Полный текст:
Содержание
Введение 3
1 Жилищная политика Хабаровского края 4
2 Анализ состояния рынка жилья в Хабаровском крае 8
2.1 Сравнительный анализ состояния
рынка жилья в региональном аспекте 8
2.2 Оценка доступности приобретения
жилья населением 16
3 Управление спросом на региональном рынке жилья 21
3.1 Анализ факторов, влияющий на рынок
жилья 21
3.2 Анализ источников финансирования
жилищного стоительства 22
3.3 Система управления спросом на
региональном рынке жилья 29
Заключение 39
Список литературы 41
ПРИЛОЖЕНИЕ А – SWOT – анализ основных факторов
жилищного строительства г. Хабаровска 42
Введение
Актуальность работы
заключается в том, что строительный комплекс России, создавая жизненно
необходимый продукт как для производства, так и социальной сферы, всегда был в
привилегированном положении. Это касалось и Дальнего Востока, который находился
под патронажем государства, где реализовывались крупномасштабные
производственные и социальные проекты, опережающими темпами строилось жилье. Коммерциализация
экономики кардинальным образом изменила отношение государства к восточным и
северным регионам России. Начался процесс разрушения копившегося десятилетиями
социохозяйственного потенциала, что определило негативные демографические
процессы. Невостребованный в своих прежних масштабах строительный комплекс
начал деградировать. Жилищное строительство структурно повернулось в сторону
элитных проектов, формируя тем самым определенные ценовые тенденции.
При расширяющемся
многообразии проектов жилищного домостроения рядовое жилье оказалось на обочине
этого процесса. Но даже оно не по карману обычному жителю, соизмеряя его
финансовые возможности и предлагаемые условия кредитных институтов. Это
становится дополнительным фактором отъезда населения даже из наиболее
привлекательных районов юга Дальнего Востока. На фоне складывающихся
взаимоотношений с сопредельными странами, особенно Китаем, обостряются проблемы
экономической безопасности.
В подобных условиях
настоятельной необходимостью стало решение проблемы доступности жилья в южных
регионах Дальнего Востока, в частности, в Хабаровском крае.
Цель работы – провести экономико-статистический
анализ рынка жилья в Хабаровском крае.
Задачи работы – изучить
жилищную политику Хабаровского края, провести анализ состояния рынка жилья в
Хабаровском крае, рассмотреть управление спросом на региональном рынке жилья.
1 Жилищная политика Хабаровского края
Строительный комплекс
Хабаровского края всегда являлся одним из самых крупных на Дальнем Востоке. Он
выполнял не только сугубо краевые заказы, но и работал на весь регион. За годы
рыночных преобразований объемы строительных работ существенно сократились и
только после дефолта 1998 г.
отрасль начала оживать.
Сравнивая строительный
комплекс Хабаровского края с наиболее крупными регионами Дальнего Востока,
можно заметить, что по объемам работ он уступает только Республике Саха
(Якутия), а если учесть ценовой фактор, то и превосходит её. Более значимы в
крае и объемы проектно-изыскательских работ, что говорит о высокой инженерной
обеспеченности отрасли. В то же время по среднегодовой численности работников и
производительности труда в строительных организациях Хабаровский и Приморский
края существенно уступают Республике Саха (Якутия) и Амурской области.
Несмотря на преобладание частной
формы собственности (рисунок 1), Хабаровский край среди сравниваемых
регионов имеет наибольшую долю строительных работ, выполняемую государственными
предприятиями.
Рисунок 1 – Структура
объемов работ, выполняемых по договорам строительного подряда предприятиями
различной формы собственности в 2003
г., % 1
Обращает внимание также
высокий удельный вес услуг нестроительного характера в общем объеме работ,
выполняемых строительными организациями. Невысокая доля амортизации в элементах
затрат строительных организаций (1,6% в 2003 г. против 1,9% в Приморском крае и 2,6% в
Республике Саха (Якутия)) говорит и о низком воспроизводственном потенциале отрасли.
Проигрывает Хабаровский край
сопредельным регионам в жилищном строительстве. Например, в 2001 г. здесь было введено общей
площади жилых домов в 2,7 раз меньше, чем в Республике Саха (Якутия), при
большей численности населения в 1,5 раза. Особенно это касается строительства
жилья на селе, привлечения личных накоплений и кредитов банков (рисунок 2).
Здесь отставание в 2003 г.
против Республики Саха (Якутия) составило, соответственно, 5,9 и 4,5 раз, а
Приморского края – 2,6 и 4,1 раз. В качестве положительного фактора можно
отметить небольшое число зданий и сооружений, находящихся в незавершенном
строительстве.
Что касается развития
коммунальной инфраструктуры, то здесь каких-либо особых тенденций не
просматривается. Стабильно ведется строительство водопроводных,
канализационных, газовых и тепловых сетей.
Достаточно развита в
Хабаровском крае промышленность строительных материалов. Особенно следует
отметить в последние годы хорошую динамику производства пиломатериалов.
Рисунок 2 - Ввод в действие жилых домов, в том
числе индивидуальных, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов
в 2003 г.,
тыс. м2
общей площади
Для комплексной
сравнительной оценки развития строительного комплекса Хабаровского края он
сопоставлялся с близ расположенными регионами Восточной Сибири и Дальнего
Востока по интегральному показателю. Как видно из рисунка 3, Хабаровский
край в последние годы имеет хотя и неустойчивую, но благоприятную динамику.
Интегральная оценка выросла с 5,5 до 6,2 единиц. Лидирует Республика Саха
(Якутия). Хабаровский край опережает Приморский край и Читинскую область.
Рисунок 3 – Интегральная
оценка строительных комплексов восточных регионов России
Факторный анализ показывает,
что Хабаровский край находится в группе лидеров по производству строительных
материалов, объёмам проектно-изыскательских работ и динамика их положительная.
Замыкающие позиции края ––
по удельному весу домов, построенных за свой счет и с помощью кредитов, в общем
вводе жилья. Снизился за рассматриваемый период и рейтинг по ценам на жилье на
вторичном рынке.
2 Анализ состояния рынка жилья в Хабаровском крае
2.1 Сравнительный анализ состояния рынка жилья в
региональном аспекте
Являясь составной частью
более общей социохозяйственной системы Дальнего Востока, жилищное строительство
Хабаровского края нельзя рассматривать вне складывающихся тенденций развития региона,
имеющихся концептуальных проработок о его перспективе.
Включение страны в зону
Азиатско-Тихоокеанского региона, куда перемещается доминанта общемирового
развития, может осуществляться только посредством Дальнего Востока. Через него
Россия в ближайшем будущем может с наибольшей эффективностью реализовывать импульс
развития. Поэтому сохранение и приумножение социально-экономического потенциала
Дальнего Востока отвечает долговременным интересам России. Однако, с какими
угодно производительными силами создать в регионе устойчивое хозяйство невозможно.
Особенно это актуально для зон непосредственного соприкосновения интересов
России и сопредельных стран. В полном объеме их может реализовать только
россиянин, связавший свою судьбу с этой землей. Следовательно, ключевым элементом долгосрочной стратегии
развития Дальнего Востока является формирование на юге региона постоянного
населения. Это не всё, что нужно региону для устойчивого развития, но это
первое, что ему нужно.
В наиболее сложном положении
оказались северные территории Дальнего Востока. Наши социологические
исследования 2002 –– 2005 гг. показали, что здесь настроения на выезд очень
высокие. Но по мере расселения с севера на юг они снижаются (рисунок 4).
В этой связи необходима и
новая модель размещения производительных сил Дальнего Востока. К таковой можно
отнести формирование локальных зон интенсивного развития как точек ускоренного
роста, создание высокоукладной экономики. Имея несравненные преимущества в
эффективности, они способны дать и импульс развития сопредельным территориям.
Рисунок 4 – Настроения
населения Дальнего Востока на выезд по районам проживания, % от числа
опрошенных
В Хабаровском крае имеются
возможности для формирования трех специализированных зон интенсивного развития:
г. Хабаровск – как
селитебный административно-политический центр Дальнего Востока, который
одновременно будет являться местом комфортного и безопасного проживания
дальневосточников, политической столицей России на Дальнем Востоке,
инновационным и торгово-транспортным логистическим центром региона;
Комсомольский
территориально-промышленный узел (гг. Комсомольск-на-Амуре и Амурск, а также
Солнечный район, объединенные техноэкополисом «КАС») - как
высокотехнологическая промышленная агломерация, включающая уникальный социохозяйственный
комплекс (богатейшие природные ресурсы, диверсифицированную экономику,
высокотехнологические производства, достаточно мощный, сконцентрированный в
производственной сфере научный потенциал);
Ванинско-Совгаванский
промышленно-траспортный узел – как контактная структура интегрирования Дальнего
Востока в Азиатско-Тихоокеанский регион, формирование которой обусловлено уникальным
географическим положением, пересечением морских, железнодорожных, автомобильных
и авиационных транспортных путей, наличием существующих портовых мощностей и
возможностей их значительного увеличения.
Политика жилищного
строительства в Хабаровском крае должна учитывать передислокацию
производительных сил, концентрацию населения в зонах интенсивного развития.
Исходя из вышеизложенных
стратегических установок, проведены социологические исследования по жилищной
проблематике г. Хабаровска. Здесь наиболее благоприятные возможности для активизации
жилищного строительства, а сложившиеся проблемы и пути решения с усложняющим
коэффициентом характерны и для других территорий края.
В качестве экспертов
выступили 30 ведущих специалистов в разных аспектах, связанных со строительным комплексом
Хабаровского края. Наиболее представительная социологическая информация получена
в рамках стратегического плана развития г. Хабаровска. Методом случайной
выборки опрошено 450 жителей из всех округов города.
Прежде всего, следует
отметить, что большинство экспертов (85,7%) и респондентов (52,7%) видят г.
Хабаровск потенциальным главным селитебным центром Дальнего Востока. Комфортным
для проживания его считают 69,7% жителей. Большая часть из них не собирается
уезжать (71,8%). Хотя по сравнению с опросом 1998 г. (93,0%) доля эта уменьшилась.
Укорененность хабаровчан и
привлекательность города были бы выше, не будь такой острой жилищная проблема.
Более трети настроенных на выезд (35,1%) в качестве главной причины называют
неудовлетворенность жилищными условиями. В числе основных направлений повышения
комфортности жизни в г. Хабаровске респонденты отметили повышение доступности
приобретения жилья (49,8%). По значимости оно занимает второе место, уступая повышению
уровня жизни. Эта же проблема главенствует в установках хабаровчан и на
ближайшие 10 лет: улучшение жилья – 43,8%, приобретение квартиры - 25,4%, строительство
дома – 7,9%.
Проблема жилья является
сдерживающей причиной повышения рождаемости, а это – один из главных факторов
неблагоприятной динамики населения на юге Дальнего Востока.
Доступность жилья в
значительной степени определяется уровнем материального благосостояния жителей
г. Хабаровска. Социологические исследования показали, что уверенность в своем
материальном благосостоянии на ближайшие годы отметили только 24,6%
респондентов; 57,8% имеют среднемесячные доходы на человека в семье до 6 тыс.
руб.; 53,9% оценивают доходы своей семьи как низкие и очень низкие. Только 8,3%
имеют возможность осуществлять накопления.
Прибыль строительных
организаций от продажи жилья наиболее значительна (в среднем 30 %) для элитных
квартир и квартир улучшенной планировки, которые пользуются наибольшим спросом
у населения с высоким уровнем доходов. При строительстве типовых квартир
прибыль от продаж незначительна (до 10 %) и поэтому такое жилье в основном
строится с участием бюджетных средств для отдельных категорий граждан (молодые
семьи, работники бюджетных отраслей, военнослужащие и др.).
Высокая стоимость продаж
жилья на первичном рынке обусловлена ростом себестоимости строительства из-за
постоянного роста цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции и
оборудование. Структура сметной себестоимости строительства жилых домов в
текущем уровне цен выглядит следующим образом: материальные затраты - 81,4 %,
использование механизмов - 3,7 %, расходы на оплату труда - 6,4 %, накладные
расходы - 8,5 %. За период 2003 – 2005 годов стоимость основных строительных
материалов, изделий и конструкций возросла на 51,1 %, в том числе за счет
увеличения:
– отпускных
цен на энергоносители:
– тепловая
энергия - на 5 %;
– электроэнергия
- на 40 %;
– мазут
- на 36 %;
– дизельное
топливо - на 77 %;
– стоимости
привозных материалов:
– металл
- на 76 %;
– цемент
- на 49 %;
– тарифов
на железнодорожные перевозки - на 26 %;
– заработной
платы рабочих - на 48 %.
Предприятия края,
обремененные высокими железнодорожными и энергетическими тарифами, а также
отдаленностью от сырьевых и комплектующих источников, вынуждены поднимать
отпускные цены на выпускаемую продукцию, что делает ее по отдельным позициям
неконкурентоспособной (при равных показателях по качеству цены на аналогичную
продукцию на 20 - 40 % превышают средние цены по России).
Кроме того, на высокий
уровень отпускных цен на строительную продукцию краевых производителей в
определенной мере влияют и завышенные размеры косвенных расходов
(общепроизводственных и общехозяйственных), которые по отдельным крупным
предприятиям составляют до 600% от основной заработной платы производственных
рабочих. Это обусловлено низкой загрузкой существующих производственных
мощностей, нерациональным использованием производственных площадей, нарушением
оптимального соотношения численности основных и вспомогательных рабочих и
инженерно-технического персонала.
Удорожание строительства
жилья обусловлено также преобладанием в настоящее время точечной застройки
жилья по индивидуальным проектам.
Стоимость одного кв. метра
строящегося жилья повышает и существующая практика возложения на застройщиков
жилых домов затрат, связанных с дополнительными нагрузками по развитию и
обустройству магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов
инженерной (коммунальной) инфраструктуры. Доля расходов на строительство
инженерных сетей составляет от 7 до 30 % сметной стоимости жилого объекта.
В целях оказания поддержки
социально незащищенным категориям граждан в крае активно ведется строительство
жилья для ветеранов, молодых семей, работников бюджетных отраслей, сельских
жителей.
За период 2002 - 2004 годов
построено 3 специализированных дома для ветеранов Великой Отечественной войны
на 106 квартир, 4 молодежных жилищных комплекса на 537 квартир, 350 квартир для
работников бюджетных отраслей, введено 4,6 тыс. кв. метров жилья для
переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.
В 2005 году за счет средств
краевого бюджета сданы в эксплуатацию 3 дома ветеранов на 177 квартир в городах
Хабаровске и Вяземском, в пос. Переяславка района имени Лазо, два жилых дома на
120 квартир каждый для молодых семей в городах Хабаровске и
Комсомольске-на-Амуре, для переселения граждан из аварийного и ветхого
жилищного фонда введено 6,7 тыс. кв. метров жилья и до конца года планируется
ввести еще 4,3 тыс. кв. метров.
В рамках краевой программы
социально-экономического развития села с 2004 года ведется строительство
двухквартирных жилых домов в сельской местности.
В рамках федеральной целевой
программы "Жилище" на территории края с 1998 года действуют
подпрограммы: "Государственные жилищные сертификаты",
"Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий
и катастроф"; Федеральный закон "О жилищных субсидиях гражданам,
выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; с
2003 года - подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" и
"Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного
фонда".
С начала действия названных
подпрограмм за счет адресных федеральных жилищных субсидий смогли улучшить свои
жилищные условия 384 семьи военнослужащих, 22 семьи, пострадавшие от аварии на
Чернобыльской АЭС, 811 семей граждан, выехавших из районов Крайнего Севера и
приравненных к ним местностей. В то же время федеральные жилищные субсидии не
оказывают существенного влияния на объемы жилищного строительства, так как
из-за высокой стоимости строящегося жилья и отсутствия механизмов использования
жилищных субсидий (сертификатов) в долевом строительстве и ипотечном жилищном
кредитовании они реализуются гражданами в основном на вторичном рынке.
В целом следует
констатировать, что объемы средств, выделяемые из федерального бюджета, и
ограниченные возможности краевого бюджета не могут обеспечить существенных
темпов роста объемов жилищного строительства и решение жилищной проблемы для
большей части нуждающегося населения.
В ходе рыночных
преобразований наблюдается тенденция к снижению объемов жилищного строительства
за счет средств предприятий и организаций для своих работников. В 2002 году доля
средств предприятий в общем объеме инвестиций в жилищное строительство
составляла 35 % (560,5 млн. рублей), в 2004 году - только 11,2 % (342,4 млн.
рублей).
В связи с этим возрастает
роль рыночных схем финансирования жилищного строительства, одной из которых
является ипотечное жилищное кредитование. За 9 месяцев 2005 года банками края
предоставлено кредитов на покупку жилья в сумме 361,9 млн. рублей, из них
ипотечных кредитов - 204,5 млн. рублей (для сравнения: в 2003 году - 35,4 млн.
рублей, в 2004 году - 87,7 млн. рублей). Открытым акционерным обществом
"Хабаровское краевое ипотечное агентство" в 2005 году выдано и
рефинансировано займов на сумму 28,6 млн. рублей.
Основными факторами,
сдерживающими развитие в крае ипотеки, являются недостаточность долгосрочных
кредитных ресурсов у банков, низкие текущие доходы населения, высокая
банковская ставка по ипотечным кредитам.
Средний размер ипотечных
кредитов составляет 603,6 тыс. рублей, средний срок кредитов - 10 лет,
процентная ставка колеблется от 15 до 18 % в рублях. Для получения ипотечного
кредита сроком на 10 лет по действующим банковским процентным ставкам на
приобретение только однокомнатной квартиры необходим совокупный денежный
семейный доход в размере не менее 30 тыс. рублей, а достигнутый уровень
номинальной начисленной заработной платы за 9 месяцев 2005 года в крае
составляет 12,6 тыс. рублей. Поэтому круг целевых участников рынка ипотечного
банковского кредитования пока ограничен.
В целях развития ипотеки в
крае постановлением Губернатора Хабаровского края от 15 марта 2005 г. № 61
"О порядке предоставления жителям Хабаровского края государственной
поддержки в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных
средств" предусмотрена государственная поддержка отдельных категорий граждан
в форме оплаты за счёт средств краевого бюджета части стоимости жилья, что
позволяет уменьшить сумму запрашиваемого ипотечного кредита и снизить
финансовую нагрузку на гражданина при погашении ипотечного кредита и процентов
по нему.
Увеличение объемов жилищного
строительства сдерживает несоответствие стоимости жилья платежеспособному
спросу населения. Показателем, характеризующим состояние рынка жилья, является
коэффициент доступности, который отражает способность граждан приобретать жилье
за счет собственных доходов за определенное число лет. Среднедушевой денежный
доход населения края за 9 месяцев 2005 г. составил 8380,8 рубля. Для
среднестатистической семьи из 3-х человек (в том числе 2 трудоспособных)
коэффициент доступности приобретения стандартной квартиры (54 кв. метра)
составляет 3,9 года на первичном рынке и 3,7 года на вторичном рынке.
Темпы роста жилищного
строительства сдерживают также: недостаток свободных земельных участков,
обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; многоступенчатость и
непрозрачность административных процедур предоставления земельных участков;
сложность и затратность процедуры подключения планируемых объектов нового
строительства к системе инженерной инфраструктуры поселений.
Суммарно все перечисленные
факторы приводят к повышению стоимости строительства жилья и препятствуют
развертыванию массового жилищного строительства на территории края.
Таким образом, несмотря на
создание в крае основ функционирования рынка жилья, из-за неразвитости рыночных
институтов жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья, высокого уровня
рисков и издержек на рынке реальное приобретение и строительство жилья с
использованием рыночных механизмов доступно лишь ограниченному кругу граждан.
2.2 Оценка доступности приобретения жилья населением
Социологические исследования
по жилищной проблематике проводились по специальной анкете. Было опрошено 438
работников различных отраслей экономики (промышленности, строительства,
финансов и кредита, здравоохранения, образования, мэрии г. Хабаровска и
Правительства Хабаровского края) и студенты вузов.
Полученные данные показывают,
что 39,9% респондентов обладают приватизированной жилплощадью. Если исключить
тех, кто живет в квартире супруга или супруги (5,5%), то потребность в жилье
испытывают как минимум 54,6% опрошенных. Это коррелируется с ответом
респондентов по неудовлетворенности жильем (50,2%). Хотя улучшить свои жилищные
условия надеются 79,8% респондентов.
Распределение ответов по
спросу на типы приобретаемого жилья говорит о том, что наибольший спрос на
квартиры в кирпичном доме (29,2%). Есть интерес на дома в пригороде (16,9%) и
малоэтажные дома (4,6%). Что касается размерных характеристик, то преобладает спрос
на 3- и 2- комнатные квартиры (48,2 и 26,9%). Распределение ответов респондентов
по источникам приобретения квартиры показали, что на собственные накопления
надеются 31,6% респондентов.
В качестве главных причин
недоступности жилья эксперты отметили его высокую стоимость (87,7%), низкий
уровень доходов (76,7%) и высокие процентные ставки банков (60,0%). Как видим,
оценки высокие и достаточно близкие. Жители г. Хабаровска тоже отметили эти
факторы, но существенно опережающим здесь стала завышенная стоимость жилья.
Более высокую оценку, чем у экспертов, получило также отсутствие доступных
программ государственной и муниципальной поддержки жилищного строительства (рисунок
5).
Экспертам и респондентам был
задан вопрос: «Считаете ли Вы завышенной стоимость жилья в г. Хабаровске?». Как
те, так и другие дали утвердительный ответ: соответственно, 93,3 и 87,8%.
Расчет средневзвешенного значения оценок экспертов показал, что завышение
составляет 1,5 раз.
Что касается развития рынка
недвижимости, то эксперты по трехбалльной оценке проранжировали основные сдерживающие
факторы следующим образом: низкие доходы основной части населения, нуждающейся
в жилье – 2,9; недостаточность проработки законодательной базы – 2,1; высокие
налоги и преобладание элитного строительства -2,0; политическая нестабильность
и высокий уровень преступности – 1,6 балл.
Рисунок 5 – Оценки экспертами
и респондентами главных причин недоступности жилья в Хабаровском крае, %
Оценка доступности жилья
базируется на данных статистической отчетности Госкомстата России.
Рассчитывалась доступность жилья в Хабаровском крае за 2001 – 2003 гг., в
сравнении с близ расположенными восточными регионами Российской Федерации. Она
определялась количеством лет, которое получено как отношение стоимости
однокомнатной квартиры общей площадью 30 м2 на первичном и
вторичном рынках для семьи из одного работающего к сложившейся среднемесячной
начисленной заработной плате за минусом стоимости фиксированного набора
потребительских товаров и услуг. Как видно из рисунка 6, в целом
динамика в рассматриваемых регионах положительная. Доступность жилья на
вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. В Приморском и Хабаровском
краях доступность значительно уступает среднероссийской и другим восточным
регионам. Так, в 2003 г.
на первичном рынке такая доступность составляла в Хабаровском крае 35 лет, в
Иркутской области – 21 год, Амурской области – 18 лет, а в среднем по России - 21
год. Аналогичные соотношения и по рынку вторичного жилья.
Во многом подобные
соотношения определяются тенденциями основных показателей, влияющих на рынок
жилья в Хабаровском крае. Как видно из таблицы 1, самыми низкими темпами
растет ввод жилья. За период 2000 – 2005 гг. он вырос всего в 1,7 раз, а в 2001
– 2003 гг. строилось жилья меньше, чем в 2000 г. В последние годы в краевом
строительстве постоянно увеличивается доля г. Хабаровска (2000 г. – 53,7%, 2003 –
71,9%). С получением статуса центра Дальневосточного федерального округа спрос
на квартиры здесь особенно вырос, а динамика их строительства за ним не
успевает. Это и определяет высокие темпы роста цен на первичном (3,4 раз) и
вторичном (4,1 раз) рынках.
Таблица 1 – Темпы роста
основных показателей, влияющих на рынок жилья на первичном и вторичном рынках, в
Хабаровском крае в 2001-2005 гг., в % к 2000 г.
Показатели
2001
2002
2003
2004
2005
Среднемесячная номинальная
начисленная заработная плата
143
200
263
320
364
Среднедушевые денежные
доходы населения в месяц
134
190
256
307
327
Медианные денежные доходы
населения в месяц
129
189
256
305
326
Цены 1 м2 жилья на
первичном рынке
169
182
244
312
343
Цены 1 м2 жилья на
вторичном рынке
136
209
297
365
413
Ввод в действие жилых
домов полезной площади
87
92
94
122
169
Рисунок 6 – Динамика
доступности однокомнатной квартиры в восточных регионах России
3 Управление спросом на региональном рынке жилья
3.1 Анализ факторов, влияющий на рынок жилья
Важным инструментом
выявления проблем и перспектив развития хозяйственных систем является
SWOT-анализ. Анализ факторов, влияющий на рынок жилья выполнен для жилищного
строительства в рамках стратегического планирования развития г. Хабаровска.
Основные факторы, касающиеся строительства жилья, с интегральной оценкой
экспертов приведены в приложении А. При максимально возможной оценке 50
баллов наиболее значимыми преимуществами г. Хабаровска в сфере жилищного
строительства выделены: наличие коттеджного строительства (30) и свободных
территорий для гражданского строительства (28); разнообразие типов строящегося
жилья (26). В качестве возможностей эксперты отметили: использование новых
технологий жилой застройки центральной части города на базе старых пятиэтажных
домов (34); рост обеспеченности населения благоустроенным жильем (22); развитие
малоэтажного и коттеджного строительства (20); строительство жилья с локальными
системами жизнеобеспечения (19).
Среди слабых сторон особенно
остры: необходимость ремонта значительной части жилого фонда (36); сложная
процедура получения разрешения на строительство жилья и отведение земли (35);
высокая стоимость жилья (32); сильный износ инженерных коммуникаций (32).
Главные угрозы эксперты видят в усилении социальной напряженности вследствие
невозможности приобретения жилья молодежью (30); разрушения инженерных
коммуникаций в 5-этажных панельных домов постройки 60-х и 70-х годов, а также снижения
качества жилищно-коммунальных услуг (30).
Результаты SWOT-анализа
позволили сформулировать основные стратегические направления в
совершенствовании жилищного строительства г. Хабаровска. Таковыми являются:
повышение качества и строительство разнообразных типов жилья; активизация
деятельности по ремонту жилья.
3.2 Анализ источников финансирования жилищного
стоительства
В основу концептуальных
положений развития жилищного строительства Хабаровского края положены
результаты опроса экспертов и социологические исследования. В разных аспектах
задавались вопросы по основным проблемам и перспективам развития этого сектора
экономики. На рисунке 7 приведено ранжирование экспертами по 3-балльной
системе значимости проблем развития жилищного строительства. Преобладающими
являются доступность ипотечного кредитования (2,7) и снижение стоимости жилья
(2,6). Недоступность жилья для большей части хабаровчан эксперты связывают с низким
уровнем доходов (86,7%), высокими ценой жилья (76,7%) и процентными ставками
банков (60,0%).
Рисунок 7 – Оценка
экспертами значимости проблем развития жилищного строительства, балл.
Проблема стоимости жилья
наиболее острая в Хабаровском крае. Это подтвердили и сравнения с другими
восточными регионами России. Поэтому она всесторонне рассмотрена в исследованиях.
На рисунке 8 приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется
высокая стоимость жилья?». Как видим, главными факторами стали высокая
стоимость строительства (62,1%) и завышенная прибыльность строительных
организаций (41,4%). Правда, есть и другие точки зрения. Так, глава Росстроя С.
Круглик считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их
доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и
зарабатывает на его последующей перепродаже.
Рисунок 8 – Оценка
экспертами причин завышенной стоимости жилья, %
Ранжирование причин высокой
себестоимости жилья экспертами приведено на рисунке 9. Здесь преобладают
высокие тарифы монополистов (2,5) и налоги (2,3), высокие непроизводственные
расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противозатратной политики (2,0).
Рисунок 9 – Ранжирование
экспертами основных факторов завышенной себестоимости жилья, балл.
Что касается цен на
вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, то
есть существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью
посредников (51,1%).
Экспертами оценены
концептуальные положения интенсификации жилищного строительства. На рисунке
10 приведено их ранжирование по 3-балльной оценке. Наибольшее значение
получил фактор, характеризующий макроэкономическую ситуацию в крае: повышение
эффективности экономики и рост благосостояния жителей (2,7). Это, казалось бы,
наиболее кардинальное решение проблемы. Но в действительности, во-первых,
потребует достаточно длительного периода времени; во-вторых, рост спроса на
жилье при современной организации строительства повлечет повышение его цены. Поэтому
понятна высокая оценка «превращения ипотеки в доступный для среднего горожанина
финансовый инструмент» (2,5). Однако и она будет способствовать росту стоимости
жилья.
Рисунок 10 – Ранжирование экспертами основных концептуальных положений развития
жилищного строительства в Хабаровском крае
С другой стороны, без
снижения издержек в жилищном строительстве движение вперед невозможно. В этой
связи понятен высокий ранг концептуального положения о «реализации в отрасли
противозатратной политики, снижении себестоимости строительства жилья» (2,0) и
«техническом перевооружении строительного комплекса» (1,4). Это коррелируется с
необходимостью проведения кадровой политики в строительной отрасли: «разработка
и реализация программы подготовки рабочих кадров – строителей» (1,6); «формирование
престижности труда рабочих-строителей» (1,4).
Достаточно высоко оценена
возможность «разработки и реализации Федеральной программы «Формирование
постоянного населения на юге Дальнего Востока» (1,7). Подобный документ мог бы
кардинально изменить состояние жилищного строительства в Хабаровском крае.
Меняющееся в последнее время отношение Правительства России к Дальнему Востоку,
растущее стратегическое сотрудничество с Китаем и другими странами АТР
позволяют оптимистично смотреть в этом направлении.
Низкой оказалась оценка
экспертами возможностей развития конкуренции в жилищном строительстве:
появление новых строительных организаций (1,1); привлечение иностранных
строительных компаний (0,9); использование китайской рабочей силы (0,6).
Таким образом, ключевую проблему
жилищного строительства в Хабаровском крае можно сформулировать как
усиливающееся противоречие между низкими среднемесячными доходами жителей и
высокой стоимостью 1м2 жилья. Последняя не только в разы выше
доходов, но и динамика её имеет более крутую траекторию (рисунок 11). Это
порождает низкую доступность жилья для основной нуждающейся в нем массы
хабаровчан. Только в последнее время, благодаря росту жилищного строительства,
темпы повышения цен несколько замедлились.
Рисунок 11 – Основное
противоречие жилищного строительства Хабаровского края
Разрешение этого
противоречия связывается с ростом благосостояния населения. Эксперты тоже
поставили этот фактор в число наиболее значимых. Однако можно предположить, что
рост доходов будет стимулировать и повышение цен. Это хорошо демонстрирует г.
Хабаровск. Имеет место и факт приобретения жилья как выгодное вложение
капитала. При высокой инфляции и низких банковских процентах по депозиту это
удобная форма сохранения сбережений для зажиточной части населения.
Противостоять этим
тенденциям можно только путем наращивания жилищного строительства. На основе
ретроспективной информации за 2000 – 2005 гг. построены экстраполяционные
модели и сделан прогноз до 2015
г. цен 1
м2 на первичном и вторичном
рынках, а также номинальной среднемесячной заработной платы и объемов ввода
жилья (рисунок 12). Цены растут по гиперболической траектории,
заработная плата – по линейной, ввод жилья – по квадратичной параболе.
Траектории цен и заработной платы до 2015 г. расходятся и только потом медленно
начинают сближаться. Если в 2005
г. разница составляла 11,9 и 16,4 тыс. руб., в 2010 г. – 13,9 и 19,1 тыс.
руб., то в 2015 г.
- 9,5 и 15,3 тыс. руб. (рисунок 13). Подобные тенденции недостаточны для
разрешения противоречия, сложившегося на рынке жилья Хабаровского края.
Рисунок 12 – Динамика
основных показателей, определяющих доступность жилья в Хабаровском крае за
2000-2015 гг.
Рисунок 13 – Динамика цен 1м2
жилья и номинальной среднемесячной заработной платы в Хабаровском крае в 2000-2015 г.г., тыс. руб.
Обобщая вышеизложенное, с
учетом результатов SWOT-анализа сформулирована руководящая идея (концепция)
развития жилищного строительства в Хабаровском крае на обозримую перспективу. Она
видится как повышение доступности жилья за счет снижения темпов роста его
стоимости. Исходя из геостратегической значимости Дальнего Востока, это должно
реализовываться в рамках Федеральной программы «Формирование постоянного
населения на юге Дальнего Востока».
В систематизированном виде
основные составляющие концепции приведены на рисунке 14. Это система
мероприятий как в собственно строительном комплексе края (развитие конкуренции,
техническое перевооружение, внедрение новых технологий и конструкций), так и
государственном регулировании (антимонопольная деятельность,
государственно-частное партнерство, противозатратная политика, поддержка
населения в приобретении жилья и др.), обеспечивающая резкий рост строительства
жилья.
Рисунок 14 – Система
концептуальных положений активизации строительства жилья в Хабаровском крае
3.3 Система управления спросом на региональном рынке жилья
Прогнозные оценки показали
необходимость существенного наращивания строительства жилья в Хабаровском крае.
Это единственный фактор, способный сдержать рост цен. Предреформенное состояние
строительного комплекса позволяло вводить ежегодно (1990 г.) до 804 тыс. м2
общей площади жилья2.
В 1985 г.
в строительстве края работало 89,9 тыс. чел., ещё 17,7 тыс. чел. - в
промышленности стройматериалов3.
В настоящее время картина кардинально изменилась. В 2003 г. в строительном
комплексе работало, соответственно, 58,8 и 4,0 тыс. чел. Это говорит о
существенном снижении производительности труда. До предела обострилась проблема
кадров, на что обратили внимание эксперты. Не случайно в отрасли широко
используется иностранная, особенно китайская, рабочая сила.
Не менее острой проблемой
является производственно-техническая база строительного комплекса Хабаровского
края. Она за годы реформ морально и физически существенно износилась.
Вместе с тем, в последнее
время серьёзные изменения идут в промышленности строительных материалов.
Лидером здесь являются фирмы по производству пластиковых окон и дверей, а также
алюминиевых конструкций производственного и бытового назначения. На первом
этапе, используя привозные комплектующие, местные производители осуществляли
только монтаж. В настоящее время практикуется на месте производство из завозных
и местных материалов готовой продукции, в частности, из древесины с
использованием передовых технологий (клеёные изделия). Думается, что г.
Хабаровск может стать в будущем крупным производителем регионального значения
строительных материалов и конструкций, в частности, для каркасного и объемно-модульного
жилищного строительства.
Медленнее идет процесс
индустриализации собственно строительства. Здесь по-прежнему много ручного, низкопроизводительного
труда. Поэтому в ближайшие годы строительный комплекс края должен претерпеть
качественные изменения. Необходимо техническое перевооружение производства. В
строительство должны придти новые компании, способные кардинально повысить
производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы
роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентировать не только и не
столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться
эффективности строительства жилья эконом-класса.
Наличие свободной территории
вокруг г. Хабаровска позволяет развернуть масштабное малоэтажное строительство
с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Именно такие дома
должны стать «родовым гнездом» укоренившихся дальневосточников. Предприятия по
изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены
очень быстро, а сырья для них – древесины – у нас пока достаточно. На рынок
строительства жилья следует привлекать иностранные, в частности, китайские компании
и рабочую силу. Однако здесь существуют социально-психологические проблемы.
Поэтому необходима специальная региональная политика, регулирующая не только
количественный, но и профессиональный состав привлекаемых иностранных рабочих.
Как отмечено выше, ключевым
направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В
настоящее время она существенно завышена. На это указали 93,3% экспертов и
88,8% жителей. На рисунке 15 приведены оценки экспертов и респондентов
основных факторов завышения стоимости жилья.
Рисунок 15 – Оценка
экспертами и респондентами основных факторов завышения стоимости жилья, %
Основными факторами
завышения себестоимости строительства эксперты отметили: высокие тарифы
монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.) и налоги;
значительные непроизводственные расходы; отсутствие противозатратной политики и
др. (рисунок 16).
Рисунок 16 – Ранжирование
экспертами основных факторов завышения себестоимости строительства жилья, балл.
Отсюда вырисовываются
значительные резервы снижения себестоимости в строительстве Хабаровского края.
Например, использование современных технологий малоэтажного строительства
позволяет довести себестоимость 1
м2 жилья до 320 – 400 долл..
Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на
поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство
многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным
гаражом.
Необходима активизация
государственной антимонопольной деятельности, создание системы
государственно-частного партнерства. Партнерство в данном случае означает, что
государство – в качестве своего вклада – берет на себя решение организационно
правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли,
создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно
осуществляют застройку и реализацию жилья по приемлемым для населения ценам и
на согласованных с государством условиях.
Для реализации проектов в
крае должна быть разработана программа перспективной застройки, определены
наиболее оптимальные места для строительства. В качестве приоритета надо
ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для
постоянного проживания граждан – своего рода имущественные комплексы. Краевая
программа должна включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие
субъекты – местные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды,
страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и
производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и
трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.
Но, конечно, главным
условием снижения темпов роста себестоимости и стоимости жилья является
конкуренция.
Экспертам был задан вопрос:
«Почему не развивается конкуренция в строительстве Хабаровского края?». В
качестве главных факторов в ответах превалируют: высокая затратоемкость
строительного бизнеса; отсутствие благоприятных экономических условий;
дороговизна кредитования строительства; отсутствие благоприятных
нормативно-правовых условий строительства жилья и др.
Что касается сдерживающих причин
развития рынка жилья в г. Хабаровске, то эксперты выделили: низкие доходы
основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность
законодательной базы; высокие налоги и преобладание элитного строительства и др.
В качестве мер по развитию
конкуренции в жилищном строительстве Хабаровского края следует рассмотреть привлечение
иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных
барьеров для открытия строительного бизнеса.
Привлечение
исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на
конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так
как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на
доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20
процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер
частного бизнеса – государство. То есть необходимо разумное регулирование
продажной цены.
Государственная поддержка
жилищного строительства требует разработки разнообразных программ, рассчитанных
на определенный контингент жителей, работников, реализацию стратегических
целей. Главной без сомнения должна стать Федеральная программа «Формирование
постоянного населения на юге Дальнего Востока». Не случайно в числе концептуальных
положений она названа экспертами в числе приоритетных и получила высокую оценку
(2,1 балл). Ранее в Президентской программе «Дальний Восток и Забайкалье» в качестве
концептуальной идеи присутствовали положения о закреплении населения на Дальнем
Востоке. В настоящее время эта программа в социальном плане выхолощена.
Необходима её реанимация. Она должна определять основные направления
восстановления демографического потенциала региона, формы и механизмы
привлечения, закрепления и поддержки населения, в том числе в жилищном
строительстве. Активность Правительства России в последнее время в отношении
Дальнего Востока позволяет надеяться на качественное совершенствование и
Президентской программы.
Что касается частных
программ жилищного строительства, то здесь, как отметили эксперты, приоритетным
должно стать ипотечное кредитование.
Осведомленность жителей о
действующих программах жилищного строительства в целом невысокая. На слуху
преимущественно программы по долевому участию в строительстве, ипотечному
кредитованию, приобретению жилья молодыми семьями.
Наибольшие надежды жители
связывают с ипотечными программами. Поэтому возможности их совершенствования
детально рассматривались при экспертном опросе и социологическом исследовании.
На рисунке 17 показаны оценки экспертов и респондентов основных проблем
ипотечного кредитования. Они близки, но имеют некоторое различие. Так, эксперты
в качестве главной проблемы внедрения ипотечных программ поставили «низкие
доходы основной части нуждающегося в жилье населения» (2,9 баллов), а
респонденты - высокие процентные ставки (58,1%). На третьей позиции, по
единодушному мнению, «высокий первоначальный взнос», «риск внезапной
неплатежеспособности кредитора», «короткий срок кредитования».
Мнения экспертов и
респондентов совпадают и по срокам предоставления кредитов. Большая часть их
считает, что это 20 лет и более.
Это же относится и к
процентным ставкам по кредитам. Для максимальной доступности основной массы
населения они не должны превышать 10%. А первоначальный взнос – 10% от
стоимости квартиры. За возможность досрочного погашения кредита высказались
86,2% экспертов и 85,5% респондентов.
Рисунок 17 – Оценка экспертами
и респондентами проблем ипотечного кредитования, %
Как следует из
вышеизложенного, повышение доступности жилья невозможно без разработки и
внедрения разнообразной системы государственной поддержки. Для более точных
оценок доступности жилья в Хабаровском крае проведены расчеты необходимой
заработной платы для приобретения квартиры. Исходя из данных социологических
исследований, наибольшая потребность жителей г. Хабаровска в 2- и 3- комнатных
квартирах (28,6 и 48,2%). Они и были заложены в расчеты. Считаем, что на 2-
комнатную квартиру площадью 50
м2 претендует семья из одного
работающего, 3- комнатную площадью 70 м2 – семья из трех человек при
двух работающих и одном ребенке. Ежемесячные расходы на жизнь, которые
вычитались из рассчитываемой заработной платы, принимались 5,0 тыс. руб. на
человека. Цена 1 м2
общей жилой площади - 26, 6 тыс. руб. которая по данным Госкомстата России сложилась
в Хабаровском крае во втором квартале 2005 г. Стоимость кредита - 18% годовых с
возможностью его ежегодного погашения. По ответам респондентов за срок оплаты
квартиры в 20 лет высказались 40,8%, 10 лет – 16,5%. Принимаем для 2-комнатной
квартиры срок погашения кредита 10 лет, 3-комнатной – 20 лет. Приемлемым
считают первоначальный взнос в 10% от стоимости квартиры 61,0% респондентов,
что и было заложено в расчетах.
При заданных условиях
заработная плата при покупке однокомнатной квартиры должна составить 26,0 тыс.
руб. в месяц, трехкомнатной -36,0 тыс. руб. на семью или 18,0 тыс. руб. на
одного работающего. Это, соответственно, в 3,5 и в 1,8 раз выше среднемесячной
заработной платы в Хабаровском крае в 2005 г.
Исходя из доходов жителей по
социологическим исследованиям, это по карману только 4,4% семей. Поэтому нами
были изменены условия приобретения квартир жителями за счет включения различных
механизмов государственной поддержки. В первом варианте цена кредита была
снижена до размера инфляции, то есть до 10%, во втором – государство
компенсирует покупателю квартиры первоначальный 10% взнос, в третьем – введена ежемесячная
выплата пособия на ребенка в размере 5 тыс. руб., в четвертом -. стоимость 1 м2 жилья
уменьшена в 1,5 раз. Результаты расчетов приведены в таблице 2. Как
видно, наибольшая доступность жилья достигается по вариантам 4 и 1. Необходимая
заработная плата составляет по нему, соответственно, для 2-комнатной квартиры –
18,9 и 21,6, для 3-комнатной квартиры – 14,5 и 15,0 тыс. руб.
Конечно, можно было бы
задаться меньшей площадью квартиры и за счет этого снизить необходимую
заработную плату. Но выше отмечалось, что дальневосточники в качестве
компенсации за достаточно сложные условия проживания и отдаленность от
материнской стороны должны иметь более комфортные, чем в среднем по России,
условия проживания.
Таблица 2 – Необходимая заработная
плата для покупки квартиры в Хабаровском крае при различных вариантах
государственной поддержки, тыс. руб.
Вариант
Двухкомнатная квартира
Трехкомнатная квартира
Современные условия
26,0
18,0
Вариант 1 – Снижение
процентной ставки до уровня инфляции
21,6
15,0
Вариант 2 – Покрытие
первоначального взноса по кредиту государством
24,9
17,6
Вариант 3 – Дополнительные
выплаты на ребенка в размере 5 тыс. рублей в месяц
25,9
15,7
Вариант 4 – Снижение стоимости
жилья в 1,5 раз
18,9
14,5
Используя прогнозную динамику
роста основных показателей, определяющих доступность жилья в Хабаровском крае,
сделаны расчеты по 2010 г.
Предположено, что инфляция будет снижена до 5%, поэтому такой же принималась
цена банковского кредита, а необходимые расходы на жизнь заданы в сумме 7 тыс.
руб. на человека. Остальные условия оставались те же. Заработная плата,
необходимая для приобретения 2-комнатной квартиры составит 21,3 тыс. руб.,
3-комнатной – 16,4 тыс. руб. или 119,0% и 94,4% от среднемесячной номинальной
заработной платы, полученной по прогнозу в 2010 г.
Для 2015 г. необходимая
заработная плата для 2- и 3- комнатных квартир составит, соответственно, 23,3 и
20,2 тыс. руб. (рисунок 18) или 91,0 и 78,9% от прогнозной
среднемесячной номинальной заработной платы. Подобные тенденции обеспечивают
существенные сдвиги в доступности жилья в Хабаровском крае, но в достаточно
отдаленной перспективе.
Рисунок 18 – Прогноз
необходимой среднемесячной номинальной заработной платы для приобретения 2- и
3- комнатных квартир в Хабаровском крае
Заключение
Таким образом, ключевую проблему
жилищного строительства в Хабаровском крае можно сформулировать как
усиливающееся противоречие между низкими среднемесячными доходами жителей и
высокой стоимостью 1м2 жилья. Разрешение его, как правило, связывается
с ростом благосостояния населения. Однако в России рост доходов сопровождается
не наращиванием предложения, а повышением цен. К тому же приобретение жилья
стало удобной формой сохранения сбережений для зажиточной части населения.
Противостоять этим
тенденциям можно только путем наращивания жилищного строительства, что позволит
сдержать рост цен и повысить доступность жилья. Исходя из геостратегической
значимости Дальнего Востока, это должно реализовываться в рамках Федеральной
программы «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока».
В рамках этой концепции
необходима система мероприятий как в собственно строительном комплексе края,
так и на государственном уровне. Исследования
показали, что строительный комплекс Хабаровского края располагает значительными
резервами роста производства и снижения себестоимости работ. Хорошие
перспективы открываются для деревянного малоэтажного домостроения, создания в Хабаровском
крае региональной базы промышленности стройматериалов, в том числе для
каркасного и объемно-модульного домостроения. Необходимо развивать конкуренцию
как в собственно строительном бизнесе, так и на рынке реализации жилья. Не
обойтись и без привлечения иностранных инвесторов, строительных компаний и
рабочих.
В стратегическом плане
необходимо лоббирование разработки и принятия выше отмеченной Федеральной
программы. Это позволит качественно изменить процессы жилищного строительства
на юге региона, расширит возможности приобретения жилья как местными жителями,
так и переселяющимися северянами.
Наиболее известной
программой жилищного строительства, с которой связывает свои интересы большая
часть населения, является ипотечное кредитование. Главными проблемами здесь
являются низкие доходы жителей, высокие процентные ставки и первоначальный
взнос. Поэтому совершенствование ипотеки должно идти в направлении решения этих
проблем, ориентироваться на среднего жителя, расширять его возможности в
получении и погашении кредита.
Прогнозные расчеты показали,
что складывающиеся тенденции на рынке жилья в Хабаровском крае позволяют только
к 2015 г.
существенно расширить доступность жилья. Но, к сожалению, это весьма отдаленная
перспектива. Поэтому необходима государственная поддержка и регулирование
процессов, идущих на рынке жилья. Наиболее действенными мерами являются снижение
процентных ставок по кредитам, материальное стимулирование рождаемости,
проведение противозатратной политики в строительстве, позволяющей затормозить
рост себестоимости и стоимости жилья.
Список литературы
Абрамов
А.П. Недвижимость. – М.: Новости, 2007Веснин
В.Р. Недвижимость в Хабаровском крае. – Хабаровск.: Юрист, 2007Вискова
Н. Д. Перспективы ипотечного кредитования. – М.: Дело, 2007Гаузнер
Н.С. Инновации в управлении. –М.: Дело, 2007Грачев
М. В. Управление ресурсами. – М.: Наука, 2007Герчикова
В.П. Состояние рынка недвижимости в России. – М.: Наука, 2008Драккер
П.Ф. Перспективы ипотечного кредитования. М.: Дело, 2008Задоркин
В.И. Хабаровский край: проблемы перспективы. – М.: МЭГУ, 2008Ивановская
Л.В. Недвижимость в России и за рубежом. – М: Наука, 2008Карпук А.Я. Спрос на недвижимость в регионах России. –
М.: ГАУ, 2008Лакман М. В. Недвижимость в России и за рубежом. – М.:
Наука, 2007Минакова В.П. Состояние рынка недвижимости в России. –
М.: Наука, 2008Ненашева П.Ф. Недвижимость в России и за рубежом. М.:
Дело, 2008Полковников В.И. Хабаровский край: проблемы
перспективы. – М.: МЭГУ, 2008Ивановская Л.В. Перспективы ипотечного кредитования. –
М: ГАУ, 2008
ПРИЛОЖЕНИЕ А – SWOT – анализ основных
факторов жилищного строительства г. Хабаровска
ПРЕИМУЩЕСТВА
Интеграль-ная оценка,
балл
ВОЗМОЖНОСТИ
Интеграль-ная оценка,
балл
Наличие коттеджного
строительства
30
Использование новых технологий
жилой застройки центральной части города с использованием старых пятиэтажных
домов («хрущевок» и «брежневок»)
34
Наличие свободных территорий
для гражданского строительства
28
Рост обеспеченности населения
благоустроенным жильем
22
Наличие свободных земельных
ресурсов в муниципальной собственности
28
Развитие малоэтажного и
коттеджного строительства
20
Разнообразие типов
строящегося жилья
26
Строительство жилых домов
с локальными системами жизнеобеспечения
19
Формирующаяся система
привлечений средств горожан в жилищное строительство
23
Строительство жилья в
экологически чистых районах
19
Действующая система риэлторских
компаний, активный рынок жилья
20
НЕДОСТАТКИ
Интеграль-ная оценка,
балл
УГРОЗЫ
Интеграль-ная оценка,
балл
Необходимость ремонта
значительной части жилого фонда
36
Растущая социальная напряженность
среди молодежи в связи с невозможностью приобретения жилья
30
Сложная процедура получения
разрешения на строительство жилья и отведения земельного участка под него
35
Растущая социальная напряженность
из-за разрушения инженерных коммуникаций и снижение качества
жилищно-коммунальных услуг
30
Высокая стоимость покупки
и строительства жилья
32
Растущая социальная напряжённость
среди населения из-за ускорения разрушения пятиэтажных панельных домов
постройки 60-х и 70-х годов
30
Высокая степень износа
городских инженерных коммуникаций
32
Потребность большого количества
горожан в улучшении жилищных условий
31
Высокая доля жилья низкого
стандарта (ветхого и аварийного)
30
Неразвитость системы жилищного
кредитования, в частности ипотечных механизмов
26
Возникающие конфликты
между застройщиками жилья и жителями близлежащих домов центра города
23