Полный текст:
ПЛАН:
Введение………………………………………………………………………….….3
1. Общие положения о сделках, подлежащих государственной регистрации…6
2. Сделки, влекущие переход права собственности на недвижимое имущество………………………………………………………………………10
2.1. Договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру………………………………………………………………….….10
2.2. Договоры купли-продажи предприятия как имущественного
комплекса ……………………………………………………………….…..12
2.3. Договоры мены жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру …………………………………………………………………………….….14
2.4. Договоры дарения недвижимости ………………………………………...17
2.5. Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением……........20
2.6. Договоры аренды недвижимости с правом выкупа ……………………...21
3. Сделки, не влекущие переход права собственности на недвижимое имущество……………………………………………………………………….22
3.1. Договоры о залоге недвижимости (ипотеке) …………………………….22
3.2. Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, на срок не менее 1 года, предприятий как имущественного комплекса, субаренды недвижимости………………………………….….24
3.3. Договоры участия в долевом строительстве…………………………...…27
4. Дополнительные (акцессорные) сделки…………………………………….…30
5. Смешанные договоры………………………………………………….……….32
Заключение…………………………………………………………………….……33
Список используемой литературы…………………………………………….…..34
Введение
Переход России к новым экономическим отношениям, потребовал приведения законодательства в соответствие с этими отношениями. В гражданское право России в конце ХХ века был возвращен термин «недвижимое имущество», введен институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принятие в 1994 году нового Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределило принятие в 1997 году Федерального закона № 122 –ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации). Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации.
Как отмечает А.Б. Венгеров, «в последнее время одной из общепланетарных тенденций становится вмешательство государства в имущественные отношения – слишком сложными и социально значимыми становятся эти отношения»[1]. Среди способов такого вмешательства он указывает регистрационные средства, к которым в действующем российском законодательстве относят регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Темой настоящей работы являются сделки, подлежащие государственной регистрации и их основные положения. Актуальность темы работы обусловлена динамичностью развития законодательства Российской Федерации, что требует регулярного уточнения и конкретизации круга сделок, подлежащих государственной регистрации.
Целью настоящей работы является рассмотрение основных положений сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации в установленном законом порядке. Для достижения изложенной цели автор ставит перед собой следующие задачи:
1. Определить понятие сделки и установить круг сделок, подлежащих государственной регистрации;
2. В целях удобства изучения и систематизации сведений условно выделить отдельные виды подлежащих регистрации сделок, с учетом определенных критериев такого деления;
3. Рассмотреть общие положения каждого из видов сделок, подлежащих государственной регистрации, определенных на основании условного подразделения, в аспекте их регистрации.
Данная работа базируется прежде всего на основании нормативно-правовых актов, таких как: Гражданский кодекс РФ (далее - ГК), Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Правила ведения ЕГРП), Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества», Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами» и т.д. Кроме того, помощь в написании данной работы оказала специальная литература, перечень которой приведен ниже.
Практическая значимость настоящей работы состоит в конкретизации основных положений сделок, подлежащих государственной регистрации, способствующей систематизации и закреплению знаний по указанному вопросу, полученных в процессе обучения.
1. Общие положения о сделках, подлежащих государственной регистрации
В соответствии со ст. 153 ГК РФ «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей»[2].
Одним из основополагающих принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещенных законом. Под сделками законными подразумеваются не только сделки, основывающиеся на прямом определении действующего законодательства, на той или иной статье закона, но также и сделки, прямо не предусмотренные, но и не противоречащие законодательству.
Предметом сделок могут быть любые объекты, не изъятые из гражданского оборота, в том числе и недвижимое имущество.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ч. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в ред. от 26.06.2007 г. Так, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В рамках данной работы мы будем изучать регистрацию сделок с теми объектами недвижимого имущества, функции по осуществлению которой возложены на территориальные органы Федеральной Регистрационной Службы, а также с предприятием как имущественным комплексом.
С учетом специфики недвижимости в Российской Федерации законодательно закреплен особый порядок контроля государства за совершением сделок с недвижимым имуществом. Таким средством контроля, способом обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок с недвижимым имуществом является их государственная регистрация. Регулирование государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом осуществляется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданский Кодекс РФ, Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, приказы Министерства юстиции об утверждении различных инструкций и методических рекомендаций, иные подзаконные акты.
К общим положениям гражданского законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью можно отнести следующее:
- Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ[3] (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.
- Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации[4]. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения[5].
Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), или, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.
Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.
Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке включает в себя обе стороны договора.
Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с указанием вида сделки, даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация» (по форме, предусмотренной приложением № 15 к Правилам ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219[6]), в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.
Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».
Все подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации[7]. Рассмотрим каждую из указанных групп сделок в аспекте государственной регистрации подробнее.
2. Сделки, влекущие переход права собственности
на недвижимое имущество
.
Государственной регистрации подлежат следующие сделки, направленные на передачу имущества в собственность.
2.1. Договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (на основании ст. 251, п. 2 ст. 558 ГК РФ)[8]
Действующее законодательство дает следующее определение договора купли-продажи недвижимости: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту и по предусмотренной цене (ст. 549, 555,556 ГК РФ).
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Существенными условиями договора признаются его стороны, предмет и цена, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права к покупателю. Договор составляется в простой письменной форме, в виде одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Особенности проведения государственной регистрации рассматриваемых в данной части работы договоров установлены Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233[9].
Так, ст. 13 Инструкции указывает, что «если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи». В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.
Запись о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
2.2. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (на основании п. 3 ст. 560 ГК РФ)
Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.
Предприятие находится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о регистрации посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а «вводится» в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.
Таким образом, под предприятием как объектом права мы понимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, представляющее собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов.
Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью, ГК РФ не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.
Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.
Особенности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи предприятия установлены Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста РФ от 04.03.2005 г. № 16[10].
В частности, ст. 2 указанных Правил предусмотрено, что «государственную регистрацию прав, ограничения (обременения) прав на предприятие и сделок с ним осуществляет Служба [т.е. Федеральная Регистрационная Служба] (п. 1 ст. 9 Закона о регистрации)».
В соответствии со ст. 12 Правил «проведенная государственная регистрация сделки с предприятием удостоверяется посредством проставления штампа регистрационной надписи на документах (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, п.п. 77,78 Правил ведения ЕГРП) на подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки, подлежащих после проведения государственной регистрации сделки выдаче сторонам данной сделки».
2.3. Договоры мены жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (на основании ст. 251 ГК РФ)
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимого имущества в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Каждая из сторон договора мены признается продавцом по отношению к отчуждаемому объекту и покупателем по отношению к приобретаемому объекту. Таким образом, к договору мены применяются общие правила, регламентирующие договор купли-продажи. Соответственно существенными условиями договора мены являются предмет договора (их в договоре мены их два), перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права (если предметом является жилое помещение). По общему правилу обмениваемые объекты предполагаются равноценными, однако стороны могут отступить от этого правила, в этом случае в договоре необходимо указать оцениваемую стоимость объектов и сумму разницы, которая будет являться доплатой.
Порядок осуществления государственной регистрации договоров мены, помимо вышеуказанных общих нормативно-правовых актов регламентирован специальным актом, а именно: Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 183[11].
Согласно абз. 3 ст. 2 указанной Инструкции «договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 567 ГК РФ)». Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности к каждой из сторон договора мены (ст.ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).
Регистрация договора мены осуществляется аналогично регистрации договора купли-продажи.
Следует отметить некоторые особенности государственной регистрации договора мены и перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов. Так, ст. 5,6 Инструкции предусматривают, что «государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки; государственная регистрация перехода прав проводится территориальными органами Службы по месту нахождения объектов недвижимого имущества».
После проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон данного договора второй территориальный орган Службы по представлению ему заявления и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию перехода права собственности ко второй стороне сделки, с учетом проведенной первым территориальным органом Службы проверки законности договора мены.
В случаях, когда договор мены подлежит государственной регистрации и был зарегистрирован первым территориальным органом Службы, второй территориальный орган Службы при проведении государственной регистрации запись в подраздел II-2 Единого государственного реестра прав не вносит, а в графе «Документы – основания» подраздела II-1 Единого государственного реестра прав дополнительно указывает дату и номер государственной регистрации договора мены, а также наименование первого территориального органа Службы, осуществившего государственную регистрацию данного договора.
В соответствии с п. 9 Инструкции после принятия первым территориальным органом Службы соответствующего решения он направляет во второй орган течение пяти дней:
- информацию о проведенной государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (ограничений (обременений) права при их наличии) с указанием дат (даты) и номеров (номера) государственной регистрации;
- копию сообщения об отказе в государственной регистрации, уведомления о прекращении, о приостановлении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены;
При отказе первым территориальным органом Службы в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (либо при отказе заявителей от проведения государственной регистрации) второй территориальный орган Службы в графе «Особые отметки регистратора» Единого государственного реестра прав погашает запись о наличии правопритязания.
2.4. Договоры дарения недвижимости (независимо от назначения объекта): - доли в праве общей собственности на него (на основании ст. 251, п. 3 ст. 574, 582 ГК РФ)
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договором дарения признается также обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности, если оно сделано в надлежащей форме.
Для договора дарения предусмотрена простая письменная форма, и, как и для всех рассматриваемых в данной работе сделках, требование о государственной регистрации. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно, т.е. предмет договора дарения должен быть однозначно определен из договора.
Например, в договоре обещания дарения должно быть указано следующее: по достижении моей внучкой, Васильевой Светланой Юрьевной, 14 июня 1997 г. рождения, 21 (двадцати одного) года обязуюсь передать Васильевой С.Ю. в собственность безвозмездно принадлежащую мне на праве собственности однокомнатную квартиру общей площадью 36 кв. м (жилая - 17,5 кв. м), расположенную по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 16, корп. 3, кв. 24.
Обещание дарения может заключаться под отлагательным условием, когда стороны ставят возникновение обязанности дарителя передать одаряемому имущество в зависимость от обстоятельства, в отношении которого неизвестно, наступит оно или не наступит (успешное окончание учебы, свадьба, рождение ребенка). Такой договор может быть заключен также под отменительным условием, которое может наступить до передачи дара одаряемому (например, появление собственных детей, излечение от тяжкого недуга). Вместе с тем в законе содержатся специальные императивные основания, по которым допускается отмена дарения. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников (ст. 577 ГК РФ).
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого. Заслуживает внимания указание закона на недопустимость дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Следовательно, невозможна государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права собственности не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и подлежит включению в наследственную массу умершего дарителя[12].
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения, тогда как обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
в случае заключения обычного договора дарения недвижимости совершаются два регистрационных действия:
- государственная регистрация договора дарения независимо от целевого назначения предмета договора (жилое или нежилое); запись о государственной регистрации сделки вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
- государственная регистрация права собственности одаряемого.
Если предметом договора дарения является доля в праве общей собственности, то соблюдения правил о преимущественной покупке и согласия остальных участников общей долевой собственности на государственную регистрацию не требуется, так как сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
В случае обещания дарения недвижимости проводится только государственная регистрация сделки.
После исполнения договора сторонами регистрируется переход права по заявлению дарителя и одаряемого. В случае если сделка была зарегистрирована, а затем по основаниям, предусмотренным законом, даритель отказался от исполнения договора, то запись о сделке погашается на основании соглашения сторон, а в случае спора - на основании решения суда.
2.5. Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты (на основании ст. 584 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением (на основании п. 2 ст. 601 ГК РФ
В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Форма договора ренты предусмотрена ст. 584 ГК РФ, а именно: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».
Договор пожизненного содержания с иждивением – это разновидность договора ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты, с учетом следующих особенностей: получателем могут быть только гражданин (граждане); обязанность содержания с иждивением включает в себя обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг и т.п.; в договоре должна быть определена стоимость объема содержания (не менее 2 МРОТ); по желанию сторон содержание можно заменить на выплату денежных сумм на период всей жизни получателя ренты, если это предусмотрено договором; прекращается либо в связи со смертью получателя, либо в связи с требованием получателя о выкупе или расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий.[13]
Запись о государственной регистрации договора ренты вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
Кроме того, в подраздел III-2 вносятся сведения об ипотеке в силу закона. В «Особые отметки регистратора» вносятся сведения обо всех условиях договора, как-то: о размере рентных платежей, о бесплатной или возмездной передаче имущества, об условиях и цене выкупа рентных платежей и т.д.
2.6. Договоры аренды недвижимости с правом выкупа (на основании ст. 624 ГК РФ).
К проведению государственной регистрации договора аренды недвижимости с правом выкупа применяются общие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (будет подробно рассмотрено в следующей главе), за исключением последующей регистрации права собственности, возникающего у арендатора на арендуемый объект в случае его выкупа в порядке и на условиях, предусмотренных договором, которая регулируется аналогично регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества (рассмотрено выше).
Подведем итог изложенному в настоящей главе. При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника (удостоверяется свидетельством о регистрации права). Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, может производиться после погашения последнего платежа.
3. Сделки, не влекущие перехода права собственности
на недвижимое имущество
Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его переход к иному лицу. Среди таких сделок регистрации подлежат:
Договоры о залоге недвижимости (ипотеке) (на основании п. 3 ст. 339 ГК РФ)
В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона (ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[14]).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).
При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подраздел III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора об ипотеке (в подраздел III-2 ЕГРП).
В соответствии с п. 44 Правил ведения ЕГРП и п.16 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 г. № 213 (далее Инструкция об ипотеке)[15] в случае, если предметом договора об ипотеке являются земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом в графе «Предмет сделки» описываются все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора об ипотеке, и заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.
Если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе «Особые отметки регистратора» всех подразделов III-2 Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке). В этих целях в данной графе указываются слова «выдана закладная» и дата выдачи регистрирующим органом закладной первоначальному залогодержателю (п. 17 Инструкции об ипотеке).
Номер государственной регистрации договора об ипотеке, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, и номер регистрации ипотеки, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-2 Единого государственного реестра прав, являются одинаковыми (п. 44 Правил ведения ЕГРП).
В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается слово «ипотека». Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.
Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок не менее 1 года (на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятий как имущественных комплексов (на основании п. 2 ст. 658 ГК РФ), субаренды недвижимости (на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ)
По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды заключается в простой письменной форме, существенными условиями его являются стороны, предмет, размер арендной платы.
Осуществление государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества дополнительно регламентировано специальным подзаконным нормативным актом: Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135[16].
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ[17]).
Договор аренды предприятия заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Существенными условиями являются стороны, предмет договора, размер арендной платы. Следует отметить, что договор аренды предприятия как имущественного комплекса подлежит регистрации независимо от срока, на который он заключен.
Арендатор с согласия собственника может передавать арендуемое имущество в субаренду. Срок, на который заключается договор субаренды, не может превышать срок основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор субаренды подлежит государственной регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.
В п. 2 ст. 13 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ законодателем предусмотрена особенность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а именно: «государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 4 ст. 18, п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).
Записи в Единый государственный реестр прав вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, с учетом следующего:
- в Единый государственный реестр прав вносятся записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подраздел III-1 об ограничении (обременении) вещного права арендой (п. 44 Правил ведения ЕГРП);
- если предметом договора аренды являются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (п. 44 Правил ведения ЕГРП), а в графу «Особые отметки регистратора» подраздела III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором отсутствует запись о регистрации договора аренды, вносится запись о кадастровом (условном) номере объекта недвижимости, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.
К особенностям регистрации договоров аренды следует отнести следующее: государственную регистрацию договоров аренды предприятия осуществляет Федеральная Регистрационная Служба.
3.3. Договоры участия в долевом строительстве (на основании п. 3 ст. 4
Федерального Закона РФ "Об участии в долевом строительстве» №
214-ФЗ)
Федеральный Закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как «договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»[18].
Рассмотрение указанного вида договора в данной главе настоящей работы не случайно. Существует точка зрения, что «данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок» [19]. Указанную точку зрения поддерживают не все авторы. Так, по мнению Маковской А., изложенному в периодической литературе, «договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома направлен на передачу в собственность будущей недвижимости, а потому должен быть отнесен к группе договоров по передаче имущества»[20].
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Договор заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами.
При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации названного договора изложены в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82[21].
В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, регистрация права собственников помещений жилого дома на общее имущество.
Подведем итог изложенному в настоящей главе. При заключении всех указанных в данной главе договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005 г. Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. После утверждения Постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 г. № 627 изменений, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [22], и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.
4. Дополнительные (акцессорные) сделки
Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);
В соответствии со ст.ст. 388,389 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору, причем уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника без согласия должника не допускается. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);
в) соглашение об изменении или расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);
Вопрос о том, является ли соглашение об изменении или расторжении зарегистрированного договора сделкой, подлежащей государственной регистрации, является достаточно спорным. С одной стороны, законодательством предусмотрено, что дополнительное соглашение к договору заключается в той же форме, что и основной договор. Тем не менее можно возразить, что требование о государственной регистрации «формой» договора не является, поэтому делать вывод о необходимости регистрации дополнительного соглашения в связи с таким требованием, предъявляемым к основному договору, нельзя. В процессе подготовки настоящей работы было установлено, данный вопрос решается в различных регистрационных округах по-разному, на основе сложившейся практики, в том числе судебной. Так, информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 определено, что при изменении зарегистрированного договора обязательства по договору сохраняются, но в измененной форме, в связи с чем дополнительное соглашение об изменении или расторжении зарегистрированного договора также подлежит регистрации. В Волгоградской области существует следующая практика: если дополнительным соглашением существенно изменяются условия договора, такое соглашение подлежит регистрации, как сделка. Соглашение о расторжении договора существенно изменяет его условия – прекращает обязательства, следовательно, подлежит регистрации.
г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
В соответствии со ст. 573 ГК РФ «одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым». Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
5. Смешанные договоры
В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.
По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК РФ), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга.
При регистрации договора перенайма в подраздел III-4 вносится запись о сделке, в подраздел III-1 под тем же номером вносится запись об аренде. В графе «Документ-основание» дописывается дополнительно 2-й документ- договор перенайма. На лицевую сторону прежнего листа подраздела III-1 (на первого арендатора) ставится штамп погашения регистрационной записи, в котором указывается номер нового подраздела.
Заключение
Поводя итог, можно сделать вывод, что поставленная цель настоящей работы достигнута, поскольку все задачи выполнены, а именно: определено понятие сделки и установлен круг сделок, подлежащих государственной регистрации; выделены отдельные виды подлежащих регистрации сделок; рассмотрены общие положения каждого из видов сделок, подлежащих государственной регистрации, определенных на основании условного подразделения, в аспекте их регистрации. Как для работника органа государственной регистрации, для автора настоящей работы проведенный в процессе подготовки анализ рассмотренной темы имеет высокую практическую значимость, что обусловлено систематизацией и закреплению знаний по указанному вопросу.
Список используемой литературы
1. Нормативный материал
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.// Российская газета.25.12.1993 г. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2) от 26.01.96 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301; 1996, № 5, ст. 410; 2001, № 49, ст. 4552.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».// СЗ РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // СЗ РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».// СЗ РФ, 23.02.1998 г., № 8, ст. 963.
9. Постановление Правительства РФ от 12.11.2004 г. № 627 «Об утверждении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская Газета 2004 г. 19 ноября.
10. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества». // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 27, 03.07.2006 г.
11. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005 г. № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».// "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 13, 28.03.2005 г.
12. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества». // «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». 2005. N 27.
13. Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».// "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 35, 27.08.2001 г.
14. Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов».// "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 31, 05.08.2002.
15. Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества». // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 34, 23.08.2004.
2. Учебники, книги, монографии
1. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М., 2001.
2. Гражданское право: учебник для ВУЗов / Грудцына Л.Ю., Спектор А.А.., «Юстицинформ», 2007 г. § 10.
3. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учебное пособие.- М., 2003 г
4. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М., 2005 г.
5. Теория государства и права. А.Б.Венгеров. М. 1998.
6. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: Основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие. -М.: Статут, 2006 г.
3. Периодическая научная литература
1. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5.
4. Справочно-правовая система
1. Информационное письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Информационно-справочная система Консультант Плюс. Технология 3000, серия 2000. Информационный банк раздела «Законодательство». 2007 г.
[1] Теория государства и права / А.Б.Венгеров. М., 1998. С.454
[2] СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301
[3] СЗ РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
[4]См. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М., 2001. С. 474.
[5]См. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учебное пособие.- М., 2003. С. 52.
[6] СЗ РФ, 23.02.1998 г., № 8, ст. 963
[7] См. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: Основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие. -М.: Статут, 2006.-С. 57
[8] СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301; 1996, № 5, ст. 410; 2001, №49, ст. 4552
[9] "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 35, 27.08.2001 г.
[10] "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 13, 28.03.2005
[11] "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 31, 05.08.2002.
[12] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М., 2005 г. С.155
[13]См. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право: учебник для ВУЗов.// «Юстицинформ», 2007 г. § 10.
[14] СЗ РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
[15] "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 27, 03.07.2006 г.
[16] "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", № 34, 23.08.2004.
[17] СЗ РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147
[18] СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
[19] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. 2005 г. С. 30
[20] Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 25
[21] «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». 2005. N 27.
[22] Российская Газета 2004 г. 19 ноября.