Титульный лист
Оглавление
Введение3
Глава I. Теоретическое значение кадастрового учета5
1.1. Понятие термина «кадастровый учет» и принципы осуществления государственного кадастрового учета земельных участков5
1.2. Задачи, цели и значение государственного кадастрового учета земельных участков13
Глава II. Порядок осуществления государственного кадастрового учета17
2.1.Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет земельных участков17
2.2.Подготовка, представление и требование к документам для государственного кадастрового учета18
2.3.Приостановление и отказ в осуществлении государственного кадастрового учета23
2.4.Теоретическое и практическое значение межевания26
Заключение34
Список использованных источников36
Введение
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Земля является одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду.
Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.
Актуальность темы настоящей работы состоит в том, что приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков.
Объект исследования составляют правоотношения кадастрового учета земельных участков.
Предметом исследования курсовой работы является действующее законодательство регулирующие государственный кадастровый учет земельных участков.
Целью настоящей работы является рассмотрение государственного кадастрового учета земельных участков.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- Проанализировать понятие термина «кадастровый учет» и принципы осуществления государственного кадастрового учета земельных участков
- Исследовать правовой режим государственного кадастрового учета земельных участков;
- Изучить орган, осуществляющий государственный кадастровый учет земельных участков;
- Показать процедуру подготовки, представления и требования к документам для государственного кадастрового учета;
- Раскрыть вопросы приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета;
- Рассмотреть теоретическое и практическое значение межевания.
Методологической основой служат диалектический, логический, исторический, системно-структурный и другие методы научного познания, а также специальные юридические методы: формально-юридический и сравнительно-правовой.
Структурно работасостоит из 2 глав и 6 параграфов.
Глава I. Теоретическое значение кадастрового учета
1.1. Понятие термина «кадастровый учет» и принципы осуществления государственного кадастрового учета земельных участков
Государственный кадастровый учет - составная часть государственного кадастра недвижимости. Это специальная регистрация объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов.
Земельный участок - это часть поверхности земли, включая почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.
Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);
Правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.
Государственный кадастровый учет является основным процессом ведения государственного земельного кадастра на уровне муниципального образования, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр земель об объектах кадастрового учета и признания их существования государством.
Государственный кадастровый учет проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны, которые включают:
1) административно-территориальные единицы или образования;
2) территории с особым режимом использования, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти, местного самоуправления на основе федеральных законов;
3) территории категорий земель, выделяемых по целевому назначению в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации;
4) экономические зоны, находящиеся в пределах административно-территориальной единицы, различающиеся величинами цены земли, земельного налога и арендной платы;
5) другие зоны, характеризующие качественное состояние земель и окружающей природной среды.
Основанием для проведения кадастрового учета является заявление, подаваемое собственником объекта или обладателем иных прав, а также государственным органом, органом исполнительной власти, местного самоуправления или их уполномоченными представителями в уполномоченные территориальные органы с приложением документов по формированию объектов кадастрового учета.
К принципам ведения кадастра относятся:
- единство технологии его ведения на всей территории РФ.
Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в каком субъекте РФ ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;
- обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.
Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с первым информация, содержащаяся в кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен Федеральным законом (п. 8 ст. 4); второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;
- сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
Рассмотрим подробнее каждый из принципов.
Первый принцип - единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации.
Согласно данному принципу земельный кадастр на всей территории Российской Федерации ведется по единой системе и технологии. Все субъекты Федерации обязаны соблюдать единый порядок ведения земельного кадастра. Установлены единые формы документов и их перечень (состав). Тем самым достигается полнота и достоверность сведений земельного кадастра.
Заметим, что у отдельных исследователей вызывает сомнение требование относительно единства системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории РФ. Как отмечает Майборода, дело в том, что природные и экономические условия на территории РФ далеко не одинаковы - от полупустынь на юго-востоке европейской части страны до северных и северо-восточных тундр. Различными являются способы и обычаи использования земли в разных географических условиях. Это диктует неодинаковые подходы и к выделению кадастровых единиц - подлежащих описанию земельных участков, и к содержанию этих описаний, и к методам оценки земель. Отсюда должно вытекать не просто право внесения в земельный кадастр дополнительных сведений со стороны региональных и местных органов власти, но и необходимость составления разных земельных кадастров по разным почвенно-климатическим зонам, на которые распадается территория России.
На наш взгляд, данная точка зрения, несмотря на правильную постановку вопроса, несостоятельна. Во-первых, конституционные требования единого экономического пространства страны обусловили жесткий государственный характер, а не муниципальную форму этой системы. Во-вторых, многообразие характеристик ведения современного земельного кадастра позволяет внести все необходимые особенности кадастровых единиц.
Если допустить, что в Российской Федерации велось бы несколько разных кадастров, с уверенностью можно сказать, что возникли бы многочисленные разногласия, противоречия, которые в конечном счете привели бы к ошибкам и необходимости исправления всей системы. Приведем простой пример. В настоящее время одной из проблем учета недвижимости (в том числе земельных участков) является то, что "в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах". Можно предположить, чем грозит возможное разделение кадастра на несколько разных.
Таким образом, единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации - исторически проверенный принцип осуществления кадастрового учета земель и земельных участков.
Второй принцип - непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков.
Как показывает исторический опыт ведения земельного кадастра, только непрерывный процесс по внесению в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков, а также непрерывный процесс по совершенствованию методов и средств получения и хранения таких сведений может гарантировать объективность и ценность такой информации для современного общества и государства.
Непрерывность процесса внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков сопровождается и непрерывностью совершенствования нормативно-правовой базы такой деятельности.
Третий принцип - открытость сведений государственного земельного кадастра.
Как подчеркивается в Руководящих принципах партнерства государственного и частного секторов в области управления земельными ресурсами, "информация о земле и ее ресурсах - само существо каждого государства. Надлежащее понимание гражданами взаимосвязей между государством и обществом требует, чтобы такая информация была легкодоступной и могла легко использоваться".
Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.
Земельный кадастр содержит сведения, имеющие практическую пользу не только для государственных органов, ведущих этот кадастр, но и для других органов управления в области использования и охраны земель, налоговых органов и др. Они необходимы для правообладателей земельных участков (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов). В получении этих сведений бывают заинтересованы также участники торгов, аукционов и конкурсов при совершении сделок с земельными участками (купли-продажи, ипотеки и др.). Во всех названных случаях органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять запрашиваемые сведения заинтересованным в них лицам и организациям.
При реализации данного принципа полномочные органы должны обеспечивать выполнение требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, иных правовых актов и методических документов, определяющих организацию режима секретности и порядок защиты сведений, составляющих государственную тайну. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, закреплен в ст. 5 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-1 "О государственной тайне".
Решение о выдаче сведений принимает орган, ведущий земельный кадастр. Если в выдаче документов будет, по мнению заявителя, отказано незаконно, он может обжаловать действия должностных лиц (государственных служащих) в суд (арбитражный суд) на основании Закона РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".
Четвертый принцип - сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.
Прежде всего, заметим, что сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом (п. 1 ст. 6 Закона). Такие сведения являются частью государственной информационной системы (ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2006 г.
Информация об учтенном имуществе вносится в государственный кадастр недвижимости на основании документов. То есть основополагающими являются в данном случае сведения, содержащиеся на бумажных носителях. Ведение кадастра допускается как на бумажных носителях, так и в электронном виде. Но в случае возникновения противоречия между сведениями, содержащимися на бумажном и электронном носителях, приоритет предоставлен именно бумажным носителям.
Так как государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном имуществе, перечисленном в п. 2 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости, то документы, содержащиеся в нем, представляют значительную ценность по причине того, что именно на их основании в свое время были произведены действия по включению того или иного объекта в кадастр. Именно поэтому законодательно установлена обязанность по постоянному их хранению, а также наложен запрет на уничтожение и изъятие из них каких-либо частей.
Орган кадастрового учета осуществляет их временное хранение, а затем передает их на постоянное хранение в государственные архивы.
Информационная система - это совокупность содержащейся в базах данных информации и обеспечивающих ее обработку информационных технологий и технических средств. Согласно п. 5 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35, для ведения реестров объектов недвижимости кадастровых округов используется автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости.
В соответствии со ст. 4 Закона "О государственном кадастре недвижимости" должна действовать единая федеральная информационная система, в которую входят:
- государственный кадастр недвижимости;
- Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ведением каждой составной части единой федеральной информационной системы занимаются соответствующие органы - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений). Особенности ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях в составе единой федеральной информационной системы, указанной в ч. 4 статьи 4, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Полноценный фундаментальный земельный кадастр можно получить только при обязательном учете всех земель Российской Федерации, где бы они ни располагались и в чьем бы пользовании (собственности, аренде и т.д.) они ни находились. Никто не имеет права скрывать или отказываться от предоставления полномочным органам запрашиваемых ими сведений, необходимых для ведения кадастра (за исключением сведений, представляющих коммерческую тайну).
В заключение данного параграфа отметим, что, поскольку на правоотношения по кадастровому учету распространяется земельное законодательство, органы, осуществляющие ведение кадастра, в своей деятельности должны руководствоваться принципами, закрепленными в Земельном кодексе РФ.
1.2. Задачи, цели и значение государственного кадастрового учета земельных участков
По правилам государственного Кадастра все объекты недвижимости подлежат учету. Это обязывает всех владельцев зарегистрировать собственность в уполномоченных органах.
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях:
- обеспечения признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;
- государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;
- планирования и регулирования использования земельных ресурсов;
- оценки земель и установления обоснованной платы за землю;
- обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- защиты прав граждан и юридических лиц на землю;
- информационного обеспечения гражданского оборота земли.
Основной целью земельного кадастра является создание организационно-территориальных экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей и землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирования земли в гражданском и рыночном обороте.
Земельный кадастр служит инструментом реализации всех указанных государственных функций в области рационального землепользования, поскольку предоставляет достоверные и необходимые сведения органам управления и их должностным лицам.
Итак, земельный кадастр служит прежде всего публичным интересам государства о рациональном использовании и охране земельных ресурсов страны. Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, нельзя забыть о служении земельного кадастра также частным интересам и целям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли. Так, всякое юридическое и физическое лицо, совершая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастр, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки. При возникновении земельных споров документы земельного кадастра служат судам объективным «советчиком» и помощником для вынесения правильного решения по конкретному земельному спор.
Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Отметим также, что важным назначением земельного кадастра является его фискальная функция. Фискальное направление земельного кадастра действующим законодательством востребовано недавно. По оценкам экспертов, ссущественный вклад в увеличение доходной части бюджетов всех уровней будет достигнут в скором времени за счет более полного государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки, в том числе от дополнительно выявленных объектов налогообложения. В результате реализации мероприятий подпрограммы к 2011 году будет сформирована налоговая база, которая обеспечит ежегодный сбор земельного и имущественных налогов на уровне 250 млрд. рублей.
Глава II. Порядок осуществления государственного кадастрового учета
2.1.Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет земельных участков
Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).
Указом Президента РФ N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) упразднено, а его функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Распоряжением Правительства РФ N 256-р о территориальных органах, упраздненных Роскартографии и Роснедвижимости, данные органы подчинены Росреестру.
Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства РФ N 457, установлено, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный земельный контроль, а также функции по оказанию государственных услуг, в частности, в сфере:
1. ведения государственного кадастра недвижимости;
2. осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества;
3. кадастровой деятельности;
4. землеустройства;
5. государственной кадастровой оценки земель (в том числе для исчисления земельного налога).
Росреестр также осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, организации единой системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации.
Полномочия органа кадастрового учета (за исключением ведения реестра кадастровых инженеров) на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения, которые считаются органами кадастрового учета. Распоряжением Правительства РФ N 409-р о проведении ликвидационных мероприятий в отношении упраздненных Роскартографии и Роснедвижимости к ведению Росреестра отнесены организации, ранее находившиеся в ведении упраздняемой Роснедвижимости, в том числе федеральные государственные учреждения (ФГУ) - земельные кадастровые палаты по субъектам РФ. Земельные кадастровые палаты наделяются полномочиями органа кадастрового учета соответствующим приказом Росреестра.
2.2.Подготовка, представление и требование к документам для государственного кадастрового учета
Кадастровый учет предполагает сохранение и изменение данных об объекте недвижимости в государственном реестре. Если владелец участка не поставит на кадастровый учет свою собственность, он не сможет полноценно ей распоряжаться, то есть продавать, дарить, передавать в аренду либо отдавать в наследство.
После постановки на кадастровый учет участку присваивается индивидуальный номер, по которому его можно найти в базе данных и определить все необходимые количественные показатели.
Кадастровому учёту подлежат:
- участки земли (кроме долей, не имеющих собственных номеров в кадастре);
- сооружения и здания, которые непосредственно связаны с землей;
- элементы неоконченного строительства;
- сооружения, находящиеся под землей.
Не подлежат учёту:
- недра;
- различные судна (в том числе воздушные);
- космические аппараты;
- предприятия.
Требования к документам для государственного кадастрового учета установлены статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:
1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;
2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
5. Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю. Копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.
6. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.
7. В случае представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются:
1) в форме электронных документов, если настоящим Федеральным законом предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
2) в форме электронных документов или электронных образов документов, если настоящим Федеральным законом предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.
8. Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.
9. Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.
10. Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
11. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются нотариусом в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе или посредством отправления в электронной форме, в том числе в форме электронных образов таких документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.
2.3.Приостановление и отказ в осуществлении государственного кадастрового учета
При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет быть принято решение:
1. О приостановлении осуществления кадастрового учета;
2. Об отказе в осуществлении кадастрового учета.
В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:
1. Имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном участке (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);
2. Одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);
3. Не представлены необходимые для кадастрового учета документы.
При принятии решения о приостановлении орган кадастрового учета устанавливает возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения, например, ошибка, содержащаяся в документах, необходимых для учета или кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости.
В решении о приостановке должны быть указаны также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка в случае, если:
1. Заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям ФЗ О государственном кадастре недвижимости;
2. Объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости/объектов недвижимости и раздел / выдел доли в натуре, либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости / преобразуемыми объектами недвижимости, не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;
3. Объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер, за исключением случаев выдела земельного участка или раздела земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);
4. С заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
5. Истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
Орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке земельного участка на государственный кадастровый учет в следующих случаях:
1. Размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;
2. Такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с преобразованием не будет соответствовать установленным предельным минимальным размерам земельных участков;
3. Доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;
4. Такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и к последнему в связи с преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;
5. Одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;
6. Такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.
При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.
При кадастровом учете, в связи с уточнением границ земельного участка, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:
1. В результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;
2. При уточнении указанных границ нарушен установленный Законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.
В решении об отказе в осуществлении кадастрового учета должна быть указана причина такого отказа со ссылкой на соответствующую норму права.
2.4.Теоретическое и практическое значение межевания
Межевание земельного участка - это работы по определению, восстановлению, закреплению границ участка, его площади и прочих данных плюс дальнейшее юридическое оформление полученных показателей (если необходимо).
Межеванием границ занимается геодезическая компания, которая имеет лицензию на проведение инженерно-геодезических работ.
Широко распространенное в быту, используемое кадастровыми инженерами и встречающееся в подзаконных нормативных актах понятие межевания не имеет легального (то есть, содержащегося в законе) определения. Между тем, всем известно, что под межеванием понимают деятельность по установлению границ участка.
Необходимость установления границ появляется в одной из следующих ситуаций:
- формируется новый участок;
- у сформированного участка границы установлены неточно (по старому законодательству);
- происходит раздел или выдел, объединение участков или выделение участка в счет земельной доли, в результате чего образуются новые границы.
Для чего делают межевание земель? Ответ на этот вопрос очевиден: межевание земель нужно, чтобы установить границы. Однако никто не устанавливает границы для собственного удовольствия. Межевать участок приходится для совершения с ним сделок. Дело в том, что ранее законодательство не требовало точного установления границ. Даже, когда было введено межевание, изначально оно было не инструментальным, на местности, а картографическим, с помощью имеющихся у землеустроителей карт и материалов. Границы в результате получались весьма неточные. Сегодня картографическое межевание проводится лишь в исключительных случаях, определенных законом.
На основании приблизительных планов участков оформлялись права на землю по советскому законодательству, да и позже, до введения в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Один из основных принципов права гласит, что закон не имеет обратной силы. Поэтому признаются действительными все права на земельные участки, возникшие до вступления в силу упомянутого закона (а момент вступления в силу индивидуален для каждого муниципального образования и датируется открытием подразделения учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость в конкретном городи или районе).
Однако при совершении сделки закон обязывает собственника участка произвести первичную регистрацию объекта в реестре. И лишь потом регистрируется договор аренды или переход права собственности к другому лицу. Для первичной регистрации как раз и необходимо межевание - без него не получится изготовить проект границ, а значит и кадастровый план, на основании которого вносятся сведения в Единый государственный реестр прав.
Обязательно делается межевание, когда создается любым способом новый участок - иначе никак не получится внести сведения о нем в кадастр и зарегистрировать право собственности на него.
Есть случаи, в которых для оформления или реализации земли нет необходимости устанавливать границы. Речь идет о так называемой «дачной амнистии» введенной законом N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Так, для государственной регистрации прав на участки для ИЖС, строительства гаража, ЛПХ, дач, садоводства и огородничества, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ Росреестр не требует технических документов, описывающих участок. Значит, такие земли можно оформить, а затем и распорядиться ими, без межевания.
Однако иногда стоит сделать такое необязательное межевание не «для Росреестра», а «для себя». Это необходимо в случае межевых споров с соседями. Старые документы, имеющиеся у вас и соседей, могут противоречить друг другу, участки - образовывать наложение. В такой ситуации нередко прав оказывается тот, кто первым сделал межевание земли. Особенно, если речь идет о дачах и гаражах: действующая процедура согласования границ позволяет, при отсутствии информации о местонахождении смежного землепользователя, оформить межевание без его участия. Далее мы рассмотрим эту процедуру подробнее, но в общих чертах: молчание соседа приравнивается к его согласию. Установленные таким образом границы вряд ли получится впоследствии оспорить.
Межевание земельного участка - это часть кадастровой деятельности, в свою очередь представляющая собою комплекс инструментальных работ на местности, картографических работ, анализа имеющихся и составления новых документов.
Для проведения межевания специалист сначала собирает и сопоставляет все имеющиеся сведения об участке (правоустанавливающие документы, картографический материал).
Затем производится полевое обследование, в ходе которого геодезисты:
- проверяют состояние имеющихся пунктов межевой сети (это некие опорные точки общегосударственного или местного значения, на основании которых изображение конкретного участка накладывается на единую общегосударственную систему координат кадастра недвижимости, точки обязательно фиксируются на местности в виде, например, забетонированной металлической трубы);
- обследуют границы участка и выясняют состояние межевых знаков.
Затем необходимо уведомить владельцев смежных участков о проведении собрания по согласованию границ (само уведомление происходит позже, но уведомить нужно заранее, за 30 дней). Кадастровый инженер узнает у заказчика работ или в Росреестре адреса, по которым можно связаться с соседями. Если адреса не найдены, то уведомление происходит через средства массовой информации. Учитывая, что многие игнорируют местную прессу (а именно в официальных изданиях местного значения публикуют такие объявления), такой способ открывает простор для злоупотреблений. Например, создает возможность увеличить участок за счет соседского, если в правоустанавливающем документе указана завышенная площадь. С другой стороны, до введения в действие данного правила уехавшие в длительную командировку или за границу соседи часто делали невозможным оформление земельного участка для смежного землепользователя. После уведомления кадастровый инженер определяет опорную межевую сеть, фиксирует межевые знаки, измеряет площадь участка. Получив в результате информацию о границах участка, ее согласовывают с соседями.
Итогом работ по межеванию является межевой план. Несмотря на название, это не просто план участка.
Межевой план представляет собою объемный документ, содержащий сведения:
- о границах и площади исследуемого участка и соседних участков;
- методиках, с помощью которых устанавливались границы и площадь;
- установлении сервитутов;
- согласовании границ с соседями;
- о том, какие участки изменились во время работ.
Межевание осуществляют кадастровые инженеры - это специалисты, которые сдали квалификационный экзамен на право заниматься данной деятельностью. Обычно кадастровые инженеры работают со специализированной организацией, помогающей им проводить геодезию на местности.
В России действует «Методика определения размера платы за проведение кадастровых работ». В основу определения стоимости работ положены величины «Трудоемкость» и «Цена за нормочас». Цена за нормочас определяется исходя из зарплаты исполнителя работ. Трудоемкость вычисляется по сложной таблице, включающей все виды работ и факторы, влияющие на их сложность (например, протяженность границ участка, количество точек координат, количество листов межевого плана и т.п.).
Однако в обязательном порядке описанная методика распространяется только на межевание, осуществляемое государственными организациями, работающими под эгидой Росреестра. Прочие кадастровые инженеры могут выставлять и рассчитывать расценки на межевание так, как им это удобно.
Существуют предложения по изготовлению межевого плана «под ключ» (цена может быть разной в зависимости от того, формируется ли новый участок или производится раздел, выдел) или с детализированными прайсами, в которых каждое действие в рамках межевания имеет свою цену, связанную с размерами участка, количеством образованных участков. Например, есть предложения по подготовке межевого плана для вновь образованного участка по цене около 10 тыс. руб.
В то же время субъекты федерации пытаются сдержать рост цен на межевания, принимая соответствующие законы. Например, во Владимирской области до 2015 г. ограничены цены на межевание участков под гаражами и дачами, для ИЖС, садоводства и огородничества. Один обособленный участок можно отмежевать максимум за 4 тыс. руб., а два расположенных рядом - по 3 тыс. руб. за каждый участок.
Однако реальная стоимость работ в связи с их трудоемкостью, использованием дорогостоящего оборудования и программного обеспечения редко вписывается в эти рамки. Межующие организации обходят запреты, предлагая «в нагрузку» к межеванию дорогостоящие дополнительные услуги. Поэтому найти реально дешевое предложение по межеванию, несмотря на усилия региональных властей, сегодня невозможно.
Чтобы провести межевание, потребуются:
- документы на землю (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.);
- техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на участке нет строений, и т. д.);
- паспорт владельца-гражданина либо копия учредительных документов владельца-организации.
Кадастровый учет земельного участка, осуществляемый после межевания, заключается во внесении точных сведений о границах Вашего земельного участка в Государственный кадастр недвижимости.
По общему правилу, установленному действующим законодательством, права на земельный участок, сведения о котором отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости, не подлежат государственной регистрации, а это означает, что без межевания Вы не можете совершать никаких сделок с землей - продавать, дарить, отдавать в залог и т.д.
Исключением из этого правила являются ранее учтенные земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Но и в этом случае далеко не каждый покупатель согласится, приобрести участок, границы которого не определены по результатам межевания в установленном законом порядке.
Без межевания земельный участок не является индивидуально определенным, его размер и границы, даже если они фактически существуют на местности, когда, например, участок огорожен забором, юридически не считаются установленными. То есть, обладая землей, невозможно до завершения межевания, определить действительные пределы прав на землю, в том числе, местоположение границ и площадь земельного участка. Поэтому, для уточнения сведений о земельном участке требуется межевание, при проведении которого местоположение границ и, следовательно, площадь земельного участка устанавливается с учетом фактического землепользования.
Без процедуры межевания нельзя разрешить возможные и нередко возникающие на практике споры с соседями, владельцами смежных земельных участков, о границах участка. Именно по результатам межевания оформляется акт согласования границ земельного участка и в Государственный кадастр недвижимости вносятся необходимые кадастровые сведения о границах земельного участка.
Заключение
Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляются на основании представленных в орган кадастрового учета заявления заинтересованного в этом лица и необходимых для осуществления такого учета документов. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений регламентирует порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат и другие важные вопросы в сфере кадастровых отношений.
Актуальными направлениями по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков, являются:
- продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;
- реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.
- создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;
- осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.
Список использованных источников
Норативно-правовые акты:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС «Консультант Плюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // СПС «Консультант Плюс».
- Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
- Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СПС «Консультант Плюс».
Научная и учебная литература:
- Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Земельная функция современного государства: Монография. Новый индекс, 2012.
- Болтанова, Е.С. Земельное право / Е.С. Болтанова. - М.: РИОР, 2016. - 706 c.
- Варламов А.А. Развитие российской системы кадастров в сфере управления земельно-имущественным комплексом // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 3.
- Васильева, Н. В Кадастровый учет и кадастровая оценка земель. Учебное пособие для СПО / Наталья Владимировна Васильева. - М.: Юрайт, 2017. - 850 c.
- Веденин, Н.Н. Земельное право / Н.Н. Веденин. - М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2015. - 192 c.
- Волкова, Т.В. Земельное право. Учебное пособие для бакалавров / Т.В. Волкова. - М.: Дашков и К°, 2014. - 412 c.
- Гиниятов И.А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1(17). - С. 85-87.
- Голиченков, А.К. Земельное право России. / А.К. Голиченков. - М.: Городец, 2016. - 197 c.
- Демичев, Д. М. Земельное право / Д.М. Демичев. - М.: Адукацыя i выхаванне, 2013. - 488 c.
- Евсегнеев В.А. Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика. - N1. - 2014 г. С. 181.
- Ерофеев, Б.В. Земельное право России / Б.В. Ерофеев. - М.: Юрайт, 2013. - 519 c.
- Ершов, В.А. Всё о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность / В.А. Ершов. - М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2016. - 665 c.
- Жариков, Ю. Г. Земельное право России / Ю.Г. Жариков. - М.: КноРус, 2014. - 480 c.
- Захаров В.А., Лобанова Л.П. Возникновение и развитие земельного кадастра // Кадастровый вестник. 2016. № 3.
- Земельное право / Т.В. Волкова и др. - М.: Ай Пи Эр Медиа, 2017. - 328 c.
- Земельное право в вопросах и ответах / Под редакцией С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2014. - 208 c.
- Земельное право России / А.П. Анисимов и др. - М.: Высшее образование, Юрайт, 2015. - 416 c
- Земельное право России: моногр. / ред. В.В. Петров. - М.: Стоглавъ, 2015. - 300 c.
- Зыкова Е.С. Государственный кадастр недвижимости - элемент эффективного управления земельными ресурсами или попытка реформирования государственного земельного кадастра // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2013. № 2. С. 34-38.
- Клюшниченко В.Н., Клюшниченко Н.В. Проблемы определения границ земельных участков при межевании объектов землеустройства. Сб. материалов научн. Конгресса «ГЕО-СИБИРЬ - 2015». Т.3 Землеустройство, кадастр земель и недвижимости, лесоустройство. Новосибирск, СГГА, 2015.
- Краснова, И.О. Земельное право. Учебник для бакалавров / И.О. Краснова. - М.: Юрайт, 2017. - 475 c.
- Крассов, О. И. Земельное право современной России / О.И. Крассов. - М.: Дело, 2013. - 624 c.
- Крассов, О.И. Земельное право / О.И. Крассов. - Москва: Наука, 2016. - 624 c.
- Майборода, Виктор Земельное право России: от категорий к регламентам / Виктор Майборода. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. - 350 c.
- Мишустин М.В. Основные задачи управления кадастром недвижимости // Экономическая политика. 2014. № 1. С. 72-89.
- Пашова М.С. Правовое регулирование государственного кадастрового учета земельных участков // СПС КонсультантПлюс. 2014.
- Потапова, А. А. Земельное право. Конспект лекций. Учебное пособие / А.А. Потапова. - М.: Проспект, 2016. - 462 c.
- Соловьев, А. А. Земельное право. Конспект лекций / А.А. Соловьев. - М.: А-Приор, 2013. - 176 c.
- Суперека, С.В. Земельное право / С.В. Суперека. - М.: Юриспруденция, 2014. - 483 c.
- Сыродоев, Н. А. Земельное право / Н.А. Сыродоев. - М.: Проспект, 2015. - 368 c.
- Чубуков, Г.В. Земельное право. Учебное пособие для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования. Гриф МО РФ / Г.В. Чубуков. - М.: Юнити-Дана, 2014. - 648 c.
- Юрченко, К. А. Земельная реформа: История и современность / Г. Н. Барсукова, В. И. Нечаев, Н. Кравченко, К. А. Юрченко // Экономика сельского хозяйства России. - 2014. - № 5. - С. 24-36.