Ипотека и ипотечный кредит
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..3
Глава 1. Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки…………….5
1.1. Понятие, элементы, правовая природа договора ипотечного кредитования………………………………………………………………………5
1.2. Существенные условия договора об ипотеке……………………………..11
Глава 2. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке………………18
2.1. Права и обязанности залогодателя………………………………………...18
2.2. Права и обязанности залогодержателя……………….……………………21
Заключение………………………………………………….……………………26
Список использованных источников………………………….………………..28
Введение
Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в обществе и государстве является жилищная проблема. Президент Российской Федерации не раз озвучивал это в своих выступлениях и ставил перед законодателем задачу по разрешению жилищной проблемы населения. Улучшение жилищных условий граждан всегда было главной социальной задачей государства. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи.
Как известно, лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основная же доля населения нуждается в специальных схемах приобретения жилья и в профессиональных посредниках в виде коммерческих банков, агентств недвижимости и т.д., помогающих сделать реальностью идею покупки недвижимости. В России к этой аксиоме добавляется еще чрезвычайно острая жилищная проблема миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Ипотечное кредитование в данном случае является реальным инструментом при покупке жилого помещения.
Актуальность ипотечной тематики в России также во многом связана с массовой миграцией населения в последние годы, что до предела обострило жилищную проблему в нашей стране, так как действовавшая прежде система предоставления муниципального жилья распалась. В этих условиях многие обратили свое внимание на институт ипотеки, считая его чуть спасением от жилищных бед.
Вопросы, связанные с регулированием ипотечного кредитования рассматриваются в работах В.В. Яркова, А.Е. Русецкого, А. Эрделевского, Л. Наумовой, С. Гришаева, С. Мартышкина, А.А. Киселева, В.В. Мартемьянова, В. Костылева и многих других авторов.
Цель исследования является теоретическое и практическое изучение ипотеки и ипотечного кредита.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Рассмотреть понятие, элементы, правовая природа договора ипотечного кредитования;
Изучить существенные условия договора об ипотеке;
Раскрыть права и обязанности залогодателя;
Исследовать права и обязанности залогодержателя.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере правового регулирования договора ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие основные положения договора ипотечного кредитования.
Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания и частнонаучные методы познания.
Структура работы обусловлена поставленными задачами и целью, состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Глава 1. Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки
1.1. Понятие, элементы, правовая природа договора ипотечного кредитования
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В буквальном переводе с греческого означает столб, который ставили на арендованный участок земли в знак запрета арендатору вывозить с участка все, что на нем находилось до погашения задолженности арендодателю.
В настоящее время термин «ипотека» используется в двух случаях. Во-первых, когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Во-вторых, когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя с целью получения ипотечного кредита. В первом случае это юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры или иной недвижимости. Вторая форма залога при ипотечном кредитовании когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора. За пользование выданным кредитом вы платите установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитном договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы. Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.
Данное правило предусмотрено ст. 334 ГК РФ, согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.
По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника, в частности, по кредитному договору.
Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав. Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.
В ст. 334 ГК РФ указывается, что залог квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или будущим законом об ипотеке не установлены иные права.
Для ипотеки присущи все признаки, характерные залоговым отношениям: право залогодержателя на приоритетное (преимущественное) удовлетворение своих требований перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными федеральным законом и ГК; право на чужое имущество; производность и зависимость от основного обязательства, где ипотека дополнительное (акцессорное) обязательство, не существующее в отрыве от основного; право «следования» - смена собственника заложенного имущества охраняет ипотеку для данного имущества, оно по-прежнему остается заложенным.
Итак, ипотека это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с поручительством, банковской гарантией), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства: по кредитному договору; по договору займа; иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре; обязательства, основанного на причинении вреда.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Субъекты ипотечного правоотношения это залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее а обязательстве третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя. Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может совершать указанные выше правомочия, кроме одного права распоряжения.
Существенными элементами договора ипотеки являются: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предметом ипотеки может быть также незаконченное строительство, возводимое на отведенном для этого земельном участке. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Предметом ипотеки становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. В целях развития ипотечного кредитования ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной, привлекательной, устранить спорные и малоэффективные нормы. В частности, была отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеке, что позволяет снизить издержки его сторон. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона № 216-ФЗ, то есть до 1 января 2005 г., подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Теперь также не требуется нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Названные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Так, суд обоснованно исходил из того, что незарегистрированные в установленном законом порядке права на недвижимое имущество, могут повлечь за собой привлечение к гражданско-правовой ответственности, однако не свидетельствуют о недействительности сделки о залоге (ипотеке) недвижимого имущества.
Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.2. Существенные условия договора об ипотеке
Договор не может считаться заключённым без достигнутого сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" повторяет собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия:
Предмет ипотеки - наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).
Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в том числе:
- наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) - его стороны;
- основания возникновения;
- дата и место заключения;
- размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);
- сроки исполнения;
- если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям - сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;
- все иные существенные условия основного договора.
Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Указание о закладной - при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).
Также в теме рассмотрения существенных условий договора об ипотеке следует отметить пункт 3 ст. 339 ГК РФ, который затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация.
Остановимся для рассмотрения существенных условий, указанных в законодательстве поподробнее.
Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Необходимо отметить, что Закон об ипотеке не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:
- наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;
- площадь объекта недвижимости;
- адрес, по которому расположен объект недвижимости;
- условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
При ипотеке земельного участка необходимо учитывать, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.
В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении.
В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна - необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку - по соглашению сторон.
При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит. Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Кроме того, закладная - обыкновенная именная ценная бумага (т.е. субъектом выраженного в ней права является обозначенное в ней лицо или тот, к кому она дошла в порядке цессии). Поскольку права по ценной бумаге в данном случае передаются в общегражданском порядке (в форме цессии), кредитор может предъявлять против владельца бумаги все возражения, которые он мог выдвигать против его предшественника. На основании этого можно сделать вывод о том, что обыкновенные именные ценные бумаги не обладают публичной достоверностью. Это в полной мере относится к закладной.
Каузальная ценная бумага - ценная бумага, в тексте которой есть ссылка на сделку, на основании которой она выдается, и включены условия этой сделки.
Закладная является каузальной именной ценной бумагой. Каузальность ценной бумаги сама по себе не приводит к допущению возражений, не основанных на ее содержании. Но закладная выдается на основании договора об ипотеке. А ипотека как способ обеспечения исполнения основного обязательства обладает свойством акцессорности. При этом круг субъектов, вовлеченных в данные правоотношения, включает в себя: должника и кредитора по основному обязательству, залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке, залогодержателя как первоначального владельца закладной и следующего законного владельца закладной (ипотечного залогодержателя). Кроме того, возможен залог закладной, когда владелец закладной закладывает ее другому лицу (залогодержателю закладной).
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Таким образом, мы можем сделать выводы о том, что в договоре об ипотеке содержится немало существенных условий, указанных в законодательстве и обязательных для соблюдения сторонами в ходе его заключения.
Глава 2. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке
2.1. Права и обязанности залогодателя
Залогодатель является неотъемлемой стороной договора об ипотеке, права и обязанности которого также формируют сам договор об ипотеке.
Залогодатель обязан:
- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;
- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;
- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества, либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле;
- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;
- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств;
- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.
В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется».
В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:
- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;
- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;
- завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;
- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;
- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;
- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
На основании вышесказанного нами может быть сделан вывод о том, что правовой статус залогодателя в полной мере определён законодательством и при этом имеет весьма широкий круг прав и обязанностей.
2.2. Права и обязанности залогодержателя
Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона. При этом действуют правила о цессии.
Залогодержатель обязан:
- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;
- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;
- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Залогодержатель имеет право:
- проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;
- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;
- требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;
- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;
- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом;
- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.
Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке.
После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору.
Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.
Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств.
В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
На основании вышесказанного нами может быть сделан вывод о том, что права и обязанности залогодержателя непосредственно корреспондируют с правами и обязанностями залогодателя и имеют весьма широкий круг.
Заключение
Одной из важнейших задач государства и общества является решение жилищной проблемы. Конституция Российской Федерации провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Соблюдение и защита прав человека, в том числе его прав на собственное жилище, являются, таким образом, обязанностью российского государства, создающего в этих целях законодательные и организационные основы государственной жилищной политики.
Исходя из результатов исследований, произведенных в данной курсовой работе, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека жилища способна стать мощным инструментом экономического развития страны.
Учитывая, что опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно, при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное перейти к льготной ипотеке, которая действует во многих странах.
Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.
Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправления эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы.
Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, административного.
Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием. Основываясь на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами.
Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения.
Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений. Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.
Таким образом, ипотечное кредитование один из самых надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов в эффективной и прибыльной деятельности, строительного комплекса в стабильной загрузке производства и, конечно же, государства в общем экономическом росте. Однако государство не должно забывать свою основную функцию установление справедливости в правоотношениях и защита интересов граждан.
Список использованных источников
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 18.11.2008. № 46. Ст. 4532.
- Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29.Ст. 3400.
- Афонина А.В. Все об ипотеке. М.: Омега Л, 2016. 176 с.
- Беляева Н.А. Ипотечное кредитование // Консультант бухгалтера. 2007. № 12. С. 12-18.
- Гришаев С. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие / С. Гришаев. М.: Издательство БЕК, 2010. 272 с.
- Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2012. № 10. С. 38-42.
- Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2016. № 6. С. 44-50.
- Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. 2016. № 5. С. 21-28.
- Гусева Л.П. Проблемы определения существенных условий договора жилищного ипотечного кредитования // Юрист. 2008. № 7. С. 19-22.
- Дударева Е.В. Ответственность по ипотечным обязательствам // Юридическая работа в кредитной организации. 2016. № 3. С. 32-35.
- Дударева Е.В. Содержание ипотечного кредитного договора // Юридическая работа в кредитной организации. 2017. № 3. С. 21-27.
- Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ». 224 с.
- Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2015. № 7. С. 7-9.
- Ипотека: управление, организация, оценка: Учеб. пособ. для вузов / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. М.: Юнити-Дана, 2015. 464 с.
- Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е.Б. Покопцева. - : М.: Вершина, 2014. 256 с.
- Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. 2009. № 1. С. 9-13.
- Каурова Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных
инвестиций государства // Банковское кредитование. 2008. № 5. С. 11-26.
- Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2013. № 2. С. 18-32.
- Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2013. № 3. С. 21-31.
- Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. С.10-15.
- Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об
- Притчина Е. Ипотека не потеха // Домашний адвокат. 2008. № 16. С. 3-10.
- Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. 2008. № 1. С. 31-37.
- Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. № 3. С. 11-21.
- Столярова А.В. Некоторые аспекты ипотечного кредитования // Закон. 2007. № 6. С. 104-108.