Содержание
Введение 3
1. Общие требования к договорам аренды 5
2. Особенности договора аренды предприятий 12
3. проблемы аренды предприятия 27
Заключение 33
Список литературы 36
Приложение 37
Далеко не все фирмы могут
купить офисное помещение, производственное здание или дорогостоящее
оборудование. А другим такое имущество нужно лишь на короткое время. Но как
получить необходимую вещь и при этом избежать дополнительных затрат? Самый
простой выход - арендовать ее у других организаций или физических лиц. Тем
более что желающих сдать в аренду свое имущество найти не сложно. Ведь доходы
от такой деятельности могут быть весьма существенны.
Сейчас в нашей стране
существует множество различных видов аренды. В данной книге мы их подразделили
на три основные группы:
-
аренда недвижимого
имущества;
-
аренда движимого
имущества;
-
финансовая аренда
(лизинг).
Правовому регулированию
различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам
аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.
В соответствии со статьей
606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу
гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется
предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и
пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это
арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью. Виды имущества, которые могут быть
переданы в аренду, перечислены в пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Как и в любом другом
договоре, в договоре аренды надо определить ряд существенных условий, по
которым стороны должны прийти к соглашению. Согласно статье 432 Гражданского
кодекса РФ, к числу существенных относятся:
-
условия о
предмете договора;
-
условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида;
-
все те прочие
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.
Цель данной работы –
раскрыть сущность договора аренды предприятия и нормативно-правовых основ его
регулирования, выработать рекомендации по совершенствованию действующего в этой
области законодательства.
Достижение поставленной
цели потребовало решения следующих задач:
-
изучить
теоретические аспекты понятия аренды;
-
определить и
систематизировать основные нормативно-правовые документы, регламентирующие
заключение договора аренды предприятия;
-
выявить проблемы
регулирования договоров аренды предприятия;
-
сформировать
практические рекомендации по совершенствованию действующего в этой области
законодательства.
Объектом исследования является
договор аренды предприятия.
Предметом исследования
является совокупность теоретических и практических проблем нормативно-правового
регулирования договоров аренды предприятия на основе реализации комплексного
подхода.
Методологическую и
теоретическую основу исследования составляют методические и нормативно-правовые
материалы практического характера, касающиеся регулирования договоров аренды
предприятия.
Как уже говорилось выше,
к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества
применяются общие положения об аренде. Объектом аренды может быть лишь та вещь,
которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то
есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства, инструмент и т. п.
Для договора аренды
имущества наиболее существенным условием является собственно объект аренды.
Поэтому договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие
определенно квалифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды, то есть состав имущества, его местонахождение и т. п.
В противном случае договор аренды признается незаключенным.
Арендодателем может быть
либо его собственник, либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником
сдавать имущество в аренду. Сдавая имущество в аренду, арендодатель
распоряжается этим имуществом. Следовательно, арендодателем может выступать только
тот, кто наделен соответствующими полномочиями. Например, такие полномочия
имеют государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в
аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия действительного
собственника имущества, то есть государства. Поэтому, заключая договор аренды,
арендатор должен получить от арендодателя соответствующие письменные
подтверждения его прав на заключение таких договоров.
Договор аренды, по
которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, обязательно
должен иметь письменную форму. Договор аренды недвижимого имущества,
заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статьей 624 Гражданского
кодекса РФ особо оговаривается форма договора аренды, предусматривающего
переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Договор аренды имущества с правом его выкупа арендатором должен быть заключен в
форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.
Требования к форме таких договоров установлены статьей 550 в отношении продажи
недвижимого имущества и статьей 560 кодекса - в отношении продажи предприятия
как имущественного комплекса. Суть этих требований состоит в том, что договор
аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. В том же случае, если предметом
продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены следующие документы:
-
акт
инвентаризации;
-
бухгалтерский
баланс;
-
заключение
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
-
перечень всех
долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера,
размера и сроков их требований.
Переход права
собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю, а
также договор продажи предприятия как имущественного комплекса подлежат
государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ.
Что касается договора
аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его
выкуп, то такой договор может быть заключен в любой письменной форме.
Согласно статье 610
Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды необязательно указывать срок аренды
имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный
срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право
отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном
условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один
месяц (в случае аренды недвижимости - за три месяца).
Как показывает
арбитражная практика, заключая бессрочные договоры аренды недвижимого
имущества, организации могут избежать их государственной регистрации. Данная
точка зрения высказана, например, в пункте 11 информационного письма Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"". В нем сказано, что в государственной регистрации не нуждается
договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.
Согласно статье 611
Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество
в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в
предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока
передачи имущества - в разумный срок. Если арендодатель нарушит сроки,
установленные договором, арендатор вправе истребовать арендованное имущество
или расторгнуть договор. Кроме того, он может потребовать от арендодателя
возместить ему причиненные убытки.
Арендодатель не отвечает
за те недостатки арендованного имущества, которые были оговорены при заключении
договора аренды или заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель
не отвечает за те недостатки имущества, которые арендатор должен был обнаружить
во время осмотра имущества, передаваемого в аренду. Ответственность за
недостатки переданного в аренду имущества во всех остальных случаях возлагается
на арендодателя. При этом речь идет о таких недостатках, которые не позволяют
надлежащим образом использовать арендованное имущество по его прямому
назначению как полностью, так и частично.
В свою очередь арендатор
обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).
Согласно статье 654 Гражданского кодекса РФ, договор, в котором не указан
размер арендной платы, считается незаключенным. Здесь также есть исключение:
договор аренды движимого имущества, в котором не указан размер арендной платы,
считается заключенным на условиях, которые обычно применяются при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи
130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу (или недвижимости)
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Иными словами, все те объекты, которые невозможно переместить, не причинив им
несоразмерный ущерб. Кроме того, к недвижимому имуществу относятся подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты.
Согласно статье 132
Гражданского кодекса РФ, недвижимым имуществом признается также предприятие в
целом как имущественный комплекс. Речь идет о таком предприятии, для которого
законодательством установлен специальный правовой режим, связанный, в
частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением
прав кредиторов и т. д.
Предприятию, выступающему
в качестве объекта гражданских прав, присущи следующие отличительные признаки.
1. Предприятие - это
единый имущественный комплекс, включающий в себя все виды имущества,
предназначенные для осуществления его деятельности, а именно: земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права
требования, все виды задолженности, а также права на фирменное наименование,
товарные знаки и знаки обслуживания и все другие исключительные права. Таким
образом, при любых сделках с таким предприятием (в том числе и арендных
операциях) предметом данных сделок являются все вышеперечисленные виды
имущества. Исключения из данного правила может предусматривать закон или
договор. Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 340 Гражданского кодекса
РФ в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного
имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель
может приобрести после заключения договора ипотеки. А статьи 559 и 656
Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае продажи или передачи
предприятия в аренду права продавца (арендодателя), полученные им на основании
лицензии, не подлежат передаче покупателю (арендатору).
2. Под предприятием
понимается такой имущественный комплекс, который используется именно для
осуществления предпринимательской деятельности. Данный комплекс может
находиться в собственности государства или муниципального образования,
коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или
товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации,
осуществляющей предпринимательскую деятельность, и т. п.
3. Коммерческие сделки с
предприятием в данном его качестве (в том числе и передача его в аренду) не
влекут за собой прекращения производственной или иной предпринимательской
деятельности, которая осуществлялась арендодателем, то есть в данном случае под
объектом рассматривается весь имущественный комплекс "в работе".
4. Юридическое лицо, с
имущественным комплексом которого совершают сделку, не прекращает свою
деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо
ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не
единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо
этого в него не входят долги юридического лица.
Предприятие (как в целом,
так и по частям) может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога,
аренды, наследования. В качестве части имущественного комплекса может выступать
и имущество филиала. Например, какие-либо права и обязанности данного филиала,
которые были приобретены от имени юридического лица.
Согласно статье 131
Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Регистрации в данных случаях подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т.
д. В отдельных случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной
регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных
видов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей
219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое или
передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента
государственной регистрации этой недвижимости.
Перечислим основные
требования к оформлению операций по данному виду аренды.
Операцию по аренде
недвижимого имущества, одним из участников которой является юридическое лицо,
надо оформить письменным договором. Данное требование установлено статьей 609
Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды следует указать данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве
объекта аренды, и размер арендной платы. Если такие данные отсутствуют, то
договор не может считаться заключенным.
В соответствии со статьей
655 Гражданского кодекса РФ при передаче здания или сооружения от арендодателя
арендатору необходимо составить передаточный акт. Здание или сооружение
считается переданным арендатору после того, как он получит его во владение или
пользование и подпишет соответствующий акт. Если одна из сторон откажется
подписать этот документ, то это рассматривается как отказ соответственно
арендодателя передать имущество, а арендатора - его принять. После того как
истечет срок действия договора, арендованное здание или сооружение должно быть
возвращено арендодателю также по передаточному акту.
Сделки с недвижимым
имуществом подлежат государственной регистрации. В их число входят и операции
по аренде недвижимого имущества. При этом, согласно статье 651 Гражданского
кодекса РФ, такой регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества,
заключенные на срок более одного года. В соответствии со статьей 26 Закона N
122-ФЗ данные договоры считаются заключенными только с момента государственной
регистрации. Незарегистрированные договоры считаются недействительными.
В договоре аренды
недвижимого имущества надо указать, кто будет оплачивать его государственную
регистрацию.
Согласно статье 652
Гражданского кодекса РФ, арендатор, беря в аренду здание, одновременно
приобретает и право пользования земельным участком, на котором оно расположено.
Условия пользования таким земельным участком должны быть изложены в договоре
аренды.
Для данного договора
аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом
является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий
применяются правила параграфа 4 Гражданского кодекса РФ об аренде зданий и
сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа. Что
касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в
субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений
не предусмотрено иное.
Предприятие в данном
обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК, оно
представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного
вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете
договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным
(п. 3 ст. 607 ГК).
Перечень имущества (как
вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот
комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью,
хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо
прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены
права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой,
другими природными ресурсами.
Такой вид имущества, как
предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных
элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает
также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает
комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих
элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав
владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи,
имущественного права, права на использование исключительных прав.
Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке
требований, переводе дома, о лицензионных договорах.
Итак, один элемент в
содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи
договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания,
сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные
средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.),
принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения.
Этот элемент может
включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном
случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть
установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается.
Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного
комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально
необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества
делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны -
возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды
имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор
аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает
ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего Земельным кодексом,
могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных
обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607); 4) в субсидиарном порядке к
данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и
сооружений.
По поводу вещей,
составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно
определению арендного договора, возникает классическая, традиционная
обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.
Вторым элементом договора
являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным
предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные
вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят
от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные
права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за
отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии),
если законом или договором, на основании которого эти права возникли у
арендодателя, не установлено иное (ст.ст. 382-390).
Поскольку в состав
имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с
предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о
переводе долга (ст.ст. 391-392 ГК). Последнее требует получения согласия
кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения
договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать
досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя
включить в состав предприятия. Таким образом, невозможно точно определить
предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК.
Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав
предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако,
чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более определенно, включив
его в нормы, определяющие требования к предмету договора аренды предприятия в
части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы
поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о
предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.
Возможность включения в
состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования
зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников
соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид
этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их
передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК "Право
собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный
характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если
это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может
включать условие, запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения
арендодателя.
В отношении второго
элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды
предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору
в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и
пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги,
связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном
пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения
и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого
арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму,
освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в
случае отсутствия его вины.
По договору аренды
предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на
условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения,
индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Таким образом, третьим
элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого
рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе
коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных
прав. Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только
такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой
совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе
способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются
права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные
права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской
деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации
производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое
обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места
происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности,
охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования
(изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую
коммерческую информацию (ноу-хау).
При передаче всех этих
прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об
интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и
договоре коммерческой концессии.
Из определения договора
аренды предприятия, данного в статье 656 ГК РФ, можно сделать вывод, что он
является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать
ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов
промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в
определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц -
предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в
частности о лицензировании отдельных видов деятельности.
Для ведения деятельности,
связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные
лицензии (разрешение). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные
по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом.
Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью
их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче.
Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично. Однако из
текста ст. 656 не следует, что получение лицензии является его обязанностью по
договору. Это общее требование ГК, а также норм административного права,
связанное в том числе с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных
объектов, на которых осуществляется опасное производство.
В то же время, в данной
статье ГК указывается, что если в состав передаваемого по договору предприятия
включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия
у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать также и сам
арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора
лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев
и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы
кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же
время, и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или
задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В
частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора
лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК),
в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в
связи с этим убытков.
В то же время, желательно
было бы более четко урегулировать отношения между сторонами в связи с
неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения
договора по этой причине или возмещения убытков, связанных с неполучением
арендатором лицензии, может возникнуть у арендодателя только на основании
соответствующей нормы ГК, в частности вменяющей арендатору в обязанность
получение лицензии. В этом случае можно было бы непосредственно применять п. 2
ст. 450 ГК, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке
расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Статья 657 ГК РФ содержит
нормы, направленные на охрану законных прав и интересов кредиторов арендодателя
по обязательствам, включенным в состав предприятия. Поэтому стороны обязаны
учитывать волю кредиторов, хотя окончательно повлиять на судьбу договора
кредиторы не могут. Но они могут повлиять на договор в той его части, которая
определяет его предмет (состав передаваемого имущества). Классическая
конструкция основания правопреемства при переводе долга как трехстороннего
договора касается лишь того обязательства, которое стороны только предполагают
включить в состав арендованного имущества. Перевод долга с арендодателя на
арендатора является предпосылкой для точного определения предмета договора
аренды, но не делает сам договор аренды трех- или многосторонним.
До передачи предприятия
арендатору арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов о передаче его в
аренду.
Кредитор письменно
уведомляет арендодателя о своем согласии, хотя он имеет право не делать этого.
Молчание в данном случае воспринимается как молчаливый отказ. Но у кредитора
есть и другие возможности, например потребовать прекращения или досрочного
исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Он не имеет
права требовать возмещения убытков, если досрочное исполнение такого
обязательства допускается по правилам ст. 315 ГК. Все указанные действия
кредитор обязан совершить в течение трех месяцев со дня получения уведомления.
В случае неисполнения
арендодателем своей обязанности письменно уведомить о передаче предприятия в
аренду кредитор имеет право потребовать прекращения обязательства или его
досрочного исполнения, а также возмещения убытков. В отношении таких требований
устанавливается специальный срок исковой давности, равный одному году, течение
которого начинается со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о
передаче предприятия в аренду.
Если кредитор не дал
своего согласия на перевод долга, но в то же время, и не потребовал прекращения
обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе включить
соответствующий долг в состав передаваемого предприятия. Но в этом случае он
несет вместе с арендатором солидарную ответственность перед кредитором по
данному обязательству, в силу чего кредитор имеет право потребовать его
исполнения полностью или в части от любого из них.
Для договора аренды
предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом
недействительности договора. Несмотря на то, что в первом пункте статьи 658
есть ссылка на п. 2 ст. 434 ГК, в данном случае допускаются не все из
перечисленных в этом пункте возможности придания договору письменной формы, а
только возможность составления одного документа, подписанного сторонами. Этот
документ составляется в количестве экземпляров, число которых не может быть
меньше, чем число сторон в договоре. Все экземпляры имеют одинаковую
юридическую силу.
Данный договор подлежит
обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом,
которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается заключенным
с момента такой регистрации.
По данному договору в
пользование передаются также некоторые исключительные права. Договоры по их
передаче также подлежат регистрации в органах государственной власти Так,
например, передача прав по лицензионным договорам на использование изобретений,
полезных моделей и промышленных образцов, согласно Патентному закон, подлежит
обязательной регистрации в Роспатенте; там же регистрируется передача прав на
использование товарного знака и знака обслуживания, а передача в пользование
права на использование чужого фирменного наименования по договору коммерческой
концессии предполагает регистрацию в государственном органе, осуществившем регистрацию
юридического лица, правообладателя. Важно отметить, что все эти нормы носят
императивный характер.
Поскольку в ст. 658 нет
указания, в каких именно органах государственной власти должна проводиться
регистрация данного договора, как это сделано, в частности, в отношении
договора коммерческой концессии, можно предположить, что законодатель исходил
из общего определения предмета договора - предприятия - как недвижимого
имущества. Следовательно, подразумевается, что регистрация должна проводиться в
органах, регистрирующих сделки с недвижимостью.
Передача предприятия
представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность арендодателя предоставить
имущество в том случае, если она происходит путем составления и подписания
сторонами передаточного акта.
Передаточный акт -
документ, удостоверяющий состав имущества, передаваемого арендодателем
арендатору по договору аренды предприятия.
Передаче предприятия
предшествует целый комплекс мероприятий, связанный с подготовкой к ее
осуществлению. В частности, необходимо провести инвентаризацию материальных
ценностей (т.е. вещного элемента имущественного комплекса), получить
необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, получить
разрешение кредиторов на перевод долгов, письменно известить должников об
уступке прав требования, поскольку в связи с этим может измениться место
исполнения обязательства. Поскольку имущество должно быть передано в нормальном
состоянии, годном для целей его использования, арендодатель должен произвести
необходимые действия по ремонту и замене неработающих станков, оборудования и
т.п., освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к
арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в
состав предприятия. Он должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы
и пассивы в составе предприятия.
Заключительным этапом
подготовительной работы является составление и представление на подписание
передаточного акта.
Осуществление подготовки
предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание
передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его
счет в том случае, если в договоре не предусмотрено иное распределение таких
обязанностей.
Статья 659 ГК РФ не
содержит норм, регулирующих собственно передачу предприятия, эта процедура
регулируется нормами ст. 655 о передаче здания и сооружения, поскольку ее
действие распространяется и на аналогичные отношения при аренде предприятий в
силу указаний п. 2 ст. 650 ГК.
Аренда предприятия имеет
своей целью обеспечить арендатору возможность экономической эксплуатации
арендованного имущества, т.е. максимально возможной свободы совершения с ним
фактических и юридических действий.
Первая часть статьи 660
определяет возможности арендатора, связанные с таким способом пользования
арендатором имущественным комплексом, как извлечение из него доходов. Этот
способ предполагает наделение арендатора правами по распоряжению арендованным
имуществом. Действительно, в процессе производственной деятельности ему
необходимо возобновлять запасы сырья, топлива, реализовывать готовую продукцию,
осуществлять операции по товарному и коммерческому кредиту и др. Поэтому ст.
660 предоставляет арендатору предприятия возможность свободно, без согласия
арендодателя совершать любые действия с арендованным имуществом: продавать,
обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные
ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и
передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей
другому лицу.
Но арендатор приобретает
право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только
материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи,
потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов средства
производства, например сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие,
инструменты и т.п.), готовая продукция, иные вещи и имущественные права. В круг
такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и,
во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.
Речь идет, например, об остальном недвижимом имуществе (зданиях, сооружениях и
др.), которое принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения.
Поэтому в отношении этого
имущества арендатор наделяется ограниченными правомочиями. Он может
использовать его только непосредственно в своей производственной деятельности.
Свободное распоряжение
материальными ценностями со стороны арендатора возможно при соблюдении
следующих условий. Во-первых, если в договоре аренды не определено иное и, в
частности, если не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя
на такие действия. Во-вторых, если такие действия не влекут уменьшения
стоимости предприятия. В-третьих, если при этом не нарушаются другие положения
договора аренды предприятия.
Следствием действий,
предусмотренных первой частью ст. 660, может быть изменение состава
предприятия. Изменение состава возможно также в результате иных действий
арендатора, например произведенных улучшений. В отношении предприятия такое
улучшение допускается, в частности, в виде реконструкции, расширения, и
технического перевооружения предприятия.
Реконструкция предприятия
предполагает его переустройство по комплексному проекту в целом, не связанное,
как правило, с расширением имеющихся зданий и сооружений, в целях повышения его
технико-экономического уровня на основе достижении научно-технического
прогресса. Расширение предприятия - это строительство новых дополнительных
производственных помещений для размещения новых цехов и участков. Техническое
перевооружение предприятия - это комплекс мероприятий по повышению
технико-экономического уровня отдельных производственных участков, цехов. В зависимости
от вида строительных работ они включают в себя также выполнение монтажных,
пусконаладочных и иных, неразрывно с этим связанных, работ.
Арендатор вправе без
согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного
комплекса, в том числе производить улучшение арендованного предприятия. Эта
норма направлена на максимально полное удовлетворение производственных
потребностей арендатора и его предпринимательской свободы. В то же время,
законодатель позаботился и об интересах арендодателя, придав норме
диспозитивный характер. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре иное
регулирование, в частности исключить право арендатора на изменение состава
арендованного имущественного комплекса полностью или в какой-либо его части,
право включить условие о согласии на эти действия со стороны арендодателя.
Императивной нормой
законодатель возлагает на арендатора обязанность поддерживать предприятие в
надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в
предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае
необходимости текущего и капитального ремонта. Речь в данном случае идет только
о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного
основными средствами производства, такими как здания, сооружения, станки и
оборудование, а также участками земли и других природных ресурсов, нормальное
состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о
природопользовании.
Поскольку техническая и
коммерческая эксплуатация предприятия осуществляется арендатором, то связанные
с ней расходы также возлагаются на него. Однако в отличие от обязанности по
техническому содержанию имущества, данная обязанность возлагается на арендатора
лишь в случае, если стороны в договоре не установили иное распределение
расходов. Такие расходы включают также платежи по страхованию арендованного
имущества. Данная норма, к сожалению, ограничивает обязанность по страховым
платежам только одним видом страхования - самого предприятия, не включая в нее
платежи по иным видам обязательного страхования (например, по экологическому
страхованию, ответственности перед третьими лицами за причинение вреда, если
это промышленное предприятие высокого риска, и т.п.). Не совсем удачна и
редакция данного пункта ст. 661, так как грамматическое толкование нормы,
указывающей на включение в расходы страховых платежей, ввиду использования
конструкции обособления придает ей императивный характер. Такая жесткость в
данном случае вряд ли оправданна.
Статья 662 является
логическим следствием нормы, содержащейся в ст. 660 ГК. Но ее заголовок –
«Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие» – представляется
неудачным, так как он не соответствует содержанию статьи. Право на внесение
арендатором улучшении в арендованное имущество вытекает не из нее, а из ст.
660, где, в частности, указывается на то, что арендатор вправе без согласия
арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение
предприятия. Результаты таких действий - неотделимые улучшения предприятия. В
той же статье говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав
предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения
(например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более
совершенные).
Статья 662 регулирует
только производные от вышеуказанных отношений, наделяя арендатора правом на
возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило
действует, если стороны в договоре аренды не предусмотрели иного распределения
расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для
них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.
В то же время, защищая
интересы арендодателя, эта статья дает суду право освободить его от возмещения
стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип
экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат
полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость
арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или)
эксплуатационные свойства. Бремя доказывания нарушения арендатором принципа
экономичности возлагается на арендодателя.
Арендодатель также может
обратиться в суд с требованием освободить его от возмещения арендатору
стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатором были
нарушены принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае
выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК презумпцию
(предположение) добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее
опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора.
Норма статьи 663 содержит
изъятие из общих правил о последствиях недействительности сделок, об изменении
и расторжении договора применительно к договору аренды. Это изъятие относится к
таким последствиям недействительности сделок, изменения или расторжения
договора, когда возврату или взысканию подлежит имущество в натуре. Такой
возврат возможен в случае двусторонней реституции (возврат в первоначальное
состояние) по правилам п. 2 ст. 167 ГК. Правовым последствием может быть
односторонняя реституция или ее недопущение, если одна или обе стороны
действовали при заключении сделки недобросовестно. В этом случае имущество,
переданное недобросовестной стороной (сторонами) или подлежащее передаче ею
(ими) по такому договору, взыскивается в доход государства (конфискационная
санкция). Иногда возврат имущества в натуре является юридическим следствием
изменения или расторжения договора.
Если возврат имущества
или его взыскание в натуре по данным основаниям существенно нарушают права и
охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц
или противоречат общественным интересам, то эти правила не применяются. Иными
словами, признание сделки недействительной, изменение или расторжение договора
при доказанности риска нарушения таких интересов не порождает вообще никаких
последствий, т.е. прав требования по возврату или взысканию имущества и
соответствующих обязанностей. Следовательно, при судебном рассмотрении таких
исков в число участников включаются также лица, чьи права и законные интересы
могут быть нарушены, в том числе представители общественных и государственных
органов, обязанные защищать общественные интересы. На них возлагается обязанность
доказать такое нарушение.
Естественно, эта норма
направлена на защиту интересов кредиторов сторон данного договора, третьих лиц,
а иногда и самого арендатора. Такое изъятие из общего правила в отношении любых
кредиторов или третьих лиц вряд ли целесообразно, так как эта норма сводит к
минимуму или вовсе исключает их предпринимательские риски, связанные с этим
договором аренды предприятия, законодатель ставит их в привилегированное
положение по сравнению со всеми другими предпринимателями в иных
предпринимательских договорах (хотя иногда можно требовать возмещения в
денежной форме, например, в силу правила, установленного п. 2 ст. 167, или
положений самого договора).
Иное дело, если возврат
или взыскание имущества в натуре повлечет серьезные негативные последствия для
общества в целом. Поэтому включение в данную норму в качестве критерия
общественного (публичного) интереса позволяет в таком случае сделать
отступление от принципа гражданского права, устанавливающего приоритет частного
интереса над публичным. Такое исключение допустимо в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК.
Обязанность арендатора -
вернуть имущество арендодателю по окончании срока аренды. Для данного договора
предусматривается процедура возврата предприятия по передаточному акту,
подписанному сторонами. Сама процедура аналогична передаче предприятия
арендатору, только с обратным распределением обязанностей. С учетом этого к
данной процедуре применяются правила ст. 659 ГК. Состав возвращаемого имущества
определяется по правилам ст. 656 ГК. Арендатор обязан перевести свои долги,
связанные с предприятием, на арендодателя, учитывая требования ст. 657 ГК.
Кроме того, он обязан за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая
составление и представление на подписание передаточного акта, если договором
аренды не предусмотрено иное.
В пункте 1 статьи 656 ГК
РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного
комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все
здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование
и другие основные средства.
Что касается оборотных
средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.п.), то они также передаются
арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в
договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные
ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут
быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях
будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные
ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами.
Словом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные
средства, весьма разнообразны.
Вместе с основными и
оборотными средствами арендатору передаются:
-
имущественные
права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);
-
права
неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные
обозначения, нематериальные активы).
Условия и порядок
передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении
договора.
На арендатора переводятся
права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская
задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится
только с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен еще до передачи
предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде (п.1
ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет
передана другому лицу, надо как минимум за три месяца до передачи предприятия
арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не
согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника
прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения
причиненных убытков (п.2 ст. 657 ГК РФ).
Если арендодатель
передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не
предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении
требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента,
как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст. 657 ГК
РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и
арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства
признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые
без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия
в аренду. Об этом гласит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.
Отдельно следует сказать
о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными
фондами. Она не может быть передана арендатору. Дело в том, что к налоговым
отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ).
Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи
налогоплательщиком своих долгов другому лицу (кроме случаев реорганизации).
Как видим, арендатор
получает вместе с предприятием все его активы и пассивы, все его плюсы и
минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это
права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на
основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Поэтому арендатор
предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить
обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать
предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам
рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует
наличия лицензии.
Что происходит с
работниками предприятия, которое передается в аренду? Они заключали трудовые
договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно
переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с
предприятием нельзя. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но
только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ).
В Трудовом кодексе не
прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи
предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим
вырабатывать политику в отношении работников предприятия. В случае возникновения
спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в
судебном порядке.
Исходя из общей
направленности норм Трудового кодекса можно посоветовать арендатору и
арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о
переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую
организацию. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче
предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной
форме и сделано не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в
аренду.
Работники могут
согласиться на перевод в другую организацию, а могут и отказаться. В любом
случае необходимо получить от них письменное заявление.
Работники, согласившиеся
на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент
передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор)
должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание, что для
переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст.70 ТК РФ).
Работники, не
согласившиеся на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками возникнут
большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для
увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой
организации. Напрямую ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя.
Не исключено, что арендодателю придется увольнять строптивых работников по
пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением
штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.
В отношении работников
предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один интересный вопрос:
вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по
заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства,
стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного
согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся
на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними
сам.
Ни в одном нормативном
акте по бухучету не раскрыты особенности бухгалтерского учета операций,
связанных с договором аренды предприятия как имущественного комплекса. В
документах Минфина России по интересующей нас проблеме встречаются лишь
отрывочные сведения и ряд мимолетных замечаний.
Так, сказано, что
"имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного
комплекса учитывается арендатором по стоимости, определенной в соответствии с
передаточным актом и договором аренды предприятия". Про методологию учета
арендатором основных средств, полученных по договору аренды предприятия, не
сказано ничего.
Сообщается также, что
амортизация по объектам основных средств, полученным по договору аренды
предприятия, начисляется арендатором. Причем он должен начислять амортизацию по
тем же правилам, которые установлены для основных средств, находящихся в
собственности организации.
Это положение позволяет
сделать вывод, что основные средства, полученные в составе арендованного
предприятия, учитываются на балансе арендатора. Ведь арендатор не может
начислять амортизацию по основным средствам, которых нет на балансовых счетах.
Данный вывод косвенно
подтверждается нормами Гражданского кодекса. Арендатор предприятия наделен
большими правами в отношении арендованного имущества. Статья 660 ГК РФ
разрешает ему без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во
временное пользование материальные ценности, входящие в состав арендованного
предприятия. Главное, чтобы его действия не привели к уменьшению стоимости
арендованного предприятия.
В соответствии с нормами
этой же статьи Гражданского кодекса арендатор вправе вносить улучшающие
изменения в состав арендованного предприятия. Он вправе проводить его
реконструкцию, модернизацию, расширять производственные мощности. Он вправе
осуществлять любые мероприятия, увеличивающие стоимость имущественного
комплекса, лишь бы это не шло вразрез с условиями договора аренды.
Для реализации столь
широких полномочий в отношении арендованного имущества арендатор предприятия
должен учитывать его не иначе как на балансе. Во всяком случае, нельзя продать
или обменять без разрешения собственника имущество, которое числится за
балансом. Провести модернизацию и техническое перевооружение предприятия,
причем с увеличением его стоимости, без согласия собственника также не удастся,
если имущество будет отражаться на балансе арендодателя.
Ведет ли операция по
передаче предприятия в аренду к каким-либо налоговым последствиям для
арендодателя и арендатора? Этот вопрос возникает потому, что активы и
обязательства списываются с баланса одной организации и появляются на балансе
другой. Такое перемещение прежде всего наводит на мысль о реализации или
безвозмездной передаче. Но не следует торопиться с подобными выводами. В данном
случае "переброска" активов и обязательств с баланса на баланс еще не
означает, что произошла реализация. Именно поэтому при отражении операции по
передаче предприятия в аренду не используются счета реализации.
Подтверждением тому, что
при передаче предприятия в аренду не возникает ни реализации, ни безвозмездной
передачи, служит то, что имущественный комплекс как совокупность имущества,
активов и обязательств передается арендатору лишь на время. Собственником
предприятия остается арендодатель. А если перехода права собственности нет и не
предвидится, то ни о какой реализации или безвозмездной передаче не может быть
и речи.
Следовательно, ни у
арендодателя, ни у арендатора в момент передачи предприятия в аренду не
возникает обязательств по налогу на прибыль. Но участникам договора аренды
предприятия не миновать этого налога в дальнейшем, когда каждая из сторон
начнет получать свою выгоду от совершенной сделки.
К сожалению, нельзя столь
же однозначно заключить, что у арендодателя при передаче предприятия в аренду
не появляется никаких обязательств по НДС. Операция по передаче предприятия в
аренду, естественно, не является объектом налогообложения, поскольку это не
реализация. Но если рассматривать каждый элемент передаваемого имущественного
комплекса по отдельности, то возникает ряд проблем с НДС.
Как уже говорилось,
арендодатель может передать арендатору в составе арендованного предприятия
материалы и сырье. То есть эти материалы не будут использоваться арендодателем
для осуществления налогооблагаемых операций. Если он уже произвел вычет
"входного" НДС по сырью и материалам, передаваемым арендатору, то
теперь ему придется восстановить сумму налога. Такой позиции придерживается МНС
России.
Казалось бы, в таком
случае право на вычет "входного" НДС по сырью и материалам, входящим
в состав имущественного комплекса, должно появиться у арендатора, который будет
использовать их для производства облагаемой продукции. Но ему вряд ли удастся
произвести вычет НДС, относящегося к полученным в составе предприятия сырью и
материалам. У него отсутствует одно из обязательных условий для вычета НДС - он
не уплачивал налог поставщику.
Нестандартная ситуация с
НДС складывается при передаче арендодателем арендатору чужой кредиторской
задолженности. Если арендодатель будет передавать арендатору вместе с
имущественным комплексом кредиторскую задолженность перед покупателями по
суммам уплаченных ими авансов, то прежде всего он должен восстановить НДС,
который ранее был исчислен с авансов и перечислен в бюджет. Иначе он не сможет
передать арендатору полную (с учетом налога) сумму кредиторской задолженности
перед покупателями.
Согласно позиции МНС
России, восстановленная сумма к вычету не принимается и в расходы, учитываемые
для целей налогообложения прибыли, не включается. Это объясняется тем, что
налог с авансов принимается к вычету после реализации товаров (работ, услуг). В
нашем же случае реализации нет, следовательно, нет и права на вычет.
Должен ли арендатор,
получивший вместе с арендованным предприятием кредиторскую задолженность перед
покупателями, начислить НДС к уплате? На наш взгляд, у него не возникает такой
обязанности. Он получит от арендодателя не денежные средства в сумме авансов,
перечисленных покупателями, а только "голую" сумму задолженности
перед ними. Обязанность по уплате НДС возникнет у арендатора при отгрузке
покупателям продукции в счет авансов, полученных от них арендодателем.
Может ли арендодатель
указать в передаточном акте оценку имущественного комплекса, отличающуюся от
балансовой? Такая ситуация практически невозможна. Вряд ли найдется арендатор,
который согласится взять предприятие в аренду, не изучив предварительно его
финансово-имущественное состояние и не оценив его рентабельность. Как правило,
еще на этапе предварительных переговоров арендатор обязательно ознакомится с
балансом предприятия.
Как уже говорилось,
арендатор предприятия может совершать с имуществом арендодателя любые действия.
Его задача - осуществлять с помощью арендованного предприятия производство,
получать прибыль, часть из которой пойдет на уплату арендной платы. Арендатор
будет реконструировать и модернизировать основные средства, использовать в
производстве полученные от арендодателя сырье и материалы, продавать готовую
продукцию и т.п. Главное - чтобы общая стоимость переданного ему в аренду
предприятия не уменьшалась. По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю предприятие той же стоимости, по какой оно было получено. Вернуть
в неизменном виде (с учетом нормального износа) арендатор должен только то
имущество, возврат которого напрямую был прописан в договоре. Остальные составляющие
части имущественного комплекса, возвращенного из аренды, во многом будут
отличаться от тех активов и обязательств, которые были когда-то переданы арендатору.
К примеру, сырье,
материалы и готовая продукция передаются арендатору для их использования в
производстве. Поэтому арендатор при всем желании не сможет вернуть их
арендодателю. При возврате предприятия арендатор передаст арендодателю другие
запасы сырья, материалов и готовой продукции. Следовательно, в передаточном
акте арендодатель укажет балансовую стоимость оборотных активов, входящих в
имущественный комплекс. Если же их оценка будет завышена, то это можно
квалифицировать уже не как передачу арендатору оборотных активов в составе
имущественного комплекса, а как их реализацию.
Задолженность предприятия
- как дебиторскую, так и кредиторскую -арендодатель передаст арендатору не
иначе как по фактической (балансовой) стоимости. Величина дебиторской и кредиторской
задолженности арендованного предприятия подтверждается первичными документами,
которые арендодатель обязан передать арендатору вместе с задолженностью. Без
подтверждающих документов арендатор не сможет истребовать у должников сумму
дебиторской задолженности. Кроме того, возникнут сложности при погашении задолженности
перед кредиторами.
Если арендодатель
передаст арендатору дебиторскую задолженность предприятия по договорной цене,
эта операция будет уже не передачей задолженности в составе арендованного
имущественного комплекса, а реализацией прав требования. А это влечет за собой
неизбежные налоговые последствия - НДС и налог на прибыль.
Кредиторскую
задолженность передать по произвольной цене не удастся, так как еще до передачи
предприятия в аренду стороны запрашивают согласие кредиторов на право перевода
обязательств предприятия на арендатора. При этом величина задолженности
подтверждается и арендодателем, и арендатором, и кредитором.
Таким образом, передача
арендатору имущества и обязательств по стоимости, отличающейся от балансовой,
противоречит самой сути договора аренды предприятия. Не будем забывать, что
арендодатель не продает предприятие. У него другая цель: предоставить
арендатору предприятие во временное распоряжение и пользование и получить за
это арендную плату.
1. Гражданский Кодекс РФ с изм. от
30.12.2008 N 312-ФЗ, от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от
29.06.2009 N 132-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 352-ФЗ, с изм.,
внесенными Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ).
2. Аренда предприятия: налоговый и
бухгалтерский учет (М.С. Полякова, "Российский налоговый курьер", N
15, август 2003 г.)
3. Арендные отношения:
гражданско-правовой аспект (О.А. Красноперова, "Гражданин и право", N
4, 5, июль - октябрь 2003 г.)
4. Гражданское право России. Курс
лекций. / Под ред. О. Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 2007.
5. Гражданское право. Часть 2. / Под
ред. Ю. К. Толстого и д. ю. н., проф. А. П. Сергеева. - СПб.: Теис, 2008.
6. Гражданское право. Часть вторая. /
Под ред. Т. И. Илларионовой, к. ю. н., доц. Б. М. Гонгало и к. ю. н., доц. В.
А. Плетнева. - М.: Инфра М –Норма, 2007.
7. Договор аренды нежилого помещения:
что должны знать арендатор и арендодатель (А.С. Чижова, "Главбух", N
8, февраль 2007 г.)
8. Нежилые помещения как объекты
гражданских прав (В.А. Лапач, "Законодательство", N 9, апрель 2008
г.)
9. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа
недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2008.
10. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная
практика (Л.А. Голомазова, "Бухгалтерский учет", N 15, август 2002 г.)
11. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. -
"Статус-Кво 97", 2004.
12. Эрделевский А.М. Постатейный научно-практический
комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с
изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) (в ред. Федеральных законов от 12 августа 1996 г. N 110-ФЗ, от 24 октября 1997 г. N 133-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 213-ФЗ) - Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ", М.,
2004.
Договор аренды предприятия
г. ___________________ "___"
___________ 20__ г.
________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем __ в дальнейшем "Арендодатель", в лице
_________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и _____________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем "Арендатор", в лице
____________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ________________________, с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить предприятие, находящееся
в собственности Арендодателя, во временное владение и пользование Арендатору,
а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное здание
(сооружение, нежилое помещение) (далее по тексту - здание).
Общая площадь предоставляемого здания - ____ кв. метров.
Здание расположено по адресу ______________________________________.
Здание предоставляется Арендатору для ____________________
___________________________________________________________________ (цели
использования).
Техническая характеристика здания, предоставляемого Арендодателем,
приведена в выписке из технического паспорта БТИ, выданной
"___"___________ 20__ г., являющейся неотъемлемой частью
настоящего
договора (Приложение N 1).
1.2. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и
коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора
составляет _______________________________ рублей.
1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное
владение и пользование по настоящему договору электрооборудование,
системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество,
установленное в здании.
Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в
здании, приводится в Приложении N 2 к настоящему договору, являющемся
неотъемлемой его частью.
1.4. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от
несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной
сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной
охраны производятся за счет __________ (наименование стороны).
1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для
продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене,
назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.
2. Порядок передачи
здания
2.1. Арендодатель в _________________________ срок после
государственной регистрации настоящего договора передает Арендатору
здание по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя
и Арендатора.
2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и
находящееся в здании имущество, указанное в Приложении N 2 к настоящему
договору.
2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем
характеристикам, указанным в Приложении N 1 к настоящему договору, и
пригодном для дальнейшей эксплуатации.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания,
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он
не знал об этих недостатках.
3. Права и
обязанности сторон
3.1. Арендодатель вправе:
контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;
беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации
контрольных функций;
осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями
настоящего договора.
3.2. Арендодатель обязан:
предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2
настоящего договора;
производить за свой счет капитальный ремонт здания;
принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании
не по вине Арендатора;
информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении
переданного по настоящему договору здания;
в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не
позднее чем за ________ дней до совершения сделки; при этом переход права
собственности на здание от Арендодателя к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
3.3. Арендатор вправе:
сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или
физическому лицу, предварительно получив письменное согласие
Арендодателя;
по истечении срока действия договора или при досрочном его
расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые
могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);
после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя
стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой
счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;
с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с
соответствующими государственными и муниципальными органами производить
работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями,
затрагивающими основную конструкцию здания;
по истечении срока договора в приоритетном порядке требовать от
Арендодателя заключения договора аренды здания на новый срок.
3.4. Арендатор обязан:
принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в разделе 2
настоящего договора;
использовать здание только в соответствии с целями, указанными в
п.1.1 настоящего договора;
своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;
производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в
пригодном для эксплуатации состоянии;
соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные
нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием;
обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных
государственных и муниципальных органов свободный доступ в здание для
осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;
не позднее чем _______________ (срок) до истечения срока действия
договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или
заключить договор аренды здания на новый срок.
4. Срок действия
договора
4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной
регистрации и действует до "___" _____________ 20__ г.
Примечание. В случае, если срок аренды менее одного года, договор
аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается
в государственной регистрации.
Срок аренды составляет _________________ (лет, месяцев).
4.2. Арендатор ________________ (имеет, не имеет) преимущественное
право на заключение договора аренды здания на новый срок после истечения
срока действия настоящего договора.
4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора
Арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со
стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех
же условиях на неопределенный срок.
5. Арендная плата и
порядок расчетов
5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия
настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему
договору здание в размере ____________ рублей за один квадратный метр
полезной площади в месяц.
Ставка арендной платы включает: ______________________
_______________________________________________________ (НДС, плата за
пользование земельным участком и др.).
5.2. Указанная в п.5.1 настоящего договора ставка арендной
платы
является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия
договора не подлежит.
5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого
помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право
на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение
арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной
произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного
платежа.
5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в
следующем порядке:
- первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение
___________ -дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки
арендуемого здания;
- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее
_____ числа месяца, следующего за истекшим.
5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором
подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.
6. Действие
непреодолимой силы
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или
полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это
неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы,
возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного
характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство
полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить
разумными мерами.
6.2. При наступлении указанных в пункте 6.1 обстоятельств
сторона по
настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее
обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в
письменной форме другую сторону с приложением соответствующих
подтверждающих документов.
7. Ответственность
сторон
и порядок разрешения
споров
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по
настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с
гражданским законодательством, действующим на территории Российской
Федерации.
7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в
настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере
___% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более
___% от суммы платежа.
7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего
договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.
В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены
путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим
законодательством в арбитражном суде ____________________ (указать
название и место нахождения арбитражного суда).
8. Расторжение
договора
8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть
расторгнут:
при нецелевом использовании Арендатором здания;
при существенном ухудшении состояния здания по вине Арендатора;
при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более ______
раз подряд.
8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть
расторгнут:
при непредоставлении Арендодателем здания в срок, установленный
договором;
при возникновении событий или других юридических фактов, приведших
здание в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.
8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в
случаях, предусмотренных законодательством.
9. Заключительные
положения
9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая
переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся
его предметом, утрачивают силу.
9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть
совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то
представителями сторон.
9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с
изменением законодательства становится недействительным, это не
затрагивает действительности остальных его положений. В случае
необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения
положением, позволяющим достичь сходного результата.
9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих
юридических адресов, номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее
_______ дней со дня их изменения.
9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица,
являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности,
вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.
9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются
правила, установленные гражданским законодательством, действующим на
территории Российской Федерации.
10. Адреса и
банковские реквизиты сторон
Арендодатель: ______________________________________________________
Арендатор: _________________________________________________________
Настоящий договор составлен в ____ экземплярах на русском языке. Все
экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон
находится один экземпляр настоящего договора.
К настоящему договору прилагаются: ________________________________.
Подписи сторон
Арендодатель _________________________________ М.П.
Арендатор
____________________________________ М.П.