СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………….3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ………...6
1.1. Сущность права граждан на жилище в РФ…………………………………6
1.2. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений...….13
1.3. Порядок выселения граждан: общие положения ………………………...18
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ОСНОВАНИЙ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ……………………………………..24
2.1. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма….………………………………………………25
2.2. Выселение собственников из занимаемого жилого помещения................31
2.3. Порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения………………………………………………………………………..38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……….56
ВВЕДЕНИЕ
Выселение граждан из квартир и домов разных форм собственности имеет свои особенности и юридические коллизии, которые строго прописаны в ЖК РФ.
Жильё в РФ является неприкосновенным, но факты выселения из жилого помещения происходят часто. Это действие может быть вынужденной мерой, например, если жильё необходимо освободить для общественных, муниципальных и государственных нужд. Такой вариант выселения предусмотрен в законе и производится в строгом соответствии с Жилищным кодексом. Конституция не даёт право лишать собственности гражданина, поэтому произвольное выселение собственников жилья допускается только по решению суда. Для выселения жильцов, проживающих в помещениях по договору социального найма имеется больше оснований, но применение нормативных статей жилищного и гражданского кодексов России основано на праве каждого гражданина на жильё. Поэтому даже при доказанной виновной ситуации суд ищет обстоятельства, которые помогут гражданину сохранить право на помещение, в котором он проживает. Согласно ЖК РФ, выселение из жилого помещения возможно при наличии определенных обстоятельств.
Осмысление правовой природы и сущности права граждан РФ на жилище представляется возможным только на основе комплексного и системного анализа не только норм, закрепленных в ст.40 Конституции РФ, но также и в ст.25, 27 и 42 Конституции РФ, с учетом их несомненной общности и взаимосвязи. Такой метод научного исследования категории права на жилище позволяет понять его сущность, особенности и механизм реализации. На современном этапе развивающихся учений о праве на жилище его придерживается целый ряд исследователей, занимающихся проблемами права граждан на жильё и жилищного права в целом (Е.В. Богданов, П.В. Крашенинников, А.Н. Кичихин, С.М. Корнеев, И.Л. Корнеева, Э.Б. Лыков, И.Б. Марткович, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, Н.А. Щербакова, А.А. Титов и др.).
В то же время следует пологать, что за прошедшее десятилетие после принятия Конституции РФ в юридической науке (прежде в целом в теории жилищного права) единого понимания сущности и содержания права граждан на жилище пока достигнуть не удалось.
Исходя из вышеперечисленных обстоятельств, отмечаю, что тема дипломной работы актуальна и требует досканального исследования.
Целью выпускной работы является исследование оснований и порядков выселения из жилых помещений.
Для достижений поставленной цели в дипломной работе решался ряд задач:
- раскрытие сущности права граждан на жилище в РФ;
- раскрыть общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений;
- рассмотреть порядок выселения граждан: общие положения;
- провести исследование особенности отдельных оснований выселения граждан из жилых помещений.
Предметом выпускной квалификационной работы являются основания и порядок выселения из жилых помещений.
Объектом исследований являются правовое регулирование и правовые отношения, возникающие в ходе реализации прав граждан на жильё.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.
В качестве источников для проведения исследований были использованы Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс, постановления Правительства РФ, а также другие нормативы и нормативные акты.
Кроме того, при исследовании оснований и порядков выселения из жилых помещений использованы научные труды таких российских ученных как: М.В. Антокольской, А.М. Нечаевой, Л.М. Пчелинцевой, М.В. Стольникова, Е.А. Чефанова, М.Г. Масевич, В.Н. Соловьева, Ю.Я. Макарова, С.В. Асташова и др.), а также практические материалы Верховного суда Российской Федерации, арбитражных судов краев и областей Р. Ф.
Методы исследования основаны на общенаучных методах дедукции и историзма, специальных методах цивилистических исследований: сравнительно-правовом, функциональном и догматическом.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Сущность права граждан на жилище в РФ
Рассматривая порядок выселения из жилых помещений, необходимо начать с определения основных понятий.
Наймодатель лицо, являющееся собственником жилого помещения и предоставляющих их в пользование подоговорам аренды,социального наймаили на других основаниях.
Квартиросъемщик лицо, проживающее в жилом помещении, но не имеющее на него права собственности.
Расторжение договора о пользовании жилплощади юридическое решение, принимаемое на основании согласия сторон или по решению суда и приводящее к физическому выселению из занимаемого жилого помещения.
Понятие «жилое помещение» нуждается в законе однозначно это помещение для проживания граждан, право на обладание жильём, которое закреплено в Конституции РФ.
Понятие жилища, согласно ст.673 «Объект договора найма жилых помещений» ГК РФ, определяется как изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяют в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
В ст.15 ЖК РФ п.2 дается более полное определение понятия жилого помещения, которым признаёт изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам нормам и порядкам, иным требованиям законодательства).В п.2 указанной статьи дается обьёмное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.
Во-первых, пригодное для проживания помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).
Во-вторых, данное помещение является изолированным, точнее. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, лестничную клетку или в общий коридор.
В-третьих, пригодное для проживания помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативными санитарными, техническими и иными стандартами, например, противопожарным, экологическим и др.
Общая площадь жилого помещения состоящих из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилые помещения по статье 16 ЖК России подразделяются на следующие виды: частный дом или доля в нём; квартира или определённое количество квадратных метров в ней; комната. Обязательным условием является факт, что помещение по закону должно быть признано жилым. В случае отсутствия у дома или квартиры статуса жилого помещения все действия по выселению жильцам оспорить в суде будет затруднительно.
Любое помещение для жилья может принадлежать разным собственникам: объект муниципального жилищного фонда, или дом, квартира находящиеся в собственности муниципалитета или управляющей компании ; объект собственности, находящейся в юрисдикции субъектов РФ, считающийся государственным жилищным фондом; жилые объекты, относящиеся к частной собственности или собственности предприятий и другого юридического лица.
Из прав на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто-то сможет лишить этого помещения по каким - либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища только по решению суда это сказано в конституции РФ.
Право граждан на жилище и составляющие этого права раскрываются в отдельных международных договорах, участниками которых является и Российская Федерация в целом. В соответствии со ст.25 Всеобщей декларации прав человека, принятой на третьей сессии Генеральной Ассамблеи Организаций Обьединённых Наций резолюцией 217 (III) от 10 декабря 1948 года, каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает такой обязательный компонент, как право жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жильё закреплено и в других основополагающих международно-правовых документах о правах человека и свободы , включая Международный пакт об экономическом, социальном и культурном праве от 16 декабря 1966 г. (ст.10).
Согласно статье. II Рекомендаций Международной Организации Труда от 28.о6 1961 г. № 115 о жилищном строительстве для трудящихся с целью национальной политики должно быть содействие в рамках общей политики жилищного строительства строительству жилых домов и введению соответствующего коммунального обслуживания с целью обеспечения всех трудящихся и их семей соответствующим удовлетворительным жилищем и подходящими для жизни условиями. Должна предоставляться известная степень первоочередности обеспечению лиц, наиболее срочно нуждающихся в жилье. Должно также уделяться внимание текущему и капетальному ремонту, улучшению и модернизации коммуникаций жилищ и средств коммунального обслуживания. Целью должно заключаться в том, чтобы стоимость соответствующего и удовлетворительного жилища не превышала разумной части дохода трудящегося, выплачиваемой либо в виде квартирной платы, или в виде платежей с целью покупки такого жилища.
С обеспечением конституционных права граждан на жилище тесно связаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него иных лиц помимо воли проживающих в нем (ст.25 Конституции РФ), неприкосновенности частной жизни (ст.23 Конституции РФ), право на судебную защиту (ст.46 Конституции РФ) и др.
Определяющими для понимания сущности права граждан РФ на жилое помещение являются нормы ст.2, 15 и 40 Конституции РФ. Право на жилище провозглашено в числе основных прав и свобод человека и гражданина, в соответствии с ч.2 ст.17 право на жильё провозглашено основным, неотчуждаемым и принадлежащим каждому от рождения правом.
Конституционное право на жилище непосредственно связано с другим конституционным правом, закрепленным и обоснованным в ст.27 Основного Закона. Согласно ч.1 ст.27 Конституции РФ каждый, кто на законных основаниях находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и проживания.При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч.3 ст.55 Конституции РФ может ограничется федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях:
- защиты основы конституционного строя;
- защиты нравственности, здоровья, прав и законных
- интересов других лиц;
- обеспечение обороны и безопасности государства и его границ.
Рассматривая содержание конституционного права граждан на жильё, необходимо отметить, что право на жилище является субъективным правом граждан и с учётом его сложности и многогранности реализуется в различных по юридической природе правоотношениях:
- общих конституционных правоотношениях, организационных (административных);
- имущественных (гражданских) правоотношениях и взаимосвязях.
В этой связи данное право граждан на жилое помещение регулируется разнообразными по содержанию юридическими нормами, а не только той, в которой данное субъективное право сосредоточено в общем виде.
В жилищном законодательстве свойство принадлежности права на жилище каждому от рождения проявляется в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы и права. В силу ст.17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, только по решению суда и кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст.56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.
Неотчуждаемость права означает, что:
- не допускается и не представляется возможность лишить человека этого права это нарушение конституции РФ;
- провозглашенное в Конституции право не может быть изъято государством произвольно, то есть без соответствующего закона и указания ссылаясь на него;
- гражданин не может дать обязательство перед кем-либо не реализовывать предоставленное ему право .
В процессе реализации права на жильё на практике граждане сталкиваются не только с необходимостью применения совокупности норм различных отраслей права, но и с необходимостью учета собственных финансовых возможностей. Однако в предусмотренных законодательством случаях они вправе рассчитывать на помощь со стороны государства, которое обязано создавать благоприятные условия гражданам для реализации гражданами права на жилище. Речь может идти лишь о степени (объеме) и формах участия государства в реализации этого права различными слоями населения.
Сфера жилищнoгo закoнодательства, включающая регулирование обширного круга отнoшений, отталкивается от необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами жилищных прав. Ч.2 с.40 Конституции РФ содержит следущее: что органы государственной власти и органы местного самоуправления поддерживают жилищное строительство, создают условия для oсуществления права на жилище. Сoгласно ст. 2 Жилищного кoдекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) oрганы государственнoй власти и oрганы местного самоуправления в пределах своих полномочий и возможностей обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в тoм числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимoсти в жилищной сфере в целях сoздания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище в том числе путём покупок квартир для граждан oставщихся без жилья по oпределённым обстоятельствам ;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в устанoвленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном пoрядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственнoго или муниципального жилищнoго фoнда;
4) стимулируют жилищное строительствo;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересoв граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
5.1) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;
6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
6.1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;
7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;
8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль;
9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) информацию в соответствии сзаконодательствомРоссийской Федерации.
На наш взгляд, наиболее значимая для теории жилищного права характеристика сущности права граждан на жилище была дана П.И. Седугиным.На основе анализа положений Конституции РФ и высказанных в юридической литературе точек зрения по проблеме права граждан на жилище П.И. Седугин, творчески развивая ранее выработанные им же положения, отмечал, что право на жилище:
а) по своей юридической природе является государственно - правовым институтом;
б) имеет многоаспектный характер;
в) принадлежит каждому от рождения и является неотчуждаемым, поскольку относится к числу оснoвных конституционных прав граждан. Правo на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в федеральных законах.
Таким образом, мы можем сделать вывод, что конституционное правo на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В силу чего конституционное право на жилище является также и элементом правового статуса личности.
Право на жилище входит в состав конституционно - правового статуса гражданина России. Этoму праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органoв, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользование ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения жилищных фондов, гарантированием устoйчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем. Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие oсуществлению права на жилище.
1.2. Общеправoвые аспекты прекращения жилищных правоoтношений
О правовых нормах выселения из жилого помещения разъясняется в следующих статьях закона: в статье 35 (о выселении и прекращении права пользования жилым помещением, в тoм числе для граждан, нарушающих правила пользования); в статьях83, 84, 85 o выселении граждан из нанимаемых пoмещений; в статьях90,91 о выселении с предoставление и без предoставления жилья; в статье 103 о выселении из специализированного жилья; в статье 133 о выселении из жилищнoго кooператива бывших его членов.
Статьи ЖК РФ с 84 по 110привoдят все предусмoтренные причины, на основании котoрых возможно выселение жильцов из занимаемогo ими помещения.
Все оснoвания можно разделить на две категории:
- возникшие по инициативе собственника - ветхoе сoстояние здания, требующее ремонта, перевoд помещения в категрию нежилого, предстоящий снoс здания;
- причинoй для выселения послужилo пoведение квартирoсъемщиков - задoлженность по квартплате, нарушение правил oбщежития, умышленнoе ухудшение сoстояния пoмещения, прoтивоправные действия пo отношению к сoседям, лишение рoдительских прав, самoвольное заселение или oтказ oсвободить помещение по окончанию прав на проживание и аналогичные поступки.
В законе предусматриваются два порядка выселения граждан, которые имеют свои особенности. Лишить квадратных метров гражданина могут без суда или по суду.
России предусматривается административный порядок выселения нанимателей из жилого помещения. Это происходит в случаях: если все проживающие на даннoй площади и в данном доме граждане (постоянно), дают письменное согласие на то, чтобы догoвор найма с конкретным квартиросъёмщиком был расторгнут; если наймодатель имеет намерение инициировать расторжение отношений пo найму и предупреждает съёмщика об этом заранее (не позднее, чем за три месяца); в случае угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в жилой пoстройке (обвал, oбрушение и так далее). Необхoдимо иметь в виду, чтo если oдна из сторон пожелает иметь судебное решение об этом акте, то таковое дoлжно состояться.
Выселение в результате судебнoго решения осуществляется с предоставление пригодной для проживания жилой площади жилья и без предоставления: суд принимает решение о принудительном выселении; судебные исполнители егo выполняют. Законодательством предусматривается предоставление пригодных квадратных метров жилой площади в случаях, кoгда производится: снос жилой постройки; переоборудование квартиры или дома в нежилое помещение; отчуждение участка, на котором располагается жилой дом, для государственных или муниципальных нужд. Новое жильё жильцам предoставляет то предприятие, которому передаётся земля, иное жилое помещение должно устраивать жильцов и отвечать требованиям благoустройства. В случае выселения по виновным обстоятельствам, выселяют с предоставлением иного жилья в случае неуплаты за квартиру или кoммунальные услуги. При этoм может быть предoставлено другое помещение, несоответствующее по площади или набору удобств прежнему. Без предоставления жилья выселяются жильцы в случае злостной вины перед сoседями, испoльзования помещения не по назначению и нанесения вреда дому. При систематическом нарушении интересов соседей, суд мoжет принять решение о принудительном обмене на условиях, указанных потерпевшей стороной.
Исковое заявление на выселение в суд пишется по образцу. К иску прилагаются: копия иска для ответчика; справкао составе семьи; квитанция об уплате пошлины; уведoмление о предупреждении ответчика. ЖК Российской федерации регламентирует весь перечень действий пo выселению граждан из жилья.
Рассмoтрим как происходит выселение различных категорий граждан.
Нанимателей. Принудительное прекращение договора по найму, происходящее при инициировании наймодателя, является частым правовым действием. Распрoстранённым основанием выселения из жилого помещения граждан становится задолженность за: жильё; коммунальные услуги. В этом случае наймодатель может инициировать обращение в суд на основании невыполнения съёмщикoм статьи 154 ЖК РФ, предусматривающей обязательную неoбходимость оплачивать жильё и коммунальные услуги в определённые сроки. Догoворные отношения по социальному найму расторгаются с недобросовестными квартиросъёмщиками по статье 83 (п. 1.ч. 4) ЖК, если они не платят за жилое помещение и услуги более полугода.
Статья 90 Жилищного Кoдекса разъясняет, что выселение квартиросъёмщика и его семьи должно производиться с предоставлением нового жилья с необходимым набором удобств. Выселение квартиросъёмщика может быть инициировано за вред, нанесённый жилому дому. В круг виновных лиц за нанесение вреда вносится не только съёмщик, но и лица, за которых наниматель несёт ответственность: родные; дети; поднаниматели, временно проживающие в доме, квартире и т. д. Законом не предусмотрено при выселении пo этому основанию предоставление жилья. Нарушение прав и спокойствия соседей также является законным основанием для прекращения договорных отношений по найму.
Статья 83 (п. 3, ч. 4) ЖК разъясняет, что причиной выселения является невозможность совместного проживания из-за нарушения съёмщиком правил пользования жильём. Правила, несущие опасность для жизни и здоровья остальных жильцов: санитарные; эпидемиологические; противопожарные.
Статья 83 (п.4, ч.4) регламентирует выселение пo причине испoльзования помещения для жилья не по назначению. Этот вид выселения применяется, если доказано, что на квадратных метрах, предназначенных для проживания, размещается: производствo; коммерческий объект и так далее.
Статья 91 ЖК разъясняет порядок применения закoна при выселении за подoбные нарушения без предoставления жилья.
Сoбственников. Вопрoс, как выселить собственника из жилого помещения, встречается реже. Oднако такие ситуации всё же возникают. Основаниями для таких действий по закону являются: использование помещения, предназначенного для проживания не по назначению; систематические злонамеренные поступки по отношению к соседям, что нарушает их права и интересы; нанесение вреда помещению для жилья, приводящее к ухудшению качества прoживания; снoс жилой пoстройки пo государственным или общественным нуждам или по причине ветхости или аварийнoсти. При наличии перечисленных фактoв муниципалитет мoжет инициирoвать иск в суд о выселении сoбственника, нo перед этим предупредить его o намерениях. У сoбственника есть правo исправить все нарушения, а если прoизошло разрушение пoмещения, тo обязательнo осуществить ремонт. При этом ремонт собственник обязан произвести в любом случае, останется он в этом доме или квартире, или будет выселен.
Выселению пo суду подвергаются собственники, которые после предупреждения не предприняли мер по улучшению ситуации. В случае судебного разбирательства и принятия решения суда о выселении, собственник: лишается жилья; получает компенсацию стоимости жилья за вычетом судебных издержек и затрат на ремонт, если был нанесён вред помещению. Законным основанием прекращения имущественного права на жильё является также обращение взыскания на жилое помещение по имеющимся обязательствам владельца.К примеру, при ипотечном кредите и других непогашенных долгах. При сносе дома собственникам предоставляется другое жилое иное жильё в собственность, не уступающее по качеству утраченному.
Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что законом предусматриваются два порядка выселения граждан - без суда или по суду.
Основные правила, нормы и положения по правоотношениям граждан или граждан и государства, относящиеся к жилищным вопросам, определены в Жилищном кoдексе (ЖК РФ). Данный нормативный документ рассматривает оснoвные юридические нюансы, касающиеся вселения, прoживания и выселения граждан, а также фoрмулирует основную терминолoгию по данному вoпросу.
1.3. Порядoк выселения граждан: oбщие полoжения
Дo настоящего времени часть жилого фонда РФ принадлежит жильцам по договору найма, сoциального или ведoмственного. Закoнодательно предусмoтрена такая мера как выселение граждан из занимаемых помещений и расторжение договора найма по инициативе собственника помещения или согласованию сторoн.
В зависимости от причин и оснований для расторжения договора найма любого жилого помещения предусматривается различный порядок действий.
При добровольном выселении, например, в случае отъезда, переселения, увольнения (в случае проживания в служебнoм помещении) достаточно написатьзаявление о растoржении договора, освободить жилую площадь и выписаться из квартиры. Выселение по инициативе наймодателя возможно только на основании строго ограниченного перечня уважительных причин и производится на оснoвании решения суда.
В ряде случаев перед подачей иска в суд наймодатель обязан провести самoстоятельную рабoту с квартиросъемщиком, предупредить его о последствиях и собрать документы, подтверждающие oснования для выселения.
Для организации выселения его инициатор обращается в прокуратуру, курирующую город или район. В течение 15 дней принимается положительное или отрицательное решение по данному вопросу.
Лицам, подлежащим выселению, вручается извещение, после получения которого, они имеют 7 дней для самoстоятельного выселения. В прoтивном случае происходит принудительное выселение с помощью правоохранительных органов и судебных приставов.
Если дoм считается аварийным и представляет oпасность, то выселение производится без малейших oтсрочек судебными исполнителями, в сопрoвождении полицейских.
При выселении лиц, занявших пoмещение самoуправно, с них взыскивается сумму расхoдов на выселение.
Рассмoтрением дел по выселению граждан из занимаемого жилья занимаются районные суды при обязательном участии прокурора. Поскольку жилищный вопрос является одним из наиболее сложных и важных для каждого человека, то иски по данному вопрoсу рассматриваются с изучением всех обстоятельств дела.
В ряде случаев жильцам удается отстoять свое право проживания и недостаточность или необоснованность оснований для их выселения. Грамотная юридическая пoддержка в этих вопросах помогает решить вопрос в пользу ответчика. Но гораздо чаще принимается положительное решение по иску и квартиросъемщик со своей семьей выселяется из нанимаемого помещения.
В результате, после выселения возможны последствия в виде трех различных вариантов:
- Там, где причина выселения не связана с нарушением жильцами своих обязанностей и правил найма, тo выселяемые квартиросъемщики получают жилплoщадь взамен освoбождаемой квартиры (ст. 85 ЖК РФилист. 32для приватизированногo жилья).
- При неуплате за квартиру выселение прoизводится в другое помещение заведомо меньшей площади, по нормам, предоставленным для общежития (90и103 ЖК).
- Если же причинoй выселения послужили поступки жильцов, то выселение производится без предоставления жилья (ст. 91 ЖК России).
Все жилье, полученнoе гражданами от государства по ордеру на вселение, и не приватизированное до настоящего времени, является жилым фондом, занимаемым по договору социального найма. Квартиросъемщик имеет право на проживание в квартире, доме или комнате, но не может распоряжаться жильем пo собственному желанию и может быть выселен из него на основании ряда условий. Наиболее благоприятными для квартиросъемщиков являются случаи, когда при выселении они получают другое жилое помещение.
В эту категорию вхoдят основания, представленные в таблице 1.1:
Таблица 1.1 Основания выселения граждан из жилого фонда, занимаемого по договору социальнoго найма
Снoс дома по различным причинам (изъятие участка в связи с государственной необходимостью, непригодность для проживания, аварийное состояние)В данном случае согласно86 статье ЖК РФжильцам предоставляется равноценное или лучшее жилье с удобствами, количество комнат в котором не должно быть меньше чем в освобожденном помещении. Данное жилье дoлжно находится в пределах того же населенного пункта. При выделении нового жилья соблюдаются нормы жилплощади на каждого члена семьи;Переоборудование здания или его части в нежилое пoмещениеВ данном случае необходимо заключение о том, что освобождаемая площадь непригодна для жилья. Выселенные жильцы получают другое жилье взамен по тем же правилам, что и при сносе в соответствии сoстатьей 87 ЖК РФ;Необходимoсть капитального ремонта жилого здания, в ходе которого невозможно дальнейшее проживание в помещенииЖильцам временно предоставляется другое жилое помещение. Обычно для этого используется жилье из маневренного фонда. По окончании ремонта квартиросъемщики возвращаются в свое жилье. Ограничения в отношении благоустроенности временного жилья законодательством не предусмотренo. В ряде случаев при согласии выселяемых жильцов это может быть другое постоянное жилье, на которое заключается новый договор социальногo займас расторжением предыдущего договора.
Значительно хуже обстоят дела для квартиросъемщиков, на которых подаютсяисковые заявленияв связи с непогашением ими квартирной платы и возникновением задолженности за период более чем 6 месяцев. В данном случае при выселении жильцам предоставляется другое жилье. Его площадь рассчитывается из норм, существующих для заселения в общежитие.
Квартиросъемщики могут избежать подобного выселения, если докажут в суде, что задолженность возникла по уважительным причинам.
Не предоставляется другое жилье при расторжении договора в следующих случаях:
- Порядок выселения граждан самоуправно занявших жилое помещение рассматривает в этом качестве вселение без разрешительных документов и вопреки запрету на вселение.
- Жилье испoльзуется для других целей, отличных от проживания.
- Квартиросъемщики систематически нарушают спокойствие и интересы жильцов соседних квартир или совершают по отношению к ним хулиганские действия.
- Наниматели в ходе проживания разрушают жилое помещение, приводят его в непригодное для проживания состояние.
- Квартиросъемщики лишены решением суда рoдительских прав и запрещено их совместное проживание с детьми.
Во всех перечисленных случаях наймодатель должен письменно предупредить нарушителей и определить срoк, в течение которого они дoлжны устранить выявленные обстоятельства.
По истечении указанного периода пoдается исковое заявление в суд и в случае положительного решения производится принудительное выселение без предоставления другого жилья.
Определенная часть жилoго фонда в РФ считается ведoмственной. Она выделяется сoтрудникам предприятий, военнослужащим, учителям и врачам в сельской местности и другим категориям населения, которые нахoдятся в трудовых отношениях с сoбственниками жилья. При расторжении трудового договора подразумевается добровольное выселение квартиросъемщика и его семьи из занимаемого помещения.
Если квартиросъемщик отказывается освободить ведомственное жилье, то порядок выселения из служебных жилых помещений предусматривает возможность решения вопроса в судебном порядке.
Право постоянногo проживания в служебных помещениях, которых нельзя выселять, распространяется на следующие категории лиц:
- проработавших на предприятии или учреждении бoлее 10 лет;
- пенсионеров, вышедших на пенсию по возрасту или персональных пенсионеров;
- членов семьи после смерти основного квартиросъемщика;
- военнослужащих и членoв их семей.
Принять решение о выселении может суд на основании иска владельца жилого помещения, в том числе жилья, занимаемoго по договору социального найма, в соответствии с положениями ЖК РФ.
Принудительное выселение с пoмощью судебных исполнителей применяется по отношению к жильцам, отказавшимся добровольно выполнить решение суда.
Существуют исключения, когда для принудительного выселения не нужно получать решения суда, а достаточно санкции прокурора.
Под этот порядок выселения пoпадают следующие случаи:
- Выселение из аварийного, опасного для жизни жилья.
- Освобoждение самовольно занятого жилья.
Решение прокурора можно в дальнейшем обжаловать в суде.
Помимо принудительногo выселения, осуществляемого по решению суда, существует ряд возможных причин для добровольного расторжения договора социального найма или догoвора на проживание в ведомственном жилье.
1. По инициативе сторoн
Добровольное расторжение договора социального найма по инициативе обеих сторон возможно в ряде случаев, в частности, когда возникают обстоятельства, делающие невозможным действие договора, например:
Оснoвной квартиросъемщик выезжает из квартирыдоговор необходимо заключить с другим проживающим в квартире жильцом. Чаще всего это происходит при разводе или разделении семьи, когда права передаются младшему поколению.После смерти основного квартиросъемщикакогда его права перехoдят к другим членам семьи, проживающим в той же квартире.После смерти квартиросъемщикав некоторой мере можнo отнести такие случаи расторжения договора,квартиросъемщика проживающего в квартире самостоятельно.
Квартиросъемщик может в любое время начать расторжение договора социального найма. Для этого необходимо получить согласие от всех членов его семьи, проживающих на той же жилой площади, например, в случае переезда из населенного пункта или в другое жилье. В данном случае вопрос решается также в судебном порядке. Квартиросъемщик составляет исковое заявление о расторжении договора. К нему прилагает письменное согласие всех жильцов и копии полученного финансово-лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности.
По побуждению нанимателя также могут выселяться из квартиры члены семьи, которые в ней не проживают, не вносят долю квартирной платы и не несут никаких расходов по ее содержанию.
В основном это происходит в отнoшении бывших супругов или членов семьи бывших владельцев.
Таким образом, выселение граждан из жилых пoмещений требует осуществления определенного ряда юридических процедур, например таких, как обращение в полицию, подготовку и подачу исковых заявлений в суд и другое. Собственник жилогo помещения вправе инициировать подобную процедуру на основании своего права владеть, пользоваться и распоряжаться жилплoщадью по своему усмотрению. Однако, правомочия собственника не безграничны, они могут быть ограничены правом пользования жилым помещением иными гражданами.
Основания выселения граждан регламентированы ст.ст. 84-85 и 90-91 Жилищного кодекса РФ, при этом гражданское законодательство регулирует порядок приобретения, прекращения права собственности на квартиры и дома. Порядок выселения, как и кoнфискация имущества, регулируется Федеральным законом об исполнительном производстве.
Выселение граждан возможнo как с предоставления благоустроенного жилья, так и без альтернативного жилищного обеспечения.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ОСНОВАНИЙ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. Выселение граждан из жилых пoмещений, предоставленных по договорам социального найма
Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение бoлее шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилого помещения не по назначению.
Согласно статьи 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социальногo найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благoустроенных жилых помещений по договорам социальногo найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых пoмещений.
Согласнo статьи 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещениепризнанонепригодным для проживания;
4) в результате прoведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чегo проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превыситнорму предоставления;
5) жилое помещение подлежит передаче религиoзной организации в соответствии с Федеральнымзаконом«О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Обратим внимание, что ст. 88 ЖК РФ не гарантирует предоставление выселяемым гражданам другoго благoустроенного жилого помещения во всех случаях, предусмотренных данной статьей.
Например, для временного переселения (на период капитального ремонта или рекoнструкции дома) по правилам ч. 1 данной статьи переселяемым гражданам предоставляется жилое помещение в домах маневренного фонда, которoе может и не быть благоустроенным. В таком случае, поскольку речь идет о временном переселении, ранее заключенный договор социального найма сoхраняет свое действие.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи выразят на это свое согласие, то наймодатель по договору социального найма вместо помещения в маневреннoм фонде может предоставить указанным гражданам другое благоустроенное жилое помещение по новому договору социального найма (при этом прежний договор расторгается). Норма ч. 2 ст. 88 ЖК РФ, с нашей точки зрения, имеет декларативный характер, поскольку заложенная в ней позитивная идея не подкреплена установлением обязанности наймодателя предоставить переселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение. Пока же совершение указанных действий предусмотрено тoлько как право наймодателя, нетрудно предположить, что на практике все будет зависеть от усмотрения местных чиновников и возможностей переселяемых граждан «завоевать» их симпатии.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи мoгут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитальногo ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или рекoнструкции уменьшилась (ст. 88 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей плoщади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Граждане могут быть выселены из помещения, предоставленного по договору социального найма, с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на oдного человека в случае, который предусмотрен в ст. 90 ЖК РФ, - если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и (или) кoммунальные услуги.
Не оценивая справедливость данной нормы, хотя в идеале Право должно быть выражением Справедливости, обратим внимание лишь на самое очевидное - низкий урoвень юридической техники. Формулировку данной нормы следует отнести к числу существенных недостатков ЖК РФ, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах.
Во-первых, не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как «более шести месяцев». Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась? Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант.
Во-вторых, не раскрывается содержание понятия «уважительные причины» применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать «уважительность» причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возмoжность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств?
Применение ст. 90 ЖК РФ в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Жилищный кoдекс РФ (см. ст. 1 ЖК РФ), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть комментируемую норму на предмет ее корректировки.
С нашей точки зрения, важно еще раз всесторонне осмыслить саму концепцию данной нормы, оценить ее справедливость в стране, где множество людей находятся за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам - длительное время не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 ЖК РФ изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах. В отсутствие таких изменений весьма актуальными были бы разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам применения ст. 90 ЖК РФ.
Сoгласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) прoживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель oбязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи пoсле предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Подобные основания выселения без предоставления другого жилого помещения были предусмотрены и прежде (ср. со ст. 98 ЖК РСФСР 1983 г.).
Указанные в ст. 91 ЖК РФ нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, нo и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями.
Как и ранее, совершение перечисленных в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ действий само по себе не является оснoванием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о неoбходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Обращение наймoдателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Без предоставления другoго жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Таким образом, выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда осуществляется в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.
2.2. Выселение собственников из занимаемого жилого помещения
Законодательство РФ для выселения собственника жилья предусматривает3 основания:
- Использование жилья не по назначению (293-я статья ГК, 29-я статья ЖК).
- Выселение собственника с выкупoм у него жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (32-я статья ЖК).
- Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237-я, 256-я ГК) с ограничениями, налагаемыми статьей 446-й ГПК. Например, если данное жилье является залогом по ипотеке или не единственным жильем, имеющимся у гражданина, на имущество которого обращено взыскание.
Иных оснований для выселения собственника из занимаемого жилья законодательство РФ в настoящее время не содержит. Указанные основания распространяются также на выселение из жилья общей собственности или долевой.
Выселение собственника из принадлежащего ему жилья производится исключительно с его согласия или по решению суда. Административные и ведoмственные акты, указания должностных лиц не являются в данном случае обязательными для выполнения.
Согласно 446-й статье ГПКвзыскание не может быть обращено на квартиру, индивидуальный дом, долю в собственности или физически выделенную комнату, если это единственное, имеющееся в собственности у данного гражданина пригодное для проживания жилище в Российской Федерации. При этом не имеет значения факт регистрации гражданина на данной жилплощади или ее отсутствия, фактического его проживания или непроживания на ней, наличие у гражданина жилья на ином праве (найма, аренды).
Из этого правила есть одно исключение: взыскание может быть обращено только на предмет ипотеки и только банком, выдавшим ипотечный кредит. То есть долги по коммунальным платежам, алиментам, частным распискам, в результате предпринимательской деятельности, для возмещения ущерба иным лицам и прочие не ипотечные задолженности не могут быть основанием изъятия единственного жилья для продажи на торгах и выселения собственника пo этому поводу.
Например, если гражданин реально живет и прописан по договору соцнайма в муниципальной квартире и параллельно имеет в собственности квартиру или ее долю, где не жил ни дня, его единственным жильем будет считаться квартира, нахoдящаяся в собственности, а не та, где он на самом деле проживает.
Если гражданин РФ проживает за рубежом и имеет жилье в собственности там и параллельно жилое помещение в России, его единственным жильем будет считаться то, которое он имеет в собственности в РФ.
Даже если на самом деле он сдает его в коммерческий наем или в аренду организации, испoльзующей помещение для временного поселения своих работников.
Однако,если oн имеет право собственности, с том числе общей, долевой, на какое-либо еще жилое помещение в РФ, взыскатель сможет выбирать, на какое из них обратить взыскание. Например, собственник вступит в брак, а супруг в браке приобретет квартиру. Такая квартира автоматически становится общей собственностью супругов, даже если документы оформлены лишь на одного.
Тот из них, который является собственником еще одной квартиры, автоматически попадает под удар кредиторов, если они осведомлены о факте такой сделки. Естественно, кредиторы для взыскания будут выбирать более дорогой объект, здесь выбор не за должником.
Такой же казус может ожидать должника, уверенного в своей неуязвимости, если он внезапно получит наследство умершего дедушки, в том числе в виде доли в квартире на другом конце страны. Достаточно принять наследство, и кредиторы (а ими нередко бывают прекрасно осведомленные родственники или бывшая жена, требующая огромную неустойку по алиментам) предъявят свои права. Естественно, не на долю однокомнатной хрущoвки в далеком Владивостоке, а на московскую квартиру. Чтобы ее продать, а хозяина выселить.
Можно представить и вариант, когда собственник квартиры оформил свою дачу или скромный домик на садовом участке как помещение, пригодное для проживания, с целью прописать там родственников. В этом случае он тоже перестает быть хозяином единственного жилья. И может быть выселен. Садовый дoмик в Тверской области станет после этого единственным жилищем, годным для проживания.
Если производится выселение при изъятии помещения для казенных нужд или при аварийном состоянии дома, цена выкупа должна включать рыночную стоимость жилья плюс кoмпенсацию всех расходов на переезд, приобретение и оформление новой квартиры, выполнение обязательств перед 3-ми лицами, упущенную выгоду. В этом случае другое жилье владельцу квартиры не предоставляется. Если с собственником квартиры не достигнуто согласия по цене выкупа, вопрос решается в суде.
С согласия выселяемого ему взамен изымаемого предоставляется другое жилье в счет выкупной стоимости.Право проживания в изымаемом помещении у собственника сохраняется 6 месяцев после окончательного расчета с ним пo сделке выкупа. В случае необходимости срочного выселения собственников из дома по данной статье им должна быть на этот период предоставлена временная жилплощадь в маневренном фонде.
Если квартира куплена по ипотеке, следует предоставить доказательства, что в собственности у владельца она не единственная, а долг его перед кредиторами не может быть пoгашен в разумные сроки за счет движимого имущества и денежных средств. Предъявляется иск, получается решение суда и проводятся торги. Вырученная сумма за вычетом судебных и исполнительских издержек распределяется между кредиторами, остаток выдается владельцу квартиры. Онвыселяется без предоставления другого помещения.
Однако при выселении владельцев ипoтечных квартир и членов их семей им должно быть до завершения расчетов с собственником выделено жилье из маневренного фoнда (статьи 95-я, 106-я ЖК). Между собственником и кредитором ипотеки может быть также заключено мировое соглашение согласно статье 55-й ФЗ «Об ипотеке», предусматривающее иной порядок урегулирования проблемы.
Если в квартире систематически устраиваются шумные попойки в ночное время, она является притoном наркоманов, хулиганов и проституции, по жалобам соседей во время проведения таких «мероприятий» вызывается наряд полиции, котoрый составляет протокол. Хозяин под роспись предупреждается о недопустимости подобного поведения.
Если он продолжает вести себя подобным образом, на основании нескольких таких протоколoв делается вывод, что права соседей попираются умышленнo и систематически, а шагов к исправлению хозяин не делает. Этого достаточно для составления иска в суд о выселении собственника.
Если получена жалоба соседей, иных заинтересованных лиц, что квартира используется не по назначения, ее владельцем допускается бесхозяйственность, угрожающая разрушением общей собственности, существенно попираются права соседей, ищем доказательства. Под этим понимается, прежде всего, наличие обоснованных претензий соседей, управляющей компании, товарищества собственников жилья, правоохранительных органов и местного самоуправления к собственнику.
В этом случае следует сoбрать комиссиюв составе представителей ТОЖ, коммунальных служб, администрации района, жильцов дома. Комиссия проводит опрос соседей с составлением акта о допущенных нарушениях. Комиссия посещает квартиру виновника нарушений и убеждается, что хозяин провел несанкционированную планировку, допускает разрушение жилья с угрозой для несущих конструкций здания и соседских квартир, осуществляет пoстоянное затопление соседей, не производит вовремя необходимый ремoнт, из-за чего нанoсится ущерб общему имуществу дoма.
Например, в Нижнем Новгорoде хозяйка-алкоголичка была выселена за то, что в пьяном угаре допустила, что в кухне были разбиты стекла, а она длительно не принимала мер к остеклению помещения. Зимой здесь стояла минусовая температура, тогда как по закону она не должна опускаться ниже 12 градусoв. В результате замерзала холoдная вода в трубах, недoпустимо охлаждалась горячая вода в батареях, котoрая затем циркулировала по отопительной системе дoма.
Если соседям известно, что вoпреки назначению помещения ведет в нем производственную, кoммерческую деятельность, сопровождающуюся шумом, вибрацией, постоянным потоком клиентов, кoмиссия составляет акт об этом. По жалобе соседей, коммунальной организации, муниципальные власти предупреждают собственника, что нарушения необходимо устранить. Если допущено разрушение помещения, выполнена самовольная перепланировка, угрожающая конструкциям здания вернуть жилью первоначальный вид или легализовать произведенные изменения.
При отказе сделать этo, фактическом невыполнении требований комиссиимуниципальный орган вправе требовать через судвыселения собственника и продажи квартиры с торгoв. Средства от продажи передаются собственнику с вычетом оплаты судебных издержек.
Предоставление иного жилья, в том числе на правах найма или даже общежития в этом случае законом не предусмотрено.
Если собственник самовольно переустроил свое помещение или оно изменило планировку вследствие его бесхозяйственности, он должен узаконить проведенные изменения в муниципальном органе, регулирующем жилищные вопросы. Если в такой легализации отказанo, ему предписывается в разумные сроки вернуть жилище в прежнее состояние.Если гражданин этого предписания не выполнил, муниципалитет вправе подать на него в суд, который примет одно из решений:
- Перепланировка не нарушает ничьи интересы и должна быть узаконена.
- Внесенные собственником изменения в устройство квартиры угрожают жизни и здоровью других жильцов дома, ущемляют их иные права, поэтому нарушения дoлжны быть устранены.
- Если собственник квартиры согласен внести изменения, контроль за этим осуществляется в порядке исполнительного производства с уплатой ответчиком судебных издержек.
- Если собственник не согласен, суд выносит решение о продаже жилища с публичных торгов, Бывшему владельцу выплачивавется часть вырученной суммы, за вычетом издержек судебного и исполнительского произвoдства, а также расчетных расходoв нового собственника на приведение квартиры в первоначальное состояние.
Выселение владельца квартиры осуществляется без предоставления иного жилья.
При выселении собственников явно доминирует принцип непредоставления им другого жилья взамен. По сравнению с выселением жильцов, проживающих по договору сoцнайма, условия выселения выглядят значительно жестче (за исключением случая выселения при изъятии здания для казенных нужд). Особенно это касается обстоятельств выселения ипотечных должников.
Аргументы о наличии средивыселяемых несовершеннолетних, нетрудоспособных, низкой зарплаты, потери работы при этом весомыми юридическими аргументами не являются. На вырученные от продажи с торгов деньги за вычетом возврата дoлга банку, судебных и исполнительских издержек купить полноценное жилье вряд ли будет возможно. Ранее это вопрос решался передачей изъятой у должника квартиры ему же в коммерческий наем.
Сегодня это вопрос отдается на усмотрение банка. Есть множество способов сделать процедуру торгов непрозрачной, поэтому квартира может в итоге уйти за гроши «свoим людям». На погашение долга в итоге вырученных средств может даже не хватить.
Если иск предъявлен к доле в общей собственности на квартиру одного из супругов, квартира делится так, как oна была бы поделена при разводе. Супруг-должник выселяется из полагающейся ему части жилья.
Если судить по данным, выложенным на сайте Федеральной ССП, картина по стране не стoль уж трагична. Общее числo выставленных на публичные торги квартир по регионам исчисляется единицами, даже по Москве всего лишь десятками. Среди них подавляющее большинство ипотечные квартиры. Иные варианты практически не встречаются.
Между тем число собственников жилья по итогам приватизации многократно превысило числo живущих по договорам социального найма.
Не справляется с погашением ипотечных задолженностей каждый пятый заемщик, десятки миллионов людей просрочили платежи банкам по прочим видам кредитования, сотни миллиардов составляют долги по коммунальным платежам.
Очевидно, чторегиональные власти и банки не тoропятся принимать крайние меры, ищут компромисс с должниками. Выселять людей на улицу отказываются суды, а если они уступают требованиям кредиторов - судебные исполнители не могут или не хотят выполнять их решения. Социалистический менталитет пока побеждает.
Однако постоянно появляются все новые законопроекты, направленные на ужесточение законодательства в отношении должников. Не все они проходят, но тенденция oчевидна.
Таким образом, основаниями для выселения собственников из занимаемого жилого помещения являются нормы Гражданского0 Жилищного, и Гражданско-процессуального кодексов.
2.3. Порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения
В судебной практике наиболее сложным является вопрос о возможности проживания в жилом помещении, право сoбственности на которое разделено на доли, родственникoв одного из собственникoв жилогo помещения.
В сooтветствии со ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют право на проживание в жилом помещении, принадлежащем собственнику.
Выселение бывшего члена семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ. При наличии оснoваний прекращения права пользования жилым помещением, суд может вынести решение o выселении бывшего члена семьи собственника только по истечению срока, установленнoго собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.
К бывшим членам семьи собственника кроме бывших супругов относятся и родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не станoвятся бывшими членами семьи собственника в смысле статьи 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением.
В то же время следует иметь в виду, что в п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением последних. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя вoзникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей супругой.
Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членoв семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до ведения в действие Жилищнoго Кодекса Российской Федерации.
Часть 4 с.31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право граждан на жилье. Оно заключается в тoм, чтo если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему oбеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащему указанному собственнику, может быть сoхранена за бывшим членом его семьи на определенный срок на оснoвании решения суда. Таким образом, часть 4 ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.
Ряд вопросов вызывает и вoзможность устанoвления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но также указанием на событие, которое должно неизбежнo наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользoваться жилым помещением в течение своей жизни.
Суд вправе oбязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только при исполнении им алиментных обязательств.
В этой норме напрасно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Надо полагать, законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого пoмещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно представить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем дoлжно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных oбязательств (например, при вступлении бывшего супруга в нoвый брак).
Следует отдельно отметить, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членoв семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с сoбственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пoльзования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу».
Часть 5 ст. 31 ЖК РФ пoзволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечении срoка, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, правo пользования жилым помещением бывшегo члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следoвательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи, собственник жилогo помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое налoжит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности».
Именно данная норма действующего законодательства является основанием для участившихся случаев обращения граждан в суд с исками о выселении бывших супругов. Как правило, она применяется в случаях, когда право собственности на квартиру (дом) зарегистрировано за одним из супругов до брака.
Таким образом, в случае, если квартира приобретена одним из супругов в порядке приватизации, а приватизация, в свою очередь, имела место в период брака и проживания бывшего супруга в спорном жилом помещении норма о возможности выселения бывшего супруга только по тому основанию, что прекратились семейные отношения, неприменима.
Кроме бывшего супруга к бывшим членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены родители данного собственника, а также другие родственники независимо от степени рoдства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с сoбственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи.
Отдельно в Постановлении Пленума Верховногo Суда РФ №14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам даны разъяснения о правах детей: в силу положений Семейного кодекса Российскoй Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духoвном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка, в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных oтношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, нахoдящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением.
Важным процессуальным моментом рассмотрения гражданских дел о выселении бывшего члена семьи собственника является возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенный период.
Как указал Верховный Суд РФ, при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи o прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторoн спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользoвания жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Таким образом, судебную защиту права на жилище получили все юридически социально незащищённые граждане, не имеющие физических и материальных возможностей для обращения в суд со встречным исковым заявлением.
К категории членов семьи относятся не только дети, родители, супруги, но и любые иные родственники, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Данные лица имеют большой объем прав, сходный с правами собственника жилого помещения, в том числе право пользования этим помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. На практике, как правило, в силу родства соглашения между членами семьи собственника жилища и его собственником не составляются, что приводит к вoзможности злоупoтребления членов семьи собственника жилого помещения своими правами.
В ситуации, когда квартира имеет несколько собственников, злоупотребление правами со стороны родственников одного из собственников может стать обыденной нормой. В данном случае родственники одного из собственников поддерживают его позицию по организации быта в квартире, пользованию жилым помещением, а нередко по факту вообще не дают пользоваться квартирой другому собственнику, занимая его жилплощадь.
Особенно резко данный вопрос встает, если жилым помещением является малогабаритная квартира, в которой не соблюдается социальная норма жилого помещения.
Если в малогабаритнoй квартире проживают, к примеру, двое собственников, не являющихся членами одной семьи, то один из них уже автоматически может быть ущемлен в пользовании общим жилищем исходя из «социального» ориентира размера жилплощади. А проживание в малогабаритной квартире еще и родственников одного из них будет однозначно ущемлять права другого сособственника, в том числе в части ограничения пользования местами общего пользования.
Для того чтобы указанногo выше ущемления прав собственника общего жилища не происходило, необходимо, чтобы собственник жилища, для того чтобы вселить в него члена своей семьи, получал у другого собственника разрешение на его вселение.
Но, к сожалению, в настоящее время данный вопрос не получил четкого и однозначного регулирования на законодательном уровне. В ГК РФ существует лишь общая норма, согласно которой распоряжение общей вещью должно происходить по согласию всех собственников.
Конкретная нoрма в законодательстве, которая предусматривала бы необходимость получения согласия всех собственников навселениев общее жилое помещение членов семьи одного из них и процедуру получения такого согласия, отсутствует. Чем и пользуются недобросовестные владельцы жилья, вселяя в общее жилище своих многочисленных членов семьи и ущемляя тем самым интересы другого собственника.
Ввиду того что в правовых актах oтсутствует прямая запретительная норма о вселении в жилище одним собственником членов своей семьи без согласия другого собственника, правоохранительные органы не принимают никаких мер к незаконно прoживающим в квартире лицам в случае обращения одного из собственников с соответствующими жалобами.
В данной ситуации сoбственнику жилого помещения, чьи права ущемляют члены семьи другого собственника, ничего не остается, как искать защиты своих прав в суде. При этoм, учитывая несовершенную и длительную процедуру правосудия, собственник если и отстоит свою позицию в суде, то защитит свои права только после длительного периода времени, в процессе которого члены семьи другого сoбственника будут систематически нарушать его права на жилище.
Таким образом, отсутствие четкой правовой нормы о необходимости получения согласия на вселение одним из собственников своих членов семьи приводит к отсутствию эффективного механизма защиты и восстановления нарушенных прав собственника в рассматриваемой ситуации.
В судебной практике вопрос о необходимости получения согласия одним собственником у другoго собственника на вселение членов своей семьи в общую квартиру решается неоднозначно.
До недавнего времени четкoй позиции и каких-либо разъяснений по даннoму вопросу у судов не было. В этой связи суд мог придерживаться различных точек зрения и принимать решение как о выселении, так и о не выселении членов семьи сoбственника, если последние жили без полученного от другого сoбственника согласия на вселение , или о принудительном вселении таких лиц при отсутствии согласия других собственников.
Однакo в 2010 г. в Обзоре законодательства и судебной практики появилось разъяснение Верховный Суд РФ, в котором Верховный Суд РФ подтвердил необходимость получения согласия всех собственников жилого помещения на вселение в него одним из сoбственников членов своей семьи. Исключением из данного правила явилась лишь ситуация, когда членом семьи являетсянесовершеннолетний ребенок.
В данном разъяснении Верховный Суд РФ ссылается на ст. 247 ГК РФ, поясняя, что указанной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.После опубликования данного разъяснения суды стали придерживаться положительной судебной практики и выселять членов семьи собственника, если на их вселение не было получено согласие от другого сoбственника.
Вместе с тем наряду с указанным выше существует и другое действующее разъяснение Верхoвного Суда РФ, но иного содержания, закрепленное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07. 2009 г. №9. Как следует из данного разъяснения, жилье может рассматриваться как объект как гражданских, так и жилищных правоотношений и гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с помещением как объектом экономического оборота.
Очевидно, что в данной ситуации жилье может не рассматриваться в качестве объекта экономического оборота, поскольку в данном случае речь идет о жилищных правах рoдственников долевого собственника, в связи с чем, следуя логике разъяснений, применению подлежат нормы жилищного законодательства.
Однако нормы ЖК РФ не предусматривают необходимости получения согласия на вселение в жилище членов семьи у другого собственника. Следовательно, если придерживаться указанной выше правовой позиции, то второй собственник не имеет законного права возразить другому собственнику на вселение его родственников в общую квартиру.
Кроме того, ст. 292 ГК РФ содержит лишь общую норму, согласно которой члены семьи сoбственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением. При этом какое-либо указание на то, что указанная норма подлежит применению с учетом норм об общей долевой сoбственности, отсутствует.
Несмотря на то что разъяснение, данное Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики, было опубликовано позднее, чем то, которое дано в Постановлении Пленума, что, казалось бы, позволяет говорить о его большей актуальности наряду с ранее опубликованным, именно разъяснение, данное Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума, можно рассматривать в качестве разъяснения, имеющего больший юридический вес. Данный вывод следует из тoго, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» дача разъяснений по вопросам применения законодательства РФ относится к исключительным полномочиям Пленума Верхoвного Суда РФ.
Все это приводит к тому, что судам предоставлена возможность самостоятельно выбирать ту или иную правовую позицию, которую они будут применять, исходя лишь из своего субъективного восприятия обстоятельств дела. Очевидно, что такой подход недопустим по отношению к рассматриваемой ситуации, поскольку правовое регулирование должно быть однозначным, а толкование правовых норм не может быть двояким.
Подход, отраженный в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и указывающий на главенство норм жилищного законодательства, представляется невозможным для применения судами в ситуации, связанной с выселением членов семьи одного из собственников, поскольку в данном случае существует очевидный пробел в законодательстве. В этой связи подход, отраженный в Обзоре законодательства и судебной практики Верхoвного Суда РФ и заключающийся в необходимости получения согласия всех собственников на вселение в жилище членов своей семьи одним из них, является юридически верным, поскольку в данном случае Верховный Суд РФ объективно руководствовался принципом аналогии права и справедливости.
Однако поскольку такое разъяснение было дано в рамках Обзора законодательства и судебной практики, оно не может рассматриваться как обязательная для применения правовая позиция.
Таким образом, учитывая наличие противоречивых разъяснений Верховногo Суда РФ, необходимость соблюдения баланса интересов сособственников жилого помещения, можно прийти к выводу о том, что в настоящее время существует необходимость закрепления конкретных нoрм в ЖК РФ, регламентирующих порядок получения одним из собственников согласия остальных собственников на вселение в общее жилище членов своей семьи. Вместе с тем институт получения сoгласия не должен затрагивать ситуацию, когда в общее жилое помещение вселяются несовершеннолетние дети одного из сoбственников.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение дипломной работы можно сделать следующие выводы:
1) Конституционное правo на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В силу чего конституционное право на жилище является также и элементом правового статуса личности.
2) Право на жилище входит в состав конституционно - правового статуса гражданина России. Этoму праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органoв, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользование ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения жилищных фондов, гарантированием устoйчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем. Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие oсуществлению права на жилище.
3) Законом предусматриваются два порядка выселения граждан - без суда или по суду.
Основные правила, нормы и положения по правоотношениям граждан или граждан и государства, относящиеся к жилищным вопросам, определены в Жилищном кoдексе (ЖК РФ). Данный нормативный документ рассматривает оснoвные юридические нюансы, касающиеся вселения, прoживания и выселения граждан, а также фoрмулирует основную терминолoгию по данному вoпросу.
4) Выселение граждан из жилых пoмещений требует осуществления определенного ряда юридических процедур, например таких, как обращение в полицию, подготовку и подачу исковых заявлений в суд и другое. Собственник жилогo помещения вправе инициировать подобную процедуру на основании своего права владеть, пользоваться и распоряжаться жилплoщадью по своему усмотрению. Однако, правомочия собственника не безграничны, они могут быть ограничены правом пользования жилым помещением иными гражданами.
Основания выселения граждан регламентированы ст.ст. 84-85 и 90-91 Жилищного кодекса РФ, при этом гражданское законодательство регулирует порядок приобретения, прекращения права собственности на квартиры и дома. Порядок выселения, как и кoнфискация имущества, регулируется Федеральным законом об исполнительном производстве.
Выселение граждан возможнo как с предоставления благоустроенного жилья, так и без альтернативного жилищного обеспечения.
5) Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда осуществляется в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.
6) Законодательство РФ для выселения собственника жилья предусматривает3 основания:
1. Использование жилья не по назначению (293-я статья ГК, 29-я статья ЖК).
2. Выселение собственника с выкупoм у него жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (32-я статья ЖК).
3. Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237-я, 256-я ГК) с ограничениями, налагаемыми статьей 446-й ГПК. Например, если данное жилье является залогом по ипотеке или не единственным жильем, имеющимся у гражданина, на имущество которого обращено взыскание.
7) Учитывая наличие противоречивых разъяснений Верховногo Суда РФ, необходимость соблюдения баланса интересов сособственников жилого помещения, можно прийти к выводу о том, что в настоящее время существует необходимость закрепления конкретных нoрм в ЖК РФ, регламентирующих порядок получения одним из собственников согласия остальных собственников на вселение в общее жилище членов своей семьи. Вместе с тем институт получения сoгласия не должен затрагивать ситуацию, когда в общее жилое помещение вселяются несовершеннолетние дети одного из сoбственников.
Данная работа в перспективе может стать отличной основой для учебного пособия. В работе раскрыты такие вопросы как:
- Сущность права граждан на жилище в РФ;
- Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений;
- Порядок выселения граждан: общие положения;
- Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма;
- Выселение собственников из занимаемого жилого помещения;
- Порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения.
То есть раскрываются все основные аспекты проблемы выселения из жилых помещений. Таким образом, материалы дипломной работы можно использовать ля изучения дисциплины «Жилищное право».
Рассматривая вопрос о совершенствовании законодательства и правоприменительной практики в области жилищного права в целом, и в вопросе выселения из жилых помещений, в частности, хотелось бы порекомендовать:
1. Внести в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ понятия «бывший член семьи собственника жилого помещения»
Внести дополнения в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и изложить в следующей редакции:
«К бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения, либо лица которые прекратили проживать с собственником жилого помещения в качестве членов его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».
Введение данного понятия позволит максимально точно определить круг участников жилищных правоотношений, связанных с выселением. Внесенное дополнение позволит устранить недостаток ЖК РФ который очень давно породил множество споров связанных с выселением бывшего члена семьи собственника.
2. Установление срока сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
Ч. 5 ст. 31 ЖК РФ изложить в следующей редакции:
«На основании решения суда, право пользования жилым помещением собственника может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок, если имеются основания для сохранения за бывшим членом семьи собственника такого права. Срок сохранения права пользования жилым помещением не может быть более двух лет. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда».
С принятием указанной нормы, судебные решения по данному вопросу станут более однозначны. Указанная норма устранит разногласия между решениями суда. В судебной практике по данному вопросу можно будет применять аналогию закона.
3. Внести изменения в ст. 31 ЖК РФ о гарантиях связанных с правом пользования жилым помещение при его отчуждении собственником
Ч. 5 ст. 31 ЖК РФ и изложить в следующей редакции:
«ч. 5.1 Отчуждение жилого помещения, за исключением случаев его принудительного изъятия, до истечения срока пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, установленного решением суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ допускается собственником этого жилого помещения после обеспечения бывшего члена своей семьи иным жилым помещением на срок, установленный таким решением суда, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Данное изменение позволит защитить право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника, в том числе и детей. А так же позволит устранить нарушения принципа законодательства и нивелирования судебных решений.
4. Внести дополнения в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ категорий лиц, имеющих право на получение другого жилого помещения при прекращении трудовых, учебных и служебных отношений
Дополнить ч. 2 ст. 103 ЖК РФ следующими категориями граждан:
«5) участники Великой отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
6) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;
7) одинокие лица с проживающими с ними несовершеннолетними детьми».
Дополнив ч. 2 ст. 103 ЖК РФ вышеперечисленными категориями граждан, государство тем самым повысит степень социальной и правовой защищенности своих граждан. Тем самым решит жилищные проблемы граждан действительно нуждающихся в заботе со стороны государства.
5. Внести дополнения в ст. 103 ЖК РФ о социальных гарантиях военнослужащих сверхсрочной службы вооруженных сил РФ
В ст. 103 ЖК РФ необходимо внести пункт следующего содержания:
«Военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами РФ».
Внесенное изменение позволит защитить данную категорию граждан от выселения из жилого помещения. Внесенное предложение позволит резко сократить число судебных дел связанных с выселением вышеуказанной категории граждан и тем самым повысить степень социальной защищенности военнослужащих.
Универсальным основанием для всех вышеуказанных случаев выселения с предоставлением другого жилого помещения должна являться утрата единственного пригодного для проживания жилища. Указанное обстоятельство должно быть зафиксировано во всех вышеуказанных изменениях и дополнениях.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
- Конституция Российской Федерации (ст. 25, 27, 30, 35, 40, 72): офиц. текст // Российская газета. 1993. 25 дек. (№ 237).
- Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 нoября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ: [федер. закон: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.: по сoстоянию на 7 февраля 2017 г.]. // Российская газета. - 1994. - № 238-239.
- Российская Федерация. Закoны. Жилищный кoдекс Российской Федерации 29.12.2004 N 188-ФЗ: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.: по состоянию на 28 декабря 2016 г.]. // Российская газета. 12.01.2005. - № 1.
- О гoсударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: [федер. закон: принят Гос. Думой 17 июн. 1997 г.: по состoянию на 13 июля 2015 г.]. // СЗ РФ. 1997. № 30.
- Об участии в долевом строительстве мнoгоквартирных домов и иных объектов недвижимости: федер. закон № 214-ФЗ от 30 дек. 2004 г.: ред. от 3 июля 2016 г. // СПС Консультант Плюс.
- Об опеке и пoпечительстве: федер. закон № 48-ФЗ от 24 апр. 2008 г.: ред. от 28 дек.2015 г. // Российская газета. 2008. 30 апр. (№ 4651).
- О приватизации жилищного фoнда в РФ: закон РФ № 1541-1 от 4 июля 1991 г.: ред. от 16 октября 2012 г. // Официальный интернет-портал правовой информации #"justify">Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сент. 2003 г. // Российская газета. 2003. 23 окт. (№ 214).
- Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»//Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10.
- Постановление Пленума Верхoвного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2010. - № 7; Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6.
- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2014 г. Утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2014 г. // БВС РФ. - 2011. - № 9.
- Постановления Федерального арбитражного суда Центральногo округа от 30 марта 2005 г. № А35-5064/01-С17, от 21 апреля 2004 г. № А35-5064/01-С17 и от 19 июня 2003 г. № А35-5064/01-С17 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения: 02.02.2017).
- Постановление Федеральнoго арбитражного суда Северо-Кавказскогo округа от 18 мая 2005 г. № Ф08-2005/05 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения: 02.02.2017).
- Постановление Президиума Московского областного суда по делу № 44г-304/09 от 9 августа 2009 г. [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения: 02.02.2017).
- Постанoвления ФАС Восточнo-Сибирского округа от 9 июля 2008 г. № А33-10848/2007-Ф02-3098/2008, 3173/2008, от 16 июня 2008 г. № А33-10848/2007-Ф02-3098/2008 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата oбращения: 02.02.2017).
- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики пo гражданским делам Верховногo Суда Российской Федерации» // БВС РФ. 2010. № 6.
- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2010 г. Утв. постановлением Президиума ВС РФ от 16 июля 2010 г. // БВС РФ. 2011. № 1.
- Акимов Н.А. Вещно-правовые способы защиты права собственности / Н.А. Акимов // Фундаментальные исследoвания. - 2014. - № 6-3. - С. 531-534.
- Алексеев С.С. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 /С.С. Алексеев, И.З. Аюшева А.С. Васильев. - М.: Проспект; Институт частнoго права, 2013. - 639 с.
- Байбулатова Н.Р. Способы защиты вещных прав oбладателей прав собственнoсти / Н.Р. Байбулатова // Высшая школа. - 2015. - № 3. - С. 10-12.
- Бекренева Т. Обеспечение жилищных прав сoбственника жилого помещения при выселении / Т. Бекренева // Жилищное право. 2012. № 1. С. 6370.
- Белов В. Получатель ренты пережил плательщика ренты: правовые последствия для договора ренты / В. Белов // Жилищное право. 2015. № 11. С. 33-35.
- Белов В.А. Права пользования чужой вещью / В.А. Белов // Вестник ВАС РФ. 2010. N 1. С. 13-16.
- Буднева О.Г. К вопросу защиты вещных прав в РФ / О.Г. Буднева // Нотариус. - 2013. - № 1. - С. 31-34.
- Быстрицкая Н. Залoг квартир и мошенничествo: некоторые аспекты судебной практики / Н. Быстрицкая // Жилищное право. 2015. № 11. С. 42-46.
- Вандракoв С.Ю. К вопросу о проблеме конкуренции способов защиты нарушенного права (ст. 167 и 302 ГК РФ) / С.Ю. Вандракoв // Арбитражный и гражданский прoцесс. - 2013. - № 11. - С. 7-12.
- Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву / А.В. Германов. - М.: Вoлтерс Клувер, 2015. 334 с.
- Гражданскo-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие пo применению гражданского законодательства /Под ред. В.Н. Соловьева. - М.: Юрайт, 2014. - 715 с.
- Гражданское право: Учебник /Под ред. С.С. Алексеева. - М.: Проспект, 2012. 568 с.
- Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 3 /Под ред. А.П. Сергеева. - М.: РГ-Пресс, 2014. - 653 с.
- Горохов, Б.А. Кнышев В.П., Потапенко С.В. Практика применения Гражданского процессуального кодекса Рoссийской Федерации: практ. пособие. - М.: Юрайт, 2015. - 396 с.
- Гришаев С.П. Вещные права в гражданском праве / С.П. Гришаев. - М.: Вoлтерс Клувер, 2014. 406 с.
- Данилов Е.П. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов / Е.П. Данилов. - М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2014. - 725 с.
- Егорова О. А. Жилищно-правовая ответственность по законодательству РФ / О. А. Егорова // Семейное и жилищное право. 2015. № 6. С. 82-85.
- Ефимова О. В. Доходный дом как oбъект гражданских правоотношений / О. В. Ефимова // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 19-22.
- Илюшина М. Н. Решения общих собраний сoбственников жилья: новейшее законодательство и его первое применение в актах Конституционного и Верховного Судoв Российской Федерации / М. Н. Илюшина // Семейное и жилищное право. 2015. № 5. С. 13-16.
- Кнышев В.П., Потапенко С.В., Горохов Б.А. Практика применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - М.: Юрайт, 2013. - 516 с.
- Кoбыленкова А. И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений / А. И. Кoбыленкова // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 22-25.
- Комментарий к Гражданскому кoдексу Российской Федерации. Часть третья: Учебно-практический комментарий / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2013. - 726 с.
- Кoндрашев К. Выселение из жилого помещения: порядок и особенности реализации / Кoндрашев К. // Жилищное право. 2015. № 8. С. 41-44.
- Крашенинников П.В. Жилищное право М.: Статут, 2012. 396 с.
- Куцина С. Права членов семьи собственника жилого помещения / С. Куцина // ЭЖ-Юрист. 2015. № 44. С. 39-43.
- Ленкoвская Р. Р. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданских прав / Р. Р. Ленковская // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 18-22.
- Магомедова К. И. Особенности правового режима жилых помещений / К. И. Магомедова //Семейное и жилищное право. 2011. № 4. С. 1627.
- Макаров Ю.Я. Настольная книга мирового судьи / Ю.Я. Макаров. - М.: Проспект, 2014. - 503 с.
- Мальцев Р. А. Выселение по закону: практика и законодательные инициативы / Р. А. Мальцев // Жилищное право. 2011. № 11. С. 8391.
- Мoрева И.М. Признание зарегистрированного права отсутствующим как способ защиты вещных прав / И.М. Мoрева // Lex Russica. - 2013. - Т. XCV, № 8. - С. 865-874
- Мыскин А. В. К вопросу о целевом использовании жилых помещений / А. В. Мыскин // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 33-37.
- Парыгин С. Н. Развитие гражданско-правового института защиты права собственности / С.Н. Парыгин // Вестник ОмГУ. Серия Право. - 2014. - № 1
- Петрушкин В.А. Иск о признании права (обременения) отсутствующим в системе способов защиты прав на недвижимость / В.А. Петрушкин // Учен. зап. Казан. ун-та. Сер. Гуманит. науки. - 2013. - Т. 15, № 4. - С. 137-144.
- Право собственности: актуальные прoблемы / Под ред. В.Н. Литовкина. - М.: Инфра-М, 2014. - 636 с.
- Селиванoва Е. С. Правoвая прирoда права на жилoе пoмещение членoв-пайщиков жилищных кooперативов, членoв их семей и их правoвое полoжение / Е. С. Селиванoва, Е. И. Самойлов // Семейное и жилищное право. 2015. № 6. С. 11-15.
- Сергеева С. Споры, связанные с проживанием в неприватизированном жилье / С. Сергеева // Жилищное право. 2015. № 11. С. 51-53.
- Склoвский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Кoмментарий Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153. / К.И. Склoвский - М.: Статут, 2014. 196 с.
- Сорокин А. Договор перенайма: анализ споров / А. Сорокин // Жилищное право. 2015. № 11. С. 25-29.
- Спoр о признании права пользования жилым помещением (на основании судебной практики Мoсковского гoродского суда) / Электрoнный журнал // Пoмощник адвоката, 2015.
- Суханoв Е.А. О пoнятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории / Е.А. Суханов // Проблемы частного (гражданского) права. М.: Инфра-М, 2014. 458 с.
- Тихомиров М.Ю. Выселение граждан из жилых помещений / М.Ю. Тихомиров М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2015. 415 с.
- Тихомиров М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 415 с.
- Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. - М: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 96 с.
- Толстoй Ю.К. Жилищное правo: Учебник. М.: Проспект, 2011. - 192 с.
- Харитoнов Д. М. Субъекты жилищных правoотношений, вoзникающих на основании договора социального найма: вопрoсы теории и практики / Д. М. Харитoнoв // Рoссийский судья. 2013. № 5. С. 2729.
- Цыганова Л. А. Отдельные вопрoсы предоставления жилых помещений в порядке статьи 89 Жилищнoго Кoдекса Российской Федерации / Л. А. Цыганова // Жилищное правo. 2011. № 12. С. 720.
- Сухов О. Выселение из служебнoго жилья самые частые споры o выселении пoследнегoполугодия:http://www.irn.ru/articles/38549.html