Тема: Договор аренды Договор аренды в различных сферах деятельности

• Вид работы:
  Курсовая работа (т) по теме: Договор аренды Договор аренды в различных сферах деятельности
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  21.03.2012 10:33:46
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

   

  ОГЛАВЛЕНИЕ

  
  
  
  

  ВВЕДЕНИЕ   3

  Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ    6

  1.1. Понятие, признаки и виды договоров аренды   6

  1.2. Стороны и предмет договора аренды   14

  1.3. Заключение, изменение и расторжение договоры аренды   26

  1.4. Права, обязанности и ответственность сторон  34

  Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ    46

  2.1. Особенности договора проката  46

  2.2. Специфика договора аренды транспортных средств  52

  2.3. Особенности договора аренда зданий и сооружений  57

  2.4. Особенности договора аренды предприятия  64

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ   73

  СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ    77

   

  ВВЕДЕНИЕ

  
  

  Актуальность темы исследования. Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи». Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

  Возникновение института аренды предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает лицу возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи в наем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам[1].

  Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды. Указанные выше обстоятельства обуславливают своевременность и актуальность настоящего исследования.

  Степень разработанности темы. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно проанализированы  в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, А.В. Кашанина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, В.П. Мозолина, Л.А. Новоселова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева и др.

  Говоря о современных научных исследованиях, следует отметить, что общим проблемам договора аренды и его отдельным разновидностям посвящены кандидатские диссертации С.Н. Мызрова «Договор аренды» (Ульяновск, 2000), А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (Казань, 2002), О.П. Скребковой «Договор аренды земельных участков» (Самара, 2003), Н.С. Карцевой «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве» (М., 2004), Н.Ю. Шлюндт  «Изменение и расторжение договора аренды» (Краснодар, 2005) и др.

  Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

  Цель и задачи исследования. Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать аренду как гражданско-правовой институт и, в частности, договор аренды как особую разновидность гражданско-правового института. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи:

  - раскрыть понятие, сущность и свойства договора аренды;

  - уточнить правовой статус субъектов договора аренды;

  - изучить специфику различных объектов договора аренды

  - проанализировать порядок заключение, расторжения и прекращения договора аренды;

  - классифицировать договоры аренды на виды;

  - определить содержание договора аренды;

  - исследовать особенности договора проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия.

  Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

  Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

  Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка литературы.

  Ввиду того, что максимальный объем работы ограничен установленными требованиями, в работе не выделен в отдельный параграф и не подвергнут самостоятельному исследованию такой вид аренды как лизинг. Полагаем, что по специфике правового регулирования и своему значению правовой режим финансовой аренды (лизинга) достоин того, чтобы стать предметом отдельного дипломного исследования.

  Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ                  

  1.1. Понятие, признаки и виды договоров аренды

  
  

  Аренда - один из классических видов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

  Появление института аренды объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании[2]. В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

  О древности договора имущественного найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот[3].

  В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio

  operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей[4]. Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах западной Европы.

  В российском дореволюционном законодательстве также имелись положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.

  Следует отметить, что современная российское законодательство и наука гражданского права использует в качестве синонимов два понятия – «аренда» и «имущественный найм».  Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах[5]. Отдельные авторы (в частности, С.Б. Пугинский) пытаются разграничить понятия «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера[6]. Ф.М. Раянов полагал, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая, по его мнению, не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте[7]. Однако такие позиции не нашли поддержку ни в теории, ни в действующем законодательстве.

  Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ, гл. 34 которого целиком посвящена вопросам арендных отношений. Кроме того, многообразие и разноплановость арендных отношений приводят к множественности источников правового регулирования. Так, отдельные вопросы   аренды урегулированы нормами Водного кодекса РФ, Воздушного кодекса РФ, Кодекса торгового мореплавания РФ, Лесного кодекса РФ, Федеральными законами «О финансовой аренде (лизинге)», «О недрах», «О космической деятельности» и др. Кроме того, действует целый ряд подзаконных нормативных актов (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, ведомственные акты), которые содержат гражданско-правовые нормы, регулирующие отдельные аспекты арендных отношений[8].

  В ГК  РФ установлены общие положения для всех видов договора аренды (ст. 607-625), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, т.е. вопрос о том, когда и какие нормы следует применять. В ст. 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. Это означает, что специальная норма имеет приоритет перед общей и при их несоответствии применению подлежит специальная.

            Так, например, согласно ст. 607 ГК РФ недвижимое имущество может быть объектом договора аренды. В то же время п.1 ст.626 ГК РФ исключает возможность передачи по договору проката, который является разновидностью договора аренды, недвижимого имущества. Исходя из закрепленного в ст.625 ГК РФ принципа приоритетного значения специальной нормы перед общей, применительно к договору проката будет действовать ст.626 ГК РФ. Иными словами, недвижимое имущество в прокат передать нельзя.

  Согласно ст.606 ГК РФ договор аренды (имущественного найма) определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

  Имущество по договору аренды может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК РФ[9].

  Таким образом, аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. В зависимости от того, передано правомочие по владению арендованным имуществом или нет, аренда может сочетать наряду с обязательственными и вещные права[10]. Несмотря на активную дискуссию по этому вопросу, большинство авторов, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, при

  
  
  

  обретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.

  Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

  Объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования»[11].

  Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось»[12]. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

  Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

  Договор аренды - это взаимный и двусторонний договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества»[13]. Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков[14]. Рассмотрим пример из судебной практики, иллюстрирующий взаимный характер договора аренды:

  Так, по одному из дел арбитражный суд указал следующее. В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с п.2 ст. 328 ГК РФ, если арендодатель не передал в аренду площадь нежилого помещения, указанную в договоре, то у арендатора не возникло обязанности оплачивать арендную плату в размере, указанном в договоре[15].

  Среди черт имущественного найма в литературе называют: 1) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования; 2) временность (срочность) предоставления имущества[16].

  По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п.2 ст.606 ГК РФ). Данное правило положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ). Кроме того, оно имеет императивный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Между тем договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

  Кроме передачи правомочий владения и пользования (полностью или частично) арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Если до принятия нового ГК РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма (ст. 287 ГК РСФСР 1964 года), то теперь перечень распорядительных действий значительно расширяется: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенайм, заключение договора ссуды и т.д. (п.2 ст.615 ГК РФ). В отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст. 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (п.1 ст.660 ГК РФ).

  Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

  Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в ГК РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п.2 ст.610 ГК РФ).

  В ГК РФ выделяется пять видов аренды: 1) прокат; 2) аренда транспортных средств; 3) аренда зданий и сооружений; 4) аренда предприятий; 5) финансовая аренда (лизинг). Какой-либо общий критерий нормативного обособления группы договоров аренды в особый вид, на наш взгляд, выделить трудно. Таким критерием может являться субъектный состав (договор проката), специфика предмета договора (аренда транспортных средств, предприятия), социальная значимость вещи (здания и сооружения), специфические отношения между сторонами (лизинг). Соответственно, автомобиль, например, может быть предметом нескольких различных договоров – проката, лизинга или аренды транспортных средств.

  К сожалению, называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, которая обладает особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано путем дополнения гл. 34 ГК РФ параграфом 7, регламентирующим правовой режим аренды земли.  

  1.2. Стороны и предмет договора аренды

  
  

  Участниками договора аренды (имущественного найма) являются арендатор и арендодатель. Арендатор (наниматель) - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель (наймодатель) - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

  В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст. 656, 665 ГК РФ). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п.1 ст. 626 ГК РФ).

  Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это логично, поскольку сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, а собственник вещи – это лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст.209 ГК РФ). Приведем пример из судебной практики ФАС Центрального округа:

  ООО «ТНПО «Инициатива-НВ» обратилось с иском к предпринимателям Нестерову Сергею Павловичу и Железновой Татьяне Леонидовне о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками, и об обязании освободить это помещение.  Как установил Суд, между частными предпринимателями без образования юридического лица Нестеровым С.П. и Железновой Т.Л. был подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Нестеров не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил иск о признании договора аренды недействительным.

  Суд удовлетворил исковые требования, исходя при этом из следующего. Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания N 3а, находящегося на ул. Комарова в г. Обнинске, что составляет 8356,8 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Нестеровой Н.О. 19,9% от общих площадей здания по ул. Комарова, д. 3а.

  Таким образом, судебными актами установлено, что 80,1% здания N 3а, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Комарова, принадлежит на праве собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ", а 19,9% - Нестеровой Н.О. (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Доказательств права собственности предпринимателя Нестерова С.П. на какую-либо долю (площади) в здании не представлено.

  При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора аренды нежилого помещения, заключенного в качестве арендодателя лицом, не являющимся собственником  помещения, является обоснованным, соответствующим положениям ст. 608, 168 ГК РФ[17].

  Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это, в первую очередь, субъекты хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.  

  Как указал Высший Арбитражный Суд РФ, «поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. В тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями»[18].

  Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19).

  Учреждение может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ). Несмотря  на  то,  что  эта  норма  является  императивной,  другие  законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, п.11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» установлено, что «образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества», причем каких-либо ограничений законодателем не установлено.

  Согласно ст. 5 и ст. 6 Федерального закона от 23.07.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы[19].

  Как видим, налицо явное противоречие между нормами ГК РФ, прямо запрещающими учреждениям, обладающим правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, распоряжаться (а значит - сдавать в аренду) таким имуществом, и специальными нормами, содержащимися в отдельных актах законодательства, позволяющими делать это при определенных условиях. Для преодоления этого противоречия предлагаем внести в ст. 298 ГК РФ оговорку, позволяющую учреждениям распоряжаться имуществом, передаваемым им собственником, в случаях и на условиях, установленных законом. 

  Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п.3 ст.125 ГК РФ. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Минимущество России и комитеты по управлению государственным имуществом соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов Федерации.

  К арендодателям и арендаторам предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования. В частности, применительно к физическим лицам этими требованиями является наличие гражданской право- и дееспособности. Поэтому несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

  Является ли предпринимательством сдача гражданами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, имущества в аренду? На наш взгляд, нет, не является.

  Действительно, сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае «договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственниками предусмотренного ст.209 ГК РФ законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом»[20]. Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду именно как физические лица, а не индивидуальные предприниматели; поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

  Следует отметить, согласно Федеральному закону от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

  Поэтому, если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы по ставке 13% независимо от размера дохода.

  Отдельные виды договоров аренды (лизинг, аренда предприятий) вправе заключать только граждане, надлежаще зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

  Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия  (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

  Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически   невозможно,  если  это  не   соответствует  целям   их  деятельности, изложенным в учредительных документах. К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть только коммерческая организация[21].

  Таким образом, некоммерческие организации, по общему правилу, могут выступать и в качестве арендатора, и в качестве арендодателя. Но при этом  осуществлять предпринимательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п.3 ст.50 ГК РФ). Таким образом, возможность предоставления некоммерческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, ограничена[22].

  В силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (п.3 ст.1012 ГК РФ)[23].

  Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете

  договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор[24]. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.

  Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

  Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако, согласно абз.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

  В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.

  Так, ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.

  Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.

  В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.

  С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения[25].

  Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.

  Уже в римском праве объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования.

  Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору[26].

  Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найми потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма»[27].

  Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческий) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

  В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты[28]. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку

  передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

  Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Поэтому, в аренду, например, можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, но в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания. Подтвердим это следующим примером из судебной практики:

  Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

  Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

  Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п.1 стю 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

  Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора[29].

  Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом следует иметь в виду, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков[30].

  В теории и практике возникает вопрос о том, распространяются ли на договоры аренды положения ст. 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» и ст.46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Законы об АО и ООО), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25% и выше балансовой стоимости активов общества? По этому вопросу мы поддерживаем следующую позицию, высказанную в литературе: Указанные законы относят к категории крупных сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в т.ч. косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в данной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможности отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает, его собственником независимо от срока аренды остается арендодатель, - положения о крупных сделках к таким договорам неприменимы[31].

  Полагаем, что в целях определенности правового регулирования законодателю следует уточнить ст. 78 Закона об АО (ст. 46 Закона об ООО), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

  В тех случаях, когда арендатор получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Это означает, в частности, что независимо от того, где и у кого будет обнаружена арендованная вещь, возможно ее взыскание по требованию арендатора. Суть аренды состоит и в том, что при переходе права собственности или иного ограниченного вещного права на вещь к третьим лицам договор аренды сохраняет силу в полном объеме (п.1 ст.617 ГК РФ). Иными словами, за правом аренды признается право следования за вещью[32].

  1.3. Заключение, изменение и расторжение договоры аренды

  
  

  По общему правилу, договор аренды считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

  Предметом договора аренды является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или только во временное владение. Помимо предмета других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет.  Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. Так, для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

  Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако, по общему правилу, конкретный размер арендной платы может быть и не указан в договоре, а определятся по условиям п.3 ст.424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

  Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы используются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). В отличие от этого общего порядка для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

  Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления документа, подписанного сторонами, а также путем обмена посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

  Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Здесь может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора. В ст. 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме при сроке аренды более одного года.

  Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:  заключен на срок менее одного года; не является по своей сути договором проката; предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия; письменная форма договора не установлена соглашением сторон[33].

  Рассмотрим следующее судебное решение, иллюстрирующее правовые последствия несоблюдения письменной формы договора аренды:

  ОАО "Российские железные дороги" обратилось в суд с иском к предпринимателю Спивакову Н.И. об обязании освободить самовольно занятый земельный участок площадью 106 кв. м, расположенный в г. Ростове-на-Дону по пр. Стачки, 28, путем вывоза 60 контейнеров силами и средствами ответчика. Решением суда иск удовлетворен, поскольку законные основания для пользования спорным участком у предпринимателя отсутствуют.

  В кассационной жалобе Спиваков Н.И. просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы он, в частности, приводит следующие доводы: между железной дорогой и предпринимателем фактически сложились арендные отношения;  прием платежей является акцептом оферты о заключении договора аренды; предъявленный железной дорогой расчет арендной платы должен расцениваться как соглашение истца по существенным условиям договора.

  Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, ФАС Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как видно из материалов дела, ОАО "Российские железные дороги" является собственником земельного участка площадью 36219 кв. м, расположенного в г. Ростове-на-Дону по пр. Стачки, 28. На спорном земельном участке расположены контейнеры, принадлежащие предпринимателю Спивакову Н.И. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, как и  факт внесения предпринимателем платы за пользование участком.

  15 апреля 2004 года железная дорога уведомила предпринимателя о необходимости освободить земельный участок ввиду отсутствия законных оснований для его использования. 25 мая 2004 года и 18 августа 2004 года Спиваков Н.И. направил начальнику Ростовского

  отделения структурного подразделения СКЖД заявление с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении указанного участка ему в аренду. 18 августа 2004 предприниматель направил железной дороге еще одно заявление с аналогичным предложением.

  Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Каких-либо документов, подтверждающих правомерность пользования ответчиком нежилыми помещениями, не представлено. Договор аренды между сторонами не заключен. Довод Спивакова Н.И. о фактически сложившихся арендных отношениях между сторонами является необоснованным ввиду следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

  Фактическое занятие ответчиком спорного земельного участка не свидетельствует об обязанности истца заключать договор аренды участка. Прием платежей не является принятием предложения Спивакова Н.И. заключить договор аренды, поскольку оплата за пользование земельным участком выставлена истцу за фактическое пользование земельным участком, а не на основании договора.[34]

  Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для договоров: проката (п.2 ст.626), аренды транспортного средства (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (п.1 ст.651), а также аренды предприятий (п.1 ст.658). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.

  Особое правило введено в отношении договоров аренды с правом выкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК РФ).

  Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п.2 ст.609 ГК РФ входят и договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Это дополнительное правило действует для договоров аренды здании и сооружений, аренды предприятий, аренды земельных участков и т.п.

  Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, в настоящее время Минюстом России утверждена и действует Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества[35]. При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров[36].

  Отметим, что наличие дополнительных требований к оформлению договора аренды недвижимого имущества продиктовано спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сложностью и другими подобными качествами.  

  Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

  В 2000 г. городское управление имуществом передало двум предпринимателям в аренду земельный участок сроком на 45 лет. По условиям договора арендаторы должны были зарегистрировать договор в органах юстиции. Но в течение четырех лет они не соизволили этого сделать. Мало того, все это время они не платили за аренду земли, хотя земельным участком пользовались.

  Тогда управление обратилось в суд. Суд, руководствуясь ст. 165 ГК РФ, признал договор аренды недействительным, поскольку договор не был надлежащим образом зарегистрирован. А кроме этого суд взыскал с предпринимателей сумму неосновательно сбереженных денежных средств за пользование земельным участком.[37]

  Не подлежит государственной регистрации аренда транспортных средств,

  
  

  отнесенных к недвижимому имуществу (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на  срок менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ).

  Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественного найма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающих вступить в арендные отношения. При этом можно выделить две стадии, которые проходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.  Заключение договора аренды возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда и единственно приемлемый[38]. Так, договор проката заключается либо по инициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатную организацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичной офертой.

  В некоторых случаях договор аренды заключается на торгах или по итогам торгов. Торги для заключения договора аренды проводятся, например, при заключении договоров аренды участков лесного фонда, при заключении договоров аренды предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, при передаче в аренду федерального имущества и др.[39]

  Установленное законом требование, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме, означает, что сторонами составляется документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который подписывается лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным и ими лицами (п.1 ст.160 ГК РФ). Договор аренды также будет признаваться заключенным в письменной форме, если стороны используют один из следующих вариантов (пп. 2, 3 ст. 434, ст.435, п.3 ст.438 ГК РФ): 1) обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи; 2) если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия по выполнению указанных в оферте условий договора (акцепт).

  В случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п.1 ст.651, п.1 ст.658 ГК РФ). Это означает, что с точки зрения закона нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ. Проиллюстрируем данный вывод примером из судебной практики:

  Акционерное общество (арендодатель) потребовало от некоммерческой организации (арендатор) освободить помещение в связи с истечением срока аренды. Арендатор отказался это сделать. Возникший спор  был передан на рассмотрение арбитражного суда.

  В суде арендатор заявил, что у него с арендодателем были устные договоренности о продлении договора аренды. Арендодатель это отрицал.

  Суд указал арендатору, что договор аренды между юридическими лицами, а также изменения и дополнения к нему должны заключаться только в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Устные договоренности в данном случае не имеют юридической силы[40].

  Следует отметить случаи, когда заключение договора аренды носит обязательный характер. Так, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды. Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачу имущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (пп. 1 и 2 ст. 618 ГК РФ). Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

  По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с ГК РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

  Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Согласно ч.1 ст.613 и ст. 619 и 620 ГК РФ для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Кроме этого, договором могут быть предусмотрены и другие основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя[41]. 

  До заявления требований о досрочном расторжении договора наймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.7 ст.619 ГК РФ). Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.

  Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества; 2) преданное арендатору имущество имеет препят-

  ствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт  имущества  в  установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; 4) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

  Помимо этого, действует правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ). При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение поправок в договор (п.4 ст.451 ГК РФ).

  Приняв решение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п.1 ст.452 ГК).

  1.4. Права, обязанности и ответственность сторон

  
  

  Субъективные права и обязанности сторон составляют содержание договора аренды. Часть таких прав и обязанностей установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируется законодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).

  В отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением М.Г. Прониной, что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором»[42]. В п. 1 ст. 611 ГК РФ данная обязанность сформулирована как необходимость «предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества».

  Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо в допуске арендатора к пользованию нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символическое действие (например, передача ключей)[43]. Она может сопровождаться составлением документа о передаче (ст. 655 ГК РФ). Исполнение данной обязанности может осуществляться не только арендодателем. К примеру, по договору финансовой аренды (лизинга) передача предмета договора может производиться продавцом имущества (п.1 ст.668 ГК РФ).

  Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (п.1 ст.612 ГК). В этом случае арендатор вправе: а) достигнуть соглашения с арендодателем о порядке исправления допущенного нарушения. Тогда либо арендодатель безвозмездно устраняет недостатки, либо соразмерно уменьшается арендная плата, либо арендодатель возмещает расходы арендатора на устранение недостатков вещи; б) непосредственно удержать понесенные затраты на исправление из арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора.

  О принятом решении арендатор должен уведомить арендодателя, который может без промедления произвести замену вещи с недостатками на аналогичное имущество, но находящееся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить имеющиеся недостатки (ч. 2-6 п.1 ст.612 ГК РФ). Если же нанимателю были причинены убытки, в том числе при удержании расходов на исправление из арендной платы, он вправе потребовать возмещение непокрытой части убытков.

  Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, если присутствует один из возможных вариантов: 1) недостатки не препятствуют, даже частично, пользованию имуществом, 2) они были оговорены при заключении договора, 3) об их наличии было заранее известно арендатору,  4) арендатор должен  был  обнаружить  эти  недостатки  во  время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду. Последнее правило является новеллой гражданского законодательства. Оно направлено на то, чтобы «побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц»[44].

  Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не установлено договором (п.2 ст. 611 ГК РФ). Данное правило вытекает из ст. 135 ГК РФ, которая устанавливает общность судьбы главной вещи и ее принадлежности.

  Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если этот срок не указан, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора бытового проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для хозяйственного проката при необходимости получать согласованное имущество со склада арендодателя срок увеличивается на время оформления вещи.

  При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц.

  В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301,  305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд отказал в иске по следующим основаниям.

  С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

  Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п.3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению[45].

  В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь. Так как передача имущества в аренду не прекращает прав третьих лиц на него, то реализация этих прав может в значительной мере лишить арендатора того результата, на который он рассчитывал при заключении договора аренды. В связи с этим, неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора дает последнему право требовать уменьшения размера арендной платы, либо расторжения договора и возмещение убытков.

  
  

  Не играет роли даже тот факт, что третьи лица могут не воспользоваться своими правами во время существования договора аренды.

  Следует специально упомянуть обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по улучшению имущества. Под улучшением нанятого имущества понимают «произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости»[46]. При этом речь идет именно об улучшении, то есть о дополнительном увеличении основных характеристик объекта аренды, а не о восстановлении состояния имущества, как при ремонте.

  Ст. 623 ГК РФ предусмотрено возмещение арендодателем расходов на улучшение при наличии трех условий: 1) арендатор произвел неотделимые улучшения, то есть такие усовершенствования, изъятие которых без ущерба для арендованного имущества при его возврате арендодателю невозможно. Ущерб может выражаться как в физическом повреждении имущества, так и в лишении его возможности эксплуатировать по назначению; 2)     произведенные улучшения осуществлялись с согласия арендодателя. Возмещение улучшений, произведенных без согласия арендодателя возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе, К примеру, без его согласия арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ч. 2 ст. 660 ГК РФ); 3) улучшения должны производиться за счет собственных средств арендатора.

  Главным, основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью. Под надлежащим пользованием следует понимать применение нанятого имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Если характер пользования определен специальными правилами или инструкциями, то арендатор обязан их соблюдать.

  Как отмечается в юридической литературе, «арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества – арендодателя»[47].

  Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то в соответствии с п.3 ст.615 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Как указывает Г. Шапкина, примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.[48] Проиллюстрируем сказанное следующим примером из судебной практики:

  Центральный банк РФ сдал в аренду московскому банку нежилые помещения для размещения офиса банка. В части арендованных помещений москвичи разместили офис банка, а остальные помещения сдали в субаренду, не получив на это согласие Банка России.

  Банк России обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении ООО из арендуемых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Однако Федеральный арбитражный суд вынесенные решения отменил и направил дело на новое рассмотрение. Он указал суду на то, что в данном случае необходимо руководствоваться п. 3 ст. 615 ГК РФ. А возможность применения этой нормы в данном споре судом не обсуждалась.[49]

  По общему правилу, арендатор должен использовать имущество самостоятельно, то есть своими силами и для собственных нужд. Однако с согласия арендодателя он, к примеру, может сдавать нанятый объект в субаренду.

  На наш взгляд, заключение договора субаренды представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Полагаем, что ограниченный объем правомочия распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п.2 ст.615 ГК РФ). Поскольку перечисленные действия, на наш взгляд, представляют собой акты распоряжения имуществом, то название ст. 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» является не совсем корректным и не отражающим правовую природу указанных сделок. Полагаем, что было бы точнее именовать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

  Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п.2 ст.615 ГК РФ правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха[50]. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК РФ). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК РФ).

  Согласно ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Рассмотрим следующий пример:

  Акционерное общество арендовало у городского комитета по управлению имуществом нежилые помещения. При передаче помещений в аренду стороны в акте приема-передачи указали, что в передаваемых в аренду помещениях неисправна система отопления и требуется ее замена. Четыре года арендодатель тянул с ремонтом. Тогда арендатор нанял ремонтную организацию и произвел замену системы отопления. А потом обратился с иском к арендодателю о взыскании денежной суммы в возмещение стоимости произведенного капитального ремонта. Суд требования арендатора удовлетворил в полном объеме.[51]

  С другой стороны, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

  Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

  Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом[52].

  Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный характер. Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств[53].

  При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Возврат представляет собой передачу арендованного имущества от арендатора обратно арендодателю. Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

  Согласно п.1 ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Последнее право появляется у нанимателя только, когда, во-первых, он письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор, во-вторых, он надлежащим образом исполнял свои обязанности по «старому» договору, в-третьих, наниматель выразил согласие на заключение

  нового договора на условиях, которые предлагают наймодателю третьи лица, и, в-четвертых, арендодатель намеревается вновь сдать имущество в наем в течение одного года по истечении срока прежнего договора.

  Преимущественное право принадлежит арендатору перед третьими лицами. Поэтому он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному в указанный период времени, но не может обязать арендодателя заключить с ним договор, если последний не имеет подобного намерения в отношении кого-либо другого[54].  

  По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если арендодатель имеет возражения на продолжение аренды, то сей факт ему необходимо, во-первых, письменно оформить, а, во-вторых, довести до сведения арендатора. Это можно сделать, направив арендатору заказное письмо, или вручить ему уведомление под расписку. Рассмотрим пример из судебной практики:

  Между городской администрацией и индивидуальным предпринимателем заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора истек, но предприниматель не вернул земельный участок, а продолжал им пользоваться и отказывался его освобождать.

  Желая получить землю обратно, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием, чтобы ей вернули землю. Но суд ей в этом отказал, указав следующее. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В данном случае предприниматель после окончания срока аренды продолжил пользоваться землей и никаких возражений от администрации не получал. Поэтому договор аренды земли между ним и администрацией суд признал возобновленным на неопределенный срок.[55]

  Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). При этом определенные отличительные черты присущи соотношению между убытками и неустойкой. В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п.1 ст.394 ГК РФ) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества[56]. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.

  Завершая рассмотрение данной главы, можно сделать следующие выводы и предложения:

  1. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, следовательно, экономически он оформляет отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

  2. Аренда сочетает в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Другими признаками договора аренды являются его консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний характер.

  3. Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, обладающая особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано путем дополнения гл. 34 ГК РФ параграфом 7, регламентирующим правовой режим аренды земли.

  4. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование. Объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

  5. Для договора аренды применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Здесь может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

  6. Субъективные права и обязанности сторон составляют содержание договора аренды. Часть таких прав и обязанностей установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируется законодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).

  7. Существует противоречие между нормами ГК РФ, прямо запрещающими учреждениям, обладающим правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, распоряжаться (а значит - сдавать в аренду) таким имуществом, и специальными нормами, содержащимися в отдельных актах законодательства, позволяющими делать это при определенных условиях. Предлагаем внести в ст. 298 ГК РФ оговорку, позволяющую учреждениям распоряжаться имуществом, передаваемым им собственником, в случаях и на условиях, установленных законом.    

  8. В целях определенности правового регулирования законодателю следует уточнить ст. 78 Закона об АО (ст. 46 Закона об ООО), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

  Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

  2.1. Особенности договора проката

  
  

  Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями[57]. Легальное определение договора проката содержится в п.1 ст.626 ГК РФ: «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование».

  Особенностью договора проката является его публичный характер (п.3 ст.626 ГК РФ), что означает распространение на него ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю и на одинаковых для всех условиях (п.2 ст.426 ГК РФ). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков (ст. 15, 445 ГК РФ).

  Отсутствие у арендодателя права свободно выбирать контрагента, направленного на защиту прав более слабой стороны в правоотношении с профессионалом, компенсируется, можно сказать, отсутствием у арендатора права определять условия договора. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке определять условия договора в формулярах или иных стандартных формах, используя положения ст. 428 ГК о договоре присоединения[58].

  Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. В качестве арендатора могут выступать физические и юридические лица, государство и муниципальные образования.

  В советский период служба проката существовала как система государственных предприятий и обеспечивалась соответствующим финансированием. В настоящее время централизованная сеть ателье проката практически распалась, и все большее место в этой сфере занимают предприниматели, для которых прокат является одним из видов деятельности, связанным с основным. В качестве примера приводятся специализированные магазины «Кодак», сдающие напрокат фотоаппараты данной американской фирмы; салоны для новобрачных, в которых осуществляется продажа свадебных платьев, аксессуаров, их изготовление по заказу, а также прокат. Широко применяется рассматриваемый договор и организациями, предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и т.д.). Но в любом случае деятельность арендодателя должна носить постоянный характер, так как при осуществлении разовых сделок правила о прокате не подлежат применению[59].

  Особенностью проката является то, что объектом аренды являются только движимые и непотребляемые вещи. Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что арендодателем не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката[60].

  Следует особо отметить, что сдаваемые напрокат вещи могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства (абз.2 ст.626 ГК РФ).

  Потребность в вещах для иных (не потребительских) целей может возникнуть как у некоммерческой, так и у коммерческой организации, а также у индивидуального предпринимателя. Поэтому трудно согласиться с безоговорочным утверждением В.В. Витрянского, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей «исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли»[61]. В ГК РФ подобный запрет отсутствует, а толкование норм ст. 626 ГК РФ позволяет сделать прямо противоположный вывод: прокатное имущество может использоваться в предпринимательских и иных непотребительских целях, если это прямо предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства.

  Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Это императивное требование закона, которое не может быть изменено соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора проката на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается в момент подписания договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (ст. 630 ГК РФ).

  Прокат не может носить бессрочный характер. Законом установлен максимальный (предельный) срок проката - один год (п.1 ст.627 ГК РФ). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год. При этом к прокату неприменимы правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление. Арендатор, нуждающийся в арендуемой вещи по истечении срока договора, вправе заключить соглашение на новый срок, но на общих основаниях. С другой стороны, он вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п.2 ст.627).

  Для договора проката предусматривается обязательная письменная форма, что является изъятием из общего правила п.1 ст.609 ГК (в отношении физических лиц). Как правило, сдача вещей напрокат оформляется бланком установленной формы. Выдача предметов проката гражданам в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется обычно при предъявлении паспорта и (или) под денежный залог.

  Договор проката всегда предполагает передачу имущества во владение и пользование арендатору. В противном случае (если имущество остается во владении арендодателя), нормы о договоре проката не применяются. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что, например, «предоставление гражданам в интернет-кафе компьютеров во временное пользование, например для доступа в Интернет, можно считать прокатом техники»[62]. Рассмотрим характерный пример из судебной практики:

  ООО «Фоксэль», оспаривая решение (действия) налоговой инспекции, ссылалось на то, что оно осуществляет деятельность по организации игры в кегли (боулинг), подпадающую под оказание бытовых услуг населению в виде проката соответствующего имущества и поэтому согласно ст.346.26 НК РФ вправе  перейти на единый налог на вмененный доход.

  Суд отказал в жалобе ООО «Фоксэль», указав следующее. ООО «Фоксель» осуществляет деятельность по организации игры в кегли (боулинг). При этом общество считает, что, предоставляя дорожки для спортивной игры в кегли (боулинг) физическим лицам, оно оказывает бытовые услуги, подпадающие под услуги по прокату предметов спорта, туризма, игр. Действительно, в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 (с учетом изм. и доп.), к бытовым услугам под кодом 019406 отнесены услуги предприятий по прокату предметов спорта, туризма, игр. Обязательства, вытекающие из договора проката, регламентированы соответствующими нормами ГК РФ (статьи 626-631), и представляют собой один из видов арендных отношений. В то же время, согласно Приказу Государственного комитета Российской Федерации по физической культуре и туризму от 10.09.1997 N 350, боулинг включен в перечень видов спорта, рекомендуемых для введения в государственные программы физического воспитания населения для развития их в Российской Федерации. Деятельность организаций, связанная с осуществлением игры в кегли (боулинг), отнесена к подгруппе 9241 (спортивная деятельность) Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17 (с изм.).

  Анализ имеющихся в материалах дела документов свидетельствует о том, что ООО «Фоксэль» фактически оказывает услуги по организации и проведению игры в кегли (боулинг), и поэтому в рассматриваемом случае общество будет выступать в качестве организатора создания условий в том числе для использования дорожек для игры в кегли (боулинг), а не предоставлять услуги по прокату предметов спорта, туризма, игр.[63]

  Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст.627 ГК РФ). При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Как видим, право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, при этом он во многом зависит от характера этих недостатков[64].

  Предполагается, что арендатор в отличие от арендодателя не обладает специальными познаниями, необходимыми для пользования арендуемым имуществом. Поэтому неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

  На арендодателя также возлагается обязанность капитального и текущего ремонта арендованного имущества (п.1 ст.631 ГК РФ). Это положение действует даже, когда необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушений правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ).

  Пользование арендованным имуществом должно осуществляться лично арендатором, так как договор нацелен на удовлетворение исключительно его потребностей. В п.2 ст.631 ГК РФ установлен запрет на передачу вещей третьим лицам независимо от правовых оснований. Не допускается, в частности, сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

  Интересы арендодателя защищаются установлением в п. 3 ст. 630 ГК упрощенной процедуры взыскания с арендатора задолженности по арендной плате. Оно производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса[65]. Возможность взыскания в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в п. 3 ст. 630 ГК предусматривается только в отношении задолженности по арендной плате, поэтому требования арендодателя о возмещении убытков и (или) об уплате неустойки, если она была предусмотрена в договоре, должны рассматриваться в судебном порядке.

  Особенность договора проката, по которому арендатором выступает гражданин, обусловлена, в частности, тем, что в данном случае действует Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), что прямо разъяснено в пп. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». К сожалению, Закон о защите прав потребителей прямо регулирует отно-

  шения по продаже товаров, выполнение работ, оказание услуг, но не прокат имущества, о котором он не упоминает. Поэтому мы предлагаем распространить действие Закона о защите прав потребителей на отношения, возникающие из договора проката, нормативно дополнив используемую в Законе триаду «продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг» еще одним элементом – «предоставление имущества в пользование».

  К договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средств (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект - автомашину. Различия между ними, на наш взгляд, сводятся к следующему. Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, - на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.

  2.2. Специфика договора аренды транспортных средств

  
  

  Договор аренды транспортного средства – это гражданско-правовой договор, по  которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование. Помимо ГК РФ особенности аренды отдельных видов транспорта предусмотрены различными комплексными и отраслевыми актами, в частности: Уставом автомобильного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта,  Воздушным кодексом,  Кодексом внутреннего водного транспорта, Кодексом торгового мореплавания РФ.

  К сожалению, единое нормативное определение понятия «транспортного средства» в законодательстве отсутствует, что порождает многочисленные неясности и споры. Например, в Правилах дорожного движения погонщик вьючных и верховых животных именуется водителем, что позволяет поставить вопрос об отнесении этих животных к транспортным средствам. Кроме того. возникают вопросы по аренде таких устройств как лифты, эскалаторы, канатные дороги, а также различного рода самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, комбайны и т.д.

  В литературе к транспортным средствам обычно относят свободно перемещающиеся механические устройства, как оборудованные двигателем (автомобили, самолеты, локомотивы, теплоходы, космические корабли и др.), так и необорудованные таковым (велосипеды, прицепы, баржи, вагоны и др.). Кроме того, выделяют устройства, непосредственно направляемые обслуживающим персоналом (автомобили и т.п.) и управляемые опосредованно, через другое транспортное средство (железнодорожные вагоны, прицепы и т.п.)[66].

  Полагаем, что требуется разъяснить понятие «транспортное средство» применительно к договору аренды. Это можно сделать как путем внесения соответствующих дополнений в гражданское законодательство, так и путем официальных разъяснений высших судебных органов.

  В ГК РФ осуществляется регулирование двух подвидов аренды: аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) и аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа). Главное отличие аренды с экипажем состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

  К общим чертам всех договоров аренды транспортных средств относятся:

  1. К регулированию данных договоров не применимы общие положения имущественного найма, которые наделяют арендатора преимущественным правом на заключении договора аренды на новый срок (ст. 632 и 642 ГК РФ).

  2. Договор аренды транспортных средств во всех случаях заключается в письменной форме. В отношении него не действует требование о государственной регистрации договоров недвижимого имущества (воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов).

  3. Арендатору предоставлено право сдавать, если иное не предусмотрено договором, транспортное средство в субаренду, а в ряде случаев также и заключать договоры перевозки и иные договоры, по использованию транспортных средств (ст. 638 и 647 ГК РФ), что является исключением из общего правила, установленного п.2 ст.615 ГК РФ, запрещающей подобные операции с имуществом без согласия арендодателя.

  4. Транспортное средство передается во временное владение и пользование арендатора (ст. 632 и 642 ГК РФ). Следует отметить, что в некоторых зарубежных странах законодательство и судебные решения стоят на точке зрения, что при фрахтовании на время владельцем остается арендодатель[67].  

  5. Операции, связанные с эксплуатацией транспортного средства, его управлением, ремонтом и тому подобное, подлежат отражению в бухгалтерском учете у той стороны, у которой в соответствии с законом или договором возникает обязанность по их оплате[68].

  По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Договор фрахтования на время (тайм-чартер) следует отличать от договора фрахтования (чартера), который является разновидностью договора перевозки (ст.787 ГК).

  Услуги по управлению и технической эксплуатации оказывают члены экипажа, являющиеся работниками арендодателя (ст. 635 ГК РФ), в объеме обеспечивающем нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства. Кроме того, договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору (например, экскурсионные и развлекательные услуги). Как верно замечает Г.С. Шапкина, такие «дополнительные услуги выходят за рамки технической эксплуатации»[69].

  На арендодателя возлагается обязанность по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, то есть, арендодатель полностью отвечает за состояние транспортного средства в течение всего срока аренды, если договором не предусмотрено иное. На арендатора возлагается обязанность по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, включая оплату топлива, иных расходуемых материалов, сборов. При этом обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества с экипажем и за время его владения и пользования.

  Рассматривая спор о взыскании задолженности по договору аренды, ФАС Западно-Сибирского округа  указал:  В ч.1 ст. 632 ГК РФ раскрывается содержание договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем как договора, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества с экипажем и за время его владения и пользования.

  В соответствии с п.2 ст.65 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ (КВВТ) от 07.03.2001 N 24-ФЗ арендатор освобождается от уплаты арендной платы и расходов, связанных с судном, на время, в течение которого судно было непригодно к эксплуатации по вине арендодателя. Согласно п. 1 ст. 61 КВВТ арендодатель обязан обеспечить пригодность судна для целей, предусмотренных договором аренды, укомплектование экипажем и надлежащее снаряжение судна, а также безопасную техническую эксплуатацию судна.

  Следовательно, судом сделан правильный вывод, что время осуществления текущего ремонта и профилактических работ оплачиваться не должно.[70]

  Налоговые органы нередко рассматривают договор аренды транспортного средства с экипажем как договор, имеющий смешанный характер, в котором объединены два вида обязательств. Первое связано с предоставлением транспортного средства в аренду, а второе - с оказанием арендатору услуг по управлению арендованным транспортным средством. Исходя из этого, делается вывод, что выплаты, производимые предприятием (арендатором) физическому лицу (арендодателю) в качестве оплаты услуг по управлению транспортными средствами и по их технической эксплуатации в соответствии с указанными договорами, подлежат обложению единым социальным налогом в порядке, установленном п. 1 ст. 236 НК РФ. Но судебная практика отвергает такой подход:

  При рассмотрении спора в суде налоговый орган ссылался, что на основании заключенного налогоплательщиком договора аренды транспортного средства с экипажем оказываются услуги по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации, что исключает квалификацию данного договора как договора о передаче в пользование имущества. Однако судом было отмечено, что размер арендной платы по договору установлен в твердой сумме. Согласно условиям договора арендодатель предоставляет арендатору (администрации) автомобиль во временное владение и пользование, а также оказывает своими силами услуги по управлению транспортом и по его технической эксплуатации. Данные обстоятельства, по мнению суда, указывают на то, что договор связан с передачей в пользование имущества. Следовательно, на выплаты, произведенные по данному договору, единый социальный налог начисляться не должен.[71]

  По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). После передачи транспортного средства наймодателем практически все обязанности лежат на арендаторе.

  Так, наниматель в течение всего срока аренды должен поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ). Наниматель своими силами осуществляет управление транспортным средством, а также его техническую и коммерческую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ). В данном случае «своими силами» означает, что управление и эксплуатация могут производиться либо лично арендатором, либо его работниками, либо лицами, привлеченными арендатором по гражданско-правовым договорам. Арендатор, как правило, несет расходы по содержанию транспортного средства, его страхованию и страхованию своей ответственности, эксплутационные расходы и т.п.

  В отличие от аренды транспортных средств с экипажем при аренде без экипажа ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет не арендодатель, а арендатор как владелец этого объекта (ст. 648 ГК РФ). Исключение предусмотрены Кодексом торгового мореплавания, ст. 219 которого освобождает от ответственности арендатора за ущерб от загрязнения с судов нефтью и ущерба в связи с морской перевозкой опасных и вредных веществ.

  2.3. Особенности договора аренда зданий и сооружений

  
  

  По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

  В литературе высказывались точки зрения, что договор найма жилого помещения является разновидностью имущественного найма либо только коммерческий найм жилого помещения подчиняется правилам договора аренды[72]. Разумеется, первоначально найм жилья существовал в рамках института аренды, однако на сегодняшний день данный договор выделен в самостоятельный институт гражданского права и регулируется главой 35 ГК РФ, в которой даже нет ссылок на применение норм об аренде к найму жилого помещения. Все это говорит об отсутствии на сегодняшний день веских оснований включать найм жилья в состав договоров аренды.

  Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как уже отмечалось, государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

  Арендодатель, у которого имущество находилось в оперативном управлении, заключил договор аренды данного нежилого помещения с третьим лицом. Действуя в интересах государства, Генеральная прокуратура РФ предъявила к арендатору и арендодателю иск о признании данного договора недействительным. В обоснование исковых требований прокурор сослался на то, что оспариваемый договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, заключен без согласия Минимущества России.

  Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. При этом суды обеих инстанций исходили из того, что арендодатель был не вправе заключать оспариваемый договор, поскольку не является собственником имущества, сданного по договору аренды, и не управомочен собственником в лице Минимущества России распоряжаться этим имуществом.

  Рассматривая жалобу арендатора, ФАС Московского округа указал, что недвижимое имущество, переданное по условиям оспариваемого договора аренды, является федеральной собственностью и находится у арендодателя в оперативном управлении на основании договора. ФАС  установил, что арендодатель не был управомочен Минимуществом России передавать в аренду федеральное имущество, и указал, что суд обоснованно счел оспариваемый договор не соответствующим закону и поэтому недействительным. Руководствуясь, в частности, этим аргументом, ФАС Московского округа оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции.[73]

  Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

  Договор аренды здания или сооружения должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если это требование соблюдено не будет, то договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

  Решением арбитражного суда, поддержанным апелляционной инстанцией, ООО было выселено из занимаемого помещения. В кассационной жалобе ООО указало, что судами не дана оценка предварительному договору, который заключен между ДЭЗ и ООО. Данный договор свидетельствует о намерении заключить с ООО договор аренды на спорное помещение. Кроме того, как указало ООО, суды не учли письмо Департамента имущества г. Москвы о том, что документы о заключении договора аренды им приняты и находятся на оформлении ЦТА ДГМИ. ООО настаивало, что данное письмо следует оценить как акцепт истца на оферту ответчика. По мнению ООО, со стороны истца выражено волеизъявление на заключение договора аренды на спорное помещение, поэтому решение о выселении незаконно. ФАС Московского округа судебные акты нижестоящих инстанций оставил без изменения, указав, что между истцом и ответчиком нет договора аренды, заключенного в надлежащей форме в соответствии с ГК РФ. Доводы ООО о том, что судами не учтены предварительный договор, а также письмо, были признаны несостоятельными.[74]

  Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ). Регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

  Как рассчитывается срок аренды в контексте необходимости его государственной регистрации? В законодательстве прямых указаний на этот счет не содержится. В судебной практике сформированы определенные правила исчисления указанного срока.

  1. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации, такой период времени не включается в срок аренды.

  2. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

  3. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

  4. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году[75].

  ГК РФ не дает определения понятий «здание» и «сооружение». Некоторые ученые считают, что любые попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений[76].

  В литературе в целом отмечается, что здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания

  в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Под сооружением понимается любой иной (кроме здания), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение объекта как сооружения определенного вида содержится в отраслевых нормативных актах, исходя из его техногенной природы и технических особенностей[77].

  Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

  Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений. В литературе по этому вопросу высказаны различные мнения. Согласно позиции, сформированной Президиумом ВАС РФ, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Руководствуясь этой логикой, Президиум ВАС РФ указал, что положения п. 2 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды применяются и к договорам аренды нежилых помещений. Следовательно, «договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ»[78]. На наш взгляд, данный вопрос должен найти свое разрешение непосредственно в нормах ГК РФ. Полагаем, что правовой режим указанного договора целесообразно распространить и на аренду отдельных нежилых помещений.

  Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Приведем пример из судебной практики:

   Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворен иск ООО об обязании ОАО освободить арендуемое нежилое помещение. Суды исходили при этом из того, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Договор аренды между ООО и ОАО не содержит условия о размере арендной платы. Следовательно, договор не заключен, а ОАО занимает спорное здание без правовых оснований.

   Изучив материалы дела, ФАС Московского округа поддержал эти аргументы, указав, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ОАО пользуется спорным зданием без правовых оснований, и удовлетворил иск. На этом основании решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.[79]

  Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ). В данном документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения, а его передача совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (например, в течение 10 дней, одного месяца и т.п.). Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.

  Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

  Одна из основных особенностей договора аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Это право арендатора бесспорно и не зависит от вида прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка.

  В случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, законодателем закреплено правило, позволяющее арендодателю передать стоящее на участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).

  При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК).

  Последствия передачи здания или сооружения с недостатками, последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты, а также вопросы расторжения договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение и т.п. строятся на основании общих положений об аренде[80].

  2.4. Особенности договора аренды предприятия

  
  

  Определение предприятия как имущественного комплекса дано в ст.132 ГК РФ. Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия. В частности, земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, права требований и долгов, нематериальные активы, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарные знаки, исключительные права и т.п.).

  По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК РФ).

  Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

  Как верно отмечает В.А. Дозорцев, «по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права...»[81]. 

  В литературе выделяют три группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а именно: 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме; 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами[82]. 

  В п.1 ст.656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства. При этом каждая передаваемая в составе предприятия вещь все равно должна быть определенно названа в договоре аренды. Это обеспечивает выполнение общего правила п.3 ст.607 ГК РФ об обязательном указании в договоре данных, позволяющих установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае договор не считается заключенным.

  Окружной арбитражный суд признал незаключенным договор аренды ликероводочного завода. Свое решение он обосновал ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ. При заключении арендного договора необходимо указать сведения о сдаваемом внаем имуществе (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В частности, в договоре аренды предприятия нужно перечислить входящие в его состав основные средства (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Ликероводочный завод является предприятием. Поэтому при сдаче его внаем нужно было указать все здания и сооружения, находящиеся на его территории. Вместо этого стороны обошлись одним адресом. Тем самым, по мнению суда, они не определили объект аренды.[83]

  Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.п.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и так далее. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Словом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны[84].

  Н.С. Мызров, например, резонно полагает, что оборотные средства всегда должны не передаваться в пользование и владение арендатору, а переходить в его собственность, поскольку потребляемые вещи, входящие в состав оборотных средств, не могут быть объектом аренды[85].

  Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются: 1)  имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами); 2) права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы). Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.

            Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ).  Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п.1 ст.657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досроч-

  ного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п.2 ст.657 ГК РФ). Данный трехмесячный срок является пресекательным, по существу его пропуск означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

  Кредитор, который не уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

  После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК РФ). Это означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники будут оставаться обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ). Рассмотрим следующий пример:

  Администрация города (арендодатель) передала в аренду Стройуправлению (арендатор) завод и перевела на него свой долг перед обществом с ограниченной ответственностью (ООО). Поскольку в отношении этого долга ранее было вынесено судебное решение и выдан исполнительный лист, взыскатель по этому долгу (ООО) обратился в суд с заявлением о замене должника по исполнительному листу. Определением суда должник (завод) был заменен на Администрацию города и Стройуправление. Был выдан исполнительный лист о взыскании с них в солидарном порядке суммы долга.

  ФАС Дальневосточного округа, изучив материалы дела, оставил в силе решение арбитражного суда, указав следующее. ООО не сообщило арендодателю о своем согласии на перевод его долга Стройуправлению. При таких обстоятельствах в силу п. п. 2, 3 ст. 657 ГК РФ кредитор был вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков путем предъявления исков в суд.

  Взыскателем не ставились вопросы о прекращении и досрочном исполнении спорного обязательства, а также о возмещении убытков, разрешение которых производится в исковом порядке. В данном случае имело место обращение взыскателя в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве. Поскольку в силу договора аренды предприятия завод выбыл из спорного правоотношения путем перевода его долга арендатору, ООО правомерно обратилось в суд с заявлением о замене должника на солидарных должников.

  В соответствии с п. 4 ст. 657 ГК РФ арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Таким образом, обязанность Администрации и Стройуправления солидарно отвечать по долгам переданного в аренду предприятия возникла в силу закона.

  Из смысла ст. 657 ГК РФ следует, что предусмотренный п. п. 2 и 3 этой статьи исковой порядок не применим при решении вопроса о солидарной ответственности арендатора и арендодателя. В этой связи вывод суда апелляционной инстанции относительно взыскания спорного долга с арендатора и арендодателя в исковом порядке является ошибочным.[86]

  Как видим, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы, все его плюсы и минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Поэтому арендатор не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

  Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, договор аренды предприятия не может быть заключен ни путем обмена документами, ни каким-либо иным из способов, признаваемых по общему правилу пп. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ соблюдением письменной формы договора. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

  Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ). Пример из судебной практики:

  Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений (строений). Однако арбитражный суд в иске отказал, указав, что спорный договор является незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации. Проанализировав договор аренды и акт приема-передачи имущества, суд пришел к выводу, что предметом договора является предприятие (рынок) в целом как имущественный комплекс. Согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от того, на какой срок договор заключен.[87]

  В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды[88].

  К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится арендная плата (п.2 ст.650 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

  Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ).

  Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз.1 ст.662 ГК РФ). Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз.2 ст.662 ГК РФ).

  Императивной нормой законодатель возлагает на арендатора обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае необходимости текущего и капитального ремонта (п.1 ст.661 ГК РФ).. Речь в данном случае идет только о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного основными средствами производства, такими как здания, сооружения, станки и оборудование, а также участками земли и другими природными ресурсами, нормальное состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о природопользовании[89].

  Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

  Возврат предприятия аналогичен передаче предприятия в аренду. Это

  почти такой же сложный и многоплановый процесс, поскольку возвращается действующий имущественный комплекс, включающий не только различное имущество, но и требования, долги и т.д. Поэтому к возврату предприятия применяются требования и по составу передаваемого имущества (ст. 656 НК РФ), и по оформлению передаточного акта (ст. 659 ГК РФ), и по соблюдению прав кредиторов (ст. 657 ГК РФ). При возврате предприятия обязанность по подготовке передаточного акта лежит на арендаторе, если иное не будет предусмотрено договором (ст. 664 ГК РФ)[90].

  Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч.2 п.2 ст.1 ГК РФ.

  Завершая рассмотрение данной главы, можно сформулировать следующие выводы и предложения:

  1. Особенностью договора проката является его публичный характер; особый субъектный состав; объектом проката являются только движимые и непотребляемые вещи, которые могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства; арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме; имущество всегда передается во владение и пользование арендатору.

  2. Главное отличие аренды с экипажем состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

  3. Договор аренды здания или сооружения должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

  4. По договору аренды предприятия самостоятельный правовой режим имеют три группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а именно: 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме; 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами.

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  В результате исследования были сделаны следующие выводы:

  1. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, следовательно, экономически он оформляет отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

  2. Аренда сочетает в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Другими признаками договора аренды являются его консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний характер.

  3. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование. Объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

  4. Для договора аренды применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Здесь может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

  5. Субъективные права и обязанности сторон составляют содержание договора аренды. Часть таких прав и обязанностей установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируется законодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).

  6. Особенностью договора проката является его публичный характер; особый субъектный состав; объектом проката являются только движимые и непотребляемые вещи, которые могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства; арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме; имущество всегда передается во владение и пользование арендатору.

  7. Главное отличие аренды с экипажем состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

  8. Договор аренды здания или сооружения должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

  9. По договору аренды предприятия самостоятельный правовой режим имеют три группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а именно: 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме; 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами.

  В результате проведенного исследования были сформулированы предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики:

  1. Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, обладающая особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано путем дополнения гл. 34 ГК РФ параграфом 7, регламентирующим правовой режим аренды земли.

  2. Существует противоречие между нормами ГК РФ, прямо запрещающими учреждениям, обладающим правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, распоряжаться (а значит - сдавать в аренду) таким имуществом, и специальными нормами, содержащимися в отдельных актах законодательства, позволяющими делать это при определенных условиях. Для преодоления этого противоречия предлагаем внести в ст. 298 ГК РФ оговорку, позволяющую учреждениям распоряжаться имуществом, передаваемым им собственником, в случаях и на условиях, установленных законом.     

  3. В целях определенности правового регулирования законодателю следует уточнить ст. 78 Закона об АО (ст. 46 Закона об ООО), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

  4. Полагаем, что ограниченный объем правомочия распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п.2 ст.615 ГК РФ). Поскольку перечисленные действия, на наш взгляд, представляют собой акты распоряжения имуществом, то название ст. 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» является не совсем корректным и не отражающим правовую природу указанных сделок. Полагаем, что было бы точнее именовать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

  5. Закон о защите прав потребителей регулирует отношения по продаже товаров, выполнение работ, оказание услуг, но не прокат имущества, о котором он не упоминает. Поэтому мы предлагаем распространить действие Закона о защите прав потребителей на отношения, возникающие из договора проката, нормативно дополнив используемую в Законе триаду «продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг» еще одним элементом – «предоставление имущества в пользование».

  6. Единое нормативное определение понятия «транспортного средства» в законодательстве отсутствует. Требуется разъяснить понятие «транспортное средство» применительно к договору аренды. Это можно сделать как путем внесения соответствующих дополнений в гражданское законодательство, так и путем официальных разъяснений высших судебных органов.

  7. Вопрос о том, можно ли договор аренды зданий и сооружений применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений, следует разрешить непосредственно в нормах ГК РФ. На наш взгляд, правовой режим указанного договора целесообразно распространить и на аренду отдельных нежилых помещений.

  
  
  

  СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  Нормативные правовые акты

  
  

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 дек.

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994  № 51-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301;

  3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996  № 51-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410;

  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147;

  5. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;

  6. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.97 № 60-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383; 2006. № 1. Ст. 10.

  7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 № 81-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207;

  8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 № 22-ФЗ (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610; 2006. № 1. Ст. 10.

  9. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (в последн.ред.). // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993, №10. Ст. 357.

  10. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (в последн.ред.). «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст.1;

  11.   Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в последн.ред.). «Об обществах с ограниченной ответственностью» // СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 785

  12.   Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в последн.ред.). «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

  13.   Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (в последн.ред.). «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

  14.   Положение об аренде участков лесного фонда: утв. Постановлением Правительства РФ от 24.03.98 № 345 (в последн.ред.). // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585.

  15.   Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха: утв. Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 № 926 // СЗ РФ. 1996. №33. Ст. 3999.

  16.   Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: утв. Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 (в последн.ред.). // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 34.

  17.   Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса): утв. Приказом Минюста России от 23.01.2002 № 18 (в последн.ред.). // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. № 6. 

  18.   Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: утв. распоряжением Минимущества РФ от 28.07.1998 № 774-Р  // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. № 20.

  19.   Распоряжение Мингосимущества России от 14.05.99 № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» // Экономика и жизнь. 1999. № 34.

  20.   Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

  21.   Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

  22.   Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

  Специальная литература

  
  

  23.   Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги / Н.В. Абрамова. М., 2005.

  24.   Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник / В.А. Белов. М., 2003.

  25.   Брагинский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества / В.В. Брагинский, М.И. Витрянский. М., 2002.

  26.   Васильева М., Карсетская Е., Кирюшина И., Крутякова Т., Мешалкин В., Шершнев А. Аренда: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2005. № 10.

  27.   Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. М., 1999.

  28.   Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2000.

  29.   Гражданское право. Часть вторая: Учебник / под ред. В.П. Мозолина. М., 2004.

  30.   Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.

  31.   Гражданское право: Учебник. Том 2 / под ред. Е.А. Суханова. М., 2005.

  32.   Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н.Садикова. М., 2004. 

  33.   Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / В.А. Дозорцев // Юридический мир. 1997. № 9.

  34.   Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. 2004. № 9.

  35.   Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений / А.В. Ерш // Юрист. 2002. № 9.

  36.   Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа / Е.В. Иванова // Право и экономика. 2004. № 8.

  37.   Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. М., 1975.

  38.   Кабалкин А.Ю. Договор проката / А.Ю. Кабалкин, Л.В. Санникова // Российская юстиция. 2000. № 6.

  39.   Калпин А.Г. Чартер: природа, структура отношений, сопоставление со смежными морскими договорами / А.Г. Калпин. М., 1978.

  40.   Катунин Д. Судьба договора аренды / Д. Катунин // Бизнес-адвокат. 2005. № 17.

  41.   Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков / С. Кириллова // Законность. 2004. № 1.

  42.   Клинова Н.Г. О защите прав арендатора / Н.Г. Клинова, Н.В. Мишакова // Право и экономика. 2005. № 6.

  43.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М.: Юрайт, 2002.

  44. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2004.

  45. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная / Э.Я. Лаасик. Таллин. 1980.

  46. Левадная Т. Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством? / Т. Левадная // Налоговый вестник. 2004. № 12.

  47. Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. … канд. юрид. наук / С.Н. Мызров. Ульяновск. 2000.

  48. Мызров С.Н. Договор проката как разновидность договора аренды /  С.Н. Мызров // Юрист. 2000. № 2.

  49. Отсолайнен Н.К. Специально для бухгалтера интернет-кафе / Н.К. Отсолайнен // Главбух. 2005. № 21.

  50. Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза / Д. Потяркин // Хозяйство и право. 1999. № 4.

  51. Предпринимательское право. Курс лекций / под ред. Н.И.Клейн. М., 2003.

  52. Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий: Дисс. ... канд. юрид. наук / С.Б. Пугинский. М., 1992.

  53. Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и АПК / Ф.М. Раянов // Сов. государство и право. 1989. № 3.

  54.   Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1998.

  55.   Сарбаш С.В. Исполнение взаимный обязательств / С.В. Сарбаш. М., 2004.

  56.   Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

  57.   Торкановский Е. От аренды к собственнику / Е. Торкановский // Хозяйство и право. 1991. № 4.

  58.   Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса / В. Утка // Хозяйство и право. 1999. № 2.

  59.   Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. М., 1995.

  Судебная практика

  
  

  60. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1993. № 11.

  61. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: утв. Информ. письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

  62. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.04.2005 № Ф03-А73/05-2/645 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  63. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  64. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2000 № Ф03-А73/00-1/811 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

  65. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.11.2004 № Ф04-7963/2004/6048-А81-30 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  66. Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 № КА-А41/2836-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  67. Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2004 № КГ-А40/6958-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  68. Постановление ФАС Московского округа от 02.11.2004 № КГ-А40/9832-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  69. Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2003 № КГ-А40/963-03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  70. Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2002 № КГ-А41/2558-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  71. Постановление ФАС Московского округа от 19.11.2002 № КГ-А40/7641-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  72. Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 № КГ-А40/5728-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  73. Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2002 № КГ-А41/1813-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  74. Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 № КГ-А40/7735-01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  75. Постановление ФАС Поволжского округа от 04.11.2004 N А12-10941/04-С7 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  76. Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2004 N А06-2375-20/03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  77. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2005 N Ф08-1825/2005 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  78. Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2005 № Ф09-870/05-АК // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  79. Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2005 № А23-349/01Г-4-30 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  80. Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2005 № А35-4977/04-С18 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

  
  

  ---

  [1] См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / под ред. В.П. Мозолина. М., 2004. C. 22.

  [2] См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.304.

  [3] Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1998. С.420.

  [4] См.: Брагинский В.В., Витрянский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М., 2002.

  [5] См.: Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н.Садикова. М., 2004.  С.187.

  [6] Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1992. С.24.

  [7] Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и АПК // Сов. государство и право. 1989. № 3. С. 15.

  [8] См., например: Положение об аренде участков лесного фонда: утв Постановлением Правительства РФ от 24.03.98 N 345 (в ред. от 19.06.2003) // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585.

  
  

  [9] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [10] См.: Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. С. 458; Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 152.

  [11] Торкановский Е. От аренды к собственнику // Хозяйство и право. 1991. № 4. С. 38.

  [12] См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.307.

  [13] Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.308.

  [14] См.: Сарбаш С.В. Исполнение взаимный обязательств. М., 2004.

  [15] Постановление ФАС Московского округа от 19.11.2002 № КГ-А40/7641-02. См. также: пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 25; Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 № КГ-А40/5728-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [16] См.: Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. … канд. юрид. наук. Ульяновск. 2000. С. 23.

  [17] Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2005 № А23-349/01Г-4-30 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [18] См.: пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

  
  

  [19] См.: Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") // Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2000. С. 105

  
  

  [20] Левадная Т. Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством? // Налоговый вестник. 2004. № 12.

  
  

  [21] См.: п. 1 ст. 5 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

  [22] См.: Васильева М., Карсетская Е., Кирюшина И., Крутякова Т., Мешалкин В., Шершнев А. Аренда: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2005. № 10.

  [23] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [24] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С.254.

  [25] Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 № КА-А41/2836-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [26] Новицкий Н.Б. Римское право. М.,  1993. С. 186.

  [27] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 356.

  [28] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [29] См.: пункт 1 Информ. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

  [30] См.: Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги. М., 2005. С. 14.

  [31] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005.

  [32] Гражданское право. Часть вторая: Учебник / под ред. В.П. Мозолина. М., 2004.

  
  

  [33] См.: Васильева М., Карсетская Е., Кирюшина И., Крутякова Т., Мешалкин В., Шершнев А. Аренда: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2005. № 10.

  [34] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2005 N Ф08-1825/2005 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [35] Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: утв. Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 34. 

  [36] См., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса): утв. Приказом Минюста России от 23.01.2002 № 18 (ред. от 24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. № 6.

  [37] Постановление ФАС Поволжского округа от 04.11.2004 N А12-10941/04-С7 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [38] См.: Мызров С.Н. Указ. соч., С. 50.

  [39] См., например: Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: утв. распоряжением Минимущества РФ от 28.07.1998 № 774-Р  // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. № 20.

  
  

  [40] Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 № КГ-А40/7735-01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  
  

  [41] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005.

  [42] Пронина М.Г. Имущественный найм в отношениях между социалистическими организациями. Минск, 1969. С. 68

  [43] См.: Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. Таллин. 1980. С. 111.

  [44] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005.

  [45]  См.: пункт 9 Информ. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

  [46] См.: Предпринимательское право. Курс лекций / под ред. Н.И.Клейн. М., 2003. С. 377.

  [47] См.: Брагинский В.В., Витрянский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М., 2002.

  [48] Шапкина Г. Договор аренды. 2003. № 7.

  [49] Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2002 № КГ-А41/2558-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  
  

  [50] См.: пункт 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха: утв. Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 № 926 // СЗ РФ. 1996. №33. Ст. 3999.

  
  

  [51] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  
  

  [52] См., например: Распоряжение Мингосимущества России от 14.05.99 № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» // Экономика и жизнь. 1999. № 34.

  [53] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [54] Об этом см.: пункт 4 Письма ВАС РФ от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1993. № 11.

  [55] Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2005 № А35-4977/04-С18 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [56] См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / под ред. В.П. Мозолина. М., 2004. C. 25.

  [57] См.: Гражданское право: Учебник. Том 2 / под ред. Е.А. Суханова. М., 2005. С.135.

  [58] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [59] Кабалкин А.Ю., Санникова Л.В. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6.

  [60] См.: Мызров С.Н. Указ. соч., С. 93.

  [61] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 149

  [62] Отсолайнен Н.К. Специально для бухгалтера интернет-кафе // Главбух. 2005. № 21.

  
  

  [63] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.04.2005 N Ф03-А73/05-2/645 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [64] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005. С. 204.

  [65] См.: ст. 89-94 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (ред. от  01.07.2005) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.

  [66] См.: Мызров С.Н. Указ. соч., С. 102.

  [67] См.: Калпин А.Г. Чартер: природа, структура отношений, сопоставление со смежными морскими договорами. М., 1978. С. 134-143.

  [68] См.: Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги. М., 2005. С.18.

  [69] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. М., 2005. С. 208.

  [70] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.11.2004 № Ф04-7963/2004(6048-А81-30 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [71] Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2005 № Ф09-870/05-АК // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  
  

  [72] См.: Лаасик Э.Я. Указ. соч., С. 106; Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. № 4. С. 114.

  [73] Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2003 № КГ-А40/963-03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [74] Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2004 № КГ-А40/6958-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [75] См.: Пункты 8, 10, 11 Информ. письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

  [76] Брагинский В.В., Витрянский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. М., 2002.

  [77] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [78] Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

  [79] Постановление ФАС Московского округа от 02.11.2004 № КГ-А40/9832-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  
  

  [80] См.: Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М., 2000. С. 140-141.

  [81] Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. № 9. С. 33.

  [82] См.: Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. 1999. № 2. С. 74.

  [83] Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2002 № КГ-А41/1813-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [84] См.: Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги. М., 2005.

  [85] Мызров Н.С. указ. соч., С. 125.

  [86] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2000 № Ф03-А73/00-1/811 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [87] Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2004 N А06-2375-20/03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

  [88] См.: Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 190.

  [89] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.А. Абовой, А.Ю. Кабалкиной. М., 2002.

  [90] См.: Васильева М., Карсетская Е., Кирюшина И., Крутякова Т., Мешалкин В., Шершнев А. Аренда: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2005. № 10.

Скачать курсовую работу