Рис. 1.3. Общая классификация ипотечных кредитов
Общую структуру первичного рынка можно представить следующим
образом (рис. 1.4).
Рис. 1.4. Общая структура рынка ипотечных кредитов
Представленная на рис. 1.4 общая структура первичного рынка,
позволяет выделить и определить основных его участников:
заемщики - граждане Российской Федерации и юридические лица, обратившиеся за
получением ипотечного кредита, квалифицированные ипотечными кредиторами как
надежные и платежеспособные, и на основании этого получившие ипотечный кредит,
добровольно представившие в залог находящийся в собственности объект
недвижимости и/или приобретенный на средства, полученные в кредит;
ипотечные кредиторы - банки и коммерческие организации, предоставившие
заемщику ипотечный кредит, в соответствии с действующим законодательством РФ и
осуществляющие последующее обслуживание заемщиков.
Вторичный рынок ипотечных кредитов возникает в тот момент,
когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной
специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок - это рынок, на
котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом
можно выдать кредит следующему заемщику.
Схематично структура вторичного рынка может быть представлена в
следующем виде, рис. 1.5.
Рис. 1.5. Структура вторичного рынка ипотечных кредитов
Как видно из схемы, формирование вторичного рынка начинается с
аккумулирования ипотечных кредитов, выданных коммерческой организацией, и
перепродажи их будущему эмитенту ипотечных ценных бумаг, обеспеченных объектом
недвижимости.
Структура рынка ипотечных
кредитов определяется составом действующих на нем участников, рис. 1.6.
В составе участников
рынка ипотечных кредитов выделяются:
заемщики,
ипотечные кредиторы,
эмитенты ипотечных ценных
бумаг;
инвесторы,
государственные органы,
регулирующие деятельность субъектов первичного и вторичного рынков ипотечных
кредитов:
Рис. 1.6. Структура рынка ипотечных
кредитов
Ипотечные кредиторы - это
кредитные организации,
выдавшие ипотечные кредиты, оформившие обязательства на объект недвижимости в
виде закладных и продавшие пул закладных эмитенту ипотечных ценных бумаг.
Эмитенты ипотечных генных
бумаг - кредитные
организации или ипотечные агенты, выкупающие у ипотечных кредиторов
обязательства по предоставленным ипотечным кредитам, и выпускающие ценные
бумаги, обеспеченные залогом недвижимости.
Инвесторы - физические или юридические лица,
приобретающие ипотечные ценные бумаги, эмитентом которых является ипотечные
агенты или коммерческие организации, имеющие право на выполнение данного вида
операции.
Государственные органы
представлены президентом РФ, правительством, центральным банком РФ, Федеральной
службой по финансовым рынкам.
Функции Президента и
Правительства РФ предполагают:
•
разработку
направлений государственной политике, в сфере формирования и развития рынка ипотечных
кредитов;
•
разработку и
принятие Федеральных законов, регламентирующих деятельность участников рынка
ипотечных кредитов;
•
разработку и
развитие Программ, направленных на помощь коммерческим организациям,
участвующим в ипотечном процессе.
Центральный банк РФ
осуществляет деятельность по:
•
лицензированию на
осуществление операции по выдаче кредитов;
•
разработке Писем
и Инструкций регламентирующих деятельность коммерческих организаций при выдаче
ипотечных кредитов;
•
надзору за
соблюдением законодательства по вопросам выдачи кредита и обслуживания
заемщиков;
•
надзору за
соблюдение нормативов для коммерческих организаций, предоставляющих ипотечные
кредиты.
Федеральная служба по
финансовым рынкам отвечает за:
•
регламентацию
деятельности эмитентов на рынке ипотечных ценных бумаг;
•
надзор за
соблюдением законодательства в сфере выпуска, обращения и продажи ипотечных
ценных бумаг;
•
надзор за
процессом эмиссии ипотечных ценных бумаг;
•
регистрацию
эмиссий ипотечных ценных бумаг;
•
контроль за
осуществлением продажи ипотечных ценных бумаг;
• внесение изменений в
Реестр владельцев ценных бумаг. Федеральная служба по антимонопольной политике:
• применение мер по пресечению
монополии на рынке ипотечных кредитов;
• надзор за соблюдением
законодательства в сфере государственной антимонопольной политике.
Проведенный
анализ структуры рынка ипотечного кредитования позволил сделать следующие
выводы:
1.Под рынком ипотечных кредитов понимается
совокупность отношений, возникающих при заключении ипотечной сделки, покупке объекта
недвижимости в кредит (формирование первичного рынка ипотечных кредитов),
переводе кредитного обязательства в ипотечные ценные бумаги, с последующей их
продажей инвесторам через инструменты рынка ценных бумаг (формирование
вторичного рынка ипотечных кредитов);
2.Рынок ипотечных кредитов имеет двухуровневую
структуру. Условно делится на первичный и вторичный;
3.Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывает
деятельность кредитных институтов и граждан, вступающих в отношения
«кредитор-заемщик», а объектом залога, при данных отношениях, выступает объект недвижимости;
4.Вторичный рынок возникает в тот момент, когда
кредитор перепродает обязательство заемщика, в виде ипотечных ценных бумаг;
5.Главной задачей вторичного рынка ипотечных
кредитов является обеспечение кредиторов первичного рынка возможностью продать закладную,
а на полученные средства предоставить следующий кредит;
6.Выкупать закладные, с целью эмиссии ипотечных
ценных бумаг могут только специализированные кредитные организации и ипотечные агенты;
На
сегодняшний день роль ипотечных агентов играют ипотечные агентства, которые
получили распространение по все территории РФ;
7.
Основными
участниками рынка ипотечных кредитов выступают: заемщики, ипотечные кредиторы,
эмитенты ипотечных ценных бумаг и инвесторы;
Деятельность
участников рынка регулируют определенные государственные органы: Президент и
Правительство РФ, Центральный банк РФ, Федеральная служба по финансовым рынкам
и Федеральная служба по антимонопольной политике, а также Органы опеки и
попечительства.
Раздел
II. Аналитическая часть.
Характеристика и анализ состояния объекта исследования
Подольск – город
областного подчинения, расположенный в 20 км на Юге от Москвы на реке Пахре.
Территория города занимает площадь 4005,6 гектара. Население Подольска – 180,0
тыс. чел., из них: 24,7 тыс. детей до 15 лет; 54 тыс. пенсионеров (в т.ч. 17
тыс. работающих). Таким образом, г. Подольск является крупнейшим городом
Московской области, а его выгодное расположение – близость к Москве, создают
предпосылки для развития промышленности, торговли и др. отраслей.
На территории Подольска
осуществляют деятельность свыше 2,5 тысяч предприятий и организаций, в т.ч. 185
промышленных. Ими выпускается свыше 2 тыс. различных видов продукции. Наряду с
традиционной продукцией: оборудование для тепловой и атомной энергетики,
нефтехимической и газовой промышленности, аккумуляторы, кабели, микропровода,
бытовые швейные машины, цемент, огнеупоры, швейные и трикотажные изделия,
продукция пищевой и перерабатывающей промышленности, в Подольске открываются
новые предприятия выпускающие: фармацевтическую, косметическую продукцию,
кухонную мебель, строительные материалы и др.
Изделия с подольской
маркой экспортируется в 70 стран мира. В городе работают 50 предприятий с
участием иностранного капитала.
В структуре промышленного
комплекса 51% занимает машиностроение и металлообработка, 15% - металлургия,
12% - пищевая промышленность, 7% целлюлозно-бумажная промышленность, 5% -
производство строительных материалов.
Рис. 2.1 Отраслевая
структура промышленного производства г. Подольска.
В 2005 году в Подольске продолжает
складываться положительная тенденция развития отраслей экономики. Так, объем
отгруженных товаров, выполненных работ и услуг предприятиями и организациями
всех отраслей экономики города вырос на 15 % по сравнению с прошлым годом и
составил более 30 млрд.руб. (по этому показателю Подольск занимает 4 место в Московской
области после Домодедовского, Ступинского и Раменского районов), в т.ч. по
отраслям:
- промышленность -
19,7 млрд.руб. (рост 16 %);
- наука -
2 млрд.руб. (рост 5 %);
- строительство
- 2,2 млрд.руб. (рост 30 %);
- транспорт и связь -
800 млн.руб. (рост 10%).
Промышленность и наука
были и остаются стержнем экономики Подольска, и перспективы их развития
по-прежнему оказывают определяющее значение на решение основных социальных и
экономических проблем. В 2005 году от предприятий научно-промышленного
комплекса поступило 40 % от общей суммы налоговых платежей в городской бюджет.
В текущем году с положительными
темпами роста развивались следующие отрасли промышленности:
- полиграфическая (рост 24%);
- целлюлозно-бумажная (рост 12%);
- машиностроение и металлообработка
(рост 11%);
- пищевая (рост 10%);
- производство стройматериалов (рост
10%).
Достигнут рост промышленного
производства на следующих предприятиях: «ЗиО-Подольск», «Подольсккабель»,
«Завод электромонтажных изделий», «ПХМЗ», «Подольский хлебокомбинат»,
«Подольчанка», «Мясоперерабатывающий завод «Ремит», «Архбум»,
«Подольск-цемент», «Фабрика офсетной печати» и др.
Промышленными предприятиями города
постоянно ведется активная работа по освоению выпуска новых изделий, поиску новых
рынков сбыта, повышению качества продукции.
Так, на ЗАО «Подольский
аккумуляторный завод» с начала 2005 года сняты с производства морально
устаревшие типы аккумуляторных батарей и освоен выпуск аккумуляторных батарей
новой серии с пониженной материалоемкостью и более высокими потребительскими
свойствами. Планом завода на 2006 год предусмотрен ряд технических мероприятий
по замене оборудования, улучшению условий труда и экологической ситуации на
заводе.
В 2005 году на ОАО «Подольчанка»
запущена новая линия по производству желейных конфет, глазированных шоколадной
и белой глазурью. В 2006 году предприятие планирует установить новую линию по
производству взбивных конфет.
За истекший год на территории города
было организовано 20 новых производств, расширены 6 действующих, среди которых
ООО «ПСК ВАС» - производство электрощитового оборудования; ООО «НЕОПРОФ» -
производство оборудования и систем водоподготовки и водоочистки; ООО «ДЕККА
Лтд» - производство кухонной мебели; ООО «Архи-Стиль» - производство малых
архитектурных форм и другие.
Несмотря на рост объемных
показателей, финансовое положение многих промышленных предприятий остается
сложным. Увеличилось, по сравнению с прошлым годом, число убыточных предприятий
с 14 до 16, сумма убытков незначительно снизилась (на 4%) и составила 171
млн.руб.
Кредиторская задолженность составляет
5,4 млрд.руб., дебиторская – 5,2 млрд.руб. - увеличение по сравнению с прошлым
годом составило 45%. Одна из главных причин – рост цен на энергоресурсы,
транспортные услуги, сырье. Товаропроизводители не могут повысить цены на
продукцию адекватно росту тарифов, поскольку она становится
неконкурентоспособной.
Серьезным фактором, сдерживающим рост
промышленного производства, является износ основных фондов – 55-65%. С этим
связаны вопросы повышения энергоэффективности, возможности внедрения
современных технологий, повышения качества продукции.
Также серьезно стоит проблема
старения кадров, нехватки рабочих. На сегодняшний день в Подольском районном
центре занятости населения около 3700 вакансий рабочих специальностей и 2000
ИТР. Требуются токари, газоэлектросварщики, фрезеровщики, наладчики станков,
слесари, плотники, электромонтеры, каменщики, маляры, штукатуры,
бетонщики, водители, бухгалтеры, менеджеры, фармацевты и др.
На 2006 год прогнозируется рост
объемов промышленного производства на уровне 18 %; рост средней заработной
платы на 20 %.
Инвестиции в основной капитал в 2005 году выросли к
соответствующему периоду прошлого года на 80 % и составили около 4 млрд. руб.
Важнейшим показателем, характеризующем демографическую
ситуацию, является численность населения. Как было отмечено выше, численность
населения г. Подольска составила 180389 человек, динамика численности отражена
в таблице 2.1.
Таблица 2.1
Численность
населения г. Подольска
Демографическая ситуация характеризуется коэффициентами
рождаемости и смертности. Коэффициент рождаемости (смертности) определяется как
отношение числа родившихся (числа умерших) в течение календарного года к
среднегодовой численности наличного населения. Коэффициент исчисляется в
промилле (на 1000 населения).
Демографическая ситуация в городе в 2005 году характеризуется
следующими данными, рис. 2.2, 2.3.: родилось 1943 человека, умерло 3573
человека – эти показатели остались на уровне прошлого года. Но смертность
превышает рождаемость более чем в 1,8 раза, хотя этот показатель упал по
сравнению с 2003 годом (1,95 раза) и 2002 годом (2,2 раза), но остался на
уровне 2004 года.
Рис.
2.2 Естественное движение населения г. Подольска в 2003 – 2005 гг.
Рис. 2.3 Динамика
естественного прироста (убыли) населения г. Подольска.
Проведенный анализ
свидетельствует, что в городе Подольске наблюдается незначительное улучшение
демографической ситуации, снижается значение коэффициента естественной убыли
населения, за счет возрастающей рождаемости.
«Жилищная проблема»
является одной из вечных проблем любого региона. Эта проблема связана с
объективно существующей диспропорцией между демографической структурой
населения региона и структурой жилищного фонда, и напрямую зависит от
обеспеченности населения жильем.
Жилищный комплекс города
насчитывает 1344 жилых дома, общей площадью 3884 тыс.м2, частный
сектор составляет 2739 жилых домов.
По состоянию на
01.01.06г. в муниципальном фонде находится 1227 жилых домов общей площадью 3,13
млн. кв.м. В них проживает 156,98 тыс. человек. В целом по городу в собственности
граждан находится 43508 квартиры, из них в муниципальном жилищном фонде
находится 40630 квартир и комнат, что составляет 60% от общего количества
квартир и комнат муниципального жилищного фонда. В 2005 году в муниципальную
собственность принято 14 жилых домов.
За последнее время в г. Подольске среднедушевая
обеспеченность населения жильем несколько возросла и достигла к концу 2003 г. 21,6 кв. м общей площади, рис. 2.4.
Рис. 2.4. Динамика обеспеченности
населения жильём, м2/чел.
В среднем на одного жителя России приходится 18,1 кв.м.
Исходя из этого среднюю обеспеченность населения г. Подольска жильем можно
считать довольно высокой.
Наряду с этим отмечается
резкий контраст в реальном обеспечении населения жильем. Несмотря на все усилия
городских властей по обеспечению жильем очередников их число остается довольно
значительным (рис. 2.5.). Причем срок ожидания квартиры растягивается на 10 и
более лет. В 90-е годы из общего числа семей и одиночек, состоявших на учете
для улучшения жилищных условий, ежегодно реально улучшали их не более 10-20%.
Рис. 2.5. Количество семей
очередников в г. Подольске.
Для решения жилищной проблемы
необходимо создание на уровне области системы, способной объединять в реальных
проектах все имеющиеся средства. Причем, подобное объединение средств
необходимо для решения двух взаимосвязанных задач: строительства жилья и кредитования
населения для приобретения жилья.
Состояние жилищного фонда
в городе Подольске по-прежнему характеризуется высокой степенью изношенности.
584 жилых дома общей площадью 334,2 тыс. м2 имеют износ свыше 50%, построены до
1960 года. Из них 157 включены в Программу переселения из ветхого жилищного фонда
в благоустроенные квартиры. И 171 жилой дом вошли в план перспективной
застройки города.
В структуре жилищного
фонда города Подольска преобладает частный жилищный фонд, который по состоянию
на начало 2006 года составил почти 80 % всего жилищного фонда, рис. 2.6. На
долю муниципального жилищного фонда приходится 17,9 % а государственный,
составляет 2,3 % всего жилищного фонда. Такое положение связано с
продолжающимся процессом приватизации жилищного фонда, передачей ведомственного
жилищного фонда на баланс муниципальным управляющим организациям, а также с
увеличивающимся частным жилищным строительством.
Рис. 2.6. Структура жилищного
фонда города Подольска, %.
Распределение квартир в жилищном фонде города Подольска по числу комнат
иллюстрируют данные рис.2.7.
Рис. 2.7 Динамика
структуры жилищного фонда по числу комнат в квартирах.
Наибольшая доля квартир
приходится на 2-комнатные, хотя удельный вес их в общей площади квартир
снизился с 41,9 в 2002г. до 39,8 в 2004г. Удельный вес 1-комнатных и
3-комнатных квартир также незначительно снизился, в то время как удельный вес
4-комнатных и более квартир возрос в общей площади квартир с 11,2 в 2002 до
15,1 в 2004 г. Объяснить это можно увеличением спроса на более дорогое
многокомнатное жилье.
Характеристика
оборудования жилищного фонда города Подольска представлена на рис. 2.8. В ходе
проведенного анализа выявлено, что в целом, оборудование жилищного фонда города
Подольска отличается в лучшую сторону от данных, сложившихся в Московской
области в целом, что объясняется особенностью территории, т.к. в городе все
жилье является благоустроенным.
Уровень жилищного фонда,
оборудованного горячим и холодным водоснабжением, канализацией за 3 года
практически не изменился, а жилищный фонд, оборудованный ваннами или душем
увеличился на 3,6%.
Рис. 2.8. Оборудование
жилищного фонда г. Подольска, %.
Проведенный анализ
свидетельствует об относительно благополучном положении в состоянии жилищного
фонда. Наблюдаемые изменения отдельных показателей являются типичными для
крупных населенных пунктов городского типа, поэтому характеристика структуры
жилищного фонда города должна рассматриваться в сравнении с представлением
населения о жилищном фонде, т.е. в результате проводимых опросов.
В 2005 г. в г.
Подольске введено в эксплуатацию около 85 тыс.кв.м жилья, в
т.ч. 7 многоэтажных жилых домов – на улицах Давыдова, Товарной,
Парадный проезд, Литейной, Готвальда, Колхозной, Б.Серпуховской, и
14,4 тыс. кв.м. индивидуального жилья.
Жилищное строительство в
Подольске развивается по нескольким направлениям:
В 2001 г. разработана и
утверждена «Программа переселения граждан г. Подольска из ветхого жилищного
фонда в благоустроенные квартиры в 2001-2010г.г.»
Для реализации 1 и II этапов Программы
(2001-2006гг.) в 2005 были продолжены работы по строительству
многоэтажных жилых домов по улицам Юбилейная, Машиностроителей,
Тепличная, Литейная, Силикатная, начаты работы по застройке
м-нов Шепчинки, Силикатная 2, ул. Быковская и др.
Вне рамок Программы, но
так же с целью переселения граждан из ветхого жилого фонда, и в первую
очередь из микрорайона Красная горка, введен жилой дом по ул. Колхозная.
Продолжалась застройка ул. Колхозной и проспекта Ленина.
Начаты работы по застройке микрорайона Межшоссейный, микрорайона
Зеленовских улиц, микрорайона Шепчинки.
Развивалось
ипотечное строительство. С целью реализации «Программы улучшения жилищных
условий населения города с использованием механизма ипотечного жилищного
кредитования» в 2005 году введен в эксплуатацию третий
ипотечный жилой дом по ул. К. Готвальда. Продолжены
строительно-монтажные работы по строительству
четвертого жилого дома по Октябрьскому проспекту и начаты предпроектные работы
по жилому дому в микрорайоне Кутузово и др.
Для строительства жилых
домов в городе в 2005 году широко привлекались частные инвесторы. При
этом, согласно заключенным договорам, инвесторы выделяют городу
безвозмездно жилье для очередников и принимают участие в
развитии инфраструктуры города путем выполнения технических условий служб
города: МУП «Подольская теплосеть», МУП «Водоканал», МП «Подольская
электросеть».
В 2005 г.
продолжено строительство разноэтажного жилого дома по ул. К. Маркса с
торговыми площадями, автостоянками и бассейном общей площадью строений около 42
тыс. кв. м; 16-го этажного жилого дома по ул. Веллинга; жилого дома
по ул. Б. Зеленовская, жилых домов в м-не Силикатная, жилых
домов по ул. Литейная, двух многоэтажных жилых домов по Октябрьскому
проспекту, ул. Шаталова, ул. Ватутина – Пионерская, жилых домов по ул.
Свердлова и многих других объектов жилья.
Заключены контракты и
начаты работы по застройке комплекса жилых домов по ул.
Комсомольской, второго жилого дома по ул. Веллинга, Межшоссейного
микрорайона с комплексом социальных объектов, включая школу, с
инфраструктурой; двух жилых домов по ул. Профсоюзной; м-на Шепчинки в р-не поликлиники
№3; м-на Юго-Западный; ул. Парадный проезд; ул.
Б.Серпуховской и других объектов жилья.
Рассмотрим подробнее объемы жилищного
строительства в г. Подольске частными застройщиками, рис. 2.9.
Рис. 2.9. Объемы жилищного
строительства частными застройщиками, тыс. кв. м.
Из рисунка 2.9 видно, что объемы
жилищного строительства частными застройщиками с каждым годом медленно, но
увеличиваются. Однако, несмотря на это квартиры в строящихся домах раскупаются
еще на стадии строительства, что свидетельствует о неудовлетворенном спросе на
жилье со стороны населения.
К сожалению, в настоящее время в
контролирующих органах, и в органах муниципальной статистики не собирается
информация о структуре покупателей жилищного фонда, поскольку учитывая близость
города Подольска к Москве, возможно предположить, что имеет местно тенденция
приобретения жилья для последующей продажи по более высоким ценам. Подобные
спекулятивные ожидания отдельных групп населения, способствуют дальнейшему росту
цен на жилье в городе, в результате чего «накопить» на собственное жилье
становится практически нереально.
Доступность жилья самым
непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны,
рост её населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить
детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или
отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о
комфортности. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения
эффективной миграционной политики - длительные очереди на жильё оказывают
серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы,
привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному
перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.
Доступность жилья
является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход
рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с
общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью,
учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к
государственным и коммерческим институтам.
Говоря о доступности
жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения
для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает
необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты,
к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды
страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание
жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной
составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно
их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.
Главенствующим критерием
доступности жилья является, безусловно, его стоимость. Её влияние сказывается
при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных
формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также
существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения
жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно
долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику
доступности.
Влияние стоимости жилья
на доступность приобретения зависит от распределения доходов и сбережений
(накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на
их будущую платежеспособность, т.е. возможность обслуживать кредит и нести
бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном
возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого
жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при
приобретении социального жилья. Причём при краткосрочном кредитовании (в
рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на
доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой
(за исключением высокодоходных групп населения). Важным является и то
обстоятельство, что при оценке доступности принимаются в расчёт и накопления в
форме недвижимости, в частности, имеющегося жилья, которое может быть
реализовано на вторичном рынке (рост сбережений) или быть предметом залога при
кредитовании.
Необходимо отметить ещё
один аспект потребности населения в улучшении жилищных условий. Он тесно связан
с потребительскими предпочтениями граждан и зависит от степени их
удовлетворенности текущей обеспеченностью. Здесь возникают проблемы оценки
альтернативного поведения домашних хозяйств на рынке жилья. Например, около 4
млн. жителей Москвы связаны (прямо или косвенно) с загородной недвижимостью –
домами, коттеджами, дачами. Это имущество также требует серьезных финансовых
вложений для освоения земельных участков, строительства, расширения,
модернизации или ремонта загородных строений и коммуникаций. Для многих
владельцев дач подсобное хозяйство является важным подспорьем в обеспечении
семьи продовольственными товарами.
Эти затраты оттягивают
существенную часть сбережений населения, предпочитающих делать вложения в жильё
за пределами города, вместо того, чтобы увеличивать уровень обеспеченности и
качество городского жилья. Такая диверсификация структуры потребления жилья и
жилищных услуг является специфичной, свойственной российским потребителям, и, в
целом, снижает доступность улучшения основного жилья, его количественных и
качественных характеристик. Например, средний потребитель жилья при ограниченных
сбережениях вместо повышения обеспеченности до 30-35 кв. метров на человека
может предпочесть вариант с фактической обеспеченностью в 20-25 кв. метров в
основном жилье и 25-30 кв. метров на человека во втором (загородном) жилье.
Конечно, определенная
часть семей с высоким уровнем дохода, нацелена на приближение к западным
стандартам потребления - 50 кв. метров на человека и более, а некоторая часть
уже их достигла. В целом же основная часть домашних хозяйств, предъявляющая
спрос на рынке жилья, ориентирована на дифференцированный рост обеспеченности.
Он зависит от базовой обеспеченности, размеров сбережений и доходов,
предпочтений в потреблении основного и второго жилья, значимости потребления
других социальных услуг (особенно образования, здравоохранения и рекреации),
типа семьи (простая или сложная), её численности, половозрастного состава,
социального статуса.
Фактический уровень
обеспеченности жильём (тип дома и душевая обеспеченность), демографические
параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной
обеспеченности в форме наследования или дарения определяют характеристики
потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их
доступности.
Обобщая вышеизложенное,
можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в
которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические,
демографические и поведенческие взаимосвязи. С учётом их специфического влияния
на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные
факторы по отдельным группам (блокам). Однако подобная классификация в
определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов
на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и
муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних
факторов и ослабляет влияние других.
Факторы, определяющие
индекс доступности, могут быть классифицированы следующим образом:
1. Характеристики
домашних хозяйств и спроса.
- демографические показатели
домашних хозяйств, тип семьи (численность её членов), доля сложных семей в
данном типе, доля простых семей, порождаемой в среднем сложной семьёй при
её расселении;
- доля одиноких пенсионеров,
оформивших наследование (дарение);
- уровень среднедушевой жилищной
обеспеченности в доходной группе (его распределение);
- среднедушевой доход в доходной
группе (его распределение);
- среднедушевые ликвидные
сбережения в доходных группах (распределение);
- распределение характеристик
проживания населения по структуре жилищного фонда - типам домов, районам
размещения;
- рыночная стоимость жилья при
оценочном распределении населения по жилищному фонду (ликвидность
накоплений).
2. Характеристики
предложения на рынке жилья
- объёмы социального (бесплатного)
жилья (с учетом приоритетов распределения);
- объемы и структура строительства
социального жилья за счёт средств бюджета, его диверсификация;
- объёмы муниципального жилья,
реализуемого для очередников с помощью субсидий и различных кредитных
схем;
- объёмы жилья, предоставляемого
населению на условиях коммерческого найма;
- планируемые объёмы сноса ветхих
и аварийных домов, пятиэтажек и жилищного строительства по программе
реконструкции этого жилищного фонда;
- структура и объёмы жилья,
предназначенного для коммерческой реализации на основе единовременной
оплаты;
- объёмы жилья, предназначенного
для продажи по различным схемам с краткосрочной рассрочкой, полной оплатой
стоимости;
- объёмы жилья, предназначенные
для коммерческой продажи по различным схемам кредитования (в том числе
ипотечного).
3. Характеристики
бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и
жилищно-коммунального обслуживания.
- объём бюджетных субсидий,
предназначенных для приобретения социального жилья очередниками;
- объём и условия субсидирования и
кредитования очередников;
- объём консолидированных
ресурсов, привлеченных бюджетом и финансовой системой для коммерческого
кредитования населения и условия их предоставления;
- объём бюджетных и внебюджетных
средств, привлечённых для реконструкции пятиэтажек, а также переданного
городу ведомственного жилого фонда;
- объём средств частных
инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого
жилья;
- цены реализации жилья и их
дифференциация (по себестоимости, коммерческим ценам);
- налоги на собственников жилья и
их дифференциация, исходя из требований налогового законодательства;
- тарифы на оплату
жилищно-коммунальных услуг (с дифференциацией по типам жилья и уровню
дохода).
4. Характеристики
потребителей и инвесторов на рынке жилья.
- степень удовлетворенности
населения жилищными условиями (оценка и уровни дифференциации - низкая,
средняя, высокая, большая);
- распределение предпочтений
населения между видами улучшения жилищных условий - основного и второго
жилья (оценка и дифференциация);
- накопительное (сберегательное)
поведение населения, ориентированное на потребление на рынке жилья и
остальных услуг (оценка распределения);
- сберегательное поведение,
ориентированное на выравнивание уровня благосостояния в течение всего
жизненного цикла (оценка распределения);
- степень самостоятельного участия
претендентов (очередников) на социальное жильё в улучшении их жилищных
условий, как альтернатива длительному пассивному ожиданию предоставления
бесплатного жилья (оценка распределения);
- политическая, законодательная (в
том числе налоговая) стабильность, реструктуризация банковской и
финансово-кредитной системы и оценка их влияния на активность операций
(населения и инвесторов) на рынке жилья.
На практике основным
показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения
квартир гражданами является коэффициент доступности жилья, который измеряется
как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднегодовому доходу
семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет,
необходимых для приобретения жилья семьей с данным уровнем дохода).
Как свидетельствуют
статистические данные, средняя зарплата по городу Подольску постоянно растет, в
2005 году она увеличилась на 23 % и составила 11 тыс. руб., что выше средней
заработной платы по Московской области, в т.ч.:
- в промышленности – 11 тыс. 400 руб.
(рост 12%),
- в науке – 17 тыс. руб. (рост 14%),
- в строительстве – 13 тыс. руб.
(рост 48%),
- на транспорте – 9
тыс. руб. (рост 21%),
- в ЖКХ – 13 тыс. руб. (рост 47%),
Заработная плата в бюджетной сфере в
течение 2005 года существенно выросла и составила:
- в культуре – 7 тыс. руб.
(рост 73%),
- в образовании – 7 тыс. руб.
(рост 51%),
- в здравоохранении – 7
тыс. 900 руб. (рост 18%).
Расчет показателя
доступности жилья в городе Подольске осуществлялся на основе следующих
предпосылок:
·
средний размер
домохозяйства – 3 человека;
·
при расчете
среднегодового дохода домохозяйства учитываются номинальные среднедушевые
среднемесячные доходы населения в определенном году;
·
годовой доход
домохозяйства определяется как произведение среднегодового дохода одного
человека (среднемесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов
семьи-домохозяйства);
·
за стандартную
квартиру для данного домохозяйства принята квартира площадью 54 кв. м
(социальная норма – 18 кв.м на человека).
Коэффициент доступности
жилья:
Кдс=(С*S)/(Д*N), где
Кдс – коэффициент
доступности жилья
S – площадь условной квартиры,
кв.м.
С – средняя стоимость кв.
м. жилья, руб.
Д - среднедушевой доход
семьи, руб./чел. в год
N – число человек в
семье.
Коэффициент доступности
жилья, с учетом минимальных потребительских расходов:
Кдр=( С*S)/((Д-P)*N), где
Кдр – коэффициент
доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов.
Р – минимальные
среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
В рамках дипломного
проекта был рассчитан коэффициент доступности жилья по формуле № 1 для жилья на
вторичном рынке, т.к. его стоимость ниже стоимости жилья на первичном рынке.
Данные таблицы 2.2
иллюстрируют динамику показателя доступности жилья в г. Подольске.
Таблица 2.2.
Доступность
жилья в г. Подольске в гг.
Динамика коэффициента
доступности жилья отражена на рис. 2.10.
Рис. 2.10. Динамика
коэффициента доступности жилья в г. Подольске в 2002-2006 гг.
Изменение коэффициента
доступности жилья свидетельствует об определенной тенденции. В течение
прошедших 5 лет наблюдалось некоторое повышение уровня доступности жилья как
следствие увеличения доходов населения, в результате значение коэффициента
несколько уменьшилось.
Показатель доступности
жилья – один из ключевых индикаторов, широко используемый в мировой практике. В
частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по
развитию населенных пунктов («Хабитат»). По данным за 1996 год, этот показатель
для Парижа был 3 года, Мельбурна – 3,6 года, Рио-де-Жанейро – 2,5 года.
Безусловно, здесь речь идет о жилье разного качества, но тем не менее таком,
которое в данных странах признается допустимым (средним, массовым) стандартом
проживания.
Сравнение полученных
значений коэффициента доступности для города Подольска с исследованиями,
проводимыми для Московского региона, отдельно для Москвы и Подмосковья, а также
с учетом вида жилья (первичное, вторичное) свидетельствует о том, что в целом
ситуация в Подольске аналогична.
Результаты проводимых
авторами расчётов[1]
демонстрируют, что для москвичей вопрос о доступности жилья является достаточно
сложным, но, при определённых условиях, (например, с помощью привлечения заёмных
средств) вполне решаемым.
Анализ ситуации в
Подмосковье позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для
основной части населения региона. Несколько скрашивает негативную картину тот
факт, что большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают в
Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.
Подводя итог, можно
констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения Подмосковья,
как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть
самостоятельно решить жилищную проблему не может. Возможным выходом из
сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически
целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан,
что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и
увеличить доступность жилья.
Изучение рынка ипотечных кредитов,
сложившегося в городе Подольске предполагает анализ заемщиков, кредиторов и
других участников рынка.
Фактически
воспользовались схемой ипотечного кредитования в г. Подольске 780 семей, рис.
2.11, оформив кредит на общую сумму 197, 1 млн. руб., их них:
387 семей (50 % от общего
количества) приобрели жилье на вторичном рынке недвижимости, сумма заемных
средств – 118,3 млн. руб.;
174 семьи (22 %)
приобрели жилье на первичном рынке по долевому участию в строительстве, сумма
заемных средств – 75 млн. руб.;
219 семей (28%) получили
заем на обустройство (реконструкция).
Рис. 2.11. Структура
воспользовавшихся ипотечным кредитом в г. Подольске, %.
В структуре стоимости
жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита, собственные денежные средства
заемщиков составили 37 %, заемные средства – 62 %, жилищный сертификат – 1 %. В
виде первоначального взноса на долевое участие в строительстве привлечено 70
млн. руб. средств заемщиков.
Распределение заемщиков
по возрасту иллюстрируют данные рис. 2.12.
Рис. 2.12. Распределение
заемщиков по возрасту, %.
Распределение заемщиков
по социальному положению иллюстрируют данные рис. 2.13.
Рис. 2.13. Распределение
заемщиков по социальному положению, %.
Распределение заемщиков
по срокам кредитования иллюстрируют данные рис. 2.14.
Рис. 2.14. Распределение
заемщиков по срокам кредитования, %.
Из общего количества
приобретенного заемщиками жилья основную часть составили однокомнатные квартиры
– 39 %, и двухкомнатные квартиры – 33 %, рис. 2.15. Значительно в меньшей
степени заемщики приобретали трехкомнатные квартиры – 20 %. Обращает внимание,
что жители года отдают предпочтение покупке собственных домов, нежели
четырехкомнатных квартир, так их доля составила 5 % и 3 % соответственно.
Рис. 2.15. Структура
квартир, приобретенных на условиях ипотеки в г. Подольске, %.
Если для заемщика главное
– получить кредит, то для кредитующей организации гораздо важнее обеспечить
своевременное погашение кредита.
По выданным кредитам
возврат заемщиками сумм основного долга составил 15,1 млн. руб, сумм
начисленных процентов – 13,4 млн. руб. Кроме того, 25 кредитов на общую сумму
5,9 млн. руб. погашены досрочно.
Всего выдано кредитов на
покупку жилья общей площадью более 35 тыс. кв. м.
Случаев невозврата
основного долга и начисленных процентов по выданным кредитам нет.
В настоящее время в
городе Подольск ипотечные кредиты предоставляют различные банки. Перечень
банков, расположенных в г. Подольске представлен в таблице 2.3.
Условия, на которых банки
выдают ипотечные кредиты населению зависят от множества факторов: стоимости
квартиры, наличия собственных средств, величины дохода и др. Анализ предложений
показал, что средний банковский процент по ипотечным кредитам варьируется в
среднем от 10% до 11%, при выдаче кредита в долларах, и от 14% до 18%, при
выдаче кредита в рублях. Средний срок предоставления кредита составляет 15 лет.
Банки, предоставляющие
ипотечный кредит населению, ориентируются на кредитование покупки жилья,
находящегося на вторичном рынке. Финансирование покупки жилья на первичном
рынке предлагает ограниченное количество коммерческих банков, и процент на
данный объект выше среднерыночного процентов на 3%-4%, что связанно с
повышенными рисками.
Таблица 2.3.
Перечень
банков, расположенных в г. Подольске
|
Название банка
|
Адрес
|
|
«ЭТАЛОН БАНК» Подольский
филиал
|
г. Подольск, Октябрьский
пр-т, д. 9а
|
|
«Внешторгбанк»
|
г. Подольск, ул.
К.Готвальда, д. 8
|
|
МКБ (Москомприватбанк)
|
г. Подольск, Ревпроспект,
31/30
|
|
Дополнительный офис
«Подольский» филиала «Чеховский» ЗАО КБ «Гута Банк»
|
г. Подольск, ул.
Комсомольская, 46
|
|
«Возрождение» Подольский
филиал ОАО «МАКБ»
|
г. Подольск, ул. Кирова, 11
|
|
«Банк кредитования малого
бизнеса» ЗАО
|
г. Подольск, ул. Рабочая,
д. 36
|
|
«Сберегательный банк РФ»
Подольское отделение №2573
|
г. Подольск, ул. Кирова, 21
|
|
Филиал СБ 2573/0114
|
г. Подольск, ул. Свердлова,
9
|
|
Филиал СБ 2573/0110
|
г. Подольск, Парадный пр-д,
2/7
|
|
Филиал СБ 2573/0106
|
г. Подольск, ул.
Февральская, 54/150
|
|
Филиал СБ 2573/100
|
г. Подольск, ул.
Ленинградская, 18
|
|
Филиал СБ 2573/079
|
г. Подольск, ул. Парковая,
57Б
|
|
Филиал СБ 2573/073
|
г. Подольск, ул. Правды, 17/1
|
|
Филиал СБ 2573/051
|
г. Подольск, ул.
Циолковского, 10/6
|
|
Филиал СБ 2573/017
|
г. Подольск, ул. Быковская,
7
|
|
Филиал СБ 2573/016
|
г. Подольск, ул.
Ревпроспект, 2/14
|
|
Филиал СБ 2573/04
|
г. Подольск, ул. Мира, 13
|
|
«Подольский промышленный
коммерческий банк»
|
г. Подольск, ул. Кирова, 19
|
Работа любого банка с
заемщиком при выдаче ипотечного кредита представляет собой набор определенных
процедур, соблюдение которых позволяет снизить риск невозврата кредита.
На первом этапе банк
осуществляет первоначальное собеседование с заемщиком по телефону или при
личном общении. В ходе первой беседы банк должен предоставить клиенту в
понятной для него форме максимально подробную информацию об условиях
кредитования, требованиях банка к порядку предоставления и оформления кредита с
тем, чтобы заемщик смог достаточно обоснованно взвесить свои финансовые
возможности получения и выплаты кредита на условиях банка. На этом этапе
происходит предварительный отбор и отсев очевидно неприемлемых для банка
клиентов.
Второй этап – сбор и
подтверждение полученной информации. На данном этапе клиент должен представить
в банк список документов (по запросу банка). Анализ свидетельствует, в основном
банки запрашивают:
1.
Паспорт (копии
страниц – фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение и дети).
2.
Заграничный
паспорт (при наличии).
3.
Страховое
свидетельство государственного пенсионного страхования.
4.
Свидетельство
о постановке на налоговый учет (ИНН).
5.
Справка о
регистрации по месту постоянной регистрации (выписка из домовой книги -
предоставляется на момент получения кредита (займа)).
6.
Документы об
образовании (аттестаты, дипломы и т.д.).
7.
Свидетельство о
браке (о расторжении брака).
8.
Брачный
контракт (при наличии).
9.
Свидетельства о
рождении детей, не достигших 14 лет (паспорта детей от 14 до 18 лет)
10.
Военный билет
(для мужчин).
11.
Копия всей
трудовой книжки, листы которой заверены подписью (с указанием даты, должности и
расшифровки подписи) и печатью работодателя, а также содержащая надпись о
том, что заемщик работает в указанной должности и в настоящее время. При
этом подписью и печатью работодателя заверяется либо каждый лист, либо сшивка
скрепленных листов представленной трудовой книжки.
12.
Трудовой договор
(контракт) со всеми изменениями и дополнениями.
13.
Документы,
подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем
организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за
последние 6 месяцев (2-НДФЛ либо по утвержденной форме)
Третий этап - заявление
о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Заявление заполняется
сотрудником банка и подписывается клиентом. Именно на основе заявления
осуществляются все окончательные расчеты относительно суммы кредита, размеров
ежемесячного платежа, сроков погашения кредита.
Четвертый этап –
проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком
(андеррайтинг кредитов). Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим
основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной
информации о заемщике:
1.
оценка
платежеспособности потенциального заемщика – его способности своевременно
погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов;
2.
оценка
кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории,
определяющей его готовность выполнять принимаемые на себя финансовые
обязательства;
3.
оценка
достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный
заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех
других необходимых расходов по совершаемым сделкам;
4.
проверка
юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;
5.
оценка
достаточности обеспечения возврата кредита – определение стоимости имущества по
отношению к размеру запрашиваемого кредита, а также оценка состояния
недвижимого имущества.
После этой процедуры
эксперт по андеррайтингу подготавливает для Кредитного комитета бланка отчет о
результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений по конкретному
заемщику, а именно:
предоставить кредит
данному клиенту с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;
отказать в кредите с
указанием оснований для отказа;
провести дополнительный
анализ информации о заемщике с возможной модификацией первоначальных условий
кредита.
Пятый этап –
предоставление кредита и заключение кредитного договора. Правильность
заключения договора контролируется юридической службой банка.
Шестой этап –
обслуживание ипотечного кредита в банке. Основными функциями процедуры
обслуживания являются : кассовая, бухгалтерская, налоговая и страховая,
взимания штрафных платежей и др.
Город Подольск один из
городов Московской области, который активно включился в программу развития
ипотеки.
Подольск наряду с другими
районами Одинцовским, Сергиево-Посадским, Луховицким, Мытищинским, Истринским,
Можайским, Зарайским, Шаховским, Егорьевским, Лотошинским, Ступинским; городами:
Электросталь, Жуковский выступил учредителем ОАО “Ипотечная корпорация
Московской области”, также учредителем является Правительство Московской
области.
«Ипотечная корпорация
Московской области» – это объединение государственной и муниципальной власти в
интересах решения жилищных проблем граждан. Участниками системы ИЖК являются 86
организаций (16 ипотечных кредитных кооперативов, 17 банков, 16 оценочных
организаций, 16 страховых компаний, 21 риэлторская компания). Ипотечная
корпорация Московской области осуществляет выдачу и рефинансирование ипотечных
кредитов и займов, которые удовлетворяют требованиям Стандартов Федерального агентства
по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Обязательным условием
ипотеки является первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости
приобретаемой квартиры. Оставшуюся сумму можно получить в кредит сроком от 1
года до 27 лет под 15 % годовых. Процентная ставка в целом по России зависит от
темпов развития инфляции. Прежде чем выдать ипотечный кредит, банк или
кредитный кооператив должен убедиться в платежеспособности своего клиента.
Кроме того, при получении кредита необходимо учитывать, что на его погашение
должно тратиться не более трети от совокупного семейного дохода. Взять кредит
имеет право гражданин не моложе 18 – ти и не старше 60-ти лет. Для получения
ипотеки самые перспективные слои населения - молодые семьи.
В Подмосковье улучшить
свои жилищные условия планирует 61 % жителей, из них 49% - отдают предпочтение
ипотечному кредитованию.
Ипотечная корпорация
Московской области выступает в качестве:
- управляющей компании в областной
системе ИЖК
- регионального оператора ОАО
“АИЖК” по Московской области
- инвестора-застройщика “ипотечных” жилых домов.
По состоянию на 01 ноября
2006 года городом Подольском подписано генеральные соглашения о реализации
Программы развития ипотеки, а также имеются организации, реализующие программу,
аккредитованные Ипотечная корпорация Московской области.
В г. Подольске ведется
строительство ипотечных домов на 376 квартир, из них 236 квартир уже сдано; сдача
140 квартир намечена на конец 2006 г.
В Подольске создан
ипотечный кредитный потребительский кооператив (расположен по адресу г. Подольск,
пр-т Октябрьский, д. 2).
ООО «Подольская Жилищная
Инициатива» осуществляют жилищное строительство на территории Московской
области, реализуют построенные квартиры с использованием схем ипотечного
жилищного кредитования.
Ипотечная корпорация
Московской области предоставляет ипотечные кредиты на достаточно выгодных
условиях:
1. Процентная ставка - от
11% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и срока
кредита (в рублях).
2. Срок погашения ипотечного займа - от
1 года до 30 лет.
3. Досрочное погашение займа возможно по истечении 6
месяцев с момента выдачи займа.
4. Размер займа – не более 90% от
стоимости приобретаемого жилья.
5. Предоставление сведений о доходах
заемщиков за последние 6 месяцев (справка форма 2-НДФЛ либо за подписью
директора и бухгалтера организации-работодателя).
6. Поручительство не требуется.
7. Квартира оформляется в собственность
непосредственно после заключения договора купли-продажи.
8. Обеспечение займа - залог
приобретаемого или имеющегося жилья с оформлением закладной, страхование
заемщиков и квартиры - предмета залога.
9. Возможность использования налогового
вычета с подоходного налога в размере 1 млн. руб.
Проведенный анализ показал, что город Подольск является одним из
лидеров, среди муниципальных образований, поддерживающих развитие ипотеки, этому
способствуют такие факторы как удобное географическое положение (близость к
Москве), активное развитие хозяйства.
В городе Подольске наблюдается формирование полноценного рынка
ипотечных кредитов: имеется потребность среди населения в улучшении жилищных
условий и средства, необходимые для осуществления первоначального взноса,
имеются кредитные организации, готовые предоставить ипотечные кредиты, имеются
необходимые элементы инфраструктуры рынка: риэлторские фирмы, нотариусы,
страховые компании, и осуществляется новое строительство жилищного фонда.
Как свидетельствуют статистические данные по г. Подольску,
численность населения города имеет тенденцию к увеличению, возрастает доля
детей и молодежи, что указывает на необходимость более детального рассмотрения
жилищной проблемы.
Несмотря на достаточно высокую среднюю обеспеченность населения
жильем, в Подольске она составляет почти 24 кв. м на человека, что выше средней
по Московской области, почти 10 тыс. человек официально признаны нуждающимися в
улучшении жилищных условий. Срок ожидания в очереди на квартиру в Подольске
составляет более 10 лет.
По экспертному мнению (работники ипотечного кредитного потребительского кооператива)
потребность в улучшении жилищных условий в городе имеет почти 38 % населения,
причем 10 % из них могут воспользоваться различными схемами покупки жилья (с
привлечением заемных средств).
В городе
осуществляется активное жилищное строительство, однако квартиры в строящихся
домах раскупаются еще на стадии строительства, что свидетельствует о
неудовлетворенном спросе на жилье со стороны населения.
Проведенный
анализ показал, что среди кредитных организаций наблюдается единство в вопросах
предложения кредитов, так схожи ставки, условия обеспечения возврата средств и
др. характеристики. Таким образом, возможно предположить что кредитные
организации (банки) осваивают рынок, спрос на кредиты среди населения
достаточно высок, поэтому не наблюдается кардинальных изменений условий
кредитования.
Несмотря на определенное развитие рынка ипотечных кредитов, в
городе недостаточно развита инфраструктура рынка, не используются
альтернативные инструменты и различные системы ипотечного кредитования, что
требует своего скорейшего решения.
Раздел
III. Проектная часть. Разработка
проектных мероприятий
Для развития конкурентной
среды на рынке ипотечных кредитов необходимо активное развитие инфраструктуры,
т.е. ипотечных брокеров, увеличение информированности населения о региональных
и банковских программах ипотечного кредитования, что должно способствовать
росту спроса со стороны населения на предоставляемые ипотечные продукты;
Для устранения выявленных
в дипломном проекте недостатков предлагается реализация следующих мероприятий,
таблица 3.1.
Таблица 3.1.
План
мероприятий
|
№ п/п
|
Название мероприятия
|
|
1
|
Формирование инфраструктуры рынка
ипотечных кредитов
|
|
2
|
Развитие альтернативных
инструментов ипотечного кредитования
|
|
3
|
Совершенствование системы
информационного обеспечения рынка ипотечных кредитов
|
|
4
|
Разработка корпоративной схемы
ипотечного кредитования
|
|
5
|
Разработка рекомендаций по
формированию платежеспособного спроса на ипотечные кредиты
|
Стремительное
развитие ипотечного кредитования в России связано с повышением доступности
ипотеки для населения, с одной стороны, и с увеличением инвестиционной
привлекательности для банков, с другой. Усиление конкуренции среди банков,
проведение продуманной государственной политики, направленной на стимулирование
спроса населения на ипотечные кредиты, а также продолжающийся рост доходов
населения увеличит долю выданных ипотечных кредитов населению в общем объеме
розничного кредитования. Благодаря разнообразным ипотечным продуктам банков
сегодня можно подобрать индивидуальную программу приобретения квартиры в
кредит, удовлетворяющую любым жилищным потребностям. И только комплексный
подход к становлению ипотечного кредитования будет способствовать постоянному
притоку клиентов в банк, а, значит, высокой степени доходности.
Предположим, клиент готов
приобрести квартиру в кредит. Сразу возникает вопрос: куда в первую очередь
нужно обратиться клиенту: в риэлторскую компанию для поиска жилья или сначала
заняться мониторингом условий банков? При обращении клиента в банк, достаточно
часто выплывают подводные камни, «о которых Вам могли не сказать, потому что Вы
не спросили» - стандартная фраза сотрудников банков и страховых компаний. Предположим,
риэлтор подобрал квартиру, которая устраивает клиента. Клиент отдал задаток,
оговорил срок сделки и подписался под штрафными санкциями, в случае, если
вовремя не сможет рассчитаться за жилье. А после понес необходимые документы по
разным банкам в ожидании прохождения кредитного комитета и принятия им
положительного решения. Но есть вероятность, что банки могут отказать в выдаче
кредита (все зависит от стоимости квартиры, дохода клиента, позиции банка). В
этих условиях, как свидетельствует зарубежный опыт, проще обратиться к
«посреднику» - ипотечному брокеру.
Ипотечный брокер – уполномоченное
заемщиком лицо, действующее в интересах и за счет клиента с целью выбора и
получения оптимального кредитного продукта в любом банке. Иными словами, брокер
берет на себя обязанности по поиску лучшего из предложений ипотечных банков,
оформлению необходимых документов, сопровождению на всех этапах ипотечной
сделки, а также по оптимизации условий кредита на стадии его погашения.
Стремительное развитие
ипотеки и, как следствие, многообразие банковских программ ипотечного
кредитования, необходимость сбора большого количества документов, рост цен на
жилье приводят к необходимости создания компаний ипотечных брокеров. Действуют
несколько видов ипотечных посредников:
- независимые ипотечные
брокеры - компании, работающие в интересах клиента и помогающие ему выбрать
оптимальный вариант кредита по процентным ставкам, срокам кредитования,
первоначальному взносу и максимальному размеру займа, а также оформить
кредитное досье;
- ипотечные брокеры
полного цикла или брокеры при риэлторских компаниях помогают клиенту не только выбрать и
оформить кредит, но и оказывают риэлторские услуги;
- интернет-брокеры рассылают заявку клиента в банки,
организуя своего рода банковский «тендер», не запрашивая для подбора
предложений личные данные клиента: ФИО, паспортные данные и контактную
информацию;
- брокеры, работающие в
интересах банков, комиссии которым платит не клиент, а непосредственно
кредитное учреждение.
Ипотечный брокер окажет
консультацию на каждом этапе: выбор программы, прохождение предварительной
квалификации в банке, сбор документов, заполнение бланков и форм, получение
ипотечного кредита. После оформления кредита и покупки квартиры «подскажет» как
получить имущественный вычет. Ипотечный брокер действует в интересах клиента.
Ипотечный
брокер удобен, прежде всего, тем, что клиенту, обратившемуся в одну структуру,
смогут дать исчерпывающую информацию относительно ценовой ситуации на рынке
недвижимости; проконсультировать на какие варианты квартир реально может
претендовать клиент, учитывая его материальное положение; подобрать необходимое
жилье; предоставить условия кредитования многих банков; просчитать необходимый
первоначальный взнос; ежемесячный платеж; помочь подготовить пакет документов
для проведения кредитного комитета в банке, и, конечно же, гарантировать
получение кредита.
Развитие
ипотечного рынка предполагает наличие конкурирующих ипотечных брокеров, поэтому
ипотечный брокер должен обладать компетентностью и профессионализмом,
максимальным объемом достоверной информации об условиях различных банков: четко
знать процентную ставку, просчитать стоимость оформления кредита, предупредить
клиента о всех его платежах, которые нужно будет сделать при оформлении кредита
(услуги нотариуса, оценку квартиры, страховые расходы (страхование жизни,
имущества), кассовое обслуживание, услуги ипотечного брокера), также сообщить о
единоразовой или ежемесячной комиссии банка (если такова имеется), т.е. предложить
клиенту самые выгодные условия. Схема взаимоотношений на рынке ипотечных
кредитов с участием ипотечных брокеров приведена на рис. 3.1.
Для работы ипотечному
брокеру необходимо заключить несколько соглашений:
- с банком, который может выдать
ипотечный кредит на оговоренных условиях;
- с риэлторами, поскольку после
получения положительного решения кредитного комитета банка о выдаче
клиенту кредита на определенную сумму, ипотечный брокер может заняться
выбором квартиры для клиента;
Рис. 3.1
Схема взаимоотношений на рынке ипотечных кредитов с участием ипотечного брокера
- со страховыми и оценочными
компаниями, аккредитованными у банка, которые предложат клиенту страховой
договор или договор на оценку жилья.
Услугами ипотечного
брокера сейчас пользуются в основном те, кому не хватает времени на
самостоятельный сбор документов для получения кредита, либо проблемные
заемщики. Однако все больше клиентов понимают, что, имея выбор из нескольких
банков и программ, можно получить кредит на более выгодных условиях, к тому же
у брокера можно получить квалифицированную консультацию по ипотечному кредитованию.
Закона об ипотечном брокере пока не существует, но эта деятельность
регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. Хотя в сознании
потенциального заемщика все еще существует некоторый барьер - зачем платить
посредникам, когда можно обратиться в банк напрямую - услуги ипотечного брокера
становятся все более востребованным у населения. Ипотечный брокер представляет
интересы клиента перед банком вплоть до подписания кредитного договора или даже
до совершения сделки купли-продажи. Поэтому, для тех, кто желает приобрести
жилье по наиболее оптимальной схеме и ценит время, обращение к ипотечному
брокеру является разумным решением.
В России ипотечный брокер
выступает именно от лица клиента. В западной модели ипотечному брокеру платит
банк, при котором он работает; в отечественной - брокер получает доход от
клиента (процент либо фиксированную сумму). Ряд агентств недвижимости, при
которых действуют ипотечные брокеры, учитывает сумму вознаграждения брокера при
назначении комиссионного сбора, и в основном они берут оплату в зависимости от
суммы кредита.
Ипотечный брокер - это
специалист, владеющий знаниями в области недвижимости, ипотечного жилищного
кредитования, страхования, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество,
практикой судебных разбирательств и оказывающий комплексную услугу по продаже
недвижимости с использованием ипотечного жилищного кредитования. Вообще,
ипотечный бизнес находится на стыке трех рынков: недвижимости, труда и
капитала.
Как и в любой другой
области, набор услуг и расценки на них у ипотечных брокеров не одинаковы.
Дешевле всего ($10-20) обходится совет брокера, в какие банки выгоднее
обратиться за кредитом. Но большинство брокеров одними консультациями не
ограничиваются. Они также берут на себя обязательство получить согласие банка
на выдачу клиенту ипотечного кредита, для чего готовят и предоставляют
кредитное досье потенциального заемщика и в случае необходимости сопровождают
его на собеседование в банк.
Подобный сервис обычно
стоит не менее $500. Крупные агентства недвижимости придерживаются
фиксированного тарифа, большинство независимых брокеров взимают 1-2% суммы
кредита (если необходимо подобрать квартиру, проверить ее юридическую чистоту и
т. д., то цена вопроса возрастает до 3-5%).
В рамках дипломного
проекта предлагается организация отдела (группы) ипотечного брокера на уровне
отдельных риэлторских фирм г. Подольска. Во-первых, у существующих уже
риэлторских фирм имеются налаженные связи (контакты) с организациями города
(БТИ, Регистрационная палата и др.), имеется соответствующий опыт работы с
клиентами и организована работа. Выделение отдела ипотечного брокера позволит
риэлторской фирме занять новых семгент рынка, увеличить прибыль. Расчет
экономической эффективности от организации отдела ипотечного брокера представлен
в разделе 4.
Увеличение количества
вовлеченных в ипотеку заемщиков можно достигнуть благодаря развитию
альтернативных инструментов ипотечного кредитования.
Альтернативные
инструменты позволяют:
• учитывать изменения стоимости
ресурсов и условий кредитования;
• снижать риск процентных ставок для
кредитора и заемщика;
• повышать доступность кредита для
граждан-заемщиков;
• обеспечивать эффективность и
доходность долгосрочных кредитных операций для кредитора.
Основные характеристики
альтернативных инструментов кредитования следующие:
• наличие встроенного механизма
индексации суммы задолженности заемщика по кредиту с учетом темпов изменения
инфляции или стоимости кредитных ресурсов, что обеспечивает эффективность и доходность
долгосрочных кредитных операций для кредитора;
• перераспределение платежей по кредиту
в целях повышения доступности кредита таким образом, чтобы на первоначальном
этапе погашения кредита суммы платежей были несколько снижены по сравнению с
выплатой задолженности в последующие периоды, когда номинальные доходы заемщика
увеличиваются в силу инфляции;
• использование механизма негативной
амортизации и капитализации недополученных сумм платежей по кредиту на
первоначальном этапе с погашением увеличенной суммы задолженности на
последующих этапах при обеспечении рыночной доходности данных операций.
Одним из наиболее простых
и распространенных кредитных инструментов, применяемых в странах с высокой и непредсказуемой
инфляцией, является кредит, предоставляемый в иностранной валюте или в привязке
к иностранной валюте. Как показал проведенный анализ, подобный инструмент
используется в г. Подольск. При кредите, предоставляемом в иностранной валюте предполагается,
что изменение курса внутренней валюты соответствует колебаниям индекса
инфляции. Такой инструмент позволяет в какой-то мере обеспечить интересы банка
путем получения от заемщика платежей по кредиту, индексируемых в зависимости от
изменения курса внутренней валюты по отношению к иностранной. Однако при этом
возрастает кредитный риск, так как если заемщик получает доходы во внутренней
валюте, то велика вероятность несовпадения (отставания) роста обязательств
заемщика и увеличения его доходов. Кроме того, валютный риск накладывается и на
банк, поскольку при падении курса иностранной валюты уровень доходов банка по
кредиту становится ниже, чем по операциям во внутренней валюте.
Ипотечный кредит с
учетом уровня цен
Один из возможных
подходов к решению описанных выше проблем — прямой учет изменений уровня
потребительских цен при определении платежей по кредиту. При данном кредитном
инструменте используется фиксированная процентная ставка, отражающая только
реальную стоимость фондов (ресурсов) при выдаче кредита (сверх инфляции),
риски, связанные с погашением кредита, операционные расходы и прибыль
кредитора. Суммы платежей по кредиту определяются на основе этой фиксированной
на весь срок кредита процентной ставки и остатка невыплаченной суммы кредита
(баланса кредита). Баланс основного долга и платеж по кредиту периодически
пересматриваются в зависимости от показателя, отражающего индекс
потребительских цен. Такой подход позволяет переложить риски, связанные с
будущей инфляцией, на заемщика, а риски, связанные с реальной процентной ставкой,
полностью оставить на кредиторе.
Первоначально (в первый
год) платежи по процентам и основному долгу рассчитываются исходя из
установленной фиксированной процентной ставки по формуле аннуитетных платежей
без учета инфляции на весь срок кредита по следующей формуле:
где Р0 первоначальный
платеж;
г фиксированная
в договоре ставка процента;
Т срок
кредита;
N0 объем
выданного кредита.
В конце первого года
производятся следующие операции:
1) индексация
платежей по кредиту:
2) определение суммы
платежей в счет процентов по кредиту:
3) определение суммы
в счет погашения части основного долга:
4) индексация и
погашение части долга:
где i1 индекс потребительских цен;
А1 сумма
платежа по основному долгу в первом платежном периоде.
В последующие годы
остаток основного долга и платежи по кредиту пересматриваются аналогичным
образом в соответствии с индексом потребительских цен.
Инструмент с двойной
индексацией
Усовершенствованной
моделью РLАМ является кредит с двойной индексацией, позволяющий более
равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два
индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов
или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной
платы или доходов населения.
Кредитный инструмент с
двойной индексацией работает следующим образом:
• процентная ставка по кредиту либо
баланс основного долга индексируются по финансовому индексу, отражающему
изменение стоимости кредитных ресурсов, что позволяет защитить реальную
стоимость капитала кредитора, снижая риск процентной ставки и обеспечивая
прибыльность операций по долгосрочному кредитованию (по аналогии с рассмотренным
выше инструментом РЬАМ);
• платежи заемщика по кредиту, включая
платежи в счет процентов по кредиту и основному долгу, индексируются по
индексу, отражающему динамику доходов, обеспечивая тем самым возможность выплачивать
платежи по кредиту и стабильность соотношения платежа по кредиту и доходов;
• первоначальные платежи по кредиту
исчисляются на основании установленной фиксированной процентной ставки по
формуле аннуитетных платежей;
• срок кредита становится переменной
величиной (то есть срок кредита может быть больше или меньше первоначально
установленного временного периода), зависящей от того, насколько темпы роста доходов
населения соответствуют темпам роста инфляции;
• возможна негативная амортизация
«основного долга» ( таблицу 4.2).
Таким образом, в заранее
оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина
платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов (заработной платы), и
пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного
долга с учетом динамики индекса инфляции.
Необходимо
отметить, что DIM, как и все альтернативные инструменты, сложнее стандартных
традиционных инструментов. При неправильном понимании и внедрении этого
инструмента либо недостаточном контроле за его использованием возможны
негативные последствия, требующие принятия чрезвычайных мер по погашению
обязательств (подобные тем, что имели место в Мексике в конце 1990-х годов).
Кроме Мексики, DIM применялся во Франции, Израиле, Турции, Гане, Польше.
Выбор правильных и всем
понятных индексов для пересчета суммы долга и платежей заемщика, так же как и
периодичности их пересмотра, определяет эффективность работы DIM. В самом общем случае, необходимо,
чтобы индексы соответствовали следующим требованиям:
• максимально полное, объективное и
понятное отражение динамики изменений доходов и стоимости кредитных ресурсов;
• возможность пересмотра платежей с
необходимой частотой (ежемесячно или ежеквартально);
• общеизвестность и общедоступность,
регулярная публикация в печати, независимость от прямого административного
регулирования, возможность отслеживания и сравнения их динамики.
В отличие от стандартного
инструмента с фиксированной процентной ставкой DIM, безусловно, переносит риск
процентной ставки на заемщика. В то же время, по сравнению с кредитным
инструментом с переменной ставкой и РLАМ, использование второго индекса, отражающего рост доходов, при
индексации платежей заемщика позволяет существенно снизить воздействие этого
риска на возможность заемщика гасить кредит. Таким образом, в отличие от РLАМ кредитный инструмент с двойной
индексацией защищает заемщика от излишних финансовых нагрузок при осуществлении
платежей по кредиту. Однако следует помнить, что с применением этого
инструмента возникает проблема тщательного отбора индексов, с помощью которых
осуществляется индексация платежей по кредиту и остатка основного долга, а
также проблема неопределенности кредитного периода, который может выйти за
рамки установленного.
Инструменты с
регулируемой отсрочкой платежа
Дальнейшее развитие семейства
альтернативных инструментов привело к появлению DAIR (differed adjustable interest rate) — инструмента с регулируемой отсрочкой платежа
(ИРОП).
Этот инструмент повышает
доступность кредитов для заемщика и одновременно обеспечивает необходимую
доходность по этим кредитам банку - кредитору, используя механизм двух
процентных ставок (процентной ставки по кредиту и установленной процентной
ставки для расчета платежей), а также механизм отсрочки части платежа по
кредиту с его последующей капитализацией и допущением негативной амортизации
суммы долга. В отличие от рассмотренного выше инструмента с двойной индексацией
(DIM) при использовании ИРОП погашение
кредита происходит в установленные сроки (то есть сроки не меняются).
Первоначальная сумма
платежей по кредиту относительно невысока и постепенно повышается к концу
кредитного периода, позволяя заемщикам при прочих равных условиях (начальном
уровне доходов, процентной ставке и сроке кредита) получить большую сумму
кредита, чем при традиционной схеме (с фиксированной или переменной процентной
ставкой).
Кредит с отсрочкой
платежей позволяет увеличивать размеры платежей по кредиту при росте
номинальных доходов заемщика. Чтобы кредитор мог получить прибыль, разница
между начисленной суммой платежей в соответствии с процентной ставкой по
кредиту и установленной процентной ставкой, по которой фактически платит
заемщик, капитализируется, то есть прибавляется к сумме основного долга с
последующим начислением процентов за кредит. Номинальный размер основного долга
по кредиту постепенно увеличивается (происходит негативная амортизация).
Однако, с учетом роста номинальных доходов заемщиков (в силу инфляции), эти
платежи должны оставаться доступными для него, хотя и могут превышать
первоначально установленный уровень отношения платежа к доходу — 30%. Основным
фактором, влияющим при этом на погашение кредита, будет соотношение темпов
роста стоимости кредитных ресурсов и темпов роста доходов. Лишь при
существенном отклонении от первоначального сценария, выражающемся в значительном
отставании роста доходов от роста стоимости кредитных ресурсов, может
возникнуть ситуация, при которой платежи по кредиту станут существенным
бременем в бюджете заемщика и для банка повысится кредитный риск.
Основные характеристики
ИРОП:
1. Наличие двух
процентных ставок: платежной и контрактной. Платежная процентная ставка —
постоянная, фиксированная на весь срок кредита процентная ставка, используемая
для расчета ежемесячных платежей заемщика по формуле аннуитетных платежей.
Контрактная процентная ставка — переменная процентная ставка, устанавливаемая
на основе финансового показателя, отражающего стоимость банковских кредитных
ресурсов, увеличенную на надбавку (маржу банка), необходимую для покрытия
административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, а также
на прибыль банка и надбавку на риски.
В качестве финансового
индекса, отражающего стоимость кредитных ресурсов, может быть выбрана ставка на
рынке межбанковских кредитов, доходность по государственным ценным бумагам или
другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов
для осуществления кредитных операций.
2. Надбавка к стоимости ресурсов (маржа или спрэд банка)
остается постоянной величиной для всего срока погашения кредита.
3. Срок кредита остается фиксированным.
4. Каждый регулярный платеж рассчитывается исходя из
платежной ставки, остатка основного долга и количества оставшихся до конца
срока платежных периодов.
5. Разница между суммой
задолженности заемщика по процентам, определяемой на основе контрактной ставки,
и величиной его фактических выплат, рассчитываемых на основе платежной ставки,
регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу
(капитализируется).
В результате происходит негативная амортизация суммы долга
заемщика, когда в номинальном выражении сумма основного долга не уменьшается, а
увеличивается. Негативная амортизация тем больше, чем выше инфляция и чем
значительнее разрыв между контрактной и платежной процентными ставками.
Сумма платежей по кредиту рассчитывается ежемесячно либо с другой
частотой в зависимости от заданного периода пересмотра платежей, по формуле
аннуитетных платежей исходя из платежной фиксированной процентной ставки и из
баланса основного долга.
Поскольку непогашенная сумма долга увеличивается, каждые три месяца
размер платежей пересматривается таким образом, чтобы новые платежи позволили
погасить за оставшийся кредитный период возросшую сумму основного долга с
учетом ежемесячной уплаты платежной ставки процента.
Контрактная ставка, определяющая сумму начисленных процентов,
определяет и уровень банковского дохода. Эта ставка всегда превышает на
фиксированную величину ставку, например, межбанковского кредита, обеспечивая
таким образом банку получение более высокого дохода по сравнению с тем, который
он мог бы получить на рынке межбанковского кредита.
Ипотека как система кредитования предполагает длительные, многолетние
отношения сторон, базирующиеся на взаимном доверии. “Созревание” человека от
момента, когда он узнал о возможности улучшить свои жилищные условия с помощью
ипотечного кредита, до момента заключения договора с кредитующей организацией –
это длинный путь, и сегодня пройти его до конца могут лишь представители
небольшой и довольно обеспеченной части населения. Именно к возможностям и
предпочтениям этих людей адаптированы параметры представленных сейчас на рынке
кредитных продуктов. Отсутствие информации об отношении к ипотечному
кредитованию широких слоев населения – о материальной возможности участвовать в
ипотечных программах, о доверии к ним и, наконец, о готовности вложить средства
в строительство жилья на тех или иных условиях – служит сегодня серьезным
препятствием к созданию новых продуктов на рынке ипотечного кредитования.
Одним из способов предварительной оценки перспектив этого рынка
служат массовые репрезентативные опросы населения. Подобные исследования,
конечно, не дают возможности детально выяснить все, что интересует кредитующие
организации, но позволяют изучить реакцию той или иной части населения лишь на
основные, самые важные параметры кредитных продуктов.
Термин «доступность жилья», выражающийся с помощью
соответствующего коэффициента (расчет данного коэффициента для города Подольск
приведен в п. 2.4), является очень простым для его понимания широким кругом
потенциальных заёмщиков: «Жильё либо недоступно, либо доступно, но на
определённых условиях, например, с помощью привлечения заёмных средств банка».
Иллюстрацией может служить сравнение результатов расчёта коэффициента
доступности жилья, выполненный без привлечения заёмных средств и с
использованием ипотечного банковского кредита. Таким образом, коэффициент
доступности жилья в руках маркетологов и PR-служб банковской организации может
выступать определённым инструментом убеждения потенциального покупателя жилья,
не имеющего достаточных средств для единовременной оплаты покупки, в
существовании реальной альтернативы - возможности улучшить свои жилищные
условия за счёт ипотеки. Продемонстрировав расчёт семикратного роста стоимости
квартиры за десять лет, не сложно будет объяснить потенциальному покупателю,
что лучше сегодня заплатить за одну квартиру и жить в ней, чем в будущем
заплатить за то же жильё, но (в лучшем случае) в семь раз больше.
Абсолютно несостоятельным также является широко распространённое в
народе мнение о том, что при покупке жилья с помощью ипотечного кредита
придётся заплатить полторы-две стоимости квартиры. Во-первых, «полторы-две»
цены гораздо меньше семикратного удорожания. Во-вторых, простейший расчёт
показывает полную несостоятельность подобных утверждений. Среднестатистической
семье из трёх человек с среднедушевым годовым доходом (по данным на конец 2004
года) 226845 руб. и расходами 120600 руб. и уже имеющей трёхлетние накопления для
приобретения аналогичной двухкомнатной квартиры можно предложить
воспользоваться ипотечным кредитом по программе ОАО «АИЖК». Параметры
программы: годовая ставка 13% , срок погашения 10 лет, размер кредита: 677792
рубля. Семья может купить квартиру и переехать жить в неё сразу после
оформления сделки, а не ждать десять лет. Каждый год семья будет выплачивать
банку сумму в размере 121440 руб. в счёт погашения кредита. За десять лет семья
выплатит сумму в размере 1214400 рублей, что лишь на четверть, а не в два (и не
в семь) раз, превышает первоначальную стоимость квартиры в 968274 рублей. При
этом семья имеет налоговую льготу (возврат подоходного налога) в размере 74092
рубля. Выгода семьи от использования в процессе приобретения жилья банковского
ипотечного кредита очевидна. Семья не переплачивает за квартиру, а платит за
возможность жить в ней уже сегодня.
Одним из действенных способов является демонстрация этих расчётов
потенциальному покупателю с помощью специально размещённой на
Интернет-страничке банка программы расчёта в он-лайн режиме. Внешне эта
программа напоминает широко распространённый сегодня ипотечный калькулятор,
позволяющий посетителю сайта рассчитать размер ежемесячных платежей в рамках
программы ипотечного кредитования данного банка. Расчётная часть основана на
формуле, позволяющей вычислить коэффициент доступности жилья. При наличии
портрета потенциального заёмщика и формулы расчёта коэффициента доступности
жилья можно рассчитать доступность для каждого сегмента любого регионального
рынка жилой недвижимости. Например, сколько времени потребуется семье с
определённым уровнем дохода для того, чтобы купить трёхкомнатную квартиру в
Москве в панельном доме с учётом роста её стоимости, а также динамики доходов и
расходов семьи. Потенциальный покупатель, введя данные о жилье (площадь,
стоимость) и информацию о собственных доходах и расходах, получит в результате
расчётов величины, показывающие, сколько лет ему придётся копить на это жильё и
сколько оно уже к тому времени будет стоить. Обновление данных, отражающих
динамику стоимости жилья, и, например, средних по региону значений доходов и
расходов, может быть возложено на аналитические службы банка. Если же эту
программу совместить для наглядности с ипотечным калькулятором, то результаты
будут однозначно демонстрировать преимущества приобретения жилья с
использованием ипотечного кредитования.
Один из постулатов маркетинга гласит, что прежде чем эффективно
продавать товар или услугу, необходимо изучить спрос на неё. Если спроса нет
или его недостаточно для эффективного ведения данного направления бизнеса, то
этот спрос надо сформировать, убедив потенциального покупателя в том, что он
нуждается именно в этой услуге или именно в этом товаре. Процесс формирования
спроса на ипотечные кредиты должен представлять собой целенаправленные действия
банка в отношении полной информированности потенциальных покупателей жилья и,
соответственно, потенциальных заёмщиков о существующих программах кредитования,
их особенностях, экономических параметрах, гарантиях, цене, дополнительных
услугах и издержках клиента в связи с получением кредита и приобретением жилья,
о сервисе, а также о надежности самого банка, его репутации и достижениях. При
формировании спроса на ипотечные кредиты необходимо широкое использование
рекламных мероприятий и методов воздействия на общественное мнение посредством
прессы, радио, телевидения. При этом обязателен учет социальных, нравственных,
психологических, эмоциональных, эстетических и других особенностей каждой
отдельной группы потенциальных заёмщиков.
Потенциальный спрос на ипотеку был проанализирован выше, поэтому
имеет смысл привести лишь основные данные. Об ипотеке, как об одном из способов
решения жилищной проблемы, знают уже почти половина россиян. Согласно опросу,
проведенному Фондом «Общественное мнение», 47% респондентов заявили, что они
знают о существовании возможности обратиться в банк за кредитом на покупку
жилья, 34% что-то об этом слышали. Что особенно важно отметить - за последние
пять лет снизилась доля тех, кто предпочел бы копить на квартиру (с 26% до
20%), и увеличилась доля тех, кто предпочел бы воспользоваться ипотечной
программой (с 9% до 15%).
Перечень конкретных мероприятий, направленных на формирование
спроса, график их реализации и бюджет должна сформировать маркетинговая или PR
служба банка на основе анализа внешней и внутренней рыночной среды, потенциала
и ресурсов самого банка, сильных и слабых сторон продвигаемых на рынок
ипотечных программ, их достоинств и недостатков. Результаты будут зависеть, в
первую очередь, от правильного позиционирования услуг, обоснованного выбора
целевой аудитории и активности проводимой банком политики по продвижению данных
услуг. Среди мероприятий, направленных на формирование спроса на ипотечные
кредиты могут быть выделены такие, как:
·
информирование
потенциальных потребителей и преимуществах приобретения жилья с использованием
ипотечного кредитования;
·
предоставление
возможности ознакомления целевой аудитории с особенностями и преимуществами
собственных ипотечных программ с акцентом на доступность и быстроту оформления;
·
массированная,
активная и креативная реклама как позитивного имиджа банка в целом, так и
влияющих на выбор заёмщика потребительских свойств предлагаемых услуг;
·
подтверждение
надёжности банка, роста степени доверия к нему со стороны клиентов и высокого
качества оказания услуг на основе отзывов клиентов, воспользовавшихся услугами
банка.
Эффективность банковской рекламы в сфере услуг по ипотечному
кредитованию физических лиц условно можно разделить на экономическую и
психологическую. Экономическая эффективность оценивается по степени её влияния
на финансовые показатели банка в краткосрочном периоде (в масштабах срока
проведения рекламной кампании). Психологическая эффективность оценивается, в
первую очередь, через изменение лояльности по отношению к банку, его услугам со
стороны потенциальных заёмщиков, приоритетности выбора данного банка в будущем
при обращении за кредитом.
Формирование и поддержание на необходимом для эффективной и
рентабельной работы уровне спроса на банковские ипотечные кредиты в условиях в
условиях развивающегося рынка жилой недвижимости - труднейшая задача. Банку
необходимы серьёзные инвестиции в данное направление своего розничного бизнеса,
чтобы стабильно и на высоком уровне оказывать по кредитованию физических лиц на
покупку жилья. Более того, банку следует склонить на свою сторону потребителей
и создать рыночный потребительский консенсус, чтобы получить поддержку
собственных ипотечных программ, чтобы потенциальные потребители отдавали
предпочтения именно им. Банк должен уметь преодолевать неприятие риска,
связанного с новой услугой, - далеко не все потенциальные потребители готовы
принять на себя опасности выбора между займом у родственников и кредитовании в
банке. Поэтому банку необходимо выстраивать и поддерживать собственный брэнд.
Кроме того, банку необходимо обеспечить своевременное и качественное
обслуживание пришедших в результате проведения рекламных мероприятий
потенциальных заёмщиков и в дальнейшем обслуживать постоянно растущее
сообщество потребителей. При этом крайне важно, чтобы его рекламные обещания не
расходились с делом, особенно в части удовлетворения заёмщиками своих
потребностей в жилье с помощью предоставленного им со стороны банка ипотечного
кредита.
Одним из базовых
недостатков применяемых в настоящее время схем ипотечного кредитования является
отсутствие гарантий платежеспособности заемщика в течение длительного срока
времени. Решением этой проблемы должно стать участие в реализации ипотечных
договоров «третьей стороны», которая может выступить перед кредитором гарантом
платежеспособности заемщика.
В качестве моделей,
реализующих данную задачу, успешно функционируют схемы корпоративного
ипотечного кредитования. Однако, их недостатками являются следующие:
1. отсутствие обязанности страхования
ответственности заемщика;
2. недостаточная проработка вопроса о
минимально требуемом стаже работы на предприятии;
3. практически не учитывается
экономическая выгода предприятия, которое отвлекает средства из оборота;
4. предпочтительное вложение средств во
вторичное жилье, что обусловлено недостатком денежных средств.
По нашему мнению, данные
отрицательные аспекты реально устранить путем внедрения в практику ипотечного
кредитования корпоративных схем с участием предприятий. Схематично
Корпоративная модель ипотечного кредитования представлена на рис. 3.2.
Предприятие, участвующее
в реализации модели, должно удовлетворять следующим требованиям:
- по объемным показателям
основной деятельности должно занимать лидирующие позиции в регионе;
-уставный капитал ОАО и
ЗАО должен соответствовать нормам, указанным в законодательстве, а уставный
капитал ООО должен быть не менее уставного капитала ОАО или ЗАО;
- численность работников
предприятия должна быть не менее 1000 человек;
- доля регионального
рынка, занимаемого предприятием должна составлять не менее 1%.
Рис. 3.2. Корпоративная
модель ипотечного кредитования
Концептуальная схема
реализации предложенной модели заключается в следующем:
1. Основные этапы.
-Сбор информации о
работниках предприятия, которые заинтересованы в улучшении жилищных условий;
-Отбор руководством
предприятия кандидатов для заключения соглашений между предприятием и
работниками. Заключение соглашений;
-Обращение предприятия в
банк с целью получения кредита на строительство дома;
-Строительство дома, где
предприятие выступает заказчиком;
-Оформление квартир в
собственность работников по окончании строительства дома при соблюдении условий
договора;
- Передача обязательств предприятия перед
банком работникам в размере соответствующих долей.
- Заключение договоров между
работниками и банком: оформление договора закладной, регистрация закладной,
заключение сделки по обслуживанию работников на период срока кредита;
- Погашение кредита работниками в срок,
указанный в договоре.
2.Требования к
работникам, желающим участвовать в предлагаемой модели:
1) гражданство Российской
Федерации;
2) стаж работы на
предприятии не менее 5 лет;
3) легальный доход семьи
работника, 35% которого достаточно для выплаты ежемесячных платежей по кредиту;
4) возраст от 25 до 40
лет.
3.Параметры кредитов.
Валюта кредита:
российский рубль.
Процентная ставка: 14%
годовых (на данном этапе с возможным изменением в течение срока кредита).
Срок кредита: 15 лет с
возможностью пролонгации.
Периодичность выплат:
ежемесячно.
Тип кредита: погашаемый
равными суммами, включающими в себя основную сумму и проценты.
Сумма кредита: до 2500
тыс. рублей.
Прочие условия: запрет на
досрочное погашение в течение первых 6 лет.
4. Страхование.
Страхование кредитов в
предлагаемой модели должно покрывать следующие риски: жизни, здоровья,
трудоспособности работников; пожаров, несчастных случаев, стихийных бедствий;
низкого качества строительства. В предлагаемой модели возможны различные
варианты выбора страховщика:
А) все работники,
участвующие в программе, заключают договоры со страховой компанией,
предложенной банком-кредитором;
Б) все работники,
участвующие в программе, заключают договоры со страховой компанией, выбранной
предприятием-работодателем;
В) каждый работник
заключает договор со страховой компанией, которую он выбирает самостоятельно.
Корпоративная модель
позволит совместить относительно невысокие затраты работника, гарантии
предприятия-работодателя, сократить риски банков, участвующих в кредитовании.
На данном этапе развития
экономики России государство участвует во многих схемах ипотечного
кредитования, прокладывая, таким образом, путь к социально ответственному
бизнесу. Но внедрение в схемы других участников (предприятий, страховых компаний,
пенсионных фондов) позволит сократить существующие риски, а также позволит
работать и зарабатывать участникам рынка, при этом удовлетворяя спрос населения
на недвижимость.
По нашему мнению, выгода
заемщика в данном случае очевидна: получение гарантий от работодателя для
многих потенциальных участников ипотечных программ является единственной
возможностью доказать свою платежеспособность на протяжении длительного времени
и получить кредит. Что касается предприятия-работодателя, то в вопросе привлечения
и удержания кадров, решение жилищного вопроса для сотрудников является одной из
главных составляющих. Также для предприятия участие в схемах ипотечного
кредитования будет являться, во-первых, способом исполнения определенных
социальных обязательств перед работниками, во-вторых, методом поощрения
сотрудников. Но, безусловно, подобные гарантии будут предоставляться в первую
очередь тем работникам, в сохранении которых предприятие заинтересовано:
менеджерский состав, молодые перспективные специалисты, квалифицированные
рабочие востребованных специальностей.
Банк-кредитор и институт
ипотечного страхования, участие которого обязательно, получат повышенное
обеспечение кредита, перспективы долгосрочного сотрудничества и распространение
других банковских продуктов через корпоративного клиента.
Реализация данной модели
будет способствовать сокращению текучести квалифицированных кадров и созданию
механизма дополнительного поощрения сотрудников предприятия. Она отвечает
следующим требованиям: - соответствие действующему законодательству; -
безусловное обеспечение интересов предприятия в случае увольнения сотрудников;
- обеспечение сотрудника жильем при выполнении им всех условий договора.
Данная схема кредитования
имеет понятный и эффективный механизм. Для собственников и руководителей многих
предприятий он будет интересен. В нем присутствует весомый потенциал развития
территорий, предприятий, обеспечения стабильности кадров, их мотивации.
При такой схеме
кредитования 100% кредита выплачивает сам заемщик (работник предприятия). Его
кредитоспособность рассчитывается обычным способом, и все обязательства по
обслуживанию кредита ложатся на него.
Роль предприятия,
получившего кредит и построившего дом для своих сотрудников велика, но, по
сути, минимальна.
Необходимыми условиями
практического внедрения схемы являются:
наличие значительных
банковских пассивов на долгосрочный период времени;
участие государства через
Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Достаточно значительная
потребность в улучшении жилищных условий должна быть подкреплена
соответствующими возможностями погашения кредита со стороны заемщика. В этой
связи первоочередное внимание на уровне Правительства РФ, Московской области и
администрации г. Подольска должно быть акцентировано на формировании условий
для увеличения платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты.
Платежеспособный спрос,
как известно это спрос на товары и услуги, обеспеченный денежными
средствами покупателей, он является связующим звеном между производством и
потреблением, что определяет важность его изучения и прогнозирования в
маркетинговой стратегии фирмы (предприятия).
Формирование устойчивого
платежеспособного спроса на рынке ипотечных кредитов возможно только в
результате проведения активной политики занятости.
Основными направлениями
повышения занятости населения выступают:
создание новых рабочих
мест, в том числе благодаря развитию предпринимательства,
содействие занятости
социально-незащищенных групп населения (частичная занятость, надомный труд).
Мощный стимул для
развития предпринимательства дает организация бизнес-инкубаторов. В различных
зарубежных источниках инкубаторы именуются по-разному, например «инновационный
центр», «предпринимательский центр», «технологический бизнес-центр» и др.
Однако, отличительной особенностью данной формы организации является то, что в
первую очередь такая структура занимается развитием не конкретного товара, а
независимого хозяйствующего субъекта.
Бизнес-инкубатор в общем
виде представляет собой специфическое структурное образование в рамках
народно-хозяйственного комплекса, призванное обеспечить постоянное и
целенаправленное воспроизводство субъектов и условий предпринимательской
деятельности в интересах развития цивилизованного, сознательно-ориентированного
рынка и ускорения научно-технического прогресса.
Бизнес-инкубаторы для
подготовки предпринимателей создаются в целях:
• содействия эффективному
использованию научно-технического потенциала региона посредством
коммерциализации разработок, проектов, ноу-хау и НИОКР;
• создания рабочих мест,
адекватных квалификации научных, инженерно-технических работников других
специалистов региона;
• разработки и реализации
инновационных предложений, изобретений, направленных на создание новых
технологий и конкурентоспособной продукции, ускорения их передачи в
производство для изготовления соответствующей продукции или услуг;
• инвестиционной и
бизнес-поддержки указанной деятельности, тиражирования наукоемких предприятий и
фирм;
• содействия на этой
основе охране окружающей среды, конверсии, реконструкции промышленности и
увеличению экспортного потенциала.
Раздел
IV. Экономическая (социальная)
оценка мероприятий, разработанных в проекте
1.
Появление на рынке ипотечного кредитования ипотечных брокеров, т.е. развитие
ипотечного брокериджа в равной степени эффективно как для заемщика, так и для
кредитной организации. Эффективность для заемщика будет выражаться в том, что ожидается уменьшение расходов заемщика, связанных с поиском
подходящих именно ему условий кредитования (телефонные переговоры, газеты,
журналы, содержащие такого рода информацию); уменьшаются затраты времени на
поиск подходящей программы.
Эффективность для кредитной организации связана с уменьшением затрат на
дорогостоящую, весьма подробную рекламу, к тому же зачастую люди не обладающими
специальными знаниями в области кредита, не смогут в полном степени оценить
преимущество того или иного банковского продукта.
Безусловно ипотечные
брокеры, как и другие участники рынка ипотечных кредитов должны конкурировать
друг с другом, поэтому наличие одного-двух ипотечных брокеров на территории
Подольского района недостаточно. Помимо специализированных ипотечных брокеров
(организаций) предлагается создание специализированных отделов в составе
риэлторских фирм, которые бы занимались консультацией, подбором «подходящего»
ипотечного кредита.
2. Использование альтернативных инструментов ипотечного
кредитования создает возможности для развития ипотеки даже в сложных
экономических условиях. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования
позволяют защитить как кредитора, так и заемщика, т.к. в значительной степени
учитывается влияние изменяющейся экономической среды. Безусловно, предлагаемые
альтернативные инструменты имеют как преимущества, так и недостатки, однако как
показывает практика других стран, их использование позволяет развиваться рынку
ипотечных кредитов.
В качестве примера расчет
ипотечного кредита с учетом уровня цен в таблице 4.1 представлен сценарий
экономического развития, характеризующийся довольно высоким ростом инфляции и
несколько отстающим от него показателем ростом доходов. При предоставлении
кредита в $ 15 000 определяется график платежей по кредиту исходя из изначально
установленной фиксированной процентной ставки в 12% годовых (8% — стоимость
ресурсов с учетом инфляции, 4% — маржа банка, включающая плату за
кредитные риски, прибыль и операционные затраты) и сроке кредита 15 лет. В
результате расчетов по формуле аннуитетных платежей, используемой при
стандартном кредитном инструменте, получаем суммы ежемесячных платежей. Как
видно из таблицы, кредит выплачивается равными платежами в равные промежутки
времени, что было бы вполне оправданно, если бы не инфляция, которая
обесценивает потоки этих платежей.
Чтобы избежать
негативного воздействия инфляции на получаемые кредитором доходы, суммы
ежемесячного платежа по кредиту индексируются по индексу потребительских цен.
Одновременно происходит индексирование баланса основного долга.
Как видно из таблицы,
доля платежа по кредиту в доходе заемщика существенно не меняется, и он не
попадает в ситуацию так называемого «платежного шока». Хотя при росте цен,
более существенно превышающем рост уровня доходов населения, возможна ситуация,
при которой платеж по кредиту вырастет несопоставимо с ростом доходов заемщиков
и последние будут не в состоянии выполнять обязательства по кредитному
договору.
Преимущества и недостатки
ипотечного кредита с учетом уровня цен.
Первоначальный платеж
рассчитывается исходя из некоторой установленной процентной ставки, отражающей
реальную стоимость фондов и надбавку на риск (операционные расходы, прибыль
банка), но не учитывающей инфляцию. Это повышает доступность кредита для
большинства заемщиков. Использование данного инструмента позволило на практике
предоставить кредиты заемщикам при относительно низкой «искусственной»
процентной ставке, что дало им возможность взять ипотечный кредит на
приобретение жилья в условиях, когда рыночная процентная ставка при
использовании стандартного кредитного инструмента или инструмента с переменной
процентной ставкой была бы слишком высока, чтобы они могли получить кредит, по
размеру сопоставимый со стоимостью жилья. Подобный инструмент был апробирован в
ряде стран — Колумбии, Израиле, Бразилии, Италии, Турции и Австралии.
В то же время данный
инструмент имеет и определенные минусы. Инфляционный риск целиком переносится
на заемщика, что может привести к возрастанию кредитного риска, так как рост
индекса потребительских цен, отражающего инфляцию и, соответственно, стоимость
привлекаемых ресурсов, может существенно опережать рост номинальных доходов
заемщика.
Если расхождение между
индексом потребительских цен и ростом доходов становится существенным, это
приводит к тому, что рост платежей увеличит риск «платежного шока» для
заемщика, который оказывается не в состоянии выплачивать растущие в номинальном
выражении платежи по кредиту. В результате существенно увеличивается кредитный
риск кредитора.
установленный
первоначальный срок кредита — 15 лет. При этом предполагается, что доходы
заемщиков ежегодно увеличиваются на 5%, а процентная ставка меняется в
соответствии с ростом инфляции. В данном примере рассматривается вариант DIM, при котором
индексируются процентная ставка по кредиту и платеж по кредиту. Индексация
происходит ежемесячно.
Сравнение доступности кредита для заемщика с одним и тем же доходом при использовании различных моделей расчета
платежей по кредиту — инструмента с регулируемой отсрочкой платежей
(ИРОП) и стандартного ипотечного кредита представлено в таблице 4.3.
Таблица 4.3.
Доступность кредита при использовании различных моделей расчета платежей по кредиту
|
ИРОП
|
Стандартная ипотека
|
|
Исходный уровень годового дохода семьи, руб.
|
100000
|
100000
|
|
Исходная доля платежей в доходе, %
|
30
|
30
|
|
Платежная ставка, %, годовая
|
10
|
23
|
|
Кредитный период, мес.
|
180
|
180
|
|
Контрактная ставка процента
|
|
|
|
Исходная ставка межбанковского кредита, %, годовая
|
23
|
|
|
Надбавка на межбанковскую ставку, %, годовая
|
5
|
|
|
Исходная контрактная ставка, %, годовая
|
28
|
|
|
Частота изменения размера платежей и заработной платы
|
|
|
|
Частота изменения платежей, мес.
|
3
|
0
|
|
Частота изменения зарплаты, мес.
|
3
|
3
|
|
Результаты
|
|
|
|
Максимально доступная сумма кредита, руб.
|
232600
|
126156
|
|
Максимально доступная стоимость жилья, руб.
|
332 285
|
180223
|
Из таблицы хорошо видно, что при равных стартовых условиях (годовой
доход заемщика, годовая рыночная процентная ставка, исходная доля платежей
заемщика в доходе) использование ИРОП позволяет заемщику взять кредит,
практически в 2 раза превышающий по сумме кредит, который он мог бы получить на
стандартных условиях при рыночной фиксированной процентной ставке. Таким
образом, заемщик получает возможность купить квартиру большей стоимости.
Примеры расчетов платежей по кредиту с использованием ИРОП
приведены в таблице 4.4.
На представленных схемах
платежей хорошо видно, как в результате капитализации части невыплаченной
задолженности, рассчитанной исходя из контрактной процентной ставки, происходит
негативная амортизация баланса основного долга. В дальнейшем постепенно
увеличиваются суммы платежей по кредиту, рассчитываемые на основе фиксированной
платежной процентной ставки исходя из нового баланса основного долга. В случае
снижения инфляции и роста доходов заемщика сумма задолженности по основному
долгу перестает расти и начинает постепенно снижаться. Поскольку каждый
ежемесячный платеж рассчитывается по формуле аннуитетных платежей, все выплаты
по кредиту заканчиваются точно в установленный срок.
В целом, использование
альтернативных инструментов позволяет:
·
практически
полностью снять риск досрочного погашения, за исключением отдельных случаев,
когда определенная часть заемщиков имеет желание и возможность досрочно
выплатить сумму долга, расходы, связанные с реинвестированием, не приведут к
потере доходности и могут быть компенсированы за счет надбавки к процентной
ставке на риск досрочного погашения либо сборов «повышенных процентов» за
какой-то определенный кредитным договором промежуток времени;
Таблица 4.4
Детализированный расчет платежей по кредиту с использованием ИРОП
|
Вид деятельности
|
Операция
|
Расчет
|
Результат
|
|
Выдача кредита
|
|
232,6 тыс. руб.
|
|
|
Рассчитывается величина контрактной
ставки
|
Банковская процентная надбавка (спрэд) суммируется с
межбанковской процентной ставкой за 1 месяц
|
0,42%+1,74%
|
2,16%
|
|
Рассчитывается
величина
задолженности по процентам
|
Контрактная ставка на 1 месяц
умножается на величину
невыплаченной основной суммы кредита на
конец 0-го месяца
|
2, 16% -232,6 тыс. руб.
|
5,02 тыс. руб.
|
|
Рассчитывается величина
месячного платежа
|
Производится расчет суммы ежемесячных
платежей заемщика на оставшийся кредитный период (180 мес.) для обеспечения
полного
погашения невыплаченной суммы кредита на
конец 0-го месяца при
условии, что заемщик должен
выплачивать процент, величина
которого равна платежной
ставке (0,8%)
|
Величина платежа (по формуле аннуитетных платежей)
|
2,5 тыс. руб.
|
|
Рассчитывается новая величина баланса
кредита
|
Величина невыплаченной суммы кредита на
конец 0-го месяца + величина процентов за 1 месяц -
величина платежа, произведенного в 1 месяц
|
232,6 тыс. руб. + 5,02 тыс. руб. -2,5 тыс.
руб.
|
235, 12 тыс. руб.
|
·
снять риск
процентных ставок, которые изменяются по мере изменения показателей финансового
рынка (при условии и правильности выбора финансовых индексов), при этом
возникает возможность согласовывать сроки изменения процентных ставок по
активам и пассивам;
·
увязать
показатели стоимости финансовых ресурсов и рыночных индикаторов роста цен, что
позволяет привлечь к ипотечному кредитования банки и другие коммерческие
структуры;
·
обеспечить
доходность кредитов для кредиторов и их доступность для заемщиков;
·
минимизировать
затраты бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок,
поскольку доступность кредита повышается за счет установления специальных
расчетных процентных ставок, использования механизма индексации баланса долга и
капитализации невыплаченных процентов с последующим распределением
задолженности на весь кредитный период;
·
создать условия
для более эффективного использования бюджетных средств – в форме предоставления
гарантий по привлекаемым ресурсам, исключая прямые дотации при предоставлении
льготных кредитов и субсидировании процентных ставок.
Негативный аспект
использования этих инструментов заключается в том, что они более сложны для
понимания и практического применения, требуют специальных нормативных и
методических инструкций для внедрения в практику работы банков, сопровождаются
увеличение затрат на обслуживание кредитов. Однако, как показывает опыт других
стран, в случает стабилизации экономики, эти инструменты могут быть
конвертированы в традиционные инструменты ипотечного кредитования.
3. Реализация предложений
по развитию корпоративной системы ипотечного кредитования позволит в
значительной степени развить рынок ипотечных кредитов (будет способствовать
увеличению количества и общей суммы выданных кредитов).
Преимуществами
предлагаемой схемы являются:
1)
для работника -
возможность приобрести жилье, несмотря на относительно невысокий совокупный
доход семьи (расчет кредитных возможностей представлен в таблице 4.5),
получение гаранта по обязательствам перед банком в лице
предприятия-работодателя;
Таблица 4.5.
Кредитные возможности при
покупке жилья семьи из двух человек
|
Показатель
|
Ставка процента по
кредиту в рублях, %
|
18,0
|
16,0
|
14,0
|
12,0
|
10,0
|
8,0
|
6,0
|
|
доход семьи, руб.
|
32000
|
32000
|
32000
|
32000
|
32000
|
32000
|
32000
|
|
Максимальная
сумма месячного платежа:
|
|
|
из расчета 35%
|
11200|
11200| 11200| 11200| 11200| 11200| 11200
|
|
Максимальная
сумма кредита:
|
50%, 70%, 90% от
стоимости приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
695470
|
762579
|
841004
|
933203
|
1042243
|
1171975
|
1327239
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
743156
|
832864
|
945250
|
1088845
|
1276249
|
1526375
|
1868066
|
|
Сумма пер. взноса
|
30% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
298059
|
326819
|
360430
|
399944
|
446676
|
502275
|
568817
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
318496
|
356942
|
405107
|
466648
|
546964
|
654161
|
800600
|
|
Сумма средств
|
100% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
993529
|
1089398
|
1201434
|
1333147
|
1488919
|
1674249
|
1896056
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
1061652
|
1189806
|
1350357
|
1555493
|
1823213
|
2180536
|
2668666
|
|
Срок накопл. взноса
|
месяцев
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
27
|
29
|
32
|
36
|
40
|
45
|
51
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
28
|
32
|
36
|
42
|
49
|
58
|
71
|
|
Сумма пер. взноса
|
10% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
77274
|
84731
|
93445
|
103689
|
115805
|
130219
|
147471
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
82573
|
92540
|
105028
|
120983
|
141805
|
169597
|
207563
|
|
Сумма средств
|
100% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
772745
|
847310
|
934449
|
1036892
|
1158048
|
1302194
|
1474710
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
825729
|
925405
|
1050278
|
1209828
|
1418055
|
1695972
|
2075629
|
|
Срок накопл. взноса
|
месяцев
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
7
|
8
|
8
|
9
|
10
|
12
|
13
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
7
|
8
|
9
|
11
|
13
|
15
|
19
|
|
Сумма пер. взноса
|
50% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
695470
|
762579
|
841004
|
933203
|
1042243
|
1171975
|
1327239
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
743156
|
832864
|
945250
|
1088845
|
1276249
|
1526375
|
1868066
|
|
Сумма средств
|
100% от стоимости
приобретаемого жилья
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
1390941
|
1525158
|
1682008
|
1866405
|
2084487
|
2343949
|
2654479
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
1486313
|
1665728
|
1890500
|
2177691
|
2552498
|
3052750
|
3736132
|
|
Срок накопл. взноса
|
месяцев
|
|
на 15 лет (35% от з.п.)
|
62
|
68
|
75
|
83
|
93
|
105
|
119
|
|
на 30 лет (35% от з.п.)
|
66
|
74
|
84
|
97
|
114
|
136
|
167
|
2)
для предприятия -
кадровая устойчивость (участие в схеме будут принимать специалисты высокой
квалификации управленческого звена, менеджеры, деятельность которых имеет
принципиальное значение для предприятия, социальная стабильность на
предприятии;
3)
для банка -
сокращение рисков невозврата кредитов за счет солидарной ответственности
работника и предприятия, расширение клиентской базы за счет привлечения крупных
предприятий, которые обладают большей финансовой устойчивостью.
Выгода от реализации
подобных проектов очевидна: физическое лицо получает приемлемые условия
ипотечного кредитования, предприятие, обеспечивая, таким образом, жильем своих
специалистов создает стабильно работающий коллектив. Для первичных кредиторов и
владельцев закладных эта схема кредитования тоже имеет свои плюсы - она создает
дополнительные гарантии возвратности средств.
4. Формирование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты
позволит увеличить количество заемщиков, что также будет способствовать
развитию рынка ипотечного кредитов.
Одним из важней направлений повышения занятости населения является
организация бизнес-икубаторов. Бизнес-инкубатор это наиболее эффективная
экономическая форма подготовки предпринимательских кадров и поддержки развития
малого предпринимательства, коэффициент полезного действия в 5-6 раз выше, чем
от других форм подготовки и формирования кадров для предпринимательских
структур.
В этой связи заслуживают внимания данные статистических
исследований, проведенных в западной Европе и США, позволяющие получить более
полное представление об эффективной деятельности бизнес-инкубаторов:
• около 50% фирм, сформированных в инкубаторах, работают в легкой,
пищевой промышленности и в сфере услуг;
• средний срок пребывания в бизнес-инкубаторе для начинающих фирм
- 2,5 года;
• большинство фирм к моменту прихода в бизнес-инкубатор существуют
менее года;
• количество работающих в фирме в среднем составляет 7 человек на
момент прихода в бизнес-инкубатор и 20 человек к моменту выхода из инкубатора;
• уровень зарплаты в этих фирмах в среднем такой же как и по
стране в целом;
• из начинающих фирм, находящихся в инкубаторе, нежизнеспособными
оказываются 15; для фирм вне инкубатора этот показатель составляет 30%; после
выхода из инкубатора разоряется 2% фирм.
Причины выхода из инкубатора следующие:
·
для
45% фирм необходимы большие помещения,
·
для
19% фирм — более дешевые помещения и деловые услуги;
·
для
14% фирм - лучшие помещения;
·
в
остальных случаях - 22% -указываются две или три из этих причин вместе.
Развитие бизнес-инкубаторов, как показывает имеющаяся практика
способствует появлению новых рабочих мест, а следовательно будет способствовать
увеличению среднедушевого дохода.
Обобщающая оценка мероприятий, разработанных в рамках дипломного
проекта представлена в таблице 4.6.
Таблица 4.6
Сводная оценка мероприятий
|
Название
мероприятия
|
Краткое содержание
|
Ожидаемый результат
|
|
Формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов
|
Развитие ипотечных брокеров –
уполномоченных заемщиком лиц, действующих в интересах и за счет клиента с
целью выбора и получения оптимального кредитного продукта в любом банке
|
Эффективность для заемщика
будет выражаться в том, что ожидается уменьшение расходов заемщика,
связанных с поиском подходящих именно ему условий кредитования; уменьшаются
затраты времени на поиск подходящей программы.
Эффективность для кредитной
организации связана с уменьшением затрат на
дорогостоящую, весьма подробную рекламу
|
|
Развитие альтернативных инструментов ипотечного
кредитования
|
Предлагается использовать
различные инструменты: ипотечный кредит с учетом уровня цен, инструменты: с
двойной индексацией, с регулируемой отсрочкой платежа
|
Увеличение количества
вовлеченных в ипотеку заемщиков, снижение риска досрочного погашения кредита,
риска изменения процентных ставок, повышение доходности кредитов для
кредиторов и их доступности для заемщиков
|
|
Совершенствование системы информационного обеспечения
рынка ипотечных кредитов
|
Предлагается использовать в
он-лайн режиме коэффициент доступности жилья, размещенный на
Интернет-страничке банка
|
Содействие формированию спроса
на ипотечные кредиты со стороны потенциальных заемщиков
|
|
Разработка корпоративной схемы ипотечного кредитования
|
Предлагается вовлечение крупных
предприятий в процесс ипотечного кредитования своих сотрудников
|
Увеличение количества и общей
суммы выданных кредитов за счет гарантии платежеспособности заемщика со
стороны предприятия
|
|
Разработка рекомендаций по формированию платежеспособного
спроса на ипотечные кредиты
|
Предлагается содействовать
занятости населения путем развития предпринимательства
|
Увеличение совокупного дохода
семьи, а следовательно возможность решения «жилищной проблемы» с
использованием заемных средств
|
Раздел
V. Правовое обеспечение
мероприятий, разработанных в проекте
В настоящее
время в целом созданы правовые основы для развития ипотечного жилищного
кредитования: принят новый Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные
законы «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 (с изм. и
дополнениями), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (с изм. и дополнениями), «Об оценочной
деятельности» № 135-ФЗ (с изм. и дополнениями) и другие правовые акты,
регулирующие деятельность в этой сфере.
Однако
развитию целостной рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в какой
она существует в большинстве развитых стран, все еще препятствует ряд правовых
проблем. К этим проблемам можно отнести недостаточно четкие гарантии возврата
кредитных средств в случае невыполнения должником своих обязательств,
отсутствие правовых основ для создания надежных инструментов привлечения
долгосрочных ресурсов от инвесторов и механизмов рефинансирования долгосрочных
кредитов, несовершенство налоговой политики в этой сфере и другие.
В январе 2000
г. Постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена Концепция
развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены
направления совершенствования законодательной и нормативной базы на федеральном
уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образованиях.
Согласно Гражданскому
кодексу Российской Федерации гражданско-правовой договор – это соглашение двух
или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав
и обязанностей.
В ходе реализации
механизма ипотечного жилищного кредитования участники устанавливают условия и
порядок правоотношений между собой через заключение таких гражданско-правовых
договоров, как кредитный договор, договор купли-продажи, договор ипотеки
(залога недвижимости), договор страхования. Все гражданско-правовые договоры
имеют единую структуру построения для отражения условий правоотношений между
сторонами.
Рассмотрим более подробно
особенности договора ипотеки (залога) жилого помещения. Залог жилого помещения
является способом обеспечения обязательств по кредитному договору. Сущность
договора залога квартиры в том, что кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником
этого обязательства получить удовлетворения из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В качестве залогодателя
имущества может выступать либо сам заемщик по кредитному договору, либо третье
лицо. Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению с последующей
государственной регистрацией.
Существенными условиями
договора ипотеки жилого помещения являются:
предмет договора;
оценка заложенного
имущества;
существо, размер и срок
исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
право, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
наименование органа
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего
право залогодателя на предмет ипотеки.
В действующем
законодательстве также подробно освещены операции и заложенным имуществом,
права и обязанности сторон, участвующих в договоре.
В федеральном законе «Об
ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. (с изменениями от 29.12.2004
N 193-ФЗ, от 27.07.2006 N 141-ФЗ) определяется понятие ипотечных ценных бумаг,
облигаций с ипотечным покрытием, ипотечного сертификата участия, ипотечного агента,
жилищной облигации с ипотечным покрытием. В указанном федеральном законе
определяется порядок эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием,
выдачи и обращения ипотечных сертификатов участия, а также определяется порядок
контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
Эмитенты облигаций с
ипотечным покрытием обязаны раскрывать и предоставлять информацию об облигациях
с ипотечным покрытием. Такая информация включает в себя: полное или сокращенное
фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное
обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие
долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и
дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также
номер и дата выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием;
информацию о местах (с
указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения ипотечных
сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления
ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами,
предусмотренными настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами
федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;
сведения об оценке
ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, в случае проведения такой
оценки;
положение о том, что
стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться,
государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты
участия, а также сведения о том, что, прежде чем приобрести ипотечный
сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного
управления ипотечным покрытием.
В данном законе также
определены полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг.
Федеральный орган
исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе:
устанавливать требования
к размеру собственных средств ипотечных агентов и порядок его расчета;
регулировать деятельность
ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием и специализированных
депозитариев ипотечного покрытия в соответствии с настоящим Федеральным
законом;
устанавливать требования,
направленные на предупреждение конфликта интересов управляющих ипотечным
покрытием и специализированных депозитариев;
устанавливать
квалификационные требования к работникам управляющих ипотечным покрытием,
специализированных депозитариев, а также требования к профессиональному опыту
лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа управляющих
ипотечным покрытием и специализированных депозитариев;
устанавливать требования
к порядку погашения ипотечных сертификатов участия, в том числе к определению
суммы, выплачиваемой при погашении ипотечных сертификатов участия;
осуществлять контроль за
деятельностью ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием,
специализированных депозитариев;
устанавливать совместно с
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное
регулирование аудиторской деятельности, требования к аудиторам, имеющим право
оказывать аудиторские услуги ипотечным агентам, управляющим ипотечным
покрытием, специализированным депозитариям;
контролировать соблюдение
настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц,
связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
осуществлять проверку
деятельности ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием,
специализированных депозитариев;
утверждать правила
ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
направлять ипотечным
агентам, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитариям
предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных
правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг
и устанавливать сроки устранения таких нарушений;
устанавливать порядок
определения размера ипотечного покрытия;
устанавливать
дополнительные требования к составу сведений и правила ведения реестра
ипотечного покрытия;
устанавливать
дополнительные требования к структуре и минимальному размеру ипотечного
покрытия;
осуществлять иные
предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.
Концепция развития единой
системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (утвержденная
решением Наблюдательного Совета по ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» протокол № 1 от 27.01.2005) предусматривает механизмы
функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития (в разрезе первичного
и вторичного рынка). В концепции определяется место и роль Единой системы
рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, которая связана с развитием
ипотечного рынка и будет способствовать наращиванию объемов выдаваемых банками
кредитов.
В Московской области, на
территории которой находится г. Подольск, действует закон «Об организации
системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» № 10/143 от
12.09.2001. В законе установлен порядок организации и определены принципы
функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, участники системы
ипотечного жилищного кредитования.
Программа Правительства
Московской области «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в
Московской области в 2005-2010 годах», утвержденная постановлением
Правительства Московской области от 11.04.2005 № 226/10, в качестве
главных целей определяет обеспечение в 2005-2010 годах доступности современного
жилья посредством выдачи ипотечных кредитов (займов) не менее чем для 29 тыс.
семей.
Задачами программы
являются:
1) Завершение
формирования нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное
функционирование системы ипотечного жилищного кредитования в Московской
области;
2) Формирование
инфраструктуры ипотечного рынка в Московской области;
3) Обеспечение выдачи и
рефинансирования кредитов в системе ипотечного жилищного кредитования в
Московской области на сумму не менее 23 048 млн. рублей;
4) Строительство и ввод в
эксплуатацию не менее 564,3 тыс. кв.м. жилья;
5) Создание региональной
системы рефинансирования ипотечных кредитов и займов;
6) Организация
информационной и рекламной кампании для населения Московской области;
7) Создание системы
непрерывной подготовки и переподготовки кадров для организаций – участников
системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области.
Предлагаемые в дипломном
проекте мероприятия полностью соответствуют указанной выше программе и
выступают как ее составная часть, реализуемая на уровне отдельного
муниципального образования.
Формирование рынка
ипотечных кредитов – бесспорно, актуальная задача. Широкое привлечение средств
граждан в сферу жилищного строительства может не только содействовать решению
собственно жилищных проблем, но и стать прецедентом массового частного
инвестирования в национальную экономику. В случае удачи этого начинания можно
рассчитывать на рост инвестиционной активности населения и в других сферах –
например, на рынке акций российских предприятий. Немаловажно также, что до тех
пор, пока цивилизованный рынок ипотечного кредитования отсутствует, его функции
выполняет рынок “серых” кредитных схем.
На пути развития ипотеки
стоит много проблем. Такая система кредитования предполагает длительные,
многолетние отношения сторон, базирующиеся на взаимном доверии. “Созревание”
человека от момента, когда он узнал о возможности улучшить свои жилищные
условия с помощью ипотечного кредита, до момента заключения договора с
кредитующей организацией – это длинный путь, и сегодня пройти его до конца
могут лишь представители небольшой и довольно обеспеченной части населения.
Именно к возможностям и предпочтениям этих людей адаптированы параметры
представленных сейчас на рынке кредитных продуктов.
Отсутствие информации об
отношении к ипотечному кредитованию широких слоев населения – о материальной
возможности участвовать в ипотечных программах, о доверии к ним и, наконец, о
готовности вложить средства в строительство жилья на тех или иных условиях –
служит сегодня серьезным препятствием к созданию новых продуктов на рынке
ипотечного кредитования.
Возможность получения
ипотечного кредита за последние годы резко увеличилась. Это связано с тем, что,
во-первых, наметилась стабилизация экономической ситуации в России, во-вторых,
возрастают доходы населения и, соответственно, появляется возможность улучшить
свои жилищные условия, в-третьих, из-за реальной конкуренции между банками,
выдающими ипотечные кредиты, постепенно сокращаются процентные ставки по ним и
размер первоначального взноса за жилье, в-четвертых, увеличивается срок
кредитования.
Однако, можно
констатировать, что существует много нерешенных проблем, которые сдерживают
дальнейшее развитие рынка ипотечных кредитов. Это и серьезные трудности
общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения,
большая доля «теневого» сектора экономики), и законодательного характера
(неурегулированность отношений собственности и залога, отсутствие условий для
обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы
государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг). В связи с этим данная
тема дипломного проекта имеет большое практическое значение.
Решение ряда проблем
формирования и развития рынка ипотечных кредитов на уровне отдельного
муниципального образования (развитие инфраструктуры рынка, использование
различных альтернативных инструментов и систем кредитования, содействие
занятости населения) позволяет использовать этот опыт и в других муниципальных
образованиях, что будет способствовать улучшению жилищных условий населения.
1.
Конституция
Российской Федерации от 12.12.93.
2.
Гражданский
кодекс РФ № 146-ФЗ от 26.11.01 г.
3.
Жилищный кодекс
РФ № 188-ФЗ от 29.12.04 г.
4.
Федеральный закон
№ 395-1 от 02.12.90 г. «О банках и банковской деятельности»
5.
Федеральный закон
№ 102 от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
6.
Федерального
закон № 152 от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах».
7.
Аверченко В.
Принципы жилищного кредитования –М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
8.
Аляудинов М.Р.
Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием
ипотечного рынка: Монография -М.: ГУУ, 2003
9.
Астапов К.Л.
Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика). //
Деньги и кредит. - 2004. - №4.
10. Белокрылова О.С., Яхимович В.И.
Ипотека как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области. //
Финансы и кредит. -2005.-№3(171)-С.55.
11. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р.
Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. — М.:
Филинь, 1998.
12. Добрынин А.В. Ипотечные
ценные бумаги - М.: МАКС Пресс, 2005.
13. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека.
Управление. Организация. Оценка: Учеб.пособие для студентов вузов. - М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
14. Жилищное ипотечное кредитование:
Состояние и перспективы развития С. С. Колобов, В. С. Колобова -М.: Дашков,
2002.
15. Жилищный кредит (ипотека):
Учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симионова. - Ростов н/Д:
Издательский центр «МарТ», 2004.
16. Зыков В.В. Особенности
формирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования в
России - Волгоград: Волгоградское науч. изд-во, 2005.
17. Инструменты ипотечного жилищного
кредитования Фонд "Ин-т экономики города" -М.: Ин-т экономики
города, 2004.
18. Ипотека и ценные бумаги. // Рынок
ценных бумаг. - 2004. - №19(274).
19. Ипотека: инновационная стратегия в
жилищном строительстве России: Учеб. пособие. -Новосибирск, 2001.
20. Ипотека: региональный опыт кредитования
жилищного строительства О.В. Мацнев ; науч. ред. В. И. Терехин
Рязань: М-Пресс, 2005
21. Ипотечное кредитование на рынке жилья
: (народохоз. и регион. аспекты) М. И. Каменецкий, Л. В. Донцова, С. М.
Печатникова -М: Дело и Сервис, 2006.
22. Исеев Р. Секьюритизация ипотечных
кредитов: экономика сделки. //Рынок ценных бумаг. - 2004. - № 24. - С. 36
23. Каменецкий М.И. Ипотечное
кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) - М.:
Дело и Сервис, 2006
24. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н.
Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование
ипотечных рисков) -М.: Институт экономики города, 2005.
25. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование
в России -М.: МАКС Пресс, 2002.
26. Кричевский Н. А. Ипотечное
жилищное кредитование - М.: Дашков и К, 2006.
27. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В.
Основы организации ипотечного кредитования: Учеб.пособие. - М.: Высшая школа,
1998.
28. Лебединская А.И. Ипотека: Учеб.
пособие -СПб.: Гуманистика, 2001.
29. Либкинд Н., Маслов Д. Секьюритизация
ипотечных кредитов: реалии и перспективы. // РЦБ. - 2004. - №23(278).
30. Логинов М.П.
Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях
России. //Финансы и кредит. -2005.-№4(172).
31. Логинов М.П. Ипотечное
жилищное кредитование в России. //ЭКО. -2004. - №9
32. Любимцев М. Ипотечные бумаги для
ипотечного бума. //РЦБ. - 2004.-№19.
33. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного
жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.:
Издательство «Юридический центр Пресс», 2004.
34. Методические рекомендации по
организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования:
Методические рекомендации /Под общей редакцией Н.Б. Карасевой. - 2-е изд., доп.
- М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.
35. Методические рекомендации по
организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/
Фонд "Ин-т экономики города" М.: Ин-т экономики
города, 2002
36. Мировой опыт ипотечного жилищного
кредитования и перспективы его использования в России -СПб.: Юрид. центр
Пресс, 2003
37. Опыт и проблемы развития ипотечного
жилищного кредитования в регионах России. / Под. ред. Н.Н. Рогожиной. - М.:
Фонд «Институт экономики города», 2004.
38. Павлов И.В. Ипотечное
жилищное кредитование - М.: Издат. группа БДЦ-пресс, 2004.
39. Павлов И.В. Основные элементы системы
ипотечного жилищного кредитования. // Деньги и кредит. - 2003. - №3.
40. Пастухова Н.С. Инструменты
ипотечного жилищного кредитования -М., 2004. - 63 с.
41. Печатникова С.М. Жилищный
ипотечный рынок, как он устроен? //Финансовый менеджмент. - 2004. - №5. - С.
130.
42. Проблемы развития ипотечного
кредитования жилищного строительства и пути их решения / В.К. Гуртов, А.М.
Марголин, К.А. Чагай; - М: Изд-во РАГС.,2002.
43. Развитие институтов регулирования на
рынке жилищного кредитования. // Деньги и кредит. - 2004. - № 9. - С. 51.
44. Разумова И.А. Ипотечное
кредитование: Учебное пособие. -СПб.: Питер, 2005.
45. Рогожина Н.Н. Оценка
доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов - М.: Фонд
Институт экономики города, 2004.
46. Секьюритизация ипотечных ценных
бумаг. // Рынок ценных бумаг. -2004. - №23 (278). - С. 20.
47. Формирование платежеспособного спроса
на жильё: проблемы и пути их решения. // Экономика строительства. - 2004. - №
9. - С. 20.
48. Формы финансовой поддержки семей с
невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий [Рогожина Н.Н.]
М.: Институт экономики города, 2004.
49. Черняк А.В. Ипотечное кредитование:
Учеб. пособие. - М. :Междунар. ун-т,2001.
50. Что мешает развитию ипотеки.
//Конкуренция и рынок. — 2005. - № 1 с. 104.
51. Щетинин Я. В. Спрос
на ипотечные кредиты - М.: БДЦ-Пресс, 2006.
Аннуитет - вид
долгосрочного займа, по которому кредитор ежегодно получает определенный доход
(ренту), устанавливаемый с расчетом на постепенное погашение капитальной суммы
долга вместе с процентами по нему.
Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого
входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.
Ипотечные кредиторы - банки и коммерческие организации, предоставившие заемщику ипотечный
кредит, в соответствии с действующим законодательством РФ и осуществляющие последующее
обслуживание заемщиков.
Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные
сертификаты участия.
Ипотечные ценные бумаги - это вид ценных бумаг, обеспеченные активом в виде
объекта недвижимости.
Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует
установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям,
исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав
требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и
которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право
осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее
владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от
выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием,
право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств,
требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права,
предусмотренные настоящим Федеральным законом.
Кредит - ссуда в денежной или товарной форме на условиях
возвратности и обычно с уплатой процента; выражает экономические отношения
между кредитором и заемщиком.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой
обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.
Рынок ипотечного
кредитования — часть финансового рынка, на котором перераспределяется
заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.