СОДЕРЖАНИЕ
Введение.. 3
1.Общая
характеристика договора социального найма жилого помещения.. 8
1.1.
Понятие, признаки и правовое регулирование договора социального найма жилого
помещения.. 8
1.2.
Элементы договора социального найма жилого помещения 19
1.3.
Форма и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.. 26
2.
Содержание договора социального найма жилого помещения 29
2.1.
Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.. 29
2.2.
Право нанимателя на вселение в жилое помещение другого гражданина в качестве
члена своей семьи.. 35
3.
Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения.. 38
3.1.
Основание и порядок изменения договора социального найма жилого помещения.. 38
3.2.
Порядок расторжения и прекращения договора социального найма.. 42
3.3.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального
найма.. 49
Заключение.. 55
Нормативно-правовые
акты... 58
Литература.. 61
Приложение
1. 64
Введение
Жилищная
проблема в России - одна из острейших. Поэтому цель жилищной политики на новом
этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации
гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.
Новый
ЖК РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления
(в пределах их полномочий) обеспечивать условия реализации этого права, в том
числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального
жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения
жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке,
строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно
возможным.
Договор социального найма
занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой
договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов
социального использования, т.е. предназначенные для социально незащищенных
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Актуальность
темы исследования. В
свете предстоящей отмены возможности бесплатной приватизации гражданами жилых
помещений, занимаемых по договорам социального найма, вопросы приватизации и
приобретения жилья в собственность становятся весьма актуальными.
Несмотря
на то, что в настоящее время приватизация жилья, полученного по договору
социального найма до 1 марта 2010 г., допускается, в ряде случаев граждане
сталкиваются с отказом уполномоченных органов в бесплатной передаче в
собственность жилых помещений, занимаемых данными гражданами.
Довольно
распространены подобные случаи в процессе приватизации квартир в домах,
построенных за счет средств федерального бюджета в целях жилищного обеспечения,
но по каким-либо причинам не переданных в муниципальную собственность или
собственность соответствующего субъекта Российской Федерации.
К
примеру, на территории муниципального образования строится дом в целях
жилищного обеспечения военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и
членов их семей. После завершения строительства и подписания акта госприемки
процесс передачи дома в муниципальную собственность затягивается, а права на
соответствующие части дома (квартиры, места общего пользования и т.п.) вообще
ни одним из инвесторов (военными организациями и органом местного
самоуправления) не регистрируются в нарушение ст. 219 Гражданского кодекса
Российской Федерации.[1]
Таким
образом, на практике складывается абсурдная ситуация: дом сдан по акту
госкомиссии и введен в эксплуатацию, но права собственности на дом как объект
недвижимости инвесторами не оформлены, т. е. право собственности на дом вообще
отсутствует, и у каждого из инвесторов есть лишь право собственности на
строительные материалы, санитарно-техническое оборудование, инженерные
коммуникации и другие материалы из которых состоит дом.
В подобных случаях
гражданам (военнослужащим) не остается ничего другого, как попытаться разрешить
свой вопрос в судебном порядке. При этом традиционно в просительной
(резолютивной) части искового заявления указывается на признание отказа
соответствующего органа управления (должностного лица) незаконным
(неправомерным, необоснованным) и на обязание соответствующего органа передать
в собственность гражданину соответствующее жилое помещение.
Следует
сказать и о том, что проблему приобретения права собственности на жилые
помещения по договору социального найма гражданами, уволенными с военной
службы, еще предстоит разрешить на законодательном уровне, поскольку отмена
возможности безвозмездной передачи жилья в собственность граждан неблагоприятно
сказывается в процессе реализации жилищных прав.
В условиях рыночной экономики предполагается, что граждане,
нуждающиеся в улучшении жилищных условий будут за свой счет приобретать
требуемое им жилище. Однако рыночная экономика неизбежно приводит к появлению
некоторых категорий граждан, которые не способны своими средствами решить
жилищную проблему. Государство и общество не могут оставить без внимания
жилищные проблемы данных лиц. Обязанность государства по обеспечению своих граждан
надлежащими условиями жизни предусматривается рядом международных документов.
Актуальность
темы дипломной работы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в
настоящее время, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ внес существенные
изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде
всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть, динамики),
что требует их глубокого научного осмысления.
Проблемы
жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному
найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова,
СИ. Аскназий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, ИЛ. Брауде, И.С. Вишневской, В.П.
Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова,
А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева,
П.С. Никитюка, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И.
Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др.
Объектом
исследования дипломной работы выступают общественные отношения в жилищной сфере,
регулирующие договор социального найма жилого помещения.
Предметом
исследования являются гражданско-правовой договор социального найма жилого
помещения.
Цель
данной работы является комплексное исследование договора социального найма
жилого помещения.
Задачи исследования:
-
раскрыть общую характеристику договора социального найма жилого помещения;
-
определить содержание договора социального найма жилого помещения;
- исследовать порядок изменения
и прекращения договора социального найма жилого помещения;
- сделать выводы по исследуемой теме.
Методологическая основа исследования.
При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания
(диалектический, системный, социологический), так и частно-научные методы
(сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный,
нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический).
Научная новизна исследования. На
основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное
монографическое исследование динамики отношений по социальному найму жилых
помещений.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка использованной литературы, приложения.
Принятые
сокращения:
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ (РСФСР) - Жилищный кодекс Российской Федерации (РСФСР)
ЖК - Жилищный кооператив
ЖСК - Жилищно-строительный кооператив
1.Общая характеристика договора социального найма
жилого помещения
1.1. Понятие, признаки и правовое регулирование договора
социального найма жилого помещения
Специальному
регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений,
посвящена гл. 8 ЖК РФ.[2] Большинство статей данной главы
содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора
социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие
основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл.
8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно
в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок
заключения договора социального найма жилого помещения.[3]
По
договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого
помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда
(действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,
установленных ЖК РФ.
Согласно
ст. 49 ЖК РФ жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального
найма, может относиться только к двум жилищным фондам - государственному и
муниципальному.
Муниципальный
фонд предназначен, в первую очередь, для предоставления жилья нуждающимся в нем
малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и субъектов РФ) - для
категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими, но определены (как
имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом,
указом Президента РФ, законом субъекта РФ, и тоже признаны нуждающимися в жилье
- по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом
или указом Президента РФ.
Предоставление
гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде
регулируется ч. 2 статьи 49 ЖК РФ.
При
этом должны быть соблюдены следующие условия:
а)
признание гражданина малоимущим. Учитывая полномочия органов государственной и
муниципальной власти, "схема" такого признания выглядит следующим
образом: порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося
в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан
малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ); размер дохода,
приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества - в тех
же целях - устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);
б)
признание гражданина нуждающимся в жилом помещении;
в)
проживание в данном населенном пункте.
Граждане
имеют право на получение жилья по договору социального найма, если они
нуждаются в жилых помещениях. Основания признания исчерпывающе (перечень
закрыт) изложены в ст. 51 ЖК РФ.
Что
касается "проживания в данном населенном пункте" как основания
обеспечения жильем, то согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся
граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет в другом
месте возможно лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством.
Статьей 57 ЖК РФ установлено, что по договору социального найма жилое помещение
должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте
соответствующего населенного пункта).
В отношении
признания граждан малоимущими, хотелось бы обратить внимание на следующее.
Функциями
оценки доходов и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими
наделить органы местного самоуправления, уполномоченные вести учет и
распределение жилья в муниципальных образованиях. Такая рекомендация более чем
сомнительна. У данных органов местного самоуправления иные цели и задачи (учет
нуждающихся в жилье, предоставление гражданам жилых помещений).
Для
столь трудоемкой работы - оценки доходов и стоимости имущества следует
создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с
привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых
налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п.
В ч.
2 статьи 49 ЖК РФ существуют такие категории граждан, которые имеют право на
получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда
и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д.
нередко значительно отличаются от положений ЖК РФ. Может быть предусмотрено
также право на льготное получение жилья.
Как и
лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, этим категориям граждан жилье может
предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих
условий:
муниципальные
органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на
предоставление таких жилых помещений;
жилье
предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено
федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
Определяемая
в Жилищном кодексе РФ нуждаемость в жилье служит основанием для вступления в
члены ЖК и ЖСК. Согласно ст. 111 ЖК РФ категории граждан, имеют
преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при
содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или
органов местного самоуправления.
Согласно
ст. 50 ЖК РФ нуждаемость в жилом помещении - одно из условий предоставления
гражданам жилья по договору социального найма. Для определения нуждаемости
применяется, в частности, понятие "учетная норма площади жилого
помещения". Так, наниматели жилых помещений по договору социального найма,
а также собственники жилья признаются нуждающимися в жилых помещениях, если
общая площадь, приходящаяся на каждого члена семьи, составляет менее учетной
нормы.[4]
По
договору социального найма жилое помещение предоставляется общей площадью на
одного человека не менее нормы предоставления, устанавливаемой органом местного
самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности социальным
жильем в данном населенном пункте.
Очевидно,
что органы местного самоуправления должны также учитывать типы жилых помещений,
состав семей, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, и проч.
Нормой
предоставления согласно ч. 1 статьи 50 ЖК РФ является минимальный размер
площади жилого помещения, который должен приходиться на каждого члена семьи.
Исходя из этой нормы определяется размер общей площади предоставляемого жилья.
Что
касается отдельных категорий граждан, то для них федеральными законами, указами
Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установлены иные нормы
предоставления.
В
соответствии с ч. 5 статьи 50 ЖК РФ размер учетной нормы не должен превышать
размер нормы предоставления. То есть, как это ни парадоксально, возможно их
совпадение по размеру.
Федеральный
закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость
"нормы общей площади жилого помещения на одного человека". Ее
необходимость обозначается ст. 679, 680, 685 ГК РФ, в которые вносятся
соответствующие изменения. Вместе с тем это понятие в ЖК РФ не используется.
Признание
граждан нуждающимися в жилье является условием постановки их на учет для получения
жилого помещения по договору социального найма. Основаниями для такого
признания служат:
а)
отсутствие жилья на праве собственности или по договору социального найма; б)
обеспеченность жильем менее учетной нормы; в) неудовлетворительное состояние
жилища; г) состояние здоровья проживающих.
Нуждающимися
в жилье могут быть признаны: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом
помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах
(комнатах), принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по
договору "коммерческого" найма и другие граждане, которые не имеют
своего жилья ни на праве собственности, ни на праве пользования по договору
социального найма (и члены их семей). Причем ограничений такого характера, как
обеспеченность жильем менее учетной нормы нет.
В
соответствии с п. 2 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане,
обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее
учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ), являющиеся нанимателями жилых помещений по
договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей
нанимателей и собственников.
Иные
основания нуждаемости граждан в жилых помещениях не связаны с размером
занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы.
Так, п. 3 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ основанием признания
граждан нуждающимися считает непригодность их жилья для проживания.
Вопросы
признания жилых помещений непригодными для проживания решаются в соответствии с
Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.[5]
Самостоятельное
основание нуждаемости - проживание в квартирах, занятых несколькими семьями,
если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых
хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире
невозможно (п. 4 ч. 1 статьи 51 ЖК РФ).
Это
положение относится и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также
членам их семей. При этом у них должно отсутствовать иное жилье, занимаемое по
договору социального найма или на праве собственности.
Данное
положение Жилищного Кодекса не ограничивается применением лишь к коммунальным
квартирам. Возможны и иные варианты (например, проживание в квартире бывших
супругов). Следует иметь в виду, что когда речь идет о коммунальных квартирах,
законодатель прямо указывает на это (см. ст. 73, 76, 80 и др. ЖК РФ)
Семьи,
в составе которых есть такой больной, переселяются, главным образом, в
интересах иных проживающих в квартире лиц.
Перечень
соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от
16.06.2006 N 378.[6] Нуждающимися в жилых помещениях
должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном
населенном пункте. Дело в том, что постановка на учет для получения жилья по
договору социального найма производится по месту жительства.
Значимым
фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является
регистрация.
Подтверждением
данной позиции служит Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2002 N
123-О.[7] По мнению Суда, условие о наличии
регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого
распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны
граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных
условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного
фонда, иных граждан.
Часть
2 статьи 51 ЖК РФ предписывает определять уровень обеспеченности общей площадью
жилого помещения исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений
гражданина и членов его семьи, занимаемых по договору социального найма и на
праве собственности. Законодатель не ограничивает учет жилья лишь имеющимся в
данном населенном пункте.
Рассмотрим
примеры из судебной практики: 1) Определение N 33-4338 от
13.09.2007 г. - принимая решение о возложении на администрацию города
обязанности по предоставлению Ч-вой, как матери погибшего в период прохождения
военной службы военнослужащего, жилого помещения в первоочередном порядке, суд
сослался на положения ч. 2 ст. 6 ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой граждане,
принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления
им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на
данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма
предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской
Федерации, с учетом положений настоящей части.
В
настоящее время право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями данной
категории граждан предусмотрено п. 4 ст. 24 ФЗ РФ "О статусе
военнослужащих". Жилищный Кодекс РФ первоочередного предоставления жилых
помещений не предусматривает.
Удовлетворяя
требования Ч-вой, суд не принял во внимание, что исполнение обязанности по
обеспечению истицы жилым помещением не поставлено в зависимость от истечения определенного
срока, т.е. преимущественным правом по отношению к другим первоочередникам и
внеочередникам, принятыми на учет и включенными в соответствующие списки ранее,
она не пользуется.
Вывод
суда о том, что администрация города обязана предоставить истице жилое
помещение без учета прав других лиц, позднее которых она поставлена на учет,
т.е. фактически минуя очередность, не основан на приведенных нормах закона.
2) Постановление N 44-г-1940 от 12.10.2007 г. -
удовлетворяя исковые требования Т-кой о признании Д-ч неприобретшей право
пользования жилым помещением, суд исходил из того, что сама истица приобрела
право на это жилое помещение, которое в 1988 году было предоставлено Х-ву
и его семье, в том числе и истице, которая этого права не утратила, поскольку
выезд ее из жилого помещения носил временный характер.
При
этом суд, сославшись на общие нормы о пользовании жилыми помещениями в домах
государственного и общественного жилищного фонда и общие нормы о социальном
найме жилых помещений, не учел, что между сторонами возник спор по поводу
жилья, находящегося в общежитии, основания приобретения и прекращения права
пользования которым регламентировались на момент вселения сторон специальными
нормами - ст.ст. 109, 110 ЖК РСФСР.
Из
положений ст. 109 ЖК РСФСР следует, что жилые помещения в общежитии
предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также
других граждан в период работы или учебы, в установленном специальном порядке.
Законом
также установлены основания для выселения указанных лиц из общежития без
предоставления другого жилого помещения и с предоставлением другого жилого
помещения.
Из
содержания искового заявления Т-кой следует, что спорная комната была
предоставлена ей в связи с работой мужа, при этом ордер им на руки не выдавался.
Из
материалов дела усматривается, что истица добровольно выехала из общежития.
Приходя к выводу, что Т-кая не утратила право пользования жилым помещением, суд
не сослался на материальный закон, который применил при разрешении спора, не
установил оснований предоставления истице спорного жилого помещения и ее
вселения, а также не сослался не доказательства, подтверждающие указанные
основания.
3) Определение N 33-6304 от 25.12.2007 г. - принимая
решение об удовлетворении исковых требований К-на о признании договора
купли-продажи квартиры незаключенным, суд исходил из того, что на момент
приватизации квартиры истец, являясь в то время несовершеннолетним, проживал и
был зарегистрирован в данном жилом помещении, вследствие чего имел равное с
М-ной право на приватизацию квартиры. Суд, сославшись на ст. 19 ФЗ "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", сделал вывод
о том, что поскольку М-ной и Н-ым при заключении договора купли-продажи
квартиры не указано о праве лиц, проживающих в ней, о пользовании этим жилым
помещением, договор в силу требований п. 1 ст. 432 и п. 1
ст. 558 ГК РФ не может быть признан заключенным, т.к. сторонами не
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вместе
с тем, судом не были приняты во внимание положения ч. 1 ст. 3 ГПК РФ,
согласно которой заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном
законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой
нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Причем, под заинтересованным
лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и
законных интересов. Заинтересованными лицами являются участники
материально-правовых отношений.
Обращаясь
в суд за судебной защитой, заинтересованное лицо предполагает, что в случае
удовлетворения иска будут восстановлены его права и законные интересы. Поскольку
договор - это соглашение между сторонами, признание договора незаключенным
влечет правовые последствия исключительно для сторон договора. Стороной по
данному договору купли-продажи квартиры, а, следовательно, участником
материально-правового отношения, К-н не являлся.
Наличие
либо отсутствие в договоре всех существенных условий договора и, как следствие,
вывод о заключении либо незаключении договора может затрагивать только права
покупателя или продавца как непосредственных участников данных правоотношений. Поскольку
К-н не являлся стороной по договору купли-продажи, он был не вправе заявлять
требование о признании договора незаключенным.
4) Определение N 33-5453 от 13.11.2007 г. - принимая
решение об отказе в удовлетворении исковых требований В-вой о признании ее
приобретшей право пользования комнатой в общежитии на основании договора
социального найма и о признании недействительным договора коммерческого найма,
суд исходил из того, что договор коммерческого найма был заключен истицей в
добровольном порядке. Суд посчитал несостоятельным довод истицы о том, что она
длительное время проработала на предприятии, указав, что В-ва сама изменила
условия договора найма жилого помещения - с договора социального найма на
договор коммерческого найма.
Делая
вывод о том, что с В-вой обоснованно был заключен договор коммерческого найма,
а также, указывая одновременно на то, что ее взрослые дети имели и имеют право
пользования спорной комнатой на условиях договора социального найма, суд не
учел, что данная комната могла являться предметом только одного из указанных
договоров. При наличии договора социального найма с детьми истицы не может быть
заключен договор коммерческого найма на эту же комнату с самой В-вой. Кроме
того, договор найма заключается с нанимателем, каковым в семье В-х является
истица.
Судом
не было дано оценки тому обстоятельству, что В-ва была вселена в спорное жилое
помещение на тех же условиях, что и ее дети, за которыми суд признал право
пользования спорной комнатой на условиях договора социального найма. Признавая
такое право, суд правильно исходил из того, что жилое помещение в виде комнаты
в общежитии было предоставлено В-м в связи с трудовыми отношениями В-вой,
являющейся работником ответчика. В период вселения в комнату указанное
предприятие являлось государственным, следовательно, В-вы, проживая в
общежитии, находящемся в государственной собственности, приобрели право
пользования комнатой на условиях договора социального найма. При передаче
общежития в собственность акционерному обществу условия договора социального
найма продолжали действовать при всех сделках в отношении здания общежития в
силу требований абз. 1 ст. 5 ФЗ РФ "О введении в действие части
второй Гражданского кодекса РФ" и ст.ст. 672, 675 ГК РФ.
Ссылаясь
на то, что истица сама изменила условия договора найма жилого помещения, суд не
учел, что заключение в 2005 г. договора краткосрочного коммерческого найма
жилого помещения противоречило закону. В-ва, проживающая в спорной комнате с
1985 года, приобрела право пользования ею по договору социального найма,
данный договор социального найма с истицей не расторгался. Суд необоснованно не
принял во внимание доводы истицы о том, что она была вынуждена подписать
договор коммерческого найма, поскольку лишь при его подписании ответчиком был
открыт лицевой счет на оплату за пользование комнатой.
1.2. Элементы договора социального найма жилого
помещения
По договору
социального найма наймодатель (собственник жилого помещения государственного
или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину)
жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени
собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган
местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).[8]
Малоимущим
гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2
ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что
касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие
категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются
федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49
ЖК РФ).
Согласно
ч. 4 ст. 49 ЖК РФ этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения
муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в
установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих
категорий граждан жильем.
Обязанность
заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего
органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю)
возможность занять жилое помещение.
Нанимателем
по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует
ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания
граждан.
Предметом
договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру,
часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как
одноквартирный).
Жилищный
кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное
число прав. Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей
семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст.
72-75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76-79); разрешить
проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы
распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако
обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя
(в письменной форме).
Жилищный
кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные
обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством
ответственность (ст. 68, 83).
Права
и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
предусмотрены ст. 65 ЖК РФ.
В
соответствии с ч. 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма заключается без
установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует
стабильности жилищных отношений.
В то
же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ
граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые
помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование
жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального
статуса семьи должно явиться установление платы за наем.
Законодатель
обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается
момента заселения.
Обязанность
по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента
заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут
соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления
или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой
договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать
нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.
Часть
1 статьи 62 ЖК РФ дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом
договора социального найма. "Жилой дом" понимается в данном случае
как одноквартирный (когда ЖК РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных
домов, то на это указывается специально).
Указывая
предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его
характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение,
которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства.
Требование
об изолированности жилого помещения закреплено и в ч. 2 статьи 62 ЖК РФ.
Предметом договора социального найма может быть только изолированное помещение
- комната, квартира и др. (в отличие от договора поднайма, предметом которого
может быть и часть жилого помещения - ст. 76 ЖК РФ).
Жилое
помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным
правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. – согласно
Федеральному закону от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения"[9] и техническим требованиям:
стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
Граждане,
проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям,
признаются нуждающимися в жилье (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
Среди
потребительских качеств жилого помещения существенным является его
благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности (как одной из
необходимых характеристик жилого помещения) не содержится ни в ст. 62, ни в ст.
15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84-89 ЖК РФ, регламентирующих вопросы
предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных
ст. 85 ЖК РФ). Положением о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от
28.01.2006 N 47) предусматривается, что жилое помещение должно быть обеспечено
определенными инженерными системами (п. 12).[10]
Степень
благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по
договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся
благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Самостоятельным
предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые
помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в
многоквартирном доме.
К
неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату,
связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная).
Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. В отношении
общего имущества в многоквартирном доме следует обратиться к ст. 36 ЖК РФ.
Предоставляемое
помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия, нормальную жизнедеятельность
человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной
звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым.
Как
правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира.
Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом
освобождающегося, может заселяться покомнатно. Предоставление комнаты по
договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ
(когда жилье предоставляется в связи с выселением из комнаты в коммунальной
квартире).
Плата
за жилое помещение для нанимателей определена ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, для собственников
- ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Общим является "наполняемость" понятия платы за
содержание и ремонт жилого помещения; она включает в себя плату:
1) за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
2) по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако в части
ремонта для нанимателей обозначен только текущий ремонт общего имущества дома,
а для собственников - текущий и капитальный.
Общим
является также обязанность (как нанимателя, так и собственника) оплачивать
коммунальные услуги.
Что
касается платы за пользование жилым помещением (платы за наем), то, разумеется,
это неприменимо к собственнику.
Часть
4 статьи 154 ЖК РФ фактически содержат полный перечень коммунальных услуг.
Перечень является закрытым, следовательно, обслуживание лифтов, вывоз мусора и
проч. не могут быть отнесены к коммунальным услугам.
Плата
за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение,
водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового
газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого
топлива при наличии печного отопления).
Собственники
индивидуальных жилых домов согласно ч. 3 статьи 154 ЖК РФ несут расходы на
содержание и ремонт домов, а также оплачивают потребляемые коммунальные услуги
согласно соответствующим договорам с лицами, осуществляющими соответствующие
виды деятельности.
На основании определения N 33-4978 от 18.10.2007 г. принимая решение об удовлетворении требований В-вой
по возложению на жилищную службу обязанности по предоставлению ей 50 %
скидки по оплате жилого помещения в соответствии с ч. 13 ст. 17 ФЗ
"О социальной защите инвалидов в Российской Федерации",[11] суд исходил из того, что жилой дом,
в котором расположена квартира, где проживает истица, относится к
муниципальному жилищному фонду.
При
этом судом не были приняты во внимание положения ч. 2 ст. 19 ЖК РФ,
согласно которой к муниципальному жилищному фонду Жилищный Кодекс относит жилые
помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них
административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд,
находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или
оперативном управлении муниципальных учреждений. А к частному жилищному фонду Жилищный
Кодекс относит жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или
юридических лиц, зарегистрированных в качестве частных собственников:
индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные
квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
и т.д.
Судом
было установлено, что В-ва проживает в квартире, принадлежащей ей на праве
собственности в порядке приватизации. То обстоятельство, что сам дом, в котором
расположена данная квартира, зарегистрирован на праве собственности за
муниципальным образованием, не свидетельствует о том, что истица проживает в
жилом помещении, относящемся к муниципальному жилищному фонду. Для того чтобы отнести
дом к муниципальному жилищному фонду необходимо наличие совокупности жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В
данном же случае такая совокупность отсутствует.
Таким
образом, поскольку В-ва проживает в квартире, принадлежащей ей на праве
собственности, на нее не распространяются положения ч. 13 ст. 17 ФЗ
"О социальной защите инвалидов в Российской Федерации",
предусматривающие возможность предоставления скидки по оплате жилого помещения
в зависимости от принадлежности жилого фонда.
Суд
обоснованно указал на то, что положение ч. 13 ст. 17 ЖК РФ названного
Закона, закрепляющее право инвалидов на 50-процентную скидку по оплате жилого
помещения, относится к числу гарантированных государством экономических,
социальных и правовых мер, которыми обеспечиваются условия, направленные на
создание инвалидам равных с другими гражданами возможностей в реализации
конституционных прав и свобод.
Вместе
с тем, как следует из содержания указанной нормы, данная гарантия распространяется
не на всех инвалидов, а только на инвалидов, проживающих в домах
государственного или муниципального жилищного фонда.
Как
следует из содержания ст. 154 ЖК РФ понятие платы за жилое помещение и
коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения и собственника жилого
помещения отличается по своей структуре. Лица, проживающие в домах
государственного или муниципального жилищного фондов по договору найма, и лица,
являющиеся собственниками жилых помещений, обладают разным объемом прав и
обязанностей.
1.3. Форма и порядок
заключения договора социального найма жилого помещения
Статья
63 ЖК РФ требует заключения договора социального найма в письменной форме.
Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не
соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК РФ ордер
упразднил. Согласно ЖК РФ основанием для вселения на условиях социального найма
является договор, который заключается на основании решения о предоставлении
жилья.
Договор
как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной
форме. Статья 63 ЖК РФ не содержит положений о последствиях несоблюдения
письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ.
Принимая
во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального
найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной
форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое
положение при доказывании своих прав.[12]
Статьей
63 ЖК РФ (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального
найма жилого помещения.
Типовой
договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от
21.05.2005 N 315.[13]
Положения
Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о: предоставлении
изолированного жилого помещения, пригодного для проживания; том, что
нанимателем жилья может быть только гражданин; письменной форме договора; обязанности
нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги; необходимости
поддерживать жилье в надлежащем состоянии; равных с нанимателем правах членов
его семьи по пользованию жилым помещением.
То же
можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4 ст. 63 ЖК РФ):
использовать
жилое помещение по назначению;
поддерживать
в надлежащем состоянии жилое помещение;
проводить
текущий ремонт жилого помещения;
не
производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без
соответствующего согласования;
своевременно
вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
уплачивать
пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;
переселяться
на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;
информировать
наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым
помещением по договору социального найма.
Эти
нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 ЖК РФ.
Следует
отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам
ЖК РФ. Так, подп. "в" п. 6 Типового договора предусматривает
сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и
членов его семьи. Однако ст. 71 ЖК РФ предусматривает, что временное отсутствие
нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не
изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно,
нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что
в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67,
69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь
серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по
договору.
Подпункт
"д" п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать
(с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи) изменения
договора в случаях, установленных законодательством РФ.
Согласно
ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в следующих случаях:
заключение
одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по
отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживающих в
квартире, в одну семью;
признание
нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена
нанимателя).
Предложенный
Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку
замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя
(ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно
быть письменным. Необходимо уточнить и подп. "б" п. 8 Типового
договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих
представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права. Необходимым условием
права "требовать" должны быть определенные последствия неисполнения
требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать
от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения,
причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ
нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд
влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8
Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение "требования"
не влечет никаких последствий.
2. Содержание договора социального найма жилого
помещения
2.1. Права и обязанности
сторон по договору социального найма жилого помещения
Права и обязанности
наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 1 ст. 65 ЖК
РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право
требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному
праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить
плату за жилье и коммунальные услуги.[14]
Однако права наймодателя
этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ: наймодатель вправе требовать
расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем
жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ); наймодатель
может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи
нанимателя (ст. 70 ЖК РФ); для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем
необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ); наймодатель
вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в
ст. 80 ЖК РФ; нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию
жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2
статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю
жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Жилое помещение, предоставляемое
по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У
него не может быть других законных пользователей и оно не должно быть
фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.
Решение соответствующего
органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных
основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически
занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению.
Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет
принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно
занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;
2) участвовать в
надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в
котором находится сданное в наем жилое помещение. Положения в части
технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его
сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической
эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003
N 170.[15]
Правила пользования
жилыми помещениями предусматривают обязанность наймодателя систематически
производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание
санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать
бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов,
других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам
обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к
Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять
капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым
договором социального найма (подп. "в" п. 5).
В случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить
капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, а также общего имущества в
многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;
4) обеспечивать
предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Современное жилое
помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья -
инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает
(при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и
иное оборудование в доме.
В 2006 г. Правительством
РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.[16] Они определяют порядок
предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и
исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю
услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
Обязанности наймодателя
не исчерпываются обозначенными в ч. 2 статьи 65 ЖК РФ. Согласно ч. 3 ст. 65 ЖК
РФ наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным
законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Статьей 81 ЖК РФ
предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое
помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему
с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3
месяцев со дня подачи нанимателем заявления.
Согласно ст. 29 ЖК РФ
наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его
самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в
случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для
проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения,
другое жилье.
Еще одна обязанность
наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на
время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно
произвести без выселения.
Обязанностью наймодателя
должно считаться и своевременное заселение жилых помещений.
Права и обязанности
нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
В соответствии с ч. 1 ст.
67 ЖК РФ наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении
временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения.
Согласно п. 5 ч. 1 статьи
67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения
капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего
имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг
надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества
дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в
качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой
ответственность, предусмотренную ст. 66 ЖК РФ.
Перечень прав,
обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым; предусмотрено наличие у
нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и
договором социального найма.
Так, согласно ст. 66 ЖК
РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым
помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не
исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а
также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии
нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать
субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает
нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор
социального найма.
Обязанности нанимателя
жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 статьи 67 ЖК РФ.
В соответствии с ней наниматель обязан:
1) использовать жилое
помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ.
Жилые помещения
предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные
производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое
назначение жилья) ЖК РФ допускает определенную предпринимательскую и
профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую
деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав
граждан.
Жилищный кодекс РФ
допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает
права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с
требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при
осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов
соседей) - соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования
инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований
пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
(ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);
2) поддерживать
надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить
текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан -
пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому
жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для
удовлетворения своих жилищных потребностей;
3) своевременно
оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента
заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Плата за жилье включает
(ст. 154 ЖК РФ):
плату за пользование
жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и
ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме производится за счет собственника жилищного фонда.
4) информировать
наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий,
дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из
них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ
изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В
данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Малоимущие граждане
освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за
наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно
взимание такой платы.
Наниматель несет иные
обязанности, предусмотренные законодательством. Права и обязанности нанимателя
содержатся также в Типовом договоре социального найма.[17]
Статья
83 ЖК РФ содержит - в числе оснований расторжения договора социального найма -
систематическое нарушение этих прав и законных интересов.
2.2. Право нанимателя на вселение в жилое помещение
другого гражданина в качестве члена своей семьи
Наниматель вправе вселить
супруга (супругу), детей и родителей, а также других граждан в качестве
проживающих совместно с ним членов своей семьи.
При вселении супруга
(супруги), детей и родителей необходимо согласие (в письменной форме) остальных
членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих). В то же время на
вселение к родителям несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
При вселении других
граждан необходимо согласие (в письменной форме) и всех членов семьи
нанимателя, и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после
этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее
учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
Таким образом, жилищные
права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и
на совместном проживании, но не на регистрации граждан по месту жительства.
Вселение граждан в
качестве членов семьи требует изменения договора социального найма, поскольку в
нем необходимо указать нового члена семьи.
Данная норма ч. 2 статьи
70 ЖК РФ соотносится с ч. 3 ст. 69 ЖК РФ, согласно которой члены семьи
нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма.
Статья 69 ЖК РФ
определяет круг членов семьи нанимателя, жилищные права и обязанности этих лиц,
а также бывших членов семьи нанимателя.
Членов семьи нанимателя
можно разделить на две основные группы:
1) супруги, дети,
родители нанимателя, проживающие совместно с ним. Эти лица считаются членами
его семьи без каких-либо дополнительных условий - достаточно совместного
проживания с нанимателем;
2) другие родственники, а
также нетрудоспособные иждивенцы. Для признания этих лиц членами семьи
нанимателя необходимо, чтобы они были вселены в нанимаемое жилое помещение
именно в этом качестве и вели с нанимателем общее хозяйство.
Кроме того, суд может - в
исключительных случаях - признать членами семьи нанимателя других лиц.
Наниматель и члены его
семьи, включая бывших, если они продолжают проживать совместно с нанимателем,
обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов
семьи перед наймодателем - другой стороной договора социального найма.
Каждый из членов семьи
вправе: сохранять права и обязанности по договору в случае временного
отсутствия; участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки
жилого помещения, вселения в установленном порядке в жилое помещение других
лиц, обмена жилого помещения, сдачи жилья в поднаем, вселения временных
жильцов, переселения в жилое помещение меньшего размера, изменения договора
социального найма, расторжения договора. Никто из членов семьи нанимателя не
может быть ограничен в праве пользования жилым помещением или выселен из него,
кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом.
Жилищное
законодательство, определяя права и обязанности нанимателя и членов его семьи
как равные, подразумевает, главным образом, правомочие пользования жилым
помещением.[18]
Что касается
ограниченного распоряжения жильем, предоставленным по договору социального
найма, то они определены как права нанимателя жилого помещения, которые он
может реализовать с согласия членов семьи.
Относительно пользования
общим имуществом многоквартирного дома в ст. 61 ЖК РФ упомянут лишь наниматель
жилого помещения. Тоже следует сказать по поводу выбора "вида" ответственности
наймодателя при неисполнении им своих обязанностей по договору и т.д.
В юридической литературе
Брагинским М. И. по этому вопросу было отмечено: "Права членов семьи
являются равными с правами нанимателя, вместе с тем в некоторых случаях они
производны от прав нанимателя... В жилищных правоотношениях наниматель
выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют
себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного
согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех
или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из
договора найма, и т.д.".[19]
Члены семьи нанимателя
жилого помещения обязаны: использовать жилое помещение по назначению,
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и т.д.; соблюдать права и
законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей; не
нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства; следовать правилам
пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма.
3.
Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения
3.1.
Основание и порядок изменения договора социального найма жилого помещения
Статья 82 ЖК РФ
предусматривает два случая изменения договора социального найма.
Во-первых, при
объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой
из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые
жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в
судебном порядке.
Во-вторых, договор
социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого
дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или
отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и
п. 2 ст. 672 ГК РФ.
Для замены нанимателя
требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.
В соответствии с Жилищным
кодексом РФ договор социального найма также может быть изменен при:
выбытии кого-либо из
членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);
вселении других граждан в
качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);
переустройстве или
перепланировке (ст. 26 ЖК РФ);
получении освободившегося
в квартире жилого помещения ст. (59 ЖК РФ).
В связи с рассматриваемым
вопросом следует упомянуть ст. 64 ЖК РФ, согласно которой переход права
собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение,
права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения
или изменения условий договора.
Согласно ст. 60 ЖК РФ
изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по
договору социального найма, не является основанием расторжения этого договора.
Таким образом, если
материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей),
следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает
обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане,
признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК
РФ).
Жилищный кодекс РФ
отказался от еще одного случая изменения договора жилищного найма: ст. 86 ЖК
РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать
заключения с ним отдельного договора, если ему могло быть выделено помещение,
удовлетворяющее установленным требованиям. Новый Жилищный Кодекс такой нормы не
содержит.
Понятно, что такая
позиция законодателя преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры.
Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих, например, устранить
конфликты в семье.
Примечательно, что ст.
127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного
кооператива.
На
основании постановления N 44-г-1877 от 03.08.2007 г. - удовлетворяя
иск об изменении договора найма жилого помещения, суд исходил из того, что, не
смотря на то, что Жилищный кодекс РФ, не предусматривает возможности изменения
договора найма жилого помещения путем заключения отдельного договора найма
жилого помещения, однако он не содержит и прямого запрета на такое действие.
При этом суд сослался на то, что осуществление прав и свобод человека и
гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, поэтому на основании
п. 2 ст. 1 ЖК РФ, когда нет реальной возможности решить проблему по
другому, обеспечение правосудием должно заключаться в защите жилищных прав всех
пользователей спорного жилища, чтобы не допустить злоупотребления правом других
лиц. В силу ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем
прекращения или изменения жилищного правоотношения; заключение отдельного
договора найма жилого помещения возможно по требованию совершеннолетнего члена
семьи нанимателя в судебном порядке, другого способа решения возникшего
конфликта нет.
Данный
вывод суда противоречит действующим нормам законодательства, в связи с чем его
нельзя признать правильным.
Согласно
ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней
жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся
в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора
социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.[20]
Данная
правовая норма предусматривает право граждан, проживающих в одной квартире, и
имеющих разные договоры найма, на заключение с кем-либо из них одного договора
социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Правовое
регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма в
Жилищном кодексе РФ по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР изменено. Нормы
закона, предоставляющей члену семьи право на заключение вместо единого договора
найма отдельного договора найма с выделением в пользование ему изолированного
жилого помещения, Жилищный кодекс РФ не содержит.
Статьей
5 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" предусмотрено, что
к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса
Российской Федерации, Жилищный Кодекс РФ применяется в части тех прав и
обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением
случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Исключений
для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого
помещения, данный ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" не
предусматривает.
Договор поднайма
является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения
(договор вторичного пользования). Поэтому в случае расторжения или прекращения
договора социального найма прекращается и договор поднайма.
Помимо
этого правоотношения договор поднайма прекращаются:
по
желанию поднанимателя;
по
истечении срока договора поднайма;
в
случае расторжения договора поднайма жилого помещения.
Поднаниматель
вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако если этот
договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о
его расторжении за 3 месяца. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор
поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.
Было
бы правильным применять норму ч. 6 статьи 77 ЖК РФ и в случаях, когда срок
договора поднайма определен.
Договор
поднайма может быть расторгнут: по соглашению сторон; при невыполнении
поднанимателем условий договора, а также в случаях, предусмотренных ч. 4 статьи
79 ЖК РФ. Договор поднайма также может быть расторгнут, если поднаниматель или
гражданин, за действия которого он отвечает: использует жилое помещение не по
назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно
обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
В
подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости
устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения, может
назначить разумный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения не
устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке
расторгнуть договор и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним
граждан. Наниматель жилого помещения - в отличие от наймодателя по договору
социального найма - не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым
помещением в случае такого выселения.
На
таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется
по истечении срока договора. Однако если он и проживающие с ним граждане
отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.
Несомненно,
одним из оснований расторжения договора поднайма должно быть невнесение
обусловленной в договоре платы за поднаем. Дело в том, что плата за поднаем
является существенным условием данного договора, а в соответствии с п. 2 ч. 3
статьи 79 ЖК РФ он может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его
условий.
3.2. Порядок расторжения и прекращения
договора социального найма
Договор может быть
расторгнут: а) по соглашению сторон; б) по инициативе одной из сторон -
нанимателя или наймодателя.
Рассмотрим второй случай
(поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает). Наниматель
жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи
расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье
(например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).
При этом необходимо
получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов
семьи нанимателя.
Возможны случаи, когда
наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив
наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального
найма считается расторгнутым со дня выезда.
Если же с нанимателем
выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым
помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся.
По инициативе
(требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут: 1)
если наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев.
По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда
следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к
расторжению договора нет;
2) если наниматель, члены
его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например,
временные жильцы): а) разрушают или повреждают жилое помещение; б)
систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; в) используют жилье
не по назначению.
Договор социального найма
может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке. Предусмотренный
ч. 4 статьи 83 ЖК РФ перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель не
может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в
любых иных случаях, помимо обозначенных.
Однако в ч. 4 ст. 83 ЖК
РФ перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности
за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством. Вместе с тем
расторжение договора социального найма возможно в случаях: сноса дома, в
котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое;
признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате
капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие
нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким
ремонтом.
Расторжение договора
социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или
реконструкции жилого помещения; приватизации жилого помещения (Закон о
приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, до 1 марта 2010 г.); обмене жилого помещения; замене жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ не
упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это
право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из
помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они
лишены родительских прав, признано невозможным.
Вряд ли правильно ставить
вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении
интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права
пользования жильем в подобных случаях касается лишь виновного лица, договор же
социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его
участников.
Таким образом, договор социального
найма может быть расторгнут в соответствии со ст. 83 ЖК РФ, только если семья в
целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо
претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать всей семье. Что
касается использования жилья не по назначению, а также невнесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о
расторжении договора. Дело в том, что подобные случаи предполагают виновными и
нанимателя, и всех членов его семьи.
В случаях,
предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, виновные лица - наниматель и (или)
члены его семьи, проживающие совместно с ним, должны выселяться без
предоставления другого жилья.
Согласно ст. 71 ЖК РФ
временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет
их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает
последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном
случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности,
если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не
оплачивается.
Если временно
отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору,
например не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате
им права пользования жилым помещением.
Согласно ч. 5 статьи 83
ЖК РФ договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением)
жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.
В случае утраты
(разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться
по правилам ст. 87 ЖК РФ.
Приведем
примеры судебной практики: 1) Отказывая П-вой в удовлетворении
иска о признании Н-ной утратившей право пользования жилым помещением, суд
исходил из того, что ответчица не может быть признана утратившей этого права,
поскольку имела равные права пользования спорным жилым помещением с истицей,
приватизировавшей эту квартиру.
Однако
суд не учел, что иск о признании Н-ной утратившей право пользования жилым
помещением заявлен по двум самостоятельным основаниям - в связи с выездом на
другое место жительства и в связи с прекращение семейных отношений с
собственницей квартиры. Отказ в признании Н-вой утратившей право пользования
жилым помещением в связи с отсутствием семейных отношений с собственником
жилого помещения сам по себе не влечет автоматического отказа в удовлетворении
иска по иному заявленному основанию, поскольку разные основания иска требуют
установления разных обстоятельств, имеющих значение для дела.
При
этом выезд на другое место жительства может явиться основанием для признания
утратившим право пользования жилым помещением и такого лица, за которым
сохраняется право пользования на основании ст. 19 ФЗ "О введение в
действие Жилищного Кодекса Российской Федерации".
2) Удовлетворяя требования А-вой о признании М-вой прекратившей
право пользования жилым помещением, суд исходил из того, что в связи с
отчуждением Н-вой принадлежащей ей квартиры и переходом права собственности на
жилое помещение к истице, право пользования жилым помещением ответчицы подлежит
прекращению по основаниям ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
При
этом судом не принято во внимание, что ранее решением суда Н-вой было отказано
в иске к М-вой о признании ее утратившей право пользования спорным жилым
помещением. В данном решении суд сделал вывод о том, что М-ва, как член семьи
первоначально нанимателя, а впоследствии - собственника Н-вой, приобрела право
пользования спорным жилым помещением.[21]
При
рассмотрении дела суд не дал какой-либо оценки данному решению. Суд не
определил, имеют ли обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
решением, преюдициальное значение, либо вопрос о том, имела ли М-ва равное с
нанимателем спорного жилого помещения Н-вой право пользования этим жилым
помещением на момент его приватизации, подлежит установлению в рамках
настоящего спора вновь. Названные обстоятельства являются юридически значимыми,
поскольку в том случае, если бывший член семьи собственника на момент приватизации
имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность
данное жилое помещение, то при переходе права собственности на жилое помещение
к другому лицу оно не может быть выселено из этого жилого помещения, т.к. имеет
право пользования данным жилым помещением, и это право пользования носит
бессрочный характер.
3) Признавая за Т-вой право собственности на комнату в общежитии,
суд исходил из незаконности нахождения жилого помещения, занимаемого истицей, в
собственности у ОАО "N". При этом суд сослался на положения Закона РФ
"О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ",
Указ Президента РФ "Об использовании объектов социально-культурного
назначения и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий"
и Указ Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию
государственных предприятий в акционерные общества", согласно которым
передача зданий общежитий государственных предприятий в уставный капитал
создаваемых в процессе приватизации акционерных обществ исключалась. Также суд
исходил из того, что, не выполнив обязанность о передаче здания общежития в
муниципальную собственность, акционерное общество нарушило права истицы, в том
числе, и право на приватизацию занимаемого жилого помещения исходя из положений
ст. 7 ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации"[22] и ст. 2 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".[23]
Однако
суд не принял во внимание, что Т-ва вселилась в общежитие уже после того, как
состоялась передача здания общежития в собственность ОАО "N", и
именно данным акционерным обществом, как собственником жилого помещения, был
решен вопрос о предоставлении истице жилого помещения по договору, который
согласно ст. 671 ГК РФ является договором коммерческого найма. Данное
обстоятельство исключает возникновение у Т-вой права на заключение с ней
договора социального найма либо распространения на заключенный договор
положений договора социального найма, и, как следствие этого, не может служить
основания для возникновения у нее права на приватизацию занимаемого жилого
помещения.
При
этом не имеет значение то обстоятельство, что жилое помещение в общежитии
предоставлено истице в связи с трудовыми отношениями с данным акционерным
обществом, поскольку не изменяет правовую природу заключенного сторонами
договора найма. Приватизация государственного предприятия "N" имела
место в то время, когда истица не проживала в спорном жилом помещении. Право на
вселение в общежитие ей предоставлено не государственным или муниципальным предприятием
либо учреждением, и не органами муниципальной власти.
4) Принимая
решение об отказе Р-ной в удовлетворении иска о признании Р-на утратившим право
пользования жилым помещением, суд исходил из того, что истицей не представлено
достаточных и объективных доказательств о выезде ответчика на другое постоянное
место
жительства, где он приобрел право пользования жилым помещением.
Однако
данный вывод суда является преждевременным, поскольку суд не определил
обстоятельства, значимые для разрешения спора, и не распределил между сторонами
бремя их доказывания.
Исходя
из толкования ч. 1 ст. 60, ст. 69 и ч. 3 ст. 83 ЖК РФ,
при рассмотрении дел по искам о признании лица утратившим право пользования
жилым помещением в связи с выездом в другое место жительства истец обязан
доказать факт непроживания ответчика в квартире, добровольность выезда его из
жилого помещения и отсутствие со стороны проживающих в квартире лиц препятствий
в пользовании спорным жилым помещением. О добровольности выезда могут
свидетельствовать такие обстоятельства, как прекращение исполнение
обязанностей, вытекающих из договора найма, освобождение спорной квартиры от
своего имущества, проживание в ином жилом помещении. При этом в случае
непроживания в квартире по договору социального найма обязанность доказать то,
что отсутствие в спорном жилом помещении носит временный характер, лежит на
ответчике.
В
обоснование своих требований истица указывала, что брак с ответчиком
расторгнут, бывший супруг в течение 7 лет не проживает в квартире в связи с выездом
в другое государство на постоянное место жительства.
Указанные
истицей сведения являются значимыми для рассмотрения дела, поэтому суду
следовало установить обстоятельства выезда ответчика из спорной квартиры.
Приказом
МВД РФ от 26.05.1997 г. N 310 утверждена Инструкция о порядке
оформления и выдачи паспортов гражданам РФ для выезда и въезда в Российскую
Федерацию,[24] в соответствии с которой при
оформлении паспорта для пребывания за границей гражданин обязан представить
заявление по установленной форме с указанием в нем необходимых сведений о себе,
своей трудовой деятельности, а также указать цель выезда.
В
нарушение ст. 57 ГПК РФ суд оставил без внимания заявленное истицей
ходатайство об истребовании документов о выбытии ответчика за пределы
Российской Федерации, не проверив, тем самым, носил ли выезд постоянный или
временный характер.
3.3. Выселение граждан из жилых помещений,
предоставленных по договору социального найма
Граждане могут быть
выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма,
вследствие расторжения этого договора. Выселение производится: с
предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору
социального найма; с предоставлением другого жилого помещения по договору
социального найма; без предоставления другого жилого помещения.
Другое благоустроенное
жилье предоставляется по правилам ст. 89 ЖК РФ. Случаи выселения граждан с
предоставлением таких помещений установлены ст. 85 ЖК РФ.
Другое
(неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется: по договору социального
найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного
человека. Жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 15 ЖК РФ. Основания
выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Такое
выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи
обязанностей по договору социального найма.
Статья 83 ЖК РФ
предусматривает расторжение договора социального найма в случаях несоблюдения
нанимателем и членами его семьи обязанностей, предусмотренных ЖК РФ: разрушение
или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных
интересов соседей; использование жилья не по назначению.
Эти три основания влекут
расторжение договора социального найма и выселение по правилам ст. 91 ЖК РФ,
т.е. без предоставления другого жилья.[25]
Статья 90 ЖК РФ регулирует
порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые без уважительных
причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. Эти лица выселяются в
судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору
социального найма, причем требования о благоустройстве законодатель в данном
случае не предусматривает. Вместе с тем предоставляемое жилье должно
соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в
общежитие, т.е. быть не менее 6 кв. м на человека.
Такому выселению
предшествует расторжение договора в случае, если неуплата длится без перерыва в
течение 6 месяцев. Если же она прерывается, то оснований к расторжению договора
и выселению нет.
Статья 90 ЖК РФ не
содержит нормы о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с
выселением, указывается в решении суда. Вместе с тем это необходимо. В решении
суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется
гражданину в связи с выселением.
Суд должен определять
уважительность причин неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо,
уважительными можно признать - продолжительную болезнь, длительные задержки
выплаты заработной платы и т.п. Следует отметить, что помимо выселения к
нанимателю может быть применено правило п. 14 ст. 155 ЖК РФ о взимании пени.
Выселение в подобном
порядке предусматривалось и Законом об основах федеральной жилищной политики от
24.12.92 N 4218-I.утратил силу.[26] Статьей 15.5 Закона было определено,
что невнесение платы за жилое помещение в течение 6 месяцев влечет выселение
нанимателя и проживающих с ним членов семьи с предоставлением жилого помещения,
отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм общежития. Выселение
производилось в случае невнесения платы за жилое помещение. В настоящее время
расторжение договора найма и выселение допускаются в случаях невнесения платы
за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со статьей
91 ЖК РФ наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемых жилых
помещений без предоставления другого жилья в случаях, если:
1) используют жилое
помещение не по назначению (в качестве офиса, подсобной площади помещения и
проч.). Статьей 17 ЖК РФ определено, что жилое помещение предназначено для
проживания граждан. Часть 2 этой статьи допускает использование жилья, наряду с
проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской
деятельности;
2) систематически
нарушают права и законные интересы соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что,
осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений
обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы
других граждан. Такое нарушение может выразиться в поведении, противоречащем
общепризнанным (с точки зрения морали) правилам;
3) бесхозяйственно
обращаются с жильем, допуская его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности
соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к
санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого
помещения. При этом в качестве условий выселения определены систематический
характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые
оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Упомянем ст. 29 ЖК РФ законодатель
не установил последствий расторжения договора социального найма по основаниям,
предусмотренным этой статьей. Представляется возможным классифицировать такой
случай как повреждение жилья или нарушение прав и интересов граждан и,
следовательно, применять нормы п. 2 ч. 3 и 4 ст. 83, а также ст. 91 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК
РФ без предоставления другого жилья выселяются лица, лишенные родительских
прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в
отношении которых они этих прав лишены. Данная норма призвана защитить
несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания. Лишение
родительских прав также производится в судебном порядке.
Рассматривая вопрос о
выселении, необходимо учитывать следующее.
Выселение возможно: а) в
случаях расторжения договора; б) при утрате права пользования жилым помещением.
Утратившими это право
признаются: лица, лишенные родительских прав (если их совместное проживание с
детьми суд считает невозможным); лица, допускающие порчу жилья или нарушающие
интересы соседей.
Один из основных
принципов законодательства - ответственность виновного лица; поэтому выселению
по ст. 91 ЖК РФ подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жильем.
Таким образом, утрата
права пользования жильем касается конкретного лица (нанимателя, члена его
семьи); договор социального найма (в измененном виде) продолжает действовать в
отношении всех остальных его участников. Если же виновными суд признал и
нанимателя, и всех членов его семьи, то договор социального найма подлежит
расторжению.
Выселение возможно и в
случаях, когда жилое помещение занято самоуправно. В подобных ситуациях право
на жилое помещение отсутствует, поэтому говорить о лишении данного права
нельзя.
То же, практически,
касается выселения, когда договор жилищного найма признан недействительным. При
этом договор считается "несуществующим" с момента его заключения. Не
всегда прекращение жилищных правоотношений сопровождается выселением. Например,
при расторжении договора социального найма в связи с приватизацией жилья
гражданин продолжает им пользоваться, но уже на правах собственности. Нет
выселения в случае смерти гражданина или в случае уничтожения жилья (например,
в результате стихийного бедствия).
На
основании определения N 33-5805 от 04.12.2007 г. - отказывая
Е-вой в удовлетворении иска о выселении П-вой, суд исходил из того, что
вселение ответчицы состоялось в период отсутствия истицы. При этом суд сослался
также на целостность семьи и необходимости совместного проживания супругов П-ых
и их ребенка. Вместе с тем, исходя из положений ч. 1 ст. 70 и
ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, а также с учетом ст. 71 ЖК РФ,
предусматривающей сохранение жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов
его семьи в случае их временного отсутствия, суду следовало учесть, что
непроживание Е-вой в спорной квартире на момент вселения ответчицы при условии,
что истица право пользования жилым помещением не утратила, не исключает
необходимости получения ее письменного согласия на вселение других лиц.
Заключение
Таким образом,
подведем итоги.
По
договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого
помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда
(действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,
установленных ЖК РФ.
Нанимателем
по этому договору социального найма жилого помещения может быть только
гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое
помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и
предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только
проживающими в нем гражданами.
Предметом
договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру,
часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как
одноквартирный).
Договор
как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной
форме. Статья 63 ЖК РФ не содержит положений о последствиях несоблюдения
письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение
письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но
лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее
условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить
письменные и другие доказательства.
Статья 82 ЖК РФ
предусматривает два случая изменения договора социального найма.
Во-первых, при
объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой
из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые
жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в
судебном порядке.
Во-вторых, договор
социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого
дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или
отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и
п. 2 ст. 672 ГК РФ.
Договор социального найма
жилого помещения может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон;
б) по инициативе одной из
сторон - нанимателя или наймодателя.
Договор социального найма
может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.
Граждане могут быть
выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма,
вследствие расторжения этого договора. Выселение производится: с
предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору
социального найма; с предоставлением другого жилого помещения по договору
социального найма (нет требования о благоустроенности жилья); без
предоставления другого жилого помещения.
Статья 90 ЖК РФ регулирует
порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые без уважительных
причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. Эти лица выселяются в
судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору
социального найма, причем требования о благоустройстве законодатель в данном
случае не предусматривает. Вместе с тем предоставляемое жилье должно
соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в
общежитие, т.е. быть не менее 6 кв. м на человека.
Такому выселению
предшествует расторжение договора в случае, если неуплата длится без перерыва в
течение 6 месяцев. Если же она прерывается, то оснований к расторжению договора
и выселению нет.
В жилищной сфере
государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований:
наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного
фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его
приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые
полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые
помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача
субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по
развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной
проблемы оказались недостаточно эффективными.
А предоставление жилья по договору социального найма по-прежнему
остается основной правовой формой обеспечения нуждающихся в жилье граждан.
Я считаю, что возникает
необходимость совершенствования действующего жилищного законодательства.
Наиболее полным будет определить договор социального найма как
гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется
предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне
(нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а
также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое
помещение по назначению и нести соответствующие
расходы, связанные с использованием этого помещения. В качестве нанимателя
может выступать только физическое лицо, признанное в установленном
порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Нормативно-правовые
акты
1.
Конституция
Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) //
Российская газета, 25 декабря 1993 года № 237.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ
(в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1994 г., № 32, ст. 3301.
3.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ
(в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1996 г., № 5, ст. 410.
4.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть третья) от 26 ноября 2001 г. №
146-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2001 г., № 49, ст. 4552.
5.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. №
230-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2006 г., № 52 (часть I) , ст.
5496.
6.
Гражданский
процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. от 25
ноября 2008 г.) // СЗ РФ, 2002 г., № 46, ст. 4532.
7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983
г. (ЖК РСФСР) утратил силу
8. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004
г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (в ред. от 23 июля 2008 г.) // Российская
газета, 12 января 2005 года № 1.
9. Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" // Российская газета, 12
января 2005 года № 1.
10. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ
"О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // Российская газета, 2 декабря 1995 года № 297.
11. Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ
"О порядке учета и расходов среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко
проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной
социальной помощи" // Российская газета, 11 апреля 2003 года № 118.
12. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета, 12 января 2005 года № 1.
13. Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ
"О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 22 декабря 2008 г.) // Российская газета, 6 апреля 1999 года №52.
14. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об
основах федеральной жилищной политики " утратил силу
15. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 "О
порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (в ред. от 21 июля
2008 г.) // Российская газета, 1 июня 2006 года № 115.
16. Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N
378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при
которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // Российская газета, 21 июня 2006 года № 378.
17. Постановление Правительства РФ от 28 января
2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета, 10 февраля 2006 года № 38.
18. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315
"Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"
// Российская газета, 27 мая 2005 года № 112.
19. Определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002
г. N 123-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аванова
Александра Яковлевича на нарушение его конституционных прав положениями части 2
статьи 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города
Москвы". // официально опубликован не был.
20. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда" // Российская газета, 23 октября 2003 года № 214.
21. Приказ МВД РФ от 26 мая 1997 г. N 310 "Об
утверждении Инструкции о порядке оформления и выдачи паспортов гражданам
Российской Федерации для выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую
Федерацию" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти , 21 июля 1997 года № 13.
Литература
1.
Абова
Т. Е., Кабалкин А. Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. – М.: Юрайт-Издат,
2006. – 980 с.
2.
Гизалов И. В. Элементы
договора социального найма жилого помещении // Российская газета. - № 8.- 2006.
– 70 с.
3. Гришаев С.П. Гражданское право в
вопросах и ответах. – М.: Проспект, 2007. – 520 с.
4. Грудцына Л. Ю. Жилищное право. Информационно-справочное
издание. – М.: Феникс, 2007. – 490 с.
5. Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение
договора социального найма жилого помещения / Адвокат. - № 11 2006. – 80 с.
6. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному
кодексу Российской Федерации. – М.: Дело, 2006. – 450 с.
7. Данилов Е. П. Выселение граждан из
жилых помещений, предоставленных по договору социального найма / Российская
газета. - № 5.- 2007. – 70 с.
8. Жуйков В. М. Комментарий к Жилищному
кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное,
дополненное. – М.: Контакт, 2007. – 510 с.
9. Жуйков В. М. Практика применения ГПК
РФ. - М..: Юрайт, 2006. – 380 с.
10. Жуйков В. М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к
Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Инфра-М, 2008. –
560 с.
11. Зоркольцев Р. Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как
способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав / Закон. - № 12 2007. –
70 с.
12. Ивлиев Г. П. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 340 с.
13. Калпин А. Г. Гражданское право: Учебник. Часть первая.
– М.: Юристъ, 2006. – 340 с.
14. Кислов Д. В. Форма и порядок заключения договора
социального найма жилого помещения / Закон. - № 2. 2008. – 70 с.
15. Крашевников П. В. Постатейный комментарий к
Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт, 2007.
– 450 с.
16. Кудашкин А. В. Жилищное право. – М.: Феникс, 2008. –
630 с.
17. Кузнецов О. А. Порядок расторжения и прекращения
договора социального найма / Законодательство. - № 2 2008. – 80 с.
18. Лихачев Г. Д. Гражданское право. Общая часть: Курс
лекций. – М.: Юстицинформ, 2007. – 300 с.
19. Невоструев А. Г. Судебное решение по делам о признании права пользования жилым
помещением по договору социального найма / Законодательство. - № 8 2006. – 80
с.
20. Осипова М. В. Гражданское право: Учебник. – М.: Норма,
2007. – 720 с.
21. Радиевский А. В. Актуальные вопросы приобретения права
собственности на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма /
Законодательство. - № 4 2007. – 80 с.
22. Рыжаков А.П. Комментарий к Гражданскому
процессуальному кодексу РФ (изд. 4-е перераб. и доп.). – М.: Проспект, - 560 с.
23. Садиков О. Н. Гражданское право: Учебник. Том I. – М.:
Контакт, Инфра-М, 2007. – 380 с.
24. Семенов В. М. Жилищное право: Учебник. – М.:
Юстицинформ, 2006. – 380 с.
25. Стольников М. В.
Справочник адвоката по гражданскому процессу. – М: Проспект, 2006. – 285 с.
26. Сухова Е. А. Справочник юриста по жилищному праву. - СПб:
Питер, 2007. – 450 с.
27. Титов Г. В. Практика применения жилищного законодательства / Финансовая
газета. – № 19 2008. – 60 с.
28. Тихомиров М. Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – "Изд. Тихомирова М.Ю.",
2007. – 390 с.
29. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации. – "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006. – 520 с.
30. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых
документов. - "Изд.
Тихомирова М.Ю.", 2007. – 580 с.
31. Толкушкин А. В. Право нанимателя на вселение в жилое
помещение другого гражданина в качестве члена своей семьи / Российская газета.
- № 12.- 2007. – 70 с.
32. Федосеева Н. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Консалтбанкир, 2008. – 530 с.
33. Филиппова Е. С. Жилищное право. Учебник. – М.: Норма,
2008. – 490 с.
34. Чубуков Г. В. Жилищное право России: Учебник. – М.:
Юрайт, 2007. – 560 с.
35. Шакарян М. С. Гражданский
процесс: Учебник. – М.: Проспект, 2007. – 580 с.
36. Шерстнева О. А. Договор социального найма жилого помещения / Финансовая
газета. – № 44 2008. – 60 с.
37. Шешко Г. Ф. Справочник по жилищным вопросам. – М.:
ИНФРА-М, 2008. – 460 с.
38. Юрченко Е. В. Об изменении договора социального найма
жилого помещения / Закон. - № 8 2006. – 70 с.
39. Ярков В. В. Гражданский процесс: Учебник. – М.: Волтерс
Клувер, 2005. – 553 с.
40. СПС Гарант Максимум от 26.01.09.
Приложение
1
Типовой договор социального найма жилого помещения
№ ___________
|
|
«
|
|
»
|
|
200
|
|
г.
|
|
(наименование муниципального образования)
|
|
(дата, месяц, год)
|
|
|
(наименование уполномоченного органа государственной
власти Российской Федерации, органа государственной власти
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного
управомоченного собственником лица)
|
действующий от имени собственника жилого помещения
|
|
(указать собственника: Российская Федерация, субъект
Российской Федерации, муниципальное образование)
|
|
на основании
|
|
|
(наименование уполномочивающего документа)
|
от «____» ____________ 200___ г. № ____________,
именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка)
|
,
|
|
(фамилия, имя, отчество)
|
|
именуемый
в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о
предоставлении жилого помещения от «____» ____________ 200___ г.
№ ____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.
I. Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи
в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение,
находящееся в
|
|
(государственной, муниципальной — нужное указать)
|
собственности,
состоящее из _____ комнат(ы) в __________ квартире (доме)
общей площадью __________ кв. метров, в том числе жилой __________ кв. метров,
по адресу: ____________________________________ дом № __________, корпус №
_____,
квартира № __________, для проживания в нем, а также обеспечивает
предоставление за плату коммунальных услуг:
|
.
|
|
(электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в
баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее
водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и
доставка твердого топлива при наличии печного отопления, — нужное указать)
|
|
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения,
его технического состояния, а также санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого
помещения.
3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются
следующие члены семьи:
|
1)
|
|
;
|
|
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства
с Нанимателем)
|
|
|
2)
|
|
;
|
|
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства
с Нанимателем)
|
|
|
3)
|
|
.
|
|
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства
с Нанимателем)
|
|
II. Обязанности сторон
4. Наниматель обязан:
а) принять от Наймодателя по акту в срок, не
превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для
проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением
случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в
эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта,
реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое
помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент
подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности
жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его
назначением;
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их
сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно
принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение,
общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого
помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения,
выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка,
окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных
переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных
приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки,
холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью
отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или
оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то
они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
ж) не производить переустройство и (или)
перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования,
предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
з) своевременно и в полном объеме вносить в
установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по
утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и
тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за
жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю
пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не
освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке,
установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения
капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда
ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в
предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и
техническим требованиям;
к) при расторжении настоящего договора освободить в
установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое
помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем,
оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности
ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить
задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) допускать в
заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое
помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов
государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного
состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае
расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
м)
информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право
пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10
рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным
кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
5. Наймодатель обязан:
а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со
дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной
безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б) принимать участие в надлежащем содержании и в
ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по
договору социального найма жилое помещение;
в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении
Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта
сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении,
Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое
помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого
помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения
убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных
обязанностей Наймодателем;
г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в
порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время
проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или
реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое
помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое
помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или
реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
д) информировать Нанимателя о проведении капитального
ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е) принимать участие в своевременной подготовке дома,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации
в зимних условиях;
ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных
в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг;
и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на
содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги,
нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные
жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;
к) производить или поручать уполномоченному лицу
проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае
оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность;
л) принять в установленные сроки жилое помещение у
Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего
договора;
м) нести иные обязанности, предусмотренные
законодательством Российской Федерации.
III. Права сторон
6. Наниматель вправе:
а) пользоваться общим имуществом многоквартирного
дома;
б) вселить в установленном законодательством
Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать
проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в
поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших
совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;
в) сохранить права на жилое помещение при временном
отсутствии его и членов его семьи;
г) требовать от Наймодателя своевременного проведения
капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего
имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных
настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
д) требовать с письменного согласия проживающих
совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством
Российской Федерации, изменения настоящего договора;
е) расторгнуть в любое время настоящий договор с
письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
ж) осуществлять другие права по пользованию жилым
помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и
федеральными законами.
7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с
ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего
договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем
ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
8. Наймодатель вправе:
а) требовать своевременного внесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в заранее
согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или
уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого
помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для
выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для
ликвидации аварий — в любое время;
в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое
помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае,
если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1
члена семьи станет меньше учетной нормы.
IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения
договора
9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут
по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации
порядке в любое время.
10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое
место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
11. По требованию Наймодателя настоящий договор может
быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
а) использование Нанимателем жилого помещения не по
назначению;
б) разрушение или повреждение жилого помещения
Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематическое нарушение прав и законных интересов
соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом
помещении;
г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и
(или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном
порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Прочие условия
13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по
настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством
Российской Федерации.
14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один
из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
|
Наймодатель
|
|
|
Наниматель
|
|
|
(подпись)
|
|
|
(подпись)
|
М. П.