Содержание
Введение............................................................................................................. 3
Глава 1. Земельный участок как объект
купли-продажи................................... 6
1.1. Понятие земельного участка....................................................................... 6
1.2. Оборотоспособность земельных
участков................................................ 20
Глава 2. Договор купли-продажи
земельного участка...................................... 27
2.1. Стороны договора купли-продажи
земельного участка............................ 27
2.2. Заключение договора
купли-продажи земельного участка........................ 37
Глава 3. Исполнение и расторжение
договора купли-продажи земельного участка 47
3.1. Исполнение договора
купли-продажи земельного участка....................... 47
3.2. Расторжение и недействительность
договора купли-продажи земельного участка 53
Заключение......................................................................................................... 57
Библиографический список............................................................................... 62
Введение
Состояние экономики
нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько
рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля.
Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание
продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего
обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных,
так и в иных целях.
При этом вовлечение
земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с
учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может
успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения
обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного
маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в
аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами
соответствующего административно-территориального образования (города,
сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность
предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и
в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям
рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует
назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при
заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся
преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый,
специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также
нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей
немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без
учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных
правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в
правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что
способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и
естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного,
стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота
земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и
деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и
т.п.
Договоры относятся к той
разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой, а значит,
представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое
земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу
регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи)
земельных участков.
Итак, целью настоящей
работы является исследование договора купли-продажи земельного участка.
Объект работы – общественные
отношения, складывающиеся в связи с возникновением, изменений и прекращением
прав и обязанностей сторон в отношении отчуждения и приобретения права
собственности на земельный участок.
Предмет работы –
действующее гражданское и земельное законодательство, регламентирующее порядок
и особенности заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи
земельного участка.
Для достижения указанной
выше цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие
земельного участка.
2. Изучить свойство
оборотоспособности земельных участков.
3. Определить понятие и
особенности договора купли-продажи земельного участка.
4. Определить состав сторон
договора купли-продажи земельного участка.
3. Исследовать порядок и
особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.
4. Исследовать правила исполнения
договора купли-продажи земельного участка.
5. Изучить особенности расторжения
договора купли-продажи земельного участка и основания его недействительности.
Структурно настоящая
работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов,
заключения и библиографического списка.
Глава 1.
Земельный участок как объект купли-продажи
1.1.
Понятие земельного участка
Гражданский кодекс РФ[1]
не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних
случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст.
128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не
связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный
участок". Как видим, и здесь нет единства терминологии.
Понятие земельного
участка дано в ст. 6 ЗК РФ[2]
- земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке.
Но это не единственное
определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также
в ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"[3],
где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по
организации и осуществлению государственного контроля за использованием и
охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ
от 25 мая 1994 г. N 160[4],
дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности
земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное
правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в
государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации
прав на землю.
В ст. 1 ЗК РФ земля также
определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности
народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как
"средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект
недвижимости и т.д.).
В связи с этим в
юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень
законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях
и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная
принципам земельного законодательства, содержит массу "не только
ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и
засоряющих закон"[5].
В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не
согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.
Видимо, эта критика
правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной
органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает
описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях
по поводу земли могут использоваться оба понятия: и "земля", и
"земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно к
каким ситуациям используется то или иное слово.
По мнению А.П. Анисимова
и А.Е. Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный
земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие
"земля", отмечают авторы, является понятием "весьма абстрактным
и характеризует лишь ее связь с природой"; понятие земли "есть не что
иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям
или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их
использования"; понятие "земельный участок" просто заменяется словом
"земля", которое является "сокращенным и всем понятным
обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких
объяснений"[6].
Однако совершенно ясно,
что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу
существования индивида, групп людей, этноса в целом[7],
как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений[8].
Если обобщить имеющиеся
законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было
бы назвать следующие восемь его общих признаков.
1. Земельный участок
всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять
земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя
наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.
2. Всякий земельный
участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный
участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо
от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении
мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть
объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный
участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания
земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет
не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6
ЗК РФ.
Указание на связь всякого
земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить
определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования
отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный
участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и
предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и
существование специальных правил земельного законодательства,
"сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение
земли.
3. Каждый участок
обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например,
данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают
юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае
предоставления земельного участка для строительства качественное состояние
земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и,
наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается
и закрепляется как обязательное условие.
Однако только
качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и
не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение
отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя[9].
Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для
России, так и для населения Земли в целом[10].
Однако понятие "качество" для разных участков земли является
различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной
горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и
надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он
может выражаться в различных свойствах земельного участка.
Кстати, на земельном
участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами,
либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только
факультативный признак земельного участка.
4. Земля - всегда физически
сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в
качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: "территориальные
границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые
водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное
пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены
сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты
(например, предприятия).
При этом одни из этих
объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного
участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).
Здания и сооружения,
конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является
таковым как с ними, так и без них.
В последнее время
высказываются соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы и
насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких
случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.[11]
Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е.
земельный участок под водой), а сам водоем.
Наличие на участке
различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности
применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность").
Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно
принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая
плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине
участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.
Что же касается зданий и
сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А.
Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в
качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности[12].
Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может
применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для
размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех
остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от
ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его
расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и
леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д."[13]
Последняя точка зрения
кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам
земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права
собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения)
переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не
предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.
В связи с этим
неправильно утверждать, что земля - принадлежность строений[14]
или наоборот. Что же касается проблемы обеспечения единства судьбы земельного
участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то внесение ясности в
данную проблему необходимо прежде всего связывать с реализацией тех идей,
которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития
гражданского законодательства о недвижимом имуществе[15]
и подготовке соответствующих законопроектов. При этом имеется в виду, что
удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и
объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение разных норм и
исключить споры и конфликты.
5. В составе земельного
участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие
установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в
виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на
которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком
смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка,
определенные в ст. 261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное
пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего
лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и
распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК
РФ).
Пространство земельного
участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных
метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые
насаждениями, растениями.
Вертикальный срез
земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и
определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его
особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.
В соответствии со ст. 19
ФЗ "О недрах"[16]
владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ
осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на
государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину
до 5 м, а также строить колодцы и скважины.
При этом граница
воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными
законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление
прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.
То же самое касается и
воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у
арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон
говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
В других странах это
пространство может быть и объектом собственности: "Право собственника
земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над
поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие,
осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет
для него интереса"[17].
6. Земельный участок
подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен
свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с
родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих
объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных
признаков.
Любое предоставление
земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в
соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как
объекта государственного кадастрового учета является дата внесения
соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги
и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как
объекта недвижимости.
Таким образом,
кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота.
Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и
тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п.
2 ст. 7).
Законом определен также
состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст.
13). В соответствии со ст. 14 в Едином государственном реестре указываются
следующие основные сведения о земельных участках:
а) кадастровые номера;
б) местоположение
(адрес);
в) площадь;
г) категория земель и
разрешенное использование земельных участков;
д) описание границ
земельных участков и их отдельных частей;
е) зарегистрированные в
установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
ж) экономические
характеристики;
з) качественные
характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;
и) наличие объектов
недвижимого имущества.
Данные для кадастра
формируются на основе специальных мероприятий землеустройства и межевания как
комплекса "работ по установлению, восстановлению и закреплению на
местности земельного участка, определению его местоположения и площади",
т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К
сожалению, ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ[18],
не содержит ясного ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех
случаев оборота земель[19].
Следует учитывать, что
стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного
кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной
регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения
кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду[20].
Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть
земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности
(см., например, ст. 37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по
общему правилу обязательно.
Необходимость
идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта
сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение
соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В числе средств
идентификации специально следует выделить местонахождение участка. Закон о
землеустройстве также выделяет в качестве самостоятельного информационного
показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в
Единый государственный реестр земель.
7. Земельный участок
обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может
быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть
разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный
участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав
земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными
законами.
Таким образом, часть
земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными
границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается
принципиальная делимость земельного участка[21].
Но что она означает? Может ли существовать часть земельного участка как
самостоятельный объект правоотношений?
По этому поводу было
замечено, что никакой части участка "не может быть, как не может быть
части доски"; "Троесловие "часть земельного участка" - это
не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании
или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом
юридическом титуле. Слова "делимый" или "неделимый"
обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте
одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей
совокупности будут равны разделенному земельному участку"[22].
Полагаем, такая оценка не
вполне верна. Безусловно, в п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет не только о технической
возможности разделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического
характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории[23],
применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне
может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не
может быть разделен[24].
Понятие делимости уместно
также в связи с необходимостью учитывать требования о минимальных и
максимальных размерах земельных участков (ст. 33 ЗК РФ). Возможна ситуация,
когда при формировании участка для нового собственника здания (сооружения) прежнему
собственнику, одновременно являвшемуся и собственником участка, нельзя
сохранить часть участка (с преобразованием ее в самостоятельный участок) за
пределами территории, необходимой для использования этого объекта недвижимости
новым собственником (ст. 33 - 36 ЗК РФ).
Однако о части участка
как о самостоятельном объекте можно говорить, например, в случае, когда из
состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные
части (площади) сданы в аренду. С точки зрения собственно землеустройства перед
нами единый участок, но части его приобретают особый правовой режим и в силу
этого появляется возможность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом
смысле).
Что же касается
технического аспекта (т.е. если не учитывать, например, правил о минимальных и
максимальных размерах земельного участка), то в этом смысле земельный участок
делим до бесконечности.
Сказанное не означает,
что вопрос о делимости или неделимости участка утратил актуальность. Р. Галиева
верно отмечает, что отсутствуют ясные критерии отнесения участка к делимому или
неделимому, поэтому не исключен субъективный подход[25].
В числе разновидностей
земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является
ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой
стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х
годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель
реформируемых сельскохозяйственных организаций.
К правовому регулированию
отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте
ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (гл. 3)[26].
Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя
учтены многочисленные замечания и возражения[27].
В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен
правовой режим общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). С внесением
дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой
собственности на земельный участок ситуация не изменилась и измениться не могла
- это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.
Распространение на
правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не
означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует. Однако важно
иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого
земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей
собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой
собственности перед нами оказывается право собственности на конкретный
земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна:
если нет выдела в натуре, то нет определенности в объекте, а после выдела можно
говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка)[28].
Понятие "земельная
доля", судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет
актуальным и потребует бережного и внимательного правового анализа. Но вряд ли
юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений
оборота земли[29].
8. Земельный участок
является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе есть и
иные, радикальные точки зрения.
По мнению С.А. Бабкина,
земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама
недвижимость определяется через связь с землей[30].
По мнению О.Ю. Скворцова,
"земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента.
Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного
участка"[31],
до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить
только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному
образованию.
Это означает также, что
на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в
том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
(ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Основным нормативным
актом в этой сфере является уже указанный ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правила
ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.[32]
В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего
возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на
документе, выражающем содержание соответствующей сделки.
Многие вопросы
государственной регистрации недвижимого имущества до настоящего времени в
литературе оцениваются как спорные. В частности, относительно того, чем должна
отличаться регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним,
следует ли сохранять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как
обременений соответствующего имущества и т.д. Концепция развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от
государственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Однако эти вопросы
носят специальный характер и далее не рассматриваются.
Указанные выше признаки
земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в
совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.
1.2.
Оборотоспособность земельных участков
Общее положение об
оборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в ст. 129 ГК РФ:
"Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от
одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным
способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте".
Пункт 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земельные участки "могут
отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,
в какой их оборот допускается законами о земле".
Согласно ст. 13 ФЗ
"О введении в действие части второй ГК РФ"[33]
"нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере,
в какой их оборот допускается земельным законодательством". Таким образом,
по общему правилу оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется и
ее ограничения прямо указаны в законе. Но по отношению к земельным участкам
действует противоположное правило. В соответствии с ним именно земельное
законодательство должно определять оборотоспособность земельных участков.
Оборотоспособность
объектов гражданских прав и означает допустимость совершения сделок и иных
действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений.
По мнению О.И. Крассова, их совершает собственник[34],
что вряд ли точно. Юридическая судьба земельного участка может быть определена
не только его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть
арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону также обладают
определенными полномочиями ограниченного распоряжения.
В соответствии с п. 2 ст.
129 ГК РФ объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте.
Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо их ограничение - явление в
частном праве нередкое. "Великое множество вещей по русским законам изъято
из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть
предметом частного имущества". Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ,
вызывает ряд вопросов. Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с нею
положения ст. 72 Конституции РФ. Последняя относит земельное законодательство к
совместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3 ГК
РФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в ведении
Российской Федерации (т.е. все вопросы, связанные с включением тех или иных
объектов в оборот).
Полагаем, противоречия в
данном случае нет, поскольку к совместному ведению РФ и ее субъектов относится
не все земельное законодательство, а только та часть, которая связана с
исключительным предметом земельного права.
В настоящее время
допустимость включения тех или иных земельных участков в гражданский оборот
определяет ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 отмечено, что оборот земельных участков
осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом
3 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей
и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той
мере, в какой их оборот допускается законом.
Понятие
"оборотоспособность" плохо раскрыто с точки зрения
нормативно-правовой базы по определению порядка формирования границ и пределов
допуска объектов в оборот. В литературе отмечается: по смыслу ст. 129 ГК РФ в
законе должны быть определены не только земельные участки, изъятые и
ограниченные в обороте, но также указаны и случаи, когда оборот допускается.
Однако ЗК РФ по этому поводу ничего не говорит.
Затрудняет понимание и
ссылка в п. 1 ст. 27 ЗК РФ на два различных слоя правового регулирования: в нем
указывается, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии и с
гражданским законодательством, и ЗК РФ.
Не раскрыто и понятие
"ограничение". В юридической науке оно недостаточно проработано
прежде всего в методическом плане. Но попытки заполнить это "белое
пятно" в теории права были. В последнее время появился интерес к этому
понятию в науке земельного права[35]
и в цивилистике[36].
При этом ограничения толкуются различно, в зависимости от элементов правовых
связей и т.д.
Пункт 2 ст. 129 ГК РФ
исходит из того, что ограничение производится по объектам, - в частности,
некоторые из них, прямо указанные в законе, исключены из оборота. Однако такой
критерий мало что дает. Если земля как таковая не исключена из оборота, то суть
ограничений все-таки сводится к тому, что имеются ограничения относительно лишь
отдельных ее категорий. Ограничения также могут опираться не на объектный, а на
субъектный признак или другие аспекты оборота. Например, по смыслу п. 3 ст. 129
ГК РФ в числе таких критериев может выступать и так называемый способ оборота.
Как видим, в законодательстве нет внятного ответа на вопрос о значении слов
"ограничение оборота", а имеющиеся трактовки не выдерживают критики.
Так, в п. 3 ст. 27 ЗК РФ
указано, что "содержание ограничений оборота земельных участков
устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами". Фактически эта
фраза означает, что законодателем не разработано общее понятие "ограничения
оборота", нет и целостной системы самих ограничений. Они вводятся точечно,
применительно к конкретным правовым ситуациям.
Согласно п. 2 ст. 27 ЗК
РФ земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок.
Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в
частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена
непосредственно федеральным законом.
Перечень участков,
изъятых из оборота, в отношении которых недопустимы гражданско-правовые сделки,
предусмотрен п. 4 ст. 27 ЗК РФ (находящиеся в федеральной собственности
государственные природные заповедники, участки под зданиями и сооружениями, где
размещены воинские формирования и т.д., всего 10 подпунктов).
От этих участков,
фактически запрещенных к обороту, следует отличать участки, ограниченные в
обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Это участки в пределах лесного фонда,
предоставленные для нужд транспорта, связи и т.д. (всего 12 видов участков).
Из текста абзацев первого
и второго п. 2 ст. 27 ЗК РФ видно, что гражданско-правовые сделки запрещены
лишь в отношении участков, указанных в п. 4 данной статьи и этот запрет не
касается участков, указанных в п. 5 той же статьи. Существенно и то, что оба
перечня земельных участков (в п. п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ) распространяются только
на земли публичных образований и не касаются земель, находящихся в частной
собственности.
В связи с этим можно
утверждать, что в отношении земель, ограниченных в обороте, существует
презумпция общего дозволения совершения сделок, предусмотренных гражданским
законодательством. Это касается и договора ссуды (безвозмездного срочного
пользования - ст. 24 ЗК РФ), доверительного управления (тем более, что ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также называет
этот договор в числе допустимых, хотя и применительно к земельным долям).
К сожалению, пробелы и
неопределенность относительно понятия "оборотоспособность"
сказываются на судебной практике. При рассмотрении одного из дел Президиум
Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что ст. 129 и 130 ГК РФ предусматривают
возможность отчуждения земельных участков или перехода их от одного лица к
другому только теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается
законами о земле и других природных ресурсах[37].
Поскольку действующее законодательство не установило такой меры ответственности
на должника-фермера, как изъятие земельного участка и передача его кредитору,
то действия судебного пристава-исполнителя, изъявшего земельный участок и
передавшего его кредитору-взыскателю, были признаны незаконными. Отмечено
также, что участок передавался для сельскохозяйственного производства, а в
соответствии со ст. 16 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. N 348-1 (действовавшего в тот период)
хозяйство должно сохранить в качестве ведущего вида деятельности производство,
переработку и реализацию сельхозпродукции. Изъятие у него земельного участка
может повлечь прекращение его деятельности.
В решении по делу
подчеркивается, что "неправомерна передача земельного участка обществу,
характер деятельности которого неизвестен, а следовательно, неизвестны и цели
использования в дальнейшем этого земельного участка". В целом решение
правильно, поскольку закон не допускает простой передачи имущества должника -
при обращении взыскания на имущество должна производиться продажа этого
имущества на публичных торгах; из полученной суммы следует удовлетворить
денежные требования кредитора. Однако вызывает удивление аргументация: по
логике данного судебного органа оборотоспособность земельного участка
предопределяется статусом лица, в частности, его текущей производственной
деятельностью. Вряд ли можно признать оборотом и взыскание по долгам.
Следует согласиться с
правоведами, предлагающими усматривать презумпцию дозволения к обороту всякого
земельного участка, если в законе нет специального ограничения[38].
Отмечается, что в отношении участков, не входящих в земли сельскохозяйственного
назначения, следует исходить из их полной оборотоспособности (при отсутствии
прямых ограничений в законе).
Кроме того, в каждом
отдельном случае предоставление ограниченных в обороте земельных участков во
временное пользование (например, в аренду) требует специального разрешения и
соблюдения определенных условий. Все это необходимо для защиты публичных интересов.
Но с момента заключения соглашения они становятся условиями конкретного
договора и могут рассматриваться как элемент частноправового регулирования.
Следует отметить, что, если даже данные условия не войдут в содержание
соглашения, они тем не менее должны быть оценены как его неотъемлемая часть со
всеми вытекающими отсюда последствиями (в том числе составляют обязанность
арендатора, за их выполнение он несет ответственность и т.п.).
В качестве ограничения
оборотоспособности земельных участков следует рассматривать также установление
их минимальных и максимальных размеров (ст. 33 ЗК РФ). При обороте земель
сельскохозяйственного назначения требуется учитывать и предельные размеры общей
площади сельхозугодий, которые расположены на территории одного района и могут
находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица
(подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения").
При совершении сделки с
нарушением условий об ограничениях такие сделки по общему правилу должны
признаваться недействительными (ничтожными - ст. 168 ГК РФ).
Отдельные требования к
земельным участкам при их обороте установлены с учетом ограниченности земли, ее
незаменимости, плодородия и т.п. Такого рода требования могут предъявляться не
только к самим участкам, но и к сторонам сделки[39].
Исключение составляют
сделки с земельными участками, предоставленными для жилищного, гаражного
строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а
также занятые зданиями, строениями, сооружениями (т.е. на них распространяются
нормы ЗК РФ).
Если приобретение земли
преследует цели, запрещенные при данном правовом режиме земельного участка,
сделка невозможна. Однако разрешенное использование можно изменить, изменяема и
категория земли[40].
Но эти действия в целях соблюдения законодательства требуется совершить до, а
не после заключения сделки.
Глава 2.
Договор купли-продажи земельного участка
2.1.
Стороны договора купли-продажи земельного участка
Прежде всего, необходимо
определить понятие и особенности договора купли-продажи земельного участка.
Основные правила
купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве
недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ[41].
Особое внимание следует обратить на ст. 549 - 558 § 7 этой главы. Нормы этого
параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже,
изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Ряд правил о
купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве.
В соответствии с п. 3 ст.
3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с
соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также
особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те
участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при
заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить
условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя
совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также
об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на
участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.
Российским гражданским
законодательством, судебной практикой и доктриной недвижимое имущество (и
прежде всего земля) всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав,
оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
В дореволюционном
законодательстве подход к купле-продаже недвижимости состоял в том, что
специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей
приобретенной недвижимости. Она долгое время рассматривалась в качестве особого
способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества
требовала совершения специальных действий, которые сопровождались особыми
процедурами[42].
Это породило в науке и судебной практике взгляд, согласно которому
купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к действиям, способам
приобретения прав на имущество[43].
Договор купли-продажи
земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным
(синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную
плату.
Общие требования к форме
договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор
заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен.
Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не
требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.
Специфика земли как
первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об
обязательной государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры
предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Правовое значение
государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок
состоит в том, что покупатель становится его собственником только после
специальной проверки прав самого продавца на участок, "юридической
чистоты" сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации.
Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не
является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Участниками земельных
отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 5 ЗК РФ). Указанные
субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых
гражданским законодательством (п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ,
п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, вещные и иные права на земельные
участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству
(Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные
субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав
на земельные участки могут быть участниками сделок с ними[44].
Граждане для совершения
гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и
дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.
Правоспособность
гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности
(гражданская правоспособность). В содержание правоспособности гражданина
входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не
противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа
совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью
обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения
и прекращается смертью гражданина.
В силу обладания
гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в
гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право.
Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей
правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.
Дееспособность гражданина
- это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские
права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Наиболее
существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность
самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести
самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие
от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию
здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не
способны к осознанному юридически значимому поведению.
По общему правилу
(ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с
наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.
Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия
предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до
достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином,
даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве
исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в
случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).
Сделки с земельными
участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан
заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е.
несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их
имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК
РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные
сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей,
усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним,
действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями,
усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина,
признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун
(ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским
процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе
совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ).
Напомним, что основные правила об опеке и попечительстве установлены в
ст. 31-40 ГК РФ.
Дееспособные граждане
самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и
использовать земельные участки для различных целей, распоряжаться земельными
участками в соответствии с законодательством.
Участниками сделок с
земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при
определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права
иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на
приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с
ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило
основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ[45],
п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов
национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен
федеральным законом. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без
гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с
ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15,
п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5
ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ.
Юридические лица,
являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на
земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными.
Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими
лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также
обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает
при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его
ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную
(уставную) правоспособность юридического лица.
Большинство коммерческих
организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая
правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация
вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые
гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой
деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не
всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 Закона
"Об акционерных обществах"[46]
для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной
деятельности специальным законодательством определяются особенности их
правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие
акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной)
правоспособностью[47].
Государственные и
муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других
коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная
правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью
юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо
указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих
документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой
причине п. 3 ст. 9 Закона "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях"[48]
к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе
любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения,
так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и
виды деятельности унитарного предприятия.
Объем специальной
правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе
при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В
дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия
путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа,
уполномоченного утверждать устав данного предприятия[49].
Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и
предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами.
Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ[50].
Совершение сделок с
объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц,
может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при
условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского
законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под
категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в
частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и
муниципальных унитарных предприятиях.
От имени и в интересах
юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными
документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица
реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме
случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках,
которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с
ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества
или (в установленных законом случаях) советом директоров[51].
Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли
орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки
законом или учредительными документами.
Для отдельных видов
юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении
некоторых прав на земельные участки и совершении отдельных видов сделок с
земельными участками. Например, организации, которым земельный участок
предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не
вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с земельным участком,
находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных
или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия
собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1
ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а
средства, полученные в результате реализации земельного участка, направляются
непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.
Помимо граждан и
юридических лиц, участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные
образования.
В соответствии со
ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края,
области, города федерального значения, автономная область, автономные округа),
а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования
выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных
началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие
юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если
иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Напомним, что
порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским
законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.
От имени Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать
и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать
в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной
актами, определяющими статус этих органов.
На уровне субъектов
Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные
права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти
соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется
на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской
Федерации, другими актами регионального законодательства.
От имени муниципальных
образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и
осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции,
установленной актами, определяющими статус этих органов.
Сторонами договора купли-продажи
земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и
покупателя могут выступать любые перечисленные выше субъекты гражданского права
с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. Так, покупателями не
могут быть:
- иностранные граждане,
иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора
купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения");
- юридические лица, в
уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом
договора купли-продажи является земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения");
- иностранные граждане,
лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора
купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных
территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3
ст. 15 Кодекса). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет
распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных
территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации"[52]).
Законодательством могут
быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора
купли-продажи земли.
В качестве продавца
земельного участка может выступать только его собственник, так как лишь он обладает
правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом
гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по
своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его
юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе
распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом,
в том числе путем продажи.
Обладание земельным
участком на основании иного, помимо права собственности, вещного права или на
обязательственном праве исключает возможность отчуждения такого участка.
2.2.
Заключение договора купли-продажи земельного участка
Сделка купли-продажи
земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются
общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже
(ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558).
Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в
частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ от "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения".
Заключение договора - это
достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и
придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается
посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон
и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК
РФ).
Договор считается
заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными
условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его
предмете и цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555
ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ
в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по
договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер
земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли
(целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих
данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор - незаключенным.
При отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка
договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные
п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской
Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного
участка при заключении договора купли-продажи.
Цена земельного участка,
находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением
продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если
собственник участка принял решение продать его на торгах).
Получение максимально
полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего
земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к
профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным
предпринимателям, осуществляющим в установленном порядке оценочную
деятельность). Оценка в данном случае проводится на основании договора между
оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке
земельного участка.[53]
При проведении оценки
земельного участка и определении его рыночной стоимости принимаются во
внимание: целевое назначение, разрешенное использование, местоположение
участка, права третьих лиц на земельный участок, текущее использование участка,
влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется оценке земельных
участков сельскохозяйственного назначения. Рыночная стоимость такого участка
определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия
неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых
водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской
деятельности[54].
Продажа земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется,
как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена
подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета
независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации"[55].
Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется
соответственно по итогам торгов.
Согласно п. 2, 3
ст. 2 Вводного закона цена земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, при продаже собственникам
расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется субъектом
Российской Федерации и зависит от численности населения в соответствующем
регионе.
В случае, когда на момент
заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской
Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению
соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом
Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили
цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации", то данное
обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в
этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки
земельного налога[56].
При продаже земельного
участка из государственных или муниципальных земель к его стоимости применяется
поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных
на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты,
учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в
размере от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных коэффициентов не может служить
основанием для отказа в продаже земельного участка.
Договор купли-продажи
земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем
обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными
средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в
силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого
документа, подписанного сторонами.
Необходимость
нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка была
предусмотрена Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на
получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения
личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного
строительства". С введением в действие Кодекса названный закон признан
утратившим силу.
В силу ст. 7 Закона "О
введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской
Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого
договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
После введения в действие указанного Федерального закона, т.е. с 31.01.1998 г.
(п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"), необходимость в нотариальном
удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала.
Однако такому договору может быть придана нотариальная форма по соглашению
сторон.
Согласно ст. 425 ГК
РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его
заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3
ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации
договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни
в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос
подробнее.
Так, специальными нормами
§ 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная
регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст.
558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной
регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ.
Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже
недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких
договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и
связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания[57].
Анализируя норму
п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: "государственная
регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в
случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается
комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в
ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу
этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не
обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие
последствия"[58].
Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального
толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.
Брагинский М.И. полагает,
что "обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым
имуществом - во всех случаях:". "Переплетение" ст. 130 и
ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, "если закон называет
определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об
обязательной регистрации сделок с ним"[59].
С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое
обоснование может быть и иным.
Специалисты в области
земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще
всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ.
Примером может служить следующее мнение: "По смыслу п. 1 ст. 26,
ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного
законодательства обязательная государственная регистрация установлена для
договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды
участка, безвозмездного срочного пользования"[60].
Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не
устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи
земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не
могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.
Нельзя не упомянуть и еще
об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: "Первостепенное значение
имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи
недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием
договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433
ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем,
стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с
момента его государственной регистрации, и, тем самым,
"подстраховать" себя от преждевременного исполнения обязательств"[61].
Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий
государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной
регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации,
противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований
ст. 168 и 180 ГК РФ.
Суды и арбитражные суды
при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом,
также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не
требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с
применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"[62]
разъяснялось следующее. "...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от
регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их
возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной
регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых
она прямо предусмотрена в ГК РФ". Аналогичная позиция изложена в п. 5
указанного Обзора.
Тем не менее в практике
регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация,
например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной.
Представляется, что при
решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными
участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом
следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ,
не ограничиваясь буквальным толкованием норм.
Итак, в силу п. 1 ст. 164
ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке,
установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним".
Анализ содержания п. 1
ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1
ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение
права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения
этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные
права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также
переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок
возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164
ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в
результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат
государственной регистрации по правилам ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Иными словами, сделки с
земельными участками (соответствующие договоры) подлежат государственной
регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или
прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок.
Кроме того, подлежат государственной регистрации сделки, требование о
регистрации которых прямо предусмотрено законом (например, п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Отмеченные проблемы, связанные
с применением норм п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, на наш взгляд,
обусловлены трудностями, возникающими при сравнительном толковании указанных
правовых норм. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется
тем, что названные нормы имеют различные предметы правового регулирования: п. 1
ст. 164 регламентирует государственную регистрацию сделок, а п. 1 ст. 131 -
регистрацию прав на имущество, их ограничений, возникновения, перехода и
прекращения. Поэтому даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы
ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения
ст. 131 и ст. 164 ГК РФ. Представляется не основанной на глубоком анализе
указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной
практикой.[63]
Теоретические и
практические проблемы, возникающие в связи с государственной регистрацией прав
на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены к минимуму в
результате совершенствования правового регулирования соответствующих
общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и
толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что использование
законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует
эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь,
может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав
собственников. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК
РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую
необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью,
недвусмысленностью.
Глава 3.
Исполнение и расторжение договора купли-продажи земельного участка
3.1.
Исполнение договора купли-продажи земельного участка
Исполнение договора
купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо
воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой
земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых
актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями
делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК
РФ).
Права и обязанности
сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в
соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание
действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая
реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных
законом и договором.
Продавец вправе:
- требовать от покупателя
оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;
- в случае уклонения
покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на
участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации
перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой
регистрации.
Продавец обязан:
- при заключении договора
предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о
продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на
решение покупателя о приобретении данного участка;
- передать земельный
участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по
арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая,
когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами
третьих лиц, названными в договоре);
- подписать документ о
передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа
о передаче земельного участка);
- обратиться в орган
юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права
собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной
регистрации).
К информации, которую
продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37
ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного
участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку
земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем
существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного
участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные
сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.
Специалисты обращают
внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору
купли-продажи является производным способом приобретения права собственности,
постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми
ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного
земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец
обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение
сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар,
обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на
продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях
(обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать
нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения
данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ[64].
Исполнение продавцом
обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно
доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте
договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре
обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной
информации, а также ее истинность либо ложность.
В случае предоставления
продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе
требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и
возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Передача имущества в
собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность
действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения
покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение
договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не
тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и
перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение
названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца
передать имущество в собственность покупателя исполненным.
Фактическая передача
недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство
продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения
покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если
иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556
ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина
"вручение", то становится очевидным, что он не может быть применим к
передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную
недвижимость из рук в руки.
Противоречие абз. 2 п. 1
ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд,
нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и
исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к
подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав
передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении
передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает
покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях
обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться
исполненной.[65]
Необходимо принимать во
внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое
этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается
врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными
словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю
означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в
право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например,
освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение
хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.
Таким образом, для
признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение
двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание
сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения
обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения
последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали
передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в
фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не
поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1
ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить
обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого
обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость
покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во
владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.
Уклонение одной из сторон
от подписания документа о передаче земельного участка на условиях,
предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от
исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять
имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно
устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный
акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как
уклонение.
В случае, если от
подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец,
покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях,
предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков
(п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами
иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного
акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25
ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Перевод на покупателя
титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий,
необходимых для юридического оформления перехода права собственности на
земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется
путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о
проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный
участок к покупателю.
Следует заметить, что по
смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на
обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной
регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление
о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из
сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе
обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной
регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных
задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Покупатель вправе:
- требовать уменьшения
покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных
ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о
земельном участке;
- в случае уклонения
продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать
передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи
либо возмещения причиненных ему убытков;
- в случае уклонения
продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок
обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации
перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой
регистрации.
Покупатель обязан:
- оплатить земельный
участок в порядке и сроки, установленные договором;
- подписать документ о
передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа
о передаче земельного участка);
- обратиться в орган
юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на
земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).
После государственной
регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и
обязанностей определяется его титулом.
3.2.
Расторжение и недействительность договора купли-продажи земельного участка
Правила расторжения
договора купли-продажи земельного участка соотносятся с положениями о
расторжении договора купли-продажи в целом и договора купли-продажи
недвижимости, в частности.
Договор продажи земельного
участка может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права
собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является
препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех
случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения
договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям,
предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем
имущества.[66]
В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка
недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт
не может служить основанием для регистрации перехода права собственности
обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого
должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода
права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд
может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости
стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения
договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Решение суда о
расторжении договора продажи земельного участка не означает признания недействительности
предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к
покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от
продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре
продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном
переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на
основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате
продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.
Отметим, что земельное
законодательство субъектов Российской Федерации зачастую устанавливает
дополнительные правила, касающиеся расторжения договора купли-продажи
земельного участка.
Так, например, согласно
ст. 16 Закона Рязанской области от 23 ноября 2004 года N 126-ОЗ «Об
особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области»
определяет, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка
по вине покупателя затраты, связанные с использованием земельного участка,
возмещению не подлежат.
Договор купли-продажи
земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной
из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой
покупателем земельного участка.
В случае расторжения
договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением или
ненадлежащим исполнением покупателем условий конкурса взыскивается неустойка в
размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой
неустойкой.
В случае расторжения
договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать
возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора (п. 4
ст. 16 Закона Рязанской области).
Относительно недействительности
договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований
недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет
и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.
Так, в договоре
купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия,
ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены
в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок
обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение
земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на
участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными
(п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Следует согласиться с
высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит
исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор
купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать
как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые
сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности,
ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного
участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе
предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи,
также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.
В соответствии со ст. 180
ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее
частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения
недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ
предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного
участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность
покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.
Заключение
Таким образом, по
результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
Под земельным участком
как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земли (в том
числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном
порядке. Данный подход корреспондирует с п.2 ст.261 ГК РФ, определяющим, что
если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный
(почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения
(п. 2 ст. 261 ГК РФ).
Оборотоспособность
земельных участков – это возможность свободного распоряжения земельными
участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во
временное владение и/или пользование другим лицам, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Договор купли-продажи
земельного участка можно определить как договор, по условиям которого одна
сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и
уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договоры купли-продажи
земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных
товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными
нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с
земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого
имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной
части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства
производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной
и иной деятельности на территории Российской федерации.
В договоре купли-продажи
земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве
продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка,
наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно
распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти
действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных
интересов других лиц. В качестве продавца по договору купли-продажи земельных
участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные
образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного
самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности.
В качестве продавца по
договору купли-продажи, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ,
муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица,
которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и
дееспособностью. Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным
гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные
участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской
Федерации.
Предметом купли-продажи
может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к
данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Наряду с общим правилом о
допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных
участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае
нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе
государственного кадастрового учета дается описание, надлежащее
документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно
связанных с ним объектов недвижимого имущества.
Права и обязанности
сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим
образом. Основной обязанностью для продавца, согласно ст. 436 ГК РФ, признается
обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора
купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора
купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37
ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю
имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях
его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с
нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать
покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда
покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому
обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не
обремененный такими правами и притязаниями.
Договор купли-продажи
земельного участка есть двусторонним договором, в силу которого в соответствии
с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности:
принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него
определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая
обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом
земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре
купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи
земельного участка. В этой сфере действует общее правило — покупатель обязан
принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной
обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться
от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает
покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными
веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной
в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Вторая обязанность покупателя — оплатить
земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии
договорной цены — по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные
участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части
применяется к договору купли-продажи земельного участка.
Цена земельного участка
является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная
сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в
собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на
основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Отсутствие в
договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене
недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора
незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или
регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене
на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат
применению к договорам продажи недвижимости.
Договор купли-продажи
земельного участка заключается в письменной форме. Переход права собственности
на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.
Исполнение договора
купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо
воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой
земельного участка.
Передача имущества в
собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность
действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения
покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью.
Обязательство продавца
передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю
и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Расторжение договора купли-продажи
земельного участка осуществляется по правилам и влечет последствия, предусмотренные
законом в отношение договора купли-продажи, в том числе договора продажи
недвижимости. Наряду с общими основаниями для признания договора
недействительным, земельное законодательство называет дополнительные условия, признаваемые
недействительными, применительно к договору купли-продажи земельного участка: условия,
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по
собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком
и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими
лицами.
Библиографический
список
1. Конституция Российской
Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс
Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от
21.07.2005г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс
Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-Фз (в ред. от
06.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс
Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.)
// СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 2
января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. от
04.12.2006г.) // СЗ РФ, 10.01.2000, N 2, ст. 149.
6. Федеральный закон от
18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 04.12.2006г.) // СЗ
РФ, 25.06.2001, N 26, ст. 2582.
7. Федеральный закон от
21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст.
2244.
8. Федеральный закон от
24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
(в ред. от 05.02.2007г.) // СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
9. Федеральный закон от
26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского
кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N
5, ст. 411.
10. Федеральный закон от
26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от
01.12.2007г.) // СЗ РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 1.
11. Федеральный закон от
14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных
предприятиях» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 02.12.2002, N 48, ст. 4746.
12. Федеральный закон от
25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст.
4148.
13. Федеральный закон от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об уценочной деятельности в Российской Федерации»
(в ред. от 24.07.2007г.) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
14. Закон РФ от 21
февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ,
06.03.1995, N 10, ст. 823.
15. Постановление
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(в ред. от 22.11.2006г.) // СЗ РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963.
16. Приказ Минприроды
России от 25 мая 1994 г. N 160 «Об утверждении Инструкции по организации и
осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель
органами Минприроды России» // "Российские вести", N 123, 06.07.1994.
17. Распоряжение
Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р «Об утверждении методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. от
31.07.2002г.) // В данном виде документ опубликован не был. Источник – СПС
Гарант.
18. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» // "Вестник ВАС РФ", N 4,
2001.
19. Постановление Пленума
Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N
6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, N 9.
20. Постановление Пленума
ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства» // "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.
21. Постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав" // "Вестник ВАС РФ", N 10,
1998.
22. Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02 // "Вестник ВАС РФ", 2003, N 3.
23. Аверьянова Н.Н.,
Разгельдеев Н.Т. Правовое обеспечение купли- продажи земельных участков. –
Саратов: Изд-во ГОУ ВПО "Саратовская государственная академия права",
2005.
24. Аграрное и
экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ /
Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М., 1999.
25. Анисимов А.П.,
Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации.
– Волгоград, 2006.
26. Ахметшина Л.М. Аренда
земли по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
Казань, 2002.
27. Бабкин С.А. Основные
начала организации оборота недвижимости. М., 2001.
28. Боголюбов С.А.,
Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. М., 2003.
29. Болвачева Н.Е.
Ограничения как средство гражданско-правового регулирования // Актуальные
проблемы гражданского права. Вып. 7. М., 2003.
30. Боровинская Н.А.
Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов.
Ульяновск, 2003.
31. Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., Статут, 1997.
32. Великомыслов Ю.А.
Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие
(п. 3) // Allpravo.ru - 2005.
33. Витрянский В.В. Пути
совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право.
2003. N 6.
34. Волков Г. Комментарий
к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5.
35. Волков Г.
Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное
начало земельного права // Хозяйство и право. 2005. N 1, 2.
36. Галиева Р. Субъекты и
объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.
37. Германское гражданское
уложение // Германское право. Ч. 1. М., 1996.
38. Гражданское право:
Учебник в 3 т. Том 2. 4-е издание.//Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.,
ТК Велби, Проспект, 2003.
39. Грошева Н.И., Клюкин
Б.Д. Сделки с земельными участками. Правовые основы купли- продажи земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения // Право: теория и практика.
№ 8 (79), 2006.
40. Иконицкая И.А.
Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и
зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. М.,
1999.
41. Комментарий к Закону
о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М., 2003.
42. Комментарий к
Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой.
– М., 2002.
43. Комментарий к
Федеральному закону "Об акционерных обществах". 3-е издание, доп. и
перераб.//Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2002.
44. Комментарий к
Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"//Под
ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2003.
45. Комментарий к
Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Третье издание, доп. и перераб. // Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М. Изд.
Тихомирова М.Ю., 2006.
46. Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Под ред. Т.Е. Абовой
и А.Ю. Кабалкина. - М., Юрайт-Издат, 2004.
47. Комментарий к
Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и
переработанное // Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова
М.Ю., 2006.
48. Корнеев А.Л. Об
условии договора купли- продажи земельных участков // Экологическое право. № 6,
2006.
49. Крассов О.И. Право
частной собственности на землю. М., 2000.
50. Кузнецов Д. Правовые
проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре //
Хозяйство и право. 2004. N 1.
51. Лапач В.А. Система
объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. ... докт. юрид. наук.
Ростов н/Д., 2002.
52. Мейер Д.И. Русское
гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997.
53. Новикова Н.И.
"Родовые угодья": перспективы правового плюрализма (представления
представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. 2000.
N 6.
54. Пандаков К.Г.,
Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика.
Саратов, 2004.
55. Парламентская газета.
2001. 5 августа.
56. Попов Д.И. Правовой
режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации: Автореф. дис.
... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
57. Скворцов О.Ю. Понятие
недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4.
58. Собственность и иные
права на земельные участки в Российской Федерации // Под ред. М.Ю. Тихомирова.
- М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
59. Сыродоев Н.А. Новый
Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 1.
60. Сыродоев Н.А. О
соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право.
2001. N 4.
61. Шершеневич Г.Ф. Курс
гражданского права. Т. II. СПб., 1902.