Тема: Право собственности на землю 2

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Право собственности на землю 2
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  23.03.2012 12:41:34
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  Содержание

  Введение  3

  Глава 1. Понятие и правовая природа права собственности на землю   7

  1.1. Собственность как экономическая и правовая категория  7

  1.2. Правовые основы права собственности на землю. Соотношение норм гражданского и земельного права  16

  1.3. Формы собственности на  землю   26

  Глава 2. Содержание права собственности на землю   36

  2.1. Субъекты права собственности на землю: виды, правовой статус  36

  2.2. Объект права собственности на землю   39

  2.3. Права и обязанности собственников земельных участков  48

  Глава 3. Возникновение и прекращение права собственности землю: проблемы правоприменительной практики  61

  3.1. Основания и порядок возникновения права собственности землю   61

  3.2. Способы и основания прекращения права собственности на землю   69

  3.3. Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки  и с возмещением убытков собственникам земли. Установление сервитута  74

  Заключение  81

  Список литературы   88

  Приложения

  Введение

  
  

  Актуальность темы дипломного исследования обосновывается тем, что земельные отношения в жизни современного российского общест­ва занимают особо заметное место.

  Отношение к собственности на землю, на первый взгляд кажется, старо, как мир, и в этой проблеме нет не опробованных практикой и теоретически не обобщенных положений. Однако сейчас, в связи с получающей все большее признание философией мондиализма (развитие тенденций формирования единого центра управления цивилизацией на Земле, с учетом ее неразрывного взаимодействия с экологическими процессами), стали проявляться новые качества этой старой проблемы. Они позволяют обоснованно считать, что в проблеме собственности лежат истоки не двух путей развития цивилизации, а трех. Причем направление их не параллельное и не взаимно исключающее, а являющееся продолжением одного другим, закономерно сменяющееся во времени по мере накопления знаний, опыта промышленного и индустриального освоения земного пространства и истощения земных ресурсов.

  В настоящее время просматривается хорошо выраженная тенденция глобального расширения собственности на землю.

  Право собственности на землю – одно из центральных правовых понятий и один из основных экономико-юридических институтов в обществе.

  Для России изучение этой проблемы приобретает сегодня особо важное значение.

  В стране идет основательный пересмотр представлений о праве собственности на землю, ее субъектах, формах реализации и защиты.

  Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимо­обусловленных компонентов, главным из которых является земля. Термин «земля» многогранен. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. В этом смысле Земля выступает объектом международного космического права. Земля может рас­сматриваться как среда обитания человека, включающая земную и воздуш­ную оболочку земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир. В этом значении земля выступает в качестве объекта правового регулирования экологического права. Наконец, земля рассматри­вается в качестве объекта правового регулирования земельного права, когда под ней понимается часть земной коры, расположенная над недрами, име­нуемая почвенным слоем или территорией, на которую распространяется су­веренитет Российского государства.

  Актуальность выбранной темы исследования заключается в том, что земля занимает ключевые позиции среди всех других компонентов при­роды и характеризуется присущими только ей уникальными свойствами:

  1. Земля - основа жизни человека, источник удовлетворения его перво­степенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства по­стоянно сменяющих друг друга человеческих поколений.

  2. В экологическом аспекте земля является главным звеном всех назем­ных биоценозов и биосферы планеты в целом. Земля служит питатель­ной средой для растительного и животного мира, сохраняет воду и очищает ее естественным путем.

  3. Экономическую функцию земля выполняет как средство производства и как пространственный операционный ба­зис. Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализо­ванное средство производства и может быть использовано только в данном месте. В социальном отношении земля выступает как объект собственности.

  В ст. 67 Конституции РФ сказано, что территория РФ включает в себя территории ее субъектов, внутренние волы и территориальное море, воздуш­ное пространство над ними. Российская Федерация также осуществляет юрисдикцию на континентальном шельфе и в исключительной экономичес­кой зоне.

  4. Земля является источником красоты и богатства природы, имеет боль­шое значение для поддержания здоровья людей, организации их отдыха. В этом проявляется ее культурно-оздоровительная функция как важнейше­го объекта экологических отношений[1].

  Целью дипломной работы является на основе исследования теоретических работ, законодательства и практики, выявить имеющиеся проблемы и сформулировать определенные направления на совершенствование института право собственности на землю.

  Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:   

  1. Раскрыть понятие и правовую природу права собственности на землю.

  2. Рассмотреть особенности содержание права собственности на землю.

  3. Исследовать основания приобретения и прекращения права собственности на землю.

  Объект исследования  - правовые отношения, возникающие между участниками института права собственности на землю.

  Предмет исследования – право собственности на землю в РФ.

  В процессе исследования использовались следующие методы: исторический, сравнительный, формально-юридический.

  Теоретическая база работы сформировалась в результате изучения: нормативно-правовых источников и комментариев к ним, учебных пособий по курсу «Земельное право», а также монографий и научных публикаций.

  При написании практической части дипломной работы была использована судебная практика Верховного суда РФ, опубликованная в Бюллетене Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, опубликованная в Бюллетене Высшего Арбитражного суда РФ.

  Структура работы определена характером исследуемых в ней проблем. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

  Во введении обосновывается актуальность темы, определены цель, задачи, объект, предмет проведения научного исследования.

  В первой главе рассмотрено понятие и правовая природа права собственности на землю

  Во второй главе раскрыты особенности содержания права собственности на землю.

  В третьей главе исследованы основания возникновение и прекращение права собственности землю. Выявление проблемы правоприменительной практики.

  В заключении сформулированы выводы и предложения по совершенствованию законодательства.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 1. Понятие и правовая природа права собственности на землю

  
  

  1.1. Собственность как экономическая и правовая категория

  
  

  Институт собственности является объектом нормативно-правового регулирования различных отраслей права. Однако содержанием насто­ящего исследования является лишь государственно-правовая харак­теристика данного института.[2]

  В России термины «собственность» и «право собствен­ности» появились лишь в  XVIII в. [3]

  На стадию перехода от феодализма к капитализму (иначе говоря — к современному машинному производству) приходится расцвет формально-правового подхода к закреплению права собственности. Он знаменовал собой отказ от теории разделённой собственности и сосре­доточение на закреплении формальных правомочий законного собст­венника. Образцом такого подхода является Свод законов, Российской империи, дававший одно из наиболее развёрнутых для того времени определений права собственности: «Кто, быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользо­ваться и распоряжаться оным вечно и потомственно, доколе не пере­даст сей власти другому, или кому власть сия от первого приобретателя дошла непосредственно или через последующие передачи и укреп­ления: тот имеет на сие имущество право собственности»[4]. Отметим появление в данном определении нового термина «власть», харак­теризующего содержание правомочий собственника. Один из сос­тавителей Свода — М.М. Сперанский пошёл дальше, определяя содер­жание права собственности как «власть владеть, пользоваться и распо­ряжаться имуществом».

  Из сказанного можно сделать вывод, что государственно-правовое содержание института собственности в современном обществе опреде­ляется исторически конкретным типом экономической системы стра­ны, закреплённым её Основным законом.

  Земля, ее недра, воды, леса, животный мир
  составляют основу жизни и деятельности людей. Имея перво­степенное значение в сфере общественного производства, они на протя­жении истории общества всегда были одним из важнейших объектов собственности, занимая среди них особое место. В отличие от собствен­ности на материальные блага, создаваемые трудом человека, собственность на землю как результат эволюционного развития природы, составляющий общечеловеческое достояние, представляет собой категорию условную.

  Понятие собственность на землю применяется в экономическом и юридическом аспектах.

  Как экономическая категория собственность на землю  возникла задолго до появления государства и права. Главным призна­ком собственности в экономическом смысле является присвоение. Пред­ставляя собой общественное экономическое отношение по поводу присвоения, собственность на природные ресурсы выступает в опреде­ленной форме, содержание которой определяется в зависимости от гос­подствующего в данном обществе способа производства, уровня и пот­ребностей развития материальных производительных сил.

  Прогресс общества проявляется в развитии производительных сил и углублении разделения труда, которые выражаются в различных формах собственности. Обновление технических факторов производ­ства, особенно средств труда, оказывает влияние на развитие рабочей силы, а в конечном итоге и на развитие производительных сил. Каж­дый переход к технике нового поколения приводит к изменениям в организации хозяйственной деятельности: разделении и кооперации труда, организации труда и управлении производством. Таким обра­зом, реальный уровень обобществления производства обусловливает соответствующие формы собственности и хозяйствования.

  Собственность реализуется в доходах, что предполагает активную целенаправленную деятельность хозяйствующих субъектов, наличие у них определенных интересов и побудительных мотивов к данной деятельности, и прежде всего стремления приумножать и эффективно использовать находящиеся в собственности блага в целях наиболее полного удовлетворения потребностей. Следовательно, через интересы собственность предопределяет направленность и характер эко­номического поведения людей.

  Российская экономика в настоящее время находится на этапе ра­дикальных преобразований, в ходе которых осуществляется переход от модели "административно-командного хозяйства" к ее рыночному типу. Такой переход необходимо предполагает кардинальные институциональные перемены в общественном и, в первую очередь, эко­номическом устройстве государства.

  Важнейшими элементами создания нового экономического меха­низма в нашей стране являются становление и развитие многообразия форм собственности и хозяйствования, либерализация экономики, ак­тивизации предпринимательской деятельности, вытеснение из хозяй­ственной сферы преимущественно административных методов управ­ления экономическими, т. е. переход к управлению интересами и через интересы.

  Изменения такого рода и масштаба могут сопровождаться соци­ально-имущественной дифференциацией населения, некоторой разбалансировкой в ряде аспектов хозяйственного механизма (в транс­формационный период) и, как следствие, могут вызывать опреде­ленное повышение уровня социальной напряженности в обществе. Однако тот факт, что сегодня экономика страны находится в глубоком системном, кризисе, характеризующемся колоссальными спадом производства, территориальными и отраслевыми диспропорциями, стре­мительным обнищанием основной массы населения, ростом безрабо­тицы и т. д., свидетельствует о том, что экономические интересы индивида, коллектива и общества в целом недостаточно выявляются и учитываются в экономической политике на всех уровнях народного хозяйства, их согласованию и гармонизации не уделяется должного внимания. Во многом это происходит и из-за недостаточного иссле­дования ряда теоретических вопросов, касающихся совершенствования хозяйственного механизма.

  Очевидно, что эффективность хозяйствования на любом уровне экономики прямо зависит от глубины и адекватности познания, сте­пени учета экономических интересов хозяйствующих субъектов, так как именно через интересы проявляются экономические отношения, образуя "пружину", приводящую в действие экономический механизм. Между тем внимание н отечественном обществоведении к проблеме экономических интересов заметно снизилось на начальном этапе ре­форм (сказалась, видимо, переориентация многих отечественных те­оретиков преимущественно на анализ функциональных проблем экономики). В результате в отечественной экономической науке остро ощущается отсутствие современной, адекватной "рыночным" условиям теоретико-методологической трактовки экономических интересов как основы стимулирующих и мотивационных механизмов формирования социального поведения субъектов экономических отношений. Но только подобный анализ позволяет через призму объективных, ре­ально существующих противоречий в системе экономических инте­ресов исследовать и прогнозировать возможные варианты развития социально-экономической ситуации в стране, а также находить спо­собы воздействии на нее в направлении минимизации трансформа­ционных издержек.

  Анализу отношений собственности вообще и отношений собст­венности в конкретно-исторических формах проявления уделялось большое внимание в отечественной экономической литературе со­ветского периода. Не меньший интерес вызывает эта проблема и в настоящее, постсоветское время.

  Пристальное внимание к исследованию данного вопроса объяс­няется прежде всего тем, что преобразование отношений собствен­ности выступает в качестве ключевого аспекта трансформации эко­номической системы, столь болезненно протекающей в российском обществе. А потому становится понятной важность теоретического осмысления этой проблемы в свете тех изменений, которые проис­ходят в российской действительности.

  В качестве юридической категории собственность на землю возникает вместе с появлением государства и права и представляет собой результат закрепления правовыми нормами эко­номических отношений по их владению, пользованию и распоряжению. Обладая основными чертами, свойственными праву собственности во­обще, право собственности на землю и другие природные объекты мож­но рассматривать в объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле право собственности на земельные ресурсы представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и образующих правовые институты собствен­ности в соответствующих природноресурсовых отраслях права. Это мо­жет быть институт права собственности на землю земельного права, права собственности на воды водного права и т.д.

  Право собственности можно рассматривать как субъективное право, состоящее из трех правомочий – владение, пользование и распоряжение.

  Предоставляя собст­венникам земли и других природных ресурсов право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в пределах, предусмотрен­ных законом, Конституция Российской Федерации устанавливает определенные ограничения.

  Владение, пользование и распоряжение землей должны осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 36.3 Конституции РФ).

  Ограничения права собственности на землю и другие природные ресурсы, вызванные ограниченностью их в природе и незаменимостью в процессе хозяйствен­ной и иной деятельности, подразделяются на постоянные и временные.

  К постоянным ограничениям правомочий собственника относятся предусмотренные в законодательстве обязанности: соблюдать требо­вания рационального использования и охраны земель и сохранения экологической обстановки в процессе их использования; не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель; выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон, мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп; вести строительство в соответствии со строитель­ными нормами и правилами, а на землях населенных пунктов также с соблюдением проектов планировки и застройки. Ограничениями прав собственника является также право государства в лице его компетент­ных органов на принудительный выкуп земельного участка у собст­венника для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником[5].

  В числе временных ограничений правомочий собственника земли есть такие, как строгое целевое использование земельного участка; возмож­ность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохо­зяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назна­чения, а в противном случае только при наличии на то решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

   Наряду с понятием права собственности на землю в объективном смысле как совокупности правовых норм, регулирующих эко­номические отношения по поводу земли, существует право земельной собственности в субъективном смысле, представляющее собой право конкретного собственника земли на владение, пользование и распоря­жение ею. Принадлежащие земельному собственнику правомочия вла­дения, пользования и распоряжения землей составляют содержание субъективного права на землю, осуществляемого собственником по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом. Так, например, собственник земельной доли вправе продать ее другим чле­нам коллектива, а также гражданам и юридическим лицам лишь для производства сельскохозяйственной продукции.

  Первоначальным и основным правомочием собственника является владение землей. Представляя собой право фактического господства обладания) землей, оно создает необходимые юридические предпо­сылки для осуществления двух других правомочий — пользования и распоряжения[6].

  Для граждан и юридических лиц, являющихся земельными собст­венниками, правомочие владения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению, установ­ленному при предоставлении (приобретении) участка в собственность. В отличие от правомочия владения землей субъектов права частной собственности правомочие владения землей субъектов государственной собственности не обусловливается требованием по использованию земли. Принадлежащее субъектам государственной собственности пра­вомочие владения распространяется на все земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используются эти земли или нет. Владение землей, осуществляемое всеми собственниками независимо от ее формы на основе титула права собственности, сохраняется за ними и при передаче земли землепользователям и арендаторам, владеющими этой землей на основе предоставленного им собственником права поль­зования.

  Правомочие пользования землей как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйст­венной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли.

  Условия и порядок пользования землей определяются согласно Конституции Российской Федерации на основе федерального закона. Для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками земли, правомочие пользования землей, как и владение ею, является одновре­менно их обязанностью использовать землю. Неиспользование земли в течение установленного законом срока или нецелевое ее использование запрещены законом и являются основанием для прекращения права на земельный участок.

  В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на ней; использовать име­ющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты; возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями; производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений.

  В случае сдачи земельного участка в аренду в порядке, установлен­ном законом, собственник имеет право на получение арендной платы в размере, предусмотренном договором между собственником земельного участка и арендатором. В отличие от правомочия пользования землей субъектами права частной собственности правомочие пользования субъектов права государственной и муниципальной собственности не связано с непосредственным использованием земли.

  Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом понятии как возможность определения собственником юридической судьбы земельного участка неразрывно связано с -отменой исключительной государственной собственности на землю и вклю­чением ее в экономический оборот. С введением частной собственности на землю и разрешением совершать распорядительные действия с зем­лей как недвижимым имуществом граждане и юридические лица — собственники земельных участков — приобрели право продавать, пере­давать по наследству, дарить, сдавать в залог , аренду, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в устав­ные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, образо­вывать общую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев (долей).

  Как и собственник земельного участка, собственник земельной доли (пая) осуществляет распоряжение ею. Он имеет право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ве­дения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачу ее по наследству, продажу земельной доли (пая) без согласия других собст­венников другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной про­дукции.

  Правомочие распоряжения землей, принадлежащее субъектам пра­ва государственной и муниципальной собственности на землю, осуще­ствляется от их имени уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции путем издания правовых актов, направленных на предоставление земельных участков в пользование, аренду, передачу в собственность граждан и юридических лиц с установлением целевого назначения участка; на изъятие ранее предоставленных участков для государственных и муниципальных нужд[7].

  
  

  1.2. Правовые основы права собственности на землю. Соотношение норм гражданского и земельного права

  
  

  Вещные права на землю являются одним из важней­ших институтов гражданского и земельного права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюцион­ной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права[8].

  Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, последовательно отразившее переход к рыночной организации отечественной экономики, потребовало возрождения и развития граждан­ско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограни­ченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права - права собственности, а с необходимостью должен включать в себя и разветвленную регламентацию различных ог­раниченных вещных прав. Об этом убедительно свидетельствует как ми­ровой, так и отечественный опыт. Действовавшая в прежнем правопоряд­ке регламентация данных отношений нормами земельного права была весьма обеднена и сведена по сути к административно-правовому (пуб­лично-правовому) регулированию землепользования, что вызывалось ус­ловиями огосударствленной экономики. Отказ от этого подхода в процес­се проводимых в стране социально-экономических преобразований неиз­бежно требует возрождения и развития частноправовой регламентации, в том числе создания системы ограниченных вещных прав на землю (зе­мельные участки). Между тем необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной.

  Проблема влияния римского права на российское законодательство всегда привлекала пристальное внимание русских ученых-правоведов, являясь темой многочисленных дискуссий. В дореволюционной России этим вопросом занимались как юристы, так и историки, тогда как в совет­ский период эта тема изучалась в основном представителями историче­ской науки, в работах которых институт ограниченных вещных прав на землю никогда не выступал в качестве предмета специального изучения.

  Вместе с тем работы по этой тематике и в дореволюционной цивили­стике не имели комплексного характера, касаясь лишь отдельных видов iura in re, но не всего института ограниченных вещных прав в целом. В советском гражданском праве научные изыскания в данной области прак­тически вообще не велись, а представители современной российской юриспруденции делают пока лишь первые шаги в этом направлении. По­этому и в настоящее время сказывается отсутствие в отечественной науке фундаментальных трудов, касающихся проблем рецепции iura in re aliena в дореволюционном, советском и современном российском гражданском законодательстве[9].

  Действующее законодательство допускает возможность нахож­дения земельных участков на праве собственности у граждан, по­лучивших их[10]:

  1) под индивидуальное жилищное строительство;

  2) для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства;

  3) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства[11].

  Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, со­оружения или иную недвижимость в сельских населенных пунк­тах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской мест­ности) вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены такие объекты[12]. Правовые акты о прива­тизации допускают приобретение в собственность граждан земель­ных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственнос­ти. Граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно, если это не наносит ущерба окружаю­щей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК[13]), например соседствующих землепользователей.

  В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен (п. 3 ст. 129 ГК) в публичных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользова­теля или природопользователя, включая собственников. Ведь ко­личество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Так, собственник земельного участка должен учитывать природо­охранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов для жилой или промышленной (про­изводственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяй­ственного производства и т. п., требования закона по их рацио­нальному использованию. Несоблюдение этих требований должно влечь для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия используемого им земельного участка.

  Вопрос о том, какие земли и в каком объеме могут быть объек­тами частной собственности, решается земельным, а не граждан­ским законодательством. Оно же определяет и предельный размер земли, предоставляемой частному собственнику[14]. То обстоятельст­во, что земельное законодательство отнесено Конституцией к со­вместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особен­ности. Исключительная федеральная компетенция в области граж­данского законодательства со своей стороны обеспечивает един­ство рынка и регламентации имущественного оборота земельных участков. Вместе с тем любые сделки с ними как с объектами не­движимости подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК), что исключает неконтролируемый оборот земли[15].

  Большое внимание в ЗК РФ обращено на определение собственности на землю. В настоящее время принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной собственностью. Принципы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований определены в ЗК РФ в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон N 101-ФЗ). В подтверждение этому следует отметить, что Конституция Российской Федерации установила многообразие форм земельной собственности и допустила гражданский оборот земельных участков. Согласно этому законодательному акту земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

  Закон N 101-ФЗ установил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно Закону N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности, а также земли, предоставленные соответствующим органам власти и созданным ими учреждениям, организациям, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности, а также земли, отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Другие земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Законом N 101-ФЗ установлен порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим порядком специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Вышеуказанные перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством РФ.

  Существенным положением ЗК РФ является то, что в нем соблюдается принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Кодекс отводит важное место частной собственности на землю. При этом ЗК РФ не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность этих лиц. Вместе с тем ЗК РФ ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. До установления Правительством РФ перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам[16].

  ЗК РФ определяет состав земель, находящихся в той или иной форме собственности. Согласно Кодексу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земли, приобретенные субъектами Российской Федерации по предусмотренным нормам гражданского законодательства. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на земли, и земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

  ЗК РФ достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков. По поводу установленных прав можно заметить следующее: собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями. К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации [за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование]; расположенные на земельном участке многолетние насаждения.

  Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в ЗК РФ в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в ЗК РФ четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

  Особая связь у земельного права с гражданским, эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского.

  В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу,  уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

  Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в п.3 ст.3 ЗК РФ: "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами".

  Данное правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно применяемых институтов. Нормы ЗК РФ о вещных правах на землю и сделках с земельными участками являются гражданско-правовыми. Их приоритет над гражданско-правовыми нормами ГК РФ не установлен в самом Гражданском кодексе, хотя мы находим в нем варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в случае соответствия ему применяются нормы ГК РФ (ст.815, п.3 ст.968, ст.970 ГК РФ).

  Таким образом, из анализа норм гражданского и земельного законодательства можно сделать вывод о трех возможных типах соотношения между нормами данных отраслей законодательства.

  Первый тип касается установления в земельном законодательстве публично-правовых ограничений оборота земельных участков (ст.27 ЗК) Такие ограничения, связанные с необходимостью обеспечения рационального использования и охраны земель, изымают из сферы регулирования гражданского законодательства некоторые группы отношений. Поэтому ограничительные нормы ст.27 ЗК относятся в соответствии с п.1 статьи 3 ЗК к земельному законодательству. Следовательно, эти нормы имеют безусловный приоритет над нормами гражданского законодательства.

  Второй тип соотношения определяется наличием в гражданском и земельном законодательстве норм, по-разному регулирующих одни и те же отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению с ними сделок (ср., например, ст.20, 21, 23, 35, 36 ЗК и, соответственно, ст.268-270, 265-267, 274-276, 271-273 ГК). В данном случае можно с уверенностью говорить о приоритете в регулировании таких отношений норм гражданского законодательства в силу абз.2 п.2 ст.3 ГК, устанавливающего необходимость соответствия норм гражданского права, содержащихся в других законах, ГК.

  Третий тип соотношения является наиболее сложным для оценки, поскольку связан с наличием в ЗК специального регулирования вопросов, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками и совершения сделок с ними, при отсутствии в ГК подобного регулирования или ссылок на него. При этом такое специальное регулирование противоречит общим нормам гражданского законодательства, регулирующим соответствующие отношения.

  Наиболее характерным примером, иллюстрирующим последний тип соотношения, является регулирование аренды земельных участков. ГК не содержит специального регулирования аренды земельных участков, в то время как нормы ЗК, содержащие такое регулирование, противоречат общим положениям ГК об аренде (ср., например, п.1, 2, 3, 9 ст.22 ЗК соответственно со ст.2 (п.1), 608, 615 (п.2), 621, 450, 619 ГК). В данном случае возможно толкование этих норм, согласно которому нормы ЗК об аренде являются специальными по отношению к соответствующим нормам ГК и устраняют последние. Однако указанные нормы ЗК эпизодичны и для своего применения требуют постоянного обращения к нормам ГК; исключительное применение первых приводит к противоречивым результатам (см. комментарий к ст.22 ЗК). Поэтому, учитывая практические соображения об эффективном правовом регулировании, представляется необходимым исходить из приоритета норм ГК в подобных ситуациях.

  На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что земельное законодательство, исходя из целей своего предмета регулирования, может устанавливать лишь ограничения оборота земельных участков, в то время как их оборот осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

  
  

  1.3. Формы собственности на  землю

  
  

  В соответствие с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.

  Частная собственность на землю может принадлежать как гражда­нам, так и юридическим лицам. Закрепляя и гарантируя права граждан, Конституция Российской Федерации предусматривает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться зе­мельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животно­водства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской дея­тельности, иных, не запрещенных законом целей.

  Наряду с индивидуальной частной собственностью на землю граж­дан действующее законодательство предусматривает также общую до­левую собственность на землю с определением для каждого собст­венника конкретной земельной доли и общую совместную собствен­ность без определения земельных долей собственников. Общая собст­венность на землю граждан имеет место в случае, когда при реорганизации колхозов, совхозов, приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий трудовые коллективы этих хо­зяйств принимают решение о переходе соответственно к общей долевой или общей совместной собственности на землю. Общая совместная соб­ственность устанавливается на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных коопе­ративов.

  Государственная собственность на землю существует в двух формах:
  федеральной собственности Российской Федерации в целом и собствен­ности субъектов Российской Федерации — республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального зна­чения — Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и автоном­ных округов. Разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации отнесено Конституцией Российской Федерации к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «г», ст. 72). Преобладание государственной собственности на землю как основы экономической базы, обусловленное недостаточным развитием других форм земельной собственности в стране, составляет в настоящее время одну из главных причин отставания экономических реформ от реформ политических.

   Согласно ст. 16 ЗК РФ  государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

   Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю[17]".

  Что касается муниципальной собственности на землю, принадле­жащей административно-территориальным районам, городам, сельским и другим населенным пунктам, то она не получила еще в законодательстве полного урегулирования и находится в стадии право­вого становления.

   Согласно ст. 19 ЗК РФ в  муниципальной собственности находятся земельные участки:  которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

  В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

  В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

  В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

  Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации[18].

  Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Федерации и уставами муниципальных образований, население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности.

  Итак, в ст. 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю"[19] устанавливаются основания внесения земельных участков в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.

  Абзац 2 ст. 3 Закона предусматривает четыре категории и подкатегории земель, земельные участки в составе которых безусловно должны быть отнесены к собственности Российской Федерации. К ним относятся:

  - земли лесного фонда;

  - земли особо охраняемых природных территорий федерального значения;

  - земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности;

  - земли обороны и безопасности.

  Земли лесного фонда. Под лесным фондом в ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации понимаются все леса, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). Иными словами, земли лесного фонда подразделяются на лесные земли и нелесные земли (норма аналогичного содержания содержится в ст. 101 Земельного кодекса Российской Федерации).

  К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибший древостой, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, не сомкнувшимися лесными культурами, и иные).

  К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации).

  При разграничении государственной собственности на землю необходимо иметь доступ к четкой и достоверной информации о том, какие именно участки включены в состав земель лесного фонда.

  Под особо охраняемыми природными территориями в Федеральном законе от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"[20] понимаются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

  Выделяются семь видов особо охраняемых природных территорий: государственные природные заповедники, в том числе биосферные; национальные парки; природные парки; государственные природные заказники; памятники природы; дендрологические парки и ботанические сады; лечебно-оздоровительные местности и курорты. Особо охраняемые природные территории подразделяются также на имеющие федеральное, региональное или местное значение.

  Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

  Земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности. В соответствии с комментируемым Федеральным законом земельные участки, включенные в данную подкатегорию земель, должны относиться к федеральной собственности.

  Согласно ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации под водным фондом понимается совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации, включенных или подлежащих включению в государственный водный кадастр. В свою очередь водный объект определяется как сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима. При этом специально подчеркивается, что поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации). Это означает, во-первых, что водное законодательство Российской Федерации не выделяет земельный участок в качестве отдельной составной части водного объекта, и во-вторых, что в составе земель водного фонда не могут находиться земельные участки, занятые водными объектами (действительно, сложно говорить о земельном участке посередине реки Волги). Следует учитывать, что Земельный кодекс Российской Федерации в п. 1 ст. 102 также упоминает не "земельные участки", а "земли, занятые водными объектами". Поэтому следует признать, что на практике применение указанного основания будет весьма проблематичным.

  Водные объекты признаются федеральной собственностью Правительством Российской Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации (однако автору такие акты Правительства Российской Федерации не известны).

  Последней категорией (подкатегорией) земель, земельные участки в составе которых относятся только к собственности Российской Федерации, являются земли обороны и безопасности.

  Под землями для обеспечения обороны и безопасности в п. 1 ст. 93 Земельного кодекса Российской Федерации признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, войск Пограничной службы Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.

  В частности, в целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий); разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов); создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие) (п. 2 ст. 93 Земельного кодекса Российской Федерации).

  Более подробно состав соответствующих войск установлен в иных нормативных правовых актах Российской Федерации.

  В абз. 3, 4 ст. 3  Закона «О разграничении государственной собственности на землю» включены пять категорий и подкатегорий земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда, земли запаса), земельные участки в составе которых могут быть отнесены к собственности Российской Федерации в зависимости от определенных условий, предусмотренных Федеральным законом. Рассмотрим эти категории более подробно.

  Земли сельскохозяйственного назначения. Понятие и состав данной категории земель содержатся в ст. 77, 78 Земельного кодекса Российской Федерации. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

  Земли населенных пунктов. В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

  Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения. В соответствии со ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации данной категорией земель признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

  К землям связи, радиовещания, телевидения и информатики относятся в соответствии со ст. 91 Земельного кодекса Российской Федерации земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В частности, в целях обеспечения связи (кроме космической связи), радиовещания, телевидения, информатики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения; кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи; подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи; наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны; наземные сооружения и инфраструктуру спутниковой связи.

  Земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения. К землям природоохранного назначения в соответствии со ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации относятся земли: 1) водоохранных зон рек и водоемов; 2) запретных и нерестоохранных полос; 3) лесов, выполняющих защитные функции; 4) противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений; 5) иные земли, выполняющие природоохранные функции.

  Таким образом, понятие собственность на землю применяется в экономическом и юридическом аспектах. Как экономическая категория собственность на землю  выступает в опреде­ленной форме, содержание которой определяется в зависимости от гос­подствующего в данном обществе способа производства, уровня и пот­ребностей развития материальных производительных сил. В качестве юридической категории собственность на землю  представляет собой результат закрепления правовыми нормами эко­номических отношений по их владению, пользованию и распоряжению.

  В соответствие с Конституцией Российской Федерации земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.

  Глава 2. Содержание права собственности на землю

  
  

  2.1. Субъекты права собственности на землю: виды, правовой статус

   

  Право собственности на землю можно рассматривать не только как правовой институт собственности, но и как субъективное право в виде совокупности правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей и другими природными ресурсами. Субъективному праву собственности на землю и другие природные ресурсы как праву абсолютному противостоит неопределенное число лиц, обязанных воздерживаться от совершения действий, ущемля­ющих права собственника и препятствующих ему нормально осуществ­лять свое право. В случае нарушения субъективного права собственности, оно независимо от формы собственности защищается законом в принудительном порядке. Согласно Конституции в Российской Феде­рации защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная формы собственности[21].

  Субъектами земельных правоотношений, то есть их участниками, являются граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Степень и характер их участия в земельных правоотношениях далеко не одинаковы. Так, если граждане и юридические лица выступают в земельных правоотношениях в основном на принципах равенства субъектов, то государственные органы осуществляют оперативное управление рациональным использованием и охраной земельных ресурсов.

  Круг субъектов земельных правоотношений, как и характер их участия в этих отношениях, претерпел существенные изменения. Так, если раньше субъектом права собственности на землю выступало только государство (по Общим налогам землепользования и землеустройства 1928 г. — Союз ССР), то в соответствии с действующим законодательством субъектами права собственности являются и Российская Федерация, и ее субъекты, и муниципальные образования, и граждане, и юридические лица. Изменился не только круг субъектов земельных правоотношений, но и сама их правосубъектность. Так, если раньше граждане и юридические лица могли выступать лишь в качестве землепользователей, то ныне они могут быть и полноправными собственниками соответствующих земельных участков, права которых охраняются и защищаются государством   и   всей правовой системой, в том числе и Основным Законом  страны - Конституцией Российской Федерации.

  Итак, в зависимости от формы собственности на землю и другие природные ресурсы  субъектами права земельной собственности являются:

  - граждане,

  - юридические лица, в том числе иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданст­ва,

  - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, а также административно-территориальные районы, города, сельские поселения и другие населен­ные пункты в лице соответствующих органов местного самоуправления (дума, муниципальный комитет).

  Особенность Российской Федерации и субъектов Российской Федерации как субъектов права государственной собственности на землю состоит в том, что они являются не только субъектами права собствен­ности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента принадлежащего им суверенитета. Объединенные единством носителя прав, право территориального верховенства и пра­во собственности Российской Федерации и субъектов Российской Феде­рации имеют разные объекты и составляют два самостоятельных права.

  Право территориального верховенства как пространственного преде­ла политической государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации распространяется на соответству­ющие территории независимо от формы собственности на землю в ее пределах, право же собственности — только на земли, находящиеся соответственно в федеральной собственности и в государственной соб­ственности данного субъекта Российской Федерации. Поскольку объек­том права собственности является земля как средство производства, объект хозяйствования, а объектом права территориального верховен­ства земля как территория, в действиях Российской Федерации и субъ­ектов Российской Федерации следует различать, когда они выступают как собственники земли, а когда как государственные образования, обладающие суверенными правами. Так, осуществляя регулирование отношений, связанных с землей-территорией (например, проведение административно-территориального деления края, области), субъект Российской Федерации осуществляет право территориального верхо­венства. В отношении земли как средства производства, составляющей собственность, Российская Федерация и субъекты Российской Феде­рации в одних случаях могут выступать только как собственники (про­дажа земельного участка, находящегося в государственной собствен­ности) либо одновременно как собственники и суверены при решении вопросов, связанных с разграничением государственной собственности на землю, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

  В собственности субъектов Российской Федерации могут быть все
  земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных
  границ, в том числе земли, занятые объектами, составляющими их
  собственность, за исключением земель, переданных в частную, феде­ральную, муниципальную собственность.

  Собственность на землю,  также как и любой другой институт собственности, имеет свою специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями ее объектов. С проведением радикальной экономической реформы в стране, преобра­зованием земельных отношений и формированием многоукладной эко­номики в сельском хозяйстве связаны такие особенности земельной собственности на современном этапе, как доминирующее положение граждан и их объединений среди субъектов права собственности на землю, направленность земельной собственности в сферу сельскохо­зяйственного производства.

  Субъекты права государственной и муниципальной собственности на землю сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие пользования может реализоваться ими путем присвоения части земельной ренты, принадлежащей им как земельным собст­венникам и извлекаемой гражданами, юридическими лицами, иност­ранными государствами, использующими земли, находящиеся в госу­дарственной или муниципальной собственности. Обладая правом на земельную ренту посредством ее извлечения через систему арендных платежей, подоходного налога, установления цен на продукцию и др., субъекты права государственной и муниципальной собственности могут ее не извлекать, оставляя полностью или частично землепользователю, арендатору.

  
  
  

  2.2. Объект права собственности на землю

  
  

  Объектом права собственности на землю для всех субъектов права собственности является земельный участок (доля земельного участка). Он имеет фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие индивидуально-определенные характеристики, которые обозначаются на его плане (чертеже границ) и выражаются в присваиваемом индивидуальном кадастровом номере земельного участка в процессе его государственного кадастрового учета, являющегося обязательным независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования.

  Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса или недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

  Земельный участок включает все улучшения (здания, сооружения, многолетние насаждения), которые позволяют его эффективно использовать. В Земельном кодексе Российской Федерации подчеркивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.1 ст.1).

  В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено:

  спецификой данного объекта;

  недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы;

  неразвитостью земельного рынка в стране[22].

  Пункт 1 статьи 261 ГК РФ предусматривает, что территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству[23].

  Сведения о территориальных границах земельного участка содержатся в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) [24], который в соответствии со ст.14 Закона о земельном кадастре представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В ЕГРЗ содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категории земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков и их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в т.ч. размер платы за землю, качественные характеристики, в т.ч. показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах считается дата внесения соответствующей записи в ЕГРЗ.

  В соответствии с п.2 ст.8 Закона о земельном кадастре органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу, предъявившему документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

  В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации прав на недвижимость обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. В соответствии со ст.16 Закона о земельном кадастре[25] кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

  Пункт 2 статьи 261 ГК определяет объем правомочий собственника земельного участка в отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся на нем леса и растений[26].

  В соответствии со ст.34 ВК в Российской Федерации устанавливается государственная собственность на водные объекты. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты. Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

  Статья 40 ВК допускает возможность нахождения в собственности граждан и юридических лиц обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) - небольших по площади и непроточных искусственных водоемов, не имеющих гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.

  В соответствии со ст.19 ЛК лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности.

  Однако в соответствии со ст.11 ЛК в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч. землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в т.ч. предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий.

  Статья 20 ЛК предусматривает, что древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит им на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.

  Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире.

  Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является их собственностью, которой они владеют, пользуются и распоряжаются по своему усмотрению.

  Пункт 3 статьи 261 ГК определяет правомочия собственника в отношении использования по своему усмотрению всего, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

  В соответствии со ст.19 Закона о недрах собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

  В соответствии со ст.11 Закона о недрах все иные виды использования недр осуществляются на основании лицензии. Предоставление участка (участков) недр в пользование на условиях соглашения о разделе продукции также оформляется лицензией на пользование недрами. Лицензия удостоверяет право пользования указанным участком (участками) недр на основании соглашения, определяющего все необходимые условия пользования недрами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.95 N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" и законодательством о недрах.

  Лицензия - это документ, удостоверяющий право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Между уполномоченными на то органами государственной власти и пользователем недр может быть заключен договор, устанавливающий условия пользования таким участком, а также обязательства сторон по выполнению указанного договора.

  Лицензия удостоверяет право проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, использования отходов горнодобывающего производства и связанных с ним перерабатывающих производств, использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

  Основные ограничения правомочий собственника земельного участка по использованию воздушного пространства, находящегося над поверхностью его участка, регулируются законодательством об охране окружающей среды (см. Федеральный закон от 04.05.99 N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха").

  Объекты права собственности на землю, как и субъекты, определя­ются в зависимости от формы земельной собственности.

  В частной собственности граждан находятся земли, переданные им в установленном законом порядке из государственных и муниципаль­ных земель, а также приобретенные в результате совершения земель­ных сделок. Законодательство предусматривает перечень объектов, ко­торые не подлежат продаже, а, следовательно, не могут быть объектом частной собственности. К ним относятся такие объекты, находящиеся в федеральной собственности, как недра, лесной фонд, водные ресур­сы, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод, морской экономической зоны Российской Федерации, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, и некоторые другие. Не подлежат продаже, а следовательно, передаче в собственность граждан и юридических лиц, приватизировавших государственные и муниципальные предприятия, земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, скверы, бульвары и т.п.); земли, предоставленные для ведения сельско­го хозяйства, для использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; зе­мельные участки, находящиеся во временном пользовании и др.

  Согласно ст. 27 ЗК оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом[27].

  Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

  Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным Кодексом, федеральными законами.

  Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК);

  2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

  3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

  4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

  5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

  6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

  7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

  8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

  9) воинскими и гражданскими захоронениями;

  10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации[28].

  Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

  2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

  3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

  4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

  5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

  6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;

  7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

  8) предоставленные для нужд связи;

  9) занятые объектами космической инфраструктуры;

  10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

  11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

  12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

  Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

  П. 6 ст. 27 ЗК не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями[29].

  
  

  2.3. Права и обязанности собственников земельных участков

  
  

  В ст. 40 ЗК  содержится открытый перечень прав собственников земельных участков. Перечень субъектов права собственности на земельные участки содержится в гл.III ЗК.

  В п.1 ст. 40 ЗК содержатся правомочия собственника в отношении использования земельного участка.

  Абзац 1 п.1 определяет права собственника земельного участка в отношении иных природных объектов, непосредственно связанных с находящимся в собственности земельным участком. К таким объектам относятся общераспространенные полезные ископаемые, а также водные объекты.

  Согласно Закону о недрах[30] предоставление участков недр в частную собственность не предусматривается. Поэтому необходимо разграничивать понятия "участки недр" и "добытые полезные ископаемые". Если недра и их участки принадлежат на праве собственности исключительно государству (ст.1.2 Закона о недрах), добытые общераспространенные полезные ископаемые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц - собственников земельных участков. Собственники земельных участков вправе в соответствии со ст.19 Закона о недрах по своему усмотрению в границах земельных участков осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, на глубину до пяти метров. Порядок пользования недрами с указанной целью юридическими лицами и гражданами устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (ст.18 Закона о недрах). Добытые общераспространенные полезные ископаемые могут быть использованы собственниками земельных участков для своих нужд, например строительства. В случае же добычи указанных полезных ископаемых для коммерческих целей, например на продажу, необходимо получение лицензии на добычу полезных ископаемых на общих основаниях в соответствии с требованиями горного законодательства, в частности Закона о недрах.

  Пресные подземные водные объекты могут быть использованы путем откачки воды с последующим возникновением права собственности на полученную воду (в порядке, установленном ст.85, 138 ВК). Данная деятельность осуществляется путем устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. При нецентрализованном питьевом и хозяйственно-бытовом водоснабжении населения граждане и юридические лица вправе осуществлять забор воды непосредственно из поверхностных и подземных водных объектов в соответствии с ВК. Данная деятельность осуществляется собственниками земельных участков без получения специального разрешения. Порядок осуществления работ по устройству бытовых колодцев и скважин определяется органами государственной власти субъектов РФ.

  Помимо откачки воды для личных нужд из подземных водоемов п.2 ст.261 ГК устанавливается, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения, если иное не предусмотрено законом. Гражданское законодательство относит решение вопроса о возможности признания некоторых водных объектов в качестве объектов права частной собственности к сфере регулирования водного законодательства.

  Согласно ВК собственник земельного участка вправе иметь в собственности обособленный водный объект в пределах границ земельного участка. Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст.1 ВК). Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.

  Статья 11 ВК признала обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка, а ст.34 предусмотрела, что обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности гражданам и юридическим лицам, а также закрепила критерии определения водных объектов как объектов права частной собственности.

  Во-первых, водный объект должен быть обособленным, т.е. замкнутым. Это значит, что таким объектом могут быть признаны пруд, озеро и т.п.

  Во-вторых, такой водный объект должен быть небольшим по площади либо непроточным искусственным водоемом. В ч.2 ст.40 ВК говорится, что предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ. В настоящее время эти размеры в законодательстве еще не установлены.

  В-третьих, такие водоемы не должны иметь гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

  Водный объект, отвечающий вышеперечисленным условиям, признается обособленным и может находится в частной собственности собственников земельных участков и использоваться ими для удовлетворения личных потребностей.

  Абзац 2 п.1 ст.40 ЗК относит к правам собственника земельного участка возможность возведения на земельном участке строений и сооружений. Такая возможность специально указываться в правоустанавливающих документах не должна, за исключением случаев предоставления земельных участков для целей строительств). В этих случаях возведение на земельном участке строения или сооружения входит в обязанность землепользователя в рамках разрешенного целевого назначения земельного участка. В случаях предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, возведение или невозведение строений или сооружений является правом собственника земельного участка. Размещение на земельном участке строений или сооружений включает в себя обязательную стадию согласования проекта предполагаемого строения с территориальными органами Госстроя России. Строительные требования к проекту содержатся в Сборнике строительных норм и правил (СНиП). Градостроительные нормы и правила устанавливаются градостроительным законодательством и, в частности, ГСК Экологические требования содержатся в экологическом законодательстве, в частности в ст.21 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

  Строительство подземных сооружений для своих нужд собственник земельного участка осуществляет на глубину до пяти метров в соответствии с Законом о недрах.

  Согласно ст.219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимость. Поэтому недостроенные объекты, т.н. "незавершенка", не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Соответственно этому право собственности на такие объекты принадлежит собственнику (собственникам) стройматериалов, в роли которого совсем не обязательно выступает их заказчик. Отчуждение таких объектов также производится по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества.

  Самовольным строительством в соответствии с п.1 ст.222 ГК считается возведение объекта недвижимости при наличии хотя бы одного из следующих условий: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения, отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них), существенное нарушение строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольное возведение постройки, по общему правилу не приобретает на нее право собственности (п.2 ст.222 ГК), а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь опять-таки идет о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки.

  Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно только в случае, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод. Суд также вправе признать право собственности на данную постройку (при наличии указанных выше условий) за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена, при условии компенсации владельцем участка необходимых расходов застройщику. В этих исключительных случаях самовольная постройка может стать основанием возникновения права собственности, которое также следует отнести к числу первоначальных (поскольку речь идет о создании нового, ранее не существовавшего объекта недвижимости).

  Абзац 3 п.1 ст. 40 ЗК регламентирует возможность осуществления на земельном участке работ, направленных на повышение плодородия почв. Такие мероприятия преимущественно осуществляются на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для целей производства сельскохозяйственной продукции. Регулирование данных отношений осуществляется Законом о мелиорации[31]. В соответствии со ст.28 указанного Закона устанавливаются ограничения по использованию предоставленных гражданам в собственность земельных участков в границах мелиоративной системы общего пользования. В обязанность собственников данных земель входит соблюдение технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких граждан (физических лиц). Размещение на земельных участках мелиоративных сооружений возлагает обязанность на собственников земельных участков по содержанию и ремонту данных систем на долевой основе пропорционально объему водоподачи или площади осушенных земель с заключением соответствующих договоров и привлечением (или созданием) специализированных организаций в области мелиорации земель.

  Допускается также нахождение в частной собственности мелиоративных систем общего и индивидуального пользования, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. В этом случае содержание в исправном (надлежащем) состоянии мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений осуществляют собственники земельных участков, на которых находятся указанные объекты.

  Абзац 4 п.1 допускает возможность осуществления иной деятельности собственника земельного участка, т.е. перечень правомочий не закрыт. К иным правам собственника земельного участка относятся правомочия по распоряжению земельным участком, передаче его во вторичное пользование и прежде всего в аренду. Также собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей).

  Владелец земли вправе собирать с полей и угодий камень с обращением его в свою собственность. Он может производить ряд других мелиоративных и защитных работ, принятых в данной местности (например, посадку деревьев в вершине оврага, залужение водоподводящих ложбин и др.). Но если эти работы приводят к трансформации угодий, влияют на соседние участки, меняют принятый план устройства земли, изменяют конфигурацию русла водостока, то они должны быть согласованы с органами государственного управления земельным фондом.

  Пункт 2 ст. 40 посвящен объектам права собственности, принадлежащим собственнику земельного участка, а также возникающим в процессе хозяйственной деятельности.

  В абз.1 п.2 предусматривается право собственности на плоды, продукцию или доходы, получаемые от использования земельного участка, возникающее у пользователя земельного участка. Если землепользование осуществляется собственником своими силами, соответственно первичное право приобретается им самим. В случае передачи земельного участка во вторичное землепользование, например в аренду или безвозмездное срочное пользование, право собственности на плоды, продукцию или доходы приобретает вторичный землепользователь.

  Плоды, продукция и доходы представляют собой различные виды приращения основной вещи, т.е. земельного участка. Речь идет в данном случае о приращении либо органическом, которое подразумевает все, что представляют собой в широком смысле плоды (урожай на принадлежащем лицу поле, приплод скота или птицы и т.п.), либо техническом (производимая расположенным на земельном участке предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от осуществления соответствующей деятельности, например передачи земельного участка в аренду).

  Абзац 2 п.2 регламентирует правомочия в отношении расположенных на земельном участке многолетних насаждений. В соответствии с ЛК не допускается передача участков лесного фонда РФ в частную собственность. В частной собственности граждан и юридических лиц может находиться исключительно древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке (ст.20 ЛК).

  Лесное законодательство разграничивает правовые режимы древесно-кустарниковой растительности, находящейся в частной собственности. В отношении растительности, существующей независимо от хозяйственной деятельности или до передачи земельного участка в собственность, ЛК предусматривает, что собственник вправе осуществлять свои правомочия в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире.

  Растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность, признается собственностью граждан или юридических лиц - собственников земельных участков, с установлением права владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, в т.ч. использовать для личных нужд, например для строительства, выращивания плодово-ягодной продукции и др.

  Установлен одинаковый перечень обязанностей землепользователей для собственников и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что перечень обязанностей землепользователей и их осуществление определяются в зависимости от объекта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок.

  Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования - одна из основных обязанностей землепользователя. Земельное право предусматривает предоставление земельного участка исключительно для определенного целевого использования. При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Данная деятельность находится в компетенции органов государственной власти субъектов РФ в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель (ст.8 ЗК). Использование земельного участка не по целевому назначению является составом правонарушения и влечет применение мер юридической ответственности.

  Обязанность землепользователя не наносить своей деятельностью ущерба окружающей природной среде содержится в ст.36 Конституции РФ. Основные требования, предъявляемые в рамках данной обязанности к землепользователю, содержатся преимущественно в экологическом законодательстве.

  Федеральным законом от 26.12.95 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"[32] устанавливается обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст.16). В соответствии с Положением об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.10.96 N 1170, землепользователи, на земельных участках которых расположены геодезические и межевые знаки, обязаны соблюдать охранную зону геодезического пункта. К ней относятся земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной один метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. В пределах охранной зоны геодезического пункта запрещается без разрешения территориальных органов Федеральной службы геодезии и картографии России осуществлять виды деятельности и производить работы, которые могут повлечь повреждение или уничтожение наружного знака, нарушить неизменность местоположения специального центра или создать затруднения для использования геодезического пункта по прямому назначению и свободного доступа к нему.

  Соблюдение землепользователем требований лесного, водного, горного и иного законодательства связано с природными объектами, расположенными на земельном участке. Установление ограничений по использованию таких природных объектов зависит от целей использования. Использование обособленных водных объектов, общераспространенных полезных ископаемых или древесно-кустарниковой растительности осуществляется свободно для своих нужд. Коммерческое использование указанных объектов предполагает получение специального разрешения на общих основаниях.

  ЗК предусматриваются следующие обязательные сроки освоения земельных участков, нарушение которых влечет за собой изъятие земельного участка.

  При разрушении здания, строения, сооружения права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет (ст.39 ЗК).

  Предусматривается изъятие неиспользуемого земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, предоставленного на праве бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст.45 ЗК), а также предоставленного на праве аренды (ст.46 ЗК).

  В ЗК РСФСР устанавливались иные сроки освоения: для сельскохозяйственного использования - один год, для несельскохозяйственного использования - два года. Увеличение сроков освоения и их унификация ставят под угрозу прежде всего сельскохозяйственное землепользование, так как для сельскохозяйственных земель неиспользование в течение одного года приводит к зарастанию сорняками, бурьяном, и при восстановлении использования может потребоваться повторное освоение данного участка.

  Обязанность своевременно вносить платежи за земельный участок исполняется в зависимости от вида права на земельный участок.

  Собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог в соответствии с Законом о плате за землю[33]. Землевладельцы и землепользователи также приравниваются к собственникам земельных участков в части уплаты земельного налога. Однако данная норма противоречит определению налога как обязательного платежа, уплачиваемого собственником имущества. Несобственники земельных участков должны уплачивать какой-либо иной платеж, а не земельный налог, однако действующим земельным законодательством и, в частности, Законом о плате за землю такого платежа не предусмотрено. Суммы земельного налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

  Арендаторы земельных участков уплачивают арендную плату, обусловленную договором аренды. Размер, порядок и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются сторонами договора аренды в случае аренды земельных участков, находящихся в частной собственности. В случае аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы и порядок ее уплаты могут устанавливаться органами государственной власти или местного самоуправления.

  Землепользователь при ведении любого строительства обязан руководствоваться действующими строительными правилами и нормами, согласовывать проект с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. Арендатор земельного участка кроме того обязан действовать в соответствии с договором аренды, т.е. с согласия арендодателя.

  Статьей 13 ЗК предусматриваются обязанности землепользователей в рамках правовой охраны земель, которые включают в себя мероприятия по:

  - сохранению почв и их плодородия;

  - защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в т.ч. биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель;

  - защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

  - ликвидации последствий загрязнения, в т.ч. биогенного, и захламления земель;

  - сохранению достигнутого уровня мелиорации;

  - рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия, своевременному вовлечению земель в хозяйственный оборот;

  - сохранению и использованию плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

  К иным обязанностям собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, можно отнести обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, своевременно представлять местной администрации установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, необходимые для ведения государственного земельного кадастра, а также для принятия квалифицированных управленческих решений, связанных с использованием и охраной земель.

  Таким образом, право собственности на землю можно рассматривать не только как правовой институт собственности, но и как субъективное право в виде совокупности правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей и другими природными ресурсами.

  Объектом права собственности на землю для всех субъектов права собственности является земельный участок.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава 3. Возникновение и прекращение права собственности землю: проблемы правоприменительной практики

  3.1. Основания и порядок возникновения права собственности землю

  
  

  Субъективное право собственности на землю возникает в порядке, установленном в законе, и зависит от формы земельной собственности. Основанием права государственной и муниципальной собственности на землю служит нормативно-правовой акт. Федеральная собственность Российской Федерации и государственная собственность на землю субъ­ектов Российской Федерации возникает на основе издаваемых ими за­конодательных актов, в которых определяются перечни земель собст­венности Российской Федерации в целом и каждого субъекта Российской Федерации.

  Основаниями возникновения права собственности на землю  граждан и их объединений могут быть административно-правовые акты и сделки по поводу земли. К административно-правовым актам индивидуально­го значения, принимаемым уполномоченными органами государствен­ной исполнительной власти (местной администрацией) и органами ме­стного самоуправления, относятся решения о предоставлении земли в общую совместную или общую долевую собственность товариществ, акционерных обществ, сельскохозяйственных производственных коо­перативов, образуемых при реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий ; о передаче бесплатно земельных участков в индивидуальную собствен­ность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и других целей, указанных в законе; о перерегистрации земельных участков, ранее предоставлен­ных в пользование граждан, в их собственность .

  С включением земли в систему рыночного оборота широкое приме­нение среди оснований возникновения частной собственности на землю стали получать сделки с землей: купли-продажи, мены, дарения, насле­дования и  др. Это может быть продажа уполномоченными государством органами земельных участков собственникам приватизированных го­сударственных и муниципальных предприятий и участков, предостав­ленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; продажа земельных участков фонда перераспределения зе­мель местной администрацией гражданам и юридическим лицам на аукционе и по конкурсу; приобретение гражданами части земельных участков, находившейся ранее в их пользовании и превышающей уста­новленные предельные нормы, по договорной цене у местной администрации.

   Купля-продажа земельного участка между гражданами может со­вершаться как самостоятельно сторонами, так и по конкурсу или на аукционе. Она допускается при отсутствии спора по участку, при сох­ранении его целевого назначения и установленного режима использо­вания (санитарно-защитной зоны, право проезда по участку и др.) и оформляется договором купли-продажи (купчей), составляемым в со­ответствии с утвержденной Типовой формой договора и приложением плана земельного участка.

  В целях укрепления и защиты права собственности на землю граж­дан и юридических лиц, регулирования операций с землей и придания устойчивости земельному обороту действующее законодательство ус­танавливает твердый порядок оформления права собственности на зем­лю[34].

  Согласно ст. 26 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[35].

  Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  В соответствии с п.1 ст.14 указанного Закона "проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав". В то же время в соответствии со ст.2 того же Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

  Права на земельные участки, подлежащие государственной регистрации и не предусмотренные гл.3 и 4 ЗК, подлежат удостоверению в том же порядке.

  Пункт 2 ст. 26 предусматривает необходимость государственной регистрации трех видов сделок с земельными участками: договора аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  П. 2 ст.609 ГК прямо предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

  Однозначное требование государственной регистрации договора субаренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, впервые введено ЗК, однако толкование п.2 ст.615 ГК также позволяет сделать вывод о необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества, заключенного на указанный срок.

  В отличие от этого требование о необходимости государственной регистрации договора безвозмездного пользования введено п.2 ст. 605 впервые. Однако обоснованность такого нововведения вызывает сомнения, поскольку в соответствии с п.1 ст.164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость.

  Таким образом, возникновение права собственности на землю может быть осуществлено следующими способами:

  1.   Административно-правовой

  - предоставление земель  в собственность,

  -  во владение,

  -  в аренду,

  -  в пользование.

  2.    Гражданско-правовой

  - купля-продажа 

  -  купля-продажа по конкурсу

  -  купля-продажа с аукциона

  -  приватизация предприятий

  -  выдел доли земли при реорганизации колхозов и совхозов

  -  выкуп залога

  -  долгосрочная аренда

  -  наследование земли

  На практике большинство земельных споров составляют споры о возникновении прав на землю. Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, специальный закон о земле - Земельный кодекс РФ - имеет приоритет в сфере возникновения прав на землю перед общим законом - Гражданским кодексом РФ.

  1. Одним из основных способов возникновения прав на землю является приобретение прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, которые на этих участках расположены.

  В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования[36].

  Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации о закреплении за юридическим лицом земельного участка под зданием принадлежащего ему магазина суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

  Оспариваемое постановление администрации принято в целях устранения нарушений, допущенных при принятии предыдущего постановления. Этим постановлением площадь земельного участка, находящегося в пользовании ЗАО (2716 кв.м), была установлена без учета отмостки и пожарного проезда, то есть из пользования ЗАО фактически изъята часть земельного участка, необходимая для эксплуатации магазина. Однако суд не проверил доводов ЗАО о том, что в соответствии с типовым проектом при строительстве магазина для его нормальной эксплуатации выделялся земельный участок площадью 4712 кв.м. После приобретения права собственности на магазин в пользовании ЗАО находился земельный участок площадью 3185 кв.м, что подтверждено свидетельством о праве собственности на землю и справкой налоговой инспекции. Суд не дал оценку указанным доказательствам, не выяснил, какой площади земельный участок находился в пользовании у прежнего собственника магазина, какой площади и конфигурации земельный участок необходим для его нормального использования с учетом строительных, противопожарных и санитарных норм[37].

  2. По общему правилу предоставление земельного участка новому землепользователю не может быть произведено без изъятия его в установленном порядке у прежнего землепользователя.

  Так, по делу об обязании освободить земельный участок суд правомерно исходил из того, что существует наложение земельных участков, предоставленных истцу и ответчику. Изъятие у ответчика спорного земельного участка в установленном порядке не производилось, поэтому предоставление истцу той же земельной площади нарушает права и законные интересы ответчика и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 28, 29 ЗК РФ).

  3. В силу статьи 28 ЗК РФ при предоставлении земельного участка необходимо произвести установление границ этого участка в натуре (на местности).

  По делу о признании недействительными постановлений администрации города о предоставлении городской больнице земельного участка для производства работ по реконструкции бывших спальных корпусов санатория и об отводе дополнительных площадей суд кассационной инстанции указал следующее.

  Администрация города после реорганизации санатория в государственное унитарное предприятие закрепила за ним лишь часть земельного участка санатория. Оспариваемым постановлением администрация города предоставила городской больнице земельный участок, который частично занимали бывшие спальные корпуса санатория. Суд признал недействительными оспариваемые постановления. При этом он исходил из того, что при издании этих постановлений администрация города в нарушение статьи 28 ЗК РФ не осуществила размежевание земельного участка в натуре (на местности) между государственным унитарным предприятием и городской больницей[38].

  4. Предназначенные под застройку земельные участки подлежат продаже гражданам или юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), а не на договорной основе. Это правило распространяется и на получение права аренды участков земли.

  Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации об отмене постановления о предоставлении предпринимателям земельных участков для строительства мини-гостиниц на договорной основе суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, отказывая в иске, указал следующее.

  Судебные инстанции необоснованно руководствовались п.2.3 решения городской Думы от 28.01.99 N 523 "Об утверждении Временного положения о регулировании земельных отношений в г.Таганроге", согласно которому по решению главы администрации на договорной основе земельные участки могут предоставляться для размещения объектов производственного и общественного назначения, необходимых для нужд города (общественно значимых объектов). Однако в силу п.2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" такие земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Поэтому администрация города правомерно отменила постановление о предоставлении истцу земельного участка на договорной основе[39].

  В настоящее время в соответствии со ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков из государственных или муниципальных земель для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется на правах аренды, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование.

  По одному из дел глава крестьянско-фермерского хозяйства обратился в арбитражный суд с иском к районной администрации о признании неправомерным отказа в предоставлении 30 га пашни из земель государственного унитарного предприятия и об обязании выделить земельный участок этого размера.

  Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что в силу ст.80, 81, 88 ЗК РФ, а также ст.4 действовавшего на тот момент Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" решение администрации отказать истцу в предоставлении ему 30 га пашни правомерно. Основания - отсутствие опыта работы в сельском хозяйстве, а также отсутствие земель в специализированном фонде перераспределения земель местной администрации[40].

  6. Интересным представляется вопрос о том, какие нормы - Земельного кодекса РФ или Земельного кодекса РСФСР - следует применять, когда земельный участок предоставлен в аренду до вступления в силу нового Земельного кодекса, а договор аренды заключен после.

  По делу о признании недействительным распоряжения главы городской администрации о передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, договора аренды этого участка и аннулировании его государственной регистрации суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал, что в соответствии с п.3 ч.4 ст.38 ЗК РФ на торгах (конкурсах, аукционах) осуществляется не заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа права на его заключение. Распоряжение администрации о передаче обществу в аренду земельного участка издано до вступления в силу нового ЗК РФ, следовательно, и право на земельный участок возникло у общества до вступления в силу нового Кодекса. Таким образом, как распоряжение, так и договор аренды, оспариваемые истцом, на момент их подписания не противоречили нормам ст.28 и 29 Земельного кодекса РСФСР, поэтому нет оснований для признания их недействительными.

  3.2. Способы и основания прекращения права собственности на землю

  
  

  Одним из оснований, влекущим прекращение права собственности на земельный участок, земельную долю, и другие природные ресурсы является изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, осуществляемое в установленном законом порядке, путем выкупа участка с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земельного участка по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упу­щенной выгоды[41].

  Другими основаниями, прекращающими право собственности на землю, могут быть продажа земельного участка и совершение других сделок, связанных с переходом права собственности на землю; невыкуп земельного участка по закладной, когда было обращение взыскания залогодержателя на земельный участок путем его продажи с публичных торгов по решению арбитражного суда; совершение земельного право­нарушения, влекущего по решению суда изъятие земельного участка у правонарушителя; заключение международного (двустороннего) дого­вора, предусматривающего передачу земельного участка соседнему го­сударству (демаркация границ).

  Основания прекращения прав собственности предусматриваются в природноресурсовых законах. В земельном законодательстве  предусматривается 14 оснований прекращения права собственности.

  Они могут быть разделены на три группы:

  1) Прекращение по объективным основаниям

  2) из-за нарушений условий использования земель

  3) из-за нарушений земельного законодательства.

  Объективные - добровольный отказ, продажа, мена, дарение, прекращение деятельности предприятия, смерть собственника, изъятие земли в государственную собственность.

  Несоблюдение условий пользования - неосвоение земельного участка, нерациональное использование земли, неуплата земельного налога

  Нарушение законодательства: нецелевое использование земель (приоритет с/х землям), невыполнение обязанностей по охране почв, нарушение экологических требований.

  Новый ЗК РФ предусматривает основания прекращения прав на земельные участки - права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды (ст.44-55 Земельного кодекса РФ). При этом принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды предусмотрено ЗК РФ как санкция за земельное правонарушение (специальная земельная ответственность).

  1. При отсутствии предусмотренных законом оснований для прекращения договора аренды земельного участка прекращение права аренды не допускается.

  Так, признавая недействительным постановление районной администрации об отмене постановления о предоставлении земельного участка в аренду предпринимателю, суд кассационной инстанции указал, что обязанность оформления договора аренды, в том числе подготовки плана земельного участка, возложена на районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Однако кадастровый план спорного земельного участка был изготовлен районным комитетом по управлению имуществом по истечении срока, предусмотренного постановлением администрации о предоставлении участка в аренду предпринимателю. Это, в свою очередь, лишило последнего возможности заключить с администрацией договор аренды. Поскольку у предпринимателя возникло право на земельный участок (ст.29 ЗК РФ), а основания для прекращения аренды земельного участка отсутствовали, оспариваемое постановление принято в нарушение ст.49 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы предпринимателя (истца)[42].

  По другому делу постановление главы администрации об отмене постановления о предоставлении районному потребительскому обществу земельного участка для расширения территории рынка также было признано недействительным. Причина - отсутствие предусмотренных ст.46 ЗК РФ оснований для прекращения аренды земельного участка.

  По одному из дел признано недействительным постановление городской администрации о внесении изменений в постановление о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под промышленные площадки цементных заводов и для эксплуатации месторождений мергеля. Суд кассационной инстанции, оставляя принятые по делу судебные акты без изменения, указал, что в соответствии с изменениями, внесенными оспариваемым постановлением, предоставленный истцу земельный участок уменьшался с 253,64 га до 195,98 га. Таким образом, фактически прекращалось право истца на пользование земельным участком площадью 57,66 га и по существу производилось изъятие у него части земельного участка. Однако предусмотренных законом оснований для изъятия земельного участка не установлено, порядок изъятия не соблюден.

  2. Статьи 45, 46 ЗК РФ предусматривают возможность изъятия земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, при нарушении его целевого назначения или при неиспользовании участка в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

  Так, по одному из дел колхоз обратился в суд с иском о признании недействительным постановления главы районной администрации об изъятии у него земельного участка площадью 838 га и предоставлении его части в долгосрочную аренду другому лицу. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что основанием для изъятия у колхоза спорного участка явилось неэффективное использование земельных угодий (пашни). Пахотные земли находились в запущенном состоянии, были заброшены и превращены в пастбища. Несмотря на то, что Земельный кодекс РСФСР, действовавший на момент вынесения оспариваемого постановления, не предусматривал изъятия земельных участков ввиду их нерационального использования, постановление главы районной администрации признано законным со ссылкой на ст.45, 46 ЗК РФ[43].

  По другому делу признано недействительным постановление главы городской администрации о закрытии рынка, расположенного на территории завода. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, указал, что рынок как имущественный комплекс является структурным подразделением завода, а администрация в силу ст.45 ЗК РФ может прекратить лишь право землепользователя на земельный участок, но не может прекратить деятельность структурного подразделения юридического лица. Поскольку завод, как было установлено судебными инстанциями, использует спорный земельный участок в соответствии с п.1 ст.88 ЗК РФ для обеспечения своей деятельности и эксплуатации рынка как своего структурного подразделения, постановление главы администрации о закрытии рынка обоснованно признано недействительным.

  3. В силу п.2 ст.49 ЗК РФ включение в генеральный план застройки города земельного участка под рекреационную зону является одним из оснований для его изъятия в целях размещения на нем объектов муниципального значения (для муниципальных нужд).

  Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии у общества с ограниченной ответственностью земельного участка суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что спорный участок, находящийся у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии с генеральным планом застройки города, утвержденным Правительством Республики Северная Осетия - Алания, включен в рекреационную зону. Администрация города во исполнение требований, предусмотренных ст.63 ЗК РФ, предоставила истцу на выбор три земельных участка в разных районах города, но истец от них отказался. Суд кассационной инстанции также отклонил довод о превышении городской администрацией своих полномочий при принятии решения об изъятии спорного земельного участка. В статье 55 ЗК РФ указано, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством. В силу п.2 ст.279 Гражданского кодекса РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов федерации. Однако эти нормы входят в противоречие со ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст.11 ЗК РФ, наделяющими такими полномочиями органы местного самоуправления. Учитывая, что генеральный план застройки города утвержден Правительством Республики Северная Осетия - Алания, администрация города вправе была принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд[44].

  
  

  3.3. Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки  и с возмещением убытков собственникам земли. Установление сервитута

  
  

  Как известно, в соответствии с прежним законодательством многие хозяйствующие субъекты (как государственные, так и негосударственные) владели земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

  Однако п.1 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

  Статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для юридических лиц, не указанных в п.1 ст.20 Кодекса, установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести указанные участки в собственность по своему выбору до 01.01.04 по правилам ст.36 Кодекса.

  1. В связи с применением указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, если упомянутые органы отказывают в заключении таких договоров либо уклоняются от их заключения.

  Данный вопрос рассматривался на совещании судей Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа 15 ноября 2002 г. По итогам обсуждения был сформулирован следующий ответ: ст.36 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления землепользователя подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, в силу ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст.36 ЗК РФ администрация обязана переоформить юридическому лицу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или передать земельный участок в собственность (по выбору данного юридического лица). Поэтому согласно п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

  Приведенная позиция зафиксирована в нескольких постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

  2. Выкупная цена земельного участка определяется сторонами в момент заключения договора, а не в момент подачи заявления о выкупе.

  Так, по делу о признании недействительным распоряжения главы администрации о продаже земельного участка в части его выкупной стоимости и о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по более низкой цене суд кассационной инстанции, отказывая в иске, указал, что в силу п.1 ст.485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Из этой нормы следует, что цена определяется сторонами в момент заключения договора. Вывод суда первой инстанции о том, что в качестве выкупной стоимости должна применяться трехкратная ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права. На момент принятия оспариваемого распоряжения администрации и подготовки Комитетом по управлению имуществом проекта договора купли-продажи земельного участка выкупная цена была определена постановлением Кабинета министров Республики Адыгея от 08.04.02 N 57 в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади. В силу абз.2 п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, цена, установленная государственным органом, должна быть воспроизведена в договоре. С учетом изложенного определение цены в оспариваемом распоряжении администрации в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади является правомерным.

  3. Вместе с тем до истечения срока, установленного ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (до 01.01.04), за юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, сохраняется указанный титул землевладения.

  Так, по делу о признании недействительным решения городского Управления архитектуры и градостроительства об отказе в переоформлении обществу с ограниченной ответственностью права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и о понуждении к переоформлению указанного права на истца производство было прекращено со ссылкой на то, что истец приобрел в собственность административное здание, расположенное на земельном участке, находившемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу ст.37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент продажи здания, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Пунктом 3 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Таким образом, право бессрочного пользования у истца возникло в силу указанных норм на основании сделки и в данном случае - издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка не требуется[45].

  4. Если за продавцом, передавшим покупателю право собственности на объект недвижимости, не было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым этим объектом, покупатель также не приобретает данного титула землепользования.

  Так, по делу о признании недействительным постановления мэра города о перераспределении долей земельного участка суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты об отказе в иске, указав, что правопредшественник истца, передавая право собственности на объект недвижимости, не оформил право постоянного пользования земельным участком под занимаемым строением, поэтому истец также не приобрел права постоянного пользования земельным участком. Кроме того, истец не относится к кругу лиц, имеющих право на приобретение данного титула землепользования, и не имеет права претендовать на его получение.

  5. В судебной практике возник вопрос о применении ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" в редакции от 13.05.99, в соответствии с которой возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций, прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (в редакции от 03.11.2000 - подлежит переоформлению на права, предусмотренные действующим законодательством, в установленном порядке).

  По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к администрации городского округа о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении иска, указал, что существовавшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования землей, предоставленное юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, может быть прекращено только с момента переоформления указанного права на право собственности или пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Ссылка администрации на ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования" отклонена, а постановление главы администрации округа о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования истца признано недействительным. Основания - ст.13 упомянутого Закона Краснодарского края в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования противоречит федеральному законодательству и не подлежит применению в силу ст.12 Гражданского кодекса РФ.

  Более того, с 30 октября 2001 г. вступил в силу новый ЗК РФ. Согласно п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. согласно правилам ст.36 ЗК РФ. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования сохраняет свое действие до 1 января 2004 г., а нормы ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования" в данном случае применению не подлежат.

  Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном праве СССР и Земельном кодексе РСФСР отсутствовал. До появления Гражданского кодекса РФ права на сервитут не установлены ни в земельном, ни в гражданском законодательстве России.

  С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл.17 Гражданского кодекса РФ.

  Споры, связанные с установлением сервитута, в судебной практике встречаются редко. За изучаемый период Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа рассмотрено лишь одно дело указанной категории.

  По иску об обременении сервитутом земельного участка, необходимого для организации торговли на территории рынка, и об обязании районной администрации не чинить препятствий при ведении торговли суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал на имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие, что к торговым прилавкам истца имеются подходы для покупателей, для провоза товара автотранспортом имеется подъезд к складскому помещению со стороны улицы и имеется калитка для прохода и разгрузки товара. Навесов и других стационарных торговых сооружений, кроме сборно-разборных тентовых палаток, на пути следования к торговым прилавкам истца с территории рынка нет. Истец не доказал факт наличия каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему помещением и арендуемым земельным участком[46].

  Согласно ст.57, 58 ЗК РФ при ухудшении качества земель убытки, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в случае изъятия сельскохозяйственных угодий, пастбищ для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.

  По одному из дел районная администрация обратилась в суд с иском о взыскании с сельхозпредприятия убытков, в том числе потерь сельскохозяйственного производства и затрат, необходимых для технической рекультивации участков, на которых расположены отстойники, а также об изъятии земельных участков из временного пользования ответчика. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении исковых требований, указал, что истец вправе требовать возмещения потерь сельскохозяйственного производства, поскольку качество спорных земель ухудшилось, и они стали непригодными для сельскохозяйственного производства в связи с деятельностью ответчика.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Заключение

  
  

  В заключение исследования на основе теоретических работ. законодательства и материалов практики  подведем обобщающие выводы:

  1) Институт собственности является объектом нормативно-правового регулирования различных отраслей права. Особая связь у земельного права с гражданским, эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Таким образом, из анализа норм гражданского и земельного законодательства можно сделать вывод о трех возможных типах соотношения между нормами данных отраслей законодательства.

  Первый тип касается установления в земельном законодательстве публично-правовых ограничений оборота земельных участков (ст.27 ЗК) Такие ограничения, связанные с необходимостью обеспечения рационального использования и охраны земель, изымают из сферы регулирования гражданского законодательства некоторые группы отношений. Поэтому ограничительные нормы ст.27 ЗК относятся в соответствии с п.1 статьи 3 ЗК к земельному законодательству. Следовательно, эти нормы имеют безусловный приоритет над нормами гражданского законодательства.

  Второй тип соотношения определяется наличием в гражданском и земельном законодательстве норм, по-разному регулирующих одни и те же отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению с ними сделок. В данном случае можно с уверенностью говорить о приоритете в регулировании таких отношений норм гражданского законодательства в силу абз.2 п.2 ст.3 ГК, устанавливающего необходимость соответствия норм гражданского права, содержащихся в других законах, ГК.

  Третий тип соотношения является наиболее сложным для оценки, поскольку связан с наличием в ЗК специального регулирования вопросов, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками и совершения сделок с ними, при отсутствии в ГК подобного регулирования или ссылок на него. При этом такое специальное регулирование противоречит общим нормам гражданского законодательства, регулирующим соответствующие отношения.

  На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что земельное законодательство, исходя из целей своего предмета регулирования, может устанавливать лишь ограничения оборота земельных участков, в то время как их оборот осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

  2) Понятие собственность на землю применяется в экономическом и юридическом аспектах. Как экономическая категория собственность на землю  выступает в опреде­ленной форме, содержание которой определяется в зависимости от гос­подствующего в данном обществе способа производства, уровня и пот­ребностей развития материальных производительных сил.  В качестве юридической категории собственность на землю  представляет собой результат закрепления правовыми нормами эко­номических отношений по их владению, пользованию и распоряжению.

  Право собственности на землю можно рассматривать не только как правовой институт собственности, но и как субъективное право в виде совокупности правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей и другими природными ресурсами.

  В соответствие с Конституцией Российской Федерации земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.

  3) В зависимости от формы собственности на землю субъектами права земельной собственности являются граждане, юридические лица, в том числе иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданст­ва, Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, а также административно-территориальные районы, города, сельские поселения и другие населен­ные пункты в лице соответствующих органов местного самоуправления (дума, муниципальный комитет).

  4) Возникновение права собственности на землю  может быть осуществлено административно- правовым и гражданско-правовым способом. Прекращение права  собственности на землю  может быть вследствие: прекращение по объективным основаниям, из-за нарушений условий использования земель,  из-за нарушений земельного законодательства.

  В процессе исследования были выявлены следующие проблемы правового регулирования права собственного на землю.

  На практике возникает не малое количество споров по вопросам права собственности на землю, что свидетельствует о дальнейшем совершенствовании законодательства и приведении судебной практики с нормами закона. Рассмотрим некоторые из них:

  - большинство земельных споров составляют споры о возникновении прав на землю;

  - основные нарушения законодательства происходят по следующим направлениям: нецелевое использование земель (приоритет с/х землям), невыполнение обязанностей по охране почв, нарушение экологических требований;

  - огромное количество споров возникает при разграничении собственности на землю.

  Так, практика применения Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" показала, что в ходе разграничения государственной собственности на землю излишняя централизация управления земельными ресурсами закрепляется за федеральным центром. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления фактически устранены от управления землей.

  Такая ситуация стала возможной потому, что Земельным кодексом Российской Федерации не определены четкие критерии для разграничения государственной собственности на землю, а Федеральным законом земля рассматривается исключительно как объект недвижимого имущества (без учета всех ее других свойств в соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации и статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом разграничение государственной собственности предусмотрено провести в основном по нормам, аналогичным приватизационным.

  Работу по совершенствованию законодательства в вопросах права собственности на землю, целесообразно провести по следующим направ­лениям:

  - суть предложений, относящихся к статьям 3, 4, 5 Федерального закона «"О разграничении государственной собственности на землю"», заключается в том, что параметры разграничения земельной собственности должны соответствовать статьям 71, 72 Конституции Российской Федерации и учитывать многофункциональные свойства земли (статья 9 Конституции Российской Федерации, статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Эти принципы должны быть приоритетными, а не нормы, которые в настоящее время применяются при разграничении государственной собственности на землю.

  Предлагаемые поправки к статьям 3, 4, 5, 6 Федерального закона предусматривают, что:

  1. Земли запаса, лесного и водного фондов находятся в государственной собственности (останутся неразграниченными). Органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение ими на принципах совместного ведения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  2. Земельные участки к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований относятся на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, принятых в пределах их компетенции и на основе земельно-кадастровой документации.

  3. Разграничение государственной собственности на землю (составление, согласование, утверждение перечней земельных участков по видам собственности) осуществляется по каждому муниципальному образованию (его части - городу, населенному пункту, кварталу в городе) одновременно.

  На основании изложенного предлагаем пересмотреть редакцию статей 3, 4, 5, 6 для более полного учета интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при разграничении государственной собственности на землю, а также приостановить (отменить) действие Правил до решения указанных вопросов.

  Статью 3 изложить в следующей редакции:

  "Статья 3. Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности

  В перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, включаются земельные участки:

  занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом и путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны, безопасности, оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту государственной границы Российской Федерации;

  предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, федеральным государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям Российской Федерации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации.".

  Статью 4 изложить в следующей редакции:

  "Статья 4. Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности

  В перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, включаются:

  земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям, другим некоммерческим организациям, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

  земли фонда перераспределения земель;

  все другие земли на территории субъекта Российской Федерации вне границ городов и других населенных пунктов (земель поселений), за исключением земель, находящихся в федеральной собственности согласно статье 3 настоящего Федерального закона, земель лесного и водного фондов, земель запаса, а также земель, находящихся в собственности муниципальных образований согласно статье 5 настоящего Федерального закона.".

  Статью 5 изложить в следующей редакции:

  "Статья 5. Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности

  В перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, включаются:

  все земли в границах городов и других населенных пунктов (земель поселений), за исключением земель, находящихся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации в соответствии со статьями 3, 4 настоящего Федерального закона;

  земельные участки вне границ городов и других населенных пунктов (земель поселений), предоставленные предприятиям и учреждениям, созданным органами местного самоуправления, а также земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, предоставленные гражданам.".

  Последнее предложение второго абзаца статьи 6 изложить в следующей редакции:

  "Подготовка и согласование указанных перечней с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления производятся одновременно по каждому муниципальному образованию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.".

  Таким образом, предложенные изменения позволят устранить указанное выше противоречие между двумя федеральными законами, тем самым, предотвратив возможные споры.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Список литературы

  
  

  Нормативно-правовые источники:

  1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.

  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.)

  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 26 марта 2003 г.)

  4. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.)

  5. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.)

  6. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 июля 2001 г. N 30 Ст. 3060

  7. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.)

  8. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.)

  9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 30 декабря 2004 г.)

  10.   Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. от 21 декабря 2004 г.)

  11.   Федеральный закон от 04.05.99 N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха"

  12.   Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых  природных территориях" (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации, от 20 марта 1995 г., N 12, Ст. 1024

  13.   Закон Российской Федерации "О недрах" (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Российская газета от 5 мая 1992 г., N 102

  14.   Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г., N 1

  15.   Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями от 29 ноября 2004 г.)

  16.   Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изм. от 21 марта 2002 г.)

  17.   Указ Президента Российской Федерации «О федеральных природных ресурсах» от 16 декабря 1993 г. № 2144.

  Литературные источники:

  18.   Андреев В.К. Право собственности в России. – М., 2002

  19.   Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. - 1997. - № 8-9

  20.   Боголюбов С.А. Земельное право. – М., ТК «Велби», 2003.-400с.

  21.   Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - 2002 . - № 3-5

  22.   Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. – М., 2004

  23.   Дикусар В. М. Разрешение земельных споров по законодательству РФ // Государство и право. – 1996. - № 10

  24.   Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М., 2004

  25.   Иконицкая И.А.  Земельное право Российской Федерации. М., Юрист, 2003

  26.   Иконницкая И.А. О частной собственности на землю по российскому законодательству // Советское государство и право. – 1991. - № 6

  27.   Жариков Ю.Г., Уклюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Земельное право.- М., Юрайт., 2003

  28.   Жариков Ю. Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. – 1996. - № 2

  29.   Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. № 1

  30.   Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассов О.И. – М., Юристъ, 2002

  31.   Комментарий к Земельному кодексу. / Под ред. М.В. Бархатов М.: Юрайт-Издат, 2002.

  32.   Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. Г.П.Ивлиев. – М.: Юрайт, 2004

  33.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.  - М., 2003

  34.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998

  35.   Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации – М., Юристъ, 2002

  36.   Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству. // Хозяйство и право. – 1997. - № 6

  37.   Крассов О.И. Перспективы развития законодательства о частной собственности на землю // Государство и право. – 1994. - № 5

  38.   Краснова И.О. Земельное право. – М., 2003

  39.   Крассов О.И. Земельное право. – М., 2004

  40.   Лукичев М.П. Право собственности в РФ. – СПб., 1996

  41.   Можароский М., Попов М. Прекращение права собственности на землю// эж-ЮРИСТ. - 2003.- № 38

  42.   Поздняков А.В. О праве собственности на природные ресурсы // Право и жизнь. - 2002.- №5

  43.   Романов В. Споры, возникающие из земельных отношений // Российская юстиция. – 1994. - № 8

  44.   Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М., 2000

  45.   Хаустов Ю.И. Собственности и экономические интересы. – Воронеж, 2000

  46.   Щенникова Л.В. Вещное право. – Пермь, 2001.

  
  
  

  
  

  ---

  [1] Ерофеев Б.В. Земельное право России.  М., 2002

  [2] Гребенников В.В. Институт собственности в условиях рыночной экономики и социального государства. - М., 1996.  - С. 3

  [3] Термин «собственность» впервые появился при Екатерине II в её Наказе генерал-прокурору 1767 г.; термин «право собственности» — в её же манифесте 1782 г. // Сергеевич В.И. Лекции и исследования по древней истории русского права. – М., 1910.  - С. 524-525.

  [4] Свод законов Российской империи. - СПБ., 1842. Т. X. Ч. 1. Ст. 262; 1914. Т. X. Ч. 1.

  [5] Боголюбов С.А. Земельное право. – М., ТК «Велби», 2003.

  [6]  Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002

  
  

  [7] Боголюбов С.А. Земельное право. – М., ТК «Велби», 2003

  [8] Миронова Н. Земельные отношения и право // Экономика и управление. - 2001. - № 1. - С. 14—20.

  [9] Щенникова Л.В. Вещное право. – Пермь, 2001. С. 6-8

  [10] Иконницкая И.А. О частной собственности на землю по российскому законодательству // Советское государство и право. – 1991. - № 6. – с. 17

  [11] Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ве­дения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26); ст. 10 Закона о крестьян­ском (фермерском) хозяйстве; Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191); Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в со­ответствие с Конституцией Российской Федерации»» (СЛПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085); Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражда­нам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (СЗ РФ. 1997. no 48. Ст. 5546).

  [12] п. 1 Указа Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собствен­ности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижи­мости в сельской местности»» (СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740).

  [13] Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от  26 марта 2003 г.)

  [14] Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству. // Хозяйство и право. – 1997. - № 6. – с. 9

  [15] Крассов О.И. Перспективы развития законодательства о частной собственности на землю // Государство и право. – 1994. - № 5. – с. 3

  [16] Жариков Ю. Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право, 1996, N 2, с. 44-54.

  [17] Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

  [18] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации – М., Юристъ, 2002

  [19] Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 июля 2001 г. N 30 Ст. 3060

  [20] Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых  природных территориях" (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации, от 20 марта 1995 г., N 12, Ст. 1024

  [21] Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. № 1. С. 9

  [22] Крассов О.И. Земельное право. – М., 2004

  [23] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.  - М., 2003

  [24] Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) представляет собой совокупность документов, содержащих сведения об объектах учета.

  
  

  [25] Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.)

  
  

  [26] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.  - М., 2003

  [27] Об обороте земель сельскохозяйственного назначения см. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ

  
  

  [28] Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. Г.П.Ивлиев. – М.: Юрайт, 2004

  [29] Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. Г.П.Ивлиев. – М.: Юрайт, 2004

  [30] Закон Российской Федерации "О недрах" (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Российская газета от 5 мая 1992 г., N 102

  
  

  [31]

  [32] Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"

  (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г., N 1, Ст. 2

  [33] Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями от 29 ноября 2004 г.)

  [34]  Крассов О.И. Земельное право. – М., 2004

  
  

  [35] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 30 декабря 2004 г.)

  [36] Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. Г.П.Ивлиев. – М.: Юрайт, 2004

  [37] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [38] Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. Г.П.Ивлиев. – М.: Юрайт, 2004

  [39] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [40] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [41]  Можароский М., Попов М. Прекращение права собственности на землю// "эж-ЮРИСТ", 2003.- № 38

  
  

  [42] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [43] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [44] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [45] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

  [46] Ветров С.А. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2003. - № 5. – С. 9-13

Скачать дипломную работу