Тема: Проблемы повышения эффективности ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса в России

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Проблемы повышения эффективности ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса в России
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:24:44
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  СОДЕРЖАНИЕ

  
  

  ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………. 3

  1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ………………………………………………7

  1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования……………………...7

  1.2. Место и роль ипотечного кредитования в системе финансово-кредитных отношений……………………………………………………………..21

  2. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ В РОССИИ…..27

  2.1. Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений……………………………………………………………………………..27

  2.2. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России……………………………………………………………………………….41

  3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ………………………………………………..…51

  3.1. Оптимизация организационно-функциональной модели ипотечного кредитования…………………………………………………………………..……51

  3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов……….58

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………….70

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………..74

  ПРИЛОЖЕНИЕ 1…………………………………………………………..82

  ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………….86

  ПРИЛОЖЕНИЕ 3………………………………………………………….88

  ПРИЛОЖЕНИЕ 4………………………………………………………….89

  введение

  
  

  Одним из основных критериев оценки уровня развития нации и формирования ее культуры является уровень обеспеченности граждан государства жильем. В России проблема обеспечения жильем населения остается одной из важнейших. В качестве другого важного критерия приводится уровень развития предпринимательства. Этот вопрос также тесно соотносится с вопросом приобретения недвижимости, но только коммерческой.

  Государством неоднократно предпринимались попытки решения данных проблем, но адекватных механизмов их реализации не было выработано. Проблема обострилась в 90-е гг. прошлого столетия, когда государство перестало играть ведущую роль на рынке недвижимости. В результате резко сократились объемы жилищного и коммерческого строительства.

  Мировая практика рассматривает в качестве эффективного механизма решения поставленных проблем ипотечное кредитование. Поэтому осуществляемые в настоящее время в Российской Федерации системные преобразования экономики, в частности формирование институтов ипотечного кредитования и рынка жилой и коммерческой недвижимости как основы его развития, объективно обусловлены и закономерны.

  Несмотря на активное развитие рынка ипотеки в последние годы, характеризующееся ростом не только объемов предоставляемых кредитов, но и количества кредитных продуктов, все в большей мере учитывающих интересы заемщиков, вклад ипотечных операций в финансирование приобретения жилья населением и коммерческих объектов предпринимателями в России остается крайне низким.

  Последствия кризиса ипотечного кредитования в США привели к развитию понижательной тенденции ипотечного кредитования в России. Несмотря на то, что размеры ипотечного рынка в России незначительны, кризис усугубил существующие проблемы его развития, а также выявил новые. Серьезное осмысление уроков кризиса и принятие научно-обоснованных решений, сдерживающих его негативное влияние, является на сегодняшний день одним из существенных аспектов социально-экономического развития России.

  Актуальность поставленной проблемы, ее теоретическое, методическое и практическое значение, наличие отдельных нерешенных и дискуссионных вопросов предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи, предмет и объект исследования.

  Теоретические и практические вопросов развития ипотеки широко освещены в трудах зарубежных авторов В.К. Бансала, Э. Боди,  Р.Вейсвейллера, Д. Гарнера, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалла, М.Х.Мескона, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридмана, С.Шривастава, Дж.М.Кейнса, Р.Коуза.

  Проблемы формирования и развития рынка ипотечного кредитования в России представлены в работах Б.И. Алехина, И.Т. Балабанова, Ю. А. Данилова, В.С.Ема, Е.Ф. Жукова, Б.Д. Завидова, А.Н. Иванова, В.И Лимаренко, Я.М.Миркина, Б.Б. Рубцова, В.М Рутгайзера, В.В Смирнова, О.С. Сухарева, А.А. Фельдмана А.А. Хандруева, Г.А. Цылиной, В.З. Черняка, В.В. Шахова, Н.А. Щербаковой и других. Следует отметить, что исследования отечественных авторов в большей мере носят прикладной характер и составляют методические основы развития ипотечного кредитования.

  Целью исследования является исследование проблемы повышения эффективности ипотечного кредитования в условиях кризиса.

  Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

  – изучить теоретические основы ипотечного кредитования;

  – охарактеризовать место и роль ипотечного кредитования в системе финансово-кредитных отношений;

  – проанализировать роль ипотечного кредитования как инструмента преодоления кризисных явлений;

  – исследовать перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России;

  – обосновать систему мер по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в части рефинансирования.

  Объектом исследования выступает ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений.

  Предметом исследования является механизм ипотечного кредитования.

  Теоретической и методологической основой дипломной работы стали общие методы научного познания: абстракция, дедукция и индукция, сравнение, методы системного анализа и синтеза, исторической и логической оценки экономических явлений, взаимосвязи теоретических и практических аспектов исследования.

  Информационная база исследования включает в себя нормативную и правовую базу, положения и инструкции Центрального банка Российской Федерации, Федеральной системы финансовых рынков, агентства по ипотечному жилищному кредитованию, статистические материалы и сборники, первичные материалы ипотечных специализированных организаций и коммерческих банков.

  Теоретическое значение выводов и рекомендаций, предложенных в дипломном исследовании, заключается в систематизации сведений об ипотечном кредитовании, формирующемся в условиях рыночной экономики. Практическая значимость дипломного исследования определяется прикладным характером выводов и рекомендаций, содержащихся в работе.

  Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений. Работа изложена на страницах печатного текста и содержит таблиц,  рисунков,  приложений.

  Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также показаны научная новизна и практическая значимость исследования.

  В первой главе рассматриваются вопросы, связанные с понятием и сущностью ипотечного кредитования, его местом и ролью в системе финансово-кредитных отношений.

  Во второй главе исследуется проблема участия ипотечного кредитования в системе экономических инструментов, используемых с целью преодоления кризисных явлений и анализируются перспективы развития системы ипотечного кредитования в России.

  В третьей главе выявляются пути и способы совершенствования системы ипотечного кредитования в России.

  В заключении сделаны основные выводы по результатам проведенного исследования.

  Ι. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

   

  1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

   

  Ипотека – важный элемент социально ориентированной рыночной экономики, обеспечивающий привлечение внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства, эффективное перераспределение прав собственности на объекты недвижимого имущества и расширение социальной базы гражданского общества.

  Содержание ипотечного кредитования может быть раскрыто в различных взаимосвязанных аспектах.

  Ипотека может пониматься как экономическая институция, специфичный способ закрепления функций за хозяйствующими субъектами, вступающими в кредитные отношения. [58, с. 46]

  Ипотека является экономической формой введения в статус заемщика на основе долгосрочного контрактного закрепления за субъектами функции выполнения контрактных обязательств (обеспечения надлежащих выплат по кредиту), приводя к усилению институциональной составляющей рациональности их хозяйственного поведения. [60, с. 22]

  Ипотека может быть представлена и как институт, если понимать под ним, в соответствии с концепцией Клейнера Г., систему формальных и неформальных норм, регулирующих деятельность и взаимодействие субъектов контрактных отношений по поводу предоставления ипотечного кредита и исполнения принимаемых в этой связи обязательств. [36, с. 67]

  Наряду с этим, ипотечное кредитование – особый институциональный механизм осуществления сделки долгосрочного предоставления кредита под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию владения заложенным активом. [10, с. 86]

  Кроме того, ипотека трактуется как сфера функционирования ипотечных институтов – специализированных видов организаций, обеспечивающих воспроизводство отношений кредитования, в том числе судо-сберегательных кооперативов и ассоциаций, строительно-сберегательных касс, ипотечных банков и агентств и т.д. Такие институты образуют институциональную структуру ипотечной деятельности, обеспечивая альтернативные варианты предоставления и получения ипотечного кредита для разных категорий домохозяйств. [58, с. 111]

  Наконец, ипотека выступает особого вида контрактом, документальной формой которого является закладная, закрепляющая условия сделки между кредитором и заемщиком.

  Таким образом, ипотека – это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им). [68, с. 41]

  Для ипотеки характерно оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях. [68, с. 124]

  Воспроизводственное значение ипотеки состоит в обеспечении устойчивых самоподдерживающихся взаимосвязей и отношений между институтами различных сфер рыночного хозяйства: строительными компаниями (сфера материального производства), инвестиционными институтами (сфера обращения), предпринимательской сферой и домохозяйствами (сфера потребления). Ипотечный механизм является институциональным способом мобилизации и перераспределения инвестиционных ресурсов между сферами экономики. [64, с. 49]

  Как и любой контракт, ипотека включает неявную составляющую: например, в современной России банки при нарушении заемщиком графика платежей крайне редко проводят процедуру востребования предмета залога в судебном порядке (в соответствии с действующим законодательством). Напротив, они часто идут на смягчение условий ипотечного контракта, а в случае невозможности платежей помогают клиенту реализовать квартиру по максимально высокой цене. Ипотечному контракту присущи неопределенность (в силу его долгосрочной ориентации) и оппортунизм, т.е. маневрирование в рамках условий контракта с целью максимизации собственных интересов за счет контрагента. [46, с. 36]

  Основным экономическим инструментом развития сферы строительства является ипотека, которая используется для финансирования приобретения активов, строительства заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д.

  Модернизация экономики современной России в значительной степени нацелена на совершенствование ее социальных параметров, формирование гражданского общества, консолидацию различных слоев и групп населения, преодоление напряженности и взаимного отчуждения. В этом контексте системная функция ипотеки заключается в повышении социальной гармонии за счет массового удовлетворения одной из базовых потребностей людей – потребности в жилище с помощью рыночного механизма на основе частных трансакций под контролем государства.

  На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. [35, с. 117]

  Экономические факторы:

  ·   все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;

  ·   общая ситуация на рынке финансового капитала;

  ·   необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;

  ·   процентные ставки по государственным ценным бумагам;

  ·   наличие альтернативных финансовых инструментов;

  ·   страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

  Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения. [2, с. 39]

  Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.

  Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество. [34, с. 40]

  Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

  Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли.

  Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке. [13, с. 94]

  Организационные факторы — это, прежде всего, теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.

  Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную и производственную сферу. [16, с. 148]

  Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

  ·   населения – в улучшении жилищных условий;

  ·   коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

  ·   строительного комплекса – в ритмичной работе;

  ·   государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

  Многочисленность участников ипотечного рынка ставит проблему инвестиционного анализа их экономических интересов. [54, с. 93] В процессе ипотечного кредитования принимают участие следующие стороны:

  1. Залогодатель (физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга). Залогодатель должен быть надежным и платежеспособным; добровольное предоставлять в залог недвижимое имущество; способен вносить авансовые платежи.

  2. Ипотечные кредиторы (юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества: банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита). Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. [70, 92]

  Преимущества ипотечного кредитования для банков:

  - сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

  - долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

  - ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

  - закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

  Недостатки ипотечного кредитования для банков:

  - необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

  - долгосрочное отвлечение денежных средств;

  - большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок [72, с. 43].

  3. Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

  4. Государственные органы, которые

  - осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею;

  - ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

  Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. В приложении 1 представлена схема, иллюстрирующая порядок государственной регистрации ипотеки.

  5. Страховые компании (государственные (муниципальные) компании, лицензированные страховые компании). В их функции входит страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

  6. Оценщики (как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества).

  7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства: привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования и формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов. За счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования. Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития. [79]

  8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

  Субъекты ипотечного кредитования выступают в конечном итоге на рынке жилья и коммерческой недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и на вторичном рынке ипотечных кредитов. При этом на рынке недвижимости выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица – покупатели и продавцы, предприниматели, муниципальные органы. [41, с. 25]

  Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; ипотечные финансовые организации; заемщики - физические лица; заемщики, заказчики и застройщики – девелоперы.

  Ипотечные финансовые организации – это банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

  Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации. [51, с. 16] Схема кредитования через ипотечный банк представлена на Рисунке 1.

  
  

  Рисунок 1 - Схема кредитования через ипотечный банк [77]

  
  

  Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

  Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость.

  Особенностями таких ценных бумаг следует считать:

  - превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;

  - использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.

  В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В связи с этим необходимо определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка. (Рис. 2)

  На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

  В настоящее время в России созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. 16 июля 1998 г. Был принят Федеральный Закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [44] Этот закон устанавливал предмет ипотечного кредитования в рамках жилищного кредитования. Федеральный закон РФ от 22 декабря 2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [43], характеризует предмет ипотечного кредитования более широко – как кредит на приобретение любой недвижимости, в том числе коммерческой.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 2 - Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка  [68, с. 113]

  
  

  Ипотечный кредит имеет некоторые особенности, которые отличают его от других форм кредитования.

  Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

  Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

  ·   изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости;

  ·   изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;

  ·   изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок  3 -  Процедура получения заемщиком ипотечного кредита [79]

  
  

  Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк. [59, с. 31]

  В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Эти схемы адаптированы под кредитование жилой недвижимости. В кредитовании коммерческой недвижимости практика построения моделей не установилась. В целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. Наиболее распространенной является схема одноступенчатого кредитования (см. Рис. 3).

  Часто используется схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 5). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

  Практикуется и другая схема (рис. 4).

  
  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 4 - Двухступенчатая схема ипотечного кредитования [76]

  
  

  Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 3, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 4, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 5, является трехступенчатой, в которой помимо ипотечных, присутствуют также гарантийные процедуры.

  В данную схему, помимо иных участников, которые присутствуют в предыдущих вариантах, включаются в том числе, страховые компании, которые частично гарантируют банку возврат средств при несоблюдении или отказе от выплаты кредита заемщиком.

  По экспертным оценкам, в настоящее время наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в структуре нельзя.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 5 - Схема ипотечного кредитования с участием Агентства по ипотечному кредитованию [9, с. 159]

  
  

  Таким образом, в настоящее время в России, согласно действию Федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», формируется система ипотечного кредитования жилой и коммерческой недвижимости. Ипотечное кредитование осуществляется, в основном, коммерческими банками в рамках одного из направлений предоставления услуг. Разработаны различные схемы кредитования недвижимости, которые можно охарактеризовать как одноступенчатые, двухступенчатые и трехступенчатые. Наибольшую популярность приобрели трехступенчатые схемы ипотечного кредитования, поскольку банк в этом случае получает большие гарантии выплаты по кредиту, чем при использовании иных вариантов ипотеки.

  
  
  

  1.2. Место и роль ипотечного кредитования в системе финансово-кредитных отношений

  
  

  В условиях рыночной экономики самофинансирование хозяйствующих субъектов становится достаточно серьезной проблемой. В ее решении возрастает роль финансов, функционирование которых в большей степени обусловливается действием экономических законов.

  Существенно меняется роль государства: в рыночных условиях повышается его регулятивная функция. Вмешательство государства в рыночную систему осуществляется только в той степени, которая требуется для поддержания макроэкономического равновесия, создания конкурентной рыночной среды, для перераспределения доходов в целях удовлетворения общественных потребностей, для достижения национальных конкурентных преимуществ в мировой экономике. [65, с. 339]

  В данных условиях существенно возрастает роль кредита. По различным оценкам, его доля в формировании оборотных средств достигает в отдельных случаях 70-80 %, что служит обоснованием роли распределительной функции кредита в деятельности экономического субъекта. В связи с этим сущность распределительной функции кредита состоит в перераспределении временно свободной стоимости между отраслями, секторами экономики, предприятиями и в формировании финансовых ресурсов на микро- и макроуровнях в целях осуществления воспроизводственных процессов.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 6 - Взаимосвязь категорий "финансы" и "кредит" [2, с. 40]

  
  

  Поэтому финансово-кредитные отношения, формирующихся под воздействием рыночных условий хозяйствования, являются объективным процессом. Единство этих отношений, их целей и задач позволяет научно обосновать правомерность рассмотрения кредита в составе финансовой системы как самостоятельного элемента, характеризующегося, как и все элементы данной системы, своими собственными признаками (рис. 6).

  Исходя из выше обозначенного, прослеживается взаимосвязь и взаимообусловленность ипотечного кредита и других звеньев финансовой системы, прежде всего бюджета. Рассмотрим особенности его организации в этом контексте.

  Цель развития ипотечного кредита - улучшение жилищных условий населения, производственных условий для предпринимателей и стимулирование спроса на рынке недвижимости. С переходом России к рыночному типу экономики жилая и коммерческая недвижимость объективно приобретает черты товара, необходимого и достаточно дорогого. Приобретение жилой недвижимости единовременно из собственных средств становится недоступным для большинства граждан.

  Решение данной проблемы, на наш взгляд, поднимает два блока взаимосвязанных вопросов. Первый заключается в том, что получение кредита сопряжено с наличием у населения сбережений для внесения первоначального взноса. Второй вопрос касается возможности получения самого кредита, условием которой выступают совокупные доходы заемщика. [28]

  В связи с этим, ипотечный кредит, обладая значительными инвестиционными возможностями, оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов государства и экономических субъектов.

  В то же время прослеживается значительная зависимость объемов формирования ресурсной базы ипотечного кредита и сбережений населения (как условия получения кредита) от участия в этих процессах государственных финансовых ресурсов.

  В условиях рыночной экономики государственное регулирование жилищного строительства, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом, принимающим форму государственных экстерналий. При этом прямые (явные) экстерналии осуществляются государством в виде жилищных дотаций, субсидий, социальных выплат, в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которые признаются экономическими благами.

  Изучение зарубежного и отечественного опыта развития ипотечного кредитования позволило сформировать и сгруппировать формы государственной поддержки субъектов ипотечных программ (табл. 1).

  
  

  Таблица 1 - Характеристика государственной поддержки субъектов ипотечного кредитования на отдельных этапах его организации*

  Этап	Субъекты ипотечных сделок	Виды государственной поддержки
  1	2	3
  I. Кредитование	Заемщик	Субсидирование малообеспеченных слоев населения; выделение беспроцентных кредитов на формирование первоначального взноса, при этом кредит может стать безвозвратным при условии проживания в приобретенном жилье установленный срок; высокое соотношение LTV; страхование кредитов Фондом взаимного страхования; налоговые льготы
  	Кредитор		Страхование кредита как государственной, так и частными компаниями; возможность получения ресурсов через ипотечные ассоциации; упорядочение деятельности ссудосберегательных ассоциаций; налоговые льготы

  
  
  

  Продолжение таблицы 1

  II.Рефинансирование	Кредитор	Риски невозврата кредитов перекладываются на ипотечные ассоциации
  	Ипотечные ассоциации	Приобретают кредиты, застрахованные или гарантированные государственными структурами; обеспечены правом заимствования финансовых ресурсов у государственных структур
  	Инвестор	Жесткий государственный контроль за соблюдением стандартов ипотечных кредитов; гарантии государства (в настоящее время их доля снижена и составляет около 20%) в части обращения ценных бумаг; высокий рейтинг ценных бумаг, который позволяет использовать их при получении кредитов центрального банка, участвовать в биржевых операциях

  *- составлено автором

  
  

  Таким образом, можно сделать вывод, что "бюджет" и "ипотечный кредит" как экономические категории тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Они имеют аналогичные функции и задачи в достижении целей социально-экономического развития. Основой развития ипотечного кредита выступает единство финансово-кредитных отношений, носящих в условиях рыночной экономики объективный характер и обеспечивающих использование совокупности финансово-кредитных инструментов в целях решения жилищных проблем населения и проблем приобретения коммерческой недвижимости.

  функционирование ипотечного кредита основывается на теоретических постулатах его природы, сущности и общественного назначения. В настоящее время теории ипотечного кредита не уделяется достаточного внимания в научной литературе, при исследовании и разработке методологических подходов к сущности ипотечного кредита ученые опираются на теорию кредита как экономической категории. Исходя из таких исследований, мы сделали вывод, что потенциал категории кредита в целом и ипотечного кредита в частности проявляется посредством категории "кредитование", которая представляет собой совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся на основе объективного движения ссужаемой стоимости в целях ее эффективного использования как заемщиком, так и кредитором. []

  С позиции классификации кредита по целевым потребностям заемщика, выделяются кредиты, носящие производительный характер, и потребительские кредиты, рассматриваемые как непроизводительные. В этом контексте они выражают ссужаемую стоимость как движение капитала и движение денег, соответственно. В этом случае ипотечный кредит выступает разновидностью как потребительского, так и производительного кредита.

  Таким образом, ипотечный кредит является наиболее сложной формой финансово-кредитных отношений, обусловленной длительными сроками его предоставления. Это предопределяет необходимость функционирования вторичного рынка жилья, на котором складываются отношения по поводу привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Также в развитии ипотечного кредитования определяющую роль должна играть государственная поддержка, т.к. от развития системы ипотечного кредитования в значительной степени зависят доходы бюджета.

  Подводя итоги главы, делаем выводы о том, что используемые в России схемы ипотечного кредитования, в целом предопределены развитием схем кредитования в развитых странах. Наиболее безопасной и приемлемой является трехступенчатая схема ипотечного кредитования, используя которую, банки получают дополнительные гарантии по выданным кредитам.

  В целом система ипотечного кредитования как важная и неотъемлемая часть финансово-кредитной системы нуждается в поддержке государства. Формы и методы этой поддержки должны быть определены в рамках системного подхода к решению проблем ипотечного кредитования.

  
  
  

  ΙΙ. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ В РОССИИ

  
  

  2.1. Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

  
  

  Развитие ипотечного кредитования в России в последние годы расширялось, условия кредитования упрощались, были сделаны прогнозы достичь восьми процентов годовых по ипотеке к 2010 году. Рассмотрим ипотечное кредитование в докризисный период и в настоящее время и проблемы, с ним связанные.

  На конец 2007 года суммарная задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам составила 611 млрд. рублей. По данным Банка России, в 2007 году ипотечные жилищные кредиты предоставляли 587 кредитных организаций или почти половина от действовавших в тот год банков. По итогам 2007 года 78% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях, а по итогам I квартала 2008 года уже 86% ипотечных кредитов было рублевыми, всего же обладателями ипотечных кредитов стали почти 400 тыс. семей. В настоящий момент заемщики находятся в сложной ситуации, т.к. вместо стабильного рубля и снижения ставок по ипотеке, курс доллара растет, а банковские требования ужесточаются. [72]

  Прежде чем проанализировать текущее состояние с ипотекой в России, нелишним будет рассмотреть макроэкономические показатели развития жилищной сферы в России и РСФСР с конца 80-х гг.

  Из данных таблицы видно, что, несмотря на то, что общая площадь жилищного фонда в России стабильно возрастала, составляя в 2007 году 3047 млн. кв. м, также стабильно увеличивалась доля ветхого и аварийного жилья. В настоящее время общая площадь такого жилья превышает 97,5 млн. кв. м., при этом продолжают эксплуатироваться более 92 млн. кв. м, документально признанные ветхим и аварийным. В дополнение к этим домам приплюсуем часть площади панельных домов первых лет массовой застройки, превышающей 600 млн. кв. метров. Таким образом, в ближайшие годы ветхим и аварийным может быть признано более 22,9% жилого фонда страны, а не 3,0% как сегодня. [53, с. 402]

  
  

  Таблица 2- Некоторые показатели жилищной сферы России в 1980-2007 гг. [77]

  Показатели	1980	1987	1992	2000	2007
  Жилищный фонд всего (млн. кв.мобщей площади)	1861	2261	2492	2787	3047
  в среднем на одного жителя (кв.м)	3,4	15,5	16,8	19,2	21,7
  Ввод в действие жилых домов (млн. кв.м общей площади), всего	59,4	72,8	41,5	30,3	61,0
  на 1 жителя	0,43	0,50	0,28	0,21	0,43
  Число построенных квартир (тыс).,	1057	1182	682	373	721
  Средний размер построенных квартир (кв.м)	49,6	54,2	60,8	81,1	84,6

  
  

  В 2007 году жилищное строительство в России достигло 61,0 млн. кв. м введенного жилья, что на самом деле соответствует всего лишь уровню 1980 года. Это становится особенно заметным при сравнении показателей введенного жилья в расчете на одного жителя — по 0,43 кв.м. Отметим, что сравнение за 1980 г. происходит на основе данных лишь бывшей РСФСР, показатели других республик за этот период не учитываются.

  Современную жилую застройку, чьи показатели выдаются как рекордные, нельзя признать массовой, какой она была в советский период. Если в 1980 году было построено 1057 тыс. квартир средней общей площадью в 49,6 кв. м, в 1987 году — 1182 тыс. квартир средней общей площадью 54,2 кв. м, то в 2007 году — всего 721 тыс. квартир средней общей площадью в 84,6 кв.м. Рекордные метры по большей части являются элитным жильем или коттеджной застройкой в ближайших пригородах. [7]

  С одной стороны, общая площадь вновь построенных квартир возрастает, но с другой стороны, современные особенности России таковы, что отсутствие доступного массового жилья приводит к ухудшению демографических показателей, росту внутрисемейных конфликтов, расширению нелегального сектора экономики, где быстрее по сравнению с легальной сферой можно заработать необходимые для приобретения жилья деньги.

  Таким образом, решение жилищной проблемы – вопрос насущный и говорить о полном разрешении жилищной проблемы слишком рано.

  Говоря о развитии ипотеки, нельзя обойти стороной приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», который предполагал в 2008 году увеличение объема ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 600 млрд. рублей, рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств до 25%, а также достижение целевого показателя годового объема ввода жилья в 72,5 млн. кв.м.

  В этой связи развитие жилищной ипотеки представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса населения и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России. Для сравнения: в 2007 году на одного жителя России приходилось 21,7 кв. м общей площади жилых помещений, а, например, в Германии — 50 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, в США — 70 кв. м общей площади. Это притом, что минимальный уровень обеспечения жильем согласно социальным стандартам ООН составляет 30 кв. м на человека. [22]

  Задачи, поставленные нацпроектом, действительно трудновыполнимы, особенно если учесть, что для достижения социальных стандартов ООН жилищный фонд России необходимо было увеличить на 39,5%. Очевидно, что одних организационных или финансовых усилий государства для решения этой задачи недостаточно.

  Как показала практика, с этими задачами страна так и не справилась, учитывая ввод в действие за восемь месяцев 2007 года всего лишь 326 тыс. квартир, общая площадь которых составила 29,3 млн. кв. м. при годовом плане в 72,5 млн. кв.м.

  Кроме того, за 1998-2007 годы по данным Росстата средние цены на жилье по России в целом возросли на первичном рынке в 9,4 раза, на вторичном — в 9,6 раз.

  Если взять более короткий временной промежуток, 2000-2007 годы, то рост цен на первичном рынке составил 5,5 раз, на вторичном рынке — 7,2 раза. В то же время в 2000-2007 годах инвестиции в основной капитал в фактически действовавших ценах возросли в 5,7 раз. Иными словами, вложения в жилую недвижимость возрастали не меньшими по сравнению с производственными инвестициями темпами. [22, с. 70]

  Это означает, что в стране наблюдается устойчивый неблагоприятный инвестиционный климат, выражающийся в неразвитом фондовом рынке, рынке банковских услуг, неуверенности инвесторов в надежности вложений в производственные сектора национального хозяйства.

  Растет стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов. В 2006 году по данным Росстата она составила 14101 рубль или 38,9% стоимости жилья на первичном рынке, а в 2007 г. — 16387 рублей или 34,5% стоимости жилья на первичном рынке. Динамика цен на основные виды строительных материалов также не изменяется в положительную сторону, например, стоимость цемента (прирост за 2005-2007 годы — 72,4%), товарный раствор (65,7%) и товарный бетон (58,1%). Суммарный же индекс цен строительной продукции в 2007 г. составил 17,4%, существенно превысив индексы цен производителей промышленной продукции и индекс потребительских цен. Эти данные свидетельствуют о спекулятивном характере рынка жилья и монополистическом поведении производителей строительных материалов. [3, с. 210]

  
  

  Таблица 3 - Некоторые характеристики ипотечных заемщиков, рефинансированных АИЖК*

  Параметры ипотечного кредита	на 1.01.06 г.	на 1.01.08 г.
  Средний возраст заемщика, лет	36	36
  Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб.	26 679	45 663
  Средний доход заемщика, руб.	15 891	30 155
  Средний размер кредита, руб.	576 988	1 249 837
  Средневзвешенный срок кредитования, мес.	215	205
  Средняя площадь приобретаемого жилья, кв. м	52	50
  Доля домов в приобретаемом жилье	2%	8%

  *-составлено автором по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

  
  

  Что касается непосредственно ипотечного кредитования в соотношении с перечисленными проблемами, представим некоторые характеристики ипотечных заемщиков, чьи кредиты были рефинансированы АИЖК (табл. 3).

  Таким образом, средний российский ипотечный заемщик — это гражданин среднего возраста (36 лет), что говорит о не распространенности программ ипотеки среди молодых семей. Средневзвешенный срок кредитования на 1 января 2007 года составил 17 лет, что говорит о том, что возврат взятых кредитов произойдет практически в пожилом возрасте — в 53 года. Средняя площадь приобретаемого жилья за рассматриваемый период составила 52 кв. м в 2006 году против 50 кв. м в 2008 году, из чего следуют, по крайней мере, два вывода: первый — ипотечный жилищный кредит выдавался на улучшение жилищных условий, то есть в качестве доплаты при обмене, второй — приобреталось то самое массовое жилье, недостаток которого на рынке жилой недвижимости ощущается наиболее остро.

  По данным АИЖК средний уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 мая 2008 года составил 5,1%. Маркетинговое исследование, проведенное среди московских и региональных банков, показало, что по I полугодию 2008 года средние ставки по рублевым кредитам составляли от 11,5 до 13% годовых при рублевых кредитах и от 9,5 до 12% при кредитовании в иностранной валюте. [79]

  
  

  Таблица 4 - Средние эффективные процентные ставки по процентным активам и процентным обязательствам АИЖК*

  Статьи баланса	Ср. эффективная процентная ставка (в %)
  Закладные в собственности	13,10
  Облигации выпущенные	9,04
  Финансирование, обеспеченное закладными	11,83
  Кредиты банков	8,78

  *- составлено автором по данным материалов сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Режим доступа: #"1.files/image007.gif">

  Рисунок 7 - Динамика объемов ипотечного кредита и темпов его роста*

  *- составлено автором по данным материалов сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Режим доступа: #"Рисунок 10" src="1.files/image008.jpg">

  Рисунок 8 - Состояние ипотечного кредитования в 2004-2008 гг. [79]

  
  

  По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 2008 год для российской ипотеки стал переломным в негативную сторону. В первом полугодии 2008 г. было выдано на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 г. Это высокий показатель развития системы ипотечного кредитования. Но за последующих три квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года выдано 608-630 млрд руб. (против 556 млрд руб. в 2007 г.). Таким образом, рост составил по различным оценкам всего 9-13%. (см. Рис. 8).

  Негативные тенденции на рынке жилищного кредитования начали явно проявляться уже в III квартале 2008 года. Например, по сравнению с третьим кварталом 2007 года в третьем квартале 2008 года было выдано всего на 30% больше денег по жилищным кредитам в рублях. В предыдущие кварталы 2008 года рост выдачи был более существенным - 76% и 93%. [7, с. 36]

  В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке подняли процентные ставки по жилищным кредитам, свернули программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточили требования к заемщикам, закрыли ряд ипотечных программ. В результате объем выданных кредитов сократился до 100 млрд рублей, что на 47% меньше, чем было выдано в IV квартале 2007 года. (см. рис. 9)

  Рисунок 9 - Рост выдачи ипотечных кредитов в рублях к соответствующему периоду предыдущего года [74]

  На протяжении 2008 года, особенно в конце года, наблюдалась устойчивая тенденция роста как объемов просроченной задолженности, так и ее доли в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. За год доля просроченной задолженности по рублевым кредитам выросла с 0,14 до 0,7%, т.е. в 5 раз.

  Основной рост пришелся на IV квартал 2008 года, когда финансовый кризис начал оказывать существенное влияние на платежеспособность заемщиков. Многие из них потеряли часть доходов или работу, сменили ее на менее оплачиваемую. В сложной ситуации оказались заемщики, получившие рублевые кредиты с плавающей ставкой. В результате роста ставок на межбанковском рынке их ежемесячные платежи выросли в несколько раз. (см. рис. 10)

  Причиной стал кризис ликвидности. С июня 2007 г. к ноябрю 2008 г. доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) снизилась с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) — с 33% до 8%. Три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 г. тоже снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк — на 35% по сравнению с октябрем, «ВТБ 24» — на 34%, Газпромбанк — на 65%. В IV квартале 2008 г. выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет «ВТБ 24», Сбербанка, Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и еще не более 4-5 банков (см. Приложение 1).

  
  

  Рисeунок 10 - Повышение ставок по рублевым кредитам с плавающей ставкой [74]

  Банки ужесточили условия кредитования — перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса; среднее соотношение кредит-залог составляло в начале 2009 года для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья — 63%.

  Практически все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. По данным ипотечного брокера «Кредитмарт», ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли в первом квартале 2009 года 13-15% годовых, в Альфа-банке — 19,4-23,7%, в банке «Дельтакредит» — 25,5-29% .

  Заемщики стали предпочитать валютные кредиты как более дешевые. Впервые со II квартала 2005 г. доля валютных кредитов выросла на 2,2 п. п. до 15%. Больше всего валютных кредитов в III квартале 2008 г. выдавалось в Москве (50,6%), Петербурге (21%), Московской области (30,6%) и Приморском крае (27%). И это повлияет на долю просрочки по ипотеке в будущем, т.к. снижение курса рубля повысит риск дефолтов. [77]

  При этом рефинансировать ипотеку банкам тоже становится все труднее. В начале 2008 г. АИЖК, по собственной оценке, выкупало у них 35% закладных, к концу 2008 г. его доля достигла 80%. А на 2009 г. АИЖК спрогнозировало себе 95% и пока выполняет обязательства.

  Снижение доступности ипотеки сокращает спрос, но не приводит, как ожидалось, к значительному падению цен на недвижимость.

  По прогнозам «Кредитмарт» на 2009 г. во втором полугодии объем выданных ипотечных кредитов составит примерно 250 млрд руб. (а в первом, по сбывшемуся прогнозу, было выдано около 160 млрд. руб.) Итого: максимум 400 млрд руб. за 2009 г., из которых чистой выдачи будет от силы 330 млрд руб., а остальное придется на перепродажу кредитов банками, что тоже входит в общую статистику. Прогноз на 2010 год

  В первом полугодии 2009 года также проявляются негативные последствия мирового кризиса. [79]

  При продолжающемся ослаблении рубля логичным был бы уход от иностранной валюты займа, поскольку девальвационные ожидания ничего хорошего ипотечному заемщику не несут. В долгосрочной перспективе желательно избавиться от валютного риска. Однако рефинансирование в сегодняшних условиях весьма проблематично в силу ряда обстоятельств.

  Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась с 12–14% годовых до 16–25% годовых. Рефинансирование кредита в одной и той же валюте имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5–2% годовых. В данном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке.

  Во-вторых, по некоторым валютам существенно увеличился остаток долга, что также увеличивает размер платежа по новому кредиту, если провести конвертацию долга по сегодняшнему курсу.

  В-третьих, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2–3% от суммы нового кредита.

  В-четвертых, рефинансирование не всегда возможно в силу изменившихся требований к соотношению кредит-залог. Сейчас банки не предоставляют кредиты с начальным взносом менее 20–30%. К тому же началось падение цен на жилье (дисконты уже достигают 15–25% в отдельных случаях). Банк может потребовать дополнительный залог.

  В-пятых, при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования. [73]

  Рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30–70% по сравнению с начальным рублевым займом (31040 руб.). После перехода из долларового кредита в рублевый платеж составит 46340 руб. в месяц, а из иены — и вовсе 53210 руб. (см. Приложение 2). Таким образом, рефинансирование сегодня валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Учитывая умеренно-пессимистический прогноз ослабления рубля, заемщикам лучше уходить от долларовых кредитов. Сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет к евро, а также несколько снизится к рублю, однако ускорение девальвации рубля может свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю.

  По кредитам в евро прогноз также не очень хороший. Сумма остатка задолженности будет превышать через два года начальную сумму займа в рублях на 31–35%. Таким образом, из ипотеки в евро также лучше уходить.

  Что будет с рефинансированием в этом году предсказать несложно.

  Во-первых, денег АИЖК катастрофически не хватает. Во-вторых, иностранные кредиты банковского сектора, которые предстоит возвратить в этом году, составляют $54,9 млрд. (в будущем году — $34,7 млрд.). В-третьих, из-за нехватки средств уже начались банкротства ипотечных банков (Кит-Финанс). В-четвертых, инфляция в России в этом году даже по оптимистичным прогнозам составит порядка 14% годовых, что также повысит стоимость ипотеки. [79]

  Ближайшие годы ознаменуются падением цен на недвижимость, массовыми невозвратами ранее выданных ипотечных кредитов, ростом процентных ставок, ужесточением условий выдачи и банкротствами многих ипотечных банков.

  Финансовый кризис привел к катастрофическому уменьшению числа банков, выдающих ипотечные кредиты. По данным отчетов Ассоциации строителей России (АСР), начиная с третьего квартала 2008 года, в России сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного кредитования. К настоящему моменту количество банков-участников ипотечного рынка сократилось из-за следствий экономического кризиса почти в 20 раз. Ипотечные программы сохранили лишь 15 банков. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков. В феврале 2009 года доступные программы, которые предоставляли ипотеку в рублях, осуществляли лишь 5 банков (см. Приложение 2).

  Аналитики ассоциации отмечают, что банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше). Кредитование населения на этапе строительства также полностью прекращено.

  Помимо этого банки полностью остановили сделки по рефинансированию (секьюритизации) выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка. [78]

  Для снижения ставок по ипотеке государство планирует оказывать дополнительную финансовую поддержку Агентству по ипотечному жилищному кредитованию и системообразующим банкам, в первую очередь, Сбербанку и ВТБ 24. Главная цель господдержки – снижение ставки по ипотечным кредитам до доступного уровня – ниже 15%. Сегодняшняя ставка – 18% или даже 20% – для большинства недоступна. Чтобы ипотека была доступна хотя бы для 15% граждан, ставка должна точно быть ниже 15%.

  По данным компании «Кредитмарт», средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в рублях в феврале 2009 года в России увеличилась на 0,% и составила 18,82% (январь – 18,22%). По сравнению с январем рост средневзвешенной ставки в долларах США составил 0,52%, а в абсолютном значении средняя ставка составила 15,01%. (в январе – 14,49%). Средневзвешенная ставка по кредитам с плавающей процентной ставкой в рублях в феврале уменьшилась на 3,92% и составила 31,64% (в январе – 35,56%), а по кредитам в долларах США – увеличилась на 0,71% и составила 10,96% (январь – 10,25%). [75]

  Исходя из выше обозначенного, следует один прогноз: в связи с увеличением ставок по ипотеке, стоимость недвижимости будет снижаться, ввиду снижения спроса на нее. Когда стоимость недвижимости составит сумму, меньшую суммы ипотечного кредита, выданного под ее залог, российский заемщик будет отказываться от ипотечного кредита (вариант американского ипотечного кризиса), а купленная за счет этого кредита недвижимость будет выставляться на продажу, еще больше усиливая давление на цены.

  Таким образом, положительная оценка динамики развития рынка жилья благодаря введению системы ипотечного кредитования в России в докризисный период представляется нам спорной. Кроме того, существующая система ипотечного кредитование в период кризиса ставит перед экономикой ряд сложных проблем (в том числе ставит вопрос о дальнейшем развитии и даже существовании банковско-кредитного сектора экономики), решение которых без активного участия государства невозможно. Прежде чем говорить об эффективном развитии ипотечного кредитования и преодолении с ее помощью кризисных явлений, необходимо пересмотреть всю систему ипотеки и адаптировать ее под существующие социально-экономические условия, сложившиеся в России.

  
  
  

  2.2.   Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в российской экономике

  
  
  

  Ипотека является важной составной частью рыночных отношений, сложившихся в странах с развитой экономикой. Она позволяет решить ряд важных экономических и социальных проблем, вовлекая в сферу рынка те ресурсы, которые без ипотеки не могут быть использованы. Ее роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, нестабильная экономическая ситуация, обусловленная последствиями мирового кризиса и условиями трансформационной экономики – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

  В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному и производственному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

  Рынок перераспределения финансовых средств (прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны) является, как известно, стержнем взаимосвязей рыночной экономики. Поэтому рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики. [73]

  Поэтому, прежде всего, необходимо отметить то, что ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны.

  Во-первых, ипотека усиливает обеспечение кредита [27, с. 71] в силу особенностей недвижимого имущества как объекта залога:

  –   Недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется.

  –   Недвижимость обладает ограниченной оборотоспособностью, сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.

  –   Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме.

  Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости.

  В-третьих, снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования.

  В-четвертых, при наличии вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество коммерческие банки в случае необходимости могут продать закладные и укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств последующего кредитования. [32, с. 20]

  И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

  Вторичный рынок закладных имеет огромное значение и для государства в целом. Он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.

  Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

  Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. [25, с. 47]

  Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [24, с. 212]

  Кроме того, ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны. [1, с. 44]

  Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны.

  Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

  В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

  В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

  И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в европейских странах 25% дохода среднего жителя уходят на оплату долгов по недвижимости. [26, с. 126]

  Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

  Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

  Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования. [14, с. 77]

  Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

  Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. [40]

  В агропромышленном производстве ипотека также является основным инструментом привлечения инвестиций в сельское хозяйство. Однако воспользоваться им могут немногие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

  В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в сельскохозяйственное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого  бизнеса. С этой точки зрения, создание условий для земельно-ипотечного кредитования следует считать ключевой составной частью государственной сельскохозяйственной кредитной политики. [31, 36]

  Особое место земельно-ипотечного кредитования в системе рыночной аграрной экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в реальную экономику.

  Земельно-ипотечное кредитование может оказать значительное влияние на рынок земли. Рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок способны значительно расширить спрос на земельные участки, что в какой-то мере может привести к повышению их стоимости. Как известно, повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на нее, однако расширенное предложение ипотечных ссуд будет сглаживать эту тенденцию.

  С другой стороны, ухудшение условий кредитования, сокращение предложения ипотечных ссуд может снизить покупательную способность и спрос на рынке земли, что приведет к снижению цен на нее и  сокращению  спроса на земельно-ипотечные кредиты. Таким образом, это взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего  развития начнет оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке земли. Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система земельно-ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках и текущей стоимости активов. [5, с. 54]

  Современный опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о том, что посредством земельно-ипотечного кредитования создаются широкие возможности для развития крупного и малого агробизнеса и роста занятости сельского населения. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций, а банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет жизненно важную роль в развитии сельского хозяйства. [52, с. 74]

  Преимущества земли как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения ее стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным обеспечением возвратности кредита. [12, с. 18]

  Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль.  Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, то есть небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая этой отрасли высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям. [20, с. 11]

  Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы АПК, земельная ипотека служит одним из инструментов совершенствования кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе,  обеспечивая сопряжение рынка земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

  С точки зрения вовлечения сельскохозяйственных земель в активный экономический оборот, земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и   ее реальной рыночной стоимости. [23, с. 57]

  В социально-экономическом аспекте земельная ипотека побуждает хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению, тем самым, активизируя процесс формирования в сельском сообществе новых мотиваций, направленных на повышение эффективности  труда и уровня доходов.

  Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. [25, с. 46]

  Во-первых, ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

  Во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. [33, с. 35]

  Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

  Таким образом, значение ипотеки для экономики страны в период кризиса заключается в следующем: в вовлечении капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг; включение денежных средств населения в развитие сел, городов, местных строительных комплексов, в создание и поддержку рабочих мест, прекращение оттока капиталов за рубеж; способствует преодолению инфляционных тенденций; стабилизирует и делает гарантированной систему возврата кредитов. Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки в России.

  Подводя итоги главы, необходимо отметить, что система ипотечного кредитования является одной из важнейших составляющих финансово-кредитной системы стран с развитой рыночной экономикой и позволяет решать, помимо традиционных задач развития сферы строительства (финансирования приобретения активов, строительства заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, и т.д.), целый ряд важнейших социально-экономических проблем, среди которых стимулирование экономического роста, создание рабочих мест, мобилизация финансовых ресурсов населения, увеличение валового национального продукта. По этим причинам система ипотечного кредитования может являться одним из инструментов преодоления кризисных явлений.

  
  
  

  ΙΙΙ. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

  3.1. Оптимизация организационно-функциональной модели ипотечного кредитования

  
  

  Государственная жилищная политика должна решать две взаимосвязанные задачи: во первых, стимулировать предложение жилья, позволяющее решать жилищные вопросы на приемлемых для населения условиях, касающихся в первую очередь ценовых факторов; во-вторых, стимулировать спрос на жилье для основной массы населения, доходы которой не позволяют самостоятельно решать жилищные вопросы.

  Комплексное решение указанных задач является важной проблемой, имеющей как научную, так и практическую значимость.

  С этой целью, по нашему мнению, возникает необходимость использовать концептуальный подход к разработке организационно-функциональной модели, отражающей совокупность финансово-кредитных отношений как основы механизма функционирования ипотечного кредита, формирующихся при использовании системы финансово-кредитных инструментов (рис. 11).

  При построении данной модели необходимо сочетать бюджетный и рыночный подходы при активном государственном участии. [30, с. 29]

  Организационный аспект поставленной задачи рассматривает ипотечное кредитование как целостную систему, которая развивается под влиянием рыночных факторов и стоящих перед ней задач и предполагает решение следующих основных вопросов:

  
  

  
  

  
  
  
  
  

   

  Рисунок 11 - Организационно-функциональная модель ипотечного кредитования

  
  

  - обоснование необходимости и возможности адаптации к российским условиям депозитной модели ипотечного кредитования при широком использовании стройсберкассы как субъекта ипотечных отношений;

  - дифференциация функционального назначения субъектов системы ипотечного кредитования в иерархии уровней ее развития, т.е. на федеральном уровне и в субъектах Российской Федерации.

  С целью расширения возможностей использования ипотечного кредитования мы считаем целесообразным использование стройсберкасс в российских условиях, позволяющих одновременно решать тесно взаимосвязанные проблемы (рис. 12).

  
  

   

  
  

  Рисунок 12 - Последовательность задач, решаемых стройсберкассой [24, с. 137]

  
  

  Классическая стройсберкасса представляет собой банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Вступить в него очень просто - нужно лишь открыть счет и регулярно его пополнять. В свою очередь, государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40-50% от стоимости жилья, можно взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. Погашение займа осуществляется в течение срока, определенного контрактом. До этого момента квартира находится в собственности кредитора. [48, с. 140]

  Использование стройсберкасс в массовой ипотеке во всех цивилизованных странах заменяет механизм формирования так называемых «длинных денег». В России пока таких денег нет из-за неразвитости рынка ценных бумаг. Значит, остается австро-германский вариант, который выгоден и самим потребителям - благодаря низким процентным ставкам и возможности вступать в стройсберкассу, имея серую зарплату (для стройсберкассы неважно, какая у человека зарплата - белая или серая). Внося деньги в течение определенного времени и накапливая необходимую для получения кредита сумму, человек прекрасно доказывает свою платежеспособность.

  Одной из серьезных проблем адаптивности стройсберкасс является неразработанность основ ее функционирования в действующем банковском законодательстве. [47, с. 404]

  В числе этих проблем можно выделить отсутствие лицензии у небанковских структур на осуществление вкладных операций. Но выходом из этой ситуации может стать позиционирование контрактных жилищных накоплений граждан в стройсберкассах не в качестве вкладной операции, а как целевого финансирования строительства. Так, согласно Федеральному закону "О банках и банковской деятельности", под вкладом понимаются денежные средства, размещаемые физическими лицами в целях хранения и получения доходов. Жилищные накопления осуществляются в целях формирования первоначального взноса как условия получения кредита для приобретения жилья. Накопления имеют целевой характер использования в жилищном строительстве, что и обеспечивает их основное отличие от вкладной операции.

  Правомерность такой позиции подтверждается указаниями Банка России от 26 марта 2007 г. № 302-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации", которые определяют, что физическим лицам могут открываться счета привлекаемых денежных средств по договорам, отличным от договора банковского вклада. Это дает основание сделать вывод о возможности функционирования стройсберкассы в форме самостоятельной небанковской кредитной организации, поднадзорной Банку России. [47, с. 365]

  Вместе с тем существует альтернативный вариант использования стройсберкассы, широко применяемый в зарубежной практике. Организационные, финансовые и правовые основы этой структуры достаточно просты, что позволяет использовать их в качестве элемента, встроенного в другие кредитные институты, например в коммерческие банки. Использование такой схемы построения жилищно-контрактных сбережений обеспечивает нивелирование проблемы адаптивности стройсберкассы к российским условиям. Кроме того, мотивация граждан посредством распространения на жилищно-контрактные сбережения действия Закона "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" будет способствовать развитию этой формы кредитных отношений. [56, с. 46]

  Позитивные моменты использования стройсберкассы заключаются в следующих моментах:

  1. Крупные (инорегиональные) коммерческие банки, обладающие более высоким потенциалом в области кредитных операций, а также в финансировании ипотечного кредита, представляется более предпочтительным использовать их в качестве первичных кредиторов.

  2. Региональные банки, отличаясь своей универсальностью, а также большей осведомленностью о проблемах жилищного строительного рынка и их участников, могут более профессионально решать вопросы установления партнерских отношений со стабильно работающими и хорошо зарекомендовавшими себя строительными фирмами в целях реализации проектов жилищного строительства при стабильной финансовой поддержке коммерческих банков.

  Таким образом, по нашему мнению, на федеральном уровне концентрируются в большей степени проблемы финансирования ипотечных кредитов, в то время как на уровне субъектов Российской Федерации - проблемы кредитования населения и жилищного строительного комплекса, решение которых позволяет поддерживать равновесное состояние рынка ипотечных кредитов. Успешное решение поставленной задачи может обеспечиваться комплексным использованием системы финансово-кредитных инструментов.

  В научных трудах исследованию сущности финансово-кредитных инструментов не уделяется достаточного внимания, это вполне объяснимо отсутствием установившегося теоретического подхода к определению финансово-кредитных отношений. Понятие инструмента чаще всего рассматривается в составе финансово-кредитного механизма как одного из его элементов. В связи с этим мы определили сущность финансово-кредитных инструментов как способов совокупного воздействия на финансово-кредитные отношения, складывающихся в реализации ипотечных программ. [29, с. 30]

  Рассматривая обеспечение доступности жилья населению в качестве основной цели функционирования ипотечного кредита, мы определили приоритетность задач в достижении поставленной цели:

  1) стимулирование и поддержка жилищного строительства;

  2) повышение доступности ипотечного кредита населению;

  3) решение проблем долгосрочного финансирования.

  Выявленная приоритетность задач позволяет подвести научно обоснованную базу использования финансово-кредитных инструментов (рис. 13).

  Одним из значимых источников повышения доступности ипотечного кредита населению является процентная ставка. Исследования показали, что в последние годы становится характерной тенденция роста платежей заемщиков в виде комиссии за услуги банков, определяемой стоимостью операционных затрат.

  В этой связи мы использовали систематизацию состава услуг и размера комиссионных сборов ряда коммерческих банков, что позволило выявить стандартный набор расходов, оплачиваемых заемщиком. Поставленные вопросы особенно актуальны для системы ипотечного кредитования, носящего социальный характер и имеющего высокую планку размера предоставляемых кредитов. [29, с. 25]

   

  
  

  1.

  3. Формирование ресурсной базы кредитования

  Приоритетные задачи

   

  
  

                                                                                                         

  2.  

  финансовые

  Финансово-кредитные инструменты

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

                                                                                                                                                                                             

  3.  

  Совокупность государственного и рыночного подходов позволит сблизить интересы государства и рыночных структур и придать импульс жилищному строительству

  Совместное финансирование жилищных программ средствами бюджета банков и населения позволит повысить платежеспособный спрос населения

  Совместное использование государственных и рыночных инструментов позволит обеспечить систему ипотечного кредитования финансовыми ресурсами

  Эффективность использования

   

  
  
  
  
  
  

  Рисунок 13 - . Систематизация финансово-кредитных инструментов и эффективность

  их использования в целях повышения доступности жилья для населения [59, с 30]

  
  

  Значительный вклад в решение рассматриваемых вопросов вносят принимаемые нормативные и правовые акты Российской антимонопольной службы, Центрального банка, а также Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

  Однако наряду с нормативным закреплением данных вопросов, носящим прикладной характер, требуется разработка научных подходов к определению понятий "банковская услуга", "банковский продукт", "банковская операция", позволяющих обосновать правомерность и стоимость услуг, включаемых в стоимость кредита.

  Итак, развитие системы ипотечного кредитования в России не получило значительного развития. Положение еще более усугубляется по причине влияния последствий мирового финансового кризиса. В этой связи мы предлагаем использовать комплексный подход к решению проблемы ипотечного кредитования, который включает поддержку деятельности стройсберкасс, как инструмента, заменяющего механизм формирования «длинных денег» в экономике. Также необходимо совершенствовать финансово-кредитные инструменты ипотечного кредитования и направить их действие на достижение следующих целей: стимулирование и поддержку ипотечного кредитования, повышение доступности ипотеки для населения и предпринимателей, формирование ресурсной базы кредитных организаций.

  3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов

  Важнейшим условием развития ипотечного кредитования является совершенствование рефинансирования ипотечных кредитов.

  Особенностью рефинансирования и его существенной проблемой выступает низкий уровень развития финансового рынка в России, что сдерживает объемы привлечения финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования и приводит к снижению объемов рефинансирования (см. Таблицу 5).

  Причинами, обусловившими снижение объемов рефинансирования, являются:

  -  отсутствие достаточного размера оборотного капитала у большинства региональных банков для формирования пулов закладных, необходимых для эмиссии и размещения ценных бумаг на финансовом рынке;

  -  кризисная ситуация на международных финансовых рынках, в результате чего АИЖК ужесточило требования к своим партнерам по секьюритизационным сделкам, что привело к снижению объемов ипотечного кредитования;

  -  увеличение присутствия на региональном рынке крупных коммерческих банков, а также иностранных банков и их филиалов, наращивающих объемы ипотечного кредитования и осуществляющих рефинансирование, как правило, на международных финансовых рынках. [35, 200]

  -   

  Таблица 5 - Динамика рефинансирования ипотечных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию*

  № п/п	Показатели	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
  1	Сумма выданных кредитов - всего, млрд. руб.	17,8	52,8	237,6	560,0
  2	Сумма рефинансированных кредитов, млрд. руб.	4,7	7,8	27,0	36,5
  3	Уд. вес рефинансированных кредитов, %	26,4	14,7	11,4	6,5

  *- Рассчитано автором по данным бюллетеней банковской статистики Центрального Банка Российской Федерации и официального сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

  
  

  Выбор способов рефинансирования определяют такие факторы, как степень развития финансового рынка, выбранная модель ипотечного кредитования, уровень развития и специфика законодательства.

  В качестве общепризнанных способов рефинансирования выступают секьюритизация ипотечных активов и использование инвестиционной схемы на основе выпуска ипотечных облигаций. Секьюритизация является наиболее популярным способом рефинансирования, но механизм ее требует совершенствования.

  Секьюритизация, применяется главным образом средними банками, в первую очередь региональными. Основной структурой, обеспечивающей ликвидность региональным банкам в России, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные структуры. [79]

  Механизм секьюритизации впервые появился более 30 лет назад в США и буквально совершил революцию в банковском и финансовом секторах. На сегодняшний день многие называют его одной из главных инноваций двадцатого столетия, давшей импульс развитию финансовых рынков.

  Одной из самых важных причин секьюритизации банковских активов является относительно высокая стоимость заемного капитала в силу недостаточно развитого национального банковского сектора и фондового рынка. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволяет им постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях. [17, с. 19]

  Традиционный способ рефинансирования ипотечных кредитов — за счет депозитов — не оправдывает себя ни с точки зрения банковской ликвидности и банковских рисков, ни с точки зрения эффективности использования капитала. С позиции банка более разумно сразу после выдачи продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги, и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов. Секьюритизация способствует устранению прямой зависимости между стоимостью депозитов, мобилизованных на местных рынках, и размером процентной ставки на финансовые инструменты, выпущенные на основе активов. Таким образом, главной функцией секьюритизации является функция рефинансирования и оптимизации фондирования.

  Второй важнейшей функцией можно назвать функцию управления банковской ликвидностью, так как при секьюритизации ссуды передаются за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка.

  В-третьих, продавая обязательства по ссудам, банк перекладывает с ними часть кредитного риска на инвестора. Для инвесторов вложение денежных средств в секьюритизированные активы менее рискованно, чем вложение в традиционные ценные бумаги, ввиду того что ипотечные активы обеспечены и диверсифицированы. Таким образом, третьей функцией секьюритизации можно назвать снижение банковских рисков.

  В-четвертых, секьюритизация помогает банку получить дополнительную прибыль за счет повышения доходности банковских операций и снизить стоимость заимствований. Прежде всего, превращая активы в долгосрочные ценные бумаги, банки получают доступ к более дешевым долгосрочным ресурсам. Повышается операционная эффективность. В силу того что ипотечные ценные бумаги относятся к категории низко рискованных, ставка купона по ипотечным ценным бумагам обычно невысока, она может быть даже ниже процента по межбанковскому кредиту, что обеспечивает доступ к более дешевым деньгам.

  Кроме того, секьюритизация решает проблему малых банков, у которых нет доступа к недорогим долгосрочным ресурсам и которые не имеют возможности держать на своем балансе такие значительные активы. Малые банки продают более крупным банкам пулы ипотечных кредитов, те в свою очередь накапливают на своем балансе ипотечные активы, после чего осуществляют эмиссию ипотечных ценных бумаг. [61, 77]

  Из вышесказанного следует, что важность секьюритизации для банков сложно переоценить. Однако эффект от секьюритизации ипотечных активов не ограничивается только уровнем банковских структур, он носит масштабный макроэкономический характер. Влияние секьюритизации выражается прежде всего в более эффективном распределении рисков по всему финансовому сектору, мобилизации средств пенсионных, страховых фондов и других инвесторов, вкладывающих денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Происходит «эффект мультипликатора от секьюритизации».

  В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами. Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано, но большинство авторов выделяют два ее основных вида: традиционную и синтетическую.

  Техника традиционной секьюритизации предполагает, что неэффективно держать на балансе банка активы высокого и низкого качества вместе, так как, пока качественные активы находятся на балансе банка, они несут все его риски. Таким образом, единственным выходом является отделение ипотечных активов (активы высокого качества) и вывод их за баланс банка. В мировой практике для отделения активов создается специальная компания SPV (Special Purpose Vehicle), которой впоследствии активы и продаются, что позволяет устранить риски, связанные с иной деятельностью, осуществляемой продавцом активов. [55, 24]

  Однако большой пул этих кредитов необходимо где-то накапливать. Первый вариант — накапливать большие портфели ипотечных кредитов на балансе банка, однако этот вариант считается экономически нецелесообразным в силу низкой капитализации и требований по фондам обязательного резервирования к российским коммерческим банкам. Вследствие этого и возник механизм накапливания активов вне баланса, а именно на балансе SPV (организации-накопителя).

  Юридически SPV — это организационно-правовая структура, создаваемая для строго определенных и жестко ограниченных целей, причем юридически не зависящая от своего учредителя. Виды коммерческой деятельности, которыми разрешено заниматься ипотечной SPV, строго ограничены.

  После того как SPV приобретет необходимое количество активов, она эмитирует ценные бумаги, обеспеченные этими активами. [58, с. 179]

  Однако первоначальным звеном в этой цепочке рефинансирования является банк, который занимается выдачей ипотечных кредитов и намерен продавать права требования по этим кредитам на постоянной основе, продолжая их обслуживание. Банк, первоначально выдавший эти кредиты, называется оригинатором (Originator). Его основная функция — обслуживание кредита, то есть выполнение функции сервисного агента (Primary Serviсer).

  Кроме основного сервисного агента, в международной практике имеет место резервный сервисный агент (Backup Primary Servicer), который должен приступить к функции обслуживания пула в случае неспособности Primary Serviсer.

  Основными участниками процесса секьюритизации ипотечных кредитов являются банк-оригинатор, специальная инвестиционная компания, резервный сервисный агент, ипотечный агент, гарант, инвесторы и др. Их функции рассмотрены в Приложении 3). [58, с. 59]

  Процесс секьюритизации включает в себя несколько этапов, которые отражают деятельность участников этого процесса от момента выдачи кредита до погашения ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами.

  На этапе предоставления кредита осуществляется выдача кредита, заключается сделка предоставления кредита на определенную сумму и срок между банком-кредитором и заемщиком. Как уже было отмечено ранее, такой банк называется оригинатором. Его основная функция — обслуживание кредита, то есть выполнение функций сервисного агента.

  Кроме основного сервисного агента, в международной практике всегда предусмотрен резервный сервисный агент, который должен приступить к исполнению функции обслуживания пула в случае неспособности основного сервисного агента. Бесспорно, что банк, который является резервным сервисным агентом, должен обладать соответствующими финансовыми ресурсами и иметь безупречную репутацию и высокий кредитный рейтинг.

  На втором этапе формируется пул кредитов, которые должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, что обеспечивает возможность актуарных расчетов. В пул кредитов не должны включаться некачественные (проблемные) кредиты, поэтому многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

  На этом этапе происходит так называемая дифференциация выданных кредитов. После этого осуществляется непосредственная продажа активов (true sale). После реализации пулов активы переходят на баланс SPV, которая в свою очередь продает их ипотечному (платежному) агенту. Ипотечный агент выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение выпуска на старшие и младшие транши. [58, с. 316]

  Продажа активов имеет большое значение, во-первых, из-за воздействия на баланс ссудодателя (вывод его за баланс), а во-вторых, из-за возможности соблюсти общепринятые требования по ведению бухгалтерского учета (Generally Accepted Accounting Practices, GAAP) и законодательные требования по соблюдению капитала.

  На третьем этапе происходит размещение ценных бумаг, которое проводится при взаимодействии следующих участников: эмитента ценных бумаг, андеррайтера, рейтинговой компании, гаранта (страховой компании), юридической компании, аудиторской организации (см. Приложение 3).

  Взаимодействие всех участников на этом этапе происходит на определенных условиях с определенным размером вознаграждения каждому участнику. В результате осуществляется подготовка информационного меморандума. [80]

  Обычно выпуски ипотечных ценных бумаг разделены на старшие и младшие транши. По старшим траншам обязательства исполняются в первую очередь и менее рискованны. После выпуска ипотечных ценных бумаг они размещаются на фондовом рынке, а денежные средства, вырученные от их реализации, поступают банку-кредитору. [36, с. 226]

  На последнем этапе выплачиваемые заемщиком по кредиту денежные средства аккумулируются оригинатором для погашения ценных бумаг и выплат процентов по ним. Далее производится непосредственно погашение.

  Упрощенно схему секьюритизации можно отобразить так, как это представлено в Приложении 4.

  Кроме классической схемы секьюритизации, существует так называемая синтетическая секьюритизация, при проведении которой пул кредитов не продается специальному юридическому лицу, а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активами, а не самого актива. Изоляция секьюритизируемых активов от риска банкротства банка-оригинатора в этом случае происходит путем отделения пула кредитов от общей конкурсной массы при банкротстве оригинатора и закрепления в законодательстве первоочередного права держателей ценных бумаг секьюритизации (инверторов) на данный пул активов по сравнению с другими кредиторами.

  Рынок секьюритизации российских ипотечных активов является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка. Отдельную нишу занимают сделки с использованием секьюритизации ипотечных активов. По итогам 2006 года доля секьюритизированных ипотечных кредитов составляла 12%. [78]

  Несмотря на быстрый рост рынка секьюритизации российских активов, его объем пока не сопоставим с показателями развитых стран. Для сравнения: в Европе в 2006 году были выпущены ценные бумаги на €458,9 млрд, что на 40% превысило соответствующее значение 2005 года.

  Секьюритизация в России имеет три составные части рынка.

  Первая часть связана с трансграничной секьюритизацией. Большинство компаний-эмитентов в настоящее время размещают секьюритизированные облигации на внешнем рынке (так называемая трансграничная секьюритизация, когда SPV зарегистрирована вне территории РФ). Ориентация эмитентов на внешний рынок связана в первую очередь с недостаточным уровнем развития внутренней инвестиционной базы и проблемами в законодательстве.

  Вторая часть — это локальная секьюритизация, регламентированная российским законом «Об ипотечных ценных бумагах». [74] К настоящему времени было проведено только три подобные сделки.

  Третья часть — это секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов. Она осуществляется на основе закона «Об инвестиционных фондах» [76] и, по мнению экспертов, имеет большой потенциал.

  В отличие от стран Запада на российском рынке сделки секьюритизации достаточно редки. Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.

  На сегодняшний день российские банки выходят из положения, проводя сделки по секьюритизации в офшорных зонах. Это позволяет открыть зарубежным инвесторам, обладающим огромными ресурсами, доступ к российскому рынку ипотечного кредитования. В России пока нет инвесторов, готовых покупать сложные (в плане ценообразования) ценные бумаги в объеме $10 млрд (а именно так оценивают потенциальный ежегодный объем рынка секьюритизации иностранные эксперты). [37, с. 22]

  Однако данный источник имеет и свои недостатки.

  Во-первых, его использование в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, включая валютный рынок.

  Во-вторых, данный финансовый инструмент, будучи ориентированным на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации внутренних ресурсов экономики РФ для развития ипотеки и в целом стабилизации российской экономики. [65, с. 293]

  В настоящее время в России сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как, с одной стороны, рынок ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами, объемы выданных кредитов увеличиваются примерно на 30–35% ежегодно, постоянно подталкивая банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию такого механизма рефинансирования, как секьюритизация ипотечных активов.

  С другой стороны, российские банки из-за кризиса на мировых финансовых рынках оказались в ситуации зависимости от иностранных инвесторов. Из множества существующих схем секьюритизации российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (когда спецюрлицо создается не на территории РФ), что происходит в силу объективных причин — отсутствия в российском законодательстве нормативных актов, позволяющих эффективно проводить локальную секьюритизацию, и инвесторов в ипотечные ценные бумаги среди российских корпораций. [63, с. 72]

  Таким образом, начавшийся в прошлом году кризис на рынке ипотеки США в полной мере ощутили на себе и российские банки. Среди напуганных инвесторов спрос на ипотечные ценные бумаги отсутствует, и российские банки лишились доступа к западным долговым рынкам. Сравнительно дешевые и длинные западные деньги, привлеченные посредством выпуска облигаций и секьюритизации ипотечных кредитов, были одним из источников роста российской системы ипотечного кредитования.

  Многие банки вынуждены отказываться от привлечения средств иностранных инвесторов с использованием секьюритизации в связи с ростом процентных ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2–4 процентных пункта). Банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 года, в частности, ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, вынуждены скорректировать свои планы. Сместить акценты заимствований в пользу внутреннего рынка (рынка локальной секьюритизации) банкам вряд ли удастся, так как российский финансовый рынок недостаточно развит и не может компенсировать нехватку ликвидности.

  Однако последствия мирового ипотечного кризиса неодинаково отражаются на всех банках, проблемы появляются в первую очередь у тех организаций, которые были наиболее привязаны к значительным объемам иностранных инвестиций. Сокращение ресурсной базы ипотеки неизбежно вызовет дальнейшую сегментацию на рынке, выживать будут банки, нашедшие доступ к относительно дешевому фондированию. Пострадают как всегда маленькие и неустойчивые, у которых нет собственных средств. [21, с. 33]

  Таким образом, ипотечный кризис в США и последовавший за ним кризис в других странах показали, что нельзя целиком и полностью опираться на международные рынки, а необходимо развивать свой внутренний рынок финансирования ипотеки. Одним из наиболее перспективных направлений рефинансирования ипотечных кредитов является секьюритизация активов. Перспективы развития вторичного рынка ипотеки (рынка секьюритизации) в России заключаются в поиске внутренних источников рефинансирования ипотеки, в расширении присутствия на рынке пенсионных фондов, страховых компаний, крупных корпоративных инвесторов.

  Подводя итоги главы, мы делаем выводы о том, что актуальной проблемой развития ипотечного рынка в России является неразвитость механизма формирования «длинных» денег в экономике, которые необходимы для повышения привлекательности ипотечных программ для населения и предпринимателей. Эти проблемы возможно решить только в рамках комплексного подхода, совершенствуя как саму модель ипотечного кредитования, так и механизмы рефинансирования ипотечных кредитов. С целью оптимизации модели мы считаем рациональным активно включить в организационно-функциональную структуру стройсберкассы. В свою очередь, в долгосрочной перспективе необходимо активно способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг. В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка. И одной из таких схем может стать секьюритизация активов, которая позволяет превращать неликвидные активы в высоколиквидные ценные бумаги.

  
  
  
  

  Заключение

  
  

  В результате проведенного исследования, мы сделали следующие выводы.

  Понятие ипотечного кредитования тесно связано с понятиями финансово-кредитной системы государства, элементы которой взаимообусловлены и взаимозависимы. Развитие ипотечного кредитования в значительной степени влияет на состояние государственного бюджета и многие другие показатели развития экономики.

  Современное состояние развития системы ипотечного кредитования в России можно считать не удовлетворительным. Несмотря на значительный рост числа выданных ипотечных кредитов в последние годы, это обстоятельство не смогло решить проблему жилищного строительства даже частично, поскольку растет количество аварийного жилья, уровень требования к количеству квадратных метров на человека в два раза ниже минимального стандарта, установленного в развитых странах. Несмотря на шаги, предпринятые в 2008-2009 году по совершенствованию законодательных норм и нормативов, правовые и экономические основы ипотечного кредитования в России несовершенны.

  Несмотря на негативную оценку состояния системы ипотечного кредитования, ипотека в России  может стать одним из локомотивов экономики, который выведет страну из кризисной ситуации, обусловленной действиями факторов трансформационной экономики и наложившимися на них последствиями мирового финансового кризиса. Система ипотечного кредитования жилой и коммерческой недвижимости не только решает социальную проблему обеспечения населения жильем и проблему строительства помещений для нужд предпринимателей, но и выполняет задачу подъема экономики. Недвижимость - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Строительство жилья может дать увеличение налоговой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение одной повлечет за собой развитие других. Поэтому пути и способы совершенствования ипотечного кредитования - это меры, направленные на оживление российской экономики и вывод ее из кризиса.

  Развитию ипотечного кредитования в России может способствовать комплексный подход, включающий меры по совершенствованию как самой модели ипотечного кредитования, так и механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

  Особую значимость приобретают вопросы совершенствования финансово-кредитных инструментов, способствующих доступности ипотечного кредитования для широкого круга населения. В этом аспекте мы выделили группы задач и инструменты их решения. В первую группу входит стимулирование и поддержка, которая позволит сблизить интересы государства и рыночных структур и придать импульс жилищному строительству. Для решения этих задач целесообразно использовать такие финансовые и кредитные инструменты, как страхование жилищных накоплений; государственные гарантии обеспечения возвратности строительного кредита; государственное стимулирование накопительных процессов; налоговые льготы банкам, ставку обязательного резервирования; кредитную линию, овердрафт.

  С целью повышения доступности жилья для населения рационально внедрять адресную субсидию; субсидирование процентной ставки; страхование кредитных рисков в целях уменьшения первоначального взноса; стандартное страхование, предусмотренное ипотечным кредитованием; налоговые льготы населению.

  Для формирования ресурсной базы кредитования необходимо использовать закладные; ипотечные облигации; страховые резервы пенсионных фондов;  гарантии государства инвесторам; паи ПИФов и ОБФУ.

  Ввиду неразвитости системы рефинансирования на данном этапе необходимо более активно включить в функционирование организационно-функциональной модели ипотечного кредитования стройсберкассы, позволяющие сформировать простой механизм, способствующий формированию «длинных денег» в экономике. Деятельность стройсберкасс широко используется в европейских странах.

  Организационные, финансовые и правовые основы этой структуры достаточно просты, что позволяет использовать их в качестве элемента, встроенного в другие кредитные институты, например в коммерческие банки.

  В долгосрочном аспекте необходимо развивать систему рефинансирования и совершенствовать механизмы ее реализации. Одним из перспективных, но не достаточно широко используемых в России приемов для рефинансирования ипотечных кредитов, является секьюритизация активов, которая позволяет перевести активы в более ликвидную форму, предварительно обратив их в ценные бумаги.

  Основными участниками процесса секьюритизации ипотечных кредитов являются банк-оригинатор, специальная инвестиционная компания, резервный сервисный агент, ипотечный агент, гарант, инвесторы и др.

  Процесс секьюритизации включает в себя несколько этапов:

  На этапе предоставления кредита осуществляется выдача кредита, заключается сделка предоставления кредита на определенную сумму и срок между банком-кредитором и заемщиком.

  На втором этапе формируется пулы кредитов, которые должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, что обеспечивает возможность актуарных расчетов. Кредиты дифференцируются, после этого осуществляется непосредственная продажа активов и перевод их на баланс SPV, которая в свою очередь продает их ипотечному агенту, который эмитирует выпуск ипотечных ценных бумаг.

  На третьем этапе происходит размещение ценных бумаг, которое проводится при взаимодействии эмитента ценных бумаг, андеррайтера, рейтинговой компании, гаранта (страховой компании), юридической компании, аудиторской организации.

  Эти операции позволяют банкам привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов. По причине не развитости экономико-правовой базы таких операций, российские банки осуществляют их в оффшорных зонах, попадая в зависимость от иностранных инвесторов. Поэтому, прежде всего, при создании эффективной системы реструктуризации ипотечных кредитов в России, необходимо сформировать экономико-правовую среду для осуществления сделок по секьюритизации.

  
  
  
  

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  1. Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) [Текст]: Статья / К.Л. Астапов. // Деньги и кредит. - 2004. - N 4. - С.42-48.

  2. Ахвледиани, Ю. Ипотечное страхование в России [текст]: Статья / Ю. Ахвледиани // Страховое дело. – 2004. – № 9. – С. 37–42.

  3. Власов, А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" [Текст]: Статья / А.В. Власов // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. – N 4. - С.210-211.

  4. Гаринова, З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов [Текст]: Статья / З.Л. Гаринова // Банковское дело. – 2004. – № 1. – С. 20–24.

  5. Гарипова, З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования [Текст]: Статья / З.Л. Гарипова // Деньги и кредит. - 2004. – N 6. - С. 51-55.

  6. Грудцына, Л.Ю. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залог недвижимости) [Текст] / Л.Ю. Грудцына // Постатейный науч.-практ. коммент. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 351с.

  7. Делягин, М. Ипотечный кризис: конец глобализации? [Текст]: Статья / М. Делягин // Свободная мысль. – 2008. – N 3. - С.33-44.

  8. Демушкина, Е. Определение правового статуса ипотечной ценной бумаги [Текст]: Статья / Е. Демушкина // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 24. – С. 32–38.

  9. Денисенко, Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем [Текст]: статья / Е.Б. Денисенко // ЭКО. - 2007. – N 1. - С.159-167.

  10. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка [Текст] / И.В. Довдиенко. Учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 464 с.

  11. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования [Текст]: статья / Е. Дударева // Хоз. право. - 2007. – N 6. - С.48-51.

  12. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения [Текст]: Статья / Н.Г. Журкина // Финансы. – 2002. – № 6. – С. 17–19.

  13. Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России [Текст]: Статья / Е. Иванкина // Общество и экономика. - 2008. – N 1. - С.90-103.

  14. Иванченко, В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования [Текст]: Статья / В. Иванченко // Экономист. - 2008. – N 11. - С.75-82.

  15. Ипотека в России [Текст] / Учебное пособие.// Под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юристъ, 2002. – 525 с.

  16. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее [Текст] / Учебное пособие. // Под ред. Е.Б. Покопцевой. – М.: ГроссМедиа, 2004. – 320 с.

  17. Казаков, А. История секьюритизации [Текст]: Статья / А. Казаков // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 19. – С. 19–20.

  18. Казаков, А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе [Текст]: Статья / А. Казаков // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 10. – С. 53–56 .

  19. Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование [Текст]: Статья / С.Ф. Кибирев // Налоги и экономика. – 2003. – № 11/12. – С. 26–31.

  20. Кобылкина, И. В ипотеку берут не каждого [Текст]: Статья / И.В. Кобылкина // Труд-7. - 2005. - 10 февраля. - С.11.

  21. Козлова, Е.А. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования [Текст]: Статья / Е.А. Козлова // Страховое дело. - 2007. – N 2. - С.32-36.

  22. Козлова, Н.С. Проблема внедрения ипотечного кредитования на первичном рынке жилья [Текст]: Статья / Н.С. Козлова / Н.С.Козлова, А.Н.Струков // Вестник НГУ. Сер. Соц.-экон. науки. - 2008. - Т.8. - N 3. - С.68-73.

  23. Колдаев, О. Ипотека или аренда. Без права на ошибку [Текст]: Статья / О. Колдаев // Спрос. - 2008. – N 9. - С.56-58.

  24. Кострикин, П.Н., Кузьминов А.Н. Ипотечное кредитование в России [Текст] / П.Н. Кострикин. Монография. – М.: МАКСПресс, 2003. – 212 с.

  25. Котляров. М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России [Текст]: Статья / М.А. Котляров // Финансы и кредит, 2005. – № 17. – С. 45–48.

  26. Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России [Текст]: Статья / М.П. Логинов // ЭКО. - 2004. – N 9. - С.115-132.

  27. Логинов, М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья [Текст]: Статья / М.П. Логинов // Экономист. – 2005. – № 9. – С. 67–73.

  28. Логинов, М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России [Текст]: Статья / М.П. Логинов // Деньги и кредит. – 2006. – № 12. – С. 67–69.

  29. Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения [Текст]: Статья / М.П. Логинов // Деньги и кредит. – 2005. – № 4. – С. 22–30.

  30. Лузин, И. Международный опыт развития ипотечного кредитования [Текст]: Статья / И. Лузин // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 17. – С. 28–30.

  31. Мартынова, Т. Ипотека крепка чужими деньгами [Текст]: статья / Т. Мартынова // Банковское обозрение. – 2004. – № 10. – С. 68–72.

  32. Маслов, А., Пибкинд Н. Секьюритизация ипотечных кредитов: реалии и перспективы [Текст]: Статья / А. Маслов, Н. Пибкинд // Рынок ценных бумаг. – 2006. – №23. – С. 19–21.

  33. Матюхин, Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования [Текст]: Статья / Г.Г. Матюхин // Банковское дело. -  2004. - №3. - С. 34-36.

  34. Мацкавичене, Е.В. Что нужно знать о жилищной ипотеке? [Текст]: Статья / Е.В. Мацкавичене // Бух. учет. - 2008. – N 1. - С.39-47.

  35.  Меркулов, В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России [Текст] / В.В. Меркулов. Монография. – М.: Издательство Р. Асланова "Юридический центр Пресс", 2003 г. - 384 стр.

  36. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. [Текст] / В.В. Меркулов. Учебное пособие. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – 360 с.

  37. Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России [Текст]: Статья / В.М. Минц // Банковское дело. – 2002. – № 3. – С. 30–34.

  38. Минц, В.М. Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования [Текст]: Статья / В.М. Минц // Рынок ценных бумаг. – 2005. – № 4. – С. 20–24.

  39. Москвичева, В.Л. "Подводные камни" ипотеки и способы их преодоления [Текст]: Статья / В.Л. Москвичева // Закон. - 2007. – N 12. - С.215-221.

  40. Москворецкая, Н. Жилье взаймы [Текст]: статья / // Коммерсантъ: Прил. «Дом». – 2004. – 18 нояб. – С. 20,24.

  41. Нугаев К., Кириченко Е. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития [Текст]: Статья / К. Нугаев, Е. Кириченко // Деньги и кредит. – 2004. – № 10. – С. 24–29.

  42. Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. № 1010.

  43. О внесении изменений в Федеральный закон РФ «Об ипотеке» от 22.12.08 г. № 264-ФЗ.

  44. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.04 г.).

  45. Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитовании [Текст] / Учеб. пособие. – Новосибирск: СИФБД, 2004. – 124 с.

  46. Оселедец, В.М., Владимирова Т.А. Методические подходы к оценке эффективности ипотечного кредитования в коммерческом банке[Текст]: Статья / В.М. Оселедец, Т.А. Владимирова. // Сб. науч. трудов по материалам VIII научной сессии СИФБД. – Новосибирск: СИФБД, 2005. – С. 32–45.

  47. Основы ипотечного кредитования [Текст] / Под ред. Косаревой Н.Б. Учебное пособие. - М.: Фонд "Ин-т экономики города": ИНФРА-М, 2007. - 575с.

  48. Печатникова, С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? [Текст]: Статья / С.М. Печатникова // Финансовый менеджмент. – 2004. – № 5. – С. 130–144.

  49. Погорелова, Ю. Ипотека с копилкой [Текст]: Статья / Ю. Погорелова // Коммерсантъ-Деньги. - 2008. – N 30. - С.40-41.

  50. Покопцева, Е.Б. Как купить квартиру в кредит. Ипотека в России [Текст] / Е.Б. Покопцева. Монография. – М.: ООО «Вершина», 2004. – 256 с.

  51. Полтерович, В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России [Текст]: Статья / В.М. Полтерович, О.Ю.Старков // Экономика и матем. методы. - 2007. - Т.43. - N 4. - С.3-22.

  52. Потапов, А. Ипотечные приоритеты [Текст]: Статья / А. Потапов // Финансы. - 2006. – N 42. - С.72-75.

  53. Пуляевский, И.В. Институт ипотечного жилищного кредитования в системе гражданского права [Текст]: Статья / И.В. Пуляевский // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2007. – N 2. - С.401-402.

  54. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование. [Текст] / И.А. Разумова. Учебное пособие. – С.-пб.: Питер, 2009 - 304 стр.

  55. Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение [Текст]: Статья / А.Ю. Рачкевич, И.А. Алексеева // Деньги и кредит. - 2008. – N 8. - С.22-31.

  56. Рукавишико, В.Н. Ипотечное страхование в России развивается [Текст]: Статья / В.Н. Рукавишико // Финансы. – 2005. – № 4. – C. 44–48.

  57. Санникова, Т., Суворов, Г. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг [Текст]: Статья / Т. Санникова, Г. Суворова // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 11. – С. 14–16.

  58. Дэвидсон, Э., Сандерс, Э., Вольф, Л. Секьюритизация ипотеки: Мировой опыт, структурирование и анализ[Текст] / пер. с англ. / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л. Вольф-Л., А. Чинг. Учебник. - М.: Вершина, 2007. - 592с.

  59. Сергеев, Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта [Текст]: Статья / Д. Сергеев // Рынок ценных бумаг. – 2002. – № 4. – С. 28–33.

  60. Скорбин, К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования [Текст]: Статья / К.М. Скорбин // Вестн. Моск. ун-та. - Сер. 6. - Экономика. - 2007. – N 3. - С.19-26.

  61. Смирнов, С., Слекенич, А. Особенности проектирования ипотечных ценных бумаг в РФ [Текст]: Статья / С. Смирнов, А. Слекенич // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 19. – С. 76–79.

  62. Ступин, И. Свернуть с ипотечной колеи [Текст]: Статья / И. Ступин // Эксперт. - 2009. – N 3. - С.65-67.

  63. Суворов, Г. И еще раз об ипотечных ценных бумагах…[Текст]: Статья / Г. Суворов // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 19. – С. 70–74.

  64. Суворов, Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг [Текст]: Статья / Г. Суворов // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 3. – С. 48–54.

  65. Финансово-кредитные механизмы повышения инвестиционной активности [Текст] / Сборник работ научных сотрудников, докторов и аспирантов Института экономики РАН. – М.: Институт экономики РАН, 2003. – 396 с.

  66. Финансы и кредит в недвижимости [Текст] / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. // Учебник для вузов / – М.: НПЦ «Алфей». – 2004. – 472 с.

  67. Фролов, Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы [Текст]: Статья / Н.Е. Фролов // Деньги и кредит. - 2007. – N 8. - С.9-12.

  68. Шелков, О. В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации [Текст] / О.В. Шелков. Учебное пособие. - Издательство: Дикта, 2007. - 252 с.

  69. Шехова, А. Много, дешево, надолго [Текст]: Статья / А. Шехова // Финанс. - 2006. – N 4. - С.76-79.

  70. Шехова, А. Оборот ипотеки в природе [Текст]: Статья / А. Шехова // Финанс. - 2006. – N 7. - С.90-94.

  71. Шехова, А. Чем опасна ипотека [Текст]: Статья / А. Шехова // Финанс. - 2006. – N 30. - C.14-18

  72. Щукин, А. Ипотека доступна, а недвижимость - нет [Текст]: Статья / А. Щукин // Эксперт. - 2008. – N 13. - С.40-45.

  73. Новости рынка недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: #"#">#"#">#"#">Группа ВТБ

  91 475

  38 072

  70 794

  20 779

  46

  14 548

  0

  28,3

  71,7

  нд

  6,9

  50 269

  1 700

  47

  73

  3.Дельтакредит

  30 261

   нд

   18 157

  12 104 

   100

  нд

  0

  0 

   100

   0

   3,9

   нд

  нд

   66,3

   нд

  4.Абсолют Банк

  19 771

  9 422

  16 212

  3 559

  нд

  1 088

  40,2

  40

  50

  1

  9

  28 005

  9 453

  34

  37

  5.Уралсиб

  18 662

  11 925

  18 145

  517

  40

  нд

  нд

  27,5

  71,3

  1,2

  0

  нд

  нд

  -10,6

  -18,3

  6. КИТ Финанс

  17 589

  10 562

  15 157

  714

  99

  27,7

  11 282

  2

  79

  нд

  18

  нд

  нд

  -39,4

  -36,2 

  
  

  Продолжение Таблицы 1

  7. BSGV	14 590	4 142	9 289	5 301	56	0	0	0	85	15	38	нд	нд	252	237
  8.ТрансКредитБанк	12 864	6 943	12 478	386	48	0	0	нд	нд	нд	13	нд	нд	2,1	-23,7
  1	2	3	4	5	6	7	8	10	11	12	13	14	15	17	18
  9. Райффайзенбанк	12 513	4 700	8 929	3 585	21	нд	0	5,5	67,4	4,8	10	нд	нд	-20	-24
  10.Росбанк	12 109	6 312	11 019	1 090	15	381	0	22	67	0	11	9 834	нд	125	98
  11.Газпромбанк	11 173	4 905	9 261	1 911	37	0	0	45	49	1	5	нд	нд	22	14
  12.Городской ипотечный банк	9 996	2 661	нд	нд	100	нд	нд	0	100	0	нд	нд	нд	-12	нд
  13.ГПБ-Ипотека	9 952	7 688	9 952	0	100	9 952	0	9,7	90,3	-	5,1	7 944	687	-28,6	-41,1
  14.Альфа Банк	9 632	3 708	7 143	2 487	19,7	0	0	0,03	98,6	1,3	25	8 333	2 401	74	65
  15.МБРР	9 490	4 308	8 042	1 448	57	0	3 742	16	69	3,4	11,6	7 729	1 971	-8,4	-23,4
  16. Банк Москвы	9 352	3 736	2 650	6 702	18,3	1 503	0	4,2	88,2	4,7	2,4	10 231	4 659	-9	-18
  17. АК Барс	6 941	5 512	нд	нд	45	0	7	14,2	81,2	4,6	нд	нд	нд	26	19
  18. МКБ	5 306	424	1 679	1 827	55	0	0	6	59	10	31	1 458	437	103	-7
  19.Запсибкомбанк	4 952	2 476	4 952	0	48	нд	нд	нд	нд	1,8	нд	4 305	1 336	-27	-35
  20.Собинбанк	4 812	1 741	3 883	929	45	нд	6 777	0	73,4	2,1	24,3	3 725	983	2,3	-18

  Продолжение таблицы 1

  21.ХКФ Банк	4 595	2 031	3 500	1 095	нд	нд	нд	11,3	83,5	5,2	19	5 500	3 100	2,7	32
  22.Оргрэсбанк	4 404	836	1 850	2 554	54	0	0	14	32	3	46	1 746	378	99,8	119
  23.ОТП Банк	4 116	1 373	937	3 180	9,3	3 140	0	0	70,4	1,2	28,4	5 662	2 271	2	1
  1	2	3	4	5	6	7	8	10	11	12	13	14	15	17	18
  24. Евротраст	3 272	2 797	3 272	0	96	0	5 451	0	нд	нд	4	3 15	218	-66	-35
  25.Возрождение	3 000	1 660	2 610	390	нд	нд	нд	19	61	15	5	нд	нд	-52	-65
  26.НРБанк	2 133	608	1 316	817	100	нд	нд	4,6	94,4	1	5,5	нд	нд	-2	-18
  27.Росевробанк	1 906	569	1 266	640	42	0	0	66,6	22,9	3,5	7	1 092	207	2	-5
  28. Русский ипотечный банк	1 773	581	1 112	661	100	2 589	4 113	0	88,3	1,9	9,8	7 422	2 411	-28	-15
  29.Транскапиталбанк	1 654	305	1 055	599	43	0	0	26	30	7	37	530	225	202	227
  30.Примсоцбанк	1 591	871	1 453	138	35	0	2 085	4,3	87,5	0,2	8	нд	нд	-58	-65
  31.Промсвязьбанк	1 157	589	1 125	32	3,5	нд	нд	1,3	95,4	3,2	нд	1 597	548	16	9,3
  32.ФИА-Банк	1 116	657	0	66	0	0,2	0	8.1	37,6	12	42,3	4 542	2 934	-70	-68
  33.Газэнергопромбанк	1 021	566	939	82	35	7,5	166	1	97	2	33	нд	нд	-67	-80
  34. СКБ-Банк	958	632	958	0	7,8	0	781	23,7	71,6	4,1	0,6	573	113	-37	-46

  
  

  Продолжение таблицы 1

  35. Русь	947	983	947	0	91	0	904	37	50,3	9,3	3,4	1200	385	-51	-42
  36.КМБ Банк	939	367	767	172	34	нд	нд	нд	100	0	0	2 017	нд	514	72
  37.Автовазбанк	890	784	890	0	55	80	395	44,4	51,4	0	4,2	915	131	14	-
  38.Бинбанк	658	244	450	208	10	0	0	5	88	7	34	1 380	1 136	-72	-78
  39.Александровский	509	280	509	0	39	0	929	0,4	99,2	0,4	2,5	458	75	-53	-59
  1	2	3	4	5	6	7	8	10	11	12	13	14	15	17	18
  40.ПСКБ	355	193	355	0	33	0	532	22	78	0	1	370	102	-46	-46
  41.Екатеринбург	319	229	319	0	27	0	311	8,7	91,3	0	0	327	50	43	50
  42.Челиндбанк	229	149	229	0	6	0	26	12,8	87	нд	нд	нд	нд	нд	нд
  43.Форштадт	198	176	198	0	34	1,6	48	22	73	2	3	357	181	-39	-47
  44.Акибанк	42	44	42	0	2,5	0	63	0	100	0	0	89	48	-91	-90
  45.Юниаструм Банк	12,2	11	12,2	0	нд	0	1 812	9,1	91	0	0	71	63	-94	-99,7

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ 2 

  Таблица – Показатели ипотечного кредитования с учетом курса валют

  Показатели ипотечных кредитов с учетом динамики курсов валют за 2008-2010 годы	Рубль	Доллар США	Японская иена	Швейцарский франк	Евро
  1	2	3	4	5	6
  Получение кредита в начале 2008 года
  Сумма кредита	3 000 000	123 061	13 211 110	135 140	83 736
  Ставка по кредиту, % годовых	11,75	9,75	7,4	7,9	9,75
  Месячный платеж в руб. по текущему курсу	31 044	26 829	21 316	22 528	26 797
  Эффект разницы ставок ежемесячный, %	-	-13,6	-31,3	-27,4	-13,7
  Фактические результаты на конец 2008 года
  Фактически платежей за 2008 год, руб.	372 527	328 738	282 241	286 447	327 862
  Фактическая экономия относительно кредита в руб., %	-	-11,8	-24,2	-23,1	-12
  Месячный платеж на конец 2008 года, руб.	31 044	31 026	30 064	25 662	28 492
  Остаток долга на конец 2008 года в валюте кредита	2 978 858	121 846	13 021 120	133 343	82 909

  
  

  Продолжение таблицы

  1	2	3	4	5	6
  Остаток долга на конец 2008 года, руб.	2 978 858	3 430 129	4 025 196	3 292 598	3 149 987
  Остаток долга на конец 2008 года, % от начальной суммы кредита в руб.	99,3	114,3	134,2	109,8	105
  Прогноз результатов на конец 2010 года
  Фактически платежей за 2008-2010 годы, руб.	1 117 582	1 085 558	894 639	948 797	1 068 694
  Фактическая экономия относительно кредита в рублях, %	-	-2,9	-19,9	-15,1	-4,4
  Остаток долга на конец 2010 года в валюте кредита	2 928 382	119 033	12 596 387	129 294	80 995
  Остаток долга на конец 2010 года, руб.	2 928 382	3 811 454	3 226 707	3 552 413	3 449 313
  Остаток долга на конец 2010 года, % от начальной суммы кредита в руб.	97,6	127	107,6	118,4	115
  Итоговый результат (сумма всех платежей и остатка долга) относительно суммы кредита в руб.	1,35	1,63	1,37	1,5	1,51

  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ 3

  Таблица 3 - Основные участники процесса секьюритизации и их функции

  
  
  
  
  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ 4

  
  
  

  Рисунок  - Схема классической секьюритизации ипотечных активов

Скачать дипломную работу