Репетиторские услуги и помощь студентам!
Помощь в написании студенческих учебных работ любого уровня сложности

Тема: Управление недвижимым имуществом

Вид работы:

Дипломная (ВКР) по теме: Управление недвижимым имуществом
Предмет:

Другое
Когда добавили:

21.03.2012 2:25:47
Тип файлов:

MS WORD
Проверка на вирусы:

Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

Полный текст:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1. Муниципальное недвижимое имущество

1.2. Состав муниципального недвижимого имущества

1.3. Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом

1.4. Основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом

2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 Общая характеристика Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного

административного округа г. Москвы

2.2 Состав и структура муниципального недвижимого имущества

Северного административного округа

2.3 Анализ учета муниципального недвижимого имущества в городском реестре

2.4 Анализ состояния фонда нежилых помещений Северного

административного округа

2.5. Анализ организации сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе

2.6. Анализ организации передачи в оперативное управление нежилых

помещений Северного административного округа

2.7. Анализ организации передачи в хозяйственное ведение нежилых

помещений Северного административного округа

2.8. Анализ доходов в местный бюджет от деятельности Северного

территориального агентства

3. ПРОЕКТНО - ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

3.1. Разработка программы мероприятий по улучшению учета нежилых помещений

3.2. Совершенствование осуществления государственного контроля за порядком использования нежилых помещений, а также за переустройством (перепланировкой, переоборудованием) объектов нежилого фонда, расположенных в жилых домах

3.3. Мероприятие по совершенствованию организации информационного обеспечения об объектах недвижимого имущества заинтересованным лицам, содержащихся в реестре на платной основе

3.4. Предложения по передаче нежилых помещений, высвободившихся от арендных обязательств в оперативное управление государственным учреждениям, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства

4.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ (СОЦИАЛЬНАЯ) ОЦЕНКА РЕКОМЕНДАЦИЙ И МЕРОПРИЯТИЙ

5. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Современные экономические отношения предполагают наличие такой категории как недвижимое имущество, с функционированием которого связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот сравнительно недавно.

Однако, проблема управления недвижимым имуществом как теоретическая, так и практическая находится в сфере внимания ведущих ученых и управленцев. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.

Цель дипломной работы – разработка практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи:

1. рассмотреть теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом;

2. выявить основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом;

3. дать общую характеристику Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы;

4. проанализировать состав и структуру муниципального недвижимого имущества Северного административного округа;

5. проанализировать учет муниципального недвижимого имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений Северного административного округа, организацию сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа, организацию передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа, доходы в местный бюджет от деятельности Северного территориального агентства

6. разработать и проверить на эффективность проектно – практические мероприятия;

7. описать правовое обеспечение дипломного проекта.

Рассматриваемая проблема затронута в трудах известных отечественных авторов, таких как И.Т. Балабанов, И.Л. Артеменков, Н.Г. Волочков, С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин, О.Е. Кутафин, В.И. Фадеев и др.

В ходе выполнения данной работы были использованы различные общенаучные и специфические методы.

Объектом данной работы является процесс управления муниципальной недвижимостью. Предметом исследования является механизм управления нежилыми помещениями как частью муниципального недвижимого имущества.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1. Муниципальное недвижимое имущество

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

Понятие недвижимости является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл. 1).

В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов [5, c.87].

В теории и практике следует понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис.1).

Таблица 1

Объекты недвижимости

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

Леса;

Многолетние насаждения;

Здания;

Сооружения

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

Воздушные и морские суда;

Суда внутреннего плавания;

Космические объекты

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Предприятие в целом

как имущественный комплекс,

включая:

- земельные участки

- здания и сооружения

-инвентарь и оборудование

-сырье и продукцию;

- требования и долги;

- права на обозначения,

индивидуализирующие

предприятие, его продукцию,

работы и услуги;

-нематериальные активы;

-информация;

- другие -исключительные права

Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

1.2. Состав муниципального недвижимого имущества

В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 п.1 ГК РФ). Из вышеприведенного перечня к этой категории относятся:

1. Земля

2. Жилой фонд

3. Объекты инженерной инфраструктуры

4. Нежилые помещения

Рассматривать вопросы земельных отношений в отсутствии их разграничении преждевременно. На рассмотрение ГосДумы внесен проект, по которому разграничение собственности на землю предполагается провести по схеме: земля под объектом недвижимости федеральной собственности или приватизированным из федеральной собственности закрепляется за Федерацией, под государственным объектом субъекта федерации или приватизированным из собственности субъекта федерации – за субъектом федерации, остальная территория муниципального образования переходит в собственность органов местного самоуправления [32, c.59].

Параллельно с этим проектом существует другой, согласно которому собственность земли под объектом недвижимости определяется собственностью самого объекта или собственностью, из которой этот объект был приватизирован. Разграничение же собственности на остальную территорию муниципального образования предполагается ввести позже отдельным законодательным актом.

За пользование природными ресурсами, расположенными на территории муниципального образования, органы местного самоуправления вправе получать плату, в т.ч. в натуральной форме (ст.40 Закона «Об общих принципах…»).

На практике использование земельного ресурса в интересах муниципального образования можно выделить следующее:

1. Арендная плата за сельскохозяйственные земли

2. Арендная плата за земли сельхозназначения

3. Возмещение сельскохозяйственных потерь

4. Земельный налог

5. Плата за недра. На примере Мытищинского района можно сказать, что доходы местного бюджета от различных поступлений за землю составляют 5%.

Ко второй категории относятся жилые дома и помещения (квартиры, комнаты), предназначенные для проживания. Эти помещения подразделяются по своему назначению и виду собственности:

1. жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания собственников и членов их семей;

2. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам коммерческого найма (аренды) используемые для проживания граждан;

3. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам социального найма и используемые для проживания граждан;

4. жилые помещения специального назначения (интернаты, дома престарелых, общежития) муниципальной собственности, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан;

5. ведомственный жилой фонд, находящийся в собственности или на балансе различных предприятий, согласно Указа Президента № 166 от 05.11.91 « О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов» должен быть передан в муниципальную собственность. В целом по стране этот процесс уже завершен, поэтому рассматривать данную категорию жилого фонда уже не имеет смысла в силу ее отсутствия как таковой.

Основными задачами в повышении эффективности использования жилого фонда является, с одной стороны снижение затрат на его содержание, с другой стороны, повышение качества обслуживания. Большие возможности лежат в области пересмотра структур органов управления и обслуживания жилья. Не секрет, что многочисленное чиновничество и надстроечные структуры вокруг ЖКХ съедают огромную часть средств, выделяемых на содержание жилого фонда, поэтому их сокращение снизит затратную составляющую материалов и расценок за производимые работы. Не исключено, что здесь могут быть резервы снижения затрат. Также нельзя игнорировать возможности заключения управляющими органами муниципального образования договоров на обслуживание жилого фонда с коммерческими организациями, которые в конкурентной борьбе повысят качество выполняемых работ [11, c.52].

Учитывая, что подавляющее число домов построено 30 лет назад и более, остро встает вопрос о капитальном ремонте жилья. Такие работы проводят специализированные строительные фирмы по договорам с муниципальными управлениями ЖКХ, так как ЖЭУ с подобными задачами справиться не могут в силу отсутствия техники и опыта проведения таких работ.

Особенно волнует тот факт, что инженерные сети по обеспечению коммунального обслуживания района – третья категория недвижимого имущества – изношены на 70-100%. На их восстановление требуются огромные средства, которых в местном бюджете всегда не хватает. И к чему может привести невнимание к состоянию инженерных коммуникаций показала зима 2004-2005 гг. в Приморье, когда теплоцентрали не выдержали холодов. Поэтому эффективность использования инженерных сетей вплотную примыкает к проблеме эффективности содержания жилого фонда и скорее напоминает проблему эффективности использования средств местного бюджета.

К четвертой категории недвижимости относятся нежилые здания, встроенно-пристроенные помещения к жилым домам, сооружения. По своему назначению нежилой фонд подразделяется на :

1. помещения социально-бытового назначения (бытовое обслуживание населения, торговля),

2. культурно-образовательного назначения (библиотеки, детские сады и ясли, школы для работы с детьми и подростками, художественные и музыкальные учреждения и т.д.),

3. лечебно-оздоровительные (больницы, профилактории и т.д.),

4. офисные помещения,

5. здания и сооружения обеспечения жизнедеятельности муниципального образования (тепло- и электроподстанции, котельные и т.д.),

6. производственные и складские.

Классификацию нежилого фонда можно принять и в другом варианте с учетом иных критериев деления на виды.

1.3. Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом

Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Поэтому муниципальная недвижимость играет важную роль в реализации местной экономической политики [4, c.16].

В последние годы администрации каждого муниципального образования приходится решать задачи, которые ранее оставались за рамками ее деятельности, - это формирование муниципальной недвижимости, организация ее учета, выбор форм и методов управления. В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью только формируется. Уже созданы отдельные элементы этого механизма, некоторые определены в законодательных и нормативных актах и должны быть введены в действие.

Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей определяется методами управления [2, c.6].

Создание системы управления муниципальной недвижимостью преследует достижение следующих целей:

· формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;

· увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость;

· повышение инвестиционной привлекательности территории муниципального образования за счет: 1) обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; 2) предоставление льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитования; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.

Система управления недвижимостью муниципальных образований должна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:

· гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования;

· последовательность (этапность) и преемственность в развитии системы управления недвижимостью;

· минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы управления;

· организационное и информационное единство системы управления недвижимостью;

· по объектное управление недвижимостью, включающее: 1)по объектное формирование недвижимого имущества и по объектный учет недвижимости; 2) по объектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; 3) по объектную оценку недвижимости; 4) по объектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.

Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

· полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;

· государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

· оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;

· эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;

· формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;

· подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно:

· муниципальный жилищный фонд;

· находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

· муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;

· иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар;

· недвижимость, приобретенная муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями;

· казенное недвижимое имущество [3, c.63].

В последнее время четко обозначили подход к недвижимости как к единому объекту, т.е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основной частью недвижимости признается земельный участок, а все постройки и здания – его неотделимыми улучшениями.

Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению муниципальным имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.

Таким образом, управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил; условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

· обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

· обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

· решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

· улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиции, повышение их рыночной стоимости;

· оптимизация издержек на содержание объектов;

· повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости [12, c.62].

В настоящее время требует решения проблема стандартизации процесса управления муниципальной недвижимостью. Для этого необходимо классифицировать объекты недвижимости в целях управления, выявить типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита, а также разработать перечень типовых решений с пакетом стандартных документов.

1.4. Основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом

Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности).

Хозяйственное ведение. Унитарные предприятия являются коммерческими организациями, самостоятельными хозяйствующими субъектами, деятельность которых связана с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг с целью удовлетворения потребностей города и получения прибыли. Вопросы создания муниципальных унитарных предприятий, определения предмета и целей их деятельности, реорганизации и ликвидации, назначения директоров (руководителей) предприятий, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью недвижимости решает собственник имущества — орган местного самоуправления (представительный или исполнительный). Решение о передаче недвижимости в хозяйственное ведение, как правило, принимается одновременно с решением о создании муниципального унитарного предприятия. Право собственности на недвижимость унитарным предприятиям не передается.

Права хозяйственного ведения не могут равняться правам собственника, совпадать с ними полностью, а всегда являются ограниченными по содержанию [14, c.14].

Недвижимость, закрепленная за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, находится в муниципальной собственности и без согласования с собственником не может быть продана, внесена в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо передана в залог. (В г. Саратове, например, установлено, что по сделкам, превышающим 10% стоимости имущества, необходимо согласование в Комитете по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) ревышающим30%стоимости решение принимается городской Думой.) Муниципальное унитарное предприятие может сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, списывать с баланса, передавать другому юридическому лицу или иным способом распоряжаться этим имуществом только с согласия комитета, который имеет право контролировать использование по назначению и сохранность переданного в хозяйственное ведение объекта недвижимости.

Если муниципальное унитарное предприятие учреждает дочернее предприятие, то часть его имущества передается в хозяйственное ведение этого дочернего предприятия

Часть прибыли от использования недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, размер которой устанавливается договором (например, в г. Саратове — не более 5%), перечисляется в местный бюджет [15, c.24].

Право хозяйственного ведения прекращается одновременно с прекращением права собственности по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством.

Оперативное управление. Как правило, на правах оперативного управления собственник передает недвижимость учреждению, которое оно финансирует, чаще всего бюджетному. Право оперативного управления еще более ограничивает субъекта, им обладающего. Это право подразумевает необходимость использовать недвижимость с той целью, с которой она была передана. Право оперативного управления представляет собой особое вещное право юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться государственным и иным имуществом в пределах, установленных законом, целями его деятельности, заданиями собственника (чаще всего здесь имеется в виду необходимость строгого соблюдения сметы расходов) и назначением недвижимого имущества.

Муниципальное учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по смете или целевым назначением. Если, в соответствии с учредительными документами, учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные доходы и приобретенное за счет них имущество поступают в распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе [17, c.49].

Аренда и субаренда. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платой (без амортизации и налога на имущество) прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно собственником.

Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами:

· недвижимость не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, т.е. не приносит дохода;

· недвижимость используется собственником, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам;

· недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает оборотных средств для организации производства).

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу на основании торгов. Передача может осуществляться:

1) по конкурсу, когда использование недвижимости предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс нежилых помещений;

2) на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением;

3) по факту пользования — при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды:

а) при приватизации муниципального имущества,

б) при окончании срока действия право устанавливающих документов,

в) в порядке правопреемства. Договор заключается на основании имеющихся условий пользования;

4) как внеконкурсная передача — в исключительных случаях, перечень которых, как правило, содержится в местных нормативных актах, регулирующих процесс передачи прав на недвижимость [19, c.47].

Конкурс на право аренды нежилых помещений муниципальной собственности может проводиться в виде закрытого конкурса или открытых аукционных торгов. Для участия в конкурсе в качестве соискателя необходимо подать заявку установленного образца, причем сведения о соискателях и содержание их предложений не подлежат оглашению до момента начала первого заседания конкурсной комиссии.

При оформлении передачи в аренду объектов недвижимости с победителем конкурса заключается договор купли-продажи права аренды и договор аренды. Лицо, получившее право на аренду нежилого здания (помещения), в течение 10 календарных дней перечисляет предложенную им сумму на указанный ему расчетный счет, (сумма задатка учитывается при окончательных расчетах) и после внесения получает свидетельство на право аренды.

Наряду с конкурсами проводятся аукционы. Под покупкой на аукционе понимается приобретение физическими или юридическими лицами прав аренды нежилых помещений по цене, определенной в очных торгах в соответствии с правилами, установленными органами местного самоуправления. При этом право аренды передается покупателю, предложившему в ходе аукциона максимальную цену на условиях договора аренды.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указываются:

· характеристика нежилого помещения;

· условия договора аренды (проект договора);

· начальная цена лота (опцион).

Участвовать в аукционе могут любые юридические или физические лица, подтвердившие свою платежеспособность и зарегистрированные в качестве субъекта предпринимательской деятельности;

Законодательство предусматривает возможность переуступки прав аренды третьему лицу при согласовании с комитетом при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства арендатора. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью договора купли-продажи права аренды [20, c.34].

Одной из самых распространенных операций с правами аренды является субаренда. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем). Субарендатор не имеет права распоряжаться полученными арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы хозяйственных обществ и товариществ.

В субаренду могут сдаваться части арендованных нежилых помещений, однако субаренда, доходы от которой учитываются в составе внереализационных доходов, не должна быть основным источником существования предприятий и организаций — арендаторов государственной и муниципальной недвижимости. Кроме того, вопросы субаренды являются актуальными в связи с обеспечением общественного порядка на территории муниципальных образований, организацией контроля за использованием помещений в соответствии с договором (официально ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор).

Доверительное управление, т.е. делегирования прав по управлению недвижимостью на основе договора. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение недвижимым имуществом, но собственник устанавливает частичные ограничения в реализации этих прав [23, c.46].

Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника.

Право собственности к доверительному управляющему не переходит, он не может управлять переданным ему имуществом в своих интересах, однако может действовать в интересах третьего лица, указанного учредителем управления. В доверительное управление не может быть передано имущество, находящееся в хозяйственном ведении муниципального предприятия или оперативном управлении муниципального учреждения (организации).

К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором. Услуги по управлению объектом собственник оплачивает в соответствии с договором.

Назначение управляющего осуществляется по итогам открытого конкурса на право заключения договора доверительного управления имуществом.

Продажа объектов муниципальной недвижимости в собственность осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального недвижимого имущества: на аукционе; на конкурсе; через выкуп арендованного имущества; путем продажи акций акционерных обществ [29, c.47].

Продавца муниципальной недвижимости назначают органы местного самоуправления. Это фонд имущества или другой уполномоченный орган, который организует торги (конкурсы и аукционы) и заключает с покупателем договор купли-продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения КУМИ.

Конкурсы по продаже объектов недвижимости проводятся в различных формах:

· коммерческий конкурс с открытыми или закрытыми торгами;

· инвестиционный конкурс;

· коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями.

На конкурс выставляются незанятые, неиспользуемые (свободные) объекты, в том числе предназначенные для реконструкции. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.

Социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс, и могут предусматривать:

· сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;

· переподготовку или повышение квалификации работников;

· сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;

· ограничения на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;

· реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

Инвестиционные условия включают требуемый объем инвестиций, сроки, направления и форму их осуществления.

2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

административного округа г. Москвы

Рассмотреть проблему поможет практика Территориального агентства Северного административного округа города Москвы. Указанное Агентство является структурным подразделением Департамента имущества города Москвы - органа исполнительной власти города Москвы, обеспечивающим проведение государственной политики в области приватизации государственных и муниципальных предприятий, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, а также межотраслевую координацию управления государственной и муниципальной собственностью города Москвы.

Департамент является преемником прав и обязанностей Комитета по управлению имуществом Москвы и Фонда имущества города Москвы.

Департамент представляет имущественные интересы города Москвы и действует на основании законодательства и иных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, законов города Москвы и иных правовых актов города Москвы.

Основными задачами Департамента являются:

· управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности города Москвы;

· осуществление межотраслевой координации управления государственным и муниципальным имуществом города Москвы в целях повышения эффективности его использования для реализации социально-экономических программ развития города Москвы;

· реализации на основе законодательства Российской Федерации и законодательства города Москвы государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, объектов недвижимости и другого государственного и муниципального имущества города Москвы.

В целях возложенных на него задач Департамент в установленном законодательством Российской Федерации и города Москвы порядке:

· осуществляет создание и сопровождение автоматизированных информационных систем, накопление информационных ресурсов по учету объектов государственной и муниципальной собственности;

· реализует установленный законодательством Российской Федерации режим защиты в отношении сведений, отнесенных к государственной тайне и категории конфиденциальной информации, выполняя функции сохранения государственной тайны и защиты информации;

· готовит предложения о разграничении собственности между городом Москвой и Российской Федерацией, субъектами Федерации, муниципальными образованьями;

· осуществляет в установленном порядке принятие имущества из собственности Российской Федерации, субъектов Федерации и других собственников в собственность города Москвы, а также передачу государственного и муниципального имущества города Москвы другим собственникам;

· оформляет закрепление государственного и муниципального имущества города Москвы в хозяйственное ведение и оперативное управление, дает согласие на продажу недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении, на передачу его в аренду или залог, либо распоряжение этим имуществом иным способом, осуществляет передачу в лизинг имущества, являющегося собственностью города Москвы, и контроль за поступлением денежных средств от его использования;

· выступает арендодателем государственного и муниципального имущества города Москвы;

· осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества города Москвы, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении юридических лиц, а также переданного в установленном порядке в аренду и безвозмездного пользование, и в случае нарушения установленного порядка распоряжения этим имуществом и его использования принимает необходимые меры в соответствии с законодательством города Москвы и нормативными правовыми актами Мэра и Правительства Москвы.

Департамент образует в административных округах Москвы свои территориальные агентства, которые являются структурными подразделениями Департамента.

Северное территориальное агентство осуществляет отдельные полномочия от имени Департамента в отношении объектов государственной и муниципальной собственности города Москвы на территории Северного административного округа в части:

· заключения договоров аренды, передачи в хозяйственное ведение, оперативное управление и безвозмездное пользование;

· создания комиссии по приватизации, рассмотрения заявок на приватизацию, утверждения планов приватизации;

· учреждения акционерных обществ в соответствии с действующим законодательством.

· подготовки предложений и замечаний к проектам законов г. Москвы;

· проведения инвентаризации договоров аренды нежилых помещений с целью приведения их в соответствие с действующим законодательством;

· подготовки и предоставления в установленном порядке прогнозных и отчетных балансов нежилых помещений;

· обеспечения контроля за соблюдением установленных собственником ограничений при использовании помещений, находящихся в хозяйственном ведении ГУП.

Полномочия агентства могут быть изменены по инициативе руководителя Департамента. Агентство имеет лицевые счета в учреждениях банков, печать Департамента с соответствующими реквизитами Департамента и агентства, баланс, штампы, бланки. Агентство вправе от лица Департамента заключать трудовые соглашения (контракты, договоры) с гражданами, самостоятельно решать кадровые и финансовые вопросы в рамках утвержденной руководителем Департамента структуры и сметы. Агентство имеет право выступать в суде и арбитражном суде от имени Департамента, выдавать доверенности физическим лицам на защиту интересов Департамента в суде и арбитражном суде. Агентство действует на основании Положения о территориальных агентствах Департамента, утверждаемого руководителем Департамента.

Работой агентства руководит директор агентства, назначаемый и освобождаемый от должности руководителем Департамента, подотчетный руководителю Департамента и заместителям руководителя Департамента в пределах их полномочий.

Директор агентства готовит проекты распоряжений Департамента по вопросам, отнесенным к компетенции агентства, выдает доверенности на представление интересов Департамента в пределах полномочий агентства, издает приказы по вопросам регулирования деятельности агентства, обязательные для выполнения всеми работниками агентства.

Работники Агентства являются государственными служащими города Москвы. На них распространяется законодательство о государственной службе и трудовое законодательство с особенностями, предусмотренными законодательством о государственной службе.

2.2 Состав и структура муниципального недвижимого имущества

Северного административного округа

Северное территориальное агентство регистрирует в собственность города Москвы объекты нежилого фонда. В их состав входят помещения, занимаемые:

· окружными, городскими, исполнительными органами власти, находящимися на территории округа;

· учреждения здравоохранения, образования, культуры и спорта, находящиеся на территории округа;

· детскими домами, домами ребенка, интернатами, госпиталями, санаториями для детей и престарелых;

· городскими автотранспортными предприятиями и метрополитеном;

· эксплуатационными предприятиями благоустройства округа;

· а также регистрируют:

· встроено – пристроенные объекты;

· другие объекты независимо от площади и того, кем оформлялся (будет оформляться) договор аренды или контракт на оперативное управление, хозяйственное ведение, или вносится вопрос продажи на Комиссию по продаже объектов нежилого фонда подразделением Департамента или Северным территориальным агентством.

В таблице 2 представлены объекты, регистрируемые в собственность города Москвы.

Таблица 2

Разграничение объектов, регистрируемых в собственность города Москвы

Структура Департамента

Состав объектов нежилого фонда

Управление реестра и регистрации имущественных прав города

Адресные (именные), эксклюзивные объекты, направленные по поручениям руководителя Департамента, расположенные на территории и за пределами территории города Москвы

Территориальные агентства

Помещения, занимаемые: - окружными, городскими, исполнительными органами власти; - учреждения здравоохранения, образования, культуры и спорта; - социальной защиты населения (детские дома, дома ребенка, интернаты, госпитали, санатории для детей и престарелых); - городскими автотранспортными предприятиями и метрополитеном; - эксплуатационными предприятиями, обслуживающими городской жилищный и нежилой фонд, предприятиями благоустройства; а также регистрируют:

- встроенно-пристроенные объекты;

- другие объекты независимо от площади и того, кем оформлялся (будет оформляться) договор аренды или контракт на оперативное управление, хозяйственное ведение, или вносится вопрос продажи на Комиссию по продаже объектов нежилого фонда подразделением Департамента или территориальным агентством

2.3 Анализ учета муниципального недвижимого имущества в городском реестре

Для проведения качественного исследования деятельности рассматриваемого Департамента необходимо проанализировать состояния городского реестра. Исходные данные для анализа представлены в таблицах 3 и 4.

В таблице 3 представлены данные по нежилым зданиям и помещениям г. Москвы по состоянию на 01.01.2006.

В таблице 4 представлены данные по нежилым зданиям и помещениям г. Москвы по состоянию на 01.01.2007.

Таблица 3

Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы

по состоянию на 01.01.2006

Административный округ	Всего	в том числе:
		Оформлено договорами, контрактами: (Данные АИС "Недвижимость")									Подлежат оформлению, переоформлению		Прочие
		Аренда		Хоз. ведение		Опер, управл.		Безвозм. пользов.	Доверит управл.	Охранно-арендные	Х.В., О.У.	в аренду	Всего	в т.ч. свобод.
		Всего	в т.ч. малый бизнес	Всего	в т.ч. аренде из гр.5	Всего	в т.ч. аренде из гр.5	Безвозм. пользов.	Доверит управл.	Охранно-арендные	Х.В., О.У.	в аренду	Всего	Приг. к исп.	Неприг. к исп.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
Центральный	9 355,6	3 146,6	1 016,8	2 496,6	46,1	1 818,9		242,6	120,7	649,4	199,4	51,8	675,7	47,5	90,1
Северный	4 061,9	759,5	236,4	751,7	119,4	1 890,6		34,3		4	375,7	29,6	335,9	14,8	321,1
Северо-Восточный	4 204,5	715,5	289,6	1 085,4	80,6	2 157,0		34,1	11,1		268	12,8	12,3	12,3
Восточный	5 603,2	843,3	419,7	756	78,9	2 545,4		14,9		16	1 012,1	70,5	423,9	6,3	417,9
Юго-Восточный	3 700,8	510,6	222,5	1 102,2	27,7	2 033,4		26,1		11,9		4,8	39,5	28,6	10,9
Южный	5 702,0	885	334,7	1 164,9	27,5	3 296,7		37,6			221,3	34,9	89,1	78,5	10,6
Юго-Западный	4 346,2	611,8	176,7	1 026,0	21,7	2 252,8		19,2	66,7	0,4	148,6	36,1	206,3	6,5	199,8
Западный	4756,3	609,3	241,1	860,7	36	2081,5		8,9	2,4	4,5	68,7	48,2	1 108,1	11,6	831,7
Северо-Западный	2 650,8	431,9	117,6	445,1	77,7	1 649,5		2,5			151,2	14,4	33,9	5,3	28,6
Зеленоград	959	152,8	81,3	208,3	12,6	485,8		0,7			121,3	0,6	2,2	1,7	0,5
ДГМИ	1 610,2										994,2		616
ВСЕГО	46 950,5	8 666,3	3 136,4	9 896,9	528,2	20211,6	0	420,9	200,9	686,2	3 560,5	303,7	3 542,9	213,1	1911,2

Как видно из таблицы 3 Департамент располагает нежилыми зданиями и сооружениями общей площадью 46950,5 тыс. кв. м.

Анализируя данные таблицы можно сказать, что больше всего нежилых зданий и помещений, состоящих на учете в Департаменте, а именно 9355,6 тыс. кв. м, приходится на Центральный административный округ, что является положительным фактом, поскольку Центральный административный округ является одним из самых востребованных районов Москвы, в смысле использования нежилых помещений.

Наименьшую площадь из всех нежилых помещений Департамента, а именно 959,0 тыс. кв. м, занимают нежилые помещения в Зеленограде, что является закономерной тенденцией, поскольку данных район больше подходит для жилых помещений.

Остальные административные округи имеют примерно равную долю в общей структуре нежилых помещений, состоящих на учете в Департаменте. Исключение составляют Северо-Западный административный округ и ДГМИ, которые располагают заметно более низкой долей.

Из таблицы видно, что в структуре использования нежилых помещений наибольшую долю в Центральном округе занимает аренда. Для остальных округов характерно использование помещений в качестве хозяйственного ведения и оперативного управления.

На момент составления баланса, представленного в таблице 3 помещения находящиеся в ДГМИ не используются, из баланса видно, что они в части 994, 2 тыс. кв. м подлежат передаче в оперативное управление.

Доля Северного административного округа в общем объеме нежилых зданий и помещений Департамента составляла на 1.01.2006 4061,9/ 46950,5 *100= 8,65%. Нежилые помещения Северного округа большей частью, а именно 1890,6 тыс. кв. м, находятся в оперативном управлении. В Северном округе есть также свободные помещения – 335,9 тыс. кв. м., что является неэффективным, поскольку они не приносят доход. Отрицательным моментом является наличие помещений не пригодных для использования – 321,1 тыс. кв. м.

Таблица 4

Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы

по состоянию на 01.01.2007

тыс.кв.м

Административный округ	Всего	в том числе:
		Оформлено договорами, контрактами: (Данные АИС "Недвижимость")									Подлежат оформлению, переоформлению		Прочие
		Аренда		Хоз. ведение		Опер, управл.		Безвозм. пользов.	Доверит управл.	Охранно-арендные	Х.В., О.У.	в аренду	Всего	в т.ч. свобод.
		Всего	в т.ч. малый бизнес	Всего	в т.ч. аренде из гр.5	Всего	в т.ч. аренде из гр.5			Охранно-арендные	Х.В., О.У.	в аренду	Всего	Приг. к исп.	Неприг. к исп.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
Центральный	9 358,5	3322,1	1 053,2	2 109,9	105,8	2261,2	39,4	220,3	58,2	726,3	165,5	46,4	593,8	41,9	86,5
Северный	4011,4	798,6	342	778,8	93,1	1 961,0	29,7	34,5		4	316,4	22,1	218,8	13,8	205
Северо-Восточный	4 620,4	709,6	189,4	1 138,4	96	2457,1	41,8	35,4	10,7	23,4	237,4	89	57,2	46,6	10,6
Восточный	5 579,7	958,5	501,3	791,4	98,3	2 870,9	94,2	15,3		16	638,1	58,4	423,6	6,7	416,9
Юго-Восточный	4 186,3	532,9	300,3	1090,9	19	2490,7	15	28		11,9		5,1	60,8	37,8	23
Южный	5 740,0	866,9	502,8	1 193,5	36,5	3 448,3	14,1	40		0,5	99,3	44,1	98	68,1	29,9
Юго-Западный	4 861,0	647,2	194,7	1 027,9	27,1	2 660_;3	14,5	20,8	66,7	0,4	257,2	16,3	205,8	6	199,8
Западный	5001,8	636,7	224,9	960,7	58	2315,2	44,5	8,5	9,2	4,5	121,2	73,1	975,2	6,6	831,7
Северо-Западный	2 794,5	477,4	117,6	520,5	98,3	1 792,2	7,6	4,4			66,1	5,9	33,9	5,3	28,6
Зеленоград	969,5	171,6	71,4	237,4	24,8	568,9	9	0,7			21,8	2,4	0,5		0,5
ВСЕГО	47 123,1	9121,5	3 497,6	9 849,4	656,9	22 825,8	309,8	407,9	144,8	787	1 923,0	362,8	2 667,6	232,8	1 832,5

Анализируя данные таблицы 4 можно сказать, что больше всего нежилых зданий и помещений, состоящих на учете в Департаменте, а именно 9358,5 тыс. кв. м, приходится на Центральный административный округ, что является положительным фактом, поскольку Центральный административный округ является одним из самых востребованных районов Москвы, в смысле использования нежилых помещений.

Наименьшую площадь из всех нежилых помещений Департамента, а именно 969,5 тыс. кв. м, занимают нежилые помещения в Зеленограде, что является закономерной тенденцией, поскольку данных район больше подходит для жилых помещений.

Остальные административные округи имеют примерно равную долю в общей структуре нежилых помещений, состоящих на учете в Департаменте. Исключение составляет Северо-Западный административный округ, который располагает заметно более низкой долей.

Доля Северного административного округа в общем объеме нежилых зданий и помещений Департамента составляла на 1.01.2007 4011,4/47123,1 *100= 8,51%. Нежилые помещения Северного округа большей частью, а именно 1961,0 тыс. кв. м, находятся в оперативном управлении. В Северном округе есть также свободные помещения – 218,8 тыс. кв. м., что является неэффективным, поскольку они не приносят доход. Отрицательным моментом является наличие помещений не пригодных для использования – 205,0 тыс. кв. м.

2.4 Анализ состояния фонда нежилых помещений Северного

административного округа

Проведем анализ изменений состояния фонда нежилых зданий и помещений Северного административного округа, используя данные таблицы 5.

Таблица 5

Динамика изменения фонда нежилых помещений Северного административного округа в 2006-2007 гг.

	2006	2007	Абсолютное отклонение	Темп роста
Всего	4 061,9	4011,4	-50,5	98,76
Аренда	759,5	798,6	39,1	105,15
Хоз. ведение	751,7	778,8	27,1	103,61
Опер. управл.	1 890,6	1 961,00	70,4	103,72
Безвозм. пользов.	34,3	34,5	0,2	100,58
Охранно-арендные	4	4	-	-
Подлежат оформлению, переоформлению	405,3	338,5	-66,8	83,52
Прочие	335,9	218,8	-117,1	65,14
в т.ч.			0
свободные	14,8	13,8	-1	93,24
не пригодные	321,1	205	-116,1	63,84

Общее количество нежилых площадей за рассматриваемый период уменьшилось на 50,5 тыс. кв. м., т.е. темп роста составил 98,76 %.

Наибольший вклад в изменение фонда нежилых площадей внесли помещения из категории «прочие», данная категория уменьшилась на 117,1 тыс. кв. м. Уменьшение в основном произошло за счет списания не пригодных нежилых помещений с баланса Департамента, поэтому это можно считать положительной тенденцией.

Увеличение наблюдается по нежилым помещениям находящимся в хозяйственном ведении (на 27,1 тыс. кв. м), аренде (на 39,1 тыс. кв. м), оперативном управлении (на 70,4 тыс. кв. м), что является благоприятной тенденцией, поскольку данные способы использования нежилых помещений наиболее доходные и удобные.

Значительно уменьшилась (на 66,8 тыс. кв. м) категория «подлежат оформлению, переоформлению», что тоже является положительным моментом, поскольку данная категория отражает помещения находящиеся в переходном состоянии.

Анализ состояния нежилого фонда Северного административного округа в разрезе районов представлен в таблице 6.

Таблица 6 показывает, что наиболее значительные доли площадей находятся в районах: Беговой, Дмитровский, Коптево, Тимирязевский, Хорошевский.

Наибольшую долю в структуре использования нежилых помещений занимает оперативное управление.

Наличие свободных помещений незначительно. Наиболее отрицательной тенденцией можно считать наличие непригодных к использованию помещений. Наибольшее количество площадей, непригодных к использованию, находится в районах: Войковский, Коптево, Тимирязевский.

Таблица 6

Состояние нежилого фонда Северного административного округа в разрезе районов

Район	Всего	в том числе:
		Оформлено договорами, контрактами									Подлежат оформлению, переоформлению		Прочие
		Аренда		Хоз. ведение		Опер, управл.		Безвозм.	Доверит	Охранно-арендные	Х.В., О.У.**	в аренду	Всего	в т.ч. свобод.
		Всего	в т.ч. малым бизнес	Всего	в т.ч. аренде из гр.5	Всего	в т.ч. аренде из гр.5		Доверит	Охранно-арендные	Х.В., О.У.**	в аренду	Всего	Приг. к исп.	Неприг. к исл.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
Аэропорт	246,1	56,7	16,9	30,7	7,7	114		1,1		0,9	25,9	3,8	20,7	1,1	19,6
Беговой	392,8	73,5	9,5	96,3	11,5	171,4		2,8		1,6	32,4	2,5	23,8	0,4	23,4
Бескудниковский	153,1	19,7	8,9	12,4	0,5	108,9					9,1	0,6	2,9	0,2	2,7
Войковский	258,5	53,2	17,6	45,5	9	100,8		0,3			30,5	3,9	33,3	0,7	32,6
Восточное Дегунино	214	29,2	16,6	22,5	3,9	147,5					8,4	0	10,3	0,7	9,6
Головинский	277,1	60,6	13,5	47,6	16,7	124,4				1,5	42,6	4	13,1		13,1
Дмитровский	335,8	38,9	20,8	99	3,8	159,3					11,1	2,3	29	5,9	23,1
Западное Дегунино	346	54	22,1	153,8	35,1	127,5		0,9			30,6	0,2	14,1	0,7	13,4
Коптево	348,1	61,4	25,1	47,4	9,3	180,7		0,1			24,2	2,5	41,1	0,7	40,4
Левобережный	170,8	18,7	7,7	24,1	0,3	88,5		0,7			29,5		9,6		9,6
Молжаниновский	41,3	19,5	0,5	4,2	0,3	1,7		14,9			0,6		0,7		0,7
Савеловский	249,6	66,1	19,8	14,4	15,3	130		J.			13,7	3,2	35,5	0,5	35
Сокол	214,7	64,7	17,6	25,8	0,9	75,6		1,3			26	2	20,2	3,2	17
Тимирязевский	324,9	57,3	17,3	16,2	1,4	180,2		2,3			24,4	1,7	44,2	0,3	43,9
Ховрино	180,2	16,6	6,3	43,4	1,2	97		0,3			14,4	0,2	9,5		9,5
Хорошевский	308,9	69,4	16,2	68,4	2,5	83,1		7,6			52,3	2,7	27,9	0,4	27,5
ВСЕГО	4 061,9	759,5	236,4	751,7	119,4	1 890,6	0	34,3	0	4	375,7	29,6	335,9	14,8	321,1

2.5. Анализ организации сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе

Изменение фонда нежилых зданий и помещений Северного административного округа, сдаваемых в аренды, представлены в таблице 7.

Таблица 7

Изменение нежилых площадей Северного административного округа, сдаваемых в аренды за 2006-2007 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2006

Выбытие

Увеличение

Размер площадей по состоянию на 01.01.2007

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

в том числе

Малый бизнес

ГУП и учреждения г.Москвы

продажа

Снос и реконструкция

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Ввод объектов эксплуатацию

Разграничение собственности

Выявленные в процессе инвентаризации

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Малый бизнес

ГУП и учреждения г.Москвы

759,5

236,4

35,2

35,5

1,4

2,8

7,3

86,1

0,3

5,3

37,2

31,7

11,6

798,6

342

42,6

Данные таблицы 7 показывают, что за рассматриваемый период произошли незначительные изменения с площадями нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

Общее количество площадей, сдаваемых в аренду увеличилось на 39,1 тыс. кв. м., т.е. на 5,15%. В том числе площади, арендуемые представителями малого бизнеса, увеличились на 105,6 тыс. кв. м, т.е. на 44,67%, и площади, арендуемые ГУП и учреждениями, увеличились на 7,4 тыс. кв. м, т.е. на 21%.

Таким образом, наибольший вклад в увеличение площадей нежилых помещений, сдаваемых в аренду, внесло увеличение площадей, арендуемых представителями малого бизнеса, что является благоприятным фактором.

Как показывает таблица 7, за рассматриваемый период выбыло 47 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет продажа помещений, что является положительной тенденцией.

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам:

1. Ввод объектов эксплуатацию;

2. Разграничение собственности;

3. Выявленные в процессе инвентаризации;

4. По решениям о смене права пользования;

5. По иным причинам.

Наибольшую долю в общем увеличении занимают площади, выявленные в процессе инвентаризации. Очень мала доля площадей введенных за рассматриваемый период в эксплуатацию, что является неблагоприятной тенденцией.

2.6. Анализ организации передачи в оперативное управление нежилых

помещений Северного административного округа

Проведем анализ передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа, используя данные таблицы 8.

Данные таблицы 8 показывают, что за рассматриваемый период произошли значительные изменения с площадями нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении.

Таблица 8

Динамика передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа в 2006-2007 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2006

Выбытие

Увеличение

Размер площадей по состоянию на 01.01.2007

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

продажа

Снос и реконструкция

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Ввод объектов эксплуатацию

Разграничение собственности

Выявленные в процессе инвентаризации

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

1890,6

21,6

11,5

10,1

0,1

39,5

30,4

1961

Общее количество площадей, находящихся в оперативном управлении, увеличилось на 70,4 тыс. кв. м., т.е. на 3,72%.

Как показывает таблица 8, за рассматриваемый период выбыло 21,6 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет продажа помещений, что является положительной тенденцией.

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам:

1. Ввод объектов эксплуатацию;

2. Разграничение собственности;

3. Выявленные в процессе инвентаризации;

4. По решениям о смене права пользования;

5. По иным причинам.

2.7. Анализ организации передачи в хозяйственное ведение нежилых

помещений Северного административного округа

Проведем анализ передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа, используя данные таблицы 9.

Таблица 9

Динамика передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа в 2006-2007 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2006

Выбытие

Увеличение

Размер площадей по состоянию на 01.01.2007

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

продажа

Снос и реконструкция

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Ввод объектов эксплуатацию

Разграничение собственности

Выявленные в процессе инвентаризации

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

751,7

46,1

0,1

778,8

Данные таблицы 9 показывают, что за рассматриваемый период произошли значительные изменения с площадями нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении.

Общее количество площадей, находящихся в оперативном управлении, увеличилось на 27,1 тыс. кв. м., т.е. на 3,61%.

Как показывает таблица 9, за рассматриваемый период выбыло 19 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет снос и реконструкция помещений, что является отрицательной тенденцией.

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам: ввод объектов эксплуатацию; разграничение собственности; выявленные в процессе инвентаризации; по решениям о смене права пользования.

Наибольшую долю в общем увеличении занимают площади, появившиеся в процессе разграничения собственности. Очень мала доля площадей введенных за рассматриваемый период в эксплуатацию, что является неблагоприятной тенденцией.

2.8. Анализ доходов в местный бюджет от деятельности Северного

территориального агентства

Проанализируем доходы от арендной платы за нежилые помещения Северного административного округа в разрезе районов (табл.10).

Таблица 10

Доходы от арендной платы за нежилые помещения

Район	Начислено за отчетный период		Оплачено в отчетном периоде		Потенциально возможные поступления млн. руб.	Недополучено вследствие недоплаты в отчетном периоде	Резерв %
Район	Всего млн. руб.	в т.ч. Малый бизнес млн. руб.	Всего млн. руб.	в т.ч. аренд, платежи 2006г. млн. руб.	Потенциально возможные поступления млн. руб.	Недополучено вследствие недоплаты в отчетном периоде	Резерв %
1	2	3	4	5	6	7	8
Аэропорт	44	15,7	44,3	44	48,4	0	9,1
Беговой	95,2	16,5	102,3	86,7	99,7	8,9	13
Бескудниковский	12,1	6,8	12	11,2	13,6	7,4	17,6
Войковский	51,3	23,8	50,6	47,4	57,9	7,6	18,1
Вост. Дегунино	19	10,8	18,3	17,6	21,1	7,4	16,6
Головинский	42,7	14	50,1	42,3	48,3	0,9	12,4
Дмитровский	24,2	10,9	25,1	23,5	29,1	2,9	19,2
Зап. Дегунино	30,9	13,2	31,8	29,4	37,6	4,9	21,8
Коптево	43,7	19,1	43,4	40,7	47,3	6,9	14
Левобережный	16,8	6	16,4	16,4	19,8	2,4	17,2
Молжаниновский	13,8	0	14,3	13,7	13,9	0,7	1,4
Савеловский	34,6	18,7	36,7	33,1	41	4,3	19,3
Сокол	50,3	20,9	54,4	49,3	56,9	2	13,4
Тимирязевский	48	17,5	47,6	45,2	54,4	5,8	16,9
Ховрино	12,4	5,7	14,5	12,3	14,6	0,8	15,8
Хорошевский	54	17,1	59,2	52,2	60,1	3,3	13,1
ВСЕГО	593	216,7	621	565	663,7	66,2	14,9
Сняты начисл. А/П	50	49,4	50	50	50	0	0
ИТОГО	643	266,1	671	615	713,7	66,2	13,8

Как видно из таблицы 10 за 2007 г. арендная плата за все нежилые помещения Северного административного округа составила 643 млн. руб., что составляет 643/7181,3*100=8,95% всего дохода Департамента от аренды нежилых помещений (баланс доходов от арендной платы за нежилые помещения представлен в приложении А).

Наибольшую долю, а именно 14,81%, в структуре доходов занимает район Беговой, это объясняется наличием в этом районе самых больших площадей нежилых помещений.

Отрицательной тенденцией является наличие недополученных средств от аренды в сумме 66,2 млн. руб., что составляет 10,3 начисленной суммы. Наибольшая сумма недополученных средств составляет 7,6 млн. руб. или 11,48 % – район Войковский.

Положительным моментом является наличие потенциально возможных поступлений в сумме 713,7 млн. руб. Наиболее перспективным районом является Беговой, где сумма потенциально возможных поступлений составляет 13,97% от суммарной величины потенциально возможных поступлений.

Наиболее стабильно доходы поступают в районах Аэропорт, Головинский, Молжаниновский, Ховрино, задолженность по ним составляет соответственно 0; 0,9; 0,7; 0,8 млн. руб., что составляет не более 2% от общей суммы задолженности.

3. ПРОЕКТНО - ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

3.1. Разработка программы мероприятий по улучшению учета нежилых помещений

Для улучшения учета нежилых помещений необходимо внедрить информационную систему, содержащую следующие элементы:

1. Аппаратные средства. К ним относятся: оборудование и устройства, из которых состоит компьютер, в частности центральный процессор, жесткий диск, устройство чтения CD-ROM, принтеры, сетевые карты и т.п.

2. Программные средства.

а) Системные программы. К этим программам, выполняющим общие функции, обычно относят операционные системы, системы управления базами данных (СУБД), и сервисные программы. Системные программы обычно разрабатывают поставщики аппаратных средств или фирмы, специализирующиеся в области программного обеспечения, и модифицируют с учетом индивидуальных требований.

б) Прикладные (пользовательские) программы - это наборы машинных команд для обработки данных, которые организация--пользователь разрабатывает самостоятельно или приобретает у внешнего поставщика.

3. Документация - описание системы и структуры управления применительно к вводу, обработке и выводу данных, обработке сообщений, логическим и другим командам.

4. Персонал - работники, которые управляют системой, проектируют ее и снабжают программами, эксплуатируют и контролируют систему обработки данных.

5. Данные - сведения о хозяйственных операциях и другая необходимая информация, которую вводят, хранят и обрабатывают в системе.

6. Процедуры контроля - Процедуры, обеспечивающие соответствующую запись операций, предупреждающие или регистрирующие ошибки.

Способ обработки хозяйственных операций при ведении учета оказывает существенное влияние на организационную структуру фирмы, а также на процедуры и методы внутреннего контроля. Компьютерная технология характеризуется рядом особенностей, которые следует учитывать при оценке условий и процедур контроля. Ниже приведены отличия компьютерной обработки данных от неавтоматизированной.

Единообразное выполнение операций. Компьютерная обработка предполагает использование одних и тех же команд при выполнении идентичных операций учета, что практически исключает появлению случайных ошибок, обыкновенно присущих ручной обработке. Напротив, программные ошибки (или другие систематические ошибки в аппаратных либо программных средствах) приводят к неправильной обработке всех идентичных операций при одинаковых условиях.

Разделение функций. Компьютерная система может осуществить множество процедур внутреннего контроля, которые в неавтоматизированных системах выполняют разные специалисты. Такая ситуация оставляет специалистам, имеющим доступ к компьютеру, возможность вмешательства в другие функции. В итоге компьютерные системы могут потребовать введения дополнительных мер для поддержания контроля на необходимом уровне, который в неавтоматизированных системах достигается простым разделением функций. К подобным мерам может относится система паролей, которые предотвращают действия, не допустимые со стороны специалистов, имеющих доступ к информации об активах и учетных документах через терминал в диалоговом режиме.

Потенциальные возможности появления ошибок и неточностей. По сравнению с неавтоматизированными системами учета компьютерные системы более открыты для несанкционированного доступа, включая лиц, осуществляющих контроль. Они также открыты для скрытого изменения данных и прямого или косвенного получения информации об активах. Чем меньше человек вмешивается в машинную обработку операций учета, тем ниже возможность выявления ошибок и неточностей. Ошибки, допущенные при разработке или корректировке прикладных программ, могут оставаться незамеченными на протяжении длительного периода.

Потенциальные возможности усиления контроля со стороны администрации. Компьютерные системы дают в руки администрации широкий набор аналитических средств, позволяющих оценивать и контролировать деятельность фирмы. Наличие дополнительного инструментария обеспечивает укрепление системы внутреннего контроля в целом и, таким образом, снижение риска его неэффективности. Кроме того, некоторые прикладные программы накапливают статистическую информацию о работе компьютера, которую можно использовать в целях контроля обработки операций учета.

Инициирование выполнения операций в компьютере. Компьютерная система может выполнять некоторые операции автоматически, причем их санкционирование не обязательно документируется, как это делается в неавтоматизированных системах учета, поскольку сам факт принятия такой системы в эксплуатацию администрацией предполагает в неявном виде наличие соответствующих санкций.

Для совершенствования осуществления государственного контроля за порядком использования нежилых помещений необходимо внедрить следующие мероприятия.

1. Идентификация объекта

2. Анализ местоположения объекта

3. Описание наиболее важных факторов

4. Техническое описание объекта

5. Определение стоимости

6. Выбор принципов и методов оценки

7. Подходы к оценке стоимости

8. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

9. Применение подходов к оценке стоимости

10. Подход с точки зрения сопоставимых продаж

11. Подход с точки зрения затрат

12. Подход с точки зрения дохода

13. Согласование результатов и заключение о стоимости

14. Ограничительные условия

15. Источники информации

Идентификация объекта предполагает составление базы данных нежилых помещений в удовлетворительном состоянии, которые необходимо использовать в другом качестве (передать в аренду, оперативное управление или хозяйственное ведение).

Анализ местоположения объекта подразумевает оценивание целесообразности использования нежилых помещений в соответствии с территориальным размещением.

Описание наиболее важных факторов, влияющих на эффективность использования помещения. Данный этап подразумевает использование результатов предыдущих этапов, их обобщение и анализ.

Техническое описание объекта, предполагает включение в ранее созданную базу данных, всестороннюю характеристику объекта недвижимости в техническом аспекте.

Определение стоимости. На данном этапе определяется цена использования помещения, т.е., исходя из местоположения и технических параметров, устанавливается арендная плата за использование помещения и условия передачи в оперативное управление или хозяйственное ведение.

Этапы: выбор принципов и методов оценки и подходы к оценке стоимости осуществляются параллельно и служат обоснованием того, что мы решили на предыдущем этапе.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования предполагает выработку критериев и альтернатив для принятия решения о выборе наилучшего направления использования нежилых помещений. Данный этап также предполагает обобщение выводов предыдущих этапов.

Этапы: применение подходов к оценке стоимости, подход с точки зрения сопоставимых продаж, подход с точки зрения затрат, подход с точки зрения дохода являются вспомогательными и служат для технико-экономического обоснования принятого решения.

Согласование результатов и заключение о стоимости. Здесь происходит прогнозирование вероятных результатов реализации принятого решения.

Ограничительные условия. На этом этапе устанавливаются ограничительные условия, которые регламентирую выполнение необходимых действий с недвижимостью на основе допустимых ресурсов.

Источники информации. Это этап предполагает создание списка источников, которые можно использовать в качестве поставщиков информации для проведения вышеперечисленных этапов.

Для улучшения деятельности Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы необходимо внедрить электронный документооборот.

Рассмотрим общий спектр задач электронного документооборота. Задачи и, соответственно, необходимая система автоматизации определяются стадией жизненного цикла документа, которую необходимо поддерживать. Вообще жизненный цикл состоит из двух основных стадий.

1. Разработка документа, которая может включать собственно разработку содержания документа, оформление документа, утверждение документа.

В том случае если документ находится на стадии разработки, он считается неопубликованным, и права на него определяются правами доступа конкретного пользователя.

2. Стадия опубликованного документа, которая может содержать: активный доступ, архивный документ краткосрочного и долгосрочного хранения, уничтожение документа.

Когда документ переходит на вторую стадию, он считается опубликованным, и на него остается только одно право - доступ на чтение. В качестве примера опубликованного документа приведем шаблон стандартного бланка предприятия. Кроме права доступа на чтение могут существовать права на перевод опубликованного документа в стадию разработки.

В зависимости от конкретной стадии жизненного цикла документа, с которым имеют дело архивные системы, они подразделяются на следующие типы.

Статические архивы документов (либо просто архивы) - системы, которые обрабатывают только опубликованные документы.

Динамические архивы (либо системы управления документами) работают как с опубликованными документами, так и с теми, которые находятся в разработке.

Программа индексирования и поиска документов имеет следующие функциональные возможности:

· индексирование документов заранее, в режиме off-line

· быстрое пополнение индекса в режиме on-line

· реализация поиска по комбинациям слов

· запоминание координат слов в документах

· сортировка найденных документов по компактности вхождения слов

· ранжирование найденных документов по их релевантности

· выделение форматов

· выделение кодировак

· правильная обрабатка буквы «ё»

· выделение предложений

· наличие списка шумовых слов

Для эффективного функционирования механизма передачи в оперативное управление государственным учреждениям, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства необходимо провести анализ финансового состояния данного учреждения по следующему плану:

1. оценка имущественного состояния предприятия;

2. оценка источников финансирования имущества;

3. анализ платежеспособности и ликвидности;

4. анализ финансовой устойчивости предприятия;

5. анализ оборачиваемости активов;

6. анализ доходности.

После проведения подобного анализа, исходя из полученных результатов необходимо принять решение о целесообразности передачи нежилых помещений в оперативное управление.

После принятия решения об экономической целесообразности, необходимо согласовать пригодность помещений для того вида деятельности, которое практикует предприятие.

Таким образом:

1. подвальные и полуподвальные помещения могут быть переданы в оперативное управление спортивным учреждениям для организации тренировочных центров;

2. помещения на первых этажах высотных домов могут быть использованы в качестве штаб-квартир учреждений, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства;

3. автономные нежилые помещения можно использовать в качестве отдельных клубов по интересам для молодежи.

4.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ (СОЦИАЛЬНАЯ) ОЦЕНКА РЕКОМЕНДАЦИЙ И МЕРОПРИЯТИЙ

Обоснуем эффективность внедрения ИС.

Затраты на разработку складываются из следующих расходов:

1) основная заработная плата составляет 4234,4 руб. (см. табл. 11);

Таблица 11

Расчет основной заработной платы для каждого разработчика

Исполнитель	Оклад, руб.	Продолжи-тельность работы, дн.	Стои-мость, чел.-дн.	Сумма, руб
Разработчик постановки задачи	400	ТЗ-43 ЭП-70 ТП-86 РП-47	18,2	782,6 1274 1565,2 855,4
Разработчик программного обеспечения	300	ТЗ-23 ЭП-30 ТП-34 РП-222	13,6	312,8 408 462,4 3019,2
Итого:				8679,6

2) дополнительная заработная плата (10% от основной заработной платы) составляет 867,96 руб.;

3) отчисления на социальные нужды (38,5% от суммы основной и дополнительной заработных плат) составляют 3341,65 руб.;

4) командировочные расходы (3% от основной заработной платы) составляют 260,39 руб.;

5) накладные расходы (60% от основной заработной платы) составляют 5207,76 руб.;

6) стоимость машинного времени вычисляется по формуле:

См = С₁м.-ч. * Тмаш. (1)

С₁м.-ч. - стоимость 1 машинного часа - равна 2 руб.

Время работы ЭВМ при отладке и внедрении Т_тип =117. Поправочные коэффициенты составляют:

k₁ = 1,15;

k₂ = 1, так как изменение объемов входной информации меньше 50 тыс. документострок;

k₃ = 1,1;

k_общ.= k₁ * k₂ * k₃ = 1,15 * 1 * 1,1 = 1,265.

Время работы ЭВМ при отладке и внедрении составляет

Т_расч. = Т_тип. * k_общ. = 117 * 1,265 = 148 м.-ч. (2)

Таким образом, стоимость машинного времени равна:

См. = 148 * 2 = 296руб.

7) Прочие расходы составляют 2% от суммы всех предыдущих статей и составляют:

(8679,6 + 867,96 + 3341,65 + 260,39 + 5207,76 + 296) * 0,02 =373,07 руб.

Себестоимость определяется суммой всех предыдущих статей и составляет:

(8679,6 + 867,96 + 3341,65 + 260,39 + 5207,76 + 296 + 373,07) = 19026,43 руб.

Прибыль составляет 10% от себестоимости разработки и составляет:

19026,43 * 0,1 = 1902,643 руб.

Стоимость разработки равна сумме себестоимости и прибыли разработки и составляет:

19026,43 + 1902,643 = 20929,073руб.

В табл. 12 приведена смета затрат на разработку программы.

Таблица 12

Смета затрат на разработку программы

Наименование затрат	Сумма, руб.	Структура затрат, %
1. Основная заработная плата	8679,6	45,62
2. Дополнительная заработная плата	867,96	4,62
3. Отчисления на социальные нужды	3341,65	17,56
4. Командировочные расходы	260,39	1,37
5. Накладные расходы	5207,76	27,37
6. Стоимость машинного времени	296	1,56
7. Прочие расходы	373,07	1,96
Себестоимость разработки	19026,43	100
Прибыль	1902,643
Стоимость разработки	20929,073

Рассчитаем показатели эффективности (табл.13-14)

Таблица 13

Чистый приведенный доход

Показатели	Значения показателей
1. Объем инвестированных средств, в руб.	300000
2. Период эксплуатации проекта, в годах	1,5
3. Сумма денежных потоков, в руб.	7009425,1

Ставка дисконтирования принимается равной 20%

Таблица 14

Расчет будущей и настоящей стоимости

годы	Будущая стоимость	Дисконтирующий множитель	Настоящая стоимость
1	–	–	–
2	7009425,1	0,821	5754738,007

ЧПД=5754738,007-300000= 2454738,007

Индекс доходности

ИД= 2454738,007/300000= 8,18

Период окупаемости

ДП_ср= 5754738,007/1,5= 3836492,005

ПО=300000/3836492,005= 0,08 (года)

Следовательно, период окупаемости составит около месяца

Внутренняя норма доходности

ВНД=50%

Целью анализа чувствительности является определение степени влияния варьируемых факторов на финансовый результат проекта.

Таблица 15

Анализ чувствительности

Параметры	Значения ЧПД для различных отклонений
Параметры	-30%	-20%	-10%	10%	20%	30%
Цена сбыта	7000425,1	7003425,1	7006425,1	7012425,1	7015425,1	7018425,1
Общие издержки	7012547,2	7011986,5	7010705,8	6995337,4	6994056,7	6992776

Наибольшее влияние на ЧПД оказывает изменение общих издержек

Таблица 16

Риски предприятия и форс-мажорные обстоятельства

Риск	Возможные потери	Меры предупреждения и снижения риска
Незаконное использование копии программы	Снижение прибыли от последующих продаж	Контроль за распространением копий
Отказ заказчика от продукта	Снижение основной прибыли	Указать в договоре возможные последствия отказа (неустойка)

Рассмотрим экономическое обоснование внедрения электронного документооборота. При анализе эффективности внедрения информационных технологий можно выделить следующие группы экономических эффектов.

Автоматизация управленческого труда дает эффект прежде всего за счет выполнения работы с помощью технических средств и высвобождения персонала. Однако этот эффект снижается потребностью в дополнительном персонале, обслуживающем технические средства.

Вторая группа экономических эффектов возникает в связи с соблюдением общего принципа автоматизированного управления – общего упорядочивания. Здесь наиболее эффективной оказывается автоматизация массовых, многократно повторяющихся управленческих операций. Результат здесь достигается за счет сокращения объема управленческих работ.

Все это прямые эффекты создания ИС, но по своей величине и важности они должны быть отнесены к дополнительных эффектам.

Однако перечисленные экономические эффекты снижаются из-за введения новых дополнительных управленческих работ, сбора дополнительной информации, обычно не используемой, повышенной по сравнению с обычным управлением частотой сбора данных, выполнения новых расчетов.

Третья группа экономических эффектов при вводе новой ИС является как бы косвенным, побочным эффектом автоматизации управления, но по своей абсолютной величине и важности ее следует считать основной. Это эффект от повышения качества управления за счет своевременности принятия решения, выбора лучших решений и более полной, чем обычно, их реализации и т.п.

Автоматизированная система управления не может охватить все функции управления предприятием на 100%. Теоретически такая возможность допускается, но стоимость полученной системы была бы слишком большой. Следовательно, необходимо автоматизировать лишь часть функций управления.

Вообще, под эффективностью автоматизированного преобразования экономической информации понимают целесообразность применения средств вычислительной и организационной техники при формировании, передаче и обработке данных. Различают расчетную и фактическую эффективность. Первую (расчетную) определяют на стадии проектирования автоматизации информационных работ, т.е. разработки технорабочего проекта; вторую (фактическую) - по результатам внедрения технорабочего проекта.

Обобщенным критерием экономической эффективности является минимум затрат живого и овеществленного труда.

При этом установлено, что, чем больше участков управленческих работ автоматизировано, тем эффективнее используется техническое и программное обеспечение.

Экономический эффект от внедрения вычислительной и организационной техники подразделяют на прямой и косвенный.

Под прямой экономической эффективностью понимают экономию материально-трудовых ресурсов и денежных средств, полученную в результате сокращения численности управленческого персонала, фонда заработной платы, расхода основных и вспомогательных материалов вследствие автоматизации конкретных видов планово-учетных и аналитических работ;

Не исключено, что внедрение АИТ на первом этапе не приведет к уменьшению числа работников планово-учетных служб. В этом случае учитывают косвенную эффективность, проявляющуюся в Конечных результатах хозяйственной деятельности предприятия. Ее локальными критериями могут быть: сокращение сроков составления сводок, повышение качества планово-учетных и аналитических работ, сокращение документооборота, повышение культуры и производительности труда и т.д. Основным же показателем является повышение качества управления, которое, как и при прямой экономической эффективности, ведет к экономии живого и овеществленного труда. Оба вида рассмотренной экономической эффективности взаимоувязаны.

Определяют экономическую эффективность с помощью трудовых и стоимостных показателей. Основным при расчетах является метод сопоставления данных базисного и отчетного периодов. В качестве базисного периода при переводе отдельных работ на автоматизацию принимают затраты на обработку информации до внедрения АИТ (при ручной обработке), а при совершенствовании действующей системы автоматизации экономических работ - затраты на обработку информации при достигнутом уровне автоматизации. При этом пользуются абсолютными и относительными показателями.

Абсолютный показатель экономической эффективности Т_эк составляет:

. (3)

Относительный индекс производительности труда . (4)

Это значит, что для обработки информации при автоматизации требуется по сравнению с ручной обработкой только времени. Используя , можно определить относительный показатель экономии трудовых затрат. При обработке информации в результате применения АИТ экономия составит ()%. Наряду с трудовыми показателями необходимо рассчитывать и стоимостные показатели, т.е. определять затраты на обработку информации при базисном и отчетном вариантах в денежном выражении.

Абсолютный показатель стоимости . (5)

Индекс стоимости затрат . (6)

Срок окупаемости затрат , (7)

Где З₀ – затраты на техническое обеспечение;

П₀ – затраты на программное обеспечение;

К_ЭФ – коэффициент эффективности.

Естественно, что предпочтение отдается наиболее эффективной части, т.е. выбираются задачи, автоматизация которых дает наибольший экономический эффект, тем самым определяется целесообразный объем автоматизации управления производством. Исходя из этих соображений предлагается ввести Автоматизированную информационную систему.

При бумажном документообороте предприятию следует затратить 100 чел/час, а при использовании АИТ - 5 чел/час. Следовательно, Т_ЭК= 100-5=95 чел/час, а =0,05.

По предварительным оценкам, затраты на обработку проектной информации для проектирования информационной системы составляет ориентировочно 12980 тыс. руб., а стоимость обработки информации без специализированной технологии 14000 тыс. руб. Стоимость программного обеспечения без технической поддержки составляет 6490 тыс. руб.

С_ЭК=1020 $ а, =0.93

Таким образом, срок окупаемости проектирования информационной системы с помощью выбранной технологии составит Т_ОК=0.34, т.е. проектирование информационной системы с помощью данной технологии предприятию окупится за 124 дня.

Рассчитаем изменение прибыли за счет изменения структуры Управления муниципальным нежилым фондом северного административного
округа по формуле:

, (8)

где Пб – базовая прибыль;

К1 – зависит от изменения объема реализации продукции и структуры реализованной продукции;

К2 – зависит от изменения объема реализации продукции и от изменения сортамента реализованной продукции.

, (9)

, (10)

К1= 33308155 / 35785963=0,93076,

К2=43483832 / 46521752=0,93469.

Таблица 17

районы

Анализ прибыли от реализации продукции

Тогда 10735869´(0,9347 – 0,9308) = 41869 тыс. руб.

Изменение прибыли за счет изменения объема сдачи в аренду нежилых помещений рассчитывается по формуле:

,(11)

10735869´0,9308 – 10735869 = - 743084 тыс. руб.

Изменение прибыли за счет изменения тарифов на аренду рассчитывается следующим образом:

, (12)

48614014 – 43483999 = 5130015 тыс. руб.

Изменение прибыли за счет изменения себестоимости содержания помещений рассчитывается следующим образом:

, (13)

– (34724296 – 33449230) = - 1275166 тыс. руб.

Изменение прибыли за счет изменения себестоимости содержания помещений вследствие изменения структуры нежилого фонда рассчитывается следующим образом:

, (14)

– (33449230 – 35786290´0,9347) = 215 тыс. руб.

Балансовая проверка: , (15)
41869 – 743084 + 5130015 - 1275166 + 215 = 13 416 728 тыс. руб.

, 13889718 – 10735869 = 3153849 тыс. руб.

Таким образом, план по прибыли в анализируемом периоде был перевыполнен на 29,38%, на что оказали влияние различные факторы. Наибольшее влияние на изменение прибыли оказало увеличение тарифов, а также снижение себестоимости содержания помещений. Отрицательное влияние на изменение прибыли оказал объем сдачи в аренду помещений. В результате влияния этого фактора сумма прибыли снизилась на 743084 тыс. руб.

Для дальнейшего повышения размеров прибыли необходимо осуществление мероприятий по улучшению выполнения плана по сдачи в аренду нежилых помещений, по улучшению использования нежилого фонда, а также мероприятий по снижению себестоимости содержания помещений.

Комплексную оценку деятельности Управления проведем на основе табл. 18-19.

Таблица 18

Анализ основных технико-экономических показателей

Выручка от сдачи в аренду

Таблица 19

Сводный анализ показателей интенсификации

Относительная экономия (перерасход) ресурса,
тыс. руб

Индекс роста

Изменение количества ресурса на

Доля в 100% изменения качества продукции

Виды ресурсов

экстенсивного показателя

интенсивного показателя

1% изменения объема производства, %

экстенсивного показателя

интенсивного показателя

1.а) Промышленно-производственный персонал

93,81

98,87

-0,8538

-85,38

185,38

86 868

б) Оплата труда.

93,22

99,50

-0,9352

-93,52

193,52

22 390

2. Стоимость заданного,

92,75

100,00

-1

-100

200

- 993

3. Нежилой фонд

105,39

83,94

0,4671

46,71

-146,71

102056 500

4. Комплексная оценка

104,58

88,52

0,6317

63,17

-163,17

102077 897

Индекс роста экстенсивного показателя находится по формуле:

, (16)

где СЗ1, СЗ2 – совокупные затраты по плану и факту соответственно.

СЗ = ФОТ + ОФ + ОбС, (17)

Тогда по формуле (79) получаем, что индекс роста экстенсивного показателя равен:
(4460859+850920040+33522920) / (4785411+807400000+36144381)´100%= =104,78%

Индекс роста интенсивного показателя можно найти по формуле:

, (18)

где IРП – индекс роста продукции.

Тогда индекс роста интенсивного показателя:

844 / 910 / 104,78´ 100%= 88,52%

Изменение количества ресурса на 1% изменение объема производства находится по формуле:

, (19)

Графа (5) табл. 35 рассчитывается как произведение графы (4)´100%, графа (6) – 100 – графа (5).

Относительная экономия – графа (7) определяется как разница между количеством ресурсов в анализируемом периоде и количеством ресурсов в базовом периоде, скорректированным на индекс изменения объема сдачи в аренду. Если в результате данного расчета получается натуральная величина, то для перевода результатов в денежное выражение относительную экономию ресурса следует умножить на цену единицы ресурса в анализируемом периоде. Так . (20)

Анализ показателей интенсификации свидетельствует о невыполнении плана по производству продукции (92,75% от плана). Невыполнение плана объясняется ухудшением использования ресурсов, несмотря на увеличение количества используемых ресурсов.

Следует отметить снижение промышленно-производственного персонала, затрат на оплату труда и рост нежилого фонда, несмотря на невыполнение плана, что привело к росту соответствующих интенсивных показателей.

За счет ухудшения использования ресурсов получен относительный перерасход в размере 102 077 897 тыс. руб.

5. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [2, c.47].

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». [2]

Здесь законодатель считает синонимами понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы А, перечисленные в абзаце первом этой части статьи). В то же время во втором абзаце этой части статьи 130 к недвижимости относятся также и вещи, перемещаемые в пространстве, но подлежащие государственной регистрации (объекты группы Б).

В статье 132 ГК к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы В). В состав такого имущественного комплекса, согласно ГКРФ включают все виды движимого и недвижимого имущества, обеспечивающие деятельность данного предприятия. Если обратить внимание на статью 131 ГК, в которой говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, поименованные в первом абзаце ст. 130, можно обнаружить, что общим для всех поименованных групп объектов является обязательность государственного учета (государственной регистрации) самих объектов (группы А и Б), и имущественных прав на них (группы А, Б, В) Если обратить внимание на статью 131 ГК, в которой говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, поименованные в первом абзаце ст. 130, можно обнаружить, что общим для всех поименованных групп объектов является обязательность государственного учета (государственной регистрации) самих объектов (группы А и Б), и имущественных прав на них (группы А, Б, В) (Нормативная база: статьи 130-131 ГК РФ, а также Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, 2005г.; ст. 33 Воздушного кодекса РФ,2001г.; ст. 17 Закона РФ «О космической деятельности», 1993 г.) [8, c.13].

Отметим, что процедуре регистрации имущественных прав объектов группы А предшествует специальный (государственный) учет их с описанием важнейших характеристик и с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового - для земельного участка и инвентаризационного - для строения и помещения, а также кадастрового - для лесов, для месторождений и проявлений полезных ископаемых, для поверхностных и подземных вод). Этот способ идентификации объекта «привязывает» его к неперемещаемой относительно поверхности земли (неподвижной) географической (адресной) системе координат. К этой неподвижной системе координат посредством государственной регистрации «привязываются» также имущественные права и сделки.

Государственная регистрация имущественных прав на предприятие как имущественный комплекс (объекты недвижимости группы В) осуществляется органом юстиции с указанием юридического адреса, однозначно «привязанного» к упомянутой выше неподвижной системе координат. К иным адресам этой же системы координат могут быть приписаны объекты группы А, имеющиеся в составе предприятия: они регистрируются (вносятся в Единый государственный реестр) в месте нахождения объекта, в общем случае отличном от места регистрации юридического лица. Заметим, что при купле-продаже предприятия процедуре регистрации перехода имущественных прав предшествует детальная инвентаризация всех компонентов имущественного комплекса, включая данные кадастрового учета земельных участков, а также инвентаризации строений и помещений, находящихся в составе предприятия [40, c.15].

Системой государственной регистрации объектов группы Б предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельца (собственника) и его адреса, а также порта (аэропорта) приписки (регистрации) объекта. Таким образом, перемещаемые объекты группы Б оказываются «привязанными» - как и объекты групп А и В - к упоминавшейся выше неподвижной системе координат.

Из сказанного выше следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать юридическую неперемещаемость вещи - обязательность государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме «привязывающей» эту вещь к неподвижной (географической) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, - с индивидуализацией вещи описанием ее важнейших («родовых») признаков. Однако очевидно, что этот критерий является следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности [38, c.69].

Отсюда следует необходимость особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи: такая вещь становится и остается объектом особого внимания гражданского правоведения только в том случае, если она предназначена для удовлетворения каких-либо потребностей человека и общества - с особыми предосторожностями при пользовании вещами, представляющими опасность для жизнедеятельности человека. При этом, на всех этапах жизни вещи как физической (материальной) субстанции ее назначение определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью для человека вообще, а полезностью для конкретного человека, имеющего соответствующее право пользования этой вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.

Заметим, что по отношению к имущественным правам основных пользователей объекта недвижимости (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) права всего общества или «сторонних» (не основных) правообладателей (сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое), относящиеся к этому объекту, выступают как обременения. Наличие таких обременений означает, что при анализе назначения вещи необходимо учитывать интересы всех субъектов права по отношению к объекту недвижимости.

Имея в виду, что в рамках данной работы будут рассматриваться только те виды недвижимости, которые характеризуются признаками физической неперемещаемости вещи как материальной субстанции, обратим внимание на существующее в зарубежной литературе важное для целей управления разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) [19, c.35].

При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости. Учитывая, что и ГК разделяет понятия имущества (вещи) и имущественного (вещного) права, наиболее широкое понятие «недвижимость» в контексте важных для проблемы управления отношений собственности, можно представить как объединение понятий двух сущностей: физической, материальной (вещь) и юридической (пакет прав).

В связи с изложенным выше обратим внимание на то, что здесь - в отличие от статьи 130 ГК – понятия вещи и имущества не являются синонимами: учтено, что слово «имущество» родственно слову «иметь» и применительно к недвижимости можно говорить об имуществе как о физической сущности (вещи), которую субъект соответствующего имущественного права «имеет» в пользовании, во владении и (или) в распоряжении. С учетом сказанного можно предложить следующий уточненный набор основных понятий.

Вещь = физическая сущность (субстанция) экономического блага.

Имущество = вещь плюс пакет имущественных прав, т. е. прав субъектов, имеющих эту вещь в пользовании, владении, распоряжении, хозяйственном ведении и пр., а также имеющих в этой вещи иные, законодательно закрепленные интересы, в т.ч. права не основных пользователей – арендаторов, кредиторов, общественности, органов власти и пр.

Имущество - как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:

Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия 9долговое имущество)

Пассив:

а) совокупность вещей принадлежащим другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица

Собственность = вещь плюс (полное, исключительное) право собственности какого-либо правообладателя на вещь - без обременений этого права правомочиями иных субъектов права (без отношений с кредиторами, с обладателями права установления сервитутов, с инспекцией охраны памятников и др.).

Юридическое содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

· Отчуждать собственность другим лицам

· Передавать другим лицам полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества

· Отдавать имущество в залог

· Распоряжаться имуществом иным способом, а также как – либо обременять его.

Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и поименованные в ГК (ст. 131), а также иные правомочия, поименованные в других законах и нормативных актах. Изложенное выше позволяет предложить следующее определение понятия "недвижимость" для целей управления объектами:

недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь как ее материальную сущность (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению) - с пакетом прав и обременений (как юридической сущностью недвижимости), связанным с упомянутым имуществом и включающим право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. [39] Здесь к элементам, поименованным в ст. 130 ГК, пока что без дополнительного обоснования добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и сооружениям).

Обратим внимание на то, что далее понятие «объект недвижимости» будет использоваться как синоним понятия «недвижимость» в приложении к конкретному земельному участку с ограниченным числом и сравнительно небольшими размерами других элементов, поименованных в приведенном выше определении. При этом физически неперемещаемые объекты недвижимости полезно сгруппировать по признакам, связанным с их происхождением (созданные природой или человеком). Так, в группу 1 можно включить объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, водные объекты, леса). К группе 2 можно отнести искусственные объекты, прочно связанные с землей: здания, сооружения, инженерные коммуникации. Наконец, к «смешанной» группе можно отнести объекты, созданные руками человека из природных ресурсов или при их «участии»: земельные участки, созданные осушением, намывом или засыпкой водных объектов, искусственные поверхностные водоемы (дно и берега создаются трансформацией земной поверхности и земной коры), искусственные лесопосадки, многолетние насаждения (природа при участии человека «выращивает» многолетние насаждения, посаженые человеком).

Здесь улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и затраты ресурсов. Особенностью, отличающей понятие «земельный участок» от примененного здесь широкого и многосмыслового понятия «земля», является ограниченность размеров и очерченность территории участка, а также включение в понятие земли кроме земельного участка водных объектов, участков леса и недр. Отметим, что здесь – с учетом отмеченных ранее особенностей структуры пакета правомочий - имущественные права, поименованные в ст. 131 ГК, условно разделены на две подгруппы. К собственно правам (столбец 3) отнесены только те правомочия, которые принадлежат основным пользователям, а ипотека и сервитуты, как правомочия «сторонних» («второстепенных») субъектов права, ограничивающие правомочия основных пользователей, вынесены в столбец обременений 4. Условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения становится очевидной, если обратить внимание на то, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов частного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это последнее (частное право) выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности [37, c.8].

Обратим внимание также и на условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, создан природой лишь отчасти (местоположение отсылает участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к группе элементов в столбце 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т.п. Напомним, что выше такие «полуискусственные» (или «полуестественные») объекты выделялись в особую «смешанную» группу объектов.

В связи с отмеченным выше, объектом недвижимости мы будем называть любой набор элементов, поименованных в табл. 1, но с непременным условием, что в состав этого набора включен земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта, а также право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Справедливость такого подхода косвенно подтверждается, например, установленным порядком кадастрового учета зданий и сооружений, при котором идентификационный символ объекта формируется из кадастрового номера земельного участка и инвентаризационного номера здания или сооружения. В соответствии с этим основное внимание ниже будет уделяться городским объектам недвижимости двух типов: объектам недвижимости природного происхождения без улучшений, но потенциально годным для создания таких улучшений, а также земельным участкам с улучшениями [39, c.47].

При этом объекты недвижимости природного происхождения (земельные участки без водных объектов, участков недр, участков леса, многолетних насаждений и других улучшений, а также земельные участки с участками недр и (или) с обособленными водными объектами природного происхождения, и (или) с участками леса) признаются объектами недвижимости на основании ст. 130 ГК РФ, п.1, абзац первый – после выделения упомянутых объектов границами в натуре и описания характерных признаков всех элементов объекта, предусмотренных правилами идентификации и внесения этих объектов в соответствующий государственный реестр. [2, c.12]

Для признания недвижимостью земельного участка с улучшениями необходимыми и достаточными являются признаки, используемые в ходе кадастрового и технического учета (инвентаризации) - с присвоением объекту идентификационного номера (кадастрового номера - земельному участку и инвентаризационных номеров строению и помещению, искусственным водоемам, деревьям и кустарникам природного и искусственного происхождения) и с последующей государственной регистрацией имущественных прав на объект. Это означает, что для признания набора элементов из таблицы 1 недвижимостью необходимо и достаточно:

1.1. Наличие признаков, достаточных для признания объектом недвижимости земельного участка в составе объекта (п.1.), а также условий для получения пользователем документа об отводе (выделении) земельного участка, не ограниченном во времени или ограниченном сроками физической жизни улучшений, под функцию, обеспечивающую удовлетворение потребностей пользователя, на имя которого может быть выдан документ. Документ об отводе земельного участка под улучшения опирается на документы, необходимые для идентификации земельного участка, и на результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования последнего.

1.2. Наличие полной информации об улучшениях, отраженной в выполненном проектной организацией и согласованном с органом архитектуры и градостроительства проекте улучшений, обеспечивающих выполнение функции, под которую выделен земельный участок, в течение срока физической жизни улучшений.

1.3. Наличие акта приемки-передачи улучшений, завершенных изготовлением (строительством) в соответствии с согласованным проектом. [12]

В процессе анализа возможностей отнесения земельного участка с улучшениями к недвижимости может возникнуть вопрос о том, насколько прочно связаны с землей улучшения (многолетние насаждения, здания, сооружения, коммуникации) и элементы природного происхождения (участки леса), принадлежащие данному объекту, и в самом ли деле перемещение этих элементов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. При этом в качестве аргументов могут высказываться следующие соображения:

- многолетние деревья и кустарники, выращенные природой с участием или без участия человека, могут быть пересажены в другие места с соблюдением соответствующих агротехнических правил, так что пересадка не отразится негативным образом на возможности использования растений по первоначальному назначению на новом месте;

- современный уровень техники позволяет перемещать многие здания и сооружения с возможностью использования их по прежнему назначению на новом месте, особенно в том случае, когда конструкция строения (здания или сооружения) по проекту допускает неоднократную сборку и разборку его.

Здесь первоначальным (или прежним) «назначением» обозначается способность вещи быть абстрактно (потенциально) полезной для человека вообще, а не для конкретного человека, имеющего соответствующее право пользования этой вещью в составе анализируемого объекта. Однако нужно иметь в виду, что включение элементов (строений, растений) в состав улучшений объекта или исключение этих элементов из объекта недвижимости на стадии создания последнего осуществляется на основании требований субъектов права пользования объектом к уровню его полезности, с учетом сервитутов со стороны общества (в этом и есть суть первоначального назначения!). Перемещение какого-либо из упомянутых элементов объекта на другой земельный участок будет означать потерю пользователем и обществом части экономических или иных благ (части полезности объекта), право пользования которыми в полном объеме были приобретены при создании объекта. В этом смысле при переносе элемента улучшений первоначальное назначение этого элемента (для конкретного пользователя на конкретном земельном участке) окажется неисполнимым в принципе, т.е. потеря части полезности из-за перемещения элемента объекта должна быть признана ущербом, несоразмерным назначению элемента для пользователей объекта и соответствующих сервитутов. Указанная потеря полезности может быть оценена в стоимостном выражении (как уменьшение стоимости объекта), причем величина этой потери может существенно превышать затраты на создание и перемещение упомянутого элемента [13, c.46].

Заметим, что при перемене местоположения меняются и многие характеристики улучшений: другая почва и иные микроклиматические условия изменяют факторы роста и плодоношения растений, а также прочность и долговечность конструкций зданий и сооружений. Иная микроэкономическая ситуация в новом месте изменяет экономические (и стоимостные) характеристики элементов улучшений, перенесенных на новое место.

Отметим также и вариант учета обременения упомянутых прав пользователя общественными интересами: при выдаче документа об отводе земельного участка могут быть оговорены условия сохранения (недопустимости удаления с участка) части деревьев, а при согласовании проекта создания (реконструкции) улучшений – и обязательности сохранения не только элементов улучшений, имеющих историческую или иную ценность, но и композиции всех элементов объекта в целом. Следует иметь в виду и ограничения градостроительными нормами возможностей размещение здания (сооружений) на новых участках, не предназначенных для данного типа здания (сооружения).

Особо обратим внимание на предложение считать движимыми вещами здания и сооружения, спроектированные и изготовленные в сборно-разборном варианте. Развитие технологий массового строительства может пойти (и уже идет) по пути максимальной индустриализации (с развитием блочно-модульных технологий), так что большинство зданий и сооружений будет проектироваться и создаваться в сборном варианте, легко трансформируемом в сборно-разборный вариант (разборный вариант упростит задачу сноса строения и дальнейшего – возможно, иного - использования элементов конструкций при нарастающей актуальности ускорения функционального устаревания физически ценного объекта). Строение (здание или сооружение) такого типа может в принципе использоваться как для реализации проектов с продолжительностью, одного порядка со сроками физической (нормативной) или экономической (до полного функционального устаревания) жизни строения, так и для кратковременного использования – на период, продолжительность которого существенно (на порядки) меньше упомянутого выше нормативного срока службы строения - с планируемыми заранее процедурами разборки и сборки строения на новом месте.

Очевидно, что критерием отнесения строения на земельном участке к объекту недвижимости должна быть не конструктивная, а функциональная предназначенность строения: здание или сооружение, предназначенное для кратковременного использования на данном участке с возможностью переноса его на другой участок после окончания предусмотренного проектом срока, должно быть отнесено к движимому имуществу. Это относится, например, к вспомогательным строениям, создаваемым на период строительства основных улучшений. Создание и снос временных строений должны оговариваться в документе об отводе земельного участка и в проекте улучшений, такие строения подлежат временному учету и не включаются в состав объекта при регистрации имущественных прав на объект недвижимости в целом. Таким образом, строения (здания и сооружения) временного назначения независимо от конструктивных особенностей следует отнести к движимому имуществу. Здание или сооружение, конструктивно приспособленное для неоднократной сборки-разборки, но используемое по назначению, будучи прикрепленным к одному и тому же земельному участку в течение всего срока физической жизни, должно рассматриваться как неперемещаемый элемент объекта недвижимости. Особого внимания заслуживают вопросы признания объектом недвижимости земельного участка с самовольной постройкой, называемой (авансом) в ст. 222 ГК РФ, п.1 недвижимым имуществом. Поскольку осуществляется такая постройка без выполнения поименованных выше условий 1.1-1.3, необходимых и достаточных для признания объекта недвижимостью, она подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ, п.2 и абзац третий п.3), т.е. исключению ее из состава объекта недвижимости. В случае признания способности этой постройки приносить пользу, предусмотрена возможность признания прав на ее существование и пользования ею, но после получения необходимой разрешительной документации, соответствующей упомянутым условиям 1.1-1.3 (ст. 222 ГК, п. 1 и п. 3). [2, c.58]

Отметим, что для объектов незавершенного строительства критерии отнесения их к недвижимости аналогичны п.п. 1.1-1.3 с уточнениями по ст. 25, п.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (дополнительно необходимо наличие документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства). Объект незавершенного строительства становится объектом недвижимого имущества с момента государственной регистрации его для целей совершения сделки. Для признания объектом недвижимости остатков сгоревших зданий и сооружений критерии аналогичны п.п. 1.1-1.3 - с добавлением акта технической экспертизы остатков строения, обеспечивающего описание состояния конструкций и строения в целом. [9, c.78]

Наконец, обратим внимание на принадлежность к недвижимости объектов внешней (по отношению к строениям) инженерной инфраструктуры, а также движимых предметов в составе инженерных коммуникаций и оборудования, размещенных в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью последних. Элементы внешней инфраструктуры (в части, предназначенной для анализируемого объекта недвижимости), а также элементы внутренней инфраструктуры строения (здания, сооружения) являются принадлежностью главной вещи (строения), связанной общим назначением со строением и следующей судьбе строения как главной вещи в соответствии со ст. 135 ГК РФ. Элементы внешних сетей (электрических, водопроводных, газовых, телекоммуникационных и других сетей), а также участков железнодорожного полотна должны относиться (вместе с отведенными для этой цели земельными участками) к недвижимости: в соответствии с отмеченным выше, перемещение упомянутых вещей на другой земельный участок радикально меняет их первоначальное назначение с точки зрения полезности для субъектов права пользования этими вещами и должно признаваться действием, несоразмерным назначению вещей. Внешние сети и железнодорожные пути могут рассматриваться также как принадлежность главной вещи, в качестве которой выступает теперь уже не единичный объект, а система комплексов объектов недвижимости, объединенных в города, регионы, страну.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная работа посвящена разработке практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям.

В данной работе были рассмотрены теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом, а именно уточнено понятие муниципального недвижимого имущества, исследован состав муниципального недвижимого имущества, рассмотрены формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом.

Далее в работе были выявлены основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом. Была дана общая характеристика Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного административного округа г. Москвы.

В процессе исследования были проанализированы:

1. состав и структура муниципального недвижимого имущества Северного административного округа;

2. учет муниципального недвижимого имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений Северного административного округа, организацию сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного административного округа, организацию передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Северного административного округа, доходы в местный бюджет от деятельности Северного территориального агентства

Были разработаны и проверены на эффективность проектно – практические мероприятия, а именно:

1. внедрить информационную систему;

2. внедрить мероприятия по обеспечению лучшего учета нежилых помещений (идентификация объекта, анализ местоположения объекта, описание наиболее важных факторов, техническое описание объекта, определение стоимости, выбор принципов и методов оценки, подходы к оценке стоимости, анализ лучшего и наиболее эффективного использования, применение подходов к оценке стоимости, подход с точки зрения сопоставимых продаж, подход с точки зрения затрат)

3. внедрить электронный документооборот;

4. проводить финансовый анализ государственных учреждений по следующей схеме:

7. оценка имущественного состояния предприятия;

8. оценка источников финансирования имущества;

9. анализ платежеспособности и ликвидности;

10. анализ финансовой устойчивости предприятия;

11. анализ оборачиваемости активов;

12. анализ доходности.

Все мероприятия были оценены на эффективность и признаны эффективными.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс Российской Федерации

3. Земельный Кодекс Российской Федерации

4. Лесной кодекс Российской Федерации

5. Водный кодекс Российской Федерации

6. Градостроительный Кодекс РФ

7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ

8. Воздушный Кодекс РФ

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 2001 г. N 122-ФЗ

10. Федеральный закон от 29 июля 2002 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

11. Федеральный закон от 17 июля 2005 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

12. Федеральный закон от 2 января 2004 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

13. Федеральный закон от 18 июня 2005 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"

14. Закон РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-I "О космической деятельности"

15. Стандарты оценки обязательные к применению согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2005 г. № 519

16. Постановление Главы администрации Московской области от 29.04.2000 N 176-ПГ "О нормативных актах по вопросам управления и распоряжения государственным имуществом»

17. Распоряжение Губернатора Московской области от 26 августа 2006 г. N 757-РГ "Об изменении базовой ставки арендной платы"

18. Энциклопедия Российского законодательства «Гарант»

19. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России» М. ФиС 2000г.

20. Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью – М. «Паритет», 2001 г.

21. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости . – М. Финансы и Статистика, 2006.

22. Шнипер Р.И Региональные проблемы Рынковедения: Экономический аспект- М. Инфра-М 1995

23. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости – Спб. 2003.

24. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. – М. 2001.

25. Реестр оценщиков и оценочных фирм 2002-2003 – М., РОО, 2002.

26. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 2000г

27. Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М. «Дело» 2002 г.

28. Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М. «Книга и бизнес» 2006 г.

29. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М. «Городская собственность» 2003.

30. Тихонов С. Оценка недвижимости страховой компании//Экономика и жизнь, №3, 2000.

31. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. 2001г

32. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости – М. Инфра-М 2000г

33. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. «Проспект» М. 2006г.

34. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин Постатейные Комментарии к Земельному кодексу РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

35. В.И. Лоскутов Экономические и правовые отношения собственности «Феникс» Ростов-на-Дону 2006г.

36. С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин Рыночная оценка имущества города: М. «Юнити» 2006г.

37. И.А. Рахман. Развитие рынка недвижимости в России: М. «Экономика, 2004г.

38. Е.С. Озеров Формирование пространства характеристик объектов и окружающей среды в системе управления недвижимостью Журнал «Проблемы недвижимости» № 1 2005г.

39. Полянский А.И, Соловьев М.М., Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 4 (9) 2005.

40. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СПбГТУ, 2001.

Скачать дипломную работу

Если Вас интересует помощь в НАПИСАНИИ ИМЕННО ВАШЕЙ РАБОТЫ, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Управление недвижимым имуществом ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по ссылке и оформите бланк заказа.

Тема: Управление недвижимым имуществом

Другие экслюзивные материалы по теме

Таблица 2

Таблица 3

Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы

Таблица 4

Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы

Темп роста

Таблица 6

Таблица 13

Чистый приведенный доход

Ставка дисконтирования принимается равной 20%

Таблица 14

ЧПД=5754738,007-300000= 2454738,007

Индекс доходности

Период окупаемости

Внутренняя норма доходности

ВНД=50%

Риски предприятия и форс-мажорные обстоятельства

Риск