Оглавление
С
Введение. 3
1. Общие
положения купли-продажи недвижимости. 5
1.1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости. 5
1.2. Содержание договора продажи недвижимости. 11
1.3. Исполнение и прекращение договора продажи
недвижимости. 18
2.
Особенности продажи отдельных объектов недвижимости. 22
2.1. Особенности продажи земельных участков. 22
2.2. Особенности продажи жилых помещений. 25
2.3. Особенности продажи доли в праве собственности на
недвижимое имущество 27
2.4. Особенности продажи объектов незавершенного
строительства. 29
Заключение. 41
Библиографический
список. 43
Актуальность данной
работы состоит в том, что договор купли-продажи недвижимости выделен в особую
группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого
имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их
назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Вместе с тем не все виды
недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не
являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в
исключительной собственности государства. К последним действующее
законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть
обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и
непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими
поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться
в собственности граждан и юридических лиц.
Объектом исследования
настоящего исследования выступают отношения возникающие договора купли-продажи
недвижимости. Предметом данной работы является действующее законодательство,
судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая
положения договора купли-продажи недвижимости.
Цель исследования состоит
в рассмотрении договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с целью
выполнения данной работы основные задачи комплексной разработки темы
сводятся к тому, чтобы:
- показать понятие
договора купли-продажи недвижимости;
- раскрыть форму договора
и порядок его заключения;
- показать
государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;
- рассмотреть предмет
договора купли-продажи недвижимости;
- показать стороны
договора, их права и обязанности.
Нормативной базой данного
исследования являются нормы действующего гражданского законодательства, в
частности Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. В
работе также использовались постановления Пленума Верховного Суда и Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы судебной практике по данной
теме.
Теоретической основой
исследования указанных правовых явлений выступают изыскания на этот счет таких
ученых-юристов как А.П. Сергеева, Ю.К Толстого, Е.А. Суханова, И.А.
Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, А.В. Коновалова, П.В.
Крашенинникова, Л.Э. Лимонова, К. Судакова, Е.А. Васильева, О.М. Козырь, Д.
Григорьева и многих других.
По договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это
имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1
ст. 454 ГК).
По своей юридической
природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и
возмездным.
Договор продажи
недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора
купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК
предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое
имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного
строительства.[1]
Право собственности на
вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной
регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого
имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с
общими правилами о договоре продажи недвижимости.
По правилам о договоре
продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством
объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная
государственная регистрация права собственности на объект незавершенного
строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
право собственности заявителя на объект незавершенного строительства
регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности
на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а
также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов,
содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Как в любом договоре
купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость,
обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему
законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы,
оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из
оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть
предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного
законом порядка его отчуждения.
Нормы, содержащиеся в § 7
гл. 30 ГК "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются
специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества.
Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на
публичных, подчиняются правилам ст. ст. 447 - 449 ГК, ст. ст. 54, 62, 63
Федерального закона "Об исполнительном производстве". К договорам
продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства
о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения
права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о
приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).
Продавцами и покупателями
по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так
и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными
предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться
ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в
большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости
является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти
требования акционерного законодательства о таких сделках.[2]
По общему правилу в
качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом
также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом
федеральной государственной собственности, могут выступать органы
исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по
осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному
поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального
имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п.
1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже
имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами
государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества -
продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о
приватизации государственного имущества).
Унитарные предприятия,
владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве
оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества
при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ
своей специальной правоспособности. Иначе говоря, сделки по отчуждению
недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества не должны лишать унитарные
предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды
которой определены законом и уставами таких предприятий. Поэтому, когда сделки
унитарного предприятия по отчуждению движимого и недвижимого имущества,
непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят
к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются
недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от согласия
собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.
Учреждения, имеющие право
на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого
имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности (п. 2
ст. 298 ГК).
Каких-либо общих
ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское
законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила,
адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 Закона о приватизации
государственного имущества).
В законодательстве
имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и
покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для
совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном
законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого
супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может
требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он
узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Договор продажи
недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора
продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор
продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений,
считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в
котором сформулированы все его существенные условия.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК
переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит
государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость
возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1)
заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной
регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в
юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи,
который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права
собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор
юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.
Поскольку договор продажи
недвижимости является консенсуальным, если продавец и покупатель договорятся,
что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до
государственной регистрации перехода права собственности, каждая из
заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.[3]
Согласно п. 2 ст. 551 ГК
исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной
регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения
их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и исполненный
договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в
дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению
и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие
распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику.
Поэтому любая последующая
сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю
во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента
государственной регистрации перехода права собственности на покупателя,
недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.
До государственной
регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по
передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на
защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и
негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во
исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации
перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе
защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом
собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во
владение недвижимым объектом.
Договор продажи
недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает
гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права
собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать
регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено
соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из
сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
государственной регистрации перехода права собственности. Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права
собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой
регистрации.
Норма ст. 550 ГК о том,
что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами, является общей.
Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем
требование о необходимости государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев
продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная
регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает
необходимости отдельной государственной регистрации перехода права
собственности по такому договору. Если договор купли-продажи жилого помещения
зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации
перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности
совершения каких-либо сделок по поводу такого помещения, переданного по
зарегистрированному договору; следовательно, все последующие сделки с такими
жилыми помещениями недействительны.
К числу существенных
условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и
цене продаваемого недвижимого имущества.
Закон требует, чтобы в
договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в
том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии
в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче
недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).
Требуемые законом данные
о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу
обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их
кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет
земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие
индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план
земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы,
экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и
сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого
назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются
паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро
технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные
данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его
экспликация и т.д.).[4]
Перечень и характер
документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое
недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 17 и 18
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним") и законодательством о техническом учете
недвижимости.
Требование закона об
определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая
недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора
должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть
зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Ведь если на момент
заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.),
хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного
реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее
или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). При этом следует
иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК при разрушении здания (сооружения) от
ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок,
предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на
праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания
(сооружения) начнется в течение трех лет. Исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому
если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание
(сооружение), такой договор может прикрывать сделку купли-продажи земельного
участка.
В случаях, когда здания
или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов
недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству речь
идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается
для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий и сооружений должен
быть разрешен соответствующим государственным или муниципальным органом
исполнительной власти. Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для
получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со
сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект
организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства,
их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим
государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта
организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения)
- это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен
сносимого.
Если здание или
сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от
их разборки (демонтажа), то по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса
разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа
исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом
компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов
могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от
здания (сооружения).
В отличие от договора
купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать
согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При
отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным
(п. 1 ст. 555 ГК).
Оценка недвижимости -
явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку
недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. По общему
правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на
земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом
соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако
данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные
правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с
недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Цена недвижимости в
договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными
способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее
площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого
имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера
переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
При отсутствии в договоре
условия о распределении расходов по государственной регистрации договора
купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти
расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность
передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца
бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у
него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на
проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в
противоположном направлении.
Традиционно в российской
цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При
этом под строением понималась и понимается постройка, юридически прочно
связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним
рассматриваются как некий единый строительно-технический и
хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной технической и
хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в
габаритах самого строения, но и вокруг него.[5]
Юридические судьбы
строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда
взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения
прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью,
который необходим для использования последней по назначению. По нашему
законодательству недвижимостью признается также строение, расположенное на
земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой
земле). В связи с этим законодательство регламентирует юридическую судьбу
земельных участков как при продаже строений, собственники которых являются
одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения,
так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в
собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.
По общему правилу при
переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к
покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята
проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК).
Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на
соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида
прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.
Когда продавец здания или
сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК
отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Исключение
составляет отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре
вместе с частью земельного участка, либо отчуждение строения, находящегося на
земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК.
Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте
и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с
земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой
земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Следовательно, в случаях,
когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка,
он не вправе предоставить покупателю по договору продажи здания (сооружения)
право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например право
аренды. Это объясняется общим принципом земельного законодательства,
направленного на сохранение единства юридической судьбы земельного участка и
расположенного на нем строения (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Однако такая возможность
предусмотрена ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК, в соответствии с которыми продавец
строения, являющийся собственником земельного участка, на котором оно
находится, вправе предоставить покупателю право аренды или иное предусмотренное
договором продажи недвижимости право на соответствующую часть земельного
участка.
Если же продавец здания
или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно
расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст.
552, п. 2 ст. 271 ГК). Следовательно, если продавец обладал правом аренды
земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве
аренды. При определении судьбы чужого земельного участка при продаже
расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст.
271 ГК) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодательства совпадают по содержанию.
Продажа недвижимости,
находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника
этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на
чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое
назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном
участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право
покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Кроме этого,
если земельный участок находится в государственной или муниципальной
собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на
приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст.
36 ЗК).
Главное обязательство,
подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости
продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о
передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает
юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон
от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных
договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности
передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.[6]
Подписание сторонами передаточного
акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого
имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении
обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в
случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче
недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении
дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны
могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по
передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:
а) подпишет передаточный
акт;
б) фактически передаст
недвижимое имущество;
в) оплатит расходы по
государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
При передаче сложных в
инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут
оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по
передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной
организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения
качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций,
информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.
Наряду с обязанностью
принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору
продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ
оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается
оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная
оплата.
При продаже недвижимости
в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается
находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем
обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая
на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного
заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица,
чьи права обременяются ипотекой.
Стороны договора продажи
недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны
договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие
покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в
случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче
недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от
ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передаче
продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о
качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной
недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это
исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является
индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу
характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Договор продажи
недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации
перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он
не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода
права собственности не является препятствием для расторжения исполненного
договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором
предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного
сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с
неоплатой покупателем имущества.
Для расторжения договора
купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от
договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для
регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо
обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание
регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя
к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только
в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность
возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Решение суда о
расторжении договора продажи недвижимости не означает признания
недействительным предшествующего акта государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе
права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном
основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная
запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу,
осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи
недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в
реестре наряду с предшествующими записями.
В регламентации вопросов
возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного
законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет.
При заключении договора
купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию,
касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования;
разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних
земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и
стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые
могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость
продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации,
которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены
федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то
покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора
купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст.
37 ЗК).
Земельное
законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи
земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право
продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое
условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен
и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего
этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок,
ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на
приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права
обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное
строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только
совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если
они принадлежат на праве собственности одному лицу.
Согласно ст. 38 ЗК
покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах,
аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает
публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной
власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов
выступает собственник или действующая на основании договора с ним
специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму
проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму
задатка.
Федеральным законом от 24
июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи
земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они
заключаются в следующем.
Во-первых, иностранные
граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также
юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных
граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем
50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, не допускается
совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются
новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют
требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о
максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их
купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами
субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о
землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного
административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться
одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников
(родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также
юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50
процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли),
составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц,
устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ
максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных
угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных
угодий в границах одного административно-территориального образования на момент
предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
В-третьих, при продаже
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в
случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют
преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он
продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже
земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или
муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной
регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода
на них прав и обязанностей покупателя.
Существенным условием
договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в
котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц
с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558
ГК).
В указанный перечень
могут быть включены следующие субъекты:
а) наниматель жилого помещения
и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а
также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но
продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц
определяется по правилам ст. 31 ЖК;
б) наниматель жилого
помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно
проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);
в) поднаниматель жилого
помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как
социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. ст. 77 и 79 ЖК);
г) временные жильцы,
которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему
согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право
безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;
д) лицо, обладающее
правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного
отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);
е) получатель ренты по
договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено
проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34
ЖК);
ж) ссудополучатель по
договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия
договора (п. 1 ст. 700 ГК).[7]
Приведенный перечень лиц,
сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после
его приобретения покупателем, носит примерный характер. Законодательством могут
быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В
случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права
пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой
договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет считаться незаключенным.
В отдельных случаях
законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи
жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых
обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа
опеки и попечительства. Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом
жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу
опеки и попечительства). Во-вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей
затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже
комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной
покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной
коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).
Своеобразием обладает
покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК
при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к
приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК).
Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в
многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности
на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
При покупке комнаты в
коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой
собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля
в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади
указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся
в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует
судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в
праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле
продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).
Недвижимые объекты, за
исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно,
неделимы морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения), как жилые, так
и нежилые.
Они делимы только
юридически. С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего
в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых
домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения
в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п.
Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных
недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были
зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи,
подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их
государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной
недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости,
подчиненную нормам § 7 гл. 30 ГК. Такую продажу необходимо отличать от продажи
доли в праве собственности на объект недвижимости.
Теоретически может быть
продана доля в праве собственности как делимой, так и неделимой недвижимой
вещи. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости
должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по
правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в праве собственности на здание
(сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и
обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью,
находящейся в долевой собственности.
При режиме нераздельного
владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как
нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование
сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и
пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения (реальная
доля), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам
идеальных долей участников общей собственности. При режиме обособленного
владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения,
размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
При продаже доли в праве
собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность.
Поэтому условия владения и пользования земельным участком сособственниками, на
котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве
собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками
порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК).
Режимы нераздельного,
раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования
могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие
недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные судна, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Понятие объекта
незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством.
По мнению Е. Суханова,
такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства[8].
К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство
предусматривает государственную регистрацию объектов "незавершенки",
то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях[9].
Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до
момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права
собственности, поэтому именуется законодателем как незавершенное[10],
исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы -
самостоятельные, отдельные объекты права собственности[11],
сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для
движимого имущества[12].
Такой подход
представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается
исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст. 130
ГК РФ наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью
с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Анализ
правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в
качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта
с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N
Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя
произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает
признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению,
следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.[13]
В литературе также
обращалось внимание на необходимость использования критерия невозможности перемещения
объекта при квалификации его в качестве недвижимости[14]
и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после
регистрации[15].
По общему правилу объект
незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может
измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.
Верховный Суд РФ в Обзоре
судебной практики за II квартал 2001 года (Определение N 57В01-2) указал, что
по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел
неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно
определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической
возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить
раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право
на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
Как быть в ситуации,
когда строительство завершено, но здание в установленном порядке в эксплуатацию
не введено? В этом случае Пермский краевой суд в Определении N 33-5307 от 23
ноября 2006 года рекомендовал исходить из того, что до ввода в эксплуатацию
сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться
жилым домом[16].
Это толкование основано на ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ,
удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме и являющийся основанием
для постановки объекта на государственный учет.
Исходя из сказанного
можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не
распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих
правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений,
требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в
частности Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и
выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность".
При совершении сделок с
объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия.
В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести
строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего
договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16
Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав".
До момента исполнения
договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами,
что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу
третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска[17].
Согласно ст. ст. 130, 219
ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект
незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть
зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации.
Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента
государственной регистрации недействительны.
Данный вывод сделан в п.
21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда
(информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года N 51). В
качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от
20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что
договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не
зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в
совместную деятельность объект незавершенного строительства.
Аналогичное положение
действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных
торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) указано,
что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано,
он не может быть продан.[18]
Из данного правила есть
исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость,
возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а
регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для
совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.
Отсутствие у продавца на
момент заключения договора государственной регистрации права собственности на
отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания
сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о
регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22, он
основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому
государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона
права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении
объекта недвижимого имущества.[19]
Необходима ли
государственная регистрация права собственности на объект незавершенного
строительства для совершения сделок купли-продажи долей в нем? В Постановлении
ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N А36-181/15-03(А36-417/2005)
сказано, что отсутствие регистрации на спорный объект не является основанием
для отказа в удовлетворении требования о выделе в натуре доли в имуществе,
находящемся в общей собственности товарищей.[20]
По моему мнению, указанный вывод суда требует уточнения. Если незавершенное
строительство - предмет действующего договора строительного подряда, то объект
не может являться предметом сделок, поэтому и выдел доли в натуре недопустим.
Однако, если договор подряда исполнен, право собственности на незавершенное
строительство возникает с момента государственной регистрации (ст. ст. 130, 219
ГК РФ). Следовательно, выдел доли вправе осуществлять только собственник.
В силу ст. 25 Закона о
регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется
при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также
документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ
недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих
целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме
случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Само по себе наличие
законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на
земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение
выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного
строительства может быть признан самовольной постройкой[21].
Согласно ст. ст. 549, 554
ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его
расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ
относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339).
Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного
строительства подлежит государственной регистрации, а цена является
существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).
Возникает вопрос: каким
же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС
Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года N
Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического
состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.
В связи с тем что речь
идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре
недвижимости в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра
недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 года N
35.
Следует выяснить, имеется
ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки.
Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N
КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено
производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект
гражданских прав прекратил свое существование.
Постановлением от 19 июня
2006 года N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в
удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению
недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув,
что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях,
предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или
жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
Цена может
рассматриваться как доказательство заинтересованности, необходимое для
предъявления иска в суд. При рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа
(Постановление от 6 июля 2006 года N Ф04-4223/2006(24310-А46-13)) установил,
что два ООО заключили сделку купли-продажи незавершенного строительством
объекта (склада). Возникшие между сторонами противоречия привели к тому, что
покупатель обратился в суд с иском к продавцу о регистрации перехода права
собственности. Продавец предъявил встречный иск о признании договора
недействительным в связи с нарушением продавцом порядка совершения крупной
сделки, предусмотренного ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N
14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". При
рассмотрении дела суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка является крупной
и ее заключение находится в компетенции общего собрания. Поскольку собрание не
проводилось, генеральный директор не вправе производить отчуждение имущества. В
силу п. 5 ст. 46 Закона об ООО крупная сделка относится к категории оспоримых,
поэтому общество, заявляя о незаконности действий генерального директора,
должно доказать нарушение своих прав и законных интересов. В обоснование иска
ООО (продавец) указало, что инвентарная стоимость объекта значительно превышает
стоимость, предусмотренную договором, что подтверждает факт заинтересованности
общества и право на предъявление иска. С учетом данных обстоятельств договор
купли-продажи объекта незавершенного строительства признан ничтожным.
Нередко объекты
незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам,
регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в
форме капитальных вложений". При рассмотрении спора между субъектами
инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля
2005 года по делу N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе
незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов
инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия
всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Законодательство не
содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного
строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны
применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС
Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года N А56-49787/04 сделан вывод, что
аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть
использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод
основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его
юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для
использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом
порядке.
По моему мнению, более
обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно
которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность
использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных
договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного
строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование
закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться
соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года N
А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
Являясь недвижимым
имуществом, объект незавершенного строительства может выступать предметом
договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется
Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Договор ипотеки незавершенного
строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается
недействительным (ст. 339 ГК РФ).
Договор ипотеки может
заключаться одновременно с договором купли-продажи объекта незавершенного
строительства в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке. В
практике ФАС Западно-Сибирского округа возник спор, при рассмотрении которого
установлено, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое
лицо - залогодержатель ликвидировано. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке
регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца
закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на
основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба
отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке,
что послужило основанием для обжалования действий службы в суд. Ликвидация
залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в
регистрационной орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового
производства (ст. 150 АПК РФ). Прекращение ипотеки не отнесено действующим
законодательством к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными
судами в порядке особого производства. Исходя из того что обязательства по
договору были исполнены, и учитывая, что ликвидация юридического лица влечет
прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), суд признал отказ в
государственной регистрации прекращения записи об ипотеке незаконным
(Постановление от 27 сентября 2006 года N Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).
В настоящее время
указанная проблема решена, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2008
года N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания
на заложенное имущество" Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1, согласно
которой при ликвидации залогодержателя - юридического лица регистрационная
запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из
Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в
указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
В соответствии со ст. 340
ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства
должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором
данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено
договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые
построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство
становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном
участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от
11 января 2005 года N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения
договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не
были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об
ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не
обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при
неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные
сооружения.
При совершении сделок с
объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или
муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от
21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и
муниципального имущества" (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21
июня 2005 года по делу N А55-9837/03-36).
Анализ судебной практики
приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с
объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на
следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора
строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение,
сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в
установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие
идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является
существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога
следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и
строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.
По договору купли-продажи
недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него
определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической
природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи,
является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости
выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку
предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу
обусловлено его общественным, общенациональным значением.
Договор продажи
недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его
недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением
договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента
подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его
существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к
покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя
возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта
государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже
жилья.
Существенными условиями
договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене
продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются
понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей,
т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3)
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,
подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с
законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к
недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости.
Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется
прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о
договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного
строительством объекта.
Передача недвижимости
продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или
иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной
документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода
права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от
подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно
продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности
принять имущество.
Нормативные акты
1.
Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994
г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996
г. № 4-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3.
Федеральный закон
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21 июля 1997 г. // Собрание Законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Судебная практика
4.
Постановление
Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00 // Консультант плюс.
5.
Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) //
Консультант плюс.
6.
Постановления ФАС
Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N
АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 // Консультант плюс.
7.
Определение
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005
года N 16-В05-22 // Консультант плюс.
8.
Обзор
кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2006 год Пермского
краевого суда. // Консультант плюс.
9.
Постановление ФАС
Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу N
А36-181/15-03(А36-417/2005) // Консультант плюс.
Литература
10.
Болтанова Е.С.
Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения). Томск, 2010.
11.
Борисенко А. Жилая
недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2010. N 2.
12.
Брагинский М.И.
Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 2.
13.
Брауде И.Л.
Переход права собственности на строения // Государство и право. 2010. N 7.
14.
Бунич Г.А.
Гражданское право М.: Дашков и К, 2010. 373с.
15.
Бурмистрова Е.А.
Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная
регистрация. СПб., 2010.
16.
Витрянский В.В.
Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2010.
17.
Гражданское право
/ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К Толстого. СПб.: Проспект, 2010. 657с.
18.
Гражданское право
/ Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М.: Закон и право, 2010. 703с.
19.
Гражданское право
/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Юринформцентр, 2010. 574с.
20.
Гражданское
право. / Под ред. В.П. Мозолина А.И. Масляева М.: Юристъ, 2009. 631с.
21.
Гражданское
право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЭК, 2010. 682с.
22.
Григорьев Д. Пользование
участком при покупке недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2009. N 45.
23.
Жигачев А.В.
Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС
КонсультантПлюс. 2009.
24.
Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:
Проблемы. Теория. М., 2008.
25.
Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:
Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 2010.
26.
Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю.
Кабалкина. М.: Юрайт-издат, 2010. 880с.
27.
Комментарий к
Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2007.
28.
Ломидзе О.Г.
Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001.
29.
Маковская А.А.,
Козырь О.М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов
недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 2.
30.
Мельников Н.
Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N
4. С. 58 - 63.
31.
Мостов Г.С. Особенности
приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые
вопросы недвижимости. 2010. N 2.
32.
Павлодский Е.
Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2010. N 4.
33.
Постатейный
комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова.
М., 2009.
34.
Романец Ю.В.
Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2010.
35.
Скиба П.В.
Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., 2010.
36.
Суханов Е.
Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2008. N 6.