Содержание
Введение. 3
Глава 1.
Особенности правовой конструкции договора пожизненного содержания с иждивением. 6
1.1. Понятие, признаки, специфика предмета договора
пожизненного содержания с иждивением. 6
1.2. Особенности субъектного состава договора
пожизненного содержания с иждивением. 18
1.3. Содержание договора пожизненного содержания с
иждивением. 28
Глава 2.
Динамика заключения, изменения и прекращения договора пожизненного содержания с
иждивением. Ответственность сторон. 37
2.1.Форма и порядок заключения договора пожизненного
содержания с иждивением 37
2.2. Изменение, расторжение и прекращение договора
пожизненного содержания с иждивением. 51
2.3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору
пожизненного содержания с иждивением. 67
Заключение. 77
Библиография…………………………………………………………………...…..82
Актуальность темы исследования определяется
тем фактом, что переход Российской Федерации к рыночной экономике в 90-е годы
XX столетия, повлек глобальные изменения в экономическом и социальном укладе
государства, и вызвал необходимость применения гражданско-правовых институтов,
способных содействовать удовлетворению ключевых потребностей широкого круга
людей, и прежде всего малоимущего населения. В числе таких институтов особое
значение занимает институт пожизненного содержания с иждивением. В советское
время данный гражданско-правовой институт был представлен как разновидность договора
купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания и практически не
обеспечивал решение указанной проблемы. В последние годы договор пожизненного
содержания с иждивением, регулируемый нормами § 4 гл. 33 ГК РФ[1] стал наиболее востребованной
разновидностью договора ренты.
Вместе с тем в гл. 33 ГК РФ,
регламентирующей применение договора много пробелов и противоречий, что
усложняет его практическое применение и дает широкие возможности для
злоупотреблений. Так, из-за отсутствия в законодательстве максимально
детализированного примерного перечня обязательств плательщика ренты по
предоставлению пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры с
весьма неконкретными условиями. Это подтверждается большим количеством судебных
споров о расторжении и признании недействительным исследуемого договора. Таким
образом, в настоящее время всестороннее изучение проблем правового
регулирования договора пожизненного содержания с иждивением представляется
необходимым и актуальным и позволит найти пути их разрешения.
В силу своей важности, вопросы и проблемы отношений, возникающих в сфере
пожизненного содержания с иждивением, в
последние годы находятся в центре внимания российских ученых. Так, вопросами
обозначенной проблематики уделяли внимание Э. Абашин, А.В. Барков, Г.В.
Бойцов, М.Н. Долгова, Н.М. Ершова, М.И. Брагинский, Т.И. Зайцева, Л.Б. Забелова, О.С. Иоффе, О.В. Касьянова, Е.А.
Киндеева, В.Н. Литовкин И.А
Минахина, А.Н. Танага, И.А. Фаршатов, П.С. Федосеев, Е.А. Чефранова и др.
Отдавая должное проведенным ранее
исследованиям, следует отметить, что они не исчерпали всего круга вопросов,
требующих своего разрешения в данной области, поскольку регламентация договора
пожизненного содержания с иждивением носит общий характер и не может
упорядочить все вопросы, возникающие в процессе реализации договорных
отношений. В этой связи автором, на основании анализа действующего
законодательства, и изученного материала, представленного в библиографии,
рассматривается современное состояние проблем правого регулирования
пожизненного содержания с иждивением в Российской Федерации.
Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы,
объект и предмет исследования, постановку соответствующей цели и задач.
Объект исследования представляет собой общественные
отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением.
Предмет исследования образуют нормы гражданского
законодательства, регулирующие общественные отношения по поводу пожизненного
содержания с иждивением, практика их применения, научный и учебный материал, научные
труды и публикации, посвященные данной проблеме.
Цель настоящего исследования заключается в выявлении и
анализе проблем правового регулирования пожизненного содержания с иждивением в
Российской Федерации, обнаружении недостатков действующего законодательства в
указанной сфере и выработке предложений, направленных на их устранение.
Для достижения указанных целей требуется разрешение следующих
задач:
- провести изучение и анализ результатов имеющихся научных
исследований и нормативных актов, касающихся в сферы правового регулирования
пожизненного содержания с иждивением;
- раскрыть понятие договора пожизненного содержания с иждивением,
рассмотреть характерные признаки и определить специфику его предмета;
- исследовать особенности субъектного состава договора;
- изучить содержание договора и исследовать
особенности его заключения, изменения и прекращения;
- рассмотреть особенности применения мер гражданско-правовой
ответственности по изучаемому договору;
- на основе анализа
научного, нормативно-правового и практического материала и обобщения его
результатов, сформулировать предложения устранению проблем правового
регулирования пожизненного содержания с иждивением.
Для решения указанных
задач, в работе использовались общенаучные методы исследования: диалектический
метод познания объективной действительности, предполагающий изучение правовых
явлений и понятий в их развитии и взаимообусловленности, применялись также
анализ и обобщение, логический метод, а также специально-юридические методы
исследования - сравнительно-правовой, формально-юридический и системный.
Совокупность этих методов позволила обеспечить исследование. поднятых вопросов, установить противоречия в действующем
законодательстве, и внести предложения по его усовершенствованию.
Теоретическую
основу исследования составили труды таких отечественных ученых
как׃ Э. Абашин, Ю.Н. Андреев, А.В. Барков, Г.В. Бойцов, М.И. Брагинский,
В. Васильева, М.Н. Долгова, В.С. Ем, Т.И. Зайцева, Л.Б. Забелова, Н.
Золотько, О.С. Иоффе, О.В. Касьянова, И.В. Калинина, Д.В. Карпухин, Я.А.
Ключникова, Е.А. Киндеева, Е. Латынова, Г.Б. Леонова, В.Н. Литовкин, Р.П. Мананкова,
И.А Минахина, С.В Натаров, Е.И. Никифорова, А. Пахомов, Ю.В. Романец, А.Н.
Танага, К.Г. Токарева, И.А. Фаршатов, П.С. Федосеев, З.И. Цыбуленко, Е.А.
Ярыгина и др.
Эмпирическую основу
исследования составили нормативно-правовые акты гражданского законодательства, как действующие,
так и утратившие силу, научная, учебная, юридическая
и иная литература, относящаяся к анализируемой проблеме, практика применения гражданского законодательства.
Структура
работы предопределяется целями и задачами исследования и
включает: введение; две главы, объединяющие шесть параграфов; заключение и библиографический
список из наименований.
Прежде всего, необходимо отметить, что институт пожизненного
содержания с иждивением не является новым для отечественного законодательства.
Хотя изначально, советское гражданское законодательство не предусматривало
договора пожизненного содержания. Подобный институт был введен лишь в 1964 г., при этом в соответствии с положениями ГК РСФСР 1964 г[2].
он имел ряд особенностей, обусловленных самими основами советского законодательства.
Так, прежде всего следует отметить, что в ГК РСФСР (ст. 253 и 254) названный
договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного
содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид
договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной
купли-продажи, поскольку отчуждение касалось только одного объекта личной
собственности, а именно жилого дома, находящегося в личной собственности
получателя ренты. Данный договор не предусматривал возможность передачи на
таких условиях квартир в многоквартирных домах, которые на тот момент
практически были исключены из гражданского оборота, поскольку основанием
пользования гражданами квартирами в многоквартирных домах являлся договор социального
найма.
Условие о цене в общепринятом смысле в указанных выше
фактически отсутствовало, но тем менее своеобразно подразумевалось в
обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны
приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило оригинальный
характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же, как верно отмечает
Н.М Ершова названный договор выполнял функции материальной и социальной помощи
дееспособным гражданам - престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с
условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо
по возрасту (мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет), либо по состоянию здоровья
(инвалид I, II или III групп). Считалось, что трудоспособный гражданин -
собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе
договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник
паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец)
восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным
независимо от требования покупателя[3].
С переходом к действующей правовой системе договор,
пожизненного содержания с иждивением получил свое дальнейшее развитие и
приобрел более совершенную правовую регламентацию - сейчас нормы о подобных
правоотношениях сформулированы гораздо шире. Это касается и предмета договора,
и качественного состава сторон, и введения в оборот новых понятий. Кроме того,
современное гражданское законодательство определило место данному виду договора
в системе обязательственных правоотношений как разновидности пожизненной ренты.
Правовая регламентация такой сделки осуществляется нормами § 4 гл. 33 ГК РФ.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок
или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего
лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).
Заключая договор пожизненного содержания с иждивением,
плательщик ренты преследует цель приобрести в собственность жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость, а получатель ренты - пожизненно
получать содержание с иждивением, т.е юридически гарантированную возможность
жизнеобеспечения за счет других лиц.
Особенностью анализируемого вида договора является то, что
рента предоставляется не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей
получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. Денежная оплата в соответствии
со ст. 602 ГК РФ допускается только в части расходов на ритуальные услуги в
связи со смертью получателя ренты.
Срок действия обязательства пожизненного содержания иждивенца
определяется ст. 605 ГК РФ, в соответствии с которой указанное обязательство прекращается
со смертью получателя ренты.
Особенность изучаемого договора проявляется еще и в том, что
при его заключении, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение.
Так, согласно требований п.1 ст.587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного
участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение
обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По
договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает
плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.
Указанная норма конкретизирует положения п.3 ст.334 ГК РФ,
закрепляющих основания возникновения залога, который возникает или в силу договора,
или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В
последнем случае необходимо, чтобы в законе предусматривалось, какое имущество
и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Таким образом, при заключении договора пожизненного
содержания с иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум
обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи
недвижимости регулируются нормами о двух договорах.
В соответствии с ГК РФ к залогу, возникающему в силу закона,
применяются правила, предусмотренные для залога, возникающего в силу договора,
если законом не установлено иное. Устанавливая правило о возникновении залога
при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, ГК РФ не
предусматривает каких-либо особенностей в осуществлении права. Следовательно,
взаимоотношения сторон регулируются общими положениями гл.23 ГК РФ и нормами
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[4],
имеющими приоритет перед правилами ГК РФ как нормы специального закона.
Характеристика гражданско-правовых договоров осуществляется с
использованием различных критериев, которые позволяют уяснить правовую природу
соответствующего договора, его значение и сферу применения.
В частности, договоры могут быть возмездными и безвозмездными
в соответствии с критерием наличия встречного удовлетворения интересов во
взаимоотношениях контрагентов по договору.
Договор пожизненного содержания с иждивением является
возмездным, поскольку на стороны возложены встречные обязанности по
предоставлению материального или иного блага. Договор является возмездным
независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей
цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты
бесплатно, то договор тем не менее остается возмездным, поскольку налицо
встречное предоставление в виде рентных платежей. Как верно отмечает С.В.
Натаров, возмездность договора не означает его эквивалентности, так как рентные
платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества.
Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности
договора[5].
В свое время О.С. Иоффе верно отмечал, что «в общей правовой
характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких
сомнений только один признак - возмездность, поскольку каждая сторона получает
от другой встречное удовлетворение: приобретатель - в виде жилого дома или его
части, а отчуждатель - в виде пожизненного содержания»[6].
В теории договорного права, в зависимости от того, что именно
- соглашение сторон или реальная передача вещи служит правообразующим фактом,
договоры делятся на консенсуальные и реальные.
Договор пожизненного содержания с иждивением, по мнению
большинства исследователей (например, М.И. Брагинский[7],
О.В. Касьянова[8],
А.П. Сергеев[9],
З.И. Цыбуленко[10]),
является реальным, поскольку «получатель ренты - гражданин передает
принадлежащие ему жилой дом, квартиру...» (п. 1 ст. 601 ГК РФ). В соответствии
с другой точкой зрения (О.С. Иоффе[11],
В.А. Тархов[12])
данный договор является консенсуальным, поскольку моментом его заключения
является государственная регистрация перехода права собственности.
Следует отметить особое мнение, которое высказал В.С. Ем,
полагающий, что если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в
этом случае «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится,
так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с
другим юридическим фактом - актом государственной регистрации»[13].
Договоры могут подразделяться на односторонние и
двусторонние. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением является
реальным, то можно прийти к выводу об одностороннем характере этого
соглашения. Однако отметим, что авторы, отстаивающие позицию консенсуального
характера ренты, указывают на возможность признания договора двусторонним.
Договор пожизненного содержания с иждивением является алеаторным
(рисковым). Конечный результат в таком договоре зависит от случайного неизвестного
события, и до этого события также неизвестно, какая из сторон будет в выгоде.
О.С. Иоффе, определяя договор пожизненного содержания алеаторным, считал, что
«таким обстоятельством является смерть отчуждателя, к моменту которой и
выясняется, в чем выразилась возмездность совершенного им акта отчуждения в
пользу приобретателя»[14].
На алеаторность договора пожизненного содержания с иждивением также указывали
С.А. Хохлов[15],
А.П. Сергеев[16].
Изучаемый договор является длящимся, поскольку сохраняет силу
до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица и требует систематического
и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению
получателя ренты. На первый план здесь выступает элемент риска. При этом речь
идет не только об имущественном риске для той или иной стороны в договоре, но и
о гарантиях социальной защиты получателя ренты.
Кроме того, этот договор следует рассматривать как
фидуциарный, так как содержание взаимоотношений сторон по договору носит особый
доверительный характер. Договор пожизненного содержания с иждивением базируется
на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты.
В литературе правильно отмечается, что причиной требований
получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение
плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликты и разрыв в личных
отношениях[17].
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением
является возмездным, реальным, односторонним, алеаторным, длящимся, фидуциарным.
В литературе обсуждается вопрос о соотношении договора
пожизненного содержания с иждивением и договора пожизненной ренты. Можно
выделить следующие подходы по этому вопросу.
В соответствии с первой точкой зрения договор пожизненного
содержания с иждивением является самостоятельным договором. Согласно другой точке
зрения договор пожизненного содержания с иждивением является подвидом договора
пожизненной ренты (например, М.И. Брагинский).
Сторонники первого подхода (например, А.П. Сергеев),
обосновывая самостоятельность договора пожизненного содержания, ссылаются на
то, что существует ряд существенных признаков, отличающих пожизненное
содержание от пожизненной ренты. В качестве таковых называются форма рентных платежей
(которая в пожизненном содержании может быть как натуральной, так и денежной, а
в пожизненной ренте только денежной) и фидуциарный характер пожизненного
содержания, отсутствующий в пожизненной ренте.
Авторы, придерживающиеся второй точки зрения (например, М.И.
Брагинский), полагают, что большинство признаков договоров пожизненного содержания
и пожизненной ренты совпадают. Так, получателями ренты по договорам могут быть
только граждане, договоры заключаются только на срок жизни получателя,
предметом договоров может быть недвижимое имущество. Кроме того, пожизненная
рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания (ст. 583), и к
договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной
ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.
Вместе с тем от договора пожизненной ренты – изучаемый
договор отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику
ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом
рентных платежей, которые требуются для содержания с иждивением (потребности в
жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; по
договоренности сторон в нем так же может быть предусмотрена оплата
плательщиком ритуальных услуг).
Полагаем, что аргументы сторонников первой точки зрения не
вполне обоснованы. Так, фидуциарность может присутствовать в отношениях между
получателем ренты и плательщиком, как по договору пожизненного содержания, так
и по договору пожизненной ренты. Кроме того, в ст. 603 ГК РФ предусмотрена
возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в
течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Анализ указанных выше точек зрения позволяет сделать вывод о
том, что договор пожизненного содержания с иждивением не является
самостоятельным договором по отношению к договору пожизненной ренты, а
представляет собой его разновидность вследствие отсутствия самостоятельных
конститутивных признаков.
Договор пожизненного содержания с иждивением направлен на
отчуждение имущества, а поэтому его следует отличать от договоров
купли-продажи, мены и дарения.
Договор пожизненного содержания в соответствии с ГК РСФСР 1964 г. был помещен в главе, посвященной купле-продаже. В действующем ГК РФ договор пожизненного содержания
с иждивением находится после договоров купли-продажи, мены и дарения. Причем
правила о купле-продаже и дарении в субсидиарном порядке применяются к договору
пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст. 585 ГК РФ).
В отличие от договоров купли-продажи и мены договор
пожизненного содержания с иждивением не позволяет определить точный объем
рентных платежей.
Договор пожизненного содержания с иждивением, являясь
возмездным, отличается этим от безвозмездного договора дарения.
По мнению М.И. Бару, договоры
пожизненного содержания и купли-продажи необходимо различать по такому
критерию, как правовой результат договора. Правовым результатом договора
купли-продажи является переход права собственности. По договору пожизненного
содержания таким результатом является получение содержания. Отчуждение строения
стимулирует достижение основной цели договора пожизненного содержания с
иждивением, состоящей в получении содержания. В связи с этим следует поместить
договор пожизненного содержания среди договоров, которые опосредуют оказание услуг[18].
Договор пожизненного содержания с иждивением следует отличать
от договора возмездного оказания услуг.
Наиболее разделяемой точкой зрения среди ученых признается
мнение об отнесении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, регулируемых
гл. 33 ГК РФ, к группе договоров, направленных на передачу имущества от одного
субъекта другому[19].
Однако, некоторые ученые, исследовавшие юридическую природу договора пожизненного содержания с
иждивением, относят этот договор к разновидности договора возмездного оказания
услуг. Так, некоторые из особенностей рассматриваемого договора привели
М.И. Бару к признанию того, что договор пожизненного содержания вообще
относится к тем, которые имеют своим предметом услуги, а не отчуждение предмета[20].
В наши дни, такой же позиции придерживается А.В. Барков,
который в частности пишет: «….Следует признать очевидным, что основным содержанием
отношений по пожизненному содержанию с иждивением, которые могут длиться
десятилетия до смерти получателя ренты, являются не отношения по передаче
имущества в собственность, а отношения по социальному содействию лицам,
находящимся в трудной жизненной ситуации, то есть отношения по оказанию социальных
услуг»[21].
Однако, отметим, что такой вывод не укладывается в рамки
действующего ГК РФ, содержащего в пункте 2 ст. 779 исчерпывающий перечень
глав Кодекса, регулирующих договоры услуг. При этом подчеркнем, что в этом перечне
- глава 33 ("Рента и пожизненное содержание с иждивением") отсутствует.
К этому также следует добавить, что договор по оказанию услуг
отличается от договора пожизненного содержания по характеру оказываемой услуги.
Если по договору возмездного оказания услуг оказываются услуги нематериального
характера, то по договору пожизненного содержания с иждивением предоставляемые
услуги имеют преимущественно материальный характер.
Так же отметим, что в изучаемом договоре особое значение
имеет фидуциарность отношений, поскольку важна личность плательщика ренты. По
договору возмездного оказания услуг исполнитель услуги обязан оказать ее лично.
Однако отношения, возникающие из такого договора, не имеют лично-доверительного
характера, так как между заказчиком и исполнителем отсутствует личная связь.
Кроме того, договор пожизненного содержания с иждивением является
реальным и односторонним. В свою очередь, договор возмездного оказания услуг является
консенсуальным и двусторонним.
Таким образом, договор пожизненного
содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты,
имеет свои особенности и отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения и
возмездного оказания услуг.
Правовыми результатами договора пожизненного содержания с
иждивением являются переход права собственности (с этого момента складываются
отношения между его участниками) и получение содержания с иждивением (эти
отношения носят длительный характер).
Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением
является разновидностью договора ренты, предметы этих договоров частично совпадают.
Так, предмет договора ренты составляет имущество, которое передается в
собственность плательщику под выплату ренты. При этом под выплату постоянной и
пожизненной ренты может быть передано любое имущество, как движимое, так и
недвижимое.
Необходимо отметить, что по мнению некоторых ученых предметом
договора ренты «являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего
получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых
плательщиком ренты», по мнению других - «рента -денежные или натуральные
выплаты»[22].
Так, Е.А. Ярыгина считая договор ренты договором, направленным на передачу
имущества, пишет, что: «Предметом договора выступают рентные платежи - их форма,
объем, периодичность выплаты и т.п., что тоже вполне обоснованно: исполнением
обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на
достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого
договора»[23].
Развивая эту мысль, исследователь отмечает, что «исполнение договора фактически
представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние,
выступая в качестве предмета договора, являются... основной частью предмета
договора»[24].
Вместе с тем отметим, что предмет
договора ренты определен в пункте 1 статьи 583 ГК РФ как «имущество». Точно
назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с
иждивением, которым объявлено только недвижимое имущество, принадлежащее на
праве собственности рентополучателю. Примерный перечень такого имущества дан в
части первой статьи 601 ГК РФ. Это квартира, жилой дом, земельный участок.
Поскольку приведенный перечень является открытым, под выплату ренты может
передаваться и иное недвижимое имущество, например, дача, гараж и т.д.
Договором о пожизненном содержании с иждивением предусмотрена возможность еще при
жизни собственника недвижимости получать материальную помощь от передачи своей
недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанность его содержать[25].
Необходимо отметить, что в юридической практике, связанной с
договором пожизненного содержания с иждивением, возник вопрос о том, могут ли
такие виды жилых помещений, как часть дома, часть квартиры, комната, являться
самостоятельным объектом договора пожизненного содержания с иждивением?[26]
Отметим, что ГК РФ не содержит каких-либо ограничений,
запретов, связанных с возможностью заключения договора пожизненного содержания
с иждивением в отношении части единого объекта недвижимости. Следовательно,
договор между плательщиком и получателем ренты в отношении частей единого
объекта недвижимости, в частности комнаты, части квартиры, части дома,
возможен. С данным правовым аспектом определения предмета договора пожизненного
содержания с иждивением тесно связана проблема преимущественного права
приобретения имущества другими собственниками комнат в квартире или в жилом
доме. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6 «Об
изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда
Российской Федерации по гражданским делам»[27]
приведены в соответствие с действующим законодательством некоторые постановления
Пленума Верховного Суда РФ, в том числе касающиеся вопросов пожизненного
содержания с иждивением. В частности, внесены изменения в Постановление Пленума
Верховного Суда РФ № 4 от 10.06.1980, в котором рассмотрены некоторые вопросы,
касающиеся общей собственности на жилой дом, дополнено рядом положений о
разделе имущества, находящегося в долевой собственности. Указано, что если
участник долевой собственности требует выдела своей доли из общего имущества,
то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на
жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме.
Также предусматривается, что преимущественное право покупки не применяется при
заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже
доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом[28].
Таким образом, указанное нормативное толкование Верховного
Суда РФ четко фиксирует пределы реализации преимущественного права сособственников
жилого помещения и исключает возможность его применения в отношениях,
регламентированных договором пожизненного содержания с иждивением.
1.2. Особенности субъектного состава
договора пожизненного содержания с иждивением
Согласно статьи 601 ГК РФ сторонами договора пожизненного
содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты, которые непосредственно
приобретают для себя взаимные права и обязанности.
Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий
передать свое недвижимое имущество тому лицу, которое согласится принять его на
пожизненное содержание с иждивением (плательщик ренты), или указанное им третье
лицо. Тем самым, как верно отмечает Н.М. Ершова, создается юридическая
возможность материального обеспечения не только самого собственника
недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их
материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто
близкие ему люди[29].
Акцентируем внимание, что получателем
ренты может быть только физическое лицо, который в соответствии с п. 1 ст. 601
ГК РФ является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость под периодически предоставляемое
содержание с иждивением.
Юридические лица, в том числе и некоммерческие
организации, получателями ренты по такому договору быть не могут. Как верно
отмечает С.В. Натаров: «Главная причина того, что получателем ренты
может быть только физическое лицо, заключается в том, что у юридического лица
отсутствуют потребности в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате
ритуальных услуг, а следовательно, и не требуется обеспечивать их
удовлетворение путем предоставления содержания с иждивением»[30].
Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть
любые граждане, в том числе иностранные, а также лица без гражданства, обладающие
недвижимым имуществом на праве собственности независимо от возраста и состояния
здоровья.
Однако, следует иметь в виду, что в законодательстве могут
устанавливаться определенные ограничения установления права собственности на недвижимое
имущество на территории РФ. Например, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного
кодекса РФ[31]
в отношении иностранных граждан установлен запрет на приобретение в
собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях.
Также обращаем внимание, что при определении субъектного
состава договора законодатель отказался от прежних ограничений, содержащихся в
ГК РСФСР 1964 г., в котором, как уже ранее отмечалось, в качестве продавца мог
выступать только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию
здоровья. К данной категории граждан относились женщины, достигшие 55, и
мужчины, достигшие 60 лет, инвалиды 1, 2 и 3 групп независимо от того, была ли
назначена данным лицам пенсия по старости или инвалидности. Полное восстановление
трудоспособности продавца рассматривалось как основание расторжения договора. В
научной литературе в духе того времени предлагалось закрепить невозможность
нахождения в качестве потенциальных отчуждателей имущества инвалидов III
группы, так как они могли быть признаны трудоспособными[32],
что еще больше бы ужесточало требования, предъявляемые к статусу продавца.
Несмотря на то, что ГК РФ не определяет
каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья,
на практике чаще всего договор пожизненного содержания с иждивением
заключается только с гражданами-пенсионерами[33]. При этом в основном в качестве
получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие
малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. Например,
государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», созданное на основании
распоряжения мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. заключает договоры с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, супружескими парами пенсионного возраста, когда
один из супругов достиг 65 лет, одинокими инвалидами второй группы с 60 лет. В
особых случаях договор может быть заключен с лицами, не достигшими указанного
возраста, но только по согласованию с Комитетом социальной защиты населения г.
Москвы[34].
Как верно отмечает А.В. Барков, постоянная рента более
выгодна людям, имеющим большое количество недвижимости, для которых отдать под
условие выплаты постоянной ренты дом или квартиру не означает остаться вообще
без недвижимости. Это, как правило, средство безбедной жизни, не затрачивая основного
капитала[35].
Такого же мнения придерживается и Э. Абашин, считающий, что пожизненная рента
удобна для того, у кого после передачи имущества под выплату пожизненной ренты
остается дом или квартира, в которой можно проживать от одного поступления
рентного платежа до другого[36].
Естественно, для одиноких людей нетрудоспособного возраста,
больных или инвалидов, более целесообразны в целях удовлетворения их
потребности в социальных услугах договоры пожизненного содержания с иждивением,
режим которых более надежно гарантирует защиту их интересов. Именно поэтому
данные договоры, прежде всего, заключаются этой категорией граждан.
Таким образом, получателями пожизненного содержания могут
быть только физические лица независимо от возраста, гражданства, состояния здоровья,
имеющие имущество на праве собственности. Однако акцентируем внимание, что
заключать этот договор могут только граждане, обладающие достаточным объемом
дееспособности.
Здесь имеется в виду состояние здоровья, не лишающее лица
способности понимать свои действия и руководить ими. Пенсионер может ходить с
палочкой, жаловаться на артрит и тахикардию, однако не подпадать под названное
условие. В противном случае возможны неприятные последствия. Рассмотрим пример
из судебной практики.
Мужчина заключил с пенсионеркой договор пожизненного
содержания с иждивением, по условиям которого ему в собственность переходила
квартира в г. Москве, а в качестве встречного удовлетворения предусматривалось
обеспечение ухода. Через некоторое время после смерти рентополучателя в суд обратился
ее родственник с просьбой признать недействительность данного договора и
передать ему право собственности на жилое помещение. В качестве обоснования
заявленных требований он указал, что получатель ренты страдала тяжелым
психическим заболеванием, состояла на учете в психоневрологическом диспансере и
неоднократно проходила лечение в психиатрических больницах города. Ее
психическое состояние не позволяло понимать значение своих действий и
руководить ими, вследствие чего заключенный договор является незаконным. Факт
его заключения стал известен истцу только после обращения к нотариусу с
заявлением о принятии наследства.
Ответчик иск не признал, указав на пропуск заявителем установленного
законом срока в один год для обращения в суд с иском о признании оспоримой
сделки недействительной.
Замоскворецкий районный суд г. Москвы посчитал более
убедительными доводы истца и удовлетворил его требования в полном объеме.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда и Президиум
Московского городского суда оставили вынесенное решение без изменения.
Надзорная инстанция признала, что, безусловно, сделка,
совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее
совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих
действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску
этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы
нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Вот в качестве
последних как раз и выступал истец - правопреемник, наследник гражданина,
совершившего сделку, к которому перешли все права и обязанности по заключенному
договору. Само по себе правопреемство не влечет изменения срока исковой
давности или порядка его исчисления.
Однако вправе ли был суд первой инстанции удовлетворять
заявленные требования? И с какого момента начинается истечение срока исковой
давности? Предыдущие судебные органы исходили из того, что им является день,
когда истец узнал о заключении договора пожизненного содержания с иждивением,
т.е. день обращения в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства.
Однако надзорная инстанция сочла такой вывод неправомерным[37].
Суд подчеркнул, что в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ
течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно
было узнать о нарушении своего права. Однако в проведенных судебных заседаниях
не выяснялось, мог ли рентополучатель по своему психическому состоянию (как в
момент совершения сделки, так и в последующем) знать о возможности и допустимых
сроках обращения в суд за защитой нарушенного права. Дело было направлено на
новое рассмотрение.
В связи с выше сказанным отметим, что в
соответствии с законом получателей ренты может быть и несколько, и ко всем из
них непременно должно применяется названное правило - они не должны состоять
на учете в психоневрологическом и наркодиспансере. Отметим, что их доли
признаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти
одного из них выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его
рентополучателям.
Однако, от имени недееспособных или ограничено дееспособных
граждан договор вправе заключить их законный представитель в целях содержания подопечного
лица. При этом, заключив договор пожизненного содержания с иждивением, законный
представитель - собственник рентного капитала становится активным участником
договора, поскольку выполняет права и обязанности, связанные с передачей
имущества под выплату пожизненного содержания[38].
Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ
опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
совершать, а попечитель - давать согласие на совершение договора пожизненного
содержания с иждивением. Это правило применяется также и тогда, когда управление
недвижимым имуществом подопечного осуществляется доверительным управляющим.
Законные представители вправе заключать
или давать согласие на заключение договора пожизненного содержания с
иждивением, несмотря на его алеаторный (рисковый) характер. Данный вывод
основан на том, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением
однозначно не влечет уменьшения имущества подопечного, а в некоторых случаях,
когда стоимость содержания с иждивением превысит стоимость недвижимого
имущества, переданного под выплату ренты, не исключено также и увеличение его
имущества. Кроме того, подопечный на основании договора будет получать
регулярное содержание с иждивением, а также сохранит право пользования жилым
помещением[39].
Акцентируем внимание, что договор пожизненного содержания с
иждивением, заключенный представителем в пользу собственника, не имеющего
возможности заключить этот договор, необходимо отличать от договора, заключенного
собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо
является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения. По
договору пожизненного содержания с иждивением в пользу третьего лица
собственник имущества выступает от своего имени. Третье лицо вправе выразить
свою волю относительно участия в договоре только после заключения договора
между собственником имущества и плательщиком ренты. Право третьего лица производно
от права кредитора (собственника имущества).
Выгодоприобретатель, в пользу которого заключается договор
пожизненного содержания с иждивением, должен быть указан в договоре, так как
индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре. Третье
лицо также должно обладать гражданской правоспособностью, поскольку законом
запрещено заключение договора в пользу гражданина, который умер к моменту его
заключения.
В зависимости от условий договора, в научной литературе
различаются несколько типов получателей ренты: а) бывший собственник (или
собственники при передаче имущества, принадлежащего на праве общей
собственности); б) третье лицо (или лица); в) бывший собственник и третье лицо
(лица)[40].
Законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора. Множественность
лиц на стороне получателя ренты может возникнуть, когда недвижимое имущество
находится на праве общей собственности. В этом случае обязанности плательщика
конкретизируются в отношении каждого сособственника.
При заключении договора в пользу
третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ, третье лицо должно быть указано
в договоре. Исходя из правовой природы изучаемого договора и особых характера
взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об
этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии
сведений о том, в чью пользу заключен договор, его следует считать незаключенным.
Акцентируем внимание, что индивидуализация получателя ренты
необходима в каждом договоре пожизненного
содержания с иждивением, а не только в договоре в пользу третьего лица.
Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, поскольку
обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.
Практика свидетельствует о том, что организации и граждане
стараются не заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на
стороне получателя ренты имеется множественность лиц[41].
Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо
руководствоваться положениями гл. гл. 16 и 18 ГК РФ, а также ст. 35 СК РФ[42].
Другой стороной договора пожизненного содержания с иждивением
является плательщик ренты.
На стороне плательщика ренты могут выступать любые субъекты
гражданских правоотношений, что вытекает из содержания ст. 601 ГК РФ, в которой
не содержится ограничений в отношении плательщика ренты.
В этой связи заслуживает внимания точка зрения тех авторов,
которые полагают, что плательщиками ренты имеют право выступать граждане, а
также юридические лица, заинтересованные в необходимости приобретения имущества
у получателя ренты и обладающие экономическими возможностями выплачивать ренту[43].
М.И. Брагинский считает, что обстоятельством, препятствующим
заключению договора пожизненного содержания с иждивением, служит объем правоспособности
плательщика ренты, а не наличие у него заинтересованности и экономических
возможностей[44].
Таким образом, юридическое лицо, являющееся плательщиком ренты по договору
пожизненного содержания с иждивением, должно обладать правоспособностью,
возникающей с момента государственной регистрации.
Анализ указанных точек зрения позволяет сделать вывод, что
способность быть плательщиком ренты зависит от соблюдения фактических и юридических
условий. Фактические условия заключаются в способности лица выполнить
императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора и обеспечению
выплаты содержания, которая определяется при заключении договора ренты, являясь
для получателя основанием для решения вопроса о целесообразности заключения
договора с конкретным плательщиком. Юридическим условием является запрет на
заключение договоров пожизненного содержания с иждивением, содержащийся в уставе
юридического лица[45].
В последнее время, для заключения
договоров пожизненного содержания с иждивением, все чаще создаются
специализированные юридические лица. Организации, осуществляющие негосударственное
пенсионное обслуживание, одним из способов которого является предоставление
пожизненного содержания с иждивением, действуют на основании лицензии. Выдача
лицензии является административным актом, призванным обеспечить надлежащий
уровень деятельности по предоставлению пожизненного содержания с иждивением.
Лицензирование данной деятельности направлено на то, чтобы договоры
пожизненного содержания с иждивением заключали с гражданами те юридические
лица, которые обладают возможностями для выполнения обязанностей по предоставлению
содержания.
Однако анализ практики показывает, что негосударственные
организации, занимающиеся заключением договоров пожизненного содержания с иждивением,
после совершения сделки не оказывают оговоренные сторонами услуги и не
предоставляют содержания, а, как правило, уступают (фактически перепродают)
право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания
контрагента[46].
Риелторская организация в подобном случае выступает в
качестве посредника при заключении договора пожизненного содержания, то есть
фактически не является стороной соглашения. Некоторые суды Российской Федерации,
рассматривая подобные дела, принимают решения, исходя из того, что риелторы,
передавшие свои права и обязанности по предоставлению содержания, выбывают из
соглашения и не несут по нему никаких обязанностей.
Так, Чертановский межмуниципальный суд
г. Москвы, рассматривая дело № 781/99 о расторжении договора пожизненного
содержания с иждивением и возврате имущества первоначальному собственнику,
установил, что фирма "Н" заключала договоры о содержании под
отчуждение права собственности на жилые помещения с престарелыми гражданами,
после чего перепродавала свои права и обязанности по заключенным соглашениям
всем желающим приобрести недвижимость гражданам. Гражданка X. приобрела у фирмы
"Н" право собственности на квартиру вместе с обязанностями по
содержанию пожилой семейной пары Г-вых. В течение определенного времени X.
добросовестно выполняла свои обязанности по договору, но затем обстоятельства
сложились так, что она утратила возможность содержать Г-вых и выплаты
содержания были просрочены. Г-вы обратились в суд с иском о расторжении
договора и требованием возврата права собственности на квартиру. Ответчица X.
просила суд засчитать сумму, выплаченную фирме "Н" в счет содержания.
Суд вынес решение в пользу истцов Г-вых, отказав X. в праве собственности на
квартиру, указав, что сумма, уплаченная фирме, не может быть засчитана в счет
содержания, потому что фирма "Н", передав свое право по договору,
перестала быть его стороной и претензии к ней необоснованны[47].
Вместе с тем считаем, что выводы суда, освободившего фирму
"Н" от ответственности по договору между X. и Г-выми, являются
неверными, а требования X. к фирме "Н", отклоненные судом, следует признать
обоснованными по следующим причинам. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо,
передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет
субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи
с нарушением договора, по правилам ст. 399 ГК РФ. Из этого следует, что фирма
"Н" должна нести ответственность дополнительно к ответственности
основного должника по договору пожизненного содержания Г-вых. Данная ответственность
должна наступить в той мере, в какой требование кредитора не удовлетворено
основным должником. Таким образом, круг должников по договору пожизненного содержания
может быть расширен.
Вместе с тем, если организация, заключившая соглашение о
предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять
установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки не
изменится. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом
исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за действия
работника возлагается на организацию, заключившую договор.
Таким образом, сторонами договора
пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик
ренты. Но в отличие от ранее действовавшей кодификации, теперь в качестве
лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как
граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ
не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет
каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким
образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие
юридические лица.
1.3. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
Содержание договора пожизненного содержания, как и любого
другого, составляют права и обязанности сторон.
В пункте 1 статьи 602 ГК РФ содержится общая характеристика обязанности плательщика ренты по предоставлению
содержания с иждивением. Речь идет не только о материальном обеспечении, но и о
наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных. Перечень
обязанностей, приведенных в этой норме, является примерным и подлежит конкретизации
в договоре.
Как представляется в обязанность
плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением должны включаться:
1) обеспечение потребностей получателя
ренты в жилище. Получатель ренты и плательщик пользуются переданным по договору
ренты помещением на равных условиях. В договоре может быть особо оговорено
выделение получателю ренты с его согласия комнаты в жилом доме, квартире. Но
при этом недопустимо ограничение, ущемление жилищных прав получателя ренты.
Нетерпимыми, грубейшими являются нарушения прав получателей ренты (особенно
пожилых людей), когда их заставляют жить (ночевать) в коридорах, на кухне, в
смежных комнатах с тяжелобольными членами семьи плательщика ренты;
2) организация питания получателя ренты
на равных условиях с членами семьи плательщика ренты. Это не значит, что
получатель ренты обязательно должен сидеть за обеденным столом вместе со всеми
членами семьи. Однако виды и качество продуктов, периодичность приема пищи
должны строго соответствовать установленным правилам и традициям в семье;
3) обеспечение одеждой, если при этом
возникает необходимость у получателя ренты;
4) уход за пожилыми людьми, инвалидами,
в частности, обеспечение их лекарствами, вызов врача и т.п. Следует проявить
особо терпимое, уважительное отношение к ним со стороны членов семьи
плательщика ренты[48];
5) в договоре могут быть предусмотрены
организация либо оплата ритуальных услуг, т.е. согласно общепринятым правилам и
традициям организации похорон в данной местности[49].
В договоре желательно оговорить
минимальное содержание каждой составляющей данной обязанности. Естественно
приведенный перечень не является исчерпывающим, стороны могут его определять
по собственному усмотрению, ведь действующий ГК РФ предусматривает принцип
свободы договора, то есть право включать в него любые условия, не
противоречащие закону и отвечающие интересам сторон.
Например, к числу надомных социальных
услуг, предусматриваемых Федеральным перечнем и гарантированных государством,
относятся: а) организация питания, включая доставку продуктов на дом; б) помощь
в приобретении медикаментов, продовольственных и промышленных товаров первой
необходимости; в) содействие в получении медицинской помощи, в том числе
сопровождение в медицинское учреждение; г) поддержание условий проживания в
соответствии с гигиеническими требованиями; д) содействие в получении
юридической помощи и другие[50]. Представляется, что данный Перечень может
быть взят за основу и при согласовании предмета договора пожизненного содержания
с иждивением.
Естественно целесообразным будет все эти
«согласованные договоренности» детально расписать, указать существенные
особенности содержания и порядок его предоставления (например, порядок оплаты
коммунальных услуг, уборка в помещении, медицинское обслуживание, случаи
осуществления надомного ухода, возможность изменения условий договора в
зависимости от состояния получателя ренты и др.). Подробное определение условий
снижает вероятность того, что в дальнейшем между сторонами договора возникнут
споры по поводу предполагаемого объема содержания. Кроме того, на практике в
некоторых договорах стороны предусматривают пункт о том, что все соглашения,
устные договоренности, имевшие место до заключения договора, теряют свою силу
с момента его подписания. Это также определенная гарантия того, что попытки
получателя ренты в дальнейшем ссылаться на словесные обещания не увенчаются
успехом.
Как показывает анализ правоприменительной
практики, в виду неопределенности норм ГК РФ, регламентирующих обязанность по
предоставлению содержания, на практике очень часто заключаются договоры
пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что
влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров.
Полагаем, что во избежание таких коллизий, насущной необходимостью является
принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с
иждивением, закрепляющего наиболее полный список обязательств плательщика
ренты, конкретизация которого в дальнейшем производилась бы сторонами в
договоре с учетом реальных потребностей рентополучателя.
Как верно отмечает А.Н. Танага,
существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является
стоимость всего объема содержания с иждивением[51]. Пункт 2 статьи 602 ГК РФ устанавливает
лишь минимальный предел такой стоимости: в месяц она не может быть менее двух
МРОТ, установленных законом.
Меньший объем содержания не обеспечивает
целей данного договора, однако само понятие "содержание с иждивением"
никак не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда. Эта сумма
чрезвычайно низка. Поэтому в юридической литературе[52] обоснованно отмечается
смехотворный размер этой суммы, не обеспечивающий прожиточный минимум человека
в нашей стране, и предлагается приблизить минимум стоимости общего объема
содержания с иждивением хотя бы до показателей прожиточного минимума,
установленного Федеральным законом от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном
минимуме в Российской Федерации»[53], что позволит в большей степени защитить
имущественные и личные неимущественные интересы рентополучателя как слабой
стороны договора.
Полностью поддерживаем эту позицию,
вместе с тем акцентируем внимание на том факте, что стороны вправе увеличить
размер ежемесячного содержания в денежном выражении. Если возникнет спор между
сторонами об объеме содержания, предоставляемого или которое должно
предоставляться гражданину, закон обязывает суд при его разрешении
руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК
РФ). По мнению З.И. Цыбуленко, с учетом того, что пожизненная рента, как
правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она
должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от
постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного
квартала, если иное не установлено законом[54].
Как верно отмечает И.А Минахина,
конкретную сумму содержания с иждивением стороны должны устанавливать в договоре
с учетом взаимных интересов каждой из сторон. Получатель ренты заинтересован
прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с
иждивением. Плательщик же заинтересован в получении в собственность
недвижимости и разумных размерах содержания. От оценочной стоимости недвижимого
имущества, которое передано в обеспечение содержания с иждивением, будет
зависеть объем содержания[55].
В правоприменительной практике возник
вопрос о соответствии положениям Основного Закона РФ части 2 статьи 5
Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»[56].
Конституционный Суд РФ в Постановлении № 11-П от 27.11.2008 признал не
соответствующей Конституции РФ норму части 2 статьи 5 указанного Закона[57].
Суть заявленных требований двух
пенсионерок, из Екатеринбурга и Самарской области касалась именно стоимости
месячного объема содержания. Пункт 2 ст. 597 с отсылочной нормой к ст. 318 ГК
РФ предусматривают ее индексацию (увеличение) с учетом уровня инфляции в
порядке и случаях, которые установлены законом. Федеральный закон «О
минимальном размере оплаты труда» этого положения никак не учитывает, тем самым
создавая предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы
договора. Точнее, правила об индексации МРОТ существуют, но регулируют они
только отношения по оплате труда и выплате пособий по временной
нетрудоспособности, не затрагивая своим содержанием выплаты по
гражданско-правовым сделкам. В отношении последних ставка с начала января 2001 г. не менялась и до сих пор равняется 100 рублям.
Конституционный Суд посчитал это
несправедливым не только по отношению к заявительницам, но и по отношению ко
всем пожилым людям, вынужденным на склоне лет использовать свое имущество, дабы
обеспечить себе старость, хоть сколько-нибудь достойную. Суд Постановлением №
11-П от 27 ноября 2008 г. обязал депутатов Государственной Думы Федерального
Собрания исправить недоработку законодательства в связи с несоответствием его
статьям 8, 19 (ч. 1 и 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ
путем внесения в Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» поправок, которые обяжут
плательщиков ренты индексировать рентные платежи с учетом растущего МРОТ и инфляции.
А это уже и шаг навстречу подготовке новой редакции статей ГК РФ, посвященных
рентным обязательствам, новому определению размера платежей в виде твердой
суммы в рублях, назвать которую помогут консультации с Минфином и Минздравсоцразвития.
Вместе с тем специалисты уже давно верно отмечают, что
«привязка» платежей, рентных и не только, к МРОТ уже безнадежно устарела и
современные условия требуют последовательного «высвобождения» от нее действующего
законодательства.
В силу положений статьи 603 ГК РФ договором пожизненного
содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления
содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических
платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормы договор изначально все-таки
должен содержать обязательства плательщика о предоставлении содержания в натуре
и может лишь предусматривать возможность его замены денежными выплатами.
Условия, при наличии которых производится замена одного вида содержания на
другой, устанавливаются договором.
Плательщик ренты при заключении договора
ренты становится собственником переданного ему под предоставление пожизненного
содержания имущества. Поэтому он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
таким имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).
Однако, как собственник полученной
недвижимости, плательщик ренты хотя и обладает распорядительными полномочиями,
но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на
распоряжение объектами недвижимости рентополучателя. Это связано с тем, что
последний продолжает пользоваться жилищем, бывшим в его собственности до
передачи по рентному договору, и получает содержание с иждивением. Возникшие
жилищные отношения в этом случае не являются самостоятельными, они производны
от рентного договора[58].
Поэтому условия пользования жилищем
рентополучателем следует урегулировать в договоре пожизненного содержания с
иждивением. В частности, по верному замечанию Т.И. Зайцевой необходимо указать,
продолжает ли он пользоваться всеми жилыми помещениями дома, квартиры, дачи
либо его пользование ограничено определенным, конкретным жилым помещением. В
противном случае стороны вынуждены прибегнуть к аналогии закона или даже
аналогии права[59].
С данным обстоятельством связана и
другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в
собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном
состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена
возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты. Но
содержать, например, квартиру в надлежащем состоянии можно, лишь имея к ней
доступ для проведения проверки, следовательно, рентополучатель не вправе в нем
препятствовать, точно так же, как и совершать любые действия, наносящие или
могущие нанести вред недвижимости. Собственнику разрешается требовать их
устранения и даже более того - включение в договор условий, мешающих
осуществлению этой обязанности, не будет иметь юридической силы как нарушающее
нормы закона.
После вступления в силу с 01.03.2005 ЖК
РФ[60] отношения пользования жилым
помещением получателем ренты урегулированы ст. 34 этого Кодекса
Собственник жилого помещения обязан
обеспечить получателя ренты жилищем, он вправе предоставить в пользование
рентополучателя как жилое помещение, полученное по договору пожизненного
содержания с иждивением, так и иное жилое помещение также по праву пользования.
Если получатель ренты проживает в жилом помещении собственника на основании
договора пожизненного содержания с иждивением, то пользуется помещением наравне
с собственником. Если получатель ренты является дееспособным гражданином, то он
осуществляет право пользования и несет солидарную с собственником жилого
помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования
жилым помещением, а также на условиях, предусмотренных статьей 33 ЖК РФ, если
иное не установлено
договором пожизненного содержания с иждивением[61].
Рентополучатель пользуется жилым помещением все обусловленное
договором время наравне с собственником данного жилого помещения. Срок
пользования жилым помещением заканчивается смертью получателя ренты. Если у
получателя ренты возникнет другое основание пользования занимаемым помещением,
например в силу членства в семье собственника, то он сможет продолжить
пользование жилым помещением уже по другому основанию - как член семьи
собственника жилого помещения.
Если даже в договоре особо не оговорено,
получатель ренты вправе ставить вопрос перед плательщиком ренты о замене
натуральных услуг на денежные выплаты или о расторжении договора при
недобросовестном выполнении своих обязанностей плательщиком ренты (возврата
помещения либо выплаты выкупной цены). При расторжении договора плательщик
ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием
получателя ренты.
Обобщая проведенный в главе анализ,
сформулируем основные выводы.
В ГК РФ, по сравнению с ГК РСФСР правовая регламентация
отношений в сфере пожизненного содержания с иждивением, значительно изменилась.
Степень детализации положений, по сравнению с предыдущим законодательством,
существенно изменилась, при этом характер некоторых норм поменялся с
императивных на диспозитивные, что характерно для развитых рыночных отношений.
Это касается и предмета договора, и качественного состава сторон, и введения в
оборот новых понятий.
В соответствие с действующим ГК РФ,
пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора
ренты, причем договора реального, возмездного, в котором отчуждение (за плату
или бесплатно) недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного
гарантированного дохода-ухода. Последний растягивается на все время жизни
рентополучателя или указанного им лица (лиц), в связи с чем договор сопряжен с
риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей.
Правовым результатом исследуемого
договора являются переход права собственности (с этого момента складываются
отношения между его участниками) и получение содержания с иждивением (эти
отношения носят длительный характер).
Договор пожизненного содержания с
иждивением является возмездным, реальным, односторонним, алеаторным, длящимся,
фидуциарным.
В отличие от других договоров ренты,
предмет договора пожизненного содержания с иждивением, составляет только
недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности рентополучателю.
Сторонами договора пожизненного
содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. В
отличие от ранее действовавшей кодификации, теперь в качестве лица,
предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане,
так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только
не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо
требований к организационно-правовой форме юридического лица.
Получателем ренты может быть любой
дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу,
которое согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или
указанное им третье лицо.
Но, несмотря на достоинства, нормы ГК
РФ не лишены определенных недостатков. Исследование показало несовершенство
некоторых норм, их противоречивость, не совсем четкое изложение закрепленных в
них правил, а также наличие законодательных пробелов при регламентации прав,
обязанностей участников рентных отношений. По каждому из выявленных
недостатков автором была высказано аргументированное мнение, и выдвинуты
предложения по их устранению.
2.1.Форма и порядок заключения договора пожизненного
содержания с иждивением
Следует учитывать, что договор пожизненного содержания с
иждивением, должен быть заключен с соблюдением письменной формы, и обязательно
подлежит нотариальному удостоверению (статья 584 ГК РФ) и государственной
регистрации, поскольку предусматривает отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты[62].
При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все
те же самые документы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества,
передаваемого под выплату ренты.
Если участником договора является юридическое лицо, которое в
силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить
его правоспособность и полномочия представителя. Поскольку риэлтерская
деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следует также
удостовериться, что юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, о
чем свидетельствует наличие у него соответствующей лицензии.
В отношении имущества, подлежащего государственной
регистрации, договор удостоверяется только при условии представления
документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату
ренты.
Соответственно, как верно отмечает Е.И. Никифорова у
рентополучателя должен быть на руках документ, подтверждающий право владения,
пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Это может быть договор
купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания продавца) или
дарения, решение органов власти, определение, решение или постановление суда,
вступившее в законную силу и подтверждающее или устанавливающее право
собственности на дом, нотариальное свидетельство или вступившие в законную силу
решения суда, устанавливающие право наследования, удостоверения и
свидетельства, выдаваемые органами госрегистрации[63].
Впрочем, отсутствие подлинных документов
или надлежаще заверенных копий еще не лишает возможности произвести отчуждение
имущества, право собственности можно косвенно подтвердить иными разрешенными
законодательством документами, однако потенциальному плательщику в данном
случае нужно быть внимательным, учитывая крайне рисковый характер сделки. Да и
вообще следует достоверно убедиться, что имущество не продано, не заложено, не
находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.
Кроме того, в жилой площади не должны быть зарегистрированы другие граждане.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме
правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены
документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности
справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта.
При удостоверении договора ренты, по которому под выплату
ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу
должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо
паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении.
При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние
дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и
попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение, и при этом
передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся
обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым
помещением.
В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также
представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и свидетельствующая
об отсутствии арестов на недвижимое имущество.
При передаче под выплату ренты жилых
домов и иных строений договор должен также содержать необходимую информацию о
расположении недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на
которой расположено строение[64].
При возмездной передаче имущества
согласно положений статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие
ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному
документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более
четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание
трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной
передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество
передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем,
что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а на
плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему
имущество.
Отметим еще один раз, что регламентация договора пожизненного
содержания с иждивением в ГК РФ носит общий характер и не может упорядочить все
вопросы, возникающие в процессе реализации договорных отношений, поэтому для
того, чтобы в дальнейшем после заключения договора возникало как можно меньше
разногласий между сторонами договора, сторонам следует очень внимательно
относиться к формированию его условий, а нотариус должен, основываясь на своем
профессиональном опыте, помочь им правильно составить договор. В частности он
должен проследить, чтобы в договоре были указаны размер, сроки и способы
выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты по предоставлению
содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты, возможное
правопреемство по договору.
Как и в случае с пожизненной рентой, договор пожизненного
содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты. Несмотря на
то, что такой договор предусматривает предоставление содержания в натуре, в
силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания с иждивением должна
быть определена в договоре в денежной сумме.
При согласовании условия об объеме содержания одним из
наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на
плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.
Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует,
что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей
всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика
может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество
передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по
поводу жилого помещения.
В зависимости от передаваемого объекта
недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности
рентополучателя в жилище может быть определена в договоре разнообразно. При
передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны
несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Например, -
в жилом помещении, переданном по договору, проживает только получатель
(получатели) ренты. Согласно второго варианта в жилом помещении могут
проживать и рентополучатель, и плательщик ренты. По третьему варианту, при
множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования
жилым помещением может предоставляться одному лицу, а содержание, например, в
форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Еще один, мало
вероятный вариант, может заключаться в том, плательщик ренты не будет нести
обязанности по удовлетворению потребности рентополучателя в жилье. Однако этот
вариант можно рассматривать скорее теоретически, поскольку, как правило,
рентополучатель не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих
потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном
взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.
Если по соглашению между сторонами рентополучатель имеет
право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо
указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или
ином. Необходимость такой конкретизации
вытекает из того, что законодателем неустановленно никаких ограничений на
предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты.
Таким образом, при согласовании условий договора, должна быть
не только закреплена информация о том имеется или отсутствует у рентополучателя
право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, каким образом
плательщик ренты будет исполняться эту обязанность.
При заключении договора не лишним будет указать и порядок
доступа рентодателя в помещение: в строго определенное время, с предварительным
уведомлением получателя ренты в разумный срок, в его присутствие или нет. На
собственнике также лежит обязанность уплаты налога на имущество, т.к. законодательство
не разрешает перекладывать бремя его уплаты на других лиц.
Не лишним будет предусмотреть в договоре
условия о порядке учета предоставленных услуг, как он будет осуществляться,
когда и каким образом. На практике плательщик ренты (и это прежде всего в его
интересах) заводит специальный дневник, куда записывает буквально все, что
делал, выполняя свои обязанности по договору. Однако одной его подписи
недостаточно, рентополучатель также должен удостоверить каждый пункт обеспечения
содержания, а также, при желании, все просьбы и благодарности. Если речь идет о
передаче денежных сумм, то требуется фиксация данного факта в соответствующих
документах (например, расписках), еще лучше, если платежи будут перечисляться
через банк, который выдаст квитанцию установленного образца с указанием, на чье
имя, когда и кем были внесены деньги. Именно на основании данных документов в
суде будут отстаиваться интересы либо получателя, либо плательщика ренты.
Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность
исполнения обязательства не лично плательщиком ренты, а третьими лицами, если
сам рентодатель в течение определенного времени не сможет этого делать по
уважительным причинам (уедет в командировку, заболеет и т.д.).
При составлении проекта договора, его участникам необходимо
помнить, что ст. 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором
пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены
предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни
гражданина периодических платежей в деньгах. В подобном случае договор
пожизненного содержания с иждивением практически становится договором
пожизненной ренты. Внесение в договор такого пункта позволяет избежать тупиковой
ситуации при возникновении конфликтов между сторонами на основании личностных
отношений, которые впоследствии перерастают в противоречия относительно объема
предоставляемых услуг. Встречные требования плательщика ренты о замене
пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом чаще всего не
удовлетворяются по ряду причин. Прежде всего, это обусловлено характером
договора.
Так, А. Пахомов приводит следующий
пример. Московский городской суд по аналогичному делу определил, что, заключая
договор пожизненного содержания, получатель ренты рассчитывала, прежде всего,
на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию
здоровья была не в состоянии осуществлять ведение домашнего хозяйства. Ввиду
того, что личные взаимоотношения сторон разорваны, а рентополучатель нуждается
в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре, суд, принимая во внимание
личностный характер договора, определил оставить решение суда первой инстанции
о расторжении договора без изменений, а встречный иск плательщика ренты о замене
содержания в натуре периодическими денежными платежами - без удовлетворения[65].
Подобные ситуации отнюдь не редкость. Можем сослаться еще на
один пример, который приводит Я.А. Ключникова. В Черемушкинском районном суде
г. Москвы слушалось дело по иску В. к С. о расторжении договора пожизненного
содержания с иждивением. Истица В. ссылалась на то, что ответчик С. уехал и
условий договора по оказанию помощи и ухода не выполняет, а только периодически
пересылает ей почтовым переводом денежные суммы, что подтвердилось квитанциями
и показаниями свидетелей. Согласно ст. 603 ГК РФ договором пожизненного
содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены содержания
в натуре периодическими денежными платежами. Однако данный договор не
предусматривал такой возможности, и иждивение должно было осуществляться в
натуре. В данном примере, как и в предыдущем, заключение договора пожизненного
содержания с иждивением было обусловлено для истицы необходимостью получения не
только денежных средств, но и помощи и ухода, что было связано с ее престарелым
возрастом, инвалидностью и предусмотрено условиями договора. Суд счел, что
имеет место существенное нарушение договора ответчиком, и пришел к решению расторгнуть
договор на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ[66].
Определением суда кассационной инстанции указанное решение оставлено без
изменения.
Таким образом, сторонам договора при согласовании условий
договора следует иметь в виду, что с целью предупреждения подобных ситуаций в
договор необходимо вносить пункт о возможности замены предоставления содержания
с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических
платежей в деньгах.
В процессе заключения договора сторонам следует иметь в виду
правила, установленные ст.552 ГК РФ, об определении права на земельный участок
при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По
договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем
продавцу на праве cсобственности,
покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или
предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть
земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю право на
соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности
на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для
ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия
собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования
таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель
приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех
же условиях, что и продавец недвижимости.
Очень важно знать, какие проблемы возникают
на практике при составлении рассматриваемого договора. Анализируя договоры
пожизненного содержания с иждивением, Управление юстиции Тверской области
отметило ошибки и недочеты, допускаемые нотариусами при составлении договоров
пожизненного содержания с иждивением, в частности: предмет договора указывается
не полностью: отсутствует обязательство плательщика ренты осуществлять пожизненное
содержание с иждивением получателя ренты; не определена общая стоимость объема
содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц[67].
На основании обобщения нотариальной и судебной практики
следует порекомендовать сторонам договора и нотариусам, его удостоверяющим
(составляющим), включать в текст договора пункты об индексации размера ренты; о
возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре
выплатой периодических платежей в деньгах.
Важным моментом в процессе заключения
договора пожизненного содержания с иждивением является не только соблюдение
его формы - письменной, с нотариальным удостоверением, но и необходимость
государственной регистрации. Причем именно последняя определяет возникновение у
сторон соответствующих прав и обязанностей[68]. В противном случае договор не будет иметь
юридической силы и никаких юридических последствий. Он просто не будет заключен,
и нотариальное удостоверение здесь уже не играет существенной роли.
Для государственной регистрации
требуется целый пакет документов: - заявление на государственную регистрацию,
составленное по установленной форме; - договор пожизненного содержания с
иждивением (оригинал); - договор пожизненного содержания с иждивением (копия с
печатью налоговой инспекции); - передаточный акт, заверенный либо нотариусом,
либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия); - квитанция об оплате
регистрационных сборов;- справка БТИ[69].
В государственной регистрации нуждается как сам договор, так
и переход права собственности по нему. Кроме того, производится регистрация
обременения (залога), связанного с обязанностью по выплате ренты.
Следовательно, производятся следующие регистрационные
действия: 1) государственная регистрация сделки - договора пожизненного
содержания с иждивением; 2) государственная регистрация права собственности
плательщика ренты на недвижимость, переданную по договору; 3) государственная
регистрация залога в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона
при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в
отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит[70].
При отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК
РФ) с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) государственная
регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, осуществляется одновременно
с государственной регистрацией права залогодателя - плательщика ренты. Записи
об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без
дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения
и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о
государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе
«Ограничения (обременения)» указывается: «Пожизненное содержание с иждивением»,
затем «Залог в силу закона».
При этом должностное лицо органа
Федеральной регистрационной службы, принимающее документы на государственную
регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить
заявителей о том, что на основании данных документов в ЕГРП будут зарегистрированы
не только сделка и переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она
возникает на основании закона. В заявлении о государственной регистрации сделки
и перехода права, подаваемом заявителями, должно содержаться указание на то,
что они предупреждены о проведении учреждением юстиции по государственной
регистрации прав государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании
закона[71].
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о
государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. Датой государственной
регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[72],
является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр
прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким
образом, моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением
является дата государственной регистрации.
Вместе с тем необходимо отметить
противоречие между положениями пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 ст. 433 ГК
РФ, заключающееся в том, что п. 1 ст. 165 ГК РФ закрепляет императивное
требование, что при несоблюдении установленного законом требования о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, а именно -
ничтожность. В свою очередь п. 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации. Иными словами, если договор не прошел обязательную для него
государственную регистрацию, он признается незаключенным договором. Следует
также отметить, что в статье 584 ГК РФ также нет указания на
недействительность договора ренты и пожизненного содержания с иждивением в
случае, если он не зарегистрирован. Отсюда логично заключить, что если договор
пожизненного содержания с иждивением по каким-то причинам не прошел государственную
регистрацию, заключенным его считать нельзя, а следовательно невозможно
признать недействительным. Поэтому считаем, что положение пункта 1 статьи 165
ГК РФ нельзя считать логичным. В связи с чем считаем необходимым привести
данную норму в соответствие с правилами пункта 3 статьи 433 ГК РФ.
Далее продолжая исследование, отметим, что в
правоприменительной практике возник вопрос: может ли быть включена в
наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор
пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты
передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной
регистрации в связи со скоропостижной смертью получателя ренты?[73]
Указанный случай проанализирован в Определении Верховного
Суда РФ № 24-В08-2 от 23 сентября 2008 года[74].
В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой
(плательщик ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, в
соответствии с которым получатель ренты передала в собственность плательщику
ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать
получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д.
Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не
был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 года получатель
ренты скоропостижно скончалась.
Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя
ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из
чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником
умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был
зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права
на эту квартиру ответчица не имеет.
Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявила
встречные требования о признании действительным договора пожизненного
содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав,
что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности
на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине -
вследствие смерти получателя ренты.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения вышестоящим
судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены.
Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы
дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего
получателя ренты.
Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя
требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор
пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся
его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в
Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако
государственная регистрация договора произведена не была по независящим от воли
плательщика и получателя ренты причине - в связи со смертью получателя ренты.
С данными выводами суда согласилась Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея.
Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами суда
согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и
применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор
вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации,
является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит
нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни
гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего
к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного
содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не
установлено правилами настоящего параграфа.
Таким образом, указал Верховный Суд РФ,
из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной
ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной
регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого
момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о
государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет
юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно,
его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3
ст. 433 ГК РФ).
Вышеназванные требования закона судом не были учтены при
рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению
прав наследника получателя ренты.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный
в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел
государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой
возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло, и иск
плательщика ренты удовлетворению не подлежит.
Таким образом, в правоприменительной
деятельности следует учитывать, что жилое помещение, являющееся предметом
договора пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность
плательщика ренты только после государственной регистрации договора.
Следовательно, скоропостижная смерть получателя ренты после нотариального
удостоверения, но до государственной регистрации договора пожизненного
содержания с иждивением влечет его признание незаключенным и не создает
правовых последствий, связанных с возникновением права собственности на жилое
помещение у плательщика ренты.
В заключение хотелось бы поставить на
обсуждение один вопрос, касающийся договоров пожизненного содержания с
иждивением. В законе не установлено запрета для оформления договора
пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем,
представляется, что заключение подобных договоров по доверенности как со
стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. В
соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя
сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Можно
предположить, что договор пожизненного содержания с иждивением относится именно
к таким сделкам.
Как показывает анализ соответствующей судебной практики,
наиболее распространенным основанием расторжения исследуемых договоров являются
возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не
столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию получателя
ренты. Как уже отмечалось, договор пожизненного содержания с иждивением помимо
оказания получателю ренты чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов,
обеспечение потребностей в жилище и др.) основан также на доверительном
характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к
другу, учете психологических особенностей друг друга. При заключении договоров
по доверенности, когда плательщик ренты элементарно может быть незнаком с
получателем ее, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется
маловероятным. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации
условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет
содержание будущего договора. Руководствоваться же при нотариальном
удостоверении договора только утверждениями представителя, действующего по
доверенности, о том, что все условия договора межу получателем ренты и ее
плательщиком согласованы лично, а также что представителю хорошо известны
индивидуальные требования представляемого к предстоящему договору, по меньшей
мере неосмотрительно.
Таким образом, на основании выше сказано, логично утверждать,
что договор пожизненного содержания с иждивением
относится к сделкам, которые по своему характеру и в соответствии с пунктом 4
статьи 182 ГК РФ могут быть совершены только лично. Что в свою очередь влечет
недопустимость заключения подобных договоров по доверенности. Поэтому, считаем
необходимым на законодательном уровне внести в ГК РФ, норму содержащую запрет
на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя
по доверенности.
2.2. Изменение, расторжение и прекращение договора
пожизненного содержания с иждивением
В первоначальном варианте договора,
заключаемом его сторонами на неопределенный срок, достаточно сложно
предусмотреть все возможные варианты и условия, необходимые для защиты интересов
рентополучателя, в связи с чем часто возникает необходимость пересмотра и уточнения
обязанностей плательщика. Например, может возникнуть проблема по поводу
изменения конкретного вида содержания, поскольку в один период необходимо
удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, -
например, в связи с ухудшением состояния здоровья, - в лекарствах и уходе.
Кроме того, право пользования жилым
помещением может быть приостановлено, либо прекращено по инициативе
рентополучател, например, при помещении его в стационарное учреждение органов
социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях,
находятся на полном обеспечении, постольку могут измениться содержание
обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом
случае стороны с учетом конкретных обстоятельств могут пересмотреть объем
предоставляемого плательщиком ренты содержания. Для того чтобы новый объем
обязанностей приобрел легитимны характер, необходимо его юридически оформить.
Как верно отмечает В.Н. Литовкин:
«Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с
иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в
случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из
получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты
переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора
доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в
равных частях, либо переходит к кому- то одному. Договором может быть
предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части. Из
сказанного следует объективная необходимость периодически вносить изменения и
дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей
плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения»[75].
Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме
соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться
общими положениями о договоре. Так, в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение
об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из
закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает
иное. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного
содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной
регистрации[76].
Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор
ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить
форму соглашения об изменении условия об объеме предоставляемого содержания с
иждивением.
Поскольку при заключении дополнительного соглашения,
уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с
иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение
договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в
договор должно подлежать только нотариальному удостоверению[77].
Учитывая изложенное, целесообразно было бы в ГК РФ
предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения,
конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и
оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.
Досрочное расторжение договора
пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ
возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении
плательщиком своих обязательств[78]. При этом у получателя ренты возникает в
силу закона право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в
обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на
условиях, установленных ст. 594 Гражданского Кодекса.
При существенном нарушении плательщиком
ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя
ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик
ренты не имеет права требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с
содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к
рассматриваемому договору формула: «стороны не вправе требовать возвращения
того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора»
- п. 4 ст. 453 ГК РФ)[79].
Однако, как верно отмечает в литературе[80], и как показывает
судебная практика, любой плательщик рентных платежей, в том числе
добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет
угодным получателю ренты, поскольку при судебном разбирательстве плательщику не
так-то легко представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода
за получателем в течение времени действия договора.
Так, по договору пожизненного содержания с иждивением А.
передал К. свою 1-комнатную квартиру, а К. обязалась пожизненно содержать А.,
обеспечивая его питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив в его
бесплатном пожизненном пользовании квартиру. Стоимость всего объема содержания
с иждивением составила два минимальных размера оплаты труда, установленных
законом, ежемесячно.
Гражданин А. предъявил иск о расторжении данного договора,
обосновывая его тем, что ответчица не выполняет принятых на себя по договору
обязательств: не оплачивает квартиру, не обеспечивает его питанием, одеждой, необходимой
помощью, не выплачивает установленную договором сумму. Никакой договоренности о
том, что он сам должен оплачивать квартиру, у него с ответчицей не было.
Ответчица иск не признала, пояснив в судебном заседании, что
истец не был официально женат на ее тете, что еще до смерти тети они с А.
заключили данный договор и ответчица постоянно ему помогала: покупала продукты,
стирала, убирала квартиру, навещала его по два раза в неделю. В 1998 г. А. познакомился с женщиной и попал под ее влияние, после чего потребовал от ответчицы вернуть
ему ключи от его квартиры, не захотел с ней более общаться.
Что касается платы за квартиру, у А. хорошая пенсия, он
никогда не нуждался, поэтому по устной договоренности между ними А.
самостоятельно платил за квартиру. Однако с осени 1998 г., видя, что он все больше попадает под влияние новой знакомой, которая хочет получить его
квартиру, К. сама платила за квартиру, о чем свидетельствуют копии квитанций.
Суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по
следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор
может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда
только при существенном нарушении его условий другой стороной. Таковым
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном
нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе
потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик
ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с
содержанием получателя ренты.
Свидетели Г., Б., Ф. в суде показали, что знакомы с А. более
10 лет, являются соседями, постоянно ходят друг к другу в гости. Свидетели
помогают ему принести из магазина продукты на его деньги, свидетель Г. помогает
в уборке квартиры. О существовании ответчицы знают со слов А., что он
"подписал" ей квартиру, а она ему никак не помогает.
Свидетели же К., З. и В. в судебном
заседании показали, что К. помогала А. еще до заключения договора, а с 1995 г. постоянно приезжала, убиралась у него, привозила продукты. Свидетели К. и В. знают это со
слов самой ответчицы, а З., являющаяся соседкой А. по лестничной площадке,
показала, что много раз видела, как ответчица приходила к А., а 2 или 3 раза
оставляла у нее продукты для истца.
Оценивая показания свидетелей, суд
приходит к выводу о том, что показания К. и В. нельзя положить в основу
решения. Свидетельница З. показала, что видела, как ответчица приходит в
квартиру, но не видела, как она там убирается или что приносит и приносит ли
истцу. То обстоятельство, что К. оставляла у нее несколько раз продукты для А.,
не является подтверждением регулярного и в надлежащем размере выполнения К.
своих обязанностей по договору.
Кроме того, показания данных свидетелей о регулярном
выполнении ответчицей своих обязанностей по содержанию А. не нашли
подтверждения в материалах дела и опровергаются другими доказательствами по
делу.
Показания свидетелей Г., Б., Ф. конкретны, последовательны,
непротиворечивы и активно подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Ответчица утверждает, что выполняла взятые на себя по
договору обязательства, однако не представила суду достаточно достоверных
доказательств своего утверждения. Напротив, истец утверждает, что никаких
договоренностей с ответчицей по поводу оплаты квартиры не было достигнуто и он
оплачивал квартиру, так как вынужден был это делать, представил находящиеся у
него квитанции об оплате. Ответчица начала платить за квартиру, как обязана по
договору, только с осени 1998 г., что суд признает существенным нарушением условий
договора, ведь истец рассчитывал бесплатно пользоваться квартирой и согласно
договору был вправе на это рассчитывать. Не представлено ответчицей и
доказательств того, что она регулярно выполняла обязанность по содержанию истца
в размере оговоренной суммы. Из материалов дела усматривается, что она редко
навещала истца, и не установлено, помогала ли ему материально.
Всесторонне исследовав доказательства, суд признает
правомерным требование истца о расторжении данного договора и возврате ему в
соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ в собственность его квартиры[81].
Как уже ранее отмечалось, законодатель устанавливает два
возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя
право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту рентополучатель имеет
право требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания. В соответствии со вторым вариантом рентополучатель
имеет право требовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст.
594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена
может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора
либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене
определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было
передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена
соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве
договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене
отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания
в месяц, т.е. двух МРОТ, установленных законом, если иной размер денежной
оценки ежемесячного содержания не установлен договором.
Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в
выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена
переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Перечень
нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться
существенными, в договоре пожизненного содержания с иждивением является более
широким по сравнению с договором пожизненной ренты. К ним дополнительно
относятся: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества,
переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, без
предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение
имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к
существенному снижению стоимости этого имущества.
Ю.В. Романец обращает внимание, что существенное нарушение
будет иметь место также, если сторона договора не обеспечивает потребности иждивенца
в одежде, питании, не оплачивает коммунальные платежи, налоги, отсутствует необходимая
помощь, уход, не выплачивается установленная договором сумма. Исполнение
обязательств не в полном объеме (например, выплата предусмотренной договором
суммы осуществляется не периодически, а с опозданием) также может быть
основанием для расторжения договора[82].
В данном случае получателю ренты в суде придется доказать, что условия договора
нарушаются, что он действительно не получает такого содержания, на которое
рассчитывал, или же ему не был предоставлен надлежащий уход.
Для этого, как верно отмечает К.Г. Токарева необходимо,
во-первых, после каждого нарушения составлять претензию; во-вторых, сохранять
все чеки, если получатель ренты за свои деньги покупает какие-либо вещи или
продукты, которые по договору должен приобретать плательщик ренты.
Доказательствами могут служить показания свидетелей, письменные претензии к
ответчику с просьбой об исполнении договора и другие документы, подтверждающие
нарушение ответчиком принятых на себя обязательств[83].
Так, Бабушкинским межмуниципальным судом
г. Москвы был рассмотрен иск о расторжении договора купли-продажи с условием
пожизненного содержания. В обоснование иска истица указала, что ответчик не
выполняет своих обязательств по договору. Из текста договора усматривалось, что
ответчик обязуется осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а
также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим
обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Однако на
протяжении всего времени проживания ответчика в квартире ремонт не проводился,
она содержится в антисанитарном состоянии: ванна разбита, помещение захламлено,
растет долг по оплате жилья, электроэнергии. Истицей была направлена претензия
ответчику с требованием в досудебном порядке расторгнуть договор, так как им существенно
нарушаются условия договора, однако ответчик на претензию не прореагировал.
Согласно положений ст. 604 ГК РФ
плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период
предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного
имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Плательщик ренты
обязан поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в
надлежащем техническом и санитарном состоянии, поскольку не исключена
возможность возврата имущества по требованию получателя ренты. Данное
требование ответчиком не исполнялось. В доказательство этого прилагалась
справка об антисанитарном состоянии квартиры. Оценив собранные по делу
доказательства в совокупности, суд, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. ст. 191 -
197 ГПК РФ, вынес решение о расторжении договора купли-продажи с условием
пожизненного содержания по договору[84].
При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением
компенсация произведенных плательщиком ренты расходов не производится и убытки,
вызванные расторжением договора, не возмещаются (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Однако
представляется, что плательщик ренты, надлежащим образом исполнивший свои
обязательства и произведший улучшение имущества как его собственник, т.е. для
себя, в случае расторжения договора получает право на возмещение произведенных
им затрат и расходов. Ведь в противном случае получатель рентных платежей
неосновательно обогащается. В подтверждение этого необходимо привести следующие
примеры из судебной практики.
Гражданка М. обратилась в суд с иском к
В. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с
неисполнением плательщиком ренты обязательств по договору. Ответчик иск не
признал, пояснив, что он добросовестно исполнял условия договора и предъявил
встречный иск о взыскании с истицы затрат на строительство и благоустройство
жилого дома, стоимость которых согласно заключению строительной экспертизы
составляет 25758 рублей. Решением Староминского районного суда Краснодарского
края договор был расторгнут из-за нарушения плательщиком ренты обязательств по
договору, право собственности на жилой дом признано за истицей, которая, в свою
очередь, обязуется возместить понесенные затраты по строительству в сумме 25758
рублей[85].
Аналогичное решение вынесено Лабинским районным судом
Краснодарского края, где при расторжении договора пожизненного содержания с
иждивением на основании ст. 605 ГК РФ суд присудил взыскание в пользу ответчика
расходов, связанных с оформлением договора и ремонтом квартиры[86]. Плательщик ренты не
вправе требовать ее расторжения путем выкупа. Встречные требования плательщика
ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом
также не удовлетворяются по ряду причин, и прежде всего это обусловлено
характером договора.
В ходе анализа вышеизложенных положений напрашивается вывод о
том, что расторжение договора возможно только при жизни получателя ренты. Однако
Президиум Верховного Суда РФ своим Постановлением от 10 января 2001 г. допустил правопреемство в деле о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного
содержания[87].
По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 29
января 1996 г. Р. передала Д. принадлежащую ей квартиру в г. Москве с условием
пожизненного содержания продавца жилплощади.
В июне 1996 г. Р. обратилась в Преображенский суд г. Москвы с
иском о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что договор
заключила, будучи тяжело больной. В апреле 1997 г. она направила в тот же суд заявление об изменении предмета иска, в котором просила
расторгнуть договор по тем основаниям, что ответчик взятые на себя
обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. Однако 11 июля 1997 г. Р. умерла.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15
сентября 1997 г. дело по иску Р. к Д. приостановлено до вступления в дело
правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника допущена ее наследница по завещанию, в связи с чем
производство по делу было возобновлено.
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 27
января 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским
делам Московского городского суда) упомянутый договор расторгнут.
Президиум Московского городского суда 16 сентября 1999 г. оставил без удовлетворения протест прокурора г. Москвы об отмене судебных решений.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ оставила без удовлетворения аналогичный протест заместителя
Генерального прокурора РФ.
Президиум Верховного Суда РФ 10 января 2001 г. оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных
постановлений и вынесении нового решения об отказе в иске, указав следующее.
Как утверждалось в протесте, судебные инстанции исходят из
ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство.
Поскольку обязательства покупателя квартиры Д. по обеспечению ухода и содержанию
продавца Р. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е.
неразрывно были связаны с личностью Р., они прекратились вследствие ее смерти.
Поэтому к наследнице Р. не могло перейти ее право требования к Д. по
предоставлению содержания и ухода, вытекающие из договора от 29 января 1996 г., и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного
нарушения его условий.
Вместе с тем доводами протеста нельзя согласиться.
Действительно, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство
пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
В силу личного характера обязательств по предоставлению
содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по
предоставлению содержания. Однако предметом спора по настоящему делу являлась
не защита указанного права, а требование получателя ренты о возврате недвижимого
имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих
обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (п.
2 ст. 605 ГК РФ).
Это требование было заявлено первоначально самой Р. и затем
поддержано после ее смерти наследницей по завещанию.
В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство
являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле
правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о
расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие
основанием к расторжению названного договора, в протесте не оспариваются.
При таком положении нельзя согласиться с выводом, изложенным
в протесте, о неправильном применении судом норм материального права.
Президиум Верховного Суда РФ оставил решение Преображенского
районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда, постановление Президиума Московского городского
суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
Из приведенного примера следует вывод, что иск о расторжении
договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением может быть
предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты
после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и
самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют[88].
Теперь рассмотрим вопрос прекращения действия договора. Как и
в случаях с пожизненной рентой, обязательство по содержанию с иждивением прекращается
со смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Случайная гибель или
случайное повреждение недвижимости, переданной под обеспечение содержания с
иждивением, не освобождает плательщика ренты от обязательств по содержанию
получателя ренты на условиях, предусмотренных договором.
По поводу прекращения действия анализируемого договора со
смертью получателя ренты в принципе нет разногласий. Однако раньше времени окончания
действия договора из жизни могут уйти и рентодатели. В связи с чем возникает
вопрос, допускается ли в данном случае переход к наследникам прав и
обязанностей по договору? Посмотрим, какой ответ на этот вопрос дал Верховный
Суд РФ в процессе рассмотрения конкретного дела.
В Ленинский районный суд поступило
исковое заявление, в котором обосновывалась просьба о признании
недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного в 1997 г. Истица указывала на правомерность такого требования в связи со смертью плательщика ренты,
наступившей раньше смерти рентополучателя. Кроме того, она просила признать
сделку мнимой, т.к. плательщик ренты заключал ее с единственной целью -
получить квартиру после смерти другой стороны, не осуществляя фактически
никакого содержания с иждивением. Рентополучатель, опасаясь физической
расправы, под давлением был вынужден подписать договор, однако впоследствии
оформил завещание, по которому все имущество, в том числе и спорная квартира,
переходит к истице.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных
требований, и его решение было оставлено без изменения Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия. Далее следовало принесение
протеста заместителем Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об
отмене всех состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с неправильным
применением норм материального права, с направлением дела на новое
рассмотрение. Президиумом Верховного Суда Республики Мордовия он был оставлен
без удовлетворения. В качестве последней инстанции дело рассматривал Верховный
Суд РФ[89],
который также подчеркнул правомерность ранее вынесенных судебных решений и
сослался на ряд обстоятельств.
Во-первых, по договору, заключенному между сторонами, рентополучатель
передает в собственность принадлежащую ему жилую площадь в г. Саранске, а
плательщик ренты в качестве встречного удовлетворения обязуется пожизненно
полностью его содержать, включая обеспечение одеждой, уходом, необходимой
помощью. Причем за рентополучателем остается право бесплатного пожизненного
пользования указанной квартирой, куда также подселяется плательщик ренты.
Как следовало из материалов дела, последний в течение всей
жизни добросовестно выполнял взятые на себя обязательства, а после его смерти
уход за рентополучателем осуществляла его дочь, вступившая в права наследства.
Причем даже после смены рентодателя желания расторгнуть договор не изъявила ни
одна из сторон. Следовательно, обязательства по договору пожизненного
содержания с иждивением плательщиком ренты были исполнены надлежащим образом, а
смерть рентодателя не является основанием для прекращения заключенного договора
(ст. 605 ГК РФ).
Также являются ошибочными и доводы, изложенные в протесте, о
том, что к данным правоотношениям, носящим личностный характер, в случае смерти
кредитора или должника применяются последствия, предусмотренные ст. 418 ГК РФ,
т.е. прекращение обязательства. Этот вывод несостоятелен, учитывая, что к не
отчуждаемым и не передаваемым иным способом как неразрывно связанным с
личностью гражданина относятся личные неимущественные права и другие
нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона
(ст. 150 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением обязательства
следуют из имущественных отношений и, следовательно, могут осуществляться не
только конкретной личностью, но и членами ее семьи. Поэтому переход
обязанностей по договору после смерти рентодателя его наследнице полностью
соответствует требованиям закона, и оснований для удовлетворения требований
истицы не имеется.
Таким образом, в случае смерти плательщика ренты договор не
прекращается. Поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика
ренты, в случае его смерти будет включено в наследственную массу и перейдет в
собственность наследников умершего, тем самым они становятся плательщиками
ренты и к ним должны перейти обязанности по содержанию получателя ренты.
Далее следует отметить, что поскольку
обязательства пожизненного содержания являются длящимися; потому и сегодня в
практике довольно часто встречаются споры, вытекающие из заключенных до 1 марта
1996 г. договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания
продавца. В связи с чем, практический интерес, может представлять решение вопроса,
в каком порядке в наши дни будет прекращаться договор купли-продажи жилого дома
с условием пожизненного содержания продавца, заключенный еще в соответствии с
нормами ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г.? Следует отметить, что эти нормы
существенно отличаются от современного содержания рассматриваемого института
ренты. Расторжение договора предусматривалось по двум возможным основаниям:
- по требованию продавца, если покупатель не исполняет
обязанностей, принятых по договору;
- по требованию покупателя, если по независящим от него
обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в
состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец
полностью восстановил свою трудоспособность.
Прекращение договора происходило и в случае
смерти покупателя при жизни продавца, причем последнему во всех трех случаях
возвращалась жилая недвижимость без возмещения расходов покупателя его
наследникам на пожизненное содержание с иждивением. Единственным исключением из
этого правила было расторжение договора в связи с восстановлением
трудоспособности продавца, который не вправе был требовать возврата квартиры,
но сохранял право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным жилым
помещением.
Сейчас действуют совсем другие нормы.
Какие же правила все-таки будут применяться при прекращении договора, по
старому или по действующему законодательству? Ответ дает ч. 2 ст. 5 ФЗ «О
введении в действие части второй ГК РФ»: по обязательственным отношениям,
возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и
обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. А раз так, то к
договору купли-продажи жилой недвижимости с условием пожизненного содержания
продавца, заключенному до 1 марта 1996 г. и действующему после этой даты, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненного содержания с
иждивением.
Наглядно ситуацию иллюстрирует пример из судебной практики. В
июне 1995 г. между отцом и двумя его сыновьями был заключен договор
купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания с иждивением. В 1996 г. умер один из сыновей, а в 1997 г. - и сам продавец. Жена и дочь умершего сына обратились в
суд с иском к оставшемуся в живых покупателю об определении долей в общей
собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права
собственности в долях 1/3 и 1/8 соответственно и об определении порядка
пользования спорной жилой недвижимостью. Ответчик подал встречный иск, в
котором просил определить доли в праве общей собственности на квартиру и
признать право собственности на 1/4 ее доли.
Первоначальные исковые требования мотивировались тем, что
заявители являются наследниками умершего сына, и т.к. при его жизни доли в
общем имуществе с братом определены не были, они должны быть равными - по 1/2
доли спорной квартиры. Жена умершего сына полагала, что ей принадлежит 1/2 доли
в имуществе супруга, ведь квартира была приобретена в период брака, т.е. ей
принадлежит 1/4 доли квартиры. Соответственно, оставшаяся 1/4 доли жилой
недвижимости должна быть разделена между наследниками по закону - женой,
дочерью и отцом-продавцом. После смерти последнего открылось наследство на 1/12
доли. Учитывая все вышесказанное, жена просила признать за ней право
собственности на 1/3 долю, дочь - на 1/8 долю спорной квартиры.
Ответчик с выводами супруги своего умершего брата не
согласился, исковые требования признал частично и указал, что после смерти
брата право собственности последнего в праве общей совместной собственности на
спорную квартиру в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ прекратилось и автоматически вернулось
к продавцу - отцу. До момента его смерти договор исполнялся оставшимся в живых
сыном единолично. Ответчик посчитал, что после смерти отца доля квартиры,
вернувшаяся к продавцу от умершего первым сына, является наследственным
имуществом, которое он и принял. Вместе с тем ответчик признал исковые
требования дочери своего умершего брата в виде 1/2 доли в наследственном
имуществе ее деда, соответственно, на 1/4 долю спорной квартиры.
Суд первой инстанции с доводами ответчика не согласился и
указал, что ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора
купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, в случае
смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к сложившимся в октябре
1996 г. отношениям, ведь уже действовала часть вторая ГК РФ. А она
предусматривает прекращение пожизненного содержания с иждивением лишь в случае
смерти рентополучателя. Ссылка ответчика на ст. 418 ГК РФ также неправомерна,
ведь по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по
содержанию, имея в своей основе договор купли-продажи квартиры, не связаны
неразрывно с личностью покупателя. Учитывая все это, суд удовлетворил требования
первоначальных истцов[90].
В заключение необходимо отметить, что чисто
теоретически допускается и возможность прекращения обязательства совпадением
должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), например, когда умирает
рентодатель, а его наследником является получатель ренты. Однако такая ситуация
сложится может крайне редко.
2.3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору пожизненного
содержания с иждивением
В главе 33 ГК РФ содержатся нормы,
регулирующие гражданско-правовую ответственность за нарушение договора
пожизненного содержания с иждивением.
Вначале следует остановиться на
основаниях договорной ответственности, то есть основных нарушениях субъективных
прав участников договора пожизненного содержания с иждивением (в основном это
права получателя ренты).
Просрочка выплаты регулярных рентных платежей занимает
основное место среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением,
которые могут быть допущены плательщиком ренты. Другим распространенным
основанием наступления договорной ответственности выступает существенное
нарушение плательщиком ренты своих обязанностей[91].
При существенном нарушении договора
пожизненной ренты ее плательщиком рентополучатель имеет право требовать от
него: выкупа ренты на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения
договора и возмещении убытков; возврата квартиры, жилого дома или иного
имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его
стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). В законе предусмотрена
повышенная защита прав получателя ренты при существенном нарушении плательщиком
своих обязанностей. В этих случаях получатель ренты имеет право потребовать
возврата недвижимого имущества, переданного под выплату пожизненного содержания
с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст.
594 ГК РФ. Плательщик ренты при этом не имеет права требовать компенсации
расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК
РФ).
Следует отметить, что к договору
пожизненного содержания с иждивением могут применяться нормы об ответственности
за нарушение договоров купли-продажи и дарения в части, не противоречащей
сущности рентных сделок, так как законодателем установлен субсидиарный порядок
применения к отношениям пожизненного содержания с иждивением норм о
купле-продаже и дарении. Следовательно, меры ответственности могут применяться
в отношении как рентного должника, так и рентного кредитора. Основаниями
ответственности для последнего могут быть нарушения, связанные с передачей
недвижимого имущества плательщику ренты, например непредставление необходимой
информации о свойствах имущества, передаваемого под выплату ренты, которые
могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу плательщика пожизненного
содержания.
С учетом специфики обеспечения исполнения обязательства по
предоставлению содержания к данному договору могут применяться нормы Федерального
закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, к
договору пожизненного содержания с иждивением вполне применимы правила об
ответственности за нарушение правил обеспечения сохранности недвижимости -
предмета залога.
Основанием наступления ответственности плательщика ренты
также будет несоблюдение обязанности по предоставлению получателю содержания в
пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон.
К договору пожизненного содержания с иждивением, как и к
любому гражданско-правовому договору могут быть применены положения гражданского
законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения
контрагента в заблуждение.
Так, в Определении Верховного Суда РФ № 59-В07-4 от 13 ноября
2007 г. было принято решение отменить Постановление Президиума Амурского областного
суда, оставив в силе решение Благовещенского городского суда Амурской области и
кассационное Определение Судебной коллегии по гражданским делам Амурского
областного суда[92].
Суть рассматриваемого дела заключалась в следующем. Истцы обратились в суд с
требованиями о признании недействительным договора купли-продажи как
совершенного под влиянием заблуждения и возврате им квартиры.
До заключения договора между сторонами было достигнуто
соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти
организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного
содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало
понятно после того, как ответчица отказалась исполнять обязательства по их
содержанию.
Ответчица иск не признала, в судебном заседании пояснила, что
предложила приобрести у истцов квартиру за 150 000 рублей с условием их проживания
в данном жилом помещении до их смерти. Через месяц после заключения договора,
чтобы успокоить истцов, она написала соглашение, что будет ухаживать за ними,
выполнять их поручения и похоронит их за свой счет.
Верховный Суд РФ счел, что, разрешая дело и удовлетворяя
исковые требования истцов, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что
договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения
относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных
суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что истцы имели
намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически
была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения
ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны ответчика.
Наличие у истцов волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с
иждивением доказано показаниями свидетелей, наличием соглашения, составленного
ответчиком, ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства
исследованы судом, и им дана надлежащая правовая оценка. Поскольку суд признал
сделку недействительной, он обоснованно применил последствия недействительности
сделки.
Таким образом, важно учитывать не только внешнюю
процессуальную форму договора, но и намерения сторон при его заключении.
Наличие широкого круга оснований ответственности по договору
пожизненного содержания с иждивением, на взгляд С.В. Натарова, имеет положительное
значение, так как, «во-первых, обеспечивается защита имущественных интересов
получателя ренты и гарантируется стабильность договорных отношений, а
во-вторых, применение норм о договорах дарения и купли-продажи выравнивает
объем обязанностей плательщика и получателя содержания»[93].
Помимо оснований для наступления ответственности необходимо
наличие определенных условий. К условиям наступления гражданско-правовой ответственности
относятся противоправное деяние, вредные последствия, причинная связь между
противоправным деянием и наступившими вредными последствиями, а также вина
нарушителя договора или требований закона. Наличие вины является обязательным
условием для плательщика ренты, если он является физическим лицом либо
некоммерческой организацией, а также для получателя пожизненного содержания.
К мерам договорной ответственности относятся возмещение
убытков, взыскание неустойки, уплата процентов за неисполнение денежного
обязательства, а также компенсация морального вреда.
ГК РФ исходит из принципа полного возмещения убытков
потерпевшему. Поэтому возмещение убытков называют общей (универсальной) мерой
гражданско-правовой ответственности, так как она применяется во всех случаях нарушения
гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное. Иные меры
ответственности являются специальными, так как они применяются тогда, когда это
специально предусмотрено законом или договором для конкретного вида
гражданского правоотношения.
Первой составляющей убытков является
реальный ущерб, то есть расходы, которые лицо, чье право было нарушено,
произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. К
таким расходам относятся суммы санкций, подлежащих уплате третьим лицом по вине
своего контрагента, нарушившего договорные обязательства; стоимость необходимых
и разумных расходов по выполнению обязательства за счет должника-нарушителя
иным лицом или самим потерпевшим, в том числе приобретение покупателем товара
вследствие нарушения обязательств продавцом у иного продавца по более высокой,
но разумной цене; продажа продавцом товара вследствие нарушения обязательств
покупателем иному покупателю по более низкой, но разумной цене. Реальный ущерб
также включает утрату или повреждение имущества потерпевшего.
По договору пожизненного содержания с иждивением реальным
ущербом для рентного кредитора, по нашему мнению, следует признать ухудшение плательщиком
пожизненного содержания первоначальных потребительских качеств недвижимого
имущества, переданного под выплату ренты, и связанные с этим расходы и
материальные потери. Для плательщика пожизненного содержания в качестве
реального ущерба могут выступать потери, связанные с приобретением имущества со
скрытыми недостатками, о которых не сообщил его контрагент, и устранение
причиненного вследствие этого вреда.
Другой составляющей убытков является упущенная выгода, то есть
неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского
оборота, если бы это право не было нарушено.
Возмещение убытков в части упущенной выгоды осложнено
определенными трудностями в доказывании[94].
Это связано тем, что общих правил возмещения убытков, изложенных в ст. 15 ГК РФ
и в п. 4 ст. 393 ГК РФ, недостаточно для взыскания судом упущенной выгоды.
Поэтому суды руководствуются методиками определения размера ущерба,
утверждаемыми органами публичной власти[95].
При взыскании упущенной выгоды суды также применяют закрепленное в п. 4 ст. 393
ГК РФ правило об ответственности кредитора за непринятие мер для получения
упущенной выгоды[96].
Практикующие юристы рекомендуют согласовывать в договоре собственную
методику взыскания убытков, в целях облегчения процедуры полного взыскания всех
видов убытков, и предупреждения судебных споров между лицами, заключающими
гражданско-правовые договоры, в том числе и договор пожизненного содержания с
иждивением. Подобные методики могут быть оформлены в виде одного из пунктов
договора либо в виде приложения к основному тексту соглашения. Стороны могут
рассчитать и указать основания для взыскания убытков, а также обоюдно
согласованный размер компенсаций за допущенные нарушения договорных условий.
Договор пожизненного содержания с
иждивением в силу своей специфики требует особых методов исчисления убытков,
которые должны позволить сторонам рассчитать и доказать не только реальный
ущерб, но и упущенную выгоду.
Разработка достоверной типовой методики расчета убытков,
подлежащих возмещению, является весьма сложной задачей в связи с разнообразием
составов гражданских правонарушений, их последствий для потерпевшего, а также
постоянно меняющейся экономической ситуацией в стране. Однако попытки
разработать методики по исчислению убытков, вызванных ненадлежащим исполнением
договорного обязательства, предпринимались как на уровне нормативных актов, так
и в научных исследованиях[97].
Компенсация убытков возможна с помощью мер оперативного
воздействия в отношении недобросовестного плательщика пожизненного содержания,
в частности, на основе выкупа ренты, позволяющего получателю содержания в
случае существенного нарушения условий договора требовать выкупа ренты либо
возврата рентного капитала. Кроме того, упущенная выгода наряду с возвратом
имущества может покрываться неустойкой, выплачиваемой рентным должником. Однако
реализация данных мер должна осуществляться только с учетом индивидуальных
особенностей конкретного договора пожизненного содержания с иждивением.
С одной стороны, рентный кредитор может не сохранить право
проживания в отчужденном объекте недвижимости или сам объект не являться объектом
жилищного фонда и не использоваться в качестве жилого помещения. С другой
стороны, кредитор, являющийся залогодержателем, на основании заключенного
договора пожизненного содержания с иждивением несет расходы по обеспечению
надлежащего состояния предмета залога. Поэтому стороны договора и суд должны
учитывать эти обстоятельства при расчете убытков.
Вредоносные последствия нарушения договора пожизненного
содержания могут быть неимущественными. В связи с этим уместно остановиться на
рассмотрении такой меры ответственности, как компенсация морального вреда.
Договор пожизненного содержания является фидуциарной сделкой.
Личные отношения, складывающиеся между плательщиком и получателем содержания,
оказывают значительное влияние на заключение, изменение и расторжение договора.
Считаем, что пренебрежительное, оскорбительное отношение к
получателю ренты со стороны плательщика является основанием для расторжения договора
и возмещения вреда, в том числе и морального. Проблемы компенсации морального
вреда, причиненного в результате нарушения гражданско-правового договора,
урегулированы в нормах гражданского законодательства, а также подвергались исследованию
в юридической литературе[98].
Компенсация морального вреда допустима
во всех случаях причинения гражданину физических или нравственных страданий,
действиями, нарушающими личные неимущественные права либо посягающими на
принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Следовательно,
оскорбление получателя пожизненного содержания, унижение его человеческого
достоинства, неисполнение обязанностей по уходу за гражданином, не имеющим
возможности самостоятельно себя обслуживать, повлекшие расторжение договора,
должны быть компенсированы наравне с материальными потерями получателя ренты.
Взыскание неустойки и уплата процентов за неправомерное
пользование чужими денежными средствами являются мерами гражданско-правовой
ответственности и также могут быть применены в случае нарушения договора пожизненного
содержания с иждивением.
Согласно положений статьи 588 ГК РФ в качестве меры
ответственности за просрочку выплаты ренты предусмотрена уплата процентов,
размер которых может быть установлен соглашением сторон, а при отсутствии
такого соглашения данный размер определяется по правилам ст. 395 ГК РФ.
Однако проценты, взимаемые в соответствии со ст. 395 ГК РФ,
при отсутствии специального соглашения между сторонами об уплате процентов
нельзя отнести к мерам ответственности по договору ренты. По мнению ряда
авторов, в случае применения ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям следует
говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком
ренты. При отсутствии в договоре ренты соглашения о размере процентов,
взимаемых в случае просрочки ее выплаты, нормы об ответственности, содержащиеся
в ст. 588 ГК РФ, несмотря на название данной статьи, не действуют. С момента
пропуска срока выплаты рентных платежей возникает обязанность выплаты долга[99].
Данная точка зрения подтверждается ссылкой на Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
процентах за пользование чужими денежными средствами»[100]. В данном Постановлении
разграничивается требование об уплате процентов за пользование денежными
средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и
требование, основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ, существо которого
составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения
денежного обязательства.
Однако рассмотренная точка зрения не является общепризнанной.
К примеру, Э. Гаврилов рассматривает проценты как неустойку. По мнению данного
автора, определение процентов и легальное определение неустойки совпадают, а
поэтому в ст. 12 ГК РФ проценты в числе способов защиты гражданских прав не
указаны[101].
По мнению М.Г. Розенберга, проценты за пользование чужими
денежными средствами представляют собой особую плату за пользование чужими денежными
средствами[102].
Обоснованной представляется точка зрения В.А. Хохлова,
полагающего, что взимание процентов за пользование чужими денежными средствами
является комплексной, но самостоятельной мерой ответственности, не совпадающей
ни с убытками, ни с неустойкой, ни с другими санкциями, которая выполняет
четыре функции. В число этих функций В.А. Хохлов включает плату за капитал,
учет инфляции, возмещение потерь и меры стимулирования (наказания) должника. Совокупность
перечисленных функций позволяет рассматривать проценты как самостоятельную меру
ответственности[103].
Однако следует отметить, что применительно к договору
пожизненного содержания с иждивением, в котором допускается получение
содержания в натуральной форме, правило о взимании процентов не действует,
поскольку отсутствует денежное обязательство.
Полагаем, что в данном случае возможно применение такой меры
гражданско-правовой ответственности, как штрафная неустойка. Кроме того, во
«всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных
обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не
являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то, что
Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка
применения отсылает к ст. 395 ГК РФ»[104].
С учетом изложенного не вполне обоснованным можно считать
точку зрения В.Н. Литовкина, отмечающего, что «независимо от того, в какой
форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и
т.п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика
за неисполнение денежного обязательства»[105].
В нормах гл. 33 ГК РФ содержится указание на виды
ответственности, применяемой при нарушении договора пожизненного содержания с
иждивением. В ст. 586 ГК РФ закреплена субсидиарная ответственность плательщика
ренты, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество, перед первоначальным
собственником, то есть получателем содержания с иждивением. По мнению М.И. Брагинского,
в первую очередь получатель ренты должен заявить требование к основному
должнику (новому собственнику рентного капитала) о возврате переданного под
выплату содержания недвижимого имущества. Это связано с тем, что в случае
отказа удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное
требование в разумный срок получатель ренты приобретает возможность обращения с
таким же требованием к субсидиарному должнику[106].
Помимо субсидиарной ответственности возможно закрепление в
договоре пожизненного содержания с иждивением солидарной ответственности первоначального
и последующих рентных должников. Включение в договор такого условия гарантирует
защиту получателя содержания, поскольку ему предоставляется возможность
требовать возмещения от того должника, который способен в полном объеме
возместить убытки.
Не исключено применение долевой ответственности. Такая
ответственность может возникнуть, например, когда право собственности на
имущество, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, перешло
в порядке наследования к нескольким лицам. В связи с тем что наличие нескольких
должников усложняет обеспечение выплаты ренты, законодатель предусмотрел право
получателя отказаться от договора в случае перехода рентного капитала в общую
собственность.
Заключение
В настоящей работе были проанализированы теоретические и
нормативные положения, а также проблемы правого регулирования пожизненного содержания
с иждивением. Обобщая результаты, полученные в
ходе исследования, сформулируем основные выводы и предложения.
В ныне действующем ГК РФ, по сравнению с ГК РСФСР 1964г.
правовая регламентация отношений в сфере пожизненного содержания с иждивением,
значительно изменилась. Степень детализации положений, по сравнению с
предыдущим законодательством, существенно улучшилась, при этом характер
некоторых норм поменялся с императивных на диспозитивные, что характерно для
развитых рыночных отношений. Это касается и предмета договора, и качественного
состава сторон, и введения в оборот новых понятий.
Пожизненное содержание с иждивением - это одна из
разновидностей договора ренты, причем договора реального, возмездного, в
котором отчуждение (за плату или бесплатно) недвижимого имущества
осуществляется взамен регулярного гарантированного дохода-ухода. Последний
растягивается на все время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц),
в связи с чем договор сопряжен с риском и неопределенностью размера ренты в
силу длительности рентных платежей.
Правовым результатом исследуемого договора являются переход
права собственности (с этого момента складываются отношения между его участниками)
и получение содержания с иждивением (эти отношения носят длительный характер).
Еще одна особенность - наличие тесной связи плательщика ренты
и ее получателя, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической
передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного
представления, а предполагают личные контакты, непосредственное психологическое
взаимодействие. Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает
существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное
обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны
только с предварительного согласия рентополучателя.
Таким образом, договор пожизненного
содержания с иждивением является возмездным, реальным, односторонним,
алеаторным, длящимся, фидуциарным.
В отличие от других договоров ренты предмет договора ренты с условием
пожизненного содержания с иждивением, составляет только недвижимое имущество,
принадлежащее на праве собственности рентополучателю. Это квартира, жилой дом,
земельный участок. Поскольку перечень приведенный в законе является открытым,
под выплату ренты может передаваться и иное недвижимое имущество, например,
дача, гараж и т.д.
Сторонами договора пожизненного
содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. В
отличие от ранее действовавшей кодификации, теперь в качестве лица,
предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане,
так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только
не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо
требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом,
плательщиком ренты могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие
коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации,
занятые в сфере социального обслуживания населения.
Получателем ренты может быть любой дееспособный
гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, которое
согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им
третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального
обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в
отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими
могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди. Юридическое лицо не может быть
субъектом пожизненного содержания.
Договор пожизненного содержания с иждивением, должен быть
заключен с соблюдением письменной формы, и обязательно подлежит нотариальному
удостоверению и государственной регистрации, поскольку предусматривает
отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
Как показало исследование, регламентация договора
пожизненного содержания с иждивением в ГК РФ носит общий характер и не может
упорядочить все вопросы, возникающие в процессе реализации договорных
отношений.
Проанализировав правоприменительную практику договора
пожизненного содержания с иждивением, корректно утверждать, что:
1. Высшая судебная инстанция в актах толкования права,
касающихся вопросов договора пожизненного содержания с иждивением, исходит из
того, что обязательства плательщика ренты перед получателем ренты носят личный
характер, следовательно, это исключает правопреемство права требования к наследникам
получателя ренты.
2. Высшей судебной инстанций теперь четко разграничены
понятия договора купли-продажи жилого помещения с правом пожизненного
проживания и договора купли-продажи жилого помещения с предоставлением
пожизненного содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ в данном
вопросе однозначна - пожизненное проживание не является формой рентных платежей
в пользу получателя ренты.
3. Смерть получателя ренты
после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора
пожизненного содержания с иждивением влечет его признание незаключенным и не
создает правовых последствий, связанных с возникновением права собственности на
жилое помещение у плательщика ренты.
4. Иск о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания
с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни.
Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как
правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.
5. Несовершенство положений части 2
статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», который
предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного
содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера
оплаты труда, производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной
100 рублям, привело к признанию данного положения не соответствующим
Конституции РФ.
Исследование показало, что положения действующего
законодательства, регулирующего отношения в сфере пожизненного содержания с
иждивением, нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании для более
надежной и эффективной защиты прав участников договора. Для этих целей
предлагаются авторские рекомендации, суть которых сводится к следующему.
1) В виду неопределенности
норм ГК РФ, регламентирующих обязанность по предоставлению содержания, на
практике очень часто заключаются договоры пожизненного содержания с
иждивением с весьма неконкретными условиями, что влечет разногласия между
сторонами и увеличение количества судебных споров. Полагаем, что во избежание таких коллизий, насущной необходимостью
является принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного
содержания с иждивением, закрепляющего наиболее полный список обязательств
плательщика ренты, конкретизация которого в дальнейшем производилась бы сторонами
в договоре с учетом реальных потребностей рентополучателя.
2) В ходе проведения исследования, было выявлено
противоречие между положениями пункта 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 433 ГК
РФ, заключающееся в том, что пункт 1 стать 165 ГК РФ закрепляет императивное
требование, о том, что при несоблюдении установленного законом требования о государственной
регистрации сделки, последнее влечет ее недействительность, а именно -
ничтожность. В свою очередь пункт 3 статьи 433 ГК РФ закрепляет, что договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации. Иными словами, если договор не прошел обязательную для него
государственную регистрацию, он признается незаключенным. Следует также
отметить, что в статье 584 ГК РФ также нет указания на недействительность
договора ренты и пожизненного содержания с иждивением в случае, если он не
зарегистрирован. Отсюда можно прийти к выводу о том, что если исследуемый
договор по каким-либо причинам не прошел государственную регистрацию,
заключенным его считать нельзя, а
следовательно невозможно признать недействительным. Поэтому считаем, что
положение пункта 1 статьи 165 ГК РФ нельзя считать логичным. В связи с чем
считаем необходимым привести данную норму в соответствие с правилами пункта 3
статьи 433 ГК РФ.
3) Как показало исследование договор
пожизненного содержания с иждивением относится к сделкам, которые по своему
характеру и в соответствии с пунктом 4 статьи 182 ГК РФ могут быть совершены
только лично. Что в свою очередь влечет недопустимость заключения подобных
договоров по доверенности. В виду этого, считаем необходимым на
законодательном уровне внести в ГК РФ, норму содержащую запрет на заключение
договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности.
4) На основании обобщения нотариальной и судебной практики
следует порекомендовать сторонам договора и нотариусам, его удостоверяющим (составляющим),
включать в текст договора пункты об индексации размера ренты; о возможности или
невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических
платежей в деньгах.
5) В процессе реализации отношения по
поводу пожизненного содержания с иждивением, участники этих отношений могут
вносить изменения в ранее заключенный ими договор. Поскольку ГК РФ не содержит
никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты,
следует руководствоваться общими положениями о договоре. Вместе с тем считаем
целесообразным предусмотреть в ГК РФ возможность заключения дополнительного соглашения,
конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и
оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.
В современных условиях рыночной экономики роль договора как
юридического инструмента постоянно возрастает, что, в свою очередь,
обусловливает необходимость совершенствования нормативного регулирования
договора пожизненного содержания с иждивением. Поэтому проблемы правового регулирования
пожизненного содержания с иждивением, нуждаются в дальнейшем более углубленном
изучении.
1. Нормативные правовые акты:
1.
Конституция
Российской Федерации принята всенародным голосованием от 12 декабря 1993 года
// Российская газета. №
7 (4831), 21.01.2009.
2.
Жилищный кодекс
Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
2005. № 1 (часть 1), ст. 14.
3.
Земельный кодекс
Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
4.
Гражданский
кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
1994. № 32. Ст. 3301.
5.
Гражданский кодекс
РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996.
№ 5. Ст. 410.
6.
Семейный кодекс
Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16.
7.
Федеральный закон
от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Собрание
Законодательства РФ. 2000. № 26. Ст. 2729.
8.
Федеральный закон
от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание
законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
9.
Федерального
закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
10.
Федеральный закон
от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4904.
11.
Федеральный закон
от 10.12. 1995 № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 50. Ст. 4872.
12.
Основы
законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 // Ведомости Съезда
народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
13.
Распоряжение мэра
г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ «О совершенствовании деятельности по
социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших
жилье в собственность г. Москвы»// Вестник мэрии Москвы. 1995. № 15; 1998. № 7.
14.
Информационное
письмо Управления юстиции Тверской области от 1999 г. «Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с
иждивением» // Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
15.
Временная
методика определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушениями
хозяйственных договоров. Одобрена Государственной комиссией Совмина СССР по
экономической реформе 21 декабря 1990 г.// Бюллетень нормативных актов министерств
и ведомств СССР. 1991. № 8 (утратил силу).
16.
Гражданский
кодекс РСФСР от 11 июня 1964 //Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24.
Ст. 406 (утратил силу).
2. Материалы судебной
практики:
17.
Постановление
Конституционного Суда РФ № 11-П от 27.11.2008 «По делу о проверке
конституционности части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном
размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф.
Поварницыной» // Российская газета № 257. 17.12.2008.
18.
Определение
Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 года № 24-В08-2 «В удовлетворении
требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и встречному
иску о признании права собственности на квартиру отказано, так как договор
пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, в случае когда
предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации
договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь
никаких юридических последствий» // Текст опубликован не был. Правовая система
КонсультантПлюс.
19.
Постановление
Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007№ 6 «Об изменении и дополнении
некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по
гражданским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 5.
20.
Определение
Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. № 59-В07-4 // «Иск Г.И. к К. о
признание сделки недействительной, истребование имущества из чужого незаконного
владения по надзорной жалобе Г.И. на Постановление Президиума Амурского
областного суда от 16 октября 2006 г.»// Текст опубликован не был. Правовая
система КонсультантПлюс.
21.
Определение
Верховного Суда РФ от 16.05.2006 № 5-В06-25 «Дело по иску о признании сделки
недействительной направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в
связи с неполным исследованием судом обстоятельств, имеющих значение для
дела»// Текст опубликован не был. Правовая система КонсультантПлюс.
22.
Определение
Верховного Суда РФ от 21 октября 2002 года по делу № 15-В02пр-11 «В
удовлетворении иска о признании недействительным договора пожизненного
содержания с иждивением отказано правомерно, поскольку обязательства по
договору выполнены надлежащим образом, а смерть рентодателя не является
основанием для прекращения данного договора»// Текст опубликован не был.
Приводится по СПС КонсультантПлюс.
23.
Постановление
Президиума Верховного Суда РФ № 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. «Исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного
содержания удовлетворены правомерно, так как предметом спора являлось
требование получателя ренты о возврате квартиры ввиду существенного нарушения
плательщиком ренты своих обязательств и в правоотношении по возврату квартиры
правопреемство являлось допустимым»//Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. № 7
24.
Постановление
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
процентах за пользование чужими денежными средствами»// Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.
25.
Обзор судебной
практики Верховного Суда РФ от 26.12.2001«Обзор законодательства и судебной
практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года»//
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 4
26.
Обзор судебной
практики Верховного суда Республики Мордовия по гражданским делам (1-е
полугодие 2004 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень
Верховного суда Республики Мордовия. 2004. № 2(7). С. 20 - 21.
3. Научная и учебная
литература:
27.
Абашин Э. Рента.
Пожизненное содержание с иждивением: Учебно-практическое пособие. М.:Статут,
2000.
28.
Барков А.В.
Договор пожизненного содержания c
элементами социального содействия лицам, находящимся в трудной жизненной
ситуации //Договор как средство правового регулирования рынка социальных услуг:
Монография. –М.: "Юрист", 2008.
29.
Бойцов Г.В.,
Долгова М.Н. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного
содержания с иждивением // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации – М.: ГроссМедиа, 2006.
30.
Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
издание 4-е, М. Статут, 2002
31.
Гражданское право
России. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.:
Юристъ, 2004.
32.
Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно -
предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. -
М.: "МЦФЭР", 1996.
33.
Гражданское
право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М.:
"Юрист" 1997.
34.
Завидов Б.Д.,
Гусев О.Б. Гражданско-правовая ответственность: Справочник практикующего
юриста. М.: Статут, 2000.
35.
Зайцева Т.И. Пожизненное содержание с иждивением // Настольная
книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. - М.: Издательство БЕК,
2003. – [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс
36.
Иоффе О.С.
Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975.
37.
Касьянова О.В.
Правовое регулирование ренты и пожизненного содержания с иждивением // Правовое
регулирование сделок с земельными участками -Подготовлен для Системы
КонсультантПлюс, 2006.
38.
Киндеева Е.А.,
Пискунова М.Г. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Недвижимость:
права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы
документов. – М.: "Юрайт", 2004. – [электронный ресурс] СПС
КонсультантПлюс
39.
Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание
четвертое, исправленное и дополненное) /под ред. О.Н. Садикова. - М.:
Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М",
2006.
40.
Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /под ред.
Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина –М.: "Юрайт", 2004.
41.
Латынцев А.В.
Расчет убытков в коммерческой деятельности. М.: "Юстицинформ", 2002
42.
Минахина И.А
Пожизненное содержание с иждивением //Наследование. Дарение. Пожизненная рента:
вопросы правового регулирования.- М.: "Дашков и К", 2007. –
[электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс
43.
Настольная книга
нотариуса (В двух томах) (Том I) (издание 2-е, исправленное и дополненное)/
Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков. – М.:
Волтерс Клувер, 2004. – [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс
44.
Советское
гражданское право: Учебник / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Киев, 1978.
45.
Танага А.Н.
Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и
пожизненное содержание с иждивением" (постатейный) – М.:
"Юстицинформ", 2006.
46.
Тархов В.А.
Российское семейное право: Учебное пособие. 2-е изд., испр. - М.: Изд. группа
"Юрист", 2007.
47.
Фаршатов И.А.
Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с
иждивением //Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)
–М.: ОАО "Издательский Дом "Городец", 2006– [электронный ресурс]
СПС КонсультантПлюс.
48.
Федосеев П.С.
Договор пожизненного содержания с иждивением по гражданскому праву России:
Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.
49.
Чефранова Е.А.
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением Государственный
регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия:
учебное пособие.- М.: Статут, 2006. – [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс.
50.
Эрделевский А.М.
Пожизненное содержание в прошлом и настоящем -Подготовлен для Системы
КонсультантПлюс, 2003.
4.
Статьи в периодических изданиях:
51.
Андреев Ю.Н.
Пожизненное содержание с иждивением: законодательство и судебная практика (по
материалам обобщения судебной практики) // Российское правосудие. 2007. № 1–
[электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс.
52.
Васильева В. На
иждивении... за свой счет: Рента с пожизненным содержанием - один из способов
приобретения недвижимости // М.: Известия. 2005. 16 мая.
53.
Ем В.С. Договор
ренты // М.: Законодательство. 1999. № 5. С. 12-14.
54.
Гаврилов Э.
Ответственность за неисполнение денежного обязательства // М.: Российская
юстиция. 1997. № 11. С. 13 - 15.
55.
Золотько Н.
Рентный договор: рискуют все // М.: Домашний адвокат. 2001. № 21. С. 16-17.
56.
Калинина И.В.
Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты // М.:
Адвокат. 2006. № 4. С. 34.
57.
Карпухин Д.В.,
Забелова Л.Б. Правоприменительные аспекты договора пожизненного содержания с
иждивением //Жилищное право.- 2009. -№ 4. – [электронный ресурс] СПС
КонсультантПлюс.
58.
Ключникова Я.А.
Правовые проблемы определения условий договора пожизненного содержания с
иждивением//Право и политика. 2007. № 2– [электронный ресурс] СПС
КонсультантПлюс.
59.
Латынова Е. Рента
в убыток // М.: Домашний адвокат. 2002. № 7. С. 18- 20.
60.
Леонова Г.Б.
Договор пожизненного содержания с иждивением // М.: Законодательство № 8. 1999.
С. 8 -14.
61.
Мананкова Р.П. Об
условиях заключения договора пожизненного содержания и статусе отчуждателя //
Актуальные проблемы государства и права в современный период. Томск: Изд-во
Томского университета, 1981. С. 85 - 86.
62.
Натаров С.В
Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением //
Гражданское право. 2007. № 1. – [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс
63.
Натаров С.В.
Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением// Российский судья.
2007. № 4– [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс. Натаров С.В. Гражданско-правовая
ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением // М.:
Юрист. 2007. №5. С. 6-9.
64.
Никифорова
Е.И.Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. № 4.
– [электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс.
65.
Пахомов А.
Купля-продажа с правом пожизненного содержания // М.: Закон. 1998. № 7. С. 120.
66.
Романец Ю.В.
Рента и пожизненное содержание с иждивением // М.: Российская юстиция. 1998. №
6. С. 24.
67.
Сметанин А.
Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением //М.: ЭЖ-Юрист. 1999.
№ 36 (сентябрь). С. 6-9.
68.
Токарева К.Г.
Правовые последствия существенного нарушения договора пожизненного содержания с
иждивением//Российский судья. 2008. № 5. – [электронный ресурс] СПС
КонсультантПлюс.
69.
Токарева К.Г
Процессуальное правопреемство в делах по расторжению договора пожизненного
содержания с иждивением//Арбитражный и гражданский процесс. 2008. № 2. –
[электронный ресурс] СПС Консультант Плюс
70.
Цыбуленко З.И.
Рента и пожизненное содержание с иждивением // М.: Российская юстиция. 1998. №
6. С. 10- 14.
71.
Эрделевский А.М.
Проблема компенсации морального вреда в зарубежном и российском
законодательстве и судебной практике // М.: Государство и право. 1997. № 10.
С. 22.
72.
Ярыгина Е.А.
Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5
/ Под ред. В.В. Витрянского. М.: Исследовательский центр частного права;
Российская школа частного права М.: 2002. С. 224.