Тема: Инвестиционный проект развития предприятия

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Инвестиционный проект развития предприятия
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:23:13
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  СОДЕРЖАНИЕ

  Введение……………………………………………………………………7

  Глава 1. Инвестиционные проекты развития предприятия……………10

  1.1 Инвестиции и их место в экономической системе……………….10 

  1.2. Виды инвестиционной деятельности и источники финансирования………………………………………………………...12

  1.3. Инвестиционный проект и фазы его осуществления……………17

  1.4. Анализ эффективности инвестиционных проектов реального инвестирования…………………………………………………………22

  1.5. Оценка эффективности инвестирования в недвижимость………24

  1.6.  Учет неопределенности и риска в инвестиционных проектах……..36

  1.7. Сущность закона риска и его воздействие на инвестиционный процесс. Природа риска……………………………………………………………….43

  Глава 2. Разработка и обоснования инвестиционных проектов развития предприятия……………………………………………………………………...50  

  2.1.Краткая характеристика объекта исследования: компании «-»…………………………………………………..50

  2.2.Оценка конъюнктуры на рынке складской недвижимости типа                 А и B……………………………………………………………………...55

  2.3Сведение результатов анализа ранка складской недвижимости           2005-2006гг……………………………………………………………….85

  Глава 3 Оценка эффективности вариантов инвестирования в объекты недвижимости……………………………………………………………...87

  3.1.Оценка стоимости  строительства склада S=4800м² на основе  затратного подхода……………………………………………………….87

  3.2.Оценка стоимости покупки склада класса «А» S=4800 м² на основе сравнительного подхода………………………………………………….91

  3.3.Оценка затрат на аренду склада класса «А» S=4800м²……………..96

  
  

  3.4. Расчет затрат на строительство склада S=10 000м² на основе затратного и доходного подходов…………………………………………………….97  

  Заключение………………………………………………………………...103

  Список использованной литературы…………………………………….104

  Приложение 1 Особенности строительства складов……………………106

  1.1 .Особенности этапа проектирования………………………………..106

  1.2 .Варианты строительства склада: подрядный или хозяйственный

  способ…………………………………………………………………….110

  1.3 .Особенности геолого-изыскательских работ

   при строительстве………………………………………………………112

  1.4 .Влияние размеров склада на его стоимость……………………….114

  1.5 .Особенности строительства складов класса «А»………………….117

  Приложение 2 Особенности аренды складов……………………………124

  2.1. Алгоритм аренды складов………………………………………….124

  2.2. Виды и особенности договоров аренды…………………………...131

  2.3. Алгоритм работы с договором……………………………………..137

  2.4. Налоги связанные с арендой……………………………………….138

  Приложение 3 Особенности рынка земли в Москве……………………141

  3.1. Изменения и тенденции…………………………………………….141

  3.2. Выбор земельного участка под строительство……………………144

  3.3. Оформление прав собственности на землю……………………….146

  3.4. Нормы предоставления земельных участков……………………..148

  3.5. Цены на земельные участки………………………………………..149

  Приложение 4 Страхование инвестиций в строительство……………...152

  Приложение 5 Цены на земельные участки……………………………..156

  
  

   

   

   

  ВВЕДЕНИЕ

  Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. Принятие инвестиционного решения невозможно без учета следующих факторов: вид инвестиции, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения и др.

  Причины, обусловливающие необходимость инвестиций, могут быть различны, однако в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Так, если речь идет о замещении имеющихся производственных мощностей, решение может быть принято достаточно безболезненно, поскольку руководство предприятия ясно представляет себе, в каком объеме и с какими характеристиками необходимы новые основные средства. Задача осложняется, если речь идет об инвестициях, связанных с расширением основной деятельности, поскольку в этом случае необходимо учесть целый ряд новых факторов: возможность изменения положения фирмы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков и др.

  В своей работе я рассмотрю вариант вложения инвестиций в наращивание объемов производственной деятельности, а именно в развитие компании.

  Очевидно, что важным является вопрос о размере предполагаемых инвестиций. Поэтому должна быть различна и глубина аналитической проработки экономической стороны проекта, которая предшествует принятию решения. Кроме того, во многих фирмах становится обыденной практика дифференциации права принятия решений инвестиционного характера, т. е. ограничивается максимальная величина инвестиций, в рамках которой тот или иной руководитель может принимать самостоятельные решения.

  Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а задача в выборе наиболее приемлемого и максимально эффективного становится все сложнее.

  В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача выбора наиболее эффективного варианта инвестирования.

  Поскольку в своей дипломной работе я рассматриваю варианты инвестирования связанные с покупкой, постройкой, либо арендой, то стоит обратить внимание на то, что решение о выборе того или иного варианта затрагивает зачастую самую суть компании – её культуру, стратегию инвестирования, стремление к контролю.

  Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Так, в момент приобретения новых основных средств никогда нельзя точно предсказать экономический эффект этой операции. Поэтому нередко решения принимаются на интуитивной основе.

  Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

  В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т. п.

  Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы: а) основанные на дисконтированных оценках; б) основанные на учетных оценках. В данной дипломной работе выбор наиболее эффективного варианта инвестирования основывается на методе дисконтирования.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 1  ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

  
  

  1.1.  Инвестиции и их место в экономической системе

  
  

  В соответствии с Федеральным законом об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ инвестиции это - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6].

  Разли­чают 3 основных типа инвестиций:

  1. реальные (капиталообразующие) инвестиции — вложение в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих предприятий, производств;

  2.   финансовые (портфельные) вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, других предприятий, инвестиционных фондов.

  3. Инвестиции в нематериальные активы

  Таблица 1

  Описание типов инвестиций

  Тип инвестиций	Описание
  1	2
  реальные	Предприятие инвестор, вкладывающее средства, увеличивает свой производственный капитал — основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства.
  Финансовые	Инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды — доход на ценные бумаги. Вложения денежных средств в создание производств при этом осуществляют другие предприятия и организации, выпустившие акции для привлечения финансовых средств на осуществление их инвестиционных проектов.

  
  
  
  

  Продолжение таблицы 1

  1

  2

  Инвестиции в нематериальные активы

  Инвестиции в нематериальные активы представляют собой приобретение зе­мельных участков, имущественных прав (оцениваемых денежным эквивалентом), лицензий на передачу прав промышленной собственности, секретов производства, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели и промышленные образцы, товарные знаки, фирменные наименования, сертификаты на продук­цию и технологию производства, права землепользования и т. п.

  
  

  Также выделяют следующие виды инвестиций:

  Таблица 2

  Описание видов инвестиций

  Виды инвестиций	Описание
  1	2
  С позиции хозяйствующих субъектов, целей и направленности их действий:
  - начальные инвестиции	инвестиции на основании предприятия, объекта;
  - экстенсивные инвестиции	инвестиции, направленные на расширение существующих предприятий;
  - реинвестиции	инвестиции, связанные с процессом воспроизводства основных фондов на существующих предприятиях. Направлены на: замену изношенного или устаревшего оборудования, повышение эффективности производства, диверсификацию производства, обеспечение выживания предприятия.
  В зависимости от обеспечения инвестициями роста производственного капитала:
  -пассивные инвестиции	обеспечивают выживаемость предприятия (сохранение рентабельности капитала на достигнутом уровне),
  -активные инвестиции	связаны с повышением конкурентоспособности предприятия, ростом доходности, эффективности деятельности, - за счет внедрения новой техники и технологий.
  По характеру участия владельцев средств:
  -прямые инвестиции	вложение финансовых средств и др. капиталов в реализацию ИП,
  -косвенные инвестиции	привлекаемые свободные средства граждан, организаций и т.п. путем выпуска и продажи ценных бумаг.
  В зависимости от продолжения периода инвестирования:
  -краткосрочные инвестиции	до 1 года,
  -среднесрочные инвестиции	1-5 лет,
  -долгосрочные инвестиции	с 5 лет.

  Продолжение таблицы 2

  1	2
  В зависимости от формы собственности:
  -государственные инвестиции	финансовые вложения из федерального, регионального бюджетов, внебюджетных фондов и др.
  -частные инвестиции	финансовые вложения негосударственными предприятиями и физическими лицами,
  -иностранные инвестиции
  -совместные инвестиции	государственные - негосударственные, отечественные - иностранные.

   

  Инвестиции, вкладываемые в создание новых и воспроизводст­во действующих основных фондов без вложений в потребные обо­ротные средства, имеют форму капитальных вложений. Капиталь­ные вложения составляют преобладающую часть всех средств, обес­печивающих простое и расширенное воспроизводство основных фондов. К ним относятся все капитальные затраты на прирост и возмещение износа основных фондов, включая затраты на капиталь­ный ремонт и модернизацию основных фондов.

  1.2. Виды инвестиционной деятельности и источники финансирования

  В соответствии с Федеральным законом об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ  инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6];

  Все источники инвестиций подразделяются на собственные (вну­тренние) и внешние.

  К собственным (внутренним) источникам инвестиций относятся:

  ·   собственные финансовые средства, формирующиеся в резуль­тате начисления амортизации на действующий основной капитал, отчислений от прибыли на нужды инвестирования, сумм, выплачен­ных страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных и других бедствий, и т. п.;

  ·   иные виды активов (основные фонды, земельные участки, про­мышленная собственность в виде патентов, программных продук­тов, торговых марок и т. п.);

  ·   привлеченные средства в результате выпуска предприятием и продажи акций;

  ·   средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акцио­нерными компаниями, промышленно-финансовыми группами на безвозвратной основе;

  ·   благотворительные и другие аналогичные взносы.

   

  Виды собственных (внутренних) инвестиций:

  Самофинансирование - обязательное условие успешной хозяйствен­ной деятельности предприятий в условиях рыночной экономики. Этот принцип базируется на полной окупаемости затрат по производству про­дукции и расширению производственно - технической базы предприятия, он означает, что каждое предприятие покрывает свои текущие и капи­тальные затраты за счет собственных источников.

           Смысл инвестирования средств в производство продукции со­стоит в получении чистого дохода, и если выручка превышает себе­стои­мость, то предприятие получает его в виде прибыли. Прибыль и амортизационные отчисления являются результатом кру­го­оборота средств, вложенных в производство, и относятся к собствен­ным фи­нансовым ресурсам предприятия, которыми они распоряжаются само­стоя­тельно. Оптимальное использование амортизационных отчисле­ний и прибыли по целевому назначению позволяет возобновить произ­водство  продукции на расширенной основе.

           Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия - это многоце­ле­вой источник финансирования его потребностей, но основные направ­ле­ния ее ис­пользования можно определить как накопление и потребление. Про­порции распределения прибыли на накопление и потребление опреде­ляют перспек­тивы развития предприятия.

           Амортизационные отчисления и часть прибыли, направляемая на на­копление, составляют денежные ресурсы предприятия, используемые на его производственное и научно - техническое развитие, формирование финан­со­вых активов - приобретение ценных бумаг, вклады в уставной ка­питал дру­гих предприятий и т. п. Другая часть прибыли, используемая на накоп­ление, на­правляется на социальное развитие предприятия. Часть прибыли исполь­зуется на потребление, в результате чего возникают фи­нансовые от­ношения между предприятием и лицами, как занятыми, так и не занятыми на пред­приятии.

           В современных условиях хозяйствования распределение и использо­вание амортизационных отчислений и прибыли на предприятиях не всегда сопро­вождается созданием обособленных денежных фондов. Амортиза­ци­онный фонд  как таковой не формируется, а решение вопроса о распре­де­ле­нии при­были в фонды специального назначения оставлено в компе­тен­ции предприя­тия, но это не меняет сущности распределительных про­цес­сов, от­ражающих использование финансовых ресурсов предприя­тия.

  Поскольку  финансы предприятия как отношения являются частью эко­номических отношений, возникающих в процессе хозяйственной дея­тельности, принципы их организации определяются основами хозяй­ствен­ной деятель­ности предприятий. Исходя их этого, принципы органи­зации финансов можно сформулировать следующим образом: самостоятель­ность в области финансо­вой деятельности, самофинансирование, за­инте­ресован­ность в итогах финан­сово - хозяйственной деятельности, от­вет­ственность за ее результаты, контроль за финансово - хозяйственной дея­тельностью пред­приятия[8].

           Целевые фонды, обычно создаваемые предприятием из нераспределенной чистой прибыли.

  1. Фонд накопления

       Этот фонд представляет собой источник средств хозяйствующего субъекта, аккумулирующий прибыль и другие источники для создания нового имущества, приобретения основных фондов, оборотных средств и т.п. Фонд накопления показывает рост имущественного состояния хозяйствующего субъекта, увеличение собственных его средств. Вместе с тем операции по приобретению и созданию нового имущества хозяйствующего субъекта не затрагивают фонд накопления.

  2. Амортизационные отчисления

           Назначение амортизационных отчислений - обеспечивать воспроиз­вод­ство основных производственных фондов и нематериальных активов.

           Амортизационные отчисления являются устойчивым источником финансовых ресурсов. Амортизационные отчисления производятся только до полного переноса балансовой стоимости фондов на себестоимость продукции (работ, услуг) и издержки обращения. Амортизационные отчисления могут начисляться равномерным или ускоренным методами.

  3. Резервный фонд

           Резервный фонд создается  хозяйствующими субъектами на случай прекращения их деятельности для покрытия кредиторской задолженности. Образование резервного фонда является обязательным для акционерного общества, кооператива, предприятия с иностранными инвестициями. Отчисления в резервный фонд и другие аналогичные по назначению фонды производятся до достижения размеров этих фондов, установленных учредительными документами.

           Фонд потребления является источником средств хозяйствующего субъекта, зарезервированный для осуществления мероприятий по социальному развитию (кроме капитальных вложений) и материальному поощрению коллектива.

  
  
  
  

  К внешним источникам инвестиций относятся:

  ·   ассигнования из государственного, региональных и местных бюджетов, различных фондов поддержки предпринимательства, предо­ставляемые на безвозмездной основе;

  ·   иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансо­вого или иного материального и нематериального участия в устав­ном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и фи­нансовых институтов, государств, предприятий и организаций раз­личных форм собственности и частных лиц;

  ·   различные формы заемных средств, в том числе кредиты, пре­доставляемые государством и фондами поддержки предприниматель­ства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кре­диты банков и других институциональных инвесторов (инвестици­онных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фон­дов), других предприятий, векселя и другие средства.

  
  

           Виды внешних инвестиций:

  1. Уставный капитал

  В обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал формируется за счет вкладов учредителей. Уставный капитал акционерного общества  составляется  из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций  общества  должна быть одинаковой. Уставный  капитал  общества определяет   минимальный    размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов.

  2. Эмиссия ценных бумаг

  Эмиссия ценных бумаг позволяет привлечь дополнительные средства для финансирования инвестиционного проекта.

  3. Эмиссия облигаций

           При размещении облигаций предприятие получает финансовый кредит, необходимый для дальнейшего развития.

  4. Коммерческий кредит

  Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляе­мый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары.

  5.  Кредит

     Кредит - предоставление денег или товаров в долг, как пра­вило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собствен­ники, готовые вступить в экономические отношения[11].

  
  

  1.3. Инвестиционный проект и стадии его осуществления

  Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную, в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

  В зависимости от конкретного вида реального инвестирования фирма формулирует требования, предъявляемые к разрабатываемому инвестиционному проекту. Для таких форм инвестирования, как замена оборудования или приобретение отдельных видов нематериальных активов, т.е. для форм инвестирования, которые не требуют больших финансовых вложений и финансируются только за счет собственных средств фирмы, инвестиционный проект является внутренним документом. Такой проект, как правило, включает в себя сокращенный перечень разделов и показателей, при этом в обязательном порядке рассматриваются цель осуществления инвестиционного проекта, его основные параметры, объем необходимых финансовых ресурсов, а также показатели эффективности данного инвестиционного проекта и календарный план его осуществления.

  В случае осуществления таких форм реального инвестирования, как новое строительство, реконструкция, которые требуют большого объема финансирования и для осуществления которых привлекаются внешние источники финансирования, перечень требований к инвестиционному проекту значительно возрастает. Поскольку это связано с привлечением внешнего финансирования, инвестор или кредитор должен иметь полное представление об инвестиционном проекте, в финансировании которого он принимает участие. В этом случае инвестиционный проект включает в себя стратегическую концепцию инвестирования, основные показатели маркетинговой, экономической и финансовой результативности, объемы необходимых финансовых ресурсов, сроки возврата средств, дополнительно привлеченных из внешних источников. Таким образом, инвестиционный проект позволяет в первую очередь предпринимательской фирме, а затем и внешним инвесторам всесторонне оценить ожидаемую эффективность и целесообразность осуществления конкретных реальных инвестиций[9].

  Инвестиционный проект может быть:

  Таблица 3

  Описание видов инвестиционных проектов

  Виды ИП	Описание
  1	2
  Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.
  Научно-технический ИП	вложение средств в разработку и создание новой продукции с новыми свойствами.
  Коммерческий ИП	суть его в получении прибыли на осуществляемые инвестиционные вложения.

  
  

  Продолжение таблицы 3

  1	2
  Финансовый ИП	связан с 1) приобретением и формированием портфеля ценных бумаг, 2) покупкой и реализацией долговых финансовых обязательств, 3)выпуском и реализацией ценых бумаг.
  Экологический ИП	проекты создания природоохранных объектов и др.
  Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.

  
  

  В соответствии с рекомендациями ЮНИДО инвестиционный проект должен содержать определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.

  Таблица 4

  Основные разделы инвестиционного проекта

  Раздел ИП	Характеристика раздела
  1	2
  1 Краткая характеристика инвестиционного проекта.	Данный раздел является обобщающим и разрабатывается, как правило, в последнюю очередь, после того, как подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в себя перечень всех ресурсов, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных средств, а также оценку экономической и финансовой эффективности проекта и его социальной значимости.
  2 Основная идея проекта	В данном разделе рассматриваются наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими показателями для его реализации. Здесь же, как правило, приводится характеристика инициатора инвестиционного проекта.
  3 Анализ рынка и концепция маркетинга.	приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при реализации данного инвестиционного проекта, т.е. фактически программа удержания продукции или услуги на рынке.

   

  Продолжение таблицы 4

  1	2
  4 Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в процессе реализации инвестиционного проекта.	включает в себя классификацию используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного проекта. Анализируется также наличие основного сырья в регионе осуществления проекта. Разрабатывается программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.
  5 Характеристика технических основ реализации проекта.	должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе приводится обоснование будущей технологии, а также рассматривается парк оборудования, необходимого для ее реализации.
  6 Месторасположение проекта.	содержит обоснование выбора конкретного региона для  реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной среды; описание социально-экономических условий в регионе и инвестиционного климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается возможность возникновения экологических проблем при реализации инвестиционного проекта.
  7 Организация управления.	включает в себя характеристику организационной структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе рассматривается организация трудовой деятельности производственного и управленческого персонала, включая вопросы оплаты труда, а также размер и структура накладных расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого персонала.
  8 Необходимые трудовые ресурсы.	приводятся требования к основным категориям персонала фирмы, указывается система формирования персонала и возможности поиска в регионе наиболее важных для производства специалистов.
  9 График реализации проекта.	является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.
  10 Характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его эффективности.	Этот раздел содержит оценку необходимых сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.

  
  

  Жизненный цикл инвестиционного проекта.

  Инвестиционный проект - составление и оценка плана развития событий по мере достижений желаемого результата. Время от начало появления проекта до его ликвидации называется жизненным циклом проекта.

  Инвестиционный проект предполагает 3 стадии его осуществления

  Таблица 5

  Характеристика стадий проекта

  Стадии проекта	Характеристика стадии
  1	2
  I. Прединвестиционная:	поиск инвестиционных концепций и рождение идеи; предварительная подготовка ИП; формулировка ИП и оценка его технико-экономической и финансовой приемлемости и осуществимости; принятие решения об осуществлении ИП.
  II. Инвестиционная:	проведение договоров и заключение контрактов; инженерные изыскания и проектирование; стадия строительства; стадия производственного маркетинга; обучение и подготовка кадров; пусконаладочные работы и сдача объекта в эксплуатацию.
  Ш. Эксплуатационная:	производство и сбыт продукции; усовершенствование технологических процессов на основе введения инноваций; замена оборудования и т.д.

  
  
  

                                                            III ст.

  Доход

  
  
  

                     I ст.              II ст.

                                      II ст.

  
  

   

  
  

                                          Т цикла

  Рис. 1  Жизненный цикл проекта

  
  

  1.4. Анализ эффективности инвестиционных проектов реального инвестирования

  Реальные (капиталообразующие) инвестиции – это вложения в реальные активы, т.е. в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих объектов с целью качественного и количественного роста основных фондов.

  Эффективность от этих инвестиций может быть:

  ·   коммерческая – отражает последствия реализации ИП для инвесторов-участников проекта;

  ·   бюджетная – отражает последствия реализации ИП для федерального, территориального и местного бюджетов;

  ·   общая экономическая эффективность – для национальной экономики в целом.

  А также:

  ·   экономическая эффективность – учитывает в стоимостном измерении все виды результатов и затрат, связанных с реализацией ИП;

  ·   ресурсная эффективность – отражает влияние инвестиций на объем производства продукции, услуг и потребление того или иного ресурса;

  ·   социальная эффективность – отражает соц. результат;

  ·   экологическая эффективность.

        Оценка привлекательности инвестиционного предложения необходима для принятия решения о целесообразности его реализации и привлечения инвесторов. Это также необходимо для выбора наиболее эффективного пути развития, как небольших фирм, так и крупных комплексов многоцелевого назначения.

  При оценке инвестиционного проекта необходимо учитывать следующие положения:

  ·   проведение оценки степени благосостояния инвестора;

  ·   определение вероятности неблагоприятного результата инвестиций или степени риска (неполучение ожидаемого дохода, потери затраченных ресурсов);

  ·   сравнительная оценка альтернативных вариантов    использования денежных и материальных ресурсов;

  ·   использование минимального количества критериев оценки, однозначных и доступных для понимания неспециалиста.

  При определении величины критерия необходимо учитывать цель инвестирования и предполагаемую техническую политику фирмы в период эксплуатации объекта.

  Инвестиционный анализ должен убедить людей, принимающих решение о целесообразности капиталовложений в том, что будут выполнены следующие условия:

  ·   выбран лучший из существующих альтернативных проектов;

  ·   проект направлен на максимальное увеличение стоимости имущества предприятия и, соответственно, акционеров;

  ·   определены основные риски при реализации проекта, проведена оценка их влияния на реализацию проекта и существует стратегия управления и контроля этих рисков;

  ·   определены объемы ресурсов, необходимых для инвестиций , начала производства и работы проекта;

  ·   финансовые ресурсы для реализации проекта привлечены на наиболее выгодных для данной ситуации условиях[9].

  Анализ эффективности проекта ведется на основе простых (статических) методов и методов дисконтирования денежных потоков.

  Простые методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени.

  
  
  

  Основными статическими методами являются:

  ·   расчет простой нормы прибыли (отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам).

  ·   расчет срока окупаемости (число лет, за которое полученная чистая прибыль по проекту + амортизационные отчисления покроет произведенные капитальные затраты).

  Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта. Однако для инвестора поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют неодинаковую ценность, т.е. капитал имеет свою временную стоимость. Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования, т.е. приведения доходов \ расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени к одному знаменателю через использование особого коэффициента – дисконта, отражающего временную стоимость капитала[10].

  
  

  1.5. Оценка эффективности инвестиционных проектов

  Метод дисконтированных денежных потоков.

  Основные расчеты в данной дипломной работе ведутся на основе метода дисконтирования денежных потоков и основных подходов к оценке недвижимости.

  Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) довольно сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

  ·   предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

  ·   имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

  ·   потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

  ·   оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

  ·   объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

  Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  Для расчета ДДП необходимы данные:

  ·   длительность прогнозного периода;

  ·   прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

  ·   ставка дисконтирования[14].

  
  

  Алгоритм расчета метода ДДП.

  1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

  2. Прогнозирование величин денежных потоков.

  При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

  ·   потенциальный валовой доход;

  ·   действительный валовой доход;

  ·   чистый операционный доход;

  ·   денежный поток до уплаты налогов;

  ·   денежный поток после уплаты налогов.

  На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

  ·   ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);

  ·   чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

  ·   облагаемую налогом прибыль.

  Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

  ·   денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

  ·   понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

  ·   показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

  ·   денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

  Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

  1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

  2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

  3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

  4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

  5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

  Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

  1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

  2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

  3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

  4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости[4].

  
  

  Определение ставки дисконтирования.

   Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

  Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации)[7].

  Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

  Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

  В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

  1. Метод кумулятивного построения;

  Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

  Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

  Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

  2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;

  3. Метод выделения;

  Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

  4. метод мониторинга.

  Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

  ; где

  PV – текущая стоимость;

  Ci – денежный поток периода t;

  I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

  M – остаточная стоимость.

  Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

  Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии)[3].

  
  

   Подходы к оценке недвижимости.

  Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

  Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

  1. сравнительный;

  2. доходный;

  3. затратный.

  Рис. 2. Подходы и методы оценки недвижимости

   

  1) Сравнительный (рыночный) подход

  Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

  Условия применения сравнительного подхода:

  ·   Объект не должен быть уникальным.

  ·   Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

  ·   Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

  Сравнительный подход базируется на принципах:

  ·   замещения;

  ·   сбалансированности;

  ·   спроса и предложения.

  Этапы сравнительного подхода:

  1 этап

  Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

  2 этап

  Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

  3 этап

  Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

  4 этап

  Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

  Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

  1. сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

  2. независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

  ·   находятся в родственных отношениях;

  ·   являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

  ·   имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

  ·   сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

  ·   занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

  ·   инвестиционной мотивации, которая определяется:

  § аналогичными мотивами инвесторов;

  § аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

  § степенью износа здания.

  Основные критерии выбора объектов-аналогов:

  1. Права собственности на недвижимость.

  Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

  2. Условия финансирования сделки.

   При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

  3. Условия продажи и время продажи.

  4. Местоположение.

  5. Физические характеристики.

  
  

  Преимущества сравнительного подхода:

  1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

  2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

  3. Статически обоснован.

  4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

  5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

  Недостатки сравнительного подхода:

  1. Различия продаж.

  2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

  3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

  4. Зависимость от активности рынка.

  5. Зависимость от стабильности рынка.

  6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

  
  

  2)  Затратный подход

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

  Информация, необходимая для применения затратного подхода:

  ·   уровень заработной платы;

  ·   величина накладных расходов;

  ·   затраты на оборудование;

  ·   нормы прибыли строителей в данном регионе;

  ·   рыночные цены на строительные материалы.

  Преимущества затратного подхода:
  1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
  2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

  ·   технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

  ·   обоснование необходимости обновления действующего объекта;

  ·   оценка зданий специального назначения;

  ·   при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

  ·   анализ эффективности использования земли;

  ·    решение задач страхования объекта;

  ·   решение задач налогообложения;

  ·   при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

  
  

  Недостатки затратного подхода:

  1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

  2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

  3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

  4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

  5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

  6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

  7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

  
  

  Этапы затратного подхода:

  1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

  2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

  3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

  ·   физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

  ·   функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

  ·   внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

  4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

  5. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

   

  3)       Доходный подход к оценке недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации потока доходов.

  Оценка стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

  В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение, т.е. поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов.

  Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой.

  Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать:

  PV=CF₁*1/(1+r)+CF₂1/(1+r)²+…+CF*1/(1+r)ⁱ+M*1/(1+r)ⁱ

  где CF - денежные потоки соответствующего периода;

  М - возможная цена реализации объекта собственности;

  r - приемлемая ставка доходности.

  Особенностью оценки недвижимости, в отличие от других активов, являются длительные сроки инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость, это капитал, "запертый" в малоликвидный актив. Выбор ожидаемого периода владения активом имеет узловое значение, так как при более длительных сроках эффективной жизни актива поток доходов более стабилен. Важным моментом служит и определение возможной цены реализации актива, так как цена актива может остаться без изменения, возрасти или снизиться, что определяется тенденциями развития рынка недвижимости в неразрывной связи с рынком капитала.

  Выбор соответствующей ставки дисконта должен быть тщательно обоснован с учетом управляемых и неуправляемых рисков[5].

  
  

     1.6.  Учет неопределенности и риска в инвестиционных проектах

  В расчетах эффективности рекомендуется учитывать неопределенность, т.е. неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта, осуществляемых затратах и достигаемых результатах, и риск, т.е. неопределенность, связанную с возможностью возникновения в ходе осуществления проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

  В отличие от неопределенности понятие «риск» более субъективно, так как последствия реализации проекта, неблагоприятные для одного из участников, могут быть благоприятны для другого.

  Показатели эффективности проекта, исчисленные с учетом факторов риска и неопределенности, именуются ожидаемыми.

  При этом сценарий реализации проекта, для которого были выполнены расчеты эффективности (т.е. сочетание условий, к которому относятся эти расчеты), рассматривается как основной (базисный), все остальные возможные сценарии — как вызывающие те или иные позитивные или негативные отклонения от отвечающих базисному сценарию (проектных) значений показателей эффективности.

  Наличие или отсутствие риска, связанное с осуществлением того или иного сценария, определяется каждым участником по величине и знаку соответствующих отклонений. Риск, связанный с возникновением тех или иных условий реализации проекта, зависит от того, с точки зрения чьих интересов он оценивается[18].

  В экономических расчетах встречается также трактовка риска как возможности любых (позитивных или негативных) отклонений показателей от предусмотренных проектом их средних значений.

  Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционного проекта основываются на трактовке риска как возможности негативных отклонений и ориентируют на использование не средних, а умеренно пессимистических оценок показателей при формировании базисного сценария реализации проекта.

  Отдельные факторы неопределенности подлежат учету в расчетах эффективности, если при разных значениях этих факторов затраты и результаты по проекту существенно различаются.

  
  

  1) Определение и использование поправки на риск в инвестиционных проектах.

  Поправка на риск обычно включается, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации.

  Норма дисконта, не включающая премии за риск (безрисковая норма дисконта), отражает доходность альтернативных безрисковых направлений инвестирования. Альтернативные направления часто являются финансовыми инвестиционными проектами.

  Норма дисконта, включающая поправку на риск, отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект[9].

  Безрисковая коммерческая норма дисконта, используемая для оценки коммерческой эффективности проекта в целом, может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности (после исключения инфляции), а также (в перспективе) со ставкой LIBOR по годовым еврокредитам, освобожденной от инфляционной составляющей, практически 4—6%.

  Обычно ставка LIBOR служит основой для определения ставок, применяемых к займам в валюте на Лондонском рынке и основных европейских биржах при операциях с евровалютами.

  Безрисковая коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности участия предприятия в проекте, назначается инвестором самостоятельно. При этом рекомендуется ориентироваться на:

  ·   скорректированную на годовой темп инфляции рыночную ставку доходности по долгосрочным (не менее двух лет) государственным облигациям (этот показатель целесообразно использовать в условиях достаточно конкурентного и близкого к равновесию рынка долгосрочных государственных облигаций);

  ·   скорректированную на годовой темп инфляции доходность вложений в операции на открытых для импорта конкурентных рынках относительно безрисковых товаров и услуг (в том числе продовольственных и лекарственных товаров первой необходимости, горюче-смазочных материалов, ремонтных услуг по некоторым бытовым товарам длительного пользования)[18].

  В поправке на риск в общем случае учитываются три типа риска, связанных с реализацией инвестиционного проекта:

  1. страховой риск;

  2. риск ненадежности участников проекта;

  3. риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

  Поправка на каждый вид риска не вводится, если инвестиции застрахованы на соответствующий страховой случай (страховая премия при этом служит определенным индикатором соответствующего вида риска). Однако при этом затраты инвестора увеличиваются на размер страховых платежей.

  1. Страховой риск обычно усматривается в возможности:

  ·   конфискации имущества либо утери прав собственности при выкупе их по цене ниже рыночной или предусмотренной проектом;

  ·   непредвиденного изменения законодательства,
  ухудшающего финансовые показатели проекта (например, повышения налогов, ужесточения требований к производству или производимой продукции по сравнению с предусмотренными в проекте);

  ·   смены   персонала   в   органах   государственного управления,   трактующего  законодательство   непрямого действия. Поправка на страховой риск оценивается экспертно:

  § по зарубежным странам на основании рейтингов стран мира по уровню страхового риска инвестирования, публикуемых специализированной рейтинговой фирмой BERI (Германия),  Ассоциацией швейцарских банков,   аудиторской   корпорацией «Ernst @ Young»;

  § по    России   страховой   риск   определяется    по отношению к безрисковой, безынфляционной норме дисконта и может превышать ее в несколько (2, 3 и более) раз. При этом размер поправки на страховой риск снижается в условиях предоставления проекту федеральной (и в меньшей степени региональной) поддержки, а также когда проект реализуется на условиях соглашения о разделе продукции[25].

  Учет страхового риска необходим в расчетах коммерческой эффективности, эффективности участия предприятий в проекте и эффективности инвестирования в акции предприятия.

  Риск неполучения предусмотренных проектом доходов обусловлен прежде всего техническими, технологическими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы. Поправка на этот вид риска определяется с учетом технической реализуемости и обоснованности проекта, детальности проработки проектных решений, наличия необходимого научного и опытно-конструкторского задела и представительности маркетинговых исследований.

  Вопрос о конкретных значениях поправок на этот вид риска для различных отраслей промышленности и различных типов проектов мало изучен. Если отсутствуют специальные соображения относительно риска данного конкретного проекта или аналогичных проектов, размер поправок рекомендуется ориентировочно определять в соответствии с табл. 3.2 Поправки на риск в отдельных отраслях могут отличаться от приведенных в этой таблице. Более подробно можно определять риск неполучения предусмотренных проектом доходов пофакторным расчетом, суммируя влияние учитываемых факторов.

  Таблица 6.

  Ориентировочные значения поправок на риск неполучения доходов предусмотренных проектом

  Степень риска	Цель проекта	Поправка на риск, %
  1	2	3
  Низкий	Вложение в развитие производства на базе освоенной техники	3 - 5
  Средний	Увеличение объемов продаж существующей продукции	8 - 10

  Продолжение таблицы 6

  1	2	3
  Высокий	Производство и продвижение на рынок нового продукта	13 -15
  Очень высокий	Вложения в исследования и инновации	18 - 20

  
  

  Риск неполучения предусмотренных проектом доходов снижается:

  ·   при  получении дополнительной информации о реализуемости и эффективности новой технологии, о запасах полезных ископаемых и т.п.;

  ·   при   наличии   представительных   маркетинговых исследований, подтверждающих умеренно пессимистический характер принятых в проекте объемов спроса и цен и их сезонную динамику;

  ·   если в проектной документации содержится проект организации производства на стадии его освоения.

  
  

  2) Учет факторов и сценариев проекта при определении поправки на риск.

  Поправка на риск может быть определена пофакторным расчетом. При этом в поправке на риск суммируется влияние учитываемых факторов. В первую очередь к числу этих факторов методическими рекомендациями отнесены:

  ·   необходимость проведения НИОКР с заранее неизвестными результатами силами специализированных научно-исследовательских и/или проектных организаций и продолжительность НИОКР;

  ·   новизна применяемой технологии (традиционная, новая, отличающаяся от традиционной различными особенностями и используемыми ресурса-ми и т.д.);

  ·   степень неопределенности объемов спроса и уровня цен на производимую продукцию;

  ·   наличие нестабильности (цикличности) спроса на продукцию;

  ·   наличие неопределенности внешней среды при реализации проекта (горно-геологические, климатические и иные природные условия, агрессивность внешней среды и т.п.);

  ·   наличие неопределенности процесса освоения применяемой техники или технологии[18].

  Каждому фактору в зависимости от его оценки можно приписать поправку на риск по этому фактору, зависящую от отрасли, к которой относится проект, и региона, в котором он реализуется. В тех случаях, когда эти факторы независимы и в смысле риска дополняют друг друга, поправки на риск по отдельным факторам следует сложить для получения обшей поправки, учитывающей риск неполучения доходов, запланированных проектом. Однако для избегания повторного счета значения поправок на риск по отдельным факторам нужно складывать, не допуская возможных повторений одного фактора в составе другого.

        Отметим, что если понимать риск как возможность неполучения предусмотренных проектом доходов в результате реализации соответствующего неблагоприятного сценария осуществления проекта, что типично для нынешних условий российской экономики, то наиболее  последовательный и надежный способ его учета и должен   базироваться   на   анализе   представительного множества возможных сценариев реализации проекта и дальнейшем   «свертывании»   (обобщении)   полученных результатов.

     В тех случаях, когда обоснованно выбрать представительное множество сценариев не удается, введение поправки на риск позволяет учесть риск хотя бы приближенно. В то же время этим методом следует пользоваться с определенной осторожностью, особенно применительно к проектам, реализуемым в российских условиях. Например, для некоторых проектов при введении поправки на риск в норму дисконта доход повышается, так что с учетом риска проект будет казаться более эффективным, чем без учета риска. У таких проектов положительные элементы денежного потока чередуются с отрицательными. В этих случаях поправку на риск рекомендуется не вводить[23].

  
  

  1.7. Сущность закона риска и его воздействие на инвестиционный процесс. Природа риска.

  Риски могут классифицироваться по различным основаниям, что определяется поставленной целью.

  По сферам деятельности различают: политический, экономический, социальный, криминальный, законодательный риски.

  По масштабам деятельности: макроэкономический, включая отраслевой риск, региональный риск и риск предприятия.

  Остановимся подробно на выяснении содержания экономического риска и его составляющей — инвестиционного риска, который может возникать на всех уровнях управления инвестиционной деятельностью.

  Экономический риск представляет собой возможность возникновения потерь вследствие случайного характера результатов принимаемых хозяйственных решений или совершаемых действий. Так как хозяйственная деятельность осуществляется в сфере производства, распределения, обмена и потребления, то возможности возникновения потерь присутствуют на каждой стадии воспроизводственного процесса. В этой связи следует различать производственный, распределительный, коммерческий, потребительский риски.

  
  
  
  
  
  
  

  Таблица 7

  Риск	Характеристика риска
  1	2
  Производственный риск	возникает при осуществлении производственной деятельности. Причинами его возникновения являются нарушения ритмичности в работе. снабжении, прогулы и т.д. Производственный риск связан также с техническим риском, в основе которого лежит опасность технической поломки машин, оборудования, аварии. Отмеченные причины обусловливают неизбежный рост материальных, финансовых, организационных, трудовых затрат в объемах, превышающих запланированный уровень, и тем самым снижение прибыли.
  Распределительный риск	обусловлен нерациональным распределением доходов, ресурсов, образованием излишков товарных запасов или их недостатком и т.п. Причины его возникновения - плохой учет материальных, финансовых активов, просчеты в планировании и др.
  Коммерческий риск	связан с реализацией товаров (услуг), закупкой сырья, материалов. Его причинами являются неплатежеспособность партнеров, неожиданные повышения закупочных цен, порча продукции, сокращение спроса на продукцию, рост процентных ставок и т.д.
  Потребительский риск	возникаёт при покупке товаров ненадлежащего качества, скрытом браке, просроченном сроке годности и т.д. Опасность его возникновения усиливается при отсутствии средств технического контроля, подделке товарного знака и т.д.

  Классификация экономических рисков

  
  

  К экономическому риску относится финансовый риск, который проявляется в различных сферах финансовой деятельности.

  Финансовый риск представляет вероятность наступления
  потерь, ущерба при проведении операций между предприятием и различными финансовыми институтами. Он включает: кредитный риск, банковский риск, риск упущенной финансовой выгоды. К причинам финансового риска относят: инфляцию, снижение курса ценных бумаг, рост учетных ставок банка.

  Количественно финансовый риск выражается соотношением между максимально возможной суммой убытка и величиной вложенных в объект собственных финансовых ресурсов:

  K_r = Q_m/P

  где К_r - коэффициент финансового риска;

  Q_m — максимально возможная сумма убытка;

                 Р — объем собственных финансовых ресурсов, вложенных в объект.

  Важнейшей составляющей экономического риска является инвестиционный риск. Он определяется вероятностью понести убытки в результате вложения капитала. Поскольку вложения капитала могут осуществляться в различные виды  хозяйственной деятельности, то необходимо различать: риск    инвестирования производства, риск инвестирования в ценные бумаги, риск инвестирования коммерческой деятельности. 

  Риск инвестирования коммерческой дёятельности несет - опасность снижения доходности вложений вследствие неблагоприятных изменений рыночной конъюнктуры на товары и услуги. Он тесно связан с коммерческим риском. Поскольку последний заключен в возможности снижения, потери доходов из-за действий, решений в условиях неопределенности, недостатка информации о состоянии рынка, то давние моменты присутствуют также при инвестировании коммерческой деятельности[18].

  При рассмотрении инвестиционных рисков следует обратить внимание на то, что многие из них затрагивают только отдельных участников инвестиционного процесса. Однако существуют риски, которые охватывают субъектов инвестиционной сферы в целом. К такому виду рисков принадлежит систематический (рыночный) риск. Он связан с изменением инвестиционного климата в стране, конъюнктуры инвестиционного рынка и поэтому не может быть устранен с помощью диверсификации инвестиционного портфеля. Аналогичное воздействие на субъектов инвестиционной сферы оказывают отдельные правовые акты, которые относят к законодательным рискам.

  На все виды риска, в том числе и на инвестиционный, большое воздействие оказывает инфляционный риск, который связан с непредвиденным ростом издержек производства и обращения вследствие обесценения денег. Это проявляется в виде роста цен на товары и услуги без соответствующего повышения их качества.

  Инфляционный риск, усиливаемый действием остальных видов риска, создает мультипликативный эффект.

  Для эффективного управления инвестиционными рисками важное значение имеет не только знание объекта инвестирования и его механизма, но и субъектов инвестиционной деятельности, с которыми предстоит вступить в контакт инвесторам. Речь идет не только о профессиональных качествах будущих партнёров, но и об их экономической технологии. В частности, в какой зоне риска предпочитает работать партнер, что делаёт предсказуемым его экономическое поведение. Дело в том, что склонность к риску напрямую связана с деловой активностью субъекта инвестирования: правительства, администрации регионов, руководства предприятия, населения. Поэтому снижение риска на всех уровнях расширяет пространство инвестиционной привлекательности и способствует активизации инвестиционной деятельности[30].

  При анализе природы риска отдельные авторы считают, что она обусловлена следующими факторами:

  ·   ограниченной сферой государственного регулирования
  хозяйственной деятельности;        

  ·   усилением роли случайных факторов во взаимодействии
  предприятия с внешней средой;

  ·   частной (и её видами) собственностью предпринимателя, ее владением, использованием, распоряжением;

  ·   конкурентной борьбой товаропроизводителей и других
  хозяйствующих субъектов;  

  ·   всеобъемлющим характером риска, распространяющимся на все сферы общественной жизни; как производительную, так и непроизводительную, и имеющим место на этапах производства, продажи, закупки, менеджмента и др.

  Помимо отмеченных к ним следует отнести;

  ·   недобросовестную конкуренцию и недобросовестность деловых партнеров;

  ·   отсутствие профессионализма на разных уровнях управления;

  ·   криминальный характер действий участников хозяйственной деятельности, мошенничество, организованную преступность;

  ·   коррумпированность органов власти и бюрократический рэкет;

  ·   принятие случайного, непродуманного решения и т.д.

  В приведенном перечне факторов, обусловливающих риск, присутствуют объективные и субъективные начала. Если субъективные факторы могут быть нейтрализованы и устранены, то действие объективных факторов может быть только ослаблено за счет изменения зоны риска. С этих позиций любая экономическая деятельность является рискованной, так как риск - ее атрибутивное свойство.

  Из-за чрезмерной опасности больших потерь в целях страхования капитала значительная масса инвесторов предпочитает получать средний доход (прибыль) при низком или (в крайнем случае) при умеренном риске, т.е. закон риска регулирует поведение инвесторов, принуждая их осуществлять инвестирование в зоне низкого и умеренного риска, что сдерживает темпы экономического роста.

  Действие данного закона проливает свет на то, почему основная масса инвестиций направляется преимущественно в традиционные (старые) отрасли, а не в наукоемкие, инновационные производства. Инвестиции в традиционные отрасли связаны лишь с поддержанием производственных мощностей в рабочем состоянии, частичной модернизацией, улучшением их использования. Поэтому степень риска потерь от вложений здесь достаточно низкая. Не случайно в этих отраслях прочно утвердился мелкий и средний бизнес[1].

  На рисунке 3 показана общая структура системы рисков, существующих при реализации инвестиционного проекта. Любому конкретному риску инвестора или участника соответствует свое сочетание конкретных рисков, влияющих факторов и характеризующих эти факторы параметров.

  Система рисков инвестиционного проекта

  1. Внешние риски           2. Внутренние риски           3. Деловые риски

  Рис. 3 Система рисков инвестиционного проекта

            Представлены три основные подсистемы рисков: внешние риски, внутренние и деловые.

  Внешние риски — риски, не зависящие от действий участников реализации проекта.

  1. Внешние риски

  —  1.1. Меры государственного регулирования

  —  1.2. Изменение политической ситуации

  —  1.3. Природные катастрофы

  —  1.4. Ухудшение экологии

  —  1.5. Преступления

  —  1.6. Ухудшение условий для данной сферы деятельности

  2. Внутренние риски

  —  2.1. Неэффективное управление

  —  2.2. Неэффективный маркетинг

  —  2.3. Неконкурентоспособность продукции

  —  2.4. Недостаточный производственный потенциал

  —  2.5. Ухудшение финансового положения

  —  2.6. Правовые риски[2]

     Особое место в системе рисков, существующих при реализации инвестиционного проекта, занимают деловые риски. Если внешние риски — это риски, не зависящие от внутреннего состояния предприятия, реализующего проект, а внутренние риски фактически целиком зависят от предприятия, то деловые риски — это риски, возникающие при взаимодействии предприятия с другими коммерческими и некоммерческими структурами в условиях реально существующей в стране или регионе деловой среды.

  Деловой риск обычно связывают с прерывностью кругооборота оборотных средств и возможностью не завершить этот кругооборот. В практике реализации инвестиционных проектов деловой риск может быть связан не только с оборотными средствами. Например, может иметь значение такой фактор, как надежность поставщиков производственного оборудования или других партнеров.

  Необходимо особо отметить, что если внешние и внутренние риски не связаны между собой, то деловые риски могут иногда порождаться и теми и другими. Таким образом, есть основания полагать, что фактически все три группы рисков на самом деле связаны между собой, хотя и не всегда очевидно, и образуют единую систему рисков, состояние которой и задает для реализации любого инвестиционного проекта предельное значение риска[18].

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 2. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

  2.1.Краткая характеристика объекта исследования: компании «-».

  Компания ООО "-" работает на рынке России и стран СНГ c 1992 года, занимается торгово-закупочной деятельностью и комплексным оснащением медицинских учреждений.

  Развиваться на активном и быстрорастущем рынке медтехники компании позволила универсальная система работы с клиентами. Как правило, компании по продаже медицинского оборудования делятся на две категории: первые занимаются розничными продажами недорогостоящего оборудования и расходных материалов, вторые - комплексным оснащением медицинских учреждений и крупными тендерными проектами. ООО «-» сочетает в своей работе и то, и другое.

  Основной принцип работы компании - это построение и поддержание длительных отношений с клиентами и ведение их на протяжении всей их деятельности: предлагая оборудование для различных областей медицины, гарантийное и сервисное обслуживание, предложение новых модификаций техники, информация о международном рынке медицинского оборудования, различные финансовые схемы приобретения аппаратов и многое другое.

  С каждым годом, вместе с увеличением опыта и объемов продаж, растет и численность сотрудников компании. Сейчас в Компании ООО "-"  работают более 300 сотрудников - специалистов в своих областях. Основные сотрудники - инженеры по медицинскому оборудованию, имеющие специальное образование для работы в медицинских учреждениях.

  Преимущества компании:

  1. Финансовая стабильность. Такие банки, как Commerz Bank, Deutche Bank, Внешторгбанк, предоставляют гарантии по выполнению компанией своих обязательств.

  2. Широкий спектр возможностей. Немаловажную роль играет наличие склада в Москве, откуда в любой момент в срочном порядке есть возможность отгрузить более 1300 наименований медицинской техники. Все эти условия позволяют называть ООО "-"  Торговым домом медицинского оборудования.

  3. Коллектив единомышленников и профессионалов, которые заняты делом, направленным на развитие Здравоохранения России.

  Услуги, предоставляемые компанией:

  1. Комплексное оснащение медицинских учреждений "под ключ".

  2. Обучение врачей и обслуживающего медицинского персонала в специализированных центрах (в том числе и за рубежом) с предоставлением сертификатов.

  3. Экспертная оценка проектов.

  4. Помощь в подготовке лизинговых соглашений с западными производителями.

  5. Помощь фирмам, участвующим в тендерах.

  6. Ремонт и постановка на гарантийное обслуживание медицинской техники и оборудования. Поставка запасных частей и расходных материалов.

  7. Помощь в организации коммерческих фирм, специализирующихся на продаже медицинского оборудования и медикаментов.

  Сервисный центр компании производит:

  ·   Монтаж и пуско-наладку медицинского оборудования

  ·   Обучение конечного пользователя основным навыкам по работе с оборудованием

  ·   Предпродажную проверку состояния оборудования

  ·   Гарантийное и послегарантийное обслуживание медицинской техники

  ·   Проведение регулярных профилактических и ремонтно-диагностических работ (для конечных пользователей находящихся на контрактном сервисном обслуживании)

  Центр укомплектован высококвалифицированными специалистами, регулярно проходящими обучение на базах фирм производителей. Сервисный центр имеет профильную специализацию на ремонте медицинской техники.

  
  

  Организационная структура компании.

  Генеральный директор

  Рис. 4 Организационная структура компании

  Описание ситуации.

  Любая компания не зависимо от того к какой сфере бизнеса она относится нуждается в развитии. Так и в компании - возникла необходимость в поиске новых конкурентных преимуществ. Проанализировав миссию компании, цели, маркетинговую концепцию, инвестиционную и торговую политику, а также кадровую стратегию было принято решение о необходимости приобретения нового помещения под склад класса «А». Данное помещение должно было выполнять не только прямые функции склада: консолидация, разукрупнение, перевалка, доработка/отсрочка и накопление запасов, но и функции демонстрационного зала. В связи с этим площадь помещения должна быть от 4800м² до 5000м².

  Обоснование принятия подобного решения состоит в том, что на рынке компаний, занимающихся медицинским оборудованием и материалами, стоит острая конкурентная борьба, которая до недавнего времени проявлялась лишь в виде соревнований в торговой политике и демпинге в процессе завоевания рынка. В связи с этим в представленной мною компанией было принято решение о создании кардинально новой концепции продаж. Подобной концепцией стала задумка о введении первого гипермаркета по продаже медоборудования. Суть его заключалась в том, что помимо функций маркета он должен был выполнять функции склада и выставочного зала. Единственная проблема, которая стояла перед инвесторами, это вопрос о форме приобретения: покупка, аренда или строительство. В рамках строительства вставал вопрос о строительстве склада только под собственное пользование или строительство склада большей площадью с последующей сдачей дополнительных площадей в аренду.

  Исходя из анализа рынка складских помещений было принято решение о приобретении под нужды компании склад площадью 4800м², для собственного использования и склад площадью 10000м² для собственного пользования со сдачей части площадей в аренду. Удаленностью от МКАД не более 15км.

  Расчеты по выбору вариантов инвестирования велись из расчета сроком на 10 лет и ставкой дисконта 11%, которая включала инфляцию и поправки на риск. В расчетах берутся во внимание постоянные издержки:

  · Налог на имущество принят в размере 2,2% от стоимости склада.

  · Налог на прибыль составляет 24%.

  · Постоянные эксплуатационные издержки составят 12%.

  · Затраты на страхование составят 5% от страховой стоимости объекта.

   

  2.2.Оценка конъюнктуры на рынке складской недвижимости типа А и B.

  На данный момент на рынке складской недвижимости можно выделить 6 классов складов: А+, А, В+, В, С, D.

  Таблица 8

  Классификация складов.

  №	Характеристика
  1	2
  Класс А+
  1	Современное одноэтажное здание из легких металлоконструкций и сэндвич панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров
  2	Расположение вблизи значимых магистралей
  3	Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей, указателей и светофоров
  4	Площадь застройки 40-45% от общей территории
  5	Высота потолков не менее 1 3 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов)
  6	Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли

  
  

  Продолжение таблицы 8

  1	2
  7	Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (докшелтеры) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (доклевеллеры) не менее 1 на 500 кв.м.
  8	Наличие офисных и бытовых помещений в здании склада
  9	Регулируемый температурный режим и влажность в помещении склада
  10	Автономные системы тепло-, водоснабжения и электроподстанция
  11	Центральное кондиционирование и вентиляция
  12	Оптико-волоконные телекоммуникации
  13	Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения
  14	Освещенная и благоустроенная, огороженная и круглосуточно охраняемая прилегающая территория
  15	Современная система охранной сигнализации и видеонаблюдение
  16	Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников
  17	Профессиональная система управления
  18	Опытный девелопер
  19	Ж/Д ветка (желательно)
  Класс А
  1	Современное одноэтажное здание из легких металлоконструкций и сэндвич — панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров
  2	Расположение вблизи значимых магистралей
  3	Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей, указателей и светофоров
  4	Площадь застройки 40-45% от общей территории
  5	Высота потолков не менее 10 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования
  6	Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли
  7	Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (докшелтеры) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (доклевеллеры) не менее 1 на 700 кв.м.
  8	Наличие офисных и бытовых помещений в здании склада
  9	Регулируемый температурный режим и влажность в помещении склада
  10	Автономные системы тепло-, водоснабжения и электроподстанция (желательно)
  11	Центральное кондиционирование и вентиляция
  12	Оптико-волоконные телекоммуникации
  13	Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения
  14	Освещенная и благоустроенная, огороженная и круглосуточно охраняемая прилегающая территория

  
  

  Продолжение таблицы 8

  1	2
  15	Современная система охранной сигнализации и видеонаблюдения
  16	Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников (желательно)
  17	Профессиональная система управления
  18	Опытный девелопер (желательно)
  19	Ж/Д ветка, желательно
  Класс В+
  1	Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное
  2	Расположение вблизи значимых магистралей
  3	Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
  4	Площадь застройки 40-45% от общей территории
  5	Высота потолков от 8 метров
  6	Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1 ,20 м от земли
  7	Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (докшелтеры) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (доклевеллеры), не менее 1 на 1000 кв.м.
  8	Пандус для разгрузки автотранспорта
  9	Наличие офисных и бытовых помещений в здании склада
  10	Регулируемый температурный режим и влажность в помещении склада
  11	Автономные системы тепло-, водоснабжения и электроподстанция (желательно)
  12	Система вентиляции
  13	Оптико-волоконные телекоммуникации
  14	Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения
  15	Освещенная и благоустроенная, огороженная и круглосуточно охраняемая прилегающая территория
  16	Современная система охранной сигнализации и видеонаблюдения
  17	Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников (желательно)
  18	Профессиональная система управления
  19	Опытный девелопер (желательно)
  20	Ж/Д ветка, (желательно)
  Класс В
  1	Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное
  2	В случае двухэтажного строения - наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн, желательно не менее 1 на 2000 кв.м.
  3	Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
  4	Высота потолков от 6 метров
  5	Пол - асфальт или бетон без покрытия
  6	Пандус для разгрузки автотранспорта
  7	Наличие бытовых помещений в здании склада. Наличие офисных помещений (желательно)

  Продолжение таблицы 8

  1	2
  8	Автономные электроподстанция и тепловой узел (желательно)
  9	Система вентиляции (желательно)
  10	Телекоммуникации
  11	Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения
  12	Охраняемая территория
  13	Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения
  14	Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников (желательно)
  15	Ж/Д ветка (желательно)
  Класс С
  1	Капитальное производственное помещение или утепленный ангар
  2	В случае двухэтажного строения - наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников (желательно)
  3	Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей (желательно)
  4	Высота потолков от 4 метров
  5	Пол - асфальт или бетон без покрытия
  6	Пандус для разгрузки автотранспорта(желательно)
  7	Ворота на нулевой отметке (желательно)
  8	Наличие офисных и бытовых помещений в здании склада (желательно)
  9	Система отопления (желательно )
  10	Система вентиляции(желательно)
  11	Телекоммуникации (желательно)
  12	Пожарная сигнализация и система пожаротушения(желательно)
  13	Охраняемая территория (желательно)
  14	Ж/Д ветка(желательно)
  Класс D
  1	Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары
  2	Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей (желательно)
  3	Наличие офисных и бытовых помещений в здании склада (желательно)
  4	Система отопления (желательно)
  5	Система вентиляции (желательно)
  6	Телекоммуникации (желательно)
  7	Пожарная сигнализация и система пожаротушения (желательно )
  8	Охраняемая территория (желательно)
  9	Ж/Д ветка (желательно)

  
  

  Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2006 г.

  Несмотря на то что за два года рынок складских помещений увеличился почти в 10 раз, дефицит качественных сооружений, а, следовательно, размеры аренды и сделок по продажам продолжают расти.

  Увеличение разрыва между заявленными и реализованными объемами строительства складов класса А и В является причиной их удорожания. По данным компании «Миэль-Недвижимость", в настоящее время цены на склады колеблются в диапазоне от $1100 до $1400 за 1 м² (при средней стоимости строительства в $700-800). Арендная ставка для Московского региона также остается одной из самых высоких в Европе. В классе А она может превышать $180-200 за 1 м² в год, в классе В - $140-160 за такую же площадь. Кроме того, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС. Цена включенных в стоимость эксплуатационных расходов для площадей класса А находится на уровне $20-30, класса В - $15-25 в год. Аналитики прогнозируют, что склады подешевеют (в пределах 10-20%) не раньше, чем через три-пять лет, когда лавинообразный спрос будет удовлетворен.  

  На рынке складской недвижимости началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов, среди которых преобладают площади класса А. Однако и это не позволит полностью насытить рынок.

  В Москве и области насчитывается порядка 2,25 млн. м² складов класса А и В (при уровне активного спроса в 1,5 млн. м²). Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В -не превышает 3-3,5%. Эксперты прогнозируют строительство 1,5-1,7 млн. м² площадей такого типа до 2008 года. Тем не менее, существующие максимальные ставки аренды сохранятся еще как минимум год, поскольку все новые качественные складские комплексы реализуются еще на стадии строительства[21].

  
  
  

  Экономические аспекты.

  По заявлению главы Федеральной службы государственной статистики, рост валового внутреннего продукта России в 2005 году составил около 6%, что на 1,1% ниже по сравнению с 2004 г, а в 2006 г. составил 5,8%, что опережает средний рост мировой экономики. В 2007-2008 гг. рост ВВП, по оценке министерства, составит 5.9-6%.

  Основное замедление темпов роста промышленного производства наблюдалось в отраслях топливно-энергетического комплекса.

  Говоря об инфляции, глава статистического ведомства заметил, что за 2006 год в целом по стране она составила 10,9%. Это несколько ниже, чем в предыдущие годы. Так в 2005 году рост цен составил 11,7%. По словам министра финансов РФ Алексея Кудрина, в 2007 году в России удастся обеспечить снижение инфляции до 8,5%.

  Рис. 5 Уровень инфляции в России. 2003-2007

  Индекс промышленного производства в 2006 г. по сравнению с 2005 г. составил 104,0%. По данным Банка России, в январе-ноябре 2006 года внешнеторговый баланс России составил $ 331,7 млрд. (132,6% к январю-ноябрю 2004г.), в том числе экспорт - $ 220,6 млрд. (134,6%), импорт $ 111,1 млрд. (128,9%). Сальдо торгового баланса оставалось положительным, $109,5 млрд. (в январе-ноябре 2005г. - $ 77,8 млрд.)[27].

  В краткосрочной перспективе до 2008 года, по оценкам экспертов, экономические риски России не угрожают.

  
  
  

  Инвестиционные аспекты.

  В 2006 г. сохранились высокие темпы роста инвестиций в основной капитал. Важнейшими факторами увеличения объемов вложений в основной капитал в текущем году являлись рост спроса на продукцию отечественных производителей, сохраняющаяся благоприятная внешнеэкономическая конъюнктура, а также улучшение финансового положения организаций.

  Экономические итоги прошлого года в России показывают, что инвестиционная привлекательность российской экономики растет. Россия входит в число ведущих стран по инвестиционной привлекательности, устойчиво растут экономика страны и инвестиции.

  По данным Росгосстата на конец 2006 года, накопленный иностранный капитал в экономике России составил около 100 млрд. долларов. На конец 2005 года этот показатель был равен 82 млрд. долларов. Таким образом, объем накопленного иностранного капитала за 2006 год вырос на 22%.

  Объем прямых иностранных инвестиций в экономику России в 2006 году увеличился более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом -примерно до 36 млрд. долларов. В 2006 году Россия стала крупнейшим получателем зарубежных инвестиций в Юго-Восточной Европе и странах СНГ[25].

  Основными странами-инвесторами являются Кипр, Люксембург, Нидерланды, Великобритания, Германия, США и Франция. На долю этих стран приходилось 81,7% от общего объема накопленных иностранных инвестиций, в том числе на долю прямых приходилось 79,3% от общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций.

  По итогам 2006 года, инвестиции зарубежных компаний в московскую экономику составляют около 16 млрд. долларов - это примерно 44% от всех иностранных инвестиций в Россию.

  Западные инвесторы рассматривают российский рынок складской недвижимости как очень перспективный для своих вложений. Объем иностранных инвестиций в данный сегмент недвижимости стабильно растет. В частности, в 2006 году был создан инвестиционный фонд Raven Russia Limited (учрежденный британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount), который объявил о планах инвестирования $ 850 млн. в складскую недвижимость Московского региона и уже приобрел три крупных складских комплекса.

  Наиболее крупными и значимыми заявленными инвестиционными проектами с участием иностранного капитала являются:

  ·   Логистический комплекс «Белый Парк». Девелопером и инвестором проекта является компания «СОNСО», которая по предварительным оценкам инвестирует в проект $550-600 млн.

  ·   Ленинградский терминал МЛП. Девелопером проекта является компания «Multinational Logistics Partnership».

  Финансирование комплекса осуществляет консорциум российских и иностранных инвесторов. Общий объем инвестиций составит порядка $120 млн.

  ·   Логистический парк «Пушкино». Инвестором проекта выступила компания «Capital Partners».

  ·   Логистический парк «НЛК-Крекшино». Финансирование осуществляет компания «РосЕврДевелопмент» с привлечением иностранных инвесторов и кредитных ресурсов нескольких европейских банков. По оценкам специалистов, общий объем инвестиций в проект составит около $300 млн.

  Закончившийся 2006 год стал переломным в развитии рынка складской недвижимости. В 2006 году началась реализация сразу нескольких масштабных складских проектов («Белый парк», Пушкино», «Томилино») площадью более 200 тыс. кв. м. каждый, что показывает увеличение активности девелоперов.

  Около 70% рынка занимают проекты российских девелоперов, среди которых наиболее активными являются НЛК, «Белая дача», «Кулон». Основными игроками среди международных компаний являются FM Logistic, Hines, А 1 G Lincoln, наметившие реализовать в ближайшие годы ряд крупных проектов[21].

  
  Рис. 6 Объем инвестиций в экономику России и г. Москвы за 2006г.

  
  

  Тенденции рынка.

  1. Рост деловой активности в секторе индустриальной недвижимости,

  2. Спрос по-прежнему превышает предложение.

  3. Сдача в аренду складских помещений на этапе строительства.

  4. Стабилизация роста ставок аренды и сохранение их на высоком уровне.

  5. Изменение структуры арендных ставок (формирование по принципу triple net).

  6. Приоритетом становится функциональная пригодность здания.

  7. Выход на рынок крупных инвестиционных иностранных фондов, заинтересованных в приобретении готовых проектов складской недвижимости.

  8. Рост цен на земельные участки.

  9. Появление активного интереса к строительству складской недвижимости в регионах.

  10. Увеличение доли договоров предварительной аренды.

  11. Увеличение сроков арендных договоров.

  12. В связи с дефицитом высококачественных складских помещений на рынке наметилась тенденция увеличения числа проектов по строительству складских и распределительных комплексов (10-30 тыс. кв. м) на основе built-to-suit  компаниями-производителями и компаниями-поставщиками.

  13. Арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД.

  14. Началось освоение южного и юго-восточного направлений.

  15. Увеличение средней площади новых проектов, среди которых стоит отметить ЛТ "Томилино" общей площадью 600 тыс. кв. м, «Пушкино» -211 тыс. кв. м и Логистический комплекс «Белый Парк» - более 850 тыс. кв.м.

  
  

  Особенности спроса.

  Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения.

  Уровень спроса по-прежнему превышает предложение и продолжает оставаться высоким, в следующем 2007 году он прогнозируется на уровне 1.6 млн. кв.м.

  Таблица 9

  Объем спроса на складские площади.

  Год	Общая площадь
  2005 г.	1,4 млн. кв. м.
  2006 г.	1,5 млн. кв. м.
  2007 г. прогноз	1,6 млн. кв. м.

  
  

  Однако в связи с приходом на потребительский рынок России новых крупных игроков спрос на склады категории «А» и «В» постоянно возрастает (в 2006 году спрос превысил существующее предложение примерно в два раза).

  Наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 4 до 10 тыс. кв. м. Площади 10-30 тыс. кв.м, на которые возрос спрос в прошлом году, также остаются востребованными. Основными арендаторами складских помещений как и раньше выступают сети супермаркетов, гипермаркетов, магазины электроники, производители и логистические операторы.

  В 2006 году сформировалась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. Более 30% потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД.

  Большим спросом пользовались наименее загруженные транспортные направления: Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе.

  Популярными у арендаторов также являются складские комплексы на западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.

  Спрос на аренду готовых к эксплуатации складских помещений по-прежнему значительно превышает предложение. Все крупные сделки этого года по аренде совершались на этапе строительства.

  Особенности предложения.

  Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей не может покрыть существующий спрос. Наблюдается практически нулевой уровень предложения готовых помещений, приспособленных для выполнения требуемых логистических функций, Арендаторы оказываются в ситуации ограниченного выбора. Однако по сравнению с 2003-2004 гг., в 2006 году значительно увеличилась строительная активность девелоперов и появилась возможность сравнивать качество проектов и выбирать между ними[19].

  
  
  
  
  
  

  Таблица 10

  Складские комплексы Москвы и МО, введенные в эксплуатацию в 2006 г.

  1	2	3	4	5	6
  Название и тип объекта	Месторасположение	Класс	Площадь	Дата ввода в эксплуатацию	Девелопер
  Складской комплекс «ЛогоПарк» (1-я очередь)	Новорязанское ш.,3 км. от МКАД	А	50 тыс.кв.м.	1 кв. 2006 г.	«Белая дача»
  Логистический терминал «Львовский»	Пересечение Симферопольского и Староваршавского ш.,28 км. от МКАД	А	40 тыс.кв.м.	4 кв. 2006 г.	н/д
  Логистический комплекс «НЛК-Крекшино», (1-я очередь)	20 км. от МКАД, между Киевским и Минским шоссе	А	33 тыс.кв.м.	4 кв. 2006 г.	ООО «БЭЛ Девелопмент
  Складской комплекс «Видное»	МО, г.Видное	А	32,5 тыс.кв.м.	4 кв. 2005 г.	«Росевро-девелопмент»
  Логистический терминал в Лобне (1-я очередь)	МО, г. Лобня	А	32 тыс.кв.м.	2 кв. 2006 г.	ООО «Терминал Логистикс Групп»
  Технологический комплекс «Томилино», (1-я очередь)	6 км. от МКАД, между Новорязанским и Старорязанским ш.	А	30 тыс.кв.м.	2 кв. 2006 г.	ТЛК «Томилино»
  Терминал «Северный»	20 км. от МКАД, Дмитровское/Ленинградское ш.	А	30 тыс.кв.м.	3 кв. 2006 г.	STU Logistics
  Логистический терминал в Котельниках «Белая Дача», (2-я очередь)	Новорязанское ш.	А	28 тыс.кв.м.	3 кв. 2006 г.	Белая Дача Маркет
  Складской комплекс «Суртекс»	1 км. от МКАД, Новорязанское ш.	А	26,9 тыс.кв.м.	1 кв. 2006 г.	Surtecks
  Комплекс «Кулон-Балтия»	7 км. от МКАД, Новорижское ш.	А	24,6 тыс.кв.м.	4 кв. 2006 г.	Espo Kulon Group
  Складской терминал «Т.Б.М.»	Московская обл., г.Мытищи, Рупасово1	А	20 тыс.кв.м.	1 кв. 2006 г.	Т.Б.М.

  
  

      Продолжение таблицы 10

  1	2	3	4	5	6
  Носовихинский терминал	Носовихинское ш.	А	18,5 тыс.кв.м.	4 кв. 2006 г.	Крона-Маркет
  Итого			365,5 тыс.кв.м.

  
  

  На 2006 год были заявлены несколько проектов общей площадью более 600 тыс.кв.м. Но реально в эксплуатацию было введено 12 крупных складских комплексов, общая площадь которых превышала 365 тыс.кв.м.

      Условно Московский регион разделён на 3 зоны: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Строительство складских помещений в столице в настоящий момент нерентабельно: слишком высока цена земли и отсутствуют подходящие участки, в связи с чем здесь эффективнее использовать небольшие склады в составе торговых и офисных центров.

  
       В 2006 году основное строительство разворачивалось на расстоянии 1-25 км от МКАД. Наибольшее количество складских площадей – около 140 тыс.кв. м, введенных в этом году, - сосредоточено на юго-восточном направлении, где, в частности, были введены в эксплуатацию складской терминал «ЛогоПарк» (1-я очередь), складской комплекс «Суртек», а также логистические терминалы «Белая дача» (2-я очередь) и «Томилино» (1-я очередь). 

  Рис. 7 Объем введенных площадей по географическим направлениям в 2006г

  На северном и западном направлении в эксплуатацию было введено 62 тыс. кв.м и 57,6 тыс. кв.м складских площадей соответственно. Данные направления пользуются популярностью у девелоперов. Это можно объяснить близостью аэропортов Шереметьево и Внуково.

  На конец 2006г. общая площадь высококачественных складских помещений составляет около 1,265 млн. кв.м. За прошедший год прирост площадей составил более 365 тысяч кв. метров, что превышает площади, введенные в эксплуатацию в 2005 году.

  Это оказалось существенно ниже прогнозируемой величины, так как ни один из крупных проектов (около 100 тыс. кв. м и более), заявленных к выходу в 2006 году, так и не был введен в эксплуатацию полностью. При наличии большого количества проектов и планов строительства ввод в эксплуатацию наиболее значимых проектов будет осуществляться в 2007-2008 гг.

  Общий объем предложения профессиональных складских помещений классов "А" и "В» в Московском регионе по-прежнему остается на невысоком уровне и составляет менее 45% от общего предложения складских помещений, при этом на класс «А» в настоящий момент приходится не более 650 тыс. кв. м. [21]

  Таблица11

  Объем складских площадей, введенных в эксплуатацию (класс «А» и «В»):

  Год	Общая площадь
  2004 г.	250 тыс. кв. м.
  2005 г.	340 тыс. кв. м.
  2006 г.	365 тыс. кв. м.
  2007 г. прогноз	600 тыс. кв. м.

  
  

  В конце 2006 г. предложение вакантных объектов на рынке складских помещений Москвы и Московской области выглядело следующим образом;

  
  
  

  Рис. 8 Количество вакантных объектов по географическим направлениям в 2006г.

  Перспективные проекты.

  Рынок складской недвижимости имеет в 2007г. очевидные перспективы роста. В будущем году планируется ввести в эксплуатацию ряд крупных проектов класса «А» и «В» общей площадью более 900 тыс. кв. м. Таким образом, к концу 2007г. общая площадь высококачественных складских помещений может составить 2,165 млн. кв. м.

  Однако, исходя из прошлого опыта, можно предположить, что из заявленных проектов будет успешно завершено не более половины и в 2007 г. складской рынок классов «А» и «В» пополнится примерно на 600 000 кв. м.

  В 2007-2010 годах основное строительство будет вестись на юге и юго-востоке Москвы и области. Первое место по объему запланированных складских площадей занимает южное направление, поскольку в перспективе там появится один из самых масштабных проектов - логистический комплекс «Белый парк» общей площадью около 1 млн. кв. метров, который расположится на трассе Москва-Дон в 30 км от МКАД. Всего же на юге Москвы и области запланировано строительство    1070 тыс. кв. метров[28].

  Еще одним развивающимся направлением является юго-восток, где планируется строительство более 800 тыс. кв. метров складских площадей, в частности таких проектов, как логистический терминал "Белая Дача» (3-я очередь), «НагатиноЗил», а также 2-ая очередь складского терминала в Котельниках и другие.

  По-прежнему популярными у девелоперов останутся северное и западное направления, где планируется к вводу 273 и 181 тыс. кв. метров соответственно.

  Наименьшее количество складских площадей будет введено на восточном и юго-западном направлении Москвы и области (см. рис. 8)[23].

  
  Рис. 8 Объем запланированных к вводу площадей по географическим направлениям в 2007 – 2010гг.

  
  

   Арендные ставки.

  По сравнению со столицами европейских стран арендные ставки на складские помещения Московского региона остаются одними из самых высоких.

  В течение года наблюдался незначительный рост цен на высококачественные складские помещения, что объясняется недостатком предложения на рынке.

  
  

  Рис. 9 Динамика арендных ставок складских площадей

  
  

  По состоянию на конец 2006 года уровень арендных ставок в классе «А» остановился на отметке 150-160 долл. США за 1 кв., м в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляет 120-135 долларов США.

  В настоящий момент происходит четкая структуризация арендной ставки, которая состоит из нескольких составляющих: базовой ставки, операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

  На цену аренды сильно влияет месторасположение склада. Например, в Москве ставка аренды за 1кв.м в год складов категории «А» составляет $ 145-160 без НДС. За кольцевой дорогой ставка ниже - $ 125-140 долл. без НДС[20].

  
  

  Выводы и прогнозы

  В развитии рынка складской недвижимости прослеживается тенденция улучшения общеэкономической ситуации в России. Увеличение объемов строительства складских комплексов и приход на этот рынок новых западных и российских девелоперов и инвесторов напрямую зависит от того, будут ли в России развиваться торговые и производственные отношения.

  Увеличился интерес западных инвесторов к складской недвижимости Московского региона в связи с более высокой ставкой доходности 13-14% годовых в данном сегменте.

  Прошедший 2006 год стал знаковым для рынка складской недвижимости: началось строительство таких высококачественных логистических комплексов: «Ленинградский терминал», ЛТ «Пушкино», терминал "Крекшино», причем большая часть помещений сдана в аренду еще на этапе строительства. Было заявлено о запуске и других крупных проектов, что в перспективе повлияет на качественную структуру рынка складской недвижимости.

  Однако по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости рынок складских помещений развит слабо. В связи с этим по-прежнему практически отсутствуют свободные площади.

  Относительно небольшие объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями в получении земельных участков под него. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, так как все еще существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.

  До 2010 г.г. запланирован ввод в эксплуатацию более 2,650 млн. кв. м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что ввод в эксплуатацию данных площадей произойдет с опозданием.

  В среднесрочной перспективе, по мере выхода на рынок новых объектов, количество свободных площадей будет увеличиваться и базовая арендная ставка несколько понизится.

  Однако произойдет увеличение операционных расходов и коммунальных платежей. Таким образом, до 2008 г. ставки аренды сохранятся на нынешнем уровне.

  В долгосрочной перспективе произойдет снижение арендных ставок вследствие значительного объема нового строительства, которое приведет к избыточному предложению.

  Прогнозируется смещение рынка на южные и юго-восточные направления (Новорязанское, Каширское шоссе). В направлении Ленинградского шоссе наоборот произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и большой загруженностью трассы.

  В 2007 году ожидается дальнейшее увеличение спроса, причем в основном со стороны логистических компаний. Это обусловлено тем, что торговые операторы в большей степени будут пользоваться услугами логистических компаний (не аренда склада, а ответственное хранение).

  В ближайшей перспективе следует ожидать повышения требований арендаторов к качеству складских помещений, увеличение спроса в сегменте складов класса «А» и рост количества запросов на складские помещения в районах концентрации крупных торговых комплексов.

  Вырастет объем складских помещений, предлагаемых на продажу (на сегодняшний день продажа высококачественных складских объектов является практически единичными случаями).

  
  

  Рынок складской недвижимости первое полугодие 2007 года.

  В июне начато строительство сразу двух комплексов: терминала МЛП-Подольск в Московском регионе и терминала МЛП-КАД в Санкт-Петербурге, площадью 200 000м2 и 180 000м2 соответственно.

  Основные тенденции.

  1. Интенсивное развитие Московского региона как крупнейшего логистического центра России, выраженное в строительстве современных складских комплексов, контейнерных терминалов и развитии дорожной инфраструктуры.

  2. Рост интереса крупных, в том числе и российских, инвесторов к рынку индустриальной и складской недвижимости Московского региона, выраженный количеством анонсов крупномасштабных логистических, индустриально- логистических и промышленных парков.

  3. Появление на рынке именитых иностранных девелоперов индустриальной недвижимости.

  4. Активные действия районных администраций по привлечению крупных международных промышленных компаний в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ) промышленно-производственного типа[25].

  
  

  Ключевые события:

  1. Стартовало строительство крупнейшего, в настоящее время, на южном направлении логистического терминала МЛП Подольск общей площадью 200000м2.

  2. Фонд AIG European Real Estate приобрел комплекс FM Logistic с общей площадью складских помещений порядка 65000м2, расположенный в г. Химки Московской области за сумму свыше 60 млн. Это первая инвестиционная сделка между иностранными компаниями по схеме sale and leaseback (покупка с последующей сдачей в аренду продавцу) в складском сегменте московского регионального рынка недвижимости. Агентом покупателя выступила компания Knight Frank.

  3. Компании Raven Russia и Aldama Limited заключили договор о совместном инвестировании в строительство складских объектов в России. Первым проектом СП стал индустриальный парк "Восточный" на участке площадью 61,8га в Ногинском районе Московской области. Девелопером проекта выступила компания Эспро.

  4. Австрийская группа C.R.E.D.O. намерена вложить 65 млн. евро в строительство крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступино площадью первой фазы порядка 110000м2.

  5.  Инвестиционно-промышленная группа Евразия заявила о планах создания индустриально-логистического парка на южном направлении с площадью первой фазы порядка 300000м2. Планируемая площадь всего проекта должна составить    1000000м2.

  6. В Лобне начато строительство крупнейшего в России и СНГ завода по производству упаковки для жидких пищевых продуктов компании TetraPak. Объем инвестиций составил 100млн.евро.

  7. В Подмосковье анонсировано одновременно несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский с площадями 200 и 150га соответственно.

  8.   Компаниями ОАО "Дальневосточная транспортная группа" (ДВТГ) и ООО ФНС СНГ (входящей в южнокорейскую Pan Korea) анонсировало строительство в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала мощностью 400 TEU в месяц[19].

  Таблица 12

  Основные показатели рынка складской недвижимости

  
  

  Показатели	Помещения класса А	Помещения класса В
  Общая площадь (м2) помещений классов А и В, планируемых к постройке до середины 2007 г.	2 690 000
  Общая площадь (м2) помещений классов А и В, планируемых к постройке в I квартале 2007 г.	529 000
  Общая площадь (м2) помещений классов А и В, построенных в I квартале 2007 г.	320 000
  Предложение помещений класса А и В	890 000
  Поглощено рынком помещений класса А и В в I полугодии 2007 г.	279 000*
  Арендные ставки (без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС, $/ м2/год)	115—130	90—120
  Ответственное хранение – средняя стоимость ($/палетто-место/день)	0,35

  
  
  

  Часть помещений, построенных в 1 квартале 2007г., была поглощена рынком до завершения строительства еще в 2006г.

  
  

  Предложение.

  На конец 1 кв. 2007 г. построено 2689696м2 складов классов «А» и «В». В силу нехватки качественных складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии проектирования.

  Таким образом, оценка предложения расширяется за счет объектов, планируемых к сдаче до I кв. 2007 г. включительно[24].

  Предложение на рынке превышает 890000м2.

  В первом полугодии было запланировано строительство 529000м2 складских помещений, однако введено в эксплуатацию только 320000м2.
  За год (с середины 2006 по середину 2007 гг.) прирост качественных площадей составил 32% [31].

  Анализ рынка складских помещений показывает, что наиболее плотно (свыше 300м² на км² площади) складские комплексы расположены в северном секторе, между МКАД и Вторым бетонным кольцом. В Москве наиболее плотно (свыше 1400м2 на км2 площади) склады размещаются в Северном, Северо-восточном и Юго-восточном округах[26].

  Таблица 13

  Количественный и %-й прирост построенных площадей вдоль транспортных магистралей за год (с середины 2006 по 2007г.), м² и %

  Направление	Прирост
  1	2
  Киевское	1350%
  Новорижское	321%
  Горьковское	225%
  Носовихинское	155%
  Ярославское	135%
  Дмитровское	89%
  Новорязанское	86%
  Щелковское	73%
  Симферопольское	69%
  Ленинградское	60%
  Варшавское	59%
  Осташковское	48%
  Минское	35%
  Каширское	31%
  Калужское	22%

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Спрос.

  Основываясь на заявках на складские помещения класса «А» и «В», спрос с начала 2007 года можно консервативно оценить в 970 000м2, однако при этом будет неучтен спрос, сохранившейся с прошлого года.

  По сравнению с I половиной 2006 года вырос спрос на помещения площадью от 5 000 до 10 000м2 наряду с существенным падением в интервале от 1 000 до   3000м2.

  В настоящее время владельцы высококачественных складов не готовы предложить площади менее 2 000м² в силу конструктивных особенностей помещений и желания сдать в аренду сразу максимальную площадь. Иными словами, спрос на объекты площадью менее 2 000м2, оцениваемый в 3,6% от общего, в ближайшее время удовлетворен быть не может.

  По количеству запросов и требуемой суммарной складской площади логистические компании являются абсолютными лидерами.

  Наиболее часто запрашиваются Новорязанское, Симферопольское, Ленинградское шоссе и трасса «Дон».

  Кроме того надо отметить и тот факт, что логистические терминалы уходят все дальше от Москвы в область. И если в начале года эта тенденция была обозначена на карте Московского региона пунктиром, то к осени она сформировалась в четкий вектор. И причина не только и не столько в нехватке качественных свободных площадей вблизи столицы, а строительство и развитие «бетонки» А-107 – вот главное основание для активизации спроса на «далекие края»[19].

  
  

  Перспективные проекты.

  Внимание подмосковных властей к проекту ЦКАД, подкрепленное инвестициями в строительство и реконструкцию фрагментов трассы, дает покупателям участков надежду на доходность своих вложений в земли около «бетонки». Будущая магистраль общей протяженностью порядка 442км, согласно проектным предложениям, будет насчитывать четыре-шесть полос в каждую сторону и объединит 18 шоссе. Предполагаемая скорость движения по ЦКАД должна составить 110-140км/ч. Всех этих сведений оказалось вполне достаточно, чтобы спровоцировать интерес компаний, особенно иностранных девелоперов, к реализации своих складских проектов вблизи подмосковной магистрали несмотря на удаленность объектов от столицы. Впрочем, специалисты озвучивают и другие причины роста спроса на свободные площади рядом с областным кольцом.

  Можно выделить два драйвера роста спроса на земельные участки вблизи ЦКАД. Во-первых, свободных земель в районе московской кольцевой автодороги осталось крайне мало, предложения смещаются в сторону области. А будущая ЦКАД - это некий психологический барьер, до которого подмосковные земли пользуются спросом у покупателей. То есть участки под склад на расстоянии в 10-20 и даже 30 км от МКАД становятся привлекательными для инвесторов. А строительство и развитие проекта ЦКАД  дает надежду, что новая дорожная инфраструктура существенно повлияет на скорость транспортировки товаров с удаленного терминала до столицы.

  Реализация государственных программ по развитию транспортной системы страны выступает важной движущей силой, способствующей формированию разветвленной логистической инфраструктуры, строительству складов вблизи основных транспортных магистралей и путей прохождения грузопотоков. Для Московского региона это означает ровно то же самое: ЦКАД - приоритетный транспортный проект не только областного, но и федерального значения. Крупные игроки столичного рынка складской недвижимости уже поняли, что «освоение» земель близ МКАД - ставка на прошлое. Сейчас выгодным вложением средств является покупка участков под строительство складов около будущей областной магистрали.

  Так кто же является покупателями этих земель, кто раньше всех предвидел данную тенденцию и стал ее основоположником? В общем объеме арендуемых складских площадей в Московском регионе наибольшие доли принадлежат торговым сетям, гипермаркетам и логистическим провайдерам. То есть, невзирая на удаленность объектов от столицы большая часть (70%) грузопотоков арендаторов помещений вблизи ЦКАД идут в Москву - к областным партнерам - лишь 30%. Кажущееся сейчас не очень привлекательным местоположение участка, например, в 30 км от Москвы уже в ближайшие несколько лет с развитием ЦКАД «компенсируется» отличной транспортной доступностью. Кроме того, как отмечают аналитики, растет число сделок по приобретению и переводу земель промышленного назначения: (отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие иностранные компании решают открыть в Подмосковье производство).

  Так как стоимость земель в районе ЦКАД (порядка $5 тыс. за сотку) существенно ниже, чем около столицы ($ 15-20 тыс. за сотку в районе МКАД), покупка подобных участков становится выгодным вложением средств. Резких скачков цен на «удаленные» площади, как полагают эксперты рынка, в ближайшее время не предвидится: кто хотел, уже выкупил привлекательные для строительства в области сельскохозяйственные земли. Арендные ставки в течение следующего года также сохранятся на ныне существующем, довольно высоком уровне.

  Говоря о перспективных направлениях для покупки и строительства, участники рынка отмечают, что наименее востребованным пока является западное направление. Крупные логистические комплексы, терминалы уже сейчас есть и на северном, и на восточном, и на южном направлениях. Остается свободным Запад, но, крупные проекты скоро появятся и там. Приоритетным среди названных является южное направление. До конца этого года на нем возможен существенный рост предложений в сегменте складов класса А за счет скорого появления на рынке логистических парков . Правда, следует справедливо заметить, что, говоря о приоритетном влиянии ЦКАД на расположение будущих крупных логистических объектов в Московской области, эксперты рынка упоминают также и другие правительственные программы. Немаловажную роль в развитии логистической инфраструктуры региона должна сыграть программа формирования в Подмосковье 60 промышленных округов и привлечения в них в ближайшие пять лет нескольких миллиардов частных инвестиций. Промышленные округа в 29 муниципальных образованиях будут сформированы в виде индустриальных, логистических, офисно-деловых, агро, техно- и многофункциональных парков.

  И на данный момент в Подмосковье уже анонсировано создание нескольких подобных проектов, наиболее крупными из которых, станут «Черногорский» (200га) и «Зеленоградский»(150га) технопарки.

  Стоит отметить еще одно направление в рамках рынка складских помещений – это строительство складов под землей[21].

          

  Рис.10 Плотность распределения складских помещений

  
  

  Сейчас, когда стоимость одного квадратного метра городской земли достигла уровня $800-1200, строить под землей оказывается сравнительно не так уж и дорого. Конечно, подземные работы требуют более крупных единовременных капитальных затрат, но в дальнейшем проект окупается. Стоимость подземного строительства складывается из цен на земляные и строительные работы, а также работы по установке дополнительных инженерных систем.

  В данном случае обязательным является наличие систем кондиционирования и освещения, противопожарных систем. Должны быть предусмотрены и дренажные системы для удаления воды во время осадков и таяния снегов. Дополнительных вложений требуют «вертикальные» коммуникации (лифты и травелаторы) для свободного перемещения груза и персонала между подземным и наземным пространствами. Зато в рассматриваемом проекте практически отсутствуют расходы на отопление, не требуется наружный ремонт. Да и срок службы подземных построек значительно дольше[22].

  
  

  Тенденции рынка:

  Среди общих тенденций рынка складской недвижимости в Московской области за первое полугодие 2007 года можно выделить следующие:

  - увеличение средней площади выводимых на рынок проектов;

  - интенсивное развитие московского региона как крупнейшего логистического центра России, выраженное в строительстве современных складских комплексов, контейнерных терминалов и развитии дорожной инфраструктуры;

  - активные действия районных администраций по привлечению крупных международных промышленных компаний в конкурсные проекты;

  - заключение долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объектов;

  - повышение интереса крупных, в том числе российских, инвесторов к рынку складской недвижимости Московского региона, который выражается в количестве анонсов крупномасштабных логистических и промышленных парков.

  - Активное развитие строительства складов в направлении ЦКАД.

  - Повышение интереса к подземным площадям.

  
  

  Сравнение спроса и предложения.

  За I полугодие 2007 года рынком было поглощено 279 000м2, что составляет 87% от всех построенных площадей или 37% от всего предложения на первичном рынке. Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были поглощены еще в прошлом году. На сегодняшний день большинство новых площадей поглощаются рынком еще на этапе строительства или проектирования.

  Рис. 11 Распределение запросов на складские площади по шоссе в первом полугодии 2007г.

  
  

  Особенности арендных ставок.

  Ставки аренды складских помещений класса «А» скорректировались за счет увеличения нижней границы со 110 до 115 $ / м² в год. Кроме того, выросла операционная составляющая, достигшая 30 $ / м² в год. Этот рост обусловлен инфляцией и ростом цен на стройматериалы.

  В классе «В» увеличилась верхняя граница арендной ставки со 110 до 120 $ / м2 в год. Это объясняется тем, что затраты на строительство объектов класса «В» отличаются от класса «А» незначительно, поэтому разрыв между классами в арендных ставках сокращается[29].

  
  

  Прогноз.

  До конца года возможен существенный рост предложения в сегменте складов класса «А» на южном направлении за счет появления на рынке площадей логистических парков «M4 Crosspoint» и «Евразия».  

  Арендные ставки и их составляющие будут постепенно расти.

  По итогам конкурсного отбора в Московском регионе должны к концу года сформироваться первые ОЭЗ.

  Интенсивное развитие рынка складских помещений, начавшееся в прошлом году – основная характеристика текущего состояния. В данном сегменте рынка коммерческой недвижимости наиболее высока инвестиционная активность:

  ·   Интерес к рынку складской недвижимости со стороны международных инвестиционных фондов, которые планируют инвестировать свыше $2,5 млрд.;

  ·   Растет рынок инвестиционных приобретений, несмотря на сдерживающий его дефицит качественных проектов.

  Таблица 14

  Крупные складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 3 кв. 2007 года.

  Название	Адрес	Класс	Общая площадь
  1	2	3	4
  Логистический парк Пушкино, 2 зд., 1 фаза	Ярославское ш., 15 км от МКАД	А	64 800

  
  

  Продолжение таблицы 14

  1	2	3	4
  Ленинградский терминал, 2 фаза	Ленинградское ш.	А	35430
  Логистический парк Крекшино, 1 фаза, зд. 1 С	Киевское ш., 24 км от МКАД	А	30798
  Складской комплекс, 2 фаза	Дмитровское шоссе, 16 км от МКАД	А	23180

  
  

  Ставка текущей доходности составляет 11,5 – 12,5 %.
  В 3 квартале 2007 г. на рынке складских помещений появятся новые игроки, среди них - компания CargoCare, созданная Дмитрием Лебедевым (объявила о намерениях инвестировать в строительство и аренду складских помещений более $80 млн.). Hypo Real Estate International профинансировал МЛП для строительства двух складских комплексов ($300 млн.). Фонд Great Circle Fund LP, управляемый компанией Alfa Capital Partners, выкупил 50% «Русской логистической службы» и вложил $20 млн. с целью создания региональной сети[19].

  В связи с задержкой и переносом окончательных сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов общий прирост качественных складских площадей в 2007 г. с учетом объема, заявленного к вводу в эксплуатацию в 4 квартале, будет меньше запланированного.

  Всего в 3 квартале планируется сдать в эксплуатацию около 180 000 кв.м складских площадей классов А, В. Итого за период 1-3 кв. 2006 г. Будет введено в эксплуатацию 280 000 кв.м складских площадей. До конца 2007 г. заявлено к вводу в эксплуатацию еще около 300 000 кв.м качественных складских площадей классов А, В (итого -порядка 580 000 кв.м, тогда как на начало года к вводу в эксплуатацию заявлялось 900 000 кв.м).

  Всего на начало 4 квартала 2007г. общий объем качественных складских площадей классов А, В составит около 1 930 000 кв.м.

  
  

  Таблица 15

  Новые проекты о которых было объявлено на 3 кв. 2007 года

  Объект	Расположение	Девелопер	Общая площадь (кв.м)
  Складской комплекс	Домодедовский р-н, Московская обл.	Giffels	более 600 000
  Складской комплекс класса А	Дмитровское ш., 30 км от МКАД	Ghelamco	220 000
  Логистический комплекс класса А One & Only	Мытищинский район, территория промзоны Алтуфьево	NT Development (NT Computer)	Около 70 000
  Складской комплекс	Южное Бутово	Ташир	Около 40 000

  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Прогноз по Москве и Московской области:

  ·   Ввод в эксплуатацию более 2 млн. м² качественных складских площадей.

  ·   Сохранение ставок аренды на существующем уровне.

  ·   Размещение новой складской недвижимости в южном, юго-западном, юго-восточном направлениях[24].

  
  

  2.3Сведение результатов анализа ранка складской недвижимости 2005-2006гг.

  На основании проведенного анализа рынка складских помещений приведенного в главе 2 данной работы и на основании данных об особенностях складской недвижимости, описанных в приложениях, получены значения, на основе которых будут производиться расчеты для выбора наиболее эффективного варианта инвестирования в развитие компании.

  Итак, существует 3 основных способа для приобретения склада:

  1. Строительство

  Строительство склада S=4 800 – 5 000м2 под ключ обойдется компании в среднем в 1000$США за кв.м. Строительство склада площадью S=10 000м2 обойдется в 700-750$США за кв.м.

  Поскольку любое приобретение недвижимости неразрывно связано с арендой земельного участка, то при строительстве склада земля арендуется по государственным ставкам на право аренды земли на 49 лет.

  2. Покупка

  Цена за квадратный метр склада варьируется очень сильно в зависимости от месторасположения склада: в пределах МКАД, за МКАД, от вида постройки: наземная постройка, подземная постройка и в зависимости от классности склада.

  Таким образом покупка наземного склада класса «А» в пределах 10-15 км. от МКАД обойдется в 2 000$США за кв.м. При этом нужно понимать, что при покупке склада право на аренду землю мы как правило покупаем по рыночной цене, которая гораздо выше государственных ставок.

  3. Аренда

  На данный момент арендные ставки на склады класса «А» находятся в приделах 120-160$США за кв.м. в год, эти ставки не включают в себя, как правило, НДС и эксплуатационные расходы. Величина ставки, конечно же, напрямую зависит от месторасположения склада и от площади земли отведенной под склад.

  Поскольку складские помещения площадью от 4 000м2 на данный момент в дефиците, и насыщение рынка  такими складами придется по прогнозам лишь к 2010-2015гг., то и ставки по аренде будут неуклонно расти.

  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

  3.1.Оценка затрат на  строительство склада S=4800м² на основе затратного подхода

  Рыночная стоимость административного здания в соответствии с затратным подходом определяется как сумма стоимости участка земли и стоимости нового строительства здания с учетом накопленного износа по формуле:

  С_затр= С_зу + С_нс – И_накопл ,

  где          С_зу – стоимость земельного участка;

                  С_нс – стоимость нового строительства;

                  И_накопл – накопленный износ.

       Расчет размера платы за право аренды земельного участка, пре- доставляемого новому арендатору, или при заключении договора арен- ды с иным лицом,  имеющим право в  установленных  законом  случаях заключать  договор  аренды  земельного участка,  осуществляется по следующей формуле:                C = Суч * Сср п * Кср.а * Коп * Кц. * Ку - Со,      где:      С - размер платы за право аренды;      Суч. - площадь земельного участка (в га.);      Сср.п. - средний размер платы (в тыс.руб./га) за право аренды земельного  участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне ;      Кср.а.- безразмерный  коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок  менее 49 лет (таблица 2);      Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера  платы, учитывающий  общую  плотность  застройки  (отношение общей площади зданий (сооружений) на  земельном  участке  к  площади  земельного участка) (таблица 3);      Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы  в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (таблица 4);      Ку. -  безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей обще- городского  значения,  станций  метро  или железнодорожных станций (таблица 5);      Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями,  утвержденными распоряжением  Мэра  Москвы  от  28.11.2000 N 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов".

  Исходя из представленной выше формулы и постановления правительства Москвы  «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» №1022 от 13 ноября 2001 г., можно рассчитать размер платы за право аренды.

  В данном случаи С₀=0, следовательно:

   C =1*40 000*1,000*1,0*0,7*1,0=28 000 000 р.(стоимость земельного участка), или С=1 076 923,076 $ США

  
  

  Оценка стоимости нового строительства

  Ставка дисконтирования по проекту принята на уровне 11% годовых.

  Инвестиции в проект по строительству склада осуществляются только за счет собственных средств компании «-»  без привлечения кредита.

  
  

  1. Расчет затрат на строительство.

  Исходя из анализа рынка приведенного в части 2 данной дипломной работы  и  основываясь на результате маркетинговых исследований  проведенных компанией «-» стоимость строительства 1м² склада класса «А» и площадью S=4800 м² будет равна 1000$США. Таким образом строительство подобного  склада обойдется в 4 800 000$США.

  2. Расчет эксплутационных расходов

  ·   Эксплуатационные издержки.

  Постоянные эксплуатационные издержки составят 795 145,8$США.

  ·   Затраты на страхование составят 331 311,2$США

  ·   Налог на имущество принят в размере 2.2% и рассчитывается с учетом амортизационные отчисления.

  3. Расчет амортизационных отчислений.

  Норма накопленного износа определена компанией в размере 18% и составляет

  6 626 223,6*18%=1 192 720,25 $США

  4. Доход от продажи склада через 10 лет эксплуатации рассчитывается из остаточной стоимости склада и составит, таким образом, 5 300 978,88$США

  5. Доход от продажи прав на землю рассчитывается исходя из прогноза арендных ставок на землю, и составит 1 600 000$США

   Представим все вышеперечисленные данные в сводной таблице 16.

  
  
  
  
  
  
  
  

  
  
  

  Используя метод дисконтирования денежных потоков, приведем полученные результаты к одному моменту времени.

  Таблица 17

  Дисконтирование результатов затрат на строительство S=4800м2 P=1000$
  Год	№п/п	Дисконтирование результатов	Дисконтирование результатов накопленным итогом
  2006	1	-2 615 447,80	-2 615 447,77
  2007	2	-4 041 831,20	-6 657 279,00
  2008	3	-129 440,80	-6 786 719,80
  2009	4	-114 692,90	-6 901 412,70
  2010	5	-101 596,70	-7 003 009,40
  2011	6	-89 969,80	-7 092 979,20
  2012	7	-79 649,50	-7 172 628,80
  2013	8	-70 491,20	-7 243 119,90
  2014	9	-62 365,90	-7 305 485,80
  2015	10	2 374 911,00	-4 930 574,80

  
  

  Следуя данным таблиц 16 и 17 можно сделать вывод о том, что строительства склада класса «А» S=4800м² и стоимостью 1000$США/м² обойдется компании в 4 930 574,8$США.

  
  

  3.2.Оценка затрат на покупку склада класса «А» S=4800 м² на основе сравнительного подхода

  1. Затраты на покупку прав на землю

  Поскольку при покупке склада мы приобретаем права на землю по рыночной стоимости, стоимость права аренды будет составлять 1 600 000$США

  2. Затраты на покупку склада

  Стоимость затрат на покупку склада определяется исходя из рыночной стоимости объектов аналогов и ведется на основе сравнительного подхода.

  Таблица 18

  Сравнительная таблица объектов аналогов

  Месторасположение склада	Площадь м2	Цена $США
  Варшавское, Калужское ш. 10 км от МКАД	4800	9 600 000
  Ярославское шоссе, 10км от МКАД	4800	9 120 000
  Горьковское ш. 5 км от МКАД	5000	10 500 000
  Новорижское ш.7 км. от МКАД,	4700	9 400 000
  Дмитровское/Ленинградское ш.15км. от МКАД	5000	10 000 000
  Новорязанское ш.10км. от МКАД	4800	10 080 000

  
  

  Проанализировав рынок, можно сделать вывод, что стоимость 1м² оцениваемого административного здания может колебаться от 1900 до 2100 $США.

  Рассчитаем средневзвешенную величину, которая и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого административного здания.

  Стоимость 1м² объекта равна 2000 $США.

  Таким образом, рыночная стоимость складского помещения будет равна:

  С = 4800 × 2000 = 9 600 000 $США.

  3. Эксплуатационные расходы

  ·   Постоянные эксплуатационные издержки составят 1 152 000$США

  ·   Затраты на страхование составят 480 000$США

  ·   Налог на имущества принят в размере 2.2% учитывая амортизационные отчисления.

  4. Расчет амортизационных отчислений.

  Поскольку склад покупался годовалый, то и величина износа определяемая компанией будет несколько выше и составит 20% от стоимости покупки склада.

  9 600 000*20%=1 920 000 $США

  5. Доход от продажи склада через 11 фактических лет эксплуатации рассчитывается из остаточной стоимости склада и составит таким образом 7 488 000$США

  6. Доход от продажи прав на землю рассчитывается исходя из прогноза арендных ставок на землю и составит 1 600 000$США

   Представим все вышеперечисленные данные в сводной таблице 19.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  
  
  

  Используя метод дисконтирования денежных потоков, приведем полученные результаты к одному моменту времени.

  Таблица 20

  Дисконтирование результатов покупки S=4800м2 P=2000$
  Год	№п/п	Дисконтирование результатов	Дисконтирование результатов накопленным итогом
  2006	1
  2007	2	-9 267 871,40	-9 267 871,40
  2008	3	-156 662,80	-9 424 534,20
  2009	4	-138 046,10	-9 562 580,30
  2010	5	-121 580,50	-9 684 160,80
  2011	6	-107 022,80	-9 791 183,60
  2012	7	-94 156,30	-9 885 339,90
  2013	8	-82 789,00	-9 968 128,80
  2014	9	-72 750	-10 040 878,80
  2015	10	3 136 760,70	-6 904 118,10

  
  

  Следуя данным таблиц 19 и 20 можно сделать вывод о том, что покупка склада класса «А» S=4800м² и стоимостью 2000$США/м² обойдется компании в 6 904 118,1$США.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  3.3.Оценка затрат на аренду склада класса «А» S=4800м².

  
  

  Арендная ставка, взимаемая за 1м² в год, взята исходя из маркетинговых исследований рынка аренды складской недвижимости Москвы и Московской области, и пересчитывается на основе прогноза изменения арендных ставок.

  Все результаты расчетов по затратам представлены в таблице 21.

  Таблица 21

  Результаты расчетов аренды склада S=4 800м²

  Аренда склада S=4 800 м2
  Год	№ п/п	Ст-ть аренды в год , м2	Ст-ть аренды за весь склад	Ст-ть с учетом дисконтирования	Ст-ть с учетом дисконтирования накопленным итогом
  2006	1
  2007	2	200	-960 000	-779 157,10	-779 157,10
  2008	3	210	-1 008 000	-737 040,50	-1 516 197,70
  2009	4	230	-1 104 000	-727 239,00	-2 243 436,70
  2010	5	253	-1 214 400	-720 686,90	-2 964 123,60
  2011	6	270	-1 296 000	-692 894,70	-3 657 018,30
  2012	7	290	-1 392 000	-670 467,90	-4 327 486,20
  2013	8	310	-1 488 000	-645 681,90	-4 973 168,10
  2014	9	330	-1 584 000	-619 225,20	-5 592 393,30
  2015	10	360	-1 728 000	-608 574,00	-6 200 967,30

  Исходя из данных таблицы 21 видим, что затраты на аренду склада  S=4 800м² сроком на 9 лет обойдутся компании в 6 200 967,3$США

  Выводы:

  Анализируя полученные результаты расчетов вариантов инвестирования в приобретение склада S=4 800м², а именно выбирая между затратами на строительство, покупку или аренду склада получим следующие данные:

  1. Строительство склада класса «А» S=4800м² и стоимостью 1000$США/м² обойдется компании в 4 930 574,8$США.

  2. Покупка склада класса «А» S=4800м² и стоимостью 2000$США/м² обойдется компании в 6 904 118,1$США.

  3. Аренда склада  S=4 800м² сроком на 9 лет обойдутся компании в 6 200 967,3$США

  Вывод:

  На основе сведения данных полученных из расчетов мы видим, что наиболее выгодным вариантом инвестирования средств в приобретение склада, для дальнейшего развития компании является строительство склада S=4800м² и стоимостью 1000$США/м²  которое обойдется компании в 4 930 574,8$США.

  Однако в рамках поставленной компанией задачи о возможном строительстве склада большей площадью и сдачей части площадей в аренду рассмотрим вариант строительства склада S=10 000м² и стоимостью 750$США за м². При этом 5000м² будут использоваться компанией в её собственных целях, а 5000м² будут сдаваться в аренду.

  
  

  3.4. Расчет затрат на строительство склада S=10 000м² на основе затратного и доходного подходов 

  1. Затраты на проектную подготовку

  Затраты на проектную подготовку приняты компанией в размере 2 110 200,0$США

  2. Затраты на покупку прав на землю

  Затраты на покупку прав на землю исчисляются исходя из площади земли в 2га  и составят таким образом

  C =2*40 000*1,000*1,0*0,7*1,0=56 000 000 р.(стоимость земельного участка), или С=2 153 846,152 $ США

  3. Затраты на строительство

  Затраты на строительство берутся из расчета 750$ за м² и составляют 7 500 000$ США

  4. Эксплуатационные расходы (ведутся из расчета ½ от стоимости строительства склада)

  ·   Постоянные эксплуатационные издержки составят 576 612$ США

  ·   Затраты на страхование составят 240 255$ США

  ·   Налог на имущество принят в размере 2.2% учитывая амортизационные отчисления.

  5. Расчет амортизационных отчислений.

  Величина износа определяется компанией в 18% от стоимости строительства склада под собственные нужды и составит 864 918 $США

  6. Доход от продажи склада через 10 лет эксплуатации рассчитывается из остаточной стоимости всего склада и составит таким образом 7 688 160$США

  7. Доход от продажи прав на землю рассчитывается исходя из прогноза арендных ставок на землю и составит 3 000 000$США

  Данные о денежных потоках по строительству склада S=10 000м² и стоимостью 750$США за м² приведем в таблице 22. Однако хотелось бы сразу оговорить тот факт, что денежный поток представленный в таблице 22 не включает доходы и затраты связанные со сдачей в аренду части площадей склада.

  Денежные потоки связанные со сдачей в аренду части склада S=5000м2 представлены в таблице 24 .

  
  
  

  
  
  
  

  Методом дисконтирования денежных потоков приведем все затраты к одному периоду времени.

  Таблица 23

  Дисконтирование результатов строительства S=10000м2 P=750$
  Год	№п/п	Дисконтирование результатов	Дисконтирование результатов накопленным итогом
  2006	1	-3 921 562,80	-3 921 562,80
  2007	2	-6 311 201,10	-10 232 763,90
  2008	3	-102 797,20	-10 335 561,00
  2009	4	-91 217,50	-10 426 778,50
  2010	5	-80 890,90	-10 507 669,40
  2011	6	-71 773,40	-10 579 442,80
  2012	7	-63 642,30	-10 643 085,10
  2013	8	-56 418	-10 699 503,10
  2014	9	-50 000,60	-10 749 503,60
  2015	10	3 719 898,10	-7 029 605,60

  
  

  Для расчета доходов от сдачи  части помещений склада S=5000м² в аренду арендная ставка берется за 1м² в год исходя из маркетинговых исследований рынка аренды складской недвижимости Москвы и Московской области и пересчитывается на основе прогноза изменения арендных ставок. В расчете учитываются такие показатели как:

  ·   Налогооблагаемая прибыль ведется с учетом всех издержек связанных с эксплуатацией склада и арендной платой за всю площадь сдаваемого склада в год:

  ·   Чистая прибыль ведется с учетом налогооблагаемой прибыли следующим образом

  ·   Инвестиционная прибыли рассчитывается с учетом чистой прибыли и амортизации.

  
  

  Итак, беря во внимание результаты расчетов затрат на строительство склада S=10 000м² и доходы от сдачи в аренду части помещений этого склада рассчитаем затраты связанные со строительством склада с учетом доходов.

  Затраты на стр-во = -7 029 605,6+ 3 796 550.1

  Затраты на стр-во = -3 233 055,3

  
  

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  Основываясь на расчетах приведенных в 3 главе дипломной работы получим сводную таблицу результатов.

  Таблица 26

  Сводная таблица результатов

  № п/п	Вариант приобретения склада класса «А»	Площадь склада, м2	Стоимость 1м2	Затраты на приобретение склада класса «А»
  1	Строительство склада	4 800	1 000	4 930 574,8
  2	Покупка склада класса «А»	4 800	2 000	6 904 118,1
  3	Аренда склада класса «А»	4 800		6 200 967,3
  4	Строительство склада класса «А»	10 000	750	3 233 055,3

  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Из сводной таблицы видно, что минимальные затраты приходятся на строительство склада площадью  S=10 000м2. Во-первых, стоимость строительства 1кв.м. этого склада ниже, чем стоимость строительства 1кв.м. склада площадью  S=4 800м2 и во-вторых, затраты на строительство этого склада частично перекрываются доходами полученными в ходе сдачи части площадей в аренду.

  Таким образом можно сделать вывод о целесообразности  инвестирования в строительство склада класса «А» площадью  S=10 000м2 и сдачи части помещений данного склада в аренду, поскольку  затраты на реализацию данного проекта будут значительно ниже,  чем затраты связанных со строительством, покупкой или арендой склада S=4800м2.  Следовательно выбор наиболее выгодного варианта инвестирования в развитие компании останавливается на варианте строительства склада площадью S=10 000м2.

  
  
  
  

  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

  1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие, М.: Проспект, 2004.

  2. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов н/Д: Феникс, 2005.

  3. Парамонов А.В. Методы оценки капитала // Менеджмент в России и за рубежом. – 2006. – №6.

  4. Кузнецова Е.В.Финансовое управление компанией. — М.: Фонд Правовая культура, 1995.

  5. Методические указания к курсовому проектированию  по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью» / Сост.: Опекунов В.А., ГУУ. М. 2002

  6. Федеральный закон об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ

  7. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов — М.: Финансы и статистика

  8. Ендовицкий Е.А.. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности компаний, 2005 г.

  9. Крылов Э.И. Анализ эффективности и инновационной деятельности предприятия, 2004 г.

  10.   Зимин И.А. Реальные инвестиции, 2004 г.

  11.   Аюшеев А.Д., В.И. Филиппов, А.А. Аюшеев. Инвестиции, 1999 г.

  12.   Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», М.: Маркетинг, 2002 г.

  13.   Гриненко С.В. «Экономика недвижимости. Конспект лекций», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

  14.   Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003.

  15.   Ресин В.И. «Экономика недвижимости», М.: Дело, 2000г. – 327 с.

  16.   Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»     Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

  17.   Сивец С., Баширова Л. «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru).

  18.   Чернов В.А. Инвестиционные стратегии: Учебное пособие для ВУЗов.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003г.

  19.   Журнал «Складские технологии», №1,2,3 2007г.

  20.   Журнал «Складские технологии», №1,2,3,4,5 2006г.

  21.   Журнал «Складской комплекс», №1,2,3,4,5,6,7,8 2006г.

  22.   #"#">www.miel.ru

  23.   #"1.files/image024.gif">

  Н- низкая

  С - средняя

  В - высокая

  Выводы:

  1) Из того, как сформулирована цель строительства склада, должно быть понятно главное: для решения каких задач он строиться? Отталкиваясь именно от этого, нужно разрабатывать конкретный алгоритм функционирования склада и его характеристики.

  2) Перед тем как приступить к формированию проектной команды, нужно тщательно формализовать проектные показатели.

  3) В настоящее время все большее значение приобретают способы нематериального поощрения проектного персонала

  4) Строительная часть проекта завершается приемом складского комплекса государственной комиссией с подписанием соответствующего акта – объект готов к эксплуатации.

  5) Отсутствие измеримых целей, четких сроков и оценок ресурсоемкости проекта приводит  в итоге к «размыванию» задач, неопределённости статуса проекта[20].

  
  

  1.2. Варианты строительства склада: подрядный или хозяйственный способ.

  В современных условиях многие нестроительные организации реконструируют или расширяют свои складские помещения, а также строят небольшие объекты для собственных нужд, то есть выполняют строительно-монтажные работы хозяйственным способом. В настоящее время законодательство, регулирующее вопросы строительства хозспособом, систематизировано недостаточно. Вместе с тем несоблюдение основополагающих требований к организации строительства может повлечь за собой серьезные последствия: от сноса самовольно возведенной постройки до штрафа за неполную уплату налогов (из-за неправильного оформления первичных документов).

  В соответствии со статьей 9.5 КоАП РФ за строительство объекта без специального разрешения с должностных лиц организации вправе взыскать штраф от 500 до 1000 руб. (от 5 до 10 МРОТ), а с самой организации - от 5000 до 10 000 руб. (от 50 до 100 МРОТ). Здесь особо следует подчеркнуть, что при проведении строительства в целом хозяйственным способом отдельно осуществленные подрядными организациями объемы работ к выполненным хозяйственным способом не относятся.

  Порядок оформления документации при организации строительных работ зависит от способа их проведения - подрядного или хозяйственного. Возможен смешанный способ строительства, когда организация часть работ выполняет самостоятельно, а для некоторых видов работ привлекает специализированные подрядные организации. Отличительные особенности хозяйственного и подрядного способов приведены в таблице.

  Строительству хозспособом предшествует целый ряд мероприятий: создание производственной базы; приобретение или аренда инструментов, машин и механизмов; закупка стройматериалов, конструкций, деталей; разработка и утверждение проектно-сметной документации и т. д. Также должно быть создано подразделение, которое будет непосредственно заниматься строительством. Для этого оно должно получить лицензию[21].

  Таблица 28

  Отличительные особенности хозяйственного и подрядного способов строительства

  1.3. Особенности геоголого-изыскательских работ при строительстве.

  Перед возведением фундамента необходимо выяснить, на каком грунте или основании будет стоять склад. Ведь всем известна прописная истина: чем прочнее основание, тем долговечнее сооружение. Фундамент обеспечивает устойчивость здания.

  Поэтому, прежде чем приступить к строительству, необходимо изучить местность. При наземном строительстве перед строителями лежит детальная карта местности, где все выверено, заранее просчитано. Это позволяет представить и общий план строительства, и особенности строительства на любом отдельном участке. При подземных работах такой карты нет. Поэтому геологические изыскания предшествуют всем остальным этапам строительства.

  Малозаметные внешние процессы могут привести к неприятным последствиям. Исследование грунта в этой местности должно быть тщательным и комплексным. Экономить на укреплении грунта и свай, а также мощности фундамента не стоит. Подземный рельеф меняется динамичнее, чем наземный. Вполне вероятно появление карстовой воронки там, где 20 лет назад ее не было.

  Морозное пучение глинистых грунтов вследствие сезонного промерзания и оттаивания может привести к деформации сооружения. Как правило, это случается, если подошва фундамента расположена выше глубины промерзания грунта. Из-за неоднородности грунтов под подошвой фундамента разные части фундамента (особенно столбчатого и ленточного) могут уходить в грунт на разную глубину. Это может послужить причиной трещин на стенах сооружения.

  Необходимо учитывать и фильтрационные свойства грунтов основания и глубины залегания грунтовых вод. Уровень грунтовых вод подвержен колебаниям: если знойным летом он минимален, то ранней весной может существенно подняться. Предвидя это, следует сделать надежную гидроизоляцию, использовать специальный бетон для фундамента. Иначе склад может просто затопить.

  Инженерно-геодезические изыскания для строительства должны обеспечивать получение топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности (в том числе дна водотоков, водоемов и акваторий), существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных), элементах планировки (в цифровой, графической, фотографической и иных формах), необходимых для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектирования, строительства и эксплуатации объектов[19].    

  Выводы:

  1. По сравнению с надземными подземные работы требуют более крупных единовременных затрат.

  2. При проведении подземных работ практически отсутствуют расходы на отопление, не требуется наружный ремонт.

  3. Несоблюдение основополагающих требований к организации строительства может повлечь снос возведенной постройки.

  4. Порядок оформления документации при организации строительных работ зависит от способа их проведения – подрядного и хозяйственного.

  5. Лицензия необходима как на осуществление функций заказчика-застройщика, так и на выполнение строительно-монтажных работ.

  6. Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в РФ осуществляется на основании разрешения на строительство.

  7. Согласно ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

  8. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется.

  9. Подземный рельеф меняется динамичнее, чем надземный.

  10. Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от того, каким способом – подрядным или хозяйственным – осуществляется строительство.

  
  

  1.4. Влияние размеров склада на его стоимость.

  Чем меньше склад, тем больше удельные затраты на его строительство. Процесс реализации проекта разбивается на 5 основных этапов:

  1 - предпроектная проработка

  2 - получение исходно-разрешительной документации

  3 - проектирование

  4 - строительство

  5 - получение разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

  Наибольший объем капиталовложений приходится на этап непосредственно строительства. Именно он и формирует основную цену объекта. Однако три других этапа при правильном и грамотном подходе к ним, помогут снизить затраты на 1 кв. м. и предусмотреть возможности последующего расширения складских площадей. Расходы на составление технологического и архитектурного проекта, на согласование и получение всех необходимых разрешений и на получение разрешения на ввод склада в эксплуатацию не зависят от размера самого склада. Это, в свою очередь. Означает, что разумнее всего сразу предусмотреть максимально возможный вариант застройки имеющихся площадей и получать разрешение на весь проект сразу.

  Что произойдет, если вы останавливаетесь на проекте комплекса площадью 10 тыс. кв. м, оставив «на потом» возможности развития? Это означает, что, получив разрешение на эксплуатацию этого склада, а затем решив строить еще один склад, вы будете вынуждены снова получать все те же разрешения. Склад - это ведь не только здание, но и инженерные сооружения, коммуникации и внешняя среда, а значит, разрешения на подключение к электро-, газо- и водоснабжению в необходимых объемах в соответствии с размера-ми и потребностями будущего объекта. Однако при этом вполне возможно, что по объективным причинам дополнительные разрешения вам не дадут. Объективно - не позволяют инженерные мощности данного района. Если же вы делаете проект на весь комплекс сразу, то при согласовании в государственных органах некоторые вопросы можно перенести на вторую очередь. К примеру, ввод некоторых противопожарных или очистных сооружений можно перенести на следующий этап, а не тратиться на них сразу.

  Затем начинается этап строительства. Линейная зависимость есть только в стоимости напольного покрытия и кровли, все же прочие удельные затраты уменьшаются по мере увеличения площади склада. При строительстве склада класса «А» необходимо учитывать, что вам обязательно понадобится автономная электростанция, резервное водоснабжение, обустроенная территория для автомобилей и проч. Если уж инвестиции в строительство составляют миллионы, то пытаться сэкономить на аварийном электропитании просто нельзя. Сейчас это даже стало обязательным требованием. По нормативам независимая подстанция должна работать не менее 3-х дней. Представим, что будет с товаром, особенно продовольственным или лекарственным, если на длительный срок отключено электроснабжение, - это многомиллионные убытки. Хорошая электростанция обойдется в $60 - 80 тыс.  плюс небольшие затраты на запасные емкости для топлива. При этом стоимость электроподстанции или артезианской скважины для склада размером в 10 тыс. кв. м и 50 тыс. кв., м отличается не в 5, а в 2 раза. Примерно такая же картина и при монтаже систем пожаротушения, которые, кстати, напрямую связаны с системой электроснабжения, и санитарно-очистных сооружений. Что касается оборудования территории склада, то требуемая площадь прилегающего асфальтированного покрытия растет с увеличением площади склада, но эта зависимость будет не линейна, а следовательно, затраты на обустройство внешней территории для склада площадью 20 - 50 тыс.кв. м в пересчете на стоимость 1 кв. м будут значительно меньше. Например, стоимость качественного покрытия (основа, черновой слой, чистовой слой, 12 - 15 см асфальта) для склада площадью в 10 тыс. кв. м составит почти $0,5 млн. ($50 за 1 кв. м). Если позволяет качество, то можно немного уменьшит толщину слоев и уложиться в $400 тыс., но не меньше. Для склада площадью 50 тыс. кв. м стоимость при этом вырастет не в 5 раз, а гораздо меньше. Итак, приблизительная цена (под ключ) 1 кв. м склада класса «А» при общем размере 10 тыс. кв. м составляет не менее $700 - 750 (в зависимости от региона, грунтов, обременений. удаленности от пиний жизнеобеспечения и проч.), а при размере склада 30 - 80 тыс. кв. м - уже $670 - 640 и так далее, поскольку стоимость инженерных коммуникаций, строений, обустройство территории, строительство дорог и прочие сопутствующие расходы распределяются пропорционально затратам на 1 кв. м склада[21].

  Таким образом, при строительстве склада, нужно брать во внимание:

  1. Если площадь участка позволяет строить складской комплекс площадью 20-40 тыс. кв. м и более. то желательно делать проект и получать разрешения на максимально возможные размеры складов и их обеспечение.

  2. Необходимо определить для себя факторы оптимальности принятых решений и разделения их на этапы. К ним относятся финансовые возможности на данный момент, объемы грузо- и товаропотоков и динамика их роста.

  3. Следует разбить строительство на очереди исходя из оптимальных параметров складов и определить сроки ввода в строй каждой очереди.

  4. Рекомендуется не пожалеть небольших средств на логистический проект всего складского комплекса в целом. Это позволит увидеть расчетно-обоснованные данные о размерах складских помещений, инженерных сооружений, подъездных и стояночных площадей, а также оценить эксплуатационные расходы после ввода в строй каждой очереди комплекса.

  Следует помнить, что с увеличением площади склада уменьшается стоимость 1 кв. м.

  Наработанный на сегодняшний день опыт позволяет построить склад класса «А» площадью 10 тыс. кв. м не более чем за 6 месяцев и, в эти же сроки, параллельно провести полный круг необходимых согласований и получить все требуемые разрешения. Разумеется, крупные логистические объекты площадью 100 тыс. кв. м и более требуют больше времени, но и эти сроки невелики. Земляные работы и фундамент делаются сразу под весь комплекс, а затем строительство ведется поочередно, что позволяет заказчику поэтапно развивать свой бизнес.

  
  

  1.5. Особенности строительства складов класса А

  По западной классификации склад класса «А» должен соответствовать вполне определенным параметрам:

  § удаление от города не более 20 км;

  § расположение, удобный доступ к дорогам;

  § железнодорожный подъезд к территории;

  § высота потолков около 12 м;

  § нагрузка на пол 5-7 т/кв.м;

  § 1 ворота на каждые 500-1000 кв.м;

  § сетка колонн с шагом от 24 * 12 м;

  § высота склада от земли 120 см;

  § противопыльные полы;

  § климатический контроль;

  § современная система пожаротушения;

  § офисы с чистовой отделкой 5-10% от площади склада;

  и еще ряд требований к такому типу складских комплексов.

  Логистическая классификация складов, их отнесение к тому или иному типу и требования, применяемые к их строительству и эксплуатации, особенно западные варианты - это, прежде всего научная классификация. Склад, построенный полностью по этим требованиям, будет неоправданно дорогостоящим. Надо ли столь нерационально инвестировать в строительство склада, примеряясь к западным образцам, или существуют иные решения? Существуют способы удешевления проекта, а, соответственно, и уменьшения затрат на строительство без принципиальных отходов от требований к параметрам и характеристикам складов класса «А". Рассмотрим основные факторы, влияющие на окончательную стоимость строительства склада,

  Итак, строительство начинается с приобретения участка земли. На что же нужно обратить особое внимание? Часто кажущаяся хорошая земля таит в себе много сюрпризов. Необходимы результаты инженерно-геологических изысканий (ИГИ) и топографической съемки, обязательно нужно проверить перепады высот Иначе можно уже после покупки столкнуться с тяжелыми обводненными грунтами, и проект окажется нерентабельным. Конечно, фундамент можно сделать на любой почве, (например, положить под всем зданием сплошную бетонную плиту или забить свайное поле), но затраты на него составят весьма значительные суммы.

  Итак земля выбрана можно приступить к строительству. Часто можно слышать, что для склада класса "А» стены требуется делать из металлокаркаса и «сэндвич панелей». Однако, по расчетам специалистов  многих девелоперских компании вместо металлокаркаса можно использовать более дешевые бетонные колонны. Что же касается «сэндвич панелей», то вместо них может быть применена полистовая сборка. Не секрет, что «сэндвич панели" - вещь капризная. Не все заводы выпускают качественную продукцию, не все партии однородны. При монтаже они требуют особого внимания и рабочих и прорабов - нельзя допустить ударов, перекосов, очень аккуратно нужно делать швы, герметизировать стыки. Допустим, все сделано добросовестно и объект сдан. И вдруг в процессе эксплуатации водитель погрузчика случайно задевает стену. Кто от этого застрахован? Понятно, что удар приходится в нижнюю часть. "Сэндвич-панели» очень уязвимы, и в этом случае «сэндвич» надо менять. Чтобы заменить одну панель, необходимо менять весь вертикальный блок.

  Применение полистовой сборки несколько удлиняет процесс строительства, но при этом такая сборка экономичнее. Стеновые листы кладутся внахлест, что позволяет практически избежать швов. Процесс монтажа легко контролируется, исчезает зависимость от качества швов или клея. Если в процессе эксплуатации склада стена повреждается, то один лист заменяется очень быстро и стоимость его не сопоставима со стоимостью «сэндвича».

  Требуемый по западной классификации шаг колонн не менее 24 м х 24 м - тоже не догма. Такой шаг требует надежной подстропильно-стропильной системы, которая утяжеляет верхнюю часть всего сооружения. Соответственно увеличивается толщина колонн, которая влечет за собой увеличение нагрузки на фундамент. Решение об уменьшении шага колонн в процессе проектирования и строительства не всегда сокращает количество паллетомест (то есть эффективность заполнения склада), но существенно сокращает строительные издержки.

  Ровные высокопрочные полы с антипылевым покрытием - залог долговечности склада. Дорогостоящая техника на неровных полах низкого качества быстро выйдет из строя. Даже при неровностях пола 3-5 мм на высоте 12 м колебания составят 10-15см. и паллета весом около тонны начнет «гулять». Решить проблему возможно следующим способом: сначала делается и уплотняется песчаная подушка, затем на нее кладется стандартная плита толщиной 200 мм. Она работает, как диск, независимо от здания, ведь ей предстоит нести сотни тысяч тонн товара.

  К рабочей плите пола предъявляются жесточайшие требования, и контроль осуществляется на всех этапах. Специалисты компании застройщика используют двойную арматуру с толщиной стержня 10-12 мм. Все полы делаются по стандарту 01М. Во-первых, потому что этот стандарт хорошо понятен западным инвесторам, а во-вторых, потому что он более жесткий, чем российский.

  Кровля также является особо уязвимым звеном. Все знают, что такое протечка. Представьте себе крышу размером с футбольное поле. На такой площади крайне трудно ее обнаружить, тем более что снизу она может проявиться совершенно в другом месте.

  Применяемая в качестве теплозащиты минеральная вата при намокании на 5% теряет свои свойства на 50%, что ведет к колоссальным теплопотерям, особенно в холодное время года, не говоря уже о порче товара в результате протечек. Поэтому следует по возможности избегать экономии на кровле. В ходе строительства склада для компании «-» компания – застройщик использует мембранную кровлю, имеющую гарантийный срок 20 лет.

  Важно, чтобы строящийся проект был сдан в срок. Ведь работа по эксплуатации склада начинается задолго до завершения строительства.

  Нужно оповестить всех будущих арендаторов или клиентов склада о вводимых площадях, провести комплекс рекламных мероприятий и заключить договоры таким образом, чтобы к моменту подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию площади уже были распределены. Только тогда бизнес будет успешным. В случае задержки сдачи склада могут возникнуть серьезные финансовые неприятности, ведь будущий арендатор или клиент уже заложили его использование в свои сметы, уже рассчитали свои товаропотоки и т.д.

  Как же избежать срыва сроков работ? Подводные камни могут появиться на любом этапе. Постараемся пройти по всей цепочке.

  Конечно же, самый первый ответственный момент - это правильная постановка задачи, которая заключается в видении конечного продукта заказчиком, и доведение этого видения до генерального подрядчика. Чем четче определены задачи, тем меньше риск просчитаться.

  На этапе предпроектной подготовки (ПП) сразу же необходимо заложить максимум информации и требований к будущему объекту и, исходя из этого, рассматривать коммерческие предложения строительных компаний. Возникает вопрос: как правильно оценить коммерческое предложение? Прежде всего, нужно обратить внимание на его объем. Если оно уместилось на 1-2 страницах, то такая компания слабо представляет себе особенности складов класса «А». Чтобы не ошибиться в выборе генерального подрядчика, можно взять подобное предложение одной из ведущих компаний, закрыть колонки объемов и цен и попросить других участников процесса их заполнить. Поверьте, все сразу станет очевидным, а часть игроков просто отсеется сама. Обратим внимание на то, что чем больше опыта у компании, чем больше складов класса «А» она уже построила (и при этом предыдущие заказчики о ней хорошо отзываются), тем меньше вы рискуете. Специалисты такого уровня и сами подскажут, если в проекте что-либо упущено.

  Выбранная в результате тендера или иным путем строительная компания будет исходить из того, какая задача перед ней поставлена. В противном случае выявившиеся в процессе строительства недочеты неизбежно повлекут дополнительные затраты, которые не всегда заложены в смету работ. А поиск дополнительных средств требует времени и может вызвать временное прекращение финансирования, что, в свою очередь, приводит к остановке работ на площадке, то есть к срыву графика строительства. Приведем такой пример: остановка финансирования на один месяц выбивает из графика на 2-3 месяца после поступления средств. Почему? Потому что ни одна строительная компания не держит строительную технику и рабочих на «замороженном» объекте: они переходят на другие стройки. Следовательно, возобновление работ предполагает фактически начинать мобилизационный процесс заново.

  Поэтому лучше не пожалеть 2-3 месяца на тщательную и максимально детальную проработку предпроектной документации, чем потом потерять значительно больше времени на различные доработки и увязки. На этом же этапе нужно обязательно начать оформление разрешительной документации на землю, на ее застройку, на подключение к энергоносителям, водоснабжению и прочее. Действующее законодательство предъявляет довольно жесткие требования, и если на их соблюдение до недавнего времени некоторые чиновники закрывали глаза, то теперь контроль над исполнением правил строительства ужесточился, и есть основания считать, что послаблений будет все меньше и меньше, а наказание за нарушения - все жестче. Неоформление или некачественное оформление документации может повлечь за собой не только срыв строительных работ, но и полное их запрещение, вплоть до сноса уже построенной части объекта.

  Подводя итог под этой частью проблемы, можно сказать, что проектирование и оформление составляют 50-60 процентов всего времени реализации объекта. Это наиболее сложный и ответственный этап. От него зависит дальнейший ход работ.

  Очень опасным подводным камнем может оказаться некачественный анализ грунтов, на которых будет строиться склад. Неправильная оценка земли, нарушение сетки кернового бурения, сложные обременения могут привести к значительному увеличению объемов земляных работ, удлинению их сроков, а, следовательно, к удорожанию проекта до 30-40 процентов.

  Сам процесс строительства растянут по времени. На сегодняшний день уровень инфляции колеблется в среднем вокруг 10 процентов. Строительные материалы постоянно дорожают, причем это подорожание происходит неравномерно. За истекший год, например, металл подорожал на 30-60 процентов, а бетон - на 25 процентов. Эту составляющую желательно заложить в стоимость объекта. Правда, есть такие компании, которые имеют возможности приобретать материалы по заранее зафиксированным ценам, но это относится только к крупным компаниям с большим опытом работы, которых производители хорошо знают и имеют все основания им доверять. К этому же этапу относится и снабжение строительства. Правильно организованное обеспечение площадки материалами позволяет наладить хорошо отлаженный ритм работы. Перебои с поставками дезорганизуют рабочих, которые начинают бездействовать и нарушается весь процесс. Сроки строительства зависят также и от квалификации рабочих. Если это не случайные люди, если за свой труд они получают достойную плату, то они и работают хорошо, и к стройматериалам относятся бережно. У таких строителей на площадке не бывает мусора, сломанной техники или испорченных материалов.

  Огромную роль играют в процессе реализации объекта взаимоотношения, которые складываются у заказчика с генеральным подрядчиком. Если заказчик доверяет подрядчику и не имеет оснований в нем сомневаться, если процесс контроля организован профессиональными специалистами, а не на уровне придирок и мелочных проверок, то строительство будет идти быстро[24].

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Приложение 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ СКЛАДОВ

    Алгоритм аренды складов

  Существующая и используемая сегодня так называемая классификация А-В-С-D складских зданий и сооружений в основном ориентирована на «риэлтерские» свойства объекта и призвана провести оценку складского комплекса с точки зрения его коммерческой стоимости как предмета купли-продажи или аренды. При выборе склада на основе риэлтерских классификаторов зачастую внутренняя логистика объекта остается за кадром и попадает в фокус внимания только после заключения договора аренды на этапе оснащения склада, когда, увы, склад уже без чувствительных материальных потерь не поменять. Приведенный ниже пошаговый алгоритм выбора склада для аренды учитывает реальные потребности в логистических мощностях компании наряду с эксплуатационными свойствами склада и финансовыми затратами на его оснащение и аренду.

  Алгоритм выбора склада:

  Задача выбора склада многовариантна и требует привлечения квалифицированных специалистов в области финансов, логистики. строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Выбор складского комплекса для аренды проводится в следующей последовательности:

  1. Собираем исходные данные по товаропотока, объемам хранения, операционным    показателям и стандартам.

  2. Проводим логистический расчет потребностей в складских мощностях, зонировании, стеллажном и технологическом оборудовании для наиболее характерных вариантов возможной аренды. например для складов различной высотности,

  3. Готовим и рассылаем заявки на подбор склада в аренду.

  4. Посещаем объекты с проведением аудита генплана и объемно-планировочных решений.

  5. Рассчитываем по каждому варианту потребности в стеллажном, технологическом и подъемно-транспортном оборудовании.

  6. Готовим бюджет аренды с учетом затрат на приобретение оборудования, ремонт/перепланировку/отделку здания. Рассчитываем удельные и абсолютные показатели аренды.

  7. Выбираем вариант аренды на основе комплексного учета логистических и экономических показателей.

  8. Заключаем договор аренды.

  
  

  Раскроем вышеперечисленные пункты.

  1. Детально определяем товарно-транспортный поток на складе в период срока аренды. Такая информация необходима, чтобы проводить осмысленный поиск склада в имеющемся на рынке многообразии архитектурно-компоновочных решений различной высотности и площади. Для этого необходим расчет нескольких базовых характеристик искомого склада, таких как количество ворот, площадь и емкость складских зон, количество и площадь административно-бытовых помещений и стоянок автотранспорта. Четкое знание характеристик входного товаропотока, условий и режимов хранения, способов комиссионирования и отгрузки товара позволит выполнить расчетную работу быстро и точно.

  ·   Зонирование и операционные показатели склада

   Для правильного зонирования склада необходимо учитывать такие параметры, как запрещенное товарное соседство (например, мясо и рыбу вместе не хранить, а продукты питания не должны соседствовать с товарами бытовой химии), температурно-влажностный режим хранения и обработки, а также требования к размещению зоны таможенного склада временного хранения.

  Операционные характеристики склада по набираемым и отгружаемым заказам сводятся в таблицу по основным типам комиссионирования.

  Нагрузка на склад зависит от времени поступления заявок и очень часто имеет выраженную сезонность.

  2. Определяем объемно-планировочные характеристики склада для различной высотности зданий, шага колонн, типов ПРФ, технологий хранения и комиссионирования товара. Исходя из рыночной ситуации, можно предположить, что высотность сдаваемых в аренду помещений от уровня пола до низа балок перекрытий составит от 4,5 до 14 м, а сетка колонн будет лежать в пределах от 6 * 6 до 12*24 м.

  Высота потолков и шаг колонн определяют использование объема складского помещения при установке стеллажей. От качества полов зависит возможность использования техники, предназначенной для работы с высотными стеллажами. Наиболее полно требованиям выполнения технологических операций и размещения стеллажного оборудования отвечает одноэтажное складское здание с шагом сетки колонн не менее 24 м. Для обеспечения работы высотной техники величина неровности пола должна соответствовать стандарту ОШ 18202.

  Если предполагается использование паллет размером 800 х 1200 мм с высотой товара на паллете 1200 мм, то количество уровней хранения по высоте составит от 3 до 10 ярусов в зависимости от высоты помещения. Ширина прохода между стеллажами составляет 1,5,2,5 и 3,5 м в зависимости от характеристик используемого подъемно-транспортного оборудования (ПТО).

  Очевидно, что при различной высотности склада и ширине межстеллажного прохода для одного и того же товаропотока потребуются различные площади, а как следствие будут отличаться суммарная стоимость аренды и затраты на приобретение складского оборудования.

  Итак, оценим стоимость аренды помещений исходя из сложившейся среднерыночной ставки аренды в Московском регионе (табл. 29).

  Таблица 29

  Годовая арендная плата в зависимости от высотности склада

  Параметр	Показатель
  Высотность, м	4,5	6	9
  Площадь склада, м2	11500	6800	4800
  Ставка аренды за 1м2  в год, долл.	80	110	140
  Арендная плата в год, долл.	920000	748000	672000

  
  

  Разнообразие складских зданий по высоте, типу погрузочно-разгрузочного фронта, рамповому оборудованию, рабочим нагрузкам диктует необходимость вариантного рассмотрения объектов. При сложившихся на рынке Москвы и Московской области ставках аренды наиболее предпочтительным вариантом аренды как с точки зрения организации складских процессов, так и финансовых затрат являются склады высотностью 9-14 м.

  Чем выше склад, тем ниже затраты на аренду. В нашем примере разница между оплатой аренды склада высотой 4,5 и 9 м для одинакового товаропотока составила 248 тыс. долларов в пользу более высотного решения. В относительном исчислении аренда низковысотного склада обойдется дороже на 37% относительно ставки за высотный объект.

  Конечно, для тщательного сравнения экономических вариантов аренды необходимо будет учесть инвестиции в стеллажное оборудование, которое вы скорее всего будете закупать самостоятельно, если склад сдается как open space, и в погрузочно-разгрузочную технику для обработки вашего товаропотока. Как показал наш опыт, стоимость стеллажного оборудования по разновысотным объектам в пределах рассмотренного примера практически одинакова. Это связано с тем, что стеллажи и полки рассчитываются под хранение одного и того же товарного объема, что уравнивает их металлоемкость, а в итоге и стоимость[20].

  Конечно, если какой-либо из компоновочных вариантов допускает штабельное хранение, то в этом случае разницей в стоимости оборудования пренебрегать не приходится. Относительно стоимости подъемно-транспортного оборудования следует принять во внимание, что количество единиц ПТО, работающих в зонах приемки/отгрузки, и на рампе будет примерно одинаковым в силу равного товаропотока.

  Отличия в стоимости ПТО проявятся для техники, оперирующей в зоне хранения. Причем, как показывает практика, более высокая стоимость приобретения высотной техники компенсируется ее меньшим количеством за счет сокращения пробегов по сравнению с низковысотным вариантом. Проведя расчет персонала для каждого варианта аренды, получим в том числе и потребности в площадях бытовых и санитарных помещений -раздевалок, душевых, туалетов.

  В результате выполненных логистических расчетов и анализа планировок мы узнали наши потребности в площадях автостоянок, количестве ворот зон приема и отгрузки товара, типы и объемно-планировочные решения зон склада, состав и площади вспомогательных помещений (раздевалок, душевых, комнат отдыха, ремонтной зоны, аккумуляторной), контрольно-пропускных пунктов, офисных помещений. Состав стеллажного, технологического и подъемно-транспортного оборудования дает нам возможность рассчитать нагрузки на пол от складского оборудования и определить бюджет закупок оборудования. Теперь, когда нам точно известны наши требования к складские, офисным и вспомогательным помещениям и мы не боимся споткнуться о «высотный» вариант, можно сделать следующий шаг.

  3. Подаем заявку на поиск склада или задание риэлторам. Звонки по объявлениям из рубрики "Сдается склад» и общение с риэлторами с долгим описанием «чего же мы хотим арендовать» наводит нас на замечательную мысль формализовать запрос на поиск объекта аренды в виде технического задания на подбор складского комплекса.

  4. Анализируем варианты аренды и выбираем склад. После предварительного отбора вариантов запланируйте поездку на каждый объект, предварительно согласовав время вашего визита с собственником склада. Для посещения объекта нам потребуются часы и лазерная рулетка – дальномер. Если этого инструмента нет, то рекомендуем приобрести. Примерная стоимость простейшего устройства 10-12 тыс. рублей мала по сравнению с «ценой арендного вопроса».

  По дороге на склад засеките время в пути и контрольные точки путевых отрезков, например от МКАД до ворот склада. Обязательно отметьте количество светофоров, железнодорожных переездов, туннелей, расположение дорожных знаков, регулирующих движение грузового транспорта.

  Убедитесь, что грузовой транспорт имеет возможность подъезда к складу по оптимальному маршруту: высотность туннелей, грузоподъемность мостов, радиусы поворота соответствуют характеристикам вашего автотранспортного парка. Определите наличие альтернативных маршрутов на случай ремонта дороги и/или дорожных пробок. Прибыв на территорию склада, следуйте предполагаемым маршрутом грузового транспорта и убедитесь, что маневрирование грузовиков у рампы склада будет проходить без помех и затруднений. В ходе осмотра объекта аренды, сверяясь с чертежами склада, обязательно снимите контрольные замеры (вот и пригодилась лазерная рулетка) следующих параметров:

  1) на прилегающей территории:

  ·   расстояния от границ склада до границ участка;

  ·   ширину подъездных путей;

  ·   ширину въездных ворот;

  ·   расстояние от рампы склада до границ проезжей части площадки маневрирования. Рекомендуется не менее 36м от плоскости доковых ворот или рампы.

  ·   размеры зон парковки легкового и грузового транспорта;

  2) на складе:

  ·   шаг колонн. Рекомендуется выполнить измерение по оси колонны с указанием ее ширины. Значение этого замера крайне важно, поскольку на его основании вы в дальнейшем будете принимать решение о размещении стеллажного и технологического оборудования;

  ·   топологию температурных швов и их «привязку» относительно колонн. Это еще один фактор, который придется учитывать при расстановке стеллажного оборудования. Оптимально, чтобы температурные швы попадали в зоны проезда и прохода и не пересекали стеллажные ряды;

  ·   «логистическую» высоту склада от уровня пола до низа несущих строительных/инженерных конструкций по зонам склада и ее постоянство в пределах каждой зоны;

  ·   габариты помещений склада;

  ·   габариты доков/ворот;

  ·   высоту  и ширину рампы/дока. Убедитесь, что высота рампы/дока 1,2м от уровня «земли», а высота уравнительных мостков в их крайних положениях достаточна для обслуживания вашего грузового автопарка.

  Убедитесь, что проект здания склада позволяет вам выполнить:

  ·   завоз и монтаж стеллажного оборудования (особенно важно для высотного хранения);

  ·   завоз и монтаж погрузочно-транспортного оборудования;

  ·   беспрепятственное перемещение ПТО по всем технологическим зонам склада (а для высотной техники в зоне хранения);

  ·   эвакуацию людей, складской техники и грузов из технологических зон в случае чрезвычайной ситуации.

  Результатом осмотра склада является экспертное заключение о состоянии объекта,  подтверждающее  (или не подтверждающее) готовность объекта аренды к эксплуатации. Экспертиза также включает анализ оценочной стоимости дополнительных денежных вложений на приобретение складского технологического оборудования, его монтаж, установку дополнительных ворот, стеновых перегородок и т. д.

  Проверив все интересные варианты складов, рассчитав инвестиции и затраты по каждому варианту, необходимо перейти к составлению итоговой рейтинговой таблицы вариантов - основному документу для окончательного выбора склада.

  Итоговый выбор варианта аренды производится с учетом удельных показателей арендных затрат и степени соответствия объекта логистическим и финансовым требованиям компании.

  
  

  2.2. Виды и особенности договоров аренды

  
  

  1. При рассмотрении условий договора аренды стороны должны принять во внимание положения статьи 652, в соответствии с которыми арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено здание, или на необходимую часть земельного участка. Например, складской комплекс не может функционировать, если арендатор лишается возможности использовать земельный участок, примыкающий к фронту погрузки/выгрузки склада, с целью обеспечения стоянки и маневрирования транспортных средств.

  2. К существенным условием договора аренды статья 654 ГК РФ относит условия письменного определения размера арендной платы: в случае их отсутствия договор считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором, то арендная плата включает плату и за земельный участок или его часть, которая необходима для использования здания или сооружения, Важно отметить, что прием-передача объекта аренды в соответствии с требованиями статьи 655 должны осуществляться с подписанием акта приема-передачи здания или сооружения. Уклонение от подписания акта приводит к недействительности договора аренды.

  3. В рамках современного складского комплекса практическая сложность "мультиарендных» отношений, когда один арендодатель заключает договоры с несколькими арендаторами, состоит в определении механизма единого подхода к эксплуатации и обслуживанию складского комплекса и прилегающей территории, определению реального потребления арендаторами электроэнергии и тепла.

  4. В настоящее время современные складские здания предлагаются в аренду по принципу «открытого пространства», которое оборудуется стеллажным и технологическим оборудованием в соответствии со спецификой грузопотока арендатора. Важно чтобы проект размещения складского оборудования был согласован арендодателем и соответствовал по нагрузкам и энергопотреблению архитектурно-строительным и инженерным характеристикам здания.

  5. В договор аренды рекомендуется включать пункт о порядке и условиях технологического оснащения склада. Необходимо помнить, что арендатор передает здание арендодателю после прекращения договора аренды в том виде, в котором получил его по передаточному акту, что может повлечь, за собой требование арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды) вывезти из складского помещения все технологическое оборудование и стеллажи.

  6. В том случае, если арендодатель предлагает в аренду уже оснащенный складской комплекс со всем необходимым технологическим оборудованием и грузоподъемной техникой, договор аренды может быть заключен на условиях статьи 656 ГК РФ. В этой ситуации заключается договор аренды предприятия, то есть не только здания или сооружения, но и всего имущественного комплекса, необходимого для функционального использования предприятия (складского комплекса) по назначению.

  7. Условия договора аренды предприятия и аренды здания существенно отличаются. Прежде всего, договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора (ст. 658 ГК РФ). Также арендатор обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия (ст. 661 ГК РФ), эксплуатационные платежи и страховые платежи за арендованное имущество (если иное не предусмотрено договором).

  8. Большие складские помещения часто сдаются в аренду нескольким арендаторам. В таких случаях каждому арендатору достается свой отдельный «уголок». Количество арендаторов ограничивается исключительно размерами склада, и с каждым требуется оформить договор.

  9. При заключении договора аренды особое внимание следует уделить определению предмета аренды. В документе должно быть четко обозначено, какое именно имущество арендуется. Даже если вы арендуете все строение целиком, лучше указать все помещения и приложить к договору аренды поэтажный план.

  10. Необходимо учитывать еще и то, что если будут выявлены незаконные перепланировки, в регистрации договора откажут. Также следует обратить внимание на то, что документ должен быть подписан уполномоченными лицами[19].       

  
  

  Типовой договор аренды большого комплекса складских помещений.

  Фактически это перечень того, что нельзя делать арендатору. На практике это выглядит примерно так: в договоре перечисляются права и обязанности сторон, причем в правах арендатора может оказаться только пункт о праве использовать помещение в целях, определенных договором.

  Часто в договоре оговаривается, что некоторые услуги будут получены арендатором только в случае их дополнительной оплаты. Например, услуги телефонной связи предоставляются при частичном финансировании прокладки кабеля или компенсации этих затрат арендодателю. Таким образом, коммуникации достаются арендодателю почти бесплатно. Однако не для всех арендаторов такие условия приемлемы.

  Еще одно невыгодное для арендатора условие - обязанность периодически производить ремонт занимаемого помещения. В последнее время этот пункт становится все более популярным. Вместе с тем остается непонятным, каким образом арендатор должен определять, когда производить ремонт. Помимо текущего ремонта договор нередко предусматривает обязанность по капитальному ремонту. Получается, что арендатор оплачивает практически все текущие расходы арендодателя и почти непрерывно ремонтирует те метры, которые арендует.

  Более оригинально решается вопрос о неотделимых улучшениях. Как правило, складское помещение изначально оборудовано надлежащим образом, однако в отдельных случаях арендатору необходимо произвести некоторые переделки в помещении. Следует помнить, что при расторжении договора, как правило, все неотделимые улучшения безвозмездно переходят к арендодателю. В том случае, если вопрос об улучшениях не урегулирован договором, арендатору необходимо сначала получить согласие арендодателя на проведение соответствующих изменений. В противном случае его могут заставить за свой счет все вернуть в первоначальное положение[19].

  Договор безвозмездного пользования.

  Не всякая организация может позволить себе купить помещение под склад. Большинство старается арендовать необходимые площади или получать их иным способом – в безвозмездное пользование. Последний вариант пользования имуществом является вторым по популярности и, как аренда, имеет свои плюсы и минусы.

  Договор безвозмездного пользования имуществом практически идентичен договору аренды. Отличие состоит только в том, что аренда оплачивается, а безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных выгод для лица, представляющего свое имущество в пользование. В договоре аренды необходимо четко обозначить размер и порядок оплаты (раз в месяц или раз в год и пр.) арендных платежей. Все остальные пункты рассматриваемых в статье договоров похожи.

  Расторгнуть договор арендодатель и ссудодатель (по договору безвозмездного пользования) могут в случае причинения арендатором или пользователем ущерба имуществу и в иных случаях, когда интересы владельца имущества поставлены под угрозу пользователем этого имущества. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут, если аренда-тор не осуществляет арендные платежи. Любой из этих договоров можно расторгнуть в одностороннем порядке. Однако об этом необходимо заранее (примерно за месяц) уведомить вторую сторону.

  Кого интересует вопрос о том, на каком основании вы занимаете помещение, так это налоговые органы. Точнее, им важно знать, платите ли вы за аренду или нет. И если платите, то сколько. Казалось бы, ну какое им дело? Однако вся тонкость в том, что наличие договора подтверждает ваши расходы (или доходы). Ведь если у вас в договоре указано, что за арендуемую площадь вы платите аренду в размере 10 тыс. руб. ежемесячно, то это значит, что при расчете налога на прибыль вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих арендных платежей. То есть за год вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу на 120 тыс. руб. Что это означает, подробно изложено во врезке «Под прикрытием договора аренды».

  Точно так же обстоит дело и с безвозмездным пользованием имуществом. Налоговые органы считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает материальную выгоду в размере той суммы, которую он должен был бы заплатить за аренду этого имущества. Что самое странное, иногда в таких ситуациях они выдвигают требования заплатить налог не только пользователю имущества (получившему фактическую выгоду), но и владельцу имущества, который, по их мнению, путем заключения договора безвозмездного пользования уменьшил налогооблагаемую базу.

  Кроме того, поскольку сторонами договоров являются коммерческие организации, цель деятельности которых - извлечение прибыли, налоговые органы предъявляют свои претензии уже к собственникам имущества, поскольку те фактически сами отказываются от части прибыли. А раз прибыль уменьшается, уменьшается и количество налогов, поступающих в казну. Также налоговые органы предполагают, что при использовании помещений по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (пользователь) должен платить налог на землю, на которой располагается используемое помещение. Их не смущает даже тот факт, что платить этот налог должен собственник земли, который предоставил свои помещения в пользование[20].

  Договор «под клиента».

  Некоторые арендодатели создают типовые договоры, в которых отражаются все возможные условия. Это громоздкие документы, довольно сложные для восприятия. Однако они регулируют практически все вопросы, связанные с арендой склада.

  Услуги, оказываемые арендатору, также должны быть оговорены в до-говоре. Например, если арендатор договорился об особых условиях содержания и охраны своих товаров, это должно быть отражено в договоре. Поскольку вопросы охраны имеют массу нюансов, в договор аренды достаточно включить пункт, согласно которому арендодатель обеспечивает сохранность товаров, расположенных на арендуемых площадях в соответствии с условиями договора охраны.

  Иногда специфика деятельности организации не вписывается в рамки договора. Например, если в типовом договоре указано, что арендатор может хранить в арендуемом помещении технику, это автоматически лишает его права хранить какие-либо иные товары. Такая ситуация типична для тех, кто привык работать с определенными клиентами.

  Если арендодатель готов заключать договоры «под клиента», в каждом отдельном договоре можно указать характеристики передаваемого арендатору помещения. Например, если хранится техника, помещение должно быть сухим и т. д. Подразумевается, что помещение в любом случае должно отвечать санитарным нормам.

  В некоторых договорах арендодатели предпочитают сразу указать, какими системами оборудовано помещение. Это один из способов показать арендатору, какое хорошее помещение ему досталось, и повысить арендную плату. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений одна организация среди прочих систем, имеющихся в здании, указала систему борьбы с грызунами. Все попытки выяснить, как выглядит и функционирует эта система, ни к чему не привели.

  Главное правило арендатора - внимательно изучить все условия договора аренды. Ни в коем случае нельзя следовать указанием арендодателя: «Подписывайте, все равно это у нас типовая форма!» Подписать договор можно всегда, но нет гарантии, что потом вы не обнаружите в его тексте такие условии. которые заставят вас горько пожалеть об этом. Договор подтверждайте только тогда, когда убедитесь, что его условия не нарушают ваших интересов[25].

  
  

  2.3.Алгоритм работы с договором.

   После получения договора, если вы с чем-то не согласны  составьте протокол разногласий. Сделайте это до подписания договора. В противном случае будет считаться, что вы согласились со всеми условиями предложенного договора.

  1. В протоколе укажите, с какими пунктами вы не согласны, а также свои предложения, связанные с содержанием договора.

  2. Один экземпляр протокола направьте арендодателю, а  на втором желательно поставить отметку секретариата арендодателя о принятии протокола.

  3. Дальше все зависит от арендодателя. Если он примет все ваши замечания и предложения, договор можно подписывать с чистой совестью. Если нет, еще раз подумайте, действительно ли вам следует заключать договор именно с этим арендодателем или лучше найти другой склад.

  
  

  2.4.Налоги связанные с арендой

  С проблемой исчисления и уплаты налогов тесно связана и проблема налоговых проверок, которые проводятся с целью выявления и пресечения налоговых правонарушений. Во время таких проверок налоговикам для ознакомления необходимо будет представить оригинал договора аренды (безвозмездного пользования). В случае необходимости налоговым органам может быть передана заверенная организацией копия.

  Если речь идет о договоре аренды и появляется необходимость подтвердить факт уплаты арендных платежей, придется представить документы, подтверждающие перевод денег (платежек, как правило, достаточно). Если оплата производилась по обычной платежке, принесенной в банк, это одно, и совсем другое, если платежка была направлена в банк в электронном виде по специальной электронной системе расчетов. Распечатать такой документ можно. Однако на нем будет указано, что платеж совершен электронно, и не будут проставлены отметки плательщика и банка. Как правило, один вид этих бумаг сильно огорчает налоговиков и заставляет их задуматься о подлинности документов.

  И уж совсем все плохо, если арендатор и арендодатель оказались клиентами одного банка. Дело в том, что расчеты между клиентами одного банка теоретически могут совершаться с помощью внутренних проводок, тогда как все расчеты обычно отражаются на корсчете банка. Налоговым органам всюду видится (и иногда совершенно правильно) призрак ухода от налогов. Однако есть более цивилизованные методы оптимизации налогообложения, которые меньше раздражают налоговиков и более изящны.

  К сожалению, далеко не всегда налоговая проверка проводится налоговыми органами. В документацию, связанную с арендой или безвозмездным пользованием имуществом, может заглянуть и МВД. Во-первых, в МВД существует специальное управление, занимающееся борьбой с налоговыми преступлениями. Во-вторых, по факту выявленных нарушений органы МВД могут возбуждать уголовные дела и проводить необходимые мероприятия. И в-третьих, МВД может проверить, на основании каких документов организация занимает конкретное помещение.

  Довольно часто по договору аренды или безвозмездного пользования организация использует полученное помещение в качестве своего юридического адреса, который фигурирует во всех документах. В таком случае лучше заключить с собственником помещений долгосрочный договор, который позволит сохранить уверенность в том, что адрес регистрации (постановки на налоговый учет) не
  придется менять каждый год. Кроме того, долгосрочный договор аренды,
  оформленный по всем правилам и зарегистрированный в ФРС, вызовет
  намного больше доверия у работников любых госорганов[21].

  Выводы:

  1. У договоров аренды, которые заключаются со складским комплексом, с точки зрения арендатора есть плюсы и минусы.

   К минусам можно отнести:

  ·   жесткость условий типового договора;

  ·   относительно высокие цены (в цену аренды входят помимо арендных платежей еще и компенсационные выплаты за коммунальные услуги);

  ·   непродолжительные сроки аренды (если арендодатель настаивает на заключении краткосрочных договоров).

  К плюсам относятся:

  ·   наличие типового договора. в который будет легко внести изменения, устраивающие обе стороны, ведь изменить   несколько   пунктов   всегда проще, чем писать новый договор;

  ·   возможность регистрации долгосрочного договора аренды арендодателем;

  ·   возможность не только свободного размещения   товаров   в   предел арендуемых площадей, но и свободного распоряжения ими (продажа, залог и иные действия).

  Не    надо    бояться    дискутировать с арендодателем об условиях договора. В самом худшем случае можно услышать отказ. Однако это не помешает заключить договор на первоначально предложенных условиях.

  2. В Москве одновременно на государственную регистрацию можно сдать только 10 договоров аренды

  3. Особые условия содержания и охраны товаров должны быть отражены в договоре

  4. В регистрации договора откажут, если выявятся незаконные перепланировки

  5. Договора, заключенные на неопределённый срок, вызывают недовольство проверяющих органов

  6. Договор безвозмездного пользования имуществом практически идентичен договору аренды

  7. В случае заключения безвозмездного пользования имуществом интересы сторон не защищены.

  
  
  
  
  
  
  

  Приложение 3. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ В МОСКВЕ

  3.1. Изменения и тенденции

  В московской городской думе готовится ряд поправок в законы «о землепользовании» и «об основах платного землепользования», меняющих ныне действующий порядок заключения договоров аренды земли. Подготовленные депутатами правила призваны защитить арендаторов, вынужденных в настоящее время вновь и вновь перезаключать краткосрочный документ и платить за землю по новым, более высоким ставкам.

  Необходимость доработок действующих городских законов о землепользовании обусловлена изменениями в федеральном законодательстве в части земельных правоотношений, а также поправками налогового законодательства. Разберем подробнее, что же, собственно, влекут за собой эти изменения и кого они касаются.

  Закон «0 землепользовании и застройке в г. Москве» датируется 2003 годом, закон «Об основах платного землепользования в г. Москве»-1997 годом. Оба действующих документа четко регламентируют порядок аренды земли под здания и сооружения и аренду прилегающих к ним территорий. Именно в этом разделении на два особых порядка и кроется причина готовящихся изменений. По действующему законодательству договор на находящийся в городской собственности и занятый капитальным сооружением участок заключается на срок до 49лет. При этом в акте оговорено, что минимальный срок действия такого документа составляет не менее 25 лет-все, вроде бы, четко и ясно. Путаница и сложности возникают в отношении прилегающих к зданию или объекту незавершенного строительства территорий, срок действия договора на которые может разниться от года до нескольких лет (тех же 49 лет, нижняя планка срока колеблется).

  
  

  При перезаключении договора собственник может выдвигать (и, разумеется, выдвигает) новые, выгодные для него условия, на которые арендатор не может не пойти: земля под самим складом давно и успешно им эксплуатируется. Например, при перезаключении договора в обязанности арендатора сейчас зачастую включается оплата технических услуг, стоимость которых может составлять существенную часть от величины арендной ставки за прилегающую территорию. Либо (еще одна хитрость, на которую идут собственники лакомых земельных участков) при продлении договора арендаторов могут вынудить оплачивать право аренды несколько раз, хотя законодательно установлено, что данная плата взимается единовременно - при заключении договора с данным собственником в первый раз. А согласно действующим правилам, утвержденным московским правительством, стоимость выкупа прав аренды достигает 40% от экономической стоимости всех площадей на новом участке.

  Таким образом, возможностей для дополнительного заработка как у собственника земли, так и у чиновников, много. Но после принятия поправок, как уверяют готовившие этот проект депутаты Мосгордумы, все изменится. Арендный договор на прилегающие к капитальным зданиям и сооружениям территории должен быть приравнен к договору на сам участок под здание или склад. Всю территорию в целом можно будет арендовать на срок до 49 лет, но не менее чем на 25 лет, а величину арендной платы, нельзя будет повысить внезапно и необоснованно.

  Участники рынка считают, что в данном случае неделимость и целостность, предусматриваемые новой версией законопроекта, будут на руку предпринимателям, имеющим на арендованных в Москве землях склады. Готовящиеся поправки призваны существенно облегчить их работу: у арендаторов появляются хоть какие-то гарантии в отношении взятого в аренду под склад участка земли. Арендаторы считают, что возможность планирования своей деятельности на долгий срок (то есть в данном случае от 25 лет) сделает их жизнь намного спокойнее. Да и проблема коррупции в этом случае, считают они, частично решится. Другое дело, что вопрос размера самих арендных ставок от принятия поправок не перестанет быть болезненным. Да и сама процедура аренды выбранного участка не станет проще.

  Рынок земли остается наименее прозрачным как с правовой, так и с финансовой точки зрения. Владельцы земельных участков не склонны разглашать стоимость сделок. Также непрозрачны и сами схемы сделок, в том числе процедуры, связанные с переоформлением права собственности или аренды. Более того, зачастую для определения права собственности на участок и выявления других подводных камней требуется аудиторская проверка. Нередко предлагаемые на продажу участки содержат различные обременения, которые в итоге ставят под сомнение законность подобной сделки. Поэтому прежде чем заключить договор, покупателю необходимо убедиться, что впоследствии проблем юридического характера с участком не возникнет.

  Для складского девелопмента требуются земельные участки только промышленного назначения, независимо от их местоположения. Предложения такой категории представлены на рынке чрезвычайно скудно. Большинство предлагаемых территорий имеют сельскохозяйственное назначение. Процедура изменения статуса участка обременительна и занимает очень много времени. Например, в 2004 году средний период смены целевого назначения участка составлял от 6 месяцев до 1 года[22].

  
  

                    

  Рис.12 Распределение спроса на складские площади по основным транспортным магистралям (1 квартал 2006 г.)

  
  

    Выбор земельного участка под строительство

  Идеальная площадка для строительства склада:

  1. максимальная близость к потребителю услуг,

  2. ровный рельеф,

  3. хорошие грунты,

  4. проходящие рядом инженерные коммуникации.

  5. подходящие к площадке подъездные пути,      

  6. полное отсутствие каких-либо наземных и подземных обременений,  

  7. полный   комплект   документов   на   землю

  Мы давно слышим о том, что складские и промышленные объекты будут выводиться за черту города. Трудности с въездом в столицу крупнотоннажных автомобилей совсем никого не вдохновляют. В ближнем Подмосковье пригодных для застройки земель уже почти не осталось. Сегодня основная зона застройки такими объектами, как большие склады класса "А", отодвинулась на расстояние 30 -40 км от МКАД. Уходить дальше тоже нельзя: логистические издержки, транспортные и другие расходы настолько увеличат стоимость эксплуатации склада, что бизнес станет нерентабельным.

  Так что землю под строительство нужно брать в зоне тех самых 30 - 40 км от МКАД. Пока она там есть. Однако перед тем как приобретать участок, следует определить основные критерии для выбора.

  Таких критериев четыре.

  ·   Качество грунтов.

  ·   Наличие обременений.

  ·   Наличие и состояние городских или районных инженерных коммуникаций.

  ·   Наличие и состояние подъездных путей.

  Причем приоритеты необходимо расставлять именно в том порядке, в каком перечислены эти критерии.

  Именно качество грунта в первую очередь определяет себестоимость строительных работ. Строители могут заверить, что возвести объект можно на любых грунтах, однако чем хуже земля, тем больше расходы на строительство фундамента и, как следствие, тем выше себестоимость вашего будущего склада. Практика показывает, что сложный дорогостоящий фундамент может увеличить затраты на строительство до 50%. Чтобы избежать этого, нужно на этапе выбора земельного участка получить полные и достоверные данные по инженерной геологии и геодезии. Если такие сведения по какой-либо причине отсутствуют, есть смысл навести справки у тех компаний, которые ведут в этом районе геологические и геодезические работы.

  Следующим камнем преткновения могут оказаться так называемые обременения. Это те факторы, которые непосредственно влияют на увеличение объемов работ при подготовке площадки к строительству. К ним относятся, например, проложенные под землей силовые кабели, линии связи, а также ЛЭП, линии газо- и нефтепроводов, которые сильно ограничивают возможности как строительства, так и дальнейшей эксплуатации склада.

  Если обнаруживаются обременения на той территории, которая собирается застраиваться, то придется затратить немало средств на их перемещение. Большие обременения могут увеличить затраты на строительство до 100% от общей стоимости. Таким образом, при легкомысленном отношении к приобретению земельного участка расходы на строительство склада могут увеличиться на 150%, что может сделать весь дальнейший бизнес нерентабельным.   

  Такой пункт, как наличие инженерных коммуникаций и подъездных путей, разумеется, важен, но их относительная (не более чем на 1 - 2 км) удаленность, хотя и будет стоить дополнительных средств, может оказаться небесполезной. Предположим, что придется тянуть 2 - 3 км линий. Эти затраты не составят больше 5 -10% от общей стоимости проекта, зато могут окупиться на весьма тернистом пути разного рода согласований. Ведь, протягивая инженерные коммуникации, подводя дороги к  будущему объекту, вы участвуете в развитии региона.

  Можно избежать всех перечисленных трудностей или свести их к минимуму, если изначально грамотно подойдете к вопросу строительства склада. Еще на этапе принятия решения и переговоров о покупке земли целесообразно выбрать грамотного заказчика-застройщика, соответственно генерального подрядчика, поставщиков технологического оборудования инженерных систем[26].

  
  

    Оформление прав собственности на землю

  Если земля на которой находится склад, принадлежит государству, она в любой момент может перейти к третьему лицу, тогда владельцу объекта придется либо арендовать этот земельный участок, либо искать новый, поэтому правильнее с точки зрения безопасности землю выкупить. Следуя пошаговому описанию процедуры приобретения прав на землю, можно избежать многих проблем в сфере купли/продажи складской недвижимости.

  В статье 6 Земельного кодекса РФ приведено определение земельного участка как объекта земельных отношений: «Земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Установление границ земельных участков на местности происходит в процессе землеустройства. Описание и индивидуализацию земельных участков проводят в соответствии с порядком ведения государственного земельного кадастра.

  Когда речь заходит об имущественных правах на землю, их объектом наступает конкретный земельный участок или его часть. Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки относятся к недвижимым вещам, что определяет особый порядок регистрации прав на них. По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда. И только первый вид предоставляет возможность в полном объеме и по усмотрению землевладельца реализовывать права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Все иные виды права на землю предполагают различные ограничения. Итак, рассмотрим, как оформить земельный участок под складом в собственность компании[28].

  Алгоритм оформления земли в собственность:

  1. Идентифицировать земельный участок (провести топосъемку).

  2. Запросить и получить в Земельной   кадастровой палате выписки по формам В1 и В2.

  3. Составить, согласовать и утвердить проект границ.

  4. Подготовить и выпустить постановление о выделении земельного участка.

  5. Провести   межевание   объекта и сформировать землеустроительное дело.

  6. Поставить земельный участок на кадастровый учет. Получить выписки по формам В1-В6 и выписки о кадастровой стоимости земельного участка.

  7. Заключить договор купли/продажи земельного участка и зарегистрировать его в Управлении федеральной регистрационной службы.

  
  

  3.4. Нормы предоставления земельных участков

  
  

  Получить право собственности на «необъятный» земельный участок нельзя. Параметры представления земельных участков устанавливаются согласно утвержденным нормам отвода земель под конкретные виды деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

  Особые нормы предусмотрены для приобретения земельных участков с расположенной на них недвижимостью, правами на которую обладает приобретатель земельного участка. В них отражается понимание того, что для нормальной реализации своих прав собственнику объекта необходима правовая возможность использования земельного участка под своей недвижимостью. Так, переход другому владельцу права собственности на склад, находящийся на чужом земельном участке, означает приобретение права на использование части земельного участка, занятого складом, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Эти вопросы регулируют договор отчуждения и соглашение между собственником земли и собственником склада. Практика показывает, что отчуждение земельного участка под недвижимостью зачастую решается в судебном порядке. В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на участок по договору купли/продажи подлежит государственной регистрации[22].

  3.5.Цены на земельные участки.

  
  

  При определении стоимости участка стороны могут руководствоваться кадастровой стоимостью земли. Структура земель по целевому назначению представлена на рисунке. Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после его передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В договоре прописывается рыночная стоимость земельного участка. Порядок ее определения установлен федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ»

  При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Какие-либо чрезвычайные обстоятельства на величине стоимости сделки не отражаются.

  Продавец земельного участка обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и об ограничениях по его использованию (сервитутах). Покупатель в случае представления ему заведомо ложной информации, которая может повлиять на решение о покупке земли и обязательность представления которой установлена федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на их устранение, а также расторжения договора купли/продажи земельного участка (ст. 475 ГК РФ).

  Выкупленный земельный участок необходимо зарегистрировать. Для этого в регистрационный центр подают следующие документы:

  1. заверенные нотариально копии свидетельства о государственной регистрации и устава;

  2. копии учредительного договора, свидетельства о постановке на налоговый учет;

  3. документ, подтверждающий полномочия органов управления юридического лица (протокол Общего собрания учредителей об их избрании или приказ о назначении на должность руководителя, имеющего право действовать от имени юридического лица);

  4. копию справки о присвоении кодов статистики;

  5. доверенность на представление интересов юридического лица, оформленную нотариально;

  6. выписку из техпаспорта;

  7. копию платежного поручения об оплате;

  8. выписку из ЕГРЮЛ.   

  Рыночная стоимость есть у земельных участков, которые удовлетворяют потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности), Охарактеризовать рыночную стоимость земельного участка можно следующим образом:

  ·   зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения];

  ·   не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

  ·   зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, связанных с земельным участком в рамках предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

  ·   изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

  ·   зависит от изменения целевого назначения земельного участка, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

  ·   зависит от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

  ·   определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного способа его использования, в том числе являющегося физически возможным,  экономически  оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово-осуществимым и применение которого максимально увеличивает расчетную величину стоимости земельного участка (принцип наиболее эффективного использования). Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, прописанными в распоряжении Министерства имущественных отношений[25].

  
  

  Вывод:

  1. Отчуждение земельного участка под недвижимостью зачастую решается в судебном порядке

  2. Выкупать можно только ту землю, параметры (размер, местонахождение, цель использования) которой четко определены

  3. Продавец земельного участка обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка

  Приложение 4. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО.

  
  

  При мысли о строительстве склада мы как правило задумываемся о рисках. Подобные проекты очень дороги, а российский рынок коммерческой недвижимости имеет тенденцию преподносить различные сюрпризы. Именно поэтому в последнее время особый интерес вызывает страхование инвестиционных проектов в сфере строительства недвижимости вообще и складов в частности.

  Для начала необходимо определить, кто есть кто. Если страховую компанию можно будет выбрать, проанализировав предложения, то определить страховые риски несколько сложнее. В принципе фантазия страхователя будет ограничена предложениями страховых организаций. Учитывая специфику объекта страхования, в первую очередь следует ориентироваться на защиту инвестиций от каких-либо угроз, связанных с незавершением строительства склада.

  Согласие страховщика на страхование инвестиций именно от риска недостроя будет означать, что при незавершении строительства по любой причине страхователь получит компенсацию. Однако рассчитывать на такой широкий жест со стороны страховщиков не стоит. Скорее всего при страховании от недостроя будут определены случаи, исключающие возможность выплаты страхового возмещения. Например, если объект не введен в эксплуатацию из-за несоответствия требованиям законодательства проектной документации или из-за противоречий между утвержденным проектом и реальной постройкой. И здесь большое значение будет иметь персона страхователя. Если страхователем выступит сам инвестор, тогда ему точно не удастся получить возмещение. Если же страхователем будет сам застройщик, а выгодоприобретателем - инвестор, то застройщик сможет застраховать еще и свою ответственность перед инвестором, и последний получит свои деньги обратно.

  Вместе с тем поскольку застройщик, как правило, привлекает нескольких инвесторов, решить в дальнейшем вопрос распределения суммы страховки между ними будет довольно сложно. Ведь страховщик считается выполнившим свои обязательства перед выгодоприобретателем надлежащим образом в том случае, если он выплачивает страховку хотя бы одному из соинвесторов. Дальше они должны разбираться сами. Таким образом, во избежание конфликтов лучше всего застраховать ответственность - застройщика перед каждым инвестором отдельно. Кроме того, инвестору также необходимо застраховать собственные средства от тех рисков, которые им угрожают. Тогда, при наступлении страхового случая сразу по двум страховкам инвестор получит часть возмещения от одной компании, а часть - от другой.

  Еще важнее определить, что именно можно застраховать в данной ситуации? Ведь если посмотреть на предложения страховых компаний, можно сделать вывод, что они страхуют либо конкретное имущество (недвижимость, груз, автомобили и пр.), либо ответственность страхователя, либо жизнь и здоровье граждан. Таким образом, при страховании инвестиций наиболее разумно требовать от застройщика страховать свою ответственность перед инвесторами.

  Постараемся определить объект страхования для страхователя-инвестора. Весьма приблизительно его можно будет сформулировать как финансовый или имущественный интерес, связанный с проинвестированным проектом. В таком случае возникает справедливый вопрос: а как определить сумму страховых взносов, не говоря уже о сумме страхового возмещения? Если размер страховых взносов может рассчитываться компанией в соответствии с установленными тарифами, то определить сумму страхового возмещения куда сложнее. При страховании материальных объектов сумма страхового возмещения высчитывается исходя из стоимости застрахованного объекта. А при страховании жизни и здоровья суммы страховых выплат определяются отдельно.

  При страховании инвестиций следует использовать совокупность этих методов. Сумма страховых взносов будет определяться страховщиком самостоятельно, а сумма страховых выплат будет зависеть либо от размера инвестиций, либо от размера потерь в случае неудачи проекта. Отсюда следует другой вопрос: какими должны быть условия договора страхования и какие документы должен будет подготовить страхователь для заключения договора?

  К случаям когда страховка не выплачивается, могут отнести:

  1. Нарушения требований законодательства к оформлению документации на объект инвестирования

  2. Признание договора инвестирования недействительным

  3. Наступление страхового случая по вине страхователя или выгодоприобретателя и проч[22].

  
  

  Страхование объекта инвестирования как имущества.

  Наиболее разумной представляется идея страхования объекта инвестирования по имеющимся программам страхования имущества. В этом случае договор будет заключаться с застройщиком, который осуществляет строительство объекта на выделенном ему земельном участке. Вместе с тем выгодоприобретателем по такому договору страхования будет инвестор. Формально такой договор нельзя назвать договором страхования инвестирования. Однако именно он сможет наилучшим образом защитить вложения инвестора в большинстве случаев. Разумеется, далеко не все условия страхования инвестиций можно будет отразить в договоре страхования ответственности застройщика. Но этот договор позволит хотя бы частично гарантировать права инвестора при возникновении угрозы для его вложений.

  В то же время, учитывая специфику складских помещений, в договоре страхования ответственности застройщика необходимо будет указать в качестве одного из страховых случаев несоответствие построенного помещения требованиям, предъявляемым к складам соответствующего типа. Однако маловероятно, чтобы такой страховой случай был предусмотрен условиями страхования какой-либо компании. Вместе с тем если получить возмещение от страховщика в такой
  ситуации будет невозможно, то это может привести не только к усложнению процедуры получения инвестором своих денег или готового склада, но и к последующему еще большему удорожанию аренды. Ведь любой дополнительный расход в первую очередь отразится на конечных пользователях склада. Даже если страхование инвестирования будет применяться
  на рынке страховых услуг довольно широко, страховщикам придется учитывать специфику объекта страхования. В противном случае страховка
  может быть фикцией[21].     

  Выводы:

  1. Во избежание конфликтов лучше всего застраховать ответственность застройщика перед каждым инвестором отдельно

  2. Фантазия страхователя будет ограничена предложениями страховых организаций

  3. При страховании инвестиций наиболее разумно требовать от застройщика страховать свою ответственность перед инвестором

  4. Страховщик может запросить документы, подтверждающие право заниматься строительством конкретного объекта

  5. В договоре должно быть прописано, какие действия необходимо совершить страхователю при наступлении страхового случая

  
  
  
  
  
  
  
  

  Приложение 5. АНАЛИЗ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАХ.

  Строительство новых складских помещений в регионах ограничено, при этом полностью отсутствуют помещения класса А. Складская недвижимость здесь представляет собой объекты, построенные в советское время, в том числе бывшие промышленные площадки, на территории которых частично или полностью прекращено производство и проведено переоборудование. В основном такие помещения отремонтированы в соответствии с местными стандартами и имеют площадь от 1000 до 2000 м².

  Цена  продаваемой  складской  недвижимости в регионах варьируется от $40/м² (и провинциях) до $320/м² (в ключевых регионах). Как правило, на продажу выставляются помещения, требующие значительных инвестиций, объекты незавершенного строительства или под реконструкцию.

  Цена аренды составляет $10-90/м² в год. К верхнему уровню ценового диапазона относятся складские помещения в хорошем состоянии с удобными подъездными путями и высокими потолками. К нижнему уровню - многоэтажные складские помещения, находящиеся в плохом состоянии с неудобными подъездными путями. Данные о ставках аренды в различных регионах приведены в таблице 30.

  Для исследования отбирались помещения со следующими параметрами:

  ·   тип - производственно-складская зона с хорошими подъездными путями;

  ·   наличие прилегающей территории с возможностью маневрирования, а также стоянок;

  ·   площадь застройки не более 50% от площади земельного участка;

  ·   вид склада - теплый склад размером 1000-3000 м²;

  ·   состояние - под капитальный ремонт; наличие чистой документации, готовность к заключению долгосрочного договора аренды; выделение необходимых лимитов по воде, теплу, электричеству (минимально 300 кВт/1000 м²)[24].

  Таблица 30

  Средняя ставка аренды в некоторых регионах РФ

  
  
  
Скачать дипломную работу