Полный текст:
Задание 1
Понятие, цель, принципы приватизации
жилищного фонда. Объекты и субъекты приватизации.
Федеральный закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. №1541
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» формулирует понятие
приватизации жилищного фонда следующим образом: приватизация представляет собой
бесплатную передачу в собственность граждан РФ на добровольной основе
занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде, а для
граждан РФ забронировавших занимаемые жилые помещения – по месту бронирования
жилых помещений..»[1].Таким образом, при
приватизации происходит переход права собственности собственнику
государственного либо муниципального имущества в РФ. Граждане, получившие
какое-либо имущество в собственность могут владеть, пользоваться и
распоряжаться им по своему усмотрению. Например, отчуждать согласно договору
купли-продажи, подарить (заключив договор дарения), сдать в аренду, завещать
кому-либо, то есть совершать любые не запрещенные законодательством РФ
действия.
Приватизация
является одним из важнейших преобразований при переходе к рынку и представляет
собой особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением
формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную».
Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет
раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по
изменению формы собственности на средства производства с государственной на
частную, (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным
воздействием государственных органов. Наиболее короткое определение
приватизации формулируется как переход государственного имущества в частый
сектор экономики. Связь понятия приватизации и разгосударствления заключатся в
том, что приватизация является разгосударствлением собственности. Иногда эти
процессы воспринимаются как возврат государственной собственности её истинным
владельцам. Но до сих пор нет единого определения приватизации[2].
Ст.
5 Федерального закона от 31 мая 2002
г. №62-ФЗ «О гражданстве в РФ» устанавливает перечень
лиц, участвующих в приватизации жилищного фонда. Таковыми являются:
Граждане Российской Федерации,
обладающие гражданством РФ согласно указанному Федеральному закону РФ;Граждане Российской Федерации,
приобретшие российское гражданство в соответствии с законодательством РФ.[3]
Целью
приватизации жилищного фонда является:
Создание
необходимых условий для развития рынка жилого фонда;Освобождение
государства либо муниципального образования от финансовых затрат, связанных с
содержанием жилищного фонда РФ;Стимулирование
развития использования жилищного фонда гражданами РФ;Социальная
поддержка граждан.
Закон
о приватизации закрепляет следующие основополагающие принципы приватизации
жилищного фонда:
- Добровольность.
В основе данного принципа лежит деятельность, совершаемая по собственному
желанию и без всякого принуждения, вытекающая из основных начал гражданского
законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют
свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в
установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых
не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
- Бесплатность
гарантирует широкие возможности для всех граждан, которые хотели бы приобрести
жилье в собственность. Принцип бесплатности, так же, как и принцип
добровольности, зафиксирован в ст. 1 ЖК РФ.
- Одноразовость
(ст. 11 ЖК РФ). Нередки случаи, когда по соглашению между членами семьи жилое
помещение передается в собственность не всем совместно проживающим членам
семьи, а лишь указанным в документах, которыми оформляется приватизация. В
такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов
семьи, на имя которых оформлено право собственности; другие члены семьи
сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии
полученного жилого помещения.
Задание 2
Жилищный кооператив
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив
Организация
и деятельность кооператива:
Образование
кооператива, устав, органы управления и контроля, реорганизация и прекращение
Жилищным кооперативом
является добровольное объединение граждан, созданное на основе членства в целях удовлетворения
потребностей граждан в жилье. Решение о создании принимается собранием
учредителей. Жилищный кооператив является юридическим лицом, имеющее устав, в
котором содержаться сведения о наименовании, месте нахождения, предмете и
целях деятельности, порядке вступления в кооператив и т.д. Органами
управления является общее собрание членов жилищного кооператива, конференция,
если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом и
правление жилищного кооператива. Ст.135 ЖК РФ устанавливает, что жилищный
кооператив может быть преобразован (реорганизован) только в товарищество
собственников жилья. Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента
государственной регистрации в качестве ТСЖ (п.4 ст.57 ГК РФ). Что касается
ликвидации, то она не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и
обязанностей к другим субъектам, следовательно, при ликвидации ЖК или ЖСК при
добровольной или принудительной ликвидации прекращает свое существование в
качестве участника гражданского оборота. Добровольная ликвидация кооператива
предполагает сие действие по решению его участников либо уполномоченного на
то органа юридического лица. ЖК может быть ликвидирован вследствие признания
его несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства в порядке
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
ЖСК – объединение людей или
организаций с целью строительства жилья и управления жильем. ЖСК как ЖК
является добровольным объединением граждан, функционирующим на основе
членства для управление многоквартирным домом. Члены ЖСК своими средствами
участвуют в строительстве, реконструкции и содержании МКД. ЖСК в соответствии
с соответствии с градостроительным законодательством выступает в качестве
застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке
строительство, реконструкцию в соответствие с разрешением. Вступление в ЖСК
осуществляется на основе членства.
ЖНК представляет собой вид
потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного
кооператива. Целью деятельности ЖНК является удовлетворение потребности
членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членов кооператива
паевых взносов. Его членами могут быть граждане РФ. Создается ЖНК по
инициативе не менее 50 человек но и не более 5 тысяч человек. ЖНК может быть
добровольно либо принудительно реорганизован в жилищный кооператив,
жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья.
Добровольная реорганизация осуществляется по решению участников ЖНК в порядке
ГК РФ. В случае, если число членов превышает предел установленный настоящим
Законом, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке
в форме разделения или выделения по требованию федерального органа
исполнительной власти. При реорганизации его права и обязанности переходят
правопреемнику. ЖНК может быть ликвидирован в добровольном либо
принудительном порядке.
Правовое
положение членов кооператива
Граждане, принятые в члены
кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива получают
жилое помещение в соответствии с размером паевого взноса. Решение общего
собрания является основанием для вселения граждан в жилье. Членство является
основание владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Устав кооператива
определяет порядок и условия внесения паевого взноса. Члены кооператива приобретают
право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае
выплаты паевого взноса полностью.
Права и
обязанности членов кооператива
При
приватизации, гражданин обретает право собственности на соответствующее жилое
помещение в полном объеме. Член
жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по
взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного
кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их
пользовании. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между
лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких
лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая
возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в
изолированные жилые помещения.
Споры о разделе жилого помещения в доме
жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. Член жилищного
кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих
совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе
сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в
случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива
внаем за плату. Жилищный кооператив в
порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату
освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов
кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в
жилищный кооператив новых членов.
Каждый
член жилищно-строительного кооператива имеет комплекс личных неимущественных
и имущественных прав и обязанностей. Одни из них приобретаются членом ЖСК
вместе с вступлением в ЖСК, другие — после вселения в квартиру.
Сразу же после вступления в ЖСК пайщик
приобретает право избирать и быть избранным в органы управления кооперативом
(правление и ревизионную комиссию), а также участвовать в работе общего
собрания пайщиков, вносить предложения, участвовать в обсуждении предложений,
внесенных другими лицами, и голосовать по поставленным на обсуждение
вопросам. Одновременно с вступлением в ЖСК возникает и право выйти из
кооператива. С этого же момента член ЖСК обязан участвовать в работе общего
собрания пайщиков и органов управления кооперативом в случае избрания в их
состав, выполнять решения общего собрания и распоряжения правления, беречь
кооперативную собственность, внести вступительный и паевой взносы в размерах,
определенных общим собранием членов ЖСК. Поскольку члены семьи пайщика
пользуются правом на жилую площадь в кооперативной квартире, пайщик может
вселить в квартиру новых членов семьи с письменного согласия всех
совершеннолетних членов его семьи, проживающих в той же квартире. Члены семьи
пайщика также могут вселить в кооперативную квартиру других лиц в качестве
членов своей семьи лишь с письменного согласия пайщика. Только на вселение к
родителям их несовершеннолетних детей не требуется такого согласия пайщика
либо остальных членов его семьи.
Член жилищно-строительного кооператива может
сдать внаем с согласия правления предоставленное ему в доме кооператива жилое
помещение. В таком случае к договору найма жилого помещения применяются
правила о договоре поднайма. Член ЖСК
вправе вселять в свою квартиру и временных жильцов (родственников, знакомых и
т. д.) без взимания с них какой-либо платы за проживание. Вселение временных
жильцов может иметь место только с согласия всех совершеннолетних членов
семьи пайщика. Согласия правления на это не требуется. В случае вселения
временных жильцов на срок свыше полутора месяцев необходимо соблюдать норму
жилой площади. Временные жильцы по требованию пайщика обязаны освободить
жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению в судебном порядке
без предоставления жилого помещения.
Статья
7. ФЗ «О жилищно накопительных кооперативах» устанавливает, что
Члены
кооператива имеют право: участвовать в управлении кооперативом и быть
избранными в его органы; пользоваться всеми услугами, предоставляемыми
кооперативом; выбирать форму участия в деятельности кооператива; давать
согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в
соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с
учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
получить
от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном
настоящим Федеральным законом; пользоваться льготами, предусмотренными для
членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива,
принятыми в пределах их компетенции; участвовать в распределении доходов,
полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с настоящим
Федеральным законом предпринимательской деятельности, в порядке, установленном
настоящим ФЗ
получать
от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в
объеме, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и уставом
кооператива; передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу,
которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива; завещать
пай и т.д.
Члены
кооператива обязаны: соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые
органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести
ответственность, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными
федеральными законами и уставом кооператива; своевременно вносить паевые и
иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями,
принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции; не
препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами
кооператива и органами кооператива; исполнять иные обязанности,
предусмотренные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами
и уставом кооператива.
Прекращение
членства в кооперативе
Прекращается
членство в жилищном кооперативе в следующих случаях:
выхода
члена кооператива;
исключения
члена кооператива;
ликвидации
юридического лица, являющегося членом кооператива;
ликвидации
жилищного кооператива; смерти гражданина, являющегося членом жилищного
кооператива.
Заявление
члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива
рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Член
жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на
основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции)
в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих
обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного
кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют
право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего
собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Членство
в ЖНК прекращается со дня внесения соответст-вующей записи в единый
государственный реестр юридических лиц. Основанием для этого является решение
органа кооператива, уполномоченного его уставом, а в случае исключения члена
кооператива или обращения взыскания на его пай — решение или определение
суда.
Задача 1
Согласно
условиям задачи, супруги М. с двумя несовершеннолетними детьми занимали
трехкомнатную квартиру, но фактически жили в собственном доме. По договору
купли-продажи квартира была передана в собственность мужа без учета интересов
несовершеннолетних детей.
По
моему мнению, жена может вполне законно и обоснованно оспорить заключенный ее
мужем договор купли-продажи, так как не принята во внимание ч.2 ст.7
Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая
устанавливает наиважнейшее положение: в договор передачи жилого помещения в
собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования
этим помещением. Нарушение этой нормы закона — достаточное основание для
признания указанной сделки недействительной.
Следовательно,
жена может обратиться в суд с исковым заявлением о признании заключенной сделки
недействительной.
Задача 2
Согласно
ст.135 ЖК РФ Товарищество собственников жилья является некоммерческой
организацией, объединением собственников жилых помещений в многоквартирном доме
для совместного управления комплексом имущества в многоквартирном доме,
обеспечения эксплуатации в этом доме, владения и распоряжения в установленном
законодательством порядке.Согласно
п. 2 статьи 152 ЖК ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной
деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт
недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных
помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего
имущества в многоквартирном доме. Данный перечень является закрытым.
Согласно
п. 2 статьи 24 ГК РФ некоммерческая организация может осуществлять
предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит
достижению целей, ради которых она создана. Такой деятельностью признаются
приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации,
а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных
прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в
качестве вкладчика. При этом законодательством РФ могут устанавливаться
ограничения на предпринимательскую деятельность некоммерческих организаций
отдельных видов. Следовательно, ТСЖ может заниматься предпринимательской в
установленных пределах законодательства РФ.
Согласно
ч.2 ст.143.1 ЖК РФ жильцы, не являющиеся членами ТСЖ имеют право на получение
информации имеют право получать от органов управления товарищества информацию о
деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим
Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов
управления товарищества. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся
членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право
предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и
(или) выполняемых работ.
Члены товарищества собственников
жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в
многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в
устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность
товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об
исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских
проверок);
4) заключения ревизионной комиссии
(ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права
товарищества на имущество, отражаемое на его балансе и т.д. То есть создание
вполне возможно, жильцы будут обладать перечнем прав.
Не
член может влиять на вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом
посредством голосования исключительно на общем собрании собственников
помещений, полномочия которого строго ограничены. Отношения не члена с ТСЖ складываются
на гражданско-правовых началах (п. 2 ст. 138 ЖК РФ). Так между ТСЖ и
собственником жилья должен быть заключен договор о содержании и ремонте общего
имущества в многоквартирном доме. Вносят плату за помещение и коммунальные
услуги на основании гражданско-правового договора, заключенного между не членом
и ТСЖ. Также собственники, не являющиеся членами ТСЖ имеют право проверять
качество, полноту и своевременность выполнения работ (оказание услуг)
реализуется в порядке, установленном в договоре, заключаемого с товариществом.
Статья
161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления
многоквартирным домом. Указанные нормы - служат своеобразным критерием,
которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов
управления в жилищной сфере.
- Обеспечить эффективное управление
общего имущества в многоквартирном доме могут только собственники жилых и
нежилых помещений или иное лицо, уполномоченное собственниками.
- Все основные положения, посвященные
понятию и условиям договоров, содержатся в главе 27 части первой Гражданского
кодекса РФ, на нём же базируются нормы нового Жилищного кодекса РФ. Это кстати
коренным образом отличает новое правовое регулирование от прежнего жилищного
законодательства. Старый Жилищный кодекс 1983 года лишь декларировал
возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций,
трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной
самодеятельности, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома.
Новый же Жилищный кодекс РФ не называет указанных субъектов среди участников
деятельности по управлению объектами жилищного фонда.
- Поскольку жилищный фонд может
находиться в частной (физических и юридических лиц), государственной
(Российской Федерации и её субъектов) и муниципальной (муниципальных образований)
собственности, правила статьи 161 ЖК РФ действуют в отношении всех указанных
собственников помещений многоквартирного дома. Именно поэтому, помещения
многоквартирного дома всегда на сто процентов кому-то принадлежат.
- На собственниках помещений многоквартирного
дома ЖК РФ возлагает обязанности и одновременно предоставляет право
самостоятельно выбрать удобный для них способ управления многоквартирным домом.
Во-первых, собственники помещений могут осуществлять управленческую
деятельность по организации эффективного использования своего общего имущества
непосредственно. Во-вторых, управление многоквартирным домом может осуществлять
юридическое лицо (тоже ТСЖ), объединяющее собственников помещений. В-третьих,
управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения
собственников помещений в таком доме, может осуществляться управляющей
организацией любой организационно-правовой формы.
- В пункте 4 статьи 155 Жилищного
кодекса РФ понятие управляющая организация обозначает как юридическое лицо, так
и индивидуального предпринимателя. Функции по управлению многоквартирным домом
могут быть переданы на основе договора управляющему без образования
юридического лица или управляющей организации (компании). Перед тем как заключать договор с управляющим
председатель правления ТСЖ должен потребовать документ, подтверждающий его
регистрацию в органах налоговой инспекции в качестве предпринимателя без
образования юридического лица.
- Управляющий будет действовать в
рамках своей компетенции и полномочий,
определенных договором и должностной инструкцией, нести материальную и
административную ответственность за свои действия или бездействия и обо всех
своих шагах отчитываться перед правлением товарищества, его председателем и
общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
- Управляющая организация (компания),
роль которой может выполнять и государственные службы (хотя в настоящее время
они акционируются и становятся частными компаниями), сама обеспечивает
содержание жилья, нанимая обслуживающие организации или соответствующий
персонал, и заключает договора с ресурсоснабжающими предприятиями. Товарищество
собственников жилья может оставить за собой право согласовывать и
контролировать содержание заключаемых управляющей организацией договоров.
- Возможно и разделение обязанностей
между правлением товарищества, управляющим и управляющей организацией
(компанией). Управляющему можно поручить обеспечение технического обслуживания
многоквартирного дома, работа с персоналом и административное управление. Управляющая
организация (компания) осуществляет финансовое управление делами товарищества,
заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, проводит маркетинговые
исследования и т.д.
- Правление товарищества
собственников жилья разрабатывает политику товарищества и контролирует
деятельность управляющего и управляющей организации (компании). Правление
товарищества не имеет право передавать контрольные функции управляющему или
управляющей организации (компании).
5. п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ определяет,
что члены ТСЖ вправе в соответствии с законодательством РФ договор управления
многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в
том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
договоры. То есть принятие по трудовому договору работника для обеспечения
жилого помещения является вполне законным.
6. Земельный участок под
многоквартирным домом в силу прямого указания закона является элементом общего
имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Отношения, возникающие у
собственников помещений в многоквартирном доме по поводу земельного участка,
регулируются в том числе и земельным законодательством. Земельный участок
индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с
иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет). Данная норма
ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 15) (далее — Закон №
189-ФЗ). Земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (от
1 марта 2005г.) и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит
бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном
доме (ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
Федеральный закон Российской
Федерации от 29 декабря 2004
г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» // Собрание законодательства. Ст.2093.Федеральный закон Российской
Федерации от 31 мая 2002 г.
№62-ФЗ «О гражданстве РФ»// Собрание законодательства. Ст.1789.Федеральный закон Российской
Федерации от 4 июля 1991 г.
№1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание
законодательства. Ст.1421.
Книги, учебники, монографии,
статьи
4. Филиппова Е.С. Жилищное право:
учебник для вузов. // Е.С. Филиппова. М., 2010. С.202.
[1] Федеральный закон
Российской Федерации от 4 июля 1991
г. №1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации».
[2] Филиппова Е.С. Жилищное
право: учебник для вузов. М., 2010. С.58.
[3] Федеральный закон
Российской Федерации от 31 мая 2002
г. №62-ФЗ «О гражданстве РФ».