Оглавление
1. Краткое описание...........................................................................................
2. Бизнес и его общая стратегия........................................................................
3. Рынок и маркетинговая стратегия.................................................................
4. Производство и эксплуатация.......................................................................
6. Управление и процесс принятия
решений.....................................................
7. Финансы.........................................................................................................
8. Факторы риска...............................................................................................
9. Прогнозный анализ
финансово-экономической деятельности предприятия
Список использованной литературы.................................................................
1. Краткое описание
Название проекта: «Организация
производства модулей домов на основе несъёмной опалубки из пенополистирола».
Цель
- Создание на территории
Челябинской области производства монолитных зданий из полистирола построенных
по технологии “Пластбау”.
- Формирование новой
продуктовой линейки строительных изделий из пенополистирольной продукции ЗАО
“Завод Минплита”.
- Извлечение прибыли от
производственно-коммерческой деятельности на строительном рынке.
Участники проекта
|
Предприятие
|
ООО «Юго –
Запад ЖилСтрой»
|
|
Адрес
|
Россия, 454080, Челябинск
|
|
Область деятельности
|
Строительство, производство
|
|
Тел / факс
|
262-61-10,
232-93-56
|
Объем требуемых
инвестиций
Общая
стоимость проекта - 50 964 402 руб.
Таблица 1
Направления инвестиций
|
№
п/п
|
Наименование
|
Руб.,
с НДС
|
|
1
|
Первая линия
производства опалубки из пенополистирола
|
11 258 490
|
|
1.1.
|
Комплект
технологической документации
|
32000
|
|
1.2
|
Привязка
технологического оборудования к помещению, перечень необходимого стандартного
оборудования
|
25600
|
|
1.3
|
Монтаж
оборудования
|
80000
|
|
1.4
|
Пуско-наладка
|
16000
|
|
1.5
|
Подготовка
цеха,ремонт здания
|
5 000 000
|
|
1.6
|
Складские
загрузчики
|
1 200 000
|
|
1.7
|
Инженерная
инфраструктура
|
2 500 000
|
|
1.8
|
Установка
вакуумирования блок-формы
|
55200
|
|
1.9
|
Предвспениватель
|
132500
|
|
1.10
|
Блок-форма
|
588800
|
|
1.11
|
Полуавтоматическая
система управления пневматикой
|
32750
|
|
1.12
|
Бункера
выдержки-раздачи
|
36600
|
|
1.13
|
Вентилятор
пневмотранспорта
|
24 000
|
|
1.14
|
Установка для
верикальной резки блоков
|
58880
|
|
1.15
|
Установка для
резки блоков на листы
|
58880
|
|
1.16
|
Компрессор
|
16000
|
|
1.17
|
Воздуховод ПВХ
(гибкий рукав)
|
9 600
|
|
1.18
|
Воздуховод
полипропиленовый
|
6 400
|
|
1.19
|
Арматура
|
4400
|
|
1.20
|
Парогенератор
(паровой котел)
|
118400
|
|
1.21
|
Кабельная
продукция
|
3 200
|
|
1.22
|
Трубы
водопроводные и паропроводные
|
-
|
|
1.23
|
Станок
электрический шипо-пазовальный для резки пенопласта мод. СЭШП - 2 шт. с
ручным устройством мод. УРСП-1 для сборки пенопластовых блоков - 2 шт.
|
310000
|
|
1.24
|
Автомобили
грузовые,грузоподъёмностью до(5)тонн
|
804 000
|
|
2
|
Вторая линия
производства пенополистирола
|
11 258 490
|
|
3
|
Линия
производства бетона
|
19 027 902
|
|
3.1
|
Бетононасос
Schwing BP 2000 HDR 20 R
|
6 976 320
|
|
3.2
|
Минипогрузчик
LS 170
|
838 500
|
|
3.3
|
Автомобиль
привоза сырья КАМАЗ-55111
|
2 093 556
|
|
3.4
|
Мобильныый
Бетонный завод (Betonmatik)
|
9 119 526
|
|
4
|
Строительная
линия
|
9 419 520
|
|
4.1
|
Подручные
инструменты для строительства
|
25 000
|
|
4.2
|
Автомобили
грузовые,грузоподъёмностью до(5)тонн (газели и им аналогичные)
|
804 000
|
|
4.3
|
Подъёмники
мачтовые строительный 0,5 тонн
|
3 000
|
|
4.4
|
Закуп проектов
домов и чертежей
|
4 000 000
|
|
4.5
|
Кран
КС-35719-05-02 Автокран
|
4400000
|
|
4.6
|
Станок для
резки арматуры ТСС PA-28
|
187520
|
|
Всего
капитальных затрат
|
50 964 402
|
Вид
инвестиционных ресурсов – открытая кредитная линия.
Ставка по
кредиту - 13,2% годовых.
Производственная программа.
Годовая программа производства - 324 домо-комплекта площадью
64 800 м².
Месячная программа производства - 27 домо-комплектов в
пересчете на двухэтажные дома площадью 200 м².
Себестоимость 1 кв. метра конструкций стены 615 руб. без
НДС.
Срок реализации проекта
Срок реализации проекта по этапам:
- начало строительства –
3 квартал 2008 года.
- выход на производственную мощность
– 4 квартал 2009 год.
Экономические показатели
проекта
Таблица 2
|
1.
|
Горизонт планирования
|
10 лет
|
|
2.
|
Ставка по кредиту, %
|
13,2
|
|
3.
|
NPV, руб.
|
913 258 058
|
|
4.
|
PI - Индекс рентабельности инвестиций
|
17,65
|
|
5.
|
Дисконтированный денежный поток, руб.
|
968 093 064
|
|
6.
|
Год возврата кредита договорный
|
2008
|
|
7.
|
Дисконтированный срок окупаемости, лет
|
2,2
|
Проект
является коммерчески эффективным и может быть реализован в интересах
акционеров, инвесторов и строительной отрасли Челябинской области.
2. Бизнес и его общая стратегия
Настоящий
проект предусматривает организацию строительства каркасов малоэтажных домов из
керамзитобетона, который заливается в модули несъемной опалубки.
Несъемная
опалубка из пенополистирола поставляется на строительную площадку в полной
заводской готовности для сборки.
Строительство
домов осуществляется механизированной бригадой специалистов, которая создается
в рамках настоящего проекта.
Основой для
расчетной части проекта является корпус двухэтажного жилого дома площадью 200
м²:
Рис. 1 Структура затрат
на строительство дома
Таблица 3
Производственная
программа строительства
|
Строительные элементы
дома
|
Затраты на дом,
руб с НДС
|
Месячная программа, руб
|
|
Собственное
производство
|
|
Стены
|
307 612
|
8 305 531,75
|
|
Плиты
|
241 695
|
6 525 774,97
|
|
Бетон на
фундамент
|
80 416,53
|
2 171 246,19
|
|
Отделочные
работы
|
54 237,29
|
1 464 406,78
|
|
Покупные
изделия и конструкции
|
|
|
|
Окна
|
104 136,37
|
2 811 682,07
|
|
Двери
|
64 640,92
|
1 745 304,94
|
|
Кровля
|
463 664,03
|
12 518 928,92
|
Конкурентные преимущества технологии
1.
Дома
на основе несъемной опалубки из пенополистирола архитектурно выразительны,
экологичны и адаптированы к климату России.
2. Себестоимость такого дома
уменьшается в 1,5-2 раза по сравнению с традиционными методами кирпичного
строительства.
3. С применением несъемной
опалубки, стены возводится примерно в 10 раз быстрее традиционных способов
строительства.
4. Специальная конструкция
замков позволяет быстро и точно соединять блоки, подобно сборке кубиков в
популярной детской игре "ЛЕГО" и препятствует вытеканию бетона.
5.
Нет
особых квалификационных требований к бригаде строителей - трудоемкость
строительства каркаса дома примерно в 3-4 раза меньше, чем при возведении стен
из кирпича.
6. При постройке дома
образуется экономия на сооружении простых фундаментов, так как стены создают
значительно меньшую нагрузку на фундамент.
7.
Черновая
отделка дома позволяет клиенту, купившему подобный дом, производить отделку
дома по индивидуальному проекту.
Конструктивная
основа – опалубка из пенополистирола
Технология
строительства позволяет возводить монолитные керамзито-бетонно-полистирольные
стены, одновременно с двойной тепло и звукоизоляцией из блоков-модулей, которые
легко собираются на строительной площадке.
Пенополистирол
относятся к разряду энергосберегающих ограждающих конструкций.
Пенополистирольные
плиты блоков соответствуют требованиям ГОСТ 15588-86 и СНиП II-3-79.
Получаемый
материал относится к разряду самозатухающих веществ, для его производства
используется вспенивающийся полистирол ПСВ.
Таблица 4
|
Физико-технические
характеристики пенополистирола
|
|
Средняя плотность пенополистирола
|
не более 35 кг/м3
|
|
Прочность на сжатие при 10% линейной деформации
|
не менее 0,14 МПа
|
|
Предел прочности при изгибе
|
не менее 0,20МПа
|
|
Коэффициент теплопроводности
|
не более 0,038 Вт/(м*К)
|
|
Сопротивление теплопередаче
|
> 3,5 м2К/Вт
|
|
Изоляция от воздушного шума
|
> 53 Дб
|
|
Сопротивление воздухопроницанию (50-100 мм)
|
79 кв.м*ч*Па/кг
|
|
Влажность
|
не более 12%
|
|
Водопоглощение за 24 ч
|
по объёму не более 2%
|
|
Время самостоятельного горения
|
< 4c
|
|
Сорбционное увлажнение
|
не более 10%
|
|
Паропроницаемость
|
не более 0,012 мг/м*ч*Па
|
1. Технология обеспечивает экономию на
стоимости стеновых материалов. Стоимость 1 м2 стены в 1,5-2 раза
ниже стоимости стены из кирпича с аналогичными характеристиками по теплосбережению.
2. Малый вес несъемной опалубки
позволяет обходиться на стройке без грузоподъемных механизмов большой мощности.
3. Структура пенополистирола
обеспечивает его уникальные теплоизоляционные свойства - при средней плотности
- 20 кг/ м3 и теплопроводности - 0,03 Вт/мК, стена имеет
сопротивление теплопередаче 3,5 м2К/Вт.
4. Благодаря прекрасным
теплоизоляционным свойствам блоков из пенополистирола количество тепла,
требуемое на обогрев помещения, в 3-4 раза меньше, чем у зданий по традиционным
технологиям.
5. Размеры обеспечивают удобство
транспортировки, хранения, легкость в строительстве без применения каких-либо
специальных приспособлений и устройств.
Несущая основа дома -
керамзитобетон
1.
Применение керамзитобетона при возведении стен требуется
более чем в два раза меньше раствора, скорость монтажа при этом увеличивается в
4-5 раз, а масса изделий на один квадратный метр кладки снижается в полтора
раза.
2.
Керамзитобетон не гниет, не горит и не ржавеет, обладая
положительными свойствами дерева и камня одновременно.
3.
Керамзитобетонные дома обладают высокими теплоизоляционными
свойствами, что делает их предпочтительным при использовании, как в теплых, так
и холодных климатических условиях.
4.
Удельный вес керамзитобетонных блоков
в два с половиной раза ниже, чем у кирпичной кладки.
5.
Использование керамзитобетонных блоков
вместо кирпича на малоэтажном
строительстве снижает себестоимость работ на 30-40%.
3. Рынок и маркетинговая стратегия
Основные
тенденции на рынке жилья Российской Федерации
По уровню
обеспеченности жильем Россия существенно уступает странам Европы.
Обеспеченность жильем на 1 человека составляет:
·
Россия
…… 19,5 м²,
·
страны
восточной Европы …….. 24 – 26 м²,
·
страны
западной Европы ……… 36 – 43 м².
·
страны
северной Европы …….. 65 – 74 м².
По состоянию
на конец 2007 года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации
составила 2930 млн. кв. метров, в том числе около 93 млн.кв. метров -
ветхого и аварийного жилья:
Рис.
2. Доля ветхого и аварийного жилья в разрезе Федеральных Округов.
С учетом
неудовлетворенного спроса и старения жилищного фонда строительный комплекс РФ к
2010 году должен выйти на ежегодные объемы жилищного строительства 70 млн. кв.
метров:
Рис. 3. Объемы жилищного
строительства РФ, млн. квадратных метров общей площади в год.
Основные тенденции
на рынке жилья Челябинска и Челябинской области
В 2007 году
продолжились позитивные тенденции в жилищном строительстве Челябинской области:
· Объем работ по
капитальному строительству составил – 25,6 млрд. рублей.
· Введено в действие 1,03
млн. м² жилья в целом по региону.
· В городе Челябинске
введено 431,7 тыс. м² жилья.
Рис. 4 Динамика жилищного
строительства в Челябинской области.
В Челябинской
области активно развивается индивидуальное жилищное строительство. В 2007 году
индивидуальными застройщиками построено жилья:
· В целом по области 411,8
тыс. м² индивидуальными застройки.
· В том числе 67,94 тыс.
м² жилья индивидуальной застройки в Челябинске.
Рис. 5 Динамика ввода
индивидуального жилья в челябинской области
Крупнейшими
застройщиками жилья являются города Челябинск, Магнитогорск, Миасс, Златоуст,
Троицк и Копейск, которые являются и крупнейшими центрами стройиндустрии
региона:
Рис. 6 Региональная
структура ввода жилья в Челябинской области
Губернатором
Челябинской области в рамках национального проекта «Доступное и комфортное
жилье гражданам России» поставлена задача до 2010 года выйти на уровень ввода
жилья 1800 тыс. кв. метров в год.
Характеристика
строительной индустрии Челябинской области:
Челябинская
область располагает мощным комплексом стройиндустрии строительных материалов,
изделий и конструкций, составляющих надежную основу развития капитального
строительства в регионе.
В
стройиндустрии Челябинской области работают более 420 предприятий, в том числе
54 крупных и средних.
Предприятиями
промышленности строительных материалов в год выпускается продукции на сумму
более 6 млрд. рублей.
По
характеристикам применяемых материалов в регионе лидирует кирпичное
домостроение. В 2007 году было построено жилья:
· 63% - из кирпича и
бетонных блоков;
· 14% -
по кирпично-каркасной технологии;
· 8% - монолитного жилья;
· 15% -модульно-блочное
жилье полной заводской готовности.
Если
учесть, что за последние годы доля модульного жилья была мизерной –
на уровне единичных застроек, то рост доли модульно-блочного жилья в общем
объеме застройки можно считать новой тенденцией на региональном рынке.
В числе
компаний-лидеров Челябинской области по сдаче жилья в 2007 году появилась
компания «Артель-С», специализирующаяся на модульно-блочной застройке.
Основные
тенденции рынка:
· 25 – 28% от общего объема
возводимого в области жилья приходится на низко этажное и индивидуальное жилое
строительство.
· В генпланах районов
перспективной застройки предусматривается строительство до 40 – 50% жилья по
индивидуальным проектам.
· При наличии стабильного
предложения строительных материалов, темпы индивидуального строительства могут
удваиваться почти за год.
· По прогнозам аналитиков
эта тенденция будет укрепляться, а доля индивидуально построенного жилья может
увеличиться до 50%.
Причины
понятны:
· рост благосостояния
населения;
· статусность
индивидуальной застройки – реализуется уникальный шанс для самовыражения в
ландшафтном сооружении;
· недвижимость – высоко
ликвидный товар.
На территории
Челябинской области распространены следующие базовые технологии
индивидуального строительства жилых зданий и сооружений.
Брус
деревянный 150-200 мм
Характеристики:
·
размеры
– 0,15х1х6 м;
·
поверхность
бруса ровная.
Для
строительства применяется клееный брус, производимый в фабричных условиях
крупного машинного производства.
Трехслойный
стеновой блок из керамзитобетона
Конструктив:
Трёхслойная стена, состоящая из пенополистирольных блоков, которые могут быть
различных форм и размеров, заливается керамзитобетоном.
Стена из
трехслойных пенобетонных блоков.
·
Плотность
– 800 – 1000 кг/м²;
·
Прочность
– 2,5 – 3,5 МПа;
·
Толщина
стены – 25 см;
·
Размеры
– 600х300х200 мм;
·
Количество
на 1 м² - 8 шт.
Конструктив -
два слоя пеноблоков с пенополистирольным утеплителем между ними стена в пол кирпича +
блок из ячеистого бетона.
Таблица 5
|
Кирпич
керамический:
- плотность
– 1850 кг/м²;
- прочность
– 5 МПа;
- толщина
стены – 210 мм;
- количество
на 1 м² - 61 шт.
|
Ячеистый
бетон:
- плотность
– 500 – 600 кг/м²;
- прочность
– 15 кг/см²;
- размеры
– 600х300х200 мм;
- количество
на 1 м² - 8 шт.
|
Кирпичная кладка - 0,65 м
Кирпич керамический:
·
плотность
– 1850 кг/м²;
·
прочность
– 5 МПа;
·
толщина
стены – 210 мм;
·
количество
на 1 м² - 163 шт.
Кирпичная стена в один
кирпич + блок из ячеистого бетона
Таблица
6
|
Кирпич
керамический:
- плотность
– 1850 кг/м²;
- прочность
– 5 МПа;
- толщина
стены – 210 мм;
- количество
на 1 м² - 61 шт.
|
Ячеистый
бетон:
- плотность
– 500 – 600 кг/м²;
- прочность
– 15 кг/см²;
- размеры
– 600х300х200 мм;
- толщина
стены – 210 мм;
- количество
на 1 м² - 8 шт.
|
Стена в пол
кирпича + утеплитель + блок из ячеистого бетона
Таблица 7
|
Кирпич
керамический:
- плотность
– 1850 кг/м²;
- прочность
– 5 МПа;
- толщина
стены – 210 мм;
- количество
на 1 м² - 61 шт.
|
Ячеистый
бетон:
- плотность
– 500 – 600 кг/м²;
- прочность
– 15 кг/см²;
- размеры
– 600х300х200 мм;
- толщина
стены – 210 мм;
- количество
на 1 м² - 8 шт.
|
Сравнительная
стоимость 1 м2 стены из различных комбинаций строительных материалов.
Ориентировочная
стоимость строительства 1 м² стены из различных комбинаций строительных
материалов при традиционных методах строительства в ценах 2007 года приведена в
ниже следующей таблице:
Таблица
8
|
Наименование
|
Цена, руб
за 1 м² стены
|
|
Традиционное
строительство из сборных материалов
|
|
Кирпичная
кладка - 650 мм
|
2583,0
|
|
Пол кирпича +
утеплитель + блок из ячеистого бетона
|
1978,8
|
|
Блок
пенобетонный
|
1944,8
|
|
2 слоя кирпича
+ ячеистый бетон
|
1921,8
|
|
Кирпич + блок
из ячеистого бетона
|
1533,8
|
|
Пол кирпича +
блок из ячеистого бетона
|
1278,8
|
|
Трехслойные
пенобетонные блоки
|
1030,5
|
|
Трехслойный
стеновой блок из керамзитобетона
|
987,5
|
|
м2
стены из пенополирола - при покупке строительных материалов
|
993,5 с НДС
|
|
м2
стены из пенополистирола – при собственном производстве строительных
материалов – информация из бизнес-плана.
|
615 руб. без НДС
|
Из
приведенных в табл. 8 данных видно, что зависимости от технологии
строительства и типов применяемых материалов стоимость каркаса здания может
различаться в несколько раз.
Очевидно, что
строительный рынок нуждается в наиболее выгодной технологии строительства не
только сточки зрения применяемых материалов, но и трудоемкости возведения
зданий.
По
трудоемкости строительства безусловное преимущество имеют модульное возведения
зданий на базе различных конструктивных решений и применяемых для этой цели
строительных материалов.
Оценочная
стоимость строительства 1 м² стены без перекрытий из элементов модульной
конструкции жилых зданий в ценах 2007 года приведена в ниже следующей
таблице.
Таблица 9
|
Строительство
из заводских модулей полнокомплектной сборки
|
|
Термоструктурные
панели “Радослав” несущие
|
1738,6
|
|
Минераловатные
сэндвич-панели «ИЗОЛ»
|
2394,0
|
|
Монолит в
несъемной опалубке
|
1620,4
|
|
Пол кирпича +
брус
|
1600,8
|
|
Деревянный
брус 150 мм
|
722,0
|
Анализ рынка
строительных материалов
По данным
Росстата за 2007 год, отпускные цены предприятий-изготовителей на строительные
материалы выросли на 16,7%, а собственно в 2006 году на 15,8%.
Увеличение
объёмов строительства привлечёт дефицит строительных материалов, по мнению
аналитиков в ближайшие 2-3 года цены на строительные материалы вырастут намного
больше, чем в 2007 году.
60%
Строительных материалов производится в Центральной России. Уральский регион
также является одним из крупнейших производителей и поставщиков строительных
материалов России.
Таблица
10
Объёмы
производства строительных материалов в регионах, 2007 год
|
Наименование/еденица
измерения
|
Свердлов-ская область
|
Челябин-
ская область
|
Курган-ская область
|
Тюмен-ская область
|
Перм- ская область
|
|
Цемент, тыс.т.
|
3380
|
2500
|
0
|
0
|
1200
|
|
Стеновые
материалы, млн шт. усл. кирпича
|
824
|
390
|
38
|
180
|
нет данных
|
|
Кирпич, млн шт.
усл. Кирпича
|
417
|
320
|
29
|
170
|
250
|
|
Сборный
железобетон, тыс. куб. м
|
867
|
840
|
45
|
490
|
450
|
|
Изделия КПД,
тыс кв. м.
|
254
|
500
|
8
|
350
|
120
|
|
Теплоизоляционные
материалы, тыс.куб.м
|
664
|
1500
|
8
|
300
|
нет данных
|
|
Плитка
керамическая, тыс. кв.м.
|
6298
|
нет данных
|
50
|
0
|
0
|
|
Сантехизделия,
тыс.шт.
|
640
|
300
|
0
|
0
|
0
|
|
Стекло оконное,
тыс.кв.м.
|
3191
|
1390
|
0
|
0
|
0
|
|
Листы
асбоцементные, млн усл. пл.
|
122
|
80
|
0
|
0
|
0
|
|
Нерудные материалы,
тыс. куб. м
|
19730
|
10000
|
380
|
нет данных
|
нет данных
|
|
Асбест тыс. т
|
532
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Розничные
цены на строительные материалы в 2006-2007 годах в уральском регионе выросли
на 8,4% и 9,1% соответственно.
Большинство
строительных организаций предпочитает покупать недорогие импортные строительные
материалы, цены на которые растут значительно медленнее, и оказывают большое
недоверие к не просто дорогим, а постоянно дорожающим качественным российским
строительным материалам.
Наиболее
выгодны в плане транспортных расходов и в плане конкурентного преимущества
уральские компании. Продукция уральской стройиндустрии вполне может стать
предметом экспорта, в первую очередь в Казахстан. Сейчас туда поставляется
2%всех произведённых материалов области.
Наиболее
удалённый от Урала рынок Восточной Сибири – здесь концентрация предприятий по
производству строительных материалов в несколько раз ниже, чем в европейской
части России.
В
строительной индустрии сформировались монополии – заводы железобетонных изделий
и деталей крупнопанельного домостроения, идёт поглощение рынка строительными
холдингами, и увеличение цен.
Анализ рынка
пенополистирола.
Структура
рынка теплоизоляционных материалов.
Пенополистирол
относится к категории наиболее эффективных утеплитей. В структуре потребления
теплоизоляционных материалов на российском рынке доля полистирола составляет
около 20%.
Доля других
стеновых теплоизоляционных материалов в теплоизоляционном производстве не
превышает 6%:
Рис. 7 Производство и
потребление различных видов теплоизоляции.
Повышенный
спрос на эффективные утеплители для строительства вызвал всплеск активности
разработчиков и производителей теплоизоляционных материалов.
Состояние российского
рынка пенополистирола
В 2007 году в
мире произведено 17,2 млн. тонн полистирола, из которых на долю России
приходится 0,25 млн. тонн – 1,45% от общего объема мирового производства.
По уровню
потребления полистирола на душу населения Россия занимает шестое место - 1,75
кг после Китая и Индии с показателем 2,3 кг. Возглавляют этот рейтинг США -
12,5 кг.
В период с
1999 – 2007 годы. производство полистирола в РФ увеличилось с 35 до 211 тыс.
тонн. Существующие мощности заводов по производству полистирола составляют
320,8 тыс. тонн.
По прогнозам
аналитиков, при существующих темпах спроса на полистирол – 10 – 12% в год,
рынок будет насыщен к 2011 году.
Наибольшим
спросом пенополистирол пользуется в машиностроении и строительстве в качестве
теплоизоляционного материала:
Рис. 8 Доля
пенополистирола в основных отраслях производства.
Динамика цен
на полистирол
В период 2003
– 2006 годов цена на пенополистирол увеличилась в 1,3 раза:
·
в
2003 году рост составил 5,91%;
·
в
2004 году рост составил 21,53%;
·
в
2005 году рост составил 9,66%;
·
в
2006 году цена уменьшилась на 26,96%.
Динамика цен
на пенополистирол в 2007 году представлена ниже следующем рис. 9
Рис. 9 Динамика цен на
полистирол в 2007 году.
Перспективы
развития рынка индивидуального жилья
Жизнь за
городом становится модной для состоятельного слоя населения. Транспортные
пробки, плохая экология – все это аргументы в пользу выбора постоянного
местожительства за городом.
Однако,
проживая за городом постоянно, люди не желают лишаться удобств городской жизни,
отсюда родилась такая форма загородного поселения, как коттеджный поселок –
построенный в рамках общего архитектурно-планировочного решения комплекс
малоэтажных жилых домов не более 5 этажей, имеющий единое инженерное
обеспечение - автономные или общие системы отопления, газоснабжения,
электроснабжения, водоснабжения, телекоммуникаций, канализации и т.д.,
систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т.д., а также общее
благоустройство земельного участка.
В состав
такого комплекса могут входить преимущественно коттеджи нескольких типов, а
также таун-хаусы и многоквартирные дома. Территория коттеджного поселка может
быть обособлена от иной застройки и окружающих территорий и включать объекты
социально-культурной инфраструктуры - административное здание, торговый
комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т.д.
Здания в
составе коттеджного поселка должны быть предназначены для постоянного
проживания.
Анализ
развитых рынков коттеджных поселков Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и
Ленинградской области показывает, что наиболее востребованные коттеджные
поселки расположены не далее 100 км от городской черты
Это
объясняется тем, что загородный житель работает в городе и не готов тратить на
дорогу до работы более 1 часа.
На данный
момент в зоне 100 км от Челябинска существует множество поселков и районов
малоэтажной застройки, расположенных в основном в Центральном и Ленинском
районах города, а также в пригородном Сосновском районе Челябинской области и
других районах.
Среди них
можно выделить несколько поселков, которые считаются коттеджными: «Газовик»,
«Смолино», «АМЗ», «Шершни», «Новоказанцево» и другие.
Однако
необходимо отметить, что вышеперечисленные поселки не являются концептуальными
коттеджными поселками по ряду факторов.
В большинстве
случаев эти поселки являются административно-территориальными единицами
Челябинска либо Челябинской области и были построены либо на бюджетные средства,
либо на средства жителей самих поселков, либо на средства промышленных
предприятий.
Данные
поселки характеризуются хаотичной застройкой: на соседних участках могут быть
расположены типовая панельная пятиэтажка 1970-х годов постройки и новый
роскошный «замок» с самостоятельными коммуникациями и охранными системами.
По оценке
London Consulting & Management Company LCMC, из существующих на рынке
малоэтажной застройки городаЧелябинска и Челябинской области около 10
коттеджных поселков, из которых качественными можно считать следующие:
· «Тарасовка» в 39
микрорайоне Челябинска,
· «Полина» и «Солнечная
долина-1» в поселке Новый Кременкуль.
Таким
образом, предложение на рынке коттеджных поселков весьма ограничено, а все
действующие качественные коттеджные поселки полностью заселены.
Небольшой
объем предложения коттеджей в коттеджных поселках, с одной стороны, а также в
целом невысокий уровень доходов населения Челябинска, с другой,
стимулирует рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Уровень ввода
индивидуальной жилой застройки скачкообразно растет начиная с 1995 года, однако
на данный момент наблюдается увеличение объемов ввода ИЖС, что говорит о
наличии спроса на малоэтажное загородное жилье, следовательно о потенциале
рынка коттеджных поселков.
Коттеджи
начали появляться в Челябинске и по всей России в 1992 году, после краха
Советского Союза, когда граждане, съездившие за рубеж, начали привносить идеи
комфортного загородного домостроения в развитие российского рынка малоэтажного
жилья.
Сначала
коттеджи строились на собственные деньги будущих жителей как официальными
строительными фирмами, так и самими гражданами и неофициальными строительными
бригадами.
Постепенно
начала появляться потребность в организованных коттеджных поселках, которую первым
реализовал предприниматель Лев Бульман. Первый коттеджный поселок
в Челябинске был построен в 1995 году на средства Сбербанка, кредит был
взят строительной организацией «Прогресс».
Строительство
началось в 1993 году, но через год сменилось руководство Сбербанка и условия
кредита были изменены. В 1994 году в поселке, названном «Полина», строились
около 50 домов, был полностью согласован генплан поселка, проведенные основные
коммуникации, заасфальтирована дорога к поселку.
После ряда
финансовых перипетий недостроенный коттеджный поселок отошел в собственность
Сбербанка и строительство было заморожено. На данный момент «Полина»
функционирует, там заселено 10 коттеджей, прочие дома имеют высокий уровень
энтропии, однако коммуникации функционируют, проведен газопровод.
В 1997 году
было завершено создание коттеджного поселка «Тарасовка», в котором поселились
представители политической элиты. Челябинска. На данный момент застройка 39
микрорайона продолжается, но не в формате коттеджного поселка, а хаотично,
домами разного качественного уровня. Однако огороженная его часть имеет
собственное ТСЖ, эксплуатационную службу, автономные коммуникации и оценивается
специалистами LCMC как качественный коттеджный поселок.
С 1992 года
на рынке действует строительная и промышленная компания «Экодом», которая
специализировалась на постройке индивидуальных жилых домов.
В 1996 году
этой компанией было начато строительство организованного коттеджного поселка
«Солнечная Долина» в Новом Кременкуле). Часть коттеджей строилась специалистами
компании «Экодом», часть различными фирмами по подряду, так как в поселке
продавались участки под застройку.
Первый
поселок строился как экспериментальный, там применялись различные технологии
строительства, планировки поселка, ценовые диапазоны менялись в процессе
создания поселка. На данный момент строительство поселка завершено, на
территории 43,6 га было построено около 70 коттеджей и 4 таун-хауса.
В 2001 году
был создан домостроительный комбинат «Экодом», продукция этого комбината на данный
момент является источником стройматериалов для строящихся коттеджных поселков
«Солнечная Долина-2» и «Солнечная долина-3».
Таким
образом, можно выделить следующие этапы развития рынка коттеджного
строительства в г. Челябинске и его пригородах:
1 этап. 1992-1994
гг. Хаотичная застройка коттеджей.
2 этап
1994-1997 гг. Строительство первых коттеджных поселков. Все действующие на
1 кв. 2006 г. коттеджные поселки были заселены в данный период.
3 этап
1997-2004 гг. Хаотичная застройка коттеджей, планирование новых коттеджных
поселков. Отсутствие строительства концептуальных коттеджных поселков.
4 этап
2004-2007 гг. Начато строительство новых коттеджных поселков (из них 3 поселка будут
готовы к проживанию в 2008г.).
Анализ этапов
развития рынка показывает, что на текущий момент рынок коттеджных поселков
находится на этапе зарождения, в настоящий момент наблюдается вторая волна
строительства коттеджных поселков.
В действующих
коттеджных поселках Челябинска и Челябинской области в основном представлен
такой тип малоэтажного строительства, как коттеджи - 83% или 36988 кв.м.
Практически не представлены на рынке коттеджных поселков таун-хаусы - 17%
или7488 кв.м и абсолютно не представлены малоэтажные многоквартирные дома .
Анализ
участков при коттеджах, которые предлагаются к продаже в коттеджных поселках,
включая площадь строений, показывает, что участки до 10 соток предлагаются
покупателям в одном коттеджном поселке «СД-1», 11-15 соток – участки в
поселке «Полина», 16-20 соток – в поселке «Тарасовка».
В общей структуре
предложения в коттеджных поселках наибольшую их долю составляют объекты с
участком до 10 соток - 66% или 29 376 кв. м, наименьшую 11-15 соток -
7% или 3100 кв. м.
Согласно
анализу коттеджных поселков, можно отметить, что КПП есть во всех трех поселках,
сигнализация только в двух «СД-1» и «Тарасовка», видеонаблюдение, ограждение и
патрулирование только в одном «Тарасовка».
В трех
действующих коттеджных поселках на данный момент предлагаются к продаже
коттеджи на вторичном рынке загородной недвижимости. Средний уровень стоимости
коттеджа в коттеджном поселке, включающий стоимость земельного участка,
на 1 кв. 2008 года составляет $658/ кв. м, минимальный и максимальный
уровень цен - от $300/кв. м в «Полине» до $1400 в «Тарасовке».
Наиболее
дешевая стоимость коттеджа – в поселке «Полина» от $300/кв. м в силу
низкого уровня инфраструктуры поселка, его невыгодного местоположения и
качества коттеджей.
Наиболее
дорогие объекты расположены в поселке «Тарасовка» от $1000/кв. м), что
обусловлено элитным уровнем поселка и дорогостоящей отделкой выставленных на
продажу объектов.
Поскольку в
коттеджных поселках. Санкт-Петербурга и Ленинградской области на начальном
этапе развития рынка рост стоимости коттеджей на вторичном рынке составлял 20%
ежегодно, то для аналогичного этапа развития рынка Челябинска можно
прогнозировать 20% ежегодный рост стоимости коттеджей.
Следовательно,
при средней стоимости коттеджа на вторичном рынке сегодня $658/ кв. м
стоимость в последующем составит:
·
В 2008
году – $ 789,6/кв. м
·
В 2009
году - $ 947,52/кв. м
Что касается
нового строительства в сегменте коттеджных поселков, то, по расчетам аналитиков
London Consulting & Management Company | LCMC, объем ввода жилой
недвижимости в коттеджных поселках в 2006 году должен составить 106 122
кв. м за счет поселков «Северные Шершни-1», «Градский прииск», «Солнечная
Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».
Ввод жилой
недвижимости в коттеджных поселках в 2009 году планируется в объеме 372
358 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-2», «Озерный», «Солнечная
Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».
Итого общий
объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 522 956
кв. м. Прирост составит 3,47 раз.
Приведенные
цифры говорят о серьезном росте инвестиционной активности и объемов
качественного предложения на рынке коттеджных поселков Челябинской области,
обусловленном появлением нового платежеспособного слоя, отдающего предпочтение
«растительной жизни» за городской чертой, а также более благоприятными
условиями для деятельности строительной индустрии в области.
Анализ цен на
рынке жилья Челябинска
Среднемесячная
заработная плата населения, не сопоставима со стоимостью 1 кв. метра жилой
площади.
В январе –
марте 2008 года средняя цена 1 квадратного метра квартир в среднем ценовом
диапазоне составила 25 000 – 33 000 рублей, при среднемесячной
заработной плате 7 612,4 рубля.
При том,
заработная плата с 2002 по 2007 год выросла в 3,8 раза, а средняя цена
квадратного метра жилья в аналогичный период выросла в 4,6 – 6 раза.
В верхнем
ценовом сегменте цена составила 40 000 рублей, а в оптимальном ценовом
сегменте – 18 000 – 25 000 рублей.
И тем не
менее, наблюдается устойчивый спрос на жилье, несмотря на высокие цены за 1
м².
На 1 апреля
2008 года средняя цена предложений в разрезе районов составила:
Рис. 10 Цена
предложения 1 кв. метра жилья в разрезе микрорайонов города Челябинска
Выводы:
1. Темпы роста цен на жилье
опережают темпы роста инфляции, что делает недвижимость высоко ликвидным
товаром.
2. Наблюдается устойчивый
спрос на жилье, несмотря на высокие цены за 1 м².
3. Выход на рынок
строительства жилья с технологией модульного домостроения позволит построить
эффективный бизнес на строительном рынке.
4. Производство и эксплуатация
Последовательность
строительных работ
Подготовительные
работы:
1. Подготовка территории -
срез растительного слоя и т.д.
2. Подготовка арматуры -
нарезка, сварка решёток.
3. Организация работ по
плитам перекрытия.
Работы по
коробке дома:
· вынос осей и геодезическая
подготовка;
· установка элементов
опалубки стен и временное закрепление стен подкосами;
· установка вертикального
несущего арматурного каркаса (согласно проекту) в опалубку;
· установка горизонтальных
стяжных элементов;
· установка элементов
проемообразователей и проектное закрепление их подкосами;
· выверка опалубки и
оформления акта приемки;
· укладка бетона в
конструкцию опалубки;
· выдержка бетона до набора
30% проектной прочности, но не менее 1,5 МПа;
· укладка опалубочных
элементов перекрытий;
· установка строительных
лесов под перекрытием;
· установка арматурных
каркасов монолитного пояса;
· укладка арматурных
каркасов между опалубочными элементами перекрытия;
· укладка арматурной сетки
поверху опалубочных элементов;
· укладка бетона в
конструкцию перекрытия;
· выдержка бетона до
достижения прочности 70% проектной;
· геодезическая съемка и
выверка размеров здания на отметке 0.00;
· оформление акта приемки.
Возведение
первого этажа здания:
· После выноса осей здания
на рабочий горизонт 1-го этажа, производят их закрепление, путем укладки
направляющих швеллеров из оцинкованной листовой стали, на которые после
геодезической выверки и закрепления в проектном положении, далее устанавливают
внутреннюю часть опалубки.
· Установку опалубки стен
системы начинают с углов, определяющих конфигурацию здания в плане. Дальнейший
монтаж опалубки стен производят последовательно с одновременной установкой
вертикальных несущих арматурных каркасов.
· После установки стяжных
элементов между секциями опалубки и закрепления элементов проемообразователей,
производят выверку положения углов и вертикальность опалубки.
· Составляют акт приемки
конструкции опалубки, устраивают средства подмащивания поверху внутренней части
опалубки и устанавливают направляющий швеллер из листовой оцинкованной стали.
Производят укладку бетонной смеси и лабораторный контроль качества бетона.
·
Бетон
выдерживают до набора 70 % проектной прочности, затем на строительные леса
укладывают опалубочные элементы перекрытий.
· После выполнения всех
операций устанавливают арматурный каркас монолитного пояса и укладывают несущий
арматурный каркас между опалубочными элементами перекрытия, составляют акт
приемки и производят укладку бетона.
Возведение
второго и последующих этажей здания:
Возведение
2-го и последующих этажей здания производят в последовательности, аналогичной
возведению первого этажа.
Завершающие
работы:
· В процессе укладки
бетонной смеси в конструкцию опалубки производят лабораторные испытания
образцов, изготовленных и хранящихся в тех же условиях, что и бетон основной
конструкции.
· Работы по бетонированию
конструкций на вышележащих этажах начинают после достижения бетоном нижележащих
конструкций 30 % проектной прочности, но не менее 1,5 МПа. Поддерживающие
элементы временного крепления это стойки, прогоны, подкосы и т.д., должны быть
сохранены.
· В этот период выполняют
подготовительные работы по установке опалубки вышележащего этажа и
бетонированию стен.
· При наличии второго
комплекта технологической оснастки устанавливают опалубочные элементы
перекрытия последующего этажа. При этом опорные стойки располагают одну над
другой. Бетонирование перекрытия производят при достижении бетоном 50%
проектной прочности конструкции нижележащего этажа.
· Кровельный работы,
стеновая отделка, установка окон и дверей.
Программа
вывода строительной линии на производственную мощность - отображает количество
построенных домов в каждом квартале:
Таблица
11
График выхода на
проектную мощность.
|
Комплекты
изделий
|
Кол-во домо-комплектов, шт
|
|
1 кварталл 2008
|
2 квартал
2008
|
3 квартал
2008
|
4 квартал
2008
|
|
Стены домов
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Плиты перекрытия для домов
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Окна
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Двери
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Кровля
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Бетон
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Отделочные работы
|
21
|
41
|
58
|
83
|
|
Загрузка мощностей
|
25%
|
50%
|
70%
|
100%
|
|
|
|
|
|
|
В результате выхода на
проектную мощность, с октября 2007 года, возможно будет строить 65000 м2
в год, производя для самих себя несъёмную опалубку из пенополистирола и
собственный керамзитобетон.
Строительное
оборудование
Таблица
12
Капитальные затраты на
строительство, руб
|
Строительная линия
|
9 419 520
|
|
Подручные инструменты для строительства
|
25 000
|
|
Автомобили грузовые, грузоподъёмностью до 5 тонн - газели и им
аналогичные
|
804 000
|
|
Подъёмники мачтовые строительные 0,5 тонн
|
3 000
|
|
Закуп проектов домов и чертежей
|
4 000 000
|
|
Кран КС-35719-05-02 Автокран
|
4 400 000
|
|
Станок для резки арматуры ТСС PA-28
|
187 520
|
Перечень
оборудования, приведенный в табл. 11 призван обеспечить строительство домов
площадью более 65000 кв.м. в год.
Таблица 13
Заработная оплата
строительного персонала.
|
№ п/п
|
Должность
|
Количество, чел.
|
Заработная плата
|
|
1
|
Начальник производства
|
1
|
17 050
|
|
2
|
Мастер смены
|
2
|
17 050
|
|
3
|
Главный технолог
|
1
|
11 935
|
|
4
|
Технолог
|
1
|
8 525
|
|
5
|
Нормировщик
|
1
|
5 115
|
|
6
|
Техник безопасности
|
1
|
5 115
|
|
7
|
Уборщик
|
2
|
8 870
|
|
8
|
Мастер участка
сборки панелей
|
3
|
25 575
|
|
10
|
Специалист ОТК
|
1
|
6 820
|
|
11
|
Рабочий
|
16
|
109 120
|
|
12
|
Водитель погрузчика
|
3
|
20 460
|
|
13
|
Грузчик
|
6
|
30 690
|
|
14
|
Кладовщик
|
2
|
13 640
|
|
15
|
Водитель
|
3
|
20 460
|
|
Итого
|
43
|
300 425
|
Таблица 14
Заработная оплата
управленческого персонала
|
№ п/п
|
Должность
|
Количество, чел.
|
Заработная плата
|
|
1
|
Коммерческий директор
|
1
|
20 460
|
|
2
|
Менеджер
|
2
|
23 870
|
|
Итого
|
3
|
44 330
|
Заработная
оплата 2-м сварщикам 16000 руб.в месяц.
Таблица 15
Себестоимость
строительства.
|
Наименование
статей затрат
|
Руб/ мес
|
|
Окна
|
104 136,37
|
|
Двери
|
64 640,92
|
|
Кровля
|
463 664,03
|
|
Отделочные
работы
|
54 237,29
|
|
Заработная
плата
|
359 740
|
|
Арматура
|
1 458 000
|
|
Затраты на
электроэнергию и электроды
|
283 671
|
|
Общепроизводственные
расходы
|
100 000
|
Описание
оборудования и технологии производства опалубки из пенополистирола.
Производство несъёмной
опалубки из пенополистирола организуется на базе полуавтоматической линии ООО
“Вяткастройдеталь”:
Таблица 16
Полуавтоматическая линии
производства пенополистирола
|
Состав линии
|
Масса,
кг
|
Цена, руб.
|
Характеристика
оборудования
|
|
Установка
вакуумирования блок-формы
|
360
|
55200
|
Применяется для
увеличения производительности блок-формы.
|
|
Предвспениватель
|
530
|
132500
|
Производительность:
· Марка 15,25 …. 8-10 м3/час;
· Марка 35,50 ….12-15 м3/час.
|
|
Блок-форма -
0,5 м3/цикл
|
1500
|
294400
|
Длительность
полного цикла:
· без вакуума – 20 мин,
производительность 1,5 м3/час.
· с вакуумированием – 7 мин,
· производительность 4,5 м3/час.
|
|
Полуавтоматическая
система управления пневматикой
|
40
|
32750
|
Пульт
управления пневматикой формы, вертикальной резкой, установкой вакуума,
вентиля тором загрузки блок-формы.
|
|
Бункера
выдержки-раздачи
|
|
54900
|
· Объем 40 м3 для односменной
работы цеха,
· 80 м3 - для двухсменной,
· 120 м3- для трехсменной.
|
|
3 вентилятора
пневмотранспорта.
|
|
24 000
|
3 шт.
|
|
Установка для
вертикальной резки блоков (235 кг)
|
|
58880
|
Производительность
- не менее 4,5 м3/час
|
|
Установка для
резки блоков на листы
|
120
|
58880
|
Производительность
- не менее 4,5 м3/час
|
|
Компрессор -
10,7 атм.
|
|
16000
|
|
|
Воздуховод ПВХ
-гибкий рукав,15 шт.
|
|
9600
|
Для комплекта
требуется 15 шт.
|
|
Воздуховод поли
пропиленовый, 40 шт.
|
|
6400
|
Для комплекта
требуется 40 шт.
|
|
Арматура, 40
шт.
|
|
4400
|
Для комплекта
требуется 40 шт.
|
|
Парогенератор -
паровой котел
|
|
118400
|
Для
производства пара при отсутствии источника промышленного пара
|
|
Кабельная
продукция,
100 п.м.
|
|
3 200
|
Для комплекта
требуется
100 п.м.
|
|
Прочие
комплектующие: отводы, краны, сгоны, шланги и т.д.
|
|
9600
|
Цена за
комплект
|
|
Дробильная
установка
|
|
58880
|
|
|
Паронакопитель
|
|
76800
|
2х0,7 м3
рабочее давление 6 атм.
|
|
Трубы
водопроводные и паропроводные
|
|
0
|
ВСД не
поставляются
|
|
Комплект оборудования для производства несъемной
пенополистирольной опалубки
|
|
310000
|
В комплекте:
· Станок мод. СЭШП - 2 шт. электрический
шипопазоваль-ный для резки пенопласта.
· Устройство ручное УРСП-1 - 2 шт. для
сборки пенопластовых блоков мод.
|
|
Итого, руб.
|
1 324 790
|
Оборудование
предназначено для получения теплоизоляционных плит с плотностью 15…50 кг/м3 по
ГОСТ 15588-86 "Плиты пенополистирольные”.
Для изготовления
пенополистирольных плит используется полистирол вспенивающийся марок ПСВ-С или
ПСВ по ГОСТ 301-05-202-92Е.
Работа осуществляется в
две смены, двумя линиями производства пенополистирола.
Схема линии производства
пенополистирольной опалубки приведена на ниже следующем рис. 11.
Рис. 11 Технология производства изделий из пенополистирола
|
Компоненты линии производства:
1. Сырье гранулы (ПСВ)
2. Предвспениватель
3. Бункер выдержки гранул
4. Блок-форма и вертикальная резка
блоков
5. Компрессор блок-формы
6. Установка вакуумировниния
7. Блоки пенополистирольные на выдержке
8. Установка резки блоков на плиты
9. Плиты пенополистирольные
10. Дробилка отходов
11. Бункер добавочный для вторсырья
|
Условные обозначения:
|
Подача
пневмотранспортом
|
|
|
Подача вручную
|
|
Согласно технологическому
процессу гранулы 1 ПСВ поступают в приемную воронку предвспенивателя,
расположенную в верхней зоне машины, а вспененные выходят через окно в нижней
части цилиндрической емкости машины.
В предспениватель 2
тангенциально вблизи днища подается пар. Гранулированный ПСВ вспенивается путем
нагрева в предвспенивателе.
Вспенивающий агент
увеличивает первоначальный объем частиц примерно в 50 раз, оставаясь в
замкнутых ячейках.
При промежуточном
хранении вспенивающий агент частично диффундирует из гранул, а на его место
проникает воздух.
Вспененные гранулы с
помощью системы пневмотранспорта попадают в бункеры вылеживания.
В бункере вылеживания 3
вспененные гранулы вылеживаются в течении суток для стабилизации давления
внутри гранул. Вспенивающий агент частично диффундирует из гранул, а на его
место проникает воздух
После выдержки в бункере
вспененные гранулы засыпаются в блок-форму 4 и подвергаются термической
обработке насыщенным паром.
Гранулы ПСВ еще раз
увеличиваются в объеме. Так как это вторичное вспенивание происходит в
замкнутом объёме, то происходит заполнение свободных зазоров между сферическими
частицами с взаимной их деформацией в многогранники.
Результатом этого
процесса получается газонаполненный полистирольный пенопласт. После относительно
короткого охлаждения формованная деталь приобретает заданные размеры.
Готовые блоки из
пенополистирола режутся с помощью специального установки для резки его на листы
нагретой струной размером от 10мм и выше.
Складирование плит
пенополистирола осуществляется согласно специально утверждённым правилам ГОСТ
15588-86.
При формировании пакетов
должны соблюдаться требования ГОСТ 21929-76 и ГОСТ 24510-80.
6. Управление и процесс принятия
решений
В
соответствии с инфраструктурой проекта, согласованной его участниками, ООО
“Юго-запад жилстрой” выполняет в проекте роль производственного комплекса,
владея на праве управления собственностю производственной площадкой и основной
частью технологического оборудования для производства опалубки из пенополистирола.
В результате
чего ведётся производство пенополистирольной опалубки, арматурных конструкций,
производство керамзитобетона и строительство домов.
При
построении организационной структуры управления предприятия используется
линейно – функциональный подход.
Линейно-функциональная
структура управления организацией
|
Отдел
Кадров (персонал)
|
Финансовый
отдел
|
Производственный
отдел
|
Отдел недвижимости
|
Юридический отдел
|
|
Строительное производство
|
|
Производство строительных материалов
|
График
реализации проекта
График реализации проекта
включает в себя следующие этапы:
1.
Проектные
работы
2.
Заключение
контрактов, приобретение оборудования
3.
Подготовительный
период: строительство, монтаж, наладка оборудования для производства опалубки,
и производства бетона
4.
По
мере выпуска продукции, начинается строительство домов,
из
произведённой продукции
5.
Мероприятия
по продаже построенных домов
6.
Выход
на проектную мощность
Начало
реализации проекта - с 1 квартала 2008 года. Монтажные и пусконаладочные работы
планируется завершить в последнем квартале 2007 года.
Вывод
предприятия на проектную мощность планируется осуществить в течение первых 3-х
кварталов 2008 года.
7. Финансы
Финансовый
план разработан в соответствии с российскими нормативными документами:
1. Методические рекомендации
по оценке эффективности инвестиционных проектов. Утверждены Госстроем России,
Министерством экономики РФ, Министерством Финансов РФ и Госкомпромом России
№17-12/47 от 31.03.1994г. вторая - редакция; М., 2000.
2. Порядок разработки,
согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство
предприятий, зданий и сооружений/ Свод правил (СП 11-101-95) / Издание
официальное. Утверждено Минстроем России от 30.06.95 №18-63. М.: Минстрой
России, 1995.
Налоговое
окружение проекта
Таблица
17
Налоговое окружение
проекта.
|
Наименование налогов, уплачиваемых предприятием
|
Ставка, %
|
Налогооблагаемая база
|
Период начисления, дней
|
Льготы, основание
|
|
Единый социальный налог
|
26.5%
|
Фонд заработной
платы
|
30
|
нет
|
|
НДС
|
18%
|
Добавленная
стоимость
|
30
|
нет
|
|
Налог на имущество
|
2.2%
|
Стоимость
имущества
|
30
|
нет
|
|
Налог на прибыль
|
24%
|
Разница между
доходами и расходами
предприятия
|
30
|
нет
|
Денежные
потоки
Приток
денежных средств в проекте складывается из доходов от продажи домов.
Доходы от
продажи определяются как разница между валовой выручкой и затратами на
производство.
Отток
денежных средств складывается из капитальных затрат и формирования оборотного
капитала.
Калькуляция
себестоимости строительства домов приведена в табл. 18.
Финансовые
расчеты выручки от продаж и план денежного потока приведены в таблицах
Приложения.