СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ....................................................................................................... 2
1. Особенности оценки бизнеса в
России....................................................... 3
2. Механизм регулирования
оценочной деятельности.................................... 7
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................................. 21
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.............................................................................. 22
ВВЕДЕНИЕ
В мировой практике используется множество различных
подходов к оценке стоимости компаний, их активов, бизнеса в целом. Вместе с
тем, вопросам оценки пока еще уделяется явно недостаточное внимание. Здесь особо
следует сказать о том, что при проведении оценочных работ в российских
компаниях многие из существующих подходов либо вообще не используются, либо
используются крайне редко, в результате этого, на практике не всегда
обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величины капитала. В
российских компаниях накоплен некоторый положительный опыт в осуществлении рыночной
оценки стоимости бизнеса, определении затрат на инвестиции и т.д. Лишь совсем
недавно, в начале 90-х годов, в отечественной практике в связи с переходом к
рыночным методам ведения хозяйства, необходимостью проведения оценки стоимости
приватизируемых объектов государственной собственности, реализации мер по
ликвидации убыточных компаний, стали находить применение современные методы
оценки стоимости бизнеса для решения указанных задач. Для России актуальность
этой темы связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость компании, в
стране с недавними коренными изменениями в экономике, довольно сложно. В первую
очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для
формирующихся рынков.
При оценки стоимости бизнеса определенного внимания
заслуживают вопросы использования методов оценки. Существующие ныне за рубежом
и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более
или менее объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило,
находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные
и другие признаки. В данной работе рассмотрены особенности оценки бизнеса в
России, механизм отношений между профессиональным оценщиком и организацией –
объектом оценки, требования, предъявляемые к профессиональным оценщикам,
структура договора об оценке и этапы проведения оценки.
1.
Особенности оценки бизнеса в России
В процессе развития
российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка
стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия
оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою
историю.
С развитием отечественной рыночной
экономики у российского собственника, наконец, появилась возможность по своему
усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом,
вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого,
кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество
вопросов. Один из главных – вопрос оценки стоимости собственности, в том числе
и бизнеса.
Всего несколько лет назад
лишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ-менеджеров российских
компаний четко представляли себе, что такое «стоимость бизнеса (компании)», как
она определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальных
решений по управлению компанией. Однако процесс интеграции российской экономики
в мировую рыночную систему протекает не только в материальной сфере, но и
оказывает влияние на систему нашего корпоративного мышления, вследствие чего
все большее число российских компаний управляются с использованием стоимостных
оценок предлагаемых стратегий развития.
Действительно, именно
создаваемая для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе является
наилучшим критерием оптимальности принимаемых управленческих решений. Именно
держатели акций, являясь остаточными претендентами на денежные потоки компании,
для принятия решений нуждаются в отличие от любого другого круга
заинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом) в
максимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями и должны
эффективно управлять всеми денежными потоками компании.
В современных условиях
любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной
сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец
бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес
становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как
всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого
рода.
Во-первых, это товар
инвестиционный, те есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи
в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой
прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится
учитывать риск возможной неудачи.
Во-вторых, бизнес
является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и
отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся
основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром
становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность в
этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара,
так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе
приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к
дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще
одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании
купли-продажи.
По мнению И. В. Гусевой,
главного специалиста-оценщика Центра экспертиз «ЛАИР», особенностью процесса
оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не
ограничивается учетом одних лишь затрат на создание или приобретение
оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов:
фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель
конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночную популярность
и известность (гудвилл), макро- и микроэкономическую среду обитания объекта.
Весь
процесс оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее
побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели – одна из
важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого
понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат
оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения
исследования, ни требуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем,
что руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в
рамках одной работы. Достаточно типична ситуация, когда заказчик одну и ту же
оценку предполагает использовать для переоценки основных фондов предприятия,
оценки имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, и для
принятия решения о реструктурировании компании. Оценщик должен четко определить
и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки,
идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или
иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании)
производится в следующих целях:
· Повышения эффективности текущего
управления компанией;
· Определения стоимости ценных бумаг в
целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке;
· Определение стоимости бизнеса в
случае его купли-продажи целиком или по частям;
· Реструктуризация компании. Проведение
рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния,
поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
·Разработка
планов развития компании. В процессе стратегического планирования возможно
оценить будущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
· Определение кредитоспособности компании
и стоимости залога при кредитовании;
· Страхование, в процессе которого
возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
· Налогообложение; [9, C. 27].
Понятие стоимости бизнеса
(компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в
оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. В
литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре
основных стандарта оценки: обоснованной рыночной стоимости; обоснованной
стоимости; инвестиционной стоимости; внутренней (фундаментальной) стоимости;
Все указанные стандарты
предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не
вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по
приобретению бизнеса или его долей.
Обычно в мировой и
российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса как
такового соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости.
2. Механизм регулирования оценочной деятельности
Согласно Концепции развития
оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами
регулирования оценочной деятельности являются:
·
лицензирование оценщиков;
·
аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система
стандартов и положений оценочной деятельности;
·
утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области
оценочной деятельности;
·
сертификация услуг;
·
страхование гражданской ответственности оценщиков.
Законодательство,
регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в
соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов
Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов
Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.
Согласно
статье 18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» контроль за
осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют
органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами
Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии
с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за
осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного
имущества Российской Федерации.
«Стандарты
оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были
утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №
519.
Требования
Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и
методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов
при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию,
обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего
сведения доказательственного значения.
В Стандарте
дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного
и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки
обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к
оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из
подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета
стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на
основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет
итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию
Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в
рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Раздел III
Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения
оценки, порядок сбора и обработки информации.
Оценка
объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к
независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации
об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию,
оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора
об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять
заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной
деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету
об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации
фиксируется в договоре об оценке.
Статья 20
Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины
стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.
Лицензирование оценочной
деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской
Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается
Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление
оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к
осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности и законодательством Российской Федерации о лицензировании.
Порядок
лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности
устанавливает Положение «О лицензировании оценочной деятельности» от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации 11 апреля 2001 г. N 285.
Лицензия выдается на
осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:
а) оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в
отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных
комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов,
судов внутреннего плавания, космических объектов;
б) оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в
отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также
подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего
плавания, космических объектов;
в)
оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и
работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том
числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также
конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;
г) оценка стоимости права
собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении
ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также
предприятий как имущественных комплексов.
Требования к
лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:
·государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
·наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с
уполномоченным органом образовательными программами;
·уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Требования к
лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:
·государственная регистрация в качестве юридического лица;
·наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего
документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области
оценочной деятельности;
·уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Отзыв лицензии на
осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:
·
признания в
установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным
факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или
юридического лица;
·
признания в
установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального
предпринимателя или юридического лица банкротом;
·
признания в
установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным
имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа
об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области
оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо – признания
недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при
условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
·
выхода данным
оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией
на осуществление оценочной деятельности;
·
несоблюдения
требований, установленных законодательством Российской Федерации;
·
решения суда,
арбитражного суда, третейского суда.
Ходатайство об отзыве лицензии
на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным
органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными
лицами.
В соответствии с Положением о
лицензировании оценочной деятельности [3] на Минимущество России возлагаются
функции по лицензированию оценочной деятельности, в том числе по контролю за
соблюдением лицензионных требований юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности
(лицензиатов).
Объектом контроля является
соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении ими
оценочной деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5
Положения о лицензировании оценочной деятельности:
а) соблюдение лицензиатом
законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской
Федерации об оценочной деятельности [4].
б) предоставление по запросу
лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением
лицензиатом лицензионных требований и условий;
в) осуществление страхования
гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по
указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам)
в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об
оценке;
г) для лицензиата –
юридического лица – наличие в штате работника, имеющего документ об
образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в
лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной
деятельности;
д) для лицензиата –
индивидуального предпринимателя – наличие документа об образовании,
подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии
(заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.
«Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные
Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида
стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при
проведении оценки.
При проведении оценки
объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или
решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной
деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости
объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. При
составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию,
обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего
сведения доказательственного значения.
Стандарты оценки
определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.
Рыночная стоимость
объекта оценки –
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Виды стоимости объекта
оценки, отличные от
рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с
ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом
рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами,
необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения
объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки,
в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа
объекта оценки;
в) стоимость
воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на
дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с
применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта
оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая
исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная
стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его
доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е)
стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная
стоимость);
ж) ликвидационная
стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект
оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных
объектов;
з) утилизационная
стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости
материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта
оценки;
и) специальная стоимость
объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или
нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие
рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
Подходы к оценке:
- затратный подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- сравнительный подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
объекта оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта
оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценка во
всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления
собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников
встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает
потребность в услугах оценщика.
Цели оценки
тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки
объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта
оценщика.
В стандартах
оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как
можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой
информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам
вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно
возрастает.
Методы оценки
недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и
сравнительным (рыночным) подходом.
Методы затратного подхода
подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический,
функциональный, экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее
эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного
подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями
капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения
капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и
предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних
факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной
рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются
наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики
достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых
поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).
Рассматривая сферы
применения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным,
то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. В
случае если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а
вспомогательными – затратный и сравнительный. Комплексное использование всех
трех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. В
рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночной
стоимости.
В условиях
развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных
данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки,
полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является
симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная
информация, либо была допущена ошибка методического или математического
характера.
Чтобы
составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости,
необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого
нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из
трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости,
полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки,
присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласование
результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность
применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для
страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо
определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют
методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы
для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости,
то лучше использовать один из методов доходного подхода.
Пример договора
об оценке представлен ниже:
Договор об оценке предприятия
г.Йошкар-Ола
«01» октября 2007 г.
Предприятие ЗАО ПЗ «Семеновский» в лице генерального директора А. С. Козырева,
действующего на основании Учредительного договора,
зарегистрированного 18 июля 1996г. ГИ № 1296708,
регистрационный номер 1021200761823 серия 12 № 000423185, именуемый в
дальнейшем Заказчик, с одной стороны, и предприятие ЗАО
«Вега» в лице генерального директора Спиридоновой Л.И. действующего на
основании Учредительного договора, зарегистрированного Государственной
регистрационной палатой Республики Марий Эл, 20
июля 2002 г. № 1021200459872, именуемый в дальнейшем Исполнитель, с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет
договора
1.1. Заказчик
поручает, а Исполнитель осуществляет оценку рыночной стоимости ЗАО ПЗ «Семеновский»
согласно Заданию (рабочей программе) и календарному плану.
2. Права, обязанности и ответственность сторон
2.1. Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести
оценку объекта, указанного в пункте 1.1, в соответствии с заданием (рабочей
программой.
2.2. Заключение и отчет об оценке стоимости объекта представляет собой
точку зрения Исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении
условий последующей реализации имущества предприятия. Исполнитель не
предоставляет Вегаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества
предприятия и отсутствия нарушений действующего законодательства.
2.3. Исполнитель имеет право на ознакомление с бухгалтерской
отчетностью, текстами договоров с третьими лицами, инвентаризационными
ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами предприятия.
2.4. Исполнитель имеет право получить от государственных органов
управления информацию, необходимую для оценки предприятия.
2.5. При невозможности получить в полном объеме документы и
информацию, необходимые для проведения оценки, в том числе от третьих лиц,
Исполнитель обязан отразить это в своем заключении и отчете об оценке.
2.6. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на
основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
2.7. Исполнитель имеет право по своему усмотрению привлекать за свой
счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки
предприятия.
2.8. Обязательства Исполнителя по сохранению конфиденциальности
информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов.
Обязательства по конфиденциальности и не использованию, наложенные на
Исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную
информацию, которая станет известна не по вине Исполнителя.
2.9. При выполнении работ Исполнитель не проводит замеры на местности,
а пользуется данными проектно-сметной документации по объектам недвижимости и
не несет ответственности за отклонения фактических данных от данных
проектно-сметной документации.
2.10. Заказчик обязан своевременно в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3
настоящего договора оплачивать услуги Исполнителя. В случае необходимости
покупки исходной информации в государственных органах управления Заказчик
оплачивает эти расходы сверх установленных настоящим договором сумм.
2.11. Заказчик обязуется предоставить Исполнителю все документы, материалы,
информацию, необходимые для оценки: учредительные документы, документы,
связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные
бухгалтерского учета и отчетности, проектно-сметную документацию и другие
документы, имеющиеся у Заказчика и необходимые для оценки, не позднее 5 (пяти)
дней с момента подписания договора. В случае задержки или предоставления
неполной информации Исполнителю (по его мнению) от Заказчика, сроки выполнения
работ увеличиваются на один день за каждый день задержки информации.
2.12. Заказчик несет ответственность за обеспечение Исполнителя всей
необходимой информацией для составления достоверного заключения и отчета об
оценке, включая личное ознакомление с объектом оценки.
2.13. Возражения Заказчика против содержания заключения в целом или
части не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или
отказа для приемки работ. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по
своей инициативе (письменно уведомив при этом Исполнителя) только в случаях, когда
Исполнитель не приступил своевременно к исполнению договора, либо проводит
оценку методами, препятствующими осуществлению оцениваемому хозяйствующему
субъекту своей оперативной деятельности.
2.14. Стороны обязуются хранить в тайне любую информацию и данные,
предоставленные каждой из сторон в связи с выполнением настоящего договора, не
раскрывать и не разглашать факты или информацию какой-либо третьей стороне без
предварительного письменного согласия одной из сторон настоящего договора.
2.15. Заключение и отчет об оценке производятся исключительно для
собственных целей Заказчика и не могут воспроизводиться и распространяться в
любой форме без письменного согласия между Заказчиком и Исполнителем.
3. Стоимость работ и порядок их сдачи и оплаты
3.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет 24708 (двадцать
четыре тысячи семьсот восемь) рублей без НДС. С учетом НДС 22350 (двадцать две
тысячи триста пятьдесят) рублей.
3.2. Оплата производится с 50-процентным авансовым платежом. Аванс с
учетом НДС перечисляется на расчетный счет Исполнителя в день подписания
настоящего договора.
3.3. Оплата за выполненную работу производится Заказчиком путем
перечисления оставшейся после уплаты аванса суммы (50 процентов от общей
стоимости работ) на расчетный счет Исполнителя в день сдачи Заказчику
заключения и отчета об оценке.
3.4. Сдача работ оформляется Актом сдачи-приемки работ при передаче
Заказчику экспертного заключения и отчета об оценке.
4. Сроки выполнения работ
4.1. Началом выполнения работ считается дата поступления аванса на
расчетный счет Исполнителя.
4.2. Окончание выполнения работ
- через один месяц после их начала.
5. Общие условия
5.1. Исполнитель оказывает (не оказывает) содействия в продаже
оцениваемого имущества. Размер вознаграждения за содействие в реализации
объекта определяется дополнительным соглашением.
5.2. В случае возникновения споров между сторонами по вопросам
исполнения настоящего договора стороны примут все меры к их разрешению путем
переговоров. Споры и разногласия, по которым стороны не достигли
договоренности, подлежат рассмотрению в установленном законодательством порядке
по месту нарушения обязательств или нахождения предприятия.
5.3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен до полного
выполнения сторонами принятых обязательств (кроме случая, указанного в пункте
2.13) только по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения
оформляются письменными соглашениями.
5.4. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств настоящий
договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если на письменное
уведомление одной стороны о расторжении (с указанием форс-мажорных
обстоятельств) другая сторона не дала ответа в течение 10 дней с даты получения
уведомления.
5.5. Если в процессе работы выявляется неизбежность отрицательного
результата или нецелесообразность дальнейшего проведения работ, Исполнитель
обязан приостановить работу, поставив об этом в известность Заказчика в
письменной форме в пятидневный срок после приостановления работ. В этом случае
стороны обязаны в десятидневный срок рассмотреть вопрос о целесообразности и
направлениях продолжения работ.
5.6. Настоящий договор действует с момента его подписания сторонами до
выполнения ими всех обязательств по настоящему договору.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых
находится у Заказчика, другой – у Исполнителя.
Реквизиты
сторон:
|
|
ЗАО «Семеновский»
|
ЗАО «Вега»
|
|
425222,
Республика Марий Эл, Медведевский р-н, с. Кузнецово, ул. Мира, 1
тел.: +7
(8362) 696238, факс +7 (8362) 696240
|
424000 г. Йошкар-Ола,
пр-т Ленина,
30,
тел.
42-99-83; ИНН 1215035446
|
|
Печать
|
Печать
|
|
Подпись генерального директора
Козырев А.С.
|
Подпись генерального директора
Спиридонова Л.И.
|
|
Далее
представим пример отчета о проведении оценки.
Закрытое акционерное общество
424000 г. Йошкар-Ола, пр-т Ленина, 26, тел. 42-22-11; ИНН
1215054467.
ИНН 12150ХХХХХ КПП
121505487, р/с 40702836875940025869,
в ОАО АКБ «Йошкар-Ола» в ГРКЦ г. Йошкар-Ола, БИК 048860889, к/с
30101810300000000889.
29
октября 2007
г. Йошкар-Ола
о рыночной стоимости
недвижимости
Заказчик оценки: ЗАО ПЗ «Семеновский»
в лице генерального директора
Козырева
А.С.
Оценщик: ЗАО «Вега» в
лице генерального директора Спиридоновой Л.И. действующего на основании лицензии на осуществление оценочной деятельности
№ 001715 от 20.07.2002 года, выданная на основании Распоряжения Минимущества
России от 15.10.2001 г № 2830-р, страховой полис ОАО «Альфа-страхование» 515 №
123456, срок страхования с 29.07.2007 по 28.07.2008 г.
Объект оценки: недвижимое
имущество,находящееся по адресу: 425222, Республика Марий Эл, Медведевский р-н,
с. Кузнецово, ул. Мира, 1
тел.: +7 (8362) 696238, факс +7 (8362)
696240
Цель оценки: Определение рыночной
стоимости с целью продажи.
Собственник: ЗАО «Семеновский»
Эффективная дата
оценки: 10
октября 2007 года
В результате анализа и расчетов, проведенных
оценщиком ЗАО «Вега», рыночная стоимость недвижимости ЗАО «Семеновский»
составляет:
50771310 (пятьдесят
миллионов семьсот семьдесят одна тысяча триста десять рублей) с НДС
Директор
ЗАО «Вега» Л.
И. Спиридонова
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Становление в России рыночных отношений обусловило
возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.
Определение стоимости фирмы не может ограничиваться
оценкой ее недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве случаев завод
или фабрику покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по
частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего, подобная покупка
обусловлена намерением выпускать продукцию и прибыль. Поэтому необходимо
комплексная оценка стоимости всех активов предприятия с учетом получения
будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как «доброе имя» фирмы, торговая
марка, место ее расположения, владение новыми технологиями, лицензиями,
наличие квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих элементов в
экономических терминах, принятых на Западе, называется оценкой бизнеса,
связанного с данным предприятием.
Необходимость в оценке бизнеса породила новую в России
профессию «оценщик имущества», которую Министерство труда ввело в перечень
специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и принятие Государственной
Думой Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
(принят 9 октября 1996 г.).
Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы
используется три оценочных подхода: доходный, сравнительный, метод
дисконтированных потоков. В соответствии с каждым подходом получают
предварительные величины стоимости фирмы.
Документальным результатом оценки фирмы является отчет об
оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки
объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта,
а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных
в отчете.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон от 29.07.98 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
2. Распоряжение Правительства Российской
Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p «О Концепции развития оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Постановление Правительства
Российской Федерации от 11.04.2001 г № 285 «Положение о лицензировании
оценочной деятельности».
4. Постановление Правительства
Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».
5. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса.
Управление стоимостью предприятия. М.: Юнити, 2004. – 720 с.
6. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка
предприятий: Имуществен-ный подход: Учеб.-практ. пособие. – М.: Дело, 2000 224
с.
7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А.,
Терехова В.В Оценка бизнеса. С-Петербург: Питер Бук, 2006. – 416 с.
8. Становление оценочной деятельности в
России. – М.: Институт оценки природных ресурсов, 2004. – 446 с.
9.
Сычева Г.И., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия
Ростов-на-Дону, Феникс, 2007. – 384 с.
10.
Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн
Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход. Гильдия специалистов по
антикризисному управлению. М., 2003. – 375 с.