Тема: Имущественные комплексы в системе объектов недвижимого имущества

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Имущественные комплексы в системе объектов недвижимого имущества
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:23:10
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  СОДЕРЖАНИЕ

  Введение. 3

  глава 1. Недвижимое имущество и имущественные комплексы как объекты гражданских прав. 6

  1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества. 6

  1.2. Система объектов недвижимого имущества. 35

  1.3. Сущность и место имущественных комплексов в системе объектов недвижимого имущества. 39

  глава 2. Виды имущественных комплексов по законодательству современной россии  53

  2.1. Предприятие как имущественный комплекс. 53

  2.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс. 74

  заключение. 80

  список использованной литературы.. 82

  ВВЕДЕНИЕ

  
            Актуальность темы исследования. В правовой системе современной России всё большее распространение получает специальное регулирование гражданских отношений, связанных со сложными имущественными комплексами. Выделение в законодательстве имущественных комплексов в качестве особых объектов гражданских прав может служить, как представляется, двум целям: а) упрощению оборота, как в случае с предприятием, когда все составляющие комплекса переносятся по единой сделке, даже если какая-то его часть не упомянута в договоре; б) обеспечению эксплуатации объединяемого в комплекс имущества, примером чего может служить многоквартирный жилой дом. Исходя из этих целей, становится возможно изменять законодательство, вводя в него новые конструкции имущественных комплексов и совершенствуя тем самым имущественные правоотношения в соответствии с практическими потребностями.

  Так, практика показывает, что в специальном статусе имущественного комплекса сегодня нуждаются особые совокупности недвижимых объектов, которые эксплуатируются в нефтяной и газовой отраслях промышленности и включают в себя земельные участки, здания и строения, предназначенные исключительно для использования трубопроводов, сами трубопроводы и т.п. (в частности, вещные права на такие комплексы целесообразно регистрировать как на единый объект). Однако в дальнейшем эти совокупные объекты рассматриваться не будут ввиду ограничений дипломной по объему. Исследование будет обращено, главным образом, к предприятиям и обособленным вещным комплексам –многоквартирным домам.

  Подходы к имущественному комплексу как объекту гражданских прав в нашей юридической доктрине сегодня неоднозначны. Со времени принятия части первой Гражданского кодекса был опубликован ряд научных работ, посвященных им. Однако нельзя сказать, что эти публикации вполне отвечают практической потребности. Даже в лучших из них, обстоятельных по историческому и фактическому материалу, рассуждения носят слишком отвлеченный характер, поскольку чаще всего представляют собой общий анализ текста законодательства. Что касается судебной практики, то и она, можно думать, не сформировала устойчивого отношения к имущественным комплексам. Изучение судебных актов показывает, что внимание арбитражных судов привлекается к предприятию, главным образом, в связи со спорами о приватизации. Сделки же, не опосредующие приватизации, становятся предметом судебного рассмотрения весьма нечасто.

  Неясность в понимании имущественных комплексов существует, таким образом, как в доктрине, так и на практике.

  Всё изложенное позволяет заключить, что интерес к работам, способным содействовать осмыслению имущественного комплекса как объекта, сохраняется; он не утрачен ни предпринимателями, ни правоведами. Поэтому как с научной, так и с практической точек зрения данная тема является достаточно актуальной.

  Объект исследования дипломной работы. Объектом научного познания в данной работе являются общественные отношения, складывающиеся в связи с включённостью имущественных комплексов в гражданский оборот.

  Предмет исследования. Предметом изучения в дипломной работе выступают имущественные комплексы, гражданские права относительно названных объектов, а также совершаемые в связи с ними сделки.

  Цели и основные задачи дипломной работы. Цель дипломной работы состоит в комплексном анализе сущности и места имущественных комплексов в системе объектов недвижимого имущества.

  Отсюда, задачи дипломной работы сводятся к следующему:

  -  провести анализ понятия и признаков недвижимого имущества как объекта гражданских прав, рассмотреть систему его объектов;

  - рассмотреть теоретические положения об имущественных комплексах, провести анализ норм действующего российского законодательства, судебно-арбитражной практики, теоретических исследований зарубежных специалистов по данной проблеме;

  -  осуществить комплексный анализ отдельных видов имущественных комплексов по действующему российскому законодательству.

  Методологическая основа исследования. В работе  пробегается к использованию  к историческому, логическому, системно-правовому и сравнительно-правовому методам научного познания.

   Теоретическая основа дипломной работы. Неоценимую помощь в написании дипломной работы оказали труды русских дореволюционных юристов, посвященные исследованию договорного регулирования залоговых правоотношений, таких, как: К.Н. Анненков, И.А. Базанов, Е.В. Васьковский, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, А.И. Каминка, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.В. Розенберг, Г.Ф. Шершеневич.

  Некоторые аспекты исследуемой темы нашли свое отражение в работах ученых-правоведов советского и современного этапов развития правовой науки. Несомненный интерес вызывают работы таких ведущих ученых, как: А. Бегичев, Ф. Богатырев, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, А. Грибанов, В.С. Ем, О.М. Козырь, В.А. Лапач, В.В. Меркулов, Е. Павлодский, О.Е. Романов, О.Н. Садиков, Ю. Свит, А.П. Сергеев, С.А. Степанов, В.Н. Табашников, Ю.К. Толстой, Е.А. Флейшиц, А. Фоков, Р.О. Халфина.

  Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные в работе положения и выводы являются определенным вкладом в дальнейших научных поисках путей решения рассматриваемой проблемы. Выводы и суждения, сформулированные в дипломной, могут быть использованы в судебно-арбитражной и иной правоприменительной практики, а также в при разработке новых учебных курсов, касающихся недвижимого имущества.

  ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

  1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества

  
  

  В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии "недвижимое имущество". Несмотря на то что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

  Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"[1].

  Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью.

  Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.

  Статья 516 Гражданского кодекса Франции (ФГК) устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517 - 525 ФГК определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

  Германское Гражданское Уложение к недвижимым вещам относит земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена[2].

  В соответствии с Гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью.

  К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Испании также относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега[3].

  Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле[4].

  В Швейцарии недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также "четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости"[5].

  В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты[6].

  Первое появление термина "недвижимое имущество" в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин "недвижимость", не было дано его легальное определение.

  Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: "Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи"[7]. К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[8]. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового[9].

  Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала[10] и что только Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90[11], а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г[12].  восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

  Вместе с тем такая позиция соответствовала действительности лишь отчасти.

  В примечании к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: "С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено".

  Советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в Гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений[13], устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом[14].

  Но, конечно, бесспорно то, что законодатель не выделял отдельно такой категории вещей, как недвижимое имущество.

  В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие "недвижимое имущество", говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. "Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот"[15].

  Определение движимого и недвижимого имущества, содержащееся в Основах гражданского законодательства СССР и союзных республик 1991 г., представляется необоснованно суженным, так как критерием отнесения имущества к недвижимому предполагается не только прочная связь с землей, но и несоразмерность ущерба назначению имущества, возникающего при перемещении последнего (п. 2 ст. 4). Это же положение практически дословно перешло в ст. 130 действующего ГК РФ. Вытекает оно из традиционно рассматриваемой российским правом в качестве неотъемлемого свойства недвижимого имущества особой его ценности, обусловленной неразрывной связью с землей.

  Вместе с тем, анализируя понятия недвижимого имущества в гражданском законодательстве других стран, например Франции, можно заметить, что такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с земельным участком, введенный еще римскими юристами, понимается достаточно широко. Представляется, что нет достаточных оснований полагать, что под связью с землей понимается только физическая связь с конкретным земельным участком. Ведь недаром российский законодатель, оперируя данными категориями, говорит о связи с землей вообще, а не о связи с конкретным земельным участком. Поэтому вполне обоснованным представляется вывод о том, что связь с землей может быть не только физическая, но и "духовная", когда некоторые объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать.

  В связи с этим вполне можно согласится с мнением, высказанным о понятии недвижимого имущества о том, что сегодня пора уже говорить о недвижимости как имуществе, ценность которого предопределена его использованием - непрерывной амортизацией и включенностью в такую систему эксплуатации, благодаря которой эта амортизация и происходит. Содержание понятия недвижимости должно расширяться соразмерно усовершенствованию технической инфраструктуры сферы жизненного обитания[16].

  Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

  К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

  Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

  Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

  Причем наличие указанных признаков как бы "устанавливает планку", разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.

  Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001[17].

  Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.

  Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике[18].

  И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.

  Однако нельзя забывать и о том, что эти объекты отвечают главному требованию, предъявляемому к недвижимости, - это связь с землей и несоразмерный ущерб их назначению при "перемещении".

  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.

  Именно по этим причинам в законодательстве расширен круг объектов недвижимого имущества. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых"[19].

  Однако все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости.

  Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных[20], во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей". Еще более показательным примером являются перемещения зданий, представляющих архитектурную ценность, на подчас значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимому имуществу не относятся.

  Четкая законодательная формулировка критерия деления имущества на движимое и недвижимое необходима, иначе при бессистемном отнесении законодательством различных видов имущества к недвижимому, вместе с тем не совсем подпадающих под действие указанного критерия, встает вопрос об условности понятия недвижимого имущества. В практическом аспекте такое положение представляется недопустимым, так как в ГК РФ предусматриваются значительные различия правового режима движимого и недвижимого имущества. В теоретическом аспекте подобная "методологическая предпосылка заранее обрекает исследование на неудачу, так как признание того или иного понятия заведомо "условным" открывает широкий простор для произвольного его истолкования"[21].

  Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

  Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов) и прав на них[22].

  Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

  Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во-вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

  К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра[23]. Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества[24]. В других случаях суд занимал прямо противоположную позицию и рассматривал асфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости[25]. И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием[26].

  При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое. Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными. Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место. Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ по договору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей[27].

  По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в кассационном порядке, было необходимо дать оценку комплексу неразрывно связанных и подчиненных единой технологической цели сооружений. Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, как инженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба им и их назначению[28]. Установление этого обстоятельства влечет квалификацию данного комплекса как недвижимого имущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам.

  Все вышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определенной нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

  Помимо проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой оказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость. Если на органы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не является обязанностью этих органов. Между тем очевидно, что без определения самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этим объектом. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости имеет два аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому объекту с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

  Если оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей, представляет определенную сложность. Современные технологические возможности позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам[29].

  В то же время следует отметить, что предварительная оценка объекта в качестве недвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган юстиции, регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью, вынужден полагаться на данную оценку. Между тем совсем не сложно представить себе ситуацию, когда регистратор, производя регистрацию прав на недвижимость или сделки с недвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу которого происходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос - должен ли орган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со ссылкой на то, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым, либо в этом случае должна действовать своеобразная презумпция обязательности выводов, сделанных органом технической инвентаризации в отношении соответствующего объекта. То есть, другими словами, возможна ли легализация спора между органом технической инвентаризации, давшим первоначальную оценку объекта в качестве недвижимого, и несогласного с этим органа юстиции, который обязан производить регистрацию прав и сделок в отношении спорного имущества? Разрешение данной дилеммы, по нашему мнению, возможно следующим образом. Российская модель права собственности сконструирована так, что разделение личности собственника и носителя права собственности невозможно. Это означает, что статусность имущества, определение его правового режима предполагает непременную принадлежность имущества исключительно одному лицу. Таким образом, определяя правовой режим вещи (в том числе путем регистрации прав на недвижимость), мы неизбежно юридически фиксируем ее принадлежность некоей личности. Это, в свою очередь, делает бессмысленным проведение двойной юридической регистрации: регистрации объекта недвижимости и регистрации права на недвижимое имущество[30]. Проведение регистрации права на недвижимость предполагает в качестве составного элемента оценку с правовой точки зрения того обстоятельства, является ли данный объект недвижимой вещью.

  Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проведение технической инвентаризации объектов недвижимости носит учетный характер и не является юридически обязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих государственную регистрацию прав по поводу недвижимости. В том случае, если органом юстиции будет установлено, что на государственную регистрацию представлены права по поводу объекта, который не является недвижимой вещью, то орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не является недвижимой вещью. Таким образом, действия органа юстиции носят фактически контрольный характер по отношению к первоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимой органом технической инвентаризации.

  Является аксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки. История правового регулирования земельного оборота свидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Современный законодатель, конструируя понятие недвижимости, также использует в качестве базовой категории именно "земельный участок".

  Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое, в свою очередь, также оказывается юридически значимым понятием. До того момента как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку является неразрывной составной частью территории государства как публично-правового образования, осуществляющего территориальное верховенство. Природа территориального верховенства предполагает "назначение государственной территории быть не только пространственной сферой, в границах которой обеспечивается суверенное осуществление государственной власти, но и объектом суверенного властвования"[31]. Государство, регулируя оборот движимостей и недвижимостей, в зависимости от того, что является объектом правоотношений, устанавливает специальные правила, которым должен подчиняться гражданский оборот, то есть вводит определенный правовой режим данного имущества[32]. Правовой режим недвижимого имущества определяется установлением его принципов, особенностями возникновения, изменения и прекращения прав в отношении него, законодательно установленным объемом правомочий и несением обязанностей, связанных с недвижимым имуществом и реализуемых при совершении сделок с ним, а также установлением юридических гарантий в отношении недвижимости.

  Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью (особенно тех из них, которые отражают экономические аспекты недвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемые объективными признаками), в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя (например, в случае, если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.).

  Об эволюции понятия недвижимости и правового режима недвижимых вещей и сделок с ними свидетельствует и исторический опыт законодательного регулирования этих институтов в российском (советском) праве: от полного отказа от данной категории в период возникновения советской государственности и правовой системы до современной детальной, многоаспектной, непрерывно обновляемой системы правовых норм, устанавливающих понятие, основы, порядок и принципы недвижимости и совершения сделок с нею.

  Государство должно учитывать то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу государственной жизни. По этому поводу еще П.П. Цитович замечал: "Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: a) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; b) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены"[33]. Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер отмечает стратегическое значение недвижимости в геополитическом контексте [34].

  Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию публично-правового характера, предназначение которой - объединять территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот.

  Индивидуализация земельных участков (то есть создание предпосылок их вовлечения в гражданский оборот) производится в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре)[35]. Правовая дефиниция земельного участка содержится в ст. 1 указанного Закона и определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка[36]. Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Значение кадастровых книг заключается в том, что они являются технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту.

  До того момента, как проведена кадастровая оценка земельного участка, другими словами, до того момента, как он не вычленен из общего земельного массива (индивидуально не определен), невозможно говорить о его вовлечении в гражданский оборот. Этот земельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясь составной частью этой территории, не может выполнять функции объекта гражданского права.

  Таким образом, процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходит в два этапа:

  1) его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;

  2) определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)).

  С точки зрения юридической техники, нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить из понятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношении иных объектов.

  Экскурсы в историю и апелляции к современным правовым системам свидетельствуют о том, что объем понятия недвижимости может быть расширен, например, путем наделения режимом недвижимости вещей, являющихся движимыми по природе, либо даже имущества, которое нематериально по своей природе[37], но нигде и никогда закон не рассматривал земельные участки в качестве движимых вещей, оставляя при этом режим недвижимости за иными объектами гражданского права (например, за зданиями и сооружениями). Весьма убедительно указанное обстоятельство доказано С.А. Бабкиным, который изложил понятие недвижимости, используя сравнительно-правовой метод исследования и привлекая к своей работе материалы законодательства многих государств, принадлежащих к различным правовым системам[38]. Не случаен вывод, к которому пришел С.А. Бабкин: принципиально не может не быть недвижимостью земля[39]. При наделении режимом недвижимости определенных объектов гражданского оборота законодатель вынужден исходить прежде всего из того обстоятельства, что земля недвижима по природе.

  Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования.

  Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей. Однако еще сто лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости"[40]. Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились. Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения суда в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективны[41].

  В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее[42]. Другие юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации[43].

  Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что "объявление имущества недвижимостью основано... на его юридических, а не естественных особенностях"[44]. Впрочем, точка зрения, формулируемая профессором Е.А. Сухановым, не является новой для российского правоведения. Так, еще в дореволюционной юридической литературе высказывались суждения, которые можно интерпретировать как "юридическую" доктрину недвижимости. В конечном итоге такая позиция приводила к выводу о том, что "дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым"[45]. Фактически та же самая идея поддерживалась профессором Г.Ф. Шершеневичем, который писал о том, что в качестве недвижимости не должны рассматриваться строения, которые воздвигнуты на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения[46]. Представляется, что подобного рода подход к пониманию недвижимости является несколько искусственным, в конечном итоге, способствует субъективизму правоприменителя при оценке правового статуса объектов недвижимости.

  В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

  Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

  Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. Так, помимо вышеприведенного мнения, в другой своей работе профессор Е.А. Суханов пишет о том, что "согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов"[47] .

  Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация"[48].

  Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии "прочной связанности с землей"[49], то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

  Можно ли говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество изменяет юридический статус недвижимого имущества, делает его из движимого недвижимым?

  С нашей точки зрения, это не так. Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество.

  Между тем классификационная характеристика вещей имеет объективный характер, поскольку основывается на устойчивых признаках, определяемых и фиксируемых позитивным правом. Изменение статуса вещи в силу субъективного волеизъявления (государственной регистрации) по поводу частной вещи не может изменить сущностных объективных характеристик вещи, которые были выявлены законодателем и отражены в законе - того обстоятельства, что данная вещь является движимой либо недвижимой.

  В противном случае складывается парадоксальная ситуация, когда изменение статуса вещи, переход ее из разряда движимых в недвижимые и обратно зависит исключительно от волеизъявления должностных лиц, которое выражается в процедуре регистрации. Однако такое волеизъявление может быть и ошибочным, что не должно сказываться на статусе недвижимой вещи, которая таковой является в силу естественных признаков, отраженных законодателем в правовых нормах. Государственная регистрация призвана не изменять статус вещи, а фиксировать права в отношении нее.

  Приведем такой пример. Допустим, некто решил совершить сделку с объектом незавершенного строительства. В силу п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в этом случае право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

  Если следовать логике наших оппонентов, то в этом случае незавершенное строительство, будучи совокупностью строительных материалов, имеет статус движимости до государственной регистрации, в момент осуществления которой статус изменяется и вещь становится недвижимой. Если предположить, что эта государственная регистрация в судебном порядке признана недействительной, то статус вещи вновь изменяется и вещь вновь становится движимой.

  Приведенный пример, с нашей точки зрения, свидетельствует о порочности казуистики, которая основывается на квалификации недвижимости исключительно в соответствии с юридическим критерием - государственной регистрацией. Недвижимость является таковой объективно, в силу признаков, которыми она обладает и которые рассматриваются законодателем как признаки недвижимости.

  Наделение же статусом недвижимости определенного рода вещей движимого характера вторично по отношению к первоначальным признакам этого явления и является лишь юридико-техническим приемом, своего рода фикцией, при помощи которой законодатель добивается целей упорядочения оборота некоторых очень значимых для общества вещей.

  Следует обратить внимание на существенную деталь, которая отличает понятие недвижимости в ГК РФ от дефиниции, сформулированной в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Если Основы предусматривали в качестве исходного начала классификации имущество, то в ГК РФ предметом разделения являются вещи. Однако здесь же, в ст. 130 ГК РФ законодатель в скобках оговаривается о том, что рассматривает недвижимые вещи как недвижимое имущество, недвижимость[50]. В то же время очевидно, что понятие "имущество" более широкое, нежели понятие "вещь". Категория "имущество" помимо вещей включает понятия ценных бумаг, имущественных прав, обязанностей соответствующего субъекта, т.е. такие объекты гражданского права, которые не имеют или могут не иметь своего материального воплощения.

  В литературе высказываются суждения о том, что "совершенно точно и правильно" использовать в таких случаях понятие "недвижимая вещь"[51]. Однако законодатель наделил режимом недвижимости и неовеществленные объекты гражданского права, каковыми являются входящие в состав предприятия права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Таким образом, в настоящее время отсутствуют основания для сужения понятия недвижимости до таких объектов гражданского права, которые имеют исключительно овеществленную форму.

  В основе законодательной дефиниции недвижимости отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человеческого общества. Именно объективные естественные свойства определяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. При этом, как удачно отметил С.А. Степанов, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее"[52].

  В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано прежде всего с тем, что при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для соединения в систему по одному классификационному признаку.

  Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

  Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона, не возможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов, прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает, что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иных принципов регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно Закон о госрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которые существенным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственная регистрация - это тот конститутивный признак, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим"[53].

  Так, например, правовую основу регистрации морских торговых судов устанавливает Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ[54]. В соответствии со ст. 33 упомянутого Кодекса судно подлежит регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации, к которым отнесены: 1) Государственный судовой реестр; 2) судовая книга; 3) бербоут-чартерный реестр. В свою очередь различия в правовом режиме судов, подлежащих регистрации в различных видах реестров, зависят от их технических характеристик, предназначения и принадлежности к государству. Так, в Государственном судовом реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные, а также иные самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее 55 квт и несамоходные суда вместимостью не менее 80 тонн. В судовой книге регистрируются спортивные и прогулочные суда, а также суда, которые не регистрируются в Государственном судовом реестре. В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда иностранного государства, предоставленные в пользование и во владение российскому фрахтователю по договору фрахтования судна без экипажа. Сама регистрация в зависимости от ее вида производится различными уполномоченными органами - капитанами морских торговых портов, капитанами морских рыбных портов, Государственной инспекцией по маломерным судам РФ, Федеральным яхтенным регистром.

  Таким образом, приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона, существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.

  Насколько же оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как применение правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости. Некоторая условность, присутствующая в приеме, примененном законодателем при распространении режима недвижимости на движимые вещи, побуждает исследователей оговариваться, что "на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как объекты, правовой режим которых приравнен к недвижимости, должен быть распространен правовой режим недвижимого имущества в той части, в которой эти объекты могут охватываться "[55].

  Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что как само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, так и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.

  Можно констатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них основана на том, что недвижимостью является только земля (и все то, что невозможно передвинуть, переместить). Другая доктрина, помимо этого, предполагает и использование правовых фикций (наделение режимом недвижимости рукотворных объектов, прикрепленных к земле, движимых вещей, а также сложных объектов, включающих имущественные права). Водораздел между двумя доктринами недвижимости пролегает по критерию возможности признавать недвижимым имуществом объекты, не являющиеся таковыми по природе. Если последовательно развивать теорию, основанную на этом критерии, то неизбежно придем к выводу, что "настоящей" недвижимостью являются лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, - это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков). Возможно, именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одной из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере является то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, между тем как следовало бы установить иное правило. Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: "Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами"), который, тем не менее, "не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений"[56].

  Таким образом, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

  - недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения[57];

  - вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

  - этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

  - эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

  
  

  1.2. Система объектов недвижимого имущества

  
  

  Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

  Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

  Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости[58].

  По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

  1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

  2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

  - объекты, находящиеся в федеральной собственности;

  - объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

  - объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

  - смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

  Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд.

  По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ[59], который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".

  По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

  По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

  - земельные участки;

  - участки недр;

  - обособленные водные объекты;

  - леса;

  - многолетние насаждения;

  - здания;

  - сооружения;

  - помещения;

  - иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

  - предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

  - движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

  По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

  - недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

  - недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

  - недвижимость, используемая для жилья;

  - недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

  - недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

  - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

  - недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

  - недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

  Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

  Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости[60]. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

  В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property)[61]. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью [62].

  Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

  1.3. Сущность и место имущественных комплексов в системе объектов недвижимого имущества

  Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы. Прежде всего речь идет о предприятиях (ст. 132 ГК РФ) и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ уже "прижившиеся" в юридической терминологии кондоминиумы).

  Имущественный комплекс - широкое и неоднозначное явление гражданско-правовой теории и практики, имеющее в ракурсе анализа недвижимостей как минимум два значения:

  Первое - это имущественный комплекс - недвижимая сложная вещь,

  Второе - имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и нематериальные элементы (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.).

  1.Имущественный комплекс  как недвижимая сложная вещь

  Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. Хотя, безусловно, могут встречаться случаи, когда понятиями "имущественный комплекс" и "сложная вещь" определяют один и тот же объект. В законодательстве термин "имущественный комплекс" употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и п. 1 ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья") .

  Появление термина "имущественный комплекс" при существовании известного классического понятия "сложная вещь" вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.

  Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей, они в отличие от предприятия являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова[63], посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения[64].

  Таким образом, недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами предметом договора передачи предприятия (в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

  Состав - одно из ключевых понятий в определении сущности имущественного комплекса как объекта сделок. Определение состава, необходимого для установления предмета сделки и цены, - не только и не столько требование ГК РФ, сколько необходимый критерий определения границ имущественного комплекса, отграничения его от иного имущества собственника.

  Правоприменители, в первую очередь судебные инстанции, должны разделять совокупный "набор" имущества, в том числе недвижимого, и имущественный комплекс. Показательным в этом отношении является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием[65]. Суд исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 656 - 664 ГК РФ аренда предприятия в целом как имущественного комплекса является самостоятельным предметом правового регулирования. Специальные нормы, определяющие особенности аренды предприятий, объединены в отдельный параграф ГК РФ, тем самым подчеркивается специфика данного вида аренды. ГК РФ установлены жесткие требования к форме договора аренды предприятия как имущественного комплекса: составление единого документа в письменной форме, его нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора.

  Кроме того, при аренде предприятия в целом арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. При этом арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и т.п.

  Анализ в порядке, предусмотренном ст. 431 ГК РФ, условий договора аренды госимущества от 11 октября 1998 г. N 269, состава имущества, переданного в аренду, договоров аренды земельных участков и письма Мингосимущества Республики Карелия от 25 марта 2002 г. N ЕП-04/1558 позволил суду апелляционной инстанции сделать правомерный вывод об отсутствии между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Петрозаводска и обществом отношений по аренде предприятия в целом как имущественного комплекса и наличии аренды отдельных объектов недвижимости. Статьей 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что с момента вступления в силу данного Закона государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

  В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации серии АА N 0379, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 сентября 1998 г. сделана запись N 10: 10: 001: 4948 о передаче ООО "АВ Инвест" в аренду отдельных объектов недвижимого имущества, а не предприятия в целом.

  В силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

  Кассационная инстанция считает, что государственная регистрация прав на недвижимость может быть квалифицирована как ненормативный акт государственного органа; такая регистрация является актом признания и подтверждения существующих прав и основаниями для государственной регистрации служат сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их совершения.

  2. Имущественный комплекс как совокупность материальных, и нематериальных элементов (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.).

  В юридической литературе элементы, составляющие имущественный комплекс как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество и б) объекты интеллектуальной собственности[66]. Имущество включает две группы: 1) вещи и 2) имущественные права и имущественные обязанности. К вещам, составляющим, например, предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; ко второй группе - права требования и долги. В соответствии с правилами бухгалтерского учета права требования и долги хозяйствующего субъекта отражаются в балансе в виде дебиторской и кредиторской задолженности. Как отмечает К. Лебедев, "кредиторская задолженность имеет двойственную юридическую природу: как часть имущества она принадлежит организации на праве владения или даже праве собственности относительно полученных заимообразно денег или вещей, определенных родовыми признаками; как объект обязательственных правоотношений - это долги организации перед кредиторами, то есть лицами, управомоченными на истребование или взыскание от организации указанной части имущества. С учетом отмеченных признаков кредиторскую задолженность можно было бы определить как часть имущества организации, являющуюся предметом возникших из различных правовых оснований долговых обязательств организации-дебитора (должника) перед управомоченными лицами - кредиторами, подлежащую бухгалтерскому учету и отражению в балансе в качестве долгов организации-балансодержателя"[67].

  В сущности имущественного комплекса выделяется семь особенностей юридической конструкции этого объекта гражданских прав: 1) наличие основного предпринимательского звена (как материального, так и нематериального составляющего комплекса); 2) "сбалансированность" прав и обязанностей, необходимых для сохранения предприятием как минимум прежнего места в экономическом обороте; 3) предельная детализация всего имущества, входящего в состав предприятия[68]; 4) исключительная формализация сделок с имущественным комплексом; 5) максимальные меры по обеспечению прав третьих лиц, в частности кредиторов; 6) исключения из общих правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи имущественных комплексов; 7) обременения (стеснения, ограничения) вещных прав.

  Недвижимость в составе имущественного комплекса - это его материальная основа, стабильная, открытая, предполагающая прочность вещного права на нее, что, казалось бы, неминуемо должно предопределить ее, недвижимости, центральную, организующую, господствующую роль во всякой совокупности имуществ. Такова функция всякой недвижимой вещи, подчиняющей в элементно-структурных отношениях всякий иной объект гражданских прав. Однако в составе имущественного комплекса недвижимое имущество, во-первых, не является обязательным, а во-вторых, лишено предопределенной ей функциональными свойствами роли, поскольку нематериальные элементы (например, долги), более динамичные и скрытые, могут оказаться более существенными для владельца и переместиться таким образом в организационный центр имущественного комплекса. Кроме того, режим недвижимости, которым наделен имущественный комплекс, требует соответствующей регистрации прав на него, что, возможно, исключительно для статичного объекта, действующий же имущественный комплекс не может быть зафиксирован как недвижимость даже на крайне непродолжительное время.

  Современные исследователи не только активно разделяют возможность участия имущественного комплекса в виде предприятия в коммерческом обороте, но и ратуют за распространение этой конструкции на иные, не связанные с предприятием объекты гражданских прав[69]. "Ведь смысл категории имущественного комплекса в конечном счете состоит во введении в гражданский оборот нового, весьма сложного вида объектов гражданских прав. В результате имущественный комплекс предприятия как целое или его часть приобретает свойство оборотоспособности, становится предметом разнообразных сделок: купли-продажи, аренды, доверительного управления, залога и др. Вне гражданского оборота ценность этого комплексного объекта утрачивается. Многие институты обязательственного права "сконструированы" в расчете на сделки, предметом которых является имущественный комплекс именно предприятия, но не иных юридических лиц (купля-продажа, аренда, доверительное управление, залог и др.). Конечно, в абсолютном большинстве случаев наиболее органичным предметом таких сделок является предприятие. Однако нет никаких данных к тому, чтобы не признавать существование имущественных комплексов иных (кроме предприятий) юридических лиц и тем самым искусственно сдерживать участие их в обороте"[70], - подчеркивает В.А. Лапач.

  Признавая правоту В.А. Лапача в необходимости более широко применять в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, следует отметить, что, во-первых, часть имущественного комплекса не может быть признана самостоятельным объектом (см. далее) и, во-вторых, не уяснив (прежде всего в научном познании) ряд проблемных "узлов" в представлениях об имущественном комплексе (как движимом, так и недвижимом), рекомендовать этот очень сложный и своеобразный объект гражданских прав к широкому распространению преждевременно, так как негативные последствия (в частности, присущая этому объекту неопределенность) могут быть более значимы, чем неочевидный выигрыш в ускорении оборота. Более того, как неоднократно отмечалось, иные имущественные комплексы прямо названы законодателем, а малораспространенность их обусловлена внутренним содержанием, составом, структурно-элементными связями, особенности которых вызваны не только и не столько правовыми, сколько экономическим аспектами.

  Имущественный комплекс по своему национально-историческому, экономическому и правовому происхождению - изначально объективированное, предназначенное как для публичных, так и для частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление материального мира, предполагающее комплексную совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимых, как основного, но не единственного составляющего элемента. Нематериальные элементы состава предприятия (имущественные отношения и результаты интеллектуальной деятельности) в предшествующем действующему в настоящее время ГК РФ законодательстве считались производными, "вторичными", обусловленными вещным содержанием имущественного комплекса.

  Принципиально сущность целостности предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав определяет норма ГК РФ (п. 2 ст. 132), устанавливающая основной критерий отнесения того или иного имущества к предприятию, - это предназначение вещи или степень ее отношения для деятельности предприятия. Деятельность предприятия заключается в предпринимательском участии в экономическом обороте определенным способом, например через производство определенных товаров или оказание услуг. Имущественный комплекс, таким образом, составляют вещи, отношения (права и обязанности), права на результаты интеллектуальной деятельности, которые в своей совокупности и единстве, назначении и принадлежности так или иначе, но задействованы в конкретном, индивидуальном, характерном именно для данного предприятия механизме получения прибыли, материального блага.

  "Целевое" предназначение и четкое "место" вещей, отношений, наименования и других составляющих имущественного комплекса - характерная черта и особенность объекта права в виде предприятия, ставшего таковым в результате разгосударствления социалистической экономики. Только советской жесткоплановой системе хозяйствования присуща столь категорическая и конкретно-определенная связанность имущества с заранее отведенным "участком", нишей в системе экономического оборота. В сущности, в таком ракурсе предприятие - это объект права, весьма специальный и созданный исключительно для выполнения отдельной хозяйственной задачи[71]. Такое характерное построение имущественного комплекса было обусловлено, во-первых, достаточно стабильной востребованностью (даже искусственно поддерживаемой государством) выпускаемой продукции или оказываемых услуг и, во-вторых, отсутствием реальной конкуренции, практической невозможностью банкротства и минимизацией предпринимательского риска, присущих свободной рыночной экономике.

  Безусловно, и имущественные комплексы, созданные в последнее десятилетие, также могут являться строго "сориентированным" на конкретную экономическую задачу предприятием с соответствующим "набором" вещей и прав. Совпадая по внешним признакам с предприятием - объективированным выражением субъекта советского хозяйственного права, имущественный комплекс, созданный на базе частной собственности, в большей степени зиждется на потребностях свободного предпринимательского оборота, имеет в своей основе более востребованную и выраженную универсальную оборотоспособность, обладает готовностью реагировать на изменения экономической ситуации, "запасные" варианты применения, различные уровни страхования, вплоть до заранее просчитываемой итоговой несостоятельности. В этой связи нельзя не согласиться с В.А. Дозорцевым, отметившим, что "по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория"[72].

  Если внутренняя целостность и взаимосвязанность составляющих имущественного комплекса, определенные целевой направленностью, характерны для любого предприятия, то несколько неожиданное и совершенно не необходимое присутствие в составе комплекса элементов, совершенно не относящихся к предпринимательской деятельности, присуще только предприятиям - звеньям бывшей общей народнохозяйственной системы СССР. Речь идет о распространенных обременениях предприятий элементами социальной и бытовой инфраструктуры, связанных с обязательным выполнением предприятиями социальных и административных функций[73].

  Вместе с тем, ГК РФ допускает участие в гражданском обороте не только предприятия в целом, но и его части: "предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав" (п. 2 ст. 132).

  Изложенное нельзя отнести к какому-либо явному противоречию, поскольку законодатель, предусматривая возможность свободного участия в обороте не только предприятия в целом, но и его части, распространил на последнюю все признаки, характерные для имущественного комплекса.

  Рассмотрим позицию ГК РФ: часть предприятия как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок является выделенным из общего состава имущественного комплекса и должным образом обособленным и обозначенным имущественным блоком, своего рода "субкомплексом". Являясь самостоятельным объектом прав, часть предприятия должна также самостоятельно включать и имущество, и имущественные права, а в отдельных случаях - и некоторые исключительные права: права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания. За частью предприятия следуют и принадлежащие ему обременения, в том числе вытекающие из трудовых и социальных обязательств, присущих этой части имущественного комплекса.

  Способность части имущественного комплекса как самостоятельного объекта прав к дальнейшему использованию для предпринимательской деятельности в том же составе, в котором эта часть функционировала до изменения вещных прав на нее, служит основным критерием, отделяющим от совокупности вещей, отдельного права, обязательства или их групп. Во всех других случаях выделенная из общего имущественного комплекса часть предприятия неминуемо становится иным объектом права и предметом гражданско-правовых сделок (вещью, имущественным правом и т.д.). Подтверждением данной позиции может служить судебная практика.

  В частности, высшая судебная инстанция не согласилась с правомерностью совершения ряда сделок по отчуждению отдельных недвижимых объектов, если в совокупности эти недвижимости образовывали материальный актив имущественного комплекса, но отчуждались без иных, в том числе нематериальных, элементов[74]. В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

  Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основании не исследовался.

  Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества "Бахус", состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.

  Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

  Кроме того, суд кассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества "Бахус", поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества "Бахус" как юридического лица (в части остальных предприятий).

  Согласно материалам дела практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества "Бахус", было продано, то есть продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможно.

  Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил ст. 554 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

  Если рассматривать в качестве иллюстрации приведенных доводов, например, имущество филиала акционерного общества - крупного производителя товаров, реально действующего в географически отдаленном месте, то его отчуждение (продажа) принципиально не изменяет и не прекращает участия в предпринимательской деятельности ни основного предприятия, ни отчуждаемого имущественного комплекса филиала. В данном случае речь может вестись именно о части предприятия как имущественного комплекса[75].

  Состав части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав необязательно должен (а в некоторых случаях принципиально не должен) повторять состав самого предприятия, иметь те же элементы, что и имущественный комплекс в целом. Содержание части предприятия определяется не содержанием и назначением самого предприятия, а целиком и полностью сориентировано на конкретное назначение и место в системе гражданско-правовых отношений имущественного "субкомплекса". Правовая локальная "взаимозависимость" имущественного "блока", или "субкомплекса", может обусловливаться производственными, технологическими связями и быть достаточно тесной и связанной как с основным предприятием, так и посредством третьих лиц.

  После юридического "отделения" (например, через куплю-продажу) рассматриваемой автономной части предприятия вопрос передачи прав и обязанностей, хотя изначально и входящих в состав основного предприятия, но относящихся исключительно к отчуждаемому имущественному "субкомплексу", решается путем включения этой части имущества в перечень переходящей в собственность иного лица части предприятия. Существовавшие ранее организационные, технологические и иные отношения в рамках юридического лица - собственника всего предприятия (в том числе и рассматриваемой части) трансформируются в равноправные гражданские правоотношения между лицами-собственниками.

  Изложенное позволяет сделать некоторые краткие обобщающие выводы.

  Первый. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества.

  Второй. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по их поводу.

  Третий. Недвижимое имущество в составе имущественного комплекса может уступить "привычное" для объектов гражданских прав место организационного центра иному элементу (возможно, нематериальному).

  Четвертый. Имущественный комплекс в ракурсе объектов гражданских прав не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины "недвижимый имущественный комплекс", "технологический комплекс" и т.д., привносят неопределенность в квалификацию сущности объекта.

  Пятый. Функциональная направленность имущественного комплекса (участие в предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных целей) является связующим звеном объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в совокупность комплексного уровня системы недвижимостей.

  
  

  ГЛАВА 2. ВИДЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

  ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

  2.1. Предприятие как имущественный комплекс

  
  

  Следуя доктрине европейских стран, современный Гражданский кодекс Российской Федерации относит предприятия к объектам права. В этой связи вполне логичным следует назвать правило, что, являясь объектом права, предприятие не может быть одновременно правовым субъектом, поскольку "тот, кто находится в обладании стороннего лица, не свободен сам совершать сделки"[76]. Однако такое понимание идет вразрез с выгодой предпринимателей, поскольку обосновать право коммерсанта на доход от предприятия в этом случае невозможно[77].

  Трактовка предприятия как объекта прав преобладает и в зарубежном гражданском и торговом праве. В ряде стран континентальной правовой системы при определении предприятий используется понятие "особой правовой общности", которая состоит из всего имущества предприятия (Италия) или же из большей его части (Бельгия, Франция). В Бельгии и во Франции в состав этой общности не включаются недвижимость и обязательства предприятия, которые обладают особым правовым режимом. В Германии предприятием признается вся совокупность имущества, включая недвижимость, долги и права требования. В США Единообразный торговый кодекс (разд. 6) особым образом регулирует процедуру "комплексной продажи", при которой в состав предприятия включаются его активы в виде оборудования, материалов, товаров, иного материального и нематериального движимого имущества.

  Вместе с тем в некоторых странах предприятие признается субъектом гражданского и торгового права. В Лихтенштейне, некоторых странах Латинской Америки физическое лицо вправе создать предприятие с ограниченной ответственностью, которое может самостоятельно выступать в имущественном обороте в качестве субъекта права[78].

  Анализируя изложенное, хотелось бы обозначить свою позицию по данному вопросу. Думается, не стоит впадать ни в ту, ни в другую крайность. Безусловно, необходимо "законодательное определение каждого из двух значений термина "предприятие" как объект и как субъект права"[79], поскольку их смешение явно недопустимо. В большей степени это касается унитарных предприятий. Конечно, правильнее было бы говорить не о государственных и муниципальных предприятиях как субъектах права, а об организациях, владеющих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления предприятием. Однако в любом случае, нам кажется, термин "предприятие" всегда будет употребляться и в том и в другом значении, что делается в законодательстве многих стран, и в зависимости от целей имеет разное содержание.

  Что касается терминологии, проблемы нам видятся совсем в других аспектах. Во-первых, действующее российское законодательство, и прежде всего ст. 132 ГК РФ, рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс. Тем не менее термин "предприятие" применяется абсолютно ко всем юридическим лицам, которые занимаются предпринимательской деятельностью. К ним относятся не только "традиционные предприятия", такие, как фабрики, заводы, иные коммерческие структуры, так или иначе задействованные в производственной сфере, но и многие другие организации совместного труда, преследующие получение прибыли, такие, как транспортные организации, организации общественного питания, риелторские конторы, магазины, развлекательные учреждения. Стоит ли их называть предприятиями? Мы полагаем, что подобное распространение термина "предприятие" в отношении имущества любого юридического лица или предпринимателя явно неоправданно. Безусловно, имея в собственности какое-либо имущество, которое представляет собой определенную совокупность вещей, эксплуатируя его и получая от этого систематическую прибыль, собственник вполне может полагать, что данное имущество представляет собой имущественный комплекс. Однако всегда ли подобные имущественные комплексы следует признавать предприятиями? Мы полагаем, что целесообразно разграничивать термины "предприятие" и "имущественный комплекс", потому что не всякий имущественный комплекс следует признавать предприятием. Данное разграничение необходимо тем более тогда, когда предприятие становится предметом договора залога. Именно поэтому ст. 340 ГК РФ разграничивает понятия "ипотека предприятия" и "ипотека иного имущественного комплекса в целом". Это говорит о том, что предприятие признается разновидностью имущественных комплексов. Подобное разделение не осталось не замеченным С.А. Степановым, который видит различие данных объектов в целях их функционирования. Имущественный комплекс останется только имуществом, если он не задействован в экономическом обороте. Предприятием он становится в случае, когда посредством его вещного и обязательственного содержания и проявления осуществляется участие субъекта-собственника в гражданском обороте, извлекается стабильный доход, появляются материальные блага[80]. Однако сферу применения понятия "имущественный комплекс" нельзя ограничивать лишь предприятиями, поскольку "определенная часть объектов может принадлежать преимущественно коммерческим организациям (оборудование, сырье, продукция), другая же часть в равной степени может относиться как к коммерческим, так и к некоммерческим юридическим лицам (земельные участки, здания, сооружения, права требования, долги и т.д.). С учетом этого обстоятельства трудно понять, почему не образует комплекса имущество учреждения, которое по своему составу и разнообразию не уступает имуществу иного предприятия. Даже в отношении учреждений, которым в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, ГК РФ, по замечанию В.А. Лапача, не делает исключений[81].

  Представляется, что ограничение сферы применения понятия имущественного комплекса исключительно предприятиями есть определенный недочет законодателя. Конечно, в абсолютном большинстве случаев наиболее органичным предметом таких сделок является предприятие, однако нет никаких данных для того, чтобы не признавать существование имущественных комплексов иных (кроме предприятий) юридических лиц и тем самым искусственно сдерживать участие их в обороте[82].

  Важно подчеркнуть еще одно обстоятельство: "...некоторые указания в законодательстве говорят в пользу того, что предприятие образуется из всего имущества, назначенного предпринимателем к извлечению прибыли"[83]. Если следовать логике ранее действовавшей ст. 85 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6 "О несостоятельности (банкротстве)"[84], которая предусматривала в качестве меры по восстановлению платежеспособности предпринимателя продажу предприятия (бизнеса) должника, то подобная продажа означала отчуждение всего имеющегося у должника имущества. В связи с этим у В.А. Лапача возникает вполне естественный вопрос: может ли имущество, имеющее иное значение (социально-бытовое, культурное), входить в состав такого комплекса? Например, если промышленное предприятие приобретает за счет собственных средств либо безвозмездно базу отдыха, профилакторий или иной аналогичный объект непроизводственного характера, как определить судьбу этого имущества, числить его в имущественном комплексе предприятия? Мы полагаем, что такие объекты не входят в состав предприятия как единого имущественного комплекса, даже частью предприятия их не следует называть, поскольку каждый из них способен функционировать самостоятельно. В состав предприятия входит лишь то имущество собственника, которое необходимо ему для нормального функционирования предприятия, то есть все то, что призвано обеспечить деятельность конкретного имущественного комплекса. И нам непонятно безоговорочное отнесение законодателя к имуществу предприятия объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика[85]. Данный факт мы объясняем лишь тем, что законодатель по-прежнему относится к предприятию как субъекту права, что явно недопустимо.

  Следует различать предприятие как имущественный комплекс, принадлежащий собственнику (юридическому лицу, государству, частному собственнику), и принадлежащее тому же собственнику иное имущество, приносящее прибыль. Данные объекты хотя и принадлежат одному собственнику и находятся на балансе одного и того же юридического лица, функционируют они независимо друг от друга. Работающее предприятие обособляется от других имуществ экономически, выступая как самостоятельное меновое хозяйство. Достаточность имущественного комплекса для экономического обособления, возможность организовать на его основе ведение независимого от другого имущества и иных лиц позволяют утверждать о присущих соединенному имуществу свойствах предприятия[86].

  Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:

  1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности;

  2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю;

  3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество;

  4) предприятие - это недвижимое имущество [87].

  1. Целевое назначение предприятия – использование для осуществления предпринимательской деятельности. Использование предприятия как имущественного комплекса ограничено его целевым назначением. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться для осуществления предпринимательской деятельности.

  Необходимо отличать имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности, от имущества потребительского характера. Главным критерием следует считать целевое назначение имущества. Так, например, автомобиль может быть использован как для собственных нужд предпринимателя, так и для коммерции. В том и другом случае автомобиль свои свойства не меняет, однако от цели его использования зависит причисление автомобиля к той или иной категории имущества.

  Другое отличие - правовой статус имущества. Скажем, в потребительских целях не может использоваться комплекс оборудования для переработки нефтепродуктов. Следует отметить еще одно отличие. Правовые последствия владения имуществом, предназначенным для коммерции, отличаются от правовых последствий владения имуществом для удовлетворения личных потребностей. Это отличие заключается в величине и характере налогового обложения имущества, виде страхования и т.д.

  Однако основное отличие имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, от имущества, предназначенного для удовлетворения личных материальных потребностей собственника и его семьи, состоит в его функциональном назначении.

  Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

  Если имущественный комплекс не будет использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, он не может признаваться предприятием. "Целевое предназначение... имущественного комплекса - характерная черта и особенность объекта прав в виде предприятия"[88]. Следует отметить, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен находиться в рабочем состоянии, причем использоваться именно с целью извлечения прибыли (предпринимательская деятельность). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе его по наследству новому собственнику (наследнику).

  2. Виды субъектов права собственности на предприятие. Предприятие, являясь объектом гражданских прав, характеризует деятельность субъекта гражданско-правовых отношений.

  Предприятие может принадлежать на праве собственности тем гражданам, правосубъектность которых предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.

  Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

  Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица граждане могут заниматься только с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации граждан, желающих заниматься предпринимательской деятельностью, установлен Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"[89].

  В отличие от физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, ответственность индивидуальных предпринимателей по принятым обязательствам наступает независимо от их вины. Как и юридические лица, они освобождаются от ответственности только в том случае, если неисполнение обязательств имело место под воздействием непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств), к которой не относятся нарушения обязательств другими субъектами, недостаток финансовых или материальных ресурсов и т.п. Предприниматель, действующий без образования юридического лица, несет ответственность всем своим имуществом. В соответствии с действующим законодательством гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством (ст. 446 ГПК РФ).

  Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация). "Передача предприятия пользователю может осуществляться как на возмездной (аренда), так и безвозмездной основе. При этом важно, чтобы имущественный комплекс использовался в предпринимательских целях"[90].

  Представляется, что наиболее приемлемой формой передачи предприятия в пользование является договор доверительного управления предприятием. Согласно этому договору, собственник предприятия передает доверительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на предприятие сохраняется за собственником (п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

  Необходимость в управлении предприятием может быть обусловлена тем, что не каждый собственник (в том числе предприниматель) предприятия как имущественного комплекса в состоянии компетентно и эффективно использовать его в своих собственных интересах[91]. Поэтому подобного рода отношения будут полезны как для собственника, так и для общества в целом.

  Наследодателю на праве собственности может принадлежать как одно, так и несколько предприятий. Например, индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность в сфере услуг, общественного питания, розничной торговли, может быть собственником нескольких ателье, гостиниц, кафе, магазинов, каждое из которых в отдельности может стать объектом наследственного преемства.

  Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству.

  Например, если предприятие принадлежит обществу с ограниченной ответственностью, единственным участником которого является физическое лицо, то в случае его смерти фактически к наследникам переходит предприятие, принадлежавшее обществу. Однако в данном случае по наследству переходит не предприятие, а доля (100%) в обществе, поскольку собственник предприятия остается прежним (ООО), меняется только участник общества, доля которого переходит к наследнику.

  Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой имущественный комплекс, поскольку в состав его входит имущество, используемое для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Однако предприятием крестьянское (фермерское) хозяйство считаться не может[92], поскольку для того, чтобы в отношении предприятия обладать правами или совершать сделки, право на предприятие как на недвижимость должно быть зарегистрировано за правообладателем[93].

  Иначе обстоит дело, когда члены крестьянского (фермерского) хозяйства из имущества хозяйства[94] создают в соответствии с ГК РФ предприятие, которое будет считаться объектом гражданских прав. Согласно ГК РФ, крестьянское (фермерское) хозяйство не является юридическим лицом. В соответствии со ст. 23 ГК РФ крестьянское (фермерское) хозяйство может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как предпринимателя[95]. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей собственности, однако в случае смерти члена хозяйства его имущество разделу не подлежит. Другими словами, наследование предприятия в составе наследства не происходит; наследникам, как правило, выплачивается денежная компенсация. В случае смерти единственного члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследование имущества, в том числе предприятия, происходит на общих основаниях[96].

  Предприятие как имущественный комплекс может принадлежать на праве собственности как одному, так и, исходя из смысла п. 2 ст. 132, ст. 244 ГК РФ, нескольким лицам. Если предприятие является собственностью нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на имущество, например собственность супругов, собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

  Одним из случаев нахождения предприятия в общей долевой собственности является простое товарищество. Согласно договору простого товарищества, двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). В качестве вклада в простое товарищество может быть предприятие как имущественный комплекс, который с момента заключения договора признается общей долевой собственностью товарищей. По общему правилу круг участников договора простого товарищества (товарищей) не ограничен. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, предприятие как имущественный комплекс должно использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, поэтому сторонами договора могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

  Важной особенностью простых товариществ, созданных для совместной предпринимательской деятельности, согласно п. 2 ст. 1047 ГК РФ, становится солидарная, а не долевая ответственность их участников по всем общим обязательствам[97], в том числе обязательствам предприятия. Согласно ст. 1050 ГК РФ, в случае смерти товарища договор простого товарищества прекращается. При этом многосторонние договоры простого товарищества, т.е. те, в которых участвовало три стороны и более, соглашением участников могут быть оставлены в силе, утратив ее только в отношении выбывшего лица.[98].

  3. Предприятие как обособленное имущество. редприятие представляет собой имущество, предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности и обособленное от остального имущества предпринимателя.

  Обособленность предприятия от остального имущества предпринимателя выражается прежде всего в том, что владелец предприятия обязан вести самостоятельную бухгалтерскую отчетность, в которой отражаются состояние его имущества и осуществленные им операции. Предприятие вправе иметь собственное фирменное наименование, отличное от торгового имени владельца предприятия или от наименования других принадлежащих ему предприятий. Предприятие как единое целое может быть предметом договоров продажи, аренды, залога (ипотеки) и других, а также переходить по праву наследования. Хозяйственная самостоятельность предприятия предполагает его юридическую обособленность. Такая конструкция предприятия, по мнению Г.Ф. Шершеневича, вытекает из того, что "доверие оказывается кредиторами не личности предпринимателя, а самому предприятию"[99].

  4. Предприятие как неделимый объект прав. Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом; его неделимость с правовой точки зрения заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения имущества, его образующего.

  Обращает на себя внимание высказанное В.П. Камышанским мнение о том, что "имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134 ГК РФ), в состав которых могут входить наряду с недвижимыми и движимые вещи. Движимые вещи, включенные в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, на период такого включения утрачивают качество движимого имущества"[100]. Схожее мнение высказывают и некоторые другие ученые [101].

  Данный довод является спорным по следующим причинам. Сложная вещь представляет собой комплекс однородных или разнородных вещей и "образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи"[102]. Понятие предприятия как имущества, используемого для предпринимательской деятельности, нельзя сводить только к совокупности вещей, например комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что для превращения такого комплекта оборудования в предприятие необходимы дополнительные действия по организации на его основе процесса производства.

  Нельзя не учитывать, что предприятие "составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права требования, долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности. В таких случаях говорят, что предприятие находится на "ходу". Это имеет важное значение как при сделках с предприятием, так и при его наследовании.

  Таким образом, предприятие как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, оно определяет более емкое явление, чем сложная вещь. Последняя состоит из совокупности реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество: "имущественные права и обязанности, а также личные неимущественные права"[103]. Как отмечает В.Н. Табашников, "появление термина "имущественный комплекс" при существовании известного классического понятия "сложная вещь" вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением"[104].

  Предприятие при его передаче рассматривается как единый сложный объект права и переход права собственности на него от одного субъекта к другому включает сразу и целиком весь имущественный комплекс, охватываемый понятием предприятия [105].

  Интересной представляется точка зрения С.А. Степанова относительно возможности признания имущественного комплекса только в составе одних вещей или только в составе одних имущественных прав. Анализируя сущность понятия предприятия как объекта гражданских правоотношений, используемого в предпринимательском обороте, С.А. Степанов отмечает, что "предприятие необходимо рассматривать как динамический элемент, в котором вещное содержание составляют статичное состояние имущественного комплекса, а возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся вокруг отношения - это динамика, внутреннее и внешнее самодвижение, саморегуляция, самовоспроизводство организованной совокупности предметов материального мира"[106].

  5. Предприятие как недвижимое имущество. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие относится к недвижимому имуществу. Несмотря на то что в ГК РФ четко записано, что предприятие как объект гражданских прав признается недвижимостью, среди юристов до сих пор идет спор о том, всегда ли предприятие подлежит отнесению к недвижимому имуществу и что служит основанием для этого. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Большинство современных российских юристов, говоря о предприятии, используют обычно нейтральный термин "объект прав". Те же специалисты, которые углубляются в обозначенную проблему, либо причисляют предприятие к вещам, либо рассматривают его как особый объект, не относящийся ни к одной из групп, перечисленных в ст. 128 ГК РФ. Такой неопределенный подход наблюдается, в частности, у А.П. Сергеева, который, упоминая предприятие в подразделе о недвижимых вещах, тем не менее избегает слова "вещь" в отношении предприятия и говорит о нем как об "особом объекте недвижимости"[107]. Такой же позиции придерживается и Ю.К. Толстой, считающий, что предприятие как бы "выпадает" из перечня видов недвижимого имущества в силу особых свойств[108]. Аналогичную позицию занимает Т. Левшина, рассматривающая предприятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим[109].

  Законодатели многих стран, принимая решения об отнесении соответствующего имущества к недвижимости, особенно если речь идет о вещах движимых по природе или иных, не подпадающих под общее определение недвижимости, руководствуются соображением об особой ценности имущества, его высокой стоимости и необходимости фиксации прав на него в специальных государственных реестрах в целях защиты прав собственника имущества и остальных участников гражданского оборота. Поскольку отчуждение предприятия в целом имеет своей целью передачу бизнеса "на ходу", то есть шансов на дальнейшее извлечение прибыли с использованием передаваемого имущества и имущественных прав, в том числе достигнутой репутации, наработанной клиентуры и деловых связей, предполагается, что стоимость такого объекта будет несоизмеримо высокой.

  Исходя из определения в п. 2. ст. 132 ГК РФ состава предприятия, материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, можно разделить на четыре группы[110]. В состав предприятия как имущественного комплекса входят:

  1) предназначенные для его деятельности вещи;

  2) имущественные права и обязанности;

  3) исключительные права;

  4) особые нематериальные элементы.

  1. Вещи, используемые предприятием как имущественным комплексом.

  Основными видами имущества предприятия являются вещи, которые длительное время, неоднократно или постоянно в неизменной форме используются в производстве, т.е. те вещи, без существования которых невозможно достижение целей предпринимательской деятельности[111]. К ним относятся здания, сооружения, передаточные устройства, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие основные средства. Таким образом, в составе предприятия как недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения и др. Чаще всего использование предприятия невозможно без помещения.

  К материальному составу предприятия относятся права из авторских и иных договоров, объекты смежных прав, программы для ЭВМ, базы данных и т.д., патенты на изобретения, промышленные образцы, селекционные достижения, товарные знаки, знаки обслуживания и др. В составе имущества предприятия могут быть права на пользование земельным участком, природными ресурсами.

  В состав имущества предприятия входят денежные средства, сырье, материалы, а также готовая продукция, права требования и долги, другие объекты, которые предназначены для производственной деятельности предприятия.

  Количество вещей, необходимое для образования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия в зависимости от его размера и вида деятельности. Главное, чтобы минимальное количество вещей, образующих имущественный комплекс, было достаточным для организации производственного процесса.

  2. Имущественные права и обязанности предприятия.

  Рассмотрение предприятия в качестве обособленного имущества, совокупности прав и обязательств предполагает, что в состав имущественного комплекса могут входить имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами - земельными участками, природными ресурсами.

  В состав предприятия входят долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия. Имущественными обязанностями являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). Понятие долга в законодательстве о предприятии не раскрывается.

  В этой связи представляется полезным обращение к российскому Закону от 3 июля 1916 г. "Правила о переходе по договорам торговых и промышленных предприятий"[112]. Закон пояснял, что долгами по предприятию признаются "все долги, приведенные по торговым книгам предприятия или показанные в его отчетах, и все обязательства, снабженные фирменной подписью владельца или выданные от имени торгового дома за подписью уполномоченных на то лиц", а также "долги по приобретению, найму, оборудованию, действию и содержанию торговых и промышленных заведений, по приобретению, производству и перевозке предметов оборота и материалов, по жалованью и наемной плате служащих и рабочих, по их вознаграждению, обеспечению и страхованию, по договору торговой комиссии, недоимки по государственным, общественным (городским и земским) налогам и сборам и вообще все обязательства, вытекающие из ведения данного предприятия".

  В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Данные обязательства принадлежат субъекту права. В соответствии со ст. 44 Налогового кодекса Российской Федерации[113] обязанность по уплате налога и (или) сбора прекращается со смертью налогоплательщика или с признанием его умершим.

  В зарубежном законодательстве вопрос о переходе требований и долгов разрешается по-разному. По праву Германии, Швейцарии, Италии, Нидерландов они, при определенных условиях, передаются новому владельцу предприятия. Так, согласно Германскому торговому уложению, если наследник продолжает вести входящее в наследство торговое дело, к нему переходят обязательства, связанные с деятельностью предприятия, возникшие до его перехода к наследнику[114]. Согласно законодательству Франции, отчуждение предприятия, а в США "комплексное отчуждение", т.е. переход всех или большей части товарно-материальных ценностей предприятия, не влечет за собой переход прав и долгов, связанных с деятельностью предприятия, к новому собственнику [115].

  3. Исключительные права в составе предприятия.

  Исключительными правами в составе предприятия являются указанные в ст. 132 ГК РФ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги - фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия на основании лицензий права пользования такими средствами индивидуализации, а также иные права на объекты интеллектуальной собственности, возникающие из авторских и иных договоров, на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, прав на промышленные образцы, изобретенияи т.п.

  Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ, фирменное наименование индивидуализирует предприятие как имущественный комплекс. В юридической литературе высказывалось мнение о том, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо. В данном случае речь идет не о фирменном наименовании юридического лица, а о фирме как принадлежности предприятия[116]. В дореволюционном российском законодательстве фирма "имела целью индивидуализировать предприятие" и составляла его "принадлежность"[117]. Единство предприятия, по выражению Л. Эннекцеруса, "находит свое выражение в фирме"[118]. В соответствии с Положением о фирме, утвержденным Постановлениями ЦИК и СНК СССР 22 июня 1927 г, право на фирму состоит в праве исключительного пользования фирменным наименованием в сделках, на вывесках, в объявлениях, рекламе, на бланках, на счетах, на товарах предприятия, их упаковке и т.п. Право на фирму возникает с момента, когда фактически началось пользование фирмой, и не подлежит особой регистрации, независимо от регистрации предприятия. Право на фирму не может быть отчуждено отдельно от предприятия.

  Фирма как принадлежность предприятия может представлять большую ценность именно благодаря известности предприятия[119]. В связи с этим Германское торговое уложение (§ 23) [120] запрещает отчуждение фирмы отдельно от предприятия и в то же время допускает отчуждение предприятия без фирмы.

  Сказанное выше подтверждает, что фирменное наименование является принадлежностью юридического лица, в связи с чем ставится под сомнение предложение С.П. Гришаева придерживаться буквального толкования п. 2 ст. 132 ГК РФ[121].

  В состав имущества предприятия могут входить также права на интеллектуальную собственность. Данные права в денежном выражении учитываются на балансе предприятия в качестве нематериальных активов.

  Поскольку объекты интеллектуальной собственности, входящие в состав предприятия, характерны и специфичны для каждого участника предпринимательской деятельности, более конкретно определить их круг в теоретическом плане достаточно сложно. Все зависит от "предмета деятельности субъекта, занимаемого им места в экономической сфере"[122]. Это означает, что без характеристики деятельности субъекта состав предприятия как имущественного комплекса определить однозначно не представляется возможным.

  4. Особые нематериальные элементы в составе предприятия.

  К особым нематериальным объектам предприятия относятся его деловая репутация, деловые связи (клиентела), фактическое положение на рынке. Хотя они прямо не названы в ст. 132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большое значение при реализации собственником предприятия своих интересов, связанных, как правило, с получением прибыли, расширением рынка сбыта продукции и т.д. А.И. Каминка утверждал, что на первое место среди нематериальных объектов предприятия необходимо поставить его клиентелу, без которой предприятие существовать не может[123].

  В законодательстве экономически развитых стран в состав имущества предприятия включают такие объекты, как клиентела, право на возобновление найма недвижимости, шансы и др[124]. Клиентелу составляют существующие у данного предприятия устойчивые связи с клиентами - потребителями товаров, работ и услуг предприятия. Как отмечала Е.А. Флейшиц, "деловая репутация предприятия... "клиентела", обусловленные... порядком ведения предприятия, его местоположением, продолжительностью существования, известными ему местами выгодных закупок и сбыта, всею совокупностью тех особых сведений, которые принято называть тайнами предприятия, - все эти деловые возможности или "шансы" предприятия часто образуют его главнейшую хозяйственную ценность"[125]. В некоторых случаях клиентелу отделяют от шансов, т.е. возможностей предприятия иметь клиентов в будущем. Шансы определяют как оцененные в денежном выражении перспективы предприятия[126]. Отчуждение предприятия влечет за собой уступку клиентелы, что на практике понимается как обязательство бывшего собственника предприятия не создавать поблизости от отчужденного предприятия заведение, аналогичное проданному[127]. Отношения предприятия с клиентелой и другие ситуации, по мнению Р. Саватье, рассматриваются как "бестелесные имущества", в которых реального (вещного) объекта нет, но бестелесный объект существует и имеет несомненную экономическую ценность. Поэтому правомочия обязательственного характера также должны рассматриваться как вещи, как "бестелесные вещи"[128].

  По вопросу об отчуждении вместе с предприятием его клиентелы в юридической литературе высказываются различные мнения. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил, что никакого права на клиентелу не существует, "это не более как фактическое отношение, имеющее, может быть, огромную ценность, составляющее, возможно, то именно, из-за чего приобретается предприятие, но все же это только факт, а не право"[129]. В то же время А.Г. Гойхбарг заявлял, что "приобретение предприятия, как такового, без относящихся к нему телесных вещей и прав мыслимо, но приобретение его без этих шансов просто бесцельно"[130].

  Ценность и значение предприятия заключаются во многом в известности фирмы предприятия, наличии у предприятия перспектив развития, сформировавшегося круга клиентов. Таким образом, следует отметить, что "указанные элементы в условиях конкурентного рыночного хозяйства нередко могут представлять гораздо большую ценность, чем, например, недвижимое имущество, товары, оборудование"[131]. Клиентела и шансы действительно представляют собой чисто фактические условия жизни предприятия, но в то же время, по мнению Е.А. Флейшиц, "облеченное правовой силой соглашение о том или ином фактическом обстоятельстве вполне возможно"[132]. Так, продавец предприятия, заключив соглашение о передаче с предприятием его шансов и клиентелы, берет на себя "обязанность к воздержанию от всякого действия, которое отвлекало бы клиентелу от отчужденного им предприятия"[133]. Указанные объекты (клиентела, шансы) трудно оценить, но все же возможно с использованием существующих методов оценки. Рыночная стоимость этих элементов может составлять значительную часть в общей стоимости предприятия. В России профессиональная независимая рыночная оценка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной стоимости)[134].

  Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются в процессе производственной деятельности, что обязательно отражается в самостоятельном балансе предприятия. Все имущество предприятия, отраженное в бухгалтерском балансе, подразделяется на капитальные и финансовые вложения, основные средства и нематериальные активы, сырье, материалы, готовую продукцию и товары, незавершенное производство и расходы будущих периодов. Сюда же входят фонды и резервы, расчеты с дебиторами и кредиторами, другие статьи, а также прибыль (убыток) предприятия. Движение имущества предприятия отражается в бухгалтерской отчетности ежедневно и подытоживается за определенный временной период (месяц, квартал и т.д.).

  На основании изложенного можно сделать следующий вывод. Предприятие представляет собой единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся: 1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности; 2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю; 3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество; 4) предприятие - это недвижимое имущество

  
  

     2.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс

  
  

  Многоквартирный дом в целом объектом прав не является, он представляет собой по определению совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой. Хотя в ЖК РФ не содержится легальная дефиниция многоквартирного дома, она легко выводится из иных положений данного Кодекса, в том числе ст. 15 и гл. 6.

  На подзаконном уровне попытка сформулировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"[135]. Так, в соответствии с п. 6 данного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Из такого определения, по-видимому, исходят многие специалисты-регистраторы, но полагаем, что оно не должно быть воспринято ни теорией, ни тем более, попав в нормативные документы, практикой.

  Безусловно, данное определение не вполне точно описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем. Так, например, из анализа положений ГрК РФ, в частности, его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки. Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета.

  В отличие от предприятия, являющегося сложной вещью[136], выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима[137]. Таким образом, можно говорить о некой "омонимичности" упомянутых понятий, когда "имущественный комплекс" обозначает две возможные модели.

  Исходя из первой, это - совокупность вещей, имущественных прав (вещных, обязательственных) и даже нематериальных элементов в рамках одного мегаобъекта, являющегося самостоятельным объектом вещных (!) прав. Такое понимание имущественного комплекса дает возможность расширить его использование в гражданском обороте, не ограничивая употребление данной модели только предприятием.

  Вторая же подразумевает совокупность объектов права, принадлежащих различным собственникам в рамках единого материального квазиобъекта (объекта технического или градостроительного учета), причем оставшаяся (обслуживающая, эксплуатационная) часть квазиобъекта принадлежит на праве общей собственности упомянутым правообладателям. Таким образом, имущественный комплекс второй модели не является самостоятельным объектом гражданских прав.

  Следует обратить внимание на то, что в случае строительства многоквартирного дома непосредственно публичным органом с поступлением затем дома полностью в муниципальную собственность для целей предоставления помещений по договору социального найма нуждающимся малообеспеченным гражданам правовой режим данного объекта будет несколько отличаться от рассмотренной модели. Тем не менее даже в этом случае специфика многоквартирного дома проявляет себя и не дает нам оснований отрицать его природу как особого вида имущественного комплекса. Как было сказано ранее, право социального найма весьма отличается от традиционной модели обязательственного права и имеет некоторые вещно-публичные черты. Несмотря на то, что в ЖК РФ речь идет лишь о правах собственника помещения на общее имущество многоквартирного дома, безусловно, что социальный наниматель в силу стабильности и бессрочности его прав на помещение, а также наличия обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества обладает некой, пусть даже не оговоренной в законе, формой господства над ним. Из изложенного следует, что даже если многоквартирный дом как единый объект права полностью принадлежит публичному собственнику, в нем сохраняются те же внутренняя структура и связи, что и при множественности собственников[138].

  Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливой критике. В частности, подчеркивается, что недостатком таких конструкций является утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как оно перестает существовать как единый объект права[139]. Общие части дома, по мнению Е.А. Суханова, также перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для принадлежности и главной вещи.

  Вместе с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель, зарекомендовавшая себя в ряде стран континентального права. Она предполагает признание общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости - дом в целом с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве[140]. И хотя при данной модели исчезает дуализм многоквартирного дома как единого объекта градостроительного учета, с одной стороны, и конгломерата самостоятельных объектов недвижимости с общим имуществом - с другой, тем не менее существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу.

  Для внесения ясности в исследуемую проблему необходимо полное копирование германской модели, предусмотренной Законом о праве на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью[141]. Исходя из него, выделяются особые вещные права: Wohnungseigentum - "жилищная собственность", не тождественная традиционному субъективному праву собственности, существующая в рамках общей собственности на объект недвижимости (земельный участок и дом как его часть по ст. 93, 94 BGB)[142], и "право на исключительное личное пользование несоединенными частями недвижимости". При этом общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем сособственникам дома (§ 5 WEG), а доля в праве собственности на него не отчуждается отдельно от "права собственности на квартиру" (§ 6 WEG).

  И хотя не вполне ясно, как интегрировать данную модель[143] в наш правопорядок, может статься, что количество теоретических и практических проблем и противоречий, вызванных таким регулированием, лишь возрастет.

  Итак, многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части - жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.

  Таким образом, существующая в нашем законодательстве модель многоквартирного дома как имущественного комплекса хотя и достаточно сложна, но тем не менее сконструирована из элементов, отечественному праву известных и в нем прижившихся. В то же время реципирование моделей из иных правопорядков (прежде всего из германского) повлекло бы за собой "встраивание" в правовую систему ряда до сих пор ей неизвестных и чуждых элементов, что делает весьма вероятным их отторжение российским правопорядком, с трудом воспринимающим сложный правовой инструментарий.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  В результате проделанной работы получены следующие выводы:

  1. Можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

  - недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

  - вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

  - этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

  - эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

  2.  А) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Б) Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по их поводу. В) Недвижимое имущество в составе имущественного комплекса может уступить "привычное" для объектов гражданских прав место организационного центра иному элементу (возможно, нематериальному). Г) Имущественный комплекс в ракурсе объектов гражданских прав не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины "недвижимый имущественный комплекс", "технологический комплекс" и т.д., привносят неопределенность в квалификацию сущности объекта. Д) Функциональная направленность имущественного комплекса (участие в предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных целей) является связующим звеном объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в совокупность комплексного уровня системы недвижимостей.

  3. Предприятие представляет собой единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся: 1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности; 2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю; 3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество; 4) предприятие - это недвижимое имущество

  4. Существующая в нашем законодательстве модель многоквартирного дома как имущественного комплекса хотя и достаточно сложна, но тем не менее сконструирована из элементов, отечественному праву известных и в нем прижившихся. В то же время реципирование моделей из иных правопорядков (прежде всего из германского) повлекло бы за собой "встраивание" в правовую систему ряда до сих пор ей неизвестных и чуждых элементов, что делает весьма вероятным их отторжение российским правопорядком, с трудом воспринимающим сложный правовой инструментарий.

  
  

  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от 21.10.1994 N 51-ФЗ/СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

  2. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ/СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

  3. Гражданский кодекс РФ. Часть 3. Федеральный закон от 26.11.2001 N 146-ФЗ/СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.

  4. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ/СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

  5. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ/СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

  6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 27.07.1997 N 122-ФЗ/СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

  7. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98 // Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.

  8. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1

  9. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99// Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.

  10. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1

  11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 5.

  12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. N Ф04/3668-819/А46-2004.

  13. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. N КГ-А40/7958-03;

  14. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000.

  15. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03.

  16. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. N А44-1242/01-С14-К.

  17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. N А56-20324/02;

  18. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.

  19. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2005. С. 65.

  20. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 43 - 54.

  21. Бабурин С.Н. Территория государства: Правовые и геополитические проблемы. М., 2007. С. 21.

  22. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. N 7. С. 24 - 25.

  23. Болтанова Е.С. Договор купли - продажи недвижимости. М., 2006. С.83

  24. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М., 2007. С. 57;

  25. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости. М., 2007. С. 264;

  26. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 

  27. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 249 - 260).

  28. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М., 2004. С. 381.

  29. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2005. С. 21

  30. Гавриленко В.Г., Ядевич Н.И. Объекты гражданских прав. М., 2006. С. 8 - 9;

  31. Германское Гражданское Уложение. - М., 2007. С. 195.

  32. Германское право. Ч. III / Науч. ред. Р.Н. Каримуллин. М.: Статут, 1999. С. 60 - 84.

  33. Гойхбарг А.Г. О переходе торговых и промышленных предприятий // Труды юридического общества при Императорском С.-Петербургском университете / Под ред. М.М. Винарева. Т. V. СПб, 2003. С. 443.

  34. Гражданский кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.

  35. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 2006. С. 230.

  36. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М., 1996. С. 229.

  37. Гражданское право: Учеб. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2007. С. 197.

  38. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2007. С. 309.

  39. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. 2000. N 5. С. 41.

  40. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 2002. С. 30 - 31.

  41. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 40.

  42. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.

  43. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43;

  44. Елисеев И.В. Договор продажи предприятия // Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 103.

  45. Ермаков В.С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73 - 74).

  46. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2005. N 4 (5). С. 56 - 57.

  47. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. М., 2002. С. 306.

  48. Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. – 2001. - № 1. С. 12.

  49. Каминка А.И. Очерки торгового права. Вып. I. 2-е изд. СПб, 2002. С. 116.

  50. Камышанский В.П. Право собственности: Пределы и ограничения. М.: Юнити-Дана, 2005. С. 233.

  51. Карасс А.В. Передача государственных предприятий, зданий и сооружений и ее гражданско-правовые последствия // Вопросы советского гражданского и трудового права. М.: Изд-во Академии наук СССР, 1952. С. 30.

  52. Киреев В.В. Применение норм договорного права при совершении сделок с предприятиями // Проблемы применения норм права: Защита частных, общественных интересов / Под ред. В.И. Попова. Челябинск, 2003. С. 60.

  53. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005. С. 146 - 147.

  54. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. Москва, 1998. С. 271 - 297.

  55. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.

  56. Колбасин Д.А. Гражданское право республики Беларусь. Минск, 2004. С. 114 - 115.

  57. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: БЕК, 1997. С. 135 - 136.

  58. Корчевская Л.И. Наследование в крестьянском (фермерском) хозяйстве // Правоведение. 2003. N 1. С. 41.

  59. Корчевская Л.И. Объекты наследственного преемства в условиях экономических преобразований: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 22

  60. Кротов М.В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 2006. N 4 (19). С. 104.

  61. Кузьмина И.Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999. С. 152.

  62. Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2003. С. 33.

  63. Лайкова С.В. Право собственности в многоквартирных домах (сравнительный анализ российского и германского законодательства) // Актуальные проблемы правоведения: Научно-теоретический журнал. Самара: Изд-во гос. эконом. акад., 2003. N 3. С. 145

  64. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. М., 2004. С. 365

  65. Лебедев К. Понятие, состав и правовой режим кредиторской задолженности // Хозяйство и право. 2007. N 11. С.31

  66. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2006. С. 160 - 161.

  67. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под рук. В.В. Залесского. М.: Норма, 1999. С. 356.

  68. Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М., 2006. С.171.

  69. Романов О.Е.  Теоретические и практические аспекты состава предприятия как имущественного комплекса // Актуальные проблемы гражданского права. М., 2003. Вып. 6. С. 230.

  70. Свод законов Российской империи. Спб, 1838. Т. XI, ч. 2.

  71. Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. 1999. N 12. С. 118;

  72. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, 2000. С. 77.

  73. Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. М., 1986. С. 167.

  74. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2006. С. 29.

  75. Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева, Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. М.: Статут, 2000. С. 51 - 54.

  76. Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь // Законодательство. 2004. N 9. С. 23

  77. Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 81.

  78. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2004. N 2; 2005. N 2. С. 37 - 38.

  79. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996. С. 45;

  80. Суханов Е.А. Простое товарищество // Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Фонд "Правовая культура"; Гардарика, 1996. С. 334.

  81. Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав // Законодательство. 1998. N 9. С.85

  82. Тоффлер Э. Метаморфозы власти // Пер. с англ. М.: АСТ, 2004. С. 483 - 485.

  83. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д-ра экон. наук В.И. Кошкина, канд. экон. наук В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 2007. С. 60.

  84. Устюкова В.В. Формирование правового статуса крестьянского (фермерского) хозяйства // Реформирование сельскохозяйственных предприятий: Правовые проблемы. М.: Институт государства и права РАН, 2006. С. 78 - 79;

  85. Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). – М., 2003. С. 27.

  86. Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. М., 2004. С. 19.

  87. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2005. С. 40 - 41;

  88. Цитович П.П. Русское гражданское право. – М., 2003. С. 28.

  89. Чубаров В.В. Договор простого товарищества // Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: БЕК, 2007. С. 612.

  90. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 2005. С. 96.

  91. Щербаков Н. Свойство или вещь? // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17. С. 2.

  92. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. М., 2004. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).

  
  
  
  

  
  

  ---

  [1] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 2005. С. 96.

  
  

  [2] Германское Гражданское Уложение. - М., 2007. С. 195.

  [3] См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221 - 222.

  [4] См.: Гражданский кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.

  [5] Ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии.

  [6] См.: Гавриленко В.Г., Ядевич Н.И. Объекты гражданских прав. М., 2006. С. 8 - 9; Колбасин Д.А. Гражданское право республики Беларусь. Минск, 2004. С. 114 - 115.

  [7] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 2005. С. 96.

  [8] Ст. 384 Свода законов Российской империи. 1914. Т. X, ч. 1.

  [9] Свод законов Российской империи. Спб, 1838. Т. XI, ч. 2.

  [10] См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. Москва, 1998. С. 271 - 297.

  [11] В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Часть 1 пункта 4 статьи 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.92) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР (далее - Ведомости СНД и ВС РСФСР). 1990. N 30. Ст. 1244 (1992. N 34. Ст. 1966).

  [12] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. уже содержали нормы, делящие имущество на недвижимое и движимое. В статье 4 Основ было воспроизведено вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое. Вместе с тем в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости // Ведомости СНД и ВР ССР. 1991. N 26. Ст. 733.

  [13] Ст. 22 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.

  [14] Ст. 106 - 108 ГК РСФСР 1964 г.

  [15] Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2006. С. 160 - 161.

  
  

  [16] Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 2003. С.237.

  
  

  [17] См.: информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. – 2001. - № 1. С. 12.

  [18] См.: Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43; Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). – М., 2003. С. 27.

  
  

  [19] Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. М., 2002. С. 306.

  [20] Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 2003. С. 57.

  
  

  [21] Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 2002. С. 30 - 31.

  [22] Болтанова Е.С. Договор купли - продажи недвижимости. М., 2006. С.83

  [23] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98 // Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000. С. 143.

  [24] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. N А44-1242/01-С14-К. Подход, определенный в этом постановлении, дал основание для того, чтобы в литературе было сформулировано суждение о том, что "асфальтовое покрытие вообще не является вещью, а представляет собой скорее свойство земельного участка". См.: Щербаков Н. Свойство или вещь? // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17. С. 2.

  [25] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. N А56-20324/02; Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. N КГ-А40/7958-03; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. N Ф04/3668-819/А46-2004.

  [26] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03.

  
  

  [27] Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99.

  [28] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000.

  [29] Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2005. С. 65.

  [30] На это обстоятельство обращал внимание В.А. Белов. См.: Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. N 7. С. 24 - 25.

  
  

  [31] Бабурин С.Н. Территория государства: Правовые и геополитические проблемы. М., 2007. С. 21.

  [32] Академик А.В. Венедиктов под правовым режимом имущества понимал специальные правила о порядке образования и использования имущества. См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М., 2004. С. 381.

  
  

  [33] Цитович П.П. Русское гражданское право. – М., 2003. С. 28.

  [34] См.: Тоффлер Э. Метаморфозы власти // Пер. с англ. М.: АСТ, 2004. С. 483 - 485.

  [35] СЗ РФ. 2000. N 2 (с послед. изм.).

  [36] Отметим, что понятие земельного участка, даваемое в ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, более узкое: часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (правда, законодатель оговаривается, что рассматривает земельный участок в данном случае как объект земельных отношений).

  
  

  [37] К примеру, в дореволюционном российском законодательстве денежные капиталы в некоторых случаях приравнивались к недвижимому имуществу ((Закон от 16 апреля 1817 года // Полное Собрание Законов, Закон N 26791, гл. II, § 17). Цит. по: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 3.).

  [38] См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 43 - 54.

  [39] См.: Бабкин С.А. Указ. соч. С. 52.

  [40] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2003. С. 96 - 97.

  [41] Достаточно указать на два дела, в которых решались, казалось бы, простые вопросы: в одном случае, является ли объектом недвижимости стационарный промышленный холодильник (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1); в другом случае, каков статус установленных в жилом доме дверных блоков - статус самостоятельных объектов права собственности или статус части недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1). В обоих случаях различные судебные инстанции по-разному разрешали эти казусы.

  [42] См.: Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996. С. 45; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276; Кротов М.В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 1999. N 4 (19). С. 103; Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. 1999. N 12. С. 118; Кузьмина И.Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999. С. 152.

  [43] См.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2005. С. 40 - 41; Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. 1999. М.: Норма, 2000. С. 264; Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М., 2007. С. 57; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2006. С. 29.

  [44] Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. С. 45. Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация". См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.

  [45] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2002. С. 68 - 69.

  [46] См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2002. С. 151 - 152.

  [47] Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996  (автор комментария - Е.А. Суханов).

  [48] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.

  [49] Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости. М., 2007. С. 264; Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2005. С. 57.

  
  

  [50] Еще Г.Ф. Шершеневич упрекал законодателя в том, что тот "не выдерживает строгой терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении". См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.,2002. С. 95.

  [51] Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, 2000. С. 77.

  [52] Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2006. С. 29.

  
  

  [53] Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 51 (автор комментария - М.И. Брагинский). – М., 2006. С.171.

  [54] СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207 (с послед. изм.).

  [55] Кротов М.В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 2006. N 4 (19). С. 104. О.М. Козырь также пишет о том, что "было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме". См.: Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.

  [56] Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2005. С. 21 (автор комментария - А.К. Голиченков).

  
  

  [57] Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. М., 1986. С. 167.

  [58] См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 273.

  
  

  [59] СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

  
  

  [60] См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2006. С. 67.

  [61] Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. М., 2004. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).

  [62] Там же. С. 10.

  
  

  [63] Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2005. N 4 (5). С. 56 - 57.

  [64] Так, автор указывает, что "случаи, когда предприятие как имущественный комплекс является объектом государственной регистрации, достаточно редки, особенно для предприятий, которые входят в единую систему газоснабжения, имущественный состав которой достаточно стабилен... Производственно-технологические комплексы как недвижимое имущество могут представлять собой сложную вещь либо единый объект, технологическими элементами которого в отдельности могут являться и движимые вещи, но, образуя некоторую совокупность, движимые и недвижимые элементы образуют объект недвижимости... Конкретный состав производственно-технологического комплекса определяется проектной документацией... Основанием для такой правовой позиции является признание правоустанавливающими документами утвержденных в установленном порядке актов ввода в эксплуатацию объекта газовой отрасли, согласно которым в эксплуатацию вводится совокупность зданий (сооружений) и установленного в них оборудования, позволяющего эксплуатировать указанный объект по его назначению" (Завьялов А.А. Указ. соч. С. 57).

  [65] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.

  [66] См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М., 1996. С. 229.

  
  

  [67] Лебедев К. Понятие, состав и правовой режим кредиторской задолженности // Хозяйство и право. 2007. N 11. С.31

  [68] Невключение в предмет конкретной гражданско-правовой сделки всех элементов имущественного комплекса неминуемо приводит к его правовому "уничтожению", выпадение одного (даже неосновного) звена имущественного комплекса изменяет предмет договора и, следовательно, приводит к расслоению единого соглашения на ряд сделок, объединенных в один документ, а в крайнем случае - к недействительности договора.

  [69] Представляется, что ограничение сферы применения понятия имущественного комплекса исключительно предприятиями есть определенный недочет законодателя", - считает В.А. Лапач (Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. М., 2004. С. 365).

  [70] Лапач В.А. Указ. соч. С. 368.

  
  

  [71] Изложенное можно проиллюстрировать на примере подшипниковых заводов. В СССР количество подшипниковых заводов исчислялось сотнями. Причем такие предприятия отличались четкой специализацией - выпускали подшипники определенного вида. Сборочные предприятия комплектовались подшипниками от десятков поставщиков, расположенных порой в крайне отдаленных географических "точках" страны. После отказа от плановой экономики и распада СССР большинство таких предприятий вынуждены были частично или полностью перепрофилироваться. См., например: Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д-ра экон. наук В.И. Кошкина, канд. экон. наук В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 2007. С. 60.

  [72] Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.

  [73] Если крупные имущественные блоки - жилищная сфера, дома и дворцы культуры, медицинские и детские учреждения (поликлиники, дошкольные учреждения, загородные оздоровительные лагеря и т.д.) - в конечном счете в большинстве случаев получили юридическую самостоятельность или переданы (увы, далеко не всегда) в муниципальную собственность, то некоторое иное отдельное имущество, находящееся на балансе предприятий - субъектов права (но не связанное с основной производственной деятельностью), последовало в его составе к другому собственнику, например, имущество так называемых "ленинских" комнат, наглядно-агитационные предметы и средства их изготовления и т.д.

  [74] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 5.

  [75] Отчуждение же производственного участка, прекратившего свою деятельность и не имеющего персонала, нельзя отнести к отчуждению части предприятия. Сделка с таким подразделением будет ограничиваться переходом прав лишь на конкретное имущество - движимые и недвижимые вещи.

  
  

  [76] Романов О.Е. Теоретические и практические аспекты состава предприятия как имущественного комплекса // Актуальные проблемы гражданского права. М., 2003. Вып. 6. С. 205.

  [77] См.: Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. М., 2004. С. 19.

  [78] См.: Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав // Законодательство. 1998. N 9. С.85

  [79] Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. 2000. N 5. С. 41.

  [80] См.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. С. 35.

  [81] См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2002. С. 366 - 367.

  [82] См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. С. 368.

  [83] Романов О.Е. Теоретические и практические аспекты состава предприятия как имущественного комплекса // Актуальные проблемы гражданского права. М., 2003. Вып. 6. С. 214.

  [84] См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 2. Ст. 222.

  [85] См.: О налоге на имущество предприятий: Закон РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1. Ст. 5 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1992. N 12. Ст. 599.

  [86] См.: Романов О.Е.  Теоретические и практические аспекты состава предприятия как имущественного комплекса // Актуальные проблемы гражданского права. М., 2003. Вып. 6. С. 230.

  [87] См.: Елисеев И.В. Договор продажи предприятия // Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 103.

  
  

  [88] Степанов С.А. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. С. 25.

  [89] СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431 (с изм. от 2 июля 2005 г.).

  [90] Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав // Законодательство. 1998. N 9. С. 13.

  [91] См.: Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 81.

  [92] Л.И. Корчевская при рассмотрении вопроса о разделе крестьянского (фермерского) хозяйства при наследовании указывает на принадлежность его к предприятию. Однако в том смысле, в котором используется термин "предприятие", подразумевается обобщающая категория для определения хозяйствующих субъектов, а также юридических лиц различных организационно-правовых форм (см. Корчевская Л.И. Объекты наследственного преемства в условиях экономических преобразований: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 22).

  [93] См.: Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005. С. 146 - 147.

  
  

  [94] Согласно ст. 257 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249), в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

  [95] В соответствии со ст. 259 ГК РФ членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства могут быть созданы хозяйственное товарищество или производственный кооператив.

  [96] См.: Устюкова В.В. Формирование правового статуса крестьянского (фермерского) хозяйства // Реформирование сельскохозяйственных предприятий: Правовые проблемы. М.: Институт государства и права РАН, 2006. С. 78 - 79; Корчевская Л.И. Наследование в крестьянском (фермерском) хозяйстве // Правоведение. 2003. N 1. С. 41.

  
  

  [97] См.: Суханов Е.А. Простое товарищество // Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Фонд "Правовая культура"; Гардарика, 1996. С. 334.

  [98] См.: Чубаров В.В. Договор простого товарищества // Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: БЕК, 2007. С. 612.

  [99] Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. М., 2004. С. 164.

  [100] Камышанский В.П. Право собственности: Пределы и ограничения. М.: Юнити-Дана, 2005. С. 233.

  [101] См., например: Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2007. С. 309.

  [102] Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 2006. С. 230.

  [103] Киреев В.В. Применение норм договорного права при совершении сделок с предприятиями // Проблемы применения норм права: Защита частных, общественных интересов / Под ред. В.И. Попова. Челябинск, 2003. С. 60.

  [104] Табашников В.Н. Указ. соч. С. 12.

  [105] См.: Карасс А.В. Передача государственных предприятий, зданий и сооружений и ее гражданско-правовые последствия // Вопросы советского гражданского и трудового права. М.: Изд-во Академии наук СССР, 1952. С. 30.

  [106] Подробнее см.: Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева, Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. М.: Статут, 2000. С. 51 - 54.

  [107] См.: Гражданское право: Учеб. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2007. С. 197.

  [108] См.: Там же. С. 379.

  [109] См.: Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. С. 281.

  [110] См.: Табашников В.Н. Указ. соч. С. 8.

  [111] См.: Табашников В.Н. Указ. соч. С. 8 - 9.

  [112] СУиРП. Отдел 1. 1916. N 194. Ст. 1645.

  [113] РГ. 1998. 6 авг.

  [114] См.: § 25 ГТУ // Германское право. Часть II. Торговое уложение и другие законы / Пер. с нем. (серия "Современное зарубежное и международное частное право"). М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2006. С. 24 - 25.

  [115] См.: Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2003. С. 33.

  [116] См.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: БЕК, 1997. С. 135 - 136.

  [117] В ГК РФ понятие "фирменное наименование" используется для определения разных явлений. Так, согласно ст. 54 ГК РФ, фирменное наименование является средством индивидуализации коммерческого юридического лица в гражданском обороте. В то же время в соответствии со ст. 132 ГК РФ фирменное наименование индивидуализирует предприятие как имущественный комплекс. По нашему мнению, двоякое содержание термина "фирменное наименование" недопустимо.

  [118]Эннекцерус Л. Указ. соч. С. 67.

  [119] См.: Куликов А. Указ. соч. С. 22.

  [120] См.: Германское право. С. 24.

  [121] См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 40.

  [122] Степанов С.А. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. С. 58.

  [123] См.: Каминка А.И. Очерки торгового права. Вып. I. 2-е изд. СПб, 2002. С. 116.

  [124] См., например: Закон Франции от 17 марта 1909 г. о купле-продаже и закладе торговых предприятий, который в качестве основных элементов предприятия рассматривает движимые вещи, входящие в состав основных фондов и оборотных средств, клиентуру, право аренды, право на вывеску, торговое наименование и другие объекты промышленной собственности, а также сложившиеся деловые связи и репутацию, постоянные источники снабжения (Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под рук. В.В. Залесского. М.: Норма, 1999. С. 356).

  [125] Флейшиц Е.А. Указ. соч. С. 11.

  [126] См.: Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо. С. 32.

  [127] Там же.

  [128] См.: Кикоть В.А. Указ. соч. С. 39 - 40.

  [129] Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. С. 170.

  [130] Гойхбарг А.Г. О переходе торговых и промышленных предприятий // Труды юридического общества при Императорском С.-Петербургском университете / Под ред. М.М. Винарева. Т. V. СПб, 2003. С. 443.

  [131] Куликов А. Указ. соч. С. 21 - 22.

  [132] Флейшиц Е.А. Указ. соч. С. 36.

  [133] Там же. С. 37.

  [134] СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 (с изм. от 5 января 2006 г.).

  
  

  [135] Российская газета. N 28. 2006. 10 февр.

  
  

  [136] Впрочем, данное утверждение не бесспорно, некоторые авторы отрицают за предприятием его природу как вещи (например, см.: Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь // Законодательство. 2004. N 9. С. 23). Основным аргументом является то, что предприятие представляет собой конгломерат явлений вещной, обязательственной и даже неимущественной природы (не говоря уже о неприжившемся у нас goodwill'e).

  [137] С этой точки зрения представляется некорректным встречающееся в литературе наделение признаком неделимости всего многоквартирного дома (по старой терминологии - кондоминиума) (см.: Ермаков В.С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73 - 74).

  [138] Эти латентные отношения проявятся при появлении любого иного собственника (путем отчуждения, реконструкции или создания нового объекта в рамках дома).

  [139] Г.Ф. Шершеневич между тем полагал, что жилой дом является раздельной вещью (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 183).

  [140] См.: Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2004. N 2; 2005. N 2. С. 37 - 38.

  [141] См.: Германское право. Ч. III / Науч. ред. Р.Н. Каримуллин. М.: Статут, 1999. С. 60 - 84.

  [142] Жилищная собственность является особым вещным правом, поэтому не вполне корректны утверждения некоторых авторов о том, что соглашение о разделе, предусмотренное § 3 WEG, и объявление о разделе, предусмотренное § 8 WEG, являются исключениями из общего правила о вхождении строения (его частей) в состав земельного участка (см.: Лайкова С.В. Право собственности в многоквартирных домах (сравнительный анализ российского и германского законодательства) // Актуальные проблемы правоведения: Научно-теоретический журнал. Самара: Изд-во гос. эконом. акад., 2003. N 3. С. 145).

  [143] Пожалуй, один из самых подробных анализов данной модели проделан Л.Ю. Василевской в ее фундаментальном современном исследовании вещных сделок в праве ФРГ (см.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 249 - 260).

  
  
Скачать дипломную работу