытых физических недостатков продаваемого предмета, регулировалось эдильскими исками actio redhibitoria и actio aestimatoria. Эти иски могли использоваться покупателями, получившими от продавца вещь с серьезными скрытыми недостатками. Actio redhibitoria служил им для расторжения договора, actio aestiniatoria — для снижения цены.[28]
  Гарантия продавца в отношении правовых недостатком и пороков продаваемого предмета была известна как ответственность за эвикцию. Это была ответственность в случае, если купленный предмет судебным путем отнимался у покупателя.
   При договоре купли-продажи могли заключаться и иные специальные соглашения в пользу продавца или покупателя.
   Многие положения касательно  регулирования отношений по купле-продаже вследствие перешли в другие последующие правовые системы, в том числе и в российское право.
  Соглашение двух или нескольких лиц об установлении , изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором[29].
  Однако не всякое соглашение само по себе составляет договор, - таковым признается лишь соглашение, вытекающее из намерения участников породить те или иные гражданско-правовые последствия. Поэтому можно сделать вывод о том, что всякий договор может быть признан соглашением, но не всякое соглашение может быть признано договором.
    Основанием возникновения договора, как правило, является соглашение сторон, однако в случаях, прямо предусмотренных законом и при наступлении указанных в нем обстоятельств, договор заключается на основании закона.
  В гражданском праве существуют определенные условия, на которых должны базироваться стороны при заключении договора. К таким условиям относится, прежде всего, свобода договора. Он является очень важным, закрепленным в качестве общего принципа в ст.1 ГК РФ , а в качестве специального - в ст.421 ГК РФ. Нам кажется, что неслучайно законодатель поставил данную норму сразу после определения понятия договора. Именно “Свобода договора” - является основополагающим условием заключения договора.
  Проявление свободы договора в конкретной договорной практике имеет для сферы гражданского оборота ряд весьма важных аспектов:
    1. Участники гражданских правоотношений  свободны в заключении договора. Они не могут быть принуждены к заключению договора, исключая случаи, когда обязанность  такого заключения предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.421 ГК РФ). Следовательно, граждане и юридические лица свободны заключать или не заключать договор, а также в выборе контрагента по договору.
  2. Участники гражданских правоотношений могут заключать не только договоры, предусмотренные законами или иными нормативными актами, но и иные договоры, не противоречащие им.
  3. Стороны договора могут конструировать свои взаимоотношения из элементов нескольких различных договоров, создавая так называемый смешанный договор. В таком случае к их отношениям будут применяться в соответствующих частях правила о тех договорах, элементы которых использованы сторонами, если иное не вытекает из существа смешанного договора или соглашения сторон о том, какие нормы подлежат применению к их договору .
  4. Стороны договора свободны в определении условий его содержания, исключая случаи, когда те или иные условия договора прямо предписываются законом или иным правовым актом.
  5.Стороны договора свободны установить для регулирования своих взаимоотношений правила, отличающиеся от тех, которые предусмотрены диспозитивными нормами права, а, следовательно, определить свои права и обязанности.
   Ограничение свободы договора установлено ст.422 ГК и заключается в том , что любой заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам ,установленным законом  и иными правовыми актами, действующими в момент заключения. Иначе говоря, в условиях договора должен соблюдаться баланс интересов сторон.
   Рассмотрим виды договоров.
    В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностей сторон в обязательстве различаются:  консенсуальный, реальный договоры.
  Консенсуальными (от лат. консенсус - соглашение) являются договоры, для заключения которых достаточно только соглашения сторон по всем существенным условиям.
  Реальными (от лат. геs - вещь) считаются договоры, для  заключения которых помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например, перевозка ст. 785 п. 2 ГК РФ).
    По соотношению прав и обязанностей сторон различают:  односторонние и двусторонние.
  Односторонние(односторонне обязывающие)-у одной стороны только права, а у другой только обязанности.
    Двусторонние ( двусторонне обязывающие)-  каждая сторона обладает и правами и обязанностями.
    По возмездному договору сторона получает плату  и или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей.
  В безвозмездном договоре одна сторона обязуется предоставить другой стороне без получения от нее платы или иного встречного представления.
  Возмездные договоры являются общим правилом для гражданского права, а безвозмездные составляют исключение.
    В зависимости от характера порождаемых договором юридических последствий необходимо различать договоры основные и предварительные.
    Основной договор наделяет стороны правами и обязанностями, направленными на достижение интересующих их целей, и определяет все условия договора.
    Предварительный договор порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  Содержание предварительного договора должно включать в себя:
  - существенные условия основного договора ;
  - срок, в пределах которого должен быть заключен основной договор; при отсутствии указания о таком сроке он предполагается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Данный вид договоров нередко используется во внешней торговле.
  По субъекту, в пользу которого совершен договор:  договор в пользу их участников и договор в пользу третьего лица
  К особому виду договора относится договор в пользу третьего лица .
  Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу, поскольку иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа обязательства [30]. В законе впервые указано на необязательность обозначения конкретного третьего лица. Важно только то, чтобы в договоре было указано, что он заключается в пользу третьего лица.
  С момента, когда третье лицо заявило должнику о своем намерении воспользоваться правом по договору, стороны не могут изменить или расторгнуть заключенный договор без согласия третьего лица [31].
    Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
  Природа публичного договора предполагает наложение на участвующую в нем коммерческую организацию трех запретов, которые  перечислим ниже.
  Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст. 426 п. 1 ГК РФ).
    Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
  Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 426 п. 3 ГК РФ).
    Условия публичного договора, нарушающие названные запреты, считаются ничтожными (п.5 ст.426 ГК РФ).
  Среди встречающихся на практике в современных условиях развитого гражданского оборота способов заключения договора обращают внимание на такие, при которых содержание соглашения, достигаемого сторонами договора, формируется волей одной из них.
  Такие договоры принято называть договорами присоединения. Именно такую разновидность договоров предусматривает ст.428 ГК РФ, где в пункте 1 дается определение договора присоединения, как договора, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
  Договор международный - соглашение между государствами и другими субъектами международного права по различным вопросам их взаимных и международных отношений, устанавливающее для его участников международные права и обязанности. Международный договор - главный источник международного права.
   В зависимости от органов, заключающих международный договор, различают договоры межгосударственные, межправительственные и межведомственные.
  По договору купли-продажи одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а эта вторая сторона (покупатель) обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).[32]
  Таким образом, продавец и покупатель вступают между собой в договорные правоотношения, регулируемые в первую нормами гражданского права.
    Как известно, структура пра­воотношения состоит из трех элементов:
  1) субъектов, вступающих в эти правоотношения
  2) объектов, по поводу которых и возникают правоотно­шения и
  3) прав и обязанностей субъектов правоотношений.
  Рассмотрим все  эти элементы в отдельности.
  Субъекты договора купли-продажи. В самом общем пла­не субъектами обеих сторон могут быть любые физические лица, обладающие частичной или полной гражданской дее­способностью, все юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Рос­сийской Федерации, муниципальные образования).
  Совершен­нолетние полностью дееспособные граждане вправе самостоя­тельно совершать любые договоры купли-продажи.
  Юридические лица (коммерческие и некоммерческие ор­ганизации) совершают договоры купли-продажи через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными пра­вовыми актами и учредительными документами[33], либо (в предусмотренных законом случаях) через своих участников .
  Некоторые ограничения в совершении договоров кyпли-продажи установлены для физических и юридических лиц, находящихся в той или иной процедуре банкротства. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия  временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
  - связанных с приобретением , отчуждением либо возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость  которого  составляет более пяти процентов балансовой стоимости  активов должника на дату введения наблюдения;
  - связанных с получением либо приобретением займов (кредитов), выдачей поручительств либо гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника
    От имени публично-правовых образований договоры куп­ли-продажи совершают органы государственной власти и органы местного самоуправления. В слу­чаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента России и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от имени публично-правовых образований могут совершать договоры купли-продажи государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане[34] .
    Надо отметить некоторую неточность в формулировке дого­вора купли-продажи, приведенную в п. 1 ст. 454 ГК РФ. По ее строгому прочтению продавцом вещи должен быть только соб­ственник продаваемого товара. Это вытекает из общего правила, сформулированного еще в римском праве, — nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet (никто не может передать другому больше права, чем имеет сам). Иными словами, несобственник не вправе передать чужую вещь в собственность дру­гому лицу, да еще получить за это денежную сумму. Между тем зачастую происходит легальная купля-продажа между несобст­венниками. Такого рода субъектами являются, в частности, ко­миссионер, агент, доверительный управляющий, продающие или приобретающие имущество от своего имени, но не для себя. Та­кими субъектами могут быть юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения либо оперативно­го управления. Продавцами чужих вещей могут быть судебный пристав-исполнитель, внешний и конкурсный арбитражные управляющие, залогодержатель, хранитель, перевозчик, а также любой иной кредитор, имеющий право удержания чужой вещи. Следовательно, круг легальных субъектов, вступающих в дого­ворные отношения купли-продажи и не являющихся собствен­никами продаваемого имущества либо не становящимися собст­венниками приобретаемого имущества, достаточно широк. Поэтому, как справедливо замечают авторы многих комментари­ев к ГК РФ и учебников по гражданскому праву, положение о передаче товара в собственность не стоит абсолютизировать.[35]
  Особым образом регулируется совершение купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственно­сти, которая, как известно, бывает долевой и совместной. При продаже доли действует правило пре­имущественной покупки. А сособственник со­вместной собственности вправе совершать сделки по распо­ряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения вcex участников. Если же сособственники потре­буют признать такую сделку недействительной, то она может быть признана таковой лишь в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что у продавца-сособственника отсутствовали не­обходимые полномочия [36]. Что же касается продажи недвижимого имущества, находящегося в совмест­ной собственности супругов, то для этого требуется нотари­ально удостоверенное согласие на такую сделку другого суп­руга[37] .
  Предмет договора купли-продажи. Из смысла п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что в качестве объекта (предмета) данного до­говора выступает вещь или товар. Согласно ст. 128 ГК РФ («Объекты гражданских прав») в понятие вещей включаются также деньги и ценные бумаги. Однако деньги, являющиеся платежным средством , по определению не могут быть объектом купли-продажи. Что же касается ценных бумаг, а также валютных ценностей, то их оборот в этой сфере регулируется иными законами, устанавливающими специаль­ные правила их купли-продажи. Валютные ценности  представляют особую категорию вещей. Их виды и порядок совершения сделок с ними определяются законом о валютном регулировании и валютном контроле.
  Все остальные вещи, то есть предметы внешнего мира, находящиеся в естественном состоянии или созданные трудом человека, могут быть предметами догово­ров купли-продажи с тем, однако, условием, что они отвечают требованиям оборотоспособности .
  (Гражданский оборот — это гражданско-правовое вы­ражение экономического, оборота, означающее переход ве­щей, иного имущества, других объектов гражданского права от одного лица к другому на основе совершаемых сделок либо в силу иных юридических фактов).
  Таким образом, согласно закону все объекты гражданских прав дифференцируются на три группы:
   - полностью оборотоспособные;
   - с ограниченной оборотоспособностью;
   -  изъятые из оборота.
  Большая масса вещей относится к первой группе; в этом, собственно, и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношения в основном по поводу оборотоспособных объектов.
  К объектам с ограниченной оборотоспособностью отно­сятся, например, земельные участки, участки недр, природные ресурсы, которые могут переходить от одного лица к другому различными способами в той мере, в какой их оборот допус­кается законами о земле и других природных ресурсах. Кроме того, ограниченной оборотоспособностью обладают некоторые предметы, которыми могут пользоваться и распо­ряжаться только лица, которым это разрешено специальными законами. Например, не всем лицам разрешено иметь, пользоваться и распоряжаться огнестрельным оружием.
  Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.[38]
   
  Права и обязанности сторон.
   Продавец  имеет право по­лучить денежную сумму и несет обязанность по передаче покупателю товара. Покупатель имеет право получить куп­ленный товар, и обязан оплатить его. Как видно, права и обя­занности сторон взаимно корреспондируются.
    Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям  к содержанию и способам представления такой информации.[39]
  При замене недоброкачественного товара на товар надлежащего ка­чества продавец не вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой товара, существующей в момент замены или вынесения судом решения о замене товара .
    При соразмерном уменьшении покупной цены товара продавец обязан принять в расчет цену товара на момент предъявления требо­вания об уценке, а если требование покупателя добровольно не удов­летворяется — на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении цены[40].
   При возврате продавцу товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором розничной купли-продажи, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения его требования, а если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.[41]
    При возврате покупателю уплаченной за товар денежной суммы про­давец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась сто­имость товара из-за полного или частичного его использования, потери им товарного вида или других подобных обстоятельств.
   При ненадлежащем исполнении продавцом обязательства по дого­вору розничной купли-продажи уплата неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей, иными правовыми актами или договором, не освобождает продавца от исполнения обязательства в натуре.
  Неустойка уплачивается в размере одного процента стоимости това­ра за каждый день просрочки в выполнении требований покупателя. Покупатель может потребовать возмещения убытков, причем сверх не­устойки, а также морального вреда. В исключение из общего правила, при неисполнении продавцом своих обязанностей он, воз­местив убытки, также не освобождается от исполнения обязательства в натуре .
  За несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований покупателя, если ему пришлось обратиться в суд за защитой своих прав, суд взыскивает с продавца штраф в федеральный бюджет в размере 50% от суммы, взысканной в пользу покупателя, а по искам орга­низаций потребителей — 50% от этого штрафа этим организациям.
   Нарушение покупателем обязанности принять товар дает право продавцу потребовать от покупателя принять товар или расторгнуть договор. Кроме того, во всех случаях продавец имеет право на взыскание с покупателя убытков.
  Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмот­ренной договором, а также совершить за свой счет дейст­вия, которые необходимы для осуществления платежа. Оп­лата производится непосредственно до или после передачи продавцом товара. При этом, если договором не предусмот­рена рассрочка оплаты, покупатель должен уплатить цену полностью. Если покупатель своевременно не оплатил пере­данный ему товар, продавец вправе потребовать не только такой оплаты, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.[42]
   Если договором предусмотрена обязанность покупателя пред­варительной оплаты товара (полностью или частично), то он должен произвести оплату в срок, предусмотренный до­говором. А если такой срок договором прямо не предусмот­рен, то в срок, определенный ст. 314 ГК РФ. Согласно этой статье оплата подлежит исполнению в пределах разумного срока после возникновения обязательства. Если же в разум­ный срок обязательство по предварительной оплате не ис­полнено, покупатель обязан оплатить товар в семидневный срок со дня предъявления ему продавцом требования о та­ком исполнении. В некоторых случаях договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (так называемая продажа в кредит). Тогда покупатель обязан произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если он точно не предусмотрен, то в срок, определенный в соответствии с упомянутой ст. 314 ГК РФ. Иногда догово­ром о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными усло­виями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры пла­тежей. 
    Моментом исполнения обязанности продавца передать товар  считается:
   - вручение товара покупателю;
   -  вручение товара лицу, указанному покупателем;
   - предоставление товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара
    - сдача товара перевозчику или организации связи для дос­тавки покупателю.
  Конкретным договором купли-продажи могут быть преду­смотрены и другие условия передачи товара.
  По общему принципу, сформулированному еще в рим­ском праве (casum sentit dominus), риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собствен­ник, если иное не предусмотрено законом или договором [43]. При совершении договора купли-продажи риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считает­ся исполнившим свою обязанность по передаче товара поку­пателю (если, конечно, иное не предусмотрено конкретным договором). А если товар продан во время его нахождения в пути, то такой риск переходит на покупателя с момент за­ключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим этим договором или обычаями делово­го оборота.
    В тех случаях, когда продавец отказывается передать покупателю товар, последний вправе отказаться от исполне­ния договора[44] . При этом он вправе потре­бовать возмещения убытков. А если предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которую прода­вец отказывается передать покупателю, то покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца. Если же такая вещь уже передана продавцом третьему лицу (например, другому покупателю), то первый покупатель вправе требовать возмещения убытков. А если индивидуально-определен­ная вещь еще никому не передана, то преимущество имеет тот из покупателей, который первым заключил договор о ее купле-продаже. В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
  Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.[45]
    Если продавец не передал или отказался передать покупа­телю относящиеся к товару принадлежности или документы, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их пере­дачи, а если и в этот срок они не были ему переданы, покупа­тель вправе отказаться от товара и потребовать возмещения убытков.
  Если товар передан ненадлежащего качества, покупатель вправе по своему выбору потребовать либо соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостат­ки и разумный срок, либо возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков товара,
  Продавец обязан передать покупателю товар, качество ко­торого соответствует договору; если же в договоре отсутст­вуют условия о качестве, передаваемый товар должен быть пригодным для тех целей, для которых товар такого рода обычно используется. А если товар продается по образцу, то качество передаваемого товара должно соответствовать этому образцу. Законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов может быть пре­дусмотрена проверка качества товара. При этом продавец должен предоставить покупателю доказательства осуществле­ния проверки качества товара.
   Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц (залога, аренды, серви­тута и др.). Если же покупатель согласен приобрести товар, обремененный правами третьих лиц, то продавец обязан про­информировать покупателя о такого рода обременениях.
  Продавец, осуществляющий предпринимательскую  имеет еще две обязанности:
  Если законом или в установленном им порядке предусмот­рены обязательные требования к качеству продаваемого товара, продавец обязан передать покупателю товар, соот­ветствующий этим обязательным требованиям;
   Если предусмотрены обязательные требования к таре и(или) упаковке, продавец обязан передать товар в такой таре и(или) упаковке.
   Другие права и обязанности сторон определяются в соответствии с общими нормами о договоре купли-продажи.
   При возникновении разногласий споры между покупателем и продавцом  разрешаются судебным путем .
  Существенные условия договора купли-продажи
    Общими существенными условиями договора купли-продажи яв­ляются наименование и количество товара.
  Цена договора, по общепризнанному мнению, не всегда является существенным условием, ибо она не всегда бывает предусмотренной в кон­кретном договоре. Это проти­воречит здравому смыслу и воззрениям римских юристов. На­пример, Гай в книге третьей своих Институций писал: «купля -продажа заключается, как только сошлись в цене, хотя бы цена не была еще уплачена»; такого жe мнения при­держивался и Ульпиан: «поп pretit numerate, sed convfcntio perfi-gtt cmptio vcnditio — не уплата цены, но ее соглашение совер­шает куплю-продажу»[46]. Однако в тех случаях когда закон  прямо указывает на условие о цене, она становится существенным условием.
   Цена в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием.
  Гражданский кодекс Российской Федерации семь видов купли –продажи:
  -розничная купля-продажа
  - поставка товаров
  -поставка товаров для государственных нужд
  - контрактация
  -энергоснабжение
  - продажа недвижимости
  -продажа предприятия
   
  Выводы
   1.  Таким образом, можно сделать вывод о том, что идея автономии воли, воплощенная в кодексе, зависит от самого субъекта права и соответственно, каждый вправе выбирать тот вид договора, в котором он нуждается. Главное - чтобы заключенный договор не противоречил закону.
  2. Договор купли-продажи появился еще в римском праве, основные моменты  которого остались- это регулирование отношений сторон по договору купли-продажи.
   3.Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
   4. Существенным условием купли-продажи является цена в договоре  купли-продажи недвижимости, для всех остальных видов это не является существенным условием.
  5. Способом заключения договора купли-продажи является
  - посредством обмена устными офертой и акцептом в процессе проведения непосредственных переговоров;
  -  посредством обмена письменными офертой и акцептом;
  -  посредством конклюдентных оферты и акцепта,
  -  посредством проведения торгов (конкурса или аукциона).
   
   
  ГЛАВА 2. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
   
  2.1. Приватизация жилых помещений
   
  К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК РФ).
  При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК РФ), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК РФ), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
  Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.
  В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК РФ.
  Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[47] (далее Закон о приватизации). Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).
   В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию. При этом специалисты жилищного права выделяют безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения)[48]. В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.
  Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон о приватизации устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
  Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом. Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма[49]. На практике возникают ситуации, когда для решения вопроса о приватизации комнат в подобных общежитиях собственник вынужден менять статус общежития на статус жилого дома, что только усложняет, задерживает процесс приватизации. В составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования в которых существенно отличается от режима пользования в «семейных общежитиях» и приближается к общему режиму жилых домов. В связи с этим целесообразно распространить нормы о возможности приватизации на общежития посемейного заселения с согласия собственника[50].
  Приватизация служебных жилых помещений может быть осуществлена по специальному решению собственника служебного жилого помещения.
  Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное получение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда, по достижении совершеннолетия.
  Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Как пишет Н.В. Маслов, «принуждение к приватизации невозможно, добровольность - один из принципов приватизации, право гражданина дать согласие на приватизацию абсолютно»[51]. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. В случаях, когда указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении (так называемые «бывшие члены семьи»), они сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Все названные лица имеют равное право на приватизацию жилого помещения.
  Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или нескольких лиц (совместную или долевую).
  Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии полученного ими другого государственного или муниципального жилья (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» №8 от 24 августа 1993 г., в ред. от 21 декабря 1993 г., от 25 октября 1996 г.[52]).
  Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения. Принцип свободы договора действует в отношении граждан, желающих приватизировать занимаемое ими жилье на основании договора социального найма. Собственник (местная администрация либо государственное, муниципальное предприятие или учреждение, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) обязан заключить с ним договор на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. Исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г.).
  Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими стать собственниками жилья. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия законных представителей. В соответствии со ст. 37 ГК разрешение органов опеки и попечительства требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, следовательно, при приватизации жилого помещения предварительного согласия органов опеки и попечительства не требуется.
  Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут обратиться в суд.
  Договор передачи жилого помещения в собственность заключается в простой письменной форме; право, возникшее из договора, подлежит государственной регистрации.
  На практике возникают ситуации, когда гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умирает до оформления договора передачи или до его регистрации. Судебная практика признала, что в случае спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием отказа в удовлетворении требования наследника. При этом учитывается, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993г.). Таким образом, не исключены случаи, когда, несмотря на то, что договор передачи к моменту смерти гражданина не был оформлен, приватизация жилого помещения признается произведенной на имя умершего. Признание осуществляется в судебном порядке по искам наследников умершего и вынесенное решение служит основанием для проведения государственной регистрации права.
  Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо решение суда об установлении факта владения умершим недвижимым имуществом на праве собственности и включения его в наследственную массу. Данное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия у умершего права на недвижимое имущество (абзац 5 п.1 ст. 17 Закона о регистрации). Данное решение и выписка из ЕГРП о праве умершего на недвижимое имущество, установленное решением суда, дает основание нотариусу выдать наследнику свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство является основанием для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество. Так, Ленинский районный суд г. Кемерово удовлетворил исковые требования гр.А. о включении в наследственную массу квартиры, оставшейся после смерти матери, которая при жизни выразила волю на приватизацию данного жилого помещения, но в связи со смертью не оформила договор о передаче его ей в собственность[53]. Ленинский районный суд г. Чебоксары, при удовлетворении исковых требований гр. С. о признании договора передачи квартиры состоявшимся и о включении ее в наследственную массу, исходил из следующих обстоятельств: отец С. постоянно проживал в квартире, подал заявление и все необходимые документы в отдел приватизации МУП «БТИ и ПЖФ», решением главы администрации г. Чебоксары от 2.11.2001г. № 2526 квартира была передана в его собственность, однако отец заключить договор не успел, скончался 28.11.2001г. Со ссылкой на постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. и ст.218 ГК, в соответствии с которой, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом признал договор приватизации состоявшимся и включил квартиру в наследственную массу[54].
  Достаточно сложной была проблема «расприватизации» ранее приватизированного жилья. Она удачно решена Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 19 апреля 2002 г.[55]. Граждане, проживающие в жилом помещении, приобретенном в собственность в порядке приватизации и являющимся их единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные ими лица обязаны принять его в собственность и заключить договоры социального найма этого жилого помещения с указанными гражданами в порядке, предусмотренном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Данное изложение нормы предусматривает использование однократной приватизации в первом случае, что, на наш взгляд, обосновано.
  Формулировка ч.1 ст.2 Закона о приватизации исключает участие в приватизации бывших членов семьи нанимателя. Часть данной нормы изложена следующим образом: «Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность». Данное изложение не учитывает интересы временно отсутствующих лиц. А согласно ст. 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Тем более, что временное отсутствие в местах пребывания и жительства не ограниченно сроком. В настоящее время проблемой для многих граждан становится процедура судебного признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, количество данных исковых заявлений возросло.
  В связи с этим многие исследователи считают целесообразным усилить нормы, защищающие право граждан на жилье путем внесения изменений в ст.2 Закона о приватизации. Мы согласны с формулировкой ч.1 ст.2 Закона о приватизации, предлагаемой Н.В. Перепелкиной: «Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ...»[56].
  Существует мнение, что права нанимателей государственного жилья близки к правам собственников, что снижает эффект от приватизации[57]. С этим нельзя согласиться. Преимущества приватизации жилья с целью его дальнейшей передачи по наследству, использования как предмета залога и т.д. очевидны.
  Однако, в то же время можно согласиться с точкой зрения Н.В. Перепелкиной. Она отмечает, что приватизации, как правило, подлежит жилье с достаточной степенью износа, поэтому экономически государству выгоднее передать его нанимателям. Предполагаемое увеличение налога на недвижимость и зависимость его от рыночной цены объекта недвижимости, введение в практику ипотеки (гражданам может быть отказано в субсидии на основании наличия в их собственности иного жилого помещения и предложена как способ улучшения жилищных условий в более короткие сроки ипотека) также не делает приватизацию привлекательной[58].
   
  2.2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений
   
  По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является взаимным, возмездным и консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица. По общему правилу, продавцом выступает собственник жилого помещения.
  Существенными условиями договора купли-продажи жилой недвижимости являются: 1) стороны договора (фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц); 2) предмет договора; 3) местоположение объекта: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора; 4) цена договора; 5) перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц: 6) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.
  При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[59]. Переход в результате исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка; а при продаже земельного участка, изменяются правоотношения по поводу находящейся на ней недвижимости (ст.552-553 ГК РФ). Особенности, присущие жилой недвижимости, диктуют определение специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), нарушение требований, предъявляемых к форме договора, влечет его недействительность.
  Так, например, гр.А. обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика 220 тыс руб. Гр.А. согласно договору купли-продажи от 29.01.2001г. купила у гр. Д. земельный участок с жилым домом в г.Петродворец. Согласно п.6.7 продавец обязан был передать недвижимость по акту приема-передачи, но не исполнил это обязательство. Пункт 8 договора о государственной регистрации права собственности, договора, перехода права собственности также не был исполнен. Факт получения денег ответчиком подтверждается распиской и предварительным договором. Суд удовлетворил исковые требования, руководствуясь п.3 ст.487, п.2 ст.558 ГК РФ[60].
  Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам[61].
  Исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, включая возмещение причиненных убытков (ст.398 ГК РФ). В связи с этим в судебной практике возникают вопросы, каким образом покупатель может зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности на жилое помещение, если к моменту государственной регистрации в Учреждении юстиции продавец умер. В случае смерти одной из сторон договора до его регистрации и отсутствия спора с наследником, возникает вопрос, может ли наследник, как правообладатель, подать заявление о государственной регистрации сделки. Исходя из смысла абз. 1 п.1 ст. 16 Закона о регистрации и п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, наследник, принявший наследство, вправе подать заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, так как смерть одной из сторон по договору нельзя расценить как уклонение от государственной регистрации прав. В данном случае сделка регистрируется на основании решения суда (п.3 ст. 165 ГК РФ), а уклоняющаяся от государственной регистрации сделки сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ, абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации).
  Имеет место точка зрения, что неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки[62]. Но И.А. Малюткина-Алексеева придерживается мнения, что «неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ)»[63].
  Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ (п.3 ст.486 ГК РФ).
  В договоре должны быть оговорены существенные недостатки качества продаваемых жилых помещений: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Если данные недостатки были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным[64]. Разумным сроком для выявления недостатков жилой недвижимости практика реализации договоров долевого участия в строительстве жилья признала два года.
  При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным законным способом (кроме случая, предусмотренного п.5 ст.250 ГК РФ). Продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю.
  Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.250 ГК РФ). Данное положение ГК РФ конкретизируются ст.24 Закона о регистрации. К заявлению о государственной регистрации сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу должны быть приложены документы, подтверждающие исполнение п.2 ст.250 ГК РФ. Это могут быть заявления об отказе участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в регистрирующем органе или нотариально заверенные. В этом случае регистрация перехода права собственности на долю в праве проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. В противном случае (отсутствии заявлений об отказе сособственников) регистратор прав приостанавливает государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек. Споры разрешаются в судебном порядке.
  При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст.250 ГК РФ).
  Договор об отчуждении доли в праве собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации. Право переходит к приобретателю с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).
  Как отмечает в своем исследовании И.А. Малюткина-Алексеева, пункт 2 ст.223 ГК РФ сформулирован нечетко. Остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср. ст.549 - 551; п.2 ст.558; ст.560, 563, 564; п.3 ст.574; ст.584 ГК РФ). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч.2 ст.251 ГК РФ. На взгляд автора, в п.2 ст.223 ГК РФ под отчуждением следует понимать договор об отчуждении. А саму норму изложить в следующей редакции: «В случаях, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом». Кроме того, даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на имущество могут не совпадать, а следовать друг за другом. В связи с этим, по мнению И.А. Малюткиной-Алексеевой, следует дополнить ст.558 п.3 следующего содержания: «Право собственности на отчуждаемое жилое помещение возникает после государственной регистрации перехода права собственности»[65].
  В договоре купли-продажи также указываются: право продавца (собственность, хозяйственное ведение) и основания его возникновения, ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
  Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения[66].
  Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется, кроме документов согласно ст. 16 Закона о регистрации, документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема-передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.
  В юридической литературе имеет место точка зрения о включении в качестве обязательного условия договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме перечня общего имущества многоквартирного дома, а при отчуждении жилой комнаты в коммунальной квартире также и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника этих видов жилой недвижимости[67]. Но на взгляд Е.Ю. Ширинской, перечень общего имущества многоквартирного дома, коммунальной квартиры лишь осложнит процесс перехода права собственности на жилые помещения, а определение конкретной доли собственника нецелесообразно, тем более что она не подлежит отчуждению отдельно от жилого помещения[68].
  Также высказывается предложение об указании в договоре купли-продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, в качестве существенного условия порядка пользования ею всеми участниками общей долевой собственности[69]. Но «данное положение также спорно, так как пользование жилым помещением в процессе его использования находится в динамике. Увеличение существенных условий договора купли-продажи должно быть оправдано практикой, и не должно неоправданно усложнять гражданский оборот»[70].
  Договоры купли-продажи жилых помещений и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на их основании осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в ЕГРП. Данное положение Закона о регистрации вызывает судебные споры.
  Так гр. О. обратилась в суд с жалобой на отказ Учреждения юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между ней и гр.З. 18 февраля 1999 г. Спорное жилое помещение, принадлежащее продавцу З. на праве собственности по договору передачи от 4 сентября 1992 г., зарегистрированного в отделе по учету и регистрации сделок с недвижимым имуществом комитета по управлению имуществом администрации г. Кемерово 27 ноября 1996г., не прошло государственную регистрацию и не внесено в ЕГРП. Учреждение юстиции исходило из того, что регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Суд считает, что продавец произвел государственную регистрацию договора передачи спорного жилого помещения в собственность согласно действующему на тот момент законодательству. Следовательно, право на квартиру признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, введенном законом о регистрации (п.1 ст.6 Закона о регистрации). Государственная регистрация таких прав проводится по желанию гр.З., и учреждение юстиции не вправе обязывать ее производить государственную регистрацию своего права собственности на отчуждаемую квартиру. Это противоречит ст. 18, 55 Конституции РФ, гарантирующей защиту прав и свобод человека, которые являются непосредственно действующими и определяются правосудием, и могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, а также положениями п.6 ст.33 Закона о регистрации, где указано, что настоящий закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Пункт 2 ст.6 Закона о регистрации применяется без отрыва от содержания п.1 этой статьи и предусматривает регистрацию права, возникшего до введения в действие Закона, но переход, прекращение, ограничение (обременение) которого осуществляется после введения его в действие, то есть, носит «усеченный характер». Центральный районный суд г. Кемерова вынес 7 мая 1999г. законное и обоснованное решение, которым признал отказ Учреждения юстиции Кемеровской области в регистрации договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 1999 г. незаконным, нарушающим права гр. О. и обязал Учреждение юстиции зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 1999г., заключенный между О.и З.[71]
  В зависимости от предмета сделки должны быть представлены дополнительные документы (в соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации). Если предмет договора - квартира, то представляются копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации, скрепленные ее печатью; если жилой дом - выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
  Если собственниками, участниками общей долевой собственности являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет или недееспособные лица, то от их имени договор подписывается их законными представителями (обоими родителями, усыновителями, опекунами). Представляется согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Напомним, передоверие на совершение сделок за несовершеннолетних не допускается (ст.28 ГК РФ).
  Если собственниками, участниками общей долевой собственности являются несовершеннолетние от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане, то они самостоятельно подписывают договор (ст.26, 30 ГК РФ) с письменного одобрения или согласия законных представителей.
  Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст.292 ГК РФ[72]).
  Кроме того следует отметить, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК).[73]
  Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо представить письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве остальных участников долевой собственности (ст.250 ГК РФ, ст.24 Закона о регистрации). Из п.1 ст.24 Закона о регистрации следует, что не только согласия сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверенным, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, то есть при личной явке. Несогласие (возражение), хотя бы одного из сособственников, является основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона о регистрации, решения об отказе в государственной регистрации. В этом случае регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда (ст.245 ГК РФ).
  Также из смысла п. 1 ст.24 Закона о регистрации следует, что при государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности не учитываются возможные права иных лиц, также охраняемые законом. Например, отец и сын приобрели квартиру в общую долевую собственность. Их право общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации с их обоюдного согласия, как сособственников имущества. В случае, если отец женат, недвижимое имущество нажито во время брака, то есть является совместной собственностью супругов, и супруга возражает против государственной регистрации права мужа на долю в общей долевой собственности, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой государственной регистрации пока не будет оспорен в судебном порядке договор купли-продажи квартиры (ст. 17, 20 Закона о регистрации).
  Если объект находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие общих совместных собственников (ст.253 ГК РФ), нотариально удостоверенное согласие супруга (п.3 ст.35 СК РФ).
  Если объект обременен правами получателя ренты, необходимо письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст.604 ГК). Сохраняются права получателя ренты после отчуждения имущества (ст.586 ГК РФ).
  Если объект обременен залогом, необходимо согласие залогодержателя (ст.353 ГК РФ). Сохраняется залог при переходе права (ст.346 ГК РФ).
  Если заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора, то необходимо объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК РФ).
  Если объект передан в доверительное управление, то необходимо указание «Д.У.» после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ).
  При продаже жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями необходимо согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст.295 ГК РФ).
  При приобретении имущества государственным или муниципальным предприятием регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения.
  Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п.5 ст.488 ГК, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, ограниченное залогом. Продать объект без согласия продавца до прекращения залога он не вправе. Регистрация залога производится регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца, так как ограничение возникло в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залог при рассрочке платежа не возникает). Покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию ограничения. Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.
  Договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения, так как залог возник в силу закона из условий договора.
  К договору купли-продажи судебная практика относит и иные правовые отношения, возникающие из договорных обязательств. Гр. И. предъявила иск к ОАО «ЧЭАЗ» и администрации Ленинского района г. Чебоксары о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и о признании права собственности на нее. Судом установлено, что ОАО «ЧЭАЗ» в 1998г. построил несколько квартир на основании договора долевого участия в строительстве жилья. Квартиры были распределены очередникам. 70% оплаты производилось за счет ОАО «ЧЭАЗ», остальная часть компенсировалась очередниками. В счет оплаты гр. И. ОАО «ЧЭАЗ» была передана ранее полученная квартира и доплачена необходимая сумма. Ответчиками иск был признан. Суд признал договор купли-продажи заключенным и признал право собственности гр. И. на спорную квартиру[74].
  Следует отметить также, что в судебной практике возникают споры, когда граждане обжалуют отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости (при простой письменной форме сделки) в связи с тем, что в жилом помещении произведен капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений без надлежащего разрешения (ст. 26 ЖК РФ). Законность требования регистрирующего органа следует из п. 1,4 ст. 18 Закона о регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Несоответствие документов данному требованию в силу абз. 3 п.1 ст.20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации прав.
  И в завершении следует сказать, что еще до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним велись споры о целесообразности нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере моментом его нотариального удостоверения и, соответственно, нецелесообразности введения государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости[75]. Но создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволило упорядочить порядок совершения сделок с недвижимым имуществом на всей территории РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним оправдывает себя.
  Договор обмена жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей в отношении этих жилых помещений.
  Вопрос о природе договора обмена имеет две точки зрения. Сторонники первой понимают под обменом жилыми помещениями договор сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Результатом является перемена лиц в правоотношении. При таком понимании не учитывается в качестве стороны в договоре обмена собственник жилого помещения и согласие наймодателя. Вторая точка зрения рассматривает обмен в качестве основания прекращения одних и возникновения других правоотношений. По мнению ряда авторов, будущее за второй точкой зрения[76].
  Участниками договора обмена могут быть только граждане (наниматели, арендаторы, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственники).
  Принципиальная основа обмена жилыми помещениями - добровольное волеизъявление всех субъектов права на жилое помещение. Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК). Для обмена жилого помещения согласно ст.72 ЖК РФ требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Необходимость именно письменного согласия предусмотрена законодателем совершенно обоснованно. Он учитывал: во-первых, важность предмета обмена, которым выступает в данном случае жилое помещение, предназначенное для удовлетворения одной из важных потребностей нанимателя и членов его семьи; во-вторых, существенные юридические последствия, которые влечет обмен жилья для членов семьи нанимателя; в-третьих, равенство прав на жилое помещение нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи; в-четвертых, возможность возникновения в будущем трудностей при доказывании наличия соглашения членов семьи на обмен, например, в случае отказа последних от переселения в другое жилое помещение. Закрепление в ст.72 ЖК РФ указанного правила укрепляет положение членов семьи нанимателя и способствует лучшей, более эффективной защите их жилищных прав.
  Отказ члена семьи дать согласие на обмен (при социальном найме) может быть оспорен в судебном порядке. Любой член семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения по договору социального найма на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Кроме того, обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ).
  В ст. 73 ЖК РФ отмечены условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, а именно если:
  1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
   2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном в п. 4 ст. 51 ЖК РФ перечне.
  Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
  Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В юридической литературе основными признаками договора мены называются: 1) направленность на передачу имущества; 2) имущество передается в собственность; 3) от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления: стороны обменивают один товар на другой, исключается возврат имущества, аналогичного полученному, оплата его стоимости; 4) право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены сторонами (ст.570 ГК РФ)[77].
  К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям главы 31 ГК РФ (правила о договоре мены) и существу обязательств, возникающих из договора мены (ст.567 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен (в качестве цены выступает соответствующий товар). Сторонами договора мены являются собственники жилых помещений (юридические и физические лица). Предметом договора мены является действие каждой из сторон по передаче в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороны обмениваемого товара. Это существенное условие договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Объектом мены может быть имущество, находящееся у отчуждателя на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения). М.И. Брагинский, В.В. Витрянский исходят из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго являются сами обмениваемые товары.
  В отношении признания объектом договора мены имущественных прав в юридической литературе высказаны различные точки зрения. Б.Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены, он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст.454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают»[78].
  При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена - на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены[79]. Иного мнения придерживается И.В. Елисеев, который пишет: «Возможность мены любых, не изъятых из оборота вещей,... сомнений не вызывает. Тогда как мена имущественных прав - конструкция, непривычная для отечественной цивилистики. Из содержания главы 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав...Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены, и его заключение следует считать возможным... Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право»[80].
  По мнению М.И. Брагинского, В.В. Витрянского имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены по следующим основаниям: 1) «норма ГК, в соответствии с которой общие положения о договоре купли-продажи применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п.4 ст.454), распространяет действие правил о договоре купли-продажи на иные правоотношения, не относящиеся к этому договору, что никак не может свидетельствовать о признании имущественных прав товаром, а сделки по их отчуждению (продаже) - договором купли-продажи. К тому же положения о договоре купли-продажи могут применяться к сделкам по природе имущественных прав лишь в части, не противоречащей содержанию или характеру этих прав, ... всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст.382-390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав и поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению»; 2) положения ГК о договоре мены не включают в себя норму, распространяющую их действие на сделки, по которым стороны взаимно уступают друг другу имущественные права, аналогичную той, которая имеется в общих положениях о договоре купли-продажи (п.4 ст.454 ГК); 3) законодательное определение договора мены (в равной степени и договора купли-продажи) исключает возможность признания имущественных прав товаром и соответственно сделки по взаимной уступке сторонами имущественных прав договорами мены. По договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве. На основании данных положений делается вывод, что имущественные права не могут признаваться объектами договора мены, а положения гл.31 ГК - не могут применяться к сделкам, связанным со взаимной уступкой имущественных прав. В последнем случае речь идет о двойной цессии, которая регулируется нормами ГК об уступке прав требования (ст.382-390 ГК). По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передает другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права[81].
  По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п.1 ст.567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права собственности. Для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав сделано исключение (п.4 ст.454 ГК). Допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, О.А. Городов считает необходимым признать существование конструкции «право собственности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением[82]. В то же время он считает, что мена жилого помещения на имущественное право пользования или владения другим жилым помещением практически не применима. Для перехода имущественных прав используется чаще уступка требования.
  Договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.
  Для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается, таких как существенное ухудшение жилищных условий.
  ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568).
  В случае, если одна из сторон уклоняется от выписки из квартиры, это создает проблемы для другой стороны. Реальный ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением обязательства, оценить сложно. Необходимо предусматривать неустойку за неисполнение условий договора, при обращении в суд требовать возмещения убытков. Условия и порядок применения ст.333 ГК необходимо урегулировать более детально[83].
  Статья 570 ГК предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект необходимо предоставление нескольких передаточных актов (по количеству объектов). Право собственности участников мены считается возникшим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
  Количество регистрационных действий при регистрации прав определяется по числу лиц, участвующих в договоре мены. Производится регистрация первоначального права каждого участника (если оно не зарегистрировано в ЕГРП), затем сделки (договор регистрируется один раз), затем переход права каждого участника. В ЕГРП должны быть внесены данные о сделке относительно каждого из объектов, являющихся предметом сделки. Право на объект будет зарегистрировано по месту его нахождения.
   
  2.3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью
   
  Дарение жилого помещения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
  Из содержания ст. 572 ГК РФ вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание дарения). Признаками договора дарения являются также увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя, намерение дарителя одарить одаряемого, согласие одаряемого на получение дара[84].
  Жилое помещение передается одаряемому в собственность, поэтому даритель должен быть его собственником. Предмет договора дарения, определенный А.Л. Маковским как «намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу», разбит им на пять частей: передача дарителем вещи в собственность одаряемого; передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем в «самому себе»; передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу, освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом[85].
  Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. К сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные требования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст.26,28, 29, 30 ГК РФ) либо к их статусу (п.2, 3 ст.575 ГК РФ).
  Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены правилом п.4 ст.575 ГК РФ, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда в отношениях между коммерческими организациями.
  Согласно п.1 ст.576 ГК РФ юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. По мнению О.А. Городова, жилое помещение, принадлежащее учреждению на праве самостоятельного распоряжения, может быть подарено без специального согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления за данным учреждением [86]. Противоположной точки зрения придерживается М.Г. Масевич: «... учреждения вправе заключать договора дарения только с согласия собственника или уполномоченных им лиц, за исключением «обычных подарков»[87]. Последняя точка зрения является, наш взгляд, более обоснованной.
  Предметом договора дарения могут быть жилой дом, его часть, отдельная квартира, ее части в виде изолированных жилых комнат, доля в праве. Предмет договора должен быть ясно определен.
  Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного жилого помещения, указание конкретного лица - одаряемого. Если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать исполнения в принудительном порядке через суд[88].
  Обещание дарения - односторонний договор, который связывает обещавшего (п.2 ст.572 ГК РФ). Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (п.2 ст.581 ГК РФ).
  Договор дарения предусматривает согласие одаряемого на получение жилья в собственность, что свидетельствует о договорной природе дарения. Но одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него (п.1 ст.573 ГК РФ) и договор будет считаться расторгнутым. Следовательно, отказ - также односторонняя сделка. Отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение (письменная форма, государственная регистрация).
  Статьи 575, 576 ГК РФ содержат запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение жилых помещений: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.
  Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, п.3 ст.35 СК РФ. Дарение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, производится с согласия всех сособственников. Дарение доли в праве на общее имущество производится без учета ст.250 ГК о преимущественной праве покупки.
  В соответствии с п.3 ст.574 ГК договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
  Следует отметить, что сегодня в практике распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае в договоре должно быть указано, что при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу сохраняются все условия его дарения. Детально разработанные условия договора дарения являются существенным обстоятельством, которое предостерегает от незаконных сделок с жильем, в котором продолжает проживать даритель.
  В то же время включение в договор дарения условий о праве дарителя проживать в передаваемом жилом помещении ставит под сомнение его безвозмездность. Если даритель остается проживать в подаренной квартире, то кто будет оплачивать коммунальные услуги и иные платежи, связанные с этим? Если все платежи, связанные с проживанием дарителя в подаренном жилом помещении, или их часть будет нести одаряемый, то такой договор не является договором дарения и его следует рассматривать как договор пожизненного содержания с иждивением, который подлежит государственной регистрации. Если же даритель и одаряемый пришли к соглашению об уплате проживания дарителя в передаваемой квартире, то такое соглашение следует рассматривать как самостоятельный договор найма жилого помещения. По мнению Г.П. Макарова, дарение жилого помещения - не лучшая форма сделки, если в нем продолжает проживать даритель. В этом случае целесообразнее оформить завещание, которое может быть отменено или изменено[89].
  Разновидностью договора дарения является пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилого помещения цель не должна противоречить функциональному назначению помещения. Организация, принимающая жилое помещение, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Использование пожертвования не по назначению (целью, указанной жертвователем) дает право жертвователю, его правопреемнику требовать отмены пожертвования (если вопрос не урегулирован в соответствии с п.4 ст.582 ГК РФ).
  Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).
  Это возмездный, односторонний, реальный договор.
  Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Если недвижимость отчуждена под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. С.А. Хохлов относил договор ренты к «алеаторным (рисковым) сделкам. Что в полной мере присуще особенно договору пожизненного содержания с иждивением[90].
  Рента может быть бессрочной (постоянной) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
  Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 5 84 ГК).
  Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты возмездно (к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже) или безвозмездно (к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре дарения). Они применяются постольку, поскольку не противоречат существу договора ренты (ст.585 ГК РФ).
  Среди ученых нет единого мнения по вопросу о том, какие конкретные нормы при передаче имущества следует применять к рентным отношениям. М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к ренте должны применяться нормы, которые предусматривают: момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст.459 ГК РФ), обязанность передавать вещь свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной вещи (ст.462 ГК РФ). Из норм о дарении могут быть применимы нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ), и норма о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК РФ)[91]. А.Мамаев полагает возможным также применение положения об обязанности продавца по передаче товара (ст.456 ГК РФ), об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), о последствиях неисполнения обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ), о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ)[92].
   При возмездной передаче соблюдаются правила ст.556 ГК РФ. По мнению Г.Б. Леоновой, передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости подтверждает качество передаваемой недвижимости и поэтому необходим и при безвозмездной передаче объекта241.
  Существенным условием договора ренты будет являться и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст.558 ГК РФ).
  Как справедливо замечено О.А. Марковой, наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной. Последствием служит двусторонняя реституция в случае заблуждения, недееспособности, неспособности гражданина понимать значение своих действий либо односторонняя реституция в иных случаях. При этом судебная практика сложилась таким образом, что применяется одно последствие - обязанность плательщика возвратить получателю его имущество. Рентные платежи плательщику не возвращаются в случае заблуждения получателя или его неспособности понимать значение своих действий. Пострадавшей стороной остается плательщик ренты. Такие судебные решения провоцируют недобросовестных получателей ренты на новые судебные разбирательства[93].
  Постоянную ренту могут получать граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Право на получение постоянной ренты может переходить путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.589 ГК РФ). Выплата постоянной ренты производится в соответствии со ст.590, 591 ГК РФ. Плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК РФ). Получателю постоянной ренты также предоставлено право требовать ее выкупа плательщиком (ст.593 ГК РФ). Выкуп производится по цене, установленной в договоре (п.1 ст.594 ГК РФ), а при ее отсутствии - годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то к годовой сумме рентных платежей прибавляется стоимость переданного имущества (п.3 ст.594 ГК РФ).
  Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст.596 ГК РФ). Законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора: бывший собственник (или собственники), третье лицо (или лица), бывший собственник и третье лицо (лица). Индивидуализация всех получателей (выгодоприобретателей) ренты обязательна, иначе договор будет считаться незаключенным. Доли получателей в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит пропорционально к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
  В соответствии с п.3 ст.596 ГК РФ договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (ст. 166 ГК РФ), является ничтожным, так как правоспособность гражданина прекратилась (п.2 ст.17 ГК).
  Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ее, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению (индексации).
  При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком получатель имеет право требовать то него: выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ). Перечня существенных нарушений договора пожизненной ренты ГК не устанавливает. Традиционно ими следует считать нарушения, влекущие для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). По аналогии должна использоваться ст. 593 ГК, а также оговоренные условия договора, нарушение которых имеет существенное значение.
  Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК). Конкретизация обязанности «содержание с иждивением» согласовывается сторонами в договоре. Стоимость всего объема содержания с иждивением обязательно указывается в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц (нижний предел) - не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ).
  Обеспечение потребности в жилище - это составная часть обязанности по содержанию, независимо от вида передаваемой недвижимости (в том числе земельного участка, нежилого помещения и т.д.). Потребность в жилище получателя ренты может быть обеспечена как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Данные условия стороны оговаривают в договоре, закон не содержит ограничений на предоставление иного жилого помещения. Плательщик может быть наделен в отношении иного жилого помещения только правом пользования (по договору социального найма, аренды (для юридических лиц)).
  Ипотека жилого помещения. В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе многим исследователям видится только путем заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа (см. Приложение 4).
  Залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ст.334 ГК РФ). Возникновение залога в силу закона может касаться отчуждения жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ), заключения договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ), заключения договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке).
  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ (ст.1 Закона об ипотеке).
  По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога. Заложенная недвижимость остается у залогодателя, залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.
  Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и др. Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей (в том числе незавершенные строительством), могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
  Пункт 2 ст.335 ГК предусматривает, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности (ст.209 ГК РФ) или на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ). По общему правилу запрещается залог «имущества, изъятого из оборота» (п.1 ст.336 ГК РФ), «имущества, на которое не допускается обращение взыскания» (п.2 ст.336 ГК РФ). Виды объектов, изъятых из оборота, «должны быть прямо указаны в законе» (п.2 ст. 129 РФ). В п.2 ст.6 Закона об ипотеке отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки, в связи с этим, по мнению Ю.А. Кожиной, необходимо дополнить ст. 6 таким перечнем[94].
  Ипотека недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (п.1 ст.7 Закона об ипотеке).
  При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст.290 ГК РФ, ст.75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п.4 ст. 74 Закона об ипотеке).
  Существенными условиями договора об ипотеке являются: сведения о залогодержателе; предмете ипотеки; стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости, а также право, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, орган его зарегистрировавший (ст.9 Закона об ипотеке). Также необходимо соблюдение требований п.4 ст. 13 Закона об ипотеке, в котором определены условия, при которых закладная не составляется и не выдается.
  Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
  Мало используемым на практике является договор доверительного управления имуществом, который оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица) либо иного указанного им (третьего лица). Это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).
  Договор реальный, возмездный (или безвозмездный), двусторонний.
  Необходимость в управлении имуществом может быть обусловлена волей собственника или управомоченного лица. В некоторых случаях управляющий должен заменить собственника (или иное управомоченное лицо) по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами: установлением опеки, попечительства (ст.38 ГК РФ) или патронажа (ст.41 ГК РФ), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст.43 ГК РФ) либо его смертью (когда исполнитель завещания - душеприказчик распоряжается наследственной массой до момента принятия наследниками наследства).
  Доверительное управление недвижимостью - обязательственное право, содержание которого устанавливается законом и договором, имеющим срок действия. Осуществляется договор в интересах учредителя. Предметом доверительного управления могут быть как отдельные объекты недвижимости, включая кондоминиумы, так и их части, в том числе имущество, находящееся в залоге (обремененная ипотекой недвижимость).
  Договор доверительного управления недвижимостью должен соответствовать форме договора продажи недвижимости; передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление.
  К существенным условиям договора ГК РФ относит: а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть индивидуально определены и максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего; б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором; г) срок договора (ст. 1016 ГК РФ). При отсутствии данных условий договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ)[95].
  Институт доверительного управления требует более детальной проработки с тем, чтобы свести до минимума риск собственника от злоупотреблений со стороны управляющего, что также необходимо и в публичных интересах. Так, на наш взгляд, заслуживают внимания предложения А.А. Новика. Автор предлагает конкретизацию запретов управляющему на совершение без согласия учредителя доверительного управления действий с вверенным ему имуществом и доходами от его хозяйственного использования; конкретизацию прав и обязанностей учредителя доверительного управления по отношению к управляющему и третьим лицам в связи с действиями управляющего (включая деликты). В случае нарушения управляющим запретов предлагается постановка управляющего на место обязанного лица (по аналогии п.1 ст. 183 ГК РФ). При распоряжении недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическому лицу, предлагается на данную недвижимость распространить тот же порядок распоряжения, что и на объекты недвижимости, принадлежащие самому юридическому лицу (как дополнение ст. 1012 ГК РФ). Доверительный управляющий не вправе передавать недвижимое имущество, переданное ему в доверительное управление, в залог в обеспечение исполнения своих обязательств как гражданско-правового, так и налогового либо уголовно-процессуального характера, а равно в обеспечение исполнения обязательств своих родственников (для управляющего - физического лица) либо аффилированных лиц (для управляющего - юридического лица)[96].
  ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
   
  3.1. Особенности и порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
   
  Обеспечить стабильность оборота недвижимости призвана информационная система, создаваемая органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  Основой государственного контроля за оборотом недвижимости являются технический учет объектов недвижимости, осуществляемый Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) и Государственным земельным комитетом РФ, и установление государственной регистрации прав и сделок с недвижимыми объектами.
  Система регистрации выполняет функции придания законной силы правоустанавливающим документам; учета прав на недвижимость; учета сделок с недвижимостью.
  Придавая значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. До тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.
  Общей концептуальной основой системы государственной регистрации является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок. Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом.
  Конструкция же Закона о регистрации фактически предусматривает и регистрацию объектов недвижимости. Согласно ч.2 ст. 12 Закона о регистрации ЕГРП содержит также и данные об объектах недвижимости. На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, которое является неотъемлемой частью ЕГРП.
  Такой подход законодателя, фактически определившего необходимость учета и регистрации самих объектов недвижимости, являющихся предметом прав и сделок вполне закономерен. Эффективно функционировать создаваемая система регистрации может только тогда, когда будут регистрироваться не только права на недвижимые объекты и сделки с ними, но и сами объекты недвижимости.
  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоустанавливающий характер. Юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (см. п.1 ст.131 ГК). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК). Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество редки и могут быть предусмотрены только в законе. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ). Не регистрируются права на недвижимость, возникающие из договора безвозмездного пользования (гл.36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).
  Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ). Данное положение распространяется, как нами сказано ранее, на договор об ипотеке (п.3, 4 ст.339 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Моментом, с которого право на недвижимость считается возникшим (датой государственной регистрации прав), является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 Закона о регистрации). Момент возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 ГК РФ. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
  Специальный правовой режим объектов недвижимости закреплен и в Законе о регистрации.
  Собственно государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке (п. 1 ст.2 Закона о регистрации). При наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.
  Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что государственная регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК РФ[97]. А.А. Конев формулирует понятие государственной регистрации как признание государством чистоты и законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным[98].
  Регистрировать права можно только на реально существующий объект. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст.25 Закона о регистрации). Недвижимое имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения[99].
  Государственной регистрации подлежат:
  – жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ);
  – жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[100]);
  – жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 ФЗ от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[101]);
  – квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ);
  – комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 Закона об ипотеке);
  – жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
  – кондоминиумы (ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
  Государственной регистрации подлежит также земельный участок, на котором находится объект жилой недвижимости (п.1 ст.25 ЗК РФ, ст. 130 ГК РФ, ст.1 Закона о регистрации).
  Государственная регистрация права на помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о регистрации). Следовательно, внесение в ЕГРП записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на отдельное помещение (объект недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации) является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме. Самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме не вносится. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, согласно записям о регистрации права собственности на отдельные помещения в ЕГРП.
  М.Г. Пискунова подразделяет сделки, подлежащие государственной регистрации, на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие переход права), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные)[102].
  1. Сделки с отчуждением:
  а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);
  б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п.2 ст.567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК РФ);
  в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п.3 ст.574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст.582 ГК РФ);
  г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.584, п.2 ст.601 ГК РФ);
  д) договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).
  2. Сделки без отчуждения:
  а) договоры аренды:
  - земельных участков, жилых помещений юридическими лицами - независимо от срока (п.2 ст.609, п.2 ст.671 ГК РФ);
  - зданий, сооружений, нежилых помещений - на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;
  - договора субаренды (п.2 ст.615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
  б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке).
  3. Дополнительные (акцессорные) сделки:
  а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ);
  б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ);
  в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п.п.1 ст. 452 ГК РФ);
  г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст.452 ГК РФ);
  д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст.409 ГК РФ);
  е) отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);
  ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст.414ГК РФ).
  Не подлежат государственной регистрации договоры найма жилых помещений (ст.674 ГК РФ); инвестиционные договоры и договоры долевого участия; предварительные договоры (ст.429 ГК РФ); соглашения между участниками общей собственности /например, об установлении (определении) долей, изменении (перераспределении) долей в праве долевой собственности, договоры реального раздела общего имущества сособственников, соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст.247 ГК)/; брачные договоры, соглашения об уплате алиментов; договоры доверительного управления (ст.38 ГК, ст. 1017 ГК РФ); договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) (п.1 ст.700 ГК РФ); договоры простого товарищества (п.1 ст. 1043 ГК РФ) и другие. На основании данных договоров регистрируется переход права собственности. Мы знаем, что гражданское законодательство не знает исчерпывающего перечня договоров.
  Процедура проведения государственной регистрации установлена ст. 13 Закона о регистрации, которая называется «Порядок проведения государственной регистрации прав». В соответствии с данной статьей процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из пяти этапов:
  - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок, и отвечающих требованиям Закона о регистрации с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;
  - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
  - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
  - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
  Во исполнение Закона о регистрации и Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, Министерство юстиции утвердило Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации[103].
  Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав и сделок. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
  Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, основанием для приема документов на государственную регистрацию является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
  Заявление о государственной регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы: 1) правоустанавливающие документы; 2) документы об уплате государственной пошлины; 3) документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации.
  Следует подробно остановиться на правоустанавливающих документах. Законодательство не содержит понятия «правоустанавливающий документ». Исходя из п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, закрепляющего перечень оснований для государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами, к правоустанавливающим документам относятся документы, свидетельствующие о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) у лица права на объект недвижимости:
  - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  -   договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  -   акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  -   свидетельства о праве на наследство;
  -   вступившие в законную силу судебные акты;
  -   акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
  - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
  Согласно вышеуказанной норме п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, законодатель к правоустанавливающим документам относит и правоподтверждающие документы, свидетельствующие о наличии у лица права на объект недвижимости до государственной регистрации этого права.
  Итак, закон не перечисляет конкретные документы, которые представляются на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации (их перечень не является исчерпывающим), которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Лишь сформировавшаяся практика регистрации прав на недвижимость и сделок с ней позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими, поэтому органы регистрации разрабатывают инструктивно-методическую базу для процедуры регистрации. Закон о регистрации не содержит конкретного перечня документов, что является вполне обоснованным, поскольку, во-первых, нормы о документах, устанавливающих и подтверждающих права на объекты недвижимости, содержатся в многочисленных нормативных актах, и не имеет смысла их дублировать в Законе о регистрации, во-вторых, если бы конкретный перечень документов и был бы закреплен в Законе о регистрации, он носил бы открытый характер ввиду невозможности предусмотреть все основания для регистрации.
  Данное объяснение вполне применимо и к норме п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, устанавливающей, что право на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, но не указывающей на конкретные документы.
  Например, к правоустанавливающим документам можно отнести: договор передачи и свидетельство о собственности на жилище, выдаваемое в первые годы массовой приватизации жилья; договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа; справка о полностью выплаченном пае в ЖСК. Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, то есть документы, подтверждающие факт существования и учета объекта недвижимости.
  Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов (правовая экспертиза) проводится в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации. Необходимость в дополнительных документах (п.2 ст. 17 Закона о регистрации), а также документах, сверх указанных в п. 1 ст. 17 данного Закона, определяется при правовой экспертизе. Таким образом, проверка документов составляет часть процесса регистрации. Последствия возникновения у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав определены ст. 19 Закона о регистрации. Они ведут к приостановлению государственной регистрации, а в случае неустранения причин, препятствующих регистрации, к отказу в ней с внесением соответствующей записи регистратором в книгу учета документов. Таким образом, на регистрирующий орган возлагается, по сути, функция по контролю за законностью совершаемых сделок.
  Законодатель прямо не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому на практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок. Так, анализ материалов судебной практики показывает, что этот вопрос решается судами отнюдь не в пользу органов государственной регистрации. Например, «незаконными признаны действия должностных лиц органов регистрации по проведению ревизии нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, суды учли положения главы II Закона о регистрации, в соответствии с которыми к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документы лица или органа власти. Так, Курганский областной суд в своем определении от 24.12.1998 г. указал, что правовая экспертиза и проверка законности нотариально удостоверенной сделки органом регистрации должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не установлено иное. Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что к компетенции органов по регистрации прав не относится»[104].
  Об установлении в законе пределов проведения правовой экспертизы косвенно свидетельствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, который указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
  Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации)[105].
  С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, то принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.
  Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
  Следующим этапом государственной регистрации является внесение записей в Единый государственный реестр прав. Общим условием для внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество является отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
  В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
  Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов, которые хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.
  Основой государственного учета жилищного фонда является кадастровый учет. Идентификации объекта недвижимости служит кадастровый номер, присваивымый при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняемый пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания. Кадастровый номер помещения в здании состоит из кадастрового номера здания и инвентарного номера помещения.
  Необходимым условием для государственной регистрации прав и присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости является представление органам, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, инвентаризационных сведений и данных технического учета жилищного фонда.
  Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Закон устанавливает две формы, в которой производится удостоверение государственной регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
  Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое значение имеет внесение записей в ЕГРП.
  Форма свидетельств и специальной надписи установлены Правилами ведения ЕГРП, а также «Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав…»[106]. Инструкция предлагает рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлении о государственной регистрации прав.
  В целом, рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, то есть сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации, близки по смыслу и содержанию, и поэтому фактически представляют собой одну стадию. На практике они объединены их как по времени, так и по процедуре проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит - выявляет, имеются ли основания для государственной регистрации, отказа или приостановления государственной регистрации.
  3.2. Особенности нотариального удостоверения сделок с жилой
  недвижимостью
   
  В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим правила в отношении нотариального оформления можно условно разделить на обязательные и добровольные.
  Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК), кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
  Добровольное нотариальное удостоверение сделок производится по соглашению сторон. Например, граждане договариваются для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
  Гражданский кодекс Российской Федерации для большинства сделок с недвижимым имуществом не предусматривает обязательного нотариального удостоверения. Согласно ст. 7 ФЗ от 26 января 1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[107] до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
  Таким образом, с момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 31 января 1998 г.) было отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью - договоров купли-продажи, мены и дарения. Это нововведение вызвало неоднозначную реакцию в юридических кругах. Начало бурным обсуждениям было положено еще при разработке проекта Гражданского кодекса РФ, а с его принятием дискуссии только обострились.
  Сторонники ранее действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, в том числе и жилой, (например, С.Г.Самойлов, А. Бегичев) отмечают, что его отмена привела к серьезным изменениям в организации правовой помощи, которая гарантируется статьей 48 Конституции каждому гражданину России. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате, утвержденным Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 г. № 4462-1, нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и законных интересов всех обратившихся к нему лиц. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, при заключении имущественных сделок, в том числе сделок с жилой недвижимостью.
  Обязательное нотариальное удостоверение одних сделок с недвижимостью и отказ от нотариального удостоверения других сделок, по мнению противников отмены нотариального удостоверения, нарушает единство в регулировании соответствующих вопросов в российском законодательстве.
  По их мнению, следствием этого могут явиться, в частности, такие негативные моменты, как лишение собственника своего жилого помещения не по собственному волеизъявлению, появление возможности у недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении, ограничение прав граждан и юридических лиц по получению правовой помощи при совершении сделок с недвижимостью, подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника неуполномоченным лицом, поскольку Гражданский кодекс РФ говорит о нотариальном удостоверении доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), а, значит, в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью доверенности, по которым предоставлены полномочия по распоряжению объектами недвижимости, могут заключаться в простой письменной форме. Предпочтительным для сторонников нотариального удостоверения сделок было бы закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ.
  По мнению С.Г. Самойлова[108], А. Бегичева[109] подобное нововведение, заключающееся в отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью, принижает роль нотариата в обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических лиц при осуществлении ими гражданско-правовых действий. Они отмечают, что деятельность нотариуса не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, совершающих правовые действия, он также участвует в подготовительной стадии договора, разъясняя сторонам смысл и все возможные правовые последствия сделки  с недвижимостью. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус вместе с тем, в соответствии со ст. 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный незаконным удостоверением сделки с жилой недвижимостью, а в соответствии со ст. 202 Уголовного кодекса РФ и уголовную ответственность.
  Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводят правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяют законность совершения сделки, то есть не все вышеперечисленные функции нотариуса возлагаются на регистрирующие органы. Как отмечают С.Г. Самойлов и А. Бегичев, правовая экспертиза органа регистрации ни в коей мере не может заменить нотариальное удостоверение договора, как особую правовую технологию. Кроме того, в отсутствии нотариуса все бремя ответственности за законность такой сделки возлагается на государство. Однако с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована в соответствии со ст. 18 Основ законодательства о нотариате и который действует от имени государства, но на свой страх и риск.
  Д. Закройщикова, нотариус Староминского района Краснодарского края, кроме этого, высказывает мнение, что проведение правовой экспертизы не входит в компетенцию регистратора, а должно производиться экспертом, по результатам которой регистратор примет решение о регистрации или о приостановлении регистрации либо отказе в регистрации. Автор статьи ставит следующие вопросы: как регистратор, не имеющий высшего юридического образования, пусть даже имеющий стаж работы, может провести правовую экспертизу документов? Кто будет этим заниматься? Значит опять потребуются какие-то дополнительные затраты и определенные структуры, которые должны будут проводить правовую экспертизу документов, то есть то, чем занимается нотариус[110].
  В связи с этим противники простой письменной формы рисовали достаточно мрачные перспективы. Например А. Бегичев пишет, что «в нашей стране немало людей с низкой правовой осведомленностью и поразительной доверчивостью. Устранение нотариуса от удостоверения сделок купли-продажи жилья приведет к увеличению и без того возросшего уровня преступности в данной сфере. От такого положения вещей пострадают прежде всего простые граждане, они будут вынуждены обращаться за защитой своих прав в суды, которые и так перегружены чрезмерно, и рано или поздно придется вернуться к обязательному нотариальному удостоверению. Тем более нельзя забывать, что грядет жилищно-коммунальная реформа, и люди будут вынуждены освобождаться от своих более просторных квартир и покупать квартиры меньшей площади, то есть возрастет количество сделок с недвижимостью, и это будут недостаточно обеспеченные люди, которым нужна квалифицированная юридическая помощь. Сторонам придется составлять договор купли-продажи самостоятельно, либо обратиться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В этом же случае существует вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, а посредник будет отстаивать интересы лишь одной из сторон сделки»[111].
  И действительно мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению с Европой, превышают примерно в 2-6 раз, как отметил С.Г. Самойлов в своем докладе на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости[112].
  Есть мнение, что совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме ограждает граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Такой позиции придерживается, например, П.В. Крашенинников[113]. Но С.Г. Самойлов сомневается в правильности этого вывода и в качестве аргументов в свою пользу приводит следующие подсчеты. Да, сама регистрация стоить будет не так дорого, но на предварительной стадии заключения договора купли-продажи, дабы обезопасить себя от неприятных коллизий и нежелательных последствий, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвоката для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую около 10% суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% суммы сделки. Нотариус же за все берет 1,5% суммы сделки, то есть в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий, устанавливаются государством. А утрата своего жилья или денег в результате сделки, проведенной без участия нотариуса, оценивается намного дороже, чем уплата нотариусу 1,5%[114].
  Аргументация сторонников простой письменной формы договора состоит, прежде всего, в том, что граждане, согласно ГК РФ, имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой не установлена обязательная нотариальная форма. В этой они заявляют, что можно будет только догадываться, какой процент сделок будет совершаться без квалифицированного правового обеспечения. Желание сэкономить будет определяющим в действиях сторон, но такой подход, в конечном счете, обернется против самих участников сделки.
  Однако, как констатировала М. Сазонова[115], Президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты, подавляющее большинство договоров по распоряжению недвижимым имуществом, не требующих обязательного нотариального удостоверения, тем не менее, проходило через нотариальное удостоверение. Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» и нотариатом при поддержке органов власти Санкт-Петербурга был сформирован единый подход к решению проблемы защиты прав участников оборота недвижимости. Распоряжением губернатора для нотариально удостоверенных сделок были установлены пониженный размер платы за государственную регистрацию и сокращенный срок ее осуществления. Регистрационным органам нет необходимости проводить такую масштабную проверку, как при регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, поскольку эту работу уже выполнил нотариус. И, как справедливо отмечает М. Сазонова, любые формы соперничества между нотариатом и органами регистрации недопустимы.
  Некоторые составители Гражданского кодекса РФ и ярые противники нотариального удостоверения сделок с недвижимостью колебались в своих позициях. В частности, заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда В.В. Витрянский, отметил, что, пожалуй, в отношении граждан, особенно в тех случаях, когда речь идет о продаже жилья, нотариус, видимо, нужен. Но в отношении юридических лиц - нет, так как многие юридические лица имеют свои юридические службы и у них есть средства, чтобы пригласить квалифицированного советника[116]. Однако такая позиция небезупречна - закон не может подходить избирательно к тем или иным участникам сделки, равенство сторон не должно нарушаться.
  По мнению сторонников обязательного нотариального удостоверения, его возвращение должно предотвратить усиление криминализации в сфере обращения недвижимости, явиться действенной гарантией защиты прав и интересов граждан Российской Федерации и восстановить единство в законодательном регулировании названных вопросов.
  Таким образом, в качестве основных аргументов сторонников нотариальной формы были названы: нарушение прав граждан, отсутствие ответственности регистрирующих органов и адвокатов, неудовлетворительное качество посреднических услуг, низкая квалификация регистраторов и высокие расценки на рынке юридических услуг по сравнению с нотариальными услугами. Но так ли это на самом деле, являются ли эти аргументы актуальными сегодня, поможет прояснить точка зрения противоположной стороны.
  Сторонники простой письменной формы выдвигают в защиту своей позиции следующие доводы.
  В частности, они отмечают отсутствие действенного контроля за деятельностью частнопрактикующих нотариусов. С декабря 1995 года в Государственной Думе находится отклоненный Президентом законопроект «О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате». Необходимо привести законодательство о нотариате в соответствие с Конституцией. Тем самым будут созданы предпосылки для доработки Гражданского кодекса.
  Подсчет затрат, которые сторонам придется понести при составлении сделки в простой письменной форме, также вызывает у них сомнение.
  На сегодняшний момент размеры государственной пошлины и нотариального тарифа установлены ст. 333.24. части второй Налогового кодекса РФ[117]. Размер вознаграждения адвоката определяется в соглашении об оказании юридической помощи. Адвокаты в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 ФЗ от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»[118] с 01.01.2007 г. обязаны осуществлять страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности, а до этого - вправе осуществлять добровольное страхование. Кроме того, в Законе о регистрации усилена ответственность государства при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет к кандидатам на должность государственного регистратора определенный ряд требований (ст. 15 Закона о регистрации), а посредники, оказывающие юридические услуги, за время развития российского рынка недвижимости приобрели высокую квалификацию.
  Для подготовки квалифицированных кадров органов по государственной регистрации прав Министерством юстиции учрежден Российский институт государственных регистраторов.
  В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.
  Это было связано с тем, что жилищная реформа, одной из основных задач которой стало формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.
  Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты.
  Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку купли-продажи при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.
  Кроме того, интересны данные, которые приводит М. Пискунова, зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов. Она отмечает, что никаких катастрофических последствий для рынка жилой недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения сделок и введение государственной регистрации не повлекли. По данным учреждений юстиции в зависимости от субъекта РФ различалось соотношение количества договоров купли-продажи, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме: в Санкт-Петербурге в нотариальной форме заключалось 87% сделок по отчуждению недвижимости, в Ленинградской области - 56%, в Архангельской области - 40%, Ярославской области - 31%, в Приморском крае и Омской области - 22%, Северной Осетии - 11%, Томской области — 6%, Курганской области и Карелии - 5%, Оренбургской области - 3%, а в республике Тыва в нотариальной форме заключались только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона[119]. Таким образом, население само выбирает форму сделки купли-продажи, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности.
  Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями не является инструментом, который в полной мере может защитить интересы сторон, поскольку достоверность прав и обязанностей сторон сделки подтверждается записями в ЕГРП. Только государственная регистрация, в конечном счете, может обеспечить гарантии незыблемости прав. Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок не лишает сторон юридической помощи. Если стороны ищут дополнительных гарантий, то могут воспользоваться нотариальным удостоверением добровольно. Размеры нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий, для которых законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате.
  ЗАКЛЮЧЕНИЕ
   
  Анализ действующего законодательства, практики его применения и теоретических трудов позволил сделать определенные выводы по проблемам жилой недвижимости как объекта гражданского права России:
   
  1) Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина РФ на жилище. Жилая недвижимость служит удовлетворению одной из основных потребностей граждан - потребности в жилье. Поэтому правовое регулирование жилой недвижимости, операции с ней требуют контроля государства. Право пользования жилым помещением ограничено целевым использованием.
   
  2) Жилая недвижимость - основа личного существования граждан и она используется для личного потребления. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.
   
  3). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (например, противопожарным, градостроительным). В настоящее время к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира и часть квартиры; 3) комната.
  В целях единообразного понимания и применения норм ГК РФ и ЖК РФ, усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым: а) привести нормы ГК РФ и ЖК РФ, другие нормативные акты, в которых речь идет о жилых помещениях в соответствие друг другу; б) выработать и закрепить во всех названных нормативных актах единое определение понятия жилого помещения; в) в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота.
   
  4) С целью устранения двусмысленности применения законодательства на практике наиболее продуктивным из классификаций жилой недвижимости следует признать деление жилых помещений на самостоятельные объекты: 1) многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом; 2) квартира в многоквартирном жилом доме; 3) квартира в ином гражданском нежилом здании; 4) комнаты (смежные и изолированные). Данные объекты необходимо рассматривать как единый объект, составными частями которого являются земельный участок, строение (жилое и (или) нежилое), квартира, комната (ы).
   
  5) Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.
  Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, платить налог на недвижимость и др.
   
  6) Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Новый Жилищный кодекс РФ установил, что бесплатная приватизация жилья должна закончиться 1 января 2007 года. Но сегодня статистика по Российской Федерации показывает, что большинство граждан еще не воспользовались своим правом бесплатной приватизации жилья. Поэтому, чтобы не нарушать права граждан, сроки бесплатной приватизации были продлены до 1 марта 2010 года[120].  «Виноваты не столько граждане, сколько недостаточно оперативная работа муниципальных органов, а также Федеральной регистрационной службы, - сказал П. Крашенинников. - Чиновники признаются, что оформить все квартиры до конца им не удастся, даже если им придется работать в круглосуточном режиме. Мы организационно не были готовы, чтобы к 1 января 2007 года завершить бесплатную приватизацию жилья»[121].
   
  7) В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе видится только путем заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа.
  Но в правовом регулировании государственной регистрации ипотеки, установленном в нормах Закона о регистрации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть существенные различия. В частности: Закон о регистрации, в отличие от Закона об ипотеке, не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона; различны в обоих законах основания для приостановления и отказа в регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а также перечень сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи об ипотеке. С целью разрешения данных коллизий предлагается внести в Закон о регистрации дополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичные положения из Закона об ипотеке.
   
  8) Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом - легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК. В этой связи в целях упорядочения правового регулирования оборота недвижимости, налогообложения недвижимости необходимо дополнить ст. 219 ГК, ст.25 Закона о регистрации п.3 следующего содержания: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества».
   
  9) В работе сделан вывод о том, что создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволило упорядочить порядок совершения сделок с жилыми помещениями на всей территории РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним оправдывает себя.
   
  10) Изучение различных точек зрения позволило заключить, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью не влечет отрицательных последствий для сторон сделки. В связи с этим не следует возвращаться к их обязательному нотариальному удостоверению. Граждане и юридические лица имеют право обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, если посчитают такое удостоверение целесообразным.
  Список использованных источников и литературы.
  Список использованных источников и литературы
  1. Источники
  1.1. Опубликованные
  1. Конституция Российской Федерации: принята на всенар. Голосовании 12 дек. 1993 г.  // Рос.  газета.- 1993.- 25 дек. ( с внесенными  поправками от 30.12.2008 -"Российская газета", № 7, 21.01.2009)
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.02.2009 № 7-ФЗ).
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая  от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ.  // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.; 1996. - №5. – Ст. 410.(с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.12.2008 № 308-ФЗ, вступили в силу с 1 марта 2009 года.).
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ// "Российская газета", № 233, 28.11.2001(с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.06.2008 № 105-ФЗ).
  5. "Земельный Кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2009)
  6. Жилищный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188- ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) //  Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2009 года)  .
  7. Семейный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.09.2008)  
  8. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) принят Государственной Думой 24 июня 1997 года ( в ред. от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
  9.  Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г., 11 июня 2008 г.) (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ)
  10.    Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Российская газета от 26.09.2001 г.
  11.    Постановление Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П // СЗ РФ, 26.06.2006, N 26, ст. 2876.
   
  ??. Литература.
  12.    Анохин В., Незнамова Е.. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. - 2004. - № 10. – С.121-122.
  13.    Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дисс… канд. юрид. наук.- Волгоград, 2002.
  14.    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - 4-е изд. - М.: Статут, 2002. – 352 с.
  15.    Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996. – 669с.
  16.    Гонгало Б.М. Комментарий к ст.1. // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Материалы к конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Спарк, 1998. - С.6-7.
  17.    Городов О.А. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Юррайт, 2001. – 195с.
  18.    Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Норма, 1997. – 302 с.
  19.    Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. – 632 с.
  20.    Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.: Автореф. дисс…канд. юр. наук. - М., 2000. – 48 с.
  21.    Егорова Ю.В. Сделки с жильем. Государство возмещает расходы. – М.: НалогИнформ, 2006. – 196 с.
  22.    Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности. // Жилищное право. - 2004. - №4. – С.57-59.
  23.    Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. - 1999. - №12. – С.31-32.
  24.    Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. / Под ред.И.Б. Мартковича.- М.: Юристъ, 2006. – 362 с.
  25.    Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград, 2000. – 44 с.
  26.    Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. / Отв. Ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. - М., 2006. – 319 с.
  27.    Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996. – 836 с.
  28.    Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Нижний Новгород: НКИ, 1998. – 158 с.
  29.    Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. – 121 с.
  30.    Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2003. - №10. – С.1-3.
  31.    Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. - 2006. - №3. – С.112.
  32.    Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. – Чебоксары, 2003. – 23 с.
  33.    Материалы выступлений на научно-практической конференции «Московский нотариат к 850-летию Москвы» (26 августа 1997 г.). // Нотариус. 1997. № 5(7). – С.14.
  34.    Материалы семинара «Актуальные проблемы нотариата: учет, налогообложение и недвижимость» 23-24 апреля 1998 г. в Государственной Думе. // Нотариус. - 1998. - №4 (12). – С.59.
  35.    Недвижимость: Обзор практики разрешения споров (Купля-продажа. Приватизация. Аренда, залог. Регистрация. Защита права собственности). – М.: Ось-89, 2006.
  36.    Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Саратов, 2001. – 32 с.
  37.    Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Саратов, 2000. – 26 с.
  38.    Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // Российская юстиция. - 2000. - №4. – С.31-32.
  39.    Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским делам. / Сост. А.П. Сергеев; 2-е изд., перераб и доп. - М., 2000.
  40.    Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - Самара, 2001. – 21 с.
  41.    Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. – 252 с.
  42.    Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. - М., 1996.
  43.    Чубаров В.В. Глава 53 Доверительное управление имуществом. // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1996. – 856 с.
  44.    Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - М., 2005. – 24 с.
   
   
  ???. Материалы юридической практики.
   
  45.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.  2006 г.  №3.
  46.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. – № 4.
  47.    Архив Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга. Гражданское дело 2-112. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  48.    Архив Кемеровского областного суда. Наряд 03-06/19-45. Жалоба Оплачко А.Ф. к Учреждению юстиции Кемеровской области. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  49.    Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары. Гражданское дело № 2-290/2005. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  ?V. Справочные и информационные издания.
  50.   Большой юридический словарь. 2-е изд., перераб. и длп. / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. –М.: ИНФРА-М, 2002. -703 с.
  51.    Гражданское право: Словарь - справочник.- М., 2006. 352 с.
   
   
  ПРИЛОЖЕНИЕ 1
  Особенности современной жилищной политики России
   
  В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью».
  В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.
  Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи: а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья; б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
  Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:
  - 62,1 % старше 30 лет,
  - 3,1 % (88,7 млн кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн человек;
  - Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 -60 г., около 40 млн человек - в неблагоустроенных квартирах.
  Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).
  Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х годов до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.
  Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах.
  От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до двухсот подписей. Все это в конечном счете приводит к удорожанию строительства и повышению цены продажи жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.
  Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд. руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:
  – состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн семей (8,6%);
  – время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 - 20 лет;
  – количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн семей);
  – общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд кв. м (55% имеющегося фонд;);
  – за 2003 г. улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7% желающих).
  Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.
  В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
  1) спрос на рынке жилья, в том числе: а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (11-13%); б) высокие цены на жилье; в) смешанный состав очереди на получение социального жилья; г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
  2) предложение на рынке жилья, в том числе: а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации; б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.
  По оценкам экспертов, наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2007 г. Поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.
  Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.
  Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15 - 20 лет до 5 - 7 лет, б) а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года.
  В настоящее время Программа включает девять подпрограмм: 1. «Государственные жилищные сертификаты»; 2. «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, под лежащих отселению с комплекса «Байконур»; 3. «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда»; 4. «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»; 5. «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»; 6. «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации»; 7. «Обеспечение жильем молодых семей»; 8. «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»; 9. «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан».
  В 2004 г. закончился первый этап этой Программы. Прошедший 3-х летний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Однако ясно определились и основные недостатки:
  а) дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;
  б) отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по девяти подпрограммам, пяти государственным заказчикам, по всем регионам;
  в) отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней; г) слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан; д) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.
  С 2005 г. начался второй основной 6-летний этап Программы. С целью повышения ее эффективности предлагается:
  1. Изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья.
  2. Учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов.
  3. Выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель: а) государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства; б) государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
  Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд руб., в том числе не менее 5 млрд руб. по подпрограмме «Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья». В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в Послании Президента РФ 2004 г. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.
   
   
  ПРИЛОЖЕНИЕ 2
  Особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы в России
  
  ПРИЛОЖЕНИЕ 3
  Основные аспекты права собственности на жилые помещения
   
  
   
  
  
   
  
   
  
   
   
  [1] Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99. (утратил силу с 1 марта 2005 г.)
  [2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.02.2009 № 7-ФЗ). Ст. 3301.
  [3] Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2004) // Российская газета от 31.12.2004. Ст. 3594.
  [4] Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) принят Государственной Думой 24 июня 1997 года ( в ред. от 30.12.2008 N 306-ФЗ)  Ст.3400.
  [5]Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2006. С.223.
  [6] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. С.23.
  [7] Калачева С.А. Сделки с недвижимостью.  М.: ПРИОР, 2001. С.3.
  [8] Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов. / Пер. с англ. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2006. 391с.
   
  [9] Европейская программа текущей жилищной статистики, Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк, 1966. // Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. // Жилищное право. - 2004. - №1. - С.37.
  [10] Жилищный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188- ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) //  Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2009 года) . Ст.14.
   
  [11] Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство.  М.: Экспертное бюро-М, 1997.  С.10.
  [12] Борисенко А. В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.  С.14.
  [13] Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право. 2004. - №3. С.112.
  [14] Литовкин В.Н. Указ. соч. - С.52.
  [15] Толстой Ю.К. Жилищное право.  М.: Норма, 1996. С.22.
  [16] Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности. // Жилищное право. - 2004. - №4. - С.57.
  [17] Журавлев С.Е. Указ. соч. - С.59.
  [18] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.15.
  [19] Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.). // Рос.  газета.- 1993.- 25 дек. ( с внесенными  поправками от 30.12.2008 -"Российская газета", № 7, 21.01.2009)
  [20] Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дис канд. юрид. наук. Самара, 2001. С.8.
  [21] Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дис канд. юрид. наук.  Чебоксары, 2003.  С.7.
  [22] Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // Российская юстиция. - 2004. - №8. - С.32-33.
  [23] Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. - С.32.
  [24] Семейный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.09.2008) Ст.16
   
   
  [25] Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-258 с.
   
  [26]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-257 с.
  [27]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Указ. соч -259 с.
   
  [28]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-260 с.
   
  [29] Гражданский кодекс РФ п 1 ст 420
  [30]  Гражданский кодексРФ п.1 ст430
  [31]  там же п.2 ст 430
  [32] Гражданский кодекс п1.ст.454
  [33] Гражданский кодекс РФ п.1 ст53
  [34]  Гражданский кодекс РФ п.3 ст.125
  [35] Корецкий А.Д.Договорное право России. Основы теории и практика реализации. -М: ИКЦ «МарТ» Ростов н/Д,2005.- с 28
  [36]  Гражданский кодекс РФ п.3 ст.253
  [37]  Семейный кодекс РФ п.3 ст.35
  [38] Гражданский кодекс РФ п.2 ст.129
  [39]  Гражданский кодекс РФст495
  [40]  Гражданский кодекс РФ п.2 ст504
  [41] Гражданский кодекс п.4 ст.504
  [42] Гражданский кодекс РФ п.1 ст. 395
  [43] Гражданский кодекс РФ ст. 211
  [44]  там же п.1 ст. 463
  [45] Гражданский кодекс ст398
  [46] Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-259 с
  [47] Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ) Ст. 959.
  [48] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2004.  С.252.
  [49] Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2000.  С.7.
  [50] Седугин П.И. Указ. соч. - С.182.
  [51] Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы.  М: Юристь, 1998.  С.35.
  [52] Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ
  [53] Архив Кемеровского областного суда. Обзор судебной практики при рассмотрении споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Наряд 01-03/19-45. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [54] Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР. Гражданское дело 2-207/02 // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [55] Российская газета. - 2006. – 13 июля.
  [56] Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2001. С.5-6.
  [57] Там же. - С.11.
  [58] Петрова И.В. Указ. соч. - С.12.
  [59] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - 4-е изд. - М.: Статут, 2002. - С.196-197.
  [60] Архив Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга. Гражданское дело 2-112. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [61] Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, (в ред. от 27 февраля 2003 г.). // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813; 2002. № 4. ст. 251; 2002. № 12. ст. 1093; 2002. № 46. ст. 4537; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 9. Ст. 805.
  [62] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. / Отв. Ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. - М., 1998. - С.293.
  [63] Малюткина-Алексеева И.А. Указ. соч. - С.7.
  [64] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С.131.
  [65] Малюткина-Алексеева И.А. Указ. соч. - С.14.
  [66] Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233. // БНА. - 2001. - №35.
  [67] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.9.
  [68] Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - М., 2005. С.13.
  [69] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.9.
  [70] Ширинская Е.Ю. Указ. соч. - С.13.
   
  [71] Архив Кемеровского областного суда. Наряд 01-03/19-45. Жалоба Оплачко А.Ф. к Учреждению юстиции Кемеровской области. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [72] в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ.
  [73] в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ
  [74] Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары. Гражданское дело № 2-290/2002. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [75] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.10.
  [76] Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. / Под ред.И.Б. Мартковича.- М.:Юристъ, 2004. - С.261-262.
  [77] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е. - М.,2002. - С.255-256; Анохин В., Незнамова Е.. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров. // Хозяйство и право. - 2004. - №10. - С.121-122.
  [78] Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 2007. - С.161.
  [79] Анохин В. Незнамова Е. Указ. соч. - С.121.
  [80] Гражданское право: Гражданское право. Часть 2: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд. перераб и доп.- М., 2007. - С.114.
   
  [81] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С.265-266.
  [82] Городов О.А. Жилищное право: учебное пособие.  М., 2001.  С.149-150.
  [83] Толчеев М.Н. Роль усмотрения суда при разрешении споров по сделкам с недвижимостью // Сделки с недвижимостью. Материалы научно-практической конференции.  М., 2004. С.19.
  [84] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 334-336.
  [85] Маковский А.Л. Дарение (глава 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 2006. - С.342-348.
  [86] Городов О.А. Указ. соч. - С.153.
  [87] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - С.152.
  [88] Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. - 2004. - №2. - С.61.
  [89] Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. // Гражданин и право. - 2001. - №6. - С.10-12; №7.- С.11-13; №9. - С.15-18.
  [90] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. - М., 2006. - С.321.
  [91] Брагинский М.И. Договорное право. Кн.2. - М., 2002. - С.637.
  [92] Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты. // Российская юстиция. - 1999. - №9. - С.17-18.
  [93] Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис на соиск. ученой ст. канд. юрид. наук.  СПб.,  2002.  С.21-22.
  [94] Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.  С.6-7.
  [95] Чубаров В.В. Глава 53 Доверительное управление имуществом. // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - С.613.
  [96] Новик А.А. Доверительное управление имуществом в гражданском законодательстве (его становление и развитие). Автореферат дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2001.  С.10-13.
  [97] Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция. - 1997. - №10. - С.1.
  [98] Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Нижний Новгород: НКИ, 1998. - С.8.
  [99] Гонгало Б.М. Комментарий к ст.1. // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Материалы к конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Спарк, 1998. - С.6-7.
  [100] Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. - Ст.2963
  [101] Собрание законодательства РФ. – 1998. - №16. - Ст.1801.
   
  [102] Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: М.: Юрайт, 2000. - С.28-31.
  [103] Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. №11.
  [104] Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике. // Юрист. - 1999. - №8. - С.36-37.
  [105] См. также: статьи 16, 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»
  [106] Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 г. № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах». // Российская газета от 08.10.2003 г.
  [107] Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - Ст.411.
  [108] Самойлов С.Г. Проблемы правового обеспечения рынка недвижимости. Доклад на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости, состоявшейся в Государственной думе РФ 16-17 июня 1997 г. // Юрист. - 1997. - №7. - С.40-41.
  [109] Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция. - 1999. - №4. - С.31-33.
   
  [110] Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. - 1999. - №12. - С.31-32.
  [111] Бегичев А. Указ. соч. - С.32.
  [112] Юрист. - 1997. - №7. - С.42.
  [113] Материалы семинара «Актуальные проблемы нотариата: учет, налогообложение и недвижимость» 23-24 апреля 1998 г. в Государственной Думе. // Нотариус. - 1998. - №4(12). - С.59.
  [114] Самойлов С.Г. Указ. соч. - С.40-41.
  [115] Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // Российская юстиция. - 2000. - №4. - С.31-32.
   
  [116] Материалы выступлений на научно-практической конференции «Московский нотариат к 850-летию Москвы» (26 августа 1997 г.). // Нотариус. - 1997. - №5(7). - С.14.
  [117] Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - №32. - Ст.3340.
  [118] Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст.2102.
  [119] Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // эж-ЮРИСТ. - 2003. Июнь. - №26.
   
  [120] Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». // Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст.2881.
  [121] Крашенинников П. Приватизацию нужно продлить. // www.narodinfo.ru/news/3153
  ОГЛАВЛЕНИЕ  
  Введение 3
  Глава 1 Теоретические основы договора купли-продажи жилого помещения
  6
  1.1.
  Понятие, признаки и объекты жилой недвижимости
  6
  1.2.
  Право собственности на жилую недвижимость
  13
  1.3.
  Общие положения о договоре купли-продажи
  21
  Глава 2 Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений
  21
  2.1.
  Приватизация жилых помещений
  21
  2.2.
  Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений
  29
  2.3.
  Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью
  48
  Глава 3 Государственная регистрация прав на жилую недвижимость  и сделок с ней
  62
  3.1
  Особенности и порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними
  62
  3.2
  Особенности нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью
  76
  Заключение 87
  Список использованных источников и литературы
  91
  Приложения
  95
   
   
  ВВЕДЕНИЕ
   
  Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость являются инвестированием с целью получения прибыли.
  Жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения других личных нужд. Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья.
  90-е года XX века ознаменовались для России значительными переменами в нормативно-правовой сфере. В российском законодательстве Законом РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики»[1] было впервые введено понятие «недвижимость в жилищной сфере», которое было утрачено советским правом в связи с отменой частной собственности на землю и иные объекты недвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства и запрещением ее оборота.
  В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной собственности появились разнообразные формы собственности, образовался рынок жилой недвижимости. В гражданский оборот оказались вовлеченными квартиры и жилые дома. Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три мил­лиарда квадратных метров. За последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2005 году, например, в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5% больше, чем в 2004 году. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собст­венности. Частный капитал занят более чем в 90% строительных организаций страны. Таким образом, совершение сделок с жилой недвижимостью стало очень распространенным и необходимым явлением, без которого трудно представить существование цивилизованного государства.
  Правовой режим жилой недвижимости обеспечивается Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими нормативными правовыми актами. И хотя сегодня принят новый Жилищный кодекс РФ, однако реализация конституционного права граждан на жилье и в настоящее время остается проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, как следствие, ведет к обострению жилищной проблемы.
  Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:
  – необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения, для изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияющих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);
  – необходимостью совершенствования законодательства РФ в области купли-продажи жилых помещений через изучение системы оборота жилой недвижимости, уточнение объектов жилой недвижимости, их правового статуса, специфики государственной регистрации сделок с жилой недвижимостью;
  – потребностью совершенствования практической деятельности правоприменительных органов, участвующих в реализации системы оборота жилой недвижимости.
  Целью исследования является теоретические анализ и изучение практической реализации сделок с жилыми помещениями в современной России.
  Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи исследования:
  - определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;
  - раскрытие основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;
  - выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;
  - рассмотрение правовых особенностей сделок с жилыми помещениями;
  - изучение точек зрения о понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о необходимости нотариального удостоверения таких сделок;
  - формулирование обобщающих выводов по проведенному исследованию.
  Объектом исследования выступает жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также жилые помещения, являющиеся объектом сделок с жилой недвижимостью.
  Предметом исследования являются особенности сделок с жилой недвижимостью.
  Нормативно-правовую основу исследования составляют Конституция РФ, новый Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторые иные нормативные акты, а также судебная и регистрационная практика.
  Теоретическую основу работы составляют труды таких авторов, как А.В. Борисенко, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.Е. Журавлев, С.А. Калачева, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.А. Малюткина-Алексеева и другие.
  Глава 1. Теоретические основы договора купли-продажи жилого помещения
   
  1.1. Понятие, признаки и объекты жилой недвижимости
   
  В действующем законодательстве России понятие «недвижимость» закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ[2] (далее ГК РФ), которая вступила в силу с 1 января 1995 года. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
  В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3] (далее Закон о регистрации) представлен перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом. Такой перечень представлен в ст. 1 Закона. К недвижимости, права на которую подлежат регистрации, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
  Понятие недвижимого имущества, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, по своему объему шире понятия, сформулированного в ст. 1 Закона о регистрации, поскольку включает в себя воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предусматривает возможность отнесения к недвижимости иного имущества. При этом ст. 1 Закона о регистрации дает более подробный перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Статья 1 Закона о регистрации дополняет перечень объектами: жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
  Статья 5 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[4] (далее Закон об ипотеке) под недвижимым имуществом понимает недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
  Данный перечень лишь частично совпадает с перечнем объектов недвижимого имущества Закона о регистрации. Это объясняется тем, что Закон о регистрации говорит об объектах недвижимого имущества, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации в соответствии с данным законом, а Закон об ипотеке говорит о недвижимом имуществе, которое может быть предметом ипотеки, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Общим для этих двух содержащихся в законах перечнях является отнесение тех или иных объектов к категории недвижимого имущества и обязательная государственная регистрация прав на них.
  И следует отметить, что федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ, к объектам недвижимости в п. 1 ст. 130 ГК РФ отнес и объекты незавершенного строительства.
  В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость[5].
  Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.
  Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта[6].
  Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени[7].
  Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Управление заключается в обслуживании коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов[8].
  Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
  По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище -предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы)[9].
  Понятие «жилищный фонд» впервые введен в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и определялся как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст.1).
  В новом Жилищном кодексе РФ[10] (далее ЖК РФ) в ст. 19 дается более емкое понятие: «жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». В зависимости от формы собственности ЖК РФ подразделяет жилищный фонд на: частный, государственный и муниципальный; а в зависимости от целей использования на: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.
  Рассмотрим некоторые категории (понятия), содержание которых важно для правильного применения законов и нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере.
  Помещение - внутренняя изолированная часть строения, отделяющаяся от смежных стенами без проемов или глухими перегородками имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или лестничную клетку. Помещения по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые[11].
  Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям.
  А.В. Борисенко понимает под жилым помещением помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)[12].
  Понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст.673 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
  В главе 18 ГК РФ, регулирующей право собственности и другие вещные права на жилые помещения нет определения понятия жилого помещения. В отдельных статьях этой главы в качестве такового называются квартира или жилой дом (ст.288-292 ГК РФ). Статья 558 ГК РФ относит к таким помещениям жилые дома, квартиры или их части.
  Новый ЖК РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15).
  Техническая инвентаризации и регистрация документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений составляют правовую основу для государственной регистрации права собственности на недвижимые объекты в жилищной сфере[13].
  Для характеристики жилого помещения важно также отметить, что согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
  На взгляд В.В. Литовкина структуру жилой недвижимости составляет: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом; 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты (смежные и изолированные)[14].
  В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц. Так, Ю.К. Толстой различает жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям[15].
  В настоящее время ст. 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартиру и часть квартиры; 3) комнату.
  С.Е. Журавлев определяет жилой дом как капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в ЕГРП учреждениями юстиции[16].
  ЖК РФ (п.2 ст. 16) жилым домом признает индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
  В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
  Как отмечает С.Е. Журавлев, квартира – это жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу. В жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом (в благоустроенном водопроводом и канализацией доме) на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира. В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор[17].
  Интересна точка зрения А.В. Борисенко[18], рассматривающая квартиру в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений. Она относит ее к сложным вещам, как состоящую из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи, и связанных с ней общим назначением.
  В ЖК РФ (п.3 ст. 16) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
  А комнатой в соответствии с п.4 ст.16 ЖК РФ признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
  Таким образом, жилой дом (одноквартирный или многоквартирный) - единая, цельная, но не всегда делимая вещь. Остальные объекты (комната, квартира) - части его, составляющие единое целое.
  (В Приложении 2 представлена современная структура взаимосвязей участников жилищной сферы в России).
   
  1.2. Право собственности на жилую недвижимость
   
  Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ[19]). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.
  Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-­строительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).
  Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.
  Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК РФ). До момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства.
  Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.
  Безвозмездное приобретение возможно в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство; получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением; использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.
  Правительством РФ утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. В ее состав включена федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты».
  Сегодня решение проблемы обеспечения жильем россиян Правительство РФ видит в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Основа Концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Насколько эти надежды оправданы, еще покажет время.
  Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает пользу, выгоду, доходы. Использование жилых помещений ограничено законом. Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют строго целевое назначение. ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
  Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую. Собственник не в праве размещать в принадлежащих им жилых домах промышленные производства (п.3 ст.288 ГК, ст.17 ЖК РФ).
  Следует отметить, что новый Жилищный кодекс содержит существенную новеллу. В п.2 ст. 17 закреплено, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
  Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
  Данные случаи предусмотрены также ст. 79 ЖК РФ для оснований прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, и ст.35 ЖК РФ для граждан, пользующихся жилым помещением на основании решения суда или на основании завещательного отказа.
  Во всех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения), и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
  Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения вправе в соответствии с п.2 ст.288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
  Таким образом, нормы ст. 288 и 293 ГК РФ ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы.
  Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК РФ), мены (ст.567 ГК РФ), дарения (ст.572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.
  В последние годы широкое распространение получили договоры инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Л.Г. Сайфулова полагает, что заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме договоры долевого участия обычно являются по своей природе договорами купли-продажи[20]. И.А. Малюткина-Алексеева не согласны с этим: «нельзя купить объект, который в природе не существует»[21]. Многочисленные споры разрешил новый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ст. 16 данного Закона указано, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
  Право собственности домовладельцев - членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива[22]. Об этом же говорит и Жилищный кодекс РФ, устанавливая в статье 129, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
  ГК РФ и ЖК РФ закрепил правовое положение комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота в сфере жилищных правоотношений. ЖК РФ в п. 6 ст. 42 предоставил собственникам, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении других комнат в данной квартире преимущественную возможность приобрести их по договору купли-продажи. В ст. 250 ГК РФ также отмечено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
  По мнению П.В. Крашенинникова, право преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат коммунальной квартиры не может иметь место, так как ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме[23]. Однако, как нам кажется, данные нормы ГК РФ и ЖК РФ являются положительными и введены они специально для того, чтобы улучшить жилищные условия граждан, в том числе обеспечить их жилым помещением в виде отдельной квартиры.
  Следует отметить, что соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Поэтому ст.290 ГК установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено применительно к собственникам квартир, находящихся на праве общей собственности. Коммунальные квартиры технически являются составной частью квартиры. Но в ЕГРП они регистрируются как самостоятельные объекты.
  И, наконец, рассматривая право собственности на жилые помещения, следует отметить, что правовым режимом имущества, нажитого супругами во время брака, является режим совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК РФ). Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен и в отношении имеющегося и будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности на недвижимое имущество на основании брачного договора подлежит государственной регистрации.
  В развитие п.3 ст.253 ГК РФ п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ[24] (далее СК РФ) предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки купли-продажи недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Причем, в общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст.34 Семейного кодекса РФ). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены правом пользования.
  (Некоторые существенные моменты, касающиеся права собственности на жилые помещения наглядно отражены на схемах, приведенных в Приложении 3).
   
  1.3. Общие положения о договоре купли-продажи.
  Понятие договора появилось еще в римском праве. Наиболее подробно и тщательно простые формы купли-продажи были отработаны римскими юристами.
  В римском праве купля-продажа, или emptio venditio, являлась консенсуальным билатеральным договором, устанавливаемым простым соглашением между продавцом и покупателем. При этом договоре продавец должен был предоставить в беспрепятственное владение покупателя какую-либо вещь, а покупатель — выплатить ему ее цену.
  В древнем римском праве договор купли-продажи не заключался в консенсуальной форме. Обмен эквивалентов как основная цель купли-продажи  осуществлялся или реальной куплей-продажей, или манципацией, т. е. одновременным и ритуаль­ным обменом товара на его цену. Та же цель достигалась и при т. н. коррелятивных стипуляциях, а также и некоторыми другими правовыми средствами. Договор купли-продажи начал заключаться в консенсуальной форме лишь в первом веке н. э. С тех пор купля-продажа, заключенная в такой форме, не была правомерной только в том случае, если стороны специально требовали, чтобы их договор был заключен в письменной форме. В этом случае, если соглашение было достигнуто, стороны до составления письменного документа могли отказаться от договора.
    Цена при договоре купли- продажи должна определятся денежной суммой  или обменом, кроме того она должна быть справедливой и действительной.
    Определенная цена устанавливалась когда стороны договаривались о величине суммы, которую покупатель должен уплатить продавцу, а также, когда стороны предварительно не  утверждали цену, но определяли способ, которым позднее она будет утверждена.
  Действительная цена, устанавливалась, когда стороны обязывались уплатить договорную цену как эквивалент полученного товара. Когда соглашение о цене было мнимым, не происходило купли-продажи, а лишь какая-либо другая симу­лированная сделка. Судьба такой сделки зависела от вопроса, были ли созданы необходимые условия для установления правомочности этого акта.
  Справедливая цена, устанавливалась, когда цена хотя бы приблизительно являлась эквивалентной стоимости товара. Классическому праву не было известно требование, чтобы цена являлась эквивалентной стоимости товара. Лишь в виде исключения преторы тогда допускали restitutio in integrum из-за больших убытков при заключении договора на несправедливых и на навязанных условиях для несовершеннолетних, обманутых лиц, лиц которых заставили заключить договор, и лиц, совершивших это по заблуждению.   Требование справедливой цены появилось лишь в постклассическом праве. Так, мелкие земельные собственники, понесшие убытки более, чем в половину  продаже земли латифундистам  имели право требовать реституции. По мнению Иво Пухана, не вполне ясно, действовало ли такое требование  о справедливой цене в Юстиниановой кодификации и при сделках с движимыми вещами, и действовало ли оно в пользу покупателя.[25]
   Купля-продажа являлась билатеральным договором и содержала две престации: продавец обязывался предоставить в беспрепятственное владение товар (merx) покупателю, а покупатель обязывался уплатить продавцу его цену (pretium).[26]
    Цена при договоре купли- продажи должна определятся денежной суммой  или обменом, кроме того она должна быть справедливой и действительной.
    Купля-продажа являлась не только билатеральным, но и  коммутативным и синаллагматическим договором, т. е на его основании для покупателя и продавца устанавливались взаимные и  равные права и обязанности: права продавца были коррелятивны обязанностям покупателя, а права покупателя обязанности продавца.[27]
  Основным обязательством покупателя при договоре купли-продажи являлась уплата цены продавцу.
   Основным обязательством продавца являлось предоставление товара покупателю.
  Кроме основных обязательств, проистекающих из сущности договора купли-продажи, без которых договор не мог существовать, в этих договорах существовали и естественные обязательства, т. е. обязательства, считающиеся их обычными и нормальными элементами, если стороны не договаривались исключить их из своего соглашения. Наибольшее значение среди естественных элементов всякой купли-продажи имела гарантия, которую продавец давал покупателю в отношении естественных и правовых недостатков продаваемого предмета.
    Гарантия продавца в  отношении естественных пороков, или скрытых физических недостатков продаваемого предмета, регулировалось эдильскими исками actio redhibitoria и actio aestimatoria. Эти иски могли использоваться покупателями, получившими от продавца вещь с серьезными скрытыми недостатками. Actio redhibitoria служил им для расторжения договора, actio aestiniatoria — для снижения цены.[28]
  Гарантия продавца в отношении правовых недостатком и пороков продаваемого предмета была известна как ответственность за эвикцию. Это была ответственность в случае, если купленный предмет судебным путем отнимался у покупателя.
   При договоре купли-продажи могли заключаться и иные специальные соглашения в пользу продавца или покупателя.
   Многие положения касательно  регулирования отношений по купле-продаже вследствие перешли в другие последующие правовые системы, в том числе и в российское право.
  Соглашение двух или нескольких лиц об установлении , изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором[29].
  Однако не всякое соглашение само по себе составляет договор, - таковым признается лишь соглашение, вытекающее из намерения участников породить те или иные гражданско-правовые последствия. Поэтому можно сделать вывод о том, что всякий договор может быть признан соглашением, но не всякое соглашение может быть признано договором.
    Основанием возникновения договора, как правило, является соглашение сторон, однако в случаях, прямо предусмотренных законом и при наступлении указанных в нем обстоятельств, договор заключается на основании закона.
  В гражданском праве существуют определенные условия, на которых должны базироваться стороны при заключении договора. К таким условиям относится, прежде всего, свобода договора. Он является очень важным, закрепленным в качестве общего принципа в ст.1 ГК РФ , а в качестве специального - в ст.421 ГК РФ. Нам кажется, что неслучайно законодатель поставил данную норму сразу после определения понятия договора. Именно “Свобода договора” - является основополагающим условием заключения договора.
  Проявление свободы договора в конкретной договорной практике имеет для сферы гражданского оборота ряд весьма важных аспектов:
    1. Участники гражданских правоотношений  свободны в заключении договора. Они не могут быть принуждены к заключению договора, исключая случаи, когда обязанность  такого заключения предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.421 ГК РФ). Следовательно, граждане и юридические лица свободны заключать или не заключать договор, а также в выборе контрагента по договору.
  2. Участники гражданских правоотношений могут заключать не только договоры, предусмотренные законами или иными нормативными актами, но и иные договоры, не противоречащие им.
  3. Стороны договора могут конструировать свои взаимоотношения из элементов нескольких различных договоров, создавая так называемый смешанный договор. В таком случае к их отношениям будут применяться в соответствующих частях правила о тех договорах, элементы которых использованы сторонами, если иное не вытекает из существа смешанного договора или соглашения сторон о том, какие нормы подлежат применению к их договору .
  4. Стороны договора свободны в определении условий его содержания, исключая случаи, когда те или иные условия договора прямо предписываются законом или иным правовым актом.
  5.Стороны договора свободны установить для регулирования своих взаимоотношений правила, отличающиеся от тех, которые предусмотрены диспозитивными нормами права, а, следовательно, определить свои права и обязанности.
   Ограничение свободы договора установлено ст.422 ГК и заключается в том , что любой заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам ,установленным законом  и иными правовыми актами, действующими в момент заключения. Иначе говоря, в условиях договора должен соблюдаться баланс интересов сторон.
   Рассмотрим виды договоров.
    В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностей сторон в обязательстве различаются:  консенсуальный, реальный договоры.
  Консенсуальными (от лат. консенсус - соглашение) являются договоры, для заключения которых достаточно только соглашения сторон по всем существенным условиям.
  Реальными (от лат. геs - вещь) считаются договоры, для  заключения которых помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например, перевозка ст. 785 п. 2 ГК РФ).
    По соотношению прав и обязанностей сторон различают:  односторонние и двусторонние.
  Односторонние(односторонне обязывающие)-у одной стороны только права, а у другой только обязанности.
    Двусторонние ( двусторонне обязывающие)-  каждая сторона обладает и правами и обязанностями.
    По возмездному договору сторона получает плату  и или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей.
  В безвозмездном договоре одна сторона обязуется предоставить другой стороне без получения от нее платы или иного встречного представления.
  Возмездные договоры являются общим правилом для гражданского права, а безвозмездные составляют исключение.
    В зависимости от характера порождаемых договором юридических последствий необходимо различать договоры основные и предварительные.
    Основной договор наделяет стороны правами и обязанностями, направленными на достижение интересующих их целей, и определяет все условия договора.
    Предварительный договор порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  Содержание предварительного договора должно включать в себя:
  - существенные условия основного договора ;
  - срок, в пределах которого должен быть заключен основной договор; при отсутствии указания о таком сроке он предполагается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Данный вид договоров нередко используется во внешней торговле.
  По субъекту, в пользу которого совершен договор:  договор в пользу их участников и договор в пользу третьего лица
  К особому виду договора относится договор в пользу третьего лица .
  Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу, поскольку иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа обязательства [30]. В законе впервые указано на необязательность обозначения конкретного третьего лица. Важно только то, чтобы в договоре было указано, что он заключается в пользу третьего лица.
  С момента, когда третье лицо заявило должнику о своем намерении воспользоваться правом по договору, стороны не могут изменить или расторгнуть заключенный договор без согласия третьего лица [31].
    Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
  Природа публичного договора предполагает наложение на участвующую в нем коммерческую организацию трех запретов, которые  перечислим ниже.
  Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст. 426 п. 1 ГК РФ).
    Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
  Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 426 п. 3 ГК РФ).
    Условия публичного договора, нарушающие названные запреты, считаются ничтожными (п.5 ст.426 ГК РФ).
  Среди встречающихся на практике в современных условиях развитого гражданского оборота способов заключения договора обращают внимание на такие, при которых содержание соглашения, достигаемого сторонами договора, формируется волей одной из них.
  Такие договоры принято называть договорами присоединения. Именно такую разновидность договоров предусматривает ст.428 ГК РФ, где в пункте 1 дается определение договора присоединения, как договора, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
  Договор международный - соглашение между государствами и другими субъектами международного права по различным вопросам их взаимных и международных отношений, устанавливающее для его участников международные права и обязанности. Международный договор - главный источник международного права.
   В зависимости от органов, заключающих международный договор, различают договоры межгосударственные, межправительственные и межведомственные.
  По договору купли-продажи одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а эта вторая сторона (покупатель) обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).[32]
  Таким образом, продавец и покупатель вступают между собой в договорные правоотношения, регулируемые в первую нормами гражданского права.
    Как известно, структура пра­воотношения состоит из трех элементов:
  1) субъектов, вступающих в эти правоотношения
  2) объектов, по поводу которых и возникают правоотно­шения и
  3) прав и обязанностей субъектов правоотношений.
  Рассмотрим все  эти элементы в отдельности.
  Субъекты договора купли-продажи. В самом общем пла­не субъектами обеих сторон могут быть любые физические лица, обладающие частичной или полной гражданской дее­способностью, все юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Рос­сийской Федерации, муниципальные образования).
  Совершен­нолетние полностью дееспособные граждане вправе самостоя­тельно совершать любые договоры купли-продажи.
  Юридические лица (коммерческие и некоммерческие ор­ганизации) совершают договоры купли-продажи через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными пра­вовыми актами и учредительными документами[33], либо (в предусмотренных законом случаях) через своих участников .
  Некоторые ограничения в совершении договоров кyпли-продажи установлены для физических и юридических лиц, находящихся в той или иной процедуре банкротства. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия  временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
  - связанных с приобретением , отчуждением либо возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость  которого  составляет более пяти процентов балансовой стоимости  активов должника на дату введения наблюдения;
  - связанных с получением либо приобретением займов (кредитов), выдачей поручительств либо гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника
    От имени публично-правовых образований договоры куп­ли-продажи совершают органы государственной власти и органы местного самоуправления. В слу­чаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента России и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от имени публично-правовых образований могут совершать договоры купли-продажи государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане[34] .
    Надо отметить некоторую неточность в формулировке дого­вора купли-продажи, приведенную в п. 1 ст. 454 ГК РФ. По ее строгому прочтению продавцом вещи должен быть только соб­ственник продаваемого товара. Это вытекает из общего правила, сформулированного еще в римском праве, — nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet (никто не может передать другому больше права, чем имеет сам). Иными словами, несобственник не вправе передать чужую вещь в собственность дру­гому лицу, да еще получить за это денежную сумму. Между тем зачастую происходит легальная купля-продажа между несобст­венниками. Такого рода субъектами являются, в частности, ко­миссионер, агент, доверительный управляющий, продающие или приобретающие имущество от своего имени, но не для себя. Та­кими субъектами могут быть юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения либо оперативно­го управления. Продавцами чужих вещей могут быть судебный пристав-исполнитель, внешний и конкурсный арбитражные управляющие, залогодержатель, хранитель, перевозчик, а также любой иной кредитор, имеющий право удержания чужой вещи. Следовательно, круг легальных субъектов, вступающих в дого­ворные отношения купли-продажи и не являющихся собствен­никами продаваемого имущества либо не становящимися собст­венниками приобретаемого имущества, достаточно широк. Поэтому, как справедливо замечают авторы многих комментари­ев к ГК РФ и учебников по гражданскому праву, положение о передаче товара в собственность не стоит абсолютизировать.[35]
  Особым образом регулируется совершение купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственно­сти, которая, как известно, бывает долевой и совместной. При продаже доли действует правило пре­имущественной покупки. А сособственник со­вместной собственности вправе совершать сделки по распо­ряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения вcex участников. Если же сособственники потре­буют признать такую сделку недействительной, то она может быть признана таковой лишь в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что у продавца-сособственника отсутствовали не­обходимые полномочия [36]. Что же касается продажи недвижимого имущества, находящегося в совмест­ной собственности супругов, то для этого требуется нотари­ально удостоверенное согласие на такую сделку другого суп­руга[37] .
  Предмет договора купли-продажи. Из смысла п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что в качестве объекта (предмета) данного до­говора выступает вещь или товар. Согласно ст. 128 ГК РФ («Объекты гражданских прав») в понятие вещей включаются также деньги и ценные бумаги. Однако деньги, являющиеся платежным средством , по определению не могут быть объектом купли-продажи. Что же касается ценных бумаг, а также валютных ценностей, то их оборот в этой сфере регулируется иными законами, устанавливающими специаль­ные правила их купли-продажи. Валютные ценности  представляют особую категорию вещей. Их виды и порядок совершения сделок с ними определяются законом о валютном регулировании и валютном контроле.
  Все остальные вещи, то есть предметы внешнего мира, находящиеся в естественном состоянии или созданные трудом человека, могут быть предметами догово­ров купли-продажи с тем, однако, условием, что они отвечают требованиям оборотоспособности .
  (Гражданский оборот — это гражданско-правовое вы­ражение экономического, оборота, означающее переход ве­щей, иного имущества, других объектов гражданского права от одного лица к другому на основе совершаемых сделок либо в силу иных юридических фактов).
  Таким образом, согласно закону все объекты гражданских прав дифференцируются на три группы:
   - полностью оборотоспособные;
   - с ограниченной оборотоспособностью;
   -  изъятые из оборота.
  Большая масса вещей относится к первой группе; в этом, собственно, и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношения в основном по поводу оборотоспособных объектов.
  К объектам с ограниченной оборотоспособностью отно­сятся, например, земельные участки, участки недр, природные ресурсы, которые могут переходить от одного лица к другому различными способами в той мере, в какой их оборот допус­кается законами о земле и других природных ресурсах. Кроме того, ограниченной оборотоспособностью обладают некоторые предметы, которыми могут пользоваться и распо­ряжаться только лица, которым это разрешено специальными законами. Например, не всем лицам разрешено иметь, пользоваться и распоряжаться огнестрельным оружием.
  Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.[38]
   
  Права и обязанности сторон.
   Продавец  имеет право по­лучить денежную сумму и несет обязанность по передаче покупателю товара. Покупатель имеет право получить куп­ленный товар, и обязан оплатить его. Как видно, права и обя­занности сторон взаимно корреспондируются.
    Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям  к содержанию и способам представления такой информации.[39]
  При замене недоброкачественного товара на товар надлежащего ка­чества продавец не вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой товара, существующей в момент замены или вынесения судом решения о замене товара .
    При соразмерном уменьшении покупной цены товара продавец обязан принять в расчет цену товара на момент предъявления требо­вания об уценке, а если требование покупателя добровольно не удов­летворяется — на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении цены[40].
   При возврате продавцу товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором розничной купли-продажи, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения его требования, а если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.[41]
    При возврате покупателю уплаченной за товар денежной суммы про­давец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась сто­имость товара из-за полного или частичного его использования, потери им товарного вида или других подобных обстоятельств.
   При ненадлежащем исполнении продавцом обязательства по дого­вору розничной купли-продажи уплата неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей, иными правовыми актами или договором, не освобождает продавца от исполнения обязательства в натуре.
  Неустойка уплачивается в размере одного процента стоимости това­ра за каждый день просрочки в выполнении требований покупателя. Покупатель может потребовать возмещения убытков, причем сверх не­устойки, а также морального вреда. В исключение из общего правила, при неисполнении продавцом своих обязанностей он, воз­местив убытки, также не освобождается от исполнения обязательства в натуре .
  За несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований покупателя, если ему пришлось обратиться в суд за защитой своих прав, суд взыскивает с продавца штраф в федеральный бюджет в размере 50% от суммы, взысканной в пользу покупателя, а по искам орга­низаций потребителей — 50% от этого штрафа этим организациям.
   Нарушение покупателем обязанности принять товар дает право продавцу потребовать от покупателя принять товар или расторгнуть договор. Кроме того, во всех случаях продавец имеет право на взыскание с покупателя убытков.
  Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмот­ренной договором, а также совершить за свой счет дейст­вия, которые необходимы для осуществления платежа. Оп­лата производится непосредственно до или после передачи продавцом товара. При этом, если договором не предусмот­рена рассрочка оплаты, покупатель должен уплатить цену полностью. Если покупатель своевременно не оплатил пере­данный ему товар, продавец вправе потребовать не только такой оплаты, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.[42]
   Если договором предусмотрена обязанность покупателя пред­варительной оплаты товара (полностью или частично), то он должен произвести оплату в срок, предусмотренный до­говором. А если такой срок договором прямо не предусмот­рен, то в срок, определенный ст. 314 ГК РФ. Согласно этой статье оплата подлежит исполнению в пределах разумного срока после возникновения обязательства. Если же в разум­ный срок обязательство по предварительной оплате не ис­полнено, покупатель обязан оплатить товар в семидневный срок со дня предъявления ему продавцом требования о та­ком исполнении. В некоторых случаях договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (так называемая продажа в кредит). Тогда покупатель обязан произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если он точно не предусмотрен, то в срок, определенный в соответствии с упомянутой ст. 314 ГК РФ. Иногда догово­ром о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными усло­виями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры пла­тежей. 
    Моментом исполнения обязанности продавца передать товар  считается:
   - вручение товара покупателю;
   -  вручение товара лицу, указанному покупателем;
   - предоставление товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара
    - сдача товара перевозчику или организации связи для дос­тавки покупателю.
  Конкретным договором купли-продажи могут быть преду­смотрены и другие условия передачи товара.
  По общему принципу, сформулированному еще в рим­ском праве (casum sentit dominus), риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собствен­ник, если иное не предусмотрено законом или договором [43]. При совершении договора купли-продажи риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считает­ся исполнившим свою обязанность по передаче товара поку­пателю (если, конечно, иное не предусмотрено конкретным договором). А если товар продан во время его нахождения в пути, то такой риск переходит на покупателя с момент за­ключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим этим договором или обычаями делово­го оборота.
    В тех случаях, когда продавец отказывается передать покупателю товар, последний вправе отказаться от исполне­ния договора[44] . При этом он вправе потре­бовать возмещения убытков. А если предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которую прода­вец отказывается передать покупателю, то покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца. Если же такая вещь уже передана продавцом третьему лицу (например, другому покупателю), то первый покупатель вправе требовать возмещения убытков. А если индивидуально-определен­ная вещь еще никому не передана, то преимущество имеет тот из покупателей, который первым заключил договор о ее купле-продаже. В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
  Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.[45]
    Если продавец не передал или отказался передать покупа­телю относящиеся к товару принадлежности или документы, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их пере­дачи, а если и в этот срок они не были ему переданы, покупа­тель вправе отказаться от товара и потребовать возмещения убытков.
  Если товар передан ненадлежащего качества, покупатель вправе по своему выбору потребовать либо соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостат­ки и разумный срок, либо возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков товара,
  Продавец обязан передать покупателю товар, качество ко­торого соответствует договору; если же в договоре отсутст­вуют условия о качестве, передаваемый товар должен быть пригодным для тех целей, для которых товар такого рода обычно используется. А если товар продается по образцу, то качество передаваемого товара должно соответствовать этому образцу. Законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов может быть пре­дусмотрена проверка качества товара. При этом продавец должен предоставить покупателю доказательства осуществле­ния проверки качества товара.
   Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц (залога, аренды, серви­тута и др.). Если же покупатель согласен приобрести товар, обремененный правами третьих лиц, то продавец обязан про­информировать покупателя о такого рода обременениях.
  Продавец, осуществляющий предпринимательскую  имеет еще две обязанности:
  Если законом или в установленном им порядке предусмот­рены обязательные требования к качеству продаваемого товара, продавец обязан передать покупателю товар, соот­ветствующий этим обязательным требованиям;
   Если предусмотрены обязательные требования к таре и(или) упаковке, продавец обязан передать товар в такой таре и(или) упаковке.
   Другие права и обязанности сторон определяются в соответствии с общими нормами о договоре купли-продажи.
   При возникновении разногласий споры между покупателем и продавцом  разрешаются судебным путем .
  Существенные условия договора купли-продажи
    Общими существенными условиями договора купли-продажи яв­ляются наименование и количество товара.
  Цена договора, по общепризнанному мнению, не всегда является существенным условием, ибо она не всегда бывает предусмотренной в кон­кретном договоре. Это проти­воречит здравому смыслу и воззрениям римских юристов. На­пример, Гай в книге третьей своих Институций писал: «купля -продажа заключается, как только сошлись в цене, хотя бы цена не была еще уплачена»; такого жe мнения при­держивался и Ульпиан: «поп pretit numerate, sed convfcntio perfi-gtt cmptio vcnditio — не уплата цены, но ее соглашение совер­шает куплю-продажу»[46]. Однако в тех случаях когда закон  прямо указывает на условие о цене, она становится существенным условием.
   Цена в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием.
  Гражданский кодекс Российской Федерации семь видов купли –продажи:
  -розничная купля-продажа
  - поставка товаров
  -поставка товаров для государственных нужд
  - контрактация
  -энергоснабжение
  - продажа недвижимости
  -продажа предприятия
   
  Выводы
   1.  Таким образом, можно сделать вывод о том, что идея автономии воли, воплощенная в кодексе, зависит от самого субъекта права и соответственно, каждый вправе выбирать тот вид договора, в котором он нуждается. Главное - чтобы заключенный договор не противоречил закону.
  2. Договор купли-продажи появился еще в римском праве, основные моменты  которого остались- это регулирование отношений сторон по договору купли-продажи.
   3.Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
   4. Существенным условием купли-продажи является цена в договоре  купли-продажи недвижимости, для всех остальных видов это не является существенным условием.
  5. Способом заключения договора купли-продажи является
  - посредством обмена устными офертой и акцептом в процессе проведения непосредственных переговоров;
  -  посредством обмена письменными офертой и акцептом;
  -  посредством конклюдентных оферты и акцепта,
  -  посредством проведения торгов (конкурса или аукциона).
   
   
  ГЛАВА 2. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
   
  2.1. Приватизация жилых помещений
   
  К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК РФ).
  При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК РФ), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК РФ), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
  Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.
  В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК РФ.
  Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[47] (далее Закон о приватизации). Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).
   В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию. При этом специалисты жилищного права выделяют безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения)[48]. В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.
  Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон о приватизации устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
  Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом. Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма[49]. На практике возникают ситуации, когда для решения вопроса о приватизации комнат в подобных общежитиях собственник вынужден менять статус общежития на статус жилого дома, что только усложняет, задерживает процесс приватизации. В составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования в которых существенно отличается от режима пользования в «семейных общежитиях» и приближается к общему режиму жилых домов. В связи с этим целесообразно распространить нормы о возможности приватизации на общежития посемейного заселения с согласия собственника[50].
  Приватизация служебных жилых помещений может быть осуществлена по специальному решению собственника служебного жилого помещения.
  Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное получение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда, по достижении совершеннолетия.
  Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Как пишет Н.В. Маслов, «принуждение к приватизации невозможно, добровольность - один из принципов приватизации, право гражданина дать согласие на приватизацию абсолютно»[51]. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. В случаях, когда указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении (так называемые «бывшие члены семьи»), они сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Все названные лица имеют равное право на приватизацию жилого помещения.
  Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или нескольких лиц (совместную или долевую).
  Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии полученного ими другого государственного или муниципального жилья (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» №8 от 24 августа 1993 г., в ред. от 21 декабря 1993 г., от 25 октября 1996 г.[52]).
  Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения. Принцип свободы договора действует в отношении граждан, желающих приватизировать занимаемое ими жилье на основании договора социального найма. Собственник (местная администрация либо государственное, муниципальное предприятие или учреждение, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) обязан заключить с ним договор на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. Исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г.).
  Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими стать собственниками жилья. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия законных представителей. В соответствии со ст. 37 ГК разрешение органов опеки и попечительства требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, следовательно, при приватизации жилого помещения предварительного согласия органов опеки и попечительства не требуется.
  Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут обратиться в суд.
  Договор передачи жилого помещения в собственность заключается в простой письменной форме; право, возникшее из договора, подлежит государственной регистрации.
  На практике возникают ситуации, когда гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умирает до оформления договора передачи или до его регистрации. Судебная практика признала, что в случае спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием отказа в удовлетворении требования наследника. При этом учитывается, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993г.). Таким образом, не исключены случаи, когда, несмотря на то, что договор передачи к моменту смерти гражданина не был оформлен, приватизация жилого помещения признается произведенной на имя умершего. Признание осуществляется в судебном порядке по искам наследников умершего и вынесенное решение служит основанием для проведения государственной регистрации права.
  Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо решение суда об установлении факта владения умершим недвижимым имуществом на праве собственности и включения его в наследственную массу. Данное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия у умершего права на недвижимое имущество (абзац 5 п.1 ст. 17 Закона о регистрации). Данное решение и выписка из ЕГРП о праве умершего на недвижимое имущество, установленное решением суда, дает основание нотариусу выдать наследнику свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство является основанием для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество. Так, Ленинский районный суд г. Кемерово удовлетворил исковые требования гр.А. о включении в наследственную массу квартиры, оставшейся после смерти матери, которая при жизни выразила волю на приватизацию данного жилого помещения, но в связи со смертью не оформила договор о передаче его ей в собственность[53]. Ленинский районный суд г. Чебоксары, при удовлетворении исковых требований гр. С. о признании договора передачи квартиры состоявшимся и о включении ее в наследственную массу, исходил из следующих обстоятельств: отец С. постоянно проживал в квартире, подал заявление и все необходимые документы в отдел приватизации МУП «БТИ и ПЖФ», решением главы администрации г. Чебоксары от 2.11.2001г. № 2526 квартира была передана в его собственность, однако отец заключить договор не успел, скончался 28.11.2001г. Со ссылкой на постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. и ст.218 ГК, в соответствии с которой, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом признал договор приватизации состоявшимся и включил квартиру в наследственную массу[54].
  Достаточно сложной была проблема «расприватизации» ранее приватизированного жилья. Она удачно решена Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 19 апреля 2002 г.[55]. Граждане, проживающие в жилом помещении, приобретенном в собственность в порядке приватизации и являющимся их единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные ими лица обязаны принять его в собственность и заключить договоры социального найма этого жилого помещения с указанными гражданами в порядке, предусмотренном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Данное изложение нормы предусматривает использование однократной приватизации в первом случае, что, на наш взгляд, обосновано.
  Формулировка ч.1 ст.2 Закона о приватизации исключает участие в приватизации бывших членов семьи нанимателя. Часть данной нормы изложена следующим образом: «Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность». Данное изложение не учитывает интересы временно отсутствующих лиц. А согласно ст. 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Тем более, что временное отсутствие в местах пребывания и жительства не ограниченно сроком. В настоящее время проблемой для многих граждан становится процедура судебного признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, количество данных исковых заявлений возросло.
  В связи с этим многие исследователи считают целесообразным усилить нормы, защищающие право граждан на жилье путем внесения изменений в ст.2 Закона о приватизации. Мы согласны с формулировкой ч.1 ст.2 Закона о приватизации, предлагаемой Н.В. Перепелкиной: «Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ...»[56].
  Существует мнение, что права нанимателей государственного жилья близки к правам собственников, что снижает эффект от приватизации[57]. С этим нельзя согласиться. Преимущества приватизации жилья с целью его дальнейшей передачи по наследству, использования как предмета залога и т.д. очевидны.
  Однако, в то же время можно согласиться с точкой зрения Н.В. Перепелкиной. Она отмечает, что приватизации, как правило, подлежит жилье с достаточной степенью износа, поэтому экономически государству выгоднее передать его нанимателям. Предполагаемое увеличение налога на недвижимость и зависимость его от рыночной цены объекта недвижимости, введение в практику ипотеки (гражданам может быть отказано в субсидии на основании наличия в их собственности иного жилого помещения и предложена как способ улучшения жилищных условий в более короткие сроки ипотека) также не делает приватизацию привлекательной[58].
   
  2.2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений
   
  По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является взаимным, возмездным и консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица. По общему правилу, продавцом выступает собственник жилого помещения.
  Существенными условиями договора купли-продажи жилой недвижимости являются: 1) стороны договора (фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц); 2) предмет договора; 3) местоположение объекта: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора; 4) цена договора; 5) перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц: 6) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.
  При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[59]. Переход в результате исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка; а при продаже земельного участка, изменяются правоотношения по поводу находящейся на ней недвижимости (ст.552-553 ГК РФ). Особенности, присущие жилой недвижимости, диктуют определение специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), нарушение требований, предъявляемых к форме договора, влечет его недействительность.
  Так, например, гр.А. обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика 220 тыс руб. Гр.А. согласно договору купли-продажи от 29.01.2001г. купила у гр. Д. земельный участок с жилым домом в г.Петродворец. Согласно п.6.7 продавец обязан был передать недвижимость по акту приема-передачи, но не исполнил это обязательство. Пункт 8 договора о государственной регистрации права собственности, договора, перехода права собственности также не был исполнен. Факт получения денег ответчиком подтверждается распиской и предварительным договором. Суд удовлетворил исковые требования, руководствуясь п.3 ст.487, п.2 ст.558 ГК РФ[60].
  Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам[61].
  Исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, включая возмещение причиненных убытков (ст.398 ГК РФ). В связи с этим в судебной практике возникают вопросы, каким образом покупатель может зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности на жилое помещение, если к моменту государственной регистрации в Учреждении юстиции продавец умер. В случае смерти одной из сторон договора до его регистрации и отсутствия спора с наследником, возникает вопрос, может ли наследник, как правообладатель, подать заявление о государственной регистрации сделки. Исходя из смысла абз. 1 п.1 ст. 16 Закона о регистрации и п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, наследник, принявший наследство, вправе подать заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, так как смерть одной из сторон по договору нельзя расценить как уклонение от государственной регистрации прав. В данном случае сделка регистрируется на основании решения суда (п.3 ст. 165 ГК РФ), а уклоняющаяся от государственной регистрации сделки сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ, абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации).
  Имеет место точка зрения, что неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки[62]. Но И.А. Малюткина-Алексеева придерживается мнения, что «неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ)»[63].
  Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ (п.3 ст.486 ГК РФ).
  В договоре должны быть оговорены существенные недостатки качества продаваемых жилых помещений: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Если данные недостатки были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным[64]. Разумным сроком для выявления недостатков жилой недвижимости практика реализации договоров долевого участия в строительстве жилья признала два года.
  При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным законным способом (кроме случая, предусмотренного п.5 ст.250 ГК РФ). Продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю.
  Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.250 ГК РФ). Данное положение ГК РФ конкретизируются ст.24 Закона о регистрации. К заявлению о государственной регистрации сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу должны быть приложены документы, подтверждающие исполнение п.2 ст.250 ГК РФ. Это могут быть заявления об отказе участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в регистрирующем органе или нотариально заверенные. В этом случае регистрация перехода права собственности на долю в праве проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. В противном случае (отсутствии заявлений об отказе сособственников) регистратор прав приостанавливает государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек. Споры разрешаются в судебном порядке.
  При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст.250 ГК РФ).
  Договор об отчуждении доли в праве собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации. Право переходит к приобретателю с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).
  Как отмечает в своем исследовании И.А. Малюткина-Алексеева, пункт 2 ст.223 ГК РФ сформулирован нечетко. Остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср. ст.549 - 551; п.2 ст.558; ст.560, 563, 564; п.3 ст.574; ст.584 ГК РФ). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч.2 ст.251 ГК РФ. На взгляд автора, в п.2 ст.223 ГК РФ под отчуждением следует понимать договор об отчуждении. А саму норму изложить в следующей редакции: «В случаях, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом». Кроме того, даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на имущество могут не совпадать, а следовать друг за другом. В связи с этим, по мнению И.А. Малюткиной-Алексеевой, следует дополнить ст.558 п.3 следующего содержания: «Право собственности на отчуждаемое жилое помещение возникает после государственной регистрации перехода права собственности»[65].
  В договоре купли-продажи также указываются: право продавца (собственность, хозяйственное ведение) и основания его возникновения, ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
  Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения[66].
  Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется, кроме документов согласно ст. 16 Закона о регистрации, документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема-передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.
  В юридической литературе имеет место точка зрения о включении в качестве обязательного условия договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме перечня общего имущества многоквартирного дома, а при отчуждении жилой комнаты в коммунальной квартире также и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника этих видов жилой недвижимости[67]. Но на взгляд Е.Ю. Ширинской, перечень общего имущества многоквартирного дома, коммунальной квартиры лишь осложнит процесс перехода права собственности на жилые помещения, а определение конкретной доли собственника нецелесообразно, тем более что она не подлежит отчуждению отдельно от жилого помещения[68].
  Также высказывается предложение об указании в договоре купли-продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, в качестве существенного условия порядка пользования ею всеми участниками общей долевой собственности[69]. Но «данное положение также спорно, так как пользование жилым помещением в процессе его использования находится в динамике. Увеличение существенных условий договора купли-продажи должно быть оправдано практикой, и не должно неоправданно усложнять гражданский оборот»[70].
  Договоры купли-продажи жилых помещений и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на их основании осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в ЕГРП. Данное положение Закона о регистрации вызывает судебные споры.
  Так гр. О. обратилась в суд с жалобой на отказ Учреждения юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между ней и гр.З. 18 февраля 1999 г. Спорное жилое помещение, принадлежащее продавцу З. на праве собственности по договору передачи от 4 сентября 1992 г., зарегистрированного в отделе по учету и регистрации сделок с недвижимым имуществом комитета по управлению имуществом администрации г. Кемерово 27 ноября 1996г., не прошло государственную регистрацию и не внесено в ЕГРП. Учреждение юстиции исходило из того, что регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Суд считает, что продавец произвел государственную регистрацию договора передачи спорного жилого помещения в собственность согласно действующему на тот момент законодательству. Следовательно, право на квартиру признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, введенном законом о регистрации (п.1 ст.6 Закона о регистрации). Государственная регистрация таких прав проводится по желанию гр.З., и учреждение юстиции не вправе обязывать ее производить государственную регистрацию своего права собственности на отчуждаемую квартиру. Это противоречит ст. 18, 55 Конституции РФ, гарантирующей защиту прав и свобод человека, которые являются непосредственно действующими и определяются правосудием, и могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, а также положениями п.6 ст.33 Закона о регистрации, где указано, что настоящий закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Пункт 2 ст.6 Закона о регистрации применяется без отрыва от содержания п.1 этой статьи и предусматривает регистрацию права, возникшего до введения в действие Закона, но переход, прекращение, ограничение (обременение) которого осуществляется после введения его в действие, то есть, носит «усеченный характер». Центральный районный суд г. Кемерова вынес 7 мая 1999г. законное и обоснованное решение, которым признал отказ Учреждения юстиции Кемеровской области в регистрации договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 1999 г. незаконным, нарушающим права гр. О. и обязал Учреждение юстиции зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 1999г., заключенный между О.и З.[71]
  В зависимости от предмета сделки должны быть представлены дополнительные документы (в соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации). Если предмет договора - квартира, то представляются копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации, скрепленные ее печатью; если жилой дом - выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
  Если собственниками, участниками общей долевой собственности являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет или недееспособные лица, то от их имени договор подписывается их законными представителями (обоими родителями, усыновителями, опекунами). Представляется согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Напомним, передоверие на совершение сделок за несовершеннолетних не допускается (ст.28 ГК РФ).
  Если собственниками, участниками общей долевой собственности являются несовершеннолетние от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане, то они самостоятельно подписывают договор (ст.26, 30 ГК РФ) с письменного одобрения или согласия законных представителей.
  Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст.292 ГК РФ[72]).
  Кроме того следует отметить, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК).[73]
  Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо представить письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве остальных участников долевой собственности (ст.250 ГК РФ, ст.24 Закона о регистрации). Из п.1 ст.24 Закона о регистрации следует, что не только согласия сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверенным, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, то есть при личной явке. Несогласие (возражение), хотя бы одного из сособственников, является основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона о регистрации, решения об отказе в государственной регистрации. В этом случае регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда (ст.245 ГК РФ).
  Также из смысла п. 1 ст.24 Закона о регистрации следует, что при государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности не учитываются возможные права иных лиц, также охраняемые законом. Например, отец и сын приобрели квартиру в общую долевую собственность. Их право общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации с их обоюдного согласия, как сособственников имущества. В случае, если отец женат, недвижимое имущество нажито во время брака, то есть является совместной собственностью супругов, и супруга возражает против государственной регистрации права мужа на долю в общей долевой собственности, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой государственной регистрации пока не будет оспорен в судебном порядке договор купли-продажи квартиры (ст. 17, 20 Закона о регистрации).
  Если объект находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие общих совместных собственников (ст.253 ГК РФ), нотариально удостоверенное согласие супруга (п.3 ст.35 СК РФ).
  Если объект обременен правами получателя ренты, необходимо письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст.604 ГК). Сохраняются права получателя ренты после отчуждения имущества (ст.586 ГК РФ).
  Если объект обременен залогом, необходимо согласие залогодержателя (ст.353 ГК РФ). Сохраняется залог при переходе права (ст.346 ГК РФ).
  Если заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора, то необходимо объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК РФ).
  Если объект передан в доверительное управление, то необходимо указание «Д.У.» после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ).
  При продаже жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями необходимо согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст.295 ГК РФ).
  При приобретении имущества государственным или муниципальным предприятием регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения.
  Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п.5 ст.488 ГК, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, ограниченное залогом. Продать объект без согласия продавца до прекращения залога он не вправе. Регистрация залога производится регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца, так как ограничение возникло в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залог при рассрочке платежа не возникает). Покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию ограничения. Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.
  Договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения, так как залог возник в силу закона из условий договора.
  К договору купли-продажи судебная практика относит и иные правовые отношения, возникающие из договорных обязательств. Гр. И. предъявила иск к ОАО «ЧЭАЗ» и администрации Ленинского района г. Чебоксары о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и о признании права собственности на нее. Судом установлено, что ОАО «ЧЭАЗ» в 1998г. построил несколько квартир на основании договора долевого участия в строительстве жилья. Квартиры были распределены очередникам. 70% оплаты производилось за счет ОАО «ЧЭАЗ», остальная часть компенсировалась очередниками. В счет оплаты гр. И. ОАО «ЧЭАЗ» была передана ранее полученная квартира и доплачена необходимая сумма. Ответчиками иск был признан. Суд признал договор купли-продажи заключенным и признал право собственности гр. И. на спорную квартиру[74].
  Следует отметить также, что в судебной практике возникают споры, когда граждане обжалуют отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости (при простой письменной форме сделки) в связи с тем, что в жилом помещении произведен капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений без надлежащего разрешения (ст. 26 ЖК РФ). Законность требования регистрирующего органа следует из п. 1,4 ст. 18 Закона о регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Несоответствие документов данному требованию в силу абз. 3 п.1 ст.20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации прав.
  И в завершении следует сказать, что еще до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним велись споры о целесообразности нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере моментом его нотариального удостоверения и, соответственно, нецелесообразности введения государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости[75]. Но создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволило упорядочить порядок совершения сделок с недвижимым имуществом на всей территории РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним оправдывает себя.
  Договор обмена жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей в отношении этих жилых помещений.
  Вопрос о природе договора обмена имеет две точки зрения. Сторонники первой понимают под обменом жилыми помещениями договор сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Результатом является перемена лиц в правоотношении. При таком понимании не учитывается в качестве стороны в договоре обмена собственник жилого помещения и согласие наймодателя. Вторая точка зрения рассматривает обмен в качестве основания прекращения одних и возникновения других правоотношений. По мнению ряда авторов, будущее за второй точкой зрения[76].
  Участниками договора обмена могут быть только граждане (наниматели, арендаторы, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственники).
  Принципиальная основа обмена жилыми помещениями - добровольное волеизъявление всех субъектов права на жилое помещение. Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК). Для обмена жилого помещения согласно ст.72 ЖК РФ требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Необходимость именно письменного согласия предусмотрена законодателем совершенно обоснованно. Он учитывал: во-первых, важность предмета обмена, которым выступает в данном случае жилое помещение, предназначенное для удовлетворения одной из важных потребностей нанимателя и членов его семьи; во-вторых, существенные юридические последствия, которые влечет обмен жилья для членов семьи нанимателя; в-третьих, равенство прав на жилое помещение нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи; в-четвертых, возможность возникновения в будущем трудностей при доказывании наличия соглашения членов семьи на обмен, например, в случае отказа последних от переселения в другое жилое помещение. Закрепление в ст.72 ЖК РФ указанного правила укрепляет положение членов семьи нанимателя и способствует лучшей, более эффективной защите их жилищных прав.
  Отказ члена семьи дать согласие на обмен (при социальном найме) может быть оспорен в судебном порядке. Любой член семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения по договору социального найма на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Кроме того, обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ).
  В ст. 73 ЖК РФ отмечены условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, а именно если:
  1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
   2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном в п. 4 ст. 51 ЖК РФ перечне.
  Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
  Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В юридической литературе основными признаками договора мены называются: 1) направленность на передачу имущества; 2) имущество передается в собственность; 3) от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления: стороны обменивают один товар на другой, исключается возврат имущества, аналогичного полученному, оплата его стоимости; 4) право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены сторонами (ст.570 ГК РФ)[77].
  К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям главы 31 ГК РФ (правила о договоре мены) и существу обязательств, возникающих из договора мены (ст.567 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен (в качестве цены выступает соответствующий товар). Сторонами договора мены являются собственники жилых помещений (юридические и физические лица). Предметом договора мены является действие каждой из сторон по передаче в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороны обмениваемого товара. Это существенное условие договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Объектом мены может быть имущество, находящееся у отчуждателя на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения). М.И. Брагинский, В.В. Витрянский исходят из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго являются сами обмениваемые товары.
  В отношении признания объектом договора мены имущественных прав в юридической литературе высказаны различные точки зрения. Б.Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены, он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст.454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают»[78].
  При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена - на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены[79]. Иного мнения придерживается И.В. Елисеев, который пишет: «Возможность мены любых, не изъятых из оборота вещей,... сомнений не вызывает. Тогда как мена имущественных прав - конструкция, непривычная для отечественной цивилистики. Из содержания главы 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав...Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены, и его заключение следует считать возможным... Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право»[80].
  По мнению М.И. Брагинского, В.В. Витрянского имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены по следующим основаниям: 1) «норма ГК, в соответствии с которой общие положения о договоре купли-продажи применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п.4 ст.454), распространяет действие правил о договоре купли-продажи на иные правоотношения, не относящиеся к этому договору, что никак не может свидетельствовать о признании имущественных прав товаром, а сделки по их отчуждению (продаже) - договором купли-продажи. К тому же положения о договоре купли-продажи могут применяться к сделкам по природе имущественных прав лишь в части, не противоречащей содержанию или характеру этих прав, ... всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст.382-390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав и поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению»; 2) положения ГК о договоре мены не включают в себя норму, распространяющую их действие на сделки, по которым стороны взаимно уступают друг другу имущественные права, аналогичную той, которая имеется в общих положениях о договоре купли-продажи (п.4 ст.454 ГК); 3) законодательное определение договора мены (в равной степени и договора купли-продажи) исключает возможность признания имущественных прав товаром и соответственно сделки по взаимной уступке сторонами имущественных прав договорами мены. По договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве. На основании данных положений делается вывод, что имущественные права не могут признаваться объектами договора мены, а положения гл.31 ГК - не могут применяться к сделкам, связанным со взаимной уступкой имущественных прав. В последнем случае речь идет о двойной цессии, которая регулируется нормами ГК об уступке прав требования (ст.382-390 ГК). По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передает другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права[81].
  По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п.1 ст.567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права собственности. Для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав сделано исключение (п.4 ст.454 ГК). Допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, О.А. Городов считает необходимым признать существование конструкции «право собственности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением[82]. В то же время он считает, что мена жилого помещения на имущественное право пользования или владения другим жилым помещением практически не применима. Для перехода имущественных прав используется чаще уступка требования.
  Договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.
  Для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается, таких как существенное ухудшение жилищных условий.
  ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568).
  В случае, если одна из сторон уклоняется от выписки из квартиры, это создает проблемы для другой стороны. Реальный ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением обязательства, оценить сложно. Необходимо предусматривать неустойку за неисполнение условий договора, при обращении в суд требовать возмещения убытков. Условия и порядок применения ст.333 ГК необходимо урегулировать более детально[83].
  Статья 570 ГК предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект необходимо предоставление нескольких передаточных актов (по количеству объектов). Право собственности участников мены считается возникшим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
  Количество регистрационных действий при регистрации прав определяется по числу лиц, участвующих в договоре мены. Производится регистрация первоначального права каждого участника (если оно не зарегистрировано в ЕГРП), затем сделки (договор регистрируется один раз), затем переход права каждого участника. В ЕГРП должны быть внесены данные о сделке относительно каждого из объектов, являющихся предметом сделки. Право на объект будет зарегистрировано по месту его нахождения.
   
  2.3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью
   
  Дарение жилого помещения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
  Из содержания ст. 572 ГК РФ вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание дарения). Признаками договора дарения являются также увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя, намерение дарителя одарить одаряемого, согласие одаряемого на получение дара[84].
  Жилое помещение передается одаряемому в собственность, поэтому даритель должен быть его собственником. Предмет договора дарения, определенный А.Л. Маковским как «намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу», разбит им на пять частей: передача дарителем вещи в собственность одаряемого; передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем в «самому себе»; передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу, освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом[85].
  Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. К сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные требования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст.26,28, 29, 30 ГК РФ) либо к их статусу (п.2, 3 ст.575 ГК РФ).
  Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены правилом п.4 ст.575 ГК РФ, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда в отношениях между коммерческими организациями.
  Согласно п.1 ст.576 ГК РФ юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. По мнению О.А. Городова, жилое помещение, принадлежащее учреждению на праве самостоятельного распоряжения, может быть подарено без специального согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления за данным учреждением [86]. Противоположной точки зрения придерживается М.Г. Масевич: «... учреждения вправе заключать договора дарения только с согласия собственника или уполномоченных им лиц, за исключением «обычных подарков»[87]. Последняя точка зрения является, наш взгляд, более обоснованной.
  Предметом договора дарения могут быть жилой дом, его часть, отдельная квартира, ее части в виде изолированных жилых комнат, доля в праве. Предмет договора должен быть ясно определен.
  Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного жилого помещения, указание конкретного лица - одаряемого. Если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать исполнения в принудительном порядке через суд[88].
  Обещание дарения - односторонний договор, который связывает обещавшего (п.2 ст.572 ГК РФ). Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (п.2 ст.581 ГК РФ).
  Договор дарения предусматривает согласие одаряемого на получение жилья в собственность, что свидетельствует о договорной природе дарения. Но одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него (п.1 ст.573 ГК РФ) и договор будет считаться расторгнутым. Следовательно, отказ - также односторонняя сделка. Отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение (письменная форма, государственная регистрация).
  Статьи 575, 576 ГК РФ содержат запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение жилых помещений: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.
  Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, п.3 ст.35 СК РФ. Дарение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, производится с согласия всех сособственников. Дарение доли в праве на общее имущество производится без учета ст.250 ГК о преимущественной праве покупки.
  В соответствии с п.3 ст.574 ГК договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
  Следует отметить, что сегодня в практике распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае в договоре должно быть указано, что при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу сохраняются все условия его дарения. Детально разработанные условия договора дарения являются существенным обстоятельством, которое предостерегает от незаконных сделок с жильем, в котором продолжает проживать даритель.
  В то же время включение в договор дарения условий о праве дарителя проживать в передаваемом жилом помещении ставит под сомнение его безвозмездность. Если даритель остается проживать в подаренной квартире, то кто будет оплачивать коммунальные услуги и иные платежи, связанные с этим? Если все платежи, связанные с проживанием дарителя в подаренном жилом помещении, или их часть будет нести одаряемый, то такой договор не является договором дарения и его следует рассматривать как договор пожизненного содержания с иждивением, который подлежит государственной регистрации. Если же даритель и одаряемый пришли к соглашению об уплате проживания дарителя в передаваемой квартире, то такое соглашение следует рассматривать как самостоятельный договор найма жилого помещения. По мнению Г.П. Макарова, дарение жилого помещения - не лучшая форма сделки, если в нем продолжает проживать даритель. В этом случае целесообразнее оформить завещание, которое может быть отменено или изменено[89].
  Разновидностью договора дарения является пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилого помещения цель не должна противоречить функциональному назначению помещения. Организация, принимающая жилое помещение, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Использование пожертвования не по назначению (целью, указанной жертвователем) дает право жертвователю, его правопреемнику требовать отмены пожертвования (если вопрос не урегулирован в соответствии с п.4 ст.582 ГК РФ).
  Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).
  Это возмездный, односторонний, реальный договор.
  Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Если недвижимость отчуждена под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. С.А. Хохлов относил договор ренты к «алеаторным (рисковым) сделкам. Что в полной мере присуще особенно договору пожизненного содержания с иждивением[90].
  Рента может быть бессрочной (постоянной) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
  Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 5 84 ГК).
  Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты возмездно (к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже) или безвозмездно (к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре дарения). Они применяются постольку, поскольку не противоречат существу договора ренты (ст.585 ГК РФ).
  Среди ученых нет единого мнения по вопросу о том, какие конкретные нормы при передаче имущества следует применять к рентным отношениям. М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к ренте должны применяться нормы, которые предусматривают: момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст.459 ГК РФ), обязанность передавать вещь свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной вещи (ст.462 ГК РФ). Из норм о дарении могут быть применимы нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ), и норма о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК РФ)[91]. А.Мамаев полагает возможным также применение положения об обязанности продавца по передаче товара (ст.456 ГК РФ), об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), о последствиях неисполнения обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ), о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ)[92].
   При возмездной передаче соблюдаются правила ст.556 ГК РФ. По мнению Г.Б. Леоновой, передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости подтверждает качество передаваемой недвижимости и поэтому необходим и при безвозмездной передаче объекта241.
  Существенным условием договора ренты будет являться и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст.558 ГК РФ).
  Как справедливо замечено О.А. Марковой, наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной. Последствием служит двусторонняя реституция в случае заблуждения, недееспособности, неспособности гражданина понимать значение своих действий либо односторонняя реституция в иных случаях. При этом судебная практика сложилась таким образом, что применяется одно последствие - обязанность плательщика возвратить получателю его имущество. Рентные платежи плательщику не возвращаются в случае заблуждения получателя или его неспособности понимать значение своих действий. Пострадавшей стороной остается плательщик ренты. Такие судебные решения провоцируют недобросовестных получателей ренты на новые судебные разбирательства[93].
  Постоянную ренту могут получать граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Право на получение постоянной ренты может переходить путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.589 ГК РФ). Выплата постоянной ренты производится в соответствии со ст.590, 591 ГК РФ. Плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК РФ). Получателю постоянной ренты также предоставлено право требовать ее выкупа плательщиком (ст.593 ГК РФ). Выкуп производится по цене, установленной в договоре (п.1 ст.594 ГК РФ), а при ее отсутствии - годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то к годовой сумме рентных платежей прибавляется стоимость переданного имущества (п.3 ст.594 ГК РФ).
  Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст.596 ГК РФ). Законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора: бывший собственник (или собственники), третье лицо (или лица), бывший собственник и третье лицо (лица). Индивидуализация всех получателей (выгодоприобретателей) ренты обязательна, иначе договор будет считаться незаключенным. Доли получателей в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит пропорционально к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
  В соответствии с п.3 ст.596 ГК РФ договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (ст. 166 ГК РФ), является ничтожным, так как правоспособность гражданина прекратилась (п.2 ст.17 ГК).
  Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ее, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению (индексации).
  При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком получатель имеет право требовать то него: выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ). Перечня существенных нарушений договора пожизненной ренты ГК не устанавливает. Традиционно ими следует считать нарушения, влекущие для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). По аналогии должна использоваться ст. 593 ГК, а также оговоренные условия договора, нарушение которых имеет существенное значение.
  Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК). Конкретизация обязанности «содержание с иждивением» согласовывается сторонами в договоре. Стоимость всего объема содержания с иждивением обязательно указывается в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц (нижний предел) - не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ).
  Обеспечение потребности в жилище - это составная часть обязанности по содержанию, независимо от вида передаваемой недвижимости (в том числе земельного участка, нежилого помещения и т.д.). Потребность в жилище получателя ренты может быть обеспечена как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Данные условия стороны оговаривают в договоре, закон не содержит ограничений на предоставление иного жилого помещения. Плательщик может быть наделен в отношении иного жилого помещения только правом пользования (по договору социального найма, аренды (для юридических лиц)).
  Ипотека жилого помещения. В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе многим исследователям видится только путем заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа (см. Приложение 4).
  Залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ст.334 ГК РФ). Возникновение залога в силу закона может касаться отчуждения жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ), заключения договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ), заключения договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке).
  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ (ст.1 Закона об ипотеке).
  По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога. Заложенная недвижимость остается у залогодателя, залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.
  Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и др. Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей (в том числе незавершенные строительством), могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
  Пункт 2 ст.335 ГК предусматривает, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности (ст.209 ГК РФ) или на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ). По общему правилу запрещается залог «имущества, изъятого из оборота» (п.1 ст.336 ГК РФ), «имущества, на которое не допускается обращение взыскания» (п.2 ст.336 ГК РФ). Виды объектов, изъятых из оборота, «должны быть прямо указаны в законе» (п.2 ст. 129 РФ). В п.2 ст.6 Закона об ипотеке отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки, в связи с этим, по мнению Ю.А. Кожиной, необходимо дополнить ст. 6 таким перечнем[94].
  Ипотека недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (п.1 ст.7 Закона об ипотеке).
  При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст.290 ГК РФ, ст.75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п.4 ст. 74 Закона об ипотеке).
  Существенными условиями договора об ипотеке являются: сведения о залогодержателе; предмете ипотеки; стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости, а также право, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, орган его зарегистрировавший (ст.9 Закона об ипотеке). Также необходимо соблюдение требований п.4 ст. 13 Закона об ипотеке, в котором определены условия, при которых закладная не составляется и не выдается.
  Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
  Мало используемым на практике является договор доверительного управления имуществом, который оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица) либо иного указанного им (третьего лица). Это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).
  Договор реальный, возмездный (или безвозмездный), двусторонний.
  Необходимость в управлении имуществом может быть обусловлена волей собственника или управомоченного лица. В некоторых случаях управляющий должен заменить собственника (или иное управомоченное лицо) по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами: установлением опеки, попечительства (ст.38 ГК РФ) или патронажа (ст.41 ГК РФ), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст.43 ГК РФ) либо его смертью (когда исполнитель завещания - душеприказчик распоряжается наследственной массой до момента принятия наследниками наследства).
  Доверительное управление недвижимостью - обязательственное право, содержание которого устанавливается законом и договором, имеющим срок действия. Осуществляется договор в интересах учредителя. Предметом доверительного управления могут быть как отдельные объекты недвижимости, включая кондоминиумы, так и их части, в том числе имущество, находящееся в залоге (обремененная ипотекой недвижимость).
  Договор доверительного управления недвижимостью должен соответствовать форме договора продажи недвижимости; передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление.
  К существенным условиям договора ГК РФ относит: а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть индивидуально определены и максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего; б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором; г) срок договора (ст. 1016 ГК РФ). При отсутствии данных условий договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ)[95].
  Институт доверительного управления требует более детальной проработки с тем, чтобы свести до минимума риск собственника от злоупотреблений со стороны управляющего, что также необходимо и в публичных интересах. Так, на наш взгляд, заслуживают внимания предложения А.А. Новика. Автор предлагает конкретизацию запретов управляющему на совершение без согласия учредителя доверительного управления действий с вверенным ему имуществом и доходами от его хозяйственного использования; конкретизацию прав и обязанностей учредителя доверительного управления по отношению к управляющему и третьим лицам в связи с действиями управляющего (включая деликты). В случае нарушения управляющим запретов предлагается постановка управляющего на место обязанного лица (по аналогии п.1 ст. 183 ГК РФ). При распоряжении недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическому лицу, предлагается на данную недвижимость распространить тот же порядок распоряжения, что и на объекты недвижимости, принадлежащие самому юридическому лицу (как дополнение ст. 1012 ГК РФ). Доверительный управляющий не вправе передавать недвижимое имущество, переданное ему в доверительное управление, в залог в обеспечение исполнения своих обязательств как гражданско-правового, так и налогового либо уголовно-процессуального характера, а равно в обеспечение исполнения обязательств своих родственников (для управляющего - физического лица) либо аффилированных лиц (для управляющего - юридического лица)[96].
  ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
   
  3.1. Особенности и порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
   
  Обеспечить стабильность оборота недвижимости призвана информационная система, создаваемая органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  Основой государственного контроля за оборотом недвижимости являются технический учет объектов недвижимости, осуществляемый Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) и Государственным земельным комитетом РФ, и установление государственной регистрации прав и сделок с недвижимыми объектами.
  Система регистрации выполняет функции придания законной силы правоустанавливающим документам; учета прав на недвижимость; учета сделок с недвижимостью.
  Придавая значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. До тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.
  Общей концептуальной основой системы государственной регистрации является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок. Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом.
  Конструкция же Закона о регистрации фактически предусматривает и регистрацию объектов недвижимости. Согласно ч.2 ст. 12 Закона о регистрации ЕГРП содержит также и данные об объектах недвижимости. На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, которое является неотъемлемой частью ЕГРП.
  Такой подход законодателя, фактически определившего необходимость учета и регистрации самих объектов недвижимости, являющихся предметом прав и сделок вполне закономерен. Эффективно функционировать создаваемая система регистрации может только тогда, когда будут регистрироваться не только права на недвижимые объекты и сделки с ними, но и сами объекты недвижимости.
  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоустанавливающий характер. Юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (см. п.1 ст.131 ГК). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК). Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество редки и могут быть предусмотрены только в законе. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ). Не регистрируются права на недвижимость, возникающие из договора безвозмездного пользования (гл.36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).
  Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ). Данное положение распространяется, как нами сказано ранее, на договор об ипотеке (п.3, 4 ст.339 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Моментом, с которого право на недвижимость считается возникшим (датой государственной регистрации прав), является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 Закона о регистрации). Момент возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 ГК РФ. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
  Специальный правовой режим объектов недвижимости закреплен и в Законе о регистрации.
  Собственно государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке (п. 1 ст.2 Закона о регистрации). При наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.
  Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что государственная регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК РФ[97]. А.А. Конев формулирует понятие государственной регистрации как признание государством чистоты и законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным[98].
  Регистрировать права можно только на реально существующий объект. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст.25 Закона о регистрации). Недвижимое имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения[99].
  Государственной регистрации подлежат:
  – жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ);
  – жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[100]);
  – жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 ФЗ от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[101]);
  – квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ);
  – комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 Закона об ипотеке);
  – жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
  – кондоминиумы (ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
  Государственной регистрации подлежит также земельный участок, на котором находится объект жилой недвижимости (п.1 ст.25 ЗК РФ, ст. 130 ГК РФ, ст.1 Закона о регистрации).
  Государственная регистрация права на помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о регистрации). Следовательно, внесение в ЕГРП записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на отдельное помещение (объект недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации) является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме. Самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме не вносится. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, согласно записям о регистрации права собственности на отдельные помещения в ЕГРП.
  М.Г. Пискунова подразделяет сделки, подлежащие государственной регистрации, на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие переход права), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные)[102].
  1. Сделки с отчуждением:
  а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);
  б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п.2 ст.567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК РФ);
  в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п.3 ст.574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст.582 ГК РФ);
  г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.584, п.2 ст.601 ГК РФ);
  д) договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).
  2. Сделки без отчуждения:
  а) договоры аренды:
  - земельных участков, жилых помещений юридическими лицами - независимо от срока (п.2 ст.609, п.2 ст.671 ГК РФ);
  - зданий, сооружений, нежилых помещений - на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;
  - договора субаренды (п.2 ст.615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
  б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке).
  3. Дополнительные (акцессорные) сделки:
  а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ);
  б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ);
  в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п.п.1 ст. 452 ГК РФ);
  г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст.452 ГК РФ);
  д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст.409 ГК РФ);
  е) отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);
  ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст.414ГК РФ).
  Не подлежат государственной регистрации договоры найма жилых помещений (ст.674 ГК РФ); инвестиционные договоры и договоры долевого участия; предварительные договоры (ст.429 ГК РФ); соглашения между участниками общей собственности /например, об установлении (определении) долей, изменении (перераспределении) долей в праве долевой собственности, договоры реального раздела общего имущества сособственников, соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст.247 ГК)/; брачные договоры, соглашения об уплате алиментов; договоры доверительного управления (ст.38 ГК, ст. 1017 ГК РФ); договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) (п.1 ст.700 ГК РФ); договоры простого товарищества (п.1 ст. 1043 ГК РФ) и другие. На основании данных договоров регистрируется переход права собственности. Мы знаем, что гражданское законодательство не знает исчерпывающего перечня договоров.
  Процедура проведения государственной регистрации установлена ст. 13 Закона о регистрации, которая называется «Порядок проведения государственной регистрации прав». В соответствии с данной статьей процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из пяти этапов:
  - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок, и отвечающих требованиям Закона о регистрации с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;
  - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
  - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
  - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
  Во исполнение Закона о регистрации и Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, Министерство юстиции утвердило Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации[103].
  Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав и сделок. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
  Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, основанием для приема документов на государственную регистрацию является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
  Заявление о государственной регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы: 1) правоустанавливающие документы; 2) документы об уплате государственной пошлины; 3) документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации.
  Следует подробно остановиться на правоустанавливающих документах. Законодательство не содержит понятия «правоустанавливающий документ». Исходя из п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, закрепляющего перечень оснований для государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами, к правоустанавливающим документам относятся документы, свидетельствующие о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) у лица права на объект недвижимости:
  - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  -   договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  -   акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  -   свидетельства о праве на наследство;
  -   вступившие в законную силу судебные акты;
  -   акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
  - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
  Согласно вышеуказанной норме п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, законодатель к правоустанавливающим документам относит и правоподтверждающие документы, свидетельствующие о наличии у лица права на объект недвижимости до государственной регистрации этого права.
  Итак, закон не перечисляет конкретные документы, которые представляются на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации (их перечень не является исчерпывающим), которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Лишь сформировавшаяся практика регистрации прав на недвижимость и сделок с ней позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими, поэтому органы регистрации разрабатывают инструктивно-методическую базу для процедуры регистрации. Закон о регистрации не содержит конкретного перечня документов, что является вполне обоснованным, поскольку, во-первых, нормы о документах, устанавливающих и подтверждающих права на объекты недвижимости, содержатся в многочисленных нормативных актах, и не имеет смысла их дублировать в Законе о регистрации, во-вторых, если бы конкретный перечень документов и был бы закреплен в Законе о регистрации, он носил бы открытый характер ввиду невозможности предусмотреть все основания для регистрации.
  Данное объяснение вполне применимо и к норме п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, устанавливающей, что право на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, но не указывающей на конкретные документы.
  Например, к правоустанавливающим документам можно отнести: договор передачи и свидетельство о собственности на жилище, выдаваемое в первые годы массовой приватизации жилья; договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа; справка о полностью выплаченном пае в ЖСК. Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, то есть документы, подтверждающие факт существования и учета объекта недвижимости.
  Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов (правовая экспертиза) проводится в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации. Необходимость в дополнительных документах (п.2 ст. 17 Закона о регистрации), а также документах, сверх указанных в п. 1 ст. 17 данного Закона, определяется при правовой экспертизе. Таким образом, проверка документов составляет часть процесса регистрации. Последствия возникновения у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав определены ст. 19 Закона о регистрации. Они ведут к приостановлению государственной регистрации, а в случае неустранения причин, препятствующих регистрации, к отказу в ней с внесением соответствующей записи регистратором в книгу учета документов. Таким образом, на регистрирующий орган возлагается, по сути, функция по контролю за законностью совершаемых сделок.
  Законодатель прямо не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому на практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок. Так, анализ материалов судебной практики показывает, что этот вопрос решается судами отнюдь не в пользу органов государственной регистрации. Например, «незаконными признаны действия должностных лиц органов регистрации по проведению ревизии нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, суды учли положения главы II Закона о регистрации, в соответствии с которыми к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документы лица или органа власти. Так, Курганский областной суд в своем определении от 24.12.1998 г. указал, что правовая экспертиза и проверка законности нотариально удостоверенной сделки органом регистрации должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не установлено иное. Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что к компетенции органов по регистрации прав не относится»[104].
  Об установлении в законе пределов проведения правовой экспертизы косвенно свидетельствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, который указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
  Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации)[105].
  С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, то принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.
  Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
  Следующим этапом государственной регистрации является внесение записей в Единый государственный реестр прав. Общим условием для внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество является отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
  В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
  Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов, которые хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.
  Основой государственного учета жилищного фонда является кадастровый учет. Идентификации объекта недвижимости служит кадастровый номер, присваивымый при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняемый пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания. Кадастровый номер помещения в здании состоит из кадастрового номера здания и инвентарного номера помещения.
  Необходимым условием для государственной регистрации прав и присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости является представление органам, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, инвентаризационных сведений и данных технического учета жилищного фонда.
  Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Закон устанавливает две формы, в которой производится удостоверение государственной регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
  Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое значение имеет внесение записей в ЕГРП.
  Форма свидетельств и специальной надписи установлены Правилами ведения ЕГРП, а также «Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав…»[106]. Инструкция предлагает рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлении о государственной регистрации прав.
  В целом, рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, то есть сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации, близки по смыслу и содержанию, и поэтому фактически представляют собой одну стадию. На практике они объединены их как по времени, так и по процедуре проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит - выявляет, имеются ли основания для государственной регистрации, отказа или приостановления государственной регистрации.
  3.2. Особенности нотариального удостоверения сделок с жилой
  недвижимостью
   
  В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим правила в отношении нотариального оформления можно условно разделить на обязательные и добровольные.
  Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК), кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
  Добровольное нотариальное удостоверение сделок производится по соглашению сторон. Например, граждане договариваются для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
  Гражданский кодекс Российской Федерации для большинства сделок с недвижимым имуществом не предусматривает обязательного нотариального удостоверения. Согласно ст. 7 ФЗ от 26 января 1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[107] до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
  Таким образом, с момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 31 января 1998 г.) было отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью - договоров купли-продажи, мены и дарения. Это нововведение вызвало неоднозначную реакцию в юридических кругах. Начало бурным обсуждениям было положено еще при разработке проекта Гражданского кодекса РФ, а с его принятием дискуссии только обострились.
  Сторонники ранее действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, в том числе и жилой, (например, С.Г.Самойлов, А. Бегичев) отмечают, что его отмена привела к серьезным изменениям в организации правовой помощи, которая гарантируется статьей 48 Конституции каждому гражданину России. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате, утвержденным Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 г. № 4462-1, нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и законных интересов всех обратившихся к нему лиц. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, при заключении имущественных сделок, в том числе сделок с жилой недвижимостью.
  Обязательное нотариальное удостоверение одних сделок с недвижимостью и отказ от нотариального удостоверения других сделок, по мнению противников отмены нотариального удостоверения, нарушает единство в регулировании соответствующих вопросов в российском законодательстве.
  По их мнению, следствием этого могут явиться, в частности, такие негативные моменты, как лишение собственника своего жилого помещения не по собственному волеизъявлению, появление возможности у недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении, ограничение прав граждан и юридических лиц по получению правовой помощи при совершении сделок с недвижимостью, подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника неуполномоченным лицом, поскольку Гражданский кодекс РФ говорит о нотариальном удостоверении доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), а, значит, в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью доверенности, по которым предоставлены полномочия по распоряжению объектами недвижимости, могут заключаться в простой письменной форме. Предпочтительным для сторонников нотариального удостоверения сделок было бы закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ.
  По мнению С.Г. Самойлова[108], А. Бегичева[109] подобное нововведение, заключающееся в отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью, принижает роль нотариата в обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических лиц при осуществлении ими гражданско-правовых действий. Они отмечают, что деятельность нотариуса не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, совершающих правовые действия, он также участвует в подготовительной стадии договора, разъясняя сторонам смысл и все возможные правовые последствия сделки  с недвижимостью. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус вместе с тем, в соответствии со ст. 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный незаконным удостоверением сделки с жилой недвижимостью, а в соответствии со ст. 202 Уголовного кодекса РФ и уголовную ответственность.
  Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводят правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяют законность совершения сделки, то есть не все вышеперечисленные функции нотариуса возлагаются на регистрирующие органы. Как отмечают С.Г. Самойлов и А. Бегичев, правовая экспертиза органа регистрации ни в коей мере не может заменить нотариальное удостоверение договора, как особую правовую технологию. Кроме того, в отсутствии нотариуса все бремя ответственности за законность такой сделки возлагается на государство. Однако с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована в соответствии со ст. 18 Основ законодательства о нотариате и который действует от имени государства, но на свой страх и риск.
  Д. Закройщикова, нотариус Староминского района Краснодарского края, кроме этого, высказывает мнение, что проведение правовой экспертизы не входит в компетенцию регистратора, а должно производиться экспертом, по результатам которой регистратор примет решение о регистрации или о приостановлении регистрации либо отказе в регистрации. Автор статьи ставит следующие вопросы: как регистратор, не имеющий высшего юридического образования, пусть даже имеющий стаж работы, может провести правовую экспертизу документов? Кто будет этим заниматься? Значит опять потребуются какие-то дополнительные затраты и определенные структуры, которые должны будут проводить правовую экспертизу документов, то есть то, чем занимается нотариус[110].
  В связи с этим противники простой письменной формы рисовали достаточно мрачные перспективы. Например А. Бегичев пишет, что «в нашей стране немало людей с низкой правовой осведомленностью и поразительной доверчивостью. Устранение нотариуса от удостоверения сделок купли-продажи жилья приведет к увеличению и без того возросшего уровня преступности в данной сфере. От такого положения вещей пострадают прежде всего простые граждане, они будут вынуждены обращаться за защитой своих прав в суды, которые и так перегружены чрезмерно, и рано или поздно придется вернуться к обязательному нотариальному удостоверению. Тем более нельзя забывать, что грядет жилищно-коммунальная реформа, и люди будут вынуждены освобождаться от своих более просторных квартир и покупать квартиры меньшей площади, то есть возрастет количество сделок с недвижимостью, и это будут недостаточно обеспеченные люди, которым нужна квалифицированная юридическая помощь. Сторонам придется составлять договор купли-продажи самостоятельно, либо обратиться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В этом же случае существует вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, а посредник будет отстаивать интересы лишь одной из сторон сделки»[111].
  И действительно мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению с Европой, превышают примерно в 2-6 раз, как отметил С.Г. Самойлов в своем докладе на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости[112].
  Есть мнение, что совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме ограждает граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Такой позиции придерживается, например, П.В. Крашенинников[113]. Но С.Г. Самойлов сомневается в правильности этого вывода и в качестве аргументов в свою пользу приводит следующие подсчеты. Да, сама регистрация стоить будет не так дорого, но на предварительной стадии заключения договора купли-продажи, дабы обезопасить себя от неприятных коллизий и нежелательных последствий, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвоката для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую около 10% суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% суммы сделки. Нотариус же за все берет 1,5% суммы сделки, то есть в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий, устанавливаются государством. А утрата своего жилья или денег в результате сделки, проведенной без участия нотариуса, оценивается намного дороже, чем уплата нотариусу 1,5%[114].
  Аргументация сторонников простой письменной формы договора состоит, прежде всего, в том, что граждане, согласно ГК РФ, имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой не установлена обязательная нотариальная форма. В этой они заявляют, что можно будет только догадываться, какой процент сделок будет совершаться без квалифицированного правового обеспечения. Желание сэкономить будет определяющим в действиях сторон, но такой подход, в конечном счете, обернется против самих участников сделки.
  Однако, как констатировала М. Сазонова[115], Президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты, подавляющее большинство договоров по распоряжению недвижимым имуществом, не требующих обязательного нотариального удостоверения, тем не менее, проходило через нотариальное удостоверение. Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» и нотариатом при поддержке органов власти Санкт-Петербурга был сформирован единый подход к решению проблемы защиты прав участников оборота недвижимости. Распоряжением губернатора для нотариально удостоверенных сделок были установлены пониженный размер платы за государственную регистрацию и сокращенный срок ее осуществления. Регистрационным органам нет необходимости проводить такую масштабную проверку, как при регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, поскольку эту работу уже выполнил нотариус. И, как справедливо отмечает М. Сазонова, любые формы соперничества между нотариатом и органами регистрации недопустимы.
  Некоторые составители Гражданского кодекса РФ и ярые противники нотариального удостоверения сделок с недвижимостью колебались в своих позициях. В частности, заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда В.В. Витрянский, отметил, что, пожалуй, в отношении граждан, особенно в тех случаях, когда речь идет о продаже жилья, нотариус, видимо, нужен. Но в отношении юридических лиц - нет, так как многие юридические лица имеют свои юридические службы и у них есть средства, чтобы пригласить квалифицированного советника[116]. Однако такая позиция небезупречна - закон не может подходить избирательно к тем или иным участникам сделки, равенство сторон не должно нарушаться.
  По мнению сторонников обязательного нотариального удостоверения, его возвращение должно предотвратить усиление криминализации в сфере обращения недвижимости, явиться действенной гарантией защиты прав и интересов граждан Российской Федерации и восстановить единство в законодательном регулировании названных вопросов.
  Таким образом, в качестве основных аргументов сторонников нотариальной формы были названы: нарушение прав граждан, отсутствие ответственности регистрирующих органов и адвокатов, неудовлетворительное качество посреднических услуг, низкая квалификация регистраторов и высокие расценки на рынке юридических услуг по сравнению с нотариальными услугами. Но так ли это на самом деле, являются ли эти аргументы актуальными сегодня, поможет прояснить точка зрения противоположной стороны.
  Сторонники простой письменной формы выдвигают в защиту своей позиции следующие доводы.
  В частности, они отмечают отсутствие действенного контроля за деятельностью частнопрактикующих нотариусов. С декабря 1995 года в Государственной Думе находится отклоненный Президентом законопроект «О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате». Необходимо привести законодательство о нотариате в соответствие с Конституцией. Тем самым будут созданы предпосылки для доработки Гражданского кодекса.
  Подсчет затрат, которые сторонам придется понести при составлении сделки в простой письменной форме, также вызывает у них сомнение.
  На сегодняшний момент размеры государственной пошлины и нотариального тарифа установлены ст. 333.24. части второй Налогового кодекса РФ[117]. Размер вознаграждения адвоката определяется в соглашении об оказании юридической помощи. Адвокаты в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 ФЗ от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»[118] с 01.01.2007 г. обязаны осуществлять страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности, а до этого - вправе осуществлять добровольное страхование. Кроме того, в Законе о регистрации усилена ответственность государства при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет к кандидатам на должность государственного регистратора определенный ряд требований (ст. 15 Закона о регистрации), а посредники, оказывающие юридические услуги, за время развития российского рынка недвижимости приобрели высокую квалификацию.
  Для подготовки квалифицированных кадров органов по государственной регистрации прав Министерством юстиции учрежден Российский институт государственных регистраторов.
  В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.
  Это было связано с тем, что жилищная реформа, одной из основных задач которой стало формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.
  Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты.
  Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку купли-продажи при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.
  Кроме того, интересны данные, которые приводит М. Пискунова, зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов. Она отмечает, что никаких катастрофических последствий для рынка жилой недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения сделок и введение государственной регистрации не повлекли. По данным учреждений юстиции в зависимости от субъекта РФ различалось соотношение количества договоров купли-продажи, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме: в Санкт-Петербурге в нотариальной форме заключалось 87% сделок по отчуждению недвижимости, в Ленинградской области - 56%, в Архангельской области - 40%, Ярославской области - 31%, в Приморском крае и Омской области - 22%, Северной Осетии - 11%, Томской области — 6%, Курганской области и Карелии - 5%, Оренбургской области - 3%, а в республике Тыва в нотариальной форме заключались только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона[119]. Таким образом, население само выбирает форму сделки купли-продажи, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности.
  Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями не является инструментом, который в полной мере может защитить интересы сторон, поскольку достоверность прав и обязанностей сторон сделки подтверждается записями в ЕГРП. Только государственная регистрация, в конечном счете, может обеспечить гарантии незыблемости прав. Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок не лишает сторон юридической помощи. Если стороны ищут дополнительных гарантий, то могут воспользоваться нотариальным удостоверением добровольно. Размеры нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий, для которых законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате.
  ЗАКЛЮЧЕНИЕ
   
  Анализ действующего законодательства, практики его применения и теоретических трудов позволил сделать определенные выводы по проблемам жилой недвижимости как объекта гражданского права России:
   
  1) Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина РФ на жилище. Жилая недвижимость служит удовлетворению одной из основных потребностей граждан - потребности в жилье. Поэтому правовое регулирование жилой недвижимости, операции с ней требуют контроля государства. Право пользования жилым помещением ограничено целевым использованием.
   
  2) Жилая недвижимость - основа личного существования граждан и она используется для личного потребления. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.
   
  3). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (например, противопожарным, градостроительным). В настоящее время к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира и часть квартиры; 3) комната.
  В целях единообразного понимания и применения норм ГК РФ и ЖК РФ, усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым: а) привести нормы ГК РФ и ЖК РФ, другие нормативные акты, в которых речь идет о жилых помещениях в соответствие друг другу; б) выработать и закрепить во всех названных нормативных актах единое определение понятия жилого помещения; в) в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота.
   
  4) С целью устранения двусмысленности применения законодательства на практике наиболее продуктивным из классификаций жилой недвижимости следует признать деление жилых помещений на самостоятельные объекты: 1) многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом; 2) квартира в многоквартирном жилом доме; 3) квартира в ином гражданском нежилом здании; 4) комнаты (смежные и изолированные). Данные объекты необходимо рассматривать как единый объект, составными частями которого являются земельный участок, строение (жилое и (или) нежилое), квартира, комната (ы).
   
  5) Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.
  Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, платить налог на недвижимость и др.
   
  6) Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Новый Жилищный кодекс РФ установил, что бесплатная приватизация жилья должна закончиться 1 января 2007 года. Но сегодня статистика по Российской Федерации показывает, что большинство граждан еще не воспользовались своим правом бесплатной приватизации жилья. Поэтому, чтобы не нарушать права граждан, сроки бесплатной приватизации были продлены до 1 марта 2010 года[120].  «Виноваты не столько граждане, сколько недостаточно оперативная работа муниципальных органов, а также Федеральной регистрационной службы, - сказал П. Крашенинников. - Чиновники признаются, что оформить все квартиры до конца им не удастся, даже если им придется работать в круглосуточном режиме. Мы организационно не были готовы, чтобы к 1 января 2007 года завершить бесплатную приватизацию жилья»[121].
   
  7) В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе видится только путем заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа.
  Но в правовом регулировании государственной регистрации ипотеки, установленном в нормах Закона о регистрации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть существенные различия. В частности: Закон о регистрации, в отличие от Закона об ипотеке, не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона; различны в обоих законах основания для приостановления и отказа в регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а также перечень сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи об ипотеке. С целью разрешения данных коллизий предлагается внести в Закон о регистрации дополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичные положения из Закона об ипотеке.
   
  8) Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом - легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК. В этой связи в целях упорядочения правового регулирования оборота недвижимости, налогообложения недвижимости необходимо дополнить ст. 219 ГК, ст.25 Закона о регистрации п.3 следующего содержания: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества».
   
  9) В работе сделан вывод о том, что создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволило упорядочить порядок совершения сделок с жилыми помещениями на всей территории РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним оправдывает себя.
   
  10) Изучение различных точек зрения позволило заключить, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью не влечет отрицательных последствий для сторон сделки. В связи с этим не следует возвращаться к их обязательному нотариальному удостоверению. Граждане и юридические лица имеют право обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, если посчитают такое удостоверение целесообразным.
  Список использованных источников и литературы.
  Список использованных источников и литературы
  1. Источники
  1.1. Опубликованные
  1. Конституция Российской Федерации: принята на всенар. Голосовании 12 дек. 1993 г.  // Рос.  газета.- 1993.- 25 дек. ( с внесенными  поправками от 30.12.2008 -"Российская газета", № 7, 21.01.2009)
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.02.2009 № 7-ФЗ).
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая  от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ.  // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.; 1996. - №5. – Ст. 410.(с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.12.2008 № 308-ФЗ, вступили в силу с 1 марта 2009 года.).
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ// "Российская газета", № 233, 28.11.2001(с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.06.2008 № 105-ФЗ).
  5. "Земельный Кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2009)
  6. Жилищный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188- ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) //  Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2009 года)  .
  7. Семейный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.09.2008)  
  8. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) принят Государственной Думой 24 июня 1997 года ( в ред. от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
  9.  Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г., 11 июня 2008 г.) (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ)
  10.    Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Российская газета от 26.09.2001 г.
  11.    Постановление Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П // СЗ РФ, 26.06.2006, N 26, ст. 2876.
   
  ??. Литература.
  12.    Анохин В., Незнамова Е.. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. - 2004. - № 10. – С.121-122.
  13.    Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дисс… канд. юрид. наук.- Волгоград, 2002.
  14.    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - 4-е изд. - М.: Статут, 2002. – 352 с.
  15.    Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996. – 669с.
  16.    Гонгало Б.М. Комментарий к ст.1. // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Материалы к конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Спарк, 1998. - С.6-7.
  17.    Городов О.А. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Юррайт, 2001. – 195с.
  18.    Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Норма, 1997. – 302 с.
  19.    Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. – 632 с.
  20.    Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.: Автореф. дисс…канд. юр. наук. - М., 2000. – 48 с.
  21.    Егорова Ю.В. Сделки с жильем. Государство возмещает расходы. – М.: НалогИнформ, 2006. – 196 с.
  22.    Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности. // Жилищное право. - 2004. - №4. – С.57-59.
  23.    Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. - 1999. - №12. – С.31-32.
  24.    Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. / Под ред.И.Б. Мартковича.- М.: Юристъ, 2006. – 362 с.
  25.    Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград, 2000. – 44 с.
  26.    Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. / Отв. Ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. - М., 2006. – 319 с.
  27.    Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996. – 836 с.
  28.    Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Нижний Новгород: НКИ, 1998. – 158 с.
  29.    Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. – 121 с.
  30.    Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2003. - №10. – С.1-3.
  31.    Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. - 2006. - №3. – С.112.
  32.    Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. – Чебоксары, 2003. – 23 с.
  33.    Материалы выступлений на научно-практической конференции «Московский нотариат к 850-летию Москвы» (26 августа 1997 г.). // Нотариус. 1997. № 5(7). – С.14.
  34.    Материалы семинара «Актуальные проблемы нотариата: учет, налогообложение и недвижимость» 23-24 апреля 1998 г. в Государственной Думе. // Нотариус. - 1998. - №4 (12). – С.59.
  35.    Недвижимость: Обзор практики разрешения споров (Купля-продажа. Приватизация. Аренда, залог. Регистрация. Защита права собственности). – М.: Ось-89, 2006.
  36.    Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Саратов, 2001. – 32 с.
  37.    Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Саратов, 2000. – 26 с.
  38.    Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // Российская юстиция. - 2000. - №4. – С.31-32.
  39.    Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским делам. / Сост. А.П. Сергеев; 2-е изд., перераб и доп. - М., 2000.
  40.    Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - Самара, 2001. – 21 с.
  41.    Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. – 252 с.
  42.    Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. - М., 1996.
  43.    Чубаров В.В. Глава 53 Доверительное управление имуществом. // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1996. – 856 с.
  44.    Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - М., 2005. – 24 с.
   
   
  ???. Материалы юридической практики.
   
  45.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.  2006 г.  №3.
  46.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. – № 4.
  47.    Архив Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга. Гражданское дело 2-112. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  48.    Архив Кемеровского областного суда. Наряд 03-06/19-45. Жалоба Оплачко А.Ф. к Учреждению юстиции Кемеровской области. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  49.    Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары. Гражданское дело № 2-290/2005. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  ?V. Справочные и информационные издания.
  50.   Большой юридический словарь. 2-е изд., перераб. и длп. / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. –М.: ИНФРА-М, 2002. -703 с.
  51.    Гражданское право: Словарь - справочник.- М., 2006. 352 с.
   
   
  
  ПРИЛОЖЕНИЕ 1
  Особенности современной жилищной политики России
   
  В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью».
  В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.
  Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи: а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья; б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
  Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:
  - 62,1 % старше 30 лет,
  - 3,1 % (88,7 млн кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн человек;
  - Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 -60 г., около 40 млн человек - в неблагоустроенных квартирах.
  Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).
  Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х годов до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.
  Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах.
  От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до двухсот подписей. Все это в конечном счете приводит к удорожанию строительства и повышению цены продажи жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.
  Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд. руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:
  – состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн семей (8,6%);
  – время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 - 20 лет;
  – количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн семей);
  – общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд кв. м (55% имеющегося фонд;);
  – за 2003 г. улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7% желающих).
  Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.
  В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
  1) спрос на рынке жилья, в том числе: а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (11-13%); б) высокие цены на жилье; в) смешанный состав очереди на получение социального жилья; г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
  2) предложение на рынке жилья, в том числе: а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации; б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.
  По оценкам экспертов, наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2007 г. Поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.
  Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.
  Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15 - 20 лет до 5 - 7 лет, б) а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года.
  В настоящее время Программа включает девять подпрограмм: 1. «Государственные жилищные сертификаты»; 2. «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, под лежащих отселению с комплекса «Байконур»; 3. «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда»; 4. «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»; 5. «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»; 6. «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации»; 7. «Обеспечение жильем молодых семей»; 8. «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»; 9. «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан».
  В 2004 г. закончился первый этап этой Программы. Прошедший 3-х летний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Однако ясно определились и основные недостатки:
  а) дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;
  б) отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по девяти подпрограммам, пяти государственным заказчикам, по всем регионам;
  в) отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней; г) слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан; д) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.
  С 2005 г. начался второй основной 6-летний этап Программы. С целью повышения ее эффективности предлагается:
  1. Изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья.
  2. Учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов.
  3. Выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель: а) государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства; б) государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
  Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд руб., в том числе не менее 5 млрд руб. по подпрограмме «Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья». В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в Послании Президента РФ 2004 г. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.
   
  
  ПРИЛОЖЕНИЕ 2
  Особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы в России
  
  ПРИЛОЖЕНИЕ 3
  Основные аспекты права собственности на жилые помещения
   
  
   
  
  
   
  
   
  
  
   
  [1] Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99. (утратил силу с 1 марта 2005 г.)
  [2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.02.2009 № 7-ФЗ). Ст. 3301.
  [3] Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2004) // Российская газета от 31.12.2004. Ст. 3594.
  [4] Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) принят Государственной Думой 24 июня 1997 года ( в ред. от 30.12.2008 N 306-ФЗ)  Ст.3400.
  [5]Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2006. С.223.
  [6] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. С.23.
  [7] Калачева С.А. Сделки с недвижимостью.  М.: ПРИОР, 2001. С.3.
  [8] Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов. / Пер. с англ. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2006. 391с.
   
  [9] Европейская программа текущей жилищной статистики, Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк, 1966. // Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. // Жилищное право. - 2004. - №1. - С.37.
  [10] Жилищный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188- ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) //  Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2009 года) . Ст.14.
   
  [11] Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство.  М.: Экспертное бюро-М, 1997.  С.10.
  [12] Борисенко А. В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.  С.14.
  [13] Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право. 2004. - №3. С.112.
  [14] Литовкин В.Н. Указ. соч. - С.52.
  [15] Толстой Ю.К. Жилищное право.  М.: Норма, 1996. С.22.
  [16] Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности. // Жилищное право. - 2004. - №4. - С.57.
  [17] Журавлев С.Е. Указ. соч. - С.59.
  [18] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.15.
  [19] Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.). // Рос.  газета.- 1993.- 25 дек. ( с внесенными  поправками от 30.12.2008 -"Российская газета", № 7, 21.01.2009)
  [20] Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дис канд. юрид. наук. Самара, 2001. С.8.
  [21] Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дис канд. юрид. наук.  Чебоксары, 2003.  С.7.
  [22] Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // Российская юстиция. - 2004. - №8. - С.32-33.
  [23] Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. - С.32.
  [24] Семейный Кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.09.2008) Ст.16
   
   
  [25] Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-258 с.
   
  [26]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-257 с.
  [27]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Указ. соч -259 с.
   
  [28]  Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-260 с.
   
  [29] Гражданский кодекс РФ п 1 ст 420
  [30]  Гражданский кодексРФ п.1 ст430
  [31]  там же п.2 ст 430
  [32] Гражданский кодекс п1.ст.454
  [33] Гражданский кодекс РФ п.1 ст53
  [34]  Гражданский кодекс РФ п.3 ст.125
  [35] Корецкий А.Д.Договорное право России. Основы теории и практика реализации. -М: ИКЦ «МарТ» Ростов н/Д,2005.- с 28
  [36]  Гражданский кодекс РФ п.3 ст.253
  [37]  Семейный кодекс РФ п.3 ст.35
  [38] Гражданский кодекс РФ п.2 ст.129
  [39]  Гражданский кодекс РФст495
  [40]  Гражданский кодекс РФ п.2 ст504
  [41] Гражданский кодекс п.4 ст.504
  [42] Гражданский кодекс РФ п.1 ст. 395
  [43] Гражданский кодекс РФ ст. 211
  [44]  там же п.1 ст. 463
  [45] Гражданский кодекс ст398
  [46] Пухан И., Поленак- Акимовская М.Римское право - М: Изд «Зерцало»,2002-259 с
  [47] Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ) Ст. 959.
  [48] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2004.  С.252.
  [49] Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2000.  С.7.
  [50] Седугин П.И. Указ. соч. - С.182.
  [51] Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы.  М: Юристь, 1998.  С.35.
  [52] Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ
  [53] Архив Кемеровского областного суда. Обзор судебной практики при рассмотрении споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Наряд 01-03/19-45. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [54] Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР. Гражданское дело 2-207/02 // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [55] Российская газета. - 2006. – 13 июля.
  [56] Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2001. С.5-6.
  [57] Там же. - С.11.
  [58] Петрова И.В. Указ. соч. - С.12.
  [59] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - 4-е изд. - М.: Статут, 2002. - С.196-197.
  [60] Архив Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга. Гражданское дело 2-112. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [61] Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, (в ред. от 27 февраля 2003 г.). // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813; 2002. № 4. ст. 251; 2002. № 12. ст. 1093; 2002. № 46. ст. 4537; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 9. Ст. 805.
  [62] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. / Отв. Ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. - М., 1998. - С.293.
  [63] Малюткина-Алексеева И.А. Указ. соч. - С.7.
  [64] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С.131.
  [65] Малюткина-Алексеева И.А. Указ. соч. - С.14.
  [66] Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233. // БНА. - 2001. - №35.
  [67] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.9.
  [68] Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. - М., 2005. С.13.
  [69] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.9.
  [70] Ширинская Е.Ю. Указ. соч. - С.13.
   
  [71] Архив Кемеровского областного суда. Наряд 01-03/19-45. Жалоба Оплачко А.Ф. к Учреждению юстиции Кемеровской области. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [72] в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ.
  [73] в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ
  [74] Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары. Гражданское дело № 2-290/2002. // Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».
  [75] Борисенко А.В. Указ. соч. - С.10.
  [76] Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. / Под ред.И.Б. Мартковича.- М.:Юристъ, 2004. - С.261-262.
  [77] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е. - М.,2002. - С.255-256; Анохин В., Незнамова Е.. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров. // Хозяйство и право. - 2004. - №10. - С.121-122.
  [78] Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 2007. - С.161.
  [79] Анохин В. Незнамова Е. Указ. соч. - С.121.
  [80] Гражданское право: Гражданское право. Часть 2: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд. перераб и доп.- М., 2007. - С.114.
   
  [81] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С.265-266.
  [82] Городов О.А. Жилищное право: учебное пособие.  М., 2001.  С.149-150.
  [83] Толчеев М.Н. Роль усмотрения суда при разрешении споров по сделкам с недвижимостью // Сделки с недвижимостью. Материалы научно-практической конференции.  М., 2004. С.19.
  [84] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 334-336.
  [85] Маковский А.Л. Дарение (глава 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 2006. - С.342-348.
  [86] Городов О.А. Указ. соч. - С.153.
  [87] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - С.152.
  [88] Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. - 2004. - №2. - С.61.
  [89] Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. // Гражданин и право. - 2001. - №6. - С.10-12; №7.- С.11-13; №9. - С.15-18.
  [90] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. - М., 2006. - С.321.
  [91] Брагинский М.И. Договорное право. Кн.2. - М., 2002. - С.637.
  [92] Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты. // Российская юстиция. - 1999. - №9. - С.17-18.
  [93] Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис на соиск. ученой ст. канд. юрид. наук.  СПб.,  2002.  С.21-22.
  [94] Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.  С.6-7.
  [95] Чубаров В.В. Глава 53 Доверительное управление имуществом. // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - С.613.
  [96] Новик А.А. Доверительное управление имуществом в гражданском законодательстве (его становление и развитие). Автореферат дис. канд. юрид. наук.  Саратов, 2001.  С.10-13.
  [97] Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция. - 1997. - №10. - С.1.
  [98] Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Нижний Новгород: НКИ, 1998. - С.8.
  [99] Гонгало Б.М. Комментарий к ст.1. // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Материалы к конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Спарк, 1998. - С.6-7.
  [100] Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1. - Ст.2963
  [101] Собрание законодательства РФ. – 1998. - №16. - Ст.1801.
   
  [102] Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: М.: Юрайт, 2000. - С.28-31.
  [103] Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. №11.
  [104] Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике. // Юрист. - 1999. - №8. - С.36-37.
  [105] См. также: статьи 16, 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»
  [106] Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 г. № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах». // Российская газета от 08.10.2003 г.
  [107] Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - Ст.411.
  [108] Самойлов С.Г. Проблемы правового обеспечения рынка недвижимости. Доклад на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости, состоявшейся в Государственной думе РФ 16-17 июня 1997 г. // Юрист. - 1997. - №7. - С.40-41.
  [109] Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция. - 1999. - №4. - С.31-33.
   
  [110] Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. - 1999. - №12. - С.31-32.
  [111] Бегичев А. Указ. соч. - С.32.
  [112] Юрист. - 1997. - №7. - С.42.
  [113] Материалы семинара «Актуальные проблемы нотариата: учет, налогообложение и недвижимость» 23-24 апреля 1998 г. в Государственной Думе. // Нотариус. - 1998. - №4(12). - С.59.
  [114] Самойлов С.Г. Указ. соч. - С.40-41.
  [115] Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // Российская юстиция. - 2000. - №4. - С.31-32.
   
  [116] Материалы выступлений на научно-практической конференции «Московский нотариат к 850-летию Москвы» (26 августа 1997 г.). // Нотариус. - 1997. - №5(7). - С.14.
  [117] Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - №32. - Ст.3340.
  [118] Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст.2102.
  [119] Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // эж-ЮРИСТ. - 2003. Июнь. - №26.
   
  [120] Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». // Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст.2881.
  [121] Крашенинников П. Приватизацию нужно продлить. // www.narodinfo.ru/news/3153
  
Скачать дипломную работу