ПЛАН
Введение3
Глава 1. Генезис развития института ипотеки5
1.1. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве5
1.2. Правовое регулирование ипотеки на современном этапе9
Глава 2. Характеристика ипотеки (залога недвижимости)13
2.1. Ипотека, как разновидность залога, ее типы13
2.2. Предмет договора об ипотеке19
Заключение26
Список использованных источников и литературы28
Введение
На современном этапе развития рыночных отношений возрастает роль ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Гарантированные залогом недвижимости кредитные ресурсы обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, формируют многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг, повышают платежный спрос на рынке недвижимости, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем (экономическая функция ипотеки).
В юридическом смысле ипотека - способ обеспечения обязательств, сущность которого сводится к тому, что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора. Преимущества ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом движимого имущества, обусловлены прежде всего свойствами недвижимого имущества (функциональная связь с землей, прочность, непотребляемость), а также особым правовым режимом возникновения, перехода и прекращения прав на него.
В ходе обращения взыскания на заложенное имущество возникают вопросы правоприменительного свойства, в частности: каким образом обращается взыскание на объекты совокупной ипотеки; как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено; каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой связи задача совершенствования гражданского законодательства в указанной сфере сохраняет актуальность.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе залога недвижимого имущества.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки), правоприменительная и судебная практика, а также теоретические положения, содержащиеся в опубликованных научных работах по теме исследования.
Целью работы является рассмотрение правового регулирования ипотеки (залога недвижимости) в российском гражданском праве.
Исходя из поставленной цели, задачи работы следующие:
- проанализировать историю становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве;
- исследовать правовое регулирование ипотеки на современном этапе;
- рассмотреть ипотеку, как разновидность залога, ее типы;
- исследовать предмет договора об ипотеке.
Методологическую основу исследования образует совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания правовых явлений и процессов, в том числе диалектического, формально-логического и функционального анализа, исторического и сравнительного правоведения, а также технико-юридического.
Нормативной основой работы стали положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», федеральных законов и судебной практики.
Теоретическую основу исследования составили труды А.В. Битерякова, О.В. Белой, А.А. Вишневского, Ю.Г. Жарикова, В.А. Зюзина и др.
Глава 1. Генезис развития института ипотеки
1.1. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве
До XV века исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). О нем упоминается в «Правде детей Ярославовых», где под закупом следовало понимать «заложившегося человека, службою рассчитывающегося с верителем». До XVII века это был один из основных способов закрепощения крестьян и посадских людей. Крепостным становился практически всякий, кто не исполнил своего обязательства.
Первые упоминания об имущественном залоге содержатся в Псковской Судной грамоте, принятой на вече в Пскове в 1467 г. В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю.
Довольно подробное представление об имущественном залоге дает Соборное уложение 1649 г. В соответствии с ним залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения. Хотя «залог заключался отдельно, а большей частью сливался с обеспечиваемым им договором, он, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступает на первый план».
В начале XVIII века созрели предпосылки для более широкого и совершенного использования залога. Когда потребность в кредитах для экономических преобразований стала в государстве довольно ощутимой, был издан Указ от 1 августа 1737 г., вводивший новую систему залогового права в России. Суть ее в том, что в отличие от ранее установленной практики залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником.
Однако устранение права оставлять вещь за собой непосредственно после просрочки казалось заимодавцам опасным новшеством, и они неохотно подвергали себя неприятностям, связанным со сложными аукционными формальностями.
В результате этого в 1744 г. Указ от 1 августа 1737 г. был отменен ввиду того, что «многие, дав деньги, после записанных в закладных сроках ни денег, ни закладного недвижимого имения не получают».
Только с изданием в 1800 г. Банкротского устава для недвижимости утвердилась окончательно обязательная продажа с публичных торгов. Относительно движимого имущества законодатель сохранил правило, по которому заложенная вещь может остаться за кредитором, если только должник не потребует продажи.
С 1 января 1835 г. был введен в действие Свод законов Российской империи (далее - СЗРИ), состоявший из 15 томов. Гражданские законы содержались в томе X. В СЗРИ все имущество, участвующее в гражданском обороте, делилось на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относились земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места (ст. ст. 383, 384 СЗРИ).
В целом для института залога недвижимости (ипотеки) в России середины XIX века были характерны следующие особенности.
В отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки преимущественно была только земля, в России, как правило, имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма. При этом ни в одной стране мира система кредитования, обеспеченного ипотекой, не достигала таких масштабов, как в России, где к середине XIX столетия в залоге оказалось более 2/3 населенных имений.
Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, повсеместно использовались помещиками на неотложные нужды и не направлялись, как правило, на приобретение недвижимости, строительство, развитие сельского хозяйства и т.д.
Российской практике кредитования, в том числе обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), было свойственно широчайшее распространение махинаций и злоупотреблений. Представители многих знатных фамилий нередко использовали свое положение в обществе для получения огромных кредитов, не имевших под собой достаточного обеспечения, получения отсрочек и беспрецедентных условий реструктуризации долгов. С другой стороны, небогатые представители дворянства предпринимали попытки залога «мертвых душ.
Подобное положение дел вызывало необходимость проведения реформы российского залогового законодательства. В результате во второй половине XIX века появляются три проекта ипотечной реформы. Это проект Положения об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком, внесенный в Государственный совет в марте 1859 г., проект Положения об укреплении прав на недвижимое имение, разработанный Министерством юстиции в 1874 г., и проект Вотчинного устава, который был издан в 1892 г.
Указанные проекты, и в первую очередь проект Вотчинного устава, представляли собой фундаментальную кодификацию норм российского залогового права, при этом кодификация содержала немалое количество новелл.
В целом, несмотря на наличие некоторых недостатков, к началу XX века в России сформировалась вполне современная по меркам того времени система кредитования под залог недвижимости, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошее законодательное обеспечение.
Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, что сделало практически невозможной ипотеку в качестве обеспечения кредитных операций банков. Поэтому советские банки были вынуждены искать новые формы работы, при этом они, как правило, заимствовали опыт дореволюционных банков. Определенные элементы кредитования, обеспеченного ипотекой, продолжали существовать и при советской власти.
В Гражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г. залог был помещен в раздел вещных прав. Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества. Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества. В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки.
К важной особенности ГК РСФСР 1922 г. следует отнести упразднение деления вещей на движимые и недвижимые в связи с отменой частной собственности на землю. В комментарии к этому примечанию указывалось, что подобный подход законодателя логически вытекает из постановления об изъятии земли из гражданского оборота. «Если земля не может быть объектом собственности, то рушится и система подразделения объектов права на движимости и недвижимости».
ГК РСФСР 1964 г. по-прежнему запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, колхозов, общественных организаций. Из этого правила существовало только одно исключение: в качестве предмета залога, обеспечивающего возврат гражданами ломбардных и банковских кредитов и займов, мог быть жилой дом, находящийся в личной собственности граждан.
Таким образом, в советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем, этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время «скорее ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена».
1.2. Правовое регулирование ипотеки на современном этапе
Ипотека как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования.
Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 года и вступившей в силу с 1 января 1995 г. В частности, в п. 2 ст. 334 ГК РФ дано определение ипотеки, в ст. 340 ГК РФ раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК РФ содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК РФ.
В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры - ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Все это обусловило необходимость принятия Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки, данная в Законе об ипотеке по существу, является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ.
Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства.
В 1997 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах «Об оценочной деятельности в РФ», «О страховании», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.
Существенное значение имеют и следующие подзаконные акты:
1) Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;
2) Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370;
3) Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и др.
С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о двух существенных изменениях внесенных в данный Закон.
30 декабря 2008 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 306-ФЗ. В основном, указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке.
17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
В последующем в Закон об ипотеке вносились не существенные изменения.
Таким образом, анализ исторического развития института ипотеки в России свидетельствует о том, что правовому регулированию данного института уделялось большое внимание.
Глава 2. Характеристика ипотеки (залога недвижимости)
2.1. Ипотека, как разновидность залога, ее типы
Законодатель определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по критерию предмета - недвижимому имуществу.
В силу легальной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом, а в предусмотренных законом случаях - путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя.
Круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, определен в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, который содержит ссылку на ст. 130 ГК РФ, которая различает два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.
Первые, в свою очередь, подразделяются на: а) земельные участки, участки недр; б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Среди этих двух категорий недвижимых по природе вещей Закон об ипотеке выделяет: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона; здания и сооружения, непосредственно связанные с землей, незавершенное строительством недвижимое имущество при условии соблюдения правил ст. 69 Закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения потребительского назначения. Среди вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, Закон об ипотеке, как и ст. 130 ГК РФ, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности; право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, залог которых, строго говоря, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность залога - залог прав. В отличие от зарубежного предмет ипотеки российского законодательства не охватывает прав на недвижимое имущество, как, например, в германском праве, относящем к недвижимым вещам права, связанные с правом собственности на недвижимое имущество, либо французском праве, включающем в состав недвижимости вещные права и вещные требования на нее.
Это первая особенность ипотеки как разновидности залога.
Другая ее особенность состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Закон об ипотеке последовательно разграничивает государственную регистрацию основания возникновения ипотеки (договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона) и государственную регистрацию собственно ипотеки. Государственная регистрация договора об ипотеке имеет двоякое правообразующее значение, с одной стороны, она влияет на действительность ипотечного договора, а с другой - служит основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Для возникновения ипотеки в силу закона требуется также государственная регистрация права собственности на это имущество. В этой связи момент возникновения ипотеки как обременения в зависимости от ее основания определен различно: ипотека в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке, а ипотека в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на обременяемое законной ипотекой имущество. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога.
В гражданском обороте ипотека выполняет две функции - обеспечительную и оборотную.
Наряду с залогом движимых вещей ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств, поскольку направлена на создание дополнительных гарантий кредитору на случай неисполнения должником основного обязательства. Ипотекой может быть обеспечено только действительное требование, имеющее денежный характер. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оборотная функция ипотеки состоит в вовлечении субъективного права залога в имущественный оборот и связана с его циркуляцией посредством института закладной.
Ипотека производна от права собственности залогодателя на предмет залога, поскольку основана на конститутивном правопреемстве, а потому в силу характера правообразования должна признаваться правом вещным. К иным неотъемлемым характеристикам «вещности» ипотеки помимо ее предмета и способа образования следует отнести присущие ей право следования, право преимущества и абсолютный характер защиты.
Право следования обеспечивает сохранение ипотеки при смене собственника обремененного ипотекой имущества. Ипотека следует за вещью, обеспечивая тем самым возможность «обратить взыскание на вещь независимо от ее нахождения у первоначального залогодателя или у третьего лица».
Для целей характеристики ипотеки представляется целесообразным выделять следующие типы ипотеки, отражающие ее наиболее значимые черты как правового явления.
1. По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона. Первая возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке, вторая - на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и не зависит от воли сторон. Ипотеку в силу закона иначе называют легальной, или принудительной, круг ее случаев законом четко не ограничен. Легальная ипотека, в частности, возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением; при приобретении либо строительстве здания, сооружения, жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств либо средств целевого займа; при заключении договора об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости.
2. В зависимости от вида недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Выделение данных типов ипотеки обусловлено наличием в законодательстве специальных правил, регулирующих особенности залога соответствующего вида недвижимого имущества - ипотеки земельных участков; ипотеки предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений; ипотеки жилых домов и квартир.
3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки - с выдачей и без выдачи закладной. Закладная - инструмент оборота ипотечных прав; она является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на обремененное ипотекой имущество и право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой. Закладная может составляться как при установлении договорной ипотеки, так и при возникновении ипотеки в силу закона. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо право его аренды, а также в случае обеспечения ипотекой денежного обязательства, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
4. Сообразно рангу ипотечного кредитора ипотека делится на предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации. В зарубежных законодательствах старшинство залоговых прав зависит от времени внесения. Так, во французском праве ипотечный ранг определяется по дате записи в бюро хранения ипотек, в германском - по времени регистрации этих прав в поземельной книге. В нашем праве критерием определения старшинства выступает дата совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.
5. По объему предоставляемого обеспечения представляется возможным выделять ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, и ипотеку с предельным обеспечением, когда в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки. Очевидно, ипотека в силу закона с точки зрения объема обеспечения может конструироваться только по первому типу. Оба типа ипотеки, как с полным, так и с предельным обеспечением, существуют и в зарубежном праве.
6. В зависимости от того, какая вещь является главной при предоставлении обеспечения - земельный участок либо расположенное на нем здание, сооружение, - Закон об ипотеке различает: ипотеку земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем здания, сооружения и ипотеку здания, сооружения с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание, сооружение расположено.
7. По фигуре залогодателя можно выделить ипотеку, предоставленную должником по обеспечиваемому обязательству, и ипотеку, предоставленную третьим лицом, а в зависимости от наличия осложнения в субъектном составе ипотечного правоотношения - ипотеку с множественностью лиц на стороне залогодателя. Значение выделения данных типов обусловлено различным объемом «залоговой ответственности». Залогодатель - третье лицо «отвечает» перед залогодержателем в пределах действительной стоимости заложенного имущества, а при возникновении множественности на его стороне и неделимости предмета ипотеки «залоговая ответственность» может трансформироваться в солидарную.
Таким образом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
2.2. Предмет договора об ипотеке
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, помимо того, что предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки. Так, суд признал правомерными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, поскольку в указанном договоре отсутствовали сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствовало о том, что она не была проведена.
По другому делу суд, ссылаясь на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 и п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90, пришел к выводу, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
В п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом ипотеки, - это в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя различные виды имущества. В соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при ипотеке предприятия право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки.
Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии, поскольку лицензия на осуществление отдельных видов деятельности выдается субъекту, который отвечает установленным лицензионным требованиям. Ныне действующий Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не содержит положение, согласно которому вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Однако это следует из ч. 2 ст. 9 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в соответствии с которым юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию, вправе осуществлять деятельность, на которую предоставлена лицензия.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Здесь следует отметить, что, несмотря на положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, все же возможна ипотека здания и сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Так, согласно разъяснениям, которые даны в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», при толковании положений п. 3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: «Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.
Также суды не признают недействительными договоры ипотеки зданий и сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, например, в случаях, когда у залогодателя отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием».
Например, по одному из дел суд привел следующую мотивацию: «Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.
При этом залогодатель вправе, но не обязан заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации) и договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, действующему законодательству не противоречит».
До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» по рассматриваемому вопросу была иная практика. Арбитражные суды констатировали ничтожность договоров ипотеки, в которых не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект. Теперь при рассмотрении заявлений о пересмотре в порядке надзора таких решений Высший Арбитражный Суд РФ предлагает подавать заявления о пересмотре дел по вновь открывшимся обстоятельствам;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Статья 75 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Таким образом, в силу прямого указания в Законе при ипотеке квартиры будет считаться заложенной одновременно с квартирой и принадлежащая собственнику квартиры доля в праве собственности на общее имущество, даже если эта доля непосредственно в договоре об ипотеке квартиры не указана как предмет ипотеки.
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 69 Закона об ипотеке при ипотеке нежилого помещения заложенной наряду с нежилым помещением считается принадлежащая залогодателю и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка);
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Здесь следует отметить, что указанные строения должны быть именно недвижимым имуществом;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Действующим законодательством установлено несколько случаев запрета на передачу в ипотеку объектов недвижимости:
- во-первых, не может быть передана в ипотеку часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
- во-вторых, нельзя передать в ипотеку имущество, изъятое из оборота. Конкретные виды имущества, изъятые из оборота, определяются федеральным законодательством;
- в-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание. Например, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» не может быть обращено взыскание на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения;
- в-четвертых, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В случаях, указанных в Законе об ипотеке и другом федеральном законодательстве, устанавливаются дополнительные требования при ипотеке отдельных видов имущества. В основном они касаются необходимости получения чьего-либо согласия. В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Так, например:
- в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости;
- в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ на ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга;
- согласно п. 2 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия;
- если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог;
- в других случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, прямо указанное в законе, при этом ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.
Заключение
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам.
В тот период ипотечные отношения регулировались посредством законодательных актов, отлаженной регистрационной системы. Закат эпохи привел к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.
Анализ исторического развития института ипотеки, как в зарубежных странах, так и в России свидетельствует о том, что правовому регулированию данного института уделялось большое внимание.
Автором констатируется, что ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, прямо указанное в законе, при этом ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.
Под обращением взыскания применительно к ипотечным правоотношениям следует понимать совокупность действий ипотечного кредитора, направленных на получение материально-правового основания реализации предмета ипотеки (судебного решения либо соглашения сторон), устанавливающего подлежащее реализации заложенное недвижимое имущество (объект взыскания), объем удовлетворяемого требования (объем взыскания) и условия реализации объекта взыскания (начальную продажную цену и способ реализации).
Принципиальная новизна этого определения состоит в том, что оно содержит указание на материально-правовые элементы (объект и объем взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания), установление которых как итог деятельности залогодержателя по обращению взыскания и составляет основополагающую сущность данного правового явления в ипотечном праве.
Ипотека наряду с обязательственной связью ипотечного кредитора и залогодателя порождает ограниченное вещное право по распоряжению заложенным имуществом, в том числе в форме возможности получить преимущественное удовлетворение из его стоимости. Реализация последней осуществляется в рамках охранительного правоотношения - относительной связи сторон ипотеки, которая опосредуется двумя правомочиями активного субъекта: а) обратить взыскание на заложенное имущество и б) реализовать (продать) его.
Под способом реализации предмета ипотеки (объекта взыскания) предлагается понимать его продажу по общему правилу с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, с аукциона либо приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или третьих лиц.
Список использованных источников и литературы
- Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 31, ст. 4398).
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301).
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400).
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594).
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Система КонсультантПлюс, 2018 г.
- Определение ВАС РФ от 31 октября 2011 г. № ВАС-14310/11 по делу № А60-50/2011. Система КонсультантПлюс, 2018 г.
- Определение ВАС РФ от 26 сентября 2011 г. № ВАС-12066/11 по делу № А55-12627/2010. Система КонсультантПлюс, 2018 г.
- Определение ВАС РФ от 2 марта 2011 г. № ВАС-1602/11 по делу № А55-6468/2010. Система КонсультантПлюс, 2018 г.
- Битеряков А.В. Ипотека в России до 1861 года // Жилищное строительство. - 2015. - № 11. - С. 24 - 27.
- Белая О.В. Залог имущественных прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. - 41 с.
- Вишневский А.А. Залоговое право: учеб. и практич. пособие. - М.: БЕК, 2013. - 322 с.
- Жариков Ю.Г. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Земельное право. - 2015. - № 1. - С. 6 - 11.
- Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2015. - 304 с.
- Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2013. - 286 с.
- Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / А.Н. Кайль, А.А. Лупу, И.Ю. Оськина. - М.: ЭлКниги, 2012. - 368 с.
- Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2012. - 202 с.
- Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М.: Волтерс Клувер, 2015. - 1072 с.
- Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. - М.: Статут, 2014. - 896 с.
- Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии Постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова. - М., 2015. - 860 с.
- Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2014. - 204 с.
- Плешанова О.П. Объекты ипотеки: Состав имущества // Хозяйство и право. - 2015. - № 4. - С. 112 - 116.
- Ризк О.А. Формирование института ипотечного кредитования в России: историко-правовой анализ // Право и политика. - 2015. - № 9. - С. 31 - 36.
- Рогачев В.В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX - начала XX века (историко-правовое исследование): Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. - 260 с.
- Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - 442 с.
- Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2014. - 86 с.
- Чередниченко С.П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу // Право и экономика. - 2015. - № 7. - С. 30 - 37.
- Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. - Минск: Дикта, 2012. - 224 с.