Содержание
ВВЕДЕНИЕ.. 3
1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 4
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН,
ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ.. 9
3. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ.. 16
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 24
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ... 27
Право на жилище
закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции РФ как основное, неотъемлемое и
естественное право каждого человека. Там же содержится и ряд гарантий
реализации этого права, в частности принципы неприкосновенности жилища и
невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Следует
отметить, что это конституционное положение базируется на соответствующих
международно-правовых актах. В частности, Всеобщая декларация прав человека признает,
что «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая... жилище,
который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его
семьи».
Механизм реализации права
на жилище, закрепленного в Конституции РФ, сложен и многогранен. Он
раскрывается и конкретизируется в целом ряде нормативных правовых актов. С 1
марта 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ, который радикально
изменил подход к правовому регулированию жилищных отношений в условиях рыночной
экономики. В нем сделана попытка комплексной регламентации отношений, связанных
с осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, с
управлением жилищным фондом и его содержанием, с государственным контролем за
использованием жилого фонда, и ряда иных правоотношений, возникающих в жилищной
сфере.
К сожалению, не все
положения нового ЖК РФ проработаны в достаточной степени; имеются определенные
погрешности, в частности, смысл некоторых статей неясен либо не вполне
согласуются с гражданским законодательством. Еще не сложилась судебная и
правоприменительная практика его применения. Многие вопросы требуют
доктринальной проработки.
Эти обстоятельства
обуславливают своевременность и актуальность реферата. Целью исследования
является комплексный анализ проблем права собственности и иных вещных прав на
жилое помещении. В качестве методов исследования
применялись формально-логический и системный методы научного познания.
По
общему правилу, закрепленному в ст. 209 ГК, собственник имеет право владения,
пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,
не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК).
Эти
положения в полной мере распространяется и на собственника жилого помещения. Право
владения предоставляет возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое
помещение) в своем обладании, право пользования - извлекать из вещи ее полезные
свойства (применительно к жилому помещению - использовать его для проживания), право
распоряжения - определять юридическую судьбу вещи (жилого помещения)[1].
Указание
правомочия собственника обеспечены законом, то есть подлежат охране и защите со
стороны государства. В частности, жилище неприкосновенно; никто не может быть
произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на
необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав; основными
началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость
обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д.
В
судебной практике нередко встречаются дела, связанные с защитой прав
собственников на жилые помещения и правами пользования как ограниченного
вещного права или, иными словами, правами пользования жилыми помещениями членами
семьи собственника (в том числе бывшими) и иными лицами, претендующими на
проживание в спорном жилом помещении.
Так, А. обратилась в
суд с иском к Н. о защите прав собственника, не связанных с лишением владения,
от нарушений и выселении из квартиры, расположенной в пос. Усть-Абакан, по ул.
Мира, д.0, кв.00, с несовершеннолетней дочерью без предоставления другого
жилого помещения, требования мотивируя тем, что спорное жилье принадлежит ей
(истице) на праве собственности. Ответчица была вселена в квартиру в октябре
2000 года после вступления в брак с сыном истицы и поставлена на
регистрационный учет. 2 февраля 2005 года брак был расторгнут, после чего сын
выехал на постоянное место жительства за пределы России. Имея намерение продать
квартиру, она (истица) предупредила ответчицу о необходимости выселения.
Поскольку проживание ответчицы в спорной квартире нарушает её (истицы) права,
просит выселить Н. с несовершеннолетней дочерью без предоставления другой жилой
площади. В судебном заседании истица и её представитель поддержали исковые
требования по вышеизложенным мотивам.
Ответчица Н. исковые
требования не признала, пояснив, что в 1999г. она вселилась в спорную квартиру
в связи со вступлением в брак с сыном истицы. Несмотря на то, что совместно с
А. (истицей) никогда не проживала, считает себя членом её семьи. Сложившиеся между
сторонами отношения по пользованию жилым помещением, по их мнению, свидетельствуют
о наличии договора найма жилого помещения. Просили также учесть, что другой
жилой площадью она (ответчица) не обеспечена, в то время как истица имеет в
собственности жилой дом и не испытывает необходимости в использовании спорного
жилья. Судом первой инстанции требования истицы были удовлетворены. Судебная
коллегия по гражданским делам, соглашаясь с решением суда первой инстанции,
исходила из следующего В силу ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат
права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, в том числе, жилым
помещением. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для
личного проживания и проживания членов его семьи. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких
нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением
владения. В соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования жилым
помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены
семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении.
Судом первой инстанции
установлено, что на основании договора купли-продажи от 12 апреля 1999 года А.
является собственником кв. №0 в д. №00 по ул. Мира в пос. Усть-Абакан. Из
пояснений сторон в судебном заседании видно, что ответчица проживала совместно
с сыном истицы, в то; время как сама истица в спорном жилье не проживала. При
таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том,
что истица членом семьи собственника не являлась и права пользования
вышеуказанной квартирой на правах члена семьи собственника не приобрела Доводы
кассационной жалобы ответчицы о том, что она является нанимателем спорного
жилого помещения, судебная коллегия не приняла во внимание, ссылаясь на то, что
они были предметом рассмотрения в суде и обоснованно отвергнуты, поскольку
ответчицей не были представлены доказательства, подтверждающие заключение с ней
договора найма.
Обоснованно, по мнению
судебной коллегии, суд первой инстанции отверг и довод ответчицы и её
представителя об отсутствии нуждаемости истицы в спорной квартире. В силу ст.
209 ГК РФ собственнику А. принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом. Под владением понимается подкрепляемая и защищаемая законом
возможность фактического обладания имуществом. Пользование представляет собой
основанную также на законе возможность хозяйственного или иного рода
использования имущества, а распоряжение - возможность определения юридической
судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения. Поскольку
необходимость в использовании жилого помещения может заключаться не только в
отсутствии другого жилья, но и в возможности реализации других прав
собственника, в том числе, права распорядиться им по своему усмотрению, суд
кассационной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции о нарушении
прав истицы проживанием в принадлежащем ей на праве собственности жилом
помещении ответчицы с ребенком.
Право
собственности на жилые помещения, как и на другие объекты гражданского права,
возникает при наличии определенных оснований - юридических фактов. Основания
приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилые
помещения) определены ст. 218 ГК, согласно которой право собственности на
имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В
случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество
переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Положения
о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются
на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома (часть
жилого дома), квартиры, комнаты. Кроме того, жилое помещение может перейти в
собственность физического лица на основании приватизации жилого помещения, договора
ренты (ст. 583 ГК), договора пожизненной ренты (ст. 596 ГК), договора
пожизненного содержания с иждивением (ст. 601) и др.
Согласно
ч.2 ст.30 ЖК собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и
(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение
другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного
пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на
основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований,
установленных гражданским и жилищным законодательством. Распоряжаясь своим жилым
помещением, собственник вправе также передать его в залог, обменять, продать
или подарить его и т.д.
В.В.Глазов
обращает внимание на то, что в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и
(или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о
договорах, юридическим последствием которых является переход права
собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение. Дело в том, что,
по мнению В.В.Глазова, переход права собственности на жилые помещения - это
предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного
законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ[2].
Передача
жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ст.ст.
671, 673-688 ГК. Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования
осуществляется по правилам, установленным ст. 689-701 ГК. В аренду жилье может
передаваться только юридическим лицам (п.2 ст.671 ГК). При этом юридическое
лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания
граждан.
Под
предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном
основании» следует понимать, в частности, передачу жилья в пользование на
основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих.
Так, в литературе приводится следующий пример: гражданин А. по просьбе
гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А.
предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения),
принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на
договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые
договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в «чистом» виде. Это
отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и
поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в
силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и
обязанности[3].
В
жилищном законодательстве нашел свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени
собственности». Бремя собственности представляет собой обязанность по
содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов,
сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи. Жилищное
законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого
помещения несет бремя его содержания, если иное не предусмотрено законом или
договором (ст. 10 ГК, ч.3 ст.30 ЖК). Собственник должен поддерживать жилое
помещение в надлежащем состоянии, чтобы оно соответствовало установленным
требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п.
Нужно
отметить, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве
общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Следовательно,
собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества, они обязаны
участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК).
Собственникам
комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности
помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты
(ч.1 ст.41 ЖК). Поэтому бремя содержания этих помещений возлагается на таких
собственников, они обязаны участвовать в расходах по содержанию общего
имущества в коммунальной квартире.
Таким
образом, собственники жилых помещений обязаны: 1) поддерживать помещение в надлежащем
состоянии; 2) не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; 3) соблюдать
права и законные интересы соседей; 4) соблюдать правила пользования жилыми
помещениями; 5) соблюдать правила содержания общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме.
Договором
можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например,
договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена
обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт
жилого помещения.
Неисполнение
собственником указанных обязанностей может служить основанием прекращения
права собственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293
ГК РФ. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению,
систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно
обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может
предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они
влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок
для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник
продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение
не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый
ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о
продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику
вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного
решения.
Жилищное законодательство
регулирует не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения.
Под вещным правом принято понимать «право, обеспечивающее удовлетворение
интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь,
которая находится в сфере его хозяйственного господства»[4]. Следует отметить, что в жилищных
отношениях граждане и другие участники могут иметь как вещные права, то есть
права, связанные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на
обязательствах, например договоре найма жилого помещения и др.
Статья 216 ГК РФ содержит
примерный перечень вещных прав, к числу которых помимо права собственности
относятся также: право пожизненного наследуемого владения землей, право
постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, сервитуты. В состав вещных прав включаются также:
право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК
РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п.1 ст.131, п.2 ст. 334 ГК РФ); права члена
кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи
собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст.292 ГК); право
пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по
договору или в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
Согласно Определению Конституционного
Суда РФ от 21 декабря 2000 г. по жалобе гражданки Н.П. Ореховой «гражданское
законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и
защищает права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует
общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних
лиц осуществлением прав и свобод других (ст. 17 Конституции РФ)».
Статья 31 ЖК РФ выделяет
три вида лиц, проживающих совместно с собственником: 1) члены его семьи; 2) бывшие
члены его семьи; 3) граждане, пользующиеся жилым помещением на основании
соглашения с собственником данного помещения (п.7 ст.31). В последнем случае
речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор
безвозмездного пользования или иное соглашение (например, договор пожизненного
содержания с иждивением).
Члены семьи собственника,
проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим
помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п.1 ст. 292
ГК). Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных получила свое
обоснование в юридической литературе[5]. Новая редакция статьи 292 ГК РФ с
изменениями, вступившими в силу с 1 января 2005 года, природы этих прав не
изменила. То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть
прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу,
само по себе не превращает их в обязательственные.
К членам семьи
собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным
собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы
и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи
собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч.1
ст.31 ЖК).
Согласно ч.2 ст.31 ЖК
члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым
помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением
между собственником и членами его семьи. Формулировка «наравне с собственником»
применительно к возможностям пользования означает, что члены семьи собственника
вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению.
Они обязаны использовать жилое
помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Указание на то, что
члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность
жилья, нельзя понимать как возложение на них расходов по ремонту, обслуживанию
жилья и пр. Они не должны совершать действия, приводящие (могущие привести) к
разрушению жилого помещения, его порче, ухудшению качественных характеристик и
т.п.
Как отмечает П.В.Крашенинников,
члены семьи собственника жилья равны с ним в правах пользования жилым
помещением. У собственника всегда больше прав (он - собственник!). Но в пользовании
они равны. Это значит, что никто (и даже собственник) не обладает преимуществом
в пользовании отдельными помещениями (комнатами, кухней, ванной и т.п.), в
условиях доступа к жилому помещению и т.д. Иное может предусматриваться
соглашением собственника и членов его семьи (отдельных членов семьи). Так, им
может устанавливаться, что член семьи собственника жилого помещения пользуется
не всей квартирой (не всем домом), но только отдельными помещениями (комнатами)
квартиры (дома). Такое соглашение может быть заключено как при вселении члена
семьи, так и впоследствии (в процессе пользования)[6].
При этом члены семьи
собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на
жилое помещение от любых лиц, включая и самого собственника помещения (ч.3
ст.292 ГК). Такая ситуация не исключается, и в судебной практике встречаются,
например, иски о вселении в жилое помещение, предъявляемые престарелыми
родителями к своим детям - собственникам жилья.
Дееспособные члены семьи
собственника жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не
установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.3 ст.31 ЖК).
К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные
услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям
в результате утечек, пожаров и т.д. Солидарная ответственность означает, что
до тех пор, пока обязательство (например, по оплате коммунальных услуг) полностью
не исполнено, можно требовать его исполнения полностью или в части как от
собственника жилья, так и от любого дееспособного члена его семьи.
В литературе поднимается
следующая проблема. Соглашением собственника жилого помещения со всеми членами
своей семьи или с кем-либо из членов семьи солидарная ответственность может
быть устранена. Например, престарелый собственник жилого помещения, вселяя
кого-либо из родственников, оговорил, что они будут оплачивать все коммунальные
услуги. Предположим, собственник не оплачивает коммунальные услуги и при
предъявлении к нему иска ссылается на то, что соглашением с одним из членов
своей семьи соответствующая обязанность возложена на этого члена семьи. Может
быть представлено и письменное соглашение. Как быть? Вряд ли такие ситуации
будут возникать часто (в том числе в силу юридической неосведомленности
граждан). Но они возможны, и, к сожалению, закон не указывает критериев,
которыми следует руководствоваться при разрешении подобного рода конфликтов[7].
Нужно отметить, что в
отечественном правоведении существует две взаимоисключающие друг друга позиции
по вопросу о правовом положении членов семьи собственников жилья. Первая точка
зрения - «абсолютивистская», заключалась в том, что права собственника не
должны зависеть от наличия или отсутствия членов семьи собственника. Напротив,
права членов семьи должны быть поставлены в полную зависимость от собственника
жилого помещения. Представители второй точки зрения - «социальной» высказывались
за учет интересов лиц, совместно проживающих с собственником. Более того,
предлагалось сохранение их прав даже при отчуждении собственником жилого помещения[8].
До вступления в силу
нового ЖК РФ в законодательстве реализовывалась именно вторая, «социальная»
концепция. Право членов семьи собственника на пользование жилой площадью
сохранялось за ними и при прекращении семейных отношений с собственником (ч.2
ст.127 ЖК РСФСР).
Ситуация коренным образом
изменилась с принятием нового ЖК РФ и внесением соответствующих изменений в
гражданское законодательство, что ознаменовало переход законодателя от
«социальной» к «абсолютивистской» концепции в регулировании права собственности
и иных вещных прав на жилое помещение. Согласно новой концепции, переход права
собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для
прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника,
если иное не установлено законом (ч.2 ст.292 ГК). Законодатель теперь исходит
из приоритета права собственности на жилое помещение над правом пользования
этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника,
не являющимися собственниками. Поэтому согласно ч.4 ст.31 ЖК РФ прекращение
семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу
прекращение права пользования этим жилым помещением бывшими членами семьи.
Таким образом, пределы права пользования жилым помещением иными лицами теперь
определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было
ранее.
При этом отчуждение жилого
помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены
семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом
затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только
с согласия органа опеки и попечительства (ч.2 ст.292 ГК).
Новая модель ЖК подвергается
критике на том основании, что право пользования жилым помещением, которым
обладают члены (в том числе и бывшие) семьи собственника есть так называемое «вещное»
право, а в теории права общепризнано, что любое вещное право следует за вещью,
то есть его судьба не зависит более от воли собственника, именно поэтому п.3
ст.216 ГК РФ и устанавливает общее правило - переход права собственности на
имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных
прав на это имущество - без каких бы то ни было оговорок[9].
Согласно ч.4 ст.31 ЖК, если
у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания
приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также,
если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства
не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым
помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за
бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Следует
подчеркнуть, что такое решение – право, но не обязанность суда. То есть вопрос
оставлен на судебное усмотрение. Право бывшего члена семьи пользоваться жилым
помещением собственника следует признать самостоятельным правом, возникающим на
основании судебного решения или соглашения с собственником.
Суд имеет право (но не
обязан) обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением
бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Решение суда может
предусматривать предоставление собственником этим бывшим членам семьи жилья по
договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. Причем это может
быть жилье, принадлежащее как собственнику (выселяющему бывших членов семьи),
так и третьим лицам. Суд может обязать собственника жилого помещения приобрести
для бывших членов семьи другое жилье в их общую собственность и т.д.
Суд может принять решение
о сохранении права пользования только на определенный срок (например, на один
год). Недопустимо сохранение права с указанием на то, что оно существует «бессрочно»,
«до приобретения жилья» бывшим членом семьи и т.п. Нельзя установить, что «срок
определяется соглашением сторон» – он всегда должен быть указан в решении суда.
По истечении срока
пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования
жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не
установлено соглашением между ним и собственником жилого помещения. Не
обязательно заключать такое соглашение в письменной форме. Например, если
бывший член семьи продолжает пользоваться жильем и собственник не возражает, то
это тоже свидетельствует о наличии соглашения.
До истечения указанного
срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника
прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое
помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие
основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (например,
приобретение им в собственность жилого помещения в порядке наследования или по
иному основанию, вступление в новый брак и приобретение права пользования жилым
помещением другого собственника и т.п.).
Следует отметить, что в
случае приобретения жилого помещения в собственность супругами в период брака,
даже если титульным собственником этого жилого помещения выступает один из
супругов, жилое помещение будет объектом права общей совместной собственности,
поэтому при расторжении брака между бывшими супругами возникнет спор не о праве
пользования жилым помещением, а о разделе жилого помещения, как совместно
нажитого имущества. Аналогичная ситуация возникает и в случаях, когда согласно
ст. 256 ГК РФ, а также ст.37 Семейного кодекса РФ, жилое помещение,
принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак либо полученное им в
период брака в дар или в порядке наследования, будет признано судом совместной
собственностью по иску бывшего супруга, если будет установлено, что в период
брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо
труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие
стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование и т.п.)[10].
Характерной особенностью
ст. 31 ЖК является то, что она ограничивается регулированием отношений совместного
проживания собственника и членов его семьи в одном и том же жилом помещении. А
если они проживают раздельно? Какое право на жилое помещение имеют члены семьи
собственника, если сам собственник проживает отдельно от них, в другом жилом
помещении? Например, довольно распространена ситуация, когда, родители и их
взрослые дети проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих родителям
на праве собственности. Нормы ст.31 ЖК к таким ситуациям не применяются. Однако
указанная статья не может исключить действия положений ГК РФ, нормам которого в
силу прямого указания ст.3 ГК следует отдавать предпочтение. Статья 292 ГК говорить
о членах семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. Поэтому,
граждане, являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие
отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в
силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут.
В
соответствии с п.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий,
сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется
Законом об ипотеке. Основополагающим нормативным актом, регулирующим ипотечное
жилищное кредитование, выступает Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред.
от 30.12.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Ипотеке
жилых домов и квартир посвящена глава XIII Закона об ипотеке. В дополнение к
Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об
ипотечных ценных бумагах». Среди подзаконных актов, регулирующих ипотечное
жилищное кредитование, следует назвать, прежде всего, Постановление
Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации» и Инструкцию о порядке
регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а
также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав
требований по ипотечным кредитам», утвержденную Приказом Минюста РФ № 289,
Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г.
Ипотечное
жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке
под залог жилого помещения. В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет
ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (п.1 ст.9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в
силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием
его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны
этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого
ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке
должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда
обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре
об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность)[11].
Закон
об ипотеке допускает лишь ипотеку жилых помещений, находящихся в частной
собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п.2
ст.72 Закона об ипотеке). Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с
ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части
этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо
одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка
или его соответствующей части. В ипотеку может быть передана и часть жилища при
условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, чтобы
при этом оставаться местом постоянного проживания (то есть должно соблюдаться
условие об изолированности жилого помещения).
Гостиницы,
дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не
предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на
общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на
них не распространяются (п.3 ст.72 Закона об ипотеке).
Если
собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности
на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный
участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по
договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными
принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее
имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права
соарендатора такого земельного участка).
Рассмотрим
следующий пример из судебной практики: Залогодержатель по
договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству,
обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на
нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на
принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого
здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.
Залогодатель
нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта,
что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество жилого
здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный
участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно
которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве
собственности на общее имущество здания и на земельный участок. Если же
указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с
ипотекой нежилого помещения, то, поскольку это не сделано, договор об ипотеке
помещения является ничтожным.
Арбитражный
суд, установив, что предметом ипотеки являлось принадлежащее залогодателю на
праве собственности нежилое помещение, исковые требования залогодержателя
удовлетворил полностью по следующему мотиву. Так как залогодатель нежилого
помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение,
но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный
участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о
распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах[12].
Согласно
п.2 ст.290 ГК собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как
указано в ст.75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом
доме, части которого находятся в соответствии с п.1 ст.290 ГК в общей долевой
собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым
помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При
предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором
об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным
строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием,
которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома
ипотека на него не прекращается (ст.76 Закона об ипотеке). Использовать
механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления
кредита или целевого займа для сооружения жилого дома». Нецелевое использование
заемных средств, а также непредоставление займодавцу возможности осуществлять
контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать
досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов[13].
Договор
ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. Согласно п.1-2
ст.29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на
основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав
залогодателя на недвижимое имущество. Погашается регистрационная запись об
ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с
приложением документов об исполнении основного договора либо на основании
вступившего в силу судебного решения.
Закон
об ипотеке отдельно регламентирует покупку или построение жилья с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (например,
общество взаимного кредитования, кредитный кооператив) либо средств целевого
займа, предоставленного юридическим лицом (ст.77 Закона об ипотеке). Если иное
не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира,
приобретенные или построенные таким образом считаются находящимися в залоге с
момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или
квартиру.
Залогодателем
выступает лицо, приобретшее за счет соответствующего кредита (полностью за счет
кредита или с доплатой иных денежных средств либо другого имущества) жилой дом
или квартиру либо часть таковых; залогодержателем - банк, иная кредитная
организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на
приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обеспечение
кредита может быть оформлено: договором об ипотеке приобретенного жилого
помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним
(смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все
три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно
фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к
покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором
приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека
приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации
договора купли-продажи[14].
Условия
жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В
качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной
ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
Согласно
п.3 ст.77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать
согласие на передачу жилого помещения в ипотеку не во всех случаях, когда в
заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о
несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Органы опеки и
попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку
жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или
попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо
оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника
(о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются
права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом,
вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с
жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время
ограничено. Ранее ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могла ни
продать, ни купить, ни взять кредит на квартиру, не получив согласия органов
опеки и попечительства. В настоящее время данное условие действует лишь тогда,
когда родители лишены родительских прав, а дети находятся под опекой.
Основным
фактором, сдерживающим ипотечное кредитование, в течение долгого времени
являлась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном
доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. В
настоящее время действует общее правило: обращение залогодержателем взыскания
на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются
основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом
или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона
в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или
иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или
строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт
или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных
кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры
(п.1 ст.78 Закона об ипотеке)
Обращение
взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и
во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Закона об
ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенных жилых
помещений без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного
соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после
возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Жилой дом
или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено
взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого
аукциона или конкурса.
Согласно
ст. 54 Закона об ипотеке существует два варианта определения начальной
продажной цены заложенного недвижимого имущества: 1) путем заключения
соглашения; 2) в суде, при наличии спора между сторонами. Право выбора способа
реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно
быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на
заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации.
Действующее
законодательство не предусматривает передачу предмета залога в собственность
залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются
ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как
отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ)[15].
Как
верно указывается в литературе, если правовое обеспечение ипотечного жилищного
кредита более или менее урегулировал законодатель, то, как показывает
складывающаяся судебная практика, довольно много вопросов, которые требуют
законодательной доработки, например: право продажи заложенной квартиры,
отношения между несколькими залоговыми кредиторами на одну и ту же квартиру,
ипотечное преемство, прекращение залогового права[16].
В
заключение отметим, что Российской Федерации процесс усовершенствования
законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики
применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного
опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебными,
прокурорскими и иными органами власти.
В результате
проведенного исследования были сделаны выводы:
Пределы осуществления
права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным
законодательством определенные границы, в которых собственник по своему
усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.
Жилые помещения и вещные
права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения)
на них и сделки с названными объектами.
Нормы ЖК РФ соответствует
современным реалиям, поскольку снимают значительные ограничения прав
собственника жилого помещения, существовавшие ранее. В то же время ЖК
РФ предусматривает некоторые гарантии жилищных прав бывших членов семьи. Так,
если у бывшего члена семьи собственника нет
оснований для права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым
помещением, на суд может сохранить за ним
право пользования жилым помещением собственника, но лишь на определенный
срок. Если при этом собственник жилого помещения исполняет алиментные
обязательства в пользу бывших членов семьи
(в т.ч. супруга), суд вправе по их требованию
обязать собственника обеспечить бывшего супруга и других
членов его семьи иным жилым помещением.
В жилищных отношениях
граждане и другие участники могут иметь как вещные права, то есть права,
связанные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на
обязательствах, например договоре найма жилого помещения и др. Принятием нового
ЖК РФ и внесение соответствующих изменений в гражданское законодательство
ознаменовало переход законодателя от «социальной» к «абсолютивистской»
концепции в регулировании права собственности и иных вещных прав на жилое
помещение. Согласно новой концепции, переход права собственности на жилой дом
или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ч. 2 ст. 292
ГК).
Законодатель теперь
исходит из приоритета права собственности на жилое помещение над правом
пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи
собственника, не являющимися собственниками. Согласно ч.4 ст.31 ЖК прекращение
семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу
прекращение права пользования этим жилым помещением бывшими членами семьи.
Таким образом, пределы права пользования жилым помещением иными лицами теперь
определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее.
Новая модель ЖК подвергается
обоснованной критике на том основании, что право пользования жилым помещением,
которым обладают члены (в том числе и бывшие) семьи собственника есть так
называемое «вещное» право, а в теории права общепризнано, что любое вещное
право следует за вещью, то есть его судьба не зависит более от воли
собственника, именно поэтому п.3 ст.216 ГК РФ и устанавливает общее правило -
переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием
для прекращения иных вещных прав на это имущество - без каких бы то ни было
оговорок.
Если правовое обеспечение
ипотечного жилищного кредита более или менее урегулировал законодатель, то, как
показывает складывающаяся судебная практика, довольно много вопросов, которые
требуют законодательной доработки, например: право продажи заложенной квартиры,
отношения между несколькими залоговыми кредиторами на одну и ту же квартиру,
ипотечное преемство, прекращение залогового права. Здесь существуют пробелы,
которые законодателю требуется устранить.
1. Всеобщая декларация прав человека:
Принята 10.12.1948 Генеральной Ассамблеей ООН. // Российская газета – 1995. – 5 апреля.
2. Конституция Российской
Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237. – 25
декабря.
3. Градостроительный кодекс Российской
Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. // СЗ РФ. – 2005. – № 1.
4. Гражданский Кодекс Российской
Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 1994.
– № 32. – Ст. 3301\
5. Гражданский Кодекс Российской
Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 1996.
– № 5. – Ст. 410;
6. Жилищный кодекс Российской Федерации
от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). – Ст. 14.
7. Федеральный закон от 16.07.1998 №
102-ФЗ (в послед. ред.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // СЗ РФ. – 1998. –
№ 29. – Ст. 3400;
8. Федеральный Закон от 29.12.2004 №
188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». // СЗ
РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). – Ст.15.
9. Постановление Правительства РФ от
11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации». // СЗ РФ. – 2000. – № 3. – Ст. 278.
10. Правила ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: утв.
Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004). // СЗ
РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 263.
11. Глазов, В.В. Комментарий к Жилищному
кодексу Российской Федерации (постатейный). / В.В.Глазов. – М.: ЗАО Юстицинформ,
2005 – 304 с.
12. Гражданское право: Учебник. В 3 т. /
отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ТК Велби, Проспект, 2003. – Т.1. –
587 с.
13. Гришаев, С.П. Комментарий к
Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / С.П.Гришаев. – М.:
Юристъ, 2003. – 160 с.
14. Зюзин, В.А. Комментарий к
Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / В.А.Зюзин,
А.Н.Королев. – М.: Юстицинформ, 2005. – 272 с.
15. Крашенинников, П.В. Право собственности
и иные вещные права на жилые помещения. / П.В.Крашенинников. – М.: Статут,
2000. – 123 с.
16. Молохов А.В. О бывшем супруге
замолвите слово. / А.В.Молохов // Адвокат. – 2006. – № 6.
17. Постатейный комментарий к Жилищному
кодексу Российской Федерации. / под ред. П.В.Крашенинникова. – М.: Статут,
2005. – 374 с.
18. Скловский, К.И. Применение
гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы.
/ К.И.Скловский. – М.: Статут, 2004. – 365 с.
19. Стриженко, Г. Право собственности и
иные права граждан на жилые помещения. / Г.Стриженко // Законность. – 2005. – №
7.
20. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в
Российской Федерации. // Юрист. – 2005. – № 6.
21. Постановление Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации». // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1996. – № 9.
22. Информационное письмо Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения
арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // Вестник
Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. – № 4.
23. Постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 26.06.2001 № 4156/00. // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. – 2001. – № 10.
24. Постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 30.11.1999 № 1543/99. // Вестник Высшего Арбитражного
Суда РФ. – 2000. – №2.