Тема: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  27.03.2012 12:15:42
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  РЕФЕРАТ

  
  

  Пояснительная записка 116 с., 3 ч., 4 рис., 17 табл., 72 источника, 1 прил.

  НЕДВИЖИМОЕ    ИМУЩЕСТВО,    ОЦЕНОЧНАЯ    ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

  Объектом исследования  жилая недвижимость в виде квартиры, расположенной по адресу пер. Мамина 6А -17.

  Предметом исследования данной работы являются экономические отношения, складывающиеся по поводу оценки рыночной стоимости недвижимости.

  Цель работы – проведение оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.

  В процессе оценки были применены следующие методы исследования:  метод прямой капитализации, метод прямого сравнительного анализа продаж; метод парных продаж. На основе изученных теоретических подходов с использованием вышеперечисленных методов оценки недвижимого имущества проведен расчет стоимости жилой недвижимости.

  Согласование результатов оценки рыночной стоимости недвижимого имущества выполнено по действующим методикам.

  Область применения -  рекомендована в качестве ориентира осуществления, сделки купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: г.Челябинск, пер. Мамина, дом 6 корпус А , квартира 17.

  Эффективность - получение адекватной информации о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м², расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кв.17 составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

  
  
  
  
  
  

  ОГЛАВЛЕНИЕ

  
  

  ВВЕДЕНИЕ. 5

  1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 8

  1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды.. 8

  1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества. 16

  1.3 Принципы оценки недвижимого имущества. 22

  2 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 32

  2.1 Информационное обеспечение оценки недвижимости. 32

  2.2 Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. 36

  2.3 Подходы, используемые при оценке недвижимости. 49

  2.3.1 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. 49

  2.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. 66

  2.3.3 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 71

  3 ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ ПЕРЕУЛОК МАМИНА 6А,17. 74

  3.1 Современное состояние рынка жилых помещений г. Челябинска. 74

  3.2 Характеристика жилого помещения, расположенного по адресу переулок Мамина, 6А - 17. 87

  3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки. 89

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 102

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.. 109

  ПРИЛОЖЕНИЯ

  ПРИЛОЖЕНИЕ А - Планировка двухкомнатной квартиры 97 серии, расположенной по адресу г.Челябинск, пер.Мамина, д.6А, кВ.17. 116

  ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Изображения здания объекта оценки. 117

  
  

  ВВЕДЕНИЕ

  
  

  Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

  Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).

  В настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

  Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.

  Объектом исследования в работе является жилое помещение, расположенное по адресу пер.Мамина 6А -17

  Предметом исследования данной работы являются экономические отношения, складывающиеся по поводу оценки рыночной стоимости недвижимости.

  Целью исследования является определить рыночную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17.

  Цель предполагает решение ряда задач:

  1. Рассмотреть понятие недвижимости и его видов.

  2. Проанализировать основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества.

  3. Определить основные принципы оценки недвижимого имущества.

  4. Проанализировать информационного обеспечения оценки недвижимости.

  5. Рассмотреть правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

  6.  Рассмотреть основные подходы, используемые при оценке недвижимости

  7.  Проанализировать современного состояния рынка жилья в Челябинске.

  8. Рассчитать рыночной стоимости объекта оценки - жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17

  Теоретико-методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, таких как Ковалев А.П., Кружин А.Б., Балабанов И.Т., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И.  по проблеме оценке недвижимости, а также публикации в периодических изданиях российских авторов по данной проблематике.

  Применяются следующие методы исследования для решения поставленных задач:

  - метод прямой капитализации;

  - метод прямого сравнительного анализа продаж;

  - метод парных продаж.

  В ходе исследования были применены методы сравнения и анализа. Оценка стоимости объекта работы была проведена с применением доходного и сравнительного подходов. Также было проведено согласование полученных результатов.

  Информационную базу исследования составили законодательные акты РФ в сфере оценочной деятельности; данные агентства недвижимости «Ман»; аналитические данные из средств массовой информации; аналитические отчеты; материалы и данные периодической печати; монографии по теме дипломной работы, а так же данные Интернет-сайтов и поисково-справочных систем Гарант и Консультант +, а также данные данные полученные от собственника жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17.

  Структура исследования характеризуется наличием реферата, введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

  
  
  

   

  1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

  
  

  1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды

  
  

  Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

  Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [29, с. 35].

  Кружин А.Б. считает, что имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [32, с. 10].

  По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [22, с. 20].

  Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [5, с. 15].

  Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

  На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно [2, с. 135].

  К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [12, с. 23].

  Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

  Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

  - созданные природой без участия труда человека;

  - являющиеся результатом труда человека;

  - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

  ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

  Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

  - одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами [35, с. 78];

  - несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

  Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

  Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

  В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

  Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

  Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

  Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок [50, с. 43].

  Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

  Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

  1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

  2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени [18, с. 67].

  3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

  Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет [34, с. 56].

  Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

  Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

  Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей [15, с. 121].

  Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

  Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

  Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

  Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться на следующие группы [7, с. 56].

  Существуют и другие подходы к классификации.

  Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью [8, с. 73].

  С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

  -   неспециализированная недвижимость;

  -   специализированная недвижимость.

  Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

  Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

  Таблица 1 - Классификация объектов недвижимости

  Признак классификации	Виды недвижимости
  1	2
  1.  Своему назначению:	1.   земельные участки, предназначенные для застройки; 2.   природные комплексы (для  эксплуатации); 3.   постройки 4.   комнаты и квартиры; 5.   здания и помещения под магазины и офисы; 6.   частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); 7.   производственные помещения, склады; 8.   прочие
  2. По происхождению	1.  созданные природой без участия труда человека; 2.  являющиеся результатом труда человека; 3.  созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
  3. По масштабу	1. Земельные массивы. 2. Отдельные земельные участки. 3. Комплексы зданий и сооружений. 4. Жилой дом многоквартирный. 5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж) 6. Секция (подъезд). 7. Этаж в секции. 8. Квартира. 9. Комната. 10. Летняя дача. 11. Комплекс административных зданий. 12. Здание. 13. Помещение или части зданий (секции, этажи).
  4.Готовность к эксплуатации	1.   Готовые объекты. 2.   Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции. 3.   Объекты, требующие завершения строительства.

  Примечание: составлено автором

  Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объектов (A,B,C) [19, с. 33].

  Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

  В свою очередь, она делится на:

  -   недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения;

  -   здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

  Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

  К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

  Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

  
  

  1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества

  
  

  В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям [2, с.115].

  Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

  Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

  Как и любой  товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

  Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене [12, с.75].

  Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

  Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

  Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д [25, с. 90].

  Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

  Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

  Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

  Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

  Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога [25, с. 91].

  Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

  Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

  Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

  Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

  Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

  Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

  Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

  Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

  Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

  Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

  Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них [34, с. 89].

  1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

  -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

  -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

  2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

  -  массированная реклама;

  -  инфляционные ожидания;

  -  симпатии;

  -  осведомленность и т.д.

  
  

  3. Физические факторы:

  -  местонахождение – удаленность от центра населенного пункта, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

  -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

  -  состояние объекта недвижимости;

  -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

  -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

  4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимого имущества:

  -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот вид недвижимости именно в этой части города;

  -  объективные недостатки объекта (плохое месторасположение, плохая планировка, износ и т.п.);

  -  престижность района;

  -  экологическая обстановка в районе;

  -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

  -  социальная однородность дома;

  -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

  -  юридическая «чистота» объекта.

  Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

  1.3 Принципы оценки недвижимого имущества

  
  

  Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

  Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

  2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

  3. Принципы, связанные с рыночной средой.

  Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости [33, с. 178].

  К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

  Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

  Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

  Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

  Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

  -  остаточной продуктивности земли;

  -  предельной продуктивности (принцип вклада);

  -  возрастающего и уменьшающего дохода;

  -  сбалансированности;

  -  экономического размера;

  -  экономического разделения.

  Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства [20, с. 110].

  Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

  Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

  Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к недвижимому имуществу доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

  Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

  Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

  - физическое разделение участка земли;

  - разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

  - разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

  - разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

  - разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

  «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества [19, с. 132].

  Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

  -  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения,  соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

  -  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

  -  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

  -  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

  Грамотное использование этой группы принципов позволяет определить какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться [33, с.178].

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

  - во-первых, соответствуют юридическим нормам;

  - во-вторых, реализация которых возможна физически;

  - в-третьих, осуществимы финансово;

  - в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости [38, с. 345].

  Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

  «Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

  Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта [17, с. 56].

  Раскроем содержание каждого этапа процесса оценки недвижимости.

  1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

  При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.

  После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости [79, с.189]. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рисунок 1 – Порядок поведения оценки

  
  

  Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

  Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

  2.  План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

  а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

  б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

  в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

  В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае [31, с. 98].

  3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

  В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

  – непосредственно касаться оцениваемого объекта;

  – быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

  – быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

  –   предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

  –   соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

  Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

  Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

  4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение стоимости объекта недвижимости согласно основным методам оценки.

  В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода [21, с. 119].

  5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

  В процессе предварительной стадии оценщик:

  – проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

  –   анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

  – ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

  – проверяет реальность первичной информации.

  В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

  6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение [37, с. 112].

  
  

  2 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

  
  

  2.1 Информационное обеспечение оценки недвижимости

  
  

  Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

  Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

  Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости [16, с. 56].

  Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

  Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

  На макроэкономическом уровне исследуются:

  1. Экономические показатели:

  - темпы экономического роста;

  - уровень инфляции;

  - индекс деловой активности;

  - инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

  - уровень доходов населения и другие факторы.

  2. Политические и социальные факторы:

  - стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

  - доверие правительству;

  - приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

  Основные источники внешней информации:

  1. Программы Правительства и прогнозы.

  2. Данные государственных организаций.

  3. Исследования международных финансовых организаций.

  4. Аналитические обзоры информационных агентств.

  5. Электронные информационно-поисковые системы.

  6. Периодическая экономическая печать [51, с. 67].

  После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

  Основные сегменты рынка недвижимости:

  - в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

  - в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

  - в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

  - в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;

  - первичный и вторичный рынок.

  Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

  1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

  2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения собственности на недвижимость, состояние рынка недвижимости, цена приобретения прав собственности.

  3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

  - состояние и перспективы развития сегмента рынка;

  - цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

  - уровень эксплуатационных затрат;

  - среднерыночный уровень занятости недвижимости;

  - уровень возможных прочих доходов;

  4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

  - укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

  - сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

  - индексы цен в строительстве;

  - удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

  - стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

  - прочая информация [46, с. 33].

  Основные источники информации.

  1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

  2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

  3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

  4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

  В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

  В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология [25, с. 61].

  Для того, чтобы оценщик смог правильно определить стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить конкретный перечень документов.

  Документы необходимые для оценки недвижимости:

  1. Паспорт БТИ на здания, в случае отсутствия - проектно-сметная документация.

  2. Выписки из паспортов БТИ, если переоценивается часть здания.

  3. В случае отсутствия паспортов БТИ и других документов
  - заполнить форму А1, А2, заверить подписью руководителя и печатью предприятия.

  4. Выезд эксперта на место с целью осмотра объекта оценки.

  Перечень документов, необходимых для проведения работ по оценке объекта недвижимости:

  1.   Свидетельство о государственной регистрации права;

  2.   Действующие на момент оценки документы БТИ:

  - Технический паспорт или Выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);

  - Экспликация (форма БТИ №22);

  - Поэтажный план;

  - Справка о состоянии здания/помещения (форма БТИ №5).

  3.   Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок.

  4.   Договора аренды, в случае если здание сдается в аренду.

  5.   Среднегодовая сумма расходов на содержание здания.

  6.   Балансовая стоимость здания.

  7.   Охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).

  8.   В случае проведения ремонтно-строительных работ на объекте:

  - сметы на проведение работ;

  - договора подряда на проведение работ;

  - акты о приемке выполненных работ [53, с. 45].

  
  

  2.2 Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

  
  

  Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт – это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

  С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертовоценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность [30, с. 60].

  Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности.

  Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

  Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная  на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

  Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта деятельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако та кое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, од ним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки является осуществление этой деятельности субъектом оценочной деятельности.

  Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности [43, с. 205].

  Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ Об оценочной деятельности и международным договорам. Если международным до говором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

  Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности. Рассмотрим основные регулируемые данным законом отношения [12, с. 56].

  1. Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости.

  В ст. 3 закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

  - платеж за объект оценки выражен в денежной форме [37, с. 73].

  Согласно ст.7 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как действительная стоимость, разумная стоимость, эквивалентная стоимость, реальная стоимость и др [2, с.110].

  2. Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика это хозяйство, предполагающее удовлетворение потребностей посредством обмена, принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъектов. Рыночная экономика предполагает наличие определенной степени саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли, и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляциии. Поэтому, один из принципиальнейших экономических явлений явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною стоимость выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, цену, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь высказывает суждение о предполагаемой её величине в данных условиях.

  Это положение связано с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами [1, с. 186].

  Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки. Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по определению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора. Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене.

  Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, реальная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков. Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора [3, с.18].

  3. Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности. Оценщики и заказчики как субъекты оценки.

  Отношения между субъектами оценочной деятельности регулируются ст.4 федерального закона Об оценочной деятельности, ст.9 федерального закона Об оценочной деятельности, ст.16 федерального закона Об оценочной деятельности , ст.48 Гражданского кодекса РФ, ст. 23, 25 Гражданского кодекса [1, с.45-47]

  Ст. 4 федерального закона Об оценочной деятельности определяет субъектами оценочной деятельности с одной стороны юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой – потребители их услуг заказчики [2, с.89].

  Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками:

  1. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг, как вид гражданских правоотношений регулируется главой 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги. Кроме того, ст. 9 ФЗ Об оценочной деятельности определяет в качестве оснований для проведения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Причем расходы, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (оплате) в порядке, установленном законодательством.

  В законе об оценочной деятельности нет прямого указания на то, что проведение оценки является обязательно возмездным оказанием услуг, следовательно, не исключено, что оценочной деятельностью могут осуществлять и некоммерческие юридические лица.

  2. Оценщик должен является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

  Согласно ст. 48 ГК РФ. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо, обладает  легальными признаками: организационной упорядоченностью (единством), имущественной обособленностью, возможностью вы ступать в гражданском обороте и в суде от своего имени, самостоятельной имущественной ответственностью. Различают коммерческие и не коммерческие юридические лица. Коммерческие организации характеризуются извлечением прибыли, как основным видом деятельности. Не коммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерческой деятельностью если это служит достижению целей ради которых они созданы и соответствует этим целям. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Для возникновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации.

  Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируются ст. 2325 Гражданского кодекса. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и в случае признания его банкротом требования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за исключением того имущество, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии), в случаях когда такое разрешение (лицензия) обязательно или с нарушением условий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере (более 200 минимальных размеров оплаты труда) является основанием для привлечения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ.

  Кроме того, законодателем введены следующие требования к оценщикам, которые также являются их отличительными особенностями:

  4. Оценщик должен быть независимым. Раскрытие категории независимости оценщика дано в ст.16 ФЗ Об оценочной деятельности. Согласно п. 14 Стандартов оценки обязательных к применению оценка может проводится оценщиком только при соблюдении требования к не зависимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

  5. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована, при этом размер страховки и ее существенные условия (например, ответственность предел ответственности за действия или бездействия оценщика) в законодательстве об оценочной деятельности не определены. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда. Положение о страховании оценщика закреплено в ст. 17 закона об оценочной деятельности. Согласно законодательству страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). Правоотношения страхования регулируются главой 48 ГК и законодательством о страховании.

  6. Оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности. Лицензия это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

  Мероприятия по контролю могут производится по плану утвержденным Росимуществом, а также по заявлениям юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующего органа, и органов местного самоуправления. Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года [26, с.56].

  По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки.

  Лицензиат Федерации и настоящим Положением обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующим органом проверок. К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права за казать услуги оценщика.

  К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика.

  Российская федерация, субъекты РФ, юридические и физические лица имеют право на проведение оценщика ми оценки любого принадлежащего им объекта оценки. Данное право является безусловным, результаты оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского отчета и отчетности. Характерно, что безусловное право на оценку объекта оценки имеют лишь собственники данного объекта. У перечисленных выше участников правоотношений также имеется безусловное право на повторную оценку и на обжалование заинтересованными лицами результатов проведения оценки.

  Права оценщика:

  - Применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, методом оценки является способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Среди подходов к оценке выделяют затратный, сравнительный и доходный.

  - Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно заказчик, обладающий документацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон Об информации, информатизации и защите информации определяет термин документ как зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать.

  Так информация, необходимая для проведения оценки не обязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию документ.

  - Получать разъяснения и дополнительные сведения для про ведения данной оценки

  - Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки за исключением ин формации, являющейся государственной, коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации, категория информация определяется как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

  - Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специалистов. Данное положение положило законную основу к осуществлению оценки по договору подряда или вообще без правовой основы. Так в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц [17, с.91].

  - Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое одностороннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК). В случае наличия договора об оценке, наличие обстоятельств, вызвавших реализацию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгнутым согласно ст. 450 ГК.

  - Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки.

  Обязанности оценщика

  - Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности.

  - Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки. Очевидно, что такими обстоятельствами могут является: невозможность независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства.

  - Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

  - Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ( в том числе о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требования к договору и отчету об оценке и стандартах оценки), об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.

  - Предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика.

  - Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

  - Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

  - В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их за конному требованию.

  - Соблюдать стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению.

  - При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

  - Согласно стандартам оценки, обязательным к применению оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от их использования.

  5. Требования к договору об оценке объекта недвижимости регулируются ст. 7 ФЗ Об оценочной деятельности [2, с.81].

  Обязательные требования к договору об оценке:

  - Простая письменная форма (не требуется нотариальное удостоверение).

  - Основания заключения договора.

  - Вид объекта оценки.

  - Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. Стандартами оценки, обязательными к применению закреплены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, стоимость с ограниченным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. В соответствии со ст. 7 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ в случае указание в договоре иного вида определяемой стоимости, подлежит установлению рыночная стоимость.

  - Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.

  - Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

  - Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

  - Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ря да объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

  
  

  2.3 Подходы, используемые при оценке недвижимости

  
  

  2.3.1 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

  
  

  В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

  Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода [32, с.35].

  При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется валовой доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

  При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

  Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

  Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

  Метод капитализации доходов применяется если:

  - потоки доходов – стабильные положительные величины;

  - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

  Данный метод не следует использовать, если:

  - потоки доходов нестабильны;

  - объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

  - нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации [47, с.235].

  Основные этапы оценки методом капитализации доходов.

  1.   Определение чистого операционного дохода.

  Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

  2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

  3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

  К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-постоянным можно отнести такие  расходы, как:

  - налог на имущество;

  - страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

  - платежи за земельный участок.

  К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. К условно-переменным можно отнести такие  расходы, как:

  - коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);

  - техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования,

  - системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;

  - техническое обслуживание кабельной сети;

  - техническое обслуживание лифтов;

  - услуги охраны;

  - услуги компании провайдера;

  - комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);

  - заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;

  - на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;

  - на управление объектом;

  - прочие расходы [36, с. 18].

  Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

  4. Определение чистого операционного дохода.

  ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

  5.   Расчет коэффициента капитализации

  Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

  Коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

  - компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

  - компенсацию за риск;

  - компенсацию за низкую ликвидность;

  - компенсацию за инвестиционный менеджмент;

  - поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

  Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др [15, с.93].

  Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

  Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

  Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

  Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.

  Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по какимлибо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта [17, с.189]:

  - стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

  Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  
  

  R = R _1,                                                                 (1)

  
  

  где R ставка капитализации,

   R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения).

  - стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

  Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери [28, с.119].

  Норма возврата капитала может определяться различными методами:

  - прямолинейным методом или методом Ринга;

  - аннуитетным методом или методом Инвуда;

  - методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  
  

  R = R ₁ + ∆ * R _2,                                                                             (2)

  где R ставка капитализации,

   R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения);

   ∆   доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

   R ₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

  Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

  Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

  Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать.

  - стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств [49, с.56].

  Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  
  

  R = R ₁   ∆ * R _2,                                                                                (3)

   где R - ставка капитализации,

  R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения);

  ∆   доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

  R ₂ – норма возврата капитала.

  Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

  
  

  R = NOI / V ,                                                                          (4)

  где NOI – чистый операционный доход аналога,

   V – цена продажи аналога.

  При необходимости в расчеты могут вноситься необходимые поправки по аналогам.

  Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций)[15, с.130].

  6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости

  
  

  V = NOI / R                                               (5)

  где NOI – чистый операционный доход аналога,

   V – цена продажи аналога.

  Метод дисконтированных денежных потоков

  Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

  Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности [72, с. 265]:

  1.   Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

  2.   Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

  а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

  б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

  в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

  При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

  - потенциальный валовой доход;

  - действительный валовой доход;

  - чистый операционный доход;

  - денежный поток до уплаты налогов;

  - денежный поток после уплаты налогов.

  Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

  3. Расчет стоимости реверсии.

  Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

  Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

  1)   назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

  2)   принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

  3)   капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации [45, с. 309].

  4. Определение ставки дисконтирования.

  Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

  Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

  Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

  Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

  Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

  Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом [54, с. 351-353]:

  
  

  DCR = NOI / DS                                      (6)

  где DS – ежегодное обслуживание долга.

  Общая ставка капитализации определяется по формуле:

  
  

  Ro = m*Rm* DCR                               (7)                          

  где Rm – общая ставка капитализации;

  m – доля заемных средств:

  
  

  m – Vm/V                                            (8)

  где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита;

   V – стоимость объекта;

   Rm – ставка капитализации для заемных средств:

  
  

  Rm = DS/Vm                                    (9)

  Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

  Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

  Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

  
  

  Ro = m*Rm* (1-m)Re                                  (10)

  где R_m– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала;

   R_e, – ставка капитализации для заемных средств.

  Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле:

  
  

  Ro = L*RL* (1-L)Rb                                  (11)

  где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; R_l – ставка капитализации для земли;

    R_h – ставка капитализации для улучшений.

  Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений [20, с.98-99].

  Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

  Ro =                                            (12)

  где OER – коэффициент операционных расходов;

   EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

  При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

  Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

  – GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

  – GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

  Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

  Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

  
  

  V = PGI*PGIM                                             (12)

  где PGI – потенциальный валовой доход;

   PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

  
  

  PGIM =                                             (13)

  где EGI – действительный валовой доход;

   EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

  Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

  Последовательность применения метода остатка:

  – расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

  – расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

  – расчет стоимости неизвестной компоненты;

  – определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

  Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

  
  

  IL = VL * RL                                              (14)

  где I_L – годовой доход, относимый к земле;

  V_L– стоимость земли;

  R_L – ставка капитализации для земли.

  
  

  Ib = Io-IL                                               (15)

  где J_h, – годовой доход, приходящийся на здание; J₀ – общий годовой доход, приносимый собственностью.

  
  

            Vb = Ib/Rb                                           (16)

  где Vb, – стоимость здания;

  Rn – ставка капитализации для зданий.

  
  

  V = VL + Vb                                          (17)

  где V – стоимость собственности.

  Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

  Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

  Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала [33, с. 265-266].

  Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

  – составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

  – определяются денежные потоки собственных средств;

  – рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

  – по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

  Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

  – определяется доход от реверсии;

  – из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

  – по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

  Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

  Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы:

  V = PV (NOI – DS) + PV (TG - UM) + M                                   (18)

  где NOI – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

   TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

   UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

  Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

  – если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

  – если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

  Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

  Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег:

  NPV = - Co +                                      (19)

  где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта;

  Со – начальные инвестиции;

  С_i – денежный поток периода t;

  i, – ставка дисконтирования для периода t.

  Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

  Этапы применения правила чистой текущей стоимости [42, с.201-203]:

  – прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

  – определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

  – определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

  – выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

  Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

  Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

  1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

  2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

  Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

  Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

  Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

  Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:

  - моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;

  - рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

  - полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [47, с.175].

  Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

  Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

  PV =                                   (20)

  где РV  текущая стоимость;

  С _t – денежный поток периода t ;

  i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

  R – стоимость реверсии.

  Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

  Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

  
  

  2.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

  
  

  Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [53, с. 26].

  Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

  На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

  На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

  Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие:

  - вещные права на объект оценки;

  - условия финансирования;

  - условия продажи (чистота сделки);

  - время продажи;

  - местоположение;

  - физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

  - физические характеристики;

  - экономические характеристики;

  - отклонения от целевого использования;

  - наличие движимого имущества [40, с.12].

  По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

  Единицы сравнения

  Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

  Приведем примеры физических единиц сравнения:

  - единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м².

  - единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади, цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м³.

  В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

  На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода [46, с. 132].

  Расчет и внесение поправок

  Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

  Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

  Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

  К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

  К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

  Существует несколько методов определения необходимых поправок:

  - метод парных продаж;

  - экспертный метод;

  - статистические методы [54, с. 37].

  Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

  В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

  Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

  Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

  Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

  Метод валовой ренты

  Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

  1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

  2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

  Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

  Для применения ВРМ необходимо:

  - оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

  - определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

  - умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

  ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы [72, с.265].

  После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

  
  

  2.3.3 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

  
  

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [20, с.118]. 

  Информация, необходимая для применения затратного подхода:

    - Уровень заработной платы;

    - Величина накладных расходов;

    - Затраты на оборудование;

    - Нормы прибыли строителей в данном регионе;

    - Рыночные цены на строительные материалы.

   Этапы затратного подхода:

  1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

  2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

  - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

  - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

  - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

    Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

     

    Сон=Свс-Сизн,                                            (21)

  где    Сон – стоимость объекта с учетом накопленного износа;

    Свс – восстановительная стоимость;

    Сизн – стоимость накопленного износа.

    Определение итоговой стоимости недвижимости:

     

    Сит= Сз+Сон, ,                                            (22)

  где   Сит – итоговая стоимость объекта недвижимости;

    Сз - стоимость объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования;

    Сон – стоимость объекта с учетом накопленного износа.

  Преимущества затратного подхода:

  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

  - технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

  - обоснование необходимости обновления действующего объекта;

  - оценка зданий специального назначения;

  - при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

  - анализ эффективности использования земли;

  - решение задач страхования объекта;

  - решение задач налогообложения;

  - при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

  Недостатки затратного подхода:

  1.   Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

  2.   Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

  3.   Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

  4.   Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

  
  

  3 ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ ПЕРЕУЛОК МАМИНА 6А,17

  
  

  3.1 Современное состояние рынка жилых помещений г. Челябинска

  
  

  Рынок недвижимости Челябинска претерпел большие изменения за 2008-2009 гг. Мировой финансовый кризис сильно повлиял на рынок жилья: предложение резко увеличилось за счет вторичного жилья, а спрос на недвижимость практически был нулевым. Из-за неопределенности ситуации цены на квадратные метры все еще остаются нестабильными. Однако, по официальным данным даже в условиях сложной экономической ситуации, покупатели продолжают приобретать недвижимость в Челябинске.

  Недвижимость в Челябинске является выгодным вложением денежных средств в период нестабильной экономической ситуации по следующим причинам:

  - спрос на недвижимость в Челябинске будет расти, так как Челябинск является одним из самых быстро развивающихся городов Южного Урала, в который в последнее время стекается все больше людей со всех областных городов и регионов России;

  - предложение строительных компаний в ближайшее время будет ограничено, так как в связи с кризисом многие компании заморозили или приостановили строительство новых домов;

  - цены в первую очередь будут расти на первичное жилье, а затем на вторичное.

  Статистика недвижимости г.Челябинска говорит не только о замедлении роста цен на жилье в прошедшем году, но и об их снижении в начале 2009 года. Эта тенденция наблюдается даже в отношении квадратных метров на первичном рынке, хотя строители неоднократно заявляли, что никакого удешевления ждать не стоит. Так, жилье в новостройках за 2009 год подорожало всего на 7,43%, что значительно ниже официального уровня инфляции в России, которая достигла 13,3%. Его усредненная стоимость в последнем месяце года составила 42 327 рублей. Вторичная недвижимость в Челябинске за год выросла в цене на 20,16%, и на декабрь 2009 года квадратный метр в этом сегменте стоил 48 482 рубля.

  Таблица 2 - Изменение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости Челябинска в январе по отношению к декабрю начиная с 2006 г.

  Период	Первичный рынок	Вторичный рынок
  Декабрь 2006 года - январь 2007 года	+ 4.5	+ 11.68
  Декабрь 2007 года - январь 2008 года	+ 0.75	+ 0.22
  Декабрь 2008 года - январь 2009 года	+ 0.89	+ 3.16
  Декабрь 2009 года - январь 2010 года	- 1.03	- 2.55

  Источник информации: analiz.chelreal.ru – Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

  
  

  Первый месяц нового года отличился уникальным для челябинского рынка недвижимости явлением: квадратные метры дешевели. Причем уровень снижения стоимости на первичном и вторичном рынках был прямо пропорционален росту в прошедшем году: новостройки за месяц сбавили в весе на 1,03% (средняя стоимость по данным за январь - 47 890 рублей за квадратный метр), а вторичное жилье на 2,56% (49 264 рублей за квадратный метр). Начиная с 2006 года - даже в январе отрицательной динамики сразу по всем видам жилья не наблюдалось. 

  В ценах на вторичное жилье наиболее ощутима спекулятивная составляющая: именно в этом сегменте показатели растут не столько на основании объективных факторов, сколько благодаря ажиотажному спросу и активным действиям посредников. Таким образом, за четыре года (с декабря 2006-го) средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте увеличилась на 100%.

   

  Таблица 3 - Динамика изменения стоимости квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска с января 2009 г. по январь 2010 г.

  Год, месяц	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Динамика по отношению к прошлому месяцу, %	Прирост к январю 2009 года, %	Кол-во квартир, принимавших участие в подсчете
  1.2009	40 345	2.84	0	9 726
  2.2009	43 419	7.61	7.61	16 043
  3.2009	45 285	4.29	12.24	26 471
  4.2009	46 081	1.75	14.21	41 959
  5.2009	45 924	-0.34	13.82	39 405
  6.2009	46 745	1.78	15.86	48 127
  7.2009	47 811	2.28	18.5	54 046
  8.2009	48 467	1.37	20.13	56 648
  9.2009	49 348	1.81	22.31	62 257
  10.2009	49 508	0.32	22.71	80 154
  11.2009	49 113	-0.79	21.73	69 194
  12.2009	48 482	-1.28	20.16	74 613
  1.2010	47 238	-2.56	17.08	47 618

  Источник информации: analiz.chelreal.ru – Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

  В течение всего прошедшего года продавцы квартир на вторичном рынке планомерно повышали расценки, вопреки снижающемуся спросу. 

  В итоге квадратный метр в этом сегменте, как уже говорились ранее, вырос в стоимости на 20,16%. Правда, серьезные темпы подорожания наблюдались только в начале года, когда о влиянии мирового финансового кризиса еще всерьез никто из местных деятелей рынка не задумывался. Пик наблюдался в марте, когда прогноз среднегодового прироста стоимости квадратного метра практически достиг отметки в 49%. 

  Но далее темпы подорожания снизились до уровня 1-2% в месяц, а по итогам мая квадрат даже немножко подешевел. В конце лета и начале осени продавцы еще пытались держать марку, но в ноябре и декабре сдали позиции, назначая более низкие цены на продаваемые объекты.

  Рисунок 2 – Динамика средней цены 1 квадратного метра, руб.

   

  По данным риелторских компаний, размещающих свои предложения на сайте ChelReal.ru, некоторые агентства с ноября 2009 года снижают цены и на жилье эконом-класса, и на более дорогие варианты.

  Подорожание квадратного метра на первичном рынке оказалось неожиданно низким: за год его стоимость выросла всего на 7,43%. Цены на новостройки планомерно и незначительно повышались из месяца в месяц, пик этого роста отмечен в мае, когда стоимость квадрата в новом жилье увеличилась на 2,67% по отношению к прошлому месяцу. А в сентябре и октябре, напротив, наблюдалось некоторое удешевление, по всей видимости, связанное не с политикой строительных компаний, а с действиями посредников, имеющих в собственности строящееся жилье.

  Таблица 4 - Динамика изменения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска с января 2009 года по январь 2010 г.

  Год, месяц	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Динамика по отношению к прошлому месяцу, %	Прирост к январю 2008 года, %	Кол-во квартир, принимавших участие в подсчете
  1.2009	39 398	0,39	0	8 123
  2.2009	39 550	0.38	0.38	9 952
  3.2009	40 241	1.74	2.13	15 686
  4.2009	40 297	0.13	2.28	30 979
  5.2009	41 373	2.67	5.01	27 637
  6.2009	41 887	1.24	6.31	33 752
  7.2009	42 655	1.83	8.26	38 174
  8.2009	42 875	0.51	8.82	40 504
  9.2009	41 665	-2.82	5.75	45 584
  10.2009	41 170	-1.18	4.49	51 070
  11.2009	41 703	1.29	5.85	32 684
  12.2009	42 327	1.49	7.43	43 789
  1.2010	41 890	-1.03	6.32	29 535

  Источник информации: analiz.chelreal.ru – Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

  Представим данные таблицы графически (рис.3). Такое постепенное повышение расценок на квадратные метры строительные компании, как правило, планируют заранее, и связано оно со степенью готовности объекта: чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже становятся квадратные метры в этом доме. Строители продолжают уверять общественность в том, что никакого снижения ждать не стоит, что уже сейчас рентабельность строительства минимальна, и продавать жилье дешевле просто невозможно. Однако, по данным сайта ChelReal.ru, в январе-феврале 2009 года цены на квадратные метры в новостройках начали снижать не только посредники-инвесторы, но и некоторые строительные компании.

  Рисунок 3 – Динамика средней цены квадратного метра на первичное жилье, руб.

   Даже несмотря на то, что ушедший год стал рекордным в отношении объемов сдачи в эксплуатацию жилья (почти 3 миллиона квадратных метров), последние месяцы ознаменовались довольно неприятными событиями. Практически все стройки низкой степени готовности оказались «замороженными» (хотя в большинстве случаев и неофициально), а многие строительные компании (в том числе и крупнейшие в городе) в качестве «антикризисных» мер сократили большое количество сотрудников. Возможно, именно это позволило строительным компаниям избежать банкротства. Кроме того, взаимодействие с властями помогло строителям не только остаться на плаву, но и несколько поправить финансовое положение. Более двадцати челябинских строительных компаний заключили договоры с государством о выкупе у них жилья для социальных нужд. Строители продали квадратные метры, находящиеся в 70-процентной и выше степени готовности, областным властям «по оптовым ценам»: 27 200 рублей. По данной программе было выкуплено более тысячи квартир: в них расселят людей из ветхо-аварийного фонда и семьи военнослужащих. Государство потратило на эти цели порядка 1,5 миллиарда рублей, часть денег - около миллиарда - застройщики уже получили.

  Строительные фирмы серьезно рискуют, продавая квадратные метры государству по ценам на 50% ниже рыночных, но, с другой стороны, таким образом многие компании избежали неприятной ситуации с недостроями, на завершение которых просто нет средств. А это - большой плюс для инвесторов, вложивших деньги в строительство на ранней стадии: вряд ли они хотели бы повторить судьбу «обманутых дольщиков», которые с конца 90-х годов и до сих пор не смогли решить свои проблемы. Это только первый опыт выкупа квадратных метров у застройщиков, в планах областных властей - включить в данную программу также жилье, находящееся в меньшей степени готовности. По нашим данным в Челябинске сейчас более миллиона квадратных метров находятся в стадии незавершенного строительства.

  В различных районах Челябинска средняя стоимость квадратного метра изменялась по-разному. Что касается вторичного жилья, то статус самого дорогого по-прежнему сохранил за собой Центральный район, там же значительнее всего подорожал квадратный метр - более чем на 25% (56 360 рублей). На втором месте по темпам роста - самый дешевый в городе Металлургический район, где квадратный метр по данным на конец года стоил 40 371 рубль, что на 18,1% дороже, чем в начале года. Меньше всего цены поднялись на вторичную недвижимость во втором по дороговизне жилья Советском районе - на 8,05% за год (50 085 рублей).

  Таблица 5 - Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в различных районах г.Челябинска

  Район города	Средняя стоимость квадратного метра (руб.)	Динамика цены по отношению к началу года (%)
  Центральный	56 360	25,14
  Советский	50 085	8,05
  Калининский	48 228	14,37

  
  

   

  Окончание таблицы 5

  Курчатовский	48 025	17,42
  Тракторозаводский	43 303	14,48
  Ленинский	42 903	17,65
  Металлургический	40 371	18,1

  Источник информации: analiz.chelreal.ru – Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

  Изобразим данные таблицы графически (рис.4).

  Рисунок 4 – Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в районах г.Челябинска

  
  

  Ситуация с новостройками несколько иная: по итогам 2009 года в некоторых районах Челябинска произошло снижение средней стоимости квадратного метра. Отрицательная динамика была отмечена в Калининском районе, где квадрат стал на 6,53% дешевле, чем в январе того же года (37 458 рублей), и в Металлургическом районе, где новостройки снизились в стоимости на 3,58% (35 451 рубль).

  Также минимальное подорожание - всего на полтора процента - наблюдалось в Тракторозаводском районе, причем в отличие от ситуации на вторичном рынке, первичная недвижимость по итогам года здесь оказалась самой дешевой: новостройки предлагаются в среднем по 33 120 рублей за квадратный метр. А лидирует в рейтинге дороговизны нового жилья Советский район - 53 916 рублей за квадратный метр, и подорожание здесь наиболее значительное - более 15% за год. 

  Таблица 6 - Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в различных районах Челябинска

  Район города	Средняя стоимость квадратного метра (руб.)	Динамика цены по отношению к началу года (%)
  Советский	53 916	15,07
  Центральный	44 645	10,2
  Курчатовский	41 425	10,17
  Ленинский	39 000	9,87
  Калининский	37 458	-6,53
  Металлургический	35 451	-3,58
  Тракторозаводский	33 120	1,51

  Источник информации: analiz.chelreal.ru – Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

  Проведем анализ динамики показателей, влияющих на стоимость квадратного метра жилья.

  1. Анализ динамики стоимости барреля нефти

  Известным фактом является то, что экономика России напрямую зависит от стоимости барреля нефти. При этом данный показатель практически мгновенно реагирует на изменения в экономике. Кроме того, стоимость барреля нефти в достаточной степени коррелирует со стоимостью квадратного метра в долларовом выражении: равномерный рост стоимости квадратного метра до июля 2009 года сопровождался преимущественным ростом стоимости барреля нефти; с июля 2009 года наблюдается как снижение стоимости кв. м, так и снижение стоимости барреля нефти. Стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости в долларах c июля по декабрь 2009 года упала на 16%.

  По оценкам биржевиков, в ближайшие 3-4 месяца ожидается дальнейшее снижение стоимости барреля нефти до уровня 42 долларов, что непосредственно скажется на общем состоянии российской экономики.

  Таким образом, при оценке динамики стоимости квадратного метра можно прогнозировать снижение стоимости квадратного метра вторичного жилья как в долларах, так и в рублях.

  2. Анализ динамики среднедушевого дохода населения г. Челябинска

  Одним из факторов, вызывающих рост стоимости кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости, является общий рост благосостояния населения. Благосостояние населения напрямую отражает такой показатель, как среднемесячный доход на душу населения. Кроме того, данный показатель в высокой степени коррелирует со стоимостью квадратного метра: по данным Государственного комитета статистики по Челябинской области (Челябинскстат), доходы населения г. Челябинска за последние шесть лет постоянно росли, что явилось одной из причин роста стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости в Челябинске.

  В настоящее время в связи со сложившейся ситуацией наблюдается спад доходов населения. Основным фактором, обусловившим данный спад, является неблагоприятная ситуация в сфере производства и банковской сфере.

  По данным информационно-аналитического отдела Главного управления по труду и занятости населения Челябинской области, в октябре число заявленных к высвобождению работников резко увеличилось – за месяц 17 организаций и учреждений предупредили о предполагаемых высвобождениях 5 160 человек. По состоянию на 3 декабря 2009 года всего 28 организаций, расположенных на территории Челябинской области, сообщили о предстоящих массовых увольнениях работников по сокращению в количестве 7 750 человек, увольнение которых предполагается в январе-феврале 2010 года.

  Среди предприятий Челябинской области, объявивших о сокращении сотрудников, ОАО «Челябинский автомеханический завод», ОАО «Уфалейникель», ОАО «Энергопром», Челябинский электродный завод, ООО «Металлургпромсервис» и др.

  При этом в городском банке вакансий, по информации отдела рынка труда Челябинска (Управление по труду и занятости населения Челябинской области), в ноябре произошел резкий спад: на конец ноября в банке свободных вакансий города находилось только 8 119 вакантных рабочих мест (уменьшение составило 4 844 единицы по сравнению с предыдущим месяцем).

  Кроме того, многие предприятия Челябинска перешли на сокращенный режим работы, часть работников отправлена в административные отпуска (ОАО «ЧЭМК», ЗАО «Челябмазсервис», ООО «Южуралстройком», ОАО «Челябинский цинковый завод» и т.д.).

  Таким образом, среднедушевой доход жителей Челябинска к декабрю 2009 года, по различным оценкам, сократился на 20-50% по сравнению с докризисным состоянием.

  Сокращение доходов населения (при положительном значении инфляции, что мы имеем на данный момент) приводит к падению платежеспособного спроса, что, в свою очередь, непременно сказывается на объемах сделок на рынке недвижимости. При этом значительного снижения предложения на рынке вторичной жилой недвижимости в ближайшее время не ожидается. Наоборот, в связи с кризисной ситуацией в экономической сфере ожидается значительный рост предложения квартир, находящихся в ипотеке. Следовательно, снижение уровня доходов населения может повлечь за собой и снижение стоимости кв. м на вторичном рынке жилой недвижимости Челябинска.

  3. Анализ динамики объемов ипотечных сделок

  Одним из факторов, влекущих за собой повышение стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости Челябинска за последние два года, явился активный рост объемов ипотечного кредитования. Рост объемов ипотечного кредитования обуславливает приток денежных средств на рынок недвижимости, увеличивая тем самым спрос, вследствие чего становится возможным увеличение стоимости квадратного метра.

  В августе 2009 года в Челябинске около 40 банков предлагали услуги по выдаче ипотечных кредитов, из них около 10 надежных банков проводили активное ипотечное кредитование. К декабрю текущего года количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, сократилось в четыре раза, сохранили активность по операциям ипотечного кредитования только три банка.

  Таким образом, при сокращении объемов ипотечного кредитования наиболее вероятно снижение стоимости кв. м жилой недвижимости вследствие резкого сокращения платежеспособного спроса.

  4. Динамика стоимости квадратного метра первичной жилой недвижимости г. Челябинска

  Рынок вторичной жилой недвижимости непосредственно связан с рынком первичной жилой недвижимости. Так, на челябинском рынке недвижимости стоимость кв. м первичного жилья и стоимость кв. м вторичного жилья за последние годы изменялись практически в равной степени: колебания стоимости квадратного метра первичной недвижимости вызывали более сглаженное колебание стоимости кв. м вторичной недвижимости.

  В настоящее время на рынке первичной жилой недвижимости Челябинска наблюдается снижение спроса, вызванное массовым «замораживанием» объектов строительства. Стоимость кв. м на рынке первичной жилой недвижимости пока снизилась незначительно, т.к. застройщики в настоящий момент пытаются продать практически готовые объекты за цену, приближенную к докризисному периоду. Но в ближайшее время ожидается резкий спад стоимости квадратного метра, что обусловлено снижением ликвидности застройщиков, что, в свою очередь, является следствием замораживания денежных средств в объекты строительства. Снижение ликвидности застройщиков и сокращение платежеспособного спроса заставит застройщиков снижать стоимость квадратного метра.

  Кроме того, власти Челябинска объявили о выкупе объектов строительства со степенью завершенности 90% и выше с дисконтом от 25% при оптовых сделках. В реальности дисконт может достигнуть 40-45%. Так, первые сделки в Москве были заключены с дисконтом 35-45%: правительство Москвы в декабре выкупило 338 тыс. кв. м первичного жилья у компаний «ПИК-Регион», СУ-155 и «Рантект-МФД» по средней цене 65 тыс.руб./кв. м (дисконт составил 35-45%).

  Таким образом, учитывая положение рынка первичной жилой недвижимости Челябинска, можно прогнозировать снижение стоимости кв. м и вторичного жилья.

  5. Динамика себестоимости строительства

  Одним из факторов, который вызывал значительный рост стоимости квадратного метра на рынке жилой недвижимости (как первичной, так и вторичной), явился рост себестоимости строительства. При этом рост себестоимости строительства непосредственно влияет на стоимость кв. м первичной жилой недвижимости и опосредованно – на стоимость кв. м вторичной жилой недвижимости. Отметим, что влияние изменения стоимости строительных материалов вызывает изменение ценовой политики застройщиков не сразу, а с отставанием в 3-4 месяца.

  Таким образом, снижение себестоимости строительства в условиях сокращения спроса является предпосылкой для снижения стоимости жилья.

  При исследовании динамики показателей, влияющих на стоимость кв. м жилья, получены следующие результаты:

  1. Ухудшение общеэкономической ситуации в стране, что четко отражает падение стоимости барреля нефти на ММВБ.

  2. Сокращение доходов населения и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на жилую недвижимость.

  3. Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования.

  4. Прогнозируемое существенное снижение стоимости кв. м первичного жилья.

  5. Снижение себестоимости строительства.

  Следовательно, в ближайшие полгода наиболее вероятен вариант снижения стоимости квадратного метра.

  Учитывая, что по различным оценкам от 20% до 40% сделок по купле-продаже недвижимости в Челябинске происходили при помощи ипотеки, можно утверждать, что спрос на жилье снизится и не вырастет снова, по крайней мере, в первой половине 2010 года.

   

  3.3 Характеристика жилого помещения, расположенного по адресу переулок Мамина, 6А - 17

  
  

  Составлено на основании документов, предоставленных владельцем квартиры, сведений полученных на месте и выводов, сделанных во время осмотра объекта.

  Таблица 7 - Описание месторасположения объекта оценки

  Адрес (местоположение) объекта:	г. Челябинск, пер.Мамина 6А-17
  Место нахождения объекта оценки:	Тракторозаводской район
  Престижность и привлекательность района	Привлекательный
  Транспортная доступность	20 мин. общественным транспортом до делового и торгового центра города
  Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
  Расстояние от остановок общественного транспорта:	В пределах 300 м
  Расстояние от основных магистралей города:	В пределах 300 м
  Типичное окружение	Жилые здания
  Основной тип застройки	Плотная с разрывами
  Основной тип зданий	9-ти этажные блочные
  Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Продовольственные магазины, парикмахерские, аптеки, медицинские учреждения, школа. детские сады
  Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с хорошо развитой инфраструктурой
  Объекты промышленной инфраструктуры	Не обнаружены

  Примечание: составлено автором

  
  
  

  Таблица 8 - Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира

  Показатель	Описание или характеристика показателя
  Тип здания	Многоквартирный многоподъездный  блочный дом 97 серии
  Год постройки	1985
  Материал наружных стен	Крупноблочные
  Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
  Техническое обеспечение здания	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация и т.п.
  Количество этажей в здании	9
  Состояние подъезда (субъективная оценка)	Удовлетворительное
  Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

  Примечание: составлено автором

  
  

  Таблица 9 - Характеристика объекта оценки

  Показатель	Описание или характеристика показателя
  Этаж расположения	5
  Планировка	97 серия
  Площадь, кв. м: общая / жилая	66,75/34,74
  Кол-во комнат	2 комнаты
  Площадь кухни, кв. м	13
  Санузел	Разделенный
  Высота потолков, м	2,8
  Лоджия (балкон)	Есть
  Вид из окон	Двор
  Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, телефон
  Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь на входе в квартиру, металлическая дверь с домофоном на входе в подъезд
  Отделка квартиры	Стандартная
  Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
  Особенности планировки, данные о перепланировке	Не угловая. Перепланировка не производилась.

  
  
  
  
  

  Таблица 10 - Характеристика конструктивных элементов

  Элементы	Описание	Состояние
  Полы	Покрыты линолеумом	Удовлетворительное
  Стены	Обои	Удовлетворительное
  Потолок	Побелка	Волосные трещины и сколы местами
  Окна	Европакет	Состояние хорошее. Замечаний нет.
  Дверь	Двери деревянные щитовые декоративные	Состояние хорошее. Замечаний нет.
  Сантехника	ванная, раковина, смесители - отечественные	Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры;
  Водопровод	трубы металлопластиковые	Замечаний нет
  Канализация	трубы пластиковые – отечественные	Ослабление мест присоединения приборов
  Электрооборудование	проводка внутренняя, приборы отечественные	Ослабление закреплений приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.)

  
  

  3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  
  

  В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

  Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

  Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

  С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

  С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

  С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

  При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.

  Если рассматривать рынок жилья, то очевидно, что в условиях низких темпов строительства многоквартирных жилых домов в данном микрорайоне стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков ООО "Центр недвижимости "Ман" по оценке квартир в г.Челябинске показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

  Кроме того, не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством строительства дома.

  Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения в рамках оценки данного жилого помещения.

  В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки – жилой квартире - можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

  ООО "Центр недвижимости "Ман" регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

  Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования невозможно.

  При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы в газетах: «Из рук в руки», «Тумба», базы данных риэлтерских компаний г. Челябинска, данные с сайта и собственные наблюдения.

  Известно, что ни один из выбранных для сравнения объектов не будет полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому для сравнения был выбран один из самых распространенных параметров – цена за единицу площади, то есть 1 м².

  Для проведения оценки нами были выбраны сопоставимые объекты для квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата Юлаева д. 21, ул. 250 летия Челябинска, д.28А и ул. Южноуральская д.12 Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемого объекта – жилые помещения. При этом учитывались параметрические характеристики.

  Определение корректировок

  Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены квартиры, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом.

  Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. Далее объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж.

  Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов в 3 квартале 2009 г..

  Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.

  Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от престижности района, удаленности от центра и т. д. В данном случае поправка не применяется, так как аналоги и объект оценки расположены в одинаковой удаленности от центра города.

  Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

  Характеристика, показатель	Салавата Юлаева д. 21	250 летия Челябинска, д.28А	Южноуральская д.12	Мамина 6А - 17
  Источник информации	www.74.ru	Газета «Тумба»	www.74.ru	-
  Цена, тыс.руб.	1900	2000	1995	-
  Рын. условия	4 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.	-
  Корректировка на дату продажи	0%	0%	0%	-
  Скорректированная цена,	1900	2000	1995	-
  Вид сделки	предложение	предложение	предложение	-
  Поправка на торг	-5%	-5%	-5%	-
  Скорректированная цена, тыс.руб.	1805,00	1900,00	1895,25	-
  Местоположение	Север-запад	Северо-восток	Северо-восток	Северо-восток
  Корр-ка на местоположение	0%	0%	0%	-
  Тип конструкции здания	панельный	панельный	панельный	панельный
  Корр-ка на тип конструкции здания	0%	0%	0%	-
  Скорректированная цена, тыс.руб.	1900	2000	1995
  Этажность	2/10	5/10	9/10	5\9
  Корр-ка на этажность	3%	0%	3%	-
  Скорректированная цена, тыс.руб.	1750,85	1900,00	1838,393	-
  Количество комнат	2	2	2	2
  Общая площадь, кв. м	57	50	50	57
  Корр-ка на площадь	0%	0%	0%	-
  Скорректированная цена,тыс.руб.	1750,85	1900,00	1838,393	-
  Состояние помещений, уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
  Корр-ка на состояние, тыс.руб. за 1 кв. м	0	0	0	-
  Скорректированная цена, руб.	1750,85	1900,00	1838,393	-
  Состояние здания	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
  Корр-ка на состояние	0%	0%	0%	-
  Скорректированная цена, тыс.руб.	1750,85	1900,00	1838,393	-
  Цена 1 кв. м., тыс.руб.	30,72	38	36,77	-
  Средневзвешенная стоимость объекта оценки, тыс.руб. за кв. м.	35,16
  Стоимость объекта оценки, тыс.руб.	2004,31

  Тип конструкции здания. Анализ рынка показывает, что здания, построенные из кирпича или со значительной его долей в несущих конструкциях, имеют стоимость выше, чем у аналогичных объектов, построенных с применением железобетонных панелей или монолитного железобетона. В данном случае корректировка не проводилась в виду идентичности объектов аналогов и объекта оценки.

  Этажность. Обычно, при прочих равных условиях, жилые объекты, расположенные на первых или последних этажах, продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене, для двух объектов применялась корректировка в сумме 3%.

  Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Так как рассматриваемые объекты по площади различаются незначительно, то размер данной корректировки не рассчитывался.

  Состояние помещений, уровень отделки. Более высокий уровень отделки и состояния помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать себе эти затраты. Таким образом, на рынке квартиры с более высоким уровнем отделки стоят дороже. Так как рассматриваемые объекты имеют один уровень отделки, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

  Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

  Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.

  Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.

  Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.

  При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

  Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ ,к объекту, внешний вид, состояние объекта,  качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

  Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.

  Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

  
  

  С = ЧОД/КК                                              (23)

  где С -  текущая стоимость объекта недвижимости,

  ЧОД - чистый операционный доход;

  КК- коэффициент капитализации.

  Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.

  Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.

  Корректировка на состояние объекта опенки.

  Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.

  
  

  Таблица 12 - Характеристика объектов аналогов

  Параметры сравнения	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
  Месторасположение	Мамина, 3	Мамина, 6	Мамина, 11	Хохрякова, 4
  Общая площадь	66,75	66,75	66,75	66,75
  Состояние	отличное	отличное	отличное	отличное
  Этаж	5/9	6/9	5/9	4/9
  Наличие телефона	+	+	+	+
  Цена аренды 1 кв.м. в ноябре 2009 г.	196	196	196	196

  Примечание: составлено автором

  
  

  Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».

  Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.

  ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.

  Таблица 13 - Корректировки на состояние квартиры

  Классификация состояния квартиры	Корректировка
  Евро/Отличное	5%
  Отличное/Хорошее	5%
  Хорошее/Среднее	5%
  Среднее/Удовлетворительное	5%
  Удовлетворительное/Под ремонт	5%

  Примечание: составлено автором

  
  

  Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.

  ЭВД = 140976 – 12000 = 128976 руб.

  Операционные расходы:

  Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.

  Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.

  Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.

  Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.

  ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.

  
  

  Таблица 14- Корректировка объектов аналогов

  Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
  Месторасположение	Мамина, 6А	Мамина, 3	Мамина, 6	Мамина, 11	Хохрякова, 4
  Корректировка на местоположение	-	0	0	0	0
  Общая площадь	66,75	66,75	66,75	66,75	66,75
  Корректировка на общую площадь	-	0	0	0	0
  Состояние	хорошее	отличное	отличное	отличное	отличное
  Корректировка на состояние	-	- 10%	- 10%	- 10%	- 10%
  Этаж	5/9	5/9	6/9	5/9	4/9
  Корректировка на этаж	-	0	0	0	0
  Наличие телефона	+	+	+	+	+
  Корректировка на наличие телефона	-	0	0	0	0
  Общая сумма корректировок	-	0	-10%	- 10%	- 10%
  Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок	-	176	176	176	176

  Примечание: составлено автором

  
  

  Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

  
  

  Rn = 1/n*100%                                       (23)

  где Rn – норма возврата капитала;

  n – оставшийся срок экономической жизни объекта.

  Rn = 1/62*100% = 1,6%.

  КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%

  Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.

  Таблица 15 – Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

  Потенциальный Валовой Доход	140 976
  Действительный Валовой Доход	12 000
  Эффективный Валовой Доход	128 976
  Постоянные расходы	381
  Переменные расходы	1 330
  Эксплуатационные расходы	16 341
  Чистый операционный доход	112 635
  Коэффициент капитализации	18,6
  Стоимость объекта оценки	2 125 188

  Примечание: составлено автором

  Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

  Согласование результатов оценки:

  Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

  сравнительный подход: 2 004 310 руб.;

  доходный подход – 2 125 188 руб„

  На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

  1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

  2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

  Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.

  С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

  Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.

  Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов  аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На на основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.

  Таблица 16 - Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого  использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)

  Показатели	Сравнительный подход	Доходный подход
  Достоверность и полнота информации	50	50
  Способность учитывать конъюнктуру рынка	55	45
  Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	65	35
  Способность учитывать размер, месторасположение и доходность объекта	50	50
  Допущения, принятые в расчетах	60	40
  Средневзвешенное значение	56	44

  Примечание: расчет весовых коэффициентов производился на основе экспертной оценки 5 специалистов агенства недвижимости «Ман»

  Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости проводится с целью последующей продажи, следовательно, сравнительный подход наиболее точно учитывает намерения покупателя и продавца, так как конечная цель при использовании данного подхода является продажа объекта, в отличие от доходного подхода, конечная цель которого, использование объекта с целью получения дохода. Поэтому весовой коэффициент сравнительного подхода по данному показателю равняется 65%.

  Весовые коэффициенты по показателю способности учитывать размер, меторасположение и доходность объекта равны. Так как при импользовании сравнительного подхода более точно учитываются размер и меторасположение объекта, а при использовании доходного подхода расчитывается будущий доход, который может приносить оцениваемый объект, следовательно, весовой коэффициент по данномцу показателю равняется 50%.

  Так как расчет рынчной стоимости объекта оцкенки при использовании доходного подхода основан на предположении о будущих доходах, которые будет приносить объект оценки, это уменьшает долю его весового коэффициента на 10%, по сравнению со сравнительным подходом, расчет рыночной стоимости объекта оценки которого, основан на сравнении аналогичных объектов.

  Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определячется по формуле:

  V = V1*Q1 + V2*Q2                                                      (24)

  где V1 – рыночная стоимость оюъекта оценки, руб.;

  V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;

   Q1, Q2 - средневзвешанныое значение достоверности подходов соответственно.

  Рыночная стоимость объекта:

  V = 2 004 310 *0,56 + 2 125 188 * 0,44 = 2 054 496 руб.

  Таблица 17 – Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки

  Подходы, используемые для определения рыночной стоимости объекта оценки	Стоимость объекта оценки при использовании различных подхожов, руб.	Средневзвещанное значение лостоверности подходов, %	Рыночная стоимость объекта, руб.
  Сравнительный	2 004 310	0,56	2 057 496
  Доходный	2 125 188	0,44

   Примечание: составено автором

  Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

  Рыночная стоимость объекта оценки – двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м², расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

  
  
  

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  
  

  Таким образом, можно сделать следующие выводы.

  1. При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

  К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

  2. При рассмотрении основных видов недвижимости, определено, что классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

  Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

  1.  Своему назначению (земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для  эксплуатации); постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); производственные помещения, склады; прочие)

  2. По происхождению (созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут)

  3. По масштабу (земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи), подъезд (секция), этаж в подъезде, квартира, комната и т.д.)

  4. Готовность к эксплуатации (готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства)

  Существуют и другие подходы к классификации.

  Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

  С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

  -   неспециализированная недвижимость;

  -   специализированная недвижимость.

  В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах.

  3. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

  Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

  2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

  3. Принципы, связанные с рыночной средой.

  Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

  4. При решении задачи об анализе информационного обеспечения  оценки определено, что информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

  Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

  Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

  Основными источниками информации являются:

  1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

  2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

  3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

  4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

  5. При рассмотрении правовых основ оценки недвижимого имущества выявлено, что оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт – это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений¹ . Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

  Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

  6. При решении задачи анализа основных подходов к оценке недвижимости были рассмотрены сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.

  Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

  Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

  Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

  7. При анализе ситуации на рынке жилья в Челябинске выявлено, что в настоящее время на рынке первичной жилой недвижимости Челябинска наблюдается снижение спроса, вызванное массовым «замораживанием» объектов строительства. Стоимость кв. м на рынке первичной жилой недвижимости пока снизилась незначительно, т.к. застройщики в настоящий момент пытаются продать практически готовые объекты за цену, приближенную к докризисному периоду. Но в ближайшее время ожидается резкий спад стоимости квадратного метра, что обусловлено снижением ликвидности застройщиков, что, в свою очередь, является следствием замораживания денежных средств в объекты строительства. Снижение ликвидности застройщиков и сокращение платежеспособного спроса заставит застройщиков снижать стоимость квадратного метра.

  Учитывая, что по различным оценкам от 20% до 40% сделок по купле-продаже недвижимости в Челябинске происходили при помощи ипотеки, можно утверждать, что спрос на жилье снизится и не вырастет снова, по крайней мере, в первой половине 2010 года.

  
  

  8. При решении задачи оценки недвижимого имущества оценивается жилое помещение расположенное в жилом доме, построенном в 1985 г. Общая площадь помещения составляет 66,75 кв.м. Местоположение – г. Челябинск, пер.Мамина д. 6А, кв. 17.

  Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

  Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

  Рыночная стоимость объекта оценки – двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м², расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

  
  

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  
  

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2006. – 880 с.

  2. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2005. – 488 с.

  3. Об уполномоченном  органе  по  контролю  за  осуществлением оценочной деятельности   в   Российской   Федерации:   Постановление   правительства   РФ   от 20.09.1999г. № 932 // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2007. - 988 с.

  4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254 // Российская газета. - 2007. - № 3. - С. 5-6.

  5. Об утверждении  Федерального стандарта оценки  «Цель  оценки  и  виды стоимости   (ФСО   №2)»:   Приказ   Минэкономразвития   и   торговли   Российской Федерации от 20.07.2007г. № 255 // Российская газета. - 2007,- № 3. - С. 7.

  6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы   к   оценке   и   требования   к   проведению   оценки   (ФСО   №1)»:   Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 256 // Российская газета. - 2007.- № 3. - С. 8.

  7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1999г. № 122 - ФЗ // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2007. - 988 с.

  8. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: Учебное пособие. / Е.В.Аленичева. -   Тамбов.: ТГУ, 2005. -25 с.

  9. Артеменков, И.Л. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. / И.Л. Артеменков, Г.В.Попов. – М.: АО РОО, 2006. – 67 с.

  10.   Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России. / И.Т.Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 216 с.

  11.   Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие./ И.Т.Балабанов. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с.

  12.   Белых, Л.П. Формирование портфеля недвижимости. / Л.П. Белых.– М.: Финансы и статистика, 2007. – 306 с.

  13.   Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ./ В. Беренс, П.М. Хавранек. - М. Интерэксперт, 2008. – 270 с.

  14.   Бойко, Т. Недвижимость : парадоксы закона и логика права/ Т.Бойко // ж-л «ЭКО» - 2006 - № 9 – С.5 - 7

  15.   Бяков, Э. Приватизация и создание рынка недвижимости/ Э.Бяков // Российский экономический журнал – 2006 - № 5-6 – С.124-126

  16.   Витрянский,  В. Купля – продажа / Витрянский В. // Хозяйство и право – 2006 - №1. –С.17-18

  17.   Витрянский, В. Отдельные виды договора аренды/ Витрянский В. // Хозяйство и право- 2006 - №3 – С.154-156

  18.   Газман, В. Гарантии для участников лизинговых операций/ В. Газман // Хозяйство и право – 2005 - №11 – С.34-36

  19.   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости.: Учебник / В.А.Горемыкин - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2006. – 516 с.

  20.   Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости. / В.А.Горемыкин – М.: МЭГУ, 2006. – 196 с.

  21.   Горемыкин, В.А. Стоимость земли и методы ее оценки/ В.А.Горемыкин // Вопросы оценки. – 2006 - №1 – С.56-57

  22.   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. / В.А.Горемыкин – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2006. – 836 с.

  23.   Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества / Д.Б. Горохов // Законодательство и экономика – 2008 – 6- 7. С.23-28

  24.   Гранова, И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие./ И.В.Гранова. – СПб.: Питер, 2007. – 208 с.

  25.   Грибоевский, С.В. Оценка доходной недвижимости. / С.В. Гриюоевский.– СПб.: Питер, 2007. – 325 с.

  26.   Григорьев, В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия. / Григорьев В.В.– М.: Инфра-М, 2006. – 248 с.

  27.   Денисенко, Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, / Денисенко Е.Б. - Н-ск, НГАСУ, 2008. – 264 с.

  28.   Золотарев, И.И., Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. / И.И. Золотарев, А.И.Щербаков, Н.А. Щербакова. - Н-ск:НГАС, 2006. – 268 с.

  29.   Золотарев, И.И.Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях / И.И. Золотарев, А.И.Щербаков, Н.А. Щербакова // Н-ск: СГГА, 2006. – 154 с.

  30. Желтков, Е.Л. Защита граждан от посягательств на их права при cовершении жилищных сделок/ Е.Л.Желтков // Гражданин и право. - 2008. - № 5. - С. 48-61.

  31.   Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью./ С.А. Калачева. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.

  32.   Калачева, С.А. Операции с недвижимостью./ С.А. Калачева. – М.: Приор, 2007. - 194 с.

  33.   Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. / А.П.Ковалев. – М.: Финстатинформ, 2005. – 80 с.

  34.   Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П.Коростылев – М.: РДЛ, 2006. – 146 с.

  35.   Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П. Коростылев – М., 2007. – 196 с.

  36.   Кротов, М.В.  Методы сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта / М.В.Кротов. // Вопросы оценки. - 2008. - № 1. - С. 34-42.

  37.   Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. / А.Б. Крутик – СПб.: Лань, 2008. – 48 с.

  38.   Кузьмин, В. Предвыборный рынок/ В.Кузьмин.// Эксперт – 2009- №23 – С.15 - 16

  39.   Купчин, А.Н. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития. Учебное пособие / А.Н.Курчин. - М. 2006. – 112 с.

  40.   Купчина, Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду / Л.А.Купчина // Бух. учет. – М., 2007. - № 9 – С.11-13

  41.   Лаврухин, О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? / О.Лаврухин// ж-л «Бизнес»  - 2006 - №11 – С.118-119

  42.   Левадная,  Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации/ Н.Левадная // Инвест курьер ; М. 2006. – 152 с.

  43.   Лозебо, А. О правах собственности на недвижимое имущество / А.Лозебо // Экономическая газета – 2005 - № 4 – С.11-13

  44.   Макаров, Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере/ Г.Макаров. //Хозяйство и право - 2007 - № 3 – С.8-12

  45.   Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2008. – 416 с.

  46.   Новак, Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Д.В.Новак. // Право и экономика – 2008 - №10. – С. 114-116

  47.   Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 2005. – Т. 1. – 384 с.

  48.   Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Под ред. В.Н. Мягкова, Е.А. Платоновой. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 2005. – 154 с.

  49.   Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

  50.   Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 2006. – 472 с.

  51.   Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты /под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 372 с.

  52.   Оценка рыночной стоимости недвижимости. под ред. В. В. Григорьева. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384 с.

  53.   Павлов, П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество / П.Павлов. //  Российская юстиция – 2005 - №5 – С.54-55

  54.   Попов, Г.В. Оценка доходной недвижимости. / Г.В.Попов – М.:Инфра-М, 2005. – 154 с.

  55.   Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. / И.А.Рахман. – М.: Экономика, 2006. – 294 с.

  56.   Романов, О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения / О.Романов. // Хозяйство и право - 2008 - № 7- 8 – С. 26-28

  57.   Рузакова,  О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве/ О.А.Рузакова. // Законодательство. – 2008 - №2. – С.154-156

  58.   Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант, 2008. – 72 с.

  59.   Сергеев.,  И.В. Организация и финансирование инвестиций. / И.В.Сергеев– М.: 2008. – 186 с.

  60.   Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка./ Л.А.Сивкова – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006. – 230 с.

  61. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы
  недвижимости. / Н.Е.Симионова. - М.: ИКЦ Март, 2006. - 448 с.

  62. Синявский, Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность./ Н.Г.Синявский – М.: Финансы и статистика, 2007. – 240 с.

  63.   Сосненко,    Л.С    Оценка    недвижимости    для    целей инвестирования: Учебное пособие./ Л.С.Сосненко, Л.Б. Тетеркина    - Челябинск.: ЮУрГУ, 2005. - 75 с.

  64.   Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка / Л.А.Сивкова // Юридический бюллетень предпринимателя. 2006. - №23. - С. 14-18.

  65.   Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 2006. - 184 с.

  66.   Тепман Л.Н.  Оценка  недвижимости:   Учебное  пособие для  вузов. / Л.Н. Тепман - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 283 с.

  67.   Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов / В.И. Ресин. - 2-е изд. - М.: Дело, 2004. - 327 с.

  68.   Цены есть а рынка нет. (Обзор рынка недвижимости г.Челябинска) -#"_Toc251744939">ПРИЛОЖЕНИЯ
  ПРИЛОЖЕНИЕ А - Планировка двухкомнатной квартиры 97 серии, расположенной по адресу г.Челябинск, пер.Мамина, д.6А, кВ.17

   

  Планировка квартир. Серия №97.БС 8-2. Состав комнат 2-1-1-2

  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Изображения здания объекта недвижимости

  
  
  

  
  
  
  

                                        

  
  
  
  

                     

  
  

Скачать дипломную работу