Содержание
Введение. 3
1. Описание объектов оценки. 5
2. Оценка объекта недвижимости сравнительным
подходом. 12
3. Оценка объекта недвижимости доходным подходом. 21
3.1. Оценка объекта недвижимости методом прямой
капитализации. 21
3.2. Оценка объекта недвижимости методом
дисконтирования будущих доходов 26
4. Согласование результатов. 31
Заключение. 32
Список использованной литературы.. 33
Приложения
Становление и развитие рыночных
отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами
недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля,
производственные, складские, торговые, административные и прочие здания,
помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные
участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве
предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы
общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития
предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает
особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке.
И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект
недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от
продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений,
земельных участков.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) -
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения.
Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без
несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к
недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может
быть отнесено и иное имущество.
Подход к оценке стоимости - общий способ
определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов
оценки.
Метод оценки стоимости - способ
определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке
стоимости.
В настоящее время существует три подхода
к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный
подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно
российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие
соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому
из подходов:
затратный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Цель данной работы является определение
стоимости имущественного комплекса разными методами и подходами.
Задачи данной курсовой научится
вычислять стоимость объекта сравнительным подходом, доходным подходом (метод
прямой капитализации, методом дисконтирования будущих доходов).
Объектом оценки выступает имущественный
комплекс, состоящий из 5 зданий производственного назначения.
Представим краткие сведения об объектах
оценки:
1. Здание материального склада, инв.
№5
Представляет собой складское
помещение облегченной конструкции. Построено хозяйственным способом.
Общая характеристика:
|
Год
постройки
|
1980
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Общая
площадь
|
720
м²
|
|
Высота
здания
|
6 м
|
|
Строительный
объем
|
4552,0
м³
|
|
Нормативный
срок эксплуатации
|
100
лет
|
|
Класс
капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание одноэтажное с металлическим
каркасом. Сетка колонн – 6х12 м
Здание имеет:
·
фундамент: бетонный, монолитный;
·
колонны и балки перекрытия и
связи: из металлопроката (швеллер № 20);
·
стены наружные: из
металлического листа;
·
крыша: из металлического листа,
двускатная, кровельное покрытие – рубероидовое;
·
полы: нет;
·
окна: металлический переплет,
одинарные;
·
ворота: металлические;
·
внутренняя отделка: нет;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети.
·
В здании действует кран-балка
грузоподъемностью 3,2т.
Техническое состояние здания
Осмотр здания показал, что крыша и стены
требуют частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо
освещено. Необходимо устройство отопительной системы.
2. Здание центральных мастерских, инв. № 6.
Фактически представляет собой группу
одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых размещены: котельная,
столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины,
электрическая подстанция.
Общая характеристика:
Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно
предположить, что объект строился хозяйственным способом в течении нескольких
лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).
Количество этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй
технический этаж.
|
Общая
площадь
|
805,6 м²
|
|
Площадь
застройки
|
750 м²
|
|
Высота здания
|
5,5 м
|
|
Строительный
объем,
в
том числе блок электроподстанции
|
4353,5 м³
673,6 м³
|
|
Нормативный
срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс
капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
·
фундамент: ленточный, бетонный,
монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
·
стены и перегородки: кирпичные;
·
колонны и балки перекрытий:
металлические;
·
перекрытия: плиты плоские,
железобетонные;
·
кровля: беспередаточного типа,
двускатная, рубероидовая;
·
наружная лестница:
металлическая;
·
полы: бетонные;
·
окна: стандартных типоразмеров
для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
·
двери и ворота: в основном
металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
·
внутренняя отделка: в основном
низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на
высоту до 2,0 м;
·
наружная отделка: кирпичная
кладка из силикатного кирпича под расшивку;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети,
·
водопровод и канализация
отсутствует.
·
в отдельных помещениях
установлена принудительная вытяжная вентиляция.
Техническое состояние здания
Здание строилось хозяйственным способом,
что обусловило низкое качество строительства.
Обследование, проведенное оценщиком,
показало, что некоторые фундаменты под внутренними стенами и перегородками
просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.
Неудовлетворительное состояние
гидроизоляции фундаментов и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от
высоты кирпичной кладки.
В помещениях несущие стены частично
поражены грибком (белый домовой гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.
Кровля здания изношена и требует замены.
Необходимо обновление внутренней отделки
и ремонт до 20 % площади полов.
Система электроосвещения должна быть
приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.
3. Здание подсобного производства, инв. № 7.
Представляет собой одноэтажную
пристройку к механическим мастерским.
Общая характеристика
|
Год постройки
|
1975
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Общая площадь
|
158,0 м²
|
|
Высота здания
|
3,2 м
|
|
Строительный
объем
|
850,7 куб.м.
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
·
фундамент: ленточный, бетонный,
монолитный;
·
стены и перегородки: кирпичные;
·
перекрытия: плиты
железобетонные, плоские;
·
крыша: бесчердачного типа,
односкатная, рубероидовое;
·
полы: бетонные;
·
окна: нет;
·
двери и ворота: металлические;
·
внутренняя отделка:
низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными панелями на
высоту до 2,0 м.;
·
наружная отделка: кирпичная
кладка из силикатного кирпича под расшивку;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети, водопровод и канализация.
Техническое состояние здания
Качество строительства здания – низкое.
Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля требует
ремонта. Необходима реконструкция санузла.
4. Здание механических мастерских, инв. № 8.
Представляет собой одноэтажное здание,
построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской
производственной застройки.
Общая характеристика:
|
Год постройки
|
1973
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Площадь общая
|
733,7 м²
|
|
Высота здания
|
3,8 м
|
|
Строительный
объем
|
4457,5 м³
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
· фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
· стены и перегородки: кирпичные;
· перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
· крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
· полы: бетонные;
· окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства
производственного назначения, двойные;
· двери: деревянные и металлические;
· внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными
панелями на высоту до 2,0 м.;
· наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
· инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети; центральное
отопление. В отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
· размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.
Техническое состояние здания
В здании необходимы ремонт кровли,
внутренней отделки, реконструкция осветительной системы.
5. Здание основного производства, инв. № 9.
Фактически используется под склад.
Общая характеристика
|
Год постройки
|
1976
|
|
Количество этажей
|
один
|
|
Площадь застройки
|
375,0 м²
|
|
Высота здания
|
6,5 м
|
|
Строительный объем
|
1845,5 м³
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Оцениваемый объект представляет собой
часть производственного здания.
Здание имеет:
фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
колонны: бетонные, монолитные;
стены и перегородки: кирпичные;
перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
крыша: бесчердачного типа, двускатная,
рубероидовая;
полы: бетонные;
окна: стандартных типоразмеров для
объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
ворота: металлические;
внутренняя отделка: низкокачественная
побелка стен и потолков;
наружная отделка: нет;
инженерное обеспечение: осветительная и
силовая электросети;
в помещении размещены: 3 кран-балки
грузоподъемностью до 1 тонны;
Техническое состояние здания
Необходимы капитальный ремонт кровли,
ремонт внутренней отделки и пола.
Рыночный (сравнительный) подход – совокупность
методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта
оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения
рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка
недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки
недвижимости:
- принцип спроса и предложения
(существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и
ограниченностью её предложения);
- принцип замещения (осведомленный,
разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена
приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости,
имеющего аналогичную полезность.).
Сущность рыночного подхода к оценке
стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости
объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды)
с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих
факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной
стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая
оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной
совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для
объектов сравнения.
Расчет стоимости здания материального склада, инв.
№5
Описание вносимых корректировок:
1. Корректировка на имущественные права.
Оцениваемое здание и объекты оценки
находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на
основании права долгосрочной аренды. Следовательно, корректировки не требуется.
2. Корректировка на условия
финансирования.
Условия финансирования по сделкам не
имеют существенных отличий, следовательно, корректировки не требуется.
3. Корректировка на условия продажи.
Информация, полученная оценщиком,
свидетельствует, что условия продажи объектов примерно идентичны. Значит,
корректировки не требуется.
4. Корректировка на дату продажи
Дата проведения оценки – сентябрь 2009
года.
Объект сравнения №1 – апрель;
объект сравнения №2 – февраль;
объект сравнения №3 – март.
Корректировка на дату продажи с учетом
индексов инфляции (приложение 1):
5.Корректировка на местоположение.
Корректировка оценена исходя из
экологической расположенности объекта, учитываются уровни инженерного
обеспечения, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной
и рекреационной ценности района. Корректировка = 25%.
6. Корректировка на износ объекта оценки
Корректировка проводится исходя из
уровня благоустройства, транспортной доступности, износа объекта, на основании
коэффициентов износа учитывается амортизация объектов оценки и сравниваемых
объектов.
Износ объекта оценки – 77%
Износ объекта сравнения №1 – 72%;
объекта сравнения №2 – 70%;
объекта сравнения №3 – 69%.
=0,82
=0,77
=0,74
Для остальных объектов оценки данная
корректировка рассчитываются аналогичным способом
7. Корректировка на инженерную
обеспеченность
По данной характеристике объект оценки и
объекты аналоги идентичны, значит, корректировки не требуется.
8. Общая валовая корректировка:
Находится как разность между полученной
итоговой скорректированной ценой за единицу площади каждого объекта и соответствующей
первоначальной ценой
9. В % от цены продажи:
Для расчета данного показателя нужно
полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой коррекции поделить на
первоначальную цену за единицу площади каждого объекта.
10. Весовой коэффициент:
Рассчитывается следующим образом:
вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем
пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице.
Для определения средневзвешенной цены
необходимо итоговую скорректированную цену каждого объекта сравнения, умножить
на соответствующий весовой коэффициент.
Таблица 1
Расчёт стоимости здания материального
склада, инв. №5
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
136,89
|
117,40
|
119,10
|
117,40
|
|
2.Общая
площадь, м
|
720
|
715
|
912
|
791
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
190,12
|
164,20
|
130,59
|
148,42
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
задния
|
Право собственности
|
|
5.2. на
усаток земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
164,20
|
130,59
|
148,42
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
164,20
|
130,59
|
148,42
|
|
7.На
условия продажи
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
164,20
|
130,59
|
148,42
|
|
8.На
дату продажи
|
|
апр
|
февр
|
март
|
|
8.1.индекс
инфляции
|
|
1,39
|
1,50
|
1,43
|
|
Скорректированная
цена
|
|
228,42
|
196,48
|
212,67
|
|
9.на
местоположение
|
окраина
|
окраина
|
центр
|
центр
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0
|
25%
|
25%
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
228,42
|
245,60
|
265,84
|
|
10.На
износ объекта, %
|
77
|
72
|
70
|
69
|
|
10.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,82
|
0,77
|
0,74
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
187,63
|
188,29
|
197,23
|
|
11.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
187,63
|
188,29
|
197,23
|
|
Общая
валовая коррекция
|
|
23,44
|
57,70
|
48,81
|
|
Общая
валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
14,27
|
44,18
|
32,89
|
|
Весовой
коэффициент
|
|
3,10
|
1,00
|
1,34
|
|
Средневзвешенная
цена, р/кв.м
|
190,12
|
580,84
|
188,29
|
264,97
|
Расчет стоимости здания центральных мастерских, инв.
№ 6
Расчет стоимости данного здания
производится аналогично расчету в таблице 1.
Таблица 2
Расчёт стоимости здания центральных мастерских, инв.
№ 6
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
566,87
|
363,80
|
385,70
|
380,10
|
|
2.Общая
площадь, м
|
805,6
|
535
|
830
|
709
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
703,66
|
680,00
|
464,70
|
536,11
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
задния
|
Право собственности
|
|
5.2. на
усаток земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
680,00
|
464,70
|
536,11
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
680,00
|
464,70
|
536,11
|
|
7.На
условия продажи
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
680,00
|
464,70
|
536,11
|
|
8.На
дату продажи
|
|
окт
|
май
|
июнь
|
|
8.1.индекс
инфляции
|
|
1,06
|
1,06
|
1,32
|
|
Скорректированная
цена
|
|
720,80
|
492,58
|
710,02
|
|
9.на
местоположение
|
окраина
|
окраина
|
центр
|
окраина
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0
|
25%
|
0
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
720,80
|
615,73
|
710,02
|
|
10.На
износ объекта, %
|
83
|
79
|
78
|
80
|
|
10.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,81
|
0,77
|
0,85
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
583,50
|
475,79
|
603,52
|
|
11.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
583,50
|
475,79
|
603,52
|
|
13.Общая
валовая коррекция
|
|
96,50
|
-11,09
|
-67,41
|
|
14.Общая
валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
14,2
|
2,4
|
12,6
|
|
15.Весовой
коэффициент
|
|
1,00
|
5,95
|
1,13
|
|
16.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
703,66
|
583,50
|
2 829,27
|
681,10
|
Расчет стоимости здания подсобного
производства, инв. № 7
Таблица 3
Расчёт стоимости здания подсобного производства,
инв. № 7
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
130,18
|
155,2
|
151,9
|
152,2
|
|
2.Общая
площадь, м
|
158
|
192
|
276
|
202
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
823,90
|
808,33
|
550,36
|
753,47
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
808,33
|
550,36
|
753,47
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
808,33
|
550,36
|
753,47
|
|
7.На
условия продажи
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
808,33
|
550,36
|
753,47
|
|
8.На
дату продажи
|
|
авг
|
сент
|
нояб
|
|
8.1.индекс
инфляции
|
|
1,22
|
1,13
|
1,63
|
|
Скорректированная
цена
|
|
990,16
|
624,22
|
1 226,58
|
|
9.на
местоположение
|
окраина
|
центр
|
центр
|
окраина
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
25
|
25
|
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 237,70
|
780,28
|
1 226,58
|
|
10.На
износ объекта, %
|
75
|
71
|
69
|
72
|
|
10.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,86
|
0,81
|
0,89
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 066,98
|
629,25
|
1 095,17
|
|
11.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 066,98
|
629,25
|
1 095,17
|
|
12.
Количество корректировок
|
|
3
|
3
|
2
|
|
13.Общая
валовая коррекция
|
|
-258,65
|
-78,89
|
-341,70
|
|
14.Общая
валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
-32,00
|
-14,3
|
-45,35
|
|
15.Весовой
коэффициент
|
|
1,42
|
3,16
|
1
|
|
16.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
823,90
|
1 512,25
|
1 990,77
|
1 095,17
|
Расчет стоимости здания механических мастерских,
инв. № 8
Таблица 4
Расчёт стоимости здания механических мастерских
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
1 142,18
|
594,8
|
591,6
|
593,2
|
|
2.Общая
площадь, м
|
733,7
|
770
|
888
|
799
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
1 556,74
|
772,47
|
666,22
|
742,43
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
задния
|
Право собственности
|
|
5.2. на
усаток земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
772,47
|
666,22
|
742,43
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
772,47
|
666,22
|
742,43
|
|
7.На
условия продажи
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
772,47
|
666,22
|
742,43
|
|
8.На
дату продажи
|
|
июнь
|
июль
|
авг
|
|
8.1.индекс
инфляции
|
|
1,32
|
1,30
|
1,22
|
|
Скорректированная
цена
|
|
1 023,06
|
865,04
|
909,43
|
|
9.на
местоположение
|
окраина
|
окраина
|
окраина
|
центр
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
|
|
25
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 023,06
|
865,04
|
1 136,78
|
|
10.На
износ объекта, %
|
78
|
75
|
77
|
70
|
|
10.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,88
|
0,96
|
0,73
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
900,29
|
827,43
|
833,64
|
|
11.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
900,29
|
827,43
|
833,64
|
|
13.Общая
валовая коррекция
|
|
-127,82
|
-161,21
|
- 91,21
|
|
14.Общая
валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
-16,5
|
-24,2
|
-12,3
|
|
15.Весовой
коэффициент
|
|
1,46
|
1,00
|
1,97
|
|
16.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
1 556,74
|
1 316,54
|
827,43
|
1 641,92
|
Расчет стоимости здания основного
производства, инв. № 9
Расчет стоимости данного здания
производится аналогично.
Таблица 5
Расчёт стоимости здания основного производства
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
578,64
|
771,5
|
772,7
|
774,8
|
|
2.Общая
площадь, м
|
375
|
522
|
674
|
590
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
1 543,04
|
1 477,97
|
1 146,44
|
1 313,22
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
задния
|
Право собственности
|
|
5.2. на
усаток земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 477,97
|
1 146,44
|
1 313,22
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 477,97
|
1 146,44
|
1 313,22
|
|
7.На
условия продажи
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 477,97
|
1 146,44
|
1 313,22
|
|
8.На
дату продажи
|
|
февр
|
март
|
апр
|
|
8.1.индекс
инфляции
|
|
1,50
|
1,43
|
1,39
|
|
Скорректированная
цена
|
|
2 223,65
|
1 642,72
|
1 826,89
|
|
9.на
местоположение
|
окраина
|
окраина
|
окр
|
окраина
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
|
|
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
2 223,65
|
1 642,72
|
1 826,89
|
|
10.На
износ объекта, %
|
77
|
73
|
74
|
71
|
|
10.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,85
|
0,88
|
0,79
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 894,22
|
1 453,17
|
1 448,91
|
|
11.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 894,22
|
1 453,17
|
1 448,91
|
|
13.Общая
валовая коррекция
|
|
-416,25
|
-306,73
|
-135,69
|
|
14.Общая
валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
-28,2
|
- 26,8
|
- 10,3
|
|
15.Весовой
коэффициент
|
|
1,00
|
1,05
|
3
|
|
16.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
1 543,04
|
1 894,22
|
1 529,67
|
3 949,29
|
Таблица 6
Результаты расчетов стоимости имущественного
комплекса
|
Наименование объекта
|
Стоимость, тыс.р.
|
|
1.Здание
материального склада №5
|
136,89
|
|
2.
Здание центральных мастерских №6
|
566,87
|
|
3.
Здание подсобного производства №7
|
130,18
|
|
4.
Здание механических мастерских №8
|
1 142,18
|
|
5.
Здание основного производства №9
|
578,64
|
|
Всего
объект оценки
|
2 554,76
|
Вывод:
После проведения всех расчетов сравнительным
подходом было определено, что стоимость всего имущественного комплекса 2 554,76
тыс.р.
Рациональное хозяйствование в сфере
недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного
использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей
повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии
эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах
доходности объекта.
Доходный подход к оценке стоимости
объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для
оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью
которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы
оценки недвижимости:
·
принцип ожидания (стоимость
объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов,
которые этот объект принесет);
· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости
имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного
капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего
объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в
оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются,
принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества,
т.е. путем капитализации дохода.
Метод капитализации доходов представляет
собой определение стоимости через перевод годового (или среднегодового) чистого
операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Преимущества метода прямой капитализации
заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную
конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения
соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с
недвижимостью, а также при расчёте капитализируемого дохода составляется
гипотетический отчёт о доходах, основной принцип построения которого –
предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Расчёт стоимости оцениваемого
имущественного комплекса методом прямой капитализации выполняется в несколько
этапов:
1) рассчитывается потенциальный валовой
доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для
сравнительных объектов определением потери от неполной загрузки оцениваемых
площадей;
2) рассчитываются операционные расходы
по оцениваемой недвижимости;
3) рассчитывается ставка капитализации;
4) рассчитывается текущая стоимость
объекта оценки.
Таким образом, определение стоимости
данным методом является нелогичным так как предприятие несёт слишком большие
расходы. Что приносит убыток.
При оценке стоимости имущественного
комплекса сравнительным подходом стоимость всего объекта составила 2554,76
тыс.р.
При расчете стоимости объекта методом
прямой капитализации стоимость всего имущественного комплекса составила 1196,57
тыс.р.
Таким образом, на основе имеющейся
информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с
применением методик оценки, присваиваются весовые коэффициенты.
Сравнительный подход -0,5;
Затратный подход -0,5
2554,74*0,5+1196,57*0,5 =1875,66 тыс.р.
Можно сделать следующее заключение:
рыночная стоимость объекта оценки составляет 1875,66 тыс.р.
Оценке подлежал имущественный комплекс
состоящий из 5 объектов недвижимого имущества.
При оценке стоимости имущественного
комплекса в данной курсовой работе использовались сравнительный и доходный
подходы к оценке имущества. В доходном подходе были рассмотрены два метода:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования денежных потоков
(при согласовании не используется).
Использование различных методов расчёта
привело к получению различных величин стоимости одного и того же объекта.
Предлагаемая стоимость комплекса находится как средняя арифметическая
стоимостей, полученных двумя методами.
Таким образом, на основе имеющейся
информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с
применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная
стоимость объекта оценки составляет 1875,66 тыс.р.
1.
1.ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации».
2.
2.ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3.
Федеральные стандарты оценки
№1,2,3
4.
Оценка недвижимости /Грязнова
А.Г.,-М.: ФиС, 2005г.
5.
Экономика недвижимости
/Горемыкин В.А., Бугулов В.Р.- М.: 2003г
6.
Экономика и управление
недвижимостью /Грабовой П.Г.,- «Смоленск плюс», 2007г.
7.
Рынок и оценка недвижимости в
России /Новиков Б.Д.- М.: «Экзамен», 2007.
8.
Оценка недвижимости /Федотова
В.А., Уткин С.Н.,- М.: «Тандем», 2006.
Приложение 1
Индексы инфляции.
|
Месяц
|
Индекс инфляции,
%
|
|
январь
|
1,02
|
|
февраль
|
1,05
|
|
март
|
1,03
|
|
апрель
|
1,04
|
|
май
|
1,01
|
|
июнь
|
1,02
|
|
июль
|
1,06
|
|
август
|
1,08
|
|
сентябрь
|
1,07
|
|
октябрь
|
1,06
|
|
ноябрь
|
1,04
|
|
декабрь
|
1,02
|
Приложение 7
Назначение и расчет
применяемых коэффициентов:
Коэффициент износа Киз = (процент износа)/100%
Коэффициент качества материала строения Км:
·
кирпичное – 1,5;
·
металлическое – 0,8.
Коэффициент типа строения Кт:
·
отапливаемые – 0,5;
·
неотапливаемые – 0,3.
Коэффициент территориальной зоны Кз:
·
территория Можайского района – Кз
= 1,25.
Коэффициент качества нежилого помещения: Кнж
= К1 + К2 + К3 + К4.
К1:
·
отдельно стоящее здание – 0,54;
·
наземная встроенно-пристроенная
часть строения – 0,32;
·
технический этаж – 0,25;
·
полуподвальное помещение – 0,22;
·
подвальное помещение – 0,19.
К2:
·
водопровод, канализация,
гор./хол. вода, центральное отопление – 0,27;
·
водопровод, канализация,
центральное отопление – 0,16;
·
водопровод, канализация – 0,10;
·
прочие – 0,05.
К3 (использование прилегающей
территории):
·
огороженная – 0,27;
·
не огороженная – 0,16;
·
отсутствие – 0,10.
К4 (высота потолков в помещении):
·
выше 3 м – 0,07;
·
от 2 до 3 м – 0,04;
·
от 2,6 м – 0,02.
Коэффициент удобства Ки от
0,75 до 2,5 (определяется соответствующим комитетом по управлению имуществом по
согласованию с балансодержателем; отражает местоположение, удаленность от
транспортных магистралей, ж/д. Станций, авт. стоянок, удобство коммерческого
использования).
Коэффициент вида деятельности Кд:
1 – производство и другие виды деятельности;
1,5 – складские помещения.