Тема: Управление стоимостью комбината строительных материалов в условиях реструктуризации

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Управление стоимостью комбината строительных материалов в условиях реструктуризации
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 2:25:49
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  Содержание

  Содержание. 4

  Введение. 6

  Глава 1. Теоретические основы оценки и управления бизнеса. 8

  1.1. Предпосылки оценки бизнеса. 8

  1.2. Предприятие как объект оценки. 10

  1.3. Использование трех подходов к оценке предприятия. 18

  1.3.1.  Расчет стоимости бизнеса по затратному (имущественному) подходу  18

  1.3.2. Расчет стоимости бизнеса по сравнительному подходу. 23

  1.3.3. Расчет стоимости бизнеса по доходному подходу. 27

  1.3.4. Определение результирующего значения рыночной стоимости. 33

  1.4. Оценка бизнес-линий. 38

  1.4.1. Цели оценки бизнес-линий. 39

  Глава 2. Описание местоположения. Инженерная часть. 43

  2.1.  Введение. 43

  2.2. Зарубежный опыт реконструкции. 43

  2.3. Описание Алтуфьевского района. 47

  2.3.1. Историческая справка. 47

  2.3.2. Близлежащая застройка. 48

  2.3.3. Экологическая обстановка в районе. 50

  2.4. Описание архитектурной части. 50

  2.4.1.   Генеральный  план. 50

  2.4.2. Решение Фасада. 52

  2.4.3.  Объёмно – планировочные  решения. 52

  2.5.  Основные  конструктивные  решения. 56

  2.6.  Внутренняя  отделка  помещений. 59

  2.7.  Инженерные  системы  здания. 60

  2.8.  Технические  характеристики  жилого  дома. 62

  2.9. Безопасность жизнедеятельности при реконструкции ООО «Бескудниковского комбината строительных материалов». 63

  2.9.1. Описание объекта. 63

  2.9.2. Зоны потенциально действующих опасных производственных факторов: 65

  2.9.3. Рекомендации по повышению безопасности при реконструкции здания  65

  2.9.4. Охрана труда в процессе монтажа сооружения. 67

  Вывод. 72

  Глава 3. Проблема реорганизации промышленных предприятий. Пути решения. 73

  3.1. Развитие и совершенствование облика г. Москвы. Проблема реорганизации промышленных предприятий. 73

  3.2. Описание предприятия. 80

  3.2.1. Общие положения. 80

  3.2.2. Сведения об уставном капитале и учредителях Общества. 81

  3.2.3. Управление Обществом. 82

  3.2.4. Основные показатели работы предприятия в 2003 году. 82

  3.2.5. Основные средства Общества. 85

  3.3. Обоснование перебазирования предприятия. 85

  3.3.1. Финансовый анализ предприятия. 90

  3.3.1.1. Оценка состава и структуры баланса. 92

  3.3.1.2. Оценка платежеспособности предприятия. 96

  3.3.1.3. Оценка финансовой устойчивости предприятия. 98

  3.3.1.4. Оценка рентабельности предприятия. 101

  3.3.1.5. Оценка деловой активности предприятия. 103

  3.3.2. Оценка бизнеса предприятия. 105

  3.3.2.1. Оценка бизнеса ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» затратным подходом. 105

  3.3.2.2. Оценка рыночной стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» доходным подходом.. 114

  3.4. Ликвидация предприятия. 141

  3.5. Перебазирование предприятия с реорганизацией ранее занимаемой территории. 142

  3.5.1. Оценка местоположения земельного участка. 142

  3.5.2. Экономический расчет перебазирования предприятия и реорганизации занимаемой им территории. 151

  3.6. Заключение. 159

  Библиографический список. 160

  
  
  
  

  Введение

   Актуальность представленной работы обусловлена необходимостью перепрофилирования или вывода промышленных производств из Москвы, в связи с создавшейся тяжелой экологической ситуации в городе. При этом необходимо учитывать негативное влияние перебазирования на экономическое состояние предприятия и создать условия для минимизации потерь.

  Указанные проблемы определили принятие Правительством г. Москвы Постановлений и Целевых программ о выводе промышленных предприятий за черту города и реорганизации пром.зон.  Исторически сложившаяся застройка территорий города с большим количеством промышленных предприятий требует поиска различных технических и экономических решений с целью изменения функционального назначения пром.зон под жилую и общественную застройку. К числу промышленных районов относится Алтуфьевский район, в котором расположена промышленная зона № 49, включающая Бескудниковский комбинат строительных материалов, один из крупнейших в городе.

  Предприятие обеспечивающее работой более 2000 человек, расположено на 39 гектарах земли и имеет около 1 миллиарда объема реализации в год. Характер производственной деятельности обуславливает высокий уровень опасности предприятия для экологической ситуации города.

  Москва — крупный мегаполис в основном расположенный в пределах Московской Кольцевой Автодороги, сдерживающей его рост, в тоже время постоянно сокращаются территории внутри города под жилую и общественную застройку, в связи с чем перспектива развития города раскрывается в возможности использования территорий предприятий, выведенных из города.

  При решении этой задачи возникает ряд серьезных технических и экономических проблем, которые связаны с:

  ­ Переводом действующего предприятия на новую площадку или использование незадействованных мощностей других предприятий;

  ­ Рекультивация освобожденных территорий и приведение их в состояние, пригодное для строительства объектов другого назначения.

  В связи с этим представляется интересным опыт зарубежных стран

  Техника повторного использования городских территорий известна архитекторам, так в Париже в парке Ла Виллет были использованы каркасы старых каналов и скотобойни для создания музеев, концертных и выставочных залов. В Италии — преобразован комплекс химических предприятий в общественно-культурный центр, в Лондоне, Нью-Йорке, Гонконге, Буэнос-Айресе подверглись широкой реконструкции портовые районы, еще одним примером служит реконструкция Газометров в пригороде Вены — альянс жилья и магазинов, место поломничества туристов. Общей концепцией реконструкции в этих проектах является использование нулевого цикла, несущих конструкций для возведения здания нового назначения.

  Целью дипломной работы явился выбор наиболее эффективного управленческого решения, технически и экономически обоснованного в условиях реорганизации производства.

  В представленной работе рассмотрены три из наиболее вероятных сценария решения данной проблемы:

  1 вариант — ликвидация предприятия;

  2 вариант — перебазирование предприятия за черту города с выплатой компенсации за освобождаемый участок;

  3 вариант — перебазирование предприятия с сохранением земельного участка и реформированием деятельности на нем.

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  .

  Глава 1. Теоретические основы оценки и управления бизнеса.

  1.1. Предпосылки оценки бизнеса.

  Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности — появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

  У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

  В производственно-экономической практике экономических субъектов появилось множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

  Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.

  Толчок к увеличению потребности в оценке в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

  После финансового кризиса 1998 г. многие, ранее вполне ус­пешные предприятия вынуждены были принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Все больше появляется банкро­тов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со свои­ми кредиторами.

  Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

  Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости.

  На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

  В законе дано определение оценочной деятельности, под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

  Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.

  Одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать является "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.

  Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

  Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.

  Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

  По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

  Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

  Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.

  При вовлечении объекта или объектов собственности в рыночный товарооборот, любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества, особенно это необходимо в обстановке неустойчи­вости экономики России.

  Профессиональная оценка необходима:

  -  при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

  -  для принятия обоснованного решения о партнерстве;

  -  при преобразовании и ликвидации предприятий;

  -  для принятия инвестиционных решений;

  -  для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

  -  при страховании имущества;

  - при оптимизации налогообложения;

  - в целях переоценки основных фондов и пр.

   

  1.2. Предприятие как объект оценки

  Оценка бизнеса позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала закрытых  и открытых предприятий.

  Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

  Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

  Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.

  Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.

  Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.

  Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

  Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

  В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

  В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

  Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.

  Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132)

  Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

  Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности.

  Правовые основы стандартизации в Российской Федерации, установлены Законом от 18.11.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

  В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20.09.99 № 932 Мингосимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами разработало проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, который был утвержден Постановлением Правительством РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

  Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

  – обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;

  – формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

  – установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

  – создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

  – гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

  Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

   В Стандартах оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки.

  Виды стоимости объекта оценки:

  1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

  2. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах дается определение видов стоимости, отличной от рыночной.

  К таким видам относятся:

  – стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

  – стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

  – стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

  – стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

  – инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

  – стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

  – ликвидационная стоимость объект оценки – стоимость объекта оценки, в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

  – утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

  – специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах.

  В Стандартах дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

  – Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

  – Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

  – Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

  Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

  В Постановлении Правительством РФ «Об утверждении стандартов оценки» установлен шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

  – спрос;

  – настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

  – затраты на создание аналогичных предприятий;

  – соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

  – риск получения доходов;

  – степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

  В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.08.1998 г. № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности» им является Минимущество РФ. А также Минимущество РФ разрабатывает и утверждает методические рекомендации по оценке.

  Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов, при оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки (Рис. 1.1.).

  Рис. 1.1. Три группы принципов оценки бизнеса.

  Приведем краткую характеристику перечисленным выше принципам.

  Первая группа принципов - принципы пользователя пред­приятием включает: полезность, замещение, ожидание.

  Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

  Принцип замещения состоит в том, что максимальная стои­мость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезно­стью. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость недвижимости, прино­сящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также разме­ром денежных средств от перепродажи.

  Следующая группа принципов связана с оценкой имуществен­ного комплекса. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Остаточная продуктив­ность, характеризующаяся месторасположением земельного участ­ка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти условия).

  Вклад — это сумма, на которую увеличивается (или уменьша­ется) стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная вследствие какого-либо улучшения (или его отсутствия) или до­полнения к действующим факторам производства: труду, капита­лу, управлению, земле. Вклад может быть как позитивным, так и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость объекта оценки.

  Сущность принципа возрастающей или уменьшающейся от­дачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к ос­новным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это за­медление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не ста­новится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

  Суть принципа сбалансированности состоит в том, что при оптимальном соотношении между различными факторами достига­ется получение максимальной прибыли.

  Оптимальный размер — размер отдельных факторов произ­водства, обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъ­юнктурой в данном регионе.

  Экономическое разделение и Соединение прав собственности. Система имущественных прав Российской Федераций, предусмот­ренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Каждое отдельное имущественное право можно представить как состав­ляющую единого пакета. Экономическое разделение и соединение прав собственности осуществляются тогда, когда имеет место раз­личие интересов в этой собственности. Имущественные права сле­дует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить об­щую стоимость объекта.

  В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спро­са, конкуренции и изменения.

  Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе. Поэтому для более точного определения стоимости объекта необ­ходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

  Принцип соответствия определяет степень, в какой сам объ­ект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответст­вуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

  Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако обычно спрос оказывает на цену большее влияние. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рын­ке, где цены в основном зависят от возможностей инвесторов.

  Конкуренция. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль, поэтому туда, где извлекаются избыточные монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция ве­дет к росту предложения и снижению прибыли.

  Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружаю­щей среды и рыночной среды. В связи с этим эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на кон­кретную дату.

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния предусматривает разумное и возможное использование объек­та недвижимости, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки. Этот принцип также является объеди­няющим для остальных.

  Для наиболее эффективного анализа и оценки, полнее отра­жающих состояние объекта, должны быть задействованы все принципы оценки, хотя степень их влияния на тот или иной объ­ект может различаться.

  1.3. Использование трех подходов к оценке предприятия

  Расчет стоимости предприятия производится на основе применения 3 подходов к оценке: затратного (имущественного) подхода, сравнительного подхода и доходного подхода. В рамках каждого из подходов существует несколько методов оценки предприятия, для получения достоверной величины стоимости предприятия, свободной от погрешности необходимо использовать как можно большее число методов и подходов к оценке. Однако в условиях неопределенности рыночной среды и недостатка (отсутствия) официальной информации об аналогичных предприятиях некоторые из методов не могут быть применены.

  Рис. 1.2. Классификация подходов к оценке бизнеса

  1.3.1.  Расчет стоимости бизнеса по затратному (имущественному) подходу

  Расчеты в рамках затратного подхода основываются на допущении, что стои­мость бизнеса соответствует затратам, которые понес собственник предприятия при его создании или покупке. При этом учитывается, что все затраты (капитального и те­кущего характера) материализованы в имуществе, которым владеет предприятие. Од­нако часть затрат может финансироваться за счет заемного капитала; в этих условиях определение стоимости представляет собой расчеты стоимости имущества, финанси­руемой только за счет собственного капитала, или рыночной стоимости чистых акти­вов, свободных от обязательств:

  С* _затр = А_рын   - ЗК,

  
  

  где С*_затр - рыночная стоимость бизнеса предприятия для собственника (стоимость собственного капитала);

  А_рын- рыночная стоимость всех активов предприятия;

  ЗК - величина заемного капитала (обязательств) предприятия.

  Общая блок-схема расчета С* _затр представлена на рис.1.3.

  Этап 1	Внесение поправок (нормализация) в балансовый отчет предприятия (на последнюю отчетную дату)
  Этап 2	Расчет рыночной стоимости текущих активов
  Этап 3	Расчет рыночной стоимости фиксированных материальных активов
  Этап 4	Расчет рыночной стоимости нематериальных активов, отраженных на балансе предприятия
  Этап 5	Выявление и расчет рыночной стоимости нематериальных активов, не отраженных на балансе предприятия
  Этап 6	Выявление незарегистрированных обязательств и расчет рыночной стоимости всех обязательств предприятия
  Этап 7	Определение рыночной стоимости собственного капитала - С* затр

  Рис. 1.3. Блок-схема оценки рыночной стоимости бизнеса предприятия по затратному подходу

  Этап 1. Внесение поправок (нормализация) в балансовый отчет предприятия (на последнюю отчетную дату) осуществляется для определения величины статей ба­ланса, характерных для нормально функционирующего бизнеса соответствующего профиля. Проведение нормализации отчетности является обязательной процедурой расчетов в дипломе, но количество и глубина корректировок зависят от конкретной ситуации оценки бизнеса предприятия. В результате нормализации формируется ана­литический баланс, включающий агрегированные статьи, основанные на предвари­тельном анализе и дифференциации по уточненным группам отдельных активов, пас­сивов предприятия и их составляющих.

  Наиболее распространены следующие виды корректировок:

  • корректировка «нетипичных» статей баланса, обусловленных обстоятельствами, возникающими в деятельности предприятия оцениваемого профиля относи­тельно редко (к примеру, продажа дебиторской задолженности, восстановление про­изводства после стихийных бедствий, создание дочерних предприятий и т.д.). В целях корректировки проводится анализ баланса за ряд лет и при выявлении «нетипичных» статей устанавливаются их причины. В зависимости от конкретных условий величины этих статей либо усредняются, либо исключаются из дальнейшего анализа;

  • инфляционная корректировка, посредством которой данные прошедших периодов приводятся к сопоставимому виду на дату оценки. Она может производиться либо по курсу рубля относительно доллара США, либо по индексу потребительских цен, либо по индексу цен производителей (по отраслям или товарным группам).

  В общем виде формула пересчета статей финансовой отчетности в денежные единицы одинаковой покупательной способности (рубли, доллары США, евро и др.) имеет следующий вид:

  С_реал = å С_отч × I_отч/ I_{баз(нач)},

  где С_реал - реальная величина всех откорректированных статей финансовой отчетно­сти в денежных единицах текущей (одинаковой) покупательной способ­ности;

  С_отч - величина статьи по данным отчетности на момент анализа;

  I_отч - индекс инфляции на момент корректировки отчетности или за период анализа;

  I_баз- базисный индекс инфляции или общего уровня цен [14, 15].

  Этап 2. Расчет рыночной стоимости текущих, активов. Во многих случаях при оценке бизнеса требуется определить рыночную стоимость текущих активов с учетом сложившихся условий их реализации. Для ее определения дебиторская задолженность оценивается с помощью анализа сроков ее возникновения. Просроченная задолжен­ность списывается. Реальная дебиторская задолженность, сроки погашения которой еще не определены, может быть рассчитана путем дисконтирования по ставке, учиты­вающей уровень инфляции и риск неоплаты:

  PV_д.з = FV_д.з × 1/ (1 + r_д.з)

  r_д.з = r_инфл + r_неопл,

  где PV_д.з, FV_д.з - соответственно текущая и будущая стоимость дебиторской задол­женности;

  r_д.з — ставка дисконтирования дебиторской задолженности;

  r_инфл ,r_неопл — ставки, учитывающие риск инфляции и неуплаты.

  Векселя к получению оцениваются путем дисконтирования будущих выплат ос­новной суммы и процентов по ставке дисконта, учитывающей риск неполучения вы­плат; товарно-материальные запасы и готовая продукция оцениваются либо по себе­стоимости, либо по ожидаемой цене продажи за вычетом соответствующих издержек и прибыли продавца. При этом устаревшие запасы списываются. Расходы будущих периодов оцениваются по учетной стоимости, если существует связанная с ними вы­года. Финансовые вложения оцениваются по их рыночной стоимости.

  Этап 3. Расчет рыночной стоимости фиксированных материальных активов выполняется путем последовательного проведения расчетов по отдельным видам ма­териальных активов (предварительно проанализированных по составу и дифференци­рованных по уточненным группам на этапе 1): земельные участки, здания, сооруже­ния, передаточные устройства, машины, оборудование, транспортные средства.

  Для определения рыночной стоимости недвижимости используются такие же подходы и ме­тоды оценки, скорректированные применительно к объектам недвижимости.

  Оценка машин и оборудования основывается на затратном и сравнительном под­ходах. Как правило, рыночная стоимость определяется как стоимость замещения и как «стоимость в пользовании». Затем делаются поправки на все виды износа. Как из­вестно, основными видами износа являются:

  физический - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разру­шением и другими факторами, сокращающими срок жизни и полезность объекта;

  функциональный - потеря стоимости собственности, связанная с невозможно­стью в полном объеме исполнять функции назначения; этот износ связан с конструк­ционными недостатками, увеличением стоимости обслуживания и т.д. (технологиче­ский износ является составной частью функционального);

  экономический (устаревание) - потеря стоимости, вызванная внешними фактора­ми (изменение экономической ситуации, снижение спроса на продукцию, рост конку­ренции и др.).

  Этап 4. Расчет рыночной стоимости нематериальных активов, отраженных на балансе предприятия.

  Этап 5. Выявление и расчет рыночной стоимости нематериальных активов, не отраженных на балансе предприятия.

  При выполнении расчетов на этих этапах следует учитывать следующие сущест­венные особенности:

  1) необходимо выявить все нематериальные активы, которые имеет предприятие:
  как отражаемые на балансе, так и не отражаемые, но реально существующие. К нематериальным активам предприятий строительной и эксплуатационной сферы наиболее
  часто относятся: контракты, клиентура, торговые марки, товарные знаки, патенты, ли­цензии, льготные права аренды, квалификация персонала, технические библиотеки, результаты научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, конструктор­ская и технологическая документация, «ноу-хау» и пр.;

  2) существуют сложности методического характера, которые состоят в проблеме
  выбора приоритетного подхода к оценке отдельных видов нематериальных активов.
  Для оценки патентов и лицензий в основном используют доходный подход; для оценки нематериальных активов, не имеющих сложившегося рынка, применяют затратный подход (метод создания). Для оценки стоимости льготной аренды, поставки сырья на льготных условиях, рассчитывают экономию затрат по сравнению со среднерыночным уровнем, которую затем приводят к текущей стоимости;

  3) если предприятие получает стабильные и высокие прибыли, т.е. его доход на активы (или на собственный капитал) выше среднего, то считается, что предприятие имеет гудвилл (goodwill). В общем случае гудвилл - это величина, на которую стои­мость бизнеса превосходит рыночную стоимость всех активов предприятия. Для оценки гудвилла используют метод избыточных, (дополнительных) прибылей. Метод предполагает:

  а)  расчет рыночной стоимости материальных и нематериальных активов, отра­женных в балансе активов предприятия (А_рын);

  б)  определение среднеотраслевого дохода на активы или собственный капитал - r_ср.отр;

  в)  определение расчетной прибыли предприятия при среднеотраслевом уровне дохода (рентабельности) как произведения рыночной стоимости активов и среднего уровня дохода: С_расч = А_рын • r_ср.отр;

  г)   определение дополнительной прибыли как разницы между фактической операционной прибылью и расчетной прибылью при среднеотраслевом уровне рентабельности ΔС = С_факт - С_расч;

  д)  расчет стоимости гудвилла методом капитализации полученной величины избыточной прибыли GW = ΔС / r_ср.отр .

  Этап 6. Выявление незарегистрированных обязательств и расчет рыночной стоимости всех обязательств предприятия.

  Выполняется путем последовательного проведения расчетов по всем видам обя­зательств (как зарегистрированных в учетных регистрах предприятия, так и выявлен­ных в ходе оценки), предварительно проанализированных по составу и дифференци­рованных по уточненным группам на этапе 1: заемные средства, кредиторская задол­женность, резервы предстоящих расходов и платежей, расчеты по дивидендам и дру­гие.

  Этап 7. Определение рыночной стоимости собственного капитала (С _затр).

  Для определения рыночной стоимости собственного капитала необходимо из суммы рыночных стоимостей всех активов, полученной в результате выполнения эта­пов 2-5, вычесть текущую стоимость краткосрочных и долгосрочных обязательств, оцененных на 6-м этапе.

  1.3.2. Расчет стоимости бизнеса по сравнительному подходу

  Сравнительный подход в оценке бизнеса основан на том, что наибольшая стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, которая может быть полу­чена за аналогичное предприятие. Данный подход реализуется тремя методами: мето­дом рынка капитала, методом сделок и методом отраслевых коэффициентов.

  Метод рынка капитала основан на складывающихся на фондовом рынке ценах акций открытых акционерных обществ и дает в результате стоимость неконтрольного (миноритарного) пакета.

  Метод сделок основан на данных о ранее совершенных продажах контрольных пакетов, поглощениях или слияниях и определяет стоимость контрольного пакета.

  Метод отраслевых коэффициентов основан на данных о продажах компаний по отраслям.

  Блок-схема расчета стоимости бизнеса предприятия с использованием сравни­тельного подхода (С_сравн) представлена на рис. 1.4.

  Этап 1	Выбор предприятий-аналогов
  Этап 2	Проведение финансового анализа
  Этап 3	Приведение финансовой отчетности предприятий-аналогов к виду, сопоставимому с оцениваемым
  Этап 4	Выбор и расчет оценочных мультипликаторов
  Этап 5	Расчет стоимости оцениваемого предприятия на основе мультипликаторов
  Этап 6	Внесение итоговых поправок и расчет рыночной стоимости (СрЫН)

  Рис.1.4. Блок-схема оценки рыночной стоимости бизнеса предприятия с использованием сравнительного подхода

  Этап 1. Выбор предприятий-аналогов.

  Формируется доверительная совокупность данных о предприятиях-аналогах. Для обеспечения требований доверительности необходимо соблюдение следующих обяза­тельных условий:

  а)  в качестве аналогов следует принимать предприятия одной отрасли со сходным продуктовым рядом, учитывая при этом диверсифицированность деятельности, зрелость бизнеса, географические факторы, стратегии развития и т.д.;

  б) предприятия-аналоги должны иметь близкие к оцениваемому предприятию
  значения соотношения цены предприятия (в целом, по одной акции) и таких показателей, как прибыль, денежный поток, выручка от реализации, стоимость имущества, и др.;

  в) число объектов-аналогов: 3 < N < 10.

  В качестве основных источников информации должны быть использованы периодические издания, аналитические обзоры информационных агентств, Данные органов статистики и др. [14-16]. Использованные источники в обязательном порядке включаются в библиографический список.

  Этап 2. Проведение финансового анализа.

  На этом этапе производится расчет показателей, используемых при финансовом анализе предприятий-аналогов, и их интерпретация с учетом сопоставимости предприятий-аналогов с оцениваемым. Методы и показатели финансового анализа тради­ционные, однако есть и отличительные черты:

  1) по результатам финансового анализа определяется необходимость внесения корректировок, увеличивающих степень сопоставимости предприятия (этап 3);

  2) показатели финансового анализа позволяют определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов.

  Этап 3. Приведение финансовой отчетности предприятий-аналогов к виду, со­поставимому с оцениваемым, осуществляется путем корректировок, минимизирую­щих различия показателей деятельности предприятий-аналогов и оцениваемого пред­приятия, что позволяет более точно определять стоимость на основе оценочных муль­типликаторов.

  Этап 4. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов.

  Выбор оценочных мультипликаторов (соотношений между рыночной ценой предприятия (акции) и показателями деятельности предприятия) зависит от наличия финансовой информации (см. этапы 1-3, рис. 4) и от структуры активов предприятия. Показатели рассчитываются по одному из трех вариантов, отличающихся сроками, в пределах которых собирается информация:

  а)  последний отчетный по регламентам бухгалтерского учета год;

  б) последние 12 месяцев до даты оценки;

  в) последние несколько лет, данные по которым усредняются.

  Как правило, применяются следующие оценочные мультипликаторы, табл. 1.

  Основные оценочные мультипликаторы

  Таблица 1.

  Оценочный мультипликатор	Расчетная формула	Комментарий
  Цена/прибыль (Р/Е)	рыночная цена / чистая прибыль	Наиболее часто используемый мультипликатор. В значительной степени зависит от учетной поли­тики предприятия. Ключевые фак­торы - ожидаемые прибыли и рост бизнеса
  Цена/денежный поток (P/CF)	рыночная цена / (чистая прибыль + амортизация)	Исключает различия в методах на­числения износа
  Цена/прибыль до вып­латы налогов (Р/ЕВТ)	Рыночная цена / прибыль до уплаты налогов	Исключает различия при налого­обложении в различных странах
  Инвестированный ка­питал/прибыль до вы­платы процентов и налогов (IC/EBIT)	(рын. цена соб. капитала  + долгосроч. заемн. средства) / прибыль до выплаты процентов и налогов	Устраняет влияние заемного капи­тала
  Цена/балансовая стоимость (P/BV)	рыночная цена/ балансовая стоимость собственного капитала	Тесно увязывает доход на активы с доходом на капитал
  Цена/объем реализации (P/S)	рыночная цена / объем реализации	Увязывает   цену   предприятия   с объемом реализации

  Этап 5. Расчет стоимости оцениваемого предприятия на основе мультиплика­торов.

  Расчет мультипликаторов для предприятий-аналогов в сочетании с соответст­вующими финансовыми данными оцениваемого предприятия позволяет определить Срын. В общем виде реализация этапа может быть представлена следующим образом (рис. 1.4.). Горизонтальная ось - анализируемый показатель деятельности предприятий, вертикальная ось - выбранный для оценки мультипликатор. По имеющимся данным об аналогах в осях «финансовый показатель - мультипликатор» откладываются соот­ветствующие значения, которые затем усредняются математически в виде линейной зависимости. Используя ее таким образом, определяют искомое значение мультипли­катора для оцениваемого предприятия.

  Рис. 1.5. Определение искомой величины мультипликатора

  Рыночная стоимость (С_рын), определяемая с помощью мультипликатора, не является окончательной и требует соответствующих корректировок.

  С_рын = ФП_оц · М_ан,

  где ФП_оц — финансовый показатель оцениваемого предприятия;

  М_ан — мультипликатор предприятия-аналога.

  Этап 6. Внесение итоговых, поправок и расчет рыночной стоимости.

  Итоговая величина стоимости бизнеса предприятия, рассчитываемая методами сравнительного подхода, получается в результате проведения следующих корректировок стоимости, полученной на этапе 5:

  - премия за контроль - стоимостное выражение преимущества, которое имеет
  владелец контрольного пакета акций по сравнению с владельцами меньшей доли.
  Права контроля в основном реализуются при выборе директоров и назначении менеджеров; определении стратегии развития предприятия; приобретении и продаже ак­тивов; принятии решений о поглощении, слиянии, ликвидации, дополнительной эмиссии акций; изменении уставных документов; распределении прибыли по итогам деятельности, установлении размеров дивидендов и т.д.;

  - скидка на неконтрольный характер - величина, на которую уменьшится пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия с учетом отсут­ствия прав контроля. Скидка на неконтрольный характер рассчитывается в процентах:

  α = 1 - 1/ (1 + премия за контроль);

  - скидка на недостаточную ликвидность для акций закрытых акционерных об­ществ может быть оценена как гипотетические затраты на регистрацию проспекта эмиссии и брокерские комиссионные, взимаемые за продвижение акций на фондовый рынок.

  В общем, алгоритм расчета неконтрольной (миноритарной) и контрольной долей собственности можно представить в виде рис.1.5.

  Рис.1.5. Алгоритм расчета стоимости пакета акций (для методов затратного подхода, метода сделок, метода дисконтированного денежного потока)

  Итоговая величина стоимости бизнеса при расчете методом сделок должна также учитывать неоперационные активы, избыток или недостаток чистых мобильных средств, страновой риск и другие факторы.

  С_рын = С_100%прав d (1 - К_нк) • (1 - К_н.л) ± другие корректировки,

  где   С_100%прав - стоимость 100 %-ных прав контроля;

  d - доля оцениваемого пакета;

  К_нк - коэффициент, учитывающий скидку на неконтрольный характер;

  К_{н л} - коэффициент, учитывающий скидку на низкую ликвидность.

   

  1.3.3. Расчет стоимости бизнеса по доходному подходу

  Доходный подход в оценке бизнеса основывается на допущении, что рыночная стоимость предприятия определяется суммой доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем. Доходный подход реализуется двумя методами:

  •    методом прямой капитализации, на основе которого рыночная стоимость
  бизнеса определяется по формуле

  V = I / r_кап ,

  где   V - рыночная стоимость;

  I - чистый доход бизнеса за год;

  r_кап - коэффициент капитализации;

  •    методом дисконтирования денежных потоков, который основан на прогнозировании поступления этих потоков от основной, инвестиционной и финансовой деятельности данного предприятия, которые потом дисконтируются по ставке дис­конта, представляющей собой требуемую инвестором ставку дохода.

  Метод прямой капитализации используется в случае, если будущие чистые доходы или денежные потоки будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Метод предполагает определение величины ежегодных чистых доходов и соответствующих этим доходам ставок капитализации, на основе которых рассчитывается стоимость предприятия. Ставка (коэффициент) капитализации - это делитель, используемый для перевода определенного потока дохода в расчетную стоимость. Метод позволяет учесть потенциальную доходность бизнеса и факторы риска. Однако его невозможно использовать для быстрорастущих предприятий (на­пример, венчурных компаний).

  В отличие от метода прямой капитализации метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть перспективы развития предприятия. Блок-схема расчета стоимости бизнеса предприятия методом дисконтирования денежных потоков представлена на рис. 1.6.

  Этап 1	Выбор модели денежного потока
  Этап 2	Проведение анализа валовых доходов и подготовка прогноза валовых доходов
  Этап 3	Проведение анализа расходов и подготовка прогноза расходов
  Этап 4	Проведение анализа инвестиций и подготовка прогноза инвестиций. Оценка потребности в привлечении дополнительных источников финансирования
  Этап 5	Расчет денежного потока для каждого года
  Этап 6	Определение ставки дисконта
  Этап 7	Расчет остаточной стоимости
  Этап 8	Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости и их суммарного значения
  Этап 9	Внесение заключительных поправок и расчет рыночной стоимости (Срын)

  Рис.1.6. Блок-схема оценки бизнеса предприятия по доходному подходу (метод дисконтированных денежных потоков)

  
  
  

  Этап 1. Выбор модели денежного потока.

  На основе изучения особенностей функционирования предприятия производится выбор одной из двух моделей денежного потока:

  1) денежного потока для собственного капитала;

  2) денежного потока для инвестированного капитала (бездолгового).

  Расчет величины денежного потока для каждой модели представлен на рис. 1.7.

  Денежный поток для собственного капитала	Денежный поток для инвестированного капитала
  РАВЕН	РАВЕН
  Чистая прибыль	чистая прибыль (плюс процентные выплаты, скорректированные на ставку налогообложения)
  ПЛЮС	ПЛЮС
  Балансовые начисления (износ, амор­тизация), увеличение долгосрочной задолженности	балансовые начисления (износ, амортизация)
  МИНУС	МИНУС
  Прирост собственного капитала, капитальные вложения, уменьшение долгосрочной задолженности	прирост собственного оборотного капитала, капитальные вложения

  Рис. 1.7. Последовательность расчета денежного потока

  Этап 2. Проведение анализа валовых доходов и подготовка прогноза валовых доходов.

  Прогноз денежных потоков (доходов, расходов) осуществляется до того, как они стабилизируются, т.е. темп их роста будет либо нулевым, либо умеренным (как пра­вило, в российских условиях - на 3-4 года). Валовые доходы принимаются исходя из прогноза:

  -  объема производства и цен на продукцию;

  -  производственных мощностей;

  -  покупательной способности основных потребителей;

  -  планов менеджмента;

  -  общеэкономической перспективы и т.д.

  Все прогнозные обоснования должны быть отражены в дипломном проекте.

  Этап 3. Проведение анализа расходов и подготовка прогноза расходов. При проведении анализа и составлении прогноза валовых расходов следует:

  -  учесть тенденции прошлых лет;

  -  изучить соотношение постоянных и переменных затрат на предприятии, имея в виду, что темпы их роста будут различаться;

  -  оценить инфляционные ожидания для каждой группы затрат;

  -  изучить единовременные и чрезвычайные статьи;

  -  определять величину амортизационных отчислений исходя из существующих
  активов и их предполагаемого приобретения и выбытия;

  -  затраты на выплату процентов по кредитам и займам учитывать только при
  расчете потока для собственного капитала.

  Этап 4. Проведение анализа инвестиций и подготовка прогноза инвестиций. Оценка потребности в привлечении дополнительных источников финансирования. Инвестиционный анализ включает:

  -  анализ капиталовложений с целью замены фиксированных активов по мере их
  износа, а также приобретения и создания новых активов;

  -  определение излишка или недостатка чистых оборотных средств;

  -  расчет изменения долгосрочного заемного капитала (если принята модель де­
  нежного потока для собственного капитала).

  Этап 5. Расчет денежного потока для каждого года.

  В зависимости от принятой модели денежного потока (этап 1) денежный поток рассчитывается в соответствии со схемой, представленной на рис.1.6.

  Этап 6. Определение ставки дисконта,

  Ставка дисконта представляет собой ставку дохода, используемую для определе­ния текущей стоимости будущих доходов. Она должна соответствовать применяемой модели денежного потока. Для реального (очищенного от инфляционной составляю­щей) денежного потока используется реальная ставка дисконта; для номинального (учитывающего инфляционные ожидания) денежного потока применяют номиналь­ную ставку дисконта (рис.1.8.)

  Рис. 1.8. Определение ставки дисконта: r_ном , r_реал  — номинальная и реальная ставки;  r_инф — темп инфляции.

  При определении денежного потока по модели собственного капитала исполь­зуют ставку дисконта для собственного капитала. При определении денежного потока по модели инвестированного капитала используют ставку дисконта, определяемую как средневзвешенная стоимость капитала.

  Если оценка бизнеса осуществляется на базе денежного потока для собственно­го капитала, то ставка дисконта рассчитывается либо по модели оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model - САРМ), либо кумулятивным методом (методом суммирования).

  При оценке бизнеса, на основе модели оценки капитальных активов, ставка дис­конта рассчитывается по следующей формуле:

  R = R_f+ß(R_m-R_f),

  где  R - ставка дисконта или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

  Rf - безрисковая ставка дохода;

  ß - коэффициент (мера) систематического риска;

  R_m - среднерыночная ставка дохода (определяется исходя из величины дохода на фондовом рынке за достаточно долгий промежуток времени);

  Rm - Rf - рыночная премия за риск.

  Если с помощью данного метода осуществляется оценка компаний закрытого типа, то ставка дисконта должна быть откорректирована на величину:

  - риска для малых компаний;

  - риска, характерного для отдельной компании;

  - странового риска.

  Безрисковая ставка Rf принимается, как правило, равной величине дохода по долгосрочным государственным обязательствам. В российской оценочной практике за безрисковую ставку принимают годовую ставку LIBOR или ставку дохода по государтвенным облигациям РФ, размещенным на западных фондовых рынках (евробонды).

  Деятельность любого предприятия сопряжена с рисками, которые принято раз­делять следующим образом:

  -  несистематические - характерные для данной компании и снижаемые за счет
  диверсификации ее деятельности, основные из них:

  а)      риск потери платежеспособности;

  б)      риск по структуре капитала или финансовый, характеризующийся величиной финансового левереджа;

  в)      операционный риск или риск по структуре затрат, характеризующийся величиной операционного левереджа;

  -  систематические (не снижаемые за счет диверсификации), основными из которых являются:

  а)      процентный риск;

  б)      рыночный риск;

  в)      риск потери покупательной способности.

  Коэффициент ß является мерой систематического риска и характеризует риско­ванность инвестиций в данную отрасль по сравнению со среднерыночным уровнем риска.

  При расчете ставки дисконта для собственного капитала предприятия методом кумулятивного построения в качестве базовой также используется безрисковая ставка дохода. К этой ставке прибавляются премии за риск, характерный для оцениваемого предприятия. Интервалы рекомендуемых значений премий за риск и перечень наиболее значимых факторов риска содержатся в специальных изданиях. Наиболее широко применяемыми в оценке бизнеса видами риска являются размер и положение компании на рынке (острота конкуренции); структура капитала компании (соотно­шение заемного и собственного капитала); товарная и территориальная диверсифи­кация; диверсификация клиентуры, зависимость развития бизнеса от ключевой фигуры и наличие управленческого резерва, прогнозируемость прибыли компании; прочие риски.

  Все указанные виды риска находятся в интервале вероятных значений от 0 до 5%.

  В ряде случаев для оценки бизнеса выбирают модель денежного потока для инвестированного капитала (сумма собственного капитала и долгосрочных заемных средств). В этом случае ставка дисконта будет определяться как средневзвешенная стоимость капитала (WACC), которая рассчитывается исходя из стоимости для предприятия собственного и заемного капитала, а также структуры капитала.

  Расчет WACC проводится по формуле:

  WACC = W₁ • Е + W₂ • D (1 - С_н),

  где Е - ставка дохода на собственный капитал, рассчитанная на основе САРМ или кумулятивным методом;

  D - стоимость заемного капитала предприятия, определенная на основе извест­ных процентных ставок по привлеченным заемным средствам и расходам на их привлечение;

  W₁ - доля собственного капитала в капитале предприятия;

  W₂ - доля заемного капитала в капитале предприятия;

  С_н - ставка налогообложения.

  Этап 7. Расчет остаточной стоимости, под которой понимается сумма всех денежных потоков, полученных в постпрогнозный период, приведенная к последнему году прогнозного периода. По результатам управленческой и финансовой диагности­ки необходимо выбрать один из вариантов расчета остаточной стоимости:

  • по цене «предполагаемой продажи»;

  • по стоимости чистых активов (в качестве остаточной стоимости используют
  балансовую остаточную активов на конец прогнозного периода);

  • по ликвидационной стоимости (в качестве остаточной стоимости используется
  ожидаемая остаточная стоимость активов на конец прогнозного периода);

  • по модели Гордона, в которой предполагается, что темпы роста денежного по­
  тока являются постоянными. Модель Гордона имеет следующий вид:

  V =  D _п.п.п. / R – g,

  где V - остаточная стоимость денежных потоков предприятия в постпрогнозный период;

  D _п.п.п - денежный поток, который может быть получен в первый год постпрогнозного периода;

  g - ожидаемые темпы роста денежного потока;

  R - ставка дисконта для собственного капитала.

  Этап 8. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости и их суммарного значения.

  Текущая стоимость будущих денежных потоков рассчитывается путем дисконтирования бездолгового денежного потока (этап 5) по выбранной ставке дисконтиро­вания (этап 6). Поскольку остаточная стоимость (этап 7) определяется на конец про­гнозного периода, то она должна быть приведена к текущей стоимости дисконтирова­нием.

  Таким образом, стоимость контрольного пакета акций предприятия, полученная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и остаточной стоимости пред­приятия, приведенной к дате оценки.

  Этап 9. Внесение заключительных поправок и расчет рыночной стоимости.

  Выполняется аналогично этапу 6 для сравнительного подхода.

  1.3.4. Определение результирующего значения рыночной стоимости

  Определение рыночной стоимости бизнеса предприятия на основе зна­чений, полученных в результате применения методов, использованных для расчетов, представляет собой результат согласования оценок по трем различным подходам и количественно выражается соотношением:

  С_рын = d_затр·  С_затр + d_cpaвн · С_сравн + d_дох· С_дох,

  где d_затр, d_cpaвн, d_дох — соответственно удельные веса оценок по затратному, сравнительному и доходному подходам

    При оп­ределении следует основываться на сравнительной характеристике пре­имуществ, недостатков и областей применения основных подходов, приведенных в табл.2.

  Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса

  Таблица 2

  Подход	Условия применения	Преимущества	Недостатки
  Доход­ный	Денежные потоки (или прибыль) - значитель­ные положительные ве­личины Темпы роста умеренны и предсказуемы Возможность       обосно­ванной оценки будущих денежных потоков	Возможность учета бу­дущих изменений, цен, затрат, инвестиций, учет уровня риска, ин­тересов инвестора, обеспечение оценки экономического уста­ревания	Трудоемкость, зависимость от точности прогнозирова­ния, умозрительность
  Сравни­тель­ный	Достаточное  количество сопоставимых компаний Наличие      достоверной информации по сопоста­вимым компаниям	Базирование на реаль­ных рыночных данных (в частности котиров­ках акций; отражение существующей практи­ки	Требовательность к объему и качеству информации, необходимость внесения множества поправок, отсут­ствие учета возможных бу­дущих изменений в дея­тельности компании
  Затрат­ный	Компания располагает значительными матери­альными активами Компания является хол­динговой или инвести­ционной Отсутствие ретроспек­тивных данных или не­возможность оценки бу­дущих денежных потоков Особые ситуации оценки (исторические уникаль­ные объекты, страхова­ние и т.п.)	В ряде случаев единст­венно возможный. В  основе  - данные  о рыночной      стоимости существующих активов	Отсутствие учета перспек­тив развития бизнеса, ста­тичность, невозможность в ряде случаев оценки гудвилл

  
  

  Среднее значение d_i:

  а)   для строительных предприятий:

  0,4 <d_затр< 0,55;

  0,l<d_cpaвн<0,2;

  0,45 < d_дох< 0,55;

  б)  для предприятий, реализующих инвестиции в строительство:

  0,l<d_затр<0,2;

  0,3 < d_cpaвн < 0,4;

  0,5 < d_дох < 0,65;

  в)  для предприятий, эксплуатирующих недвижимость:

  0,2<d_затр<0,3;

  0,l<d_cpaвн<0,2;

  0,4<d_дох<0,5.

  В результате проведения оценки мы получаем величину рыночной стоимости компании, которая в зависимости от цели оценки в различных ситуациях может определять:

  ­  гипотетическую стоимость закрытой компании (акционер­ного общества, в том числе такого, которое лишь формально называется открытым акционерным обществом (ОАО), чьи ак­ции не размещены на фондовом рынке, либо фирмы, вообще не представляющей собой акционерного общества);

  ­  контрольную цифру максимально приемлемой (для покупа­теля) или минимально возможной (для продавца) цены за закры­тую компанию либо за долю в ней при подготовке сделок по купле-продаже фирмы, а также долевых участий в ней;

  ­  стоимость закрытой компании, которая сложится через некоторое заданное время в будущем, когда, например, планиру­ется трансформировать ее в открытую компанию (т.е. размес­тить акции владельцев либо вновь выпускаемые акции на фондовом рынке) или предложить к продаже (возможно, только долю в компании);

  ­  некоторую «действительную» стоимость открытой компании (чьи акции размещены и обращаются на фондовом рынке), бо­лее объективной по сравнению с той, на которую указывает фондовый рынок, в случае, если на рынке фирма недооценива­ется или переоценивается из-за того, что участники фондового рынка пользуются неполной либо недостоверной информацией о компании;

  ­  «действительную» стоимость компании, которая только от­части является открытой, т.е. такой, чьи акции размещены на фондовом рынке, котируются, но не торгуются, по ним отсут­ствуют фактически совершаемые сделки купли—продажи, под­тверждающие или не подтверждающие имеющиеся котировки цены;

  ­  стоимость имущественного комплекса («предприятия», как его теперь определяет Гражданский кодекс Российской Федерации) по выпуску некоторого типа продукции (точнее, однотипной продуктовой группы), который состоит из со­вокупности материальных и нематериальных активов, заключен­ных контрактов, а также прав собственности, позволяющих вы­пускать и продавать продукцию данного типа;

  ­  стоимость имущественного комплекса многономенклатурной фирмы (многономенклатурного  «предприятия») по выпуску и продаже нескольких типов продукции (в принципе, он может быть расчленен на несколько имущественных комплексов по выпуску разных типов продукции;

  ­  стоимость «бизнес-линии» или «дела» по выпуску и про­дажам той или иной продукции (товара, услуги), включая, в отличие от оценки имущественного комплекса, и обязательства (долги), возникшие либо которые могут возникнуть в связи с данным «делом»;

  ­  ценность имущественного интереса в некотором льготном и/или  обусловленном  конкурентными  преимуществами  кон­тракте (аналогично оценке такого контракта как нематериаль­ного актива).

  Главное противоречие оценки бизнеса заключается в том, что оценка бизнеса может быть:

  • как оценкой фирмы — со всеми ее обязательствами и начатыми осуществляться планами,

  • так и оценкой ее имущественного комплекса, т.е. имуще­ства, позволяющего выпускать и продавать продукцию любому, кто приобретет его без  обременения обязательствами,  ранее возникшими у фирмы — владельца этого имущества (а также существовавшими у нее бизнес-планами).

  В первом случае оценка бизнеса ориентируется на продажу фирмы (долей в ней, акций).

  Во втором случае она нацелена на проработку вероятных сделок по продаже «в пакете» взаимодо­полняющего имущества и прав собственности фирмы и/или ее ведущихся (действующих) бизнесов, «бизнес-линий», «дел». Также это может предусматривать и передачу обяза­тельств по продаваемому делу. Так, в понятие имущественного комплекса по конкретной продукции и, в частности, в состав заключенных под эту продукцию контрактов (их также квали­фицируют как нематериальные активы), могут войти кредитные контракты (кредитные соглашения) по тем кредитам, которые взяты или которые можно еще взять (соглашения о кредитных линиях) в интересах освоения и выпуска данной продукции. К числу таких займов относятся инвестиционные кредиты и кре­дитные линии по развитию производства и системы сбыта этой продукции, а также кредиты на нужды финансирования обо­ротных средств под конкретные крупные заказы на рассматри­ваемую продукцию.

  Оценка бизнеса, когда она проводится в отношении фирмы, которая находится накануне банкротства либо в про­цессе банкротства (по ее поводу назначена процедура внешнего наблюдения или внешнего управления), осуществляется при­менительно как к фирме-банкроту, так и к ее имущественному комплексу. В зависимости от того, что из указанного оказыва­ется более значительным (на требуемый текущий или будущий момент оценки), принимаются решения о продаже либо фирмы (долевых участий в ней), либо ее имущественного комплекса.

  Отдельные бизнес-линии по выпуску и продажам опреде­ленной продукции служат предметом оценки бизнеса чаще всего тогда, когда нужно не столько оценить для возможной продажи обремененные соответствующими обязательствами имущественные комплексы по этим видам продукции (это сде­лать трудно, так как они пересекаются из-за использования для разных видов продукции многономенклатурной фирмы одних и тех же универсального оборудования, помещений и пр.), сколько следует оценить рыночную стоимость фирмы, а сде­лать это можно, предварительно оценив рыночную ценность (не стоимость) ее отдельных бизнес-линий (дел) и затем сум­мируя их рыночные ценности.

  При этом к полученной сумме необходимо добавлять ры­ночную (оценочную рыночную) стоимость того имущества фирмы, которое является избыточным для ведения учтенных бизнес-линий (дел).

  При оценке имущественного комплекса компании в це­лом или ее отдельных бизнесов оцениваемые предметы стано­вятся тем более характерными предметами оценки, чем менее в конкретной стране развит фондовый рынок и чем более веро­ятно тогда продать не компанию (ее акции), а ее имущество. Рынки соответствующего имущества в этих странах оказывают­ся более емкими и ликвидными, чем фондовый рынок.

  При этом стоимость (как правило, не ликвидационная, см. ниже, а рыночная, при расчете на разумное время нахождения покупателя) комплекса имущества, контрактов и прав собст­венности  (стоимость  имущественного комплекса),  позволяю­щих выпускать выгодную продукцию, может значительно пре­вышать сумму стоимости элементов указанного комплекса, взя­тых по отдельности. Указанное объясняется тем, что: 1) многие из этих элементов вообще на поверку оказываются неликвид­ными (слишком специальными) и 2) всегда могут найтись по­купатели, готовые предпочесть гораздо более высокий и ста­бильный доход от эксплуатации имущественного комплекса в целом по выпуску выгодной продукции быстрому, но меньшему доходу от про­стой перепродажи отдельных его элементов.

  Описанные выше предметы оценки в принципе альтерна­тивны и в то же время взаимодополняющи. Тем не менее, в рыночной экономике, где решающим фактором является иметь выгодное дело, а не просто фирму, преобладающим среди них выступает оценка бизнеса как оценка соответствующих бизнес-линий (или продуктовых, в широком смысле любого продавае­мого продукта, линий).

  Поэтому даже оценка фирм в качестве отдельных юридиче­ских лиц, если эти фирмы заведомо не подлежат закрытию (либо резкому сокращению операций с высвобождением акти­вов, которые могут быть проданы после этого) и оцениваются как действующие предприятия (on-going-concerns), часто про­изводится в виде суммарной оценки совокупности бизнес-линий рассматриваемой фирмы, лишь с добавлением рыночной стоимости тех нефукционирующих (избыточных) активов, ко­торые не используются в этих выделенных бизнес-линиях.

  Очевидно также, что только на основе оценки бизнес-линий предприятия и может происходить оценка молодых растущих фирм, успевших закрепиться на рынке, имеющих явно выражен­ные конкурентные преимущества и выгодные перспективные про­дукты, но не успевших накопить значительные активы (имущество). Оценивать их, отталкиваясь от накопленного имуще­ства, значило бы резко занизить их стоимость.

   

  1.4. Оценка бизнес-линий

  Бизнес-линию в широком смысле можно определить как совокупность прав собственности, достаточно долгосрочных привилегий и конку­рентных преимуществ, специального (по своему возможному применению) и универсального имущества, технологий, а так­же контрактов (по закупке покупных ресурсов, аренде имущества, найму работников и сбыту продукции), которые обеспе­чивают возможность получать определенные доходы (поток до­ходов или серию денежных потоков — cash-stream или stream of cash-flows).

  В таком широком смысле бизнес-линию еще называют про­дуктовой линией. В инвестиционном анализе бизнес-линию именуют также инвестиционным проектом, который может на­ходиться на разных стадиях своего жизненного цикла (в начале процесса инвестиций в компоненты бизнес-линии, в середине его, по завершении инвестиционного процесса и в течение пе­риода получения отдачи с ранее сделанных инвестиций).

  В узком смысле о бизнес-линии говорят также просто как о совокупности контрактов (особенно долгосрочных), включая лицензии на вид деятельности и на технологии, которые явля­ются ключевыми (составляющими так называемые закупочные и сбытовые линии бизнеса) для обусловленного ими потока чистых доходов.

  Соответственно бизнес-линии могут служить предметами оценки в качестве:

  ­  продуктовых   линий   либо    инвестиционных   проектов (бизнес-линии в широком смысле слова);

  ­  совокупности контрактов, обеспечивающих закупочные и сбытовые линии бизнеса (бизнес-линии в узком смысле слова).

   

  1.4.1. Цели оценки бизнес-линий

  Оценка бизнес-линий в хозяйственной практике может пре­следовать пять основных целей:

  1) оценить  все  бизнес-линии  фирмы,  чтобы суммой их стоимости (плюс рыночная стоимость указанных выше нефун­кционирующих   или   избыточных   активов)   охарактеризовать
  подлинную рыночную стоимость данной фирмы как действую­щего предприятия;

  2) определить ориентировочную обоснованную максималь­ную (способную служить в соответствующих торгах для продав­ца стартовой) цену, по которой держателю составляющих бизнес-линию  контрактов можно  продать третьим  лицам  свою контрактную позицию (права по контракту) в виде контракт­ной цессии (если она не запрещена в самом контракте, то, со­гласно Гражданскому кодексу любой страны с рыночной эко­номикой, в том числе и РФ, это возможно и без согласования с контрагентом по контракту);

  3) оценить целиком однопродуктовое предприятие (фир­му), цена которого совпадает (без учета нефункционирующих активов) с оценкой его единственной бизнес-линии;

  4) оценить рыночную ценность инвестиционного проекта, совпадающего с рассматриваемой бизнес-линией (что в свою очередь может быть использовано в целях отбора инвестицион­ных проектов для финансирования);

  5) установить ориентировочную обоснованную рыночную стоимость уставного (собственного) капитала предприятия, уч­режденного  для   реализации  планируемого   инвестиционного
  проекта и имеющего для этого решающие конкурентные пре­имущества, но еще не приступившего к реализации оценивае­мого проекта.

  Следует учитывать, что оценка бизнес-линий (и фирм как держа­телей нескольких бизнес-линий) в расчете на ожидаемые по ним доходы имеет смысл лишь тогда, когда предполагается ве­дение (продолжение) этих бизнес-линий в течение всего того периода, ожидаемые доходы за который включают в данную оценку. Если длительность периода, в течение которого плани­руется осуществлять приносящие доходы операции, окажется короче периода учета в оценке бизнеса потенциально возмож­ных от него доходов, то оценка бизнеса при таком подходе бу­дет завышена. И наоборот.

  Иначе говоря, при оценке бизнес-линий важны планы кон­кретного предпринимателя (менеджера), касающиеся времени продолжения операций (деятельности) в рамках оцениваемой бизнес-линии. Цели оценки здесь пересекаются с целями веде­ния бизнеса и предпочтениями предпринимателей (владельцев бизнес-линий) по поводу времени, к которому им необходимо накопить доходы для реализации своих более широких потре­бительских, инвестиционных и других планов. Пе­риод учета в оценке бизнес-линии ожидаемых по ней доходов не может быть больше «временного горизонта анализа» инвестора, под которого производится оценка. Применительно ко всем ин­весторам или к некоему «среднему» инвестору это означает, что период, в течение которого для рассматриваемой оценки выяв­ляются и учитываются ожидаемые по бизнес-линии доходы, не может быть больше среднего «временного горизонта анализа» или «горизонта планирования» (жизни, потребления), харак­терного для хозяйствующих субъектов в данной стране и в дан­ных условиях ее развития.

  Оценка ценности (стоимости) бизнес-линии в примене­нии к оценке инвестиционных проектов чаще всего использу­ется для оценки вновь начинаемых инвестиционных проектов, по которым необходимые для их реализации права собственности, контрактные права, материальные и другие нематериальные активы имеются именно у того, кто на основе оценки данного проекта принимает решение финанси­ровать или не финансировать этот проект. Содержание прини­маемого решения также может сводиться и к тому, изыскивать дополнительное финансирование или нет.

  В целом можно представить иерархическую систему соподчиненности понятий при определении целей оценки бизнеса (Рис. 1.9.).

  Рис. 1.9. Схема соподчиненности понятий при определении целей оценки бизнеса.

  Оценка предприятия, как действующего применительно к оценке имущественного комплекса предполагает, что весь имущественный комплекс останется в одних руках и будет продолжать использоваться для выпуска продукции определенного типа (возможно обновленной).  При этом для оценки несущественно, кому принадлежит имущественный комплекс.

  Стоимость имущественного комплекса как действующего не обязательно должна совпадать со стоимостью компании, обладающей этим имущественным комплексом и рассматриваемой как действующая, так как:

  ­  в компании могут иметься избыточные активы, которые нужны для имущественного комплекса по выпуску и сбыту определенной продукции, но которые могут быть проданы и способны, следовательно, увеличить стоимость компании, как действующей;

  ­  стоимость имущественного комплекса как действующего, понимаемая в качестве вероятной выручки от его продажи в расчете на разумное время по поиску заинтересованных покупателей, не равна ценности этого комплекса для обладающей им фирмы в силу издержек трансакций по подготовке и осуществлению продажи комплекса.

  Ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса представляет собой величину вероятной выручки о срочной распродажи входящих в этот комплекс активов, прав собственности и контрактных прав по частям. При такой распродаже многие активы и права не смогут быть проданы в силу их низкой ликвидности, т.е. отсутствия по ним активной торговли и наличия лишь узкого круга заинтересованных в подобных специальных активах и правах покупателей (может сложится такая ситуация, что при продаже активов и прав в очень короткие сроки покупателей не удастся найти вообще). Следовательно, ликвидационная стоимость имущественного комплекса, как правило, значительно ниже стоимости имущественного комплекса как действующего.

  В настоящем дипломном проекте будет рассмотрена новая бизнес-линия предприятия и рассчитана ее стоимость в качестве обоснования ее проектирования.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 2. Описание местоположения. Инженерная часть

  2.1.  Введение

  В соответствии с полученным заданием, был выполнен дипломный проект на тему: "Управление стоимостью Бескудниковского комбината строительных материалов в условиях реструктуризации". Проект разработан в связи с планируемым перебазированием промышленных предприятий из города. В рамках данного проекта предусмотрено возведение многофункционального комплекса, включающего в себя жилую, 2 офисные и торговую зоны на месте нынешнего комбината строительных материалов. Концепция проекта разработана по основе применения зарубежного опыта в области реконструкции промышленных предприятий, путем функционального изменения назначений занимаемых им помещений. В качестве объекта, который будет подвергнут реконструкции выбран цех по производству керамического кирпича (Лист 1. Генеральный план ОАО Бескудниковский комбинат строительных материалов, объект № 3).  Комбинат расположен в САО, Алтуфьевский район, микрорайон Бескудники.

  2.2. Зарубежный опыт реконструкции

  Современный город с его огромными масштабами и возможностями постепенно теряет свою привлекательность для городских жителей, все острее ощущающих агрессивность, анонимность и жестокость мегаполисов. Растет потребность в альтернативных пространствах, альтернативном и свободном перемещении, в альтернативах природным ландшафтам и пр. К.Линч, например, обосновывает необходимость создания в городе "пространств неиспользованных возможностей". В этих условиях понятен интерес к заброшенным городским территориям, которые способны стать пространствами, помогающими человеку адаптироваться к жестко запрограммированному городскому окружению.

  С экономической точки зрения - это уже не город. Но их остаточная ценность все еще велика: особый тип ландшафта, фрагменты нетронутого природного окружения, свидетельства промышленной истории и социальных явлений прошлого. Эти территории - место подлинности, встречи настоящего и прошлого, последний редут свободы индивидуальности.

  В современной ситуации заброшенные территории - это особый тип ландшафта, имеющий сильную связь с его культурой. Механизм подхода к ним должен быть аналогичным культуре ландшафта в XIX столетии. Эти территории играют в городе роль, в чем-то схожую с ролью парков. В городских парках и садах, создававшихся в конце XIX столетия, люди видели противоядие новому индустриальному городу. Парки Лондона, Парижа, Нью-Йорка, Сиднея - точное воссоздание памяти о естественных пространствах, воспринимающиеся как альтернативные пространства внутри динамики строительства города первой промышленной революции.

  Техника обновления, повторного использования городских территорий хорошо известна архитекторам. Так, в парке Ла Виллетт созданы музеи, концертные и выставочные залы и в то же время активно используется каркас старых каналов, сохранены скотобойни, что помогает воспроизвести здесь старый район Парижа. Еще столетие назад такого просто не могло быть. Тогда воспроизводили горы и озера. Парк Ла Бутте Шамо - это своего рода театр, где представление о природном пространстве полностью создано художественными методами, соединение с реальным прошлым территории здесь отсутствует. Создатели Ла Виллетт не пытались организовать все пространства, а лишь организовали ключевые точки и зоны в противопоставлении остальному, открытому и пустому пространству.

  Важнейший резерв организации крупных фрагментов и планировочных структур крупных и крупнейших городов - многочисленные промышленные предприятия и зоны, потерявшие свое значение под воздействием научно-технического прогресса, изменений экономической конъюнктуры, ужесточения экологических требований и пр. Один из ярких примеров, иллюстрирующих этот процесс, - комплекс химических предприятий концерна "Пирелли" в пригороде Милана Биккоко. Проблема трансформации величественного промышленного комплекса на севере Милана начала активно обсуждаться еще на рубеже 80-х. Чтобы преодолеть градостроительные условия, основанные на самодостаточности, и добиться быстрого восприятия новых городских нужд, требовался нетрадиционный подход, над разработкой которого трудились 20 профессиональных команд. В итоге было решено преобразовать предприятия в Бикокко в общественно-культурный центр жилого района (проект арх.В.Греготти и др., 1986), а на другой окраине Милана - в индустриальной зоне Бовиза - создать многофункциональную городскую структуру, включающую жилье, культурные и производственные объекты, университетский комплекс, конгресс-центр и др.

  В конце ХХ века широкой реконструкции подверглись портовые районы Лондона, Роттердама, Нью-Йорка, Бостона, Буэнос-Айреса и Гонконга, к тому времени уже не использовавшиеся в связи с изменением системы складирования, увеличением тоннажа судов и рядом других причин. На проекты реконструкции портов большое влияние оказали раличия в моделях их организации.

  Реконструкция и ревитализация лондонских доков, занимающих огромные площади (2000 га), шла с большими издержками из-за отсутствия генерального плана развития территорий. В первую очередь здесь следовало решить транспортные проблемы, необходимость чего подтверждал печальный опыт стихийной реконструкции района Дог Айлендс. Созданный там деловой центр долгое время пустовал из-за отсутствия транспортных связей с центром города и недостаточно развитой инфраструктуры. В разработанном Роджерсом генеральном плане территории доков принца Альберта, наиболее крупной части лондонских доков, решение транспортных связей стало исходной точкой. Важными составляющими генплана было также развитие коммерческих зон и организация многофункциональной общественной зоны, включающей офисы, жилье, места отдыха и торговли.

  Роттердамский порт, занимающий сотни гектаров на юге города, исторически был местом не только труда, но и проживания рабочих. Залогом его успешного превращения в территорию со смешанным качественным развитием стало строительство моста длиной 300 метров, прокладка линии метрополитена и разделение планировочных уровней, обеспечивающее гибкое приспособление к программам и нуждам частных учредителей.

  Совсем иная модель трансформации портов реализуется в конурбациях Японии и других стран Азии. Устаревшие порты используются для создания новых земель и нового городского фасада. Характерный пример - развитие Осаки в Консайском заливе, предусматривающее создание нескольких искусственных островов для смешанных функций (порт, аэропорт). Примененная здесь стратегия контрастирует с моделями, которые были реализованы в недавнем прошлом, например с проектом К.Танге (1960) и К.Курокавы (1988).

  Освоение заброшенных городских территорий помогает формированию индивидуального архитектурного облика города. Это хорошо прослеживается на примере Берлина, Роттердама и Милана, выработавших собственные подходы к городскому планированию, соответствующие оригинальному облику каждого города.

  При восстановлении Роттердама, полностью разрушенного во время второй мировой войны, подход политиков и планировщиков был совершенно иным - создание новой городской структуры, стимулирующей прогрессивное развитие города и гибкой по отношению ко всем видам строительства и архитектуры. Большое внимание в ней уделялось использованию пустых портовых территорий, которыми изобиловал этот город-порт. В результате появились новые решения жилых зданий, общественных и коммерческих центров и др.

  В Берлине разработаны направления строительной деятельности, которые предусматривают сохранение существующих и восстановление утраченных улиц и кварталов, ограничение высотности зданий и уклона крыш.

   Планировочная стратегия Милана занимает промежуточное положение между стратегиями Берлина и Роттердама. Главные проблемы, стоявшие перед городом, - семь опустевших индустриальных территорий в центральной части Милана, а также преодоление негативных явлений, вызванных децентрализованной структурой города. В проекте "Девять парков для Милана" планировочная группа, возглавляемая П.Николином, предложила создать в старом Милане серию новых центров-парков, где все городские функции (жилье, промышленность, обслуживание) взаимосвязаны. Пять парков располагаются на бывших промышленных территориях, один - на заброшенной железнодорожной территории, два - на закрытых военных базах и один - на старой трассе ипподрома.

  Еще одним примером реконструкции промышленной территории является юго-восточная окраина Вены – Зиммеринг, где находится комплекс Газометров - альянс жилья и магазинов в перестроенных индустриальных зданиях XIX века, с названием G-Town. Этот комплекс открылся 31 августа 2001 года и маркетируется как Город молодежи. Изюминка проекта в том, что все это происходит внутри гигантских хранилищ для газа, четырех круглых башнях из красного кирпича постройки 1886 года диаметром в среднем 65 м, полых внутри, с толщиной стен в 4, 5 м. Газ в них хранить перестали уже с конца XIX века, и дальше башни постепенно приходили в упадок; в последние перед реставрацией годы там проходили рейв-вечеринки.

  Актуальность использования реконструкции подтверждается аналитическими данными о применении этого способа воспроизводства в развитых странах (Рис. 2.1.).

  Рис. 2.1.  . Жилищное строительство в экономически развитых странах

  С развитием новых технологий по укреплению конструкций и использованию несущих элементов уже существующих зданий возрастает и объем реконструируемого фонда (Рис. 2.2.).

  Рис.2.2.  Производство жилья в Западной Европе

  2.3. Описание Алтуфьевского района.

  2.3.1. Историческая справка.

  Алтуфьево — местность на севере Москвы, примыкает к Московской Кольцевой Автомобильной дороге. Территория района - 209 га, население - 43 тыс. человек.

  Район образован в 1991 г. из 2 градостроительных микрорайонов "Бескудниково-2" и "Бибирево-10". Главная автомагистраль района - Алтуфьевское шоссе - получило свое название от дороги, соединявшей Москву и село Алтуфьево.

  Первое упоминание о небольшом подмосковном селе Алтуфьеве (старорусская орфография) содержится в писцовой книге 1585 г.; судя по записи, село принадлежало ключнику Мякишеву. В начале 17 в. (Смутное время) село было разорено и превратилось в пустошь, хозяевами которой стали "служивые люди" братья Акинфовы. В 1687 г. один из потомков братьев воздвиг каменную церковь в честь Возвдижения Креста Господня. В 18 в. церковь переименовали в Софийскую. В конце 18 в. отстроенное село купил князь С.Куракин, построивший там городской дом с садом и прудом. С времен владения селом Алтуфьево князей Куракиных сохранился ансамбль усадьбы (барский дом, пивоварня, погреб, парк с прудом) и Крестовоздвиженская церковь (1750-63).

  У князя Куракина бывали И.А.Крылов. Д.И.Фонвизин, художник Ф.Рокотов. Село стало зажиточным, но в 1812 г. было разорено французскими солдатами. В течение 19 в. село отстроилось, его владельцы менялись. В 1888 г. Алтуфьево купил известный московский делец и охотник Георгий Лианозов. Рядом со своим поместьем он выстроил дачный поселок, получивший его имя. Тогда же, на территории нынешнего Бескудниковского комбината стройматериалов, началось полукустарное сезонное производство кирпича. После 1917 г. на территории района были пахотные земли колхоза "Красная Нива" и лагерные бараки заключенных, строивших канал имени Москвы. В 1928 г. здесь началось круглогодичное производство кирпича, а в 1950-ых гг. был основан ныне широко известный Бескудниковский комбинат строительных материалов. В 1956 г. на базе нескольких предприятий был создан НИИ монтажной технологии - прикладная технологическая организация Минатома России, и сегодня решающая многие важнейшие задачи ядерной энергетики. В 1960 г. Алтуфьево вошло в черту Москвы, на его территории началось строительство жилого массива "Бескудниково-2". С 1970 года район застраивался промышленными объектами и многоэтажными жилыми домами.

   В 1975 г. началась застройка микрорайона "Бибирево-10". Оба микрорайона были объединены в 1991 г. в один - район "Алтуфьевский". 

  2.3.2. Близлежащая застройка.

  Определить специфику Алтуфьевского района непросто. Его нельзя назвать ни полностью спальным, ни полностью индустриальным. Можно сказать, что его территория четко разделена на две функциональные зоны.

  На  территории Алтуфьевского района расположены: Бескудниковский комбинат строительных материалов, НИИ монтажной технологии, завод "Универсал", автобусный парк № 3.  преимущественно промышленные предприятия расположены к западу от шоссе.

  Также Алтуфьево — это один из "спальных" районов Москвы. Жилой фонд Алтуфьевского района неоднороден. Относительно новые многоэтажные жилые дома соседствуют здесь с трех-, четырех- и пятиэтажками, построенными в начале 60-х. К востоку от Алтуфьевского шоссе лежит массив преимущественно жилой застройки, в основном это 12- и 17-этажные дома. Половина малоэтажного жилого фонда района сосредоточена в первом и втором микрорайонах. Правительством Москвы было принято постановление, утверждающее проекты их перепланировки. Большинство малоэтажных домов будет снесено, так как  они не пригодны к реконструкции и не отвечают современным строительным и эксплуатационным нормам.  Согласно документу, первые работы на территории этих микрорайонов будут начаты в 2005 г.

  Несмотря на то, что жилая застройка в Алтуфьевском достаточно плотная, администрация района находит площади для возведения отдельных домов. Недавно здесь был построен 14-этажный жилой дом, в квартиры которого были переселены жильцы двух снесенных ветхих трехэтажных домов. Сейчас строится первый 22-этажный дом. Также планируется строительство и другого многоэтажного жилого дома

  Сейчас на утверждении городского правительства находится разработанная программа, касающаяся промзоны № 49 «Бескудниковский комбинат строительных материалов», отделяющей Алтуфьевский район от района Лианозово. В  результате реорганизации ряда промышленных предприятий освободятся значительные территории под строительство жилья.

  В районе расположены 6 общеобразовательных школ профессиональный лицей "Квалитет", 9 дошкольных учреждений, детская и взрослая поликлиники, оздоровительный центр, специализированная стоматологическая клиника, подстанция скорой помощи.

  На границе с районом Бибирево работает родильный дом.

  К культурно-досуговым центрам Алтуфьевского района можно отнести кинотеатр "Марс", библиотеку и два ведомственных дома культуры. Также ведется строительство бассейна на ул. Инженерной и на базе трех школ района будет создан межшкольный стадион.

  Общегородская проблема организации парковки личного автотранспорта в Алтуфьевском районе смягчается тем, что достаточно много гаражей расположено на территории промзоны.

  В дополнение к уже существующим комплексам гаражей на ул. Инженерной, неподалеку от кинотеатра "Марс", будет построен многоэтажный паркинг

  Транспортная доступность. На северной границе района находится станция метрополитена "Бибирево". Станция "Алтуфьево" расположена в километре от самого района.

  Кроме этих станций жители Алтуфьева могут на общественном транспорте добраться до станций метро "Отрадное" и "Владыкино".

  Маршруты автобусов, троллейбуса и маршрутных такси пролегают по Алтуфьевскому шоссе, а также по таким улицам, как Бибиревская, Костромская, Инженерная и Путевому проезду.

  С запада район ограничивает линия Савеловской железной дороги, на которой в границах Алтуфьева расположена одна станция - "Бескудниково".

  Стоит отметить, что уровень суточной миграции здесь ниже, чем во многих окраинных районах Москвы, - значительная часть населения работает на предприятиях, расположенных в районе, не выезжая в центр в течение дня. 

  2.3.3. Экологическая обстановка в районе.

  Несмотря на то, что Бескудниковский комбинат строительных материалов, производящий железобетон, кирпич и керамзит, промышленное предприятие городского масштаба, серьезно на состояние атмосферы Алтуфьевского района оно не влияет.

  Санитарно-защитная зона БКСМ практически совпадает с границами предприятия, что свидетельствует об относительной чистоте производства.

  Основной загрязнитель воздуха Алтуфьевского - наземный транспорт. Алтуфьевское шоссе - одна из крупных городских магистралей, но не особенно страдает от "пробок", так как не является "вылетным" - не продолжается в область, а выходит на кольцевую дорогу.

  Районные власти улучшают экологическую обстановку, высаживая деревья и кустарники во дворах и вдоль дорог. В прошлом году был капитально отремонтирован пруд у кинотеатра "Марс" и благоустроена прилегающая территория.

  
  

  2.4. Описание архитектурной части

  2.4.1.   Генеральный  план

  Генеральный план территории БКСМ представлен на листе 1. ввиду выбранной концепции развития и застройки земельного участка на плане выделены дома, которые будут подвергнуты реконструкции, но с различными решениями.

  Цех №3, реконструкция, которого рассмотрена в дипломном проекте будет разобран, из прежних элементов конструкции  останутся фундамент и несущие колонны. Используя несущие конструкции будет построен 2-7 этажное здание.

  Цеха №5 и №12 будет разобраны, но строительство новых объектов будет вестись на фундаментах цеха, т.к. они имеют небольшой процент износа и высокую надежность, к тому же это позволит сократить затраты на реализацию проекта застройки данной территории, так как стоимость земляных работ составляют около 25-30 % от стоимости всего строительства. На месте цеха будет возведен трехсекционный жилой дом  12, 16, 18 этажей секции.

  В цехе №9 останутся фундамент, наружные стены, и колонны, для сохранения исторической памяти о районе. Новый построенный дом будет 22-х этажным.

  Также на освободившейся территории будут построены: 2 детских сада, школа со спортивной площадкой и теннисными кортами, жилые здания средней высотности, автозаправка и станция техобслуживания, салон красоты, спортивно-оздоровительный комплекс, в некоторых помещениях (зданиях), оставшихся от предприятия будут размещения торговые залы, другие оставлены под эксплуатацию свободного назначения — мастерские, студии, продуктовые магазины.

  Общая  площадь  застраиваемой  территории  -  38,9 Га .

  Разрабатываемый  в  дипломном  проекте  много функциональный дом является разноуровневым, офисная и торговая зоны – 7-ми этажные Ситуационный  план  комплекса  представлен  на листе  1 . 

  Проектируемый  комплекс  располагается  в  жилом  квартале  с  недостаточно  развитой  инфраструктурой. В  застройке  преобладают  жилые  9 , 12 – этажные здания .  Данное  обстоятельство  вызывает необходимость создания архитектурного сооружения , являющегося доминантой в жилой застройке квартала, на этом основано решение о создании многофункционального комплекса. Учитывая  недостаточный  уровень  развития  инфраструктуры  района, в  проектируемом  комплексе  предусмотрено разделение здания на жилую, офисную, торговую и общественную зоны.

  Рельеф территории понижается вдоль ул. Стандартная в  западном   направлении .

  Размещение  и  ориентация  проектируемого  здания  определены      с  учетом наиболее приемлемого расположения относительно транспортных магистралей и сторон света для соблюдения санитарно-гигиенических норм.

  Подъезд  к дому осуществляется  через  вновь   проектируемый  проезд , выходящий  на  улицу  Стандартную.

  Вокруг дома предусматривается кольцевой объезд, обеспечивающий проезд  пожарных  машин, на расстоянии  8 ... 10 м  от  стен здания , и  несколько паркингов для клиентов офисов и торговых центров, а также личные парковочные места, жителей дома, общей  вместительностью  на  250  автомашин  среднего  класса. Для движения пешеходов проектируются тротуары и зеленые зоны.

  На  прилегающем  к  дому  участке  размещаются  площадки для  отдыха ,  хозяйственных целей  и  сбора  мусора . Площадки оборудуются   малыми   архитектурными   формами   и  элементами  благоустройства , декоративными  элементами  из  архитектурного  бетона. Покрытие  на площадках  и  тротуарах  предусмотрены  из  цветной плитки . Покрытия  проезда  и  автостоянок  выполняются  в  асфальтобетоне . Озеленение территории предусматривает посадку деревьев и кустарников, устройство газонов и цветников.

  Новое  озеленение  представляет  собой  газоны  с  групповыми  посадками  низкорослых и красивоцветущих кустарников в придомовых  участках  и  вдоль  проектируемых  тротуаров. Вдоль  ул. Стандартная, вокруг  проектируемых  открытых  автостоянок  предусматривается озеленение в виде газонов с групповыми и  куртинными  посадками  деревьев . При  проведении  благоустройства  необходимо  соблюдать  требования  МГСЕ 1.01-98  (минимальные  расстояния  до  зеленых  насаждений) .

  2.4.2. Решение Фасада

  В  соответствии  с  генеральным  планом  застройки  района Алтуфьево и  повышенными  требованиями  к  качеству  внешней  отделки  для  индивидуального проекта  элитного  многофункционального  дома  фасадные  поверхности  стен  выполняются  из керамогранита и каленого стекла повышенной прочности.

   Цокольная часть здания облицовывается  декоративными  плитами  из  искусственного  гранита  тёмно – фиолетового  цвета  с  рустовкой. Фасад всего здания отделан темно-малиновым керамогранитом. 

  Характер  отделки   главного,  боковых   и   заднего  фасада       одинаковый.

  На  главный  фасад  здания  выходят  полукруглые вытянутые окна. решение заднего фасада аналогично решению главного фасада здания.

  2.4.3.  Объёмно – планировочные  решения

  Проектируемое  здание  входит  в  состав  комплекса   разноэтажных  домов  объединённых едиными  объемно – планировочными    и  конструктивными  решениями . Проектируемый  жилой  дом  состоит  из  2 - 7  этажей, технического  этажа и  технического  подполья .

  Характеристика проектируемого здания - "многофункциональный комплекс  с  помещениями  повышенной  комфортности" . в состав помещений входят торговые площади, офисы, квартиры. Квартиры предназначены  для  продажи, торговые площади и офисы для долгосрочной аренды.

  Дом  имеет  в  плане  следующие  габариты :  99 ´ 178,2 м .

  Рассматриваемое  здание  проектируется для строительства в г. Москве  (II климатический район) .

  Количество офисных помещений — 106 шт.

  Количество торговых мест — 49 шт.

  Количество  квартир  в  здании  — 20 шт.

  Расчётное  число  жильцов – 50 чел .

  
  

  Первый  этаж

  На  первом  этаже  располагаются  12 двухкомнатных квартир,    4 трёхкомнатные  квартиры и 4 четырехкомнатные квартиры, необходимо уточнить, что квартиры являются двухуровневыми, общей жилой  площадью  3600 м²  ; группа  входа, состоящая  из  придомовой территории, расположенной внутри атриума,.

  Высота  этажа  -  3.2 м . Общая  площадь  -  3600 м² .

  На территории расположено 14 лифтов, в нежилой зоне.

  В  вестибюле  установлен  специальный  подъёмник  для  людей  с  ограниченной  подвижностью .

  В  квартирах  предусмотрено  функциональное  зонирование. Экспликация  помещений  квартир  представлена  в  таблице 2.1.

  Экспликация квартир

  Таблица 2.1.

  Квартира	Наименование  помещения	Площадь , м2
  Двухкомнатная (12 шт.)	Гостиная	24,8
  	Спальня	21,2
  	Холл	13,2
  	Кухня	18,8
  	С/У	7,3
  	С/У	2,5
  	Жилая  площадь	46
  	Общая  площадь	87,8
  Трёхкомнатная  (4 шт.)	Гостиная	28,5
  	Спальня	23,1
  	Спальня	19,8
  	Прихожая	3,5
  	Холл	11,6
  	Кухня	21,5
  	С/У	10,3
  	С/У	3,4
  	Кладовая	4,4
  	Жилая  площадь	71,4
  	Общая  площадь	126,1
  Четырёхкомнатная (4 шт.)	Гостиная	28,5
  	Спальня	23,9
  	Спальня	21,5
  	Спальня	18,6
  	Прихожая	3,6
  	Холл	15,2
  	Кухня	18,7
  	С/У	9,3
  	С/У	3,2
  	Кладовая	4,4
  	Жилая  площадь	92,5
  	Общая  площадь	146,9

  Доступ  во  все  комнаты  и  кухню  квартиры  осуществляется  через  холл.

  В  квартирах  предусмотрено  по  2  санузла :  совмещённый  (ванная, умывальник, унитаз, биде); раздельный – "гостевой" (умывальник, унитаз). Кухня  имеет  проход  в  гостиную. Предусмотрены  встроенные  шкафы  и  кладовая.

  В  квартирах  имеются  застеклённые  лоджии.

  Внутриквартирная  планировка  обеспечивает  соблюдение  норм  по  инсоляции  и  освещённости  для  жилых  помещений.

  Также на первом этаже расположены 2 крыла административных, офисных центров, на первом этаже расположено 16 офисных помещений, общей площадью 2570 м².

  Торговая зона занимает 1460 м², на ее площадях размещены 7 торговых точек.

  Общая часть представляет собой закрытый атриум с зелеными растениями внутри, на территории атриума может быть размещены предприятия питания и различные выставки.

  Вход в торговую зону представляет собой округлое помещение с подсветкой, придающую месту воздушность и просторность.

  Высота этажа для нежилых помещений 4.2 м.

  План  первого  этажа  представлен  в  графической  части  проекта.

   

  Второй этаж.

  Особенность, отличающая  2  этаж  от  первого и типового  —  выше второго этажа жилых помещений проектом не предусмотрено.

  На этажах расположен второй уровень всех квартир.

  Высота  этажа жилой зоны —  3.2 м, торговой и офисной 4,2 м . Общая  площадь  -  11200 м² .

  
  

  Типовой  этаж  (3... 7 этажи)

  На  типовом  этаже  располагаются  офисы и торговые помещения, а также общедомовая часть, представленная в виде атриума и вестибюля торговой части.

   Высота  этажа  -  3.2 м . Общая  площадь  -  9600 м² .

  Доступ  во  все  помещения  осуществляется  через  холл. Во  всех  крыльях здания  предусмотрены санузлы для женщин  и мужчин отдельно: 

  
  

  Лестнично-лифтовой узел

  В средней  части  здания  расположены лифтовые узлы, которые состоят  из двух  лифтов (по нормам для зданий повышенной этажности) производства Карачаровского завода : 2 пассажирских  и 1 грузопассажирский, грузоподъемностью соответственно 800 кг и 1500 кг. Скорость 1.6 м/сек. . Остановки  лифтов  предусмотрены  на  всех  этажах . Лифтовой  холл  отделен  от  прилегающих  коридоров  противопожарными  дверьми .

  Для  эвакуации  предусмотрена  незадымляемая  освещенная  лестничная  клетка,  проход  в  которую  осуществляется  через  тамбур  и  воздушную  зону  (лоджию). Лестница  двухмаршевая  из  сборных  типовых  элементов .

  Для  удаления  мусора  на  каждом  этаже  предусмотрено  помещение, в котором расположен  ствол  мусоропровода  и  поэтажно - клапаны мусороудаления .

  В  центральный  коридор  выходят  двери  помещений, шахта дымоудаления , электрощиты  и  пожарный водопровод .

  
  

  Технический  этаж, машинное  помещение лифтов, кровля

  В  доме  запроектирован  отапливаемый  технический  этаж  высотой 2.0 м .

  Общая  площадь  технического  этажа  -  1500 м² .

  Машинное  помещение  лифтов  устраивается  высотой  2.0 м, в  уровне  покрытия

  Кровля  в  здании  -  плоская, частично стеклянная, ограждена  по  периметру  парапетом  высотой  2.0 м. Общая  площадь  кровли  -  14900 м².

  Доступ  в  технический  этаж, машинное  помещение, кровлю осуществляется по основной  незадымляемой лестничной  клетке.

  
  

  Объёмно – планировочные  показатели  по  зданию

  Общая  полезная  площадь  здания  -  37869 м² .

  Общая  жилая  площадь  здания  -  3597 м²

  Общая нежила часть здания – 25704 м²

  Строительный  объём  здания   -  286980 м³  (надземная  часть)

  Площадь  поверхности  наружных  стен  -  26435 м²

  Показатель  целесообразности  -  К1 = (3597+25704) / 37869 = 0,77

  Показатель  экономичности  -  К2 = 286980 / 37869 = 7,5

  Показатель  компактности  -  К3 = 26435 / 37869 = 0,698

   

  2.5.  Основные  конструктивные  решения

  Здание имеет каркасную конструктивную систему со смешанным шагом внутренних несущих стен. Несущими являются внутренние стены . Данная  конструктивная  схема  обеспечивает  относительную  свободу  планировки  здания  и , учитывая  повышенную  этажность здания , его  максимальную  прочность  и  устойчивость  .

   Шаг стен – 3.6 ... 4.5 м. Стены  из  монолитного  железобетона  толщиной  160 мм.

  Перекрытия  сплошные  монолитные  железобетонные, толщиной  160 мм. Высота  жилых  этажей  - 3.2 м . Высота  цокольного  этажа  -  3.2 м . Высота  технического  этажа  -  2.0 м .

  
  

  Фундаменты,  гидроизоляция   подвалов,  подземные   конструкции

  Отметка  низа  фундаментов  — 7,400 .

  Фундаменты  -   столбчатый.

  Гидроизоляция  фундаментной  плиты  – 2 слоя гидроизола на битумной мастике. Гидроизоляция  подземных  частей  вертикальных  стен  —  обмазка  горячим  битумом  за  2  раза.

  Наружные стены подземной части (до  отм.  ± 0.000)  выполняются из монолитного железобетона  класса  В25  толщиной  380мм  -  сплошные, на  высоту  1.5 м  от  поверхности  земли  -  трёхслойные  с  вставками  из  ПСБс-35  толщиной  140 мм.

  Стены  и  пол  приямков  —  из  монолитного  железобетона  толщиной  120 мм.

  Отмостка  -  по  периметру  здания, шириной  1.0 м, из  бетона  W8  толщиной 100 мм, покрытого  брусчаткой.

   

  Наружные  стены

  Наружные  стены  навесные  -  устанавливаются  на  перекрытия  этажа  и  анкерятся  к  вертикальным  несущим  стенам. Стены  двухслойные, толщиной  660 мм:

  ­ наружный  слой  -  утеплитель с керамогранитом  (60 мм);

  ­ внутренний  слой  -  пенобетонные  блоки  марки  D400  (500 мм);

  ­ Кладка  наружных  стен  выполняется  на  цементно – песчаном  растворе  марки  50.

  ­ Конструкция  представлена  следующими  слоями :

  ­ наружный  слой  -  керамогранит  (10 мм);

  ­ теплоизоляционный  слой  -  жёсткие минватные  плиты  "Paroc"  210мм;

  ­ внутренний  слой  -  несущая  монолитная железобетонная стена  160мм

  Наружные  стены  отвечают  требованиям  теплозащиты  по  II  этапу  (после  2000 г.). Теплотехнический  расчёт  наружных  стен  представлен  в  данном  разделе  (см.  пункт  №.9).

  Для  предотвращения  потерь  тепла  через  плиту  перекрытия  в  ней  устраиваются  термовкладыши  из  ПСБс  марки  35  толщиной  150 мм,  длиной  560 мм  с  шагом  720 мм. С  торца  плита  закрывается  специальной декоративной керамической  плиткой .

  
  

   Внутренние  стены

  Внутренние  несущие  стены  —  монолитные  железобетонные  толщиной  160 мм. В  местах  "выхода"  несущих  стен  в  неотапливаемые  помещения  (лоджии)  предусмотрена  вертикальная  перфорация  стен  термовкладышами  из  ПСБс  марки  35  толщиной  150 мм,  длиной  640 мм  с  шагом  800 мм.

  Перегородки  в  помещениях  с  мокрыми  процессами  (санузлы)  -  кладка  из  полнотелого  кирпича  марки  75  на  растворе  марки  50  толщиной  60, 120 мм  с  цементно – песчаной  штукатуркой  с  2  сторон, толщиной 20 мм. В остальных помещениях — гипсобетонные  пазогребневые  плиты  толщиной  80 мм.

  
  

  Полы

  Конструкция  полов  в  помещениях  включает  в  себя  сплошную  монолитную  железобетонную  плиту  перекрытия  толщиной  160  мм ; выравнивающую  цементно — песчаную  стяжку  толщиной  30 мм ; паркет – ламинат  на  пенополиуретановой  подложке  толщиной  15 мм .

  Во  вспомогательных  помещениях  (лифтовые  холлы , вестибюли  и  т.д.)  в  конструкции  пола  вместо  паркета  используется  керамическая  плитка , в  помещениях  цокольного  этажа  -  линолеум  на  ПВХ  основе.

  В  технических  помещениях  полы  -  железобетонная  плита  160 мм , армированная  цементно – песчаная  стяжка  толщиной  45 мм .

  Покрытие  пола  в  лоджиях  -   керамическая  плитка .

  Конструкция  полов  отвечает  требованиям  звукоизоляции  для  жилых  помещений.

  
  

  Кровля

  Кровля  в  здании  плоская. Уклон  -  2 % .

  Конструкция  кровли  включает  в  себя  следующие  слои:

  ­  монолитная  железобетонную  плита  покрытия  толщиной  160 мм;

  ­  утепляющий  слой  -  жёсткие  минераловатные  плиты  "Paroc"  марки  100, толщиной  200 мм;

  ­  пароизоляция  -  слой  полиэтилена;

  ­  слой  мелкого  керамзитового  гравия  (для  создания  уклона  кровли), толщиной  0 ... 200 мм;

  ­  выравнивающая  цементно – песчаная  стяжка  толщиной  30 мм;

  ­  гидроизоляционный  слой  - филизол  марок  "В", "Н" (2 слоя).

  Водоотвод  с  кровли  внутренний. Водоприёмные  воронки  расположены  по  оси  покрытия. Требуемое  количество  воронок  -  2  шт. (из  расчёта  1  воронка  на  200 м²).

  Также частично кровля атриума выполнена из стекла по металлическому каркасу. Каленое стeкло 12 мм с крепежом типа MANET и поручнями из нержавеющей стали диаметром 42мм.

  
  

  Лоджии

  Лоджии  в  здании  запроектированы  встроенной конструкции с опиранием плиты перекрытия по 2-м сторонам.

  Ограждения  лоджий  металлические, изготавливаемые  по  индивидуальному  проекту. Высота  ограждений  - 800 мм .

  Наружные  стены  лоджий  выполняются  из  лицевого  кирпича, проёмы  лоджий  застекляются.

  Гидроизоляции  пола  лоджии  не  требуется, т.к.  лоджия  закрыта  по  периметру  ограждающими  конструкциями.

  
  

  Окна  и  двери

  Окна  -  двойной  стеклопакет  в  деревянной  раме.

  Номенклатура  используемых  в  проекте  окон:

  Лоджии  -  2800´3200h мм  (сплошное  остекление "градусник");

  Лестничные площадки и лифтовый  холл  -  800´1800h мм;

  Жилые  помещения  - 1700´1800h мм , 2700´1800h мм.

  Двери запроектированы как остекленными (балконные, входные в здание, внутриквартирные дневной зоны), так и глухими (все остальные). Материал конструкции дверей – дерево, стальной  прокат (входные  двери  в  квартиры).

  Номенклатура используемых в проекте дверей:

  Входные  в  здание   - 2100´2400h мм, остекленные 2800´3600;

  Входы  в  технические  помещения , лестничную  клетку  - 1000´2400h мм;

  Входные в квартиры, офисы  -   1000´2400h мм;

  Входные двери в торговые залы, стекло 1300´2600;

  Внутриквартирные  двери  -  900´2400h мм; 1300´2400h мм;

  Санитарные узлы  -  800´2100h мм;

  Входные  на  лоджию  - 600´2100h мм.

  
  

  2.6.  Внутренняя  отделка  помещений

  Т.к.  проектируемое  здание  относится  к  категории  коммерческого  жилья  повышенной  комфортности  -  внутренняя  отделка  жилых  помещений  предусмотрена  "по  минимуму", с  расчётом  на  дальнейшую  её  замену  жильцами .

  Внеквартирные  помещения  1-го  этажа

  ­  Полы  –  керамогранит  на  цементном  растворе;

  ­  Стены   -  мрамор;

  ­  Потолки  - натяжные Амстронг.

  Внеквартирные  помещения  2-7  этажей

  ­  Полы  лифтового  холла, коридора, лестничных  площадок, тамбуров, помещения  мусоропровода  -  керамическая  плитка  с  неглазурованной  поверхностью;

  ­  Стены  -  мрамор;

  ­  Потолки  -  натяжные Амстронг;

  ­  Лестничные  марши  -  сборные  с заводской отделкой "террацо";

  ­  Металлические ограждения лестничных маршей - масляная краска;

  ­  Поручень – дерево.

  Квартиры

  Полы:

  ­  жилые  комнаты, холлы   -   паркет–ламинат  на  подложке;

  ­  санузлы - керамическая плитка на цементном растворе по слою звукоизоляции;

  ­  кухни   -   утеплённый  линолеум;

  Стены:

  ­  жилые  комнаты, коридоры , холл   -   водоэмульсионная  краска;

  ­  кухни , санузлы  -   масляная краска;

  ­  Потолки:

  ­  водоэмульсионная  краска;

  Окраска  дверных  проемов  внутренних  дверей, наличников -  масляная  краска. Отопительные  приборы, стояки  отопления  и  трубы разводок - масляная окраска в цвет стен. Подоконные  доски  входят  в  комплект  окон . Внутренние  двери  -  окрашенный  оргалит. Входные  двери  -  обивка  дерматином.

  Нежилые помещения

  Полы: Гранит Bethel White 20мм;

  Стены: Мрамор Thasos White 20 мм;

  Потолок: подвесной потолок-решетка «Грильято» белый цвет, ячейка 50´50. светильники люменисцентные, 36W цвет белый

  
  

  2.7.  Инженерные  системы  здания

  В  здани  предусмотрены  все  необходимые  виды  инженерного  оборудования.

  Основные  элементы  инженерных  систем  устанавливаются  в  техподполье  и  на  техническом  этаже.

  
  

  Отопление

  Централизованное, от  городских  сетей . Приборы  отопления  (конвекторы  типа  "Мосварт")  -  устанавливаются  во  всех  жилых  помещениях  и  кухнях  у  оконных  проёмов;  в  лифтовых  холлах, вестибюлях  и  лестничных  клетках  рядом  с  тамбурами. Конвекторы  в  квартирах  оснащаются  терморегуляторами  типа  "Данфос". Все  подводки  к  приборам  прокладываются  открыто.

  Расчётная  температура  в  жилых  комнатах     +20 ⁰С.

  
  

  Вентиляция

  Приточно – вытяжная, с  естественным  побуждением. Вентиляционные  короба  проходят  в  санузлах  квартир . Вентиляция  осуществляется  из  кухонь, санузлов, а  также  из  лифтовых  холлов. Кроме  того  запроектирована  система  принудительного  дымоудаления  из  лифтовых  холлов .

  
  

  Водоснабжение  и  водоотведение

  Централизованное, от  городских  сетей. В  квартирах  устанавливаются  следующие  сантехнические  приборы: мойки, умывальники, ванные, биде, унитазы, полотенцесушители. На  подводках  к  приборам  устанавливаются  счётчики  расхода  воды .

  
  

  Электроснабжение

  Централизованное, от  городских  сетей. В  квартирах  устраивается  электропроводка  до  основных  электропотребителей, а  также  подводка  для  электроплит. В  проходных  коридорах  устанавливаются  электрошкафы  со  счётчиками  энергопотребления .

  На  лестничных  клетках , лифтовых  холлах , вестибюлях  предусматривается  аварийное  освещение .

  
  

  Связь

  Проектируемое  здание  оснащается  следующими  системами      связи :

  ­ телефонизацией  (организуется  исходя  из  условия  :  1  номер  на  квартиру + 1  номер  для  вахтенного  помещения  + 10  номеров  для  офисных  помещений )

  ­ радиофикацией  (предусматривается оборудование проектируемого  здания  системой  трёхпрограмного  проводного  вещания  от  Московской  городской  радиотрансляционной  сети )

  ­ системой  приёма  телевизионного  вещания  (система  обеспечивает  приём  и  распределение  одиннадцати  программ  Останкинского  телецентра , транслируемых  по  1 , 3 , 6 , 8 , 11 , 24 , 27 , 31 , 33 , 49 , 51  телевизионным  каналам  , УКВ-4М  вещания  и  десяти  наиболее  популярных  международных  программ  спутникового  телевидения  со  спутника  “Hot  Bird”)

  ­ системой  видеонаблюдения  (предусматривается  установка  телекамер  наблюдения  в  вестибюле  1  этажа)

  
  

  2.8.  Технические  характеристики  жилого  дома

  Ответственность конструкций

  По  уровню ответственности жилой дом следует отнести к II (нормальному)  уровню  ответственности  согласно СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия». Соответственно  этому  все  конструкции  запроектированы  с  коэффициентом  надежности  по  ответственности  0.95.

   

  Долговечность конструкций

  В соответствии со II уровнем ответственности для проектируемого здания предусмотрена также II степень долговечности . При этом минимальный срок службы  конструкции 50 лет. Необходимая степень долговечности обеспечена комплексом  мероприятий, основным из которых является применение качественных материалов : бетона класса В25, арматуры класса А-I, A-III, Вр-1,  кирпича лицевого, минераловатных плит и других теплоизоляционных  и гидроизоляционных материалов, обеспеченных сертификатами, гарантирующими  соответствующие  сроки  эксплуатации.

  
  

  Огнестойкость  и  меры  противопожарной  защиты

  Все конструктивные решения в проекте разработаны в соответствии с требованиями СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», исходя из условий обеспечения требуемых пределов огнестойкости основных конструкций при I степени огнестойкости зданий.

  Все  конструкции отвечают  предъявленным  требованиям  по  огнестойкости  и  требуемому  пределу  распространения  огня  для  зданий I степени огнестойкости, к которым согласно табл. 1 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», относится проектируемый жилой дом. 

   

  Мероприятия  по  энергосбережению

  Все ограждающие  конструкции  жилого  здания запроектированы в соответствии с  требованиями, предъявляемыми  СНиП II-3-79* «Строительная теплотехника» и МГСН 2.01-94  «Энергосбережения в зданиях» ко II этапу сбережения  (после  2000 г.).

  В  квартирах  устанавливаются  счётчики  на  все  виды  потребляемых  ресурсов.

  
  

  Звукоизоляция  и  защита  от  шума

  Звукоизоляция  конструкций  (внутренние стены, перегородки, междуэтажные перекрытия) соответствуют требованиям СНиП II-12-77 «Защита от шума».  Уровень  шумов, проникающих  в  жилые  комнаты с  улицы, а  также  при работе лифтов  не превышает значений, допускаемых СНиП  и  санитарными  нормами  допустимых  шумов  в  помещениях    жилых  и  общественных  зданий  и  на  территории  жилой  застройки.

  2.9. Безопасность жизнедеятельности при реконструкции ООО «Бескудниковского комбината строительных материалов»

  2.9.1. Описание объекта

  Реконструируемое здание — цех по изготовлению кирпича. Согласно проекту при реконструкции здание меняет свое функциональное назначение. Проектируемое использование в качестве многофункционального комплекса гражданского назначения. Проект представляет собой совмещение жилой, торговой и административной функции в пределах одного здания, разделенные внутренними двориками — атриумами.

  Каждая из зон имеет свой вход.

  Общая площадь здания  — 11898 м².

  Высота потолков различается в зависимости от функционального назначения: жилая и административная зона -3,2 м, торговая зона – 4,2 м.

  Технические характеристики здания.

  1.   Ответственность конструкций.

  По уровню ответственности здание следует отнести к II (нормальному) уровню ответственности согласно СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия».

  Соответственно этому все конструкции запроектированы с коэффициентом надежности по ответственности 0.95. На коэффициент надежности по ответственности следует умножать нагрузочный эффект (внутренние силы и перемещения конструкций и оснований, вызываемые нагрузками и воздействиями).

  2.   Долговечность конструкций.

  В соответствии со II уровнем ответственности для проектируемого здания предусмотрена также II степень долговечности.

  При этом минимальный срок службы конструкции 50 лет. Необходимая степень долговечности обеспечена комплексом мероприятий, основным из которых является применение качественных материалов: бетона класса В25, арматуры класса А-I, A-III, Вр-1, а также дерева, металлического проката, кирпича лицевого, минераловатных плит и других теплоизоляционных и гидроизоляционных материалов, обеспеченных сертификатами, гарантирующими соответствующие сроки эксплуатации. Кроме того, предусмотрен комплекс мероприятий по повышению долговечности конструкций путем защиты их от химических и биологических воздействий. Стальные конструкции должны быть защищены от коррозии путем антикоррозийного покрытия согласно СНиП 2.03.01-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», а деревянные конструкции согласно СНиП 11-25-80 «Деревянные конструкции» путем защиты антисептиком, защита арматуры железобетонных конструкций обеспечивается высокомарочным плотным бетоном и нормативными величинами защитных слоев.

  3.   Огнестойкость и меры противопожарной защиты.

  Все конструктивные решения в проекте разработаны в соответствии с требованиями СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», исходя из условий обеспечения требуемых пределов огнестойкости основных конструкций при I степени огнестойкости зданий.

  Все предусмотренные в ТЭО конструкции отвечают предъявленным требованиям по огнестойкости и требуемому пределу распространения огня для зданий I степени огнестойкости, к которым согласно табл. 1 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», относится проектируемое здание. При этом  в большинстве случаев это обеспечивается конструктивным решением, в том числе использованием  неразрезности (статической неопределимости) основных несущих конструкций, использованием незадымляемых лестниц, соответствующего армирования, а также качеством материалов, противопожарными покрытиями, дополнительной защитой, при необходимости, слоем бетона.

  Определение фактических пределов огнестойкости проектируемых конструкций производилось в соответствии с «Пособием по определению пределов огнестойкости конструкций, пределов распространения огня и групп возгораемости материалов (к СНиП II-2-80) ЦНИИСК им. В.А.Кучеренко Госстроя СССР (Москва, Стройиздат, 1985 год).

  4.   Мероприятия по энергосбережению.

  Все ограждающие конструкции комплекса запроектированы в соответствии с требованиями, предъявляемыми СНиП II-3-79* (изд. 1995г) «Строительная теплотехника» и МГСН 2.01-94 «Энергосбережения в зданиях» ко II этапу сбережения.

  5.   Звукоизоляция и защита от шума.

  Звукоизоляция конструкций (внутренние стены, перегородки, междуэтажные перекрытия) соответствуют требованиям СНиП II-12-77 «Защита от шума», а уровень шумов, проникающих в жилые комнаты при работе лифтов и сантехнического оборудования соседних квартир, не превышает значений, допускаемых СНиП II-12-77 и санитарными нормами допустимых шумов в помещениях жилых и общественных зданий и на территории жилой застройки.

   

  2.9.2. Зоны потенциально действующих опасных производственных факторов:

  - вблизи участков производства монтажных работ;

  - вблизи не огражденных технологических проемов и отверстий в перекрытиях, покрытиях, к которым возможен доступ людей – места установки оборудования вентиляционных камер, лифтов, лестничных клеток и т.д.

  - проемы в стенах при одностороннем примыкании к ним перекрытий, когда расстояние от уровня перекрытия до низа проема меньше 0,7 м.

  - Вблизи мест перемещения машин, монтажных механизмов, а также мест, под которыми происходит перемещение груза грузоподъемными машинами.

  Кроме того, необходимо учитывать и другие опасные факторы, которые возникнут в процессе эксплуатации здания:

  ­ Возможность поражения электрическим током, статическим электричеством и электромагнитными полями;

  ­ Несоответствие нормам искусственного освещения;

  ­ Факторы пожарной безопасности.

   

  2.9.3. Рекомендации по повышению безопасности при реконструкции здания

  Для предупреждения доступа посторонних лиц  в опасные зоны применяют различные типы ограждений:

  - защитно-охранные;

  - защитно-сигнальные;

  - сигнальные.

  Конструкции защитных ограждений представляют собой сборно-разборные деревянные щиты с унифицированными элементами соединения и деталями крепления, а сигнальные – металлические или Ж/Б стойки высотой  0,8 м, по которым натягивают пеньковой, стальной канат или проволоку. На проволоку или канат навешиваются светящие знаки или подобный тому материал.

  Защитные ограждения служат для предотвращения непреднамеренного доступа посторонних лиц в опасную зону.

  Защитно-охранные и защитно-сигнальные ограждения применяют для обозначения границ опасных зон, где постоянно действуют опасные производственные факторы, а сигнальные  - где потенциальные. В дополнение к огражденной зоне ставят соответствующие знаки безопасности и надписи установленной формы.

  Опасная зона действия монтажных кранов устанавливается по формуле с учетом вылета стрелы, размера груза в плане и пр.

  Опасная зона действия машин типа трубопрокладчиков, бульдозеров, тракторов и т.д. определяется расстоянием от крайних точек движущихся частей их рабочих органов до места установки ограждения, которое, как правило, принимают равным не менее 5 м.

  В указанных опасных зонах не допускается:

  - нахождение посторонних лиц;

  - выполнение работ не связанных с выполнением монтажа строительных конструкций;

  - размещения бытовок;

  - подсобных и других временных помещений;

  - такелажа;

  - оснастки;

  - стендов и т.д.

  Людей, работающих в опасной зоне, обеспечивают соответствующими средствами коллективной и индивидуальной защиты и инструктируют по правилам безопасности производства работ в данной конкретной опасной зоне.

  Для обеспечения безопасной работы машин, механизмов и их перемещения, монтажную площадку выравнивают, уплотняют, в необходимых случаях устраивают покрытие из Ж/Б плит или щебня; устраивают водопровод.

  В зоне действия монтажных механизмов, как правило, не допускается наличие выемок, котлованов, траншей. При их наличии, на безопасном расстоянии прокладывают пути перемещения техники, а сами котлованы ограждаются, причем в темное время суток ограждения обозначают сигнальными электрическими лампочками напряжением  42 В.

  Подъезд к монтажной площадке осуществляют по существующим автомобильным дорогам или железнодорожным путям, а также по специальным подъездным дорогам, устраиваемых согласно ПОС и ППР. Ширина проезжей части подъездных дорог принимают  8-10 м. При движении транспорта в 2-х направлениях ширина внутриплощадочных дорог 7,5-9,5 м, при движении транспорта в одном направлении не менее 3,5 м. Радиус поворота автомобильных дорог на строительной площадке принимают не менее 10 м, для транспорта с длинномерными конструкциями (фермы) не менее 15 м.

  У въездов на строй площадку устанавливают указатели проездов и проходов, оснастив их хорошо видимыми надписями, а также дорожными знаками, регламентирующими порядок движения транспортных средств, в соответствии с правилами дорожного движения. При этом скорость движения автотранспорта на прямых участках дорог, вблизи производства работ, ограничивается  до  , а на поворотах   

  В местах пересечения автомобильных дорог с рельсовыми путями устраиваются сплошные настилы с контррельсами, уложенными вровень с оголовками рельс. Переезды оборудуются сигнализацией, согласно правилам технической эксплуатации железных дорог. На стройплощадке устраивают проходы к рабочим местам, при этом ширину проходов принимают равной не менее  0,6 м, а высоту в свету, не менее 1,8 м. Проходы с уклоном более  , а также проходы через траншеи, канавы должны оборудоваться переходными мостиками с ограждениями.

   

  2.9.4. Охрана труда в процессе монтажа сооружения

  В процессе возведения сооружения выполняются следующие виды работ:

                            -   монтажные;

                            -   арматурные;

                             -  бетонные;

                             -  отделочные;

                              -  гидроизоляционные;

                              -  специальные.

  Строительство ведется в 2 смены.

  1) Расчет освещенности стройплощадки.

  Производится в соответствии со СН 81-80.

  «Инструкция по проектированию электрического  освещения строительных площадок» приложение 1,2.

  Ориентировочное количество прожекторов   n, подлежащее установке для создания на площадке S требуемой освещенности  Ер=кЕн

                 ,

  где  m-коэффициент, учитывающий световую отдачу источников света, КПД прожекторов и коэффициент светового потока  m=0,2

  к- коэффициент запаса, к=1,5

  нормальная освещенность,  

  мощность лампы применяемых прожекторов. Для прожектора ПСМ-50 с лампами ДРЛ мощность .

  E_p = 1,5· 2=3 Лк,       S = 15000 м²  

  n = 0,2·3·15000/700= 12    

  Принимаем  4  мачты по  3  прожектора.

  По таблице 1  ширина освещаемой площадки, а=150м, высота прожекторных мачт Н=20м, угол наклона прожекторов   

  Коэффициент неравномерности 

  Угол между оптическими осями  ,

  Удельная мощность равна    

  Искусственное освещение осуществляется 4 мачтами с 3 прожекторами мощностью по 700 Вт.

  Питание электроэнергией осуществляется кабельной линией и воздушной электролинией с заземлением. Каждый агрегат заземляют путем присоединения его корпуса к нулевому проводу.

  2) Расчет защитного заземления

  Защитное заземление – преднамеренное электрическое соединение с землей (или ее заменителем) металлических нетоковедущих частей электрических установок, которые могут оказаться под напряжением в случае пробоя изоляции, поломки, аварии.

  Принцип защитного заземления – в том, что при однофазном замыкании человеком на корпус прибора, составляется цепь, в которой параллельно человеку подключено сопротивление заземлителя, во много раз меньше сопротивления тела человека, что приводит к снижению тока проходящего через тело.

  Согласно «Правилам устройства электроустановок», допустимое сопротивление заземлителя должно быть не более 40 Ом при мощности более 100 кВт для установок с напряжением до 1000 В.

  Грунт – песок, удельное сопротивление грунта   

  Длина электрода   коэффициент сезонности грунта  -для вертикальных стержней, то же  -для горизонтального стержня длинной  .

  Диаметр вертикального стержня  d=0,01м

  Глубина заложения заземлителя    

  Расчетное удельное сопротивление грунта:

  Сопротивление одиночного вертикального стержня

   

  Число стержней определяется через коэффициент использования  .

           Суммарное сопротивление вертикальных стержней

            Длина горизонтального соединителя

  Общее определение заземлителя:

  ,

  Защитное заземление обеспечено.

  Сопротивление заземления  4 Ом.

  В период строительства осуществляется устройство молниеотвода, расположенного на мачте прожекторов освещения.

  Пожаробезопасность осуществляется установкой пожарных гидрантов вблизи строительной площадки, дороги, складов, а также устанавливаются пожарные краны вблизи бытовых помещений. На случай отключения водопровода на строительной площадке располагается резерв воды в емкостях.

  При организации строительно-монтажной площадки, ее участков работ, безопасность условий работы труда на всех этажах обеспечивается в соответствии с проектом организации строительства и проектом производства работ (ППР).

  При возведении здания наиболее сложными и опасными являются работы, связанные с монтажом строительных конструкций. На монтажной площадке существуют зоны, где постоянно или потенциально действуют опасные производственные факторы. Зоны постоянно действующих факторов:

  - вблизи от неизолированных токоведущих частей электроустановок;

  - вблизи (на расстоянии не менее 2-х метров от не огражденных перепадов по глубине более 1,3 м) выемок, канав, траншей и т.п.

  - в местах, где содержатся вредные вещества с высокой концентрацией (при антикоррозийных и пескоструйных работах).

  3) Проверка огнестойкости спроектированного здания

  Определяем предел огнестойкости монолитного ж/б перекрытия толщиной 160 мм с арматурой класса А-III d=8 мм R^н_а=400 МПа. Нагрузка на перекрытие с учетом собственного веса 7604 Па. Бетон класса В25.

   L₁=4,05 м; L₂=5,08 м; h=0,2 м.

  Определяем величину момента М_н в середине пролета перекрытия от действия нормативной нагрузки и собственного веса:

  Определяем значение коэффициента g_а , предварительно вычислив значение:

  H₀=h-(d+(d/2))=20–(3+1,8/2)=16,1 см, тогда

  По табл. Находим значение критической температуры:

  – при g_а=0,478   Т_{а кр}=600 ^оС

  Зная значения Т_{а кр} находим предел огнестойкости:

  – начальная температура плиты 20 ^оС=Т_н

  erf x=(1250-T_{а кр})/(1250-Т_н)=(1250-600)/(1250-20)=0,528 Þ х=0,51

  к=0,58; к₁=0,666; d=8 мм; а_пр=0,0014; у=30 мм

  где 1 час – минимальный предел огнестойкости строительных конструкций.

  Данное здание имеет I степень огнестойкости – СНиП 2.01.02-85 "Противопожарные нормы" – здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искуственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов.        

  Наименование конструкций	Степень огнестойкости	П треб. ,час	Пфакт. ,час	Вывод
  Стена наружняя Несущая толщиной 500мм	1	2.5	3	Огнестойкость обеспечена
  Лестничные марши	1	1	1.5	Огнестойкость обеспечена
  Плита перекрытия толщиной 160мм	1	1	1.5	Огнестойкость обеспечена
  Плита покрытия толщиной 300мм	1	0.5	2.5	Огнестойкость обеспечена
  Внутренние стены ненесущие (перегородки)	1	1	2,5	Огнестойкость обеспечена

            Огнестойкость конструкций обеспечена , т.к. П факт.> П треб.

  Вывод: расчеты показали, что основные условия безопасности людей во время монтажа и эксплуатации спроектированного здания соблюдены.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 3. Проблема реорганизации промышленных предприятий. Пути решения.

  3.1. Развитие и совершенствование облика г. Москвы. Проблема реорганизации промышленных предприятий.

  Москва — крупнейший мегаполис России. В Москве сосредоточена основная часть финансового капитала, основной объем валютного рынка.  Как любой город Москва постоянно развивается, в первую очередь это касается развития имущественно-земельных отношений, в частности рынка недвижимости (рынки нежилых помещений, жилья, фондовый, а также земельный). 

  В связи с необходимостью регулирования развития города Правительством Москвы разработан (но пока не принят) Генеральный план развития города до 2020 года, главной задачей которого является: сохранение и преумножение ее историко-культурного, ландшафтного и архитектурно-пространственного своеобразия, создание для нынешнего и будущих поколений безопасной, благоприятной для жизнедеятельности и разнообразной городской среды.

  В соответствии с этим планом градостроительное развития должно соблюдать следующие требования:

  ­ обеспечивать на территории города для всех категорий населения социально значимые требования доступности жилища, работы, образования, здравоохранения, обслуживания и досуга, средств транспорта, связи и информации, безопасности, инженерного оборудования и благоустройства территории;

  ­ отвечать долговременным интересам жителей Москвы в развитии и использовании территории города для общего блага;

  ­ способствовать привлекательности города для архитектурной, инвестиционной и предпринимательской деятельности, обеспечивать многообразие и свободу этой деятельности в рамках градостроительных требований, установленных законом.

  ­ обеспечение исторической преемственности в развитии планировочной, архитектурно-пространственной, ландшафтной структур территории города и при формировании городской среды;

  С точки зрения совершенствование пространственной структуры территории города, принято развивать и совершенствовать радиально-кольцевую структуру урбанизированного каркаса, формируемого ядром исторического центра, примагистральными территориями и общественно-транспортными узлами, образующего основу общественно-деловой функциональной подсистемы города и концентрирующего городскую активность и наиболее интенсивные формы градостроительного освоения территории.

  - приводить территории, подверженные опасным воздействиям техногенного и (или) природного характера, в состояние, отвечающее требованиям экологической безопасности и санитарно-гигиеничеcких норм. Одним из источников экологического загрязнения городской среды остается промышленность, около 18 % территории Москвы занимают промышленные зоны;

  В связи с этим в Генеральном плане рассматривается полная или частичная реорганизация с изменением функционального использования производственных территорий, сохранение функции которых несовместимо с градостроительными, экономическими, санитарно-гигиеническими требованиями, с последующим использованием указанных территорий для жилищного, общественно-делового строительства, для озеленения, рекреации;

  В своем дипломе я бы хотела рассмотреть возможность перебазирования промышленных предприятий с сохранением занимаемого ими земельного участка с последующим использованием его в целях развития города, соблюдая условия Генерального плана развития г. Москвы для увеличения стоимости предприятия.

  Соответственно необходимо ознакомиться с условиями перебазирования промышленных предприятий из г. Москвы. Для осуществления системного подхода к выводу промышленных предприятий с территории города распоряжением Мэра была  создана и приступила к работе специальная комиссия по решению проблем перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории Москвы. Эта комиссия разработала план реорганизации промышленных территорий, который был принят Правительством Москвы для реализации.  Рассмотрим основные положения Постановления «О целевой программе реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004-2006 гг.» № 107-ПП.

  Основными целями этой программы являются:

  ­ Создание новых,  более эффективных производственных территорий и реорганизация существующих,  в том числе  формирование  специализированных  производственных территорий "Пром Сити Москва"; ­ Создание новых рабочих мест на  модернизируемых  и вновь создаваемых промышленных предприятиях, а также за счет обеспечения субъектов малого предпринимательства  нежилыми помещениями в составе технопарков, бизнес-инкубаторов и иных центров деловой активности;               ­ Улучшение состояния окружающей среды и  условий  проживания  населения за счет сокращения санитарно-защитных зон и ликвидации опасных в  санитарно-эпидемиологическом   и  экологическом  отношении объектов.

  Одна  из   основных  особенностей   реорганизации   производственных территорий  в  современных  условиях  заключается  в том, что подавляющее большинство промышленных    предприятий   из-за    резкого    изменения социально-экономических условий, произошедшего в последние двадцать  лет, были подвержены воздействию негативных факторов, таких как потеря  рынков сбыта продукции, рост себестоимости продукции, текучесть кадров и  многих других.

  Около  24%  предприятий  в  городе  Москве  убыточны,  средний износ основных  фондов  составляет  более  47%. Руководством многих предприятий профиль основной деятельности был изменен, а перспективы развития, в  том числе устойчиво работающих производств,  не связываются с сохранением  на территории города Москвы и, особенно, в его центральной части.

  В программе сказано, что проведенные  в  2003  году  обследования  более  чем 500 организаций показали, что не менее 50% предприятий, в том числе устойчиво работающих, готовы к самореформированию  и перебазированию. При  этом перебазирование рассматривается как возможность модернизации производства либо  изменения направления деятельности на новом месте, а намерение  самореформироваться  —  это   намерение  использовать   инвестиционный  потенциал   занимаемых земельных  участков  как  территориального  резерва города для реализации этих перебазирования.

       Перебазирование  предприятий   сопряжено  с   новым   строительством производственных   помещений,   установкой   нового,   технически   более совершенного     оборудования,     что     позволит     снизить     износ промышленно-производственных    фондов    и    привлечь    инвестиций   в промышленность  за  счет  всех  источников  финансирования. Согласно программе Правительства Москвы сумма инвестиций ориентировочно составит более 14 млрд. рублей.

       Реорганизация убыточных предприятий и создание промтерриторий нового типа обеспечит рост  налоговых поступлений и  сохранение рабочих мест,  в том числе за счет  размещения административных служб предприятий  в части объектов  коммерческого  строительства,  передаваемых  предприятию в счет компенсации затрат на перебазирование.

  
  

  В  управление   реорганизацией   производственных территорий планируется будет осуществляется Правительством города Москвы следующими группами методов (Рис. 3.1.):

  ­ организационные  —  работа  Городской комиссии по перебазированию реформированию, ликвидации  предприятий и  организаций, расположенных  на территории  города  Москвы,  и  реабилитации  освобождаемых   территорий, окружных  Рабочих  групп  Городской   комиссии  (окружной  Комиссии   для Центрального административного округа города Москвы);

  Рис. 3.1.   Структура управлением реорганизацией промышленных территорий

  ­ планирование реорганизации производственных территорий, которое  в свою очередь подразделяется на:

  ­ градостроительное — разработка и актуализация Генерального плана, градостроительных  планов  развития  территорий административных округов, проектов планировки;

  ­ экономическое  —  разработка  и  утверждение структуры городской программы ежегодного строительства  жилья в г.  Москве (в соответствии  с постановлением Правительства Москвы от 08.04.2003 N 230-ПП);

  ­ отраслевое  —  разработка  и  утверждение  программ  развития по отдельным отраслям.

  ­ совершенствование нормативно-правовой базы реорганизации производственных территорий —  разработка и утверждение  распорядительных документов Правительства  Москвы и  законов города  Москвы.

  ­ реализация  целевых  программ  Правительства  Москвы.

  На основании этой программы можно сделать вывод о том, что Правительство Москвы формирует новый облик промышленной территории, в том числе путем организации зон промышленного развития и деловой активности, организацию "Пром Сити  Москва", технопарков  и иных промышленных зон нового  типа.

  Надо отметить, что процесс вывода промышленных предприятий четко организован и перебазирование промышленных предприятий будет происходить планомерно в соответствии с Генеральным планом развития города, который является основанием для реорганизации промышленных территорий, также как и целевые и инвестиционные программы города Москвы. Согласно генеральному плану развития из города будут перебазированы предприятия, находящиеся в ЦАО, а также предприятия, процессы на производстве которых не отвечают санитарно-экологическим требованиям.

  Промышленные предприятия будут обследованы Городской комиссией в составе служб ГУП  "МЦОРТ", ГУП "Центр", ОАО "МосУФК", Центром госсанэпиднадзора в г. Москве и другими уполномоченными организациями.

  Результаты обследования предприятий, рассмотренные в соответствие с  заключением Департамента науки  и промышленной политики  города Москвы, направляются на  рассмотрение в  Рабочую группу  Городской комиссии. Рабочая  группа на  основании этих материалов выносит  по  согласованию  с  предприятием (организацией) предварительное решение    по    вариантам    реорганизации    территории    предприятий: самореформирование,  перебазирование,  вывод,  сохранение  предприятий на занимаемой территории, в  т.ч. по сохранению  жизненно важных для  города объектов  городской  собственности,  и  представляет  его  на утверждение Городской комиссии.

  Городская   комиссия  на   основании  результатов   обследования предприятий  по  Базовому  адресному  перечню производственных территорий города Москвы для обследования и первоочередной разработки  поручает разработку  градостроительной   документации   на реорганизуемую  производственную  территорию,  технико-экономического  обоснования  проекта  реорганизации   (обоснование инвестиций. По  результатам  выполнения  работ Департамент науки и промышленной политики города Москвы представляет на рассмотрение Правительства Москвы проект  распорядительного документа о  реорганизации производственной территории.

  После принятия проекта реорганизации промышленной территории разрабатывается предпроектная документация, подбор инвесторов, который в последствии получает право на использование освободившейся территории.

  Реорганизация  производственных  территорий  может осуществляться за счет следующих финансовых ресурсов:

       1. Собственные и привлеченные средства предприятий и организаций.

       2. Средства  инвесторов, определяемых  на конкурсной  основе, в  том числе, когда  условиями контрактов  предусмотрена предварительная  оплата инвестором мероприятий по перебазированию.

       3.  За  счет  средств,  привлекаемых  в  соответствии  с   порядком, установленным  постановлением  Правительства  Москвы  "О порядке внесения прав  землепользования  в  качестве  вклада  города  в  уставный  капитал акционерных обществ" от 19.09.2000 N 743, в случае строительства  нежилых объектов на реорганизуемых территориях.

  В связи с создавшейся ситуацией для большинства промышленных предприятий г.Москвы, после принятия Правительством Москвы Генерального плана  развития города до 2020 года и Целевой программы реорганизации производственных территорий, встал вопрос относительно перспектив их существования и возможности дальнейшего развития.

  Большинство предприятий, подвергнувшихся реорганизации являются востребованными, с определенным кругом клиентов и их продукция пользуется спросом.

  В Целевой программе предприятиям предлагается несколько способов дальнейшего  поведения:

  ­ Ликвидация предприятия, при его финансовой несостоятельности произвести перенос технологических линий с занимаемой территории;

  ­ Реформирования производства, т.е. переход от одного к другому виду деятельности на занимаемой территории, не противоречащей законодательству и градопланировочному назначению используемого участка земли, с выплатой г. Москве компенсации за  использование участка 35% от рыночной стоимости общего объема строительства.

  Перебазирования предприятия, т.е. перенос его основных фондов с занимаемого земельного участка на другой либо путем слияния с другой аналогичной компанией, производственные мощности которой загружены не более, чем на 30%. При перебазировании производства предприятию выплачивается компенсации в соответствии постановлением  Правительства  Москвы от 08.04.2003  N  230-ПП  "Об  утверждении  структуры  городской   программы ежегодного строительства жилья в г.Москве". Согласно, которому размер компенсации  определяется,  как сумма  компенсации,  установленная  для  "Коммерческого  жилищного строительства" (35 % от стоимости строительства)  за  вычетом  документально  подтвержденных  затрат предприятия, связанных с перебазированием.

  Вопросы финансирования и привлечения инвестиций для осуществления перебазирования в нормативно правовых документах затронут очень поверхностно. Оно должно осуществлять за счет собственных средств или за счет привлеченных инвестиций, Правительство Москвы выплачивает компенсацию за освобождение земельного участка, однако величина этой компенсаций, можно предположить, будет значительно ниже рыночной стоимости прав долгосрочной аренды на земельный участок.

  В дипломном проекте я хочу рассмотреть варианты управленческих решений, которые может принять руководство предприятия в условиях реорганизации производств.

  В соответствии с предложениями, указанным в Целевой программе могут быть следующие варианты решений:

  ­  Ликвидация предприятия с распродажей всех его активов по цене ниже их рыночной стоимости, но в условиях нормальной экспозиции товаров на рынке;

  ­ Перебазирования предприятия, за счет средств, полученных в кредит под залог имущества и возвратом земли городу;

  ­ Постепенное перебазирование предприятия, на ряду с реформированием производства, в условиях кредитования предприятия, при сохранении прав долгосрочной аренды на занимаемый ранее земельный участок у предприятия. Такой вариант решения проблемы является синтезированным из двух предложенный концепций. На мой взгляд этот вариант отвечает как интересам предприятия — развивает свою деятельность, так и интересам города, выводится промышленное производство, которое является опасным для экологической состояния города.

  Перед выбором дальнейшего пути развития событий поставлены много промышленных предприятий различных отраслей народного хозяйства г. Москвы: машиностроительные, заводы по производству строительных материалов, научно-исследовательские институты, предприятия химической и текстильной промышленности.

  В дипломном проекте рассмотрим варианты решений этой проблемы для заводов, выпускающих строительные материалы, в г. Москве, таких заводов в пределах Московской Кольцевой Автодороги около 100.

  В качестве предприятия, на примере которого будет произведен расчет эффективности применения каждого из предложенных решений, выступает ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов».

  
  
  
  

  .

  3.2. Описание предприятия

  3.2.1. Общие положения

   Акционерное общество «Бескудниковский комбинат строительных материалов» (далее Общество) является открытым  акционерным обществом. Общество является юридическим лицом и действует на основании устава и законодательства Российской Федерации.

  Полное официальное наименование общества - Открытое акционерное общество «Бескудниковский комбинат строительных материалов».

   Место нахождения и почтовый адрес Общества – Россия, 127410,  Москва, ул. Стандартная, д. 6.

   ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» создано и осуществляет свою деятельность свою деятельность в соответствии  с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. № 208-ФЗ, в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об акционерных обществах»» и другими правовыми актами РФ. Общество зарегистрировано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам №15 по Северо-Восточному административному округу г. Москвы и Государственной Московской регистрационной палатой при Министерстве юстиции РФ за № 032462 от 09 июня 1994 г

  Акционерами ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» являются:

  ­ Правительство г. Москвы — 51 %;

  ­ ОАО «Моспромстройматериалы» — владелец 23% акций;

  ­ Также акционерами являются работники предприятия — 10% акций

  ­ В свободной продаже — 16%.

  Дата создания ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» - 18 октября 1926 года; начало хозяйственной деятельности – 18.11.1926 год. Среднесписочная численность на 01.01.03 г. составляет 2127 человек. В 2003 г. получена выручка от этого вида деятельности в сумме 999 896 000 руб.

    Основные виды деятельности:

  · Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

  · Производство товарного бетона.

  · Производство деревянных строительных конструкций

  · Производство инвентаря, оснастки, металлоформ и опалубки

  · Производство вентиляционных, санитарно-технических и электромонтажных изделий и заготовок:

  · Контроль качества продукции

  · Производство отдельных видов строительных материалов

  · Производство несущих металлических строительных конструкций и изделий I и II.

  · Производство несущих конструкций и изделий из бетона и сборного железобетона:

  Главной стратегической целью ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» является получение  от своей деятельности прибыли.

  На территории завода ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» находится 7 цехов по производству строительной продукции, завод оснащен современным оборудованием, последние годы многие цеха подверглись капитальному ремонту и модернизации, были введены новые технологические линии. ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» осуществляет изготовление и поставку строительных материалов для ведущих промышленных групп Москвы, в том числе изготавливает строительные материалы по специальному заказу, а не только стандартизированные изделия.

   

  3.2.2. Сведения об уставном капитале и учредителях Общества

  Уставный капитал общества составляет 61 247 (шестьдесят одна тысяча двести сорок семь) рублей.

  Уставный капитал Общества разделен на 61 247 (шестьдесят одна тысяча двести сорок семь) обыкновенных именных  бездокументарных акций номинальной стоимостью 1 (один) рубль каждая.

  Акционерами ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» является Правительство г. Москвы — 51 %, Главк «Моспромстройматериалы» — владелец 23% акций, работники предприятия — 16% акций и в свободной продаже находятся 10%.

  Золотой акции – нет.

  Решение о выплате дивидендов общим собранием акционеров не принималось.

  Общество осуществляет ведение и хранение реестра акционеров в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

   

  3.2.3. Управление Обществом

  Высшим органом управления Общества, согласно Уставу, является Общее  Собрание акционеров. В связи с тем, что число акционеров-владельцев голосующих акций Общества менее пятидесяти, Cовет директоров (наблюдательный совет) Общества не предусмотрен, а функции, возлагаемые Федеральным законом «Об акционерных обществах» на Совет директоров (наблюдательный совет) Общества, осуществляет Общее собрание акционеров. Единоличным исполнительным органом Общества является Генеральный директор.

  Организационная структура управления ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»  представлена на рис. 3.2.

  3.2.4. Основные показатели работы предприятия в 2003 году

  Учетно-финансовая политика по отгрузке товаров. Предприятием ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» получена в 2003 г.:

  - прибыль от продаж в сумме 69 328 000  руб.;

  - доход от прочих операций в сумме 10 846 000 руб.;

  - прибыль от внереализационных операций в сумме 4 970 000 руб.;

  - операционные и внеареализационные доходы в сумме 80 164 000 руб.;

  - операционные и внереализационные расходы составили 23 553 000 руб.;

  Чрезвычайных доходов и расходов не было. Чистая прибыль составила 20 394 000 руб.;

  Налог на прибыль составляет 32 957 000 руб.;

  Нематериальные активы в течение отчетного года не приобретались, а основных средств было закуплено на сумму 10 095 000 руб.

  Дебиторская и кредиторская задолженности на конец года возрасли, так как увеличились оборотные средства.

  Долгосрочные займы в сумме 3 599 000 руб. не погашены. Уставный капитал в течение 4 лет не менялся.

  Аффилированным лицом ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» является учредитель, имеющий 51% уставного капитала Правительство г.Москвы. От аффилированного лица на ведение уставной деятельности были получены денежные средства в сумме 30 623  руб.

  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» увеличивает ассортимент выпускаемой продукции, возрастает выручка от реализации и тем самым создает новые рабочие места, увеличиваются налоги в бюджеты, в т.ч. в местный. 

   

   

  Рис. 3.2. Организационная структура  управления ОАО "Бескудниковский комбинат строительных материалов".

  3.2.5. Основные средства Общества

  Основные фонды  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» включают здания, сооружения, технологические линии, земельный участок, машины и оборудование, автотранспортные средства, оргтехника, офисное оборудование, мебель и др.

  3.3. Обоснование перебазирования предприятия

  Согласно Генеральному плану развития г. Москвы данное предприятие ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» попадает в разряд промышленных предприятий, переносимых с занимаемых ими территорий, однако оно не состоит в Целевой Программе Правительства г. Москвы, как подлежащее первоочередному переносу. В связи с этим перебазирование можно производить в приемлемые для предприятия сроки, т.е. не в оперативном порядке.

  Перебазирование производственных мощностей БКСМ будет осуществлять в поэтапно, постепенно выводя цеха и объекты с занимаемой территории. Необходимо принять во внимание то, что производственные помещения БКСМ дублируются, т.е. на территории предприятия расположены два цеха по производству кирпича по четыре технологические линии каждый, где две технологические линии являются рабочими, а две резервными, четырьмя цехами по производству внешних и внутренних стеновых панелей, с загрузкой производственных мощностей на 40-60%. Ввиду этого можно предположить, что при поэтапном перебазировании цехов предприятие не потеряет прибыль путем введение в эксплуатацию резервных технологических линий. Учитывая, что предприятие не обладает достаточным количеством собственных финансовых ресурсов для осуществления этого перебазирования, необходимо рассмотреть проект кредитования предприятия.

  Перебазирование предприятия в основном связано с затратами на покупку прав долгосрочной аренды земельного участка за территорией г. Москвы, но в пределах транспортной доступности 2-5 км от Московской Кольцевой Автодороги, т.к. основными клиентами ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» являются строительные предприятия г. Москвы и Московской области.

  В связи с этим рассчитаем стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка. В качестве расчетного значения стоимости права долгосрочной аренды.

  Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого арендатору, имеющему право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

  C = Суч. * Сср. П. * Кср.а. * Кц. * Ку. – Со,

   где:

  С - размер платы за право аренды;

  Суч. - площадь земельного участка (в га), для объекта оценки Суч.=38,9 га, площадь занимаемая  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов».

  Сср.п. - средний размер платы (US$/га) за право аренды земельного участка на 49 лет (наиболее типичные условия предоставления земельных участков в аренду за пределами  г. Москва) в районе 2-5 км от МКАД.

  Сср.п. = 190 000 US$/га ;

  Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет, для объекта оценки Кср.а. = 1;

  Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке. Оцениваемый участок земли принадлежит промышленному предприятию, следовательно, для оцениваемого объекта Кц = 0,8;

  Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, для объекта оценки Ку = 1,0;

  Со - стоимость обременений на земельном участке. Для объекта оценки обременения не обнаружены.

  Таким образом, стоимость права долгосрочной аренды земельного участка составит:

  С _{зем. уч}.= 38,9 * US$190 000 * 1 * 0,81 * 1 = 5 912 800 US$ или 171 352 900 рублей

  (1 US$ = 28.98 рублей)

  План перебазирования предприятия

  ­ вывод цеха по производству керамического кирпича №3, на период вывода из действия производственных линий, загружаются 2 резервные технологические линии по производству керамического кирпича цеха №5;

  Согласно СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» продолжительность строительства для цеха мощностью 50 000 м2 кирпича в год аналогичного данному займет в среднем 18 месяцев.

  Для определения стоимости строительства воспользуемся сборником УПВС, по которому определим полную восстановительную стоимость воспроизводства.

  Полная восстановительная стоимость оцениваемого Объекта в ценах по состоянию на дату оценки (15 мая 2004 г.) ПВС определяется по следующей формуле:

  ПВС = С₁₉₆₉ * N * К_кл * Ку* И_1969-1984 * И_1984-2004 * К_пп * К_НДС     (4),

  где:

  С₁₉₆₉ - стоимость строительной единицы объекта аналога в ценах 1969 года определяется на основании Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для переоценки основных фондов, разработанных отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утвержденных соответствующими министерствами и ведомствами СССР по согласованию с Госстроем СССР. В настоящем расчёте использовался сборник УПВС №8 таблица №14 (а). Таким образом, С₁₉₆₉ = 8,4 руб/ куб. м.

  N     - количество строительных единиц оцениваемого Объекта. N = 144 000 куб. м.

  К_кл   - климатический коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР. Укрупненные показатели по всем территориальным поясам определены в Сборниках УПВС условно для II-го климатического района, что соответствует условиям г. Москвы и Московской области, и, следовательно, для настоящего расчета корректировка показателей по климатической принадлежности не требуется, то есть К_кл = 1.

  К_у     - коэффициент, учитывающий конструктивные отличия оцениваемого Объекта от аналогов, приведенных в Сборниках УПВС. Оцениваемый Объект и Аналог не  имеют конструктивных отличий, то есть вносится коэффициент К_у = 1.

  И_1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период. Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. используются индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94), а также территориальные коэффициенты к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И_1969-1984 = 1,20.

  И_1984-2003 - индекс изменения цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений за соответствующий период. Для пересчета сметных цен из уровня 1984 г. к уровню середины сентября 2003 г. используется коэффициент пересчета стоимости строительно-монтажных работ Протокол № 1/МС-3 заседания межведомственного совета по ценовой политике в строительстве при правительстве Москвы от 12.05.2004г. Таким образом, И_1984-2004 =48,241.

  К_пп               - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика. Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов в настоящий момент – достаточно рентабельный бизнес. Исходя из анализа рынка строительных услуг, величина предпринимательской прибыли в оцениваемом регионе составляет 20–30 %, для дальнейших расчетов принято среднее значение 25 %, К_пп = 1,25

  К_НДС           - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (20 %).

  Таким образом, полная восстановительная стоимость оцениваемого Объекта в ценах по состоянию на дату оценки (15 мая 2004 г.) ПВС без учета износа составляет:

  ПВС = 8,4 * 144000 * 1* 1 * 1,20 * 48,241 * 1,25 * 1,20 = 105 034 400 руб.,

   или 3 624 400 US$ .

  но с учетом возможности вторичного использования строительных материалов и технологических линий, можно предположить, что строительство обойдется предположительно дешевле на 40%. И составит:   63 206 400 рублей.

  После этого производится перебазирование второго цеха по производству кирпича.

  Принимая во внимание, что они являются идентичными, то время перебазирования и стоимость строительства принимаем одинаковыми.

  Параллельно с переносом цеха по производству керамического кирпича можно начать перебазирование цехов по производству внешних и внутренних стеновых панелей.

  Аналогично определяются сроки переноса и стоимость строительства для цехов размерами 11 000 м2 и составляет 59 352 300 рублей.

  Наряду с этим производится строительство административных зданий и вспомогательных площадей — складов, автостоянок, разгрузочно-погрузочных станций.

  Производство работ по этому направлению можно осуществлять в течении всего срока перебазирования, обустраивая территорию по мере необходимости. Таким образом получается, что в первую очередь предприятию необходимо получить кредит для приобретения прав долгосрочной аренды на земельный участок и строительство на нем производственных цехов.

  В целом предприятию для осуществления перебазирования требуется 561 207 900  рублей, расчет произведен в таблице 3.1.

  Расчет стоимости перебазирования

  Таблица 3.1.

  № п/п	Наименование объекта	Время строительства, месяцы	Стоимость строительства, рубли
  1	Цех по производству керамического кирпича № 3	18	63207000
  2	Цех по производству внешних стеновых панелей № 9	18	59353000
  3	Цех по производству внутренних стеновых панелей №19	9	36200000
  4	Цех по производству керамического кирпича № 5	18	63207000
  5	Цех по производству внешних стеновых панелей № 7	18	59353000
  6	Цех по производству внутренних стеновых панелей № 12	9	36200000
  7	Цех по изготовлению керамзитогравия и рабочего бетона и раствора	14	43685000
  8	Строительство административных зданий и дополнительных складских помещений	6	28650000
  9	Покупка земельного участка		171352900
  	Итого		561207900

  
  

  Для определения финансовой состоятельности предприятия и обоснования его кредитования для осуществления его перебазирования с целью возобновления производственной деятельности на новом земельном участке необходимо произвести анализ финансового состояния предприятия и оценку бизнеса.

  3.3.1. Финансовый анализ предприятия.

  Основная цель  финансового анализа – выявление и оценка состояния и тенденций развития финансовой ситуации на предприятии.

  Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки и их удельные веса в итоговой оценке; прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой при дисконтировании денежного потока; на величину мультипликатора, используемого в методе отраслевых коэффициентов.

  Основные проблемы «российской специфики» в области исследований бухгалтерской отчетности предприятия:

  Во-первых, во многих случаях на практике финансовый анализ сводится к расчетам структурных соотношений, темпов изменения показателей, значений финансовых коэффициентов. Глубина исследования ограничивается, в лучшем случае, констатацией тенденции «улучшения» или «ухудшения».

  Во-вторых, зачастую результаты финансового анализа основываются на недостоверной информации, при этом она может быть искажена как по субъективным, так и по объективным причинам. По российским правилам бухгалтерского учета денежные и неденежные формы расчетов не разведены в отчетности (исключение составляет только форма № 4 «Отчет о движении денежных средств», но она является годовой).

  В результате значительной доли, иногда и превалирования бартерных расчетов создается и культивируется иллюзия о поступательном развитии рыночных отношений в России, при которых предприятия реализуют свою продукцию якобы по рыночным ценам (на самом деле завышенным в силу консенсуса интересов участников бартерных сделок), получают за нее якобы выручку и якобы  выплачивают из нее фискальные обязательства в государственный бюджет.

  В-третьих, сравнительный финансовый анализ российских компаний практически невозможен из-за отсутствия адекватной нормативной базы и доступных среднеотраслевых показателей.

  Международные стандарты основных финансовых коэффициентов

  Таблица 3.2.

  Показатель	Нормативное значение
  Коэффициент автономии	0,5 - 0,7
  Коэффициент маневренности	0,05 - 0,10
  Коэффициент покрытия запасов	1,0 -1,5
  Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия)	1,0 - 2,0
  Коэффициент абсолютной ликвидности	0,1 - 0,2
  Коэффициент быстрой ликвидности	0,8 - 1,5
  Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности	»1
  Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными источниками финансирования	0,6 - 0,8
  Рентабельность общая	5 - 15 %

  Российские компании, как правило, не отвечают многим из этих нормативных значений и могут быть отнесены в финансовом отношении к неблагополучным (на грани банкротства).

  Далее приводится анализ финансового состояния ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов».  Однако, его результаты будут иметь до некоторой степени ограниченную ценность из-за вышеописанных проблем, связанных с недостатками российской системы бухгалтерского учета и нормативной базы финансового анализа.

  Для анализа финансового состояния и прогноза дальнейшего развития предприятия были рассмотрены  данные бухгалтерской отчетности  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на 1 января 2000 год, на 1 января 2001 года, на 1 января 2002 и на 1 января 2003 г., отчетные и плановые данные экономической и других служб предприятия, данные других доступных внутренних источников на предприятии и вне его.

  Проводимый финансовый анализ разделен на следующие составляющие:

  общий анализ финансового состояния, позволяющий проследить динамику валюты баланса, структуры активов и пассивов ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», имущества, запасов и затрат, сделать общий вывод о финансовом состоянии предприятия;

  анализ структуры активов и пассивов баланса;

  анализ финансовой устойчивости, т.е. определение платежеспособности предприятия;

  анализ ликвидности баланса – оценка способности предприятия рассчитываться по своим обязательствам;

  анализ финансовых результатов, иначе говоря, оценка динамики показателей прибыли, рентабельности и деловой активности предприятия.

  В соответствии с действующим законодательством бухгалтерская отчетность предприятия составляется в рублях.

  В приложении к отчету приводятся бухгалтерские балансы ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» по состоянию на 1 января 2000 год, на 1 января 2001 года, на 1 января 2002 и на 1 января 2003 г.

  3.3.1.1. Оценка состава и структуры баланса.

  Общий анализ финансового состояния предприятия

  Для  проведения общего анализа построен сравнительный аналитический баланс, в котором статьи актива и пассива бухгалтерского баланса агрегированы в группы, расположенные  по признаку ликвидности (актив) и срочности обязательств (пассив) с выделением  наиболее значимых статей, определяющих финансовое состояние. Сравнительный аналитический баланс позволяет сделать общие выводы о финансовом состоянии предприятия и проследить тенденции изменений этих наиболее значимых статей в имуществе предприятия в сравнении с прошлыми периодами. Сравнительный аналитический баланс приведен в табл.3.3.

  Анализ динамики валюты баланса проводится путем сравнения баланса на начало и конец анализируемого периода. На 01.01.02 валюта баланса составляла 371 218 000 руб., на конец – 376 451 000 руб. Динамика изменения положительная: валюта баланса увеличилась на 5 233 000 руб.. Такие изменения, в основном,  объясняются увеличением  кредиторской задолженности и стоимости имущества предприятия.

  Для анализа структуры и динамики актива баланса проведены расчеты, результаты которых приведены в табл 3.3. и 3.4.

  Стоимость «Основных средств» Общества уменьшилась на 10 095 000 руб.

  Величина «Запасов» увеличилась на 13 227 000 руб.

  В балансе Общества «Дебиторская задолженность, (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)» отсутствует.

  «Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев» после отчетной даты) увеличилась на 18 661 000 руб. Это негативная тенденция. В результате роста «Дебиторской задолженности» увеличивается отвлечение средств (в форме дебиторской задолженности) из оборота предприятия. Растет косвенное кредитование средствами данного Общества других предприятий. Общество несет убытки от обесценивания дебиторской задолженности. Необходимо проанализировать структуру этого вида задолженности и принять меры по ее своевременному взысканию.

  Агрегированная аналитическая форма баланса. Вертикальный анализ (в % в валюте баланса)

  Таблица 3.3.

  	Баланс №1		Баланс №2		Баланс №3		Баланс №4
  	01.01.2000 г.		01.01.2001 г.		01.01.2002 г.		01.01.2003 г.
  	Количествен-ное Соотношение (тыс. руб.)	Удельные веса к валюте баланса (%)	Количествен-ное Соотношение (тыс. руб.)	Удельные веса к валюте баланса (%)	Количествен-ное Соотношение (тыс. руб.)	Удельные веса к валюте баланса (%)	Количествен-ное Соотношение (тыс. руб.)	Удельные веса к валюте баланса (%)
  Актив
  1. Денежные средства	35993,0	10,2	20242,0	5,453	20242,0	5,4	2825,0	0,7
  2.Дебиторская задолженность	39222,0	11,1	70849,0	19,086	70849,0	19,1	89510,0	23,8
  3.Товарно-материальные запасы	87369,0	24,8	88531,0	23,849	88391,0	23,8	101618,0	26,9
  4. Внеоборотные активы	182930,0	51,9	185433,0	49,953	185573,0	49,9	175853,0	46,7
  Пассив
  1.Кредиторская задолженность	92419,0	26,2	80304,0	21,6	80304,0	21,6	116471,0	30,9
  2. Краткосрочные кредиты	28319,0	8,0	27744,0	7,5	27744,0	7,5	14018,0	3,7
  3. Долгосрочные кредиты	2399,0	0,7	3599,0	1,0	3599,0	1,0	3599,0	1,0
  4. Собственный капитал	212537,0	60,3	220356,0	59,4	220356,0	59,4	217416,0	57,8

  
  
  
  

  Горизонтальный финансовый анализ

  Таблица 3.4.

  	Абсолютная  величина значения статьи баланса на начало периода (тыс. рубл.)	Абсолютная  величина значения статьи баланса на конец периода (тыс. рубл..)	Удельный вес статьи баланса в валюте баланса на начало периода (%)	Удельный вес статьи баланса в валюте баланса на конец периода (%)	Изменения в абсолютных величинах	Изменения в удельных весах (%)	Изменения в % к величинам на начало периода (темп прироста статьи баланса)
  					(тыс. рубл.)
  Актив
  1. Денежные средства
  Баланс 01.01.2001 г.	35993	20242	10,2	5,4	-15751	-4,8	-43,76
  Баланс 01.01.2002 г.	20242	20242	5,4	5,4	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	20242	2825	5,4	0,7	-17417	-4,7	-86,04
  2. Дебиторская задолженность
  Баланс 01.01.2001 г.	39222	70849	11,1	19,1	31627	8	80,64
  Баланс 01.01.2002 г.	70849	70849	19,1	19,1	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	70849	89510	19,1	23,8	18661	4,7	26,34
  3. Товарно-материальные запасы
  Баланс 01.01.2001 г.	87369	88531	24,8	23,8	1162	-1	1,33
  Баланс 01.01.2002 г.	88531	88391	23,8	23,8	-140	0	-0,16
  Баланс 01.01.2003 г.	88391	101618	23,8	26,9	13227	3,1	14,96
  4. Внеоборотные активы
  Баланс 01.01.2001 г.	182930	185433	51,9	49,9	2503	-2	1,37
  Баланс 01.01.2002 г.	185433	185573	49,9	49,9	140	0	0,08
  Баланс 01.01.2003 г.	185573	175853	49,9	46,7	-9720	-3,2	-5,24
  Пассив
  1. Кредиторская задолженность
  Баланс 01.01.2001 г.	92419	80304	26,2	21,6	-12115	-4,6	-13,11
  Баланс 01.01.2002 г.	80304	80304	21,6	21,6	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	80304	116471	21,6	30,9	36167	9,3	45,04
  2. Краткосрочные кредиты
  Баланс 01.01.2001 г.	28319	27744	8	7,5	-575	-0,5	-2,03
  Баланс 01.01.2002 г.	27744	27744	7,5	7,5	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	27744	14018	7,5	3,7	-13726	-3,8	-49,47
  3. Долгосрочные кредиты
  Баланс 01.01.2001 г.	2399	3599	0,7	1	1200	0,3	50,02
  Баланс 01.01.2002 г.	3599	3599	1	1	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	3599	3599	1	1	0	0	0,00
  4. Собственный капитал
  Баланс 01.01.2001 г.	212537	220356	60,3	59,4	7819	-0,9	3,68
  Баланс 01.01.2002 г.	220356	220356	59,4	59,4	0	0	0,00
  Баланс 01.01.2003 г.	220356	217416	59,4	57,8	-2940	-1,6	-1,33

  Величина «Денежных средств» Общества уменьшилась на 17 498 000 руб. что может быть связано с расчетами по кредиторской задолженностью или покупкой материалов для производства.

  Валюта баланса увеличилась на 5 233 000 руб. Такие изменения, в основном,  объясняются увеличением  товарно-материальных запасов и кредиторской задолженности и стоимости имущества  предприятия.

   Такая динамика актива баланса свидетельствует о стабилизации в хозяйственной деятельности Общества, о увеличении автономии предприятия и об увеличении запаса его ликвидности.

  В 2002 году  происходили изменения в составе обязательств предприятия. По сравнению с 2001 годом кредиторская задолженность увеличилась на  36 167 000 руб. или в 1,45раза.

    В 2002 году, сумма собственных средств в обороте уменьшилась на 2 940 тыс. руб.  Иначе говоря, существует тенденция замены собственных средств финансирования  -  заемными, при наличии  достаточного количества собственных средств в обороте.

  Соответственно изменялся и удельный вес заемных ресурсов, но их решающее значение сохранялось на всем протяжении анализируемого периода, и это говорит о зависимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» от заемных ресурсов.

  Сокращение удельного веса собственного капитала в составе источников средств, следует расценивать отрицательно, поскольку это ведет к повышению степени  зависимости  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» от сторонних инвесторов. Безусловно, неблагоприятны для финансового состояния  компании увеличение размера кредиторской задолженности.

  В отношении зависимости дебиторской и кредиторской задолженностей, заметно, что кредиторская задолженность покрывает дебиторскую задолженность и составляет 130 % величины дебиторской задолженности.

  В балансе отсутствуют больная статья такая как: убытки. Однако присутствуют две другие «больные статьи баланса»: задолженность перед персоналом и бюджетом, причем максимальное отклонение эти статьи баланса показали в 2002 году, в 2003 году задолженность по этим статьям увеличилась (задолженность перед персоналом на 102 %; — перед бюджетом на 31%).

  Затраты и запасы предприятия не превышают величину минимальных источников их формирования (собственных оборотных средств, долгосрочных кредитов и займов предприятия).

  Результатом горизонтального анализа является выявление уменьшения внеоборотных активов, что можно рассматривать, как устаревание и выбытие основных средств.

   Указанные тенденции в совокупности свидетельствуют о том, что деятельность ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» базируется на собственных и заемных источниках финансирования (кредиторская задолженность), которые  направляются на прирост оборотных активов, что в свою очередь улучшает финансовое состояние. Такая финансовая политика улучшает финансовое состояние и влечет за собой увеличение рыночной стоимости компании.

  3.3.1.2. Оценка платежеспособности предприятия

  Оценка платежеспособности предприятия может быть сделана на основе показателей ликвидности. Показатели ликвидности рассматривают финансовую устойчивость предприятия с точки зрения краткосрочной перспективы. Ликвидность предприятия предполагает наличие у него оборотных средств в размерах теоретически достаточных для погашения краткосрочных обязательств, даже с нарушением сроков погашения, предусмотренными контрактами. Расчет коэффициентов ликвидности приведен в табл. 3.5. , динамика изменений показателей представлена на рис. 3.3.

  Коэффициент текущей ликвидности предприятия колеблется в пределах (1,3…1,66), при средних нормативных значениях в пределах (1..2), коэффициент показывает возможность погашения текущих обязательств (кредиторской задолженности) при условии своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации продукции, а также в случае продажи материальных оборотных средств. Коэффициент текущей ликвидности показывает ожидаемую ликвидность за период равный средней продолжительности оборота всех оборотных средств, следовательно предприятие сможет расплатиться с кредиторами за один период оборота. По показателям этого коэффициента можно сделать вывод, что предприятие в каждый из рассмотренных периодов обладало достаточным количеством текущих активов, чтобы расплатиться со своими кредиторами.

  Коэффициент быстрой ликвидности (0,6-0,8) показывает какая часть текущих пассивов может быть погашена не только за счет имеющихся средств и ожидаемых поступлений, а отражает возможности предприятия погасить кредиторскую задолженность при условии своевременного проведения расчета с дебиторами. Средние значения 0,8..1. полученные значения близки к нормальным.

  
  

  Показатели ликвидности

  Таблица 3.5.

  Коэффициенты	Баланс №1 01.01.2000 (тыс. руб.)	Баланс №2 01.01.2001 (тыс. руб.)	Баланс №3 01.01.2002 (тыс. руб.)	Баланс №4 01.10.2002 (тыс. руб.)
  1. Показатель текущей ликвидности
  Ктл= текущие активы/ текущие обязательства	Ктл=162584/120738=1,3	Ктл=179622/108048=1,66	Ктл=179482/108048=1,66	Ктл=193952/130489=1,48
  2. Показатель быстрой ликвидности
  Кбл=(тек. Активы – Тов.мат. запасы )/ текущие обязательства	Кбл=75215/120738=0,6	Кбл=91091/108048=0,8	Кбл=91091/108048=0,8	Кбл=92335/130489=0,7
  3. Показатель абсолютной ликвидности
  Кал= денежные средства/ текущие обязательства	Кал=35993/120738=0,3	Кал=20242/108048=0,2	Кал=20242/108048=0,2	Кал=2825/130489=0,02
  4. Показатель обеспеченности собственными (оборотными) средствами
  Косс= собств. Оборотн. Средства/текущие обязательства	Косс=32006/120738=0,26	Косс=38522/108048=0,36	Косс=38382/108048=0,36	Косс=45162/130489=0,35

  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис. 3.3.  Динамика изменения показателей ликвидности

  Коэффициент абсолютной ликвидности (0,02-0,3) — наиболее жесткий критерий платежеспособности предприятия, показывает какая часть краткосрочной задолженности может быть погашена в ближайшее время. Следовательно предприятие может погасить от 2 до 30 % текущих обязательств за счет средств из кассы и средств на расчетных счетах. Показатель абсолютной ликвидности находится в пределах допустимых значений.

  Показатель обеспеченности собственными оборотными средствами показывает наличие у предприятия собственных оборотных средств необходимых для обеспечения его текущей деятельности, по коэффициентному анализу ликвидности предприятия показатель обеспеченности собственными оборотными средствами получились следующими (0,26-0,36), при нормативных значениях показателя 0,6…0,8, что говорит о том, что предприятие не может обеспечить производственную деятельность собственными средствами.

  3.3.1.3. Оценка финансовой устойчивости предприятия

  Коэффициенты структуры капитала отражают финансовую устойчивость предприятия с точки зрения долгосрочной перспективы. Расчет коэффициентов структуры капитала приведен в табл. 3.6. , динамика изменений показателей представлена на рис. 3.4.

  Коэффициент автономии показывает долю собственных средств предприятия в общей сумме активов. Коэффициент автономии имеет следующие значения 0,58-0,6, в целом, предприятие функционирует за счет совокупности своих и заемных средств. Нормативное значение этого коэффициента больше 0,5, чему и соответствует данный показатель.

  Коэффициент соотношения собственных и заемных средств (значения 0,51-0,64) показывает, что собственный капитал значительно преобладает над заемным, на устойчивость предприятия это сказывается таким образом, что при возможных чрезвычайных обстоятельствах предприятию сможет погасить задолженность перед кредиторами за счет собственных средств. К тому же привлечение инвестиций положительным образом сказывается на производительности продукции, а таким образом и на величине выручки в целом, также это может способствовать погашению задолженности предприятия по обязательствам бюджету и в погашение задолженности по заработной плате. В то же время коэффициент автономии не должен превышать 1.

  Данные по коэффициенту долгосрочного привлечения заемных средств 0,1, следовательно долгосрочные заемные средства предприятия состаляют всего 10% от постоянного капитала предприятия. Для успешной деятельности и развитии производства наиболее привлекательными являются именно долгосрочные заемные средства, так как до истечения срока их погашения предприятие может использовать их как постоянный капитал наравне с собственным капиталом.

  Коэффициент покрытия инвестиций, в нашем случае приблизительно равен показателям автономии, из-за небольшого количества долгосрочных финансовых вложений, показывает соотношение постоянного капитала и суммы активов, то есть то количество активов, которые были сформированы за счет постоянного капитала предприятия.

  Рис. 3.4.  Динамика изменения показателей структуры капитала

  Коэффициенты Структуры капитала

  Таблица 3.6.

  Коэффициенты	Баланс №1 01.01.2000 (тыс. руб.)	Баланс №2 01.01.2001 (тыс. руб.)	Баланс №3 01.01.2002 (тыс. руб.)	Баланс №4 01.10.2002 (тыс. руб.)
  1. Коэффициент автономии
  Ка= собственный капитал/ сумма активов	Ка=212537/352561=0,6	Ка=220356/371218=0,59	Ка=220356/371218=0,59	Ка=217416/376451=0,58
  2. Коэффициент соотношения собственных / заемных средств
  Кзс=заемный капитал/ собственный капитал	Кзс=123137/212537=0,58	Кзс=111647/220356=0,51	Кзс=111647/220356=0,51	Кзс=134088/217416=0,64
  3. Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств
  Кдз= долгосрочные обязательства/(источники собственных средств + долгоср. обязательства)	Кдз=2399/214936=0,01	Кдз=3599/223955=0,01	Кдз=3599/223955=0,01	Кдз=3599/221015=0,01
  4. Коэффициент покрытия инвестиций
  Кпи= постоянный капитал/ общая сумма активов	Кпи=214936/352561=0,61	Кпи=223955/371218=0,6	Кпи=223955/371218=0,6	Кпи=221015/376451=0,59

  
  

  3.3.1.4. Оценка рентабельности предприятия

  Рентабельность характеризует относительную доходность или прибыльность средств, вложенных в финансовые операции, либо в другие предприятия. Расчет показателей рентабельности приведен в табл. 3.7. , динамика изменений показателей представлена на рис. 3.5.

  Рентабельность продаж позволяет анализировать изменение рентабельности за счет изменения цены, объема реализации и себестоимости. Для рассматриваемого предприятия можно сделать вывод о том, что разница между себестоимостью и ценой не большая и предприятие получает прибыль за счет увеличения объема продаж. В качестве рекомендации можно предложить снизить себестоимость за счет внедрения инноваций в производство.

  Рентабельность активов характеризует эффективность использования всех активов предприятия. Опять же за счет низкой цены и значительной себестоимости получена небольшая прибыль, которая распределяется от 0,02 до 0,05 денежных единиц на каждую денежную единицу активов.

  Коэффициент рентабельности производственных фондов показывает какую прибыль принесла каждая денежная единица производственных фондов 0,14-0,19, на основе этих данных можно судить о периодичности их обновления. Учитывая полученные значения, необходимо отметить, что обновление производственных активов в среднем надо проводить раз в 7-8 лет, что является хорошим значением, ибо устаревание оборудования происходит достаточно быстро.

  Чистая рентабельность собственного капитала по ней можно судить о влиянии производства и реализации на рыночный курс акций (для акционерных обществ), чистая прибыль не велика (0,03-0,07) — влияние на котировки акций незначительное.

  Рис. 3.5. Динамика изменения коэффициентов рентабельности

  Коэффициенты рентабельности

  Таблица 3.7.

  Коэффициенты	Отчет о прибылях и убытках, Баланс  №1 01.01.2000 (тыс. рубл.)	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №2 01.01.2001 (тыс. рубл.)	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №3 01.01.2002 (тыс. рубл.)	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №4 01.10.2002 (тыс. рубл.)
  1. Коэффициент рентабельности продаж
  Рп= Чистая прибыль/чистая выручка	Рп=7342/653896=0,011	Рп=8819/693601=0,013	Рп=11704/717447=0,016	Рп=20394/999896=0,02
  2. Коэффициент рентабельности активов
  Ра=прибыль/среднегодовая сумма активов	Ра=7342/367862=0,02	Ра=8819/367862=0,02	Ра=11704/367862=0,03	Ра=20394/367862=0,05
  3. Коэффициент рентабельности производственных фондов
  Рпф= прибыль до уплаты налога/ среднегодовая стоимость производственных фондов и мат обор. средств	Рпф=38576/273924=0,14	Рпф=40773/273924=0,15	Рпф=43658/273924=0,16	Рпф=53351/273924=0,19
  4. Чистая рентабельность собственного капитала
  ЧРск= Чистая прибыль/ среднегодовая стоимость производственных фондов и мат обор. средств	ЧРск=7342/273924=0,03	ЧРск=8819/273924=0,03	ЧРск=11704/273924=0,04	ЧРск=20394/273924=0,07

  3.3.1.5. Оценка деловой активности предприятия

  Коэффициенты деловой активности показывают сколько раз в год (квартал) оборачиваются те или иные активы предприятия, показывает скорость превращения активов в денежную форму. Расчет показателей деловой активности приведен в табл. 3.8. , динамика изменений показателей представлена на рис. 3.6.

  Коэффициент оборачиваемости активов показывает эффективность использования всех ресурсов.  Все активы предприятия оборачиваются 1,5-2,5 раза в год. Показатель этот достаточно высок, это может  быть связано с эффективной системой управления производством.

  Коэффициент оборачиваемости собственного капитала. С помощью этого коэффициента можно судить о том на сколько величина коэффициент соотношения заемных и собственных средств может превышать критическое значение, без существенной потери финансовой устойчивости предприятия. В нашем случае коэффициент оборачиваемости собственного капитала высокий, собственный капитал оборачивается 3-4 раза в год и имеется тенденция к увеличению этого показателя, что является положительным эффектом для собственников, срок оборачиваемости собственного капитала снизился с  120 дней до 78 дней.

  Это говорит о том, что стратегия и политика в области организации деятельности предприятия с целью максимизации прибыли разработана верно.

  Коэффициент оборачиваемости запасов высок 6,6-9,89 и имеет тенденцию к увеличению, следовательно, можно говорить о не связанности средств в наименее ликвидной статье баланса «Запасы», значит финансовое положение предприятия устойчивое.

  Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности характеризует кредитную политику предприятия. Коэффициент достаточно высок 9,67-14,79, уровень организации финансовых отношений с потребителями продукции тоже высокий, но кредитную политику  предприятия можно назвать достаточно лояльной так, как дебиторская задолженность в течении рассматриваемого промежутка времени не снижается (горизонтальный анализ).

  
  

  Коэффициенты деловой активности

  Таблица 3.8.

  Коэффициенты	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №1 01.04.2002	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №2 01.07.2002	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №3 01.011.2002	Отчет о прибылях и убытках, Баланс №4 01.01.2003
  1. Коэффициент оборачиваемости активов
  Коа= чистая выручка/среднего-довая стоимость активов	Коа=653896/367862=1,78	Коа=693601/367862=1,88	Коа=717447/367862=1,95	Коа=999896/367862=2,72
  2. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала
  Коск=чистая выручка/среднего-довая стоимость собственного капитала	Коск=653896/217666=3,0	Коск=693601/217666=3,19	Коск=717447/217666=3,29	Коск=999896/217666=4,59
  3. Коэффициент оборачиваемости запасов
  Коз= затраты на производство и реализацию продукции/средне-годовая стоимость товарно-материальных запасов	Коз=602173/91477=6,6	Коз=640274/91477=7,0	Коз=660098/91477=7,2	Коз=905441/91477=9,89
  4. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности
  Кодз= чистая выручка/среднего-довая величина сальдо по расчетам с дебиторами	Кодз=653896/67607=9,67	Кодз=693601/67607=10,3	Кодз=717447/67607=10,61	Кодз=999896/67607=14,79

  
  

  Рис. 3.6. Динамика изменений коэффициентов деловой активности

  3.3.2. Оценка бизнеса предприятия

  3.3.2.1. Оценка бизнеса ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» затратным подходом.

  Оценка статей актива

  Оценка нематериальных активов

  Нематериальных активов на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на дату проведения оценки не числится.

  Определение стоимости права долгосрочной аренды земельного участка

  Расчет стоимости права аренды земельного участка в г. Москве для строительства зданий, строений и сооружений производится на основании Постановления правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. № 1022-ПП "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка".

  Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, имеющему право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

  C = Суч. * Сср. П. * Кср.а. * Кц. * Ку. – Со (3),

   где:

  С - размер платы за право аренды;

  Суч. - площадь земельного участка (в га), для объекта оценки Суч.=38,9 га, площадь занимаемая  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов».

  Сср.п. - средний размер платы (US$/га) за право аренды земельного участка на 49 лет (наиболее типичные условия предоставления земельных участков в аренду в г. Москва) в конкретной территориально-экономической зоне; оцениваемый объект находится в 22 территориально-экономической зоне (Бескудниково),

  Сср.п. = 345 000 US$/га ;

  Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет, для объекта оценки Кср.а. = 1;

  Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки «Р» (отношение общей площади наземной части зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка), для объекта оценки плотность застройки равна Р = 6244,6/2674 = 2,3>1. При этом, если Р больше 1,0, что соответствует нашему случаю, то значение коэффициента корректировки Коп = 2,3;

  Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке. Оцениваемый участок земли принадлежит промышленному предприятию, следовательно, для оцениваемого объекта Кц = 0,8;

  Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, для объекта оценки Ку = 1,0;

  Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от 28.11.2000 № 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов". Для объекта оценки обременения не обнаружены.

  Таким образом, стоимость права долгосрочной аренды земельного участка составит:

  С _{зем. уч}.= 38,9 * US$345 000 * 1 * 0,81 * 1 = 10 736 400 US$ или 311 140 872 рублей

  (1 US$ = 28.98 рублей)

             

  Оценка основных средств

  На дату проведения оценки основные фонды предприятия представлены зданиями, сооружениями, машинами и оборудованием, земельным участком.

   Методология, примеры расчета и результаты расчетов приведены в                    Приложении 2.

  Результаты расчетов показали, что рыночная стоимость основных средств, находящихся на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», по состоянию на 15 мая 2004 года составляют   761 065 442 рубля, в том числе:

  -   здания                                         – 269 037 990  рублей;

  -   сооружения                                 –      139 786 070  рублей;

  -   машины и оборудование           –    257 315 410 рублей;

  -    земельный участок                   –     311 140 842 рубля;

  Таким образом, с учетом округлений, округлений рыночная стоимость основных средств составляет 761 065 440 (семьсот шестьдесят один миллион шестьдесят пят тысяч четыреста сорок) рублей.

  Оценка незавершенного строительства

  Стоимость незавершенного  строительства, находящегося на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на дату проведения оценки составляет 2 522 000 рублей.

  Последние капиталовложения в размере 2 522 000 рублей были произведены в 2003 году, примем эту величину за рыночную стоимость.

  Округленно рыночная стоимость незавершенного строительства на дату проведения оценки составляет 2 522 000 ( два миллиона пятьсот двадцать две тысячи)  рублей.

   

  Оценка долгосрочных финансовых вложений

  На дату проведения оценки долгосрочные финансовые вложения на балансе  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»  отсутствуют.

   

  Оценка  стоимости запасов

  Основную долю запасов составляет рыбная продукция. Затраты на  приобретение запасов  осуществлялись в 2002 г. и в 2003 году. Согласно приказу об учетной политике на 2003 год, стоимость материальных ценностей отражается в балансе по фактически произведенным затратам. Рыночная стоимость материальных ценностей, поэтому, принята на уровне их балансовой стоимости с поправками на прибыль  Предприятия (10%)  и уторговывания   на рынке (5%).

  Расходы будущих периодов приняты в балансовой оценке – 24 899 000 руб.

  Результаты расчетов показали, что рыночная стоимость запасов, находящихся на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», по состоянию на 15 мая 2004 года составляет 91 961 700 руб.

  Таким образом,  итоговая рыночная стоимость всех запасов определена в размере 91 961 700 (Девяносто один миллион  девятьсот шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей.

   

  Оценка налога на добавленную стоимость

  Согласно Письму Минфина России от 8 апреля 2002 года №16-00-14/125 «О расчете чистых активов акционерного общества» сумма НДС, отраженная во втором разделе бухгалтерского баланса, участвуют при расчете чистых активов организации. Величина, отраженная в строке 220 части II формы №1 бухгалтерского баланса, показывает сумму недоплаченного налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям.

   Следовательно, так как данный налог на дату составления отчетности как бы заимствован у государства на время, необходимое для уплаты этого налога, и, практически, равен такой  же величине  денежных средств, то при расчете рыночной стоимости этой статьи баланса оценщики приняли  стоимость равной величине балансового остатка НДС по приобретенным ценностям, т.е.

  6 645 000 (Шесть миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей.

   

  Оценка дебиторской задолженности

  Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности был проведен с применением  методических рекомендаций «Оценка кредиторской и дебиторской задолженности» (далее Методика), рекомендованных к применению Комиссией по методическому обеспечению оценочной деятельности Системы Независимого Контроля Оценочной Деятельности в Российской Федерации

  Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев, на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»отсутствует.

  У данной организации на дату проведения оценки отсутствует задолженность учредителей. Равным образом в балансовых данных отсутствует дебиторская задолженность, по которой истек срок исковой давности. Структура дебиторской задолженности представлены в табл.3.9.

  Структура дебиторской задолженности

  Таблица 3.9.

  Наименование показателя	Код строки	На дату проведения оценки,  руб.
  А. Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 мес. после отчетной даты, всего	230	-
  в том числе:
  покупатели и заказчики (счета 62,76)	231	-
  авансы выданные	234	-
  Б. Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течении 12 мес. после отчетной даты, всего	240	89 510 000
  в том числе:
  покупатели и заказчики (счета 62,76)	241	85 629 000
  авансы выданные	245	3 839 000
  Прочие дебиторы	246	2 502 000

  Проанализировав дебиторскую задолженность,  оценщики рассчитали рыночную стоимость дебиторской задолженности на основании методики Академии инвестиций РФ.

  Результаты оценки дебиторской задолженности приведены в таблице 3.10.

  Результаты оценки дебиторской задолженности

  Таблица 3.10.

  Классификация дебиторов по      срокам возникновения, дней	Балансовая  стоимость,  руб.	Вероятность безнадежных долгов.	Сумма безнадежных долгов, руб.	Рыночная  Стоимость  дебиторской задолженности,  руб.
  60-90	79 900 000	0,075	5 992 500	73 907 500
  90-120	4 690 000	0,1	469 000	4 221 000
  120-180	4 920 000	0,13	639 600	4 280 400
  ИТОГО:	89 510 000			82 408 900

  Таким образом, рыночная стоимость дебиторской задолженности ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на дату проведения оценки с учетом  округления составляет: 82 408 900 (Восемьдесят два миллиона четыреста восемь тысяч девятьсот) рублей.

   

  Оценка краткосрочных финансовых вложений

  Краткосрочные финансовые вложения на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»на дату проведения оценки составляют:

  2 502 000 (Два миллиона пятьсот две тысячи) рублей.

   

  Оценка денежных средств

  Стоимость «денежных средств» пересчету не подлежит и принята в балансовой оценке: 323 000 (Триста двадцать три тысячи)  рублей.

   

  Оценка прочих оборотных активов

  Прочие оборотные активы на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на дату проведения оценки отсутствуют.

   

  Оценка статей  пассива

  Оценка долгосрочных обязательств

  Долгосрочные обязательства со слов гл. бухгалтера представляют собой  беспроцентный займ, со сроком погашения «по требованию».  

  Таким образом, рыночная стоимость долгосрочных обязательств ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» может быть принята в балансовой оценке: 3 599 000 (Три миллиона пятьсот девяносто девять тысяч) рублей.

   

  Оценка краткосрочных обязательств по займам и кредитам

  Краткосрочные обязательства   по займам и кредитам на балансе ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на дату проведения оценки состаляют: 14 018 000 (четырнадцать миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

   

  Оценка кредиторской задолженности

  Балансовая стоимость кредиторской задолженности ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», по состоянию на 15 мая 2004 года составляет  116 471 000 руб.,

  Расшифровка кредиторской задолженности представлена в табл.3.11.

  Расшифровка кредиторской задолженности

  Таблица 3.11

  Наименование статьи	Сумма задолженности,  руб.
  	Всего	Из нее просроченная
  Поставщики и подрядчики	45 229 000	-
  Задолженность перед дочерними и зависимыми организациями	-	-
  Задолженность перед персоналом организации	28 344 000	-
  Задолженность перед государственными внебюджетными фондами.	8 533 000	-
  Задолженность перед бюджетом	31 527 000	-
  Авансы полученные	2 838 000	-
  Прочие кредиторы	0	-
  Всего	116 471 000	-

  Рыночная стоимость кредиторской задолженности определялась отдельно по каждой статье.

  Задолженность поставщикам и подрядчикам приведена к рыночной стоимости на дату проведения оценки, исходя из следующих посылок.

  Возврат кредиторской задолженности действующим предприятием производится не одномоментно на дату проведения оценки, а позднее – в течение среднего срока оборачиваемости кредиторской задолженности средняя продолжительность оборота кредиторской задолженности равна 41 день. За норму доходности, требуемую кредиторами за время платежа, принята ставка рефинансирования ЦБ РФ, равная 16%.

  Тогда балансовый остаток  кредиторской задолженности, увеличенный на сумму прироста, рассчитанного из ставки доходности 16% (по формуле простых процентов за время, равное периоду оборачиваемости кредиторской задолженности в днях) будет представлять собой рыночную оценку кредиторской задолженности. Расчет производится по формуле:

  ,

  где К_{п –} рыночный эквивалент кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам;

  К - балансовая стоимость кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам = 45 229 000 руб.;

  i_j - ставка рефинансирования ЦБ РФ на временном интервале, соответствующем периоду оборачиваемости кредиторской задолженности, принимаемая в качестве актуарной нормы доходности = 16%;

  d_j –  число дней временного интервала, в котором ставка рефинансирования (16%) была неизменной = 41;

  j - множество временных интервалов, в течение которых ставки рефинансирования были различны (в данном расчете ставка рефинансирования не изменялась).

  Подставив в формулу цифровые значения, получаем балансовый остаток кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам в рыночной оценке:

  К_п =  45 229 000 ´ (1+0,16*41/365) =  46 041 883  руб.

  Аналогичным способом оценена задолженность предприятия по статье «авансы полученные»

  2 838 000(1+ 0,16*41/365) = 2 889 006 руб.

  Задолженность предприятия перед его персоналом, перед государственными внебюджетными фондами и перед бюджетом при оценке их по рыночной стоимости корректировке не подвергается и принимается равной балансовой оценке.

  Таким образом, сложились следующие результаты оценки кредиторской задолженности ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» по рыночной стоимости, табл. 3.12.

  Рыночная стоимость кредиторской задолженности

  Таблица 3.12.

  Наименование статьи	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Рыночная стоимость на дату оценки,  тыс. руб.
  Поставщики и подрядчики	45 229 000	46 041 883
  Задолженность перед дочерними и зависимыми организациями	-	-
  Задолженность перед персоналом организации	28 344 000	28 344 000
  Задолженность перед государственными внебюджетными фондами.	8 533 000	8 533 000
  Задолженность перед бюджетом	31 527 000	31 527 000
  Авансы полученные	2 838 000	2 889 006
  Прочие кредиторы	0	0
  Всего	116 471 000	117 334 889

  Таким образом, рыночная стоимость кредиторской задолженности  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»  на дату проведения оценки,  с учетом округлений рассчитана в сумме 117 335 000 (Сто семнадцать миллионов триста тридцать пять тысяч  девятьсот восемьдесят шесть)  рублей.

  
  

  Результаты оценки  стоимости на основе затратного подхода

  Результаты расчета рыночной стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» с использованием метода накопления активов в рамках затратного подхода, приведены в таблице 3.13.

  Расчет стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» затратным подходом

  Таблица 3.13

  Наименование показателя	Код строки бухгалтерского баланса	Рыночная стоимость на
  		15.08.2003
  		руб
  1. Активы
  1. Нематериальные активы	110	0,00
  2. Основные средства	120	761 065 440,00
  3. Незавершенное строительство	130	2 522 000,00
  4. Доходные вложение в материальные ценности	135	0,00
  5. Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения	140+250-252	2 502 000,00
  5.1. Долгосрочные финансовые вложения	140	0,00
  5.2. Краткосрочные финансовые вложения	250	2 502 000,00
  5.3. Собственные акции, выкупленные у акционеров	252	0,00
  6. Прочие внеоборотные активы	150	0,00
  7. Запасы	210	91 961 000,00
  8. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	6 645 000,00
  9. Дебиторская задолженность	240-244	82 408 900,00
  9.1. Дебиторская задолженность	240	82 408 900,00
  9.2. Задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал	244	0,00
  10. Денежные средства	260	323,00
  11. Прочие оборотные активы	270	0,00
  12.Итого активы, принимаемые к расчету		947 104 663,00
  2. Пассивы
  13. Долгосрочные обязательства по займам и кредитам (займы и кредиты)	510	3 599,00
  14. Прочие долгосрочные обязательства	520+431	0,00
  14.1. Прочие долгосрочные обязательства	520	0,00
  14.2. Резервы, образованные в соответствии с законодательством	431	0,00
  15. Краткосрочные обязательства по займам и кредитам (займы и кредиты)	610	14 018 000,00
  16. Кредиторская задолженность	620	118 334 889,00
  17. Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов	630	47 000,00
  18. Резервы предстоящих расходов	650	0,00
  19. Прочие краткосрочные обязательства	660+432	4 630 000,00
  19.1. Прочие краткосрочные обязательства	660	1 000,00
  19.2. Резервы, образованные в соотвествии с учредительными документами	432	4 629 000,00
  20. Итого пассивы, принимаемые к расчету		137 033 488,00
  Стоимость чистых активов		810 071 175,00

  Таким образом, рыночная стоимость ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», рассчитанная на основе применения  затратного подхода, по состоянию на 15 мая 2004 г., с учетом округлений, составляет:

  810 071 000

  (Восемьсот десять миллионов семьдесят одна тысяча) рублей.

  3.3.2.2. Оценка рыночной стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» доходным подходом

  Сущность метода дисконтирования денежных потоков

  Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, что его стоимость определяется на основе тех доходов, которые оцениваемый бизнес (предприятие) способны принести своему владельцу. Но будущие доходы оцениваются и суммируются с учетом времени их появления, то есть с учетом того факта, что владелец бизнеса (предприятия) сможет их получить лишь позднее. Пересчет будущих доходов в их текущую стоимость с учетом ставки дохода по доступной инвестору альтернативе вложения средств, обусловливающих эти доходы (ставке дисконта), и представляет собой дисконтирование доходов. А аналогичный процесс пересчета денежных потоков называется дисконтированием  денежных потоков.

  Основными этапами оценки бизнеса (предприятия) методом дисконтирования денежных потоков являются:

  · Обоснование вида денежного потока, который будет использоваться для оценки.

  · Выбор длительности прогнозного периода.

  · Анализ и прогноз валовых доходов (выручки).

  · Анализ и прогноз издержек производства.

  · Анализ и прогноз инвестиций.

  · Расчет денежного потока для прогнозного периода.

  · Обоснование ставки дисконта.

  · Расчет текущей стоимости денежных потоков прогнозного периода.

  · Расчет остаточной стоимости денежного потока предприятия за прогнозный период.

  · Расчет стоимости компании в целом.

  · Расчет стоимости пакета акций компании.

  Далее поэтапно рассматривается процесс оценки ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»  методом дисконтирования денежных потоков.

  
  

  Выбор дисконтируемого денежного потока

   Оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматриваются в качестве основы для определения рыночной стоимости бизнеса и предприятия, ведущего этот бизнес, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.

  В наиболее краткой формулировке денежный поток за конкретный период представляет собой сальдо поступлений или притока средств по бизнесу (со знаком «+») и платежей или оттока средств (со знаком «-»).

  При этом могут быть использованы два вида денежных потоков: денежный поток «для собственного капитала» и  денежный поток «для всего инвестированного капитала».

  Денежный поток для собственного капитала, отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций в бизнес. То есть этот показатель позволяет определить, сколько и на каких условиях будет привлечено заёмных средств для финансирования инвестиционного процесса, в частности суммы и сроки получения и погашения кредитов, процентов по ним и т.п.

  Денежный поток для всего инвестированного капитала не отражает планируемого движения и стоимости заемных средств и рассматривается как совокупный капитал предприятия. При оперировании этим видом денежных потоков дисконтирование ожидаемых по прогнозу денежных потоков должно производиться по ставке, равной средневзвешенной стоимости капитала данного предприятия.

  Поскольку  можно спрогнозировать движение заемных средств для финансирования инвестиционного процесса,  для оценки ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» в рамках доходного подхода использовался метод дисконтирования денежного потока, рассчитанный для денежного потока для собственного капитала. В его состав входят определяемые по каждому году прогноза, табл. 3.14.:

  Расчет денежного потока для собственного капитала

  Таблица 3.14

  Знак действия	Показатели
  	Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
  –	Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг
  =	Валовая прибыль
  –	Коммерческие и управленческие расходы
  =	Прибыль от продаж
  +	Проценты к получению
  –	Проценты к уплате
  +	Прочие операционные доходы
  -	Прочие операционные расходы
  =	Прибыль до налогообложения
  –	Налог на прибыль и иные обязательные платежи
  =	Чистая прибыль
  +	Амортизационные отчисления
  +	Прирост долгосрочной задолженности (долгосрочных обязательств)
  –	Уменьшение долгосрочной задолженности (долгосрочных обязательств)
  – (+)	Прирост (уменьшение) собственного оборотного капитала
  –	Капитальные вложения во внеоборотные активы
  =	Денежный поток для собственного капитала

   

  Выбор длительности прогнозного периода

  При расчете дисконтированных денежных потоков составляется на некоторый период времени прогноз движения денежных средств, который может отразить любые изменения в денежных потоках и тем самым учесть множество факторов, влияющих на эти потоки.

  По данным проведенного анализа, которые подтверждаются прогнозами специалистов ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», вплоть до 2005 года прогнозируется  наращивание объемов производства, после чего ожидается стабилизация достигнутого уровня. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного, так как суммы прироста стоимости с течением времени стремятся к нулю. Кроме того, бизнес автомобильных перевозок отличается своеобразием и сложностью прогноза цен на продукцию в длительной перспективе. С другой стороны, прогнозный период должен продолжаться пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов).

  Исходя из этих соображений, выбран прогнозный период, равный 3 годам (2004-2006). По окончании этого срока предприятие должно выйти на стабильные объемы производства и объемы продаж.

  
  

  Структура доходов предприятия

   Основными, но не исключающими видами деятельности ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» являются:

  · Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

  · Производство товарного бетона.

  · Производство деревянных строительных конструкций

  · Производство инвентаря, оснастки, металлоформ и опалубки

  · Производство вентиляционных, санитарно-технических и электромонтажных изделий и заготовок:

  · Производство отдельных видов строительных материалов

  · Производство несущих металлических строительных конструкций и изделий I и II.

  · Производство несущих конструкций и изделий из бетона и сборного железобетона:

  Все виды деятельности могут осуществляться как на территории РФ, так и за рубежом. В порядке диверсификации Общество может заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ.

  Доходы предприятия, поэтому определяются:

  · экономическим и социальным развитием России;

  · объемами и темпами развития экономики России;

  · объемом  платежеспособного спроса на строительные материалы;

  · ценовой и сбытовой политикой предприятия;

  · объемами  производства и реализации услуг.

  Доходы ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» находят свое  основное выражение в выручке от производства и реализации  строительных материалов.

  
  

  Анализ и прогноз доходов

  При прогнозировании выручки (табл.3.15.) оценщики исходили из следующих отправных положений:

  · состав потребителей   услуг в прогнозном периоде останется прежним;

  · источники получения выручки  не изменятся;

  · прогнозировать динамику производства услуг и работ на основании выручки 2002-2003 года.

        За основу прогноза выручки от продажи работ и услуг приняты результаты производственной деятельности предприятия ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» за 2002-2003 гг. В связи с постоянно увеличивающимся спросом на строительные материалы (из-за увеличивающихся объемов строительства), примем, что динамика изменения  спроса на строительные материалы не изменится. 

  Расчет динамики изменения выручки за 2002-2003 гг.

  Таблица 3.15.

  № п/п	Наименование продукции	2002 г.		2003 г.		динамика изменения выручки
  		Коли-чество	выручка,  рубл.	Коли-чество	выручка,  рубл.
  1.	Производство железобетонных изделий (м3)	239 070	576 907 493	277 429	839 991 000	1,16
  1.1.	Унифицированный каркас (м3)	14 752	41 071 841	13 045	45 570 000	0,88
  1.2.	Панели для КПДС (м3)	133 914	294 829 584	167 407	462 445 300	1,25
  1.3.	Трехслойные панели (м3)	90 404	246 651 362	96 977	331 975 700	1,07
  2.	Производство стеновых материалов (тыс. шт.)	76 980	122 156 045	65 583	130 578 000	0,85
  2.1.	Бетонные стеновые блоки (тыс. шт.)	40 231	35 749 297	30 418	33 914 000	0,76
  2.2.	Кирпич строительный (тыс. шт.)	36 749	80 511 513	35 165	96 664 000	0,96
  3.	Производство керамзитогравия (м3)	34 958	9 602 877	52 834	18 210 000	1,51
  4.	Производство товарного бетона и раствора (м3)	10 672	8 710 075	10 856	11 117 000	1,02
  	Итого		717 447 000		999 896 000

  
  

  План - прогноз выпуска - продаж на прогнозный период

  Прогнозы рынка (табл. 3.16.) оcнованы на определении динамики предыдущих продаж, за период 2000-2003 гг. объем выручки-продаж увеличился на 52%, в среднем рост продаж в год составил 16%, как показывают исследовании рынка недвижимости: рост объемов строительства и соответственно потребности в строительных материалах составит 26%.

  Прогнозный план выпуска-продаж на 2004-2005 гг.

   Таблица 3.16.

  № п/п	Наименование продукции	1 прогнозный год - 2004		2 прогнозный год - 2005
  		количество	выручка,  рубл.	количество	выручка,  рубл.
  1.	Производство железобетонных изделий (м3)	321 943	1 091 740 523	373 599	1 393 602 416
  1.1.	Унифицированный каркас (м3)	11 536	45 132 587	10 201	43 901 170
  1.2.	Панели для КПДС (м3)	209 277	647 479 502	261 619	890 361 434
  1.3.	Трехслойные панели (м3)	104 028	398 846 161	111 591	470 629 558
  2.	Производство стеновых материалов (тыс. шт.)	55 873	124 595 227	47 601	116 763 597
  2.1.	Бетонные стеновые блоки (тыс. шт.)	22 999	28 718 838	17 389	23 885 227
  2.2.	Кирпич строительный (тыс. шт.)	33 649	103 597 167	32 199	109 044 976
  3.	Производство керамзитогравия (м3)	79 851	30 824 418	120 683	51 245 352
  4.	Производство товарного бетона и раствора (м3)	11 043	12 665 713	11 234	14 172 496
  	Итого		1 259 825 881		1 575 783 861

  В третьем прогнозном году  объем производства продаж  возрастет на 15,92%,   в соответствии с приростом производства, принятым Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2005 годы), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р.

  В последующие годы объем  производства и реализации услуг будет увеличиваться, но менее высокими темпами. Динамика цен на продукцию, производимую ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на прогнозный период соответствует инфляции, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р приведена в табл. 3.17.

  Показатели на прогнозный период

  Таблица 3.17.

  Наименование показателя	З-й         прогнозный год	1-й  год Постпрогнозного  периода
  Инфляция	7%	7%
  Темп опережающего роста цен	5,0%	5,0%
  Темп роста цен на единицу продукции относительно инфляции	12,0%	12,0%
  Ежегодный прирост физического объема производства и продаж продаж	3,50%	3,50%
  Темп роста выручки	15,92%	15,92%

  
  

  Результаты расчета выручки от реализации товаров, продукции, работ и услуг, предоставляемых ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»  в прогнозном периоде представлены в табл. 3.18.

  Прогноз выручки от реализации  услуг и работ на прогнозный период в стоимостном выражении (руб.)

  Таблица 3.18.

  Показатели	Базовый год 2003 г.	Период прогноза			Первый год постпрогнозного периода
  		1 прогнозный период	2 прогнозный период	3 прогнозный период
  Выручка  от продажи (без учета НДС)	999 986 000	1 259 825 900	1 575 783 900	1 826 648 700	2 117 451 100

   

  Анализ и прогноз издержек производства

  Формирование  затрат  на  производство  услуг и работ  в ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»на дату  проведения оценки осуществлялось в  соответствии  с главой 25 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации (табл.3.19.).

  Ориентиром для прогнозирования издержек производства и реализации явились фактические данные о затратах за 2001 г.  и за 2002 г,  отраженные в отчетах о прибылях и убытках ф.2 и проанализированные по данным первичного бухгалтерского учета, с учетом новых налоговых условий, введенных частью второй  Налогового Кодекса Российской Федерации.

  Затраты на производство и реализацию продукции

  Таблица 3.19.

  Показатели отчетов о прибылях и убытках	Годы			Принято для     расчетов  начала    прогноза
  	2001 год	2002 год	2003 год
  1. Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ и услуг,  руб.	693 601 000	717 447 000	999 986 000	1 259 825 900
  2. Себестоимость проданных товаров,  продукции  руб.	640 274 000	660 098 000	905 441 000	1 140 817 000
  3. Затраты на 1 руб. реализации, руб.	0,92	0,92	0,91	0,91

  
  

  Менеджеры компании предусматривают комплекс мероприятий по  управлению себестоимостью проданной продукции. Поэтому, в прогнозном периоде затраты на 1 руб. реализации приняты на уровне  0,91 руб. на 1 руб.  выручки  реализации.

   Управленческие расходы из состава себестоимости в бухгалтерском учете предприятия не выделяются. Коммерческие расходы составят 2,5  % от выручки.

  Результаты расчета себестоимости производства работ и услуг, предоставляемых ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» в прогнозном периоде представлены в табл.3.20.

  Себестоимость производства продукции, (тыс. руб.)

  Таблица 3.20.

  Показатели	Годы прогноза			Первый год построгнозного периода
  	1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год
  Выручка  от продажи (без учета НДС)	1 259 825 900	1 575 783 900	1 826 648 700	2 117 451 100
  Себестоимость производства товаров и услуг	1 140 817 000	1 426 928 166	1 654 095 133	1 917 427 012

   

  Чистая прибыль в прогнозном периоде

  Величина чистой прибыли рассчитывается по следующей схеме:

  	Выручка (нетто) от продаж (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
  ­­­­­–	Себестоимость проданных товаров, продукции. услуг
  –	Коммерческие и управленческие расходы
  +	Операционные доходы
  –	Операционные расходы
  +	Внереализационные доходы
  –	Внереализационные расходы
  –	Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи
  +	Чрезвычайные доходы
  –	Чрезвычайные расходы
  =	Чистая прибыль

  
  

  Разность между выручкой от реализации и себестоимостью представляет собой валовую прибыль компании. Валовая прибыль, уменьшенная на сумму коммерческих и управленческих расходов, составит прибыль от продаж.

  Прибыль от продаж должна быть уменьшена на величину процентов по кредитам и займам, в результате чего образуется прибыль до налогообложения.

  По статье «Прочие  операционные расходы» отражены расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями и налог на имущество. В первом прогнозном году  расходы организации по статье «Прочие операционные расходы» оцениваются в сумме 5 862 000  руб. Во втором и третьем прогнозном году, а также  в первый год постпрогнозного периода расходы организации по статье «Прочие операционные расходы» оцениваются в сумме 5 862 000  руб.

  По статье «Прочие операционные доходы» отражены доходы, связанные со сдачей помещений в аренду и продажей части имущества.  В первом прогнозном году  расходы организации по статье «Прочие операционные доходы» оцениваются в сумме 10 846 000  руб. Во втором и третьем прогнозном году, а также  в первый год постпрогнозного периода доходы организации по статье «Прочие операционные доходы» оцениваются в сумме 10 846 000  руб.

   «Внереализационные доходы»  и «Внереализационные  расходы»  в прогнозном периоде не предусматриваются составят 7 044 000 рублей и 13 230 000 рублей соответственно.

  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» является плательщиком налога на прибыль  по стандартной ставке 24% в прогнозном периоде, поэтому в расчете чистой прибыли учтена уплата этого налога, а также других налогов, уплачиваемых предприятием (табл.3.21.).

  Структура налогов, выплачиваемых предприятием

  Таблица 3.21.

  Наименование налога	Налогооблагаемая база	Ставка, %	Сумма, выплаченная за последний завершенный финансовый год,  руб.
  Налог на прибыль	Прибыль до налогообложения	24	31 954 000
  Налог на имущество	Среднегодовая стоимость имущества	2	6 034 760
  Налог на землю	расчетная		198 390

  
  

  По статье «Налог на прибыль и иные обязательные аналогичные платежи» отражается сумма налога на прибыль, а также учтенная задолженность перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами. В  прогнозном периоде, а также  в первый год постпрогнозного периода  задолженность организации перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами не прогнозируется.

  Чистая прибыль компании рассчитана как остаток прибыли до налогообложения после уплаты налога на прибыль.

  Данные расчета чистой прибыли на период прогноза сведены в таблицу 3.22.

  Расчет чистой прибыли в прогнозном периоде (тыс. руб.)

  Таблица 3.22.

  Наименование показателей	Годы прогноза			1-й год постпрогноз-ного периода
  	1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год
  1.Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции,  работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей),  руб.	1259825900	1575783900	1826648700	2117451100
  2.Себестоимость проданных товаров, продукции, услуг,  руб.	1 140 817 000	1426928166	1654095133	1917427012
  3. Валовая прибыль, руб.	119 008 900	148 855 734	172 553 567	200 024 088
  4. Коммерческие расходы, руб.	31495647,5	39394597,5	45666217,5	52936277,5
  5. Прибыль от продаж,  руб.	87 513 253	109 461 137	126 887 350	147 087 811
  6. Прочие операционные расходы, руб.	5 862 000	5 862 000	5 862 000	5 862 000
  7. Прочие операционные доходы, руб.	10 846 000	10 846 000	10 846 000	10 846 000
  8. Внереализационные доходы, руб.	7 044 000	7 044 000	7 044 000	7 044 000
  9. Внереализационные расходы	13 230 000	13 230 000	13 230 000	13 230 000
  10. Прибыль (убыток) до налогообложения,  руб.	86 311 253	108 259 137	125 685 350	145 885 811
  11. Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи, руб.	39 272 937	49 122 392	56 942 677	66 007 949
  12. Чистая прибыль, (убыток), руб.	47 038 316	59 136 744	68 742 672	79 877 861

   

  Расчет денежных потоков

  Для расчетов выбран денежный поток  для собственного капитала.  Денежный поток, принятый в расчетах, рассчитывался по следующей схеме:

  =	Чистая прибыль
  +	Амортизационные отчисления
  +	Прирост долгосрочной задолженности (долгосрочных обязательств)
  –	Уменьшение долгосрочной задолженности (долгосрочных обязательств)
  – (+)	Прирост (уменьшение) собственного оборотного капитала
  –	Капитальные вложения во внеоборотные активы
  =	Денежный поток для собственного капитала

  Наличие амортизационных отчислений  в формуле денежного потока означает, что, добавление её к бухгалтерской прибыли, как бы компенсирует то, что в составе затрат (себестоимости), учтенных при расчете прибыли, уже фигурировали амортизационные отчисления, которые, тем не менее, не подразумевают реального оттока средств с предприятия. Амортизация внеоборотных активов как один из элементов денежного потока рассчитана с учетом прогнозируемой среднегодовой стоимости основных средств и средних норм амортизации этих статей активов. Средняя годовая норма амортизации  зданий  принята в расчетах на уровне 1,2 %, производственного оборудования - 5,5%,  автотранспорта – 15%.

  Долгосрочные обязательства в прогнозируемом периоде  руководством ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»   составят 3 599 000 рублей. Срок кредита составляет 5 лет.   Годовая процентная ставка составляет 12 %. Проценты буду начисляться ежемесячно. Долгосрочные обязательства представлены кредитной линией на 2 года. Расчет обшей суммы выплат по кредиту представлен в таб. 3.23.

  Сумма периодической выплаты по кредиту

  Таблица 3.23.

  Наименование показателей	Значение показателей
  Сумма кредита, руб.	3 599 000
  Срок кредита, лет.	5
  Годовая процентная ставка, %	12,00%
  Периодичность начисления процентов в году	12
  Месячная процентная ставка, %	1,00%
  Число периодов начисления в месяцах	60
  Сумма выплаты по кредиту в месяц с учетом платежей по процентам (размер периодической выплаты), руб.	80 058
  Выплаты в погашение долгосрочных обязательств за год, руб.	960 693
  Общая сумма выплаты по кредиту, руб.	4 803 466

  Под  приростом  собственного оборотного капитала здесь понимается связанное с расширением деятельности увеличение запасов материалов для производственной деятельности, а также средств в расчетах - всего того, во что будут вложены направленные на их пополнение денежные ресурсы. Сумма прироста собственного оборотного капитала, с одной стороны, должна обеспечить вышеперечисленные активы, с другой стороны, она ограничивается расчетной суммой чистой прибыли.

  Вложения на прирост собственного оборотного капитала ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» вызваны  планируемым приростом объемов производства, а также необходимостью обеспечения текущей платежеспособности предприятия.

  Собственный оборотный капитал ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» в 2001 году составил  38 522 000 руб., или 5,8 % от выручки от реализации. В 2002 году составил 38 522 000 руб.,  или 5,3 % от выручки от реализации. В 2003 году собственный оборотный капитал составил 45 162 000 руб., или 4,5%  от выручки от реализации. Расчет среднего значения собственного оборотного капитала,  в  3.23 % от выручки представлен в таблице. 3.24.

  Среднее значение собственного оборотного капитала

  Таблица 3.24.

  Наименование показателя	2001год	2002од	2003год	Дата проведения оценки на 15 мая
  				2004г.
  Выручка от продажи, тыс.руб.	693601000	717447000	999896000	1259825900
  Оборотные активы (стр.290), тыс. руб.	185785000	185645000	200598000	190676000
  Краткосрочные обязательства (стр.690), тыс. руб.	147263000	147263000	155436000	149987000
  Собственный оборотный капитал (стр.290-стр.690), тыс. руб.	38522000	38382000	45162000	40689000
  Прирост собственного оборотного капитала, тыс. руб.	6516000	-140000	6780000	-4473000
  Прирост собственного оборотного капитала, в % от прироста выручки от продаж	-16,41	-0,59	2,40	-1,72
  Собственный оборотный капитал, в % от выручки	5,55%	5,35%	4,52%	х
  Среднее значение собственного оборотного капитала,     в % от выручки		3,23%

  Собственного оборотного капитала принят для расчета в прогнозном периоде на уровне 3,23%.

  Таким образом, прирост собственного оборотного капитала в первый прогнозный год составит 40 689 000руб., во второй прогнозный  год – 50 897 820 руб., в третий прогнозный год – 59 000 753  руб., в первый год постпрогнозного периода – 68 393 670   руб.

   Капитальные вложения составят 39 158 000 руб. И будут направлены на повышение эффективности операционной деятельности производства и дистрибуции; создание новых производственных линий; инвестирование в долгосрочные конкурентные преимущества (создание узнаваемого бренда общенационального масштаба, сертификация производства по европейским стандартам).

   Проведенные расчеты вышеописанных составляющих денежного потока позволяют сформировать его в целом, что, и сделано в  таблице 3.25..

  Расчет денежного потока по годам прогноза (тыс. руб.)

  Таблица 14.8

  Показатели	Годы прогноза			1-ый год постпрогнозного  периода
  	1 прогнозный период	2 прогнозный период	3 прогнозный период
  1. Чистая прибыль, руб.	47 038 316	59 136 744	68 742 672	79 877 961
  2. Амортизационные отчисления, руб.	42174000	42174000	42174000	42174000
  3. Выплаты в погашение долгосрочных обязательств, руб.	960693	960693	960693	960693
  4. Увеличение долгосрочных обязательств (займы, кредиты, прочие обязательства), руб.	-	-	-	-
  5. Собственный оборотный капитал, в % от выручки (коэффициент обеспечености реализации собственным оборотным капиталом)	3,23%	3,23%	3,23%	3,23%
  6.Прирост собственного оборотного капитала,  руб.	-4473000	10208820	8102933	9392917
  7. Капитальные вложения	9789500	9789500	9789500	9789500
  Денежный поток (стр. 1 + стр. 2 – стр. 3 + стр. 4 – стр. 6– стр. 7)	82 935 123	80 351 731	92 063 546	101 908 851

  Обоснование ставки дисконта

  Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать ставку безрисковых вложений капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход (премию) за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.

  Расчет ставки дисконта должен соответствовать выбранному варианту расчета денежного потока. Для ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» ставка дисконта рассчитывалась для собственного капитала.

  Ставка дисконта вычислялась по методу кумулятивного построения. Этот метод исходит из безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются  премии за риск, характерные для отрасли бизнеса, конкретной компании, прочие премии.

  Таким образом, ставка дисконта в наиболее общем виде при кумулятивном построении представляет собой сумму следующих величин:

  безрисковая ставка (процент по безрисковым вложениям);

  премия за  страновой риск (для инвестиций нерезидентов);

  премия за отраслевой риск;

  премия за размер предприятия;

  премия за производственную и территориальную диверсифицированность;

  премия за диверсифицированность клиентуры;

  премия за рентабельность бизнеса;

  премия за качество менеджмента;

  премия за прочие особые риски для данного предприятия.

           В качестве безрисковой ставки оценщики приняли ставку, соответствующая  средневзвешенной доходности ГКО-ОФЗ, сложившаяся на 1 августа 2003 г.  со сроком погашения более 3-х лет, соответствующую среднегодовой  рублевой доходности ГКО-ОФЗ, сложившуюся на дату проведения оценки  и равную 5,51%.

  Премия за страновой риск учтена в безрисковой ставке.

  Премию за отраслевой риск выберем в размере 2%, учитывая, что предприятие работает в строительной промышленности и риск невелик.

  В табл. 3.26. приведены рекомендации Института экономического развития Мирового банка по экспертной оценке величины дополнительной премии при учете различных факторов риска, характерных для конкретного предприятия.

  Экспертная оценка вклада различных факторов в величину премии за риск

  Таблица 3.26.

  Фактора риска	Интервал значений, %
  1. Размер компании	0—5
  2. Финансовая структура	0—5
  3. Диверсификация производственная и территориальная	0—5
  4.Диверсифицированность клиентуры	0—5
  5.Доходы: рентабельность и прогнозируемость	0—5
  6. Ключевая фигура в руководстве; качество руководства	0—5
  7. Прочие особенные риски	0—5

  
  

  Результаты расчета ставки дисконтирования представлены в табл.3.27.

  Расчет ставки дисконтирования

  Таблица 3.27.

  Фактор	Значение, %	Примечание
  Безрисковая ставка	5,51		Безрисковая  ставка дохода, соответствующая  средневзвешенной доходности ГКО-ОФЗ, сложившаяся на 15 мая 2003 г. Источник информации: Росбизнесконсалтинг, #"_Toc531494816">Финансово-экономические риски предприятия
  Ключевая фигура в руководстве, качество руководства	2	Слабая прогнозируемость экономической ситуации в стране и на мировом рынке затрудняют работу менеджеров и повышают вероятность принятия неправильных решений
  Финансовая структура	3	Собственных источников для развития недостаточно.
  Доходы, рентабельность и прогнозируемость	2	Предприятие обладает сложившимся кругом клиентов, покупающих и заказывающих продукцию у завода
  Диверсификация клиентуры, производственная и Территориальная  диверсификация	2	Диверсификация высокая, риск невелик.
  Итого	17,51 %

  Расчет рыночной стоимости  ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»   доходным подходом

  Стоимость предприятия, определяемая на основе метода дисконтирования денежных потоков, складывается из текущей стоимости денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости выручки от продажи предприятия в конце этого периода.

  Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода определяется из соотношения:

  где  СF_t – денежный поток  t-го прогнозного года;

            T  – количество прогнозных лет.

  На следующем этапе использования метода дисконтируемых будущих денежных потоков рассчитывается выручка от продажи предприятия в конце последнего прогнозного года. Эта выручка рассчитывалась по модели Гордона, которая выглядит следующим образом:

  где         СV — стоимость  предприятия в постпрогнозном периоде – в конце последнего года прогнозного периода;

  CF_T+1 — денежный поток   первого года поспрогнозного периода;

  i _T+1 — ставка дисконтирования первого года постпрогнозного периода (предполагается постоянной для всего постпрогнозного периода);

  g — долгосрочные темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде.

  Далее, полученные величины   текущих стоимостей  денежных потоков  прогнозного периода  и  текущая стоимость выручки от продажи предприятия в конце последнего прогнозного года суммируются для получения, так называемой, «предварительной» рыночной стоимости предприятия   на основе доходного подхода.

  Расчет проводится на основе следующего соотношения:

  где	PV п      -	«предварительная»  рыночная стоимость предприятия;
  	С F t        -	денежный поток t-го (t=1,2,…T) года прогнозного периода;
  	С F Т+1     -	денежный поток 1-го  года постпрогнозного периода;
  	it              -	ставка дисконтирования в t-том году прогнозного периода
  	T          -	количество лет в прогнозном периоде;

  При проведении процедуры дисконтирования учитывался, порядок поступления денежных потоков во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года).

  В расчетах принято, что компания получает доходы и проводит расчеты в конце каждого года.

  Полученное значение рыночной стоимости оценщики назвали «предварительным» поскольку  окончательная величина рыночной стоимости предполагает внесение нескольких поправок, в частности:

    - на рыночную стоимость нефункциональных (непроизводственных) активов;

    - на величину избытка (плюс) или недостатка (дефицита) (минус) собственного оборотного капитала.

  Окончательная стоимость предприятия PV_о, рассчитанная на основе доходного подхода с использованием метода дисконтирования денежных потоков  определяется из соотношения:

  где DS_j  - поправки на рыночную стоимость нефункциональных активов и избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, вносимые оценщиком.

  Порядок и результаты расчета рыночной стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»представлены в таблице 3.28.

  Порядок и результаты расчета  рыночной стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов»

  Таблица 3.28.

  Наименование показателя	1-й            прогнозный год	2-ой прогнозный год	З-й         прогнозный год	1-й  год постпрогнозного периода
  Инфляция	9%	7%	7%	6%
  Темп опережающего роста цен	5,0%	5,0%	5,0%	5,0%
  Темп роста цен на единицу продукции относительно инфляции	14,0%	12,0%	12,0%	11,0%
  Ежегодный прирост физического объема производства и продаж продаж	3,50%	3,50%	3,50%	3,50%
  Темп роста выручки	17,99%	15,92%	15,92%	14,89%
  Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции,  работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей), тыс. руб.	1 259 825 900	1 575 783 900	1 826 649 000	2 098 546 000
  Себестоимость проданных товаров, продукции, услуг, тыс. руб.	1 140 713 993	1 426 799 325	1 653 946 052	1 900 136 191
  Затраты на 1 руб. реализованной продукции, руб.	0,91	0,91	0,91	0,91
  Валовая прибыль, тыс. руб.	119 111 907	148 984 575	172 702 948	198 409 809
  Коммерческие  расходы, тыс. руб.	31 495 648	39 394 598	45 666 225	52 463 650
  Управленческие расходы, тыс. руб.	0	0	0	0
  Прибыль (убыток) от продаж, тыс. руб.	87 616 260	109 589 977	127 036 723	145 946 159
  Проценты к получению, тыс. руб.	0	0	0	0
  Проценты к уплате, тыс. руб.	0	0	0	0
  Доходы от участия в других организациях, тыс. руб.	0	0	0	0
  Прочие операционные доходы, тыс. руб	10 846 000	10 846 000	10 846 000	10 846 000
  Прочие операционные расходы, тыс. руб	5 862 000	5 862 000	5 862 000	5 862 000
  Внераализационные доходы, тыс. руб.	7 044 000	7 044 000	7 044 000	7 044 000
  Внереализационные расходы, тыс.руб.	13 230 000	13 230 000	13 230 000	13 230 000
  Прибыль (убыток) до налогообложения, тыс. руб.	86 414 260	108 387 977	125 834 723	144 744 159
  8.Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи, тыс. руб.	39 272 937	49 122 392	56 942 677	66 007 949
  9. Чистая прибыль, (убыток) (стр.7 – стр.8), тыс. руб.	47 141 323	59 265 585	68 892 046	78 736 210
  Амортизационные отчисления, тыс. руб.	42 174 000	42 174 000	42 174 000	42 174 000
  Выплаты в погашение долгосрочных обязательств, тыс. руб.	960 693	960 693	960 693	960 693
  Увеличение долгосрочных обязательств, тыс. руб.	0	0	0	0
  Собственный оборотный капитал, в % от выручки (коэффициент обеспечености реализации собственным оборотным капиталом)	3,23%	3,23%	3,23%	3,23%
  Собственный оборотный капитал, тыс. руб.	40 692 377	50 897 820	59 000 763	67 783 036
  Прирост собственного оборотного капитала, тыс.руб.	-4 469 623	10 205 443	8 102 943	8 782 273
  Уменьшение собственного оборотного капитала
  Капитальные вложения,  тыс. руб.	9 789 500	9 789 500	9 789 500	9 789 500
  Денежный поток, тыс. руб.	83 034 753	80 483 949	92 212 910	101 377 744
  Коэффциент текущей стоимости денежных потоков	0,851	0,724	0,616	0,525
  Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода, тыс. руб.	70667875	58295300	56843149	53185244
  Ставка дисконта	0,175	0,175	0,175	0,175
  Cумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода, тыс. руб.	185 806 323
  Выручка от продажи предприятия в конце последнего  года прогнозного периода, тыс. руб.			3526306303
  Текущая стоимость выручки от продажи предприятия, тыс. руб.	217 373 476
  Рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок, тыс. руб.	2 359 540 500
  Курс доллара	28,93
  Рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок, тыс. долл.	81 560 335
  Требуемый коэффициент обеспеченности реализации оборотным капиталом (для справки -  (ОА-КО)/выручка)	3,23%
  Расчет собственного оборотного капитала, тыс.руб.:       требуемый                          имеющийся (стр.290-стр.690)                              избыток (дефицит). тыс.руб.
  	32299548
  	41980533
  	9 680 985
  Избыток (+) (дефицит (-)) собственного оборотного капитала, тыс. руб.	9 680 985
  Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, тыс. руб.	9 680 985
  Поправка на рыночную стоимость нефункциональных (непроизводственных) активов, тыс. руб.	0
  Рыночная стоимость предприятия на основе доходного подхода, тыс.руб.	2 369 221 000
  Рыночная стоимость предприятия на основе доходного подхода, долл.	81 895 000

  Таким образом, рыночная стоимость стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов», рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 15 мая 2004 года, с учетом округлений, составляет:

  2 369 221 000

  (Два миллиарда триста шестьдесят девять  миллионов двести двадцать одна тысяча) рублей

  Согласование результатов оценки

  Для определения рыночной стоимости стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» были использованы два подхода:

  · затратный подход (метод накопления активов);

  · доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков);

  Данные подходы основывались на оценке собственного капитала компании по состоянию на 15 мая  2004 года.

   В результате применения этих подходов получены следующие результаты оценки собственного капитала компании (таб. 3.29)

  Результаты проведенной оценки

  Таблица 3.29.

  Наименование подхода	Рыночная стоимость,  руб.
  Затратный подход	810 071 000
  Доходный подход	2 369 221 000

  Для определения итоговой величины рыночной стоимости стоимости ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов (методов внутри подходов).

  Метод накопления активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, но имеет существенные недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития компании.

  Метод дисконтированных денежных потоков обладает рядом преимуществ: учитываются будущие ожидания инвестора и включен рыночный аспект – ставка дисконта, которая определяется на основе рыночных данных. С другой стороны, преимущества одновременно являются и недостатками, а именно: умозрительность, основанная на предположении, значительная неопределенность и отсюда сложность разработки прогноза.

  Оценка имущественным подходом по своим принципам, как правило, более консервативна, в то время, как оценка доходным подходом, обычно более радикальна (более творческая, более адекватная, но менее документально и формально обоснованная), поскольку задача доходного подхода – обоснование договорной (чаще всего стартовой в планируемых переговорах) цены продажи оцениваемого объекта либо доли участия инвестора.

  Для согласования результатов (определения коэффициентов весомости), полученных разными подходами стоимостей, был применен метод АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ. Метод Анализа Иерархий - представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления  в виде иерархии.

  Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

  1.   верхний уровень - цель - оценка рыночной стоимости компании;

  2.   промежуточный уровень - критерии согласования;

  3.   нижний уровень - альтернативы - результаты оценки, полученные различными методами.

  Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

  · «А» - критерий,  учитывающий действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

  · «Б» - критерий,  учитывающий тип, качество и обширность данных, на основе                               которых проводится согласование;

  · «В» - критерий,  учитывающий конъюнктурные колебания рынка;

  · «Г» - критерий,  учитывающий специфические особенности объекта оценки                               (местоположение, размер, потенциальная доходность).

  Ниже приведена схема анализа иерархий рис. 3.7.

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

                                             

  Результат рыночной стоимости, полученный на основе затратного  подхода

  Результат рыночной стоимости, полученный на основе доходного подхода

  Результат рыночной стоимости, полученный  на основе сравнительного подхода

  
  
  
  

  Рис. 3.7. Схема анализа иерархий

  После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

  1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений, табл. 3.30.:

  Шкала отношений важности критериев оценки

  Таблица 3.30.

  Важность параметра оценки	"1-9"
  Одинаковая важность	1
  Незначительное преимущество	3
  Значительное преимущество	5
  Явное преимущество	7
  Абсолютное преимущество	9
  2,4,6,8 - промежуточные значения

  
  

  2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

  где a_ij – коэффициент весомости критерия (индекса);

  W_ij –  вес критерия;

  N – количество коэффициентов весомости критерия.

  3. Полученные веса нормируются:

  Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов  каждого из критериев.

  4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для результатов оценки, полученных на основе каждого подхода, по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов для результатов оценки рыночной стоимости, полученных на основе каждого из подходов.

  5.   Производится расчет итоговых весов каждого результата оценки рыночной стоимости, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

  6.   Производится расчет рыночной стоимости компании, которая равна сумме произведений значений результатов оценки, полученных на основе каждого из подходов, и соответствующих им весов.

  7.   Матрица сравнения критериев и значений их приоритетов           

  		Элемент матрицы								Вес критериев
  		А	Б	В	Г
  	А	1	5	7	1/3	(1*5*7*1/3)^1/4 =			1,8481	0,3001
  	Б	1/5	1	3	1/7	(1/5*1*3*1/7) ^ 1/4 =			0,5411	0,0879
  	В	1/7	1/3	1	1/7	(1/7*1/3*1*1/7)^1/4=			0,2872	0,0466
  	Г	3	7	7	1	(3*7*7*1) ^ 1/4 =			3,4820	0,5654
  	Сумма								6,1584	1,00

             

  Проверка матрицы на согласованность

  С целью количественной оценки противоречивости результатов сравнений критериев используют индекс согласованности (ИС), который дает информацию о степени нарушения согласованности. Вместе с матрицей парных сравнений мы имеем меру оценки степени отклонения от согласованности. Если такие отклонения превышают установленные пределы, то следует перепроверить их в матрице.

  ИС = (l_max  - n)/(n - 1),

  где n – размерность матрицы, а l_max считается следующим образом: вначале суммируется каждый столбец суждений, затем сумма первого столбца умножается на величину первой компоненты нормализованного вектора приоритетов, сумма второго столбца – на вторую компоненту и т.д., затем полученные числа суммируются.

  Для нашей матрицы всегда l_max · n.

  Теперь сравним эту величину с той, которая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы, и образовании обратно симметричной матрицы.

  Ниже даны средние согласованности для случайных матриц разного порядка табл. 3.31.

  Средние согласованности для случайных матриц

  Таблица 3.31.

  Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
  Случайная согласованность (СС)	0	0	0,58	0,9	1,12	1,24	1,32	1,41	1,45	1,49

   

  
  

  Определяя ИС и СС, находим отношение согласованности:

  Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе суждения эксперта, на основе которых заполнена исследуемая матрица, сильно рассогласованы, и ему надлежит заполнить матрицу заново.

  В данном отчете проверка матрицы критериев на согласованность показала, что:

  ИС = 0,0765;

  ОС =   = 8,50%,

  что удовлетворяет необходимым требованиям.

  Вывод: Отношение согласованности (ОС) < 10%, следовательно, нарушений согласованности матрицы нет.

  Определение значения весов для результатов оценки рыночной стоимости, полученных на основе каждого из подходов

  1.	Согласование по критерию "А" ( намерения инвестора и продавца)
  	Какая из альтернатив наиболее вероятна?
  			З	Д
  					0,0000	0,0000
  	З	1/6	1	1/4	0,3467	0,1073
  	Д	6	4	1	2,8845	0,8927
  		Сумма			3,2312	1,0000
  2.	Согласование по критерию "Б" ( тип, качество, количество данных на основе которых проводится анализ)
  	Какая из альтернатив наиболее вероятна?
  			З	Д
  	З	1/4	1	5	1,0772	0,5371
  	Д	4	1/5	1	0,9283	0,4629
  		Сумма			2,0055	1,0000
  3.	Согласование по критерию "В" ( способность учитывать коньюктурные колебания рынка)
  	Какая из альтернатив наиболее вероятна?
  			З	Д
  					0,0000	0,0000
  	З	1/5	1	5	1,0000	0,5000
  	Д	5	1/5	1	1,0000	0,5000
  		Сумма			2,0000	1,0000
  4.	Согласование по критерию "Г" ( способность учитывать специфические  особенности объекта оценки)
  	Какая из альтернатив наиболее вероятна?
  			З	Д
  					0,0000	0,0000
  	З	1/5	1	1/4	0,3684	0,1195
  	Д	5	4	1	2,7144	0,8805
  		Сумма			3,0828	1,0000
  	Итоговое  значение  весов  каждого  метода
  		А	Б	В	Г	Вес
  		0,3001	0,0879	0,0466	0,5654	метода
  	З	0,1073	0,5371	0,5000	0,1195	0,28
  	Д	0,8927	0,4629	0,5000	0,8805	0,72
  		Сумма				1,0000

  З- затратный подход;

  Д- доходный подход.

  Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 3.32.

  Результаты расчетов

  Таблица 3.32.

  Подходы к оценке	Рыночная стоимость,  руб.	Коэффициент    весомости
  Затратный подход	810 071 000	0,18
  Доходный  подход	2 369 221 000	0,82
  Рыночная стоимость  ООО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» (100% уставного капитала), без учета корректировки на ликвидность, тыс. руб.	810071000  0,28 +  2369221000  0,72 = 1 932 659 000

  Учитывая, что  акции данной компании не котируются и не продаются  на фондовом (биржевом) рынке, поэтому необходимо ввести корректировку  пакета акций (100% уставного капитала),  на ликвидность в размере 10%.  

  Таким образом, рыночная стоимость пакета акций (100%)   с учетом корректировки  на ликвидность составит:

  1 932 659 000  (1 - 0,1)  =   1 739 393 100  рублей.

  Таким образом, основываясь на доступной информации, применив два возможных подхода к оценке, получено следующее значение рыночной стоимости предприятия табл. 3.33.:

  Результаты проведенной оценки — стоимость 100% акций предприятия

  Таблица 3.33.

  Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость,  руб.
  Пакет акций ООО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» (100% уставного капитала)	1 739 393 000  (Один миллиард семьсот тридцать девять Миллионов триста девяносто три тысячи)

  По состоянию предприятия оно располагает возможностью привлечения кредита в размере 311 140 900 рублей путем залога права долгосрочной аренды или 1 739 393 000 рублей путем залога всего предприятия.

  При этом размер ссуды, выдаваемой банком, составляет 70% от величины стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка — 217 798 600 рублей или 50% от стоимости самого предприятия — 869 696 500 рублей.

  При этом можно говорить о том, что длительность кредитования может быть 5-10 лет с процентной ставкой — 8% годовых с выплатами ежемесячно. Однако акционером предприятия является Правительство г. Москвы, следовательно, можно предположить возможность предоставление беспроцентной ссуды предприятию в необходимом размере.

  С учетом полученных данных рассчитаем сроки погашения кредита и начала получения предприятием прибыли. Величина необходимой суммы для погашения кредита рассчитана в таблице 3.34.

  Расчет суммы для погашения кредита

  Таблица 3.34.

  Наименование показателей	Значение показателей
  Сумма кредита, руб.	869696500
  Срок кредита, лет.	10
  Годовая процентная ставка, %	5 %
  Периодичность начисления процентов в году	12
  Месячная процентная ставка, %	0,416 %
  Число периодов начисления в месяцах	120
  Сумма выплаты по кредиту в месяц с учетом платежей по процентам (размер периодической выплаты), руб.	9 221 100
  Выплаты в погашение долгосрочных обязательств за год, руб.	110 653 000
  Общая сумма выплаты по кредиту, руб.	1 106 530 000

   С учетом получаемой предприятием прибыли за счет основной деятельности в период осуществления перебазирования оно может погасить кредит, через 10 лет, расчет приведен в приложении 3, за счет использования невостребованной суммы кредита, нераспределенной прибыли и чистой прибыли, в течении 10 лет.

  С 2015 года ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» начнет получать прибыль от своей деятельности.

  Экономической оценкой эффективности этого проекта можно считать стоимость бизнеса ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов».

  Выше была произведена оценка бизнеса данного предприятия, с учетом приближения можно считать, что стоимость бизнеса предприятия при перебазировании не изменится, учитывая то, что стоимость права долгосрочной аренды уменьшится, а стоимость основных производственных фондов возрастет, в связи с их обновлением и модернизацией. В качестве показателя оценивающего эффективность реализации этого проекта можно использовать ΔС _{рын. бизн} показатель, характеризующий изменение стоимости бизнеса при перебазировании.

  Eff ₁(проекта) = -ΔС _{рын. бизн} ® min ,

  Что означает, что уменьшение стоимости бизнеса при перебазировании минимальны, что является положительным для предприятия.

  Eff ₂(проекта) = С_зем.уч. ® max,

  Перенесение промышленного предприятия с городских территорий и возможность начала работ по рекультивации земли, благоустройству района являются другим положительным аспектом, важным для города и населения района,  это ведет к увеличению стоимости земельного участка

  3.4. Ликвидация предприятия.

  Решение о ликвидации предприятия и прекращении его деятельности должно быть принято на общем собрании акционеров.

  Следующим этапом, предприятию необходимо будет продать все свои активы (основные средства, товаро-материальные запасы, нематериальные ценности, дебиторскую задолженность и принадлежащие предприятию ценные бумаги) чтобы возместить акционерам средства, вложенные в уставной капитал и получить компенсацию за прекращение деятельности.

  Так как предприятие не имеет срочной необходимости в продаже активов и имеет время для нормальной экспозиции на рынке, достаточной для того, чтобы все потенциальные покупатели могли ознакомиться в предлагаемым товаром, цена, по которой будут проданы активы, будет выше, чем их ликвидационная стоимость, но ниже чем их рыночная цена. Это связано с тем, что присутствует возможность не реализации некоторой части активов предприятия в виду отсутствия их потребительской стоимости. Примем величину нереализуемых активов равную 10%.

  В качестве стоимости продажи активов возьмем стоимость активов на последнюю дату переоценки — 376 451 000 рублей.

  После реализации активов предприятие будет обладать следующей суммой:

  376 451 000 · (1 - 0,1) = 338 805 900 рублей 

  С учетом округления 338 806 000 (Триста тридцать восемь миллионов восемьсот шесть тысяч) рублей.

  В этом случае эффективность проекта можно выразить как Eff₂ (проекта) = С_зем.уч. ® max, так как в результате ликвидации предприятия занимаемая им территория переходит к городу и начинаются работы по восстановлению почвы и окружающей среды.

  А эффективность проекта для предприятия:

  Eff ₁(проекта) = ΔС_{рын. бизнеса} = С_{рын. бизн.} – С_{ликвидац..} ® max,

  Eff ₁(проекта) = 1739393000-338805900 = 1400587100

  Уменьшение стоимости бизнеса с учетом округления составляет:

  1 400 587 000 (Один миллиард четыреста миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей

  
  

  3.5. Перебазирование предприятия с реорганизацией ранее занимаемой территории.

  При принятии руководством предприятия решения о перебазировании производства и реорганизации занимаемых территорий (изменении их функционального использования), находящихся у ОАО «Бескудниковский комбинат строительных материалов» на правах долгосрочной аренды необходимо оценить затраты не только на перебазирование, но и на изменение назначения участка.

  Чтобы оценить наиболее эффективный способ использования нынешней территории ОАО «Бескудниковского комбината строительных материалов» проведем критериальную оценку местоположения.

  3.5.1. Оценка местоположения земельного участка.

  При оценке территорий, планируемых под застройку, необходимо учитывать фактор ценности земли, имеющий большое значение при анализе деятельности землепользователей. Использование городских участков, отводимых под жилье, промышленную или общественную застройку, обуславливает социально-экономический эффект как в период строительства, так и в период эксплуатации объекта.

  Для оценки местоположения объектов недвижимости разработана система критериев оценки, которая отражает потребности человека в окружающих его объектах:

  · Социальный критерий;

  · Экономический (функциональный) критерий;

  · Ландшафтно-композиционный критерий;

  · Критерий престижности местоположения

  · Экологический критерий.

  Показания социального критерия выявляют удовлетворенность жителя города местом работы и жилья, доступность торговых и культурно-развлекательных объектов. При  определении этого показателя учитываются соотношение привлекательных для граждан объектов, их расположение и влияние на изменение стоимости земельного участка в зависимости от его функционального назначения.

  Социальный критерий представляет собой количественно выраженную величину, определяющую степень соответствия окружающей среды потребностям проживающего в ней населения, устанавливающий связь между пространственной организацией территории, функциональными процессами и деятельностью населения.

  Экономический критерий показывает доступность основных транспортных магистралей, а также  удовлетворенность количеством и качеством обслуживающих инженерных сетей. Экономический критерий в данном случае рассматривается как количественная оценка фактора времени, доступность центральной части города и транспортное сообщение внутри района.

  Элементы естественного окружения, соединяясь с исторически сложившейся застройкой,  дополняют ее и придают местности особенный вид. Ландшафтно-композиционный критерий характеризует привлекательность территорий с точки зрения их эстетической притягательности, наличия зеленых зон и водных пространств,  относительной близости центра города.

  Ландшафтный критерий является связующим звеном между существующей и будущей застройкой городского пространства.

  Престижность местоположения определяется окружающей застройкой и отражает степень привлекательности места для потенциальных инвесторов.

  Экологический критерий показывает влияние вредных промышленных и транспортных воздействий на элементы окружающей среды, устанавливает  параметры состояния среды. Как правило, результаты этого критерия основаны непосредственно на данных, полученных при проведении экологических исследований в районе (пробы воздуха, почвы, снегового покрова).

  Оценивая важность каждого из перечисленных критериев для размещения на том или ином участке земли промышленного объекта я пришла к выводу о том, что престижность местоположения является наименее существенным фактором и этот критерий составляет 5%, наиболее существенными являются социальный – 45% и экономический критерии – 35%,  в следствии того, что при производстве строительных материалов работы осуществляются в 2 смены, то привлечение рабочих из близлежащих домов и микрорайонов является наиболее перспективным и экономически рациональным решением, высокая транспортная доступность необходима для бесперебойной транспортировки изготовленных строительных материалов на строительные площадки города. Ландшафтно-композиционный критерий важен для оценки возможности снижения уровня воздействия неблагоприятных последствий от деятельности промышленного объекта – 10%, экологический критерий важен при оценке возможности обеспечения работы предприятия за счет труда рабочих, то есть обеспечения комфортных условий труда на производстве – 5%.

  В результате проведенной оценки  (табл. 3.35.) получилось, что использование этого земельного участка под промышленное предприятие соответствует оценке – 3,8225, что является не высоким показателем.

  Оценка местоположения промышленного объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стандартная

  Таблица 3.35.

  № п/п	Наименование критерия	Показатель в баллах	Вес i-го критерия	Средний балл
  1. Социальный критерий		3,25	0,45	1,4625
  1.1.	Наличие жилых зон	6
  1.2.	Наличие магазинов и торговых площадей	2
  1.3.	Наличие мест отдыха	3
  1.4.	Наличие культурных и развлекательных центров	2
  2. Функциональный (экономический)		4,4	0,35	1,54
  2.1.	Близость к транспортным магистралям	7
  2.2.	Станции метро, остановки наземного транспорта	2
  2.3.	Наличие автостоянок	2
  2.4.	Состояние существующих инженерных сетей	6
  2.5.	Подъездные дороги (строительство и реконструкция)	5
  3. Ландшафтно-композиционный		3,2	0,1	0,32
  3.1.	Водные поверхности	3
  3.2.	Зеленые массивы	5
  3.3.	Близость к центру города	2
  3.4.	Архитектурные и исторические памятники	1
  3.5.	Рельеф местности	5
  4. Престижность места (характер застройки)		4,5	0,05	0,225
  4.1.	Малоэтажная, беспорядочная застройка	4
  4.2.	Многоэтажная застройка, банки, административные и деловые центры	6
  4.3.	Наличие театров, концертных залов, музеев	3
  4.4.	Многоэтажные здания, гостиницы, рестораны	5
  5. Экологический		5,5	0,05	0,275
  5.1.	Состав приземных слоев атмосферы	5
  5.2.	Состав воды	6
  5.3.	Состав почвы и снежных покровов	4
  5.4.	Воздействие от шума (транспорт, промобъекты)	7
  	Итого оценка в баллах:	3,8225

  
  

  Возможные способы использования оцениваемой территории.

  В качестве возможных вариантов использования этой территории можно предложить:

  ­ Строительство жилого комплекса, который может включать в себя не только жилую территорию, но и необходимую инфраструктуру;

  ­ Строительство торгово-развлекательного комплекса. В связи с недостатком торговых мест, а также мест отдыха и развлечения можно предположить, что такой вариант использования будет пользоваться интересом у жителей района;

  ­ Строительство административного центра, в связи с недостатком качественных офисных помещений в рассматриваемом районе, можно предположить, что они будут пользоваться высоким спросом.

  Рассмотрим каждый из возможных способов использования указанного земельного участка (табл. 3.36., 3.37., 3.38.).

  Оценка местоположения жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стандартная

  Таблица 3.36.

  № п/п	Наименование критерия	Показатель в баллах	Вес i-го критерия	Средний балл
  1. Социальный критерий		3	0,3	0,9
  1.1.	Наличие рабочих зон	5
  1.2.	Наличие магазинов и торговых площадей	2
  1.3.	Наличие мест отдыха	3
  1.4.	Наличие культурных и развлекательных центров	2
  2. Функциональный (экономический)		4,4	0,2	0,88
  2.1.	Близость к транспортным магистралям	7
  2.2.	Станции метро, остановки наземного транспорта	2
  2.3.	Наличие автостоянок	2
  2.4.	Состояние существующих инженерных сетей	6
  2.5.	Подъездные дороги (строительство и реконструкция)	5
  3. Ландшафтно-композиционный		3,2	0,2	0,64
  3.1.	Водные поверхности	3
  3.2.	Зеленые массивы	5
  3.3.	Близость к центру города	2
  3.4.	Архитектурные и исторические памятники	1
  3.5.	Рельеф местности	5
  4. Престижность места (характер застройки)		4,5	0,1	0,45
  4.1.	Малоэтажная, беспорядочная застройка	4
  4.2.	Многоэтажная застройка, банки, административные и деловые центры	6
  4.3.	Наличие театров, концертных залов, музеев	3
  4.4.	Многоэтажные здания, гостиницы, рестораны	5
  5. Экологический		5,5	0,2	1,1
  5.1.	Состав приземных слоев атмосферы	5
  5.2.	Состав воды	6
  5.3.	Состав почвы и снежных покровов	4
  5.4.	Воздействие от шума (транспорт, промобъекты)	7
  	Итого оценка в баллах:	3,97

  
  

  Оценка местоположения торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стандартная

  Таблица  3.37.

  № п/п	Наименование критерия	Показатель в баллах	Вес i-го критерия	Средний балл
  1. Социальный критерий		3,25	0,35	1,1375
  1.1.	Наличие жилых зон	6
  1.2.	Наличие магазинов и торговых площадей	2
  1.3.	Наличие мест отдыха	3
  1.4.	Наличие культурных и развлекательных центров	2
  2. Функциональный (экономический)		4,4	0,35	1,54
  2.1.	Близость к транспортным магистралям	7
  2.2.	Станции метро, остановки наземного транспорта	2
  2.3.	Наличие автостоянок	2
  2.4.	Состояние существующих инженерных сетей	6
  2.5.	Подъездные дороги (строительство и реконструкция)	5
  3. Ландшафтно-композиционный		3,2	0,1	0,32
  3.1.	Водные поверхности	3
  3.2.	Зеленые массивы	5
  3.3.	Близость к центру города	2
  3.4.	Архитектурные и исторические памятники	1
  3.5.	Рельеф местности	5
  4. Престижность места (характер застройки)		4,5	0,1	0,45
  4.1.	Малоэтажная, беспорядочная застройка	4
  4.2.	Многоэтажная застройка, банки, административные и деловые центры	6
  4.3.	Наличие театров, концертных залов, музеев	3
  4.4.	Многоэтажные здания, гостиницы, рестораны	5
  5. Экологический		5,5	0,1	0,55
  5.1.	Состав приземных слоев атмосферы	5
  5.2.	Состав воды	6
  5.3.	Состав почвы и снежных покровов	4
  5.4.	Воздействие от шума (транспорт, промобъекты)	7
  	Итого оценка в баллах:	3,9975

  
  
  
  

  Оценка местоположения административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стандартная

  Таблица 3.38.

  № п/п	Наименование критерия	Показатель в баллах	Вес i-го критерия	Средний балл
  1. Социальный критерий		3,25	0,3	0,975
  1.1.	Наличие жилых зон	6
  1.2.	Наличие магазинов и торговых площадей	2
  1.3.	Наличие мест отдыха	3
  1.4.	Наличие культурных и развлекательных центров	2
  2. Функциональный (экономический)		4,4	0,4	1,76
  2.1.	Близость к транспортным магистралям	7
  2.2.	Станции метро, остановки наземного транспорта	2
  2.3.	Наличие автостоянок	2
  2.4.	Состояние существующих инженерных сетей	6
  2.5.	Подъездные дороги (строительство и реконструкция)	5
  3. Ландшафтно-композиционный		3,2	0,05	0,16
  3.1.	Водные поверхности	3
  3.2.	Зеленые массивы	5
  3.3.	Близость к центру города	2
  3.4.	Архитектурные и исторические памятники	1
  3.5.	Рельеф местности	5
  4. Престижность места (характер застройки)		4,5	0,2	0,9
  4.1.	Малоэтажная, беспорядочная застройка	4
  4.2.	Многоэтажная застройка, банки, административные и деловые центры	6
  4.3.	Наличие театров, концертных залов, музеев	3
  4.4.	Многоэтажные здания, гостиницы, рестораны	5
  5. Экологический		5,5	0,05	0,275
  5.1.	Состав приземных слоев атмосферы	5
  5.2.	Состав воды	6
  5.3.	Состав почвы и снежных покровов	4
  5.4.	Воздействие от шума (транспорт, промобъекты)	7
  	Итого оценка в баллах:	4,07

  
  
  

  Комментарий к полученным результатам оценки местоположения

  Веса важности критериев для оценки использования территории под строительство жилого комплекса, торгово-развлекательного центра и административного здания распределились следующим образом:

  Для жилого комплекса важными критериями являются:

  ­ наличие мест приложения труда, компактность расположения производственных (рабочих) и жилых зон, объектов торгового и развлекательного назначения, мест отдыха, для полноценной жизни населения на рассматриваемой территории — социальный критерий - 30%;

  ­ транспортная доступность данного места не является определяющим критерием, но для людей, работающих в других районах и области, учет времени, затрачиваемого ежедневно на дорогу до работы и обратно, близость станций метро, остановок наземного транспорта — экономический критерий – 20%;

  ­ живописность местности — ландшафтно-композиционный критерий – 20%;

  ­ престижность места -10%;

  ­ экологическая обстановка, для спальных районов является достаточно важной, — экологический критерий – 20%.

  Для торгово-развлекательного комплекса:

  ­  важность социального критерия, наличие потенциальных покупателей и потребителей предоставляемых услуг — 35%;

  ­ экономический критерий (подъездные дороги), устраивая торгово-развлекательный комплекс, инвесторы рассчитывают на привлечение потребителей как из данного территориального района, так и из граничащих с ним, следовательно, наличие удобных подъездных путей, мест под стоянку и общественных транспортных маршрутов — 35%;

  ­ ландшафтно-композиционный критерий — 10%;

  ­ престижность места — 10%;

  ­ экологический критерий — 5%.

  Для административного здания были приняты следующие значения критериев:

  ­социальный критерий показывает наличие потенциальных работников и потенциальных клиентов — 30 %;

  ­экономический критерий для административного здания более важен чем для торгово-развлекательного комплекса, так как место должно быть доступным для посещения клиентов из различных мест т.к.  в административных зданиях, как правило, располагаются представительства различных фирм для которых контакт с клиентами является определяющим фактором. Значение экономического критерия принять —  40%;

  ­ландшафтно-композиционный — 5%;

  ­престижность места для офисных помещений играет большое значение — 20%;

  ­экологический критерий — 5%

  Оценивая получившиеся значения использования земельного участка:

  ­ в существующем назначении, промышленное предприятие – 3,84;

  ­ и в возможных под строительство жилого комплекса — 3,97;

  ­ под строительство торгово-развлекательного центра — 3,99;

  ­ под строительство административного здания — 4,07.

  Вывод

  Наибольшее значение при оценке местоположения получила застройка данного участка административным комплексом с офисными помещениями. При постройке административного здания удовлетворятся потребности фирм, в поиске офисного помещения для расширения своего влияния на севере города и привлечения новых клиентов.

  С другой стороны небольшое количество предприятий торгового назначения в этом районе будет способствовать получению экономической выгоды от использования земельного участка под строительство торгово-развлекательного комплекса, что сразу повысит привлекательность этого места как жилого района и увеличит его престижность.

  В совокупности можно предложить строительство много функционального здания, которое будет иметь несколько различных назначений: жилье, административный комплекс и торгово-развлекательный центр. Строительство подобного объекта позволит в целом увеличить оценку местоположения земельного участка и создать место тяготения населения района, на территории ранее занимаемой промышленным предприятием. Также надо учитывать, что будет взаимное влияние функциональных звеньев друг на друга. Наличие мест приложения труда придаст привлекательности жилым кварталам, расположенным рядом, а строительство качественного жилья, позволит сотрудникам фирм не приезжать из других районов, а жить поблизости с работой.

  Также возможно благоустройство земельного участка, прилегающего к центру для увеличения притягательности этого места, например, устройство парка, оборудование автостоянок. Изменение функции этого участка может способствовать увеличению престижности всего района.

  
  

  3.5.2. Экономический расчет перебазирования предприятия и реорганизации занимаемой им территории

  Основываясь на результатах оценки местоположения, делаем вывод, что на территории ОАО «Бескудниковского комбината строительных материалов» наиболее актуальным является размещение многофункциональной жилой, административной и торговой застройки.

  В качестве одного вариантов предложен проект многофункционального здания, в состав которого входят все вышеперечисленные функции (описание Глава 2).

  Следовательно для оценки затрат к полученной стоимости перебазирования в разделе 3.3.  необходимо прибавить стоимость строительства этого здания и рекультивации территории.

  Примерный расчет стоимости строительства приведен в Таблице 3.39.

  Укрупненный расчет стоимости строительства многофункционального здания.

  Таблица 3.39.

  № п/п	Наименование материалов	Количество м2/шт	Стоимость за единицу	Общая стоимость
  1	Ж/Б панели, внешние, с отделкой керамогранитом	11 000	4 600	50 600 000
  2	Ж/Б панели, внешние, оштукатуренные с покраской	2 300	3 300	7 590 000
  3	Ж/Б панели, внутренние	48 100	1 300	40 430 000
  4	Плиты перекрытия	38 000	1 100	41 800 000
  5	Остекление триплекс	4 600	550	2 530 000
  6	Каркас остекления	4 600	4 200	19 320 000
  7	Остекление окон	3 900	1 500	5 850 000
  8	Металлические большепролетные фермы	12	16 000	192 000
  9	Облицовка кирпичом	180	670	120 600
  10	Лифтовые кабины	12	1 100 000	13 200 000
  11	Вестибюль	1	2 700 000	2 700 000
  12	Коммуникации			7 650 000
  	Итого			191 982 600
  	Работы по установке/демонтажу конструкций			56 589 000
  	Итого в рублях			248 571 600
  	Итого в долларах (1 USD = 28,89 руб.)			8 877 557
  	Себестоимость 1 м2 в долларах			234

  Согласно СНиПу 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» продолжительность строительства для подобного здания составляет 9 – 12 месяцев, примем среднее значение 11 месяцев.

  После строительства объекта и выполнения отделочных работ в административной и торговой секции, помещения в жилой секции здания продаются, а в административной и торговой секциях оформляются по договору аренды.

  Офисные и торговые помещения в здании можно классифицировать как помещения класса А. рыночные цены на помещения этого класса представлены в приложении 4 и  варьируются в пределах 500 – 600 долларов за 1 м²/год. Однако необходимо сделать скидку на то, что окружающая застройка не соответствует классу здания – 15%. В ходе реконструкции территории предприятия арендную плату за 1 м² можно будет увеличить.

  Стоимость 1 м² жилой площади в здании построенном по индивидуальному проекту 1500 – 2000 долларов (приложение 5), однако опять надо сделать скидку на уторговывание 5% и на местоположение – 15%.

  Следовательно цена за 1 м² жилой площади составит 1200 долларов;

  Размер арендной платы составит 420 долларов за 1 м² в год, выплаты производятся ежемесячно 35 долларов за 1 м² в месяц.

  Рассчитаем величину дохода через 12 месяцев после принятия здания государственной комиссией при загрузке нежилых площадей на 75 %, и допущением, что квартиры будут проданы через 3-4 месяца после начала эксплуатации объекта. В расчетах величиной инфляции пренебрегаем. Расчет приведен в таблице 3.40.

  На рисунке 3.10 изображен график погашения задолженности перед кредитной организацией, по нему можно проследить что все обязательства предприятия будут погашены в течении 5 лет вместо 10, и после 2009 года предприятие начнет получать прибыль для дальнейшего своего развития. Но в расчетах не была учтена возможность дальнейшей разработки территории и строительства на ней жилых и общественных здания, тогда как на практике после строительства одного здания следует дальнейшая застройка района. В связи с этим можно предположить, что величина рассчитанной прибыли является не окончательной

  
  

  Наименование помещений	Загруз-ка %	Площадь м2	Цена USD	1 месяц	2 месяц	3 месяц	4 месяц	5 месяц	6 месяц	7 месяц	8 месяц	9 месяц	10 месяц	11 месяц	12 месяц	Итого по строкам USD
  Жилая секция	100%	9 600	1 200	2 880 000	2 880 000	2 880 000	2 880 000	0	0	0	0	0	0	0	0	11 520 000
  Торговая секция	75	11 200	35	98 000	196 000	235 200	294 000	294 000	294 000	294 000	294 000	294 000	294 000	294 000	294 000	3 175 200
  Административная секция 1	75	8 300	35	72 625	145 250	174 300	217 875	217 875	217 875	217 875	217 875	217 875	217 875	217 875	217 875	2 353 050
  Административная секция 2	75	8 400	35	73 500	147 000	176 400	220 500	220 500	220 500	220 500	220 500	220 500	220 500	220 500	220 500	2 381 400
  Итого за 1 год эксплуатации здания																19 429 650
  Итого за 1 год эксплуатации здания в рублях																544030200

  Расчет величины дохода за 1 год эксплуатации здания

  Таблица 3.40.

  
  
  

  Следовательно величину прибыли данного проекта следует рассматривать с некоторыми допущениями. В данном случае приведен пример перебазирования предприятия с одновременной застройкой освободившейся территории многофункциональным зданием. Следовательно, эффективность данного проекта можно оценить через прирост стоимости бизнеса предприятия за счет строительства нового объекта.

  Eff₁ (проект 3) = +ΔС_{рын. бизн.}= С_{рын. бизн} + С_{рын. недв.}

  Eff₂ (проект 3) = С_{зем. уч.} ® max

  3.6. Заключение

  Принимая во внимание полученные результаты расчетов по каждому из вариантов управленческого решения можно констатировать, что наименее приемлемым для предприятия является принятие решения о ликвидации и продаже активов т.к. предприятие теряет при этом 83 % своей рыночной стоимости.

  Решение о получении кредита для последующей поэтапной перебазировки более эффективно, так как при этом предприятие сохраняет свою стоимость, однако в течении 10 лет оно не имеет прибыли для развития и совершенствования своего производства, что может привести к серьезным последствиям — потере конкурентноспособности на рынке строительных материалов и в результате появляется угроза банкротства предприятия.

  Перебазирование предприятия поэтапно и застройка территории бывшего завода жилыми и общественными зданиями является наиболее эффективным проектом в той точки зрения, что он отвечает всем условиям: соответствует требованиям Целевой программы Правительства г. Москвы о реорганизации промышленных предприятий на территории г. Москвы, в то же время проект является прибыльным, что способствует сокращению срока возврата кредита и началу получения предприятие прибыли для развития деятельности.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Библиографический список

  1. М.А. Федотова, Э.А. Уткин «Оценка недвижимости и бизнеса» учебник, издательство Тандем, Москва 2000 г. /8,10,19/;

  2. С.В. Валдайцев «Оценка бизнеса. «Управление стоимостью предприятия», издательство Юнити, Москва 2002 г. /7-18, 23, 24/;

  3. Под общ. Редакцией П.Г. Грабового «Экономика и управление недвижимостью», учебник, издательство Смолин-Плюс, Москва 1999 г. /462, 471-475, 481-484/;

  4.  

Скачать дипломную работу