Тема: Анализ деятельности риэлторской фирмы

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Анализ деятельности риэлторской фирмы
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:22:32
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  СОДЕРЖАНИЕ

  Введение  4

  Глава 1. Понятие и особенности риэлтерской деятельности  8

  1.1. Понятие риэлтерской деятельности  8

  1.2. Понятие и особенности недвижимости  14

  1.3. Особенности рынка недвижимости  23

  1.3.1. Понятие рынка недвижимости  23

  1.3.2. Классификация рынка недвижимости  24

  1.3.3. Операции на рынке недвижимости  30

  1.4. Законодательное регулирование рынка недвижимости и риэлтерской деятельности  37

  Глава 2. Анализ деятельности риэлтерской фирмы   46

  2.1. Состояние рынка недвижимости России  46

  2.2. Обзор рынка недвижимости г. N   53

  2.2.1. Рынок новостроек г. N   54

  2.2.2. Анализ рынка вторичного жилья г. N   57

  2.2.3. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. N   59

  2.3. Прогноз состояния рынка  62

  2.4. Анализ рынка риэлтерских услуг  65

  2.4.1. Анализ рынка риэлтерских услуг в г. N   71

  2.5. Анализ деятельности агентства недвижимости «Лея»  73

  2.5.1. Организационная структура агентства «Лея»  74

  2.5.2. Сфера деятельности агентства недвижимости  77

  2.5.3. Анализ доходов и расходов АН «Лея»  80

  Глава 3. Совершенствование деятельности риэлтерской фирмы   84

  3.1. Нововведения для усовершенствования работы АН «Лея»  84

  3.2. Совершенствование организационной структуры   89

  3.3. Мероприятия по разработке рекламной стратегии  91

  3.4. Эффективность нововведений  95

  Заключение  98

  Литература  103

  Введение

  
  

  Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.

  Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья. Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.

  Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

  Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

  Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций. Механизм функционирования риэлторских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлторскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлторских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлторской деятельности, функционированием риэлторских организаций, остается нерешенным.

  Предметом исследования является механизм функционирования агентства недвижимости «Лея». Объектом исследования является агентство недвижимости «Лея», осуществляющее риэлторскую деятельность на рынке недвижимости г.N.

  Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлторской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Белобанова И.Т., Бякова Э., Воробейникова М.А., Именитова Е.Л., Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., Копыловой   В.В.,   Бедина   Б.М.,  Пригожего В.Л., Хамина Д., Юркова Д. В процессе написания работы автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.

  Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению риэлторской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом риэлторской деятельности. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования риэлторских организаций в современных условиях.

  Данная работа посвящена вопросам организации деятельности риэлтерской фирмы.

  Целью работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности АН «Лея».

  Исходя, из цели диссертации в работе поставлены следующие задачи:

  1. определить сущность и место риэлторских организаций в экономике страны на современном этапе;

  2. выявить тенденции и роль риэлторских организаций в развитии предпринимательства;

  3. исследовать практику функционирования отечественных риэлторских организаций на рынке недвижимости;

  4. дать оценку современного состояния рынка риэлторских услуг в г.N;

  5. проанализировать нормативные документы, регулирующие риэлторскую деятельность в РФ;

  6. разработать алгоритм управления риэлторской организацией;

  7. разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности АН «Лея».

  В первой главе работы мы рассмотрим понятие и особенности риэлтерской деятельности. Вторая глава дипломного проекта посвящена анализу рынка недвижимости как в России в целом, так и в N и N-ой области. Третья глава посвящена вопросам совершенствования деятельности риэлтерских фирм на примере усовершенствования конкретного агентства недвижимости путем применения технологий к организации его работы.

  
  

  Глава 1. Понятие и особенности риэлтерской деятельности

  1.1. Понятие риэлтерской деятельности

  В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью понятия недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Характерной чертой недвижимости является то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

  В последнее время в России появилось множество фирм и просто предпринимателей, зарабатывающих деньги при работе с недвижимостью. Такие фирмы называют риэлтерскими фирмами. Для начала необходимо определить, что включается в понятие «риэлтерская деятельность»? В русском языке такого выражения раньше не было. Появлением его мы обязаны последними годами рыночных отношений, когда с приходом новых форм и методов хозяйствования в России появились и новые слова.

  Это название пришло из английского языка, в котором недвижимость звучит как realty. Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлтеры, является именно недвижимость.

  Вспомним, что риэлтерская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики. Будучи, тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. И в силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, явля-лось Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное По-становлением Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 (далее - Положение) на осно-ве Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании от-дельных видов деятельности». Но в декабре 2001 г. данное положение отменили.

  С появлением рынка недвижимости граждане осознали, что стали его непосредственными участниками со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и предполагало, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных, неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства.

  Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

  Услуги по оценке объектов недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

  Другими слова, риэлтерская деятельность - это выполняемая на постоянной основе деятельность по предоставлению для других лиц за плату или другое вознаграждение услуг по реализации общественно правовых договоров по недвижимости и правами на нее.

  Соответственно, риэлтерские фирмы - это юридические лица, которые занимаются риэлтерской деятельностью, непосредственными работниками которых являются риэлтор.

  Необходимо заметить, что российские риэлтерские фирмы занимаются не только посредническими услугами - они сами выступают активными субъектами рынка недвижимости: приобретая за свой счет недвижимое имущество и продавая его, сдавая принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и производят различные операции с недвижимостью, также как и любое юридическое лицо.

  Термины используемые риэлтерами.

  Агент - лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; представитель компании, выполняющий ее поручения.

  Агентство - название информационных, посреднических фирм, учреждений; компания по недвижимости.

  База данных - совокупность организованных, взаимосвязанных данных на материальных носителях.

  Варианты - видоизменение, разновидность, одна из возможных реализаций, реакций. Видоизменение второстепенных элементов, частностей чего-либо при сохранении того, что является основой.

  Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

  Имидж - представление о внутреннем облике, образе.

  Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах, независимо от формы их предоставления.

  Ипотека - денежная ссуда, предоставляемая клиенту банка под залог недвижимого имущества на длительный срок.

  Клиент - лицо,  пользующееся услугами  специалистов  компании  по

  недвижимости.

  Коммерческая тайна - информация, имеющая действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам или отсутствия к ней свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.

  Конкуренция - состязательность хозяйствующих объектов, когда их самостоятельные действия эффективно ограничивают возможности каждого из них односторонне воздействовать на общие условия обращения товаров на данном рынке.

  Купля (продажа) - обязательство передачи одной стороной (продавцом) вещи (товара) в собственность другой стороне (покупателю) с уплатой вторым договоренной денежной суммы (цены).

  Мошенничество - то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

  Недвижимость - к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

  «Ноу-хау» - знания и опыт технического и управленческого характера (административного, коммерческого и финансового), применяемые в деятельности компании, фирмы и приносящие доход или иную пользу.

  Обмен - процесс передачи своего недвижимого имущества и получение вместо него другого, обычно равноценного, со всеми соответствующими правами и обязанностями.

  Обязательство - оформленное документально или вытекающее из гражданского законодательства отношение, требующее выполнения определенных действий одного физического или юридического лица в пользу другого, выполнение работ, оплата долга и т.д.

  Опека - форма охраны личных и имущественных прав и интересов недееспособных граждан-детей до 14 лет, лишившимся родительского попечения, или лиц, признанных судом недееспособными вследствие Душевного недуга или слабоумия.

  Попечительство - правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств.

  Реклама - информация о потребительских свойствах и ценах недвижимости для формирования спроса на нее, продвижения на рынок с последующей реализацией.

  Риэлтер - юридические и физические лица, прошедшие государственную регистрацию, и занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынке недвижимости с целью извлечения прибыли.

  Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения (договора) с заинтересованными лицами деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

  Сегодня риэлтерские фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением платных и бесплатных консультаций в этой сфера, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой документов на недвижимость, подтверждающих то или ионе право. Кроме этого, риэлтерские компании могут оказывать услуги по организации денежных расчетов при совершении сделок с недвижимостью, производить оценку недвижимости. Но необходимо помнить, что на последний вид деятельности должна быть получена отдельная лицензия.

  По сути, агентство недвижимости или частный маклер оказывают своим клиентам следующие виды услуг:

  -   посреднические;

  -   юридические (а иногда и судебные);

  -   нотариальные;

  -   кредитные;

  -   строительные;

  -   социальные;

  -   транспортные;

  -   консультационные;

  -   банковские;

  -   оценочные;

  -   рекламно-информационные;

  -   страховые;

  -   охранные;

  -   проектно-изыскательские (инвестиционные);

  -   дизайнерско-оформительские.

  Благодаря осуществлению развития и становления риэлтерской деятельности происходит развитие и становление самого рынка недвижимости.

  
  

  1.2. Понятие и особенности недвижимости

  Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную, и, во-вторых, на движимую и недвижимую собственность[1].

  В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В частности, в своде гражданских законов (т. 10 ч. 1 ст. 384) было записано: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

  В 1920-е гг. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено в связи с отменой частной собственности на землю. Статья 22 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие в 1923 г., гласила, что национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми их частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов».

  В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

  Рынок недвижимости в новейшей истории России начал развиваться 15-17 лет назад, поэтому терминология и понятия в этой области еще не устоялись. Успешно привлекается опыт стран с развитой рыночной экономикой.

  В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право   распоряжаться   таким   объемом   воздушного пространства над землей,  который  он может разумно  использовать  с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны.

  Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. В Российской Федерации не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка. Это пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

  В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. (ст.4) в связи с установлением частной собственности на землю. Затем этот термин утвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) (в настоящий момент утратил силу) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ (ст. 130) 30.11.1994 г.

  В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

  В России, как и других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.

  В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (см. табл. 1).

  В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что прочно   связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их    назначению невозможно. В то же время российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (например, воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым   признакам, а по целеустремленности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

  Выделение недвижимости   из  всего  имущества  обусловлено  рядом весьма серьезных обстоятельств.

  1.   Объекты недвижимости обладают большой значимостью общественной, социальной ценностью, а потому подлежат усиленной защите государства, закона.

  2.   Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения.

  3.   Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.

  4.   Купля-продажа  недвижимости   значительно отличается от сделок с другими товарами.

  
  
  

  Таблица 1

  Объекты недвижимости

  Отдельные объекты	Сложные объекты
  1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения 5. Приравненные  к недвижимости,   подлежащие гос. регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты 6. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	1. Предприятие в целом как имуществен-ный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуали-зирующие предприятие, его продук-цию, работу и услуги; - нематериальные активы; - информация; - другие исключительные права.

  
  

  В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества  как  материального  (физического)  объекта  и  как  комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав[2].

  Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего свойства в зависимости от жизненных ситуаций.

  Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал, размеры и т.д. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и техногенных процессов. В результате подобного воздействия изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых обязательно учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

  Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный источник дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

  На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых и контролируемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Российской Федерации законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам, ' предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Когда частная собственность входит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

  Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других особенностей людей. Ведь все, что нужно человеку для достойной жизни, люди получают от земли. Владение объектами недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего слоя[3]. Каждый   объект   недвижимости   и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимого имущества, и видовые, характеризующие    особенности объектов по однородным признакам.

  Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность материальность или непотребляемость, на которых базируются все стальные ее родовые и видовые признаки.

  Существуют и пограничные понятия между движимыми и едвижимыми вещами. В Российской Федерации подобным понятиям еще не присвоены специальные термины, а за рубежом они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

  Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы здания, водопроводы, электрооборудование, лифт).

  Таблица 2

  Признаки недвижимости

  Признаки	Содержание (состояние)
  Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещае-мость в пространстве без ущерба функциональному назначению
  Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
  Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
  Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
  Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
  Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
  Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает инте-ресы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
  Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположе-ние, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показа-телями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

  
  

  ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями[4].

  Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

  - неподвижностью, т.е. постоянством месторасположения, фиксированностью и немобильностью;

  -  уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;

  -  неоднородность;

  - долговечностью существования и эксплуатации.

  В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка;

  -   редкостью;

  -   дефицитностью; 

  -   развитостью;

  -   зависимостью   от  местоположения   объекта (влияния   качества   и степени использования земли и объектов на ней).

  Классификация недвижимости это распределение объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Классификация помогает облегчить процесс изучения недвижимого имущества, быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации выступают элементы множества (здания, сооружения и т.д.), признаками - наиболее важные, практические свойства и характеристики объектов, которые выступают основанием для их группировки или деления (см. рис.1).

  Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные здания (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совместным освещением (вторая ступень) и т.д.

  Фасетный метод классификации - метод, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

  - наличие только одной ступени классификации;

  - разделение множества объектов недвижимости может осуществляться по разным признакам;

  - высокая информационная насыщенность.

  По общей квалификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки[5].

  Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам их возмещения.

  Классификация (общая, частная)

  Объекты

  Признаки

  Методы

  - здания и сооружения; - земельные участки; - леса и многолетние насаждения; - участки недр; - предприятия; - водные объекты; - приравненные предметы; - имущественные права;

  - функциональные назначения; - капитальность; - строительный материал; - срок службы; - особенности конструкции; - этажность; - количество комнат; - удобства; - местоположение; - тип почвы; - иные признаки.

  Фасетные

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  .

  
  
  
  
  
  

  Рис. 1. Понятие о классификации недвижимого имущества

  
  

  Особыми объектами недвижимости выступают кондоминиумы и предприятия в целом.

  Кондоминиум — это совокупность элементов индивидуальной совместной собственности.

  Предприятие в целом представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и включает в себя все виду имущества, предназначенные для такой деятельности, в том числе: земельные участки; здания и сооружения, оборудование, инвентарь и сырье; продукцию, работу и услуги; фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания; другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды или других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

   

  1.3. Особенности рынка недвижимости

  
  

  Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или Ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

  Различают рынки труда, финансово капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие.

  Недвижимость относиться к категории товаров, где в свою очередь её обращение на рынке тесно связано с привлечением  финансово капитала, с использованием различных ресурсов и труда.

  И, конечно, недвижимость зависит от таких особенностей, как:

  1) взаимодействия спроса и предложения;

  2) высокий уровень трансакционных издержек;

  3) взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

  4) низкая ликвидность объектов недвижимости;

  5) многообразие рисков.

  1.3.1. Понятие рынка недвижимости

  Рынок представляет собой сферу проявления экономических отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров.

  В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

  Рынок недвижимости является одним из самых важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капиталов, ресурсов, товаров и услуг) не смогли бы существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость относится к категории товаров, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг и финансового капитала.

  Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т.е. механизм, на который влияют желания участников рынка, а также различные социальные и политические факторы. Состояние рынка недвижимости наиболее адекватно отражает " экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные виды недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным Ценам.

  По утверждению Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

  Однако отечественной практике больше соответствует такое определение - рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию в области недвижимости.

  1.3.2. Классификация рынка недвижимости

  Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, рынок кондоминиумов, земельный рынок и другие. Как и все существующие рынки, они подразделяются на первичные и вторичные. Первичный рынок объединяет все, вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности, иначе говоря, совершаются сделки с объектами, впервые выставленными на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступает государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

  Вторичный рынок есть ни что иное, как рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности у физического или юридического лица.

  Уровень предложения на первичном рынке, особенно уровень предложения элитного жилья, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, например, ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит к обесценению недвижимости на первичным рынке.

  Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек на создание новых объектов недвижимости.

  Рынок недвижимости можно сегментировать по различным параметрам. Например:

  - географическому фактору - в каждом регионе, городе и даже районе города складывает уникальный рынок недвижимости;

  - назначению объектов - рынок жилой недвижимости обнаруживает существенные отличия от рынков коммерческой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости;

  - стоимости - рынок дорогой недвижимости весьма отличен от рынка сравнительно дешевой недвижимости;

  - мотивам сделок - операции с недвижимостью совершают ради печения дохода, или в расчете на прирост стоимости объекта, или в елях укрытия доходов от налогообложения;

  - правам собственности - сделки с недвижимостью могут предполагать переход от одного лица к другому: а) неограниченных прав собственности; б) сервитута (права ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); в) права на аренду; г) права на участие в кондоминиумах; д) права хозяйственного ведения; е) права оперативного управления; ж) права пожизненного ведения и др.

  Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков.

  Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

  Сейчас в России наблюдается острый дефицит жилья. Жилищная проблема усугубляется постоянным притоком вынужденных мигрантов из ближайшего зарубежья. В то же время переход к рыночным отношениям привел к значительному сокращению объемов жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в эту сферу.

  Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

  Городской жилой фонд, в свою очередь, делится на несколько групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

  Формирование рынка загородного жилья связано с отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными составляющими на этом рынке выступает новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.

  Формирование рынка нежилых помещений  (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью.

  В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки офисных, торговых, складских и производственных площадей.

  Образование рынка промышленной недвижимости обусловлено тем, что вновь образующихся производственных структур и перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, - она значительно дешевле, чем в центре.

  Вo многих странах мира земля является одной из основных ценностей, общающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Становление земельного рынка и 'формирование цен происходит медленно из-за несовершенства правовой 'азы и отношений собственности на землю.

  На сегодняшний день дать точную оценку рынку недвижимости России составляет весьма трудную, почти невыполнимую задачу.

  По оценкам экспертов, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% национального богатства.

  На заседании Правительства Российской Федерации осенью 2001 г. был рассмотрен и в основном одобрен проект федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 г.)», разработанный Росземкадастром. При ведении этого учета будут использоваться фотосъемки с искусственных спутников Земли.

  Сейчас в России насчитывается около 70 млн. незарегистрированных объектов в собственность строений. Их не коснулась система налогообложения потому, что они не учтены в бюро технической инвентаризации. Из-за этого государственная казна ежегодно теряет многие миллионы, и в целом сбор налогов с объектов недвижимости является убыточным из-за неправильной их оценки. Кроме того, создается ложная картина в статистике, что в свою очередь ведет к неправильным решениям в инвестиционной политике, в развитии стройиндустрии.

  В настоящее время наиболее труднодостижимым благом для типичной российской семьи среднего класса является именно объекты недвижимости. Лишь 7% средних русских утверждают, что могут приобрести все, включая недвижимость, и лишь 28% не испытывают затруднений с покупкой автомобиля.

  На рынке недвижимости России только средний класс оставляет приблизительно 8-10 млрд. долларов в год.[6]

  Недвижимость как товар имеет ряд своих особенностей. Во-первых, недвижимость — «штучный» товар, обладающий индивидуальными, а порой уникальными характеристиками. Здания и сооружения различаются Использованным при их возведении материалом, степенью новизны, архитектурным стилем. Внутренней планировкой, отделкой и т.п. Даже типовые строения бывают несхожи ввиду местоположения, подъездных путей, социальной инфраструктуры, экологических особенностей, близости к центру города т.д. Во-вторых, объекты недвижимости стационарны, их нельзя перенести ближе к покупателю, в результате чего период реализации и издержки на нее, как у покупателя, так и у продавца, выше тех, что характерны для других рыночных товаров.

  Особенности недвижимого имущества как товара предопределяют специфику рынка недвижимости.

  Индивидуальный и даже уникальный характер объектов недвижимости делает ее рынок рынком ограниченных ресурсов.  Если мы возьмем в качестве примера жилье, то станет ясно, что ограничено число зданий, расположенных   в   экологически   чистых   районах   либо   историческом центре, сооружений с высокими потребительскими свойствами и т.д.

  Ограничено не только предложение, но и спрос, поскольку недвижимость - товар не из дешевых.

  Ограниченность предложения и спроса ведет к формированию практически индивидуальных цен.

  На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многие факторы:

  - Экономические - уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, уровень   предпринимательской   активности,   возможность   привлечения заемных средств (кредитов), цены на рынке  недвижимости,  стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и т.д.;

  - Социальные - тенденции   изменения   численности   населения,   его возрастная, образовательная и социальная структура;

  - Административные - различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на застройку, требования к правовому оформлению сделок (порядку 4ix регистрации и т.п.);

  - Инфраструктурные - состояние социальной инфраструктуры, в том числе транспорта;

  - Экологические - состояние природной среды.

  Кроме того, на спрос воздействуют также политические и национальные факторы, культура и традиции населения.

  Каждый из перечисленных факторов по-своему сказывается на балансе предложения и спроса. Например, недоступность кредитов, низкий уровень доходов и сбережений населения снижают спрос, что, в свою очередь, увеличивает издержки строителей.

  Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков также является то обстоятельство, что, он дезагрегирован, локализован, состоит из взаимосвязанных субрынков, децентрализован и менее организован, чем другие рынки. Дезагрегацией рынка называется процесс выделения стандартизованного субрынка из более общего, менее стандартизированного рынка. Рынок недвижимости локализован. В результате того, что недвижимость иммобильна, этот рынок чувствителен к местным условиям и окружающей среде, следствием чего схожие объекты недвижимости в разных регионах имеют разные цены.

  Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие    между   объектом    недвижимости    (местоположение   и развитость недвижимости), участниками  этого  рынка (субъекты  рынка недвижимости),    государством    как   специфическим    субъектом    рынка недвижимости и окружающей средой.

  Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой, находить компромиссные решения, позволяющие им успешно санкционировать как в краткосрочном, так и долгосрочном аспекте (см. прил. 3). Это естественно, что интересы каждой из сторон не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Другими словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.[7]

  
  
  
  

  1.3.3. Операции на рынке недвижимости

  Итак, профессиональная деятельность на рынке недвижимости включает в себя:

  1. Операции с жилой недвижимостью: продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

  2. Операции с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду;

  3. Операции с земельными участками, включая их сдачу в аренду.

  В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на Установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (завещание, выдача доверенности).

  Большую часть сделок занимают именно многосторонние сделки, метом которых является переход прав на недвижимое имущество. Для совершения многосторонней сделки необходимо согласие всех участников договора, и предполагает возникновение у них всех прав и обязанностей. Договор должен быть составлен ясно и четко. Для того, чтобы сделка была признана действительной  необходимо,  чтобы была соблюдена простая письменная форма сделки с государственной регистрацией в надлежащем органе.

  Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении.

  Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т.е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т.е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении. Примером может послужить оформление доверенности с правом распоряжения имуществом либо дарение взамен оформления договора купли-продажи.

  Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.[8]

  Основное место среди сделок с недвижимостью занимают сделки купли-продажи, предметом которых может выступить любой объект недвижимости.

  Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Экономическое же содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

  Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Индивидуальность объекта сделки и условий ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

  Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его Исполнение сторонами до этого момента не влечет, по российскому законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

  Важнейшим условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороной убытков.

  Также весьма распространены сделки аренды. Под арендой понимается предоставление арендатором за плату и во временное пользование имущества арендатору.

  Договор аренды помещений ограничений не имеет. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

  Сделки аренды также подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом любая сторона в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону заранее, но не менее чем за 3 месяца. Арендатор может продолжать пользоваться имуществом, даже если срок договора истек, а арендодатель не имеет претензий, в этом случае считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

  Собственник - физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, ил заявить о получении такого дохода в декларации.

  Арендные отношения о существу являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении договора аренды) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течении срока аренды.

  Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имущества.

  Принято разграничивать общую и чистую ренту. Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости, при общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расходы несет арендодатель.

  Существует также еще вид процентной ренты. Суть процентной ренты состоит   в   том,   что   вся   арендная   плата,   которую   арендатор   должен выплачивать   арендодателю,    развивается    на   две    части:    постоянную (которая   составляет   около   80%   от   сложившегося   на   рынке   уровня арендных ставок) и переменную (которая составляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

  Основной фактор, который затрагивает интересы обеих сторон при заключении договора аренды это сроки аренды. Принято различать краткосрочную аренду (до 1 года) и долгосрочную аренду. Условия по изменению арендной платы должны быть четко оговорены в договоре арендной платы.

  Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды - на рынке коммерческой недвижимости.

  Длительность и многоступенчатость сделок с недвижимостью, необходимость обладания специальной информацией о состоянии рынка, представленных на нем объектах,- многообразие риска при проведении сделок явились причиной возникновения и развития риэлтерской деятельности.

  Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. На Западе вознаграждение может достигать десятков, сотней тысяч долларов, в России - меньше. Но тенденция в последнее время такова, что даже в России в последнее время стали появляться объекты недвижимости, в том числе жилой - коттеджи, особняки, спортивные комплексы, офисные помещения, - стоимостью, достигающей миллионы долларов.[9]

  Конечно, рынок таких объектов достаточно ограничен: пока относительно небольшое количество людей способно и хочет купить подобную недвижимость, тем не менее, многие риэлтерские фирмы весьма Успешно работают на этом сегменте рынка.

  А почему же субъектам рынка недвижимости, то есть владельцам недвижимого имущества, покупателям, арендаторам, арендодателям, необходимо прибегать к помощи специалиста рынка недвижимости - риэлтера?

  Как правило, большинство населения России, как впрочем, и других стран не знакомы с соответствующей законодательной базой, регулирующей отношения в области недвижимости. Поэтому логично было бы предоставить все работы, связанные с этим вопросам профессионалам.

  Профессионалы, в данном случае, риэлтеры, все же не являясь непосредственным участником сделки, выполняют важные как для рынка в целом. Так и для отдельных участников функции:

  - снижение издержек при операциях с недвижимостью;

  - повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

  - снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;

  - «воссоединение» продавцов и покупателей объектов недвижимости;

  - обеспечение  динамического  развития,  сбалансированности  спроса и предложения  на  рынке,  соответствия  рынка недвижимости  состоянию экономики в целом.

  Из приведенного перечня видно, что деятельность риэлтера связана в широком смысле, с преодолением несовершенства рынка недвижимости, а в более узком - со снижением издержек и рисков при сделках с недвижимостью.

  Из этого вытекают основные требования к деятельности риэлтера. Его задача состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать клиента по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

  Риэлтер должен иметь в виду целый ряд обстоятельств, относящихся как к рынку недвижимости, так и к работе с клиентами.

  Во-первых, такое понятие как «средняя цена» носит весьма условный характер, поэтому относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях следует весьма осторожно. Средние значения годятся лишь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны.

  Во-вторых, для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

  В-третьих, в связи с индивидуальным формированием цен огромное значение для успешной работы имеет искусство работы с клиентом

  Далее, в связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью серьезным аргументом в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более Широким содержанием.

  И, наконец, особую ценность на рынке недвижимости имеет формация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса.

  Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами. Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и совершаются большинством из них крайне редко. Принятие решений на этом рынке, хотя и не требует, как правило, такой же оперативности, как на рынке ценных бумаг, зато предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех - экономических, юридических, административных, социальных и пр.

  Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока.

  
  

  1.4. Законодательное регулирование рынка недвижимости и риэлтерской деятельности

  
  

  Реальный рынок существует всегда на определенной территории в государственных границах, при наличии центральных и местных властей, призванных обеспечивать территориальную целостность страны, поддерживать внутренний порядок, формулировать правила, определяющие характер и механизм существования и развития рынка, контролировать соблюдение этих правил. Подобные функции государства по созданию и поддержанию рамочных условий нормальной жизни населения и функционированию экономики иногда называют «полицейским» или «функциями ночного сторожа». В этой связи возникает необходимость рассматривать не только сферу так называемой официальной экономики, но и проблему экономики теневой, что весьма актуально в российских условиях.[10] Что касается рынка недвижимости, это стало весьма актуально в условиях отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности.

  Устойчивое развитие и функционирование предприятий сильно зависит от величины трансакционных издержек, уровень которых определяет условия и границы деятельности.

  В Российской Федерации в настоящее время затраты на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.

  Очевидно, что в Российской Федерации основную часть расходов, связанных с трансакциями, как и в большинстве стран, будут нести предприниматели, т.е. лица, заинтересованные в максимизации прибыли. Однако в определенной мере решение этой проблемы берет на себя и государство. Например, создание и ведение единой информационной схемы - кадастра недвижимости - является, с одной стороны, залогом успеха совершенствования управления городской недвижимостью и надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов, с другой стороны, кадастр недвижимости облегчает процесс поиска информации, как для профессиональных участников рынка недвижимости, так и простых граждан. Наличие полной информации обо всех объектах, расположенных на территории города, позволит городским властям в некоторой степени упорядочить отношения на рынке недвижимости, повысить эффективность использования недвижимости, стимулировать инвестиционные процессы в ее развитие.

  Государственное регулирование - это не только функции обеспечения правовой основы и благоприятного социального климата, но и государственные контрактные системы, государственный мониторинг рынка, государственное стандартизирование качества товаров и предоставляемых услуг.

  Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

  - государственные и муниципальные органы и организации;

  - государственные и иные нормативные акты.

  В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

  - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

  - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

  Существуют такие сферы деятельности, где административные методы Достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо. Например, в области регулирования рынка недвижимости это может быть создание нормативной базы, четко определяющей правила Функционирования рынка недвижимости и контроль за их соблюдением, поддержание правопорядка на рынке, разработка ряда важных общенациональных стандартов, направленных на сохранение здоровья, безопасных условий жизни и труда и контроль за их соблюдением; определение и поддержание минимально необходимых параметров жизни людей (гарантированная минимальная заработная плата, социальные выплаты и пособия), выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Государственное регулирование охватывает три уровня деятельности: федеральный, региональный (республиканский в составе РФ, национально-территориальные области и округа, края и области, гг. Москва и Санкт-Петербург), местный (города, регионы). Кроме того, в случае добровольного объединения государств СНГ и создания единого пространства появляется межгосударственное регулирование.

  В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

  ·   Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.);

  ·   Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.);

  ·   Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.);

  ·   Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.);

  ·   Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.);

  ·   Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ;

  ·   Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.);

  ·   Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.);

  ·   Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.);

  ·   Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. 08.11.2007г.);

  ·   Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.).

  Все эти законодательные акты периодически пересматриваются, Дорабатываются и дополняются, и выходят в свет в более свежих редакциях.

  Рассмотрим не только те нормативные акты, которые имеют непосредственное (прямое) отношение к регулированию риэлтерской Деятельности, но также некоторые из тех, которые хотя и связаны с риэлтерством лишь косвенно, но, тем не менее, определяют направления риэлтерского бизнеса в России.

  Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на Недвижимое имущество с моментом государственной регистрации Недвижимости в едином государственном реестре.

  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели.

  1. Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, муниципалитетов.

  2. Формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

  В мире существует две системы регистрации недвижимости.

  1. Англо-американская. Предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними новыми его владельцами. Чтобы гарантировать сделку от возможных шибок новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими ,слугами страховых и юридических фирм, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Таким образом, система требует больших денежных затрат на защиту прав собственности, но в случае возникновения ущерба ответственность несет страховая компания, которой был выплачен взнос.

  2. Европейская система регистрации. Основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или иные упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимое имущество надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

  В Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, при продаже предприятия Гражданский Кодекс обязывает стороны вначале осуществить государственную регистрацию договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего провести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие.

  В соответствии с законодательством, каждому объекту недвижимости Должен быть присвоен кадастровый номер - то есть уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации, на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка (идентифицируется по шести позициям: субъект федерации, район, сельская администрация, населенный пункт, номер квартала, номер участка) и инвентарного номера здания или сооружения. А кадастровый номер помещения - из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

  Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба, самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует федеральная регистрационная служба.

  К объектам регистрации относятся:

  1. право собственности;

  2. вещные права лиц, не являющихся собственниками (например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком). Такие права являются абсолютными, то есть субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже при переходе прав собственности другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками не прекращаются;

  3. ограничения (обременения) прав на недвижимость (сервитуты, аренда, ипотека);

  4. действия (сделки) влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

  Основаниями для регистрации служат:

  1. акты органов власти;

  2. договора;

  3. вступившие в силу судебные решения;

  4. свидетельства о праве на наследство;

  5. давность приобретения - то есть лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

  Факт государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

  Введение на территории России государственной регистрации было вызвано несколькими факторами такими как:

  - установление контроля за оборотом недвижимого имущества;

  - обеспечение надежности и гласности при совершении сделок, предметом которых является недвижимость;

  - охрана и защита прав и законных интересов собственников, владельцев, пользователей недвижимого имущества, а также иных лиц, участвующих На рынке недвижимости.

  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним и способов снижения риска проведения операций с недвижимостью.

  Осуществление процедуры государственной регистрации возложено на федеральную регистрационную службу, расположенную на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества.

  Чем больше собственности (имущества, недвижимости) у государства, тем оно сильнее. Могущество любого государства выражается наличием у него земли, природных богатств и сырьевых ресурсов, крупных производственных мощностей (включая морские суда и космические объекты) и многочисленных мелких объектов недвижимости.

  Высокие темпы распродажи государственного имущества уже насытили рынок недвижимости. В целом по России доля объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, выше, чем государственной и муниципальной. Ничего плохого в таком соотношении нет, если бы ни одно обстоятельство. После продажи имущества в частные руки и, получив определенный доход от продажной цены объекта недвижимости, государство теряет все рычаги управления отчужденной собственностью. Государство не может управлять частной собственностью, т.к. это противоречит законодательству,

  Рынок недвижимости выходит из-под государственного влияния, создавая все больше проблем для развития экономики. Ведь убыточна вся система организации бесплатной приватизации жилищного фонда, убыточна налоговая политика в сфере недвижимости, т.к. нет точного кадастра объектов недвижимости с их реальной оценкой, в убыточном режиме работают почти все организации ЖКХ (ЖЭК, РЭУ, ЖСК и т.д.).

  Существует четкая необходимость восстановления и усиления регулирующей роли государства в сфере недвижимости. Например, она может быть выражена в принятии нового закона «О недвижимости и риэлтерской деятельности в РФ».

  Необходимость государственного регулирования рынка объективно востребована процессами разгосударствления, новой экономической политикой Правительства России.

  Государство не имеет права оставаться сторонним наблюдателем и в ток себе обслуживать монополизированными частными структурами рынок недвижимости.

  Возвращаясь к вопросу законодательного регулирования риэлтерской деятельности, необходимо сказать, что ранее этот вопрос урегулировался федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности».

  8.08.2001г был принят Федеральный закон №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Данный закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

  Закон вступил в силу по истечении шести месяцев со дня его официального подписания, т.е. 08.02.2002г.

  Уже на стадии разработки этого закона стали раздаваться голоса, что государство поспешило пустить на произвол судьбы сделки с недвижимостью.

  Раньше, чтобы стать риэлтером, надо было пройти аттестацию и получить лицензию. Существовала даже обязательная учебная программа, которую следовало изучить, прежде чем получить право заниматься куплей-продажей жилья. Это было хоть что-то, чем можно было контролировать рынок и знания риэлтеров.

  Уже сейчас можно сделать вывод, что отмена лицензирования открыла дорогу риэлтерам без образования или того хуже - квартирным мошенникам. Отследить их деятельность будет просто невозможно. Если раньше без лицензии нельзя было поместить рекламу на странице объявлений, то теперь государство будет следить только за своевременной уплатой налогов. Единственное, что может защитить человека, решившего продать или купить квартиру, - максимально полная информация о том, что ему грозит при покупке жилья и тех действиях, которые ему необходимо предпринять для собственной безопасности, независимо от посредника, помогающего ему в покупке-продаже недвижимости.

  Была разработана идея, которая сейчас внедряется, добровольной сертификации риэлтерских услуг. На это уйдет время и трудно сказать, сколько людей успеет испортить квартирный вопрос. Но уже сейчас совершенно очевидно, что жителей вокзалов в России станет больше.

  Необходимо напомнить, что закон был принят в интересах малого и среднего предпринимательства, чтобы снять ряд бюрократических препятствий при ведении бизнеса. Однако лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлтеров. Для клиентов наличие лицензии у компании служило гарантом надежности и честности всех сделок с недвижимостью. Отрицательное действие закона состоит в том, что теперь рынок не защищен от непрофессионалов. По словам А. Литвиненко, вице-президента N-ского областного Союза риэлтеров, положительный момент законопроекта состоит в том, что отмена лицензирования будет способствовать объединению и развитию региональных ассоциаций риэлтеров, к которым перейдет часть функций по регулированию участников рынка недвижимости. Это актуально для N-ской области, так как объединение N-ских риэлтеров немногочисленно и не имеет достаточного влияния на рынок.

  Глава 2. Анализ деятельности риэлтерской фирмы

  2.1. Состояние рынка недвижимости России

  
  

  В первой главе данного дипломного проекта отмечалось, что отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

  - индивидуальность ценообразования;

  - высокий уровень трансакционных издержек;

  - важная роль взаимодействия первичных и вторичных рынков;

  - высокая зависимость цен, доходности и рисков состояния региональной экономики;

  - многообразие рисков;

  - низкая ликвидность товара на рынке;

  - слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

  В силу вышеперечисленных причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

  С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые существенно затрудняют его анализ. Это:

  - труднодоступность достоверной информации;

  - ограниченное количество аналогичных сделок (а зачастую полное их отсутствие);

  - многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

  С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

  Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

  1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.

  Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на Решение таких задач, как:

  - определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения нa рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

  - оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;

  - оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

  Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлтерам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой; по усилению активности на какой-либо территории; по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле.

  2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту.

  Целями таких исследований могут быть:

  - принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;

  - формирование политики цен или арендной платы; - принятие решений о продаже объекта недвижимости.

  Ясно, что эти направления исследования рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости; оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости.

  Вне зависимости от конкретной цели исследования достоверность полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и достоверности исходной информации, которая может быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка - непрерывного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.

  Мониторинговые приемы изучения рынка имеют существенное преимущество, поскольку дают максимально подробную и актуальную картину функционирования рынка, однако обладают и не менее существенным недостатком, поскольку требуют весьма серьезных финансовых затрат и организационных усилий.

  Вопрос о выборе источника информации о состоянии рынка недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в том или иной регионе, наличии специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости.

  На основе собранной информации проводится ее обобщение, позволяющее выявить тенденции в развитии рынка.

  Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:

  - правильный выбор единицы сравнения - цена или арендная плата в расчете на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий и на квадратный метр общей или полезной площади для коммерческий зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;

  - последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов - данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут использоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;

  - точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.д.).

  Результатом первого этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам.

  На основании сбора и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности.

  Следующим шагом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка. Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является выведение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка.

  Индекс - это отношение какого-либо показателя отчетного периода (например, цены) к аналогичному показателю базового периода. Индексный метод позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. В любом случае, необходимо соблюдать грамотное применение индексов. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Сам по себе индекс прироста цены не сможет показать, что же все-таки повлияло на ту или иную ее динамику.

  Не менее существенно и то, на основании какого массива данных Делаются те или иные выводы. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном составе.

  Следующим этапом в исследования рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

  Сегментация рынка - это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком виде она важна для формирования на рынке. Выделение сегментов позволяет фокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

  На рынке недвижимости сегментация может быть проведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

  Сегментация рынка является основой для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

  Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

  В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

  Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, отправной точкой которой можно считать принятие Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована необходимость оценки основного капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

  Указанное положение не было реализовано, в дальнейшем Верховный Совет в июне 1992 г. своим решением установил, что оценка приватизируемого имущества должна производится на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июня 1992 г., что привело к существенному занижению стоимости имущества.[11]

  Становление рынка недвижимости в России начинается при практическом отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существовавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 1992 г. по существу уже развивалась). Для покупки нужны были «живые» деньги, причем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

  Формирование уровня цен на рынке жилья в первой половине 90-х гг. происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

  Единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, в котором они определены в Гражданском Кодексе) не существует. Объективнее говорить о существовании рынков отдельных элементов недвижимого имущества (жилья, коммерческой недвижимости, недвижимости производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости.

  Во втором квартале 2006 года в РФ, по оперативным данным региональных органов по ценообразованию в строительстве, средняя цена на рынке жилья составила 20 тыс. 879 рублей за квадратных метр, сообщил глава Росстроя Сергей Круглик, пишет ИА "Интерфакс".

  "Рост цен зафиксирован на уровне 7,2%, по отношению к первому кварталу текущего года", - сказал С.Круглик на селекторном совещании с восемью регионами РФ, которые испытывали на наиболее острые проблемы в жилищно-коммунальном комплексе зимой 2005-2006 годов.

  Глава Росстроя заявил об увеличении объемов строительства жилья в первом полугодии 2006 года, по сравнению с аналогичным периодом 2005 года.

  "По нашим оперативным данным, такой рост в России составил более 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. То есть за июнь строителям удалось значительно подтянуть объемы жилья - объем ввода за июнь по оперативным данным превысит 5 млн. квадратных метров", - сказал С.Круглик.

  С.Круглик привел данные Росстата, по которым в 57 субъектах РФ в текущем году за первое полугодие ввели жилья больше, чем за тот же период прошлого года. "Так, в ЦФО показатель ввода жилья, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 108% (при этом по Московской области - 115%)", - сказал С.Круглик. По его информации, в СЗФО этот показатель составил 102,3%, в УФО - 122,3%, в СФО - 156%.

  И все же, несмотря не все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимый доход.

  Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости в России.[12]

  
  

  2.2. Обзор рынка недвижимости г. N

  
  

  Город N стал одним из немногих городов, где формируется своеобразный рынок недвижимости, интересный для изучения.

  Факторы, определяющие естественный для данного города уровень цен на жилье - расслоение городов по масштабу и богатству.

  К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:

  - экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

  - административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;

  - демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;

  - географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);

  - структура и состояние недвижимого фонда города;

  - природно-климатические и экологические условия.

  Уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.

  Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

  -   политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, рыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей;

  -   степень развития законодательной, нормативной, методической базы, нфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.);

  -   степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг.;

  -   степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время);

  -   конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов);

  -   взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

  Одной из главных проблем на рынке недвижимости в г. N является стихийное развитие рынка жилья в городе.

  2.2.1. Рынок новостроек г. N

  Строительство по-прежнему остается основным направлением решением жилищной проблемы.

  В настоящий момент в г. N существует более 60 строительных фирм-застройщиков, из которых 42 работают в секторе строительства многоквартирных домов для дальнейшей реализации. Примечательно, что 10 самых крупных компаний занимают более 50% рынка. Новостройки разбросаны по всему городу, но большая часть строительства ведется в Октябрьском и Свердловском районах.

  В последнее время в N значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых Домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2000 - 2002 годах. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в N колеблется от 15000 до 35000 рублей и составляет 25000 рублей. Причем отделочные работы в эту цену зачастую не входят. Если же приобретать квартиру на «нулевом» этапе строительства,  то цена будет еще ниже. Некоторые специалисты прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.

  
  

  Таблица 3

  Ценовая ситуация на рынке нового жилья г. N в 2006 году

  Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
  Кировский	30 000 – 45 000
  Октябрьский	23 000 – 38 000
  Свердловский	21 000 – 36 000
  Ленинский	15 000 – 20 000
  Куйбышевский	17 000 – 22 000

  
  

  Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строи-тельных компаний, а через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.

  По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу в агентствах города, лидируют 2-х и 3-х комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема.

  По объему строящегося жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.

  По оценке Российской Гильдии Риэлтеров, Nя область, оставаясь одним из наиболее «дорогих» регионов в Российской Федерации, одновременно является аутсайдером по количеству вводимых в эксплуатацию квартир.

  Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения.

  Строительство нового жилья происходит все больше за счет частных инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников. Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке. Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается Недостаток инженерно подготовленных участков.

  Доля нового непанельного строительства значительно превышает долю панельного. Преимущественной технологией строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в N находится на начальном этапе.

  Строители учатся более оперативно реагировать на любые изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта.

  Объемы строительства упали за 10 лет более чем в 10 раз. А если учесть Что сейчас стремятся строить в основном квартиры большие (80-140квм.) в то время, как раньше строили одно-, двухкомнатные (30-50квм.), то очевидно, что новых квартир предлагается на рынке недвижимости в 20-25 раз меньше, чем раньше, лет 10 назад.

  Накануне дня строителя в Доме Союза журналистов Байкальская региональная ассоциация строителей провела пресс-конференцию, на которой крупные застройщики города подвели предварительные итоги строительного сезона 2006 года и сообщили о прогнозах на 2007 год. Прогнозы оказались не утешительными – рост цен на новое жилье может составить более 25%. Ситуацию прокомментировал ген.директор ФСК «Новый город» Александр Битаров, который заявил, что не видит в этом особого повода для беспокойства и считает, что представление об N, как о городе с завышенными ценами на недвижимость, ошибочно. Есть регионы, где недвижимость дороже в полтора-два раза.

  По итогам: ООО «Востсибстрой» сдал 20 тыс. кв.м жилья в 2005 году, 77 тыс. кв.м – план этого года и 110 тыс. кв.м перспектива следующего года. ЗАО «Труд» планирует в два раза увеличить объемы строительства в следующем году до 35 тыс. кв.м с 17 тыс. кв.м в этом году. ФСК «Новый город» до конца этого года введет в эксплуатацию 25 тыс.кв.м и технически готова к 40 тыс. кв.м в 2007 году. Руководители многих строительных компаний заявляют о готовности увеличить объемы в полтора-два раза, но все ссылаются на отсутствие удобных строительных площадок. 80% всех объемов строительства составляет точечная застройка. Один из вариантов решения этой проблемы – расширение границ города. Но освоение новых участков подразумевает под собой развитие инфраструктуры, коммуникаций и сетей  с нуля. Сегодня застройщики не готовы самостоятельно в полном объеме обеспечить такие участки инженерными коммуникациями, тепловыми и электрическими сетями, системой водоснабжения и канализации. Строительство новых микрорайонов в N строители считают невозможным до 2010 года.[13]

  2.2.2. Анализ рынка вторичного жилья г. N

  На вторичном рынке жилья в г. N сложилась следующая ситуация.

  Самый высокий рост цен за последние три года отмечен на вторичном рынке жилья N в 2006 году. С января по ноябрь 2006 года средняя стоимость квартир выросла на 50-60%.

  Специалисты единогласны в оценке: рынок не совсем стабильный.

  Рост цен обусловлен, прежде всего, следующими причинами:

  1. достаточно высокий спрос на недвижимость у населения и организаций;

  2. за последний год населению выдано много субсидий;

  3. возросло количество кредитных учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию;

  4. относительно низкие темпы строительства жилья и коммерческой недвижимости.

  В ближайшее время каких-либо тенденций на снижение цен и темпа их роста не предвидится, видимо без государственной помощи в регулировании цен ничего на рынке изменить не удастся.

  Средняя удельная цена одного квадратного метра общей площади квартиры для N за первый квартал 2007 года составила 16000 рублей. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья 7970 рублей, средняя максимальная 28 090 рублей.

  Стоимость жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств - недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом, представленным в таблице 4.

  Наибольший рост стоимости квадратного метра, по сравнению с концом прошлого года, наблюдается в секторе одно и двух комнатных квартир.

  В ценовой категории лидирует Кировский район. Это можно объяснить не только близостью к географическому центру г. N, но и наиболее развитой инфраструктурой, т.е. большое количество школ, больниц, магазинов, организаций досуга (кинотеатры, театры, рестораны и т.д.).

  Октябрьский район, с его не менее удачной общей инфраструктурой занимает второе место. Этот район включает в себя ряд престижных спальных микрорайонов (например, Солнечный), которые «вытягивают» цену предложения вверх.

  
  

  Таблица 4

  Средняя удельная цена предложения квартиры, по количеству комнат

  в 2006 году (тыс. руб./кв.м.)

  Количество комнат	Цена
  1-комнатные	30
  2-комнатные	28.8
  3-комнатные	28.0
  4-комнатные	27.0
  5 -комнатные	27.3

  
  

  Средняя удельная пена 1 кв.м. общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0.95.

  По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.

  
  

  Таблица 5

  Средняя удельная цена предложения квартиры по районам города

  в 2006 году (тыс, руб./кв.м.)

  Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
  Кировский	38 – 40
  Октябрьский	32 – 35
  Свердловский	28 – 30
  Ленинский	26 – 28
  Куйбышевский	24 – 25

  Свердловский и Ленинский районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» - Свердловский. Хотя отдельное сравнение цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов - Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный - довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.

  2.2.3. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. N

  На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. N в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. N.

  Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в наступившем 2006 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв.м. офисных площадей колеблется в пределах 28 000 – 50 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость.

  Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости (см. табл. 6). Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв.м. в центре города.

  Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на-10-15%.

  
  

  Таблица 6

  Ставки арендной платы на различные типы коммерческой недвижимости

  в 2006 году (рублей)

  Район	Ставка арендной платы
  	min	max
  Офисные помещения
  Кировский район	600	1500
  Октябрьский район	600	900
  Свердловский район	550	750
  Куйбышевский район	400	500
  Ленинский район	350	380
  Складские помещения
  Кировский район	200	400
  Октябрьский район	180	200
  Свердловский район	130	180
  Куйбышевский район	100	140
  Ленинский район	80	110
  Торговые помещения
  Кировский район	600	2000
  Октябрьский район	450	800
  Свердловский район	350	500
  Куйбышевский район	300	450
  Ленинский район	250	350

  
  

  Хотелось бы более подробно рассмотреть сегмент рынка - торговые площади. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды. На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2 000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.

  Подводя итог можно сделать вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу N, а так же дефицит площадей может привести к росту Цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в N мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».

  Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. N.

  В результате проведенного анализа можно сделать вывод о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья N, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения. Качество жилищного фонда не соответствует ценам, сложившимся на рынке. Путем государственного регулирования возможно добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.

  2.3. Прогноз состояния рынка

  
  

  Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем coциально необеспеченных слоев населения, таким образом явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в N наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. N. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:

  Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роптал рынка недвижимости г. N. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.

  Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать в городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости.

  А развитие и совершенствование земельных отношений, вовлечение земли в оборот будет способствовать улучшению инвестиционной привлекательности города, развитию территории, реконструкции и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию недвижимости.

  Но в любом случае, как бы администрация не содействовала становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой.

  Поэтому мы должны чётко представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.

  Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции.

  В ключе продаж квартир приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров – в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.

  На рынке арендуемого жилья ситуация также если и будет претерпевать изменения: то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников и ускоренников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени – двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.

  В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).

  
  

  2.4. Анализ рынка риэлтерских услуг

  
  

  Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказании услуг по их совершенствованию.

  Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка- консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности - знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

  Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

  Сложность операций с недвижимостью заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг.

  С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса.

  Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риэлтер» происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлтеров (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлтеров (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующee как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлтеров. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

  Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтера, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов. Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России). Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

  В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно меньше, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

  В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлтеров. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлтеров мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

  Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство».

  Отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. Но, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

  Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

  Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтера-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

  При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтера, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

  Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

  Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлтерскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка.

  Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлтеров достаточно высокий, профессию риэлтера можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтера, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

  Доказательством привлекательности риэлтерского бизнеса могут послужить следующие факты.

  Объем рынка риэлтерских услуг в Санкт-Петербурге в 2005 г.. по оценкам экспертов, составил около 3,5-4 млрд. долларов, при этом около 10% сделок - проблемные. Но, не смотря на всю привлекательность, в доходном плане, бизнеса нельзя забывать о высокой конкуренции, которая с одной стороны улучшает качество предоставляемых услуг, а с другой, весьма затрудняет условия работы риэлтеров.

  В Севастополе, городе с населением около 400 тысяч человек, на рынке риэлтерских услуг работает 110 агентств недвижимости и около 200 частных маклеров. В общей сложности это составляет более 1000 человек. Если условно принять, что средняя семья, владеющая квартирой, состоит из четырех человек, то простыми арифметическими действиями можно определить, что на одного севастопольского риэлтера приходится не более 100 потенциальных объектов недвижимости. Установлено, что за год примерно десять процентов из этого количества желают воспользоваться услугами агентств недвижимости: продать или, наоборот, приобрести жилье. В итоге - один севастопольский риэлтер в год гипотетически имеет надежду поработать всего лишь с десятью клиентами (или объектами). Такая жесткая и «тесная» конкуренция - один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке.

  «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

  2.4.1. Анализ рынка риэлтерских услуг в г. N

  В г. N к началу 2006 года на рынке риэлтерских услуг сложилась весьма непростая ситуация.

  Отмена лицензирования риэлтерской деятельности открыла доступ для свободного входа в риэлтерский бизнес. В связи с этим на рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного качества.

  Сейчас в N постоянно работает порядка 200 агентств недвижимости. Из этого количества на рынке более 5 лет работает всего около 30 агентств. Среди них такие как «Восточно-Сибирская правда», «Лея», «Хеопс», «Сибирский дом», «Димира», «Магазин недвижимости», «Спектр», «Поместье» и т.д.

  По статистике в среднем на долю «старого агентства» приходится по 1%. Тогда как молодые агентства распыляют между собой по 0,4%. Ситуация плачевная. И чтобы выжить в таких условиях, агентства отказываются просто от предоставления риэлтерских услуг, а начинают параллельно заниматься строительством, отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.

  Но наблюдается не очень хорошая для города тенденция. Еженедельно в средствах массовой информации появляется реклама вновь создаваемых агентств. Приблизительно одинаковое количество единиц как появляется, так и перестает существовать. Другими словами, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного содержания.

  Рис. 2 Структура рынка риэлтерских услуг, предлагаемых различными участниками рынка.

  
  

  Отсутствие единых правил ведения бизнеса, кодекса этики риэлтеров, отсутствие единой процентной ставки вознаграждения за проделанную работу, огромное количество риэлтерских компаний, сложносплетенные отношения между ними, иногда доводимые до открытой конфронтации, все это приводит к хаотичности протекаемых процессов на данном рынке.

  Отличительная черта многих агентств недвижимости - это их весьма узкая специализация. Лишь единицы могут оказать полный комплекс услуг. Как правило, агентства работают только по аренде жилой недвижимости или оформляют сделки купли-продажи с ней. Область же, например, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью остается порой не затронутой.

  Таким образом, конкурентную ситуацию на рынке риэлтерских услуг можно оценить как жесткую, при ограниченном количестве предоставляемых услуг.                                                           

   

  2.5. Анализ деятельности агентства недвижимости «Лея»

  
  

  Для начала обозначим, что каждая фирма, неважно какой Деятельности, должна чётко осознавать, что она делает, для чего она делает и как она это делает. Решение этих вопросов даёт возможность развитию эффективной работы фирмы.

  Фирма - это как живой организм, обладающий своим биоритмом, в котором происходит, по принципу самодостаточности, взаимодействие, взаимовлияние, взаиморазвитие, взаимозаменяемость, как со внутренней средой (ресурсы, технология, информация, персонал, управление), так и с внешней средой (государство, клиенты, конкуренты, организация, инфраструктуры).

  Необходимо учитывать важность этих факторов, т.к. это приводит к успешной организации и деятельности риэлтерского бизнеса, например:

  - предполагается работа со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается в офисе фирмы. Следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают такие требования к офису, как:

  - близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта;

  - возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала;

  - ориентация входа в офис со стороны улицы;

  - возможность свободного входа клиентов в помещения, предназначенные для работы с ними;

  - достаточное количество изолированных помещений для размещения информационной службы, службы оформления документов и т.д.

  или: риэлтерский бизнес органически связан со сбором, обработкой и использованием значительных объёмов различной информации. Отсюда, важное значение приобретает чёткая технология в работе с информацией, начиная от приёма, занесение в базу данных, передачу пользователям и использование для работы с клиентами фирмы.

  А также - грамотное построение рекламной политики. Учитывая вес расходов на рекламу (до 25%) в текущих затратах, эффективность её организации существенно повлияет на эффективность работы агентства.

  Но самое главное нужно учитывать основной актив риэлтерской фирмы - это кадровый состав, с его квалификацией, личными и деловыми качествами и с существующими основными проблемами - организация, оплата труда, управление в фирме.

  Поэтому наличие того или иного качества или его полное отсутствие сопровождается с построением технологии работы агентства недвижимости, отчего в полной мере зависит успех фирмы.

  2.5.1. Организационная структура агентства «Лея»

  Жизнь компании, помимо настоящего, складывается из прошлого и будущего. Преимущества у того, кто пришел на рынок недвижимости давно, «всерьез и надолго», кто не «временщик», а намерен работать в большом отрезке времени. От того, как структурирована компания по недвижимости, напрямую зависит слаженность взаимодействия ее сотрудников по выполнению прямых функциональных обязанностей, распределение работы между ними на протяжении какого-то периода времени. Вероятнее всего, до нового изменения штатного расписания и функционалов. Но подобные изменения проводятся не так часто по возможности, очень аккуратно, безболезненно для сотрудников по мере того как фиксируется управленцами необходимость модификации организации и приспособление ее к изменившейся ситуации.

  Происходящие изменения внешних и внутренних условий накладывают, естественно, отпечаток на все стороны деятельности агентства. Ныне все меньше «чистых» продаж квартир, все более риэлтеры работают на расселении.

  Разделение на отделы, направления работы с такими обязательными компонентами как подчиненность и подотчетность, присутствуют практически в каждой риэлтерской структуре.

  Ещё в начале 90-х г.г. в N работали не более десяти агентств недвижимости (« Магазин недвижимости», «Сибирский дом», «Полярная звезда», «Суворов» и т.д.) Позже специалистами этих фирм были открыты другие агентства. Сейчас же насчитывается около двухсот агентств, где в основном присутствуют две основные структуры в виде:

  - маклерского агентства, в основе которого лежит функциональная организационная структура («Р-Маркет», «Квартирьер»)

  - простого (стандартного) агентства, базирующего на линейной организационной структуре («Поместье»)

  Существует ещё и сложное (продвинутое) агентство, построенное на сочетании функциональных и линейных доходов, но к сожалению в нашем городе эта структура пока отсутствует.

  Большинство же фирм работают по первому типу (маклерская структура), причиной возникновения которой является рост объемов работ, выполняемыми частными маклерам. Такое большинство говорит о высокой конкуренции в создавшихся рыночных условиях, где выживают небольшие, но достаточно компактные; с простой, но преимущественно технологичной (организованной) структурой агентства, ведущие операции не больше, чем может проконтролировать владелец.

  Изначально на директоре замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой:

  - если за юридическими знаниями, в худшем случае, обращались к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает от львиной доли время риэлтеров, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов.

  - если ведущим специалистом являлся опять же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлтеров, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.

  Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы - подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами...

  Такая организация работы фирмы обеспечивает прежде всего:

  1) оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений).

  2) технологичностью

  3) надёжностью

  4) качеством

  5) построением работы на довольно узком сегменте рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск).

  6) высокой мотивацией сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу. 

  В сравнении со стандартным агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтера резко сужается.

  Таким образом, организационно-штатная структура АН «Лея» выглядит следующим образом:

  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис. 3 Организационная структура АН «Лея»

  2.5.2. Сфера деятельности агентства недвижимости

  Агентство недвижимости «Лея» начало свою деятельность в качестве агентства недвижимости в 1993 году, и является одним из наиболее динамично развивающихся и стабильно работающих на рынке недвижимости. 

  Агентство недвижимости «Лея» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:

  - подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;

  - подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан.

  Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. N.

  За 13 лет работы в «Слободе» значительно расширился перечень предоставляемых услуг. На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

  - оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;

  - оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

  - оказание услуг при оформлении договоров приватизации;

  - юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

  - оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

  - оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

  - оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. N и N-ского района и т.д.).

  Агентство недвижимости «Лея» является действительным членом N-ского областного Союза риэлтеров.

  В настоящее время агентство недвижимости «Лея» располагается на арендуемых площадях.

  Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на рис.4.

  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис. 4 Деятельность фирмы при оказании услуг

  
  

  Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

  Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлтеров: отдел аренды недвижимости, отдел коммерческой недвижимости, отдел продажи жилых помещений, отдел нового жилья, информационно-аналитический отдел. Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок; при положительном решение о сделке сторон участниц - готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории N-ской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

  Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

  Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы - функции бухгалтера.

  Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по Интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

  2.5.3. Анализ доходов и расходов АН «Лея»

  В данном разделе речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.

  Продукт риэлтерской деятельности - оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.

  
  

  Рис. 5 Денежные потоки от предоставления услуг

  
  

  Доходную часть формируют денежные потоки, поступающие в агентство недвижимости от предоставления услуг:

  - при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости;

  - при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

  - по юридическому консалтингу.

  На долю сделок купли-продажи жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.

  Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.

  Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:

  - арендная плата;

  - оплата телефонов;

  - заработная плата сотрудников;

  - затраты на рекламу и изготовление рекламной продукции;

  - затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;

  - представительские (коммерческие расходы);

  - налоговые отчисления;

  - прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.)

  Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной фирмы несомненно выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

  Относительно АН «Лея» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер: затраты при оформлении документов 15%, выплата заработной платы сотрудникам - 30%, налоги - 15%. Следовательно доходы фирмы в среднем составляют около 30% от сделки.

  Рис. 6 Структура расходов доходов АН.

  
  

  По данному агентству:

  Офис, находящийся в центре города, площадь 20 кв.м, (что имеет большое преимущество), составляет 800 руб. за кв.м., без учёта коммунальных платежей.

  Уровень затраты на рекламу составляет - 5000 руб.

  Оплата труда штатных сотрудников 23000 руб.

  телефонных линий 2000 руб.

  прочие текущие расходы 7000 руб.

  Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 43000 руб.

  Если же учесть, и необходимые расходы на:

  - приобретение и обслуживание техники

  - информационное обслуживание

  - безопасность

  - налоги

  то уровень расходов можно оценить - 60 000 руб.

  Поэтому, для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 5-6 сделок в месяц.

  Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:

  -    ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

  -   оптимизировать   расходы   на   рекламу   и   разработать   рекламную стратегию фирмы;

  -    создание новых отделов и освоение новых видов деятельности.

  Я считаю, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности.

  В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

  Глава 3. Совершенствование деятельности риэлтерской фирмы

  3.1. Нововведения для усовершенствования работы АН «Лея»

  
  

  Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2007 году она стала высокой и сохранится таковой.

  Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего, макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

  Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

  При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 г.г. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут происходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда - соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлтерских фирм.

  В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы - рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

  В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: операции с землей, инвестиционная деятельность, банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса и решение правовых вопросов, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования - создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

  Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

  Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Компаниям критически важно научиться в комплексе решать проблему разработки стратегии бизнес-развития вместе со стратегией развития информатизации, обеспечивающей собственно развитие бизнеса.

  Стратегическое видение бизнеса включает понимание миссии компании, рыночных и отраслевых тенденций, осознание собственных сильных сторон и слабостей и, в конечном счете, определение финансовых целей.

  К технологическим тенденциям относятся совершенствование коммуникаций, интеллектуализация продукции и необходимость упрощения ее использования.

  Ответственность за стратегию информатизации лежит на высшем руководстве. Более того, стратегия информатизации должна развиваться, анализироваться и контролироваться высшим руководством. Только ее планирование и реализация относятся к компетенции руководителей департаментов информатизации.

  Сам процесс разработки стратегии информатизации, в который вовлечены высшее руководство и специалисты, должен быть нацелен на поиск ясных ответов на следующие вопросы:

  - Как определена стратегия бизнеса?

  - Каково текущее состояние информационных технологии?

  - Поддерживают ли они стратегию бизнеса?

  - Адекватны ли использующиеся продукты?

  - Адекватна ли технологическая архитектура?

  - Достаточна ли квалификация персонала?

  - Насколько корректны имеющиеся инициативы?

  К этой последовательности вопросов необходимо периодически возвращаться по мере реализации выбранной стратегии, которую следует воспринимать как динамически развивающуюся концепцию.

  В настоящее время агентство недвижимости «Лея» находится в Кировском районе г. N по адресу: ул. Свердлова, 28 и открывшийся в этом году филиал по ул. Мухиной, 1, который находится около магистральной дороги, в одном из крупных районов г. N - Свердловском, т.к. в него входит много микрорайонов от «Юбилейного» до «Синюшиной горы» с высокой плотностью населения. Для удобства людей, и в связи с тем, что агентств в данном районе не так много.

  В данном районе сильно развита дорожная инфраструктура, в том плане, что количество проходящих маршрутов очень велико и много схем их движения: в центр, по кольцевой, по самому Свердловскому району, и в другие районы города.

  Исходя из изложенного при открытии дополнительного офиса фирмы потенциальные клиенты - жители Свердловского района смогут экономить время и пользоваться всеми видами услуг, которые предоставляет главный офис фирмы.

  Так же в сети Интернет фирма имеет сайт - #"_Toc195267771"> 

  3.2. Совершенствование организационной структуры

  
  

  Каждая фирма тратит определенную долю своего дохода на развитие бизнеса. И это - не прихоть и не амбиции ее владельцев. Развитие бизнеса необходимо для возможности выстоять в конкурентной борьбе - чем более развит на фирме сервис, чем больше учитываются интересы заказчика, тем большее количество клиентов привлечет эта фирма. А значит, чем больше денег вкладывается в развитие бизнеса, тем это выгоднее клиенту.

  Мои предложения для совершенствования агентства недвижимости «Лея» следующие:

  Ликвидировать отдел аренды недвижимости, из-за не рентабельности тем самым специалистов, занимавшихся арендой, направить на освоение нового направления деятельности для данного агентства. Для этого необходимо обучение персонала, что потребует определенных затрат. Это совершенно необходимо хотя бы уже потому, что жилищное законодательство постоянно меняется, а профессиональный риэлтор должен знать малейшие тонкости и изменения, происходящие на рынке недвижимости.

  Исходя из политической обстановки в стране и с принятием в 2001 году земельного кодекса РФ земля, как вид недвижимого имущества становится все более и более перспективным, и всё большее количество людей хотят иметь в собственности земельные участки. Причем участки не только под строительство частных домов или дач, но и сельскохозяйственного назначения и т.п.

  С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть, удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис. 8 Предлагаемая организационная структура агентства.

  
  

  В личном пользовании граждан количество земель постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, гак как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не гак много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.

  Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

  Тем самым на месте отдела аренды необходимо создать отдел земельных отношений.

   

  3.3. Мероприятия по разработке рекламной стратегии

  
  

  Чтобы клиенты имели право выбора и могли найти для себя подходящую фирму, необходимо определенное информационное пространство. Таким пространством является реклама в прессе, на радио и на телевидении.

  Независимо от того, в каком положении находится фирма, необходимо иметь план по маркетингу. Во-первых, таким образом можно выявить проблемы и трудности, с которыми предстоит столкнуться в будущем, прежде чем это произойдет, и поэтому можно будет принять правильное решение. Во-вторых, будет обеспечена лучшая подготовка к использованию потенциальных возможностей. В-третьих, план по маркетингу поможет распознать и правильно оценить два основных типа рисков: внутренний, который контролируется (цена, реклама и штат сотрудников, занимающихся продажами), и внешний, включающий экономику, конкуренцию и тенденции на рынке - все то, что находится вне контроля фирмы.

  План по маркетингу должен отражать финансовые проекты на будущее независимо от того, является ли бизнес действующим, нужно ли найти финансирование, планируется ли расширить предприятие в течение года. План должен ясно отражать, почему ожидается прирост объема продаж, почему оправданы инвестиции в новое оборудование для производства нового товара или оказания новых видов услуг, иными словами, как план по маркетингу скажется на получении большей прибыли.

  План по маркетингу показывает, где фирма находится в данный момент и в каком направлении планируется идти дальше. Кроме того, план по маркетингу объяснит, почему выбранное направление правильно и как следует добиваться поставленных целей.

  План по маркетингу определяет тенденции развития компании. Он ставит цели и планирует постоянный рост компании. Ключом успеха компании является разумность действий.

  Другими словами, план подразумевает построение коммуникационных стратегий предприятий и стратегий продвижения, включающих единый комплекс мероприятий по маркетингу, рекламе и PR.

  Возможные цели данных программ:

  - увеличение прибыли;

  - приращение клиентской базы;

  - поддержка развития нового направления;

  - отстройка от конкурентов;

  - корректировка имиджа компании и её продукции; и т.д.

  Одним из направлений, развития фирмы с помощью маркетинга, может стать создание и продвижение бренда.

  Брэндинг - наука и искусство создания и продвижения торговых марок с целью формирования долгосрочного предпочтения к ним.

  Какой бы товар ни рекламировался, рекламируется прежде всего торговая марка. Сильная торговая марка - удачно придуманная,

  Юридически защищенная и хороню раскрученная - это огромный капитал, который приносит ежедневный доход.

  У товара или услуги могут поменяться свойства, закончится жизненный пик, рынок может вынудить начать выпускать совершенно новые товары или предоставлять совершенно новые услуги. Но если фирма - владелец сильной марки, ей не придется начинать штурм рынка с нуля.

  Товарный знак - это просто обозначение, способное отличать ваши товары и услуги от однородных товаров и услуг других производителей.

  Торговая марка или брэнд - это товарный знак плюс все то, что знают и думают о нем, чего ожидают от него потребители. Это тот образ, который возникает в сознании потребителя при виде товарного знака. Можно сказать еще точнее: торговая марка - это обещание продавца постоянно предоставлять покупателю специфический набор качеств, ценностей и услуг.

  Строго говоря, брэндом может быть названа лишь очень известная марка, которая надежно связана в сознании потребителя с конкретными товарами или услугами. Брэнд может многое сказать покупателю о достоинствах товара без специальной рекламы. Он дает обладателю огромные преимущества в конкурентной борьбе и сам по себе стоит немалых денег, однако создание подлинного брэнда - процесс долгий и сложный.

  При попытках, с одной стороны, расширить рынок сбыта, а с другой стороны, удержать Долю на освоенной территории, каждое предприятие одновременно является атакующей и обороняющей стороной. И самое эффективное оружие в этой борьбе - брэндинг. Поскольку именно брэндинг позволяет не заниматься беспорядочным рекламометанием, пытаясь освоить новый рынок кавалерийским наскоком, или удержать старый при помощи преимущества рекламных объемов по сравнению с конкурентами. Брэндинг позволяет самим приходом вашего брэнда на информационное поле привычной ли, новой ли аудитории сразу ответить на те эмоциональные ожидания, которые объективно существуют в потребительском сообществе, и апеллируя к ним, вызвать нужный поток эмоций по отношению к вашему товару или предоставляемой вашей фирмой услуги.

  Для рекламодателя всегда стоит проблема выбора между собственной рекламной службой рекламным агентством весьма серьезно. Свой рекламный отдел лучше знает все внутренние проблемы и целевую аудиторию, но именно из-за этого его сотрудникам иногда трудно посмотреть нм свою продукцию извне и придумать какие-то свежие решения. Рекламное агентство обладает большим опытом работы с различными производителями, не говоря уже о том, что в рекламной иерархии занимает более высокое место, чем рекламный отдел фирмы. Соответственно и специалистов подбирает себе более высокого уровня, порой, переманивая лучших из тех же рекламных отделов фирм. Кроме того, рекламное агентство, постоянно работая со СМИ, может дать гораздо большие скидки на размещение рекламы, чем будут предоставлены сотрудникам фирмы. Вообще, вся мировая практика показывает, что цивилизованный путь в рекламе - работа через рекламное агентство. В данном случае рекламный отдел или менеджер по рекламе фирмы осуществляют связь между руководителем и агентством, контролируя качество предоставляемых услуг. От руководителя же требуется грамотная постановка задачи сотрудникам рекламного агентства и предоставление им всей необходимой информации, полученной на основе проведенного маркетингового исследования. Но вот на него, к сожалению, в большинстве случаев средства в рекламном бюджете не выделяются.

  Ситуация на рынке риэлтерских услуг складывается таким образом, что поставленная цель «повышение эффективности деятельности агентства» может быть достигнута путем грамотно разработанной рекламной стратегии.

  
  

  3.4. Эффективность нововведений

  
  

  Для определения эффективности нововведений, связанных исключительно со структурно-управленческими изменениями рассчитаем эффективность нововведений.

  
  
  
  
  
  

  Таблица 14

  Открытие филиала в г.М

  № п/п	Мероприятия	Единовременные затраты, тыс. руб.	Ежемесячные затраты, тыс. руб.
  1.	Аренда офиса, 15 м2	-	5
  2.	Ремонт офиса	5	-
  3.	Приобретение 2-х компьютеров	40	-
  4.	Приобретение мебели и оборудования	15	-
  5.	Установка и проведение телефонной линии	5	-
  6.	Абонентская плата за телефон	-	0,25
  7.	Установка выделенной линии Интернет	2,5	-
  8.	Оплата за пользование Интернет линии	-	0,5
  9.	Реклама нового филиала	5	1
  Итого:		72,5	6,75

  
  

  Открытие дополнительного филиала даст возможность осуществлять в среднем по 3 сделки в месяц, и доход при этом составит до 75 тыс. руб. в месяц.

  Также учитывая структуру расходов АН, составляющую 70%, рассчитаем ежемесячную прибыль = ежемесячный доход - ежемесячные расходы - дополнительные ежемесячные расходы от нововведений = (75000 - 70 %) - 6750 = 15750 руб.

  Следовательно срок окупаемости данных мероприятий = единовременные затраты / ежемесячную прибыль — 72500 / 15750 = 4,6; т.е. менее чем за 5 месяцев.

  Используя результаты исследования, проведённого на N-ском рынке риэлтерских услуг для организации перепрофилирования отдела аренды в отдел земельных отношений, были получены следующие данные:

  -   так  как  отдел  будет организован  на базе  имеющегося,  то  такие затраты на приобретение компьютеров и оборудования, аренда дополнительных помещений не будут учитываться.

  - будущий доход составит:

  Среднее количество сделок по земле / месяц - 2 сделки.

  Средний доход по сделке - 25 тыс. руб.

  Среднемесячный доход от сделок составит — 2*25 = 50 тыс. руб. в месяц.

  Учитывая расходы АН (70%) ежемесячная прибыль будет равна:

  ежемесячный доход - ежемесячные расходы = 50 000 — 70% = 15 000 рублей в месяц.

  На основании вышеизложенного, рассчитаем конечные финансово-экономические показатели как результативность нововведений.

  
  

  Таблица 21

  Финансово-экономические показатели

  Мероприятия	Единовременно, тыс. руб.	Ежемесячно, тыс. руб.
  Затраты на  открытие филиала в г. М	72,5	6,75
  Всего затрат	130	10,25
  Прибыль от открытия филиала	-	15,75
  Прибыль от перепрофилирования отдела	-	15
  Всего прибыли за вычетом ежемесячных затрат	-	42,25
  Срок окупаемости всех нововведений = всего   единовременных   затрат  /   всего прибыли за вычетом ежемесячных затрат, месяцев	130/42,25 = 3,08 = 4 мес.

  
  

  Стратегии продвижения, которая состоит из определения конкретных позиций компании на потребительском рынке и ориентация ее услуг, на конкретный сегмент рынка, либо группу сегментов, разработки творческой концепции и рекламной кампании, направленных на определенный заранее потребительский сегмент.

  В настоящее время, на рынке риэлтерских услуг присутствует порядка 200 участников, предлагающих пакет услуг, аналогичный нашему агентству. В силу сложившихся традиций на потребительском рынке, поведения большей массы потребителей риэлтерских услуг рекламная деятельность среди участников данного рынка характеризуется как вялотекущая и разрозненная. Хотя на самом деле, потребительский рынок представляет собой настолько четко сегментированную структуру, что ориентация рекламной активности любого из участков данного рынка на какой-либо конкретный потребительский сегмент позволит без труда завоевать его потребительские предпочтения.

  Анализируя показатели сводной таблицы, мы приходим к выводу, что нововведения не только не отразились на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, а увеличили его потенциальные финансовые возможности, чего, собственно, мы и добивались. Исходя из анализа, мы видим, что за оставшиеся 8 месяцев чистая прибыль фирмы составит более трёхсот тысяч рублей, которые по мере изменений спроса на рынке недвижимости можно вложить в дополнительные услуги или создать резервный фонд.

  
  

  Заключение

  Целью данной работы являлось совершенствование деятельности риэлтерской фирмы.

  По итогам проделанной работы делаем вывод, что жилищные вопросы до сих пор являются важнейшей составляющей государственных приоритетов социально-экономического развития страны.

  В первом разделе мы рассмотрели само понятие риэлтерской деятельности, истоки его возникновения и развития и общепринятые термины, используемые риэлтерами в повседневной деятельности. До настоящего времени одним из приоритетных направлений в риэлтерской деятельности была и остаётся купля-продажа жилых помещений, но в последнее время агентства начинают оказывать дополнительные сопутствующие услуги, что позволяет увеличить клиентскую базу. Исходя из истории появления, развития понятия и особенностей недвижимости видим, что с начала XVIII века до наших дней основная суть понятия недвижимости остаётся неизменной и сегодня более четко сформулировано в законе само понятие недвижимости. В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

  Изучив состояние рынка недвижимости и его классификацию ясно, что он наиболее адекватно отражает экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным ценам.

  Учитывая основные операции на рынке недвижимости:

  1. Операции с жилой недвижимостью: продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

  2. Операции с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду;

  3. Операции с земельными участками, включая их сдачу в аренду.

  В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры).

  Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды - на рынке коммерческой недвижимости.

  Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами.

  Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока, где административные методы достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо, поэтому государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

  В Российской Федерации в настоящее время затраты на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.

  Во втором разделе дипломной работы я рассмотрел состояние рынка недвижимости России и г. N в частности.

  Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения. Исходя из этого в последнее время в N значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2000 - 2002 годах. Самый высокий рост цен за последние три года отмечен на вторичном рынке жилья N в 2006 году. С января по ноябрь 2006 года стоимость квартир выросла на 50-60%. На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается относительный дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. N в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. N. Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в 2006 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения.

  Делая вывод из анализа риэлтерских услуг можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлтеров достаточно высокий, профессию риэлтера можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтера, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

  Рассматривая деятельность агентства недвижимости «Лея», его организационную структуру, сферу деятельности на рынке, расходную и доходную часть, а также финансовое состояние и отслеживая динамику продаж услуг агентства, выделяется услуга оформления сделок купли/продажи жилой недвижимости. На протяжении анализируемого периода реализация услуг в данном направлении находится в наиболее стабильной ситуации.

  В целом, за исследуемый период, динамика наиболее доходных направлений (оформление сделок купли/продажи жилых объектов, коммерческой недвижимости) имеет тенденцию к повышению объемов реализации этих услуг.

  Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предложил:

  -   ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

  -   оптимизировать расходы на рекламу и разработать рекламную стратегию фирмы;

  -   создание новых отделов и освоение нового вида деятельности;

  -   открыть дополнительный офис фирмы в г.М.

  Анализируя полученные показатели, я пришел к выводу, что нововведения не только не отразились на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, а увеличили его потенциальные финансовые возможности чего, собственно, я и добивался.

  Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

  Компаниям критически важно научиться в комплексе решать проблему разработки стратегии бизнес-paзвития вместе со стратегией развития информатизации, обеспечивающей собственно развитие бизнеса.

  
  

  Литература

  1.   Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.), СПС Гарант.

  2.   Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.), СПС Гарант.

  3.   Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

  4.   Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.), СПС Гарант.

  5.   Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

  6.   Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ , СПС Гарант.

  7.   Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.), СПС Гарант.

  8.   Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.), СПС Гарант.

  9.   Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

  10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

  11. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.), СПС Гарант.

  12. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (утратил силу), СПС Гарант.

  13. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1998.

  14. Бяков Э. "Приватизация и создание рынка недвижимости" // "Российский экономический журнал", 1996; №№ 5-6

  15. Воробейников М.А., Именитов Е.Л. Риэлтерская деятельность: российские условия и международная практика. М., 2000г.

  16. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.-М. 1997.

  17. Гришаев С.П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М. 1995.

  18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: «Филинъ», 1999.

  19. Гурова Т. На старте российской мечты // Эксперт. 2001. № 45.

  20. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.

  21. Жилищный кодекс РФ. - М., 2005.

  22. Завьялов И.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6.

  23. Калачева С.А. «Арендные сделки» , М. 1996.

  24. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. - М. 1999.

  25. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ.М.: Прогресс, 1990.

  26. Копылова В.В., Бедин Б.М. Экономика недвижимости: Учеб.пособие.- Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004.

  27. 16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития, Учебное пособие , М. 1995.

  28. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа», М.:БЕК, 1996.

  29. Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 1996. № 4

  30. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб. 2000.

  31. Муравьев А.И., Игнатьев A.M., Крутик А.Б. Предпринимательство. СПб.: «Лань», 2001.

  32. Пригожий В.Л. Ситуация на рынке недвижимости России. Экономические и правовые аспекты развития России: Сб. науч. тр. -Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2007.

  33. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

  34. Сивкова Л.А. Советы менеджеру по недвижимости. // Управление персоналом, 1998.-№1.

  35. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости СПб » - СПбГТУ, 1997.

  36. Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб: Изд-во С-Петерб. Ун-та, 1999.

  37. Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлтеров» // Экономика и жизнь, 1997г. №3, С.10-15.

  27.   Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В. « Инвестиции» / Пер. с англ. - М: ИНФРА,1998, 1036с.

  
  

  ---

  [1] Экономика и финансы недвижимости. Под ред. К.И. Пашкуса. СПб: Ичд-но С.-Петерб. Ун-та, 1999. С.7.

  [2] Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.:«Филинъ», 1999. С.8.

  [3] Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.:«Филинъ», 1999. С.10-11.

  [4] Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.:«Филинъ», 1999. С.13.

  [5] Горемыкин В.Л., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.:«Филинъ», 1999. С.20-21.

  [6] Гурова Т. На старте российской мечты // Экспсрт. 2001. № 45. С.44.

  [7] Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб:Изд-во С.-Петерб. Ун-та. 1999. С.33-34.

  [8] Максимов С.II. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб. 2000. С. 141-142

  [9] Воробейникон М.Л., Именитов Е.Л. Риелторская деятельность: российский условия и международная практика. М, 2000г. - С. 8.

  [10] Там же. С.34.

  [11] Муравьев Л.И., Игнатьев Л.М., Крутик Л.Б. Предпринимательство. СПб.: «Лань», 2001. С. 479.

  [12] Пригожин В.Л. Ситуация на рынке недвижимости России. Экономические и правовые аспекты Развития России:Cб. науч. Тр. - Иркутск:Изд-во ИГЭА, С. 190-191.

  [13] Вестник риэлтора №6, 2006.

Скачать дипломную работу