Репетиторские услуги и помощь студентам!
Помощь в написании студенческих учебных работ любого уровня сложности

Тема: Проблемы ипотечного рынка

Вид работы:

Дипломная (ВКР) по теме: Проблемы ипотечного рынка
Предмет:

Другое
Когда добавили:

27.03.2012 12:15:21
Тип файлов:

MS WORD
Проверка на вирусы:

Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

Полный текст:

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и снижение степени криминализации и мошенничеств на рынке, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г, № 95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. 2006), который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК, Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006-2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств

Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.

Целью дипломной работы является рассмотрение механизмов совершенствования ипотечного кредитования в России с целью снижения криминализации ипотечного рынка.

Для выполнения поставленной цели необходимо выполнение следующих задач:

· рассмотрение теоретических основ ипотеки и ипотечного кредитования;

· рассмотрение основных законодательных проблем ипотечного кредитования;

· рассмотрение динамики развития рынка ипотечного кредитования

· рассмотрение проблем криминализации ипотечного рынка

· выявление путей снижения степени криминализации ипотечного рынка.

Вопросы, связанные с ипотечным кредитованием населения, получили широкое освещение в фундаментальных работах целого ряда зарубежных авторов. Среди них Б. Бруттеман, А. Даймонд, Д. Джафе, Н. Миллер, М. Стоун, Э. Рид. Однако, большинство этих исследований выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве, соответственно данные взгляды и обобщения требуют серьезного уточнения применительно к российским условиям.

К числу российских работ, поднимающих глобальные вопросы развития кредитования в России, могут быть отнесены труды Г.Н. Белоглазовой, Н.И. Валенцевой, В.С. Захарова, Л.В. Ильиной, А.Ю. Казака, Г.Г. Коробовой, Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, И.В. Ларионовой, Ю.С. Масленченкова, И.Д. Мамоновой, Г.С. Пановой, В.С. Пашковского, Ю.В. Рожкова, В.Н. Рыбина, В.М. Усоскина и других. Непосредственно изучением проблем развития в России ипотечного жилищного кредитования занимаются К.Л. Астапова, Э.Р. Бугулов, И.А. Пенкина, Н.И. Ризун, А.Н. Ужегов, Н.В. Попов, И.В. Шиляева, В.А. Кудрявцев, С.М. Печатникова, И.А. Стрельникова, Т.Л. Чащина, Г.А. Цылина, В.И. Лимаренко, И.В. Павлова. В работах этих авторов рассматриваются основы понятийного аппарата в области ипотечного жилищного кредитования и затронуты основные аспекты развития первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. Отдельные вопросы функционирования ипотечной системы и некоторых ее элементов инфраструктуры описаны в работах И.В. Довдиенко, М.П. Логинова, Г.Р. Яруллиной, Р.А. Субботина.

Предметом исследования в дипломной работе стала совокупность организационно-экономических отношений в области криминализации системы ипотечного кредитования в рыночных условиях.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России.

Теоретической и методологической основой дипломного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по данной проблеме, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Башкортостан, публикации в периодической печати и специализированных изданиях, материалы международных, всероссийских и региональных научно-практических конференций и семинаров.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Федеральной службы государственной статистики, территориального органа Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка РФ, результаты специальных исследований, информация, размещенная в глобальной сети Internet.

В дипломной работе были использованы общенаучные методы исследования - экономического, экономико-математического и статистического анализа, сравнения и группировок, принципы системности и развития.

Выполненная дипломная работа содержит решение ряда важных научных и практических задач развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах России. Основные материалы дипломной работы доведены до уровня конкретных предложений и направлены на оптимизацию процесса ипотечного жилищного кредитования в работе кредитных организаций и других участников ипотечных отношений. Сделанные в дипломной работе выводы и практические рекомендации могут найти применение в деятельности органов государственной и муниципальной власти при разработке стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК

1.1. Сущность ипотеки и ее основные черты

Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) - это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости [1, c. 2].

В России термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита «mortgage». То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды [3, c. 10].

На текущий момент ипотека – самый надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Ипотека в том или ином виде входит во все инвестиционные инструменты, задействованные в жилищном строительстве, однако в наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном жилищном кредитовании.

Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование - это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

В узком смысле ипотечное кредитование - разновидность кредита, выданного для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости [4, c. 21].

Последнее толкование ипотечного кредитования представляется чрезвычайно важным, так как в большинстве современных экономических трудов, посвященных ипотеке, ипотечное кредитование трактуется как потребительский кредит, выданный "для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья" под обеспечение недвижимым имуществом, тогда как ипотечное кредитование - это форма экономических отношений по поводу передачи стоимости на условиях ее возмещения в будущем, где недвижимость часто выступает лишь в качестве обеспечения возвратности ссуды [5, c. 12].

Одной из форм кредитования является предоставление ссуды физическим лицам под залог недвижимости, но при этом ссуда выдается на потребительские цели, не связанные с операциями с недвижимостью. Другой формой кредитования является предоставление юридическим лицам ссуды с целью пополнения оборотных средств, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности. Наконец, в качестве обеспечения возвратности ссуды могут выступать ипотечные ценные бумаги, а целью кредитования может быть реализация инвестиционного проекта, также не связанного (или косвенно связанного) с недвижимостью.

Ипотечный кредит также рассматривается в виде заемных средств, предоставленных на проведение операций с недвижимостью. Например, в учебном пособии "Финансы, деньги, кредит" под редакцией профессора Е. Г. Черновой дается такое определение ипотечного кредита: "Ипотечный кредит предоставляется для финансирования покупки, строительства, ремонта жилых и производственных помещений, покупки и освоения земельных участков. Он носит строго целевой и долгосрочный характер" [7, c, 12].

В данном определении происходит подмена таких узловых для кредитной деятельности понятий, как "инвестиционный кредит" и "ипотечный кредит".

Инвестиционный кредит - это долгосрочный целевой кредит, одной из целей которого действительно может быть приобретение, строительство или модернизация недвижимого имущества. В том случае, если кредит предоставляется для покупки или строительства недвижимости, но его обеспечением являются банковские гарантии, ценные бумаги или другие активы заемщика, отнесение данного кредита к ипотечным неправомерно.

Таким образом, при рассмотрении форм кредитования физических лиц при покупке, строительстве или модернизации жилья ипотечный кредит может быть разновидностью потребительского кредита, что лишь подтверждает системность процесса кредитования в целом. Вместе с тем, если рассмотреть ситуацию, когда кредит на строительство или приобретение жилья выдается юридическому лицу (для последующей перепродажи жилья или обеспечения им своих сотрудников), становится очевидным, что в данном случае этот кредит нельзя отнести к потребительскому или ипотечному, его следует отнести к инвестиционному [9, c,11].

В современных условиях кредитование на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, приобретаемой или строящейся жилой недвижимости является отдельной формой кредита, которую представляется уместным рассмотреть подробнее.

Итак, на основе рассмотренных понятий произведем их группировку для большей наглядности, таблица 1.1.

Таблица 1.1 - Понятие ипотечного жилищного кредита

Понятие	Расшифровка
Ипотечный кредит	рассматривается в виде заемных средств, предоставленных на проведение операций с недвижимостью
Ипотечный кредит	это кредит под залог недвижимого имущества
Ипотечный жилищный кредит	это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.
Ипотечный жилищный кредит	передача кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог.

В представленных в таблице 1.1. определениях представляются важными следующие аспекты. Согласно ст. 819 ГК РФ, кредитом являются денежные средства, и в этом проявляется отличие кредита от займа, выступающего как в денежной, так и в вещной форме. В ст. 819 ГК РФ также указывается, что кредит может предоставляться и банком, и иной кредитной организацией. Вместе с тем ипотечный жилищный кредит не является только банковской прерогативой, он может выдаваться иной организацией, имеющей соответствующие полномочия (органами исполнительной власти, хозяйствующими субъектами для своих сотрудников, физическими лицами), последнее уточнение имеет отношение к коммерческому кредиту или рассрочке платежа (ст. 823 ГК РФ) [3, c. 320].

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие.

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов (ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).

2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли [5, c. 23].

3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социального развития общества.

Таким образом, на основе рассмотренных определений жилищного ипотечного кредита можно сделать вывод, что в широком экономическом толковании ипотечное жилищное кредитование - это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды - ипотечного жилищного кредита, обеспеченного ипотекой (залогом недвижимого имущества).

К основным принципам ипотечного кредита предъявляются следующие требования:

1.Срочность;

2. Возвратность;

3. Платность [6, c. 11].

Ипотечные жилищные кредиты могут быть краткосрочными (до 1 года), среднесрочными (от 1 года до 5 лет) и долгосрочными (свыше 5 лет). Срок кредитования отражается в кредитном договоре, заключение которого в письменном виде обязательно (ст. 820 ГК РФ). В отдельных случаях ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен на беспроцентной основе.

Предмет ипотеки и условия ипотеки наглядно представлены на рисунке 1. приложения 1. [11, c. 34].

Целевое использование кредита - приобретение, строительство, реконструкция жилой недвижимости (индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на правах собственности гражданину, юридическому лицу или находящихся в государственной либо муниципальной собственности, предназначенных для постоянного проживания).

Несмотря на то, что ст. 814 ГК РФ допускает предоставление кредита без указания целей, на которые он будет использован, в случае с ипотечным жилищным кредитом указание цели кредита представляется обязательным условием кредитной сделки [18, c. 43].

В качестве обеспечения по жилищному кредиту может выступать различная недвижимость, как жилая, так и прочая (производственная, земельные участки, прочее недвижимое имущество). Данный аспект представляется важным в методологическом плане в связи с тем, что если в залог предлагается уже имеющаяся недвижимость (земельный участок, загородный дом или квартира в собственности), даже соответствующая требованиям банка, предъявляемым к обеспечению по таким сделкам, по внутренним банковским правилам данный кредит к ипотечным не относится. Аналогично, нередки случаи, когда кредит выдается на потребительские цели, а расходуется заемщиком для проведения операций с недвижимостью, но банк не оформляет недвижимость как ипотеку, ограничиваясь обеспечением в виде доходов физического лица и поручительствами.

В качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита могут приниматься не только готовая или строящаяся недвижимость, но и имущественные (вещные) права на нее, например, права требования или при обеспечении ипотечными ценными бумагами — права требования на недвижимость, являющуюся обеспечением ценной бумаги [14, c. 23].

Субъектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании выступают кредитор и заемщик. Кредитором могут быть банки, небанковские кредитные организации, гаранты, хозяйствующие субъекты, органы государственной исполнительной власти. В качестве заемщика могут выступать физические лица, предприниматели без образования юридического лица, юридические лица, органы государственной исполнительной власти. Объектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании - денежные средства, предоставляемые в кредит для проведения операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки.

Рыночная подсистема ипотечного жилищного рынка включает в себя большее по сравнению с социальной подсистемой количество блоков и субъектов. К субъектам рыночной подсистемы относятся застройщик, покупатель, кредитная организация, ипотечные агентства, фонды и корпорации, жилищные кооперативы, страховые компании, управляющие компании. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе функционирования рыночной подсистемы, более соответствуют определению ипотечного жилищного кредита, представленного в предыдущем разделе исследования.

Жилищные ссуды на предприятии - форма организационно-экономических отношений ипотечного жилищного рынка, распространенная в государственных учреждениях и на крупных предприятиях. Субъектами выступают работодатель (предприятия различных форм собственности, кредитные организации, органы государственной исполнительной власти) и физическое лицо - работник, в котором заинтересован работодатель. Механизм жилищной ссуды на предприятии или социального ипотечного кредита заключается в оплате работником 10-20% стоимости жилья и получении на оставшуюся сумму ссуды на льготных условиях (10-15 лет под 5-7% годовых).

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку до окончания строительства. При данной форме организационно-экономических отношений субъектами выступают застройщик и физические лица (соинвесторы строительства), а в отдельных случаях - инвестиционные компании и коммерческие банки. Механизм долевого строительства заключается в привлечении денежных средств соинвесторов в объеме 30 - 50% (что особенно важно на начальном этапе строительства) и в выплате оставшейся суммы в рассрочку до окончания строительства. Данный механизм можно отнести к ипотечному жилищному кредитованию в том случае, если на оставшуюся сумму соинвестору (физическому, юридическому лицу) или застройщику предоставляется ипотечный кредит под залог строящейся недвижимости или имущественных прав на нее, так как в настоящее время имущественные права подлежат обязательной регистрации и могут являться предметом залога.

Строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы. Механизм реализации данной формы организационно-экономических отношений ипотечного рынка заключается в организации некоммерческого потребительского кооператива - добровольного объединения граждан и юридических лиц с целью удовлетворению потребностей участников на основании ст. 116 ГК РФ. Добровольное вступление пайщиков происходит одновременно с внесением части стоимости будущей квартиры, составляющей, как правило, 50%. После подбора и оформления квартиры пайщику на недостающую сумму предоставляется заем или ипотечный жилищный кредит от кооператива или строительной сберегательной кассы. Различие в схемах состоит в том, что при кооперативной форме кредитования квартира оформляется в собственность некоммерческой организации, а в системе строительных сберегательных касс недвижимость оформляется в собственность заемщика с обременением в виде залога в пользу стройсберкассы [13, c. 32].

Деятельность жилищно-строительных кооперативов в настоящее время жестко не регламентируется (в частности, на сбор средств населения не требуется специальной лицензии), тогда как строительные сберегательные кассы часто создаются с участием региональных и муниципальных властей.

1.2 Нормативно-правовое регулирование деятельности

на ипотечном рынке

Правовое обеспечение развития ипотеки основывается на совершенствовании законодательной базы и нормативного регулирования с целью повышения доступности жилья для граждан, с одной стороны, и снижения рисков участников — с другой. Эти ориентиры определяют сущность организационно-правовых основ ипотеки, так как задачи государства в ипотечном процессе заключаются в повышении жизненного уровня населения через комплексное решение жилищной проблемы (социальный аспект) и развитии эффективных механизмов финансирования жилищного строительства (рыночный аспект) [8, c. 32].

Правовые аспекты развития ипотеки можно условно разделить на следующие блоки:

· государственная поддержка приобретения жилья с использованием механизма ипотеки;

· нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования населения и кредитования жилищного строительства.

Организационно-правовыми основами ипотеки, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном жилищном кредитовании и сделках с недвижимостью, являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О залоге", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотечных ценных бумагах", "О банках и банковской деятельности", "О жилищных накопительных кооперативах", "Об организации страхового дела в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности". Эти законодательные акты составляют организационно-правовую основу первого уровня. Базовым документом здесь является Конституция РФ, в ст. 40 которой записано: "Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Эту статью можно считать конституционной основой жилищной ипотеки.

К документам второго уровня, регламентирующими ипотеку косвенно, можно отнести Семейный кодекс РФ (в части вопросов совместной собственности и имущества супругов и детей), Налоговый кодекс РФ (в части налоговых вычетов, налога на доходы физических лиц, налогообложения юридических лиц), Трудовой кодекс РФ (в части отношений наемных работников и работодателей), Федеральный закон "О бухгалтерском учете". К документам второго уровня можно также отнести региональные законодательные акты, регулирующие отношения ипотеки.

Система правового обеспечения жилищной ипотеки заключается в регулировании и развитии взаимосвязей между ее субъектами посредством законодательных и нормативных актов. Говоря об организационно-правовых основах жилищной ипотеки первого и второго уровня, можно обнаружить систему нормативных актов (таблица 1 приложение 1).

К документам третьего уровня, носящим нормативный характер, но оказывающим определяющее воздействие на развитие ипотеки, можно отнести указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, инструкции министерств и ведомств, нормативные документы субъектов Федерации и местного самоуправления. Наиболее ярким образцом нормативной документации в части правительственных постановлений можно считать Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденную постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" [10, c. 12].

Основные положения Концепции заключаются в следующем:

· формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, позволяющей снизить риск банковской деятельности и повысить доступность кредитов через использование залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создание условий для обеспечения возможности взыскания заложенного жилья и возможности его реализации, внедрение альтернативных инструментов кредитования;

· переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса;

· обеспечение гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья.

· Основная часть законодательных актов, представленных в системе правового обеспечения жилищной ипотеки, неоднократно рассматривалась и анализировалась. Однако законодательство постоянно совершенствуется, и свидетельством тому являются новые законодательные акты, некоторые из которых рассмотрим подробнее.

· 1. Важнейшим законодательным нововведением стало вступление в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации. Кодекс конкретизирует основные понятия, применяемые в ипотечном жилищном кредитовании:

· жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации;

· жилые помещения - жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната, предназначенные для проживания граждан;

· собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация, осуществляющие права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

· Принятый Жилищный кодекс РФ стал основным документом, регулирующим жилищные отношения между их участниками по поводу владения, распоряжения, пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений, переустройства и перепланировки, управления многоквартирными домами, создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

· Внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся гражданских прав и прав на недвижимость. Так, ст. 130 ГК РФ дополнена указанием нового вида недвижимого имущества — "объекты незавершенного строительства", на которые теперь распространяется действие Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также законодательства о регистрации прав на такие объекты при кредитовании строительства.

· Изменения в ипотечном блоке коснулись ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" и ст. 339 "Договор о залоге, его форма и регистрация", согласно которым ипотека теперь подлежит государственной регистрации, а нотариальное удостоверение сделки не требуется, за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение необходимо.

· Изменения, внесенные в ст. 292 ГК РФ, гласят, что в настоящее время при совершении сделок с нежилыми помещениями, в которых проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, согласие органов опеки и попечительства необходимо только на отчуждение жилого помещения, на проведение ипотеки согласие этих органов теперь не требуется. В то же время переход права собственности на жилое помещение вследствие невыполнения (ненадлежащего выполнения) заемщиком кредитных обязательств является основанием для прекращения права пользования жилым помещением всеми членами семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

· Внесен ряд важных изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), касающихся операций с недвижимостью. Введена новая глава 25.3, устанавливающая в том числе размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 333.33).

Еще одним нормативным актом Правительства РФ является Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденная постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище на 2002-2010 годы". Основные направления программы повышение доступности приобретения жилья (в качестве ориентира предложена стоимость квартиры площадью 54 кв. м в эквиваленте совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года).

Доступность жилья характеризуется коэффициентом, измеряемым как отношение средней рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м к среднегодовому доходу семьи из 3 человек.

Организационно-правовые основы развития ипотеки всех уровней нацелены на создание развитых экономических, организационных и правовых отношений в сфере жилищной ипотеки, вместе с тем вся основная работа находится в плоскости региональных и муниципальных органов государственной власти. Субъекты Федерации, руководствуясь законодательными и нормативными актами, обеспечивают развитие ипотеки на местах, развивают и внедряют различные финансовые механизмы реализации, определяют оптимальные источники финансирования, а органы федеральной власти кроме нормативно-правовой поддержки оказывают финансовую помощь в соответствии с возможностями федерального бюджета.

Таким образом, успех развития ипотечного жилищного кредитования в стране во многом зависит от эффективной работы регионов.

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК РОССИИ

2.1 Динамика развития основных показателей развития

ипотечного рынка

Ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля-продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово-промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Предпосылки развития рынка ипотечного кредитования в 2006 году были основаны на мерах, предпринятых еще в 2005 году. Наметившийся в 2005 году рост выдачи кредитов, активная экспансия Банков в регионы, снижение процентной ставки - все это дало толчок к более чем двукратному увеличению количества российских граждан, воспользовавшихся финансовым инструментом для приобретения жилья, по итогам 2006 года. В 2006 году развитие банковской отрасли было весьма эффективным. Увеличение активов банковской системы положительно сказалось как на росте кредитования в целом, так и ипотечного, в частности.

Так, по данным Федеральной Регистрационной службы (ФРС), количество выдаваемых банками ипотечных кредитов, а также выдаваемых некредитными организациями займов в 2006 году составило 206 тыс. штук, увеличившись в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. Увеличение рынка в стоимостном выражении составило более 4,5 раз. Заметно в 2006 году также увеличение ипотеки как обеспечения по обязательствам физических и юридических лиц, возникших в силу различных причин, таких, например, как: залог земельных участков и находящихся на нем зданий и сооружений, ипотека при рассрочке оплаты, ипотека нежилых зданий и сооружений и т.д. При этом доля ипотечных кредитов и займов физических лиц на жилые помещения составляет порядка 60%. Если в 2004 году всего 25% ипотечных кредитов оформлялось закладными, то в 2005 году таких кредитов было 47%, а в 2006 году уже порядка 60% (см. рис. 2.1.).

Рис. 2.1. Динамика изменения доли ипотечных кредитов физических лиц на жилые помещения в зарегистрированной ипотеке 2005-2006 г.

Неоформленные закладными ипотечные кредиты, остаются на балансе кредитных и некредитных организаций оригинаторов (первичных кредиторов) до момента их последующего рефинансирования. Ежеквартальное увеличение количества выдаваемых кредитов составляло на протяжении всего года более 30%. Несмотря на ряд сдерживающих причин, и в первую очередь это значительный рост стоимости жилья, количество кредитов в 1 квартале 2007 года составило не более 60 тыс. шт.

Доля ипотечных сделок на рынке жилья в 2006 году составила порядка 8,6% от всех сделок, совершаемых на рынке, для сравнения в 2005 году доля ипотечных сделок была на уровне 3,5% . Расширение ипотечных программ Банков, снижение процентной ставки, появление новых операторов рынка в средних и малых городах привело к увеличению количества ипотечных кредитов на 160%. При этом за период 2005-2006 года количество сделок с жильем увеличилось всего на 5%. Следует отметить, что наибольший прирост в количестве сделок, более чем в 2 раза, был отмечен при сделках на первичном рынке, совершаемых между физическими и юридическими лицами. По-прежнему более 86% сделок совершается вторичном рынке, из них более 80% - между физическими лицами, что свидетельствует об активном использовании гражданами России ранее приватизированного жилищного фонда (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Доля сделок на рынке жилья, совершаемых с помощью ипотечного кредитования

Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 года средний срок вновь выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14.5 лет, а ставка – 14.2% (в том числе ипотека -15.2 года и 13.7%). В случае кредитов в валюте картина похожая, но ставки несколько ниже: средний срок по новым кредитам на покупку жилья – 14.2 года, ставка – 11.5%, по ипотеке сроки кредита – 15 лет, ставки – 11.4% в среднем.

В 2007 ожидается так и в 2006 году бурное развитие на ипотечном рынке в ближайшие годы продолжится. Объем выданных жилищных кредитов достигнет RUR5 трлн., из которых на ипотеку придется около 95% (RUR4.85 млрд.), при этом ставки упадут с нынешних 11.0-14.0% до 7.0-8.0%.

Рис. 2.3. Объем выданных жилищных кредитов

Важно отметить, что именно ипотека является основным драйвером роста в сегменте жилищного кредитования, что наглядно видно на рисунке выше. Такой рост в значительной степени объясняется возможностью секьюритизации выданных кредитов, которая стала доступной благодаря недавним изменениям в законодательстве. Секьюритизация существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты мы ожидаем динамичного роста ипотеки в будущем. На июль 2006 года рынок был поделен следующим образом, таблица 1.1

Таблица 1.1.

Наименование банка	Текущий портфель ипотечных кредитов, млн. руб.
1. Сбербанк России	82448,6
2. Внешторгбанк	8274,5
3. Дельтакредит	6792,5
4. Уралсиб	4633,72
5. Райффайзенбанк	4559,62
6. Газпромбанк	3853,2

продолжение табл. 1.1.

7. Абсолютбанк	3309,8
8. BSGV	2892,37
9. Москомерцбанк	2642,9
10. ММБ	2235,35

Одной из важных причин развития ипотеки именно в регионах является очень высокий уровень цен на недвижимость в столичных городах и Московской области, который к тому же не соответствует уровню доходов населения. Два этих фактора существенно сдерживают развитие ипотеки в центре, но стимулируют ее развитие в регионах, где динамика доходов населения не слишком сильно уступает столичным городам, а стоимость жилья заметно ниже. Пока между Москвой и регионами сохраняется существенный разрыв по ценам на недвижимость, создаются дополнительные стимулы для роста объемов ипотеки именно в регионах. При этом, поскольку доходы населения в регионах России традиционно гораздо меньше привязаны к иностранной валюте, вполне логично, что здесь будет доминировать именно рублевая ипотека.

Таблица 1.2

Ипотечные кредиты выданные в регионах России

Наименование ФО и регионов	Количество ипотек по данным ФРС. 2006 год	Средний размер ипотечного кредита, тыс. руб., 2006 год	Доля семей, которая воспользовалась ипотекой в 2006 году
Всего по РФ	206 123	970	0,4%
Центральный Федеральный округ	38 722	1 789	0.6%
Московская область	11 789	1 558	0,5%
Москва	11 5Э6	3486	0,3%
Северо-Западный ФО	15 151	1 789	0.5%
Санкт-Петербург и Ленинградская область	6 400	2 012	0.4%

продолжение табл. 1.2

Южный Федеральный округ	12 330	925	0.2%
Приморский Федеральный округ	52 240	658	0.5%
Уральский Федеральный округ	35237	680	1.2%
Тюменская область	22 307	526	2.0%
Сибирский Федеральный округ	780	76?	0,8%
Кечеревская область	7 263	416	0.8%
Дальневосточный Федеральный округ	5663	781	0.3%

Так, наибольшая доля выданных кредитов в 2006 году приходится на Приволжский ФО - 26% (+4% в 2005 году), и на Сибирский ФО - 22% (+11%). Заметна тенденция к снижению доли выдаваемых кредитов в ЦФО - 19% (-7%). Прежде всего, на данное изменение повлияла экспансия банковских институтов в регионы, а также активизация региональных Банков,

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован. Как видно табл. 1.2. структура выдачи по ФО крайне неоднородна.

Развитие диспропорции было значительным на протяжении всего 2006 года. Если в 2005 году на 5 регионов из 88 в РФ (Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область и Тюменскую область (включая автономные округа) приходилось 20% по количеству выданных кредитов, то в 2006 году уже 25%.

Ипотечный рынок в России продолжает развиваться, несмотря на кризис рынка недвижимости в США и Великобритании. В 2007 году объемы рынка ипотеки вырастут примерно в 3 раза.

Отношение объема ипотечных кредитов к ВВП составляет всего около одного процента, В то время, как в США оно достигает около 65, а в Нидерландах – 111 процентов.

В 2006 году 37,8% от общего количества банков-участников ипотечного рынка (т.е. 199 банков) рефинансировали предоставленные ипотечные кредиты. В связи с развитием рыночных механизмов доля АИЖК снизилась до 58,5%, в то время как доля российских банков выросла с 14,3% до 21,2%, иностранных компаний – с 1,9% до 14,5% как за счет расширения объема операций, так и за счет появления новых участников.

В России получат развитие накопительные схемы приобретения жилья с использованием кредитных ресурсов(жилищных вкладов в банках, строительных сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов); расширится спектр предлагаемых кредитных продуктов (в т.ч. с плавающей ставкой процента, с минимальным первоначальным взносом, под залог имеющейся недвижимости.

Все это позволит ускорить реализацию национального проекта по обеспечению доступности жилья для населения.

Ипотечный рынок России живет в ожидании Повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному.

В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет раст и, соответственно вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в целях ограничения роста цен на жилье необходим Опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов.

В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считает, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 году усилится, Мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также; возрастет конкуренция между кредитными организациями, участвующими в системе ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федерации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитования, так и по количеству банков, участвующих в выдаче кредитов.

Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем Выдаваемых банками кредитов пока невелик.

На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства, банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам.

Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга заемщика (оценки возможности погашения кредита), непосредственно выдачи ипотечного кредита и дальнейшего его обслуживания.

В настоящее время общее количество банков, вовлеченных в ипотечное жилищное кредитование, является недостаточным. Деятельность АИЖК как оператора УСР ИЖК должна способствовать росту объемов ипотечного жилищного кредитования, расширению инфраструктуры первичного рынка и активизации банков как первичных кредиторов.

По состоянию на декабрь 2004 г. количество кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет накопленным итогом более 11 000 на общую сумму более 4 млрд. руб. При этом, по неполным имеющимся данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доля кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет в среднем по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве) 26%. Общий объем выданных в течение 2004 г. ипотечных кредитов по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве), таким образом, оценивается около 20 млрд руб.

При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации (заседание от 13.05.2004 г. по вопросу формирования рьшка доступного жилья) задачи по достижению к 2010 г. объема кредитования в размере 344 млрд. руб. в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн. руб. (более 5% ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 млн. российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов составит более 1 млн. кредитов в год.

Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным жилищным кредитам на конец 2004 г. оценивается около 30 млрд. руб., что означает, что доля такой задолженности к ВВП равна 0,2%. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6 до 12%, а для развитых стран - от 50 до 200%.

Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к УСР ИЖК и к государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов РФ. Это реалистичные объемы, так как уже в 2004 г. только муниципальное образование г. Уфа с использованием современных технологий розничного бизнеса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день.

Важнейшей особенностью развития ипотечного рынка является фактор досрочного погашения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. Действующее российское законодательство предоставляет заемщику право погашать задолженность по кредитам до наступления сроков, предусмотренных договором. Данный подход симметричен возможности досрочного изъятия банковских депозитов. То есть в целом активы и пассивы российской банковской системы не имеют жестко фиксированных сроков. Фактор досрочного погашения сокращает сроки жизни ипотечного кредита и зависит от ряда макроэкономических показателей. По имеющейся сегодня статистике, фактические платежи по ипотечным кредитам превышают платежи, предусмотренные договором, в среднем на 28%. По мере развития ипотечного рынка следует исходить из сокращения доли досрочного погашения ипотечных кредитов, предполагая достижение к 2010 г. соотношения фактических и договорных сроков осуществления платежей что характерно для стран с развитыми ипотечными рынками.

Первым важным шагом в развитии системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов является унификация и стандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

Стандартизация является базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, в том числе и для рефинансирования.

АИЖК разработало и внедрило в практику «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов» (далее - стандарты АИЖК), которые обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В соответствии с этими стандартами в настоящее время выдаются кредиты в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации в рамках программы, реализуемой АИЖК. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рьшка ипотечных кредитов и играет первостепенную роль для становления и обеспечения финансовой устойчивости УСР ИЖК.

Необходимо учитывать, что процесс вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов во многих регионах страны связан с необходимостью использования на первоначальном этапе ипотечных займов, выдаваемых некредитными организациями. Опыт АИЖК в целом ряде регионов страны на протяжении 2003-2004 гг. показывает, что использование данной формы предоставления населению ипотечных ссуд способствует отработке механизма стандартизации ипотечных продуктов, формированию рьшка ипотечного кредитования и ускоренному вовлечению небольших региональных банков в сферу выдачи ипотечных кредитов.

Другим существенным моментом явилось создание инфраструктуры рьшка ипотечного кредитования, которая была сформирована при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 года в программе АИЖК участвовало 70 регионов России. Немаловажным фактором явилось обучение специалистов, а также обеспечение взаимодействия всех участников первичного ипотечного рынка: банков - первичных кредиторов, риэлтеров, страховых компаний, региональных операторов и сервисных агентов. Общее количество участников программы АИЖК приблизилось к концу 2004 г. к 2006. Будущее ипотечного рынка связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, что предполагает ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, рост объемов ипотечного кредитования в целом. Если в настоящий момент доля стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, по упоминавшимся выше данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в среднем по стране составляет 26%, то во многих регионах России доля ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, уже к настоящему моменту составляет более 50%. Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенного увеличения этого показателя.

Вторичный рынок ипотечных кредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

Доступные большинству банков краткосрочные и относительно дорогие рублевые заимствования не позволяют им предложить населению конкурентоспособные и доступные условия кредитования. Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуют ипотечные жилищные программы, только если имеется возможность быстро продать (рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.

Принятие в ноябре 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» создает базовые предпосылки для появления инструмента, призванного привлечь долгосрочный капитал в банковскую сферу для выдачи ипотечных кредитов. Однако это вопрос среднесрочной перспективы.

Основным оператором вторичного рынка сегодня является созданное Правительством Российской Федерации АИЖК, призванное способствовать становлению в России вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, являясь при этом важным институциональным элементом УСР ИЖК.

В настоящее время источником финансирования выкупа АИЖК ипотечных кредитов являются средства от размещения облигационных займов, обеспеченных государственными гарантиями. Именно государственные гарантии позволяют в текущих рыночных условиях привлекать средства на длительный срок (5—6 лет) и направлять их в регионы для обеспечения возможности выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.

Вторичное обращение ипотечных жилищных кредитов в России находится на начальном этапе. В первую очередь, это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.

Также одним из немаловажных факторов, связанным в том числе с себестоимостью организации сделок на вторичном рынке ипотечных кредитов, является объем пулов кредитов, предлагаемых инвесторам для покупки. Отдельные, особенно небольшие региональные банки, реализующие программы ипотечного жилищного кредитования, просто не имеют достаточного оборотного капитала для формирования пулов ипотечных кредитов, по размеру достаточных для продажи на вторичном рынке в форме ипотечных ценных бумаг.

Для большинства региональных российских банков, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является структурой, обеспечивающей ликвидность выданных стандартных ипотечных кредитов путем поддержания постоянной оферты на их выкуп, тем самым, создавая условия для доступа любого первичного кредитора к УСР ИЖК.

АИЖК в своей деятельности на вторичном рынке по выкупу ипотечных кредитов должно использовать механизм рыночного ценообразования, основными составляющими которого являются стоимость привлекаемого финансирования плюс маржа, покрывающая затраты в системе, которая с ростом объемов стандартных кредитов и развитием инфраструктуры рынка будет планомерно снижаться.

Для обеспечения функционирования вторичного рынка в регионах и поддержания возможности рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления ликвидности банкам - первичным кредиторам АИЖК должно иметь возможность выйти на финансовый рынок и привлечь необходимое финансирование с учетом рыночной конъюнктуры. Такая возможность должна быть обеспечена развитием рынка ипотечных ценных бумаг, предоставлением государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК, а также максимальным сокращением сроков выхода АИЖК на рынок заимствований.

В своей деятельности АИЖК призвано способствовать созданию условий для быстрого появления на вторичном рынке ипотечных кредитов других частныхоператоров, самостоятельно формирующих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги, действующих на основе рыночного ценообразования, не являющихся при этом банками с государственным участием и не опирающихся в своей деятельности на какие-либо иные формы государственной поддержки.

С ростом спроса на выдаваемые ипотечные жилищные кредиты АИЖК целесообразно будет перейти к заключению с банками - первичными кредиторами контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.

Осуществление АИЖК вьшусков ипотечных ценных бумаг будет способствовать формированию и доработке необходимой нормативной базы для функционирования рьшка ипотечных ценных бумаг, приведет к появлению стандартной документации, необходимой для осуществления выпусков ипотечных ценных бумаг, и началу формирования позитивного восприятия инвесторами статистической информации по ипотечному покрытию, что начнет отражаться на стоимости привлечения капитала от размещения таких ценных бумаг и степени развития инфраструктуры рьшка ипотечных ценных бумаг.

Возможность привлечения АИЖК средств на рынке капитала на сроки, сопоставимые со сроками государственного долга, является необходимым условием реализации задачи по гарантированному выкупу долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных «платежами дальних лет».

В течение 2005-2007 гг. средства, привлекаемые АИЖК с использованием государственной поддержки на фондовом рынке, будут направляться как непосредственно на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов (при этом доля такой формы рефинансирования будет снижаться по мере увеличения выпуска АИЖК ипотечных ценных бумаг), так и на выкуп долгосрочных ипотечных ценных бумаг.

2.2 Проблемы криминализации ипотечного рынка

Проблемы криминализации ипотечного кредитования

Для обобщения проблем криминализации произведем рассмотрение предпосылок развития криминализации, рисунок 2.1

В настоящее существует пять основных проблем криминализации, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 15-20 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов составляют до 10 лет.

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом и в то же время соблюсти все требования ликвидности, должен привлекать денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать, возможно только привлекая кредиты у зарубежных банков и финансовых учреждений.

В тоже время рейтинг кредитоспособности Российских компаний еще достаточно низок, поэтому зарубежные финансовые учреждения неохотно кредитуют Российские проекты.

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Данные проблемы характерны для многих финансовых учреждений и банков, которые кредитуют населения для приобретения недвижимости.

В свою очередь только одну из представленных проблем каждый банк может решить самостоятельно – внедрение и использование современных методов оценки кредитоспособности заемщиков. Остальные проблемы могут решиться только с развитием рынка, укрепления Российской экономики.

Российский рынок кредитования является молодым и прибыльным, а потому особо привлекательным для криминальных структур и финансовых махинаций, от которых страдают как заемщики, так банки и их партнеры.

В ипотечном кредитовании риски криминализации существенно ниже по двум причинам:

1. банки более тщательно проверяют будущих заёмщиков перед выдачей кредита;

2. сам кредит всегда обеспечен залогом недвижимости;

Выдача ипотечного кредита банками проводится серьезная процедура проверки, заемщика, плюс ко всему обеспечением по кредиту является недвижимость и у заемщика имеется большая мотивация осуществлять платежи по кредиту. Однако и здесь случаи совершения преступлений уже имеют место, и связаны они с надеждой отсудить у банка заложенную квартиру, воспользовавшись несовершенством законодательной системы.

В настоящее время законодательство о залоге настолько устарело, что перестало отвечать требованиям времени. Россия отстала даже от бывших союзных республик. Несмотря на угрозу выселения из квартиры за неуплату, в России это пока настолько редкое явление, что выглядит исключением и кажется мифическим большинству россиян.

Ипотека - недешевое мероприятие, и придется отдать значительные средства (не 1 тысячу долларов), чтобы купить квартиру в кредит даже без первоначального взноса. По этой причине специалисты банков надеются, что мошенники не захотят "тратиться" на столь рискованное мероприятие. Однако если квартиру удастся "выиграть", затраты не только окупятся, но и перекроют все расходы.

"Риск недобросовестного поведения клиента присутствует в любом кредитном продукте. Для ипотеки вероятнее всего выделить риск сговора клиента и оценочной или страховой компании, которая может завысить сумму оценки передаваемой в залог недвижимости".

Банки готовы выдавать нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости в сумме, приближающейся к оценочной (рыночной) стоимости этой недвижимости. Если суммы завышены оценщиком, у недобросовестных клиентов растет соблазн не возвращать кредит - им будет проще поручить банку заняться реализацией ненужной им недвижимости.

Даже при наступлении страхового случая, связанного со здоровьем заемщика, банк не всегда может рассчитывать на получение страхового возмещения.

Например, если заемщик, заполняя анкету страховщика, "забыл" указать имеющиеся него заболевания, а страховщик не проводил медосмотра, то страховая компания может отказать в выплате возмещения.

Поэтому банки настаивают на том, чтобы заемщики обращались только в аккредитованные при банке страховые и оценочные компании.

Нередко мошенники входят в сговор с представителями кредитной организации, влияющими на решение о выдаче ссуды.

Сотрудники правоохранительных органов отмечают, что сговор с кредитным менеджером - один из самых легких способов осуществления задуманного для злоумышленников. Служащие банка, так же как и брокеры знают, как нужно отвечать на вопросы анкеты, чтобы сделка состоялась. Недобросовестные посредники, не дорожащие своим имиджем, этим активно пользуются.

"Если клиент на этапе анкетирования обманул банк, скоринговая система тут бессильна". Этим активно пользуются мошенники, придумывая различные схемы обмана кредитных организаций. Они изучают все нюансы работы скоринга - знают, как "правильно" отвечать в анкете, поэтому легко могут обмануть банк.

"Почерк" аферистов в общем числе просрочек по краткосрочным (до 1 года) ссудам можно увидеть сразу: по погашению таких кредитов не бывает сделано ни одного платежа. "Ипотечных" мошенников определить сложнее. "Пути, по которым идут мошенники - самые изощренные.

Определить "руку" мошенников по наличию-отсутствию платежей здесь не удастся". Намереваясь впоследствии отсудить квартиру у банка, заемщик-злоумышленник может надеть на себя маску "порядочного человека", случайно попавшего в затруднительную финансовую ситуацию и некоторое время даже вносить платежи по кредиту.

"С "умышленным" дефолтом кредитным организациям придется столкнуться в недалеком будущем, когда в ипотечное кредитование вовлекутся более широкие слои населения и требования к заемщикам станут еще более лояльными.

Еще одна лазейка для злоумышленников - принятая Госдумой в прошлом месяце поправка в Жилищный кодекс, исключающая возможность признания детей “бывшими членами семьи собственника”. Теперь заемщик, купив квартиру, может прописать туда жену и детей, после чего фиктивно развестись и объявить себя неплатежеспособным. В этом случае банк не может изъять квартиру как залог за кредит.

Таким образом, мы рассмотрели основные законодательные нарушения при получении ипотечного кредитования.

В ипотечном кредитовании так же действуют фирмы однодневки которые обманывают доверчивых людей при возможности получения кредита. Мошенники в данном случае работают по трём схемам

1. Вы отдаёте фирме по липовому договору, который не имеет юридической силы, более 10 тысяч долларов, но ипотечного кредита не получаете. Потому что фирма-однодневка, собрав кучу денег с таких же бедолаг, как вы, закрывается, а впоследствии перерегистрируется под другим названием и повторяет свою аферу.

2. Вы получаете кредит для покупки квартиры, но потом выясняется, что к указанным в объявлении процентам надо доплачивать так называемые скрытые проценты, к примеру в форме различных комиссий. И в конечном итоге вам придётся платить 20, а то и 30% годовых.

3. Некоторые фирмы предлагают заплатить в качестве членского взноса для вступления в «клуб избранных» от 1 до 2 тысяч долларов. При этом необходимым условием получения льготного кредита может стать привод в фирму ещё нескольких клиентов. Это значит, что вы столкнулись с типичной пирамидой, созданной для обмана как можно большего количества людей.

Это наиболее опасные случаи мошенничества в деле ипотечного кредитования. Но есть и другие, фактически законные способы отъёма денег у граждан. В газетах насчитывается десятки объявлений фирм-посредников, которые предлагают помощь в получении ипотеки и приобретении жилья.

После заключения договора фирма гарантирует сопровождать всю сделку - от получения в банке кредита до выбора квартиры.

За свои услуги такие фирмы берут от 100 до 500 долларов. Если банк сочтёт, что вы неплатёжеспособный клиент, кредита вам в любом случае не дадут, а комиссия отданная фирме-посреднику не возвращается.

ГЛАВА 3. ПУТИ СНИЖЕНИЯ КРИМИНАЛИЗАЦИИ

РЫНКА ИПОТЕКИ

3.1. Нормативные и экономические методы воздействия на рынок ипотеки и возможности их применения с целью снижения степени

криминализации рынка ипотеки

Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют субъекты Российской Федерации и муниципалитеты, особенно в крупных городах. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного жилищного кредитования населения. В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан:

· выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях;

· бюджетные программы жилищного финансирования;

· программа АИЖК.

В условиях слабого развития ипотечного жилищного кредитования, в том числе по причине недостатка долгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении жилищных условий.

Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

· субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

· предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса;

· предоставления кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.

Региональные программы реализуются, как правило, через региональные жилищные фонды и ипотечные агентства (далее - региональные операторы), учреждаемые региональными администрациями.

Анализ существующих в регионах подходов к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как ограничены возможностями бюджетов.

Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых следует отметить следующие:

· бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;

· субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;

· коммерческие банки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов (займов) и их обслуживании;

· в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Учитывая региональное вмешательство по субсидированию процентных ставок, региональные банки занимают инертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в ипотечное жилищное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на региональные ипотечные агентства и жилищные фонды, создаваемые на бюджетные средства.

По мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования. Перспективы дальнейшего развития и расширения ипотечных жилищных программ в большинстве регионов связано с формированием рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

В настоящее время АИЖК реализует программу ипотечного жилищного кредитования, основанную на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами. Предлагаемая АИЖК схема предусматривает, что банки, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам. Риски по данной программе в основном ложатся на АИЖК и региональных операторов:

· кредитный риск лежит в значительной мере на региональном операторе, так как при невозврате кредита региональный оператор обязан выкупить у АИЖК кредит, при этом дополнительной гарантией выступают гарантии региональных властей; причем впоследствии, после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятные убытки делятся в равных долях между АИЖК и региональными операторами;

· риск ликвидности в данной схеме минимизируется, так как кредиты, выданные банками, рефинансируются АИЖК через региональных операторов;

· риск процентной ставки в основном лежит на АИЖК и частично на инвесторах, благодаря выпуску ценных бумаг, обеспеченных государственной гарантией;

· риск досрочного погашения — на АИЖК; он частично управляется путем установления стандартами кредитования моратория на досрочные платежи по кредиту сроком на 6 месяцев.

Сдерживающим фактором увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования в регионах по программе АИЖК являются ограниченные возможности АИЖК по рефинансированию кредитов. При этом регионы и региональные банки пока, к сожалению, не нацелены на формирование собственных программ рефинансирования с целью расширения возможностей для привлечения рыночных ресурсов долгосрочных инвесторов в сферу ипотечного жилищного кредитования.

С целью создания УСР ИЖК могут быть рекомендованы следующие направления региональной политики:

В разумные сроки следует прекратить практику выдачи и обслуживания ипотечных займов региональными операторами путем передачи этих функций банкам, которые будут выдавать ипотечные жилищные кредиты.

Функции по развитию жилищного строительства, реализуемые рядом региональных операторов, передать другим юридическим лицам с целью специализации деятельности региональных операторов и снижения рисков.

Принять меры к объединению и укрупнению созданных региональных операторов на межрегиональной основе с целью минимизации операционных расходов и формирования условий для реализации собственных программ рефинансирования на базе 15 крупных пулов ипотечных жилищных кредитов. В настоящее время малые размеры портфелей ипотечных займов региональных операторов не позволяют им осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг.

Внедрение в деятельность региональных операторов, в том числе при выдаче ипотечных жилищных займов за счет средств региональных бюджетов, стандартов АИЖК с целью создания условий для развития их деятельности по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов (займов).

Использование в качестве формы финансовой поддержки определенных групп населения предоставление субсидий на первоначальный взнос, так как рефинансирование кредитов на рыночных условиях при субсидировании процентных ставок практически труднореализуемо.

Создание маневренного фонда жилья, которое может быть предоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи с невыплатой по ипотечному кредиту, с целью снижения кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам и усиления надежности ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг.

На текущий момент государственная поддержка УСР ИЖК выражается в двух основных формах: внесение средств федерального бюджета в качестве взноса в уставный капитал АИЖК с целью увеличения его капитализации и субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям АИЖК в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК, размещаемый на фондовом рынке.

Уставный капитал АИЖК является базовой формой государственной поддержки, позволяющей ему принимать основные риски на ипотечном рынке при стабильной экономической ситуации в стране. Наличие государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК позволяет удлинить и удешевить привлекаемые в ипотеку финансовые ресурсы, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита. При отсутствии государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК требования к размеру уставного капитала должны быть значительно больше.

На текущий момент принцип субсидиарной ответственности реализован через предоставление государственных гарантий путем заключения договора на каждый конкретный облигационный заем. Принимая во внимание цель существенного роста объемов ипотечного кредитования в стране, такой механизм будет в значительной мере ограничивать привлечение финансирования и нагружать книгу внутреннего долга Российской Федерации. Кроме того, по действующему бюджетному законодательству требуется включение в расходную часть полной суммы обязательств по государственным гарантиям на текущий финансовый год независимо от того, что вероятность их исполнения незначительна.

Вместе с тем исполнение субсидиарной ответственности государства по обязательствам АИЖК может наступить исключительно в случае полной или частичной потери АИЖК платежеспособности. Принимая во внимание то обстоятельство, что деятельность АИЖК в силу нормативных требований ограничена приобретением прав требования по ипотечным кредитам, потеря платежеспособности АИЖК возникает лишь в случае наступления системного кризиса в стране, в результате которого подавляющее большинство физических лиц - заемщиков по рефинансированным АИЖК ипотечным кредитам - перестают исполнять свои обязательства по погашению кредитов. При системном кризисе в экономике страны вследствие массового обращения взыскания на заложенное жилье (т.е. продажи его на рынке) возможно интенсивное снижение цен на недвижимость до тех пределов, когда ее рыночная стоимость станет недостаточной для покрытия убытков, вызванных неисполнением заемщиками обязательств по ипотечном кредитам.

В силу требований Бюджетного кодекса Российской Федерации предоставление государственных гарантий на дискретной основе от выпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК является многоступенчатым и объективно времяемким процессом, блокирующим способность АИЖК осуществлять заимствования на рынке капитала с большей регулярностью и оперативностью.

Данное обстоятельство приводит к необходимости увеличения объемов заимствований по каждому выпуску в целях формирования ресурсной базы для осуществления деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов в течение периода времени до следующего выпуска.

При этом значительная часть привлеченных средств до момента их использования на рефинансирование не может быть эффективно использована, размещается на депозитах в коммерческих банках по ставкам ниже ставок их привлечения, принося тем самым убыток.

В силу описанных выше обстоятельств объемы государственной поддержки, необходимой для достижения поставленной Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации задачи по формированию рынка доступного жилья, не могут быть предоставлены в рамках применяемой сегодня формы предоставления государственных гарантий, поскольку 100%-е резервирование в расходной части федерального бюджета объективно приводит к сокращению его реальных расходов в текущем бюджетном году, а образующаяся в связи с отсутствием оснований для исполнения ответственности государства по долгам АИЖК экономия в конце бюджетного года затрудняет эффективное планирование использования бюджетных средств.

Кроме того, применяемая сегодня форма государственной поддержки, при которой сама поддержка предоставляется на дискретной основе от одного бюджетного года к другому и при отсутствии долгосрочных обязательств государства по обеспечению необходимого уровня государственной поддержки, приводит к невозможности принятия АИЖК на себя долгосрочных обязательств по рефинансированию ипотечных кредитов перед операторами вторичного рынка и банками - первичными кредиторами. Это блокирует процесс перенаправления долгосрочных ресурсов в сектор формирования предложения строящегося жилья.

Обязательства государства по предоставлению поддержки должны быть долгосрочными и предсказуемыми. Исполнение этих обязательств должно отвечать принципам полноты и своевременности исходя из ежегодной динамики рынков капитала и жилья.

При таких обстоятельствах необходимо коррекция механизма предоставления государственных гарантий Российской Федерации путем внесения изменений в бюджетное законодательство касательно учета возможных расходов по исполнению гарантийных обязательств в виде резервов с учетом вероятности их исполнения.

При этом в качестве ориентира может быть использован норматив достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия, установленный Базельскими принципами эффективного банковского надзора, в размере 4%, либо общий норматив достаточности капитала, установленный Банком России для банков - эмитентов ипотечных ценных бумаг, в размере 14%.

Размеры государственной поддержки в форме предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК и пополнения уставного капитала Агентства определены исходя из описанных выше целей УСР ИЖК и задач, поставленных Правительством Российской Федерации по объемам ипотечного жилищного кредитования.

Объем государственных гарантий по заимствованиям АИЖК должен составить на период 2006 - 2008 гт. до 58 млрд. руб. Дополнительные взносы в уставной капитал Агентства определены исходя из норматива достаточности капитала 14 % и составляют на период 2006 - 2008 гт. 14,2 млрд. руб.

Общий объем государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК накопленным итогом на конец 2010 года должен быть ограничен предельной величиной 152 млрд. руб.

Отсутствие государственной поддержки УСР ИЖК, во-первых, существенно повысит стоимость ресурсов и сократит срок, на который они привлекаются, что в свою очередь снизит доступность ипотечного кредита для заемщика, а во-вторых, ограничит возможность инвестирования в них средств российских инвесторов, ориентирующихся на высокую степень надежности вложений (пенсионные фонды, управляющие страховыми резервами). Являясь основными долгосрочными инвесторами и обеспечивая постоянный спрос на этот вид ценных бумаг, данный класс инвесторов позволит повысить емкость рынка ипотечных ценных бумаг, создать предпосылки для повышения его ликвидности и, как следствие, расширить его за счет краткосрочного банковского капитала и иных инвесторов.

При рассмотрении приведенных в данном разделе показателей необходимой государственной поддержки следует иметь в виду, что большая часть указанных объемов не является прямыми расходами государственного бюджета (резервирование под исполнение субсидиарной ответственности) и при «некризисном» развитии экономики страны, в целом рассматриваемые объемы не будут включены в расходную часть государственного бюджета.

3.2. Основные направления снижения степени криминализации

рынка ипотеки

В настоящее время привлекательность кредитования частных лиц для банков обуславливается применением высоких процентных ставок, которые позволяют получать высокую процентную маржу за достаточно короткий срок. Таким образом, основной способ борьбы за клиента – ценовая конкуренция, в то время как инновационное лидерство, обеспечивающее не столь быстрый, но стабильный результат, пока не получило нужного уровня развития.

Вместе с тем кредитование физических лиц – достаточно рисковая операция, и увеличение доли таких кредитов в портфеле увеличивает кредитный риск банков. Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь и снижение криминализации рынка ипотеки в целом – правильная оценка способности заемщика выполнять свои обязательства.

При ипотечном кредитовании физических лиц основной способ снижения кредитного риска является – проведение андеррайтинга заемщика, при котором происходит оценка вероятности погашения кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды.

Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банках занимается достаточно широкий круг подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга, ход которой каждый банк разрабатывает самостоятельно, выбирая критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов.

Наиболее важный момент в процессе андеррайтинга – оценка платежеспособности клиента с точки зрения возможности своевременно осуществлять платежи по кредиту. Для выполнения данной оценки консолидируется информация о трудовой занятости и получении заемщиком доходов, а также о его расходах. После этого делается вывод – сможет ли он погасить кредит. Одновременно с этим выдается заключение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ссуды или нет.

При ипотечном кредитовании сотрудники банка включают в методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска дополнительные количественные и качественные характеристики.

Среди количественных характеристик – отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание).

Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т. п.

Оценивая методику андеррайтинга банка, можно сделать вывод, что здесь применяется системный подход к анализу ссудозаемщика. Положительная сторона методики – возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик.

Минус данной оценки – трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации сотрудников. В банках предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Используют и другие методы, применение которых не требует больших затрат времени и труда.

Обязательным условием здесь является правильное построение механизма, который будет, осуществляет эту деятельность. Образно говоря, создается своеобразный конвейер, состоящий из определенного количества сотрудников, взаимодействующих с заемщиками и между собой по определенным четко обозначенным правилам и алгоритмам. В число таких алгоритмов входят методики анализа заявок и принятия решений о выдаче кредита. Используемую технологию оценки заемщиков физических лиц предлагается модернизировать следующим образом, рисунок 3.1.

Рисунок 3.2 – Модернизированная схема проведения оценки заемщика –

физического лица в банке

Следует отметить, что понимание целесообразности и актуальности использования, более совершенных методик возникает у банков, так как кредитование физических лиц реализовано в качестве массовой услуги.

Система оценки заемщика должна состоять из двух аналитических блоков: блока анализа данных и блока принятия решений.

В блоке анализа системы осуществляется анализ данных о заемщиках банка, о выданных кредитах и истории их погашения. Блок анализа необходимо дополнить следующими запросами:

· получаемые доходы (используя базу банных Пенсионного фонда РФ);

· имеющаяся недвижимость, земельные участки, их площадь и месторасположение (используя базу данных Бюро технической инвентаризации и департамента Юстиции);

· наличие автотранспорта, его возраст (база данных ГБДД);

· подтверждение данных о регистрации (несмотря на предъявление паспорта, т. к. данные о регистрации могут быть фальшивыми – база данподтверждение данных о регистрации (несмотря на предъявление паспорта, т. к. данные о регистрации могут быть фальшивыми – база данных ПВС);

· привлечение данных специализированных кредитных бюро (необходимость которых в банковском ритейле очевидна) о наличии срочных и погашенных кредитов в других банках.

Подобные запросы должны осуществляться на договорной основе, в режиме реального времени, в максимально быстрые сроки.

Конечно, на первых порах функционирования модернизированной системы проверки данных затраты на проведение такой операции увеличатся. Но по мере налаживания системы обмена информацией и снижения кредитного риска банк будет получать ощутимую отдачу.

В процессе анализа данных о заемщиках и кредитах применяются различные математические методы, которые выявляют в них факторы и их комбинации, влияющие на кредитоспособность заемщиков, и силу их влияния. Обнаруженные зависимости составляют основу для принятия решений в соответствующем блоке.

Блок принятия решений используется непосредственно для получения заключения системы автоматизированного банковского ритейла о кредитоспособности заемщика, о возможности выдачи ему кредита, о максимально допустимом размере кредита. С данным блоком работает сотрудник банка, который либо вводит в него анкету нового заемщика, либо получает ее из удаленного офиса, где банк осуществляет программу ипотечного кредитования.

Предлагаемые подходы совершенствования организации процесса кредитования индивидуальных заемщиков на этапе оценки их кредитоспособности позволят унифицировать процедуру, на этой основе ускорить и удешевить ее, получить более точный и обоснованный результат, что в итоге снизит риски кредитования, обеспечит необходимую стабильность работы банка и заданный уровень доходности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для снижения степени криминализации ипотечного рынка и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

8) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

9) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

2. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" : [принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.: одобр. Советом Федерации 9 июля 1998 г. /Кулакова О. С. и др.]

3. Аверьянова Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России: Учеб. пособие /Т.А. Аверьянова; Новосиб. гос. архит.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2001.- 80 с.

4. Афонина А.В. Все об ипотеке /А. В. Афонина. - М., 2006

5. Афанасьева Л.В. Социально-маркетологический анализ формирующегося рынка ипотеки /Л. В. Афанасьева; Федер. агентство по образованию, Юж.-Рос. гос. техн. ун-т (Новочеркас. политехн. ин-т). - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2005.- 38 с.

6. Барыкин Д.А. Приобретение квартиры: ипотека, долевое участие, социальное жилье /Д. А. Барыкин. - М., 2006

7. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залог недвижимости): постатейный науч.-практ. коммент. /Л. Ю. Грудцына. - Ростов н/Д: Феникс, 2005.- 349, с.

8. Грудцына Л.Ю. Ипотека. Кредит: коммент. жилищ. законодательства: с учетом нового законодательства РФ /Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. - М.; М.: Eksmo education; Эксмо, 2006.- 364 с.

9. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" /С. П. Гришаев. - М.: Юристъ, 2003.- 159 с.

10. Грудцына Л.Ю. Ипотека: актуал. вопросы /Л. Ю. Грудцына. - М., 2006

11. Гольцблат А. Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека /А. Гольцблат. - М., 2005

12. Довдиенко И.В. Ипотека: упр., орг., оценка: [учеб. пособие для вузов по специальностям экономики и упр. 060000 и специальности 291500 "Экспертиза и упр. недвижимостью"] /И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.- 463 с.

13. Квочкин А.Н. Ипотека и перспективы ее развития на региональном уровне /А. Н. Квочкин, В. И. Квочкина, О. А. Попова; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Департамент кадровой политики и образования, Мичурин. гос. аграр. ун-т. - Мичуринск: Изд-во МичГАУ, 2004.- 165 с.

14. Кострикин П.Н. Мировой опыт ипотечного кредитования /П. Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов, С. И. Мутовин. - М.: МАКС Пресс, 2002.- 203 с.

15. Мацнев О.В. Ипотека: региональный опыт кредитования жилищного строительства /О. В. Мацнев; науч. ред. В. И. Терехин. - Рязань: М-Пресс, 2005.- 149 с.

16. Ипотека в России /]Под ред. Толкушкина А.В. - М.: Юрист, 2002.- 526 с.

17. Ипотека в России: банковские, страховые и информационно-образовательные технологии: Сб. материалов /Под ред. Головина О.Л. и Цыганова А.А. - М.: Страховое ревю, 2002.- 112 с.

18. Ипотечное кредитование в России /П. Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов, С. И. Мутовин, О. В. Никифорова. - М.: МАКС Пресс, 2002.- 211 с.

19. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее /[Е. Б. Покопцева, Т. И. Никитина, В. С. Казейкин, О. С. Кудрявцева]; под ред. И. С. Радченко. - М.: ГроссМедиа, 2004.- 317, с.

20. Ипотека: 100 вопросов и ответов. - Ростов н/Д, 2006

21. Ипотека. Вопросы правового регулирования. - М., 2005

22. Назаров В.Б. Ипотека. Руководство к действию /В. Б. Назаров. - СПб., 2007

23. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации /Л. Н. Наумова. - М.: Викор-Медиа, 2006.- 239 с.

24. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке:: анализ, критика, рекомендации /Людмила Наумова. - М.: Викор-Медиа, 2006.- 239 с.

25. Лебединская А.И. Ипотека: Учеб. пособие /А.И. Лебединская. - М., 2001.- 134 с.

26. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии /О. В. Попова. - М.: Альфа-Пресс, 2006.- 391 с.

27. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка /Н. П. Приступ; Междунар. науч. фонд экон. исслед. Н. П. Федоренко, Дальневост. гос. ун-т. - Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 2003.- 97 с.

28. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации /Е. В. Пантюхина; Рос. гос. торгово-экон. ун-т. - М.: РГТЭУ, 2003.- 136,с.

29. Развитие ипотеки и пенсионная реформа /Ерошенков С. Г., А. Н. Кузьминов, О. Н. Клименко, С. И. Мутовин. - М.: МАКС Пресс, 2003.- 203 с.

30. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы студен. науч. конф., апр. 2003 г. /Под ред. Г. Н. Белоглазовой, И. А. Разумовой. - СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2003.- 78 с.

31. Черняк А.В. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие /А.В. Черняк; Междунар. ун-т (в Москве). Фак. оч.-заоч., заоч. и дистанц. образования. - М., 2001.- 134 с.

32. Южелевский В.К. Какая Ипотека нужна России: (на основе анализа моделей зарубеж. стран, опыта дореволюц. России и соврем. практики регионов РФ) /В. К. Южелевский. - М., 2004.- 131 с.

Приложение 1

Скачать дипломную работу

Если Вас интересует помощь в НАПИСАНИИ ИМЕННО ВАШЕЙ РАБОТЫ, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Проблемы ипотечного рынка ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по ссылке и оформите бланк заказа.