1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
1.1 История становления института пожизненного содержания с иждивением
История возникновения института пожизненного содержания с иждивением связана с римским правом, когда в постклассическую эпоху получила распространение конструкция эмфитевзиса [7].
Рентные правоотношения стали складываться в связи с появлением «питательных учреждений» для бедных граждан. Поступательные меры таких римских императоров как Траян, Адриан, Антоний Пий, Марк Аврелий, Александр Север, привели к созданию алиментарных учреждений, назначение которых состояло в закреплении за конкретной местностью определенного количества бедных римских граждан, содержание (пропитание) которых осуществлялось за счет сборов с частных землевладельцев и с общин данной местности.
Дальнейшее развитие институт пожизненного содержания получил в средние века. К этому периоду времени относят первые классификации рентных договоров на договоры о пожизненной ренте и договор о вечной ренте. Последняя, в свою очередь, подразделялась на ренту с капитала и ренту с недвижимых изменений и поземельную.
Возникновение пожизненного содержания происходило, как результат обычая передавать монастырям и церквям движимое и недвижимое имущество, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты [10].
Русские ученые правоведы, исследуя положения о пожизненном содержании на основе западноевропейского законодательства, указывали, что российское законодательство совершенно не упоминает о ренте, как объекте договора. Они полагали, что такие договоры не следует считать у нас недействительными. К.П. Победоносцев, В.Л. Исаченко и другие ссылались на ст. 1528, 1530 Свода законов гражданских, которые разрешали всякие договоры, законам не противные, и отмечали, что «обычай обременять пожизненной рентой имения... существует и у нас».
Правила о ренте были включены в Проект Гражданского Уложения. В Проекте были предусмотрены два вида договора - пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание.
Договор пожизненного содержания того времени во многом схож с современным договором пожизненного содержания с иждивением. Обязанностью плательщика по договору являлось предоставление жилья, нищи, одежды, уход в случае болезни. Право пожизненного содержания не могло быть уступлено. Отличие рассматриваемого договора от современного института пожизненного содержания заключается в том, что по нормам Проекта предметом договора могло быть как недвижимое, так и движимое имущество, включая деньги.
В законодательстве России после 1917 года отсутствовало понятие ренты. Гражданский кодекс 1922 года не содержал норм о договоре с условием пожизненного содержания. Законодатель не видел необходимости закрепления в законе договорных форм приобретения пожизненного содержания. Так, согласно Разъяснениям III отдела НКЮ № 1103 от 12/Х-23 не допускалось включение в договор о продаже немуниципального дома условий о том, что покупатель обязуется кормить продавца до самой смерти предоставить ему право безвозмездного проживания в проданном доме [13].
Однако на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества стали появляться. Необходимость заключения такого рода договоров была вызвана экономической ситуацией, которая сложилась в России после совершения Октябрьской революции и окончания Гражданской войны. Основной жилищный фонд был разрушен, в связи, с чем потребность в жилье возросла. Вместе с тем увеличилось и количество одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи, поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на это передать им в собственность свои жилые дома.
Судебная практика Верховного Суда СССР не даст однозначного ответа на вопрос относительно действительности не закрепленного в законодательстве договора с условием пожизненного содержания. Хотя она однозначно признавала действительными другие, не поименованные в то время в законе договоры, в частности договор ссуды и договор поклажи.
Цивилисты советского периода придерживались мнения, что любой договор, не противоречащий закону и правилам социалистического общежития, действителен. Между тем на практике это не всегда выходило именно так. Примером может служить дело по иску Громовой к 33-й детской колонии (Определение коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР от 23 августа 1940 г.). Громова владела на праве личной собственности домом. В 1935 г. Громова по нотариальному акту подарила свое домовладение 33-й детской колонии г. Киева с условием пожизненного пользования одной комнатой. В дополнение к нотариальному договору Громова и директор колонии заключили словесное соглашение, в силу которого колония пожизненно предоставляла Громовой бесплатное питание из детскойкухни. До 1938 г. это устное соглашение выполнялось, и Громова пользовалась питанием из колонии, а затем выдачу ей питания прекратили. Громова предъявила иск о расторжении договора дарения или выплате колонией средств на ее содержание.
Судебная коллегия Верховного Суда СССР передала дело на новое рассмотрение, мотивируя это тем, что уступка Громовой своего имущества колонии фактически является не безвозмездной сделкой, а двусторонним договором о возмездной передаче права на домовладение, то есть договор дарения в данном случае прикрывал собой сделку продажи имущества. В силу ст. 35 ГК, если сделка заключалась с целью прикрыть другую сделку, применяются положения, относящиеся к той сделке, которая действительно имелась в виду. Между тем согласно ст. ст. 130 и 180 ГК РСФСР цена является существенным условием купли-продажи, и если цена не указана, то это может повлечь признание договора несостоявшимся. Так как указание в качестве эквивалента за проданное имущество обязанности покупателя пожизненно содержать продавца не считается ценой сделки, ибо точно определить стоимость такого содержания невозможно, Верховный суд рекомендовал суду признать сделку между Громовой и колонией несостоявшейся и привести стороны в первоначальное положение, либо, учитывая сложившиеся отношения, обязать колонию уплатить Громовой стоимость домовладения за вычетом фактически понесенных расходов на ее питание.
Отношения пожизненного содержания получили широкое распространение во время Великой Отечественной войны и в послевоенный период, поскольку число нуждающихся одиноких граждан значительно возросло, и единственным спасением для многих, и прежде всего для имеющих в личной собственности жилые дома, было заключение договора с условием пожизненного содержания. Решая вопрос о правомерности этого договора, суды выясняли, не противоречит ли данное обязательство закону и правилам социалистического общежития [13].
Судебная практика отвергала квалификацию договоров о пожизненном содержании как безвозмездной сделки. В определении Верховного Суда СССР № 416, 1944 г. по иску Л.Г. Неделяева к Н.М. Неделяеву сказано: «поскольку в материалах дела есть данные для того, чтобы утверждать, что отношения между сторонами были осложнены обязанностью ответчика пожизненно содержать истца, следует прийти к выводу, что в данном случае не было договора дарения, а были другие гражданские правоотношения, а именно договор пожизненного содержания».
Социальным обоснованием необходимости введения исследуемого договора было, по сути, трудное материальное положение граждан. Одинокие нетрудоспособные граждане, имеющие в собственности жилые дома, были не в силах поддерживать их в пригодном для жилья состоянии, кроме того, им, как правило, необходимы забота и помощь. Все это они могли получить, заключив договор с условием пожизненного содержания. Поэтому наличие на практике широкого круга неурегулированных общественных отношений привело к признанию юридической силы за договорами с условием пожизненного содержания и к включению в Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. статей, содержащих нормы о договоре купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца. Данные статьи были помещены в главу ГК РСФСР «Купля-продажа», и соответственно законодатель рассматривал договор о пожизненном содержании как разновидность договора купли-продажи.
Из легального определения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца, данного в ст. 253 ГК РСФСР, следует, что данный договор является реальным, так как считается заключенным с момента передачи жилого дома, у продавца отсутствует обязанность по передаче жилого дома, а, следовательно, принудить его к этому невозможно.
Если этот договор реальный, то он является и односторонним, так как после передачи дома продавец обладает только правами.
Однако в литературе высказывалась и противоположная точка зрения: исходя из того, что договор в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР подлежал регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов, то он считался заключенным с момента регистрации. Согласно ст. 253 ГК РСФСР продавец жилой дом передает в собственность, следовательно «...договор считается заключенным в момент передачи дома в собственность, а не фактической передачи приобретателю. Но право собственности возникает у приобретателя со времени регистрации договора, чему и соответствует его признание договором консенсуальным» [16].
После принятия ГК РСФСР в юридической литературе преобладало мнение, что договор о пожизненном содержании необходимо рассматривать не как разновидность договора купли-продажи, а как самостоятельный тип договора. Аргументируя это, авторы обращали внимание на то, что сходство договора купли-продажи и договора о пожизненном содержании с иждивением состоит лишь в том, что жилой дом переходит в собственность от одной стороны к другой.
Между тем у данных договоров существует много различий, которые позволяют говорить о самостоятельности договора о пожизненном содержании. В частности, имущество по договору купли-продажи может переходить как в собственность, так и в оперативное управление, по договору же о пожизненном содержании - только в собственность. Это объясняется тем, что субъектом договора о пожизненном содержании не могла быть социалистическая организация.
В соответствии со ст. 253 ГК РСФСР продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания мог быть только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья. От имени нетрудоспособных детей данный договор не мог заключаться, так как их нетрудоспособность - это временное состояние, которое устраняется с достижением возраста трудовой дееспособности. Трудоспособный гражданин не мог выступать на стороне продавца в договоре о пожизненном содержании, так как это было не совместимо с идеологией того времени. Считалось, что советский человек не мог вести паразитический образ жизни.
Договор о пожизненном содержании отличается от договора купли-продажи еще и целью, которую преследует продавец при его заключении. Цель продавца в договоре купли-продажи - получение денежных средств, цель продавца в договоре о пожизненном содержании состоит в получении им пожизненного содержания в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Различие этих двух договоров состоит и в том, что цена товара в договоре купли-продажи определяется в денежном выражении, стоимость же пожизненного содержания на весь период действия договора определить невозможно [18].
Нормы ГК РСФСР, регулирующие отношения пожизненного содержания, оказались малоэффективными. Одна из главных причин этого явления - недооценка их социальной значимости самим законодателем. Статьи 253 и 254 ГК РСФСР несли идеологическую нагрузку своего времени: в нашей стране не показывали существования бедности. Однако далеко не проблемы нуждающихся граждан подпадали под правовое регулирование, хотя считалось, что в этой сфере особых проблем нет и не может быть, так как государство взяло на себя всю заботу об этих людях. Реальная жизнь показывала обратное.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. не содержали норм, которые регулировали бы отношения пожизненного содержания. Правовой основой существования исследуемых отношений вплоть до 1996 г. продолжали оставаться ст. 253-254 ГК РСФСР.
Для более детального регулирования отношений по предоставлению пожизненного содержания во вторую часть Гражданского кодекса была включена глава 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Однако, по нашему мнению, нормы данной главы не смогли оптимально урегулировать весь комплекс существующих общественных отношений по предоставлению содержания и нуждаются в дальнейшем совершенствовании.
После того, как нами изучена история становления договора пожизненного содержания с иждивением, мы считаем необходимым, определить понятие и правовую природу данного договора. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования [26].
1.2 Понятие и правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1ст. 601 ГК РФ).
Договор ренты является, возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Хотя договор ренты возмезден подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных ими размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением) [6].
Действующий ГК РФ в определении договора ренты (ст.583) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшим ГК, имеют значение и для современного договора ренты.
Дифференцированный подход к исследуемому договору обуславливает необходимость проанализировать и противоположенную точку зрения - о консенсуальном характере договора ренты. Как подчеркивал О.С. Иоффе этот договор изначально являлся консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является его государственная регистрация, а не реальная передача. Иными словами, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее, приобретатель уже стал собственником дома, потому и был обязан содержать отчуждателя. Эту позицию разделяют В.А. Тархов, В.Ф. Яковлева. Но это, как раз и вписывается в конструкцию реального договора, поскольку момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть, тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору, то есть юридически передача уже состоялась.
Н.П. Волошин также относил договор пожизненного содержания к числу консенсуальных договоров, а также считал, что он является разновидностью договора купли-продажи, и должен соответствовать его общей характеристике. С этим утверждением нельзя согласиться. Тем более что практически все авторы (в том числе и сам И.П. Волошин) впоследствии отмечали, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от договора купли-продажи.
В рассматриваемом аспекте особую точку зрения высказывает А. Мамаев, который отмечает, что, несмотря на то, что договор ренты сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК РФ к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсульным. Во избежание этого противоречия А. Мамаев предложил два варианта - либо «внести изменения в Гражданский кодекс, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты» [18].
На этом фоне заслуживает внимание рассмотрение вопроса о позиции законодателя, которыми он (законодатель) обычно руководствовался при выборе модели соответствующего договора.
В современной юридической литературе большинство цивилистов (А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, З.И. Цыбуленко), считают, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным договором. Интересную позицию по данному вопросу занимает B.C. Ем, который пишет, что «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации».
На наш взгляд, реальная конструкция договора ренты обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения: соглашаясь с мнением М.И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, то есть получателя ренты, а также то, что конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора ренты был ранее предусмотрен как в Проекте Гражданского уложения, где указывалось, что «плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», так и в ГК РСФСР 1964 года. Учитывая, что изменение конструкции договора всегда продиктовано практикой, очевидно, что за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания ситуаций, свидетельствующих о необходимости такого изменения, не возникало [21].
Договор ренты по своей юридической природе является реальным, так как законодатель соответствующим образом сконструировал понятие данного договора в ст. 583 ГК, и это - одна из мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты (с учетом того, что договор ренты считается заключенным лишь в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), что в свою очередь обуславливает жесткие требования к его форме.
Принципиальное значение для классификации договора пожизненного содержания с иждивением и высказанных по этому поводу в литературе точек зрения является его деление на односторонние и двусторонние, или же взаимные и не являющиеся таковыми. Обзор литературы свидетельствует о том, что среди ученых-цивилистов существуют различные мнения по этому вопросу. Ключевое значение при этом придается включению договора в число реальных или консенсуальных. Многие из них, указывая на реальный характер договора пожизненного содержания с иждивением, определяют его как односторонний. Сторонники консенсуальности договора пожизненного содержания с иждивением признают его двусторонним и взаимным, т.е. исполнение получателем ренты своего обязательства по передаче имущества возможно только после заключения договора.
По мнению О.С. Иоффе, считавшего договор пожизненного содержания консенсуальным, определение договора как одностороннего или взаимного следует ставить в зависимость от момента передачи дома. О.С Иоффе объяснял свою позицию тем, что если дом передан до государственной регистрации, то договор следует считать односторонним, если же передаче дома предшествовала государственная регистрация, то договор будет взаимным, так как возлагает обязанность на отчуждателя - передать дом.
Придерживаясь мнения сторонников реальной конструкции договора ренты, на наш взгляд, следует признать его односторонне обязывающим, так как после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.
Характерным признаком договора пожизненного содержания с иждивением является его алеаторность [22].
О.С Иоффе выделял еще один специфический признак договора пожизненного содержания - это его длящийся характер. В современной цивилистике многие авторы также подчеркивают длящийся характер договора пожизненного содержания с иждивением и приводят аргументы в защиту его фидуциарного характера (А.П. Сергеев, А. Пахомов и др.). Как правило, заключая сделку, потенциальный рентополучатель рассчитывает на материальное обеспечение, помощь, уход за ним конкретным лицом, к которому он имеет какие-либо симпатии. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал, что получателями ренты по договору пожизненного содержания могут быть нетрудоспособные лица по возрасту или состоянию здоровья. Новый ГК РФ убрал подобные ограничения субъектов по таким видам договоров, однако, и по настоящее время сделки по договору пожизненного содержания с иждивением заключаются, в основном, с одинокими пожилыми людьми.
С учетом изложенного, признак фидуциарности, полностью относится к договору пожизненного содержания с иждивением, который построен на тесном контакте плательщика и получателя ренты.
В соответствии с ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением является формальным, поскольку законом предусмотрена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Согласно положениям ст. 584 ГК РФ договор ренты, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если происходит отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. Несоблюдение указанной нормы влечет недействительность договора, который при всем том является ничтожным в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договор ренты заключается чаще всего лицами, нуждающимися в правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотребления и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах, последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях лишь помощь нотариуса -установление подлинной воли сторон, проверка законности содержания договора, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры [23].
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением является возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение, которое проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность; реальным, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты; односторонним; алеаторным, так как размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, переданного под выплату ренты; длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя; фидуциарным, так как отношения сторон носят особый доверительный характер.
Нормы о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в гл. 33 ГК РФ, которая называется «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Формулировка названия гл. 33 позволяет сделать вывод о признании законодателем самостоятельным каждого из указанных в названии главы договоров - и договора ренты, и договора пожизненного содержания с иждивением. Однако расположение парафафов в главе таково, что первый из них посвящен общим правилам о договоре ренты как определенном договорном роде (типе). Хотя первый параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается [21].
Такое построение свидетельствует о том, что договор пожизненного содержания с иждивением - только разновидность договора ренты. Это наиболее распространенный для Гражданского кодекса РФ принцип построения глав: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV ГК РФ в виде общего правила посвящается определенному договорному типу.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением не являются самостоятельными договорными типами. Договор ренты как тип поглощает в качестве своей разновидности договор пожизненного содержания с иждивением наряду с договорами пожизненной и постоянной ренты.
ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением (п.2 ст. 583 ГК РФ).
Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением не является самостоятельным договором по отношению к договору пожизненной ренты, а представляет собой его разновидность вследствие отсутствия самостоятельных конститутивных признаков.
Несмотря на то, что договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением соотносятся как вид и подвид, разница между ними существует. Заключается она в том, что в первом случае по договору может передаваться как движимое, так и недвижимое имущество, а во втором - исключительно недвижимое. Также получателю пожизненной ренты периодически выплачивается только денежная сумма, указанная в договоре. По договору же пожизненного содержания рента устанавливается в так называемой натуральной форме, то есть путем предоставления жилища, питания, одежды, ухода и т.д. Таким образом, договор пожизненной ренты носит материальный характер, определенный рамками денежного выражения содержания. Договор пожизненного содержания носит не только материальный характер, но и личностный, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.
На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Договор пожизненного содержания является возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение; реальным, так как право требования о предоставлении содержания возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты; односторонне обязывающим, так как после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами; алеаторным, так как размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества переданного под выплату ренты; длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя; фидуциарным, так как отношения сторон носят особый доверительный характер; исходя из того, что законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также государственная регистрация договора, рассматриваемая правовая конструкция является формальной.
После того как нами была раскрыта сущность договора пожизненного содержания с иждивением, мы считаем необходимым перейти к изучению структуры данного договора. Этому посвящена следующая глава нашего исследования [24].
2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.1 Права, обязанности и ответственность сторон договора пожизненного содержания с иждивением
Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.
Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.
Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) в денежной или иной форме [12].
Граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (далее ЖК РФ) для лиц, получивших право проживания на основании завещательного отказа. Дееспособные пользователи, обладающие ограниченным вещным правом на переданное помещение, несут пожизненную и солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
Солидарная ответственность, как отмечает О.Н. Бобровская, «предполагает равную ответственность по коммунальным платежам вместе с собственником, исключая уплату налогов, связанных с переходом права собственности на объект. При том возможном условии, что пользование помещением собственником может быть исключено, вследствие незначительности его объема. Отказ получателя ренты от несения такой обязанности может быть обжалован собственником в суде».
Важным является вопрос о праве собственника пользоваться жилым помещением, переданным под выплату пожизненного содержания с иждивением. Сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты лишит собственника права пользования этим же помещением с той же вероятностью, какая имеет место при завещательном отказе, наделяющем отказополучателя правом пожизненного пользования помещением наследника. В этом случае право собственника-наследника и собственника-плательщика ренты во многом ограничено, а по объему гораздо меньше, чем права лиц, обладающих ограниченным вещным правом.
Плательщик пожизненного содержания с иждивением принимает на себя соответствующее обязательство по договору и в момент его заключения осведомлен о правовых последствиях (а именно о праве лица, передавшего жилое помещение под выплату ренты, продолжать проживать в нем). По этой причине он лишен также права обратиться за судебной защитой, требуя отмены права проживания получателя ренты, как это имело бы место в случае завещательного отказа.
На плательщика пожизненного содержания с иждивением могут быть возложены договором и иные обязанности. Так, в частности, Л.Б. Ситдикова и К.Г. Токарева приводят следующие случаи: «на практике получателями ренты часто выступают пожилые люди, для которых самостоятельная уплата налога на доходы физических лиц и заполнение налоговой декларации представляют значительные сложности. Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ) позволяет в таких ситуациях переложить эти обязанности на плательщика ренты либо на другое лицо».
Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование относится преимущественно к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик пожизненного содержания с иждивением отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК РФ приведены земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК РФ) [25].
Просрочка исполнения обязанности по выплате пожизненного содержания с иждивением вне зависимости от формы ренты и разновидности рентного договора влечет ответственность плательщика ренты в виде уплаты получателю ренты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Своевременность неденежного рентного предоставления данной санкцией не обеспечивается.
При невыполнении плательщиком ренты обеспечительных обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 587 ГК РФ (не предоставлена банковская гарантия, не заключен договор поручительства и т.д.), а равно в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, в содержание рентного обязательства помимо указанной основной и дополнительной обязанности включается обязанность плательщика ренты полностью и в срок уплатить цену приобретаемого имущества. Исполнение данной обязанности, а также ответственность за ее нарушение определяются по правилам, применимым к купле-продаже (ст. 486 ГК РФ).
В качестве общего правила закреплено, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК РФ. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).
Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК РФ со ссылкой на договор ренты. Интересы кредитора оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя [26].
Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК РФ для случаев реорганизации юридического лица плательщика ренты.
Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество. Прежде всего, это относится к передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК РФ у такого получателя ренты возникает залоговое право на указанное имущество.
По мнению О.Н. Бобровской, «обращения за судебной защитой собственником жилого помещения, переданного под выплату пожизненного содержания с иждивением, с перспективой их удовлетворения, могут иметь место: при отказе получателя ренты нести солидарную ответственность за коммунальные платежи в помещении, право пользования которым сохранено за получателем ренты; в случае споров о порядке пользования жилым помещением собственником и третьими лицами; о предоставлении компенсационных платежей в связи с несением получателем ренты налогового бремени; о производстве индексационных выплат по безосновательным требованиям получателя ренты».
В случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или иной способ), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ст. 587 ГК РФ признает его существенным, следовательно, при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.
Если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю пожизненного содержания с иждивением, залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимого имущества (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь идет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК РФ к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.
Условие об определенном способе обеспечения или о страховании может быть включено в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.
При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК РФ подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК РФ (учетная ставка банковского процента).
Обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК РФ размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Именно такой вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства [23].
Таким образом, обязанность плательщика заключается в уплате пожизненного содержания с иждивением, т.е. в том, чтобы выплачивать ее в указанном в договоре порядке и размере. Просрочка исполнения обязанности по выплате пожизненного содержания с иждивением влечет ответственность плательщика в виде уплаты получателю процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором пожизненного содержания с иждивением.
2.2 Заключение и содержание договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица [24].
Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.
Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.
Исследование законодательства позволяет утверждать, что договор пожизненного содержания с иждивение признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением, такой договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права [31].
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты.
Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.
Необходимо также отметить то обстоятельство, в силу которого договоры в зависимости от их природы признаются заключенными либо с момента достижения сторонами согласия (консенсуальные договоры), либо после передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту (реальные договоры), либо после государственной регистрации (в случае договора ренты).
Проанализировав нормы главы ГК РФ я пришла к выводу о том, что несмотря на стремление законодателя придать договору ренты реальный характер, при определении его понятия, договор ренты имеет консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает» порождает различные противоречивые мнения о его юридическом значении. В связи с этим договор ренты считается заключенным и обязательства, вытекающие из него, возникают с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации [33].
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, так как ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон [6].
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В настоящее время стороны вправе заключать договор по поводу любого оборотоспособного имущества, относящегося к недвижимости это -земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания сооружения и т. п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе»: природные ресурсы, (они могут быть отнесены к нерукотворной недвижимости), которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемешаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без непреодолимого ущерба их назначению, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится его первоначальное назначение.
К другим природным ресурсам относятся: воды, леса, недра, однако в практике договоров ренты, заключенных по поводу этих объектов до настоящего времени нет, их понятие содержится в специальных нормативных актах.
К недвижимому имуществу ГК относит также объекты, не отвечающие названному в ч. 1 п.1 ст. 130 ГК признаку, но подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты), недвижимость «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество». Г.Ф. Шершеневич писал, что с экономической точки зрения морские суда точно также как и речные «более всего подходят к домам, с юридической точки зрения суда ближе к недвижимости, чем к движимости, с политической стороны суда рассматриваются как « продолжение территории той страны, флаг которой они носят» [35].
Единственным признаком, который свойственен и недвижимому «по природе имуществу» и недвижимому «в силу закона», является индивидуальная определенность. Индивидуальную определенность первой категории недвижимости придает, прежде всего, фиксированное положение объекта на земельном участке, а второму - государственная регистрация с момента которого суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом.
Несмотря на такое разнообразие объектов недвижимости исследование нотариальной и судебной практики показало, что среди недвижимых вещей предметом договора пожизненного содержания, как правило, являются жилые помещения, то есть пригодные для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным градостроительным, техническим, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям и зарегистрированные в таком качестве, чаще всего это квартиры небольшой площади - одно- и двухкомнатные, реже - земельные участки, что можно объяснить как рисковым характером договора, так и отсутствием у большинства граждан, заключающих договор пожизненного содержания, иною недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности. Кроме того, по договорам пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты в основном передаются квартиры и жилые дома, находящиеся на праве собственности у пожилых людей, нуждающихся и постороннем уходе [24].
По договору пожизненной ренты передают не только жилые дома и квартиры, но также на практике можно встретить договор, заключенный относительно комнаты в коммунальной квартире.
Кроме того, на практике встречаются договоры пожизненной ренты, по которым под выплату ренты передается доля в праве собственности на квартиру.
В договоре пожизненного содержания с иждивением объектом передачи может являться только недвижимость. Такое ограничение создает определенные трудности при заключении договора в выборе между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением в случае, когда вместе с недвижимостью передается движимое имущество.
Очень важное значение для плательщика ренты имеет определение натуральной ренты в договоре, так как при нечеткости определения могут возникнуть неблагоприятные для него последствия. Поэтому в договоре пожизненного содержания необходимо указать, например, где будет проживать рентополучатель, сколько раз в месяц необходимо производить уборку в квартире, ходить в магазин, какую покупать одежду и т. д. Например, натуральная рента может включать в себя [21]:
ежедневное трехразовое питание, уборку помещения, смену постельного белья и одежды по мере необходимости, их стирку, обновление белья и одежды;
ежедневный, а в случае необходимости при обострении болезни, круглосуточный уход, вызов врача на дом, покупку лекарств и лечение;
-обеспечение транспортным средством, по мере необходимости;
- помощь в установлении памятника на могиле. Оплата работ по установке памятника на кладбище за счет средств получателя содержания;
- организацию в случае смерти получателя похоронной процессии с ритуальными услугами за свой счет;
- осуществление за счет плательщика ремонта и эксплуатации недвижимого имущества в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального фонда.
Рентные платежи зависят от стоимости имущества, передаваемого по договору, прямо пропорционально, но только в том случае, если плательщиком ренты является профессионал. Если же договор ренты заключается частным порядком не через фирму, то такая зависимость наблюдается в меньшей степени. В таких договорах устанавливается чаще всего минимальный объем платежей или чуть больше предусмотренного законом минимума.
Кроме условия о предмете существенными условиями являются условия, названные таковыми в законе. Согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимое имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставлять обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Данная норма к договору пожизненного содержания с иждивением не применяется, так как по данному договору под выплату ренты передается только недвижимое имущество.
По заявлению одной из сторон в договор пожизненного содержания может быть включено условие о применении и других способов обеспечения исполнения обязательств. В этом случае такое условие также будет существенным.
Анализ возможности применения способов обеспечения исполнения обязательства к договору пожизненного содержания с иждивением, позволяет сделать вывод о том, что не все обеспечительные средства могут быть использованы применительно к данной договорной конструкции.
Неустойка в данном случае является самым приемлемым способом обеспечения исполнения рентного обязательства. Поскольку отношения, складывающиеся между кредитором и должником, имеют длящийся характер, то неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате рентных платежей может возникать неоднократно в период действия договора пожизненного содержания, а неустойка в данном случае будет каждый раз стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства. Однако, предусмотрев в договоре условие о неустойке, необходимо учитывать норму ст. 588 ГК РФ, согласно которой за просрочку выплаты ренты рентоплательщик уплачивает рентополучателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства кредитор вправе предъявить требование либо о взыскании договорной неустойки, либо о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, не доказывая факта и размера причиненных убытков [12].
Также в качестве способа обеспечения исполнения рентного обязательства может быть использован залог.
Удержание вещи не может быть использовано как способ обеспечения рентного обязательства, поскольку у кредитора (получателя ренты) не находится вещь, подлежащая передаче должнику (плательщику ренты), а следовательно, у рентополучателя не может возникнуть права на удержание вещи. Имущество, подлежащее передаче плательщику ренты, в силу реального характера договора пожизненного содержания передается для заключения договора, а если передача не состоялась, то договор следует считать незаключенным, а рентное обязательство не возникшим.
Анализ норм о поручительстве позволяет сделать вывод, что данный способ может быть использован в договоре пожизненного содержания с иждивением, в котором содержание заменено денежными выплатами. По договору пожизненного содержания под предоставление содержания в натуре поручительство не применимо.
Не может быть использована как способ обеспечения исполнения рентного обязательства банковская гарантия. Во-первых, характер данного способа обеспечения не соответствует тем отношениям, которые складываются между кредитором и должником в рентном обязательстве (банковская гарантия применяется обычно в сфере предпринимательской деятельности). Во-вторых, в силу банковской гарантии гарант при неисполнении или ненадлежащем исполнении принципалом своей обязанности должен уплатить кредитору заранее гарантированную денежную сумму, однако установить данную денежную сумму в силу специфики рентного обязательства при заключении договора не представляется возможным.
Задаток также не может быть использован в качестве способа обеспечения исполнения рентного обязательства, поскольку в данном случае он не может выполнять одну из своих функций, а именно обеспечительную. О.А. Маркова обоснованно отмечает, что при неисполнении обязательства плательщиком ренты задаток уйдет на погашение рентных платежей за определенный период, в дальнейшем же требования получателя останутся необеспеченными.
Если под выплату ренты передается недвижимость, то рентополучатель в обеспечение обязательства рентоплательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). В этом случае условие о залоге является обычным. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникать как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК РФ названы и имущество (земельный участок или другое недвижимое имущество) и обязательство, исполнение которого обеспечивается залогом (обязательство плательщика ренты по выплате рентных платежей). Следовательно, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества залог возникает в силу закона, и дополнительного соглашения между плательщиком ренты и получателем ренты не требуется.
Кроме того, согласно п. 1. ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Следовательно, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды - залогом и рентой. Данные обременения являются основной гарантией прав получателя содержания как более слабой в экономическом смысле стороны по договору. литературе обсуждается вопрос о признании в качестве существенных условий о цене и сроке договора пожизненного содержания [12].
В связи с тем, что размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон с учетом не только стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, но и, как правило, с учетом возраста и состояния здоровья получателя ренты, а кроме того, договор пожизненного содержания признается алеаторным, то, следовательно, общий размер рентных платежей, подлежащих уплате за весь период действия договора, не зависит от стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Таким образом, цена имущества, передаваемого под выплату ренты, не является существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с п. 2. ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания определен императивными нормами и составляет период жизни получателя ренты. Следовательно, договор пожизненного содержания с иждивением является срочным договором, и срок в данном случае согласно ст. 190 ГК РФ определяется наступлением события (смерти получателя ренты), которое должно неизбежно наступить. В связи с тем, что срок действия договора пожизненного содержания установлен императивно, то, следовательно, условие о сроке не согласуется сторонами и не является существенным условием договора [34].
Таким образом, существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является условие о предмете (недвижимом имуществе, передаваемом под выплату ренты и рентных платежах).
Если по заявлению одной из сторон в договор пожизненного содержания должно быть включено условие о применении способов обеспечения исполнения обязательств, то такое условие также будет существенным.
После того, как нами были рассмотрены условия заключения договора пожизненного содержания с иждивением, мы считаем необходимым изучить права и обязанности сторон по данному договору. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.
2.3. Расторжение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением
Выделяются следующие общие основания изменения договора пожизненного содержания [20]:
-изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
-изменение договора при его существенном нарушении (п. 2. ст. 450 ГК РФ);
-изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
-в случае одностороннего отказа от исполнения договора частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Изменение договора пожизненного содержания выражается, как правило, в уточнении обязанностей плательщика по предоставлению содержания.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Так как договор пожизненного содержания с иждивением заключается в нотариальной форме, следовательно, соглашение об изменении этого договора должно быть совершено в нотариальной форме. Соблюдение нотариальной формы дополнительного соглашения еще раз предоставляет сторонам возможность проверить законность заключенного договора у нотариуса и получить дополнительные разъяснения.
Несмотря на то, что при существенном нарушении договора в одностороннем порядке можно не только расторгнуть договор, но и изменить его, рентополучатель обычно предъявляет в суд требование о расторжении договора.
Вопрос о расторжении договора возникает, как правило, когда между плательщиком и получателем ренты прекратились доверительные отношения. Письменные доказательства исполнения обязанностей по договору отсутствуют, и суд, обычно занимая позицию рентополучателя, выносит решение в его пользу, независимо от того что плательщик ренты к этому моменту мог понести значительные расходы по исполнению договора.
При таких обстоятельствах представляется, что более логичным было бы предоставить плательщику ренты возможность предотвратить подобную ситуацию, например, включив в договор условие о составлении письменных доказательств исполнения своих обязанностей и определив, какое нарушение договора является существенным, то есть более приемлемым было бы изменить договор, а не расторгать его.
В ст. 993 проекта Гражданского уложения содержалась норма, согласно которой, если обязавшийся уплачивать пожизненный доход не произведет своевременно причитающийся платеж, то другая сторона вправе требовать уплаты дохода за наступивший уже срок и обеспечения своевременной уплаты в будущем. В случае непредоставления такого обеспечения данное взамен пожизненного дохода имущество может быть потребовано обратно. Следовательно, законодатель считал, что несправедливо давать рентополучателю право отступить от договора в случае простой неуплаты рентоплательщиком причитающихся рентных платежей. Это могло случиться после многих лет производства выплат, когда уже значительная часть стоимости имущества, переданного под выплату ренты, исчерпана, и возврат этого имущества оказался бы мерой, слишком тяжелой для рентоплательщика. Кроме того, рентополучатель должен быть заинтересован в расторжении договора [23].
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть изменен в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
В случае существенного изменения обстоятельств исполнение договора становится затруднительным в силу каких-либо экономических причин. Например, исполнение обязанности по предоставлению содержания может стать для плательщика ренты затруднительным в виду ухудшения его финансового положения, которое может быть вызвано болезнью, потерей основного источника дохода, смертью родственников. В ст. 254 ГК РСФСР была закреплена норма, согласно которой договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца мог быть, расторгнут по требованию покупателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное держание.
При применении ст. 451 ГК РФ на практике основополагающей должна стать идея об ограниченном характере вмешательства суда во взаимоотношения сторон договора, поскольку доминирующим в регулировании договорных отношений должен оставаться принцип незыблемости обязанности исполнения договорных обязательств. Поэтому изменение договора более отвечает интересам сторон, чем его расторжение.
Изменение договора пожизненного содержания с иждивением путем частичного одностороннего отказа от исполнения договора невозможно. Так, нельзя отказаться в одностороннем порядке предоставлять содержание в меньшем объеме, это возможно лишь через соглашение сторон [27].
Следует рассмотреть специальные основания изменения договора пожизненного содержания с иждивением.
Если пожизненное содержание установлено в пользу нескольких лиц, то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В этом случае договор пожизненного содержания изменяется, так как при изменении размера рентных платежей юридическая сущность обязательства не изменилась и конкретная правовая связь между плательщиком и получателем ренты не нарушилась. Данное обязательство прекратится смертью последнего получателя ренты.
В соответствии со ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. В данной ситуации сущность обязательства пожизненного содержания с иждивением не изменяется.
Гл. 26 ГК РФ содержит нормы, определяющие юридические факты, которые могут служить основаниями прекращения гражданско-правового обязательства. «Все юридические факты данной категории обладают одним правовым свойством: прерывают правовую связь, не вызывая возникновения у сторон новых или дополнительных обязанностей по уплате неустойки, возмещению убытков, уплате двойной суммы задатка...».
При прекращении обязательства права и обязанности сторон, которые составляли содержание данного обязательства, прекращаются.
Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора по основаниям, не предусмотренным ст.ст. 407-419 ГК РФ. Анализируя данное положение, можно прийти к выводу, расторжение договора по нормам гл. 29 ГК РФ является дополнительным основанием прекращения договорного правоотношения, наряду с общими основаниями прекращения обязательства (ст. 407-419 ГК РФ).
Гл. 29 ГК РФ носит название «Изменение и расторжение договора». Термин «договор» употребляется в различных значениях (юридический факт, договорное правоотношение, документ). Основываясь на содержании норм гл. 26 и 29 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель в гл. 29 ГК РФ определяет основания, порядок и последствия изменения и расторжения именно договорного правоотношения.
Таким образом, расторжение договора является одним из оснований прекращения обязательства [28].
Большинство гражданско-правовых обязательств прекращается надлежащим исполнением при достижении цели, ради которой они заключались. Действие обязательств может прекратиться наступлением и других юридических фактов, которые определяются в законодательстве и признаются основаниями прекращения обязательств.
Обратимся к рассмотрению вопроса об основаниях прекращения договора пожизненного содержания. Общие основания прекращения обязательств установлены нормами гл. 26 ГК РФ. Эти нормы подлежат применению, если нет противоречия со специальными нормами о договоре пожизненного содержания с иждивением.
В случае существенного нарушения договора пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Выкуп ренты в данном случае рассматривается как одно из оснований прекращения рентного обязательства. Плательщик ренты уплачивает рентополучателю выкупную цену ренты, и обязательство по выплате ренты прекращается, при этом имущество, переданное под выплату ренты, остается в собственности рентоплательщика.
Выкуп ренты в договоре пожизненной ренты можно рассматривать как разновидность отступного, так как для выкупа ренты характерен основной признак отступного, а именно прекращение обязательства путем предоставления иного предмета, нежели тот, который был определен в договоре. В данном случае выкуп ренты должен рассматриваться как средство освобождения плательщика от его обязанности по выплате ренты, т.е. как предоставление отступного для прекращения обязательства.
В литературе встречается небесспорное мнение о том, что уплату выкупной цены по договору пожизненного содержания можно рассматривать как штрафную неустойку.
Против данного вывода говорит то, что неустойка является мерой имущественной ответственности и, как правило, не влечет за собой прекращения обязательства. Кроме того, размер подлежащей уплате неустойки должен быть соразмерен с последствиями нарушения обязательства, в противном случае суд вправе уменьшить неустойку. Выкупная же цена по договору пожизненного содержания является денежной суммой, выплата которой направлена на прекращение обязательства и не подлежит уменьшению. Кроме того, в случае существенного нарушения договора получатель имеет право требовать уплаты договорной неустойки наряду с требованием о выкупе ренты.
На основании изложенного можно прийти к выводу, что договор пожизненного содержания может быть прекращен путем предоставления отступного и, кроме того, выкуп ренты возможно рассматривать как разновидность отступного.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Таким образом, требования должны быть, во-первых, встречными, то есть такими, по которым каждая сторона является и кредитором, и должником, во-вторых, однородными, то есть предметы требований должны быть одного вида, рода, и, в-третьих, срок исполнения данных требований должен наступить, либо срок не указан или определен моментом востребования.
Ст. 411 ГК РФ содержит императивную норму о недопустимости проведения зачета требований о пожизненном содержании. Эта норма направлена на защиту интересов слабой стороны в договоре (получателя ренты). Необходимость данной нормы в литературе объясняется тем, что прекращение исследуемого обязательства зачетом противоречило бы цели, ради которой оно возникло. Таким образом, зачетом не может быть прекращено обязательство пожизненного содержания с иждивением.