Содержание
Введение. 3
1. Расчетная часть. 5
1.1. Описание объектов оценки. 5
1.2. Оценка объекта недвижимости сравнительным
подходом. 12
1.3. Оценка объекта недвижимости доходным подходом. 20
1.3.1. Оценка объекта недвижимости методом прямой
капитализации. 20
1.3.2. Оценка объекта недвижимости методом
дисконтирования будущих доходов 26
1.4. Согласование результатов. 31
2. Оценка стоимости недвижимости в зарубежных
странах. 32
Список использованной литературы.. 40
Приложения
Становление и развитие рыночных
отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами
недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля,
производственные, складские, торговые, административные и прочие здания,
помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные
участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве
предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы
общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития
предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает
особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке.
И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной
объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми
разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий,
сооружений, земельных участков.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) -
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое
имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного
ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому
имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
Подход к оценке стоимости - общий способ
определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов
оценки.
Метод оценки стоимости - способ
определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке
стоимости.
В настоящее время существует три подхода
к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный
подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому
законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие
соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому
из подходов:
затратный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Цель данной работы является определение
стоимости имущественного комплекса сравнительным и доходным подходами.
Объектом оценки выступает имущественный
комплекс, состоящий из 5 зданий производственного назначения.
Представим краткие сведения об объектах
оценки:
1. Здание материального склада, инв.
№5
Представляет собой складское
помещение облегченной конструкции. Построено хозяйственным способом.
Общая характеристика:
|
Год
постройки
|
1980
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Общая
площадь
|
720
м²
|
|
Высота
здания
|
6 м
|
|
Строительный
объем
|
4552,0
м³
|
|
Нормативный
срок эксплуатации
|
100
лет
|
|
Класс
капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание одноэтажное с металлическим
каркасом. Сетка колонн – 6х12 м
Здание имеет:
·
фундамент: бетонный, монолитный;
·
колонны и балки перекрытия и
связи: из металлопроката (швеллер № 20);
·
стены наружные: из
металлического листа;
·
крыша: из металлического листа,
двускатная, кровельное покрытие – рубероидовое;
·
полы: нет;
·
окна: металлический переплет,
одинарные;
·
ворота: металлические;
·
внутренняя отделка: нет;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети.
·
В здании действует кран-балка
грузоподъемностью 3,2т.
Техническое состояние здания
Осмотр здания показал, что крыша и стены
требуют частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо
освещено. Необходимо устройство отопительной системы.
2. Здание центральных мастерских, инв. № 6.
Фактически представляет собой группу
одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых размещены: котельная,
столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины,
электрическая подстанция.
Общая характеристика:
Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно
предположить, что объект строился хозяйственным способом в течении нескольких
лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).
Количество этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй
технический этаж.
|
Общая
площадь
|
805,6 м²
|
|
Площадь
застройки
|
750 м²
|
|
Высота здания
|
5,5 м
|
|
Строительный
объем,
в
том числе блок электроподстанции
|
4353,5 м³
673,6 м³
|
|
Нормативный
срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс
капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
·
фундамент: ленточный, бетонный,
монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
·
стены и перегородки: кирпичные;
·
колонны и балки перекрытий:
металлические;
·
перекрытия: плиты плоские,
железобетонные;
·
кровля: беспередаточного типа,
двускатная, рубероидовая;
·
наружная лестница:
металлическая;
·
полы: бетонные;
·
окна: стандартных типоразмеров
для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
·
двери и ворота: в основном
металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
·
внутренняя отделка: в основном
низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на
высоту до 2,0 м;
·
наружная отделка: кирпичная
кладка из силикатного кирпича под расшивку;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети,
·
водопровод и канализация
отсутствует.
·
в отдельных помещениях
установлена принудительная вытяжная вентиляция.
Техническое состояние здания
Здание строилось хозяйственным способом,
что обусловило низкое качество строительства.
Обследование, проведенное оценщиком,
показало, что некоторые фундаменты под внутренними стенами и перегородками
просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.
Неудовлетворительное состояние
гидроизоляции фундаментов и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от
высоты кирпичной кладки.
В помещениях несущие стены частично
поражены грибком (белый домовой гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.
Кровля здания изношена и требует замены.
Необходимо обновление внутренней отделки
и ремонт до 20 % площади полов.
Система электроосвещения должна быть
приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.
3. Здание подсобного производства, инв. № 7.
Представляет собой одноэтажную
пристройку к механическим мастерским.
Общая характеристика
|
Год постройки
|
1975
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Общая
площадь
|
158,0 м²
|
|
Высота
здания
|
3,2 м
|
|
Строительный
объем
|
850,7 куб.м.
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
·
фундамент: ленточный, бетонный,
монолитный;
·
стены и перегородки: кирпичные;
·
перекрытия: плиты
железобетонные, плоские;
·
крыша: бесчердачного типа, односкатная,
рубероидовое;
·
полы: бетонные;
·
окна: нет;
·
двери и ворота: металлические;
·
внутренняя отделка:
низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными панелями на
высоту до 2,0 м.;
·
наружная отделка: кирпичная
кладка из силикатного кирпича под расшивку;
·
инженерное обеспечение:
осветительная и силовая электросети, водопровод и канализация.
Техническое состояние здания
Качество строительства здания – низкое.
Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля
требует ремонта. Необходима реконструкция санузла.
4. Здание механических мастерских, инв. № 8.
Представляет собой одноэтажное здание,
построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской
производственной застройки.
Общая характеристика:
|
Год
постройки
|
1973
|
|
Количество
этажей
|
один
|
|
Площадь
общая
|
733,7 м²
|
|
Высота
здания
|
3,8 м
|
|
Строительный
объем
|
4457,5 м³
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
· фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
· стены и перегородки: кирпичные;
· перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
· крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
· полы: бетонные;
· окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства
производственного назначения, двойные;
· двери: деревянные и металлические;
· внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными
панелями на высоту до 2,0 м.;
· наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
· инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети; центральное
отопление. В отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
· размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.
Техническое состояние здания
В здании необходимы ремонт кровли,
внутренней отделки, реконструкция осветительной системы.
5. Здание основного производства, инв. № 9.
Фактически используется под склад.
Общая характеристика
|
Год постройки
|
1976
|
|
Количество этажей
|
один
|
|
Площадь застройки
|
375,0 м²
|
|
Высота здания
|
6,5 м
|
|
Строительный объем
|
1845,5 м³
|
|
Нормативный срок эксплуатации
|
100
|
|
Класс капитальности
|
второй
|
Характеристика конструктивных элементов здания
Оцениваемый объект представляет собой
часть производственного здания.
Здание имеет:
фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
колонны: бетонные, монолитные;
стены и перегородки: кирпичные;
перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
крыша: бесчердачного типа, двускатная,
рубероидовая;
полы: бетонные;
окна: стандартных типоразмеров для
объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
ворота: металлические;
внутренняя отделка: низкокачественная
побелка стен и потолков;
наружная отделка: нет;
инженерное обеспечение: осветительная и
силовая электросети;
в помещении размещены: 3 кран-балки
грузоподъемностью до 1 тонны;
Техническое состояние здания
Необходимы капитальный ремонт кровли,
ремонт внутренней отделки и пола.
1.2. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход. Для сравнения выбираются
конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты, проводится соответствующая
корректировка данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.
Метод рынка капитала. Стоимость бизнеса
определяется на основе анализа рыночных цен акций аналогичных предприятий.
Метод сделок. Стоимость бизнеса
определяется с учетом цен приобретения контрольных пакетов акций
предприятий-аналогов.
Метод отраслевых коэффициентов.
Ориентировочная стоимость бизнеса рассчитывается на основе отраслевой
статистики.
Для расчетов по методам рынка капиталов
и сделок необходимо использование оценочных мультипликаторов.
Сравнительный подход дает наиболее
точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов
собственности. Аналог объекта оценки — это сходный по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого
(стоимость акций) известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Точность оценки зависит от качества собранных данных, включающих физические
характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.
Расчет стоимости здания материального склада, инв.
№5
Описание вносимых корректировок:
1. Корректировка на имущественные права.
Оцениваемое здание и объекты оценки
находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на
основании права долгосрочной аренды. Следовательно, корректировки не требуется.
2. Корректировка на условия
финансирования.
Условия финансирования по сделкам не
имеют существенных отличий, следовательно, корректировки не требуется.
3. Корректировка на условия продажи.
Информация, полученная оценщиком,
свидетельствует, что условия продажи объектов примерно идентичны. Значит, корректировки
не требуется.
4. Корректировка на дату продажи
Анализ проводимых данных, а также другой
доступной информацией о ценах на подобные объекты недвижимости выявил рост цен
на рынке за последние два года. Целесообразно принять размер корректировки на
дату продажи
Корректировка на дату продажи с учетом
индексов инфляции (
5.Корректировка на местоположение.
Корректировка оценена исходя из уровня
благоустройства, транспортной доступности. Корректировка = 25%.
6. Корректировка на износ объекта оценки
Корректировка проводится исходя из
уровня благоустройства, транспортной доступности, износа объекта, на основании
коэффициентов износа учитывается амортизация объектов оценки и сравниваемых
объектов.
7. Корректировка на инженерную
обеспеченность
По данной характеристике объект оценки и
объекты аналоги идентичны, значит, корректировки не требуется.
8. Общая валовая корректировка:
Находится как разность между полученной
итоговой скорректированной ценой за единицу площади каждого объекта и соответствующей
первоначальной ценой
9. В % от цены продажи:
Для расчета данного показателя нужно
полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой коррекции поделить на
первоначальную цену за единицу площади каждого объекта.
10. Весовой коэффициент:
Рассчитывается следующим образом:
вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем
пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице.
Для определения средневзвешенной цены
необходимо итоговую скорректированную цену каждого объекта сравнения, умножить
на соответствующий весовой коэффициент.
Таблица 1
Расчёт стоимости здания материального
склада, инв. №5
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
216,51
|
195,00
|
260,00
|
205,00
|
|
2.Общая
площадь, м
|
720
|
650
|
720
|
760
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
300,71
|
300,00
|
361,11
|
269,74
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
300,00
|
361,11
|
269,74
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
300,00
|
361,11
|
269,74
|
|
7.На
дату продажи
|
|
сент
|
авг
|
июнь
|
|
7.1.индекс
инфляции
|
|
1,20
|
1,30
|
1,40
|
|
Скорректированная
цена
|
|
360,95
|
469,23
|
378,96
|
|
8.на
местоположение
|
окраина
|
окр
|
центр
|
окраина
|
|
8.1.коэффициент
корректировки
|
|
0%
|
25%
|
0
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
360,95
|
586,54
|
378,96
|
|
9.На
износ объекта, %
|
75
|
70
|
72
|
60
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,83
|
0,89
|
0,63
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
300,79
|
523,70
|
236,85
|
|
10.На
инженерную обеспеченность
|
осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
300,79
|
523,70
|
236,85
|
|
11.
Общая валовая коррекция
|
|
0,79
|
162,59
|
-32,89
|
|
12.
Общая валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
0,26
|
45,02
|
12,19
|
|
13.
Весовой коэффициент
|
|
171,01
|
1,00
|
3,69
|
|
14.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
300,71
|
51 438,25
|
523,70
|
874,64
|
Расчет стоимости остальных объектов
производится аналогично расчету в таблице 1.
Таблица 2
Расчёт стоимости здания центральных
мастерских, инв. № 6
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
326,45
|
240,00
|
280,00
|
350,00
|
|
2.Общая
площадь, м
|
805,6
|
650
|
720
|
520
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
405,23
|
369,23
|
388,89
|
673,08
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
369,23
|
388,89
|
673,08
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
369,23
|
388,89
|
673,08
|
|
7.На
дату продажи
|
|
окт
|
май
|
авг
|
|
7.1.индекс
инфляции
|
|
1,12
|
1,42
|
1,30
|
|
Скорректированная
цена
|
|
415,18
|
551,82
|
874,60
|
|
8. На
местоположение
|
окраина
|
окр
|
цент
|
окр
|
|
8.1.Коэффициент
корректировки
|
|
0
|
25%
|
0
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
415,18
|
689,78
|
874,60
|
|
9.На
износ объекта, %
|
80
|
70
|
65
|
70
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,67
|
0,57
|
0,67
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
276,79
|
394,16
|
583,07
|
|
10.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
276,79
|
394,16
|
583,07
|
|
11.
Общая валовая коррекция
|
|
92,44
|
-5,27
|
90,01
|
|
12.
Общая валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
25,0
|
1,4
|
13,4
|
|
13.
Весовой коэффициент
|
|
1,00
|
18,47
|
1,87
|
|
14.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
405,23
|
276,79
|
7 281,63
|
1 091,66
|
Таблица 3
Расчёт стоимости здания подсобного
производства, инв. № 7
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
134,81
|
160
|
155
|
230
|
|
2.Общая
площадь, м
|
158
|
260
|
280
|
250
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
853,21
|
615,38
|
553,57
|
920,00
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
615,38
|
553,57
|
920,00
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
615,38
|
553,57
|
920,00
|
|
7.На
дату продажи
|
|
май
|
авг
|
апр
|
|
7.1.индекс
инфляции
|
|
1,42
|
1,30
|
1,48
|
|
Скорректированная
цена
|
|
873,21
|
719,32
|
1 357,67
|
|
8. На
местоположение
|
окраина
|
окр
|
центр
|
окр
|
|
8.1.Коэффициент
корректировки
|
|
0
|
25%
|
0
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
873,21
|
899,15
|
1 357,67
|
|
9.На
износ объекта, %
|
65
|
60
|
55
|
60
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,88
|
0,78
|
0,88
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
764,06
|
699,34
|
1 187,96
|
|
10.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
764,06
|
699,34
|
1 187,96
|
|
11.
Общая валовая коррекция
|
|
-148,68
|
-145,76
|
-267,96
|
|
12.
Общая валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
24,16
|
26,33
|
29,13
|
|
13.
Весовой коэффициент
|
|
1,21
|
1,11
|
1
|
|
14.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
853,21
|
921,12
|
773,56
|
985,40
|
Таблица 4
Расчёт стоимости здания
механических мастерских
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
1 181,80
|
430
|
425
|
320
|
|
2.Общая
площадь, м
|
733,7
|
320
|
180
|
270
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
1 610,74
|
1 343,75
|
2 361,11
|
1 185,19
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 343,75
|
2 361,11
|
1 185,19
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 343,75
|
2 361,11
|
1 185,19
|
|
7.На
дату продажи
|
|
июль
|
окт
|
авг
|
|
7.1.индекс
инфляции
|
|
1,38
|
1,12
|
1,30
|
|
Скорректированная
цена
|
|
1 850,85
|
2 654,95
|
1 540,04
|
|
8. На
местоположение
|
окраина
|
центр
|
окраина
|
центр
|
|
8.1.Коэффициент
корректировки
|
|
25
|
0%
|
25
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
2 313,56
|
2 654,95
|
1 925,05
|
|
9.На
износ объекта, %
|
70
|
55
|
65
|
50
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,67
|
0,86
|
0,60
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 542,38
|
2 275,67
|
1 155,03
|
|
10.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 542,38
|
2 275,67
|
1 155,03
|
|
11.
Общая валовая коррекция
|
|
-198,63
|
85,44
|
30,15
|
|
12.
Общая валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
14,8
|
3,6
|
2,5
|
|
13.
Весовой коэффициент
|
|
1,00
|
4,08
|
5,81
|
|
14.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
1 610,74
|
1 542,38
|
9 295,38
|
6 710,85
|
Таблица 5
Расчёт стоимости здания основного
производства
|
Характеристики объектов, описание
корректировок, скорректированная стоимость
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
|
1.Цена
продажи, тыс.р.
|
567,22
|
720
|
650
|
670
|
|
2.Общая
площадь, м
|
375
|
450
|
620
|
450
|
|
3.
Единица сравнения
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
р/кв. м
|
|
4.Цена
за единицу сравнения, р/кв.м
|
1 512,57
|
1 600,00
|
1 048,39
|
1 488,89
|
|
КОРРЕКТИРОВКИ
|
|
5.На
имущественные права
|
|
|
|
|
|
5.1. на
здания
|
Право собственности
|
|
5.2. на
участок земли
|
Долгосрочная аренда
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 600,00
|
1 048,39
|
1 488,89
|
|
6.На
условия финансирования
|
Рыночные
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м.
|
|
1 600,00
|
1 048,39
|
1 488,89
|
|
7.На
дату продажи
|
|
окт
|
май
|
апр
|
|
7.1.индекс
инфляции
|
|
1,12
|
1,42
|
1,48
|
|
Скорректированная
цена
|
|
1 799,12
|
1 487,63
|
2 197,20
|
|
8. На
местоположение
|
окраина
|
окр
|
окр
|
центр
|
|
8.1.Коэффициент
корректировки
|
|
|
0
|
25
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 799,12
|
1 487,63
|
2 746,50
|
|
9.На
износ объекта, %
|
60
|
50
|
55
|
58
|
|
9.1.коэффициент
корректировки
|
|
0,80
|
0,89
|
0,95
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 439,29
|
1 322,34
|
2 615,72
|
|
10.На
инженерную обеспеченность
|
Осветительная и силовая
электросети
|
|
Скорректированная
цена, р/кв.м
|
|
1 439,29
|
1 322,34
|
2 615,72
|
|
11.
Общая валовая коррекция
|
|
160,71
|
-273,95
|
- 1 126,83
|
|
12.
Общая валовая коррекция в процентах от цены продажи, %
|
|
10,0
|
26,1
|
75,7
|
|
13.
Весовой коэффициент
|
|
7,53
|
2,90
|
1,00
|
|
14.
Средневзвешенная цена, р/кв.м
|
1 512,57
|
10 845,03
|
3 829,86
|
2 615,72
|
Таблица 6
Результаты расчетов
стоимости имущественного комплекса
|
Наименование объекта
|
Стоимость, тыс.р.
|
|
1.Здание
материального склада №5
|
216,51
|
|
2.
Здание центральных мастерских №6
|
326,45
|
|
3.
Здание подсобного производства №7
|
134,81
|
|
4.
Здание механических мастерских №8
|
1 181,80
|
|
5.
Здание основного производства №9
|
567,22
|
|
Всего
объект оценки
|
2 426,79
|
Вывод: После проведения всех
расчетов сравнительным подходом было определено, что стоимость всего
имущественного комплекса 2426,79 тыс.р.
Метод капитализации доходов представляет
собой определение стоимости через перевод годового (или среднегодового) чистого
операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Преимущества метода прямой капитализации
заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру,
так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и
стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при
расчёте капитализируемого дохода составляется гипотетический отчёт о доходах,
основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне
эксплуатации недвижимости.
Таблица
Интегральные показатели
|
Показатель
|
Значение
|
|
1. Ставка
дисконтирования %
|
20
|
|
2. Период
окупаемости
|
7
|
|
Чистый
приведенный доход
|
566,01
|
Таким образом, рыночная стоимость
комплекса методом дисконтирования денежных потоков равна 566,01 тыс.р.
После проведения всех
расчетов сравнительным подходом было
определено, что стоимость всего имущественного комплекса 2426,79 тыс.р.
При использовании метода прямой
капитализации стоимость всего имущественного комплекса равняется 1295,52тыс.р.
Рыночная стоимость комплекса методом
дисконтирования денежных потоков равна 566,01 тыс.р.
Предлагаемая стоимость всего комплекса
находится как средняя арифметическая стоимостей, полученных тремя методами.
Таким образом, стоимость оцениваемого комплекса
С= = 1429,44 тыс.р.
Термин «недвижимость» появился в России
в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу
РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть
отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный
комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ
предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект
гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи,
залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и
прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам
недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов
недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство
вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных
предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений),
целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть
изменено).
Недвижимость распадается на три основных
типа: земля, жилье и нежилые помещения .
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на
используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой
деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных
целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады)
и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и
др.).
Для проведения профессиональной оценки
имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и
использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в
совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент»
оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных
стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является
обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки
имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют
собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые
цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых
видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены
правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному
составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные
правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод
вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке
различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила
представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую
очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов
составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения
стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют
правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и
методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный
раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной
оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что
в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и
полноценным актом.
Интерес вызывает вопрос, на чем основано
сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ.
Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили
перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь
от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать
такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В
результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что
разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов
оценки, т.е. более широких и общих норм.
При формулировании общих принципов
оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии
для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность».
Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки
любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью
процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное
выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность»
имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в
том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие
рыночной стоимости.
Другим критерием сведения правил оценки
в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве
«лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения
профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших»
осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем
обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим
Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных
практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной
национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов
МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной
качественный уровень.
Имеется в виду следующее. Если
национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то
международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных
стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных
стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила,
содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению
членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени
отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне.
Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно
к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление
международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при
использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».
Следует отметить, что каждый член
комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной
практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз
оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном
Комитете по стандартам оценки — привнести национальные и общеевропейские методы
и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это
важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает
дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в
дальнейшем позволит работать по известным им методам.
Поскольку Международные стандарты оценки
содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались
выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем
обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое
заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным
отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в
своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной
торговле, осуществленные на негосударственном уровне.
Постоянное и широкое соблюдение данных
сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в
них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их
применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что
Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев
и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных
правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в
международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том,
что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая
обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта
оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной
практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база
оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта — дать общепринятое
определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением.
Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки,
устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На
национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных
стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике
оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков
либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле
участников отношений по оценке имущества.
В связи с этим обратимся к истории
развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого
имущества в России. С отменой крепостного права в 1861г. в России возникла
необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью
которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в
отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статистическое
исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по
оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный
в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую
регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г.
Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого
имущества». Одновременно с законом были утверждены и Правила оценки недвижимых
имуществ », а несколько позже — инструкция по применению закона. Потребовалось
23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и
методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.
Поскольку происходило накопление
практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика
вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко
не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или
обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике
еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало
постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело
единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не
существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной
деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О
переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки
недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития
оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться,
обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место
государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла
на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку
при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года
практика.
В истории развития оценочной
деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки
складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для
регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих
порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной
деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев
или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов
оценки.
Таким образом, основу Международных
стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества
образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и
обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества
членов МКСО.
Заключение
Существует три похода оценки
недвижимости: сравнительный, затратный и доходный подходы.
Сравнительный (рыночный) подход - это
совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с
его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сущность рыночного подхода к оценке
стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости
объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды)
с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих
факторов (объектами сравнения).
Затратный подход - это совокупность
методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления
либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Стоимость недвижимости по затратному
подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта
недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Доходный подход основан на том, что
стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать
текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна
принести.
Использование различных методов расчёта
привело к получению различных величин стоимости одного и того же объекта.
Предлагаемая стоимость комплекса находится как средняя арифметическая
стоимостей, полученных двумя методами.
Таким образом, на основе имеющейся
информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с
применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная
стоимость объекта оценки по состоянию на январь 2006 года составляет 1429,44
тыс.р.
1.
1.ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации».
2.
Федеральные стандарты оценки
№1,2,3
3.
Оценка недвижимости /Грязнова
А.Г.,-М.: ФиС, 2005г.
4.
Экономика недвижимости
/Горемыкин В.А., Бугулов В.Р.- М.: 2003г
5.
Экономика и управление
недвижимостью /Грабовой П.Г.,- «Смоленск плюс», 2007г.
6.
Рынок и оценка недвижимости в
России /Новиков Б.Д.- М.: «Экзамен», 2007.
7.
Оценка недвижимости /Федотова
В.А., Уткин С.Н.,- М.: «Тандем», 2006.
8.
Грибовский С.В. «Оценка доходной
недвижимости». – СПб: Питер, 2005.
9.
Оценка недвижимости, учебное
пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика,
2005.
10.
Антикризисное управление:
Учебник. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Э.М. Короткова. – М.: ИНФРА-М,
2007.
11.
Оценка недвижимости и бизнеса.
Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2006.
12.
Справочно-правовая система
«Консультант»
13.
«Экономика и управление
недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 2006.
14.
«Рынок и оценка недвижимости в
России», Новиков Б.Д., - М. ИНФРА-М . 2005.
Приложение 1
Индексы инфляции.
|
Месяц
|
Индекс инфляции, %
|
|
январь
|
1,02
|
|
февраль
|
1,05
|
|
март
|
1,03
|
|
апрель
|
1,04
|
|
май
|
1,01
|
|
июнь
|
1,02
|
|
июль
|
1,06
|
|
август
|
1,08
|
|
сентябрь
|
1,07
|
|
октябрь
|
1,06
|
|
ноябрь
|
1,04
|
|
декабрь
|
1,02
|
Приложение 7
Назначение и расчет
применяемых коэффициентов:
Коэффициент износа Киз = (процент износа)/100%
Коэффициент качества материала строения
Км:
· кирпичное – 1,5;
· металлическое – 0,8.
Коэффициент типа строения Кт:
· отапливаемые – 0,5;
· неотапливаемые – 0,3.
Коэффициент территориальной зоны Кз:
· территория Можайского района – Кз = 1,25.
Коэффициент качества нежилого помещения:
Кнж = К1 + К2 + К3 + К4.
К1:
· отдельно стоящее здание – 0,54;
· наземная встроенно-пристроенная часть строения –
0,32;
· технический этаж – 0,25;
· полуподвальное помещение – 0,22;
· подвальное помещение – 0,19.
К2:
· водопровод, канализация, гор./хол. вода, центральное
отопление – 0,27;
· водопровод, канализация, центральное отопление –
0,16;
· водопровод, канализация – 0,10;
· прочие – 0,05.
К3 (использование прилегающей
территории):
· огороженная – 0,27;
· не огороженная – 0,16;
· отсутствие – 0,10.
К4 (высота потолков в
помещении):
· выше 3 м – 0,07;
· от 2 до 3 м – 0,04;
· от 2,6 м – 0,02.
Коэффициент удобства Ки от
0,75 до 2,5 (определяется соответствующим комитетом по управлению имуществом по
согласованию с балансодержателем; отражает местоположение, удаленность от
транспортных магистралей, ж/д. Станций, авт. стоянок, удобство коммерческого
использования).
Коэффициент вида деятельности Кд:
1 – производство и другие виды
деятельности;
1,5 – складские помещения.