Тема: Оценка недвижимости

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Оценка недвижимости
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:24:12
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  СОДЕРЖАНИЕ

  
  

  ВВЕДЕНИЕ. 5

  1. подходы в оценкЕ недвижимости.. 9

  1.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. 9

  1.2. Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом. 20

  1.3. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. 32

  2. Анализ рынка недвижимости.. 43

  2.1. Жилая недвижимость. 43

  2.2. Коммерческая недвижимость. 50

  3. Применение основных методов оценки недвижимости в условиях финансового кризиса.. 56

  3.1. Организационно – экономическая характеристика ООО «Комфорт». 56

  3.2. Проблемы оценки недвижимости в условиях кризиса. 63

  3.2. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества. 72

  Заключение. 94

  Список использованной литературы.. 98

  ПРИЛОЖЕНИЯ

  
  
  
  

   

  ВВЕДЕНИЕ

  
  

  Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.

  Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

  Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

  Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.

  Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.

  Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

  С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.

  Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.

  В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.

  Эффективное формирование организационно-методологической структуры российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государство.

  Тема дипломной работа крайне актуальна в связи с началом мирового финансового кризиса, развитие которого привело к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России. На сегодняшний день решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена. Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего, жилищного.

  Поддержка государства строительной отрасли заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

  Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

  Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием федеральных и муниципальных финансов. От этого зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение доступности жилья.

  Важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

  Предметом исследования является методология оценки недвижимости для целей управления и обоснования инвестиций в условиях финансового кризиса в России.

  Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости.

  Исследованию вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости посвящены многие работы отечественных и зарубежных ученых. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В.М.Баутин, А.П. Белых, В.Т. Водянников, А.Г. Воронин, А.М. Гатаулин, В.А. Горемыкин, Р.С. Гайсин, С.И. Грядов, А.Г. Грязнова, К.П. Личко, В.А. Лапина, А.П. Зинченко, В.Н. Зарубин, Н.Я. Коваленко, Н.В. Комов, Т.Г. Морозова, А.В.Петриков, В.И. Ресин, И.С. Санду, Л.А. Сивкова, И.Г. Ушачев, В.З. Черняк и др.

  Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.

  Цель дипломной работы заключается в исследовании проблем оценки в условиях финансового кризиса.

  Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые
  подлежали решению в рамках дипломного исследования:

  - рассмотреть затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости;

  - описать оценку стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом;

  - определить особенности доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости;

  - дать обзор состояния жилой и коммерческой недвижимости в РФ;

  - охарактеризовать организационно – экономическую деятельность ООО «Комфорт»;

  - обосновать проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса;

  - провести расчет рыночной стоимости недвижимого имущества.

  В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления трудовыми ресурсами. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

  При написании дипломной работы использованы нормативно – правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература, а также статистическая и бухгалтерская отчетность ООО «Комфорт».

  Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

  1. подходы в оценкЕ недвижимости

  
  

  1.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

  
  

  Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

  Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз) [14, с.52]:

  
  

   (1.1)

  
  

  Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

  - оценка рыночной стоимости земельного участка;

  - оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

  - расчет выявленных видов износа;

  - расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

  Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

  Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

  - метод сравнения продаж;

  - метод распределения;

  - метод выделения;

  - метод разбивки на участки;

  - техника остатка для земли;

  - капитализации чистой земельной ренты.

  Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

  - права собственности;

  - условия финансирования;

  - условия продажи;

  - условия рынка;

  - месторасположение;

  - физические характеристики;

  - доступные коммунальные услуги;

  - условия зонирования;

  - наилучшее и наиболее эффективное использование.

  При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

  Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

  Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

  Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

  Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

  Издержки на улучшение включают:

  - расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

  - расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

  - налоги, страховка, заработная плата ИТР;

  - расходы на маркетинг;

  - прибыль и накладные расходы подрядчика;

  - прибыль предпринимателя.

  Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

  Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

  Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

  Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

  - стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

  - стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

  - основную заработную плату строительных рабочих;

  - стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

  - прибыль и накладные расходы подрядчика.

  Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

  - затраты на подготовку территории строительства;

  - затраты на проектные и изыскательские работы;

  - прочие затраты и работы;

  - содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

  - другие виды косвенных издержек.

  Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

  Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

  - пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

  - путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

  При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

  При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

  - по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

  - по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

  Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

  Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

  - укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

  - укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

  - прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

  - укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

  При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

  Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

  Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

  Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

  Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

  Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

  Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

  Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1.1) [14, с.54].

  Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

  Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

  Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

  
  

  
  

  Рис. 1.1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

  
  

  Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

  Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

  Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

  Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [35, с.64]:

  - метод сравнения продаж;

  - бухгалтерский;

  - метод разбивки.

  Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

  В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [14, с.56]:

  (1.1)

  Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ».

  Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 1.2) [35, с.67]:

  устранимый и неустранимый физический износ;

  устранимый и неустранимый функциональный износ;

  внешний износ.

  Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

  Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

  
  

  Рис. 1.2. Классификация износа объектов недвижимости

  
  

  Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

  Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

  Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

  - экспертный (нормативный);

  - стоимостной;

  - метод расчета срока жизни здания.

  Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

  Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [12], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

  Физический износ здания определяется следующим образом:

             (1.3)

  Fф — физический износ здания, (%);

  Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

  Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

  n — количество конструктивных элементов в здании.

  Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

  Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

  Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

  Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

  (1.4)

  Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

  - определение величины исправимого физического износа;

  - определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

  - определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

  Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

  Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

  Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

  У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

  Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

  При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

  Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

  Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

  Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

  Различают следующие виды функционального износа:

  - износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

  - износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

  Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

  - недостатками, требующими добавления элементов;

  - недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

  - «сверхулучшениями».

  Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

  Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

  Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

  Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

  «Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

  Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

  Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

  Неисправимый функциональный износ вызывается:

  - недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

  - недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

  - «сверхулучшениями».

  Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

  Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

  Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

  Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

  В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. — связанные с наличием «сверхулучшения».

  Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

  Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  - метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

  - метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

  При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

  Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

  Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом [14, с.69].

  Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

  Преимущества затратного подхода:

  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

  - технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

  - обоснование необходимости обновления действующего объекта;

  - оценка зданий специального назначения;

  - при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

  - анализ эффективности использования земли;

  - решение задач страхования объекта;

  - решение задач налогообложения;

  - при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

  Недостатки затратного подхода:

  1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

  2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

  3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

  4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

  5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

  6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

  7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

   

  1.2. Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом

  
  

  Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

  Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  - принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

  - принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

  Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

  Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

  При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [34, с.72]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

  Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1.1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе [28, с.119].

  Таблица 1.1

  Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

  Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
  1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
  2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
  3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
  4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
  5. Местоположение	5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
  6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки
  7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
  8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса

  
  

  Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

  1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

  1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

  Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

  1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

  Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

  1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

  - собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;

  - имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

  В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

  2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

  2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

  2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

  В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

  3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

  3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

  Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

  3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

  Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

  К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

  3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

  4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.

  4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

  4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

  5. К факторам местоположения относятся:

  5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

  5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

  5.3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

  5.4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

  Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

  6. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.

  6.1. К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

  Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

  Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

  6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

  6.3. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

  6.4. Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

  Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен.

  Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

  7. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

  7.1. Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

  От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

  Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

  Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

  7.2. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от нсдозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

  8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

  8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

  8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

  8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

  8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет.

  Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

  Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом [38, с.102]:

  - корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

  - последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

  Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

  Выделяют следующие единицы сравнения:

  1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

  1.1. цена за единицу площади участка:

  - квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;

  - «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

  - гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

  1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

  1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

  2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

  2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

  2.2. цена за единицу объема строения;

  2.3. цена за квартиру или комнату;

  2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

  3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

  В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

  - метод моделирования рыночного ценообразования;

  - метод сравнительного анализа сделок.

  Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (1.5) или (1.6) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

  (1.5)

  или

  (1.6)

  где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); fj — элемент сравнения; fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

  Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

  Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости [41] или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества [28]).

  Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

  Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

  - анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

  - определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

  - разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

  - расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

  - применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

  - анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

  При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

  Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

  Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

  Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

  Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

  - техники количественного анализа;

  - техники качественного анализа.

  Техники количественного анализа:

  - техники компенсационных корректировок цен;

  - техники факторного анализа.

  Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

  Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

  Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

  Корректировка цен в связи с различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученный покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

  Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

  Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

  Техники факторного анализа:

  - техника парного сравнения цен сделок;

  - техника построения трендов;

  - техники линейной алгебры;

  - техника множественного регрессионного анализа.

  Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

  Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

  Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

  Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

  Техники качественного анализа включают следующие техники:

  - техника качественного сравнения цен;

  - техника квалиметрического моделирования.

  Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

  Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

  При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

  Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

  Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков [14, 81-84].

  Завершая рассмотрение сравнительного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

  Преимущества сравнительного подхода:

  1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

  2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

  3. Статически обоснован.

  4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

  5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

  К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

  1. Различия продаж.

  2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

  3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

  4. Зависимость от активности рынка.

  5. Зависимость от стабильности рынка.

  6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

  
  

  1.3. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

  
  

  Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

  Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  - принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

  - принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

  Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

  Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

  - сумму будущего дохода;

  - время, когда должен быть получен доход;

  - продолжительность получения дохода.

  Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

  - прогнозирование будущих доходов;

  - капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

  Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

  - упрощенного баланса;

  - отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

  Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 1.2 [14, с.88].

  Таблица 1.2

  Бюджет доходов и расходов

  Наименование показателя	Сумма, руб.
  Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
  контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
  скользящий доход
  рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
  прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
  Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
  Потери от недогрузки
  Потери при сборе арендной платы
  Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
  Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в том числе:
  Текущие операционные расходы, в т.ч.
  условно-постоянные
  условно-переменные
  резерв на замещение
  Чистый операционный доход (ЧОД или NOI)
  Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
  Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
  Налог на прибыль (НПП или Tax)
  Чистый доход (ЧД или ATCF)
  Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)

  
  

  Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

  Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

  Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

  Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

  Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

  Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

  Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

  Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

  Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

  (1.7)

  Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:

  (1.8)

  где k_j - доля, n – общее число проанализированных объектов, Y_j – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

  Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

  (1.9)

  Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

  (1.10)

  Операционные расходы (ОР или OE) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

  - условно-постоянные расходы или издержки;

  - условно-переменные расходы или издержки;

  - расходы на замещение или резервы.

  Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

  Условно-переменные – расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

  Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

  Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).

  Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

  (1.11)

  ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заёмные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

   (1.12)

  В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

  (1.13)

  Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

  - непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

  - назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

  - назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

  При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

  - расходы, связанные с бизнесом;

  - бухгалтерская амортизация;

  - подоходные налоги владельца.

  Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

  - метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;

  - метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

  Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V_o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

  Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

  Техники мультипликаторов валового дохода.

  В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

  - техника мультипликаторов ПВД;

  - техника мультипликаторов ДВД.

  Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

  V_o = PGI · M _PGI (1.14)

  V_o = EGI · M _EGI (1.15)

  Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P_j) и о величинах доходах соответственно PGI_j или EGI_j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

  (1.16)

  (1.17)

  Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I_O) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

  (1.18)

  В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

  - техника группы компонентов собственности;

  - техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;

  - техника коэффициента покрытия долга;

  - техника сравнительного анализа;

  - техника коэффициента операционных расходов.

  Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P_j и чистых операционных доходов I_oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

  (1.19)

  Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

  Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

  Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (
  ):

   (1.20)

  где L – доля величины стоимости земли V_L в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_B – рыночная стоимость улучшений (зданий), R_L – рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R_B – рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V_L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

  (1.21)

  где M – доля величины заёмного капитала V_M в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_E – рыночная стоимость собственного капитала, R_M – рыночная величина коэффициента капитализации для заёмного капитала, R_E – рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML – сумма ипотечного кредита, EI – сумма собственного капитала. V_M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

  Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R_O с учетом требуемого покрытия долга:

  (1.22)

  где DCR – коэффициент покрытия долга.

  Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

  (1.23)

  где K_OE – коэффициент операционных доходов.

  Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

  В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

  - техника остатка для земли;

  - техника остатка для улучшений;

  - остатка для собственного капитала;

  - техника остатка для заёмного капитала.

  Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

  (1.24)

  Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

   (1.25)

  Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

  (1.26)

  Техника остатка для заёмного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

  (1.27)

  Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

  Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

  - техники непосредственного дисконтирования;

  - модельные техники;

  - техники ипотечно-инвестиционного анализа.

  Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I_O) и реверсии V_On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y_O:

  (1.28)

  Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

  Для определения средней величины общей нормы отдачи Y_O используются следующие техники:

  - техника кумулятивного построения;

  - техника сравнения с альтернативными проектами;

  - техника сравнения продаж;

  - техника мониторинга рыночных данных.

  Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

   (1.29)

  где Y_RF – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y_R – премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y_L – премии за риск низкой ликвидности; Y_FM – премии за риски, связанные с финансовым менеджментом.

  Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

  При этом для величины общей нормы отдачи Y_O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y₁ и сверху Y₂:

  (1.30)

  Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

  Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

  Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

  (1.31)

  где d_n = 1/(1+ Y_O)ⁿ - дисконтный множитель, a_n = 1/(1- d_n)ⁿ - текущая стоимость единичного аннуитета.

  При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

   (1.32)

  где SFF_O = 1/S_On – коэффициент фонда возмещения, S_On = 1/(1+Y_O)ⁿ –1 - будущая стоимость единичного аннуитета, Δ_O = (V_On – V_O)/ V_O – величина относительного приращения стоимости объекта.

  В этой группе представлены:

  - техники без учета амортизации;

  - техники полной амортизации;

  - техники линейной амортизации.

  Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF_O→0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ_O=0), т.е. первоначальной инвестиции.

  В результате (1.32) приобретает следующий вид:

  (1.33)

  Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи.

  Техники полной амортизации применяется в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ_O=-1, R₀=Y₀+ SFF_O).

  В результате (1.32) приобретает следующий вид:

  (1.34)

  Для расчета фактора фонда возмещения (SFF_O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда).

  Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

  Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

   (1.35)

  где A - величина корректировки.

  При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-«.

  Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ_O) на фактор фонда возмещения (SFF_O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (1.32).

  Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

  - техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;

  - модельная техника анализа (техника Эллвуда).

  Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V_M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

  (1.36)

  где d_En = 1/(1+ Y_E)ⁿ - дисконтный множитель, a_En = 1/(1- d_En)ⁿ - текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для т периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y_E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I_E = NOI - DS - величина дохода на собственный капитал, V_En = V_On - V_Mn – стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V_On) и остатка платежей по кредиту (V_Mn).

  Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

  Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

  (1.37)

  (1.38)

  где r_O - базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y_m)^N-1]/[(l+Y_m)ⁿ-1] - доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y_m — эффективная ставка процента по этому кредиту [13, с.31].

  Таким образом, в настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки.

  2. Анализ рынка недвижимости

   

  2.1. Жилая недвижимость

  
  

  Итоги 2008 г. для российского рынка недвижимости оказались довольно противоречивыми. С одной стороны, большую часть года Россия, а вместе с ней и российский рынок недвижимости оставались в стороне от мировых финансовых катаклизмов. И за эту часть года, эксплуатируя статус «тихой гавани», рынок успел достичь новых высот, как с точки зрения цен – они в большинстве сегментов продолжали устанавливать новые максимумы, так и с точки зрения качественных характеристик – девелоперы продолжали осваивать все новые и новые форматы/сегменты/регионы. Но что самое главное – все продолжали строить планы, оптимистичные, масштабные и амбициозные.

  Безусловно, все видели происходящие изменения на мировом рынке, все на себе ощущали снизившуюся доступность и возросшие ставки по кредитам. Но вера в устойчивость российской экономики и финансовой сферы и, что, наверное, и было основным для рынка недвижимости фактором, набранные высокие обороты развития рынка, обеспечивала участникам российского рынка недвижимости ощущение исключительности последнего и способности продолжать поступательное развитие, несмотря на крушение других, еще совсем недавно казавшихся непоколебимыми рынков.

  На этом оптимистичном фоне события конца сентября стали для российского рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный. Еще мгновение - и на рынке появились так называемые distressed assets, скидки, доходящие до 70%, рассрочки и подарки.

  Сегодня страсти немного поутихли, паника сменилась попытками анализа и прогноза ситуации. При этом основные вопросы, которые задает большинство участников рынка: когда закончится кризис и где будет то дно, которое послужит стартовой площадкой для новой волны роста.

  Объемы жилищного строительства в России по итогам 2008 г. составили порядка 63,8 млн. кв. м, что на 4,5% выше прошлогоднего показателя. Однако темпы роста существенно снизились.

  Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,0%, Москве - 5,1%, Санкт-Петербурге - 5,0%.

  В 2008 г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 196 700 жилых домов общей площадью 27 200 000 кв.метров, что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 42,7%.

  За 2008 г. в Москве было построено 3,28 млн. кв. м жилья, в Подмосковье – 7,78 млн. кв. м. Следует отметить, что первоначальный план ввода жилья в Москве на 2008 г. был выполнен только на 63%. Снижение строительной активности в стране обусловлено замедлением роста инвестиций из-за ужесточения условий кредитования и роста процентных ставок.

  Значительного снижения объема предложения на первичном рынке Москвы в 2008 г. отмечено не было (снижение составило 4%), кризис в большей степени повлиял на объекты, находящиеся на стадии проектирования. Тем не менее, сложившаяся ситуация, безусловно, приведет к существенному снижению объемов нового предложения в Москве. На вторичном рынке жилья объем предложения за год вырос на 20%.

  Влияние финансового кризиса на вторичный рынок жилья Москвы выразилось в резком увеличении объема предложения (на 30% в период с сентября по декабрь), что связано в первую очередь с появлением большого количества инвестиционных квартир.

  В 2008 г. рынок жилья Москвы прошел несколько стадий:

  - активизации, для которой характерны переход спроса из отложенного состояния в активное и, как следствие, повышение ценового уровня - 12-15% за квартал (январь-июнь 2008 г.);

  - ожидания дальнейшего развития рынка, снижения активности покупателей на рынке, снижения темпов роста цен (июль – сентябрь 2008 г.);

  - снижения спроса на недвижимость, снижения ценового уровня вследствие влияния финансового кризиса на российский рынок (октябрь – декабрь 2008 г.). В сентября – октябре цены предложения подвергались небольшой корректировке, в то время как цены реальных сделок снижались более существенно - на 20-30%. Однако уже в ноябре-декабре отдельные застройщики пошли на прямое изменение цен в прайс-листах – подобные снижения достигали 10%. К концу 2008 г. средняя цена на первичном рынке жилья Москвы составила $6 700 за кв. м, на вторичном - $6 800 за кв. м. Годовой рост цен составил 23%.

  Развитие рынка элитной недвижимости в 2008 г. повторяло тренды развития рынка в целом, однако тенденции развития носили менее выраженный характер. Рост объемов предложения был менее существенным, спрос при этом остался достаточно умеренным, и в большинстве случаев «нереализованным» - покупатели предпочитали занимать «выжидательную» позицию и откладывать совершение сделок на неопределенные сроки.

  Изменение баланса спроса и предложения на протяжении всего года отразилось, в первую очередь, на ценовых показателях. Однако коррекция цены в элитном сегменте также была менее заметна, чем в других сегментах. В итоге прирост цен на элитное жилье по итогам 2008 г. составил 19,5%, при этом снижение цен под влиянием кризиса составило не более 1,5%.

  Средняя цена к концу 2008 г. достигла показателя $22 700 за кв. м. В 2008 г. рынок пополнился новым предложением, в том числе, в крупных жилых комплексах. В ЦАО за 2008 г. на рынок вышло 11 высокобюджетных объектов общей суммарной площадью более 370 тыс. кв. м. В то же время финансовый кризис привел к тому, что некоторые девелоперы начали заявлять о замораживании своих проектов, находящихся на стадии концепции, или полном отказе от них.

  Рынок элитной аренды, традиционно стабильный и инертный, в 2008 г. показал достаточно высокую активность. Помимо сезонности на развитие рынка влияние оказал финансовый кризис: предложение начало пополняться за счет игроков рынка продажи - в условиях кризиса, когда продажа квартир стала затруднительной, именно арендный бизнес начал привлекать собственников жилья. Снижение спроса также было отмечено, однако оно оказалось менее существенным, чем в других сегментах - спрос начал поддерживаться за счет потребителей, переходящих из сегмента продаж, что компенсировало снижение «прямого спроса». Ставки на элитную аренду по итогам 2008 г. выросли более, чем на 12%, при этом снижение под влиянием кризиса составило порядка 13%. Средний уровень арендной платы к декабрю 2008 г. достиг показателя $6 500 за квартиру в месяц.

  Средний уровень арендной платы на загородные дома за 2008 г. вырос более, чем на 25%, при этом снижение под влиянием кризиса составило 12%. В итоге, к концу 2008 г. года средний уровень арендной платы достиг показателя $19 900 в мес.

  На рынке загородной недвижимости в течение 2008 г. было выведено в общей сложности 80 новых проектов, 60% из которых приходится на сегмент эконом-класса. Всего по итогам года на первичном рынке Московской области находилось 293 поселка. Кризисные условия обострили специфические характеристики загородного спроса, такие как, с одной стороны, его слабая ипотечная зависимость, но с другой стороны имеющаяся у потребителя возможность отложить покупку, так как загородная недвижимость зачастую является вторым или третьим приобретением. Поведение цен в течение 2008 г. было зависимо от общей конъюнктуры рынка: за первые 9 месяцев цены выросли, в среднем, на 20%. В 4 квартале снижение цен в зависимости от сегмента составило: 40% в экономклассе, 20% в бизнес-классе, в премиум же классе цены практически не изменились.

  На рынке земли Московской области возросло предложение поселков, предлагающих участки без подряда: в течение 4 квартала на рынок было выведено 7 подобных проектов, тогда как всего за год - 15. Также значительно увеличился объем предложения земли: компании выставляют на продажу свои земельные активы с целью рассчитаться с задолженностями по кредитам и финансировать завершение текущих проектов.

  По итогам 2008 г. в России было введено 63,8 млн. кв. м жилых площадей (765,6 тыс. новых квартир), что на 4,5% выше прошлогоднего показателя. Однако темпы роста существенно снизились: темп роста строительства в 2007 г. составил 19,4% (рис.2.1, 2.2) [49].

  
  

  Рис. 2.1. Динамика объемов жилищного строительства в России, 2003-2008 гг.

  
  

  Снижение строительной активности в стране обусловлено замедлением роста инвестиций из-за ужесточения условий кредитования и роста процентных ставок. Мировой финансовый кризис, начавшийся еще в 2007 г., спровоцировал дефицит ликвидности, который испытывали российские банки и компании. В середине сентября ситуация усложнилась: мировой кризис принял для России новый оборот и в первую очередь ударил по бизнесу девелоперов. Из-за проблем с финансированием некоторые застройщики, в том числе и крупные, заявили о замораживании планируемых проектов и сосредоточились на завершении уже начатых объектов.

  
  

  Рис.2.2. Ежемесячные объемы ввода жилья в России, 2005-2008 гг.

  
  

  По данным Министерства строительного комплекса Московской области, по итогам 2008 г. в Подмосковье за счет всех источников финансирования было построено 7,78 млн. кв. м жилья (99,7% к 2007 г.), в том числе в многоэтажных домах – около 4,6 млн. кв. м (111,0 % к 2007 г.). Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию 3,2 млн. кв. м жилья, доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 40,8 % (в 2007 г. – 46,8 %). Таким образом, темпы роста объема вводимого жилья в Подмосковье заметно сократились (в 2007 г. рост объема вводимого жилья составил 17,1%).

  По итогам 2008 г. можно говорить о существенном замедлении темпов жилищного строительства в Москве. Значительный спад строительной активности наблюдался уже с начала года (рис.2.3) [49].

  
  

  Рис.2.3. Темпы роста объемов жилищного строительства, в % к

  аналогичному периоду предыдущего года

  
  

  По итогам 2008 г. на территории Москвы было введено 3,28 млн. кв. м общей площади жилых домов, что ниже аналогичного показателя за 2007 г. на 32%. Следует отметить, что изначально в 2008 г. в Москве планировалось возвести 5,2 млн. кв.м жилья, таким образом первоначальный план был выполнен только на 63%.

  Снижение объемов ввода жилья в столице связано с рядом причин: дефицит площадок под жилую застройку, увеличение себестоимости девелоперских проектов, сложность процедуры получения разрешения на строительство. Кроме того, после запрета в Москве на точечное строительство большинство проектов, которые должны были быть реализованы в этом году, оказались замороженными.

  Последствия мирового финансового кризиса повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с угрозой сокращения объемов финансирования строительства, ростом стоимости заемных средств:

  В условиях кризиса банки, стремясь снизить собственные риски, минимизируют предоставление кредитов другим банкам, предприятиям реального сектора и населению. 

  Снижение доступности финансовых ресурсов может привести к тому, что:

  - застройщики (в первую очередь региональные) не смогут рефинансировать краткосрочные займы, взятые под  долгосрочные проекты;

  - на рынке начнется заморозка жилищных проектов;

  - возникнет риск недофинансирования и недостроя объектов, по которым у застройщиков есть обязательства перед покупателями по предварительным договорам продажи;

  - частные лица будут испытывать затруднения с получением кредитов на приобретение жилья.

  Вместе с тем, существует ряд факторов, говорящих в пользу устойчивости российского рынка недвижимости:

  Во-первых, недостаточная обеспеченность населения качественным жильем формирует долгосрочный спрос на недвижимость эконом-класса.

  Во-вторых, отток денежных средств с финансовых рынков, банковских депозитов, позволяет говорить о том, что в настоящее время нет надежных и доходных долгосрочных инвестиционных инструментов, доверие к инструментам фондового рынка снизилось. В связи с этим рынок недвижимости рассматривается как один из перспективных инструментов вложения средств.

  В-третьих, Правительством Российской Федерации было разработано несколько программ господдержки, свидетельствующих о том, что строительная отрасль стратегически важна для страны:

  - государство планирует оптом выкупать готовое жилье у застройщиков по установленным ценам в объемах, позволяющих осуществить завершение всех начатых проектов жилищного строительств, в частности через специализированные фонды по содействию развитию ЖКХ;

  - поддержка рынка ипотеки будет осуществляться через созданные инструменты Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК);

  - выделяются дополнительные денежные средства на обеспечение жильем военнослужащих, а также на финансирование расселения аварийного жилья;

  - обеспечение необходимых объемов ввода жилья будет достигаться за счет дополнительного привлечения средств региональных бюджетов.

  Представленные меры говорят о высокой заинтересованности Правительства РФ в поддержание строительной отрасли в долгосрочной перспективе.

  Всего на приобретение жилья для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре—декабре 2008 года в рамках программы поддержки строительной отрасли в период кризиса государство направило 82 600 000 000 руб., Минобороны выделило 21 000 000 000 руб., Минрегионразвития — 11 600 000 000 руб., фонд содействия ЖКХ — 50 000 000 000 руб. В 2009 году на реализацию антикризисной программы в строительной отрасли планируется направить более 1 000 000 000 000 руб., из которых 320 000 000 000 руб. выделяет федеральный бюджет, 80 000 000 000 руб.— региональные бюджеты, столько же — фонд содействия ЖКХ, 570 000 000 000 руб.— средства частных инвесторов и банков.

  Одновременно идет интенсивное развитие и внедрение новых технологий, строительных материалов, типов жилья, рассчитанных на различные потребительские запросы и доходные группы.

  На протяжении длительного периода с 2003 года цены на жилье непрерывно росли. В 2008 году в целом цены выросли в среднем по стране на 10,3% (к уровню декабря 2007 года), при этом в Москве цены за тот же период выросли на 12,7%, в Московской области - на 16,2%.

  Однако в результате развернувшегося кризиса на финансово-кредитных рынках в РФ и за рубежом, сокращения объемов ипотечного кредитования, рост цен на жилищном рынке остановился, в ряде регионов произошла определенная коррекция цен в сторону снижения. В IV квартале 2008 г. цены на жилье в РФ начали снижаться в квартальном выражении – снижение составило 0,6% к III кварталу 2008 года.

  Снижение цен и объемов продаж, а также сложности с получением финансирования в 2009 году скажутся, прежде всего, на снижении объемов предложения на первичном рынке жилья, что создаст эффект отложенного спроса с последующим ростом цен. Так, потребности населения в жилье в РФ в целом оценивается в 1 600 000 000 кв.м. нового жилья (Институт Экономики Города). Они формируются, прежде всего, за счет необходимости замены аварийного и ветхого жилья, модернизации и качественного обновления существующего жилого фонда, демографических сдвигов. Возможная заморозка застройщиками, которые не смогут найти достаточное финансирование, чтобы реализовать начатые жилищные проекты, также может привести к дефициту предложения, что в свою очередь увеличит дисбаланс на рынке жилья и будет способствовать росту цен.

  В период 2000-2008 гг. рост среднедушевых населения в РФ в целом соответствовал индексу цен на первичном рынке жилья. Среднегодовые доходы населения в 2008 году увеличились на 19,9% относительно показателя 2007 года. Снижение темпов роста цен при сохранении имеющейся тенденции к росту доходов увеличит доступность жилья для населения.

  Доля ипотечных сделок при продаже квартир по экспертным оценкам, сделанным на основе данных Федеральной регистрационной службы РФ и АИЖК в среднем по РФ составляет  11-15%. Объем выданных жилищных кредитов в 2007 г. составил около 650 млрд. рублей, из них ипотечных кредитов – 556 400 000 000 рублей. В 2008г. ипотечных кредитов было выдано на сумму 630 000 000 000 рублей, что на 13% больше, чем в 2007г.

  В настоящий момент в системе ипотечного кредитования произошло замедление объемов кредитования – трудности, возникшие в сфере фондирования и рефинансирования ипотечных банков в связи с мировым ипотечным кризисом, привели к сокращению числа выдаваемых ипотечных кредитов и росту ставок по ипотеке в российских банков, которые зависели от привлечения зарубежных ресурсов. Основную долю в объемах выдаваемых ипотечных ресурсов в IV квартале 2008 г. составляли банки с государственным участием: Сбербанк РФ и ВТБ.

  Процентные ставки по кредитам выросли в среднем на 3% - 5%, условия получения ипотечного кредита ужесточились, часть банков, не имеющих самостоятельной депозитной базы, а также возможности привлекать и рефинансировать ипотечные кредиты приостановили программы ипотечного кредитования. Однако в начале февраля 2009 года ряд банков, ранее приостановивших ипотечное кредитование, возобновили выдачу ипотечных кредитов населению.

  В настоящее время, Правительство РФ принимает меры для стабилизации ситуации на ипотечном рынке – на рефинансирование кредитов АИЖК в 2008г. выделено 60 000 000 000 руб., в 2009 г. будет выделено еще не менее 250 000 000 000 руб., что позволит АИЖК снизить ставку по ипотечным кредитам с текущих 13-18% годовых до 11-15% [50].

   

  2.2. Коммерческая недвижимость

  
  

  События, происходящие сегодня на мировых рынках, так или иначе,  меняют  конъюнктуру  российского  рынка недвижимости. Как  показывает практика, наиболее  сложная ситуация  складывается  на  рынке  коммерческой недвижимости  России.  За  последние  месяцы  по значительному  количеству  сделок  переговоры  были приостановлены,  сокращается  финансирование  многих проектов,  происходит  смена  собственников  объектов недвижимости,  которые  корректируют  арендные  ставки, стимулируя  срочный  приток  денежных  средств.  Многие девелоперы  коммерческой  недвижимости  вынуждены «замораживать» строительство на «бумажном» этапе, т.е. на
  этапе разработки проекта, уменьшать численность персонала и активно искать соинвесторов.

  Вполне очевидно, что подобное развитие ситуации на рынке коммерческой  недвижимости  приводит  к  постепенному снижению цен продаж и аренды.

  Необходимо  отметить,  что  в  нынешних  условиях  на  рынке коммерческой  недвижимости  в  наиболее  выгодном положении  оказались  арендаторы,  т.к.  собственники  готовы предоставлять более гибкие условия аренды. Сейчас удачное время  для  поиска  новых  помещений  или  для  пересмотра существующих условий аренды. 

  В  сегменте  офисной  недвижимости  из  заявленных  на 2009 год 2-х млн. кв. м офисных площадей на рынок выйдет не  более  500  тыс.  кв.  м,  но  даже  этот  объем  значительно повлияет  на  снижение  ставок  аренды.  Наступил благоприятный  период  для  заключения  длительных договоров  аренды (сроков  на  5-7  лет).  Рынок  офисной недвижимости  входит  в  стадию,  когда  условия  начинает диктовать арендатор [51]. 

  Рис. 2.4. Динамика объемов предложения, млн.кв. м

  
  

  Аналогичная  ситуация  складывается  и  на  рынке  торговой недвижимости.  Спрос  на  площади  в  ТРК  стал  менее активным,  но  не  остановился. Арендаторы  более  тщательно подходят  к  участию  в  проектах  с  точки  зрения  получения долгосрочной экономической выгоды. В связи с ситуацией на рынке  долгосрочных  проектов  арендаторы  хотят  получить гарантии,  что  проект  будет  доведен  до  конца,  и  его строительство  не  приостановится,  и  тем  более  не «заморозится».  Многие  собственники  идут  на  очень выгодные  условия  для  арендаторов,  такие  как  снижение
  ставок,  менее  жесткие  условия  договоров  и  т.д.  с  целью привлечения их в проект.

  Таким  образом,  рынку,  на  котором  доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис. В  условиях  тотального  кризиса  свои  надежды  на  лучшее будущее  девелоперы  связывают  только  с  государством:  оно может  помочь  через  госбанки  или  выкупить  часть  объектов на открытом рынке. 

  Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Казани можно отметить, что в столице Татарстана наблюдается переизбыток торговых площадей. К такому мнению склоняются многие эксперты и аналитики. Их выводы обусловлены тем, что в последние годы торговые объекты в городе действительно построили достаточно много. Так, по данным мэрии Казани, в 2005 году на тысячу жителей города приходилось 775 кв. м торговых площадей. Тогда татарская столица стала в один ряд по обеспеченности торговыми площадями с Москвой и Санкт-Петербургом.

  В минувшие три года строительно-торговая   лихорадка   продолжалась, причем инвесторы и девелоперы явно были склонны к гигантомании. В результате в начале 2008 года на одну тысячу Казанцев приходится уже 813 кв.м. торговых площадей (В Санкт-Петербурге – 779 кв.м. на тысячу жителей, в Екатеринбурге – 701 кв.м., в Волгограде – 43 кв.м.).

   Борьба  и за арендаторов, и за посетителей в последнее время необычайно обострилась, еще два-три крупных торговых объекта и кризис будет очевиден.

  Тем не менее, согласно данным компании Cushraan&Wakefield/ Stiles&Riabokobylko (CWSR), по состоянию на январь 2008 года в современных торговых центрах Казани пустуют всего 2.6% площадей, при этом арендные ставки составляют от 500 до 2 000 руб. за кв. м в месяц, включая операционные расходы.

  Если брать не только современные ТЦ, то в городе действительно наблюдается избыток торговых помещений (в основном от 50 до 200 кв. м), предлагаемых в аренду. Впрочем, это можно сказать не только о крупных объектах: если анализировать ситуацию в целом, на рынке торговой недвижимости невостребованными остаются около 500 000 кв. м площадей.

  В связи с неослабевающим интересом к столице Татарстана крупных федеральных и зарубежных сетевых компаний уже заметен дефицит площадей размером от 5 000 кв. м, пригодных для организации гипермаркетов. Так, крупнейшая немецкая сеть розничных магазинов MediaMarket, специализирующаяся на продаже электроники, компьютеров и программного обеспечения, по некоторым сведениям, не пришла в Казань, так как не смогла найти помещений необходимого размера.

  Учитывая, что выгодно расположенные торговые площади размером от 50 000 до 100 000 кв. м постепенно становятся редкостью, не исключено, что со временем некоторые крупные торговые компании  начнут открывать не гипермаркеты, а супермаркеты или универсальные магазины. Так поступила федеральная сеть гипермаркетов детских товаров «Бананамама», с 2006 года открывающая в регионах не только гипермаркеты, но и универсамы.

  И федеральная торговая сеть «Вестер», первый гипермаркет которой «Вестер Гипер» площадью 4 600 кв. м расположился в казанском торговом центре «Грани» на улице Сибирский Тракт. Федеральная сеть «Вестер», созданная в 2006 году, успешно развивает в регионах форматы супермаркета (общая площадь -1 6000 – 4 000 кв. м, торговая – 1 200 – 3 000 кв. м), универсама (общая площадь -1.1—1,6 кв. м, торговая площадь – 0,8 – 1,2 кв. м) и «магазина у дома» «Сосед» (общая площадь - 400-600 кв. м, торговая - 300-450 кв. м).

  Не все районы Казани имеют развитую торговлю. Так, если, согласно данным мониторинга, проведенного мэрией Казани, в Вахитовском районе на тысячу жителей приходится 1 620 кв. м торговых площадей, тот же показатель по Авиастроительному району составляет всего лишь 197 кв. м.

  Некоторые эксперты настоятельно рекомендуют девелоперам и инвесторам переключиться на не слишком хорошо освоенные районы - например, на тот же Авиастроительный, на активно застраивающиеся микрорайоны «Азино» или жилой комплекс «Светлая Долина», располагающийся в Высокогорском районе Татарстана, неподалеку от Казани. На этих территориях наиболее выгодно строить и развивать не столько крупные торгово-развлекательные комплексы, сколько супермаркеты, дисконт-центры шли магазины шаговой доступности.  Именно развитие «магазинов у дома», похоже, в ближайшие два-три года будет активно поощряться муниципальными властями. К примеру, представителям малого бизнеса, открывающим такие точки, будет доступно участие в программе льготного кредитования, учрежденной при участии исполкома Казани. В рамках этой программы КБЭР «Банк Казани» предоставляет коммерсантам, работающим в определенных отраслях, кредиты под 14% годовых, причем 5% компенсирует за счет бюджетных средств мэрия. В 2007 году пять кредитов на общую сумму 10 000 000 руб. было выдано именно предпринимателям, открывшим магазины шаговой доступности. Программа рассчитана на поощрение развития не столько сферы торговли, сколько производства товаров и услуг.

  Магазины шаговой доступности нужны городу не меньше, чем крупные торговые центры и гипермаркеты. «Магазином у дома» может считаться торговая точка, которая расположена вблизи жилых домов и в которой можно приобрести товары первой необходимости. Площадь объекта должна составлять не менее 150 кв. м. Наряду с торговым залом, рассчитанным на одновременное пребывание до 30 покупателей, магазин должен располагать небольшим складским помещением и холодильным оборудованием.

  В настоящее время объем рынка офисной недвижимости Казани составляет более 300 000 кв.м. Например, такие города-миллионники, как Новосибирск и Екатеринбург, достигнут такого же объема офисных площадей только к 2009 году.

  На первый взгляд перенасыщенность рынка офисной недвижимости Казани еще более очевидна, чем рынка торговой недвижимости. Сейчас даже в центре города можно найти бизнес-центры в которых пустует 30—40% площадей.

  Предложение офисных помещений любого класса  от «А» до «D» в Казани сейчас уже намного превышает спрос. Многие из них остаются невостребованными. Такая ситуация сложилась отчасти потому, что многочисленные бизнес-центры, появлявшиеся в Казани в 2005-2006 годах, строились без анализа и учета потребностей рынка. Выигрыш арендатора в итоге очевиден: выбор огромен, стоимость аренды подолгу остается стабильной, а собственник помещения готов идти на уступки.

  В прошедшем 2007 году арендные ставки в офисах если и выросли, то не более чем на 5-10%. Причем существует немало офисных зданий (преимущественно классов «С» и «D»), в которых стоимость аренды не изменялась вовсе в течение 2007 года и истекшего периода 2008-го.

  По информации CWSR, с начала 2007 года вплоть до ноября-декабря цены на аренду оставались неизменными. Однако мониторинг, проведенный компанией в январе, показал, что арендные ставки в качественных офисных зданиях все же поднялись - на 50-160 руб. за кв. м в зависимости от объекта. Так, с 860 до 1 000 руб. за кв. м увеличилась стоимость аренды в бизнес-центре «Корстон». Это связано с традиционным новогодним повышением цен. Сейчас в центре Казани стоимость аренды офисных помещений класса «А» составляет от 900 до 2 500  руб. за кв. м, класса «В+» - от 600 000 до 1 000 руб. за кв. м. Как правило, наиболее востребованные помещения — до 100 кв. м, хотя у крупных федеральных компаний пользуются спросом площади по 150 - 250 кв. м.

  Хотя совокупная площадь офисной недвижимости в Казани составляет около 330 000 кв. м, к качественному предложению, то есть к офисам классов А» и «В, можно отнести около 100 000 кв. м. Объем офисной недвижимости класса «А» составляет 57 000 кв. м, «В+» - 44 000 кв. м. Арендаторы, понимая преимущества современных бизнес-центров, предпочитают по возможности перебираться в них. Кроме того, крупные федеральные и зарубежные компании, которые продолжают открывать представительства в Татарстане, выбирают именно высококлассные офисы.

  Из-за падающего спроса арендные ставки в офиса «С» и «D» перестали расти, и, вполне возможно, продолжат снижаться и далее. Что касается пустующих помещений в качественных офисах, то пока этот показатель не превышает 10-15%. Если в бизнес-центре заняты все помещения, его востребованность, возможно, свидетельствует о том, что ставки были слишком низки. Практика показала, что, подняв цены и оставив незанятыми около десятой части площадей, собственник часто получает больше прибыли, чем снизив арендную ставку и сдав все площади.

  Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию офисных площадей классов «А» и «В+» в Казани продолжается. По прогнозу CWSR, к 2009 году объем офисной недвижимости города может увеличиться до 409 000 кв. м. Понятно, что (в условиях настолько возросшей конкуренции, даже несмотря на постоянное появление новых потенциальных арендаторов, собственники офисных помещений классов «С», «D» и отчасти «В» рискуют либо лишиться значительной части доходов. Участь владельцев невостребованных помещений по большей части предопределена: им надо либо снижать ставки до минимально возможного предела, либо попытаться продать площадь в собственность какой-либо компании.

  Эксперты предлагают различные методы «выживания» для тех, кто желает успешно конкурировать на рынке офисной недвижимости. Многие деловые центры нуждаются в реконцепции с участием привлеченных профессионалов, которая может включать, в частности, реинжиниринг (замену инженерных сетей), редевелопмент (внутреннюю перестройку объекта). Реконцепция здания оправдают себя даже в том случае, если собственнику придется взять кредит под эту же недвижимость. Оптимальное решение - «подтянуть» морально или физически устаревший офисный объект до наиболее востребованного класса «В» (или «В+»), конечно, когда такое усовершенствование в принципе возможно. Правда, есть одно «но»: если офисное здание расположено вдали от оживленных магистралей и не располагает удобной и просторной парковкой, то реконцепция тоже вряд ли исправит положение.

  Другой предложенный экспертами вариант - перепрофилирование невостребованных офисных помещений классов «С» и «D» в торговые, производственные или складские. Хотя, конечно, и такие метаморфозы возможны далеко не всегда и ограничены местоположением, инфраструктурой и особенностями объекта. Несколько лет назад из-за дефицита некоторые складские помещения Казани приходилось переоборудовать в офисы. Теперь, возможно, настало время для обратной трансформации.

  Многофункциональность, похоже, станет главным козырем девелоперов и инвесторов, стремящихся застраховаться от недостаточного спроса на торговые или офисные площади. Первым в этой области в Казани стал офисно-торговый комплекс Suvar Plaza, появившийся в 2006 году в центре города, на пересечении улиц Павлюхина, Хади Такташа и Спартаковской. Общая площадь центра составляет около 60 000 кв. м, при этом торговая - 33 000 кв. м, офисная - 17 000 кв. м. Развлекательная составляющая включает четырехзальный кинотеатр Grand Cinema с зоной развлечений.

  Многофункциональным объектом можно назвать отель «Корстон», также открывшийся в 2006 году. Холдинговая компания «Кловер Групп», одна из ведущих инвестиционно-девелоперских компаний России, также собирается реализовать в Казани проект многофункционального комплекса площадью 95 000 кв. м.

  Наконец, в районе Оренбургского тракта до 2009 года должен появиться мультифункциональный бизнес-центр «Азимут», включающий офисный центр класса «А», четырехзвездочную гостиницу, конгресс-центр, выставочный комплекс и фитнес-клуб. Общая площадь офисного центра составит 17 000 кв.м. [51]

  Выводы:

  В настоящее время в Казани существует переизбыток торговых помещений небольшого формата и дефицит площадей размером от 5 000 кв.м, пригодных для организации гипермаркетов.

  Существует переизбыток офисных помещений. Большим спросом пользуются офисы классов «А» и «В+».

  Продолжается процесс высвобождения низкокачественных офисов и миграция арендаторов в современные бизнес-центры.

  Появляются многофункциональные объекты, по средствам которых девелоперы и инвесторы смеряться застраховаться от недостатка спроса на торговые и офисные площади.

  3. Применение основных методов оценки недвижимости в условиях финансового кризиса

   

  3.1. Организационно – экономическая характеристика ООО «Комфорт»

  
  

  Компания ООО «Комфорт» создана в 2006 году и является одной из первых, начавших работу в соответствии с новыми требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ. В Компании работают специалисты, внесенные в реестр саморегулируемых организации оценщиков ООО РОО и НП «СМАО» и имеющие большой опыт работы в области оценочной деятельности, а также в банковской и сфере страхования.

  Ответственность каждого оценщика Компании застрахована в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, дополнительно застрахована ответственность Компании при осуществлении оценочной деятельности на сумму 10 000 000 руб. Компания аккредитована и сотрудничает с рядом кредитных учреждений и страховых организаций.

  Специалисты Компании оказывают полный комплекс услуг по определению рыночной и других видов стоимостей, включая определение стоимости бизнеса, акций и иных эмиссионных ценных бумаг, земельных участков и объектов недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценку инвестиционных проектов, долговых обязательств и ущерба, а также оценку иных объектов гражданских прав,  в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

  ООО «Комфорт» ведет взвешенную тарифную политику. Цены на услуги формируются в зависимости от трудоемкости работ, специфики и особенностей объекта оценки, сроков выполнения заказа и других факторов.

  На сегодняшний день ООО «Комфорт» представляет собой крупную, высокоорганизованную и стабильную компанию с безупречной репутацией, услугами которой воспользовались многие топ-менеджеры казанских филиалов известных западных и российских компаний (KPMG, Pepsico и др.), а также некоторые государственные чиновники регионального уровня.

  Девиз компании «Для Вас - как для себя». И это действительно так. Подход к каждому клиенту индивидуален, ООО «Комфорт» помогает в разрешении многих вопросов, подбирая лучшие варианты для клиентов.

  Офис компании находится по ул. Мусина, д.61Г, интерьер офиса уютный и домашний. Сотрудники фирмы  всегда гостеприимны и искренне рады помочь, объяснить любые детали, если Вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях того, с чем Вам предстоит иметь дело.

  Создатели и руководители компании ООО «Комфорт» - настоящие профессионалы в работе с недвижимостью, которые знают, что нужно клиентам и как это реализовать максимально эффективно, быстро, с наименьшими материальными, физическими и моральными затратами. Каждый обратившийся в ООО «Комфорт» потенциальный клиент  получит подробный ответ на свой вопрос, а главное его решение – касается ли дело продажи, покупки или обмена квартиры, приватизации, срочного выкупа квартиры или ипотеки, расселения или сдачи в аренду дач, комнат, квартир или коттеджей.

  Рассматриваемое предприятие имеет линейную структуру управления. Во главе организации стоит генеральный директор, у которого в подчинении находятся заместитель генерального директора по экономике, директора департаментов, главный бухгалтер, заместитель по общим вопросам. Генеральный директор наделен полномочиями и осуществляет единоличное руководство подчиненными ему подразделениями и сосредотачивающий в своих руках все функции управления.

  Организационная структура управления ООО «Комфорт» выглядит следующим образом на рисунке 2.1:

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис. 2.1. Организационная структура управления ООО «Комфорт»

  
  

  Каждое звено и каждый подчиненный имеют одного руководителя, через которого по одному единовременному каналу проходят все команды управления. В этом случае управленческие звенья несут ответственность за результаты всей деятельности управляемых объектов. Речь идет о пообъектном выделении руководителей, каждый из которых выполняет все виды работ, разрабатывает и принимает решения, связанные с управлением данным объектом.

  Во главе структуры управления предприятием стоит генеральный директор. Он  осуществляет руководство работой ООО «Комфорт», решает все финансовые вопросы связанные с постоянной работой предприятия, а организационные и финансовые вопросы, касающиеся используемой части прибыли и направленные на развитие организации решаются совместно с учредителем компании.

  Заместитель генерального директора по экономике осуществляет все необходимые контакты с клиентами, сотрудниками компании ООО «Комфорт», деловыми партнёрами,  решает вопросы и задачи, которые не входят в  компетенцию рядового сотрудника.

  Главный бухгалтер и финансово-экономический отдел ведет работу, связанную с финансовой деятельностью предприятия. В этом отделе работают экономисты и бухгалтера. Совместно с главным бухгалтером они выполняют финансовые отчеты компании, ведут бухгалтерский учет и осуществляют выплату зарплаты.

  Директора департаментов занимаются вопросами деятельности отдельных департаментов ООО «Комфорт».

  Заместитель генерального директора по общим вопросам ведет учет договоров, осуществляет контроль за  дисциплиной труда. Ведёт  подбор наёмных сотрудников, следит за опрятным внешним видом работников и решает возникающие конфликтные ситуации как в коллективе, так и непосредственно с клиентами. Накладывает штрафы на работников за не соблюдение правил и норм рабочей дисциплины, в случае невыполнения имеет все полномочия на увольнение того или иного работника.

  Спектр услуг ООО «Комфорт» действительно  широк.  Большой опыт в области операций с недвижимостью и аргументировано высокая квалификация позволяет сотрудникам компании одинаково успешно рассматривать как вопросы срочного выкупа жилья, так и инвестиции в наиболее перспективные новостройки, а  всегда имеющаяся в распоряжении компания регулярно обновляемая аналитика позволяет оперативно давать исчерпывающие консультации и принимать наиболее грамотные решения по любым финансово-экономическим вопросам в сфере операций с недвижимостью. 

  Положительная динамика развития ООО «Комфорт»  позволяет компании с уверенностью смотреть в будущее и неуклонно расширять диапазон предоставляемых услуг:

  1. Департамент Коммерческой Недвижимости.

  Деятельность департамента коммерческой недвижимости направлена на предоставление высоко профессионального комплекса услуг по подбору и реализации объектов в сегментах: офисная недвижимость, торговая недвижимость, складская недвижимость, индустриальная недвижимость, недвижимость развлекательного назначения, гостиничная недвижимость, предприятия питания (ресторан, кафе, фуд-корт), недвижимость специального назначения. Высокий профессионализм и опыт сотрудников отдела позволяет эффективно решать задачи клиентов в сфере коммерческой недвижимости.

  2. Департамент Жилой Недвижимости.

  Специалисты компании оказывают полный спектр услуг на рынке недвижимости в Казани и Республике Татарстан. Имея богатый опыт, специалисты помогут купить/продать жилые помещения, квартиры, дома, приобрести жилье в новостройках, подобрать, сдать или снять в аренду объекты жилой недвижимости, полностью соответствующее вашим требованиям и пожеланиям.

  3. Привлечение инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

  База данных компании постоянно пополняется привлекательными для инвестиций объектами в разных сегментах рынка. Учитывая сложившиеся за время сотрудничества отношения с застройщиками, ООО «Комфорт» может предложить инвесторам приобретение на выгодных условиях как объектов целиком, так и части площадей в инвестиционно-привлекательных объектах. При этом специалисты компании готовы взять на себя и последующую реализацию недвижимости на согласованных с клиентом условиях.

  4. Управление объектами недвижимости.

  Специалисты компании оказывают качественные услуги по управлению недвижимостью различных форм собственности, на практике применяя современные формы и методы менеджмента, глубокие знания экономики, финансового планирования, практический опыт в управлении проектами, что позволяет значительно увеличить как доходность объектов, так и их привлекательность для потенциальных инвесторов.

  5. Инвестиционный консалтинг.

  Услуга предназначена, прежде всего, для застройщиков, девелоперов и крупных инвесторов, реализующих проекты в различных сегментах рынка недвижимости, и связана с:

  - разработкой стратегий распоряжения собственностью;

  - предоставлением рекомендаций по инвестированию и привлечению капитала;

  - финансовым и экономическим анализом инвестиций в объекты недвижимости столицы;

  - разработкой концепций объектов коммерческой и жилой недвижимости;

  - разработкой стратегии продвижения проектов на рынке с целью повышения экономической эффективности инвестиций;

  - анализ возможностей наилучшего использования земельных участков в соответствии с планами развития города.

  6. Экспертная оценка недвижимости и бизнеса.

  Наличие опытных специалистов позволяет решать практически любые задачи, связанные с оценкой собственности:

  - оценке недвижимости и имущественных комплексов;

  - оценке коммерческой деятельности; оценке залогового имущества для получения кредита;

  - определению стоимости действующего предприятия;

  - определению паев учредителей в уставном капитале;

  - оценке целостных имущественных комплексов;

  - оценке нематериальных активов.

  Основные показатели деятельности ООО «Комфорт» представлены в таблице 3.1.

  Таблица 3.1

  Основные показатели деятельности ООО «Комфорт»

  Наименование показателя	Методика расчета	2007г.	2008г.	Отклонение, +/-
  Выручка, руб.	Общая сумма выручки от продажи товаров, продукции, работ, услуг	7 133 648	8 723 711	1590063
  Валовая прибыль, руб.	Выручка (выручка от продаж) – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг (кроме коммерческих и управленческих расходов)	2 047 917	2 820 091	772174

  Продолжение таблицы 3.1

  Наименование показателя	Методика расчета	2007г.	2008г.	Отклонение, +/-
  Чистая прибыль(нераспределенная прибыль), (непокрытый убыток), руб.	Прибыль (убыток) от обычной деятельности + чрезвычайные доходы – чрезвычайные расходы	688 330	889 165	200835
  Производительность труда, руб./чел.	Выручка (выручка от продаж) / среднесписочная численность сотрудников (работников)	1024	1272	248
  Фондоотдача, %	Выручка (выручка от продаж) / стоимость основных средств	255	252	-3
  Рентабельность активов, %	Чистая прибыль / балансовая стоимость активов	11,00	12,84	1,84
  Рентабельность собственного капитала, %	Чистая прибыль / (капитал и резервы – целевые финансирование и поступления + доходы будущих периодов  - собственные акции, выкупленные у акционеров)	12,51	14,18	1,67

  
  

  Финансовые результаты деятельности предприятия за отчетный год повысились, кроме фондоотдачи, которая понизилась на 3 пункта.

  В течение 2008 года предприятие использовало только собственные средства для осуществления капитальных вложений и пополнения оборотных средств.

  Таблица 3.2

  Показатели финансового состояния ООО «Комфорт»

  Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	2007 г.	2008 г.
  Стоимость чистых активов, руб.	В соответствии с порядком, установленным Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной комиссией	5503805	6298373
  Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам, %	(Долгосрочные обязательства на конец отчетного периода + Краткосрочные обязательства на конец отчетного периода) / Капитал и резервы на конец отчетного периода х 100	3,5	9,96
  Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам, %	Краткосрочные обязательства на конец отчетного периода / Капитал и резервы на конец отчетного периода х 100	13,7	8,66
  Оборачиваемость чистых активов, раз	Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и т.п. налогов и обязательных платежей / стоимость чистых активов	1,3	1,4

  
  

  Продолжение таблицы 3.2

  Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	2007 г.	2008 г.
  Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз	Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг без учета коммерческих и управленческих расходов / кредиторская задолженность на конец отчетного периода	10,8	10,8
  Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз	Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и т.п. налогов и обязательных платежей / (дебиторская задолженность на конец отчетного периода - задолженность участников (учредителей) по вкладам в уставный капитал на конец  отчетного периода)	9,2	9,5
  Доля налога на прибыль в прибыли до налогообложения, %	Налог на прибыль / прибыль до налогообложения	18,3	26,05

  
  

  Анализ финансового состояния предприятия предполагает расчет следующих групп показателей:

  1.   Показатели платежеспособности. Коэффициенты платежеспособности отражают  возможность предприятия погасить краткосрочную задолженность за счет тех или иных элементов оборотных средств. К числу этих показателей относятся:

  А) Коэффициент абсолютной ликвидности. Он показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть покрыта денежными средствами и краткосрочными финансовыми вложениями, т.е. наиболее ликвидными активами.

                                 

  Денежные средства

  К_ЛА =                                                                                                ,           (3.1)

  Краткосрочные пассивы (Итого краткосрочные пассивы-(доходы будущих периодов+фонды потребления+резервы предстоящих расходов и платежей))

  К_ЛА на  01.01.08= 0,05;

  К_ЛА на  01.01.09= 0,39.

  Б) Общий коэффициент покрытия (Коэффициент текущей ликвидности). Он показывает, в какой степени оборотные активы предприятия превышают его краткосрочные обязательства.

                           Итог 2 раздела актива баланса

  К_ЛО =                                                                                                 ,           (3.2)

  Краткосрочные пассивы (Итого краткосрочные пассивы-(доходы будущих периодов+фонды потребления+резервы предстоящих расходов и платежей))

  Нормальный уровень коэффициента общего покрытия составляет 1,5 – 3, но не ниже 1. Если данный коэффициент меньше 1, то предприятие неплатежеспособно.

  К_ЛО на  01.01.08=2,12;

  К_ЛО на  01.01.09=4,11.

  2.   Показатели финансовой устойчивости. К числу этих показателей относятся:

  А) Коэффициент концентрации собственного капитала (Коэффициент автономии, независимости)

           Собственный капитал

                             К_КС  =                                            ,                                    (3.3)

  Валюта баланса

  Где валюта баланса – общая стоимость имущества предприятия.

  Этот показатель характеризует долю владельцев предприятия в общей сумме средств, авансированных в его деятельность. Чем выше значение, тем предприятие более финансово устойчиво и независимо от внешних кредиторов.

  К_КС на  01.01.08=0,86;

  К_КС на  01.01.09=0,91.

  Б) Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала.

       Заемный капитал

                               К с =                                           ,                                      (3.4)

  Собственный капитал

  Этот коэффициент показывает величину заемных средств, приходящихся на каждый рубль собственных средств предприятия.

  К с на  01.01.08=0,16;

  К с на  01.01.09=0,1.

  В) Коэффициент маневренности собственных средств.

  
  

                Собственные оборотные средства

                        К _м =                                                             ,                           (3.5)

  Собственный капитал

  Этот коэффициент показывает, какая часть собственного капитала вложена в оборотные средства.

  Собственные оборотные средства = СК + ДП - ВА

  СК – собственный капитал (4 раздел баланса)

  ДП - долгосрочные пассивы (5 раздел баланса)

  ВА – внеоборотные активы (1 раздел баланса)

  К _м на  01.01.08=0,18;

  К _м на  01.01.09=0,27.

  Г) Коэффициент Альтмана

                           Z = 0,717х₁ + 0,847х₂ + 3,107х₃ + 0,42₄ + 0,995х_5,                   (3.6)

  где х₁ — собственный оборотный капитал/сумма активов; х₂— нераспределенная прибыль/сумма активов; хз — прибыль до уп­латы процентов/сумма активов; х₄ — балансовая стоимость собственного капитала/заемный капитал; х₅ — объем продаж (выручка)/сумма активов.

  Этот коэффициент оценивает риск банкротства предприятия. Если значение Z<1,23, то это признак высокой вероятности банкротства, тогда как значение Z>1,23 и более свидетельству­ет о малой его вероятности.

  Z на  01.01.08=5,01;

  Z на  01.01.09=7,62.

  Структура баланса Общества характеризуется следующими показателями:

  Таблица 3.3

  Аналитическая группировка и анализ статей актива баланса ООО «Комфорт»

  Показатель	Норматив	01.01.08	01.01.09
  Соотношение привлеченного к собственному капиталу	<0,4	0,16	0,1
  Коэффициент текущей ликвидности	>2,0	2,12	4,11
  Коэффициент восстановления платежеспособности	>1,0	1,02	2,30
  Коэффициент абсолютной ликвидности	0,1<К<0,3	0,05	0,39
  Коэффициент вероятности банкротства  Альтмана	>3,0	5,01	7,62
  Коэффициент автономии	>0,5	0,86	0,91
  Коэффициент маневренности собственного капитала	>0,2	0,18	0,27

  Показатели структуры баланса (кроме коэффициента абсолютной ликвидности на 01.01.09) находятся на нормальном уровне. Их динамика свидетельствует об улучшении финансового состояния предприятия, его платежеспособности и финансовой устойчивости.

  
  

  3.2. Проблемы оценки недвижимости в условиях кризиса

  
  

  Оценочная деятельность в России устойчиво развивается уже более 10 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами.

   Рост объемов рынка за последние годы (к предыдущему году): 78% (2003г.), 44% (2004г.), 33% (2005г.), 57% (2006г.), 65% (2007г.) [50].

  Указанный рост был вызван общим развитием рыночной экономики - ростом экономики в целом, в том числе выражается в росте количества сделок слияния и поглощения предприятий, купли-продажи недвижимости, расширения процесса ипотечного кредитования, развития страхования и перехода части российских субъектов предпринимательства на составление отчетности в соответствии с МСФО, вызван также всплеском продаж акций, принадлежащих государству (обязательная оценка акций для аукционов РФФИ), строительным бумом и связанной с этим оценкой инвестиционных проектов, оценкой прав на объекты недвижимости, вовлекаемые в хозяйственный оборот и др. Этот рост обеспечивался развитием отраслей промышленности, в особенности нефтяной и нефтегазовой промышленности, электроэнергетики, металлургии, машиностроения и др.

  Разразившийся в конце 2008 года мировой экономический кризис, безусловно, сказался и на оценочной деятельности.

  Мировая экономика сейчас вступила в очень сложный экономический период. В центре этого глобального кризиса американская финансовая система. Причиной послужили инновации в области ипотечного кредитования. Низкие процентные ставки сделали кредиты привлекательными для широких слоев населения. Огромное количество кредитов, выданных американскими банками, напоминало «мыльный пузырь», который в один прекрасный день лопнул. Вследствие этого начался кризис строительства, так как банки перестали кредитовать строительство домов, появились проблемы с безработицей. Аналогичную картину мы можем наблюдать и в Англии, которая переживает такую же ипотечную катастрофу.

  Кроме этого, отмечается заметное снижение темпов роста экономики и производства во многих развитых странах. Спад сказался на стоимости нефти: спрос упал, а вместе с ним и цена за баррель. Всеобщий кризис подтолкнул к росту и инфляцию. Сейчас в США, Европе и Китае она достигла рекордного максимума. Это не могло не сказаться на экономике России и других стран.

  Ипотечный кризис в США затронул также и российский фондовый рынок. Российский фондовый рынок начал падать синхронно с американскими и европейскими рынками. Такая синхронность обусловлена как выводом спекулятивных иностранных капиталов, так и фиксацией прибылей и сокращением рисков российскими спекулянтами.

  С начала 2008 г. шла коррекция фондового рынка в сторону снижения цен на акции. Особенно обострилась ситуация после военного конфликта с Грузией. На нашем рынке преобладали нерезиденты, которые после этого конфликта стали забирать деньги с российского фондового рынка. У нас долго говорили, что кризиса на российском фондовом рынке нет. Можно считать, что он наконец докатился до нас. Конечно, дефолта, как в 1998 г., нет, но признаки кризиса налицо. Очень уж большая коррекция фондового рынка произошла в 2008 г. Деятельность паевых фондов (акций и смешанных) практически парализована. Многие клиенты забрали свои паи.

  Российский фондовый рынок в сентябре 2008 г. испытал самые большие за последние несколько лет трудности. Российский рынок просел под продажами, которые вели западные инвесторы. Ведущие российские компании и банки в сентябре потеряли до трети своей рыночной стоимости. Эксперты считают, что в течение последних семи лет во всех сегментах российского финансового рынка происходило постепенное накопление рисков. Например, опережающими темпами рос внешний долг российских банков и нефинансового корпоративного сектора. Такое накопление массы внешнего корпоративного и банковского долга свидетельствует о быстром росте экспозиций на кредитный, процентный и валютный риски, обращенные в экономике России.

  Из-за страха западных контрагентов даже кредитоспособные участники российского рынка оказались не в состоянии получать деньги для своих операций под залог ценных бумаг. Это привело к тому, что наши участники рынка ценных бумаг остались без денег. Поэтому отсутствие иностранного фондирования послужило краткосрочным фактором обвала.

  Кроме того, многих участников рынка подвел рынок РЕПО, который таил в себе много скрытых рисков. С экономической точки зрения РЕПО — это получение денежных средств под залог ценных бумаг. Этот механизм десятки лет использовался во всех странах мира, в том числе и в России. В какой-то момент, в условиях падающего рынка, участники рынка перестали исполнять ранее заключенные сделки, платить по обязательствам, в том числе и по сделкам РЕПО. Дальше это пошло по цепочке и стало нарастать, как снежный ком. Ты перестаешь платить, потом твой контрагент, который должен получить от тебя денежные средства, тоже начинает испытывать проблемы. Стоимость ценных бумаг в портфеле падает, а если ты не можешь еще «перереповаться», то вынужден продавать бумаги из портфеля. Все это сплелось и привело к паническим настроениям.

  В нынешнем году российский фондовый рынок потерял в цене более 50%. Несмотря на легкий подъем, отмеченный в конце сентября, финансовая система страны дрогнула. Кризис в США, заразивший большую часть экономик мира, сказывается и в России (и влияет на ее миллиардеров), особенно сильно затрагивая банки, которые во многом опирались на доступ к зарубежным ликвидным средствам.

  Кризис затронул как банки, которые заняли деньги за рубежом и в России, выпустили секьритизированные облигации, так и компании, цены на продукцию которых упали, а также компании, которые выпустили акции и не смогли их продать по планируемым цена, и граждан, которые купили паи ПИФов, акции и облигации, но не смогли продать их из-за низкой цены.

  Зная сегодняшнюю ситуацию в России, можно предположить по каким направлениям будет  развиваться кризис внутри страны.

  1. Множество высококвалифицированных сотрудников лишатся работы.

  2. Из финансово-хозяйственного оборота будут выведены десятки, если не сотни миллиардов рублей банковских активов.

  3. Деятельность малых и средних предприятий будет фактически парализована. Так как, они лишатся оборотных средств, утратят возможность пополняться кредитными ресурсами, не смогут вовремя выплачивать заработную плату и налоги, не смогут своевременно расплачиваться с контрагентами.

  4. Курс рубля к доллару ослабеет по причине вывода банковских средств на заграничные счета.

  5. Ухудшится предпринимательский и инвестиционный климат.

  6. Социальная атмосфера в обществе накалится, так как, не смотря на гарантированные выплаты по вкладам до 700 тысяч рублей, возникнет организационная неразбериха, и потребуются значительные наличные средства, оперативно предоставить которые Банк России не в состоянии.

  7. Доверие иностранных финансовых партнеров будет ослабевать.

  8. Некоторая часть иностранных инвестиций в Россию не вернется, так как они, по сути, являясь средствами российских предпринимателей, направлялись из оффшорных зон.

  9. Дополнительно возрастет инфляция, поскольку часть средств окажется на потребительском рынке.

  Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:

  а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые «сабпрайм-кредиты»);

  б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье. Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, — недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.

  Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом [21, с.18].

  Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса Российской Федерации, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.

  Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3–4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.

  Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства.

  Необходимо отметить, что указанный фактор, будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

  Серьезный дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т.п.) привел к сохранению в 2005–2006 годах высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах — миллионниках почти в 2 раза.

  В 2007 году во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.

  Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.

  Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30–50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.

   На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16–17 сентября 2008 года.

  Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.

  В 2007–08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.

  Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

  Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

  В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.

  Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

  Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005–2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7–8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

  Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

  Строители попали «в вилку» — с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья.

  Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате, в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.

  В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 году ежегодного объема ввода на уровне 1 кв.м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.

  Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

  С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.

  Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, а это таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.

  В соответствии с этим, необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

  Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.

  Частно-государственное партнерство — это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.

  Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.

  При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.

  Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.

  В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.

  Еще год тому назад Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку, как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.

  Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.

  Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.

  Главным механизмом в вопросе обеспечения граждан жильем должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья [20, с.44].

  Таким образом, анализируя ситуацию на строительном рынке, отметим, что банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов. Кроме того, резко снизились объемы ипотечного жилищного кредитования.

  Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.

  Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость и сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования.

  Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. В результате, предприятия строительной индустрии вынуждены сокращать объемы производства основных строительных материалов. Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю.

  Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.

  Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.

  В результате, в 2009–2010 годах ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (на 20–25%).

  Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.

  Особую тревогу вызывают активно продвигаемые Государственной Думой РФ поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

  Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.

  В создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет [21, с.20].

  В связи с общим кризисом ликвидности и оттоком инвестиций из России объемы кредитования банками существенно снизились, соответственно снизились объемы оценочных услуг в целях залога. Вместе с тем, отмечается увеличение спроса на оценку для целей кредитования в тех случаях, когда ранее банками выдавались кредиты надежным кредиторам без проведения соответствующих процедур залога, а в настоящее время указанные кредиторы кредитуются под обеспеченный залог. В общем, отмечается пристальное внимание банков к качеству кредитов, в связи с чем предъявляются жесткие требования к оценке предмета залога, в том числе к оценке не только стоимостных показателей, но и показателей ликвидности, прогнозных показателей в отношении оцениваемого имущества и др.

  Аналогично, возросли требования к улучшению качества оценки объектов страхованиям (оценка для целей страхования) на фоне общего снижения объемов оценочных работ для целей страхования.

  В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а следовательно потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях.

  Особенно это скажется на оценке арендных ставок по объектам недвижимости – в связи активным пересмотром ставок аренды.

  Безусловно, снизились до минимума потребности оценки стоимости инвестиционных проектов в связи с повсеместным сворачиванием девелоперских проектов.

  Нужно отметить, что типовые оценки (оценка для МСФО, переоценка активов, оценка для целей оформлении прав наследства, оценка для целей налогообложения и др.) – будут на прежнем уровне.

  Будет востребована рынком оценка в случаях банкротств предприятий (оценка на различных стадиях банкротства – от рыночной стоимости предприятия, отдельных активов предприятия до оценки ликвидационной стоимости предприятия).

  Очевидно, будет иметь большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) – оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.

  Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.

  Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг существенно не снизятся (в натуральных показателях), уменьшатся в денежных показателях за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

   

  3.2. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

   

  1. Общая часть Отчета об оценке

  1.1. Основание для проведения оценки:

  Договор на проведение оценочных работ от 09 декабря 2008 г. № 08/12/09.

  Заказчик оценки:

  Физическое лицо: Салахутдинова Светлана Ильфаровна

  Адрес: г. Казань, ул. Ст.Разина, д.50, кв.27.

  Оценщик:

  ООО «Комфорт» в лице генерального директора Нугуманова Олега Закиржановича.

  Адрес:  юридический: г. Казань, ул. Мусина, д.61, корп. Г.

  Фактический адрес:  г. Казань, ул. Мусина, д.61, корп. Г.

  Объект оценки:

  Недвижимое имущество – 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

  Вид определяемой стоимости:

  В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

  Цель (назначение) оценки:

  Определение рыночной стоимости для продажи с аукциона.

  Вид определяемой стоимости:

  В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

  Дата определения стоимости:

  10 декабря 2008 года.

  Дата составления отчёта:

  11 декабря 2008 года.

   

  1.2. Квалификация оценщика

  Нугуманов Олег Закиржанович:

  ·  Сертификат № 372 о праве на подготовку и оформление сделок с недвижимостью, в том числе аукционов и конкурсов, оценку и переоценку стоимости основных фондов предприятий, недвижимого имущества и оборудования, оценку инвестиционных проектов, экономическую и правовую экспертизу в сфере недвижимости, выдан Научно практическим центром Высшей школы делового администрирования Международного университета 31.03.1997 года

  ·  Квалификационный аттестат № 2271 о прохождении аттестации специалиста, осуществляющего риэлтерскую деятельность, выдан Аттестационной комиссией при Московской лицензионной палате 11.10.2001 года,

  ·  Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 439787 (регистрационный номер 2116-2Д) о повышении квалификации по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация – оценка стоимости предприятий (бизнеса), выдано Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова 18.10.2002 года.

  ·  Свидетельство о повышении квалификации по программе: Практические приёмы и методы оценки машин, оборудования и автотранспорта», выдано Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова 7 августа 1999  года, рег. № 628-9Д.

  ·  Удостоверение Центра содействия жилищной реформе об окончании курса «Риэлторская деятельность» и сдаче экзамена Городской экзаменационной комиссии при Департаменте жилья г Москвы, рег. № РД -1259 от 13 декабря 1995 года.

  ·  Международный Сертификат института управляющих недвижимостью IREM Institute of Real Estate Management  CPM (Certified Property Manager), № 16640 от 20 апреля 1998 г.

  ·  Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков некоммерческое партнёрство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ».

   

  1.3. Этапы и способы проведения оценки.

  Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

  § правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

  §  информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

  § иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

  2. Анализ рынка, к которому относится Объект.

  3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

  4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта.

  5. Составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

  
  

  1.4. Подходы и методы, используемые для определения рыночной стоимости объекта оценки.

  При проведении оценки объектов недвижимости рассматривались к применению в расчёте рыночной стоимости следующие подходы к оценке:

  ·  затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);

  ·  сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

  ·  доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).

   

  1.5. Сертификат качества оценки

  Принимающие участие в работе оценщики гарантируют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

  1. Содержащиеся в настоящем Отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат Оценщикам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата проведения оценки Объекта.

  2. Стороны выдвигают и взаимно принимают к выполнению требования строгой конфиденциальности в отношении любой информации, полученной от Заказчика или переданной ему по результатам оценки.

  3. Оценка Объекта проводилась Оценщиками при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

  4. Оценка проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (//Российская газета. - 06 авг. 1998. № 148 - 149), а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (//Российская Бизнес - газета. - 24 июля 2001. № 29).

  5. Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка Объекта, были собраны Оценщиками и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем обеспечивают достоверность настоящего Отчета и данных, приведённых в нём.

  6. В штате фирмы имеются квалифицированные специалисты, обладающие достаточной компетенцией в данной области оценки, для которых данное место работы является основным, и которые имеют документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

  7. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности Оценщика Полис № 19/08-090317, выдан Страховой акционерной компанией «ИНФОРМСТРАХ», срок действия договора: с  05.07.2008 г. по 04.07. 2009 г.).

  8. Оценщик в своих действиях выступает как независимый эксперт, размер вознаграждения которого никоим образом не связан с его выводами о стоимости объекта оценки.

   

  1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия    

  Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Экспертного Заключения, ограничивается следующими условиями:

  1. Все исходные данные, использованные оценщиком при подготовке, Экспертного заключения, были предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 

  2. Юридическая экспертиза прав не проводилась. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемое имущество, достоверность которых подтверждается Заказчиком. Права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, в том числе от различного рода сервитутов. Эти права полагаются полностью соответствующими требованиям действующего законодательства РФ.

  3. Оценщик исходит из генерального принципа замещения, заключающегося в том, что все оцениваемые объекты могут быть приобретены на рынке или восстановлены при тех же условиях финансирования ( приобретения).

  4. Оценщики не принимают на себя ответственности за описание правового состояния имущества, подразумевающего обсуждение юридических аспектов права собственности.

  5. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Экспертного Заключения, оцененного имущества или имущественных прав, связанных с объектом оценки, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.

  6. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния тех частей объекта недвижимости, которые невозможно изучить иначе, как визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций исполнения. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения ) подобных факторов.

  7. Ни Заказчик, ни оценщик не могут использовать экспертное заключение (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

  8. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

  9. Экспертное Заключение об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Экспертном Заключении.

  10. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь для указанных в отчете целей.

   

  2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА.

   

  2.1. Обзор рынка жилья за октябрь 2008 г.

  По данным Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ в октябре 2008 г. на регулярном рынке жилья Москвы отмечено увеличение объема предложения и сохранение среднего уровня цен.

  Рублевые цены за месяц не изменились и зафиксированы на уровне 188,0 тыс. руб./кв. м. ±0,4%. Средняя долларовая цена предложения столичных квартир с укреплением позиций доллара по отношению к рублю скорректировалась на -4,4% до 7133 $/кв. м ±0,4%. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на +40,0% и +30,5% соответственно.

  Количественный объем предложения, как и ожидалось, продолжил наращивать свои позиции и, прибавив за месяц +15%, вернулся к уровню характерному для аналогичного периода прошлого года. Объем предложения в денежном выражении и общей площади возрос на +12,9% и +13,4% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, достигла 40% общего объема.

  В дифференциации квартир по размеру незначительное снижение (-0,8%) отмечено в сегменте однокомнатных квартир. В территориальном разрезе ситуация следующая: в престижном Центральном АО зафиксирован прирост около +1%, а в спальных районах СВАО, ЮАО и ВАО, наоборот, коррекция в районе -1%. Продолжают увеличиваться в цене кирпичные строения с большой кухней, в категориях панельные хрущевки и панель с малой кухней – небольшое снижение. В остальных сегментах, округах и категориях цена предложения за отчетный период не изменилась.

  Таким образом, в октябре на рынке продолжили развиваться тенденции отмеченные в предыдущем месяце. Как и ожидалось, в целом по Москве цена предложения осталась на прежнем уровне. В цене прибавляют только наиболее качественное жилье и квартиры в ЦАО, тогда как предложение в спальных районах и жилье низкого качества подвергаются коррекции, как переоцененное в период роста цен. Количественный объем предложения вернул утраченные за год позиции, а доля нового предложения практически достигла среднерыночных показателей. В ноябре рынок продолжит развиваться аналогичным образом: на фоне возросшего объема предложения следует ожидать стагнации цен.

   

  2.2. Рынок аренды жилья

  
  

  По сравнению с сентябрем произошли изменения в структуре предложения квартир: доля квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилась на 3,53%, стоимостью от 3000 до 6000 на 3%, при этом доля квартир стоимостью от 1000 до 3000 уменьшилась на 6,89%.

  В октябре наблюдается увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у.е. увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилось на 65,86%.

  Связано это может быть с тем, что 1 – освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать, 2 – на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи, 3 – часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина под номером 2.

  На рынке спроса наблюдается другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000 у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е. однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре 2008 года превышает спрос в октябре 2007 года, за исключением диапазона 751-1000 у.е. (на который в прошлом году приходилась основная масса квартир экономкласса).

  
  

  
  

  Рис.2.2. Динамика средней стоимости найма квартир эконом класса

  
  

  По сравнению с сентябрем 2008 года средняя стоимость найма квартир экономкласса изменилась следующим образом:

  1-комнатные квартиры подорожали на 3,21%, 2-комнатные подорожали на 0,88%, 3-комнатные подешевели на 3,64%.

  Сезонное подорожание (с июня 2008 года) квартир экономкласса составило:

  - 1-комнатные квартиры подорожали на 20,66%,

  - 2-комнатные подорожали на 22,21%,

  - 3-комнатные подорожали на 38,62%.

  Таблица 2.1

  
  

  Таблица 2.2

  
  

  Таблица 2.3

  
  

  Таблица 2.4

  Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 ноября 2008 г., тыс. руб.
  Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4 комн.
  СЗАО	min	26	35	43	68
  	max	65	231	542	1 327
  САО	min	27	33	42	73
  	max	108	271	542	677
  СВАО	min	25	35	50	76
  	max	50	111	260	542
  ЗАО	min	22	31	40	62
  	max	190	406	704	2 167
  ЦАО	min	31	37	46	78
  	max	176	677	1 490	1 355
  ВАО	min	26	31	35	62
  	max	79	108	217	263
  ЮЗАО	min	30	34	47	68
  	max	95	217	677	406
  ЮАО	min	26	33	43	60
  	max	68	130	217	406
  ЮВАО	min	25	35	42	50
  	max	81	135	226	268

   

  3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

  3.1. Месторасположение объекта оценки

  
  

  Оцениваемый объект представляет собой 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: ЮАО, г. Москва, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61. в районе Даниловский.

  Район был образован 15 июня 1995 г. путем объединения округов "Даниловский", "Симоновский" и "Павелецкий".

  В стародавние времена территория района относилась за линией монастырей к Южному Подмосковью. Через год после того, как в Москве поселился удельный князь Даниил Александрович (1271 г.), он основал у дороги на Серпухов, на правом берегу Москвы-реки, Даниловский монастырь. Как и другие монастыри Москвы, Даниловский монастырь выполнял функцию крепости, защищая Москву от набегов варваров.

  В канун 850-летия Москвы, в память о великом сыне России, сумевшем мирными средствами укрепить Москву, объединить вокруг нее другие княжества, на Даниловской площади был открыт памятник Святому Благоверному князю Даниилу Московскому, который был освящен патриархом Московским и Всея Руси Алексием II.

  Площадь этого района Москвы - 1065 га, в нем проживают около 80 тыс. человек. Развитая инфраструктура позволяет назвать его "городом в городе": здесь много промышленных предприятий с мировой известность. - ЗИЛ, фабрики "Новая Заря", "Гознак" и др.; работают крупные торговые центры, рынки, предприятия питания, стадионы, школы и клубы. Действуют 2 станции метрополитена - "Тульская" и "Автозаводская".Экологическая обстановка в районе не благоприятная, что обусловлено большим сосредоточением промышленных предприятий и МКАД.

  Экологическая карта по району представлена ниже:

  Рис.3.1. Месторасположение объекта оценки

  
  

  Ближайшая станция метро «Автозаводская» находится на расстоянии 15 минут ходьбы.

  Месторасположение дома внутри района можно охарактеризовать как удовлетворительное. Дом находится рядом с автомобильной магистралью, Третьим кольцом.

  3.2. Характеристика объекта оценки

  Общие характеристики объекта оценки и жилого дома представлены в таблице 3.1

  Таблица 3.1

  Общие характеристики объекта оценки и жилого дома

  Наименование параметра	Значение параметра
  Объект оценки	1/4 доли в 3-х комнатной жилой квартире
  Адрес: Москва, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61
  Общая площадь квартиры (с учётом летних), м2	84,5
  Общая площадь (без учёта летних) , м2
  Площадь кухни, м2	9,8
  Жилая площадь, покомнатно, м2	55,7 (18+19,5+18,2 из)
  Наличие смежных комнат	нет
  Этаж	8
  Этажность дома	9 кирп 1959 г. постройки)

  Продолжение таблицы 3.1

  Наименование параметра	Значение параметра
  Объект оценки	1/4 доли в 3-х комнатной жилой квартире
  Адрес: Москва, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61
  Класс квартиры	Эконом-класса
  Наличие балкона (лоджии)	Лоджия
  Санузел (раздельный или совмещённый)	Раздельный
  Пол*	пракет
  Отделка*	Простая (стены-обои, потолок – ВДЭ, окна, двери-деревянные типовые, сантехника –отеч.)
  Состояние квартиры*	Удовлетворительное (треб. косметический ремонт)
  Куда выходят окна*	Двор
  Высота потолка, м	2,95
  Наличие телефона*	есть
  Дополнительные характеристики	нет
  Характеристика жилого дома
  Тип конструкции жилого дома	Кирпичный
  Этажность	9
  Год постройки здания	1956
  Внешний вид здания	Удовлетворительный
  Состояние подъезда	Удовлетворительное
  Наличие охраны	Домофон
  Придомовая территория	Не охраняемая
  Инженерное оборудование:
  -электроснабжение	Центральное
  -водоснабжение горячее, холодное	Центральные
  -отопление	Центральное
  Слаботочные устройства	Антенна, радио, телефон

   

  * По данным Заказчика и параметрам типовых домов.

  Юридический статус:
  Право на объект оценки	собственность
  Правообладатель	Салахутдинова С.И.
  Правоустанавливающий документ	Договор

  4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО И НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

  Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

  Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

  Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

  Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

  Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

  Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

  Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

  Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

  Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

  - жилое;

   - офисное;

  Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости. 

  Оцениваемая доля квартиры расположена в жилой квартире, имеющей жилое назначение, пригодной для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.

  Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования оцениваемой доли квартиры – использование её для жилых целей.

  5. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

  5.1. Выбор и обоснование использования или отказа от использования методов и подходов оценки.

  
  

  Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

  Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

  Расчёт рыночной стоимости производится в российской и мировой оценочной практике с использованием трёх основных подходов оценки: сравнительного, доходного и затратного.

  Обычно в процессе оценки применяются только наиболее подходящие для оценки данного типа имущества подходы. Рассмотрим возможность использования каждого подхода оценки:

  
  

  Сравнительный подход.

  Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, сравнительный подход определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сопоставимым объектом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

  Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделок и предложений объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

  С учетом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся на рынке информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, Оценщик счел применение сравнительного подхода к оценке целесообразным.

  
  

  Обоснование отказа от использование затратного подхода оценки.

  Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем  сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

  Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

  
  

  Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

  Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

  Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

  Определение предпринимательской прибыли.

  Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учётом предпринимательской прибыли (п.2 + п.3).

  Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

  Оценка стоимости улучшений с учётом износа (п.4 – п.5).

  Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учётом стоимости земли  (п.1 + п.6).

  При определении полной восстановительной стоимости зданий оценщиками используются Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (сборники «КО-ИНВЕСТ», сборники УПВС Госстроя), базовые удельные показатели по стоимости строительства (БУПс).

  Общая формула расчета восстановительной стоимости:

  
  

   (5.1)

  СС - стоимость строительства здания;

  К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

  При определении стоимости жилья в г. Москве затратным подходом, в большинстве случаев получается значительное искажение реальной рыночной стоимости жилья в результате воздействия следующих факторов:

  1.   При определении рыночной стоимости жилого дома, часто отсутствует полная информация о его конструкции, строительном объёме, площади застройки, что не позволяет оценщику с достаточной степенью точности произвести расчёт его восстановительной стоимости.

  2.   При использовании удельных показателей восстановительной стоимости для г. Москвы, нельзя с достаточной степенью точности произвести расчёт восстановительной стоимости здания, поскольку, помимо прямых затрат на строительство, предпринимательской прибыли застройщика, существуют затраты застройщика, специфичные для рыночных отношений, включающие дополнительные непредвиденные расходы застройщика, величина которых может варьироваться в различных пределах, в зависимости от коммерческой привлекательности объекта строительства. Открытая информация о такого рода затратах отсутствует.

  3.   При расчёте рыночной стоимости объекта оценки значительное влияние на его стоимость оказывают затраты инвестора-застройщика на выкуп самого инвестиционного контракта, на отчисления обязательных платежей городу, составляющих от 20 до 50%, в зависимости от коммерческой ценности района и самого объекта инвестирования. Информация о таких затратах по объекту оценки у оценщика отсутствует.

  4.   В большинстве случаев, при расчёте жилых объектов оценивается не право собственности на землю, а право долгосрочной аренды. Рыночная стоимость права аренды и права собственности различается. Объективно оценить степень различия достаточно сложно по причине не развитости земельного рынка Москвы и отсутствия официальной статистической информации, позволяющей дать оценку.

  5.   Значительную часть в стоимости объектов недвижимости в Москве составляет стоимость земельного участка. Земельный рынок в Москве развит слабо из-за существующего законодательства, не дающего возможности до недавнего времени приобретения земельных участков в частную собственность. Поэтому основной метод сравнения продаж не используется по причине отсутствия объектов сравнения, а использование других методов оценки земли (метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования) даёт значительную погрешность в расчёте.

  Таким образом, мы пришли к выводу, что использование затратного подхода при оценке объекта оценки, расположенного в г. Москве не целесообразно по вышеуказанным причинам. Поэтому расчёт объекта затратным подходом оценки не производился.

  
  

  Обоснование отказа от использование доходного подхода оценки.

  Доходный подход применим для расчёта рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, способных приносить доход.

  Расчет стоимости недвижимости с применением доходного подхода основывается на принципе ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования объекта недвижимости и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением расчета стоимости недвижимости с применением доходного подхода является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта недвижимости состоит, в том числе из стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

  Оцениваемая доля (комната) не является объектом доходной недвижимости.

  Сдача в аренду комнат, а тем более долей в коммунальных квартирах практикуется достаточно редко и объективная информация о стоимости аренды комнат отсутствует.

  Аренда комнат (долей) в коммунальных квартирах разрешена только при согласии соседей, проживающих в квартире. Данные по аренде комнат в коммунальных квартирах не могут служить реальными показателями доходности данного вида жилья, поскольку в большинстве случаев занижены и не дают объективной картины рыночной стоимости при расчёте методами доходного подхода.

  Поэтому, по мнению оценщика, доходный подход при расчёте рыночной стоимости данного вида недвижимости использовать не целесообразно.

  Вывод: С учётом специфики объекта (доля в квартире) мы пришли к заключению, что для оценки рыночной стоимости объекта оценки можно использовать только методы сравнительного подхода.

  
  

  5.2. Расчёт стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода

  
  

  Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

  Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

  Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

  В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

  - метод валовой ренты;

  - метод сравнительного анализа продаж.

  Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

  Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

  Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  - подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

  - определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

  - сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

  - приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

  В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты использовали в основном информацию о ценах по предлагаемым для продажи объектам и частично, о ценах уже реализованных по реальной рыночной цене объектов. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru, #"1.files/image060.gif">  (5.1)

  Р₀ - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);

  Р_скорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

  П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 … - поправки на отличие свойств аналогов.

  Вес и значение всех поправок установлены экспертным методом оценки с учётом мнения специалистов ведущих риэлтерских агентств («МИЭЛЬ», «ИНКОМ», «Азбука жилья», «МИАН», «НОТРА», «БЕСТ», «ДОМОСТРОЙ»), а также личного опыта и наработок оценщика. Значения поправок приведены в таблицах 5.4. и 5.5.

                    Таблица 5.4

  Поправки на отличие свойств аналогов (1-й вариант расчёта)

  Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым объектом	Разница в рыночной стоимости,%
  Общая площадь комнаты, кв.м.	8/30	77
  Кол-во комнат в квартире	3/4	3
  кол-во лиц. счетов в квартире у соседей	на 1 лицевой счёт меньше, чем комнат в квартире (4-5-х к.кв.)	3
  Кол-во соседей на 20 кв.м. общ. Пл. кв-ры	0,5/2	20
  перспективы освобождения соседних комнат	есть нет	15
  Площадь кухни, м	5/10	7,5
  Статус комнаты	приватизир/не приватизир	10,0
  Этаж	1/средний,	5,0
  Этаж	1/последний	2,0
  Тип перекрытий	смеш./ж/б	4,0
  Месторасположение дома	хорошее/удовлетворит	1,5
  Расстоян. от метро	15 пешком/5пешком	5,0
  Куда выходят окна	двор/улица	2,7
  наличие балкона	есть/нет	5,0
  наличие газовой колонки	есть/нет	2,0
  наличие отдельного тел №	есть/нет	3,0
  Высота этажа	2,5/3,2	2,0
  Лифт	есть/нет (5-эт.дом)	1,5
  Сан узел	разд/совм	2,5
  физ. состояние подъезда	хор/удовл.	0,8
  физ.состояние дома и внешний вид	хор/удовл.		0,8
  Физ.состояние кварт.	треб косм ремонта/хорошее		6,0
  Физ.состояние кварт.	треб ремонта/хор.состояние		12,0
  Сост. внутр.коммун.	хорошее/ удовлетв		0,8
  Прочее	продажа от хозяев		5,0
  Срок оформления	1 мес/2 мес		3,0

  
  

  Таблица 5.5

  Поправки на отличие свойств аналогов (2-й вариант расчёта)                   

  Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым объектом	Разница в рыночной стоимости,$	Разница в рыночной стоимости,%
  Общ. площ.квартиры, кв.м	40/50	28000	7,0
  Площадь кухни, м	7,7/10	11040	2,8
  Тип дома	панель/кирпич	10000	2,5
  Этаж	1/средний	40000	10,0
  Этаж	2/средний	8000	2,0
  Этаж	последний/средний	16000	4,0

  Продолжение таблицы 5.5

  Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым объектом	Разница в рыночной стоимости,$	Разница в рыночной стоимости,%
  тип комнат	смежные/изолированные	10000	2,5
  Высота этажа,м	2,5/3,2	10000	2,5
  Месторасположение дома	хорошее/удовл	8000	2,0
  Расстоян. от метро	15 пешком/8 пешком	12000	3,0
  Куда выходят окна	двор/улица	10800	2,7
  Наличие балкона	балкон/нет	8000	2,0
  Наличие балкона	лоджия/нет	10000	2,5
  Наличие телефона	есть/нет	2000	0,5
  Мусоропровод	на лестн. площ./во дворе	6000	1,5
  Лифт	есть/нет	6000	1,5
  наличие газ. Колонки	есть/нет	20000	5,0
  Сан узел	разд/совм	6000	1,5
  Полы	линолиум/паркет	3200	0,8
  физ. состояние подъезда	хор/удовл.	2400	0,6
  физ.состояние дома и внешний вид	хор/удовл.	2400	0,6
  Физ.состояние кварт.	треб косм ремонта/треб ремонт	20000	5,0
  Физ.состояние кварт.	хорошее/треб ремонт	40000	10,0
  Сост. Внутр.коммун.	хорошее/ удовлетв	2400	0,6
  Право на квартиру	собственность/дог найма	32000	8,0
  прочее	продажа от хозяев	18000	4,5
  Возможность торга	есть/нет	10000	2,5
  Срок оформления	1 мес./2 мес	10000	2,5

   

  Таким образом, при расчёте двумя вариантами были получены два достаточно  близких значения рыночная стоимости оцениваемой доли:

  В первом варианте расчёта – 1 726 095 рублей

  Во втором варианте расчёта – 1 635 345 рублей.

   

  6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ.

  Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества представленных в таблице 6.1.

  Для согласования результатов определяются веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, формируют итоговую рыночную стоимость имущества.

  Для определения веса различных подходов использовались четыре критерия, которые описывают те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

  Как было отмечено выше, для расчёта рыночной стоимости использовался только сравнительный подход оценки, в рамках которого был произведён расчёт двумя вариантами.

  По мнению оценщика оба варианта расчёта приемлемы для расчёта рыночной стоимости оцениваемой доли но из-за большей сложности расчёта во втором варианте, ему был присвоен наименьший вес.

  Таблица 6.1

  Результаты согласования  стоимостей

  Подход	Вариант1 по сравнению продаж квартир	Вариант2 по сравнению продаж долей
  Величина ориентира (стоимость доли), рубли	1 635 345	1 726 095
  Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	7	7
  Способность метода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	7
  Способность метода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца	3	7
  Соответствие метода виду рассчитываемой стоимости	6	7
  Итого сумма баллов для данного подхода	19	28
  Подход применялся	Да	Да
  Сумма баллов	47	47
  Вес подхода, %	40,43%	59,57%
  Согласованная величина стоимости , рубли	1 689 409

  
  

  Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила: 1 689 409 рублей.

  
  

  Заключение

  
  

  Последствия мирового экономического и финансового кризиса, которые стали ощутимыми в России уже во второй половине 2008 года, отразились на оценочной деятельности как на одном из направлений бизнеса консалтинговых компаний. Кроме этого, кризис отразился на рыночной потребности в оценочных услугах и доминирующих целях проведения оценки. Сложившаяся рыночная ситуация имеет прямое влияние и на сами результаты оценки, которые свидетельствуют о значительном падении рыночной стоимости объектов недвижимости.

  На основании проведенного дипломного исследования необходимо сделать следующие выводы и дать предложения:

  1. В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

  - затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

  - сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

  - доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

  Анализ современной оценочной практики показал, что методология затратного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (остаточная стоимость замещения, стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.)

  Структура затратного подхода включает определение стоимости участка земли, как свободного в наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа. Возможность подобного подхода к оценке стоимости недвижимости базируется на допущении наличия рынка для оцениваемой недвижимости, на котором типичный покупатель имеет возможность приобрести по рыночным ценам участок земли и построенные по его заказу улучшения.

  В современной оценочной практике методология сравнительного подхода главным образом используется при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании).

  Сопоставительный анализ практической реализации сравнительного подхода позволил выделить две группы моделей – прямого и косвенного сравнения. В моделях прямого сравнения реализуется анализ индивидуальных сделок с аналогичными объектами недвижимости. В моделях косвенного сравнения объектами анализа являются средние удельные характеристики и показатели – среднерыночные цены продаж по сегментам рынка и типам недвижимости, среднерыночные характеристики арендных денежных потоков по сегментам рынка и типам недвижимости и т.п.

  На основе анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России сделан вывод о том, что в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости – модели косвенного сравнения на базе доходного подхода.

  Анализ современной оценочной практики показал, что методология доходного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д. )

  Современные расчетные методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.

  2. Итоги 2008 г. для российского рынка недвижимости оказались довольно противоречивыми. С одной стороны, большую часть года Россия, а вместе с ней и российский рынок недвижимости оставались в стороне от мировых финансовых катаклизмов. И за эту часть года, эксплуатируя статус «тихой гавани», рынок успел достичь новых высот, как с точки зрения цен – они в большинстве сегментов продолжали устанавливать новые максимумы, так и с точки зрения качественных характеристик – девелоперы продолжали осваивать все новые и новые форматы/сегменты/регионы. На этом оптимистичном фоне события конца сентября стали для российского рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный.

  Как  показывает практика, наиболее  сложная ситуация  складывается  на  рынке  коммерческой недвижимости  России.  За  последние  месяцы  по значительному  количеству  сделок  переговоры  были приостановлены,  сокращается  финансирование  многих проектов,  происходит  смена  собственников  объектов недвижимости,  которые  корректируют  арендные  ставки, стимулируя  срочный  приток  денежных  средств. 

  В настоящее время в Казани существует переизбыток торговых помещений небольшого формата и дефицит площадей размером от 5 000 кв.м, пригодных для организации гипермаркетов. Существует переизбыток офисных помещений. Большим спросом пользуются офисы классов «А» и «В+». Продолжается процесс высвобождения низкокачественных офисов и миграция арендаторов в современные бизнес-центры. Появляются многофункциональные объекты, по средствам которых девелоперы и инвесторы смеряться застраховаться от недостатка спроса на торговые и офисные площади.

  3. Компания ООО «Комфорт» создана в 2006 году и является одной из первых, начавших работу в соответствии с новыми требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ. В Компании работают специалисты, внесенные в реестр саморегулируемых организации оценщиков ООО РОО и НП «СМАО» и имеющие большой опыт работы в области оценочной деятельности, а также в банковской и сфере страхования.

  Специалисты Компании оказывают полный комплекс услуг по определению рыночной и других видов стоимостей, включая определение стоимости бизнеса, акций и иных эмиссионных ценных бумаг, земельных участков и объектов недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценку инвестиционных проектов, долговых обязательств и ущерба, а также оценку иных объектов гражданских прав,  в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

  Рассматриваемое предприятие имеет линейную структуру управления. Во главе организации стоит генеральный директор, у которого в подчинении находятся заместитель генерального директора по экономике, директора департаментов, главный бухгалтер, заместитель по общим вопросам. Генеральный директор наделен полномочиями и осуществляет единоличное руководство подчиненными ему подразделениями и сосредотачивающий в своих руках все функции управления.

  Оценочная деятельность в России устойчиво развивается уже более 10 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами. Разразившийся в конце 2008 года мировой экономический кризис, безусловно, сказался и на оценочной деятельности.

  В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а следовательно потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях. Нужно отметить, что типовые оценки (оценка для МСФО, переоценка активов, оценка для целей оформлении прав наследства, оценка для целей налогообложения и др.) – будут на прежнем уровне. Будет востребована рынком оценка в случаях банкротств предприятий (оценка на различных стадиях банкротства – от рыночной стоимости предприятия, отдельных активов предприятия до оценки ликвидационной стоимости предприятия).

  Очевидно, будет иметь большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) – оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.

  Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.

  В дипломной работе приведен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Объект оценки: недвижимое имущество – 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире. С учётом специфики объекта (доля в квартире) мы пришли к заключению, что для оценки рыночной стоимости объекта оценки можно использовать только методы сравнительного подхода.

  В условиях кризиса классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы. Классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях развивающегося кризиса малоэффективны. Сравнительный подход в условиях кризиса дает очень большую погрешность. Затратный применим с большими оговорками, поскольку само строительство в период кризиса обычно останавливается из-за отсутствия реальных инвесторов, готовых на значительные риски. И, наконец, метод капитализации в рамках доходного подхода, который давал приемлемый результат при стабильно развивающемся рынке, также неприменим. Остается единственный подход, который еще как-то может прогнозировать некое развитие событий, - это метод дисконтированных денежных потоков, на основании которого можно сделать прогнозы и, соответственно, получить более-менее достоверную величину стоимости объекта.

  Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг существенно не снизятся (в натуральных показателях), уменьшатся в денежных показателях за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

  Таким образом, стоит надеяться на развитие российского рынка оценочных услуг, в частности оценки недвижимости, в направлении совершенствования применяемых методов и подходов.

  
  
  

  Список использованной литературы

  
  

  1.   Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря 1993.

  2.   Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета - 17 ноября 1995 г.

  3.   Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

  4.   Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

  5.   Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета - 30 октября 2001 г.

  6.   Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

  7.   Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610

  8.   О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

  9.   О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.

  10. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 18 июля 1998 г.

  11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

  12. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1990.

  13. Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. Энциклопедия оценки «Рыночная стоимость». — М.: MARKETVALUE, 2006.

  14. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Владимир: Изд-во, Владим. гос. ун-та, 2007.

  15. Волков Ю.Ф. Экономика бизнеса: Учебное пособие – Р н/Д.: Феникс, 2005.

  16. Голубничий А.И Тенденции правового регулирования  предпринимательской деятельности// Материалы Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г. в 3-х томах. Т.3. – М, РГИИС. 2006.

  17. Гольдштейн Г. Основы менеджмента. учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

  18. Гусаков А.Л. Системотехника строительства. Энциклопедический словарь. - М.: Новое тысячелетие, 2009.

  19. Затишье перед бурей? Тенденции казанского рынка недвижимости: проблемы и решения // Мир рынка. – 2008. - №4 (21). – С. 5-6.

  20. Коробейников О.П., Хавин Д.В.,  Ноздрин  В.В. Экономика предприятия. - Нижний Новгород, 2007.

  21. Кошман Н. П. Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса // Строительный мир. – 2008. - №10.

  22. Кошман Н. П. Строительная отрасль в период мирового кризиса: реализация инновационных программ // Строительный мир. – 2009. - №4.

  23. Лапидус А.А. Организационное проектирование и управление крупномасштабными инвестиционными проектами. - М.: Вокруг света, 2007.

  24. Лапидус А.А. Потенциал реализации крупномасштабного строительного проекта//Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. – 2008. - № 4.

  25. Максимова И. М. Правовое регулирование хозяйственной деятельности: Учебное пособие. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.

  26. Маслов Е.В. Управление персоналом предприятия: Учеб. пособие для вузов. - М.: Инфра-М, 2006. 

  27. Непомнящий Е.Г. Экономика и управление предприятием. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.

  28. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издетельство «МКС», 2009.

  29. Петрова О. Антикризисные меры строительного сообщества // Эксперт. – 2009. - №2.

  30. Резниченко В.С. Системный подход к совершенствованию ценообразования и управления стоимостью в строительстве // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.

  31. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.- М.: Инфра - М, 2008.

  32. Самойлов А. Саморегулирование на старте // Строительный мир. – 2008. – №9.

  33. Самойлов А. Саморегулируемые организации окажут положительное влияние на строительную отрасль в условиях кризиса Строительный мир. – 2009. – №2.

  34. Сергеев И.В. Экономика предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2009.

  35. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 2007.

  36. Толмачев Е. А., Монахов Б. Е. Экономика строительства. Учебное пособие — Москва: Юриспруденция, 2009.

  37. Травин В.В., Дятлов В.А. Менеджмент персонала предприятия. - М.: Дело, 2008.

  38. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.

  39. Управление инвестиционными строительными проектами: Учебное пособие/Под общ. ред. В.М Васильева, Ю.П. Панибратова. - М.: Изд-во ЛВС, 2007.

  40. Фисун В.А. Экономика строительства. — Москва: РГОТУПС, 2009.

  41. Фридман Дж., Ордуэй Ник.«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007.

  42. Хайкин Г.М. // Сметное нормирование в переходный период к рынку инвестиций и строительных услуг // Интеграл. – 2007. - №4,5.

  43. Хайкин Г.М. К вопросу работы со сметной документацией // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.

  44. Чечевицына Л.Н. Экономика предприятия. - Р н/Д.: Феникс, 2008.

  45. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: Учебное пособие. изд.3-е – М.: ИНФРА - М, 2008.

  46. Шундулиди А. И., Нагибина Н. В. Экономика отрасли (строительства). Учебное пособие — Кемерово: КузГТУ, 2006.

  47. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. - М.: Феникс, 2006.

  48. Щукин А. Такая стройка разорит всю страну // Эксперт. – 2009. - №2.

  49. Обзор рынка жилой недвижимости, подготовленный Компанией Blackwood, www.blackwood.ru.

  50. Обзор рынка жилой недвижимости, подготовленный ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», http://www.gdeetotdom.ru.

  51. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Казани, подготовленный ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», http://www.gdeetotdom.ru.

  
  
  
Скачать дипломную работу