Содержание:
|
Введение
|
3
|
|
Глава 1. Общие положения права землепользования юридических лиц
|
6
|
|
1.1. Юридическое лицо как субъект права землепользования
|
6
|
|
1.2. Понятие, признаки и объекты права землепользования
юридических лиц
|
14
|
|
1.3. Виды права землепользования юридических лиц
|
20
|
|
Глава 2. Возникновение и прекращение права
землепользования юридических лиц
|
26
|
|
2.1. Основания возникновения права землепользования
юридических лиц
|
26
|
|
2.2. Ограничение прав юридических лиц на земельные участки
|
33
|
|
2.3. Прекращение прав юридических лиц на земельные участки
|
38
|
|
Глава 3. Аренда земельных участков как вид права землепользования
юридических лиц. Концессия земельных участков
|
43
|
|
3.1. Понятие и особенности аренды земельных участков
юридическими лицами
|
43
|
|
3.2. Концессия земельных участков
|
50
|
|
Заключение
|
57
|
|
Список использованных источников
|
60
|
|
Приложение
|
64
|
Введение
За последние десятилетия
в Республике Беларусь произошли коренные перемены во всех сферах общественной
жизни, в том числе и в земельно-правовом устройстве и имущественных отношениях,
объектом которых являются земельные участки. Они вызвали необходимость формирования
принципиально нового законодательства. Одновременно Республика Беларусь избрала
свой путь земельных преобразований. Особенности земельной реформы в Республике
Беларусь состоят в темпах и направлениях проведения земельных преобразований.
Перемены коснулись, в
первую очередь, преобразований в отношениях землепользования. Особенно это
актуально в связи с вступлением в силу с 1 января 2009 года нового Кодекса о
земле. Подготовка новой редакции была обусловлена необходимостью
совершенствования правового регулирования земельных отношений с целью
обеспечения эффективного использования земель, а также внедрения экономических
методов регулирования земельных отношений. С принятием нового Кодекса о земле
сделан существенный шаг вперед по закреплению более эффективных
организационно-правовых и экономических механизмов использования земли, будут
устранены имеющиеся пробелы, несоответствия и противоречия в законодательстве
Республике Беларусь. Кодекс содержит большое количество новелл, направленных на
существенное расширение и защиту прав юридических лиц в сфере земельных
правоотношений.
Право пользования
земельной недвижимостью, подобно праву владения, может выступать в разных
качествах. Так, право пользования является составной частью содержания права
собственности. Право пользования как возможность извлечения полезных свойств из
вещи – основное правомочие собственника. Кроме того, право пользования может быть
охарактеризовано и в виде права, отличного как от права собственности, так и от
права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право постоянного
пользования земельным участком относится к числу ограниченных (по сравнению с
правом собственности), но самостоятельных вещных прав на земельную
недвижимость.
Для разрешения
теоретических и практических вопросов, юридический анализ права землепользования
юридических лиц имеет важное значение. Этим и подтверждается актуальность темы
дипломной работы.
Основная цель работы - всестороннее рассмотрение, характеристика
и анализ отношений, возникающих в сфере землепользования юридических лиц.
Поставленная цель
реализована посредством решения следующих задач:
- рассмотреть понятие, признаки и
объекты права землепользования юридических лиц;
- определить виды права
землепользования юридических лиц;
- проанализировать основания
возникновения, ограничения и прекращения права землепользования юридических
лиц;
- охарактеризовать понятие и
особенности аренды земельных участков юридическими лицами;
- рассмотреть особенности концессии
земельных участков.
Объектом исследования
являются отношения, возникающие по поводу права землепользования юридических
лиц.
Предмет исследования составляют
проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по
поводу права землепользования юридических лиц.
В процессе проведенного
исследования применялись общенаучные (аналогия, анализ и синтез, индукция и
дедукция, абстрагирование и т. д.), так и некоторые частнонаучные методы
познания (сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения
законодательства и практики его применения).
Теоретическую основу
работы составляют научные труды ученых в области общей теории права,
гражданского права, юриспруденции и общественных наук.
Нормативной и
практической основой исследования послужили: Конституция Республики Беларусь, Гражданский
кодекс Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь о земле, другие законы, указы
Президента Республики Беларусь, другие нормативно-правовые акты. В ходе
исследования также обобщались и анализировались материалы судебной практики.
Структура работы
обусловлена предметом, целью и задачами исследования и состоит из введения,
трех глав (подразделенных на параграфы), заключения, списка литературы и
приложения.
Глава 1. Общие положения права
землепользования юридических лиц
1.1.
Юридическое лицо как субъект права землепользования
Право пользования
земельной недвижимостью, подобно праву владения, может выступать в разных
качествах. Так, право пользования является составной частью содержания права
собственности. Право пользования как возможность извлечения полезных свойств из
вещи – основное правомочие собственника. Кроме того, право пользования может
быть охарактеризовано и в виде права, отличного как от права собственности, так
и от права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
По кругу основных
носителей права землепользования выделяют: право землепользования юридических
лиц и право землепользования граждан. В рамках данной работы рассмотрим
особенности права землепользования юридических лиц.
Субъектами права
землепользования могут быть юридические лица, которые в силу закона наделены
гражданской и земельной правоспособностью. Юридические лица должны быть оформлены
организационно, выступать в хозяйственных отношениях от своего имени, иметь
самостоятельный баланс, нести самостоятельную имущественную ответственность.
Подразделения таких юридических лиц не могут выступать в качестве субъектов землепользования.
В юридической литературе предлагалось именовать обладателей некоторых
самостоятельных прав пользования землей третьими лицами. Однако данный термин
не был востребован.[1]
Основной классификацией
юридических лиц в гражданском законодательстве является их подразделение на
коммерческие и некоммерческие организации. Первые преследуют цель извлечения прибыли
в качестве основной цели своей деятельности и (или) распределяют полученную
прибыль между участниками. Вторые не имеют в качестве такой цели извлечение
прибыли и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 46 Гражданского
кодекса Республики Беларусь[2]
(далее - ГК)).
Отнесение юридического
лица к числу коммерческих определяет его хозяйственную деятельность и во многом
– его гражданскую правосубъектность. В отношении объема правомочий в земельной
сфере прямые различия между правоспособностью коммерческих и некоммерческих
организаций в законодательстве не проводятся. Законодатель не разграничивает и
правоспособности отдельных коммерческих и некоммерческих юридических лиц.
Вместе с тем, традиционно
в составе субъектов права землепользования выделяют две группы. Это, во-первых,
постоянные пользователи земли, получившие ее в установленном порядке.
Во-вторых, это субъекты права постоянного землепользования и пользования
другими природными ресурсами, например, лесными, водными. В круге прав и
обязанностей можно проследить различия в правовом положении собственников,
владельцев и пользователей земли, можно установить их общие черты.
Для того чтобы
юридические лица могли выступать в качестве субъектов земельных правоотношений,
они должны обладать земельной правоспособностью, быть носителями земельных прав
и обязанностей.
Земельная
правоспособность юридического лица возникает с момента утверждения (регистрации)
его устава (положения) и является специальной, определяемой в своем объеме и
содержании целями и задачами деятельности данного юридического лица. Юридическое
лицо должно быть оформлено надлежащим образом и пройти государственную
регистрацию.
Юридическому лицу следует
помнить, что его право землепользования подлежит прекращению при прекращении
его деятельности.
Поскольку в последние
годы в Республике Беларусь приоритетным является развитие сельского хозяйства,
небезынтересно было бы рассмотреть сельскохозяйственные организации в качестве
субъектов права землепользования.
В законодательстве
Республики Беларусь выделяются различные критерии отнесения юридического лица к
сельскохозяйственной организации. Так, в ст. 174 Закона Республики Беларусь от
18.07.2000 № 423-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»[3]
под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основным
видом деятельности которых является выращивание (производство или производство
и переработка) сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой
составляет не менее 50% от общей суммы выручки. Аналогичное определение дается
и в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 09.06.2003 № 202-З «О реорганизации
убыточных сельскохозяйственных организаций»[4].
В налоговом законодательстве
используется термин «производители сельскохозяйственной продукции», под
которыми понимаются занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции
хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, унитарные
предприятия, а также организации, у которых есть филиалы и иные обособленные
подразделения по производству сельскохозяйственной продукции, имеющие отдельный
баланс и текущий (расчетный) либо другой банковский счет в части этой
деятельности.[5]
При этом право перейти на
уплату единого налога предоставляется организациям, у которых есть филиалы или
иные обособленные подразделения по производству сельскохозяйственной продукции,
имеющие отдельный баланс и текущий (расчетный) либо другой банковский счет, и
выручка которых от реализации произведенной продукции растениеводства (кроме
цветов и декоративных растений), животноводства (кроме пушного звероводства),
рыбоводства и пчеловодства составляет не менее 50% выручки, исчисленной от всей
деятельности (но не более чем за предыдущий финансовый (бюджетный) год) филиала
или иного обособленного подразделения, а также другим производителям
сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от реализации произведенной
ими продукции растениеводства (кроме цветов и декоративных растений),
животноводства (кроме пушного звероводства), рыбоводства и пчеловодства
составляет не менее 50% общей выручки этих организаций за предыдущий финансовый
(бюджетный) год.
Исходя из вышеуказанных
определений, можно сделать вывод о том, что, во-первых, основным критерием
отнесения юридического лица к сельскохозяйственной организации является
количественный критерий - наличие 50% выручки от реализации
сельскохозяйственной продукции от общей суммы выручки; во-вторых,
сельскохозяйственными организациями признаются организации, производящие
сельскохозяйственную продукцию, либо организации, производящие и
перерабатывающие сельскохозяйственную продукцию.
В связи с вышеизложенным
субъектами сельскохозяйственного землепользования могут быть[6]:
- коммерческие производственные
организации, занятые производством сельскохозяйственной продукции (унитарные
предприятия, кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйственные
общества и товарищества и др.). В соответствии со ст. 37 Кодекса Республики
Беларусь о земле[7]
(далее - Кодекс о земле) они именуются
сельскохозяйственными организациями;
- организации непроизводственного
профиля (научно-исследовательские учреждения, учебные заведения). Указанным
организациям земля предоставляется для уставных целей (научно-исследовательских
и учебных), и в этом случае их можно рассматривать как сельскохозяйственные
организации, входящие в состав АПК[8].
Кроме того, эти организации могут получить землю для ведения сельского
хозяйства. Этот вид землепользования не отнесен законодательством к товарному
сельскому хозяйству и поэтому может быть приравнен к подсобному сельскому
хозяйству несельскохозяйственных организаций[9].
Основные различия в
правовом положении юридических лиц, выступающих собственниками или
пользователями земли, можно проследить в круге их прав и обязанностей.[10]
Основные права и
обязанности землепользователей сформулированы в Кодексе о земле (ст. 69, 70),
круг специфических прав и обязанностей установлен многочисленными подзаконными
нормативными актами.
В зависимости от целевого
назначения и условий предоставления земли землепользователи имеют право самостоятельно
осуществлять землепользование; имеют право собственности на посевы, посадки
сельскохозяйственных культур и древесно-кустарниковой растительности
(насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений, на произведенную
сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации; использовать в
установленном законодательством порядке для целей, не связанных с извлечением
дохода, имеющиеся на земельном участке водные объекты, общераспространенные
полезные ископаемые, в том числе торф, а также полезные свойства земель; возводить
в установленном законодательством порядке жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные капитальные строения (здания, сооружения); проводить в
установленном законодательством порядке мелиоративные мероприятия, размещать
водные объекты; имеют право на возмещение убытков, причиняемых изъятием или
временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов
недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные
участки, в том числе установлением земельного сервитута; добровольно отказаться
от земельного участка; требовать установления или прекращения земельного
сервитута.
Владельцы, пользователи
земельных участков имеют преимущественное перед другими лицами право при прочих
равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и
использовании земель порядке используемых ими земельных участков в частную
собственность, за исключением земельных участков, указанных в ст. 13 Кодекса о земле,
или на получение их в аренду.
Согласно ст. 13 Кодекса о
земле к таким участкам относятся земельные участки, относящиеся к землям
сельскохозяйственного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения; землям лесного и водного фонда; землям под
дорогами и иными транспортными коммуникациями, а также к землям общего
пользования.
Также к таким участкам
относятся земельные участки на которых расположены объекты недвижимого
имущества, находящиеся только в государственной собственности; на землях,
подвергшихся радиоактивному загрязнению; на площадях залегания разведанных
месторождений полезных ископаемых. Перечень населенных пунктов, садоводческих
товариществ, дачных кооперативов, расположенных на площадях залегания
разведанных месторождений полезных ископаемых, утверждается Советом Министров
Республики Беларусь; которые в соответствии с утвержденными генеральными
планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами
детального планирования и землеустроительной документацией предусмотрены для
целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.
Землепользователи
неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения
(здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности,
осуществляют права, предусмотренные ст. 69 Кодекса о земле, пропорционально
своим долям в праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения).
Землепользователи имеют и
иные права, предусмотренные законодательством.
Основные обязанности
землепользователей закреплены в ст. 70 Кодекса о земле. Землепользователи
обязаны:
- использовать земельные участки, а
также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и
условиями отвода земельных участков;
- осуществлять мероприятия по охране
земель, предусмотренные ч. 1 ст. 89 Кодекса о земле;
- своевременно вносить плату за
пользование земельными участками;
- осуществлять благоустройство
земельных участков;
- соблюдать установленные в
соответствии с Кодексом о земле и иными законодательными актами сроки занятия
земельных участков, в том числе строительства на них капитальных строений
(зданий, сооружений), а также иные условия отвода земельных участков;
- не нарушать права иных
землепользователей;
- возвратить предоставленные им во
временное пользование или аренду земельные участки по истечении срока, на
который они предоставлялись, либо своевременно обратиться за его продлением;
- соблюдать установленные ограничения
(обременения) прав на земельный участок, в том числе условия земельного
сервитута.
При этом согласно ч. 1
ст. 89 Кодекса о земле землепользователи должны осуществлять в границах
предоставленных им земельных участков следующие мероприятия по охране земель:
благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки; сохранять
плодородие почв и иные полезные свойства земель; защищать земли от водной и
ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения,
загрязнения отходами, химическими и радиоактивными веществами, иных вредных
воздействий; предотвращать зарастание сельскохозяйственных земель
древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) и сорняками; сохранять
торфяно-болотные почвы при использовании сельскохозяйственных земель,
предотвращать процессы минерализации торфяников; проводить консервацию
деградированных земель, если невозможно восстановить их исходное состояние;
восстанавливать деградированные, в том числе рекультивировать нарушенные земли;
снимать, сохранять и использовать плодородный слой земель при проведении работ,
связанных с добычей полезных ископаемых и строительством.
Мероприятия по охране
земель должны включаться в региональные схемы использования и охраны земельных
ресурсов, схемы землеустройства административно-территориальных и
территориальных единиц, территорий особого государственного регулирования,
проекты внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства и иную землеустроительную
документацию, в проектную документацию на размещение, строительство,
реконструкцию, эксплуатацию, консервацию и снос объектов промышленности,
транспорта, связи, обороны, коммунального, лесного, водного и сельского
хозяйства, а также иных объектов, оказывающих воздействие на землю, в проектную
документацию по мелиорации земель, а также в технические нормативные правовые
акты, устанавливающие технические требования к технологическим процессам,
непосредственно связанным с использованием земель в хозяйственной и иной
деятельности.
Юридические лица,
хозяйственная и иная деятельность которых непосредственно связана с
использованием земель или вредным воздействием на них, осуществляют мероприятия
по охране земель в соответствии с утвержденными ими планами, согласованными с
территориальными органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей
среды Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики
Беларусь. Планы по охране земель должны содержать сведения о гарантированных
объемах и источниках финансирования мероприятий по охране земель.
1.2.
Понятие, признаки и объекты права землепользования юридических лиц
Земля как объект
использования и охраны представляет собой естественно-природное образование, составную
часть окружающей среды, которая является объектом самостоятельного вида
природоресурсных отношений - земельных отношений, складывающихся по поводу использования и охраны
земли.[11]
Законодательство
Республики Беларусь не дает определение юридического термина «земля». Закон
Республики Беларусь от 26 ноября 1992 г. № 1982-XII «Об охране окружающей среды»[12]
только называет землю как самостоятельный компонент природной среды, который
подлежит правовому регулированию в качестве одного из объектов отношений в
области охраны окружающей среды.
Являясь составной частью
природной среды, земля выполняет экологические, экономические и социальные
функции, с учетом которых осуществляется правовое регулирование. Земля
выступает в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве,
пространственного базиса для размещения антропогенных объектов,
территориального ресурса для различных видов человеческой деятельности. С этих
позиций землю следует рассматривать как компонент природной среды,
представляющий собой поверхностный земной слой, обладающий плодородием и
другими полезными свойствами, подлежащий правовому регулированию в
экологических, экономических и социальных целях, который отграничивается от других
природных компонентов по естественным и правовым признакам.
Одновременно земля
является объектом имущественных отношений, которые складываются в гражданском
обороте и в которых земля имеет статус недвижимого имущества.
Объектом права
землепользования юридического лица выступает индивидуально определенный
земельный участок, предоставленный в пользование для разрешенных
законодательством целей, используемый как средство производства, как
операционный базис, в отношении которого известны местоположение, границы на местности,
размер.
В соответствии с ГК земельные
участки относятся к категории недвижимого имущества. Однако если сравнивать земельный
участок с иными однородными объектами, например, с капитальными строениями,
предприятиями как имущественными комплексами и т.п., то становится очевидным
особый характер данного объекта недвижимости. Ведь земля и все, что связано с
ней – это существенный фактор экономического развития любого государства.
По данным ООН, до 20 %
внутреннего валового продукта каждой страны может создаваться за счет земли,
недвижимой собственности и строительства. Все индустриально развитые страны с
рыночной экономикой имеют достаточно стабильную систему вещных прав на
недвижимость, в том числе земельную недвижимость. Европейская экономическая
комиссия ООН подготовила Руководящие принципы управления земельными ресурсами в
отношении стран Восточной и Центральной Европы. В них подчеркивается, что
основными началами правового регулирования использования недвижимого имущества
должны стать: определенность правового статуса земли как важнейшая из
предпосылок эффективного сельскохозяйственного производства; обеспечение при
помощи законодательства заинтересованности инвесторов, вкладывающих средства в
экономику той или иной страны, что требует официально установленной структуры
прав на землю и собственность[13].
Кроме того, земля еще и
природный объект, основа основ, без которой не представляется возможным не
только осуществление человеком какой-либо деятельности, но и само существование
человечества.
Поскольку земельные
ресурсы как в рамках одного государства, так и всей планеты в целом, ограничены
как в площади, так и в своих полезных свойствах, безусловно, процесс
использования этих ресурсов нуждается в строгом и однозначном правовом
регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех
правил. Именно поэтому на сегодняшний день целью правовой системы каждого
государства мира является наличие эффективного механизма регулирования
земельных отношений.[14]
В Республике Беларусь
земельные отношения регулируются не только нормами специального – земельного –
законодательства (Кодекс о земле), но и законодательством иных отраслей
(гражданского, административного и др.), что обусловлено комплексным характером
этих отношений.
В соответствии со ст. 130
ГК особым видом недвижимого имущества названы земельные участки, которые
обладают следующими юридическими свойствами в качестве недвижимого имущества:
- относятся к категории индивидуально-определенных вещей с присущими только
им признаками, которые установлены законодательством о государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним[15]
и позволяют индивидуализировать каждый земельный участок или его часть как
самостоятельный объект прав на землю;
- могут быть делимыми и неделимыми с
учетом целевого назначения земельного участка и соблюдения санитарных,
экологических и других норм и правил;
- подпадают под определенный режим
собственности (государственной или частной), предусмотренный гражданским
законодательством;
- являются самостоятельным объектом
правового регулирования, который не включает в свой состав другие компоненты
природной среды в пределах земельного участка, а также расположенные на нем
строения и сооружения.
В ст. 1 Кодекса о земле
дано определение земельного участка - это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое
назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней
капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Земельному участку,
являющемуся объектом земельных правоотношений юридических лиц, присущи
следующие признаки:
1) оборотоспособность,
т.е. возможность отчуждения земельного участка путем совершения
гражданско-правовых сделок либо переход участка от одного лица к другому в
порядке наследования или правопреемства, если земельный участок не изъят из
оборота или не ограничен в обороте;
2) плоды, продукция,
доходы, которые получены в результате использования земельного участка,
являются собственностью субъекта, использующего данный участок на законном
основании;
3) земельный участок может
быть признан делимым или неделимым исходя из того, возможен ли его раздел или
нет. Данный признак приобретает особую актуальность в случае, когда участок
находится в общей собственности и возникает вопрос о разделе земельного
участка.
Делимым является
земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых
после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению
градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных,
санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок
признается неделимым.
Законодательством
допускается слияние смежных (имеющих общую границу) земельных участков в случаях
если данные земельные участки имеют одинаковое целевое назначение, если не
превышаются предельные размеры земельных участков, установленные
законодательством, если не нарушаются другие требования законодательства об
охране и использовании земель;
4) в качестве объекта
земельных правоотношений юридических лиц выступает ограниченный в пространстве
земельный участок, границы и местоположение которого установлены в порядке
землеустройства. Под границей земельного участка понимается условная линия на
поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость,
отделяющая земельный участок от других земель, земельных участков.
Причем граница земельного
участка может быть:
- фиксированная - устанавливается (восстанавливается)
на местности с закреплением ее поворотных точек межевыми знаками на основании
решения об изъятии и предоставлении земельного участка;
- нефиксированная - устанавливается (восстанавливается)
по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабом,
без закрепления на местности;
5) земельный участок
относится к недвижимому имуществу;
6) земельный участок
имеет кадастровый номер - не
повторяющийся на территории Республики Беларусь номер земельного участка,
сохраняемый в течение всего периода его существования;
7) все земельные участки
должны использоваться в соответствии с целевым назначением, установленным при
предоставлении земельного участка. Под целевым назначением земельного участка
понимается установленные решением об изъятии и предоставлении земельного
участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для
конкретных целей.
Основное целевое
назначение земель, земельного участка - это установленные законодательством об охране и
использовании земель порядок, условия и ограничения использования земель,
земельного участка для конкретных целей.
Земельный участок для целей
постоянного землепользования может предоставляться землепользователю как в
одном, так и в двух или более местах. Причем предоставление земельного участка
единым массивом значительно улучшает условия пользования землей. Земельный
участок выступает устойчивым объектом права землепользования, поскольку земля
не потребляема, в процессе использования не уничтожается.
1.3.
Виды права землепользования юридических лиц
В законодательстве в
качестве одной из правовых форм использования земли предусмотрено право
пользования землей.
Право пользования землей
можно рассматривать как группу норм, определяющих порядок и условия пользования
землей, права и обязанности землепользователей, основания возникновения и
прекращения землепользования.[16]
Выделяют следующие виды
пользования землей юридических лиц по срокам пользования:
1) постоянное, т.е.
пользование землей без заранее установленного срока;
2) временное пользование.
Рассмотрим их более
подробно.
Право постоянного
пользования земельным участком относится к числу ограниченных (по сравнению с
правом собственности), но самостоятельных вещных прав на земельную
недвижимость.
Юридический анализ права
постоянного пользования земельным участком имеет важное значение. Это
определяется тем, что право постоянного пользования земельным участком было
традиционным и почти единственным правом, на котором осуществлялось
использование земли до проведения земельных реформ в 90-х годах XX века. Такое
право рассматривалось в качестве производного от права исключительной
собственности государства на землю. Как юридические, так и физические лица
пользовались земельной недвижимостью, в основном, на этом праве. Исследованием
этого права занимались, в основном, представители науки земельного права.[17]
Право землепользования в
юридической литературе рассматривалось как объективное и субъективное право,
самостоятельная юридическая форма использования земель[18].
Вместе с тем, праву постоянного пользования земельным участком как вещному
праву не уделяется надлежащего внимания.
Правовому регулированию праву
землепользования посвящены нормы ГК (ст. 217, 262, 265–267, 282–286). Из
анализа ст. 15 и 16 Кодекса о земле можно сделать вывод о том, земельные участки
предоставляются в постоянное или временное пользование. Кодекс Республики
Беларусь о земле устанавливает круг объектов и субъектов возникновения и
прекращения этого вещного права, права и обязанности его носителей.
В силу п. 2 ст. 262 ГК
земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на праве
постоянного пользования. Постоянным признается пользование земельными участками
без заранее установленного срока (ч. 1 ст. 15 Кодекса о земле).
Привлекательность данного
вещного права на землю связана не только с длительностью его использования в
законодательстве и на практике, но и его содержанием.
Право постоянного
землепользования отличает устойчивость, целевой характер. Целью такого
пользования является получение определенных результатов, доходов, выгод от земли
вследствие приложения к ней труда.
Как отмечает О.И.
Крассов, установление длительных сроков использования земли позволяет наиболее
эффективно реализовать ее полезные природные качества, а также результаты
улучшений, произведенных лицами, использующими землю. Следует указать, что в
праве землепользования тесно переплетаются вещные и публично-правовые
характеристики. Право постоянного землепользования относится к числу
ограниченных вещных прав на землю.[19]
Как и другие вещные
права, оно базируется на двух основных правомочиях – владении и пользовании
земельными участками.
Право постоянного
землепользования принципиально отличается от права государственной и частной
собственности на землю, а также пожизненного наследуемого владения земельным
участком. Как отмечала Е.Н. Колотинская, «в отличие от пользования землей,
основанного на праве собственности с осуществлением собственником земли
правомочия пользования и имеющего поэтому непосредственный характер,
пользование землей землепользователями ... на основе предоставления земельных
участков всегда носит производный и зависимый характер».[20]
Землепользователи, в отличие от землевладельцев и собственников, не вправе
распорядиться земельным участком. Распоряжение земельным участком, находящимся
на праве постоянного землепользования у юридических лиц, не допускается.
Возникновение, переход,
прекращение права постоянного пользования земельным участком подлежат
государственной регистрации, а потому это право возникает, переходит и
прекращается с момента государственной регистрации (ст. 8 Закона Республики Беларусь
«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним»).
Как было указано,
земельный участок – устойчивый объект пользования, поскольку земля
непотребляема, в процессе использования не уничтожается. По общему правилу
земли предоставляются в соответствии с установленными нормами.
Нормируемы земельные
участки, предоставляемые в постоянное пользование юридических лиц. Так, размеры
земельных участков промышленных, транспортных и иных несельскохозяйственных
организаций определяются в соответствии с утвержденными государственными
нормами и градостроительной документацией, а отвод таких участков
осуществляется с учетом очередности их освоения.
Нормы отвода земельных
участков предусмотрены для нужд транспорта (железнодорожного, автомобильного и
др.).
Существует ряд требований,
предъявляемых к внутренней структуре и организации земельного участка как
объекта права землепользования: она должна служить целям, для которых отведены земли;
она предполагает рациональное размещение объектов
производственно-хозяйственного, культурно-бытового назначения и других; важное
значение имеет сокращение площадей, изымаемых для несельскохозяйственных нужд.
Поэтому значительно уменьшены в последнее время земельные массивы оборонных
организаций, других несельскохозяйственных пользователей.
Исходя из принципа,
заложенного в ст. 37 и 38 Кодекса о земле, земли, пригодные для
сельскохозяйственных целей, должны предоставляться, прежде всего, для нужд
сельского хозяйства. Причем, нормы отвода земель для юридических лиц,
занимающихся сельским хозяйством, в законодательстве не закреплены. Иначе складывается
правовое урегулирование использования земель на праве постоянного
землепользования в городах. Для большинства таких землепользователей
установлены не только нормы, но и очередность отвода земельных участков.
Ни гражданское, ни
земельное законодательство не дают классификации видов права постоянного
землепользования. В юридической литературе традиционно классификация видов
землепользования проводится по целевому использованию земельных участков, а также
применительно к кругу субъектов этого права.
В свою очередь, по целям
использования земельных участков право постоянного землепользования юридических
лиц можно классифицировать на сельскохозяйственное, промышленное, транспортное,
оборонное, природоохранное, оздоровительное, рекреационное и иное.
Субъектами права
постоянного землепользования в Республике Беларусь являются аграрные
коммерческие организации, которые получают землю для ведения сельского
хозяйства; лесохозяйственные землепользователи: лесхозы, лесопитомники и иные
организации и предприятия лесного хозяйства; несельскохозяйственные
организации, в том числе коммерческие юридические лица с иностранными
инвестициями, и др. предприятия и организации.
Публично-правовые
характеристики права постоянного землепользования связаны с порядком
возникновения этого права, кругом органов, разрешающих вопросы предоставления
земель в пользование, государственной регистрацией этого права. Право постоянного
землепользования возникает на основе сложного юридического состава: решения
соответствующего исполнительного и распорядительного органа о предоставлении
земельного участка, отвода его в натуре и государственной регистрации этого
права.
Как теоретическое, так и
практическое значение имеет решение вопроса о переходе права постоянного
землепользования при ликвидации и реорганизации юридического лица. Следует
отметить, что гражданское и земельное законодательство содержат практически
идентичные подходы к разрешению вопроса о ликвидации юридического лица и не
сохраняют никаких имущественных и земельных прав за ликвидируемым лицом.
В силу общего правила,
закрепленного п. 1 ст. 57 ГК, ликвидация юридического лица влечет прекращение
его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к
другим лицам, если иное не предусмотрено законодательными актами. При
ликвидации юридического лица в Республике Беларусь также прекращается право
постоянного пользования земельным участком (его частью) (ч. 2 ст. 62 Кодекса о
земле).
Таким образом, право
постоянного землепользования как самостоятельное вещное право:
• сохранилось и перешло в
законодательство из старой экономической и правовой системы;
• является особым видом
ограниченных вещных прав;
• возникает в особом
порядке;
• отличается
самостоятельным кругом субъектов и объектов;
• содержание его как
ограниченного вещного права характеризует большая зависимость от права
собственности.
Во временное пользование
земельные участки могут предоставляться юридическим лицам краткосрочно - на срок до 3 лет и долгосрочно - на срок от 3 до 10 лет. Причем негосударственным
юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки предоставляются во
временное пользование для обслуживания объектов недвижимого имущества,
находящихся в государственной собственности.
Также земельные участки
предоставляются во временное пользование национальным и иностранным инвесторам
на основании концессионных договоров – на срок до девяноста девяти лет в
соответствии с Кодексом о земле и иными актами законодательства об охране и
использовании земель и об инвестиционной деятельности.
Глава 2.
Возникновение и прекращение права землепользования юридических лиц
2.1.
Основания возникновения права землепользования юридических лиц
Основанием возникновения
прав на землю является сложный фактический состав, который включает следующие
юридические факты:
ü принятие решения о передаче земли во
владение и пользование в форме административного акта - решения исполнительного и
распорядительного органа; гражданско-правовой сделки; судебного решения; международного
договора;
ü отвод участка, который представляет
собой установление на местности границ земельных участков;
ü внесение платы за земельный участок
или права на получение земельного участка, кроме случаев, предусмотренных
законодательством;
ü государственная регистрация права на
земельный участок, удостоверяемая свидетельством (удостоверением) о
государственной регистрации, которое является правоустанавливающим документом.
В соответствии с Законом
о государственной регистрации права на земельный участок, ограничения
(обременения) права на земельный участок, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации. Соответственно данные права
на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента
государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода,
прекращения.
Документы, удостоверяющие
права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об
охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года (например,
Государственные акты), являются действительными и имеют одинаковую юридическую
силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Новеллой земельного
законодательства является обязательность государственной регистрации прав на
земельные участки. Если иное не установлено президентом Республики Беларусь,
при невыполнении в течение 2 месяцев со дня принятия решения о предоставлении
земельного участка юридическим лицом предусмотренных в данном решении
требований по осуществлению в течение этого срока государственной регистрации
прав на земельный участок решение о предоставлении земельного участка может
быть отменено государственным органом, осуществляющим государственное
регулирование и управление в области использования и охраны земель в
соответствии с его компетенцией, принявшим это решение.[21]
Если земельный участок
предоставлялся по решению президента Республики Беларусь, Совета Министров
республики Беларусь, областного исполнительного комитета, а также до 27 ноября
1996 года - Президиума Верховного
Совета Республики Беларусь, - по решению районного исполнительного комитета.
Решение о предоставлении
земельного участка отменяется на основании материалов, свидетельствующих, что
после получения письменного предписания государственного органа (должностного
лица), осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной
земель, лицо, которому был предоставлен земельный участок, в установленный срок
не выполнило вышеуказанного условия.
В соответствии со ст. 35
Кодекса о земле предоставление земельных участков, находящихся в
государственной собственности, осуществляется на основании решений об изъятии и
предоставлении земельных участков в порядке, установленном Президентом
Республики Беларусь.
В решении об изъятии и
предоставлении земельного участка должны быть указаны: землепользователи, из
земель которых изымается земельный участок; площадь земельного участка и виды
изымаемых земель; лица, которым предоставляется земельный участок; вещное право
на земельный участок; цель предоставления земельного участка; сведения о
переводе земельного участка из одних категории и вида в другие; размеры
убытков, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства,
подлежащих возмещению, порядок и условия их возмещения, транзитный счет
инспекции Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь для перечисления
суммы потерь; наличие ограничений (обременений) прав в использовании земельного
участка, в том числе земельного сервитута; условия снятия, сохранения и
использования плодородного слоя почвы, а также порядок возврата и (или)
рекультивации земель, предоставленных во временное пользование; иные условия
отвода земельного участка (в том числе срок осуществления государственной
регистрации в отношении предоставленного земельного участка, срок и иные
условия занятия земельного участка).
В случае если земельный
участок изымается для государственных нужд, в решении о его изъятии и
предоставлении должно быть указано, что этот участок изымается для
государственных нужд с указанием оснований (одного или нескольких) с
приложением копий документов (либо выписок из них), подтверждающих эти
основания.
Земельные участки могут
предоставляться из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственным
организациям, иным организациям для ведения сельского хозяйства, научным
организациям, учреждениям образования – для исследовательских или учебных целей
в области сельского либо лесного хозяйства по их выбору в постоянное или
временное пользование либо аренду (ст. 37 Кодекса о земле).
Кодексом о земле
предусмотрена возможность предоставления земельных участков из
сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель
природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного
назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением
этих земель (ст. 38) для размещения объектов недвижимого имущества в случаях,
когда такое размещение предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь,
Совета Министров Республики Беларусь, государственными программами,
утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики
Беларусь, градостроительными проектами, генеральными планами городов, иных
населенных пунктов и (или) градостроительными проектами детального планирования
– в населенных пунктах, схемами землеустройства районов, проектами
внутрихозяйственного землеустройства с учетом государственной схемы комплексной
территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной
территориальной организации областей – вне населенных пунктов, а также для
размещения объектов недвижимого имущества в исключительных случаях.
Предоставление земельных
участков из этой категории земель, для добычи полезных ископаемых юридическим
лицам Республики Беларусь и иностранным инвесторам производится после
осуществления ими рекультивации земель на ранее отведенных земельных участках,
в которых миновала надобность, и приведения их в надлежащее состояние для
целей, определенных решением государственного органа, предоставившего эти
земельные участки.
Указ Президента
Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»[22]
(далее - Указ № 667) устанавливает
определенные особенности возникновения прав на земельные участки. Согласно
данному Указу основным принципом является следующее положение: предоставление
земельного участка, находящегося в использовании, возможно только после его
изъятия у прежнего землепользователя.
Предоставление земельных
участков может производиться в следующем порядке:
1) общий порядок
(административный), предполагающий соблюдение стадии предварительного
согласования места размещения земельного участка для строительства;
2) аукционный порядок
заключения договоров аренды земельных участков;
3) специальный порядок,
предусматривающий, например, предоставление земельных участков дипломатически
представительствам и консульским учреждениям, предоставление земельных участков
для размещения важных оборонных и (или) военных объектов.
В соответствии с п. 5
Указа № 667 земельные участки предоставляются юридическим лицам по результатам
аукционов:
- на право заключения договоров аренды
земельных участков;
- в аренду с условиями на право
проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
- по продаже земельных участков в
частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь в
случаях, предусмотренных законодательными актами.
Без проведения аукциона
на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право
проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и
аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельные
участки предоставляются на вещных правах юридическим лицам (п. 6 Указа № 667):
- если по условиям отвода земельного
участка требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого
(в том числе взамен намеченного к изъятию и предоставлению этим лицам);
- для оформления правоудостоверяющих
документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на
праве собственности или ином законном основании капитальные строения (здания,
сооружения);
- получившим в установленном
законодательством порядке до 1 января 2008 г. разрешения сельских, поселковых, городских, районных исполнительных комитетов на проведение
проектно-изыскательских работ для строительства капитальных строений (зданий,
сооружений) на территории г. Минска, областных центров и пригородных зонах этих
городов, если проведение аукционов на эту дату не предусмотрено законами или
решениями Президента Республики Беларусь;
- для размещения объекта недвижимого
имущества на территории Республики Беларусь, если строительство такого объекта
и конкретное юридическое лицо определены решением Президента Республики
Беларусь, либо государственной программой, утвержденной Президентом Республики
Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.
Этим же пунктом
вышеназванного Указа закреплено, что без проведения аукциона на право
заключения договора аренды земельные участки для строительства и обслуживания
многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности)
предоставляются юридическим лицам в постоянное и (или) во временное
пользование.
Юридическое лицо в
течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о
государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на
него обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и
условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного
участка).
При предоставлении
земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды
или аукциона по продаже земельного участка в частную собственность срок, в
течение которого победитель такого аукциона обязан приступить к занятию данного
участка (начать строительство, иное освоение земельного участка), определяется
в решении местного исполнительного комитета и не может превышать срока,
установленного в части первой настоящего пункта.
При предоставлении
земельного участка по результатам аукциона с условиями на право проектирования
и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) срок, в течение
которого победитель такого аукциона обязан приступить к занятию данного участка
(начать строительство, иное освоение земельного участка), определяется в
договоре на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений
(зданий, сооружений) и не может превышать срока, установленного в ч. 1 п. 8
Указа № 667.
Если юридическое лицо в
течение шести месяцев (в иной срок, определенный в договоре на реализацию права
проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений),
решении местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка со
дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации
создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к
занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления
(не начал строительство, иное освоение земельного участка), местный
исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией по изъятию и
предоставлению земельных участков не позднее одного месяца со дня истечения
указанного срока направляет такому лицу предписание о необходимости занятия
данного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка) в
соответствии с целью и условиями его предоставления. Срок, указанный в
предписании, не может превышать одного месяца.
Важно отметить, что
юридическим лицам могут предоставляться земельные участки без предварительного
согласования для строительства жилья, объектов инженерной и социальной
инфраструктуры в границах сельского населенного пункта и поселка городского
типа (при наличии утвержденного генерального плана), города (при наличии
проекта детальной планировки района застройки); незанятые и предназначенные для
жилищного строительства в сельском населенном пункте; для ведения лесного, сельского,
подсобного сельского хозяйства.
Таким образом, согласно
Положению о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденному
Указом № 667, земельные участки предоставляются юридических лицам по следующим
основаниям:
1) по результатам аукционов
аренды и аукционов продажи;
2) после его изъятия у
прежнего землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора;
3) предоставление
земельных участков для государственных нужд.
2.2.
Ограничение прав юридических лиц на земельные участки
Одной из наиболее
актуальных проблем землепользования Республики Беларусь является деградация
земель, понимаемая как процесс снижения качества земель в результате вредного
антропогенного и природного воздействия. Можно назвать множество причин этой
проблемы: нерациональное хозяйственное использование земель, последствия
осушительной мелиорации, радиационное загрязнение в результате чернобыльской
катастрофы, действия природных факторов и т.д. К сожалению, в настоящее время
при осуществлении хозяйственной деятельности экологические ограничения
землепользования, призванные противостоять деградации земель, практически не
учитываются. Проблема усугубляется тем, что многие из этих ограничений носят
формальный характер, малоэффективны, так как при их ведении недостаточно
учитываются географические особенности территории, влияющие на них природные и
антропогенные факторы.
Необходимо отметить, что
сегодня никто не отрицает важности этой проблемы, однако многие ученые считают,
что разработка ограничений землепользования является сугубо практической
задачей.
В Беларуси ограничения
землепользования существуют давно. Однако их упорядочение и систематизация
остаются достаточно сложной задачей, поскольку устанавливаются ограничения
множеством нормативных правовых актов, ведомственных документов, решений
исполнительной власти. Они часто противоречат и взаимно исключают друг друга.[23]
Ограничения
землепользования устанавливаются для[24]:
особо охраняемых природных территорий; водоохранных зон водотоков и водоемов; прибрежных
полос водотоков и водоемов; зон санитарной охраны и поверхностных и подземных
источников водоснабжения хозяйственно-питьевого назначения; охранных зон линий
связи и радиофикации; охранных зон линий электропередачи; охранных зон
магистральных трубопроводов, систем газоснабжения и других линейных инженерных
сооружений; земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; земель
оздоровительного назначения; земель рекреационного назначения; земель
историко-культурного назначения; других земель, имеющих ограничения использования.
Понятие ограничения
(обременения) прав на земельный участок дается в ст. 1 Кодекса о земле - это установленные решением
государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и
управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с
законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или
ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов
хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том
числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны
окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых
законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
В соответствии со ст. 18
Кодекса о земле ограничения могут устанавливаться в отношении прав на
предоставленные земельные участки, расположенные:
- на территории заказников и
памятников природы, объявленных без изъятия земельных участков у
землепользователей;
- в границах охранных зон особо
охраняемых природных территорий;
- на территориях, подвергшихся
радиоактивному загрязнению;
- в водоохранных зонах, прибрежных
полосах водных объектов, зонах санитарной охраны водных объектов, используемых
для питьевого водоснабжения, водоохранных и защитных лесов, охраняемых типичных
и редких природных ландшафтов;
- на территории курортов, зон
санитарной охраны месторождений лечебных минеральных вод и лечебных сапропелей,
иных земель, обладающих природными лечебными факторами и используемых или
предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма;
- в зонах охраны недвижимых
материальных историко-культурных ценностей;
- в придорожных полосах
(контролируемых зонах) автомобильных, железных дорог, а также в охранных зонах
иных транспортных коммуникаций;
- в границах ботанических и
дендрологических садов, их охранных зон;
- в местах обитания объектов животного
мира, произрастания объектов растительного мира, в обращении с которыми в
соответствии с законодательными актами установлены ограничения и запреты;
- в охранных зонах вокруг стационарных
пунктов гидрометеорологических наблюдений государственной сети
гидрометеорологических наблюдений;
- в охранных зонах геодезических
пунктов;
- в пределах территорий перспективного
развития населенных пунктов;
- на иных территориях в соответствии с
законодательными актами.
Однако в ст. 65 Кодекса о
земле закреплена норма, в соответствии с которой, в случае отсутствия оснований
для сохранения ограничений (обременений) прав на земельные участки эти
ограничения (обременения) прекращаются по решению государственного органа,
осуществляющего государственное регулирование и управление в области охраны и
использования земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной
Кодексом о земле и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.
Следует отметить, что
юридические лица могут быть субъектами земельного сервитута, под которым
понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком,
устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации
газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи
и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации,
размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть
обеспечены без предоставления такого права.
Суть земельного
сервитута, как установлено в законодательстве, состоит в праве собственника
земельного участка (как недвижимости) требовать от собственника соседнего
земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого
земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования
соседним участком (сервитута). Это право закреплено как за гражданами, так и за
юридическими лицами.[25]
По мнению О.А.
Бакиновской земельный сервитут заключается в праве землепользователя требовать
ограниченного пользования соседним земельным участком от землепользователя
соседнего земельного участка, а в необходимых случаях от землепользователя
другого земельного участка (тоже соседнего). Данное определение следует
понимать таким образом, что землепользователь земельного участка имеет право
сервитута на любых соседних участках в необходимых случаях. При этом
доминантным земельным участком является земельный участок, получающий выгоду от
установления сервитута.[26]
Так, ст. 45 Кодекса о
земле определяет, что сервитут устанавливается и прекращается по соглашению
между лицом, требующим установления земельного сервитута, и землепользователем
соседнего земельного участка. В данном соглашении устанавливаются права и
ограничения пользования, составляющего сервитут. Это соглашение подлежит
регистрации в порядке, установленном для регистрации права на участок. В случае
недостижения соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута
спор разрешается судом по иску заинтересованного лица.
Земельный сервитут может
устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на
неопределенный срок (постоянный земельный сервитут). Если в договоре о
земельном сервитуте или постановлении суда об установлении земельного сервитута
срок его действия не указан, земельный сервитут считается постоянным.
Установлено, что
обременение земельного участка сервитутом не лишает землепользователя участка
права владения, пользования и распоряжения этим участком. Но землепользователь
оказывается ограниченным в осуществлении права пользования землей в той
степени, в какой это требует право сервитута. Он уже не может свободно, по
своему усмотрению пользоваться земельным участком, как он бы мог это делать при
отсутствии сервитута. Поэтому представляется возможным говорить об ограничении
права на земельный участок сервитутом.
2.3.
Прекращение прав юридических лиц на земельные участки
Основания прекращения
права пользования земельным участком (его частью) сформулированы в Кодексе о
земле (ст. 62). Ранее действовавшее законодательство установило отдельные их
перечни. В числе оснований – добровольный отказ от земельного участка (его
части). Юридическое лицо не обязано приводить мотивы такого отказа, но
инициатива прекращения такого права может исходить от самого землепользователя
– юридического лица (например, земельный участок перестал быть необходимым в
силу изменения деятельности землепользователя).
Действующим
законодательством (ст. 62 и 63 Кодекса о земле) предусмотрены следующие основания
прекращения права пользования юридическими лицами земельным участком:
- в случае добровольного отказа от
земельного участка;
- при изъятии земельного участка для
государственных нужд;
- по истечении срока, на который был
предоставлен земельный участок;
- в случае совершения
землепользователем сделок, указанных в ст. 48 Кодекса о земле.
Ст. 48 Кодекса о земле к таким сделкам относит договоры купли-продажи, мены,
дарения, аренды, ипотеки земельных участков, предоставленных в пожизненное
наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду; сделки
по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче
арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков
другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог
и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд
хозяйственных товариществ и обществ, если за право заключения договора аренды
земельного участка плата не взималась или указанные сделки совершены без
согласия арендодателя;
- при неуплате земельного налога по
истечении двух налоговых периодов;
- при использовании земельного участка
не по целевому назначению;
- если негосударственное юридическое
лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства
(удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и
возникновения права на него не приступили к занятию данного участка;
- при неосуществлении мероприятий по
охране земель;
- в случае ликвидации юридического
лица;
- в иных случаях, установленных
законодательством.
Особенности прекращения
прав на земельные участки установлены и Указом № 667, некоторые положения
которого впоследствии продублированы в Кодексе о земле. Данным Указом
предусмотрен административный (общий) порядок изъятия земельных участков,
который предполагает предварительное согласование места размещения земельного
участка для строительства объекта, разработку проекта отвода данного участка и
принятие на его основе решения об изъятии данного участка.
Поскольку п. 8 Указа №
667 установлена норма, согласно которой юридическое лицо в течение шести
месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной
регистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязано
приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его
предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка), то в
случае если юридическое лицо в течение этого срока не приступит к занятию
данного участка, местный исполнительный комитет в соответствии с его
компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков не позднее одного
месяца со дня истечения указанного срока направляет такому лицу предписание о
необходимости занятия данного участка (начала строительства, иного освоения
земельного участка) в соответствии с целью и условиями его предоставления.
Срок, указанный в предписании, не может превышать одного месяца.
В случае если юридическое
лицо по истечении срока, указанного в предписании, не начинает строительство,
иное освоение земельного участка в соответствии с целью и условиями его
предоставления, местный исполнительный комитет в соответствии с его
компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков:
1) принимает решение о
прекращении права пользования земельным участком, содержащее условия
дальнейшего его использования и обязательное для исполнения предписание
организации по государственной регистрации осуществить государственную
регистрацию прекращения права на земельный участок, находящийся у юридического
лица в пользовании, и после государственной регистрации прекращения этого права
решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;
2) подает в суд заявление
о прекращении права частной собственности на земельный участок и после
вступления решения суда в законную силу о прекращении такого права и
государственной регистрации прекращения права частной собственности на
земельный участок у юридического лица решает вопрос о дальнейшем использовании
этого участка;
3) принимает решение о
расторжении договора аренды земельного участка, если право расторжения договора
аренды земельного участка в одностороннем порядке предусмотрено данным
договором, содержащее условия дальнейшего его использования и обязательное для
исполнения предписание организации по государственной регистрации осуществить
государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка у
юридического лица, и после государственной регистрации прекращения этого права
решает вопрос о дальнейшем использовании такого участка либо подает в суд
заявление о расторжении договора аренды земельного участка и после вступления
решения суда в законную силу о расторжении такого договора и государственной
регистрации прекращения права аренды земельного участка у этого лица решает
вопрос о его дальнейшем использовании.
Организация по государственной регистрации осуществляет
государственную регистрацию прекращения права на земельный участок у
юридического лица в течение 7 рабочих дней со дня получения предписания
местного исполнительного комитета, копии решения суда, направленной местным
исполнительным комитетом.
Государственная регистрация осуществляется за счет средств
соответствующего местного бюджета.
Если со дня принятия решения о предоставлении земельного
участка и до 2 мая 2006 г. прошло более двух лет, а юридическое лицо не
приступило к занятию земельного участка (не начало строительство, разработку
месторождений полезных ископаемых, общераспространенных полезных ископаемых, в
том числе торфа, сапропелей или иное), местный исполнительный комитет в
соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков
осуществляет действия, указанные в ч. 5 п. 8 Указа № 667, после истечения срока
предписания о необходимости занятия земельного участка, направленного
землепользователю, землевладельцу, собственнику, арендатору государственным
органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной
земель.
Срок, указанный в предписании, должен быть не более шести
месяцев для юридических лиц.
Также п. 10 Указа № 667 установлено правило, согласно
которому при невыполнении в течение двух месяцев со дня принятия решения о
предоставлении земельного участка юридическим лицом предусмотренных в данном
решении требований по осуществлению в течение этого срока государственной регистрации
земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о
предоставлении земельного участка может быть отменено местным исполнительным
комитетом, принявшим это решение, а в случаях, когда земельный участок
предоставлялся Президентом Республики Беларусь, областным исполнительным
комитетом, – районным, Минским городским, городским (городов областного
подчинения) исполнительным комитетом.
Об отмене указанного решения местный исполнительный комитет
не позднее 3 рабочих дней уведомляет организацию по государственной
регистрации.
Таким образом, можно
сделать вывод, что и в Кодексе о земле и в Указе № 667 содержится исчерпывающий
перечень основания прекращения пользования земельными участками юридическими
лицами.
Глава 3.
Аренда земельных участков как вид права землепользования юридических лиц.
Концессия земельных участков
3.1.
Понятие и особенности аренды земельных участков юридическими лицами
В связи с принятием в
2008 году нового Кодекса о земле наиболее существенные изменения претерпело
правовое регулирование аренды земель. Развитие института аренды земель является
наиболее перспективным способом вовлечения в гражданский оборот земель, которые
не подлежат передаче в частную собственность.[27]
Кодекс о земле не дает
определения аренды земель. В силу ч. 3 п. 1 ст. 1 и на основании ст. 577 ГК
можно сделать вывод, что аренда земельного участка - это предоставление земельного
участка во временное пользование за определенную плату на основе договора.
Исходя из вышеизложенного,
основу законодательного регулирования аренды земли составляет ГК и Кодекс о
земле.
Как отмечалось выше,
предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основе договора.
Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является
предмет договора, т.е. стороны должны четко определить местоположение
земельного участка (адрес земельного участка). Его целевое назначение, границы,
кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать
земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте
считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным.
На условиях аренды в
отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть
предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством.
В частности, к таким
землям относятся:
- земли сельскохозяйственного
назначения, в отношении которых установлен конституционный запрет на передачу в
частную собственность;
- земли природоохранного,
оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли под дорогами и иными
транспортными коммуникациями;
- земли общего пользования.
В соответствии со ст. 17
Кодекса о земле земельные участки могут предоставляться в аренду юридическим
лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их
представительствам в соответствии с Кодексом о земле и иными актами
законодательства об охране и использовании земель.
Арендодателями земельных
участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные
органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области
использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной
настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
Арендодателями земельных
участков, находящихся в государственной собственности, могут являться
администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных
участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах
данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из
одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих
земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными,
Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными
комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле.
Негосударственные
юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной
собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при
условии соблюдения их целевого назначения.
Владельцы и пользователи
земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду.
Арендатором земельных
участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект
- иностранное государство,
международные организации, юридические и физические лица как Республики
Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким
применительно к различным субъектам.
Не ясна позиция
законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических
лиц.
Кодекс о земле 2008 года
существенно расширяет круг прав арендатора, предусматривая возможность:
- предоставлять арендованный земельный
участок в субаренду в пределах срока договора аренды;
- передавать свои права и обязанности
по договору аренды земельного участка другому лицу;
- использовать право аренды земельного
участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ
и обществ в пределах срока договора аренды.
Кроме того, арендаторы
земельных участков, за исключением иностранных юридических лиц и их
представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды
земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих
равных условиях на приобретение используемого земельного участка в частную
собственность.
Что касается
регулирования вопросов предоставления земельных участков в субаренду, то
арендатор земельного участка, за право заключения договора аренды которого
взималась плата, вправе с согласия арендодателя предоставить арендованный
земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии
сохранения его целевого назначения, а также при наличии документов, удостоверяющих
права на этот участок. Кодексом о земле также предусматривается право
субарендаторов земельных участков, надлежащим образом исполнявших условия
договора субаренды земельного участка, в случае досрочного прекращения договора
аренды земельного участка заключить договор аренды этого земельного участка на
оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного
договора аренды.
В новом Кодексе о земле
усиливаются гарантии защиты прав арендатора по сравнению с ранее действовавшим
законодательством. В частности, срок аренды земельного участка, находящегося в
государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со
строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений),
должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих
капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на
более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым
предоставляется этот земельный участок.
Сроки и иные условия
аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка.
Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть
менее десяти лет. Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.
Также Кодексом о земле
предусматривается возможность строительства арендаторами капитальных строений
(зданий, сооружений) или размещения иных объектов недвижимого имущества на
арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, в случаях,
когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание
древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных
участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям,
указанным в договорах аренды земельных участков.
Содержание
договора аренды
Ст. 592 ГК и ст. 69
Кодекса о земле закрепляют за арендатором преимущественное право на заключение
договора аренды земельного участка на новый срок. Для реализации данного права
арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору
и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды такой срок не указан, - в разумный срок до окончания
действия договора аренды.
Если арендодатель отказал
арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня
истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,
арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если
арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем необходимо
иметь в виду следующее обстоятельство. Постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427[28]
утверждена типовая форма договора аренды земельного участка[29],
в котором на стороне арендодателя выступает исполком. Пункт 7 указанной типовой
формы договора предусматривает, что арендатор, желающий подлить договор на
новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 3
месяца до истечения срока договора. Если арендатор письменно не уведомил
арендодателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные
отношения сторон по истечении срока договора аренды прекращаются.
Права и обязанности
арендатора земельного участка определяются в договоре аренды, Кодексе о земле,
ГК. Арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемым
земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в
результате использования земельного участка являются его собственностью.
Арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью
или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения
договора аренды он не знал об этих недостатках. Вместе с тем арендодатель не
отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые:
1) были оговорены им при
заключении договора аренды;
2) были заранее известны
арендатору;
3) должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении
договора или передаче участка в аренду.
На основании ст. 593 ГК
при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный
участок в том состоянии, в котором он его получил. ГК предусматривает защиту
прав арендатора путем использования механизма досрочного расторжения договора
аренды по его требованию.
Стабильности
правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения
договора в силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 ГК. Так, переход
права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не
является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аренда относится к числу
возмездных сделок, поскольку условием любого договора аренды обычно является
арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом
(арендатор) обязан выплачивать собственнику (арендодателю).
Арендная плата взимается
в размере, определяемом договором. В соответствии с Указом Президента Республики
Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 74[30]
базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной собственности, определяются местными исполнительными и
распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с
применением коэффициентов[31]
в зависимости от их целевого назначения, за исключением земельных участков в г.
Минске.
Особенности взимания
платежей за землю в г. Минске предусмотрены Указом Президента Республики
Беларусь от 7 июля 2008 г. № 365.[32]
Местными исполнительными
и распорядительными органами при заключении договоров аренды земельных
участков, находящихся в государственной собственности, предоставлено право
повышать или понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за данные
участки, но не более чем в 2 раза.
Как правило, арендная
плата устанавливается в целом за весь земельный участок, но может
устанавливаться отдельно по каждой из его составных частей.
Наиболее распространенной
является денежная форма оплаты. Но стороны могут предусматривать любые формы
оплаты, удобные для них либо сочетание нескольких форм. За арендуемые земельные
участки, находящиеся в государственной собственности, арендная плата взимается
только в денежной форме и перечисляется в местный бюджет.
3.2.
Концессия земельных участков
Концессия земель
понимается как основанное на договоре, заключаемом Республикой Беларусь с
национальными или иностранными инвесторами, срочное возмездное
землепользование.[33]
Специфика концессии
заключается в том, что на нее не распространяется гражданско-правовой порядок
регулирования предпринимательской деятельности, она как бы изымается из такого
порядка.
Темницкая О.А. предлагает
следующее определение концессии: система отношений, при которой государство
либо уполномоченный им орган (концедент) передает иностранному, национальному
инвестору (концессионеру) во временное владение и пользование объект
государственной собственности либо право на осуществление вида деятельности,
являющегося государственной монополией, на платной основе.[34]
Правовое регулирование
концессии земель в настоящее время осуществляется в рамках законодательства об
инвестиционной деятельности.
Инвестиционный кодекс Республики
Беларусь[35]
(далее - ИК) предусматривает возможность
передачи в концессию недр, земель, вод, лесов и объектов, исключительным собственником
которых является государство, а также прав на осуществление видов деятельности,
на которые, в соответствии с законодательными актами, закреплено исключительное
право государства (ст. 51 ИК).
Действующее
законодательство устанавливает максимально возможные сроки для использования земель
– до 99 лет.
ИК определяет концессию
как договор, заключенный Республикой Беларусь с национальными или иностранными
инвесторами для инвестиционной деятельности последних в отношении земель и
объектов, находящихся только в собственности государства, либо деятельности, на
осуществление которой распространяется исключительное право государства.
Имущество в концессию сдается в пользование (или передается право на
осуществление вида деятельности) на возмездной основе и на определенный срок.[36]
Сторонами договора
концессии, согласно ст. 52 ИК, могут выступать только:
- с одной стороны - Республика Беларусь в лице
Правительства или уполномоченного им республиканского органа государственного управления
(концессионный орган);
- с другой стороны - национальные инвесторы, в т.ч.
юридические лица частной формы собственности либо (и) юридические лица, в имуществе
которых доля Республики Беларусь, ее административно-территориальных единиц, а также
государственных организаций составляет не более 25%, или (и) иностранные
инвесторы (концессионеры).
Из этой нормы следует,
что простое юридическое лицо и даже государственное унитарное предприятие не вправе
выступать стороной по договору концессии.
Поскольку стороной по
концессионному договору может выступать Республика Беларусь в лице
Правительства Республики Беларусь или уполномоченный республиканский орган
государственного управления, можно сделать вывод о том, что имущество
коммунальной собственности не может являться объектом концессии[37].
Концессия оформляется в виде
концессионного соглашения, сторонами которого являются концедент (государство,
от имени и по поручению которого действует определенное ведомство или
государственная компания) и концессионер (юридическое лицо, получающее от концедента
соответствующие активы, права на ведение хозяйственной деятельности).
По своему экономическому
содержанию концессия отражает отношения между государством и частным капиталом
по управлению госсобственностью на основе частной инициативы в рамках договорных
отношений, а также форму деятельности, основанную на временном использовании
госсобственности негосударственным субъектом этой собственности.
По одному концессионному
договору концессионеру может быть передано одновременно несколько разных
объектов.
Следует отметить, что на
данный момент в Республике Беларусь отсутствуют механизмы передачи природных
ресурсов комиссионерам, условия налогообложения концессионной деятельности,
льготы по налоговым и таможенным платежам для концессионеров, не регламентированы
вопросы распоряжения валютной выручкой по концессионным соглашениям.[38]
Существуют следующие виды
концессионных договоров: полный концессионный; о разделе продукции; об оказании
услуг.
При полном договоре
концессионер сохраняет право собственности на произведенную им продукцию и,
если иное не оговорено в договоре, уплачивает все установленные
законодательством налоги и обязательные платежи (ст. 54 ИК).
При «раздельном» варианте
произведенная продукция делится между концессионером и Республикой Беларусь в порядке
и размерах, определяемых этим договором. При этом возможно полное или частичное
освобождение от уплаты налогов и иных платежей в связи с передачей Республике Беларусь
права собственности на часть произведенной им продукции (ст. 55 ИК).
При договоре об оказании
услуг концессионер за оказанные им услуги (выполненные работы) получает вознаграждение.
Если данный договор «с риском» - вознаграждение выплачивается лишь при условии достижения концессионером
заявленного результата, если «без риска» - вознаграждение гарантировано (ст. 56 ИК).
Порядок заключения
концессионного договора определен гл. 12 ИК «Порядок заключения концессионного
договора».
На основании решения
Президента о необходимости концессии в отношении отдельного вида деятельности
или имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, Правительство
и (или) уполномоченный им республиканский орган государственного управления
(государственная организация, подчиненная Правительству РБ) подготавливают
концессионные предложения и организуют заключение концессионных договоров (ст.
58 ИК).
Концессионер определяется
посредством проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, когда поступила
единственная заявка, а также по решению Президента, когда в целях
госбезопасности или интересов обороны страны требуется заключение
концессионного договора путем прямых переговоров с определенным инвестором
(ст.59 ИК).
Конкурс или аукцион
проводится концессионным органом, создающим конкурсную или аукционную комиссию,
в состав которой входят представители госорганов и независимые эксперты.
Возможно участие иностранных специалистов.
Решение о победителе
конкурса или аукциона принимается концессионным органом в соответствии с заключением
комиссии.
Условия концессионного
договора должны соответствовать требованиям статей 67-70 ИК. Для конкретных
форм концессионных договоров могут также предусматриваться и иные специальные
условия, подлежащие обязательному включению.
Принимая во внимание
схожесть правового регулирования, нормы, содержащиеся в законодательстве об аренде,
могут применяться к концессионному договору постольку, поскольку иное не
предусмотрено ИК и другими актами законодательства, регулирующими отношения по пользованию
имуществом на основе концессий.
Концессионный договор
может заключаться на срок до 99 лет. По истечении срока договора добросовестный
концессионер пользуется преимущественным правом на его перезаключение. При этом
Президентом или по его поручению Правительством может быть принято при наличии
заявки концессионера решение о продлении действия договора на тот же срок без
проведения конкурса или аукциона (ст. 72 ИК).
Концессионер имеет право
пользоваться за счет собственных средств всей необходимой ему (для
осуществления предусмотренной договором деятельности) информацией экономического,
производственного, научно-технического и иного характера об объекте, являющемся
собственностью Республики Беларусь (ст. 73 ИК).
Таким образом, интересы
государства заключаются в том, что, во-первых, оно перекладывает расходы по
инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор, теоретически,
для повышения его эффективности; во-вторых, пополняет бюджет за счет поступления
концессионных платежей и снимает с себя финансирование государственных
объектов; в-третьих, решает социально-экономические проблемы.
Частному бизнесу интересно
получить в долговременное управление государственные активы на льготных
условиях платы за концессию, являющейся в некотором смысле аналогом арендной
платы. Инвестируя, концессионер имеет достаточные гарантии возврата средств,
поскольку государство как партнер несет определенную ответственность за обеспечение
минимального уровня рентабельности. Обладая хозяйственной свободой,
концессионер может за счет повышения производительности труда, нововведений
увеличивать прибыльность бизнеса во время действия срока концессии, и при этом
срок концессии не сокращается.
В Беларуси, стране с высоким
уровнем огосударствления экономики, в условиях острого недостатка
инвестиционных ресурсов применение еще одной достаточно привлекательной для
инвестора формы вложения своих средств могло бы дать экономике значительные
выгоды.
В целях совершенствования
порядка предоставления земельных участков в исключительной собственности
государства (концессия) был принят Указ Президента Республики Беларусь от 27
декабря 2007 г. № 667[39].
Указ является консолидированным нормативным правовым актом, регулирующим
основные вопросы изъятия и предоставления земельных участков, позволяющим
перенести решение соответствующих вопросов на места. Документ направлен на
дебюрократизацию работы местных исполнительных органов и призван обеспечить
доступность, простоту и оперативность принятия решений о выделении земельных
участков.
В целях начала
практического применения института концессии Указом Президента Республики
Беларусь от 28 января 2008 г. № 44[40]
определен конкретный перечень объектов, предлагаемых для передачи в концессию. Передача
этих объектов в концессию позволит освоить месторождения полезных ископаемых,
построить на их базе производственные мощности и создать новые рабочие места.
В заключение хотелось бы
отметить, что проблема привлечения капиталовложений в экономику и социальную
сферу страны имеет приоритетное значение. Важнейшей предпосылкой ее решения
выступает национальная система законодательства, определяющая взаимоотношения
инвесторов с другими участниками инвестиционной деятельности и, особенно, с
государством. В Республике Беларусь за последние пятнадцать лет приняты
основополагающие законы, регламентирующие различные аспекты инвестиционной
деятельности – центральное место среди них занимает Инвестиционный кодекс
Республики Беларусь. Однако общей характерной чертой нормативных актов
различного уровня является преобладание публично-правовых методов
регулирования, а одним из средств преодоления этого перекоса в государственном
воздействии на экономические отношения является внедрение в хозяйственную
практику концессионных договоров.[41]
Актуально это и в связи с тем, что Республика Беларусь на международном рынке
борется за привлечение иностранных капиталов, а для иностранных инвесторов
привычным является преимущественно частноправовой инвестиционный климат.
Концессия как раз и может выступить средством согласования публичного интереса
государства и частной инициативы собственника в рамках реализации социально-значимых
проектов.
Заключение
В соответствии с целями и
задачами, поставленными в дипломной работе, можно сделать следующие основные выводы.
1. Земля как объект
использования и охраны представляет собой естественно-природное образование, составную
часть окружающей среды, которая является объектом самостоятельного вида
природоресурсных отношений - земельных отношений, складывающихся по поводу использования и охраны
земли. Одновременно земля является объектом имущественных отношений, которые
складываются в гражданском обороте и в которых земля имеет статус недвижимого
имущества.
2. Согласно действующему
законодательству, земельные участки предоставляются юридических лицам только по
следующим основаниям:
- по результатам аукционов аренды и
аукционов продажи;
- после его изъятия у прежнего
землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора;
- предоставление земельных участков
для государственных нужд.
3. В настоящее время при
осуществлении хозяйственной деятельности экологические ограничения
землепользования, призванные противостоять деградации земель, практически не
учитываются. Проблема усугубляется тем, что многие из этих ограничений носят
формальный характер, малоэффективны, так как при их ведении недостаточно
учитываются географические особенности территории, влияющие на них природные и
антропогенные факторы. Сегодня никто не отрицает важности этой проблемы, однако
многие ученые считают, что разработка ограничений землепользования является
сугубо практической задачей. Хотя в Беларуси ограничения землепользования
существуют давно, однако их упорядочение и систематизация остаются достаточно
сложной задачей, поскольку устанавливаются ограничения множеством нормативных
правовых актов, ведомственных документов, решений исполнительной власти. Они
часто противоречат и взаимно исключают друг друга.
4. В связи с принятием в
2008 году нового Кодекса о земле наиболее существенные изменения претерпело
правовое регулирование аренды земель. Развитие института аренды земель является
наиболее перспективным способом вовлечения в гражданский оборот земель, которые
не подлежат передаче в частную собственность. В новом Кодексе о земле
усиливаются гарантии защиты прав арендатора по сравнению с ранее действовавшим
законодательством, в частности, это касается сроков.
5. Частному бизнесу интересно
получить в долговременное управление государственные активы на льготных
условиях платы за концессию, являющейся в некотором смысле аналогом арендной
платы. Инвестируя, концессионер имеет достаточные гарантии возврата средств,
поскольку государство как партнер несет определенную ответственность за обеспечение
минимального уровня рентабельности. Обладая хозяйственной свободой,
концессионер может за счет повышения производительности труда, нововведений
увеличивать прибыльность бизнеса во время действия срока концессии, и при этом
срок концессии не сокращается.
В Беларуси, стране с высоким
уровнем огосударствления экономики, в условиях острого недостатка
инвестиционных ресурсов применение еще одной достаточно привлекательной для
инвестора формы вложения своих средств могло бы дать экономике значительные
выгоды.
В заключение хотелось бы
отметить, что проблема привлечения капиталовложений в экономику и социальную
сферу страны имеет приоритетное значение. Важнейшей предпосылкой ее решения
выступает национальная система законодательства, определяющая взаимоотношения
инвесторов с другими участниками инвестиционной деятельности и, особенно, с
государством. В Республике Беларусь за последние пятнадцать лет приняты
основополагающие законы, регламентирующие различные аспекты инвестиционной
деятельности – центральное место среди них занимает Инвестиционный кодекс
Республики Беларусь. Однако общей характерной чертой нормативных актов
различного уровня является преобладание публично-правовых методов
регулирования, а одним из средств преодоления этого перекоса в государственном
воздействии на экономические отношения является внедрение в хозяйственную
практику концессионных договоров. Актуально это и в связи с тем, что Республика
Беларусь на международном рынке борется за привлечение иностранных капиталов, а
для иностранных инвесторов привычным является преимущественно частноправовой
инвестиционный климат. Концессия как раз и может выступить средством
согласования публичного интереса государства и частной инициативы собственника
в рамках реализации социально-значимых проектов.
Поскольку земельные
ресурсы как в рамках одного государства, так и всей планеты в целом, ограничены
как в площади, так и в своих полезных свойствах, безусловно, процесс
использования этих ресурсов нуждается в строгом и однозначном правовом
регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех
правил. Именно поэтому на сегодняшний день целью правовой системы каждого
государства мира является наличие эффективного механизма регулирования
земельных отношений.
Список
использованной литературы:
Нормативно-правовые акты и
материалы практики:
1.
Конституция Республики Беларусь от 15.03.1994 г. // Национальный
реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999, № 1, 1/0.
2.
Гражданский кодекс республики Беларусь от 07.12.1998 г. № 218-З // Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. - 2000. - № 69. - 2/190.
3.
Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 21.06.2001 г. № 37-З // Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь. 2001. № 2/780.
4.
Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 г. № 425-З // Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь, 2008, № 2/1522.
5.
Закон Республики Беларусь от 26.11.1992 г. № 1982-XII «Об охране окружающей среды» //
Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002, № 85, 2/875.
6.
Закон Республики Беларусь от 18.07.2000 г. № 423-З «Об
экономической несостоятельности (банкротстве)» // Национальный реестр правовых
актов Республики Беларусь. - 2000. - № 73. - 2/198.
7.
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним» // Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь, 2002, № 87, 2/882.
8.
Закон Республики Беларусь от 09.06.2003 г. № 202-З «О
реорганизации убыточных сельскохозяйственных организаций» // Национальный
реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2003. - № 68. - 2/951.
9.
Декрет Президента Республики Беларусь от 13.07.1999 г. № 27 «О
введении единого налога для производителей сельскохозяйственной продукции» //
Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999, № 54, 1/481.
10. Указ
Президента Республики Беларусь от 7.02.2006 г. № 74 «О совершенствовании
порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной собственности» // Национальный реестр правовых актов Республики
Беларусь, 2006 г., № 24, 1/7250.
11. Указ
Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 667 «Об изъятии и
предоставлении земельных участков» // Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь, 2008, № 6, 1/9264.
12. Указ
Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 г. № 44 «Об утверждении перечня
объектов, предлагаемых для передачи в концессию» // Национальный реестр
правовых актов Республики Беларусь 2008, № 5/27789.
13. Указ
Президента Республики Беларусь от 07.07.2008 г. № 365 «О взимании платежей за
землю в г. Минске» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 1/9855.
14. Постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от
03.01.1996 г. № 4 «О структуре агропромышленного комплекса Республики Беларусь»
// Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики
Беларусь, 1996, № 1. Ст. 13.
15. Постановление
Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 г. № 427 «Об установлении
типовой формы договора аренды земельного участка» // НРПА РБ 24.03.2008 №
5/27379.
Специальная литература:
16. Бакиновская
О.А. Правовой режим земель городов (организационно-правовой аспект): дис...
кандидата юридических наук: Институт государства и права Национальной академии
наук Беларуси.- Минск, 2007.
17. Бакиновская
О.А. Земельное право: ответы на экзаменац. вопр. -
3-е изд., перераб. и доп. - Минск: ТетраСистемс, 2009.
18. Демиденко
А.Г. Новеллы Кодекса Республики Беларусь о земле // СПС КонсультантПлюс:
Беларусь. 2009.
19. Ерофеев
Б.В. Земельное право России: Учеб. // Отв. ред. Н.И. Краснов. - 9-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
20. Жариков
Ю. Г. О праве собственности, землевладении, бессрочном (постоянном), временном
пользовании и аренде земли // Дело и право. – М., 1995. – № 5.
21. Закройщикова
Д. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками // Хозяйство и
право, 2003, № 7.
22. Земельное
законодательство зарубежных стран. – М.: Наука, 1982.
23. Земельное
право: Учебник // отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006.
24. Земельное
право: учебный курс // О.Ю. Украинцев. Электронный курс. М.: МИЭМП, 2007. Режим
доступа к курсу: #"1.files/image001.gif">