СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 3
1 Теоретическая часть. 5
2 Аналитическая часть. 13
3 Проектная часть. 21
4 Экономическая часть. 27
Заключение. 31
Список использованной литературы.. 33
Введение
Имущественно-правовой статус субъектов в сфере недвижимости
обусловлен действием регулятивных функций Конституции Российской Федерации,
прежде всего ее учредительной, правонаделительной и охранительной функций. Эти
функции определяют сущность теоретической разработки механизма правового
регулирования отношений в сфере недвижимости. В содержание данного механизма
наряду с этими функциями Конституции РФ следовало бы включить правовое
обеспечение приватизационной политики, государственные и муниципальные
правоотношения недвижимости, в том числе по поводу ее рыночного регулирования.
Вместе с тем недопустимо замкнутое, самодовлеющее хозяйство недвижимого
имущества в рамках региона или муниципального образования, когда увеличивается
разрыв традиционных связей между собственниками, владельцами, партнерами. Такой
разрыв сопровождается установлением высоких, не ограниченных законом пошлин на
ввозимые товары, повышением цен на потребительские товары, созданием
препятствий развитию экономических и торговых связей регионов и муниципальных
образований.
К тому же законодательство о полномочиях органов государственной
власти субъектов Федерации и местного самоуправления определяет лишь в общих
чертах правовые основы развития отношений недвижимости, что сдерживает
перенесение центра модернизации экономики на места и подталкивает федеральные
власти к чрезмерному вторжению во внутренние дела субъектов Федерации. И
региональные, и муниципальные органы власти, осуществляя переход к рынку
недвижимости, не всегда полно выявляют факторы и границы гражданского согласия
как условия бесконфликтного взаимодействия властных структур, осуществляющих
развитие системы государственного и муниципального управления недвижимостью.
В связи с изменением действующего законодательства, необходимостью
управления объектами недвижимости, а в особенности, жилой недвижимости, большая
часть которой находится в состоянии ветхом, запущенном, тема курсовой работы
приобретает особую актуальность.
Целью данной курсовой работы является разработка мероприятий по
совершенствованию тактического плана управления недвижимым имуществом.
Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:
1. дано
понятие объектов жилой недвижимости, раскрыты их виды;
2. показаны
функции государственных органов власти в процессе управления недвижимостью;
3. раскрыты
особенности доверительного управления недвижимостью;
4. показаны
основные задачи, решаемые при составлении стратегического, тактического и
оперативного плана управления объектами недвижимости;
5. разработан
комплекс мероприятий, необходимых для повышения эффективности управления
недвижимым имуществом на современном этапе.
Курсовая работа написана на 27 листах и состоит из введения, двух
глав, заключения и списка использованной литературы.
1 Теоретическая часть
В условиях проведения Федеральной жилищной реформы была установлена
тенденция к становлению различных форм собственности на жилье, что
обусловливает необходимость фундаментальной проработки признаков жилого
помещения.
Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием
«постоянное проживание», поэтому включение данного критерия в определение
жилого помещения является, несомненно, важным шагом законодателя. Так, в
соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ[1], вступившего в силу 1
марта 2005 г., жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан
(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).
Данное определение, а также анализ законодательства позволяют
выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых. К
таким признакам можно отнести:
1. Назначение. Использование только для проживания (ст. 288 ГК[2]).
Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения
в нежилое. Тем не менее, некоторые авторы считают допустимым использование
жилых помещений не для проживания[3].
Такая практика сложилась при регистрации товариществ собственников жилья (путем
размещения в жилых помещениях правления товариществ собственников жилья).
Новеллой являются положения ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускающие
использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях
гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.
Россия является страной с рыночной экономикой, поэтому введение данной нормы
давно назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом,
поскольку положения ранее действовавшего законодательства устарели. Так, ЖК
РСФСР[4]
содержал запрет на использование гражданами жилых помещений «в целях личной
наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях».
2. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под
понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности
проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу
строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.
Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в
течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем
жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное – от временного.
ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому
помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания.
Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством
(ч. 1 ст. 673 ГК РФ[5]).
В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем
граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям,
предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями
СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования
компетентных органов. К сожалению, ведомственным нормативным актом установлены
лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых
выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного
проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального
жилищного фонда.
3. Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный
квалификационный критерий – благоустроенность жилого помещения, который
используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав
государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального
использования.
Благоустроенность – понятие относительное. Оно изменяется по мере
развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий
данного населенного пункта[6].
Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода,
канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего
водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в
населенных пунктах неодинаков: в одних – жилые помещения обеспечены всеми
видами благоустройства, в других – лишь некоторыми.
Некоторые авторы[7]
предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений
степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая
позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить
эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.
В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не
только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно
при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и
обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются
необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного
района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение»
значительно шире.
Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из
признаков, характеризующих помещение как жилое (ст. 15 ЖК РФ).
4. Изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение
должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без
проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства
применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта,
имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого
помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным
участком. Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты
или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а
также подсобные помещения.
5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на
движимые и недвижимые производилось еще в римском праве[8]. В русском
законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром
I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья»
объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество[9]». С
принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и
недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были
национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х
гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей
на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в
РСФСР[10]»
и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г[11].
Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения прямо не
включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются
прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В
частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов
жилых помещений – квартиру.
Главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к
недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам является
«прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без
несоразмерного ущерба его назначению». На наш взгляд, применение законодателем
указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и
движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические
достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное
расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению[12]».
Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение
должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для
перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого
нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные
на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные
сооружения, бытовки, летние садовые домики).
Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является
индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например,
расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических
(например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект
индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к
недвижимости.
Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых,
являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания,
изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.
В зависимости от формы собственности действующее
жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищного фонда:
• частный жилищный фонд;
• государственный жилищный фонд;
• муниципальный жилищный фонд;
• общественный жилищный фонд.
В частный жилищный фонд входят жилые помещения,
находящиеся в собственности:
• физических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные,
построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с
полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в
собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
законодательством;
• юридических лиц: нежилые помещения, построенные или приобретенные
за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК с не полностью
выплаченным паевым взносом.
В результате принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
РСФСР[13]»
доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63 процентов по
сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального
жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8 процента.
Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере
не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом
неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника допускается
только на основании решения суда.
Государственный жилищный фонд включает:
• ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федерации
и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в
оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к
государственной собственности;
• фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации,
а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных
предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений,
принадлежащих соответствующему субъекту Российской Федерации.
Таким образом, государственный жилищный фонд может находиться в
федеральной собственности (собственности Российской Федерации) и в
собственности субъектов Российской Федерации.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права
собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.
Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной
собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской
Федерации.
Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения,
находящиеся в собственности района, города и входящих в них административно-территориальных
образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также
ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных
предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений.
В настоящее время муниципальная собственность не является
разновидностью государственной собственности.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют
органы местного самоуправления.
Общественный жилищный фонд включает жилые помещения,
находящиеся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения – это вид некоммерческих организаций, созданных
на добровольной основе по инициативе граждан, объединившихся на основе общности
интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к
частному жилищному фонду.
Таким образом, актуальность совершенствования системы управления
жилым фондом состоит в том, что в настоящее время большая часть муниципального
жилья находится в ветхом состоянии, оптимизация системы управления им должна
обеспечить как повышение качества жилищных условий, так и обеспечение
нормальной прибыльности и рентабельности жилого фонда.
2 Аналитическая часть
Характеристики Объекта оценки представлены в табл. 2.1 Описание
характеристик оцениваемого объекта.
Таблица 2.1
Описание
характеристик оцениваемого объекта
|
Адрес (идентификация объекта)
|
|
Страна
|
Россия
|
|
Город
|
Москва
|
|
Административный округ
|
Центральный Административный округ
|
|
Транспортная магистраль
|
Петровская ул.
|
|
Номер дома
|
7
|
|
Номер корпуса
|
|
|
Характеристика местоположения
|
|
Ближайшая станция метро
|
Петровская
|
|
Расстояние от ближайшей станции метро
|
10 м. п.
|
|
Характеристика расположения
|
|
Удобство подъездных путей
|
5
|
|
Положение фасада
|
На первой линии домов
|
|
Ориентация фасада
|
Во двор
|
|
Окружающая застройка
|
Жилые и административные здания
|
|
Характеристика земельного участка
|
|
Категория земель
|
Земли поселений
|
|
Территориально - экономическая зона
|
4-я (Таганка)
|
|
Площадь застройки, кв.м.
|
2 295,7
|
|
Площадь земельного участка, приходящегося
на Объект оценки, кв.м.
|
8,8
|
|
Ограждение территории
|
нет
|
|
Охрана территории
|
нет
|
|
Общая характеристика здания
|
|
Функциональное назначение здания
|
смешанное
|
|
Общая площадь здания, кв. м
|
32 845,1
|
|
Год постройки
|
2001
|
|
Год проведения последнего капитального
ремонта (реконструкции)
|
-
|
|
Конструктивные характеристики здания
|
|
Количество этажей в здании
|
20
|
|
Подземная часть
|
подвал
|
|
Тип дома по материалу/технологии несущих
конструкций
|
Монолитно-каркасный
|
|
Материал перекрытий
|
железобетон
|
|
Средняя высота потолков, м
|
3,0
|
|
Наличие панорамного остекления
|
нет
|
|
Количество входов в помещение
|
один
|
|
Парковка и транспортное обеспечение
|
есть
|
|
Состояние здания
|
|
Охранный статус здания
|
нет
|
|
Строительный статус здания
|
не требует ремонта
|
|
Состояние фасада
|
хорошее
|
|
Состояние главного входа
|
хорошее
|
|
Внутренняя отделка мест общего пользования
|
хорошая
|
|
Архитектурная проработка
|
рядовая
|
|
Инженерное оборудование
|
|
Тип инженерного оборудования
|
|
|
Состояние инженерного оборудования
|
не требует замены
|
|
Холодное водоснабжение
|
центральное
|
|
Горячее водоснабжение
|
центральное
|
|
Электроснабжение
|
стандартное
|
|
Теплоснабжение
|
центральное
|
|
Газоснабжение
|
отсутствует
|
|
Вентиляция
|
центральная
|
|
Кондиционирование
|
Индивидуальное в помещениях
|
|
Система предварительного охлаждения
приточного воздуха
|
нет
|
|
Единая комбинированная система вентиляции,
отопления и кондиционирования
|
нет
|
|
UPS (источник бесперебойного питания)
|
есть
|
|
Система пожарной сигнализации
|
пожарная сигнализация
|
|
Лифты
|
пассажирские
|
|
Охрана
|
Система охранной сигнализации и
видеонаблюдения
|
|
Интегрированная система управления зданием
(интеллектуальное здание)
|
нет
|
|
Телекоммуникации
|
|
Телефон
|
есть
|
|
Оптико-волоконные линии
|
есть
|
|
Инфраструктура и сервис
|
|
Банковские услуги, типографские услуги,
общественное питание и т.д.
|
нет
|
|
Управление объектом
|
|
Наличие профессионального управляющего
|
нет
|
|
Характеристики Объекта оценки
|
|
Площадь Объекта оценки, кв.м.
|
126,0
|
|
Расположение помещения в здании
|
1 этаж
|
|
Средняя высота потолков, м
|
3,0
|
|
Тип помещения
|
офис
|
|
Описание внутренней отделки помещений
|
|
Напольное покрытие представлено ламинатом,
частично плиткой, стены покрашены, потолки покрашены, установлены
стеклопакеты пластикового профиля
|
|
Выводы:
|
В оцениваемых помещениях выполнен
стандартный ремонт
|
|
Юридический статус
|
|
Право на Объект оценки
|
собственность
|
|
Право на земельный участок
|
долгосрочная аренда
|
|
Сервитуты (обременения)
|
не зарегистрированы
|
Таблица 2.2
Описание
конструктивных элементов
|
Материал
|
Характеристика
|
|
Фундаменты
|
|
Не обследованы
|
Осмотру не доступны. В 1984г. произведён
капитальный ремонт и укрепление фундамента
|
|
Наружные и внутренние капитальные стены
|
|
Кирпичные, разновремённой кладки
|
Отдельные мелкие повреждения, выветривания
швов
|
|
Перекрытия
|
|
Частично деревянные, частично ж/б
|
Осмотру не доступны.
|
|
Крыша
|
|
Железная кровля
|
В 1984г. произведено укрепление стропил,
смена обрешётки и покрытие оцинкованной сталью
|
|
Полы
|
|
Цементные по бетонному основанию
|
Осмотру не доступны
|
|
Проёмы дверные
|
|
Деревянные, железные
|
В 2002-2003 г. произведён косметический
ремонт и частичная замена дверных проёмов
|
|
Проёмы оконные
|
|
Деревянные, частично стеклопакеты
|
В 1984 г. произведено восстановление
оконных проёмов, в 2002-2003 г. произведён косметический ремонт и частичная
замена оконных проёмов
|
|
Наружная отделка
|
|
Штукатурка, побелка, покраска, лепной
декор 1873г.
|
В 2002-203 г. произведён косметический
ремонт, состояние хорошее
|
|
Внутренняя отделка
|
|
Штукатурка, побелка, покраска, лепной
декор 1873г, подвесные потолки, фальшстены
|
В 2002-2003 г. произведён косметический
ремонт, состояние хорошее
|
|
Санитарно и электротехнические
устройства
|
|
Электроосвещение, теплоснабжение,
канализация, водопровод, вентиляция
|
В 2002-2003 г. произведён косметический
ремонт, состояние хорошее
|
|
Прочие работы
|
|
Лестницы, карнизы
|
В 1984 г. было произведено полное
воссоздание парадной лестницы, устройство новой лестницы в галерее
|
Построенные объекты под действием различных природных и
функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются.
Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее
экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения
рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных
качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и
стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический
износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего
окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа
составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между
восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения
объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы
инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими
первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости,
надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и
жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается
соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,
устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и
их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни.
Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к
типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к
восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается
время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его
физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого
соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в
процентах:
При определении накопленного физического износа здания, в котором находится
оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы
капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки
физического износа жилых зданий".
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или
конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Функциональный и физический износ делят на устранимый и
неустранимый.
Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается
снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является
снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном
окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах
потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений,
которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять
на стоимость недвижимости.
Таблица 2.3
Определение
величины накопленного износа здания
|
Показатель
|
Значение
|
|
Группа капитальности здания
|
I
|
|
Срок жизни здания, г.
|
150
|
|
Эффективный возраст здания, г.
|
2
|
|
Физический износ, %
|
1%
|
|
Функциональный износ, %
|
0%
|
|
Внешний износ, %
|
0%
|
Таким образом, основным недостатком в управлении данным объектом
жилой недвижимости следует признать тот факт, что в системе управления
отсутствует профессиональный управляющий. Практика показала, что отсутствие
профессионального управления, в том числе и в сфере жилой недвижимости,
приводит к тому, что все процессы, которые подлежат управлению рано или поздно
пускаются на самотек, что ведет к саморазрушению и очень быстрому износу.
Отсутствие профессионального грамотного управления объектом жилой
недвижимости приводит к износу систем водоснабжения и канализации, электрической
проводки, других систем жизнеобеспечения здания.
3 Проектная часть
Наиболее важными и первоочередными в реформировании процессов
управления жилищным фондом являются три группы задач.
Первая – создание реального рынка управляющих компаний
жилищно-коммунального обслуживания. На практике (не на словах, а на деле) это
должно находить свое отражение в предложении услуг различных управляющих
компаний с перечнем услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома и их ценам.
Информация об этих фирмах может распространяться посредством рекламы и должна
быть доступна всем потребителям услуг, чтобы они могли выбрать в зависимости от
своих доходов какую-либо из этих фирм или остаться на том же уровне
обслуживания.
Выбор управляющей компании, представляющей интересы жителей, должен
осуществляться среди фирм, имеющих опыт и знания:
а) по типу эксплуатируемого дома;
б) эффективному обслуживанию;
в) представлению интересов жителей в процессе взаимодействия с
муниципальными органами и поставщиками услуг.
Развернутый набор этих услуг приведен в табл. 3.1. В этом множестве
услуг можно выделить наиболее значимые функции, потребительские свойства
которых в существенной мере влияют на эффективность управления
(ресурсосбережение, сбор платежей за услуги, уровень полноты этого сбора,
соответствие услуг потребительским характеристикам и др.).
Таблица 3.1
Услуги-функции управляющей компании[14]
|
№
|
Перечень функций управляющей компании
|
|
1
|
Установка экономичного (водо-, тепло-, энергосберегающего)
оборудования в жилом доме
|
|
2
|
Заключение и корректировка договоров на техническое обслуживание,
санитарное содержание и текущий ремонт жилищного фонда, поставку коммунальных
услуг (водо- и теплоснабжение и газоснабжение) и других договоров, связанных
с эксплуатацией и ремонтом принятого в управление жилищного фонда, участие в
их заключении и контроль за их выполнением
|
|
3
|
Ведение систематического контроля за исполнением работ подрядными
организациями с оформлением актов некачественного исполнения работ по
санитарному содержанию жилищного фонда, по поставке коммунальных услуг
(тепла, воды, электричества, газа), с элементами гарантийных обязательств по
ремонтным и специальным работам, а также работам по модернизации жилищного
фонда
|
|
4
|
Своевременное перечисление имеющихся бюджетных средств и средств
населения организациям, предоставившим жилищно-коммунальные услуги, в
соответствии с их фактически предоставленным качеством
|
|
5
|
Начисление платежей нанимателям, собственникам и арендаторам жилья
за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги
|
|
6
|
Ведение лицевых счетов нанимателей и карточек учета владельцев,
собственников, арендаторов жилых и нежилых помещений
|
|
7
|
Ведение расчетов с нанимателями, арендаторами, собственниками
жилых помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги
|
|
8
|
Сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем, аренду, арендной
платы за нежилые помещения (по согласованию с собственником), платежей за
техническое обслуживание дома от арендаторов, собственников помещений и
строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные услуги
|
|
9
|
Принятие мер по взысканию задолженности за несвоевременное
внесение платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги
|
|
10
|
Ведение и обработка бухгалтерской и прочей документации
|
|
11
|
Проведение хозяйственных операций в банке
|
|
12
|
Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания принятого в
управление жилищного фонда
|
|
13
|
Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения
и принятие соответствующих мер
|
|
14
|
Информирование населения о списке мероприятий, которые должны
осуществляться подрядными организациями в соответствии с платежами граждан за
предоставляемые жилищно-коммунальные услуги
|
|
15
|
Осуществление работы с населением с целью предотвращения ущерба,
наносимого жилищному фонду
|
|
16
|
Выдача проживающим расчетных и иных документов, которые должны
выдаваться физическим и юридическим лицам
|
|
17
|
Выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств и
своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых
|
|
18
|
Представление интересов собственника в товариществах собственников
жилья
|
|
19
|
Ведение технической документации (базы данных) на строения,
инженерные сооружения (объекты благоустройства)
|
|
20
|
Систематическое проведение технического осмотра жилого и нежилого
фонда и корректировка базы данных, отражающих состояние этого фонда в
соответствии с результатами осмотров
|
|
21
|
Планирование и организация работ по техническому обслуживанию,
текущему обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному
ремонтам жилищного фонда
|
|
22
|
Организация и участие в конкурсном отборе организаций различных
форм собственности для выполнения работ по текущему содержанию и обслуживанию
жилищного фонда, выполнения капитального ремонта, а также специальных видов
работ
|
|
23
|
Заключение договоров с нанимателями, арендаторами и собственниками
жилых помещений и обеспечение их учета и хранения
|
|
24
|
Обеспечение потребителей жилищными и коммунальными услугами
установленного уровня, качества и в объеме, соответствующем нормативам
потребления (или в соответствии с заявленными потребностями)
|
Формы и механизмы взаимоотношений между собственниками жилищного
фонда и управляющими фирмами должны строиться на основе рыночных отношений в
этом секторе экономики. Это означает:
·
предоставление собственникам (а также нанимателям в муниципальном
и ведомственном жилищном фонде) возможности выбора управляющей компании на
основе конкурсного отбора;
·
наличие свободных цен на услуги по управлению жилищным фондом,
отражающих соотношение между спросом и предложением, служащих ориентиром для
хозяйствующих субъектов, оказывающих те или иные услуги из приведенного в
табл.1 перечня услуг-функций; при отсутствии конкуренции цены на услуги
управления должны регулироваться с учетом их потребительских свойств и как
составляющие могут входить в тариф на содержание и обслуживание жилищного фонда
(формируются тем самым источники финансирования этих услуг – за счет населения
и бюджета);
·
формирование договорных отношений между собственниками
недвижимости и управляющими организациями с четкой фиксацией прав и
обязанностей, а также ответственности каждой из участвующих сторон, условий
договора и возможности его расторжения в случае нарушения его пунктов;
·
мониторинг и развитие механизма объективного контроля результатов
деятельности управляющей компании.
Доступ различным организациям в сферу управления недвижимостью
должен быть свободным и может быть создан через открытые конкурсы, что
устранило бы существующие барьеры для доступа малых фирм в этот сегмент рынка
громадной емкости, который еще предстоит открыть многим настоящим и
потенциальным предпринимателям. То есть жилищный рынок во всем своем
многообразии еще не освоен малым бизнесом и является значительным с точки
зрения решения проблемы снижения безработицы и повышения занятости, а также он
весьма привлекателен и перспективен с точки зрения повышения объема и качества
региональных услуг и темпов роста региональной экономики.
Основными критериями отбора малых управляющих жилищно-коммунальных
фирм, в первую очередь, должны быть цена и качество предоставляемых услуг по
фирмам, представленным на конкурс. Главными документами, оцениваемыми по
конкурсу, должны быть:
а) бизнес-планы (краткосрочные и среднесрочные);
б) механизмы их реализации, представленные претендентами.
Договор, заключаемый с выбранной организацией, должен содержать как
перечень услуг, их потребительские характеристики, цены на них, так и возможные
штрафные санкции или дополнительное вознаграждение, зависящие от эффективности
деятельности управляющей компании (отклонений от договорных параметров в ту или
иную сторону соответственно).
Система гибкого вознаграждения должна стимулировать у управляющей
компании такие виды деятельности и результаты, как:
·
установка приборов учета и контроля, ремонт коммуникаций,
теплозащитные мероприятия в жилом фонде, которые первоначально увеличивают
издержки, однако приводят к сокращению потребления ресурсов и создают
долгосрочный эффект сокращения платежей за услуги, в связи с чем управляющая
компания может получить определенный процент от ресурсосберегательного эффекта
и экономии платежных средств за коммунальные услуги;
·
сокращение аварийности, отказов в системе обслуживания, пожаров и
иных страховых случаев, что выгодно и бюджету, который берет на себя 75% оплаты
социального страхования жилья (25% - население), и в то же время этот
сберегательный для бюджета эффект может быть использован (в процентном
выражении от объемов сокращения страховых выплат) в качестве вознаграждения управляющей
компании.
В стимулировании управляющей компании должны быть заинтересованы и
арендаторы нежилых помещений в жилищном фонде при передаче функций управления и
обслуживания арендованных помещений этой компании.
Отметим, что экономические интересы сторон-участников при этом не
всегда могут совпадать. Так, они могут противоречить интересам подрядных
организаций, заинтересованных больше в количественном наращивании объемов
дорогостоящих работ, или ресурсоснабжающих предприятий (вода, тепло), также
заинтересованных в поставке как можно большего количества ресурсов, а не в их
экономии, и оплате по фактическому потреблению (нормативные уровни для
большинства потребителей определяются из результатов мониторинга
водопотребления по ряду жилых районов Москвы, где установлены водосчетчики).
4 экономическая часть
Поставщики-монополисты ЖКУ используют много способов для получения
бюджетных средств на свои нужды. В настоящее время суммарная стоимость услуг
ЖКХ населению оценивается в 360 млрд. руб., из них 170 млрд. руб. составляют
средства населения, а 60 млрд. руб. – бюджетный дефицит. Стратегическая задача
– заставить монополистов «повернуться» к потребителям, сделать их участниками
процесса формирования рынка услуг ЖКХ, на четких и прозрачных договорных взаимоотношениях
поставки услуг и ресурсов потребителям. Для этого необходимо ликвидировать
разбалансированность тарифной политики, определить реальную стоимость
100-процентной оплаты (с ликвидацией бесконтрольной деятельности монополистов,
пользующихся как инструментом перекрестного субсидирования, так и непрерывным
ростом самого уровня 100-процентной оплаты, выдаваемых за перманентный
экономически обоснованный тариф).
Реформа ЖКХ – не революция, а эволюция, в процессе которой
последовательно меняется техническая база и структура обслуживания, подходы не
только специализированных организаций, но и самих потребителей к своему жилищу.
Комплексность программ развития территорий требует унификации
подходов к реализации разных проектов, координации деятельности территориальных,
отраслевых и коммерческих структур, согласования принятых решений по
обязательствам перед жителями с учетом долгосрочных планов и возможностей
бюджета. Комплексная программа реформирования ЖКХ – программа стратегическая,
которая «обрастает» тактическими решениями. В комплексной программе
модернизация предусматривает: поэтапную реконструкцию инженерного оборудования
жилого фонда, наладку и регулирование систем тепло- и водоснабжения, ремонт и
замену трубопроводов. Процессы модернизации связаны с ресурсосбережением,
эффект которых должен быть измерим, что вызывает потребность в установке тепло-
и водосчетчиков. Конечный эффект – «облегчение» условий эксплуатации, повышение
качества обслуживания, экономия ресурсов и средств как потребителей, так и бюджета,
дотирующего часть потребленных услуг.
Современные сертифицированные счетчики имеют стоимость в пределах
1,5 - 2,5 тыс. руб. (с установкой – 3,5 тыс. руб.). С ростом тарифов
ресурсосбережение и установка счетчиков становятся экономически целесообразными.
Расчеты, проведенные для семьи из 3-х человек, показывают
зависимость срока окупаемости установки счетчиков от динамики тарифов на ресурс
и уровня его потребления в режиме сбережения, исходя из нормативов потребления
(табл. 3.1).
Естественно, водопотребление зависит от типа семьи, ее возрастного
состава, уровня доходов, жилищной обеспеченности, включая второе жилье
(загородный дом, дача), оснащенности бытовыми приборами и устройствами. При
этом установка водосчетчиков на данный момент, возможно, затруднена в
техническом аспекте в домах старой застройки, но вряд ли это можно считать
непреодолимым препятствием.
Анализ водопотребления в странах Западной Европы показывает, что
душевое водопотребление (при развитом рынке жилищно-коммунальных услуг,
существующих уровнях доходов, оснащенности бытовыми приборами и жилищной
обеспеченности, а также общей культуре потребления) находится в пределах 100 -
190 л в сутки на человека (сравним с тарифом РФ). Таким образом, существенное
значение в данном вопросе имеет осознание ценности этого дорогого и
ограниченного природного ресурса, необходимости его экономии с целью
предотвращения дефицита воды для будущих поколений, снижение загрязнения
окружающей среды (емкость водоотведения примерно совпадает с емкостью водопотребления,
что приведет к сокращению затрат в очистных сооружениях городской канализации).
Как говорится, «при нашей бедности (включая государство) мы безумно
расточительны».
Таблица 3.1
Сроки
окупаемости установки водосчетчиков в зависимости от тарифов и потребления
ресурса на 1 чел.
|
Тариф руб./чел.мес.
|
45
|
50
|
55
|
60
|
65
|
70
|
75
|
80
|
85
|
90
|
|
Оплата за год на семью из 3-х человек для
уровня потребления ресурса 320л/чел.сут. (норматив) (тыс.руб.)
|
1,62
|
1,80
|
1,98
|
2,16
|
2,34
|
2,52
|
2,70
|
2,88
|
3,06
|
3,24
|
|
Уровень потребления ресурса:
|
Сроки окупаемости установки водосчетчиков
для различных уровней потребления (в годах)
|
|
246 л/чел.сут.
|
9.4
|
8.4
|
7.7
|
7
|
6.5
|
6
|
5.6
|
5.3
|
5
|
4.7
|
|
229 л/чел.сут.
|
7.2
|
6.8
|
6.2
|
5.7
|
5.2
|
4.9
|
4.5
|
4.3
|
4
|
3.8
|
|
213 л/чел.сут.
|
6.5
|
5.8
|
5.3
|
4.9
|
4.5
|
4.2
|
3.9
|
3.6
|
3.4
|
3.2
|
|
200 л/чел.сут.
|
5.8
|
5.2
|
4.7
|
4.3
|
4
|
3.7
|
3.5
|
3.2
|
3
|
2.9
|
|
188 л/чел.сут.
|
5.2
|
4.7
|
4.3
|
3.9
|
3.6
|
3.4
|
3.1
|
2.9
|
2.8
|
2.6
|
Исследования по разработке социальных стандартов[15] показали,
что в среднеевропейской российской зоне норматив водопотребления находится в
пределах 180 л/сутки, чел.
Расчеты (табл. 3.2) показывают, что окупаемость приобретения и
установки водосчетчиков в условиях роста тарифа до экономически обоснованного
уровня потребления в пределах социального норматива равна 2,5 годам. В
дальнейшем домашнее хозяйство при тарифе 90 руб./ чел, оставаясь в том же
режиме потребления, будет ежемесячно платить за водопотребление 159 руб./мес.
вместо 270 руб./мес.
Поэтому можно сделать вывод, что в условиях роста тарифов и перехода
ЖКХ на самофинансирование установка приборов контроля и учета водопотребления
становится выгодной как для ЖКХ, так и для населения (особенно для
низкодоходных слоев), устраняет негативные напряжения между разными социальными
группами (все оплачивают свои расходы), а размеры адресного субсидирования платежей
за услуги малообеспеченным семьям становятся более обоснованными.
Аналогично могут быть исследованы механизмы ресурсосбережения
остальных потребляемых ресурсов, соответствующие выгоды для населения,
производственного сектора, бюджета и природной среды, т.е. для всех
хозяйствующих субъектов территории.
Завершая краткий анализ ресурсосбережения в жилом секторе ЖКХ,
отметив роль управляющей компании в этом процессе и механизм ее стимулирования,
вернемся к вопросу оценки бюджетного вознаграждения компании за счет эффекта от
ее деятельности, выражающегося в снижении бюджетных затрат на фонды социального
страхования.
Заключение
Активная роль права в закреплении целей и функций развития этой
системы обнаруживает недостаточную корректность традиционного
противопоставления административно-правовых, гражданско-правовых и
экономических методов управления. Предпочтительнее говорить об
административно-правовом, финансово-правовом, управленческо-правовом и других
правовых методах регулирования имущественных отношений, ни в коем случае не
принижая роли предпринимательско-правовых отношений. Реализация субъектами
данных отношений своей хозяйственной самостоятельности, целей и интересов
обусловливает расширение сферы действия не только имущественно-правового метода,
но и общих юридических дозволений, диспозитивных норм. Многообразие видов
правоотношений, в которые вступает Федерация, ее субъект, муниципальное
образование, потребности их государственного и муниципального регулирования
предполагают сочетание норм различных отраслей права, воздействующих на
деятельность субъектов и объектов в сфере недвижимости.
Формирование новых имущественных отношений и обусловленные ими
изменения во взаимосвязях государственных и муниципальных правоотношений
начинают оказывать все большее воздействие на организационно-управленческие
структуры, выступающие в качестве самостоятельных субъектов конституционных и
уставных правовых отношений недвижимости. В этой связи изменяются функции тех
служб, которые непосредственно управляют государственной и муниципальной
недвижимостью в Российской Федерации, обеспечивая единство
имущественно-правового пространства.
В условиях формирования гражданского общества стала очевидной
необходимость создания именно такого механизма правового регулирования имущественных
отношений, при котором территориальные органы были бы заинтересованы в
эффективном использовании всех объектов собственности, а субъекты Федерации
имели бы такую систему регулирования, переменные которой влияют друг на друга
посредством использования одной или нескольких замкнутых цепей, обладают
обратной связью, свойствами, позволяющими исполнять правовые акты в сфере
недвижимости.
Отсюда вытекает вопрос о коренном изменении функций регулирования
государственных и гражданско-правовых отношений недвижимости. С помощью этих
функций должны оптимально сочетаться интересы собственников объектов
недвижимости. Тогда государство не будет монопольным субъектом имущественных
отношений, а станет одним из их равноправных участников, действующих на основе
конституционных принципов многообразия форм собственности, свободы ведения
экономических процессов, равенства всех участников имущественных отношений.
Укрепление механизма правового регулирования отношений недвижимости - следствие
взаимодействия гражданско-правовой, экономической и управленческой систем
Российской Федерации. Именно Федеральный центр определяет цели
народно-хозяйственного развития, его параметры, закрепляет и реализует их на
основе федерального законодательства. Правовая система берет на себя основные
функции по регулированию отношений недвижимости, становится неотъемлемым
инструментом демократизации имущественных отношений.
Список использованной литературы
1. Жилищный
кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закона
от 29.12.2006 №250-ФЗ) // Российская газета, №1, 12.01.2005.
2. Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.
Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,
05.12.1994, №32, ст. 3301.
3. Жилищный
кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (в ред. Федерального закона от
20.07.2004 №71-ФЗ) // Ведомости ВС РСФСР, 1983, №26, ст. 883.
4. Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред.
Федерального закона от 26.01.2007 №5-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,
29.01.1996, №5, ст. 410.
5. Закон
Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 24.12.1990
№443-1 «О собственности в РСФСР» (в ред. Федерального закона от 01.07.1994
№9-ФЗ) // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1990, №30, ст. 416.
6. Основы
гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 №2211-1 //
Ведомости СНД и ВС СССР, 26.06.1991, №26, ст. 733.
7. Закон
Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ, с
изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П) //
Бюллетень нормативных актов, №1. 1992.
8. Андрианов
И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах
из практики юриста. М., 1993. С. 31.
9. Белкина
Т.Д. Товарищества собственников жилья: Организация, регистрация, деятельность.
М., 1996. С. 34, 62.
10. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время,
аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2002.
11. Ефремова Н.Н. Судебная защита
права собственности в России XVIII в. // Собственность: Право и свобода. Сб.
ст. / Отв. ред. Е.А. Скрипилев. М., 1992. С. 45.
12. Приходько И.А. Жилищное
законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М.,
1991. С. 279 – 280.
13. Римское частное право: Учебник /
Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М: Юрист, 1996. С. 148 – 149.
14. Ситникова Е. Доверительное
управление недвижимостью // Консультант, 2005, №3.
15. Сусликов В. Механизм правового
регулирования отношений в сфере недвижимости // Арбитражный и гражданский
процесс, 2006, №9.
16. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на
землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.