Тема: Ипотечное кредитование банка

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Ипотечное кредитование банка
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:23:19
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  Содержание

  
  

  Введение…………………………….…………………………………………..…3

  ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования …………..…..7

  1.1.   Ипотечное кредитование как современное направление кредитных               операций …………………………...……………………………………………...7

  1.2.   Нормативно-правовые аспекты ……………………………………...........16

  1.3.   Проблемы ипотечного кредитования в РФ ………………………............23

  ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования на примере Уральского Банка

  Реконструкции и Развития…………………………………………….………..31

  2.1.   Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов                  и расходов, анализ активных операций………………………...……………..31

  2.2.   Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного                кредитования………………………….………………………………………...44

  2.3.   Технология организации ипотечного кредитования в банке…………...56

  ГЛАВА 3. Совершенствование ипотечного кредитования в банке                    ОАО «-»…………………………..……………………………..………..69

  3.1. Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования……...69

  3.2.    Прогноз эффективности реализации предложений……………………79

  3.3.   Новые информационные технологии при организации ипотечного               кредитования в банке……………..…………………………………….............83

  Заключение………………………………………………………………...........92

  Список литературы……………………………………………………………..97

  Приложения…………………………………………………………………….101

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Введение

  
             С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

  Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить.  Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.    Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем.

  Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы выпускной квалификационной работы.

  Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

  Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

  До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

  При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

  Объектом работы является ОАО «-».

  Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования.

  Целью исследования работы является рассмотрение ипотечного кредитования на примере банка ОАО «-» и разработать рекомендации, способствующие совершенствованию ипотечного кредитования.

  Для достижения поставленной целей необходимо решить следующие задачи:

  - рассмотреть ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций;

  - описать нормативно-правовые аспекты;

  - выявить проблемы ипотечного кредитования в РФ;

  - дать общую характеристику банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций;

  -  проанализировать ипотечную программу банка и эффективность ипотечного кредитования;

  - изучить технологию организации ипотечного кредитования в банке;

  - дать прогноз эффективности реализации предложений;

  Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

  В первой главе - ресурсного потенциала коммерческих банков в рыночных условиях.

  Во второй главе - практической, на основании бухгалтерской отчетности банка ОАО «-» проводится анализ ипотечного кредитования на примере ОАО «-» выявляются тенденции рассчитанных показателей.

  В третьей главе даются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «-».

  Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других.

  Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.

  Практическая значимость работы. Полученные в работе результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране.

  Анализ проведен по данным статистической, бухгалтерской и финансовой отчетности банка ОАО «-». За период анализа выбран временной период 2008-2009 гг.

  При написании данной работы была использованы учебные пособия таких авторов, как Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и др.,  Дипломный проект написан на основании теории по данным проблемам, изложенных в монографиях, статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 1.  Сущность и особенности ипотечного кредитования
  
  

  1.1. Ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций

  
  

  При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.[1]

  1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

  2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

  3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

  В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

  Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

  Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом[2]:

   • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

  • функция обеспечения возврата заемных средств;

  • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

  • функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

  Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.[3]

  1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

  Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

  Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

  Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

  2. Длительность срока предоставления кредита.

  Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

  3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

  4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

  • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

  • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

   • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

  Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

  Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

  Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит[4]:

  • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

  • активизировать рынок жилья;

  • вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

  • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

  • обеспечить развитие строительного комплекса;

  • оживить экономику страны в целом.

  Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитова­ния, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему ры­ночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, на­селение, имеющие в собственности приватизированные квартиры, зе­мельные наделы, жилой фонд.

  Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государствен­ных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресур­сов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

  Система ипотечного кредитования включает два направления[5]:

  - непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
  субъектам и населению;

  - продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
  обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре­сурсов для кредитования.

  Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотеч­ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют полу­чать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязатель­ствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом высту­пает государство, что повышает их надежность.

  Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жи­лье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процент­ные ставки по кредитам.

  Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опе­рации на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно моби­лизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, вы­давая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

  В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента уста­новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове­дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан­совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи­лищных сертификатов.

  Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб­ственника на:

  приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

  получение от эмитента по первому требованию индексированной
  номинальной стоимости жилищного сертификата.

  Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертифика­та указывается при его выпуске и остается неизменной в течение уста­новленного срока действия жилищного сертификата.

  Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищ­ного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах об­щей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок дей­ствия.[6]

  В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отве­денный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объек­том привлечения средств, а также юридические лица, которым в уста­новленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

  Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязатель­ства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

  Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

  Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на зак­лючение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

  Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата; погасить жилищный сертификат по номинальной      стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.

  Если эмитент не может осуществить погашение жилищных серти­фикатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с кото­рым обязательно для эмитента.

  Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.

  Развитие ипотеки невозможно без существования собственника                  пред­мета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло­вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Консти­туции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельно­сти, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

  В российском законодательстве ипотекой признается залог предпри­ятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен­но связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

  Ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетво­рение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использовать­ся в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обяза­тельства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

  К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

  Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основ­ного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связан­ных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

  Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегист­рирована ипотека.

  Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России необходимо предусмотреть решение следующих основных задач[7]:

  • совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

  • создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

  • создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

  • налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

  • создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

  • создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

  • уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

  • формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

  Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

  Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

  Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

  Преимущества ипотечного кредитования[8]:

  возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

  получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

  возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

  возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

  выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

  получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

  
  

  Ипотечное кредитование в России - свершившийся, хотя и не всеми осознаваемый факт. Однако ипотека у нас все еще не стала массовым продуктом, как в большинстве развитых стран. Между тем к зарубежному опыту пора не «присматриваться», а активно его изучать и применять на практике. Например, в Европе формы финансирования ипотечных кредитов различны: от средств, привлекаемых за счет срочных депозитов и краткосрочных межбанковских кредитов, до целевых долгосрочных кредитных линий и выпуска ипотечных ценных бумаг.

  
  

  1.2. Нормативно-правовые аспекты

  
  

  Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования[9]:

  ·  Федеральный закон РФ от 29.12.2007 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

  ·  Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260,  387,  855,  935, гл. 23).

  ·  Федеральный закон от 16 июля 2001 г. № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2004 г., 11 февраля, 24 декабря 2005 г., 5 февраля, 29 июня 2007 г., 30 декабря 2007г.);

  ·  Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2007 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;

  ·  Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 г., № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О ипотечных ценных бумагах»;

  ·  Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 г., № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ипотечных ценных бумагах»;

  ·  Федеральный закон от 21.07.2000 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

  ·  Федеральный закон от 29 декабря 2007 г., № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;

  ·  Постановление О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

  ·  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 2001 г. № 102-ФЗ направлен на совершенствование правового регулирования ипотеки, развитие которой призвано обеспечить формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья.

  Федеральным законом предусматривается исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, кредитного или иного договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство.[10]

  В Федеральном законе содержатся положения, касающиеся возникновения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение этого земельного участка, либо права аренды такого земельного участка, а также в отношении земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором за счет заемных средств построено или возводится здание или сооружение.

  Федеральным законом устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц не только в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение таких или иных жилого дома или квартиры, но и в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

  В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»[11] уста­новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове­дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан­совые средства граждан Российской Федерации с использованием           жи­лищных сертификатов.

  Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб­ственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.[12]

  Закон РФ «О залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участ­ком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.[13]

  Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

  Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя. Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до ис­полнения, обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

  Договор об ипотеке должен содержать все необходимые реквизиты, а именно:[14]

  - наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

  - название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и
  места заключения договора;

  - указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

  - указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

  - описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

  - наименование документов, подтверждающих права собственника
  на закладываемое имущество;

  - указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;

  - подписи залогодателя и залогодержателя;

  - наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием
  даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

  По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

  После Указа Президента[15], который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Фе­деральная регистрационная служба, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и Указом Президента[16] «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юри­дическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жи­лья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

  В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые                    непос­редственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

  В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредит­ной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответству­ющим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

  В процессе финансирования строительства банк осуществляет                 кон­троль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением            гра­фика строительства.

  Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, пре­вышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строи­тельства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья,   зафик­сированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

  Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

  - для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступле­ния доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы,  подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

  - для физических лиц - документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

  Основными документами, определяющими взаимоотношения бан­ка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

  Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

  В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

  Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспек­тов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обра­щения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполне­ния обязательства.

  В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под здани­ями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные орга­ны. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с об­щими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко сни­жает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

  В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотеч­ной системы, связанная с созданием на территории России единого по­рядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

  Для полноценного функционирования системы ипотечного                      креди­тования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

  C 1 марта 2008 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс. А с 1 апреля 2008 г. - закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья.

  Жилищный кодекс, который заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

  Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

  В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

  Это все так, но людей, желающих приобрести жилье в кредит, останавливают, главным образом, высокие проценты по кредиту. Немало парламентариев, однако, предупреждают о возможных негативных последствиях вступления в силу ЖК. Первый заместитель думского Комитета по аграрным вопросам Николай Харитонов уверен, что «возможностями, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ, большинство населения не сможет воспользоваться: жилищная ипотека предназначена только для обеспеченных людей, имеющих доход не менее 25 тыс. рублей в месяц».  А тут, по мнению аналитиков, серьезные перемены в ближайшее время не предвидятся.

  
         1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ

  
  

  Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами[17]:

  1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

  По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11 200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

  2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

  3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

  Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2 000 г. (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 ст. отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2006 г. положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

  Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

  4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

  Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

  5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

  В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 23.05.2008 № 50 «Об утверждении методики определения средней рыночной стоимости и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья», предназначенной для определения Министерством регионального развития Российской Федерации размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации, норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации

   Определяемые размеры стоимости применяются при реализации мероприятий и федеральных программ (подпрограмм), утверждаемых федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

  Порядок определения размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации включает в себя 4 этапа[18]:

  На первом этапе осуществляется обработка отчетной информации Федеральной службы государственной статистики  об уровне цен на рынке жилья (форма N 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья») и стоимости строительства (форма N С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов»). Полученная информация анализируется и при необходимости уточняется с Росстатом.

   При анализе информации производится сравнение следующих параметров[19]:

   - цен на рынке жилья и стоимости строительства по субъектам Российской Федерации в отчетном квартале по сравнению с предыдущими кварталами;

   - квартального изменения цен на рынке жилья и стоимости строительства в среднем по Российской Федерации по сравнению с изменением аналогичных показателей в субъектах Российской Федерации.

  Кроме того, определяется процентная разница между средней ценой на рынке первичного жилья и стоимостью строительства по субъектам Российской Федерации. В случае, если данная разница составляет более 25 - 40 процентов, проводится сравнение соответствующих данных предыдущих отчетных кварталов.

  На втором этапе на основе информации Росстата с учетом прогнозируемой инфляции определяется расчетный показатель стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации.

  В случае, если за отчетный период информация Росстата, необходимая для расчета РПС по субъекту Российской Федерации, отсутствует или ее недостаточно, при расчете используется информация по предыдущему кварталу с учетом прогнозируемой инфляции за соответствующий период времени или имеющиеся данные о ценах по другим типам жилья.

  На третьем этапе определяется размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации на основании следующих данных[20]:

   - расчетного показателя стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации (РПС);

   - информации органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

   - результатов анализа информации Росстата по соответствующему субъекту Российской Федерации;

   - особенностей формирования статистической отчетности в формах N 1-РЖ и С-1 Росстата.

  На четвертом этапе на основании размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации и численности населения (данные Росстата) определяется средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.

  Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации определяется 1 раз в полугодие

  Проблема определения реальной рыночной стоимости жилья является одной из актуальнейших на рынке недвижимости.

  Даже незначительные неточности в расчетах могут привести к существенным ошибкам в ценовой политике фирм, реализующих вновь построенное жилье. Ошибки могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону. Если ошибка произошла в меньшую сторону, за ней могут следовать значительные финансовые потери. Если цена оказалась наоборот завышенной, это создает негативный имидж объекта, и как следствие, возможен отток клиентов к конкурентам, а также снижение доверия потенциальных покупателей к фирме-продавцу и вторичное уменьшение числа клиентов.

  Поэтому выработка грамотной и правильной ценовой политики, основанной на объективных методиках оценки рыночной стоимости – одна из важнейших составляющих конкурентоспособности фирмы-продавца.

  Кроме того, вопрос определения рыночной стоимости не менее актуален и для строительных организаций, не имеющих своих отделов реализации и вынужденных привлекать к продажам риэлторские фирмы. Не секрет, что риэлторы зачастую занижают реальную стоимость квартир перед застройщиками и дают экспертный анализ намеренно заниженным для того, чтобы продать квартиры без особых усилий (при реализации) или получить большую маржу (в случае выкупа площадей). Отсутствие у строителей объективного инструмента для проведения независимой оценки может повлечь заключение договоров на невыгодных для них условиях и потери части прибыли.

  Вместе с тем, в независимой экспертной оценке с применением объективных и достоверных методов нуждаются, в первую очередь, сами покупатели. Каким образом сориентироваться среди широкого предложения на рынке? Как понять, является цена на выбранную квартиру завышенной, или наоборот, необходимо срочно ее покупать, пока цена не выросла? Такие вопросы стоят перед всеми покупателями. Особенно это относится к элитным квартирам, когда дома-аналоги для сравнения подобрать трудно, а в некоторых случаях вообще невозможно. В этом случае затраты на проведение объективной, независимой и достоверной экспертизы с лихвой окупятся правильным выбором квартиры.

  На сегодняшний день наиболее распространенными методами оценки стоимости жилья являются: экспертный (грешащий субъективизмом), статистический (требующий достаточного числа аналогов), квалиметрический (допускающий ошибки из-за использования в расчетах коэффициентов весомости параметров), определение индексов стоимости и некоторые другие или их сочетание. Поскольку при определении стоимости квартир достаточно велико количество ценообразующих факторов, все эти методы дают слишком большие погрешности.

  Иногда они могут успешно применяться для оценки типового жилья, однако для оценки элитного жилья, строящегося по индивидуальным проектам, требуются иные методы

  Классический метод оценки вторичного жилья два этапа.
  На первом этапе определяется средняя стоимость однотипных проданных квартир за последние 2-3 месяца. При этом берется реальная цена квартиры, за которую она была продана, а не за сколько ее пытались продать. Для определения средней стоимости не обязательно производить осмотр квартиры, а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья.
  На втором этапе изучаются факторы, снижающие, либо повышающие стоимость конкретной квартиры. Учет конкретных обстоятельств позволяет более точно определить цену жилья и приблизить ее к реальной, снизив таким образом материальные и моральные затраты на поиск покупателя.
  Здесь важно заметить, что реальные затраты на поиск покупателя являются как бы проблемой агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако моральные издержки процесса продажи при не верно определенной стоимости квартиры несет клиент, так как бесконечные и без результативные посещения квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказывается на семейном климате.

  Определить конкретные факторы, снижающие, либо повышающие стоимость вашего жилья невозможно без детального осмотра квартиры, а также изучения обстановки, окружающей квартиру и дом. Зачастую риэлтеры фирм недвижимости пытаются продавать квартиры, не заходя в них, мотивируя это своим высоким профессионализмом. Такой подход отражает в первую очередь леность агента, а не его профессионализм, так как нельзя эффективно работать с товаром, не видя его хоть раз в лицо.

  К основным факторам, изменяющим стоимость однотипного жилья в ту, либо иную сторону, можно отнести следующие:[21]

  - год постройки и расположение дома относительно транспортных коммуникаций;

  - близость необходимой инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, больницы и пр.);

  - экологическая обстановка;

  - этажность (первый и последние этажи на 20-30 тыс. руб. дешевле, чем средние);

  - отсутствие лоджии (балкона) снижает цену квартиры на 20-30 тыс. руб.;

  - техническое состояние квартиры (наличие ремонта, металлическая дверь, тамбур, остекление лоджии);

  - особенность планировки и площадь кухни. Лучше ценятся квартиры с кухней большей площади даже если жилая площадь при этом будет меньше;

  - состояние подъезда, категория проживающих в нем людей. Наличие соседей-наркоманов или пьяниц зачастую вообще отпугивает покупателя от покупки данной квартиры;

  - продажа квартиры без подбора или с подбором жилья. Чистая продажа повышает стоимость жилья на 5-15 тыс. руб.;

  - возможности покупателя - покупается квартира немедленно, либо покупатель планирует ее выкупить через определенный срок.

  Сделаем выводы:

  В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

  Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
  субъектам и населению и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре­сурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды.

  Основная проблема ипотеки - ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

  Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование  законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не­ правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погаше­ния взятого ранее ипотечного кредита.

  Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

  Глава 2. Анализ ипотечного кредитования

  на примере Уральского Банка Реконструкции и Развития
  
  

  2.1. Общая характеристика банка, анализ структуры активов,

  доходов и расходов, анализ активных операций

  
  

  ОАО «-» является крупнейшим коммерческим банком страны по размеру уставного капитала, величина которого составляет 42,1 млрд. рублей. Главным акционером ОАО «-» с долей в 97,9% является Правительство РФ. Среди других его акционеров - ООО «Газэкспорт», Сбербанк РФ, ЗАО «Энергомашэкспорт», ОАО «Ингосстрах», Торгово-промышленная палата РФ.

  В списке 1000 крупнейших банков мира по капиталу за 2010  г. ОАО «-» занял 185 место.

  ОАО «-»  - один из ведущих кредиторов российской экономики. Наибольший удельный вес занимают кредитные вложения в предприятия топливно-энергетического комплекса, машиностроения и торговли, в том числе внешней.

  ОАО «-» имеет высокий для российских банков рейтинг международных рейтинговых агентств Moody`s Investors Service, Standard & Poor`s и Fitch. Российские рейтинговые агентства традиционно относят ОАО «-»  к высшей группе надежности.

  Диверсифицируя свою деятельность, ОАО «-» постоянно расширяет круг проводимых на российском рынке операций и предоставляет клиентам широкий комплекс услуг, принятых в международной банковской практике:

  ·   открытие и ведение валютных и рублевых счетов, счетов в драгметаллах;

  ·   расчетно-кассовое обслуживание, в т. ч. прием, пересчет и зачисление выручки на счета;

  ·   внутрироссийские расчеты в рублях и валюте;

  ·   международные расчеты в форме документарного аккредитива, инкассо и перевода;

  ·   операции по покупке/продаже иностранной валюты за рубли, а также конверсионные операции иностранная валюта/иностранная валюта;

  ·   управление рублевыми и валютными ресурсами;

  ·   покупка, продажа, депозитарное обслуживание по операциям с ОБР, ОГВВЗ и другим видам ценных бумаг;

  ·   брокерское обслуживание;

  ·   операции с банкнотами, с драгоценными металлами;

  ·   кредитование в рублях и иностранной валюте;

  ·   ипотечное и потребительское кредитование населения;

  ·   выпуск и обслуживание международных пластиковых карт;

  ·   операции по покупке и продаже наличной иностранной валюты и платежных документов в иностранной валюте;

  ·   сдача в аренду сейфовых ячеек в специально оборудованном хранилище;

  ·   оказание финансовых, консалтинговых и др. видов услуг.

  ОАО «-» является ведущим банком России в области обслуживания внешнеторговых расчетов. Активно развивается сотрудничество ОАО «-» с Европейским банком реконструкции и развития, совместно с которым реализуется и разрабатывается ряд совместных проектов.

  ОАО «-» успешно взаимодействует с иностранными экспортными страховыми агентствами и экспортно-импортными банками, которые принимают риски ОАО «-» на кратко- и среднесрочной основе. В целях использования линий, установленных экспортными страховыми агентствами, заключен ряд кредитных соглашений с ведущими иностранными банками, а также экспортно-импортными банками соответствующих стран.

  Успешное развитие данных проектов стало признанием безупречной репутации и надежности ОАО «-» со стороны иностранных финансовых институтов, так как операции в рамках действующих соглашений проводятся без гарантий со стороны Правительства РФ.

  В рамках дочернего банка, предлагающего полный спектр розничных услуг, продолжена реализация важнейших и социально значимых программ ОАО «-» - ипотечного жилищного кредитования и поддержки малого бизнеса. Эти программы - последовательное воплощение в масштабах всей России политики ОАО «-» по содействию росту национальной экономики путем развития частного предпринимательства и выполнения задач по становлению широкомасштабной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

  ОАО «-» также имеет широкую сеть филиалов, дочерних и ассоциированных банков, расположенных в наиболее важных и перспективных экономических регионах России.

  В управлении пассивными операциями участвуют следующие подразделения отделения:

  ·   Операционно-кассовый отдел (ОКО) - привлечение вкладов населения, выдача дорожных чеков, пополнение карточных счетов;

  ·   Вексельный центр - выдача векселей банка, операции с векселями;

  ·   Отдел пластиковых карт - эмиссия карточек;

  ·   Расчетно-кассовый отдел (РКО) - платежно-расчетные операции для юридических лиц и предпринимателей;

  ·   Отдел управления ресурсами - отдел, анализирующий ресурсную базу и выдающий рекомендации по размещению ресурсов банка в активы.

  Последний из перечисленных отделов является ключевым в управлении ресурсами, поскольку ежедневно получает сводную информацию о деятельности банка и может рассчитать и предоставить руководству итоги, прогнозы, рекомендации на основе действующей автоматизированной системы управления банком.

  Проанализируем активы ОАО «-»:

  Таблица 1

  Анализ структуры  активов ОАО «-» по степени ликвидности за 2008-2009 гг.и за 5 месяцев 2010  г.

  Активы банка	Структура, %			Сумма, тыс.руб.
  	2008	2009	5 мес. 2010 г.	2008	2009	5 мес. 2010  г.
  Первоклассные активы	0,05	0,15	0,03	430552,4	1405215	283856
  Краткосрочные активы	0,51	0,49	0,51	4391635	4590368	4825550
  Долгосрочные ссуды	0,21	0,11	0,19	1808320	1030491	1797754
  Неликвидные активы	0,24	0,24	0,27	2066652	2248343	2554703

  
  

  Первоклассные активы имеют тенденцию к росту в 2009 г. - они составили 0,15% против 0,05% в 2008 г. А в 2009г. первоклассные активы снизились до 0,03%.

  Самую большую долю имеют краткосрочные активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд - все это обусловило высокий уровень краткосрочных активов в структуре банковских активов.

  Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в 2008 г. до 0,19% в 2009 г.г.. Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

  Рискованность как критерий качества активов означает потенциаль­ную возможность потерь при их превращении в денежную форму. Степень риска активов зависит от многих факторов, специфичных для определенного их вида. Например, риск ссуды обусловлен финансовым состоянием заемщика, содержанием объекта кредитования, объемом ссуды, порядком выдачи и погашения и т.д. Риск вложения в ценную бумагу зависит от финансовой устойчивости эмитента, механизма выпус­ка и продажи ценной бумаги, способности котироваться на бирже и т.д.

  В Приложение 1 показаны активы банка ОАО «-», классифицированные по степени ликвидности в долях от суммы активов. Из Приложения 1 очевидно, что первыми по величине в активах являются краткосрочные активы, а вторыми неликвидные. За 5 мес. 2009 гг.наименьшую долю стали занимать первоклассные активы. Доходность активов как критерий их качества отражает эффективность активов, т.е. способность зарабатывать доход и таким образом создавать источник для развития банка и укрепления его капитальной базы.

  По степени доходности активы банка делятся на активы, приносящие доход и активы, не приносящие доход.[22]

  В таблице 2 представлен анализ активов по степени доходности за 2008-2009 гг.и за 5 месяцев 2010  г., рассчитан удельный вес каждой из статей активов.

  Таблица 2

  Анализ активов по степени доходности ОАО «-» за 2008-2009 гг.и за 5 месяцев 2010  г.

  Активы	Структура, %			Сумма, тыс.руб.
  	2008	2009	5 мес. 2010  г.	2008	2009	5 мес. 2010  г.
  Активы, приносящие доход, тыс. руб.	72%	61%	70%	6200255	5714539	6623304
  Активы, не приносящие доход, тыс. руб.	28%	39%	30%	2411094	3653558	2838559
  Итого:	100	100	100	8611049	9368097	9461863

  
  

  Из табл. 2 очевидна тенденция к сокращению доли активов, приносящих доход и увеличению доля активов, не приносящих доход.

  В Приложении 2 показана динамика структуры активов ОАО «-». Активы, приносящие доход во всех временных периодах превосходят активы, не приносящие доход. Однако, разница между ними немного сократилась. Тем не менее, доля, которую занимают активы, приносящие доход, свидетельствует о положительной тенденции в работе банка.

  Чем выше доля активов, принося­щих доход, тем при прочих равных условиях больше дохода (прибыли) имеет банк, а, следовательно, и больше возможности укрепить свою капитальную базу. А это означает, что банк может сильнее противосто­ять рискам, которые он на себя взял.[23]

  Важным фактором, определяющим степень ликвидности банка, является качество его пассивов. Для анализа пассивов банка выделим следующие структурные части собственный капитал и привлеченный капитал. Данные сведены в таблице 3 и проиллюстрированы в Приложении 3.

  
  
  
  

  Таблица 3

  Анализ пассивов ОАО «-» за 2008-2009 г.г. и за 5 месяцев 2010  г.

  Вид	Доля в общей сумме пассивов			Сумма, тыс. руб
  	2008г.	2009г.	5 мес. 2010  г.	2008г.	2009г.	5 мес. 2010  г.
  Собственные средства	18%	24%	17%	1 549 989	2 248 343	1 608 517
  Привлеченные средства	82%	76%	83%	7 061 060	7 119 754	7 853 346
  Итого:	100	100	100	8 611 049	9 368 097	9 461 863

  
  

  Из табл. 3 видно, что собственные средства увеличились в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на 77499,45 тыс.руб., и они занимают меньшую долю в структуре пассивов банка. Из табл.8 можно сделать вывод, что собственные средства банка занимают менее 20%, остальную часть занимают привлеченные средства. На протяжении анализируемого периода привлеченные средства и собственные находятся относительно в стабильном состоянии, нет резких перепадов в структуре пассивов, что свидетельствует об устойчивой работе банка.

  На протяжении анализируемого периода привлеченные средства и собственные находятся относительно в стабильном состоянии, нет резких перепадов в структуре пассивов, что свидетельствует об устойчивой работе банка.

  Доля собственных средств в структуре пассивов составляет 18-24%.

  Анализ депозитной базы служит началом в анализе ликвидности банка и поддержании его надежности. Основными факторами, определяющими ликвидность, являются виды привлекаемых депозитов, сроки операций, источники привлеченных средств, стабильность депозитной базы.[24] В начале  рассмотрим динамику объема и структуры привлеченных средств банка.

  Выделение привлеченных средств в отдельную часть пассива баланса связано с тем, что они являются основными источниками  ресурсов банка и, в свою очередь, состоят из двух разделов: привлеченные средства-брутто (табл.4, П21) и привлеченные средства-нетто (табл.4 П26). По качественному составу привлеченные средства-брутто распределены на следующие группы:[25]

  ·   Депозиты, всего

  в том числе:

  o Счета до востребования

  o Срочные депозиты и вклады

  ·   Ценные бумаги

  ·   Кредиты, полученные из других банков

  ·   Средства из системы расчетов

  ·   Прочие кредиторы

  К счетам до востребования (онкольным обязательствам) относятся: остатки средств на текущих счетах в инвалюте, остатки средств на счетах предприятий всех форм собственности, средства на текущих счетах бюджетных организаций, средства на текущих счетах граждан-предпринимателей, депозиты физических лиц до востребования, средства инофирм и средства для финансирования капвложений.

  К срочным депозитам  и вкладам относятся: обращаемые на рынке долговые обязательства, срочные вклады населения, депозиты предприятий и организаций, средства для долгосрочного кредитования.

  Часть средств, двух последних групп привлеченных средств-брутто иммобилизуется (табл.4, П22) в аналогичные статьи по активу баланса. Поэтому привлеченные средства-брутто включают в себя иммобилизованные ресурсы и фактический остаток привлеченных средств-нетто (табл.4, П26). Реальная величина привлеченных средств-нетто определяется путем корректировки общей суммы привлеченных средств-брутто на величину иммобилизации.

  Таблица 4

  Динамика объема и структуры привлеченных средств ОАО «-» за 2008-2009 и за 5 месяцев 2010  г.

  Агрегат	Статья и порядок расчета	Тыс. руб				Удельный вес, %
  		2008г.		2009г.	5 мес. 2010  г.	2008		2009		5 мес. 2010 г.
  ПП1	Депозиты  - всего (П2+П12)	3 750 879		4 439 573	4 278 792	77,7		78,7		71,4
  П2	Счета до восст. (П3+П4+ П5+П6+П7+П8+П9+ П10+П11):	3 569 469		2 527 673	1 740 526	74,2		44,3		29,0
  П3	в инвалюте	0		0	0	-		-		-
  П4	физ. лиц	3 407 983		2 293 835	1 439 050	65,0		41,2		24,0
  П5	Гос.предп. и организаций	50 333		69 595	66 528	1,0		1,3		1,1
  П6	Ком.предп. организаций	89 132		108 567	178 608	1,7		2,0		3,0
  П7	Некомм. организаций	8 913		25 054	30 567	0,2		0,5		0,5
  П8	предпринимателей-юрид. лиц	-		12 805	1 798	-		0,2		0,0
  П9	граждан-предпринимателей	13 108		17 816	23 974	0,3		0,3		0,4
  П10	инофирм в рублях	0		0	0	-		-		-
  П11	кап.вложений	0		0	0	-		-		-
  ПП12	Срочные   (П13+П14+П15+ П18):	181 410		1 911 900	2 538 267	3,5		34,4		42,3
  1	2	3		4	5	6		7		8
  П13	Вклады населения	181 410		1 875 711	2 463 347	3,5		33,7		41,1
  П14	Депозиты предприятий	-		4 454	6 593	-		0,1		0,1
  П15	Долгосрочное кредитование	-		31 735	68 326	-		0,6		1,1
  П16	Долговые обязательства	405 288		114 692	198 986	7,7		2,1		3,3
  П17	Ценные бумаги	0		0	0	-		-		-
  П18	Кредиты, полученные у др.  банков	0		0	0	-		-		-
  П19	Средства из системы расчетов	340 798	772 221		1 253 850		6,5		13,9		20,9
  П20	Прочие кредиторы	0	0		0		-		-		-
  ПП21	Привлеченные средства-брутто - всего (П1+П16+   П17+П19+П20)	4 496 965	5 326 486		5 731 628		91,9		94,6		95,6
  П22	Сумма иммобилизации - всего (П23+П24+П25)	7394,4	11596,5		12000,6		2,4		3,1		2,4
  П23	Средства в расчетах	0	0		0		-		-		-
  П24	Затраты на капвложения	66 587	131 951		125 864		1,3		2,4		2,1
  ПП25	Дебиторы	61 344	42 870		15 583		1,2		0,8		0,3
  П26	Привлеченные средства-нетто - всего (П21-П22)	4 489 570	5 314 889		5 719 630		89,5		91,5		93,2

  
  

  На основе описанного качественного распределения привлеченных средств учреждения банка определяются пропорции между счетами, в том числе объем и удельный вес «стержневых» (табл.4, П12) депозитов и привлеченных средств-нетто, которые являются реальными ресурсами банка, вложения которых приносят доход.

  За исследуемый период объем привлеченных средств-брутто по данным Приложения 4 увеличился в 1,27 раза (с 4496965тыс. руб. до 5731628тыс. руб.). Основным источником ресурсов банка в составе привлеченных средств-брутто являются депозиты (табл. 4, П1), доля которых в течение анализируемого периода составляла примерно 70%. Такое соотношение объясняется спецификой деятельности учреждения банка.

  На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников наблюдается изменение приоритетов: от депозитов до востребования (табл.4, П2) к срочным обязательствам (табл. 4, П12). С одной стороны наблюдается тенденция к увеличению объема депозитов на срок (табл. 4, П12 – с 3,5% до 42,3%). С другой стороны наблюдается тенденция к уменьшению удельного веса и депозитов всего (табл. 4, П1 - с 77,7% до 71,4%), и онкольных обязательств (табл. 4, П2 - с 74,2% до 29%). Уменьшение удельного веса депозитов до востребования большей частью вызвано снижением вкладов физических лиц (табл. 4, П4 – с 65,0% до 24%). Такое снижение объемов пассивной ликвидности не может привести к проблемам с регулированием доходности операций в случае неожиданного изъятия онкольных обязательств и/или неожиданному спросу на кредиты, поскольку большая доля платных источников принадлежит срочным депозитам и вкладам. Банк снизил объемы долговых обязательств (табл. 4, П16 - с 7,7 млн. руб.  до 3,3 млн. руб.).

  Сравним соотношение между счетами до востребования и срочными депозитами (табл..4): в 2008 г. - 74,2 : 3,5, в 2009 г. - 44,3 : 34,4, за 5 мес. 2010  г. - 29,0:42,3.  Эта тенденция свидетельствует о наличии  у банка качественного  совершенствования структуры платных источников, так как более дорогие (но совершенно предсказуемые по своему поведению во времени) источники могут обеспечить банку оптимальное управление активно-пассивными операциями, а, следовательно, сбалансированную ликвидность по срокам и объемам в активе и пассиве баланса.

  Произведем оценку доходности, которая включает показатели рентабельности активов и капитала, структуры доходов и расходов, доходности отдельных видов операций и банка в целом.

  Показатель рентабельности активов определяется как процентное отношение (в процентах годовых) финансового результата к средней величине активов и рассчитывается по следующей формуле:

                                              (2.1.1.)

  где ФР - финансовый результат банка;

  Аср - средняя величина активов.

  Показатель рентабельности капитала определяется как процентное (в процентах годовых) отношение финансового результата к средней величине капитала и рассчитывается по следующей формуле:

                                           (2.1.2.)

  где Кср — средняя величина капитала.

  Показатель структуры доходов (ПД3) определяется как процентное отношение чистых доходов от разовых операций к финансовому результату и рассчитывается по следующей формуле:

                                           (2.1.3.)

  где ЧДраз — чистые доходы от разовых операций.

  Под разовыми доходами (расходами) банка понимают штрафы (пени, неустойки) полученные (уплаченные), доходы (расходы) от реализации основных средств, судебные издержки.

  Показатель структуры расходов (ПД4) определяется как процентное отношение административно-управленческих расходов к чистым операционным доходам и рассчитывается по следующей формуле:

                                           (2.1.4.)

  где Рау — административно-управленческие расходы.

  ЧОД — чистые операционные доходы.

  Представляют собой сумму финансового результата банка (ФР) и административно-управленческих расходов (Рау).

  Показатель чистой процентной маржи (ПД5) определяется как процентное отношение (в процентах годовых) чистого процентного дохода к средней величине активов и рассчитывается по следующей формуле:

  
  

   (2.1.5.)

  где ЧДп — чистые процентные и аналогичные доходы.

  Показатель чистого спреда от кредитных операций (ПД6) определяется как разница между процентными (в процентах годовых) отношениями процентных доходов по ссудам к средней величине ссуд и процентов уплаченных и аналогичных расходов к средней величине обязательств, генерирующих процентные выплаты, и рассчитывается по следующей формуле:

  
  

                                      (2.1.6)

  где Дп — процентные доходы по ссудам;

  Рп — проценты уплаченные и аналогичные расходы;

  СЗ_ср — средняя величина ссуд;

  ОБ_ср — средняя величина обязательств, генерирующих процентные выплаты.

  Проанализируем показатели оценки доходности ОАО «-» в табл. 5 за 2008-2009 гг. и за 5 месяцев 2010  г.:

  Таблица 5

  Анализ показателей оценки доходности банк Внешторгбанк за 2008-206 гг.и за 5 месяцев 2010  г., %

  № п/п		Показатели	2008г.	2009г.	5 мес. 2010  гг..		Отклонение +,- (гр.4-гр.3)
  	Показатели  рентабельности активов и капитала
  1.		Показатель  рентабельности активов	0,14	0,04	0,07		-0,07
  2		Показатель  рентабельности капитала	11,7	4,2	6,6		5,1
  	Показатели  структуры  доходов и  расходов
  3		Показатель  структуры   доходов	157,2	121,0	121,7		-35,5
  4		Показатель структуры расходов	63,6	82,6	82,2		18,6
  	Показатели доходности  отдельных  видов операций и банка в целом
  5		Показатель чистой процентной     маржи	78,7	76,7	80,3		1,6
  		Показатель чистого спрэда от   кредитных  операций	164,1	163,1	168,0		3,9

  
  

  Как видно из табл.5, рентабельность активов очень мала – всего 0,07% за 5 мес. 2010  гг.Рентабельность капитала в течение анализируемого периода уменьшается - так, в 2009г. она равнялась 4,2% против 11,7% в 2008г., а за 5 мес. 2010  гг.немного возросла - 6,6%.

  В Приложении 5 показана динамика коэффициентов. Показатели структуры доходов ОАО «-» показывает, что доходы превышают расходы банка в 2008г. примерно в 1,6 раза, в 2009г. и за 5 мес. 2010  гг.-  в 1,2 раза.

  Показатель структуры расходов показывает, что расходы банка составили в 2008г. 63,6% от доходов банка, в 2009г. - 82,6%, а за 5 мес. 2010  г.г. – 82,2%.

  Показатель чистой процентной маржи показывает отношение чистого процентного дохода банка к  уплаченным процентам. Он возрастает, что говорит об увеличении кредитной активности банка.

  Таким образом, структура привлеченных средств ОАО «-» претерпела за рассматриваемый период существенные изменения:

  ·   На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников произошло изменение приоритетов: от депозитов до востребования  к срочным обязательствам.

  ·   Уменьшение удельного веса счетов до востребования, т.е. наиболее дешевой, но и наиболее рискованной ресурсной базы банка, которая формируется преимущественно за счет вкладов населения, свидетельствует о том, что банк создает новые технологические процедуры, привлекательные для клиентов, а также о возрастании доверия населения к банку.

  ·   Существенное увеличение удельного веса срочных депозитов и вкладов свидетельствует о наличии у банка деятельности по предложению новых банковских продуктов на рынке для привлечения временно свободных денежных средств юридических и физических лиц. Такая тенденция является положительной для банка, поскольку срочные обязательства, благодаря своему стабильному временному горизонту, позволяют банку осуществлять качественный финансовый менеджмент по управлению портфелем банка.

  
  
  

  2.2. Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного кредитования

  
  

  В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ОАО «-», ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве, планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

  На сегодняшний день (см. табл. 6) ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2010  г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн в 2009г. и 260 млн. в 2008г.). Однако, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г. Согласно некоторым оценкам, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2009 г. в России было предоставлено около 100 тыс. квартир, а банками выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод, что банковская ипотека занимает чуть более четверти рассматриваемого рынка.[26]

  Таблица 6

  
  

  Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2009 г., (млн. руб.)

  № п/п	Наименование показателя	1.01.08	1.01.09	1.01.10
  1	Предоставлено кредитов физическим лицам - всего	547 280	856 531	1 212 871
  1.1	из них: - ипотечных жилищных кредитов	6 342	11 630	18 461
  2	Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, %	1,16	1,36	1,52
  3	Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, ед.	144	181	218
  4	Количество субъектов Российской Федерации, заемщикам которых предоставлены ипотечные жилищные кредиты, ед.	74	78	80
  5	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам	10 729	13 884	17 774
  6	Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам	7	11	9
  7	Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, %	0,07	0,08	0,05

  
  

  Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, в странах Балтии - 3,3-3,5%. Ставки плавно снижаются, начиная с 2004 года, когда они составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях. Однако темпы снижения существенно замедлятся в 2008 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% в 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

  Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2005 г. и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2006 г.. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства (рост российского ВВП – 7,3% за 2006 г.), спад в американской экономике и снижение ставки рефинансирования ФРС, что вызвало приток капитала в более рискованные, но более доходные развивающиеся рынки. Кроме того, инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2007 г. ИПЦ составил 12% в год, план на 2008 г. – около 10%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится, в основном, в долларах.

  Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 30 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов. Прогресс налицо: если в 2005 г. большинство банков утверждали срок кредита на уровне 3-5 лет, то сегодня на рынке уже всерьез задумываются об ипотеке на 30 лет. Это вполне сопоставимо с американскими и европейскими кредитами. На сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты на срок до 20 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 6-7 лет – заемщики стремятся досрочно погасить кредит. При этом ряд основных игроков: Сбербанк, ОАО «-», ДельтаКредит, НИКом и Городской Ипотечный Банк - предоставляют стандартные кредиты на срок от 15 лет. ОАО «-» и Городской ипотечный банк готовы предоставлять кредиты на 30 лет. Из коммерческих предложений это пока наиболее длинные кредиты. В пятерке лидеров в качестве перспективных игроков ипотечного рынка следует выделить Внешторгбанк. По состоянию на 1 января 2009 г. ОАО «-» занимал третье место в списке крупнейших российских банков объему выданных в 2009 г. ипотечных кредитов (табл. 7)[27]. ОАО «-» планирует в 2008 г. занять второе место на рынке кредитования физических лиц после Сбербанка РФ.

  Таблица 7

  Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2009 г.

  Оператор	Кредитный портфель, млн $	Объем выданных кредитов, млн $	Количество кредитов
  Сбербанк	-	500	-
  ДельтаКредит	130	210	5000
  ОАО «-»	122.1	-	-
  Райффайзенбанк	113.4	138.3	2106
  Городской	-	63	1049
  Фора-Банк	40	56.6	2241
  BSGV	-	45.4	608
  Национальная	29	38.3	752
  Газпромбанк	27.8	-	-
  ФИА-Банк (Тольятти)	18.9	31	2636
  ММБ	-	30	-
  Русь (Оренбург)	9.7	27	3149
  Сибконтакт (Н-ск)	-	27	1100
  Абсолют-банк	16.1	18.4	379
  Агропромкредит	12	17.3	1380
  МДМ-банк	17.6	-	-
  Российский капитал	6	16.4	401
  СКБ-банк (Екатер.)	3.4	16.2	1025
  Возрождение	8	15.1	753
  Русский ипотечный банк	15	15	313
  Первое ОВК	-	14.5	300
  Банк ЖилФинанс	9.9	13.7	494
  АКБ Союз	11.5	12.5	170
  Евротраст	-	12.3	-
  Собинбанк	-	8.2	350
  Промстройбанк (СПб)	-	6.5	180
  Промэнергобанк	-	6	237
  МИА	3.5	4.3	-
  Камабанк (Пермь)		3.4	242
  КБ РБД	0.8	1.4	24
  Приморье	-	1.1	58
  КБ Система	-	1.35	-
  Соцгорбанк	1.1	-	-

  
  

  ОАО «-» на данный момент предлагает наиболее конкурентные со Сбербанком условия на российском ипотечном рынке (табл. 7)[28]. Процентная ставка составляет в долл. США 10,5% - на 10 лет, 11% - на 15 лет и 11,5% - на 20 лет. Размер авансового платежа составляет от 15%; максимальный срок – до 20 лет.

  Банк предусматривает выдачу кредита в долларах США, рублях и евро. Минимальный размер кредита составляет 10 000 долл. при 3-х месячном моратории на досрочное погашение. В кредитной политике банка заявлено соответствие реального дохода с доходом, указанным в справке 2-НДФЛ обязательно.

  
  
  
  
  

  Таблица 8

  Ставки ипотечных кредитов ведущих банков в 2008 г.

  Название банка	min-max  кредитная ставка *		Объекты **
  	$	руб
  Абсолют-Банк	12	-	Н В К
  Банк Москвы	10-11	13-14	В К
  Программа АИЖК	-	14	В
  ОАО «-»	9.8-12	13	Н В
  Газпромбанк	10.5-11.5	14-15	Н В К
  Городской ипотечный банк	10.5 -	14.5 -	В К
  ДельтаКредит	10.5-14.5	15.25	Н В
  Евротраст	13	12-18	Н В К
  КИТ Финанс Инвестиционный банк	10.5-11.5	13-14.5	Н В К
  Менатеп (СПб)	14	-	В
  Международный Московский Банк	9.9-10.9	15-16	Н В
  МДМ-Банк	13-15	16-17	Н В
  Программа МИА	-	10.5-15.5	Н В
  Московский кредитный банк	12	-	В
  НИКом (НРБ)	9-16	14.5	Н В К
  Промстройбанк (СПб)	13-14	15-17	Н В
  Райффайзенбанк	11-14	-	Н В К
  Росбанк	10.5-12.5	15-17	Н В
  Российский капитал	12-15	15	В
  Сбербанк	11	18	Н В К
  Сибконтакт	11.5-14	14	В
  Система	-	14-17	В
  Собинбанк	11-18	14	В К
  Сосьете Женераль	11	-	Н В К
  Союз	11.5-16	-	Н В
  Соцгорбанк	11.5-13.5	15	В
  УралСиб (Уфа)	11	15	В
  ФИА-Банк (Тольятти)	-	15-23	Н В
  Фора-Банк	10.5-18	-	Н В К

  *кредитование на срок от 10 лет;
  **  В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом

  В табл. 9 приведен рейтинг ипотечных кредитов[29].

  
  
  
  

  Таблица 9

  Рейтинг ипотечных кредитов в 2009 г., в рублях

  №	Название банка	Эффективная ставка, %	Первоначальный взнос, %	Max cрок кредита, лет	Ставка по кредиту, %	Cумма кредита, тыс. руб.	Плата за рассмотрение заявки, руб.	Ежемесячный платеж, руб.	Сумма на конец срока, руб.
  1	Соцгорбанк	19,36	10	20	15	87-7300	-	24 200	2 904 024
  2	Банк Москвы	19,36	30	10	15	292-5846	-	24 200	2 904 024
  3	ОПТБанк	19,367	30	27	15-18	от 200	1 000	24 209	2 905 024
  4	Внешторгбанк	19,368	15	20	15	292-14500	1 200	24 210	2 905 224
  5	МИА	19,368	10	20	15	87-7307	1 200	24 210	2 905 224
  6	Собинбанк	19,38	30	27	15	от 87	3 000	24 225	2 907 024
  7	Российский капитал	19,39	30	10	15	от 300	4500*	24 238	2 908 524
  8	Русский Банкирский Дом	19,46	30	27	15	от 500	-	24 325	2 919 024
  9	Промэнергобанк	19,468	30	27	15	120-7500	1 200	24 335	2 920 224
  10	ФОРА-банк	19,482	30	27	15	от 300	1 000	24 352	2 922 252
  11	Европейский Трастовый Банк	19,57	30	27	15	100-7600	1 500	24 463	2 935 524
  12	Система	20,866	10	20	17	87-7300	1 500	26 082	3 129 852
  13	Сбербанк	21,622	10	15	18	от 87	-	27 028	3 243 324
  14	Газпромбанк	21,622	30	10	17-18	292-5846	-	27 028	3 243 324
  15	МДМ-Банк	21,661	20	10	15-18	от 438	900	27 076	3 249 144
  16	Спецсетьстройбанк	22,42	30	20	19	от 87	1 460	28 025	3 362 976
  17	BSGV	26,432	30	10	25	от 750	-	33 039	3 964 733

  
  

  В целях составления рейтинга рассматривались ипотечные программы на приобретение квартиры с минимальным взносом, где стартовые условия - наличие определенной суммы денег, а не продажа существующей квартиры. Ежемесячный платеж рассчитывался с помощью ипотечного калькулятора на интернет-сайте одного из банков, присутствующего в рейтинге. Условия кредита, по которому моделировали ситуацию, - кредит в размере 50 000 долларов на 10 лет потребителю на приобретение квартиры на вторичном рынке, доход которого не подтвержден справкой 2-НДФЛ. Эффективная ставка рассчитана как сумма на конец срока/$50 000*10 лет. В случае совпадения у банков полученной эффективной ставки, высшее место присуждалось банку с наименьшим ежемесячным взносом, в случае нового равенства - по максимально возможному сроку, на который можно взять кредит, в случае нового равенства - минимальное время рассмотрения заявки.

  Рисунок 2

  Сравнительный рейтинг ипотечных кредитов в 2009 году, в рублях

  Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынком жилья. Однако большинство банков заявляют, что их интересует, в основном, вторичный рынок. Такое желание вполне объяснимо - у банков меньше юридических рисков: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка. На вторичном рынке банки работают с любым объектом кроме коммунальных квартир и домов под снос (обычно это «хрущевки»). На первичном рынке некоторые банки работают только с определенными компаниями-застройщиками.

  Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

  Проведем анализ ипотечной программы ОАО «-». ОАО «-»  предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства.

  Воспользоваться ипотечной программой ОАО «-»  может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат; доход от предпринимательской деятельности; другие доходы.

  Итак, рассмотрим ипотечную программу банка.

  Таблица 10

  Кредитование покупки жилья (вторичный рынок) в ОАО «-»

  Процентная ставка (% годовые, валюта)	10,5-11,5
  Процентная ставка (% годовые, рубли)	15
  Срок кредитования (годы)	10-20
  Сумма кредита (тыс.$)
  в Москве	10 - 500
  в Подмосковье	10 - 500
  Собственные средства заемщика %	От 15
  Обеспечение	Приобретаемая недвижимость
  Наличие поручителей	Нет
  Кто может получить кредит	Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.
  Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

  
  

  Воспользовавшись ипотечным кредитом ОАО «-» , заемщик сможет:

  · сразу переехать в собственную квартиру, оплатив лишь часть ее стоимости;

  · надежно и выгодно инвестировать свои сбережения;

  · получить квалифицированную помощь на всех стадиях поиска квартиры и заключения сделки;

  · получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные Банку проценты.

  Таблица 11

  Кредитование на этапе строительства (первичный рынок) в ОАО «-»

  Процентная ставка (% годовые, валюта)	12,5 - 13,5
  Процентная ставка (% годовые, рубли)	17
  Срок кредитования (годы)	10-20
  Сумма кредита (тыс.$)
  в Москве	10 - 500
  в Подмосковье	10 - 500
  Собственные средства заемщика %	От 15
  Обеспечение	Залог прав требования по инвестиционному договору
  Наличие поручителей	Да
  Кто может получить кредит	Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.
  Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

  
  

  *Процентная ставка, установленная на этапе строительства, снижается после оформления права собственности и залога квартиры до стандартной ставки, установленной для приобретения квартир на вторичном рынке, т.е. с 12,5-13,5% до 10,5-11,5% (валюта), с 17% до 15% (рубли).

  
  

  ОАО «-»  предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынка, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

  Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2009 г. ОАО «-» вошел в число 50-ти «самых потребительских» банков России.

  Проведем анализ ипотечного кредитования за 2008-2009 гг.

  Таблица 12

  Ипотечные кредиты ОАО Внешторгбанк за 2008-2009 гг.

  Показатель	2008 год	2009 год	Изменение 2009-2008 г.г.
  Количество выданных ипотечных кредитов, шт	6500	7800	1300
  Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.	4800,2	5230,5	430,3
  Средняя величина кредита, тыс.руб	6000	7500	1500

  
  

  Из табл. 12 видно, что за 2008-2009 гг.количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась.

  Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

  Проведем анализ ипотечного кредитования за 5 месяцев 2010  г.

  
  
  
  
  
  
  
  

  Таблица 13

  Ипотечные кредиты ОАО «-»  за 5 месяцев 2010  г.

  Показатель	январь	февраль	март	апрель	май
  Количество выданных ипотечных кредитов, шт	427	431	540	561	670
  Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.	207,2	243,5	368,2	437,6	490,3
  Средняя величина кредита, тыс.руб	485,2	560,8	681,9	710,5	770,5

  
  

  Из Приложения 6  видна положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов ОАО «-»  за 5 месяцев 2010  г., это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.

  Видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов ОАО «-» , это говорит о стабилизации макроэкономических параметров, таких как инфляция и повышение уровня жизни населения. 

  Также наблюдается положительная тенденция в динамике средней суммы одного ипотечного кредита ОАО «-»  за 5 месяцев 2010  г.

  Общая сумма ипотечных кредитов, выданных ОАО «-»  за июнь 2009 г.  составила 587,9 млн. рублей, что в 1,6 раза превысило ОАО «-»  за март 2009 года  - 368,2 млн. рублей. В январе 2010  г. Банком в общей сложности заключено 720 ипотечных договоров. Клиентами было приобретено 185 квартир.

  
  
  

  2.3. Технология организации ипотечного кредитования в банке

  
  

  ОАО «-»  - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

  Процедура получения кредита ОАО «-» :

  Первое обращение в Банк (осуществляет Заемщик - обращение на "Горячую линию", заполнение краткой анкеты на сайте Банка или в "Центре ипотечного и потребительского кредитования")

  Первое интервью (осуществляют совместно Банк и Заемщик).

  · Повторная встреча (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

  · Передача ответственному сотруднику Банка полного пакета документов, необходимых для проведения анализа кредито- и платежеспособности, а также заполненного Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита (таблица 10). Оплата комиссии за рассмотрение Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита.

  · Выезд по месту трудоустройства Заемщика или месту ведения бизнеса (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

  · Рассмотрение Банком Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принятие решения о кредитовании.

  · Извещение Заемщика о принятом Банком решении (осуществляют совместно Банк и Заемщик). Вручение Уведомления о решении Банка. Заполнение Заявления на страхование жизни и здоровья в страховую компанию.

  · Проведение медицинского осмотра.

  · (осуществляет Заемщик)

  · Получение заключения страховой компании по вопросу готовности страхования жизни и трудоспособности Заемщиков.

  · (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

  · Передача Банку копий правоустанавливающих документов на квартиру, подобранную Заемщиком (осуществляет Заемщик).

  · Предоставление Банку документов, необходимых для заключения договоров Поручительства

  · Составление заключения о готовности Банка к сделке, в том числе о чистоте титула подобранной квартиры (осуществляет Банк).

  · Получение заключения страховой компании о готовности принять на страхование риски, связанные с уничтожением, повреждением, а также чистотой титула квартиры, подобранной Заемщиком.

  · (осуществляет Банк)

  · Открытие счета в ОАО «-» , оплата комиссии Банка за организацию ипотечного кредита, заключение договоров страхования.

  · (осуществляет Заемщик)

  · Заключение договора аренды индивидуального сейфа.

  · Заключение Кредитного договора.

  · (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

  · Заключение договоров Поручительства.

  · Заключение и нотариальное удостоверение (в случае необходимости) Договора приобретения квартиры за счет кредитных средств/ Договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

  · (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

  · Государственная регистрация Договора приобретения квартиры за счет кредитных средств/ Договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

  (осуществляет Банк).

  Перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса о возможности выдачи кредита:

  · копия паспорта Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (все страницы, включая пустые);

  · копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии);

  · копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии) ;

  · копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) Заемщика и его(ее) супруги(супруга);

  Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика и его(ее) супруги(супруга):

  · копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака (при наличии);

  · копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика и его(ее) супруги(супруга), при наличии).

  Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика и его(ее) супруги(супруга):

  · военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии);

  Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика и его(ее) супруги(супруга):

  · копия трудовой книжки Заемщика и его(ее) супруги(супруга), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

  · справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года;

  · информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (в произвольной форме), резюме (при наличии);

  · копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

  · копия трудового договора (при наличии);

  · При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

  Информация об активах Заемщика и его(ее) супруги(супруга):

  · копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.);

  · копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (автомобиль, яхта и пр.);

  · документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки по счетам за последние 5 месяцев, копии сберкнижек, пр.;

  · документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг);

  Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика и его(ее) супруги(супруга):

  · копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками по счетам по учету средств предоставленного кредита;

  Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика:

  · копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

  В зависимости от индивидуальных характеристик Заемщика его (ее) супруги (супруга) данный список может быть сокращен/расширен.

  Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале

  · копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

  · копии документов, подтверждающих приобретение акций компании (если применимо);

  · копии документов, подтверждающих осуществление расчетов за приобретенные акции (если применимо);

  · копия свидетельства налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

  · копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

  · копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

  · выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение Кредита на срок не более одного календарного месяца;

  · справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека № 2);

  · копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

  · копии договоров аренды офисных, складских, производственных помещений;

  · копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;

  · копии лицензий, сертификатов, патентов, заверенные подписью руководителя компании и печатью компании.

  Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют:

  · копия свидетельства о регистрации предпринимателя

  · необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью;

  · налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД;

  · патент на текущий год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально);

  · документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;

  · выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;

  · книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа;

  · при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода.

  Примечание: Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату налога на доходы физических лиц и удержаний во внебюджетные фонды.

  В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита[30]:

  - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

  - андеррайтинг;

  - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

  - оформление кредитного договора и договора о залоге;

  - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

  Рассмотрим технологию организации ипотечного кредитования в ОАО «-».

   На первом этапе ОАО «-» разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

  Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности ОАО «-». Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

   Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

  Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

  На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

  На четвертом этапе ОАО «-» заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

  По кредитному договору ОАО «-» обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

  - сумма кредита и размер банковского процента;

  - порядок и сроки выдачи кредита;

  - порядок и сроки погашения процента;

  - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

  - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

  Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

  На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

  - выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

  - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

  - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

  - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

  При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов Внешторгбанк в отдельных случаях предоставляет отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога[31].

  Одним из наиболее востребованных видов оценки на сегодняшний день по праву можно назвать оценку квартир. От своих конкурентов мы всегда отличались наиболее фундаментальным, профессиональным подходом к оценке жилья. Нашим главным конкурентным преимуществом мы считаем то обстоятельство, что к оценке квартир наши эксперты подходят с той же степенью ответственности, и с теми же внутренними критериями качества, что и к оценке крупного предприятия.

   В рамках предоставления клиентам данного вида услуг компания производит оценку жилья для покупки, продажи и залога; для отражения в финансовой документации и для внесения в уставный капитал организации.

   Помимо "классической" оценки квартир, по заказу ведущих столичных застройщиков компания проводит исследования рынка жилой недвижимости с целью определения наиболее вероятной стоимости реализации строящегося жилья.

  Объективная оценка приобретаемой квартиры является одним из важнейших звеньев в цепочке ипотечного кредитования. В установлении реальной рыночной стоимости объекта залога заинтересован и сам заёмщик (частное лицо), и банк, выдающий ипотечный кредит, и риэлтерская компания, и страховщики.

  Жилищный ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

  В отличие от других видов кредитования, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

  Приобретая жилье в кредит, заемщик получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

   При определении рыночной стоимости квартиры учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

  Сделаем выводы по главе 2:

  Оценивая финансовые результаты ОАО «-», следует отметить, что за анализируемый период Банк укрепил свои позиции на финансовом рынке России, расширил спектр предоставляемых услуг и повысил их качество.

  Первоклассные активы имеют тенденцию к росту. Самую большую долю имеют краткосрочные активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд - все это обусловило высокий уровень краткосрочных активов в структуре банковских активов.

  Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в январе  до 0,19% в июне, но не достигают уровня января.  Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

  Анализ ипотечного кредитования ОАО «-» показал, что банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается ипотечное кредитование. Заемщики банка имеют большой выбор ипотечных программ, что определяет устойчивое положение банка на рынке ипотечного кредитования.

  
  
  
  

  Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ОАО «-»
  
  

  3.1. Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования
  
  

  Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

  Проблемы развития ипотечного кредитования в России[32]:

  1. Ограниченное предложение жилья (для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен).

  2. Низкая платежеспособность населения (в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей);

  3. «Серые» доходы (невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами);

  4. Высокие процентные ставки (отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях);

  5. Выселение в случае неплатежа (из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности);

  Перспективы развития ипотечного рынка в России в ближайшее время следующие[33].

  Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время.

  Основу правовой базы ипотечного кредитования в настоящее время составляют такие законодательные акты как Гражданский кодекс Российской Федерации, законы «О залоге» от 29 мая 1992 г., «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 2000 г. и, наконец, Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), принятый в 2001 г.[34]

   С принятием перечисленных законов ситуация в этой сфере в корне изменилась. Однако их детальное изучение, и, в особенности, правоприменительная практика говорят о том, что на сегодняшний день ипотечные отношения остаются не полностью урегулированными. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства, оно не лишено определенных несоответствий.

  Так, например, не получили достаточной проработки процессуальные нормы о порядке проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества в соответствии с судебными решениями. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договоров об ипотеке.

  Существуют определенные противоречия между Конституцией Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище, и принципом ипотеки, согласно которому неплательщик теряет заложенное жилье даже в том случае если оно - единственное.

  На сегодняшний день приоритетные направления совершенствования законодательной базы ипотечного кредитования связаны с обеспечением правовой целостности таких системообразующих законов, как Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О кредитных потребительских кооперативах граждан», «О товариществах собственников жилья», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации». Это ставит серьезные задачи перед законодателями, успешному решению которых, несомненно, способствуют и такие широкие обсуждения как сегодняшний «круглый стол».

  В 2009 г. произошло снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке ипотеки появились новые кредитные продукты, он будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

  Перспективы ипотечного рынка, по оценкам экспертов, 3 млн. российских семей в ближайшие 2 года могут улучшить свои жилищные условия, взяв ипотечный кредит на сумму 300-400 тыс. рублей и приобретя на них дополнительно 30 кв.м. жилья.

  Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать[35]:

  - создание правовой основы рынка жилья;

  - увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

  - увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

  - увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

  Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

  Предлагаются следующие мероприятия:

  1. Банку ОАО «-»  можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям[36].

  2. Банку ОАО «-» необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае ком­мерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными зна­чениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение до­полнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

  3. Банк должен определять потребность в ликвидных средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами[37]. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидно­сти банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кре­дит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

  Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

  При этом в управлении активами банку следует обратить внимание на следующие моменты в управлении кредитным портфелем необходимо:

  1.   Контролировать размещение кредитных вложений по степени их риска, форм обеспечения воз­врата ссуд, уровню доходности. Кредитные вложения банка можно классифицировать с учетом ряда критериев (уровень кредитоспособ­ности клиента, форма обеспечения возврата кредита, возможность страхования ссуд, оценка надежности кредита экономистом банка и др.) Доля каждой группы кредитов в общей сумме кредитных вложений коммерческого банка и ее изменение служат основой для прогнозирования уровня коэффициента ликвидности, показывают возможности продолжения прежней кредитной политики банка или необходимость ее изменения. Группировка ссуд по отдельным заемщикам, позволяет ежедневно контролировать уровень коэффициентов ликвидности и прибыльности и анализировать возможности дальнейшей выдачи крупных кредитов самостоятельно банком или путем участия в банковских                      кон­сорциумах;

  2.   Проводить анализ размещения кредитов по срокам их погашения, осущест­вляемое путем группировки остатков задолженности по ссудным счетам с учетом срочных обязательств или оборачиваемости кредитов на шесть групп (до 1 мес.; от 1 до 3 мес.; от 3 до 5 мес.; от б до 12 мес.; от 1 до 3 лет: свыше 3 лет), которое служит основой для прогнозирования уровня текущей ликвидности баланса банка, рас­крытия «узких» мест в его кредитной политике;

  3.   Проводить анализ размещения кредитов по срокам на основе базы данных. В частности, разработать метод анализа предстоящего погашения и предстоящей выдачи кредитов в ближайшие 30 дней по отдельным клиентам и видам ссуд (на основе кредитных договоров и оборачиваемости кредитов), который позволяет конт­ролировать высвобождение ресурсов или возникновение потребности в них. Такой анализ можно делать ежедневно, а также с учетом данных кредитных договоров, находящихся на стадии проработки. Результаты анализа могут использоваться коммерческими банками для опе­ративного решения вопросов по покупке или продаже ресурсов. Такой анализ раскрывает глубинные, скрытые процессы, выявляет те тенденции, которые при прочих неизменных обстоятельствах могут вызывать падение уровня ликвидности и платежеспособности коммерческого банка, дает возможность предупредить эти последствия путем вне­сения корректив в политику банка[38].

  4.   Тщательнее изучать кредитоспособность заемщиков;

  5.   Ограничить размер кредита, предоставляемого одному заемщику частью собственных средств;

  6.   Выдавать кредиты возможно большему числу клиентов при сохранении общего объема кредитования;

  7.   Повысить возвратность кредитов, в том числе за счет более надежного обеспечения;

  8.   Принять меры по взысканию просроченной ссудной задолженности и начисленных процентов за пользование кредитами;

  9.   Применять методы анализа группы расчет­ных счетов клиентов и интенсивности платежного оборота по корреспондентскому счету банка. Результаты такого анализа служат основой для аргументированной перегруппировки активов баланса банка.

  10.   Изменить структуру активов, т.е. увеличить долю рисковых  активов за счет достаточной выдачи кредитов; расчистки баланса путем выделения на самостоятельный баланс отдельных видов деятель­ности; уменьшить долю собственных средств и т.п.

      Работать над контролем риска операций.

  При этом необходимо помнить, что срочные меры, предпринимаемые кредитными институтами для поддержания своей ликвидности и платежеспособ­ности, как правило, связаны с ростом расходов банка и сокращением их прибыли. Управление рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка снижает возможные убытки банков, создает прочную основу для их деятельности в будущем. Система управления рисками несбалан­сированности баланса и неплатежеспособности банка ориентируется на требования Национального банка страны о соблюдении коммерческими банками установленных норм ликвидности и платежеспособности. Для распознавания рисков несбалансированности ликвидности баланса и неплатежеспособности коммерческого банка требуется создание специальной системы ежедневного контро­ля за уровнем приведенных выше показателей ликвидности, анализа факторов, влияющих на их изменение. Для этого целесообразно создание базы данных, позволяющей оперативно получать всю необходимую информацию для выполнения аналитической работы, на основе ко­торой будет формироваться политика банка. В качестве источников для формирования базы данных нами рассматриваются заключенные и прорабатываемые кредитные и депозитные договора, договора о займах у других банков, сведения о потребности в кредите под товары отгруженные, срок оплаты которых не наступил, ежедневная сводка оборотов остатков по балансовым счетам, ежедневная ведомость остатков по лицевым счетам, сведения по внебалансовым счетам, сведения об оборачиваемости кредитов и т.п.

  В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

  ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

  ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

  В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

  При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

  Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

  Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски не возврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

  Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

  существующей квартиры, являющейся объектом залога;

  строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

  неплатежеспособности клиента.

  
  

  На основе указанных основных тенденций развития рынка разработаем стратегию ипотечного кредитования в ОАО «-».

  На сегодняшний день очевидна нехватка долгосрочных пассивов. В формировании ресурсной базы вклады населения становятся все более существенным источником долгосрочных привлеченных средств. Однако инвестиционные проекты, предусматривающие создание новых мощностей и реконструкцию имеющихся, требуют существенно больших сроков инвестирования. Ресурсов же, привлеченных кредитными организациями в области на срок свыше трех лет, всего 7% от общего объема или 883 млн. рублей в абсолютной сумме.

  Поэтому предлагаем изыскивать возможные пути по увеличению ресурсной базы. Необходимо оказывать услуги населению на более доступном и понятном уровне, то есть проводить рекламу таким образом, что бы информация о возможных условия вклада и других преимуществах вложения денег была доступна большому количеству людей.

  Под расширением сферы услуг понимается увеличение количества предлагаемых ипотечных кредитов.

  В 2008 г. ОАО «-»  начал работу, направленную исключительно на обслуживание физических лиц и предприятий малого бизнеса, который  будет сочетать в себе высочайшую надежность и самые современные технологии на рынке финансовых услуг.

   Преимущества обслуживания в ОАО «-» складываются из ряда факторов.

  Во-первых, это широкая продуктовая линейка. В ОАО «-» можно получить практически любые банковские услуги - разместить вклад, перевести деньги в любую точку мира, сохранить свои ценности в сейфовой ячейке, открыть платежную карту или купить дорожные чеки.
  Если вы приняли решение о покупке новой квартиры или нового автомобиля, если вам нужна кредитная карта, небольшая сумма потребительского кредита или кредита на развитие собственного бизнеса, то вы всегда можете быть уверены в том, что в ОАО «-» любая ваша потребность может быть реализована.

  Во-вторых, это скорость и качество обслуживания.
  Являясь специализированным розничным банком, особое внимание уделяется индивидуальному подходу к клиентам. Клиентов банка ждет внимательное отношение и грамотный профессиональный подход специалистов.

  В-третьих, это выгодная тарифная политика банка.

  Все  предложения ОАО «-» разработаны с учетом потребностей клиентов и предоставляются на максимально выгодных для клиента условиях.

  ОАО «-» существенно улучшил условия предоставления ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке - снизил процентные ставки, расширил диапазон сроков кредитования, уменьшил срок рассмотрения кредитной заявки и оформления сделки.

  ОАО «-» расширил перечень сроков предоставления кредитов на приобретение жилья - максимальный срок увеличился до 30 лет, минимальный снизится до 5 лет; таким образом оформить ипотечный кредит во ОАО «-» можно на 5, 7, 10, 15, 20, 25 и 30 лет.

  Также Банком значительно снижены процентные ставки за пользование кредитом: получить ипотечный кредит в иностранной валюте можно по ставке от 9,8% годовых, в рублях - от 13% годовых.

  Также банк разрабатывает программу: брать старую квартиру в счет первоначального взноса за строящееся жилье. При этом заемщики продолжают в ней жить до того момента, пока не построится дом, и в данном варианте более высокие процентные ставки по данному банковскому продукту.

  Досрочное погашение кредита возможно начиная с четвертого месяца пользования кредитом без каких-либо ограничений и штрафных санкций.

  Дополнительным значимым нововведением ОАО «-» стала либерализация подхода к учету доходов семьи - теперь для расчета максимальной суммы кредита Банк учитывать не только доход супругов, но и их близких родственников, что позволит значительно увеличить размер предполагаемого кредита и тем самым приобрести более комфортное и просторное жилье.

  Кроме того, существенно сократится срок рассмотрения кредитной заявки - теперь в большинстве случаев он не превышает 48 часов. Оформление ипотечной сделки осуществляется в аналогичные сроки.
  Что касается валюты кредита, то теперь заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит не только в рублях и долларах США, но и в евро.

         3.2. Прогноз эффективности реализации предложений

  
  

  Предположим, что предпринятые меры повлекли за собой следующее изменение показателей функционирования банка:

  1. Кассовые остатки уменьшились на 8 000 тыс. руб., соответственно увеличились долгосрочные кредиты на эту сумму;

  2. Снизим значение статьи прочие активы (в нее входят дебиторская задолженность, расчеты с филиалами и т.д.) на 300 000 тыс. руб. и увеличим среднесрочные кредиты на эту сумму;

  3. В результате увеличится объем  привлеченных средств. Например, размер депозитов до востребования на 100 000 тыс. руб.;

  4. Полученные средства направлены на высокодоходные операции с ценными бумагами, тем самым, увеличивая доходность функционирования отделения.

  Для оценки эффективности предложенных мер, рассчитаем, как изменятся показатели финансовой устойчивости банка ОАО «-»:

  Таблица 14

  Показатели ликвидности банка ОАО «-» после принятия

  разработанных мер

  Показатели	2009	Прогнозные значения 2010	Изменение, +,-
  Ликвидные активы (текущие), тыс.руб	1020422	1320422	+300000
  Обязательства до востребования и на срок до 30 дней, тыс. руб.	3640000	3940000	+300000
  Высоколиквидные активы, тыс.руб	630753	530753	-100000
  Обязательства до востребования, тыс. руб.	3401530	3501530	+100000
  Долгосрочные кредиты, тыс.руб	3560000	3660000	+100000
  Собственный капитал +Долгосрочные обязательства, тыс. руб.	3556000	3556000	-
  Суммарные активы за вычетом обязательных резервов, тыс. руб.	9072194	9082194	+100000
  Показатель текущей ликвидности, %	28,0	33,5	5,5
  Норматив, не менее	50		50
  Показатель мгновенной ликвидности, %	18,5	15,1	-3,4
  Минимально допустимое значение норматива, %	15		15
  Показатель долгосрочной ликвидности, %	100,1	102,9	+0,6
  Норматив, не более, %	120		120
  Показатель общей ликвидности, %	11,2	14,5	3,3
  Минимально допустимое значение норматива, %	20		20

  
  

  На рис. 5 покажем, как изменились показатели ликвидности банка ОАО «-»:

  Рисунок 5

   Показатель текущей ликвидности банка ОАО «-»

  
  

  
  

  В результате принятых мер, показатель текущей ликвидности увеличился на 5,5% и составил 33,5%, что показывает положительную тенденцию показателя, но не удовлетворяет нормативному значению не менее 50%, следовательно, рекомендации эффективны, но банку необходимо и далее работать в это направлении.

  Показатель мгновенной ликвидности, в результате принятых мер снизился на 3,4%. Его новое значение составило 15,1% при нормативе 15%. Таким образом, показатель мгновенной ликвидности также находится на границе нормы. Таким образом, можно утверждать, что банк способен в полной мере за счет высоколиквидных средств покрыть перед клиентами обязательства до востребования. При этом можно сказать, что увеличилась доходность банка, следовательно, рекомендации правильны.  

  Норматив долгосрочной ликвидности увеличился на 2,8%. Однако, значение показателя свидетельствует о том, что банку можно еще дальше изменять показатели, так как показатель долгосрочной ликвидности не достиг нормативного уровня 120 %.

  Механизм кредитования может быть следующим. Потенциальный покупатель оплачивает 30% стоимости строящейся квартиры, а недостающие 70% ОАО «-» выдает ему в виде обычного коммерческого кредита. После того как дом построен и появляется свидетельство на право собственности на квартиру, кредит переоформляется в ипотечный, после чего он может быть превращен в закладную.

  Для застройщика квартира, которая профинансирована по такой схеме, ничем не отличается от проданной за «живые» деньги на нулевом цикле. Для конечного заемщика процедура осложняется лишь дополнительным двойным оформлением документов, а по сути речи для него изначально идет об ипотечном кредитовании. И то же свидетельство на право собственности на жилье он получает только после того, как полностью рассчитается с банком.

  Следующей мерой может быть более полное сотрудничество со строительными организациями. Это позволит решить основные трудности развития ипотеки, как показал анализ, связаны в первую очередь со спецификой столичного строительного рынка.

  Главная его особенность - подавляющее большинство квартир продается на стадии нулевого цикла. Строители поэтому, едва вырыв котлован, уже начинают получать «живые» деньги. Вполне естественно, что у них нет мотивированного интереса заниматься ипотечным кредитованием.

  В таких условиях реальную стратегию ипотечного кредитования в Москве можно сформировать только на основе механизма, который бы учитывал интересы всех участников: город, банк, и, главное, застройщиков, которые определяют финансовую политику на инвестиционной фазе строительства.

  Таким образом, предложенный способ решает две проблемы: снижение цены на квартиры, а это положительно влияет на количество выдаваемых кредитов. И увеличение спроса на недвижимость, это даст дополнительный стимул строительным организациям.

  Предложенные меры повысят количество выдаваемых кредитов, что должно положительно сказаться на работе ОАО «-».

  Произведем расчет эффективности предложенных мер.

  В результате предложенных мер увеличится количество выдаваемых кредитов на 20 %, так как в июне 2010  г. выдано 1 720 кредитов, то в июле 2008 г. планируется выдать 1 870 кредитов.

  Средняя величина кредитов также увеличится в силу повышения уровня цен (инфляция) на 10% (оценка специалистов).

  Проведем прогнозный анализ ипотечного кредитования в 2010 г. и сравним с 2009 г.

  Сведем все прогнозные величины в таблицу 15.

  Таблица 15

  Ипотечные кредиты ОАО «-» в 2009-2010  гг.

  Показатель	2009	2010	Изменение, %
  Количество выданных ипотечных кредитов, шт	720	870	20
  Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.	587,6	781	33
  Средняя величина кредита, тыс.руб	816,1	897,7	10

  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 8

  Общая суммы выданных кредитов в 2009-2010  гг.

  Из графика (рис.8) видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов ОАО «-» в 2010  г., это говорит о правильности разработанной стратегии ипотечного кредитования.

  Таким образом, в результате предпринятых мер, нормативы ликвидности банка были приближены к нормативным значениям, а также увеличилась прибыльность банковских операций.

  
  

  3.3. Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке

  
  

  Развитие направления ипотечного кредитования в нашей стране набирает темпы. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации российских банков, емкость рынка ипотечного кредитования составляет не менее $50 млрд.

   Стабильно растет число банков, осваивающих данное направление. И хотя их ипотечные программы пока существенно различаются по уровню привлекательности, уже явно проглядывается общая тенденция - кредиты становятся дешевле и длиннее. В свою очередь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и ипотечного законодательства, которые стоят в планах Министерства финансов и Министерства экономического развития РФ должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2010 году, ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов.

  Как и все специализированные виды банковской деятельности, организация ипотечного кредитования в банке требует решения таких вопросов, как выбор эффективной операционной модели, методов поддержки и ведения бизнес-процессов, а также соответствующей информационной инфраструктуры - специальных средств автоматизации. Рассмотрим некоторые новые информационные технологии[39]:

  1. Центр Финансовых Технологий предлагает банкам специализированное программное решение «ЦФТ-Ипотека», предназначенное для комплексной автоматизации направления ипотечного кредитования в территориально распределенном банке. Предлагаемое решение обеспечивает комплексную автоматизацию полного цикла бизнес-процессов ипотечного кредитования: от оформления заявок, проведения предварительной квалификации потенциального заемщика и заключения сделки до момента погашения кредита включительно.

  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 9

  Схема автоматизации ипотечного кредитования в банке

  
  

  
  

  Решение разработано в результате тесного сотрудничества с ведущими специализированными ипотечными банками России и полностью соответствует высоким стандартам качества автоматизации современного банковского бизнеса. В настоящее время более 40% ипотечных кредитов в РФ выдается банками, использующими технологическое решение ЦФТ.

  Использование системы «ЦФТ-Ипотека» позволит банку решить следующие задачи:

  Систематизация документооборота на этапе сбора и согласования кредитных дел;

  Унификация набора типовых документов и снижение трудозатрат на формирование полного пакета документов по кредитованию;

  Исключение ошибок и потери документов;

  Оптимизация процесса распределения кредитных дел между специалистами банка;

  Обеспечение оперативного доступа к документам;

  Разграничение прав доступа сотрудников банка к кредитным делам;

  Сокращение и обеспечение контроля сроков обработки документов.

  Результат использования «ЦФТ-Ипотеки» - обеспечение значительного сокращения издержек в расчете на обработку, оформление и выдачу одного ипотечного кредита.

  Решение для комплексной автоматизации ипотечного кредитования, предлагаемое ЦФТ, имеет гибкий механизм настройки, что позволит банку получить именно тот набор функциональности, который ему действительно необходим.

  Решаемые задачи в части фронт-офисной обработки:

  Ведение досье клиента со всеми необходимыми параметрами

  Организация взаимодействия подразделений банка, участвующих в принятии решения о выдаче кредита. Ведение кредитного дела

  Контроль сроков обработки частей кредитного дела
  Формирование заявки на предоставление кредита

  Анализ платежеспособности клиента, расчет максимального размера предоставляемого кредита. Возможность гибкой настройки алгоритма расчета.

  Контроль лимита предоставления кредита

  Анализ и учет обеспечения

  Решение кредитного комитета о возможности предоставления кредита

  Автоматическое оформление договора.

  Решаемые задачи в части бэк-офисной обработки:

  Автоматическое открытие счетов в соответствии со сделанными настройками.

  Расчет процентов по всем видам процентных задолженностей (срочные проценты, срочные проценты за просроченный кредит, пени за просрочку кредита, пени за просрочку процентов, плата за ведение ссудного счета и другие).

  Операции выдачи кредита и погашения задолженностей

  Постановка на учет обеспечения

  Расчет категории качества ссуд

  Урегулирование резервов

  Учет просроченной задолженности по кредиту и процентам

  Ведение проданных кредитных договоров за балансом банка

  Получение оперативной и управленческой отчетности

  Получение оперативной и управленческой отчетности по направлению ипотечного кредитования.

  Для эффективной поддержки технологических циклов, а также оптимизации процесса обслуживания и развития банковских продуктов, предлагаемое решение разработано на основе профессиональной СУБД Oracle.

  Специалистами департамента ипотечного кредитования Финансового центра «НОВА» создана уникальная компьютерная программа «Ипотечный навигатор «НОВА», предназначенная для анализа клиентов на предмет возможности получения ипотечного кредита в любом из 20 ипотечных банков Москвы.

  В информационной базе «Ипотечного навигатора «НОВА» содержатся данные об ипотечных программах 20 банков Москвы, с которыми достигнуты соглашения. Исходя из того, что каждый банк предлагает несколько схем получения ипотечного кредита, в базе представлены 58 ипотечных программ.

  При анализе клиентов, программа учитывает все нюансы ипотечных программ банков от видов подтверждения дохода до прописки клиента, а также необходимость наличия поручителей, временной регистрации, стажа на последнем месте работы и многое другое. Таким образом, у клиентов, обратившихся в департамент ипотечного кредитования ФЦ «НОВА», появилась возможность, не приходя в банк самостоятельно, быстро и просто оценить свои возможности для получения ипотечного кредита. Компьютерная программа позволит при анализе заемщика не упустить ни одного ипотечного продукта и предоставить максимально полную информацию о возможностях для получения кредита на покупку квартиры.

  Также  введена новая услуга: предварительная оценка возможности получения, подходящего именно Вам, ипотечного кредита по телефону.

  Сегодня все больше людей рассматривают для себя возможность приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Но зачастую на походы в банк просто не хватает времени. Да и банков, предлагающие программы на сегодняшний так много, что можно просто не «угадать», в каком Вам дадут кредит, а кому Вы не подходите в качестве заемщика.

  Теперь всем заинтересованным в ипотеке можно просто позвонить в Финансовый центр «НОВА» и ответив на ряд вопросов, узнать о возможности получения кредита: по каким ставкам, на какую сумму, на какой срок. Специалисты ФЦ «НОВА» по телефону проанализируют Вашу квалификацию как заемщика, и подберут самый оптимальный для Вас вариант получения кредита из 58 ипотечных программ 20 ведущих банков Москвы.

  При анализе и подборе используется компьютерная программа «Ипотечный навигатор «НОВА», которая позволяет учитывать все нюансы кредитных программ: виды подтверждения дохода, наличие прописки клиента, поручителей, временной регистрации, стажа на последнем месте работы и многое другое. Причем, эта процедура совсем не обязывает к приобретению квартиры именно через ФЦ «НОВА».

  Заемщики ОАО «-» могут конфиденциально заполнить анкету на сайте "кредит стар".

  ОАО «-» использует программы «Бисквит» и «AVANTA».

  ОАО «-» предлагает для компании «Банковские информационные системы» (БИС) проект расширения спектра используемых технических решений. Интегрированная банковская система (ИБС) «БИСквит» разработана на платформе Progress и на протяжении последних трех лет успешно внедряется в филиалах ОАО «-». Рассматривая возможность установки ИБС «БИСквит» в Головной организации, ОАО «-» выразил заинтересованность в поддержке системой технических платформ, удовлетворяющих требованиям крупной кредитной организации.

  Технические возможности реализации проектных решений, предлагаемые ИБС «БИСквит», безусловно, интересны банку. Однако используемая система управления базами данных не вполне соответствует принятой в ОАО «-» технологической политике применительно к обслуживанию офисов Головной организации. Поддержка «БИСквитом» иной платформы - Oracle или IBM DB/2- окажется в общих интересах банковского сектора в России, поскольку новое техническое решение способно лучше удовлетворять современные потребности банков, - отметил начальник Управления проектирования и разработки программного обеспечения Внешторгбанка С. Давиденко.

  Разработка проекта ведется ОАО «-» совместно с его стратегическим партнером - компанией IBM. При удачной его реализации поддержка системой «БИСквит» более широкого диапазона технических платформ позволит фирме БИС расширить свою долю на рынке банковских систем.

  Система Банк-Клиент BC/AVANTA, разработанная компанией Bellwood Systems на базе платформы AVANTA, позволяет объединить электронный документооборот предприятия и банка в части передачи и получения платежных поручений, выписок, доступа к различным справочникам (таким как курсов валют на произвольную дату, БИК-кодов банков России и т.д.), что упрощает и ускоряет процесс передачи и получения клиентом требуемых финансовых документов и информации.

  Достоинства системы BC/AVANTA :

  - использование передовых технологий, что позволяет обеспечить:

  высокую производительность;

  гарантию надежности и безопасности;

  - простота модификации системы под требования организации;

  адаптированность к различным сетевым средам (модемное соединение, локальная сеть организации, Интернет);

  - простота модификации системы под требования организации;

  - быстрота и удобство добавление в систему новых возможностей согласно требованиям клиента;

  - гибкая система документооборота;

  - все форматы финансовых документов в полном объеме соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

  - наличие подробной пользовательской документации.

  Система состоит из следующих основных модулей:

  «Информация по счету»

  «Платежные поручения»

  «Распоряжения на покупку/продажу валюты»

  «Курсы валют»

  «Электронная почта»

  Система включает в себя следующие справочники:

  Справочник валют

  Справочник БИК-ов

  Справочник получателей

   

  Основные назначения банковской части:

  - прием, обработка и передача электронных документов;

  - формирование и передача запрашиваемых клиентом данных (движение по счетам, курсы валют, справочник БИК-ов и т.д.);

  - администрирование системы.

  Подведем итоги: проведенный анализ активов банка показал, что ликвидность банка не достаточно высока.

  1. Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

  2. Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

  - создание правовой основы рынка жилья;

  - увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

  - увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

  - увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

  Основными направлениями развития банка должны стать: использование части кассовых активов для размещения в наиболее доходные инструменты финансового рынка; проведение диверсификации активов банка, что позволит воспользоваться одним из главных принципов сохранения финансовой устойчивости; привлечение дополнительных денежных ресурсов и развитие клиентской базы. То есть существует необходимость структурных изменений в активах банка в сторону повышения доли новых наиболее доходных финансовых инструментов.

  3. Рассчитаны показатели после внедрения соответствующих мер по управлению активами и пассивами, ипотечному кредитованию. В итоге банк по-прежнему остался ликвидным, но прибыльность его операций возросла.

  
  

  Заключение

  
  

  На основании проведенного в работе исследования можно сделать следующие выводы:

  В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

  Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
  субъектам и населению и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре­сурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды.

  Основная проблема ипотеки - ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

  Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование  законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не­ правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погаше­ния взятого ранее ипотечного кредита.

  Необходимость ужесточения мер с целью уменьшения рисков при строительстве нового жилья, так как случается, что когда дом построен, что за квартиру заплатили несколько покупателей. В таких случаях единственной защитой права собственности на жилье и гарантией возврата вложенных денег является вовремя оформленная страховка. Естественно, не бесплатная - страхование права собственности обойдется в среднем 0,5 процента цены квартиры, финансовых рисков - до 2 процентов от вложенной суммы, - но эти затраты могут уберечь вас от гораздо более тяжелых потерь.

  Во взаимоотношениях между застройщиками жилья и физическими лицами, в данном случае так называемыми «долевыми участниками», на сегодня существуют также порой непреодолимые проблемы при разрешении возникающих спорных вопросов. Среди них наилучшим образом разъясняют многие спорные вопросы Федеральный закон «О защите прав потребителей». Этот закон успешно работает уже более десяти лет, постоянно пополняясь новыми изменениями и дополнениями.

  Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

  На основании изучения темы выпускной квалификационной работы можно сделать следующий вывод: ипотечное кредитование находится на стадии становления и за ипотекой большое будущее.

  В связи с возрастающей ролью банковской системы в обслуживании экономических субъектов, интеграцией экономики, расширением внешнеэкономических и межрегиональных связей, продолжающимся процессом становления и ликвидации отдельных коммерческих банков возрастает роль и значение такого часто встречающегося явления в банках, как финансовая устойчивость. Российские банки вынуждены работать в условиях повышенных рисков, чаще, чем их зарубежные партнеры оказываются в кризисных ситуациях. Следовательно, вопросы повышения финансовой устойчивости выходят по значимости на первое место.

  Анализ ипотечного кредитования ОАО «-» показал, что банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается ипотечное кредитование.

  Заемщики банка имеют большой выбор ипотечных программ, что определяет устойчивое положение банка на рынке ипотечного кредитования.

  К  мерам для снижения ликвидности и повышения прибыльности работы отделения отнесены: более рациональное управление кассовыми остатками, приравненными к ним средствами и средствами на корсчете в ЦБ РФ (в результате этих действий снизятся высоколиквидные активы  банка (наличность), так как показатель мгновенной ликвидности выше нормы, а банку не нужно поддерживать излишнюю ликвидность; увеличатся ликвидные активы, куда включаются: кредиты со сроком погашения в течение ближайших 30 дней; также повысится предложение кредитов сроком погашения в течение ближайших 30 дней (в результате этого, повысятся обязательства банка до востребования и на срок до 30 дней, которые  включают: остатки средств на расчетных и текущих счетах клиентов, корреспондентские счета других банков в данном банке, вклады и депозиты со сроком до одного месяца,  выпущенные банком векселя со сроком предъявления в течение 30 дней, полученные кредиты от других банков (включая Центральный банк РФ) со сроком погашения в течение 30 дней,  кредиторская задолженность  и гарантии данного банка со сроком исполнения в течение ближайших 30 дней),  увеличить предложение долгосрочных кредитов, что позволит не только снизить излишнюю ликвидность, но и увеличить прибыльность работы банка.

  За анализируемый период количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась. Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

  Имеется положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов ОАО «-» за 5 месяцев 2010  г., это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.

  Также наблюдается положительная тенденция в динамике средней суммы одного ипотечного кредита ОАО «-» за 5 месяцев 2010  г..

  Общая сумма ипотечных кредитов, выданных ОАО «-» за июнь 2010  г.  составила 587,9 млн. рублей, что в 1,6 раза превысило ОАО «-» за март 2009 г.  - 368,2 млн. рублей. В январе 2010  г. Банком в общей сложности заключено 720 ипотечных договоров. Клиентами было приобретено 185 квартир.

  Проведенный анализ показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики.

  Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

  недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

  неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

  особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

  неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

  научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

  С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

  1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

  2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

  3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

  4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

  5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

  6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а в инвестиционно-строительной деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

  7. Создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.

  
  

  Список литературы

  
  

  1.  Федеральный   закон   РФ   «О Центральном Банке РФ (Банке России)» от 26.04.95г., №86-ФЗ  (в ред.  от  10.07.2005г. № 86-ФЗ, с изменениями и дополнениями от 18.07.2008г.)

  2. Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 03.02.96г., №17-ФЗ (в ред. от 21.03.2005г. №31-ФЗ с изменениями и дополнениями от 21.07.2008г. №106-ФЗ)

  3.  Федеральный    закон    РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2006г., №173-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 18.07.2008г.)

  4. Гражданский кодекс РФ - часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ, часть вторая от 26.01.96г.   №13-ФЗ,   часть   третья   от   26.11.2004г.   №146-ФЗ   (с   изменениями   и дополнениями от 10.01.2009г.)

  5. Налоговый кодекс РФ (с изменениями и дополнениями от 20.10.2008г.)

  6. Положение ЦБ РФ «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ от 09.10.2005г. №199-П (с изменениями и дополнениями от 01.06.2007г.)

  7. Положение  ЦБ  РФ  «О  безналичных расчетах  в  РФ  от  03.10.  02г.,  №2-П  (с изменениями и дополнениями от 11.06.2007г.)

  8. Указание  ЦБ  РФ   «Об  установлении  предельного  размера расчетов  наличными деньгами в РФ между   юридическими   лицами по одной сделке» от 14.11.2004г. № Ю50-У.

  9. Указание ЦБ РФ «О рекомендациях по информационному содержанию и организации WEB-сайтов кредитных организаций в сети «Интернет» от 03.02.2007г. №16-Т

  10. Федеральный закон от 16 июля 2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2004 г., 11 февраля, 24 декабря 2005 г., 5 февраля, 29 июня 2007 г.);

  11.  Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2007 года N 218-ФЗ «О кредитных историях»

  12. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2007 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

  13. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 года, N 192-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»

  14. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 года, N 193-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»

  15. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2001 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

  16. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2001 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

  17. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 2000 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

  18. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах»;

  19. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

  20. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 2000 г. N 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».

  21. Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 2000 г. N 937.

  22. Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2008, №4.

  23. Асаул А.Н.,  Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2004.

  24. Банковское дело / под ред. Г.Н. Белозеровой и Л.П. Кровелецкой. – СПб.: Питер, 2007.

  25. Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Экономистъ, 2008.

  26. Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2004.

  27. Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана. 2006

  28. Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг, 2007, №3.

  39. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2007.

  30. Лаврушин О.И. Банковское дело. – М.,  "Финансы и статистика", 2008.

  31. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2006

  32. Объем ипотечных кредитов, выданных банками России // Бюллетень банковской статистики, 2008. –№1(17).

  33. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. – М.: Экономика, 2007.

  34. Основные показатели ипотечных кредитов// Вестник Банка России, 2008.- №2.

  35. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: БДЦ-пресс, 2007.

  36. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2008.

  37. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер Принт, 2008

  38. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека, 2008, №5.

  39. Семибратова О.И. Банковское дело.- М.: Академия, 2007.

  40. Смирнова А. Оценка в системе ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2008, №2.

  42. Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7.

  43. Сайт: www.rusipoteka.ru

  44. Сайт: www.credits.ru

  45. Сайт: www.vtb.ru

  
  
  
  

  Приложения

  
  

  Приложение 1

  
  

  Анализ структуры активов банка ОАО «-» по степени ликвидности за 2008-2009 гг.  

  
  

  
  

  Приложение 2

  Анализ активов банка ОАО «-» по степени доходности за 2008-2009 гг.

  и за 5 месяцев 2010  года

  
  

  
  

  Приложение 3

  Динамика структуры пассивов банка ОАО «-» за 2008-2009г.г. и за 5 месяцев 2010  года

       

  Приложение 4

  Динамика объема и структуры привлеченных средств банка ОАО «-»  за 2008-2009 гг.и за 5 месяцев 2010  года

  
  
  

  Приложение 5

  
  
  

  Динамика показателей оценки доходности банка ОАО «-» за 2008-2009 гг.и за 5 месяцев 2010  г.

  
  
  

  Приложение 6

  Динамика количества выдаваемых ипотечных кредитов  ОАО «-» за 5 месяцев  и июнь (прогноз) 2010  г.

  
  

  
  
  

          

  
  

   Приложение 7

  
  

  Динамика общей суммы выдаваемых ипотечных кредитов

  ОАО «-» за 5 месяцев и июнь (прогноз) 2010  года

  
  

  
  
  

  Приложение 8

  Динамика средней суммы ипотечных кредитов

  ОАО «-»

  
  

  
  

  Приложение 9

  АГРЕГИРОВАННЫЙ БАЛАНСОВЫЙ ОТЧЕТ
  ОАО «-»
  за 2009 год
  	Наименование статьи Тыс. руб. АКТИВЫ 1. Денежные средства и счета в Центральном банке РФ 567530 2. Обязательные резервы в Центральном банке РФ 333167 3. Средства в кредитных организациях за вычетом резервов 161952 3.1 Средства в кредитных организациях 161952 3.2 Резервы на возможные потери 0 4. Чистые вложения в торговые ценные бумаги 10 500 4.1 Вложения в торговые ценные бумаги 10 500 4.2 Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 0 5. Ссудная и приравненная к ней задолженность 7156000 6. Резервы на возможные потери 398000 7. Чистая ссудная задолженность 6758000 8. Проценты начисленные (включая просроченные) 38900 9. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.1 Вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.2 Резервы на возможные потери 0 10. Основные средства, нематериальные активы, хозяйственные материалы и малоценные и быстроизнашивающиеся предметы 100500 11. Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 17500 11.1 Ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 17496 11.2. Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 4 12. Расходы будущих периодов по другим операциям, скорректированные на наращенные процентные доходы 25000 13. Прочие активы за вычетом резервов 200300 13.1 Прочие активы 198500 13.2 Резервы на возможные потери 1500 14. ВСЕГО АКТИВОВ 8611049 ПАССИВЫ 15. Кредиты, полученные кредитными организациями от Банка России 0 16. Средства кредитных организаций 2560000 17. Средства клиентов 5243051 17.1. в том числе вклады физических лиц 3410000 18. Доходы будущих периодов по другим операциям 1980 19. Выпущенные долговые обязательства 200300 20. Прочие обязательства 143000 21.Резервы на возможные потери по срочным сделкам и внебалансовым обязательствам и по расчетам с дебиторами по операциям с резидентами оффшорных зон 8916 22. ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 8156947 СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА 23. Уставный капитал - (Средства акционеров (участников)), в т.ч.: 100 000 23.1 Зарегистрированные обыкновенные акции и доли 100 000 23.2. Зарегистрированные привилегированные акции 0 23.3. Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций 0 24. Собственные акции, выкупленные у акционеров 0 25. Эмиссионный доход 229996 26. Фонды и прибыль, оставленная в распоряжении кредитной организации 55604 27. Переоценка основных средств 8 28. Прибыль (убыток) за отчетный период 11745 29. Дивиденды, начисленные из прибыли текущего года 9500 30. Распределенная прибыль (исключая дивиденды) 31. Нераспределенная прибыль 2249 32. Расходы и риски, влияющие на собственные средства 45000 33. Всего собственных средств 454102 34. Всего пассивов 8611049 ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 35. Безотзывные обязательства кредитной организации 1050300 36. Гарантии, выданные кредитной организацией 135600

  
  
  
  

  АГРЕГИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

  ОАО «-» за 2009 год Наименование статьи Тыс. руб. ПРОЦЕНТЫ ПОЛУЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ ДОХОДЫ ОТ : 1.Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках 41040 2. Ссуд, предоставленных другим клиентам 484785 3. Средств, переданных в лизинг 0 4. Ценных бумаг с фиксированным доходом 45 5. Других источников 1500 6. Итого проценты полученные и аналогичные доходы (ст.1+2+3+4+5) 527370 ПРОЦЕНТНЫЕ УПЛАЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ РАСХОДЫ ПО: 7. Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты 9500 8. Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты 189600 9. Выпущенным долговым ценным бумагам 41000 10. Арендной плате 55000 11.Итого проценты уплаченные и аналогичные расходы (Сумма Ст. с 7 по 10) 295100 12. Чистые процентные и аналогичные доходы (ст.6-ст.11) 232270 13. Комиссионные доходы 380000 14. Комиссионные расходы 156000 15. Чистый комиссионный доход (ст.13-ст.14) 224000 Прочие операционные доходы: 16. Доходы от операций с иностранной валютой и с другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 550000 17. Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и другого имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 12003 18. Доходы, полученные в форме дивидендов 0 19. Другие текущие доходы 40000 20. Итого прочие операционные доходы (Сумма ст. с 16 по 19) 602003 21. Текущие доходы (Ст.12+ст.15+ст.20) 1058270 Прочие операционные расходы: 22. Расходы на содержание аппарата 29800 23. Эксплуатационные расходы 98000 24. Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 515000 25. Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг, и другого имущества, отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 8400 26. Другие текущие расходы 22003 27. Всего прочих операционных расходов (Сумма ст. с 22 по 26) 673200 28. Чистые текущие доходы до формирования резервов и без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.21 - ст.27) 385070 29. Изменение величины резервов под возможные потери по ссудам 362003 30. Изменение величины резервов под обесценение ценных бумаг 0 31. Изменение величины прочих резервов 5000 32. Чистые текущие доходы без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.28-ст.29-ст.30-ст.31) 18070 33. Непредвиденные доходы за вычетом непредвиденных расходов 0 34.Чистые текущие доходы с учетом непредвиденных доходов/расходов (ст.32+ст.33) 18070 35. Налог на прибыль 6325 36. Отсроченный налог на прибыль 0 36A. Непредвиденные расходы после налогообложения прибыли 0 37. Прибыль(убыток) за отчетный период (ст.34-ст.35-ст.36-ст.36а) 11745

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  АГРЕГИРОВАННЫЙ БАЛАНСОВЫЙ ОТЧЕТ

  ОАО «-» за 2009 год Наименование статьи Тыс. руб. АКТИВЫ 1. Денежные средства и счета в Центральном банке РФ 567680 2. Обязательные резервы в Центральном банке РФ 350702 3. Средства в кредитных организациях за вычетом резервов 170476 3.1 Средства в кредитных организациях 170476 3.2 Резервы на возможные потери 0 4. Чистые вложения в торговые ценные бумаги 10 086 4.1 Вложения в торговые ценные бумаги 10 086 4.2 Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 0 5. Ссудная и приравненная к ней задолженность 7433252 6. Резервы на возможные потери 420300 7. Чистая ссудная задолженность 7012952 8. Проценты начисленные (включая просроченные) 39396 9. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.1 Вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.2 Резервы на возможные потери 0 10. Основные средства, нематериальные активы, хозяйственные материалы и малоценные и быстроизнашивающиеся предметы 108497 11. Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 19504 11.1 Ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 19500 11.2. Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 4 12. Расходы будущих периодов по другим операциям, скорректированные на наращенные процентные доходы 27 500 13. Прочие активы за вычетом резервов 220704 13.1 Прочие активы 218082 13.2 Резервы на возможные потери 2 622 14. ВСЕГО АКТИВОВ 9368097 ПАССИВЫ 15. Кредиты, полученные кредитными организациями от Банка России 0 16. Средства кредитных организаций 2560000 17. Средства клиентов 5567561 17.1. в том числе вклады физических лиц 3410000 18. Доходы будущих периодов по другим операциям 1980 19. Выпущенные долговые обязательства 398600 20. Прочие обязательства 143000 21.Резервы на возможные потери по срочным сделкам и внебалансовым обязательствам и по расчетам с дебиторами по операциям с резидентами оффшорных зон 8916 22. ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 8680057 СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА 23. Уставный капитал - (Средства акционеров (участников)), в т.ч.: 100 000 23.1 Зарегистрированные обыкновенные акции и доли 100 000 23.2. Зарегистрированные привилегированные акции 0 23.3. Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций 0 24. Собственные акции, выкупленные у акционеров 0 25. Эмиссионный доход 450000 26. Фонды и прибыль, оставленная в распоряжении кредитной организации 71230 27. Переоценка основных средств 10 28. Прибыль (убыток) за отчетный период 8 500 29. Дивиденды, начисленные из прибыли текущего года 0 30. Распределенная прибыль (исключая дивиденды) 11 31. Нераспределенная прибыль 8489 32. Расходы и риски, влияющие на собственные средства 49800 33. Всего собственных средств 688040 34. Всего пассивов 9368097 ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 35. Безотзывные обязательства кредитной организации 1050300 36. Гарантии, выданные кредитной организацией 135600

  
  
  
  
  
  

  АГРЕГИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

  ОАО «-» за март 2010  года Наименование статьи Тыс. руб. ПРОЦЕНТЫ ПОЛУЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ ДОХОДЫ ОТ : 1.Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках 45600 2. Ссуд, предоставленных другим клиентам 510300 3. Средств, переданных в лизинг 0 4. Ценных бумаг с фиксированным доходом 51 5. Других источников 2890 6. Итого проценты полученные и аналогичные доходы (ст.1+2+3+4+5) 558841 ПРОЦЕНТНЫЕ УПЛАЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ РАСХОДЫ ПО: 7. Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты 11500 8. Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты 200100 9. Выпущенным долговым ценным бумагам 45000 10. Арендной плате 60 000 11.Итого проценты уплаченные и аналогичные расходы (Сумма Ст. с 7 по 10) 316300 12. Чистые процентные и аналогичные доходы (ст.6-ст.11) 242541 13. Комиссионные доходы 410000 14. Комиссионные расходы 110200 15. Чистый комиссионный доход (ст.13-ст.14) 299800 Прочие операционные доходы: 16. Доходы от операций с иностранной валютой и с другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 570600 17. Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и другого имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 11200 18. Доходы, полученные в форме дивидендов 0 19. Другие текущие доходы 35600 20. Итого прочие операционные доходы (Сумма ст. с 16 по 19) 617400 21. Текущие доходы (Ст.12+ст.15+ст.20) 1159741 Прочие операционные расходы: 22. Расходы на содержание аппарата 310000 23. Эксплуатационные расходы 120300 24. Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 500400 25. Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг, и другого имущества, отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 1960 26. Другие текущие расходы 25600 27. Всего прочих операционных расходов (Сумма ст. с 22 по 26) 958260 28. Чистые текущие доходы до формирования резервов и без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.21 - ст.27) 201481 29. Изменение величины резервов под возможные потери по ссудам 189000 30. Изменение величины резервов под обесценение ценных бумаг 0 31. Изменение величины прочих резервов 6000 32. Чистые текущие доходы без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.28-ст.29-ст.30-ст.31) 6481 33. Непредвиденные доходы за вычетом непредвиденных расходов 0 34.Чистые текущие доходы с учетом непредвиденных доходов/расходов (ст.32+ст.33) 6481 35. Налог на прибыль 2268 36. Отсроченный налог на прибыль 0 36A. Непредвиденные расходы после налогообложения прибыли 0 37. Прибыль(убыток) за отчетный период (ст.34-ст.35-ст.36-ст.36а) 4213

  
  
  
  
  

  АГРЕГИРОВАННЫЙ БАЛАНСОВЫЙ ОТЧЕТ

  ОАО «-» за январь - июнь 2010 года Наименование статьи Тыс. руб. АКТИВЫ 1. Денежные средства и счета в Центральном банке РФ 630 753 2. Обязательные резервы в Центральном банке РФ 389 669 3. Средства в кредитных организациях за вычетом резервов 189 418 3.1 Средства в кредитных организациях 189 418 3.2 Резервы на возможные потери 0 4. Чистые вложения в торговые ценные бумаги 1 086 4.1 Вложения в торговые ценные бумаги 1 086 4.2 Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 0 5. Ссудная и приравненная к ней задолженность 8 259 169 6. Резервы на возможные потери 467 000 7. Чистая ссудная задолженность 7 792 169 8. Проценты начисленные (включая просроченные) 43 774 9. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.1 Вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 0 9.2 Резервы на возможные потери 0 10. Основные средства, нематериальные активы, хозяйственные материалы и малоценные и быстроизнашивающиеся предметы 120 553 11. Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 21 671 11.1 Ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 21 889 11.2. Резервы под обесценение ценных бумаг и на возможные потери 218 12. Расходы будущих периодов по другим операциям, скорректированные на наращенные процентные доходы 27 543 13. Прочие активы за вычетом резервов 245 227 13.1 Прочие активы 247 849 13.2 Резервы на возможные потери 2 622 14. ВСЕГО АКТИВОВ 9 461 863 ПАССИВЫ 15. Кредиты, полученные кредитными организациями от Банка России 0 16. Средства кредитных организаций 2 238 494 17. Средства клиентов 5 993 546 17.1. в том числе вклады физических лиц 3 401 530 18. Доходы будущих периодов по другим операциям 2 423 19. Выпущенные долговые обязательства 405 075 20. Прочие обязательства 143 222 21.Резервы на возможные потери по срочным сделкам и внебалансовым обязательствам и по расчетам с дебиторами по операциям с резидентами оффшорных зон 9 316 22. ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 8 792 076 СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА 23. Уставный капитал - (Средства акционеров (участников)), в т.ч.: 100 000 23.1 Зарегистрированные обыкновенные акции и доли 100 000 23.2. Зарегистрированные привилегированные акции 0 23.3. Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций 0 24. Собственные акции, выкупленные у акционеров 0 25. Эмиссионный доход 535 500 26. Фонды и прибыль, оставленная в распоряжении кредитной организации 76 624 27. Переоценка основных средств 12 28. Прибыль (убыток) за отчетный период 8 726 29. Дивиденды, начисленные из прибыли текущего года 0 30. Распределенная прибыль (исключая дивиденды) 11 31. Нераспределенная прибыль 8 715 32. Расходы и риски, влияющие на собственные средства 51 064 33. Всего собственных средств 669 787 34. Всего пассивов 9 461 863 ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 35. Безотзывные обязательства кредитной организации 1 093 178 36. Гарантии, выданные кредитной организацией 154 483

  АГРЕГИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

  ОАО «-» за январь-июнь 2009 года Наименование статьи Тыс. руб. ПРОЦЕНТЫ ПОЛУЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ ДОХОДЫ ОТ : 1.Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках 36 939 2. Ссуд, предоставленных другим клиентам 552 087 3. Средств, переданных в лизинг 0 4. Ценных бумаг с фиксированным доходом 75 5. Других источников 3 688 6. Итого проценты полученные и аналогичные доходы (ст.1+2+3+4+5) 592 789 ПРОЦЕНТНЫЕ УПЛАЧЕННЫЕ И АНАЛОГИЧНЫЕ РАСХОДЫ ПО: 7. Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты 12 588 8. Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты 207 221 9. Выпущенным долговым ценным бумагам 48 449 10. Арендной плате 60 549 11.Итого проценты уплаченные и аналогичные расходы (Сумма Ст. с 7 по 10) 328 807 12. Чистые процентные и аналогичные доходы (ст.6-ст.11) 263 982 13. Комиссионные доходы 415 805 14. Комиссионные расходы 90 384 15. Чистый комиссионный доход (ст.13-ст.14) 325 421 Прочие операционные доходы: 16. Доходы от операций с иностранной валютой и с другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 546 760 17. Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и другого имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 9 732 18. Доходы, полученные в форме дивидендов 0 19. Другие текущие доходы 39 283 20. Итого прочие операционные доходы (Сумма ст. с 16 по 19) 595 775 21. Текущие доходы (Ст.12+ст.15+ст.20) 1 185 178 Прочие операционные расходы: 22. Расходы на содержание аппарата 306 195 23. Эксплуатационные расходы 133 201 24. Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы 504 761 25. Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг, и другого имущества, отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг 2 544 26. Другие текущие расходы 27 076 27. Всего прочих операционных расходов (Сумма ст. с 22 по 26) 973 777 28. Чистые текущие доходы до формирования резервов и без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.21 - ст.27) 211 401 29. Изменение величины резервов под возможные потери по ссудам 196 387 30. Изменение величины резервов под обесценение ценных бумаг 0 31. Изменение величины прочих резервов 6 288 32. Чистые текущие доходы без учета непредвиденных доходов/расходов (ст.28-ст.29-ст.30-ст.31) 8 726 33. Непредвиденные доходы за вычетом непредвиденных расходов 0 34.Чистые текущие доходы с учетом непредвиденных доходов/расходов (ст.32+ст.33) 8 726 35. Налог на прибыль 2094 36. Отсроченный налог на прибыль 0 36A. Непредвиденные расходы после налогообложения прибыли 0 37. Прибыль(убыток) за отчетный период (ст.34-ст.35-ст.36-ст.36а) 6632

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  
  

  ---

  [1] Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2001 г., С. 23.

  [2] Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2004 г., С. 123;

  [3] Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг, 2004, №3, ст. 33.

  [4] Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2001 г., С. 52.

  [5] Лаврушин О.И. Банковское дело. – М.,  "Финансы и статистика", 2005 г., С. 76.

  [6] Лаврушин О.И. Банковское дело. – М.,  "Финансы и статистика", 2005. С. 83.

  [7] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 111.

  
  

  [8] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2003. с. 83

  
  

  [9] Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2004. С. 93.

  [10] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.).

  [11] Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», ст. 8.

  [12] Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., № 193-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ст. 15.

  [13] Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 25.

  [14] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.), ст. 45.

  [15] Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья», ст. 25.

  
  

  [16] Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2005, №4, ст. 25.

  [17] Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2005, №4, ст. 27.

  [18] Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана. 2003. С. 235.

  [19] Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. – М.: Экономика, 2004. С. 125.

  [20] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер Принт, 2005. С. 42

  [21] Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2005, № 7, ст. 9.

  [22] Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Экономистъ, 2005 г. с. 121

  [23] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер Принт, 2005 г. С. 74

  [24] Семибратова О.И. Банковское дело.- М.: Академия, 2004 г. С. 56

  [25] Семибратова О.И. Банковское дело.- М.: Академия, 2004 г. с. 94

  [26] Объем ипотечных кредитов, выданных банками России // Бюллетень банковской статистики, 2006. –№1(17), с. 12

  [27] Основные показатели ипотечных кредитов// Вестник Банка России, 2005.- №2, с. 31

  [28] Объем ипотечных кредитов, выданных банками России // Бюллетень банковской статистики, 2006. –№1(17), с.24.

  [29] Основные показатели ипотечных кредитов// Вестник Банка России, 2007.- №2, с.18

  [30] Смирнова А. Оценка в системе ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2005, №2, ст. 21

  [31] Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2005, №4, ст. 20

  [32] Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2005 г.. С. 41

  [33] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2003 г., с. 55

  [34] Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с. 15

  
  

  [35] Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2005, №4, с. 25

  [36] Смирнова А. Оценка в системе ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2006, №2, с. 42

  [37] Лаврушин О.И. Банковское дело. – М.,  "Финансы и статистика", 2005 г.. С. 122

  [38] Семибратова О.И. Банковское дело.- М.: Академия, 2004 г.. С. 59

  [39] Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Экономистъ, 2005 г.. С. 122

Скачать дипломную работу