Тема: Земельные отношения

• Вид работы:
  Другое по теме: Земельные отношения
• Предмет:
  Основы права
• Когда добавили:
  11.06.2018 19:14:59
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

  высшего образования

  «Уральский государственный экономический университет»

  
  
  

  КУРСОВАЯ РАБОТА

  по дисциплине «Земельное право»

  Тема: Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений

  
  

  Институт/Факультет/Департамент/

  Центр Студент

  Травникова Анастасия Маратовна

  (ФИО)Институт непрерывного образованияНаправление (Специальность)Группа ГМЮ-16-1Юриспруденция Руководитель Троценко Оксана Сергеевна

  Профиль/программа

  Правовое обеспечение государственных и муниципальных органов (ФИО, должность, звание)

  Кафедра Дата защиты

  
  
  
  

  Содержание

  Введение3

  Основная часть8

  Теоретические основы правового регулирования земельных отношений15

  Право собственности на землю16

  Приватизация земли и использование недр31

  Использование леса и насаждений40

  Аренда земель41

  Купля-продажа земельных участков54

  Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков. Нормативная цена земли61

  Заключение73

  Список литературы76

  
  

  Введение

  Современная наука земельного права под принципами земельного права понимает основополагающие начала, на которых базируется правовое регулирование земельных отношений.

  В теории права принято деление правовых принципов по сфере (масштабу) действия на общеправовые, межотраслевые и отраслевые.

  Общеправовые принципы, действие которых в том числе распространяется и на земельные отношения, закреплены к Конституции РФ. Необходимо выделить следующие конституционные положения, которые являются основой для земельных правоотношений:

  • конституционные положения, устанавливающие основы правового режима земли как природного объекта и природного ресурса (ч. ч. 1, 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 8 Конституции РФ);
  • конституционные положения, устанавливающие право граждан на землю (ч. ч. 1, 2 ст. 36, ч. ч. 1, 3, 4 ст. 35);
  • конституционные положения, устанавливающие предметы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений (п. "д" ст. 71, п. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72, ч. ч. 2, 5 ст. 76, п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ).

  Земельное право занимает самостоятельное место в общей системе права, поскольку оно направлено на регулирование конкретного по своей сущности вида общественных отношений - земельных отношений. Оно, как уже было показано выше, имеет свой предмет и метод правового регулирования этих отношений.

  Земельное право как сложное явление социально-политической и экономической жизни общества имеет определенную систему. Ее первичным составным элементом служат правовые нормы, которые, объединяясь, образуют целое здание правовой системы. Правовая норма - это правило поведения субъектов земельных отношений, которым они должны руководствоваться, совершая свои действия.

  Отдельные правовые нормы формируются в группы (блоки или звенья) норм, которые именуются правовыми институтами. Нормы, составляющие правовой институт, регулируют не какие-либо отдельные действия, а целую однородную общность земельных отношений. Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из Общей части, содержащей правовые нормы, относящиеся ко всей отрасли земельного права в целом, и Особенной части, включающей нормы, регулирующие особенности использования отдельных категорий земель.

  К правовым институтам Общей части земельного права отнесены такие правовые институты, как:

  • вещные права на землю;
  • оборот земельных участков;
  • государственное управление земельными ресурсами;
  • правовая охрана земель;
  • ответственность за земельные правонарушения.

  К Особенной части относятся такие правовые институты, как:

  • правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;
  • правовой режим земель населенных пунктов;
  • правовой режим земель промышленности и иного специального назначения;
  • правовой режим земель лесного фонда;
  • правовой режим земель водного фонда;
  • правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.

  Земельное право представляет собой отрасль права, регулирующую общественные отношения, связанные с предоставлением, использованием и охраной земельных участков.

  Земельные участки в настоящее время имеют две основные характеристики:

  • земельные участки как объекты недвижимого имущества, выступающие в качестве объектов гражданских прав и обязанностей, включенные в гражданский оборот;
  • земельные участки как природные объекты, которые описаны человеком как объекты прав, но в то же время которым свойственны такие характеристики, как нерукотворность, неперемещаемость, неэластичность и др., которые выделяют земельные участки из стандартного перечня объектов недвижимого имущества.

  Отношения, регулируемые земельным законодательством, подразделяются на три группы.

  1. Отношения по предоставлению земельных участков. Несмотря на реформирование земельных отношений в течение последних двадцати лет, большинство земельных участков по-прежнему находится в государственной собственности. Следовательно, современное земельное право уделяет большое внимание процедуре передачи земельных участков частным землепользователям в собственность или аренду. При этом отношения предоставления не свойственны реализации вещных прав на недвижимое имущество. Наоборот, деятельность по предоставлению носит характер реализации государственной земельной политики, зачастую в ущерб сиюминутным экономическим интересам. Так, возможность льготного выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости существенно снижает объем средств, поступающих в соответствующие бюджеты. Однако это приводит к созданию большой группы собственников земельных участков, которые приобретают возможность привлечения средств под залог недвижимости, в том числе и земельных участков, тем самым создавая на перспективу новые возможности для кредитного и банковского развития.

  2. Отношения по использованию земельных участков, в свою очередь, подразделяются на отношения по использованию земельных участков в качестве средства производства и отношения по использованию участков для строительства. В силу своих природных свойств земельные участки могут как быть застроены, т.е. использоваться как операционный базис для размещения зданий, сооружений, так и использоваться для выращивания сельскохозяйственной продукции, лесных насаждений и др. В настоящее время доходность использования земельных участков для строительства в десятки раз выше, чем использования земельных участков в качестве средства производства. Соответственно, законодатель устанавливает возможность застройки только для участков, которые непригодны для производства сельскохозяйственной или лесохозяйственной продукции в силу отсутствия плодородия.

  3. Охрана земельных участков предполагает защиту земельных участков от двух видов негативного воздействия: антропогенного и природного. Земельные участки, являясь природными объектами, подвержены естественным негативным процессам. В то же время, будучи активно включенными в хозяйственную деятельность, земельные участки сильно зависят от негативного воздействия как в процессе, так и в результате хозяйственной деятельности человека.

  В целом земельные отношения как предмет земельного права являются отношениями сложными, комплексными, при этом регулирование их осуществляется нормами как земельного, так и гражданского, административного, экологического и иных отраслей законодательства.

  В процессе приобретения, хозяйственного использования и охраны земельных участков между органами исполнительной власти, с одной стороны, и гражданами и юридическими лицами с другой, а также между гражданами и юридическими лицами возникают различные отношения. Будучи урегулированными нормами земельного права, т.е. признанными соответствующими требованиям закона, эти отношения становятся земельными правоотношениями.

  В связи с приданием земле двойственного значения как природного объекта и природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого имущества с другой, соответственно изменилось и содержание земельных отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика их правового регулирования. Земельные отношения стали предметом правового регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 упомянутой статьи земельным законодательством регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит к земельным.

  Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных отношений представляет собой сложную вещь, состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает вопрос о главной вещи в комплексе. Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной вещи. При этом земельным и гражданским законодательством этот вопрос решается по-разному.

  Так, в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается. Для более наглядного рассмотрения данного вопроса, в основной части данной работы спорные вопросы соотношения земельного и гражданского кодексов, а также иных нормативно-правовых актов будут рассмотрены на примерах из судебной практики.

  Основная часть

  Приведем примеры решения спорных вопросов связанных с подходом Арбитражными судами в их решении с точки зрения Земельного Кодекса и Гражданского Кодекса. Возьмем в качестве примера постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа:

  закрытое акционерное общество "Речная транспортная компания" (далее - ЗАО "Речная транспортная компания") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" (далее - ОАО "ВНП "Волготанкер") о признании права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадью 39 042 квадратных метра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39 кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск.

  Уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требования, истец просил признать право собственности ЗАО "Речная транспортная компания" на земельный участок, кадастровый номер 44:32:010139:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадь 39 042 квадратных метра, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39 кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск.

  Исковые требования основаны на статьях 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьях 1, 11.4 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что в результате приобретения нежилого строения по договору купли-продажи у истца возникло право собственности на земельный участок, расположенный под этим строением и необходимый для эксплуатации нежилого строения.

  Арбитражный суд Костромской области решением от 04.02.2014 удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд пришел к выводу, что приобретенное истцом по договору купли-продажи здание кузницы расположено на спорном земельном участке, следовательно, право собственности на этот земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации переданного в собственность истца здания, перешло к истцу в силу закона одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.

  Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.05.2014 отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт, согласно которому отказал в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации здания кузницы необходим весь спорный земельный участок, а не его часть.

  Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, ЗАО "Речная транспортная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, как незаконное и необоснованное (ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам), и принятое с нарушением норм материального права.

  По мнению заявителя, здание кузницы расположено на спорном земельном участке, следовательно, истец приобрел права и на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание кузницы. Спорный земельный участок не является изолированным объектом и напрямую связан с принадлежащими на праве собственности истцу зданиями и строениями, необходим истцу в целях полноценной эксплуатации базы флота и обеспечения доступа к арендуемому земельному участку.

  Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

  Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе на основании следующего.

  В ходе конкурсного производства 20.04.2010 состоялись торги по реализации имущества должника - ОАО "ВНП "Волготанкер" - в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложения. В соответствии с протоколом от 20.04.2010 N 5/322 (приложение N 3) об итогах третьих торгов по продаже имущества Верхне-Волжского представительства ОАО "ВНП "Волготанкер" победителем признано ЗАО "Речная транспортная компания". В приложении N 5 согласованы наименования объектов недвижимости, входящих в состав продаваемого имущества ОАО "ВНП "Волготанкер".

  На основании протокола от 20.04.2010 N 5/322 (приложение N 3) истец и ответчик 20.04.2010-27.04.2010 заключили договоры купли-продажи имущества ОАО "ВНП "Волготанкер", в том числе договоры купли-продажи зданий и строений (нежилого строения гаража и два кабинета конторы; нежилого здания склада лакокрасок; нежилого строение поста управления; нежилого строения кузницы; нежилого здания сварочного цеха-ангара; нежилого строения гаража-ангара; нежилого здания кислородного цеха; нежилого здания склада-ангара; нежилого строения будки дежурного), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15. Факт нахождения данных строений на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15 установлен актом администрации города Волгореченск от 15.11.2010.

  Земельный участок площадью 51 551 квадратный метр (кадастровый номер 44:32:010139:15) приобретен ответчиком по договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.02.2010. Право собственности ответчика зарегистрировано 19.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2010 серии 44-АБ N 358203.

  До регистрации права собственности истца (ЗАО "Речная транспортная компания") на поименованные здания и строения ответчик произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:15 на 10 земельных участков с номерами 44:32:010139:33, 44:32:010139:34, 44:32:010139:35, 44:32:010139:36, 44:32:010139:37, 44:32:010139:38, 44:32:010139:39, 44:32:010139:40, 44:32:010139:41 и 44:32:010139:42 и подал заявление о постановке на кадастровый учет вновь образованных в результате раздела земельных участков.

  При регистрации права собственности ЗАО "Речная транспортная компания" на поименованные здания и строения одновременно произведена регистрации права собственности истца на вновь образованные земельные участки 44:32:010139:33, 44:32:010139:34, 44:32:010139:35, 44:32:010139:36, 44:32:010139:37, 44:32:010139:38 и 44:32:010139:39.

  На земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42 расположено нежилое строение (кузница) общей площадью 27,3 квадратного метра, находящееся в собственности ЗАО "Речная транспортная компания" (свидетельство государственной регистрации права от 21.02.2011 серии 44-АБ N 452338), что подтверждается межевым планом и кадастровым паспортом от 17.07.2013 N 4400/201/13-60041 земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42.

  Согласно акту от 26.12.2013 обследования земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:010139:16 и 44:32:010139:42 здание кузницы находится на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42, что соответствует выполненным в 2013 году материалам проведения кадастровых работ по образованию части земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42, занятого зданием кузницы.

  Сославшись на то, что на момент проведения торгов по реализации недвижимого имущества ОАО "ВНП "Волготанкер" земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:15, на котором располагались спорные здания и строения, находился у ответчика на праве собственности и в силу закона должен следовать судьбе находящихся на нем зданий и строений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

  Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ либо иными способами, предусмотренными законом.

  Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22).

  В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

  Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

  В соответствии с пунктом 59 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (ныне пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

  В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

  При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 ГК РФ).

  Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

  В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

  Следовательно, действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений и сооружений отдельно от земельного участка.

  В подтверждение возникновения права собственности на спорный земельный участок истец представил договор купли-продажи кузницы от 27.04.2010 N 27-И-Т.

  Как установлено судом первой инстанции из представленных доказательств (материалов межевания, кадастрового паспорта, акта обследования от 26.12.2013) и не оспаривается сторонами, кузница располагалась на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15, который после приобретения истцом с торгов находившихся на нем объектов недвижимости, в том числе и кузницы, был разделен на 10 земельных участков, включая в себя спорный земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42.

  Заключение сделки об отчуждении по договору купли-продажи объекта недвижимости производственного назначения и передача этого объекта в собственность покупателя влечет безусловную передачу во владение данного покупателя земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, в силу чего наличие воли на передачу участка вместе с объектом недвижимости вытекает из самого факта заключения сделки.

  Истец приобрел все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15, поэтому в силу статей 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ к нему должно было перейти право собственности на этот земельный участок, который впоследствии был разделен на десять участков, включая в себя спорный. После продажи с торгов объектов недвижимости у ответчика не осталось каких-либо объектов, расположенных на земельном участке.

  Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право собственности на спорный земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации переданного в собственность истца здания, перешло к последнему в силу закона одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом участке. Как правильно отметил суд первой инстанции, спорный земельный участок образован для эксплуатации существующих на них зданий. Факт расположения на этом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, подтверждается материалами дела.

  Земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42 не является изолированным объектом и напрямую связан с принадлежащими на праве собственности истцу зданиями, строениями ремонтной базы и иными земельными участками не только границами, но и назначением, разрешенным использованием (ремонт и обслуживание водного транспорта), следовательно, необходим истцу в целях полноценной эксплуатации базы флота.

  Таким образом, истец на основании статьи 12 ГК РФ правомерно предъявил требование о признании права собственности на спорный земельный участок, а суд первой инстанции обоснованно удовлетворил их.

  В силу части 1 и 2 статьи 288 АПК РФ несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательства, а также неправильное применение норм материального права является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции (пункт 5 части 1 статьи 287 АПК РФ).

  По приведенным мотивам постановление апелляционной инстанции от 19.05.2014 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 - оставлению в силе.

  Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 и 2 статьи 288, статьями 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

  постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А31-4073/2013 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014.

  
  

  Теоретические основы правового регулирования земельных отношений

  Конституция Российской Федерации регулирует земельные правоотношения в трех статьях: 9, 36, 72.

  В соответствии с п. 1 ст. 9 земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории

  Пункт 2 ст. 9 устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

  Пункт 1 ст. 36 устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

  В настоящее время существует расширительное толкование данной нормы, согласно которому к объединениям граждан относятся юридические лица, в том числе коммерческие. В противном случае прямое действие данной статьи привело бы к тому, что использовать земельные участки могли бы только некоммерческие объединения граждан и физические лица без статуса индивидуального предпринимателя.

  Пункт 2 ст. 36 устанавливает две конституционные обязанности: "Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц".

  Федеральное земельное законодательство состоит из двух групп законов.

  К первой группе относятся нормативные акты земельного законодательства. К таким относятся Земельный кодекс РФ, ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", "О землеустройстве", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" и др.

  Ко второй группе относятся нормативные акты иных отраслей права. Поскольку земельное право - комплексная отрасль, большая группа правоотношений регулируется нормами других отраслей. Это такие законы, как Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, Лесной кодекс, Водный кодекс, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", ФЗ "О недрах" и др.

  Федеральные подзаконные акты в настоящее время представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль, порядок ведения ЕГРП и другие.

  Право собственности на землю

  До 1990 г. в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование.

  Современная система прав на земельные участки основывается на едином первичном праве праве собственности.

  Право собственности подразделяется на три основные формы в зависимости от субъектов права правообладателей. Выделяют государственную, муниципальную и частную собственность на земельные участки. При этом право собственности, и в особенности право частной собственности, носит ограниченный характер.

  Как уже было указано выше, в ст. 9 Конституции РФ провозглашено: "Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Перечень субъектов соответствующих форм собственности определяется в соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. На момент принятия Конституции РФ представлялось актуальным установление новых форм собственности, например, предлагалось выделить в качестве самостоятельных форм собственности собственность физических лиц и акционерных обществ. В настоящее время образование дополнительных форм собственности не представляется актуальным. Более того, поскольку круг субъектов права собственности регулируется гражданским законодательством, которое находится в исключительном ведении Российской Федерации, изменение круга субъектов права собственности на региональном или муниципальном уровне невозможно.

  К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

  Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством.

  При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов.

  К сожалению, подавляющее большинство федеральных земель не зарегистрировано в качестве федеральной собственности. Причиной является огромный объем работ по формированию земельных участков, отнесенных к федеральной собственности. Это приводит к тому, что зачастую муниципальные образования незаконно относят федеральные земли (в силу федерального закона) к неразграниченным землям и пытаются распорядиться ими самостоятельно. В данном случае имеет место распоряжение земельным участком ненадлежащим субъектом, так как никто не наделял муниципальные образования правом распоряжения федеральными землями. Следовательно, подобные действия муниципалов являются ничтожными и не порождают правовых последствий.

  Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки:

  • которые признаны таковыми федеральными законами;
  • право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
  • которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

  Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например в аренду.

  В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

  Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

  Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

  В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

  В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

  В качестве примера того, как решаются спорные вопросы о земельной собственности посредством применения земельного и гражданского права, рассмотрим постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 августа 2014 г. по делу N А43-27805/2012:

  по заявлению открытого акционерного общества "Завод Слесарно-Монтажного Инструмента" о признании незаконным решения администрации Павловского муниципального района Нижегородской области от 28.09.2012 N 1/19-62.1

  Суд установил:

  открытое акционерное общество "Завод Слесарно-Монтажного Инструмента" (далее - Завод, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Павловского муниципального района Нижегородской области (далее - Администрация, орган местного самоуправления) от 28.09.2012 N 1/19-62.1 об отказе в предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 110 612 квадратных метров с кадастровым номером 52:33:0000061:59, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Коммунистическая, дом 10. Одновременно Завод просил суд обязать Администрацию в двадцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

  Как следует из материалов дела, Обществу принадлежит на праве собственности 59 объектов недвижимости, том числе ограждение (забор), расположенных на земельном участке площадью 110 612 квадратных метров с кадастровым номером 52:33:0000061:59, расположенном по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Коммунистическая, дом 10.

  Общество 19.09.2012 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:33:0000061:59, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. При этом в уполномоченный орган были предоставлены все предусмотренные действующим законодательством документы.

  Администрация 28.09.2012 направила Обществу письмо N 1/19-62.1, в котором указала на нецелесообразность предоставления Заводу в собственность испрашиваемого земельного участка и возможность предоставления земельного участка исключительно под объектами недвижимости.

  Полагая, что решение органа местного самоуправления не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

  Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 13 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 29, 33, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, положениями Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" и исходил из того, что Общество не обосновало необходимость использования испрашиваемого земельного участка площадью 110 612 квадратных метров для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества.

  Апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права, вместе с тем сделал вывод о том, что оспариваемое решение Администрации не соответствовало действующему законодательству и нарушало права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

  Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены постановления апелляционного суда.

  В пункте 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

  В силу статьи 29 Кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

  В соответствии с частью 1 статьи 36 Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с этим Кодексом.

  Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

  В части 5 статьи 36 Кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

  Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

  В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Кодекса).

  В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Кодекса и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

  Согласно пункту 2 статьи 35 Кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

  Как видно из материалов дела, Общество является собственником 59 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Коммунистическая, дом 10, что не оспаривается органом местного самоуправления.

  Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 110 612 квадратных метров с кадастровым номером 52:33:0000061:59, уполномоченным органом по распоряжению которого является Администрация.

  Не оспаривая право Общества на приватизацию земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, орган местного самоуправления полагает, что отсутствуют основания для передачи в собственность испрашиваемого земельного участка в заявленном размере.

  В обосновании своей позиции Общество приложило к своему заявлению заключение Управления экспертных работ Центра судебной строительно-технической экспертизы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" от 20.06.2012 "Обоснование необходимости использования земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Павлово, ул. Коммунистическая, дом 10" (том 1, лист дела 129).

  Согласно данному заключению эксплуатация объектов недвижимости Завода не представляется возможной без использования всей территории земельного участка, поскольку именно земельный участок площадью 110 612 квадратных метров и в существующих границах необходим для ведения производственного процесса промышленного предприятия.

  Кроме того, Завод представил другое доказательство - заключение Управления экспертных работ Центра судебной строительно-технической экспертизы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" от 15.11.2013 "Определение минимальной площади земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации объектов недвижимости ОАО "Завод Слесарно-Монтажного Инструмента", расположенных в границах земельного участка общей площадью 110 612 квадратных метра, кадастровый номер 52:33:0000061:59, по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Коммунистическая, дом 10, в соответствии с их фактическим использованием".

  Из этого заключения следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации объектов недвижимости ОАО "Завод Слесарно-Монтажного Инструмента", расположенных в границах земельного участка площадью 110 612 квадратных метров, кадастровый номер 52:33:0000061:59 по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Коммунистическая, дом 10, в соответствии с их фактическим использованием составляет 186 346 квадратных метров (том 9, лист дела 124).

  Апелляционный суд исследовал названные заключения в порядке, установленном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделал правильный вывод о том, что выводы экспертов не являются противоречивыми, основаны на фактических полученных в результате исследования данных и соответствуют требованиям действующего законодательства.

  Установленная экспертами различная величина площади земельного участка связана с тем, что на разрешение экспертов ставились различные вопросы; в первом случае - обоснование необходимости земельного участка с кадастровым номером 52:33:0000061:59 для эксплуатации зданий, во втором - об определении экспертным путем минимальной площади земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации объектов недвижимости Общества в соответствии с их фактическим использованием.

  Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация не представила доказательств, опровергающих выводы экспертов.

  В силу пункта 4 статьи 28 Кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

  Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

  Апелляционный суд установил, что Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке; обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приватизации земельного участка, приложив все необходимые документы; право на приватизацию земельного участка под объектами недвижимости Администрация признает.

  Доказательств невозможности предоставления Обществу спорного земельного участка в заявленном размере в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, орган местного самоуправления не представил.

  Таким образом, апелляционный суд обоснованно посчитал, что права Общества на земельный участок с кадастровым номером 52:33:0000061:59 подлежали переоформлению по правилам статьи 36 Кодекса, соответственно, у Администрации не имелось оснований для непринятия положительного решения о приватизации земельного участка и ненаправления заявителю проекта договора купли-продажи.

  При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение органа местного самоуправления не соответствовало действующему законодательству и нарушало права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные требования.

  Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов апелляционного суда и направлены на переоценку доказательств и установленных этим судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

  Кассационная жалоба органа местного самоуправления не подлежит удовлетворению.

  Первый арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены постановления апелляционного суда в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.07.2014 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу N А43-27805/2012 следует считать утратившим силу в связи с рассмотрением кассационной жалобы.

  Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

  постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу N А43-27805/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Павловского муниципального района Нижегородской области - без удовлетворения.

  Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.07.2014 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу N А43-27805/2012 считать утратившим силу в связи с рассмотрением кассационной жалобы.

  Рассмотрим и другой пример решения спорного вопроса о признании права собственности на земельный участок индивидуального предпринимателя в ответ на претензии государственного учреждения о своих правах на этот земельный участок постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 ноября 2014 г. по делу N А79-6397/2013:

  Суд установил:

  Министерство природных ресурсов и экологии Чувашской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:303 и об истребовании его из незаконного владения индивидуального предпринимателя Реуновой Л.Г. (далее - Предприниматель).

  Исковые требования основаны на статьях 30, 31, 84, 101 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 6, 69 Лесного кодекса Российской Федерации, статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорный участок, находящийся в границах земель лесного фонда (квартал 49, выдел 5 Карачуринского участкового лесничества Опытного лесничества Минприроды Чувашии), предоставлен Предпринимателю в аренду с нарушением требований действующего законодательства, поскольку он относится к федеральной собственности.

  К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены казенное учреждение Чувашской Республики "Опытное лесничество" Министерства природных ресурсов и экологии Чувашской Республики, государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике" (далее - Кадастровая палата Министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление).

  В производстве Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии находилось дело N А79-7859/2013 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (далее - Теруправление) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании права собственности за Российской Федерацией на этот же земельный участок и истребовании его из незаконного владения ИП Реуновой Л.Г. Определением от 07.10.2013 суд объединил дела N А79-6397/2013 и А79-7859/2013 в одно производство для совместного рассмотрения.

  Производство по настоящему делу приостанавливалось в связи с назначением землеустроительной экспертизы.

  Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 25.04.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014, отказал в удовлетворении иска.

  Руководствуясь статьями 1, 9, 17, 18 и 19 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 6, 8 и 69 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201 "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", статьями 12 и 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), с учетом разъяснений, данных в пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), суд пришел к выводу о том, что истцы не представили доказательств нахождения спорного земельного участка в границах лесного участка с условным номером 21:17:00:0000, зарегистрированного за Российской Федерацией.

  Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

  Заявитель считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении иска и пришел к ошибочному выводу о том, что Министерство не доказало факт нахождения спорного земельного участка в границах лесного участка с условным номером 21:17:00:0000, зарегистрированного за Российской Федерацией.

  Министерство считает, что факт того, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:303 является составной частью земельного участка с условным номером 21:17:00:0000 подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: лесными картами, лесоустроительными планшетами и иной лесоустроительной документацией.

  Представитель Предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы.

  Как видно из документов и установил суд, в собственности Российской Федерации находится лесной участок, категория земель: земли лесного фонда, площадью 286 900 000 квадратных метров; адрес объекта: Чувашская Республика, Аликовский район, Моргаушский район, Красноармейский район, Цивильский район, Чебоксарский район, Ядринский район, г. Чебоксары, Опытный лесхоз, Малиновское лесничество, кварталы с 1 по 47, Карачуринское лесничество, кварталы с 1 по 126, Цивильское лесничество, кварталы с 1 по 119, Ильинское лесничество, кварталы с 1 по 88, Икковское лесничество, квартала с 1 по 56, Сормовское лесничество квартала с 1 по 55, условный номер объекта 21:17:00:0000 (свидетельство о государственной регистрации права 21 АД N 363045 от 29.12.2010).

  Кадастровые работы в отношении названного земельного участка лесного фонда не проводились.

  На праве собственности за муниципальным образованием "Город Чебоксары - столица Чувашской Республики" зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:187 площадью 111 509 квадратных метров, расположенный в юго-западной части кадастрового квартала (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.10.2012 N 00/065/2012-786).

  Земельный участок площадью 2661 квадратный метр, с кадастровым номером 21:01:020209:303 образован путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 21:01:020209:187 и относится к категории "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием: для строительства банно-оздоровительного комплекса (выписка из государственного кадастра недвижимости от 05.02.2013 N 21/301/13-13837).

  Распоряжением от 12.05.2011 N 1200-р Администрация предоставила Предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:303 в аренду для строительства банно-оздоровительного комплекса.

  Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.05.2011 N 101/4929-Л земельного участка с кадастровым номером 21:01:020209:303 на срок с 09.06.2011 по 01.05.2014 (договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 09.06.2011).

  Сотрудники Департамента лесного хозяйства по Приволжскому федеральному округу, Минприроды Чувашии и Казенного учреждения составили акт от 29.08.2012 осмотра лесного участка, в котором указали, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:303 площадью 0,27 гектара, предоставленный в аренду Предпринимателю, по данным геодезического журнала съемки окружной межи и планшетных рамок, составленной в 1994 году лесоустройством Пензенской экспедиции Поволжского лесоустроительного предприятия, находится на территории земель лесного фонда.

  Посчитав земельный участок с кадастровым номером 21:01:020209:303 составной частью лесного участка с условным номером 21:17:00:0000, относящегося к федеральной собственности, Министерство и Теруправление обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

  В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

  Защита гражданских прав осуществляется путем признания права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

  Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления N 10/22).

  Согласно части 1 статьи 6 Лесного кодекса Российской Федерации леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

  Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

  В соответствии со статьей 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201 "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в случае, если до 01.01.2015 государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков и идентификация лесного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается такому лесному участку в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План лесного участка в составе земель лесного фонда, выданный до 1 января 2015 года, признается юридически действительным (пункты 1, 2 статьи 4.2 Федерального закона от 04.12.2006 N 201 "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации").

  Из материалов дела видно, что границы принадлежащего Российской Федерации лесного участка, относящегося к землям лесного фонда, площадью 286 900 000 квадратных метров, с кадастровым номером 21:17:00:0000, адрес объекта: Чувашская Республика, Аликовский район, Моргаушский район, Красноармейский район, Цивильский район, Чебоксарский район, Ядринский район, г. Чебоксары, Опытный лесхоз, Малиновское лесничество, кварталы с 1 по 47, Карачуринское лесничество, кварталы с 1 по 126, Цивильское лесничество, кварталы с 1 по 119, Ильинское лесничество, кварталы с 1 по 88, Икковское лесничество, кварталы с 1 по 56, Сормовское лесничество, кварталы с 1 по 55 определены на основе данных государственного лесного реестра и материалов лесоустройства в соответствии со статьей 69 Лесного кодекса Российской Федерации по лесным кварталам и лесотаксационным выделам.

  Оценив имеющуюся в материалах дела доказательственную базу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта от 17.02.2014 N 62-Э/2014, суд пришел к правильным выводам об отсутствии нарушения прав Российской Федерации и правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих факт нахождения спорного земельного участка в границах лесного участка с условным номером 21:17:00:0000, зарегистрированного за Российской Федерацией.

  Довод заявителя о доказанности факта нахождения спорного земельного участка в границах лесного участка с условным номером 21:17:00:0000, зарегистрированного за Российской Федерацией, направлен на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

  Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

  Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

  Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

  Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

  решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 25.04.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу N А79-6397/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства природных ресурсов и экологии Чувашской Республики - без удовлетворения.

  
  

  Как видно из материалов данного разбирательства Арбитражного суда, в результате комплексного применения Земельного, Гражданского Кодексов и других правовых актов найдено точное соотношение их положений для принятия правомерного решения.

  Приватизация земли и использование недр

  Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

  Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

  Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

  Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

  Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

  Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

  Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

  Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества. Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

  Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

  Права собственников земельных участков на совершение сделок с принадлежащими им участками регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. Статья 40 ЗК РФ содержит открытый перечень прав собственников земельных участков:

  1) собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  Согласно Федеральному закону "О недрах" предоставление участков недр в частную собственность не предусматривается. Поэтому необходимо разграничивать понятия "участки недр" и "добытые полезные ископаемые". Если недра и их участки принадлежат на праве собственности исключительно государству (ст. 1.2 Закона "О недрах"), то добытые общераспространенные полезные ископаемые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц - собственников земельных участков. Собственники земельных участков вправе в соответствии со ст. 19 Закона "О недрах" по своему усмотрению в границах земельных участков осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, на глубину до пяти метров.

  Порядок пользования недрами юридическими лицами и гражданами в границах предоставленных им земельных участков с целью добычи общераспространенных полезных ископаемых устанавливается законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 18 Закона "О недрах").

  Добытые общераспространенные полезные ископаемые могут быть использованы собственниками земельных участков только для своих нужд, например строительства. В случае же добычи указанных полезных ископаемых для коммерческих целей, например на продажу, необходимо получение лицензии на добычу полезных ископаемых на общих основаниях в соответствии с требованиями законодательства о недрах.

  Рассмотрим некоторые спорные вопросы по недропользованию во взаимосвязи с законопологающими нормативными актами:

  Постановление арбитражный суда Поволжского округа от 28 октября 2014 г. по делу N А55-19946/2013

  по исковому заявлению федерального казенного предприятия "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон" (ОГРН 1066330003046, ИНН 6330280371), Самарская область, г. Чапаевск, к Министерству лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования, Самарская область, г. Самара, Главному управлению организации торгов Самарской области, г. Самара, Управлению по недропользованию Самарской области, г. Самара, Федеральному агентству по недропользованию - РОСНЕДРА, г. Москва, с привлечением третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Базовый капитал" (ОГРН 1126318007090, ИНН 6318226579), г. Самара, общества с ограниченной ответственностью "Каскад Н" (ОГРН 1126317002360, ИНН 6317091270), г. Самара, общества с ограниченной ответственностью "СКУ "Дорстрой" (ОГРН 1126317004483, ИНН 6317092869), г. Самара, общества с ограниченной ответственностью "Самаралифтмаш" (ОГРН 1116311008637, ИНН 6311131705), г. Тольятти, о признании недействительным аукциона,

  Суд установил:

  федеральное казенное предприятие "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон" (далее - ФКП "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, Главному управлению организации торгов Самарской области, Управлению по недропользованию Самарской области, Федеральному агентству по недропользованию о признании недействительным аукциона, проведенного Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, Главным управлением организации торгов Самарской области по предоставлению права на геологическое изучение, разведку и добычу общераспространенных полезных ископаемых на участке недр Самарской области в части предоставления права пользования участком недр местного значения - месторождения "Воздвиженское-1" для геологического изучения, разведки и добычи строительного песка (лот N 3).

  Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 по делу N А55-19946/2013 в удовлетворении иска отказано.

  Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 удовлетворена апелляционная жалоба истца. Решение суда первой инстанции от 24.12.2013 отменено, проведенный аукцион в части предоставления права пользования участком недр местного значения - месторождения "Воздвиженское-1" для геологического изучения, разведки и добычи строительного песка признан недействительным.

  В кассационной жалобе Главное управление организации торгов Самарской области просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 09.07.2014 с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 24.12.2013.

  Считает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил статьи 13.1, 2.1 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах), Постановление Правительства Российской Федерации от 07.11.2008 N 823, придя к ошибочному выводу о том, что участок недр месторождения "Воздвиженское-1" является участком недр федерального значения, и право проведения торгов на пользование таким участком недр принадлежит Правительству Российской Федерации. При этом к участию в деле не было привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

  В судебное заседание податель кассационной жалобы - Главное управление организации торгов Самарской области - представителя не направил. Представитель Федерального агентства по недропользованию поддержал кассационную жалобу. Считает, что участок недр месторождения строительного песка "Воздвиженское-1" не является участком недр федерального значения, поскольку не включен в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень, суд апелляционной инстанции неправильно применил статью 2.1 Закона о недрах, а также статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку месторождение расположено на земельном участке, отнесенном по сведениям кадастра к землям населенных пунктов, и суд не имел оснований для квалификации их как земли обороны. Представитель истца просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Пояснил, что земельный участок находится у предприятия на праве постоянного пользования, по мнению представителя истца суд правомерно квалифицировал данный участок как земли обороны, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 18260/10, и пришел к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 2.1 Закона о недрах право принятия решения о проведении аукциона на недропользование в отношении месторождения "Воздвиженское-1" имеет только Правительство Российской Федерации.

  Проверив законность обжалованного постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

  Суд первой инстанции установил, что 23.08.2013 Главным управлением организации торгов Самарской области на основании заявки Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области проведен аукцион, в том числе по предоставлению права на геологическое изучение, разведку и добычу строительного песка в месторождении "Воздвиженское-1" (лот N 3). На торгах рассмотрены заявки пяти участников, в том числе и заявка истца - ФКП "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон". Победителем торгов по лоту N 3 признано общество с ограниченной ответственностью "Базовый капитал".

  Оспаривая проведенные торги, истец положил в основание иска обстоятельства, связанные с наличием у него статуса федерального казенного предприятия, нахождением его имущества в федеральной собственности с передачей его в оперативное управление предприятию, осуществлением деятельности в соответствии с лицензией на производство работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, негативными последствиями для деятельности предприятия выделения участка недр, наличием опасности для проведения работ по недропользованию.

  Суд первой инстанции, применив статью 13.1 Закона о недрах, пришел к выводу о правомочности проведения оспоренного аукциона Главным управлением организации торгов Самарской области на основании заявки Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, поскольку месторождение строительного песка "Воздвиженское-1" не включено в перечень участков недр федерального значения, подлежащий официальному опубликованию в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.11.2008 N 823. Суд также указал, что в силу пункта 6 статьи 11, статьи 25.1 Закона о недрах земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с пользованием недрами, производится в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации после утверждения проекта соответствующих работ по использованию недр, при этом на момент проведения торгов уже не действовало ранее закрепленное пунктом 6 статьи 11 Закона о недрах правило о необходимости получения согласия собственника, землепользователя либо иного землевладельца земельного участка на предоставление его для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр. Нарушений правил проведения торгов судом не установлено, при этом и истцом в основание иска не указано на наличие нарушений таких правил.

  Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что находящийся в пользовании истца земельный участок, является землями обороны, что в силу статьи 2.1 Закона о недрах позволяет отнести месторождение строительного песка "Воздвиженское-1" к участкам недр федерального значения, решение о проведении аукциона на право пользования которыми, формирование аукционных комиссий, определение порядка и условий проведения аукционов в силу статьи 13.1 того же Закона относится к исключительной компетенции Правительства Российской Федерации, в связи с чем и признал проведенные торги недействительными.

  Суды первой и апелляционной инстанций, принимая противоположные решения, по-разному истолковали положения статей 2.1 и 13.1 Закона о недрах в целях определения участков недр федерального значения, и, соответственно, определения государственного органа, полномочного принимать решение о проведении торгов, формировать аукционную комиссию, определять порядок и условия проведения торгов.

  Статья 2.1 Закона о недрах приводит основания для отнесения участков недр к участкам недр федерального значения, в том числе таким основанием является необходимость использования земельных участков из состава земель обороны, безопасности. Однако именно Правительство Российской Федерации с учетом указанных в законе оснований наделено правом отнесения конкретных участков недр к участкам недр федерального значения, данное право реализуется Правительством Российской Федерации при составлении и публикации перечня таких участков. Составленный Правительством Российской Федерации перечень таких участков имеет иммунитет даже к законодательным изменениям оснований для отнесения участков недр к участкам федерального значения (участки недр федерального значения, перечень которых официально опубликован в соответствии с частью второй статьи 2.1, сохраняют статус участков недр федерального значения независимо от изменения требований, установленных законом).

  Следовательно, составленный и дополняемый, опубликованный Правительством Российской Федерации в "Российской газете" перечень. Перечень участков недр федерального значения имеет основное значение для разрешения судом вопроса о том, относится ли конкретный участок недр к недрам федерального значения либо нет. Как установлено судом и не оспаривается сторонами, Правительство Российской Федерации, действуя в своей компетенции, не отнесло месторождение строительного песка "Воздвиженское-1" к участкам недр федерального значения. Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что данный участок недр является участком недр федерального значения, и аукционы на право недропользования таким участком вправе проводить только Правительство Российской Федерации, вышел за пределы своих полномочий, поскольку в силу статьи 2.1 и статьи 13.1 Закона о недрах только Правительство Российской Федерации вправе относить участки недр к недрам федерального значения и только Правительство Российской Федерации вправе принимать решения о проведении аукционов на право пользования участками недр федерального значения относительно каждого участка недр или группы участков недр.

  Кроме этого, в силу статьи 1.2 Закона о недрах недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр изъяты из гражданского оборота, допускается только ограниченный оборот прав пользования участками недр. При этом участки недр, содержащие полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, могут находиться под поверхностью земельных участков, находящихся как в государственной, так и в муниципальной и в частной собственности, а также во владении граждан и юридических лиц на основании ограниченных вещных прав и прав аренды.

  После внесения Федеральным законом от 30.12.2008 N 309-ФЗ изменений в статью 11 Закона о недрах не требуется получения согласия собственника, землепользователя либо землевладельца земельного участка для получения лицензии на право недропользования иным лицом на таком земельном участке, в том числе не учитывается волеизъявление собственника или землепользователя на стадии проведения аукциона на право пользования недрами, предшествующего получению лицензии.

  Предоставление земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, производится после получения лицензии на пользование недрами (то есть уже после проведения аукциона) и оформления геологического и/либо горного отвода, в том числе и с изъятием таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по ходатайствам недропользователей (статья 25.1 Закона о недрах). Именно на этой стадии предоставления прав недропользования, после внесения изменений в статью 11 Закона о недрах, и могут быть учтены интересы владельца земельного участка.

  Таким образом, на стадии проведения аукциона по предоставлению прав пользования недрами, в силу данных особенностей российского законодательства законные интересы истца - ФКП "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон" - как землепользователя земельного участка, где возможно в дальнейшем формирование геологического и/или горного отвода для разведки и добычи строительного песка, не нарушаются.

  Его интересы и интересы иных лиц, в том числе и связанные с особенностями использования земельного участка как полигона, подлежат учету при принятии уполномоченным органом решения об изъятии части земельного участка в границах геологического либо горного отвода, для предоставления его лицу, получившему лицензию на недропользование.

  Тот факт, что ФКП "Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон" участвовало в торгах, но не было признано их победителем, не является основанием для признания нарушенными законных прав истца и удовлетворения иска о признании недействительными торгов.

  Следовательно, предусмотренных статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания недействительным аукциона, проведенного 23.08.2013 Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, Главным управлением организации торгов Самарской области по предоставлению права на геологическое изучение, разведку и добычу общераспространенных полезных ископаемых на участке недр Самарской области в части предоставления права пользования участком недр местного значения - месторождения "Воздвиженское-1" для геологического изучения, разведки и добычи строительного песка (лот N 3), у суда апелляционной инстанции не имелось, не имелось и предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции.

  Постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

  На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа постановил:

  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу N А55-19946/2013 отменить, кассационную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 оставить в силе.

  Использование леса и насаждений

  До августа 2008 г. Гражданским кодексом устанавливалось, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем лес и растения. Земельный кодекс предусматривал право собственника земельного участка на многолетние насаждения, расположенные на нем. Однако в связи с введением в действие нового Лесного кодекса леса и многолетние насаждения были исключены из самостоятельных объектов недвижимости.

  Новый Лесной кодекс рассматривает землю, занятую лесом, как единый природный и имущественный объект. Таким образом, с августа 2008 г. частные собственники земельных участков оказались лишены права собственности на лес и многолетние насаждения, расположенные на них, независимо от их принадлежности к той или иной категории земель. Вырубка лесных насаждений на таких участках теперь будет законна лишь на основании договора купли-продажи лесных насаждений в порядке исключения, если это будет разрешено законом субъекта РФ.

  Также собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей); собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов). Например, противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 метров.

  Возможность размещения строения на земельном участке специально указываться в правоустанавливающих документах не должна, за исключением случаев предоставления земельных участков для целей строительства. В этом последнем случае возведение на земельном участке строения или сооружения является обязанностью землепользователя в рамках разрешенного целевого назначения земельного участка. В случаях предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, возведение или невозведение строений или сооружений, соответствующих целевому назначению участка, является правом собственника земельного участка. Строительство подземных сооружений собственник земельного участка для своих нужд может осуществлять на глубину до пяти метров в соответствии с законодательством о недрах;

  В статье 42 ЗК РФ устанавливаются обязанности собственников и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков. Перечень обязанностей землепользователей установлен одинаковым как для собственников, так и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что осуществление и перечень обязанностей землепользователей определяются в зависимости от объекта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок.

  Ограниченные вещные права иногда называют вторичными, имея в виду их производность от права собственности, которое в этом случае считается первичным.

  Закон содержит исчерпывающий перечень прав на землю. Это уже рассмотренное право собственности, а также ограниченные права, рассматриваемые в данной главе:

  1. право постоянного (бессрочного) пользования землей;
  2. право пожизненного наследуемого владения землей;
  3. право безвозмездного срочного пользования;
  4. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
  5. право аренды.

  Аренда земель

  Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

  Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды. В связи с тем что аренда по своей природе является обязательственным правом,

  Аренда ― это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

  Основными признаками аренды земель являются:

  • срочность, т.е. аренда право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
  • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
  • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

  Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

  Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

  По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

  Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

  Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

  В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

  Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

  Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

  Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

  При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

  • органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
  • органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
  • органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.

  Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

  В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

  Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

  Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

  Договор аренды земельного участка прекращается:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда;
  • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

  Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

  Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

  1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
  2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
  3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  4. неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  6. реквизиции земельного участка.

  При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

  При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

  В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

  На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.

  Вот типичный пример ситуации, когда договор аренды земельного участка играет главную роль в решении спорного вопроса о праве собственности на землю.

  Постановление арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2014 г. по делу N А53-2400/2014

  Индивидуальный предприниматель Коломейцева Ольга Ивановна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Ремонтненского сельского поселения Ремонтненского района Ростовской области (далее - администрация), в котором просила:

  - признать незаконным отказ главы администрации в приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства, принадлежащих муниципальному образованию Ремонтненское сельское поселение Ремонтненского района Ростовской области на праве собственности- обязать администрацию в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность земельных участков, подготовить и направить Коломейцевой О.И. проекты договоров купли-продажи земельных участков.

  Решением от 30.04.2014 суд признал незаконным отказ администрации в приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, выраженный в письме от 27.12.2013 N 93/940, обязал администрацию в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении Коломейцевой О.И. в собственность земельных участков, направить ей проект договора купли-продажи указанных участков. Суд первой инстанции исходил из того, что арендуемые предпринимателем спорные земельные участки сформированы, определены на местности с указанием границ и площади, поставлены на кадастровый учет. На момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков условия договора их аренды от 12.07.2010 соблюдались им надлежащим образом. Доводы администрации о том, что земельные участки не использовались, документально не подтверждены. Сославшись на предоставление участков для использования под пастбища, и недостаточность у арендатора количества голов крупного рогатого скота, администрация не привела каких-либо нормативов на этот счет. Из договора аренды не следует, что участки предоставлялись именно под пастбище, их разрешенное использование определено как сельскохозяйственное производство. Заявитель осуществлял на земельных участках сенокошение, доказательств того, что такое использование не соответствует целевому назначению, администрацией не представлено, равно как и не доказана возможность использования участков иным образом. На момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении участков в собственность договор аренды от 12.07.2010 N 3 являлся действующим, арендатор пользовался участками по назначению более трех лет, с соблюдением всех условий, установленных договором, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Администрация не представила доказательства, обосновывающие законность отказа в предоставлении спорных земельных участков в собственность предпринимателю.

  Апелляционным постановлением от 13.08.2014 решение от 30.04.2014 отменено, в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельных участков от 12.07.2010 N 3 был заключен между администрацией и Коломейцевой О.И., которая не имела статуса индивидуального предпринимателя до 09.10.2013. На момент обращения Коломейцевой О.И. в администрацию с заявлениями от 26.11.2013 о предоставлении участков в собственность за плату, не истек установленный законом срок (три года) для приобретения предпринимателем права на обращение в собственность земельных участков. Из договора аренды от 12.07.2010 N 3 следует, что земельные участки предоставляются предпринимателю для сельскохозяйственного производства, выращивания зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур. Однако предпринимателем не оспаривается тот факт, что заключив договор аренды земельных участков, ввиду отсутствия денежных средств для приобретения механизированной техники для обработки земельных участков, произвести мероприятия, связанные с ведением сельскохозяйственного производства (обработкой почвы) в 2010 году не представлялось возможным. Доказательств использования предпринимателем земельных участков в 2011-2012 годах в материалы дела также не представлено. Указание представителем предпринимателя на тот факт, что спорным земельным участкам не был причинен вред, не доказывает целевое использование данных земельных участков, поскольку это является обязанностью арендатора по надлежащему содержанию объекта арендных отношений. Произведенная предпринимателем в 2013 году опашка земельных участков не означает производство каких-либо работ по непосредственному возделыванию самих участков. Из материалов дела видно, что заявителем за три года аренды спорных земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственного производства, выращивания зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не получено и не произведено какой-либо сельскохозяйственной продукции, за исключением сена (из произраставших на участках растений). Ежегодное подписание дополнительных соглашений об арендной плате об отсутствии замечаний по предмету и условиям исполнения договора аренды не свидетельствует. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что предоставленные на основании договора аренды от 12.07.2010 N 3 земельные участки использовались не по целевому назначению, так как за три года нахождения данных участков в пользовании у арендатора не был налажен регулярный, последовательный процесс производства сельскохозяйственного производства и получения сельскохозяйственной продукции. Спорные земельные участки были предоставлены Коломейцевой О.И. для личного пользования, приобретение ею статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства предполагает перезаключение договора с новым субъектом правоотношений - главой крестьянского (фермерского) хозяйства, и получение от предпринимателя обоснования необходимости предоставления такого количества земли для целей деятельности хозяйства (подпункт 5 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих целевое использование предоставленных в аренду земельных участков, отказ администрации в предоставлении таких участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность за плату является законным и обоснованным.

  В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 13.08.2014 отменить. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд неверно установил правовой статус Коломейцевой О.И. Договор аренды от 12.07.2010 N 3 и заявление о выкупе земельных участков подавались ею как физическим лицом. Перезаключать договор аренды в связи с приобретением статуса предпринимателя Коломейцева О.И. не намерена, поскольку такое условие не следует из закона и не предусмотрено договором, участки используются заявителем для личного пользования. Утверждение суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств использования земельных участков в 2011-2012 годах ошибочно, опровергается пояснениями свидетелей. Указание названного суда о том, что сенокос не является признаком целевого использования земельных участков, также ошибочно, поскольку Коломейцева О.И. осуществляла на участках те действия, которые были ей доступны, и не причиняли вреда земле как природному объекту. В ходе судебного разбирательства не исследован факт проведения Коломейцевой О.И. 01.10.2013 работ по обработке почвы для возделывания сельскохозяйственных культур. Материалы административного дела свидетельствуют о том, что администрацией 01.10.2014 в отношении Коломейцевой О.И. осуществлены действия по воспрепятствованию проведению предусмотренных договором аренды работ и обработке почвы. Администрация запрещает арендатору производить вспашку земельных участков уже на протяжении трех лет.

  Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

  Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о подведении итогов аукциона от 07.07.2010, 12 июля 2010 года администрация (арендодатель) и Коломейцева О.И. (арендатор) подписали договор N 3 аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок 5 лет земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600006:8 и 61:32:0600006:664. По акту приема-передачи от 12.07.2010 земельные участки переданы арендатору (л. д. 13-15).

  Земельные участки предоставлены для сельскохозяйственного производства, выращивания зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур (пункт 1.2 договора).

  Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

  Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.08.2010 (л. д. 21).

  09.10.2013 Коломейцева О.И. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 30, 31).

  26 ноября 2013 года Коломейцева О.И. обратилась в администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность за плату земельных участков, приложив к ним копию договора аренды от 12.07.2010 N 3, копию свидетельства о государственной регистрации в качестве предпринимателя, копию паспорта гражданина и копии кадастровых паспортов земельных участков (л. д. 12, 19).

  Письмом от 25.12.2013 N 93/933 администрация предложила предпринимателю незамедлительно предоставить документы, подтверждающие надлежащее использование испрашиваемых в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте сельскохозяйственных земель) земельных участков (л. д. 22).

  В ответном письме предприниматель указала, что форма таких документов и организация, предоставляющая подобные сведения, нормативно не установлены (л. д. 23).

  27.12.2013 администрация уведомила предпринимателя о том, что закрепленный в пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ механизм направлен на обеспечение защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях), в предоставлении спорных земельных участков в собственность отказано (л. д. 24-25).

  Полагая, что решение администрации противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

  В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

  По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

  Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте сельскохозяйственных земель (часть 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

  В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

  По смыслу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок, при условии его надлежащего использования.

  Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что заявителем за три года аренды спорных земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственного производства, выращивания зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не получено и не произведено какой-либо сельскохозяйственной продукции, за исключением сена из произраставших на участках растений, за указанный срок не был налажен регулярный, последовательный процесс производства сельскохозяйственного производства и получения сельскохозяйственной продукции. Ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих целевое использование в течение установленного Законом об обороте сельскохозяйственных земель срока предоставленных в аренду земельных участков, отказ администрации в предоставлении таких участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность за плату суд апелляционной инстанции признал законным и обоснованным.

  В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

  Довод жалобы о том, что в ходе судебного разбирательства не исследован факт проведения Коломейцевой О.И. 01.10.2013 работ по обработке почвы для возделывания сельскохозяйственных культур несостоятелен, поскольку не может повлиять на правильность вывода суда апелляционной инстанции относительно надлежащего использования спорных участков в течение трех лет со дня заключения договора аренды от 12.07.2010 N 3.

  Изложенный в жалобе тезис о запрете администрации арендатору производить вспашку земельных участков уже на протяжении трех лет подлежит отклонению, как не подтвержденный документально. Доказательства, подтверждающие наличие между сторонами договора аренды от 12.07.2010 N 3 спора относительно надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств перед арендатором, суду не представлены.

  Приведенный в жалобе аргумент об отсутствии у Коломейцевой О.И. обязанности перезаключить договор от 12.07.2010 N 3, в связи с приобретением ею статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства, суд кассационной инстанции находит правомерным, однако не изменяющим сути обжалуемого судебного акта (о законности отказа в передаче участков в собственность по правилам пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

  Отсутствие законодательно утвержденной формы документа, подлежащего предоставлению с заявлением о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность надлежащим арендатором, и уполномоченного на выдачу такого документа органа, не может быть истолковано как возможность невыполнения условия, императивно сформулированного в пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Добросовестно используя в течение трех лет на условиях аренды в целях сельскохозяйственного производства спорные участки, общей площадью 373 га, заявитель должен был располагать документами, способными этот факт подтвердить, и не был ограничен в средствах доказывания. Частичное скашивание произвольно растущих на земельных участках растений, установленное на основании пояснений свидетелей, апелляционный суд обоснованно оценил как недостаточное для вывода об использовании испрашиваемых в собственность участков в соответствии с условиями пункта 1.2 договора аренды от 12.07.2010 N 3.

  Основания для отмены апелляционного постановления от 13.08.2014 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции и сводятся к несогласию с ними. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют материалам дела.

  Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А53-2400/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

  Купля-продажа земельных участков

  Вопросы купли-продажи земельных участков регулируются ст. ст. 450 - 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

  Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. К примеру, рассмотрим постановление арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 октября 2014 г. по делу N А19-9853/2013:

  рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области (суд первой инстанции: Ушакова О.В.; апелляционный суд: Капустина Л.В., Скажутина Е.Н., Юдин С.И.),

  Суд установил:

  общество с ограниченной ответственностью "Актив" (ОГРН 1053811003872, г. Иркутск; далее - общество "Актив", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сиблессервис" (ОГРН 1053811003872, г. Иркутск; далее - общество "Сиблессервис", ответчик), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Казачинско-Ленского муниципального района (ОГРН 1113818001802, с. Казачинское Иркутской области; далее - комитет) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16.04.2004 N 146-а (далее - договор), признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок площадью 9,1663 га, категории земель поселений, расположенный по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, с кадастровым номером 38:37:030205:0004 (далее - земельный участок).

  Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2013 года иск удовлетворен. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи необоснованностью заявленных требований.

  В кассационной жалобе общество "Актив" просит обжалуемый судебный акт отменить ввиду неправильного применения апелляционным судом статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

  Общество "Актив" указало на следующее: земельный участок был сформирован для строительства производственной базы, на котором объекты недвижимости общества "Сиблессервис" отсутствуют, в связи с чем договор является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением требований закона; с целью защиты своего нарушенного права было заявлено требование о признании права отсутствующим для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

  В отзыве на кассационную жалобу общество "Сиблессервис" против доводов заявителя возразило, указав на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

  Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления N 78054823), однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

  В судебном заседании представители ответчика и истца поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

  При рассмотрении кассационной жалобы Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16 сентября 2014 года до 22 сентября 2014 года, далее судебное разбирательство откладывалось до 21 октября 2014 года и объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 22 октября 2014 года, о чем извещены лица, участвующие в деле, и сделано публичное извещение, размещенное в сети интернет на сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.

  Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

  Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы Казачинско-Ленского района от 15.04.2004 N 125 между комитетом и обществом "Сиблессервис" заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности на который общество "Сиблессервис" зарегистрировало 02.08.2004.

  Между обществами "Актив" и "КазИркутсклес" заключен договор от 21.03.2010 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано 13.09.2010.

  Полагая, что общество "Сиблессервис" приобрело спорный земельный участок с нарушением норм действующего законодательства, общество "Актив" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора и признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок.

  Отказывая в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок, апелляционный суд исходил из того, что данный способ защиты права является исключительным.

  По смыслу абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими тогда, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

  Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством).

  Из системного толкования глав 13, 14, 20, параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что правом на предъявления иска о признании права отсутствующими имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

  С учетом вышеизложенного апелляционный суд указал, что право истца на спорный земельный участок может быть защищено либо посредством признания сделки недействительной (полностью или в части), либо установления (признания) на этот участок права общей долевой собственности в зависимости от того, какую цель преследует истец - приобретение спорного земельного участка в пользование на праве аренды или на праве собственности.

  Таким образом, апелляционный суд правильно отменил решение суда первой инстанции в части признания отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок.

  Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования о признании договора недействительным, апелляционный суд не учел следующее.

  Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

  Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

  Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

  В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

  Как усматривается из судебных актов и материалов дела, при заключении договора общество "Сиблессервис" не являлось собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

  Таким образом, на момент заключения договора на земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых стороны договора не могли не знать, что они не принадлежат обществу "Сиблессервис" на праве собственности.

  При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции установил, что земельный участок необходим для использования расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности истцу.

  Удовлетворяя требование о признании договора недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, ответчику не принадлежит, то в силу вышеизложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной Постановлениях Президиума от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, заключение спорного договора противоречит требованиям действующего земельного законодательства.

  С учетом обозначенных обстоятельств является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор заключен в нарушение пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

  Поскольку в настоящем случае у апелляционного суда отсутствовали установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда первой инстанции в части признания договора недействительным, соответствующего нормам материального и процессуального права, постановление от 9 июня 2014 года в указанной части подлежит отмене, а решение от 14 октября 2013 года - оставлению в силе.

  В части отказа в признании права отсутствующим постановление от 9 июня 2014 года принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

  В соответствии со статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые определением о 25 июля 2014 года подлежат отмене.

  Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на общество "Сиблессервис".

  Руководствуясь статьями 97, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил:

  Отменить постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области в части отказа в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 16.04.2004 N 146-а земельного участка площадью 9,1663 га, земли поселений, расположенного по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, кадастровый (или условный) номер 38:07:030205:0004, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Казачинско-Ленского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сиблессервис".

  В указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2013 года по делу N А19-9853/2013.

  В остальной части постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения.

  Отменить обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Сиблессервис" Турушеву Владимиру Михайловичу распоряжаться спорным имуществом, а именно: земельным участком площадью 9,1663 га, земли поселений, расположенному по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, кадастровый (или условный) номер 38:07:030205:0004, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа <1> от 25 июля 2014 года по делу N А19-9853/2013.

  
  

  Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

  Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

  Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков. Нормативная цена земли

  Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

  Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости.

  В случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения (если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года) в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

  Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 и действующими в части, не противоречащей ЗК РФ.

  Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

  1. государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;
  2. государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;
  3. государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

  В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

  По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

  Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости. Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

  Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения также размещаются на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

  От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

  1. стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности);
  2. рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
  3. рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);
  4. рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
  5. рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);
  6. рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
  7. рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
  8. рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

  Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможно обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

  При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
  • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
  • текущее использование земельного участка.

  В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

  Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

  В настоящее время нормативная цена земли применяется только в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, а именно для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

  Разберем как типичный пример спорного вопроса о кадастровой стоимости при купле продаже земельного участка постановление арбитражного суда дальневосточного округа от 18 августа 2014 г. n ф03-1716/2014:

  рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Камчатскому краю на решение от 28.10.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А24-2403/2013 Арбитражного суда Камчатского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Артмейкер" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Камчатскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, обязании внести сведения в Государственный кадастр недвижимости.

  Суд установил:

  Общество с ограниченной ответственностью "Артмейкер" (ОГРН 1024101017819, ИНН 4101015603; место нахождения: 683009, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева, 65; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Камчатскому краю (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 10/1; далее - кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 919 кв. м с кадастровым номером 41:01:0010119:459, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Курчатова, равной его рыночной стоимости в размере 2 470 000 рублей, а также просило обязать ответчика внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

  Решением суда от 28.10.2013, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 без изменения, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

  В кассационной жалобе кадастровая палата выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда отменить и в удовлетворении иска отказать.

  Заявитель в обоснование поданной жалобы приводит доводы о несоответствии исковых требований общества об установлении кадастровой стоимости положениям статей 2, 3, 5, 6, 10, 12, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценке). Считает, что истец как арендатор земельного участка не наделен полномочиями по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование участка и не вправе выступать заказчиком рыночной оценки государственного имущества. Полагает, что в данном случае установить рыночную стоимость спорного участка объективно невозможно, поскольку только общество имеет преимущественное право на его выкуп в последующем по регулируемой (нормативной) цене, при определении которой Закон об оценке не применяется. Кроме того, по мнению кадастровой палаты, суды необоснованно сослались на сформированную практику рассмотрения аналогичных споров, отраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11. Дополнительно обращает внимание суда на то, что в данном случае ни действия (акты, решения) органов публичной власти, ни отчет о государственной кадастровой оценке обществом не оспаривались, в связи с чем истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Фактически рассмотренные судами требования по настоящему спору направлены на изменение установленного сторонами договора размера арендной платы без учета норм главы 29 ГК РФ. Помимо этого, кадастровая палата настаивает на том, что она не является надлежащим ответчиком.

  Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. От кадастровой палаты поступили письменные возражения на отзыв истца.

  Управление Росреестра выразило в письменном виде мнение по кассационной жалобе, поддержав при этом позицию ответчика, и указало на то, что кадастровая палата не может выступать ответчиком по данному спору, поскольку она не является стороной договора аренды, размер платежей по которому определяется исходя из кадастровой оценки земельного участка. Кроме того, полагает, что судами не в достаточной степени дана оценка представленному истцом отчету с позиции его достоверности и соответствия требованиям Закона об оценке, а также не решен вопрос о целесообразности назначения судебной экспертизы.

  Министерство в своем отзыве указало лишь на то, что считает кадастровую палату надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору.

  От администрации отзыв на кассационную жалобу не поступил.

  В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения жалобы кадастровой палаты по мотивам, изложенным в отзыве на нее. Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

  Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, согласно договору аренды земельного участка от 30.03.2011 N 29/11, заключенному между Агентством по управлению государственным имуществом Камчатского края (арендодатель, ныне - Министерство) и обществом (арендатор), последнему во временное пользование сроком до 30.03.2014 передан земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 41:01:0010119:459, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для строительства здания магазина-склада площадью 919 кв. м, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева.

  Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2011, о чем внесена соответствующая запись N 41-41-01/026/2011-909.

  В соответствии с пунктом 3.1 договора от 30.03.2011 N 29/11 размер арендной платы за участок, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются в соответствии с нормативным правовым актом Камчатского края.

  Конкретный размер арендной платы приведен в протоколе (приложение N 2 к договору) и составил 11 863 руб. 83 коп. исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 372 766 руб. 10 коп.

  Распоряжением Министерства от 29.11.2012 N 981-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края" (далее - Распоряжение N 981-р) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Камчатского края по состоянию на 01.01.2012 (с приложениями N 1-3), в силу которых кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка составила 5 796 702 руб. 78 коп.

  В результате такого увеличения кадастровой стоимости арендная плата согласно направленному арендатору протоколу расчета (приложение N 2 к договору) возросла в почти десять раз и составила 116 966 руб. 35 коп.

  Считая утвержденную Распоряжением N 981-р кадастровую стоимость земельного участка необоснованно завышенной, общество обратилось в ООО "Агентство финансовых консультантов "Концепт" с целью проведения независимой оценки рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

  Подготовленным названным лицом отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 84-13 от 24.05.2013 рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2012 (на момент утверждения новой кадастровой стоимости согласно Распоряжению N 981-р) определена в размере 2 470 000 рублей.

  Ссылаясь на указанные обстоятельства, свидетельствующие о существенном превышении кадастровой стоимости участка его рыночной оценке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

  Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

  Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами процессуального законодательства назначается экспертиза.

  По смыслу 24.19 Закона об оценке (в применимой к спорным отношениям редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами по своему выбору в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

  Этой нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  Таким образом, действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре по общему правилу должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями в судебном порядке.

  Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определения Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 NN 278-О, 279-О, 281-О).

  Вместе с тем, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения в судебном порядке внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, посредством указания его рыночной стоимости.

  Наряду с этим независимо от буквальной формулировки заявленных истцом требований, по существу рассматриваемый судами спор по настоящему делу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий публичных органов власти по утверждению кадастровой стоимости.

  Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, правомерно рассмотрено судами по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

  Так, обществом представлен экспертный отчет N 84-13 от 24.05.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 в размере 2 470 000 рублей.

  Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанный отчет наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, арбитражные суды установили, что такой отчет об определении рыночной стоимости спорного участка соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, достоверность и правильность данного отчета подтверждена экспертным заключением от 25.06.2013 N 1364/2013-2.

  Доказательств недостоверности рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, ни ответчиком, ни третьими лицами, привлеченными к участию в деле, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлено.

  С учетом установленных фактических обстоятельств данного спора, свидетельствующих о наличии существенной разницы между определенной в массовом порядке кадастровой стоимостью спорного участка и его реальной рыночной стоимостью, и принимая во внимание, что такая стоимость непосредственно повлияла на размер арендных платежей за используемый обществом участок, арбитражные суды на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и статьи 24.19 Закона об оценке правомерно удовлетворили требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

  Кроме того, руководствуясь частью 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктом 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Уставом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, и Положением о филиале кадастровой палаты по Камчатскому краю, суды признали, что именно ответчик - кадастровая палата в данном случае как государственный орган кадастрового учета наделена полномочиями по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости относительно стоимости спорного участка, в связи с чем также обосновано признали подлежащими удовлетворению исковые требования истца и в этой части.

  Все аргументы и возражения кадастровой палаты и Управления Росреестра относительно неправильного определения судами надлежащего ответчика по данному спору подробно рассматривались судами и мотивированно ими отклонены в обжалуемых судебных актах.

  По этой причине аналогичные доводы кассационной жалобы и отзыва на нее не принимаются судом округа как основанные на неверном понимании подлежащих применению норм права и противоречащие правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11.

  Доводы поданной жалобы о несоответствии исковых требований общества об установлении кадастровой стоимости положениям статей 2, 3, 5, 6, 10, 12, 24.19 Закона об оценке безосновательны и не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов.

  Суд кассационной инстанции также признает ошибочной позицию заявителя об отсутствии у истца как арендатора земельного участка права оспаривать результаты определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование участка и о невозможности в данном случае определить рыночную стоимость спорного участка. В рассматриваемой ситуации кадастровая стоимость участка непосредственно влияет на размер уплачиваемых обществом арендных платежей, следовательно, повышение такой стоимости затрагивает права общества в экономической сфере, которые подлежат защите в судебном порядке.

  При этом тот факт, что действия (акты, решения) органов публичной власти, а также отчет о государственной кадастровой оценке обществом не оспаривались, не препятствует определению судом кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости.

  Утверждение кадастровой палаты о том, что требования истца фактически направлены на изменение установленного сторонами договора размера арендной платы, отклоняется, поскольку результат рассмотрения настоящего спора не влияет на согласованные в договоре порядок и условия определения размера арендных платежей и не определяет новую методику их расчета.

  Ссылки Управления Росреестра в отзыве на кассационную жалобу на то, что судами не дана оценка представленному истцом отчету с позиции его достоверности и соответствия требованиям Закона об оценке, противоречат объему представленных в дело доказательств и содержанию обжалуемых судебных актов. В отсутствие документальных опровержений достоверности и обоснованности определенной независимым оценщиком рыночной стоимости спорного участка у арбитражных судов не имелось предусмотренных статьей 82 АПК РФ оснований для назначения судебной экспертизы по своей инициативе. Наряду с этим, суд кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не наделен полномочиями по самостоятельному исследованию и переоценке имеющихся в деле доказательств.

  С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба удовлетворению.

  Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

  решение от 28.10.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А24-2403/2013 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

  
  

  Заключение

  Рассмотренные в данной курсовой работе вопросы применения земельного и гражданского кодексов и других нормативно-правовых актов являются лишь частью существующего объема гражданско-правовых и земельных отношений. Но взятые конкретные примеры из судебной практики показывают, как решаются спорные вопросы в применении вышеуказанных законодательных актов. Это касается таких важнейших вопросов, как:

  • Право собственности на землю
  • Соотношение государственной и частной собственности на землю
  • Вопросы приватизации земельных участков и использования их в качестве объектов недвижимого имущества
  • Кадастровая стоимость земель и ее определение
  • Правовое регулирование использования недр приватизируемых участков
  • Право собственности на находящиеся на земельном участке лес и растения, многолетние насаждения и продукты сельскохозяйственной деятельности
  • Вопросы строительства и обустройства земельных участков в соответствии с их основным целевым назначением
  • Правовое регулирование отношений аренды и купли-продажи земельных участков
  • Оформление прав на землю юридических лиц
  • Платное землепользование, защита прав на землю
  • Понятие и значение единого государственного реестра недвижимости
  • Административная ответственность за земельные правонарушения

  Это далеко не исчерпывающий перечень вопросов, возникающих в процессе применения земельного права, однако это ключевые вопросы, рассмотрение которых позволяет раскрыть основные принципы регулирования земельных отношений посредством применения земельного и гражданского кодекса, а также других законов и смежных нормативно-правовых актов.

  На основании рассмотренных примеров можно сделать вывод о том, что одного лишь земельного кодекса бывает недостаточно для регулирования спорных вопросов, касающихся земельных отношений. При рассмотрении такого рода спорных дел судам приходится обращаться к смежным отраслям права таким как гражданский, водный и лесной кодексы.

  Как правило, они дополняют, разъясняют, уточняют те или иные аспекты земельных отношений. Позволяют находить оптимальные правовые решения спорных вопросов в контексте всей праворазрешительной системы земельного права. Но есть в вышеуказанных законодательных актах и достаточно противоречивые положения, которые не дают однозначного ответа на поставленные вопросы, и поэтому создают спорные ситуации: как правильно применить ту или иную норму земельного или гражданского кодекса.

  Так, в статье 261 гражданского кодекса «земельный участок как объект права собственности» в п.2 говорится: «Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения» (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ); а в п.3 данной статьи указано, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами, и не нарушает прав иных лиц. Таким образом, точно указывается право собственника на пользование полезными ископаемыми, находящимися в границах принадлежащего ему участка, и это подтверждается статьей 40 земельного кодекса п.1: «собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые», а в п.4 закреплено право собственника осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

  В то же время, другие законодательные акты, в частности, лесной кодекс, с августа 2008 г. отменил право собственников земельных участков на лес и многолетние насаждения, расположенные на них, независимо от их принадлежности к той или иной категории земель. Вырубка лесных насаждений на таких участках теперь будет законна лишь на основании договора купли-продажи лесных насаждений в порядке исключения, если это будет разрешено законом субъекта РФ. При этом гражданским кодексом устанавливалось, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем лес и растения. А земельный кодекс предусматривал право собственника земельного участка на многолетние насаждения, расположенные на нем. При этом закрепляет в статье 42 земельного кодекса обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, в частности, обязанность осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов (в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 29.12.2010 N 442-ФЗ), тем самым объявляя собственников земельных участков ответственными за перечисленные ресурсы, прав на которые они лишаются другими нормативными актами. И это противоречие не единственное в соотношении гражданского, земельного законодательств с другими равноправными по своему статусу нормативными актами, что может и должно являться предметом дальнейшего изучения и исследования законодателями.

  
  
  

  Список литературы

  1. Конституция Российской Федерации
  2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации
  4. Лесной кодекс Российской Федерации
  5. Водный кодекс Российской Федерации
  6. Закон о недрах
  7. Закон об обороте земель сельхоз назначения
  8. Закон о государственном кадастре недвижимости
  9. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. "Земельное право: Учебник". - "Частное право", 2010
  10. Савенко Г.В., под ред. А.А. Ялбулганова. "Современные проблемы оборота земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения: Научно-практическое пособие". - Центр публично-правовых исследований, 2009.
  11. Справочно-правовая система "Консультант"
  12. Е.В.Магницкая, Е.Н.Евстигнеев: «Правоведение: учебник». СПб, издательство «Питер», 2012. 505 с.

  
  
Скачать неопознаный вид работы