СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ3
1.1 Ретроспективный анализ развития института общей долевой собственности3
1.2 Понятие и сущность права общей долевой собственности3
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ3
2.1 Содержание правомочий собственника3
2.2 Субъекты и объекты права общей долевой собственности3
ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ, ПРЕКРАШЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКА3
3.1 Приобретение и прекращение права общей долевой собственности3
3.2 Проблемы, возникающие при реализации права общей долевой собственности3
ЗАКЛЮЧЕНИЕ3
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность настоящего исследования обусловлена тем, что, современное гражданское право переживает эпоху реформ, что связано в первую очередь с принятием Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". Не избежал участи реформирования институт общей долевой собственности. Как известно, все реформы должны отталкиваться от опыта правового регулирования соответствующих отношений, сложившегося за историю их правового регулирования.
Вопрос о видах общей собственности в период реформирования гражданского законодательства является очень актуальным. Связано это в первую очередь с тем, что ни наука, ни практика не сформировали критерий, разграничивающий общую собственность на долевую и совместную, позволяющий безошибочно ориентироваться в пространстве общей собственности и однозначно относить те или иные ее проявления к долевой или совместной собственности. Кроме того, на современном этапе каждый из отдельных видов общей собственности имеет свое собственное регулирование, зачастую отдельный нормативно-правовой акт, в котором закреплены нормы, противоречащие общим положениям права общей совместной или долевой собственности. Хотелось бы ответить на вопрос о том, возможно ли существование всего двух моделей общей собственности, которые бы применялись к различным ее вариантам.
Объектом настоящего исследования являются правоотношения, возникающие в результате возникновения, управления и прекращения общей долевой собственности
Предметом настоящего исследования являются нормы российского гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, возникающие в результате возникновения, управления и прекращения общей долевой собственности.
Целью настоящего исследования является изучение института общей долевой собственности в российском праве
Для достижения заявленной цели необходимо решить следующие задачи:
-провести ретроспективный анализ развития института общей долевой собственности;
-рассмотреть понятие и сущность права общей долевой собственности;
-определить содержание правомочий собственника;
-выявить особенности субъектов и объектов права общей долевой собственности;
-определить порядок приобретения и прекращения права общей долевой собственности
-проанализировать проблемы, возникающие при реализации права общей долевой собственности.
Теоретическую основу настоящего исследования составляют научные труды в области гражданского права
При подготовке использованы научные работы отечественных ученых таких как: Филатова У.Б., Емелькина И.А., Витрянский В.В.,. Алексеев С.С, Алексеева О.Г., Беляев К.П., Гонгало Б.М. и др.
Методологической основой исследования являются общие, а также ряд частно-научных методов. Основным методом исследования является диалектический метод, способствующий изучению качественных характеристик,
Среди частно-научных использовались историко-юридический, логико юридический, системно-структурный, сравнительно-правовой, метод правового моделирования и др.
Активно использовались социологические приемы, в том числе -изучение документов.
Настоящая работа основывается на действующем законодательстве, материалах судебной практики, современных достижениях гражданского права и других отраслей права.
Структура работы обусловлена поставленными целью и задачами и представлена введением, тремя главами, состоящих из шести параграфов, заключения и списка использованных источников
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ
1.1 Ретроспективный анализ развития института общей долевой собственности
Одним из самых древних институтов права, который находит свои истоки еще в римском праве это институт общей долевой собственности.
Нормы, осуществляющие правовое регулирование общей долевой собственности, историки находят как и в Русской Правде, так и в Соборном Уложение, так же следы данных норм содержаться в Своде законов гражданских, но необходимо отметить, что системы данных норм не существовало, как правило, данные нормы были расположены хаотично, и отражали лишь примеры общей долевой собственности
Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (далее - ГК 1922 г.) был первым системным актом, который регулировал правоотношения, возникающие в результате осуществления общей долевой собственности. Этот нормативный акт, впервые законодательно определил понятие общей собственности.
Ст. 61 устанавливала, что право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность).
Этот законодательный акт не разделял общую собственность на долевую и совместную, однако доктринально такое разделение уже осуществляется.
Значительный шаг вперед в вопросе регулирования общей долевой собственности был сделан с принятием Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 г. (далее - ГК 1964 г.). Данный кодифицированный акт содержит 12-ю главу, посвященную общей собственности, носящую одноименное название. Глава насчитывает 19 статей и детально регулирует достаточно большой круг вопросов, включая отдельные виды права общей собственности.
В постсоветский период непродолжительное время на территории РФ действовали Основы гражданского законодательства 1991 г., которые содержали единственную статью, регулирующую общую собственность, весьма фрагментарно.
В настоящее время продолжается реформирование этого института Так п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в первоначальной редакции предполагал получение согласия от всех сособственников при регистрации права на долю, при этом такое согласие могло быть выражено каждым сособственником в регистрирующем органе или заверено нотариально. Однако это входило в противоречие с действующими в то время нормами ГК РФ, системное толкование ст. 250 которого указывает на то, что собственник не должен спрашивать разрешения о продаже доли у сособственников, он обязан предложить им купить долю. Они либо приобретают долю, либо отказываются от ее покупки, и тогда собственник вправе продавать ее другим лицам, уже не спрашивая их согласия на подобную сделку. Но установленные правила государственной регистрации фактически способствовали нарушению прав добросовестного собственника доли, поскольку его сособственники могли уклоняться от выражения своего согласия, что приводило к приостановлению государственной регистрации права на несколько месяцев, а это могло стать причиной убытков.
Поэтому первым изменением, которое было внесено в Закон N 122-ФЗ, было именно устранение этого противоречия с ГК РФ. Федеральный закон от 05.03.2001 N 20-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изменил порядок государственной регистрации. Изменение предполагало необходимость представления документов, которые свидетельствовали о том, что процедура информирования сособственников о продаже доли соблюдена.
Однако на этом история изменений нормы о порядке государственной регистрации права общей собственности не закончилась.
Следующие изменения предполагали, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Последние изменения в части регулирования порядка регистрации права общей собственности на недвижимое имущество были внесены в 2016 году (Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), новая редакция породила достаточно большое количество разночтений о порядке применения данной нормы. Интересующий нас абз. 1 новой редакции п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ звучит теперь так: "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению".
Таким образом, согласно предыдущей редакции нотариальное удостоверение требовалось при отчуждении доли только постороннему лицу, теперь, в новой редакции, - при любом отчуждении долей, в том числе и в ситуации, когда отчуждаются все доли, требуется обязательная нотариальная форма.
Подводя итог, нельзя не отметить, что институт общей долевой собственности прошел многовековую историю, был востребован и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения, например за счет распространения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и собственников комнат в коммунальных квартирах, закрепленного ЖК РФ 2005 г.
1.2 Понятие и сущность права общей долевой собственности
Сущность правоотношений собственности заключается в том, что это право предоставляет правомочие собственнику исключать (причем до определенных в законе пределов) возможность: использования его имущества третьими лицами, их вмешательства в процесс осуществления собственником этого права, распоряжения имуществом. Третьими лицами на первый взгляд можно считать любых субъектов права: физических и юридических лиц, государственные органы и органы местного самоуправления. Однако в действительности право исключать других лиц касается только физических и юридических лиц. Причем это право весьма ограничено. В некоторых случаях юридические лица имеют право доступа на частные земельные участки для проведения определенных работ. Органы же власти обладают полномочиями вмешиваться в процесс осуществления собственником своего права. Имущество может быть изъято для государственных или муниципальных нужд, может быть применено право преимущественной покупки, могут быть установлены самые разнообразные ограничения в отношении использования имущества и т.д.
Юридического определения права собственности в гражданском законодательстве нет. Видимо, это объясняется тем, что определение права собственности не было разработано в римском праве.
В ст. 209 ГК РФ право собственности определяется как триада полномочий: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В ст. 221 ГК РФ приведено определение вещного права. Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных данным Кодексом. Согласно ст. 223 ГК РФ вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права.
В соответствии со ст. 233 ГК РФ собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью.
Из этого следует, что предлагается два разных понятия права собственности: 1) если речь идет о праве собственности как вещном праве, то собственник непосредственно господствует над вещью, что выражается в обладании указанными тремя правомочиями; 2) когда речь идет о праве собственности, то собственник наделен полным господством над вещью и тремя правомочиями, но непосредственного господства не осуществляет. В первом случае пределы господства собственника ограничены только нормами ГК РФ, а во втором - законом, и он не должен нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Обычно вещи находятся в единоличной, или индивидуальной, собственности. Но если та или иная вещь оказывается в собственности нескольких лиц, как, например, при наследовании жилого дома детьми наследодателя, образуется общая собственность.
Право общей собственности - это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).
Общая собственность может быть долевой и совместной.
Право общей долевой собственности характеризуется определением в нем долей. Например, трое граждан могут приобрести в складчину трехкомнатную квартиру в общую долевую собственность, причем их доли могут быть как равными (ГК исходит из презумпции равенства долей), так и разными и определяться, в частности, в зависимости от размера взноса каждого из сособственников на покупку этой квартиры. В праве совместной собственности доли отсутствуют (они не определяются, всем сособственникам принадлежит целое, неподеленное право на общую вещь).
"Внутренние" отношения между сособственниками являются относительными: участники общей собственности вправе договориться между собой об изменении размера принадлежащих им долей в праве общей собственности, о порядке несения расходов, связанных с эксплуатацией общего имущества, и пр. Но каждый из них прежде всего - субъект абсолютного правоотношения собственности, в котором он управомочен, а все остальные (в том числе и другие сособственники) - обязанные лица.
Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
Таким образом, общая собственность предполагает наличие равных прав нескольких субъектов на один и тот же объект. Совместная собственность не предусматривает выдела долей каждого участника, они рассматриваются как равные. Долевая собственность указывает лишь на участие в ней нескольких субъектов, которые могут обладать правом в равных долях, либо размеры их долей могут в значительной степени отличаться по своему размеру. В настоящее время преимущественной формой общей собственности является долевая, поскольку она позволяет обеспечить защиту прав каждого из сособственников, изначально регламентируя объем его правомочий.
Формирование общей собственности допустимо в отношении делимого имущества, что позволит обеспечить выдел доли каждого из участников.
Выводы по первой главе:
Институт общей долевой собственности прошел многовековую историю, был востребован и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения.
Право общей собственности - это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).
Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (к примеру, статуэтки, единого недвижимого комплекса) или вещи, которая не может быть разделена по закону (например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК, невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке).
Право общей долевой собственности характеризуется определением в нем долей. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи.
Таким образом, общая собственность предполагает наличие равных прав нескольких субъектов на один и тот же объект. Совместная собственность не предусматривает выдела долей каждого участника, они рассматриваются как равные. Долевая собственность указывает лишь на участие в ней нескольких субъектов, которые могут обладать правом в равных долях, либо размеры их долей могут в значительной степени отличаться по своему размеру. В настоящее время преимущественной формой общей собственности является долевая, поскольку она позволяет обеспечить защиту прав каждого из сособственников, изначально регламентируя объем его правомочий.
Формирование общей собственности допустимо в отношении делимого имущества, что позволит обеспечить выдел доли каждого из участников.
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.1 Содержание правомочий собственника
Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли - при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК). Если остальные сособственники в течение месяца - при продаже недвижимости или в течение 10 дней - при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности - трех месяцев - по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).
Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).
2.2 Субъекты и объекты права общей долевой собственности
Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
Природа доли в праве общей собственности заключается в том, что имущество в качестве объекта общей долевой собственности - это единое целое. Все участники выступают по отношению к нему как единый собственник и, соответственно, в отношении предмета собственности должны выражать общую волю. Между тем право сособственника распространяется на вещь в целом, а не ограничивается какой-либо конкретной ее частью.
Имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
В обществах с развитой рыночной экономикой обычно существуют две формы собственности: частная и государственная. Объектами частной собственности, которая считается основной формой собственности, являются все виды имущества, не относящиеся к государственной собственности. В то же время один вид имущества должен служить общим интересам всего общества и быть доступен для каждого его члена. К такому имуществу, находящемуся в собственности государства, могут относиться, например, площади, улицы, парки, реки и т.п. В этом же направлении идет процесс развития и российского общества. В п. 2 ст. 212 ГК определяется перечень субъектов права собственности, совпадающий с составом участников отношений, регулируемых гражданским законодательством
Соответственно, выделяются частная, государственная и муниципальная формы собственности.
Статья 214 ГК РФ гласит: государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, составляют государственную собственность. Субъектами права государственной собственности на землю являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.
От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ).
Выводы по второй главе:
Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК).
Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ, ПРЕКРАШЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКА
3.1 Приобретение и прекращение права общей долевой собственности
Способы приобретения права собственности можно классифицировать по различным критериям, однако основное правовое значение имеет деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные. Критерием для разграничения является наличие (для производных способов) или отсутствие (для первоначальных) правопреемства: основано ли право приобретателя на праве прежнего собственника или возникло заново, в силу закона
Правовое значение данного деления очевидно. Например, при покупке вещи, являющейся предметом залога, залог сохраняется, поскольку приобретение по договору - производный способ и новый собственник вместе с правом получает от правопредшественника все связанные с вещью обязанности и обременения. Та же вещь, приобретенная в качестве находки (ст. 228 ГК), оказывается свободной от обременений.
К первоначальным способам приобретения права собственности принято относить: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК), переработку (ст. 220 ГК), обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК), приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе находку, безнадзорных животных, клад (ст. ст. 225 - 233 ГК), приобретательную давность (ст. 234 ГК), приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК). Также к этой группе можно отнести приобретение права собственности на имущество, полученное добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя при невозможности виндикации (п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК), приобретение права собственности членом потребительского кооператива на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, после полной выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК).
Как производные можно рассматривать способы приобретения права собственности, перечисленные в п. 2 ст. 218 ГК, - приобретение права собственности по сделке и в порядке наследования, приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации, - а также реквизицию, конфискацию, национализацию, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, ряд случаев принудительного выкупа имущества. Последние способы отнесены законодателем к способам прекращения права собственности (гл. 15 ГК) и будут рассмотрены отдельно. Однако одновременно они являются и способами приобретения права собственности - ведь это деление довольно условно.
Приобретение права собственности на плоды, продукцию и доходы в соответствии со ст. 136 ГК в одних случаях выступает как первоначальный, а в других (в отношении доходов) - как производный способ.
Вопрос о принадлежности ряда способов остается спорным. Так, некоторые способы, ранее считавшиеся первоначальными, сегодня принято относить к производным (национализация, конфискация).
Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (к примеру, статуэтки, единого недвижимого комплекса) или вещи, которая не может быть разделена по закону (например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК, невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке).
На делимое имущество (зерно, нефть и т.д.), как следует из абз. 2 п. 4 ст. 244 ГК, общая собственность возникает, если это предусмотрено договором или законом. По закону общая собственность на такие вещи возможна, к примеру, у наследников (ст. 1164 ГК).
К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей (например, смешение принадлежащего разным лицам металлолома в результате его складирования на одном земельном участке) и соединение вещей (так, в силу п. 3 ст. 11.6 ЗК при объединении земельных участков, принадлежащих разным собственникам, у последних возникает право общей собственности в отношении образуемого земельного участка).
Множественность лиц на стороне собственника может возникать и при совместном строительстве жилого дома в случае, если застройщик и, к примеру, член его семьи договорились о создании общей собственности на этот дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в его строительство (см. п. 5 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
Конституция РФ гарантирует неприкосновенность собственности. Разумеется, в отдельных случаях без изъятия имущества у собственника все-таки не обойтись. Однако всякий способ принудительного прекращения права собственности должен быть установлен законом (и только законом). Именно для этого и понадобилась в ГК гл. 15 "Прекращение права собственности". Статья 235 ГК содержит исчерпывающий (в отличие от норм гл. 14 ГК о приобретении права собственности) перечень возможных оснований прекращения права собственности, почти все из которых, за исключением трех приведенных в п. п. 2 - 4, - принудительные.
Физическая гибель или уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК) - единственное основание прекращения права собственности, гарантированно не являющееся основанием возникновения этого права у другого лица. Для целой категории вещей (потребляемых) уничтожение является нормальным следствием использования их по назначению. Логично, что на съеденные продукты, например, право собственности прекращается.
Помимо физического, возможно и юридическое уничтожение вещи, когда физически она продолжает существовать, а юридически - нет. (Например, разделенный земельный участок утрачивает прежний кадастровый номер и юридически превращается в несколько новых объектов.) Однако при этом вместо прекратившегося права на прежнюю вещь возникает право на новую.
Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) - не совсем основание его прекращения, а, скорее, возможная предпосылка для приобретения другим лицом права собственности на бесхозяйное имущество (ст. ст. 225, 226 ГК). Об отказе от права собственности можно сделать объявление или совершить иные свидетельствующие о таком отказе действия (скажем, выбросить вещь), в результате чего соответствующая вещь приобретет статус бесхозяйной. Одного отказа, однако, недостаточно для реального прекращения права собственности. До приобретения вещи другим лицом собственник может передумать и продолжить владеть, пользоваться и распоряжаться ею.
Отчуждение собственником своего имущества (п. 1 ст. 235 ГК) - оборотная сторона приобретения права собственности на основании сделки об отчуждении имущества (п. 2 ст. 218 ГК). Приватизация выступает в качестве основания прекращения права собственности лишь для государства и муниципальных образований.
Основания принудительного изъятия имущества у собственника.
1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК) производится либо на основании решения суда, либо, в установленных законом или договором случаях, в ином (упрощенном) порядке: например, по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК) или даже путем оставления кредитором принадлежащей должнику вещи за собой, если это допускается условиями договора между ними (п. 2 ст. 350.1 ГК). Для собственника имущества это - основание прекращения права собственности, однако для лица, к которому переходит имущество, - основание приобретения права собственности. Момент прекращения права у первого является моментом возникновения права для второго.
2. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать в силу закона или при отсутствии специального разрешения (ст. 238 ГК), преимущественно производится путем отчуждения этого имущества самим собственником. Для этого ему дается достаточно большой срок - по общему правилу один год с момента возникновения права собственности на такое имущество. Возможно, в течение этого срока отпадут причины, по которым имущество не может принадлежать данному собственнику. Например, наследник умершего собственника охотничьего или гражданского оружия оформит разрешение на унаследованное оружие на свое имя - основание для принудительного прекращения права собственности в этом случае отпадет.
Если причина для прекращения права собственности не будет устранена и в течение года имущество не будет реализовано самим собственником, оно должно быть продано принудительно по решению суда (либо по судебному решению может быть передано в государственную или муниципальную собственность). Бывший собственник в этом случае получит стоимость имущества за вычетом расходов на его отчуждение.
Нормы ст. 238 ГК применимы лишь в случаях, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом. Незаконный приобретатель (например, того же оружия) не может рассчитывать ни на льготный годичный срок для его реализации, ни на возмещение стоимости.
3. К случаям принудительного отчуждения недвижимого имущества в связи с утратой прав на земельный участок, на котором оно расположено, относятся:
- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239 ГК);
- отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК);
- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК);
- отчуждение объекта недвижимости в пользу собственника земельного участка в случае утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК). В качестве исключения из общего правила в этой ситуации возможно, наоборот, отчуждение земельного участка в пользу собственника недвижимости - при юридической невозможности либо нецелесообразности сноса такой недвижимости. Последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом.
Отчуждение во всех приведенных случаях производится возмездно.
Если имущество выкупается по соглашению сторон, бывший собственник получает обусловленную таким соглашением сумму. Если имущество продается с публичных торгов или принудительно приобретается в государственную или муниципальную собственность, бывшему собственнику поступают вырученные от продажи объекта недвижимости средства (разумеется, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов) или определенная судом сумма возмещения.
4. Принудительное изъятие у собственника имущества допускается в качестве санкции за те или иные действия (включая бездействие), в том числе не являющиеся преступлением или административным правонарушением, однако противоречащие общественным интересам или принятым в обществе нормам.
5. В некоторых ситуациях принудительное изъятие имущества у собственника осуществляется в общественных интересах, в том числе для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК) производится в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Данная мера применяется по решению суда, если с правообладателем не удалось достичь соглашения об условиях отчуждения земельного участка в соответствии со ст. 279 ГК. (Если такое соглашение достигнуто, право собственности прекращается в силу совершения сделки.) Изъятие в любом случае производится возмездно.
Реквизиция (ст. 242 ГК) производится:
- при чрезвычайных обстоятельствах;
- в интересах общества;
- во внесудебном порядке (по решению уполномоченного государственного органа);
- возмездно (с выплатой стоимости имущества).
Соответственно, можно определить реквизицию как принудительное возмездное изъятие имущества при чрезвычайных обстоятельствах в интересах общества и по решению государственного органа. Например, в случае наводнения у населения по решению МЧС могут быть реквизированы лодки для спасательных работ. В последующем за реквизированное имущество, поступившее в государственную собственность, будет выплачена компенсация. По окончании чрезвычайных обстоятельств прежний собственник имеет право в судебном порядке потребовать возврата такого имущества, если оно сохранится в натуре. Порядок, условия и особенности реквизиции отдельных категорий имущества устанавливаются законом (см., например, ст. 51 ЗК).
Национализация определена ст. 235 ГК как обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Специального закона о национализации нет. Тем не менее следует обратить внимание на закрепленный в ГК возмездный характер национализации.
Наконец, в качестве основания принудительного прекращения права собственности выделяют выплату участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Данное основание может иметь место, когда в суде решается вопрос о разделе имущества между участниками общей собственности либо о выделе доли в натуре. Лишь в исключительных случаях, если доля одного из сособственников незначительна, не может быть реально выделена (например, доля в праве общей собственности на автомобиль составляет 0,0001%) и этот сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может отказать ему в выделении доли в натуре и, несмотря на его несогласие, обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. С получением компенсации такой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
3.2 Проблемы, возникающие при реализации права общей долевой собственности
Известно, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки. Несоблюдение указанных правил нарушает имущественное положение другого участника общей собственности и корреспондирует с возникновением права на защиту.
Законодатель закрепляет способы защиты прав в ст. 12 ГК РФ. Однако этот перечень не является исчерпывающим, что дает возможность прибегнуть к непоименованным способам защиты. Среди них следует отметить требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с нарушением преимущественного права сособственников на покупку доли в праве общей долевой собственности. Осуществление такой возможности вытекает из необходимости реализации правомочия по распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности по соглашению всех ее участников, позволяет защитить нарушенное право и влечет возникновение права собственности. Кроме того, цель преимущественного права покупки - препятствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособственников.
Право преимущественной покупки имеет внедоговорную правовую природу, оно возникает в силу закона. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Относительно сферы применения права преимущественной покупки в судебной практике сложилось несколько подходов. Согласно одному из них правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Так, суд первой инстанции, рассматривая иск о переводе прав и обязанностей приобретателя 1/2 доли в праве собственности на здание станции технического обслуживания автомобилей, сделал вывод о том, что внесение доли в уставный капитал общества не нарушает права истца как сособственника недвижимого имущества, не требует его предварительного уведомления, не наделяет его преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ему возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав на отсутствие законных оснований для отмены решения и принятия по делу нового решения об удовлетворении иска на основании ст. 250 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям неприменима. Обоснование заключалось в том, что внесение доли в праве общей собственности в уставный капитал хозяйственного общества по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае приобретается статус участника такого общества с правами и обязанностями, предусмотренными законом и учредительными документами общества, таким образом, имеет место встречное представление. Однако между ответчиком и обществом не заключался ни договор купли-продажи, ни договор мены. Уступка доли в праве собственности на спорный объект недвижимости на основании соглашения об уступке прав и обязанностей в счет исполнения обязательств по договору беспроцентного займа также не нарушает права сособственника недвижимого имущества, не требует его предварительного уведомления, не наделяет его преимущественным правом, не предоставляет возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя, равно как прав и обязанностей цессионария по договору уступки права требования. Еще одним примером может служить дело, получившее отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2009 N 4795/09 по делу N А41-15487/08. Президиум ВАС РФ делает вывод о том, что, поскольку договор уступки права на получение квартир после сдачи жилых домов в эксплуатацию по своему содержанию не является сделкой купли-продажи доли в объектах, не завершенных строительством, к нему не подлежали применению положения статьи 250 ГК РФ, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки.
Согласно второму подходу правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Так, Верховный Суд РФ, рассматривающий жалобу об отмене судебного акта, утвердившего мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передает (уступает) истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание, указал, что в силу п. 2 ст. 246, п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ распоряжение участником долевой собственности своей долей, в том числе и способом, приведенным в утвержденном судом мировом соглашении, само по себе не противоречит закону, если не нарушаются права других участников долевой собственности на преимущественное приобретение этой доли. Это означает, что суд считает, что при наличии мирового соглашения истец мог защитить свои права предусмотренным п. 3 ст. 250 ГК РФ способом - путем предъявления иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя с соблюдением установленных для данной категории исков требований.
Еще одним примером второго подхода является решение, получившее отражение в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102. Суд кассационной инстанции удовлетворил исковое требование сособственника о переводе на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной ответчику другим сособственником в качестве отступного по денежному обязательству. В решении суда первой инстанции было отмечено, что преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли. Отменяя вынесенное решение, суд кассационной инстанции указывает, что согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. При этом, как было указано судом кассационной инстанции, в данном случае квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ. Суд кассационной инстанции на основании ст. 431 ГК РФ квалифицировал передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения и сделал вывод, что при таком отчуждении имущества общества право истца на преимущественную покупку доли нарушено.
Рассматривая вопрос о сферах применения преимущественного права покупки, следует обратить внимание на то, что с 01.03.2015 правило о преимущественном праве покупки не применяется к случаям продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на этом участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении.
Таким образом, судебная практика относительно сферы применения права преимущественной покупки далеко не единообразна. Анализ показал наличие нескольких подходов. Согласно одному из них, правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Согласно другому правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Нарушение единообразия наблюдается как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе арбитражных судов. Вместе с тем такие понятия, как "единство судебной практики" и "единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права", закреплены в ГПК РФ и АПК РФ, а обеспечение единства судебного правоприменения является важной задачей высших судов.
Нельзя обойти вниманием и тот факт, что в европейских странах прослеживается тенденция к расширению сферы действия права преимущественной покупки предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право при заключении обязанным лицом не только договора купли-продажи, но и ряда других сделок. В частности, высказываются суждения о возможности применения права преимущественной покупки при заключении договора мены (Tauschvertrag), кругового обмена (Ringtausch), дарения (Schenkung) (если оно имеет встречное предоставление), при внесении земельного участка в счет исполнения денежного обязательства (Leistungenan Erfullungs Statt), внесении земельного участка в качестве вклада в товарищество (Einbringung in eine Gesellshcaft), договоре строительства на земельном участке (Baurtragevertrag), договоре об оказании услуг (Dienstvertrage), договоре ренты (Verpfundungsvertrage), дружественной покупке (Freundschaftskaufe) (при покупке по более высокой цене с целью поддержки близкого человека). Расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества есть неизбежный процесс и для отечественного законодательства. Это подтверждается соответствующими изменениями ГК РФ, а также наличием разных подходов в судебной практике. Определенным тормозом в развитии данной области служит отсутствие анализа данного института в зарубежных странах, а также тенденций его развития. Несомненно, расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества положительно скажется на защите имущественных интересов участников гражданских правоотношений.
Выводы по третье главе:
Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи, или вещи, которая не может быть разделена по закону. К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей и соединение вещей.
Конституция РФ гарантирует неприкосновенность собственности.
Разумеется, в отдельных случаях без изъятия имущества у собственника все-таки не обойтись. Однако всякий способ принудительного прекращения права собственности должен быть установлен законом (и только законом). Именно для этого и понадобилась в ГК гл. 15 "Прекращение права собственности". Статья 235 ГК содержит исчерпывающий (в отличие от норм гл. 14 ГК о приобретении права собственности) перечень возможных оснований прекращения права собственности, почти все из которых, за исключением трех приведенных в п. п. 2 - 4, - принудительные.
Судебная практика относительно сферы применения права преимущественной покупки далеко не единообразна. Анализ показал наличие нескольких подходов. Согласно одному из них, правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Согласно другому правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Нарушение единообразия наблюдается как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе арбитражных судов.
Расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества есть неизбежный процесс и для отечественного законодательства. Это подтверждается соответствующими изменениями ГК РФ, а также наличием разных подходов в судебной практике. Определенным тормозом в развитии данной области служит отсутствие анализа данного института в зарубежных странах, а также тенденций его развития. Несомненно, расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества положительно скажется на защите имущественных интересов участников гражданских правоотношений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог нашему исследованию можно сделать вывод, что институт общей долевой собственности прошел многовековую историю, был востребован и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения.
Право общей собственности - это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).
Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (к примеру, статуэтки, единого недвижимого комплекса) или вещи, которая не может быть разделена по закону (например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК , невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке).
Право общей долевой собственности характеризуется определением в нем долей. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи.
Таким образом, общая собственность предполагает наличие равных прав нескольких субъектов на один и тот же объект. Совместная собственность не предусматривает выдела долей каждого участника, они рассматриваются как равные. Долевая собственность указывает лишь на участие в ней нескольких субъектов, которые могут обладать правом в равных долях, либо размеры их долей могут в значительной степени отличаться по своему размеру. В настоящее время преимущественной формой общей собственности является долевая, поскольку она позволяет обеспечить защиту прав каждого из сособственников, изначально регламентируя объем его правомочий.
Формирование общей собственности допустимо в отношении делимого имущества, что позволит обеспечить выдел доли каждого из участников.
Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК).
Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи, или вещи, которая не может быть разделена по закону. К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей и соединение вещей.
Конституция РФ гарантирует неприкосновенность собственности.
Разумеется, в отдельных случаях без изъятия имущества у собственника все-таки не обойтись. Однако всякий способ принудительного прекращения права собственности должен быть установлен законом (и только законом). Именно для этого и понадобилась в ГК гл. 15 "Прекращение права собственности". Статья 235 ГК содержит исчерпывающий (в отличие от норм гл. 14 ГК о приобретении права собственности) перечень возможных оснований прекращения права собственности, почти все из которых, за исключением трех приведенных в п. п. 2 - 4, - принудительные.
Судебная практика относительно сферы применения права преимущественной покупки далеко не единообразна. Анализ показал наличие нескольких подходов. Согласно одному из них, правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Согласно другому правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Нарушение единообразия наблюдается как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе арбитражных судов.
Расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества есть неизбежный процесс и для отечественного законодательства. Это подтверждается соответствующими изменениями ГК РФ, а также наличием разных подходов в судебной практике. Определенным тормозом в развитии данной области служит отсутствие анализа данного института в зарубежных странах, а также тенденций его развития. Несомненно, расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества положительно скажется на защите имущественных интересов участников гражданских правоотношений
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Нормативно-правовые акты
- "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// "Собрании законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016)// "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.
- "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
- "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//"Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
- Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 (ред. от 29.07.2014) "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Собрание законодательства РФ", 21.07.2008, N 29 (ч. 1), ст. 3482
- Постановление ВЦИК от 11.11.1922 "О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р." (вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.")// "СУ РСФСР", 1922, N 71, ст. 904 (утратил силу)
- "Гражданский кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001)// "Ведомости ВС РСФСР", 1964, N 24, ст. 407.(утратил силу)
2. Материалы судебной практики
- "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014)// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 11, ноябрь, 2014 (извлечение)
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ//"Вестник ВАС РФ", N 4, 2006 (Обзор)
- Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 N 56-КГ13-12 Требование: О переводе прав и обязанностей приобретателя недвижимого имущества. Обстоятельства: Здание принадлежало на праве общей долевой собственности истцу и ответчику. Ответчик внес свою долю в праве собственности на объект недвижимости в уставный капитал и был принят в качестве участника общества с долей в его уставном капитале, в связи с чем собственником доли в праве собственности на здание станции технического обслуживания автомобилей стал соответчик. Решение: В удовлетворении требования отказано правомерно, поскольку правила преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи.// Документ опубликован не был; справочно-правовая система КонсультантПлюс, 2016
- Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 9-КГ14-7 Требование: О признании сделок недействительными, признании преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, о понуждении к совершению действий. Обстоятельства: По соглашению об уступке прав и обязанностей общество произвело возмездное отчуждение своей доли без соблюдения процедуры преимущественного права приобретения. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку злоупотребление правом основанием для признания какой-либо гражданско-правовой сделки недействительной не является.// Документ опубликован не был; справочно-правовая система КонсультантПлюс, 2016
- Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2014 N 67-КГ13-14 Требование: О взыскании неосновательного обогащения. Решение: Утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передает (уступает) истцу 34/43 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание. Сумма денежных средств, составляющая разницу между имеющейся задолженностью и ценой передаваемой (уступаемой) доли, выплачивается взыскателем должнику не позднее одного календарного месяца со дня утверждения мирового соглашения.// Документ опубликован не был; справочно-правовая система КонсультантПлюс, 2016
- Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации"// Документ опубликован не был; справочно-правовая система КонсультантПлюс, 2016
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"//"Российская газета", N 109, 21.05.2010
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Российская газета", N 152, 13.08.1996
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"//"Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1996", М., "Юридическая литература", 1997.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Российская газета", N 140, 30.06.2015
- Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 (ред. от 30.11.1990) "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом"//"Закон", N 3, 1997.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2009 N 4795/09 по делу N А41-15487/08 В удовлетворении иска о признании недействительной сделки об уступке имущественных прав отказано правомерно, так как договор уступки права на получение квартир после сдачи жилых домов в эксплуатацию по своему содержанию не является сделкой купли-продажи доли в объектах незавершенного строительства, к нему не подлежали применению положения ст. 250 ГК РФ, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки.// "Вестник ВАС РФ", N 2, 2010
3. Научная и учебная литература
- Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.
- Гражданское право: Учебник: в 2 т. / С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 1. 511 с.
- Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. N 3. С. 107 - 108.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. 912 с.
- Филатова У.Б. Право преимущественной покупки в европейских правопорядках: история и современность // Правовые вопросы недвижимости. Юрист. 2012. N 2. С. 32.
- Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 - 1991 гг. / Под ред. О.И. Чистякова. М.: Зерцало, 1997. С. 120.