Оглавление
Введение
3
Сервитут
4
Заключение
10
Список использованной литературы
12
Введение
Когда-то римское право
называли «писаным разумом». Современное частное право ушло далеко вперёд в
регламентации сложнейшей сферы имущественных отношений, особенно торгового
(коммерческого) оборота. Однако и многие новейшие юридические конструкции как
из кирпичиков складываются из основных, элементарных понятий и категорий,
разработанных именно в римском праве. С этой точки зрения римское частное право
продолжает оставаться основой для изучения гражданского законодательства
В области земельных
отношений поделение недвижимости между индивидуальными собственниками повело к
тому, что предметы, бывшие некогда в общем пользовании (леса, луга, воды),
перешли теперь в отдельную собственность и не могут быть поделены между всеми
равномерно. Хозяйственная эксплуатация недвижимости заставила поэтому
обойденных собственников искать пользования в недостающих угодьях на чужих
участках соседей. Юридическим средством для удовлетворения этой потребности и
явилось сервитутное право[1]
В связи с активным
развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов
является достаточно актуальным.
Порядку установления
сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского Кодекса
РФ и статья 23 Земельного Кодекса РФ. Данные статьи содержат определение
сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо
отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии
становления и на практике реализуется достаточно редко[2]
Сервитут
Сервитуты представляют собой весьма
уникальное правовое явление и своим появлением обязаны древнеримским юристам.
Сервитут происходит от лат «servus» - раб и представляет собой вещное право,
позволяющее пользоваться чужой вещью в ограниченном отношении (для прохода,
проезда, прокладки труб через соседний участок, а также для обеспечения любых
других нужд, если удовлетворить их иначе как посредством установления сервитута
невозможно).
Сервитуты
могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными. Исчерпывающего
перечня сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя
устанавливать любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и
не противоречат нормам закона.
Способами
установления сервитута в законодательстве разных стран признается обычай, договор,
решение суда, завещание
и некоторые другие. Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую
вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без
установления сервитута
В
российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216,
274-277, 553, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (статья 23 и
др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный
кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.), а также в Федеральном законе № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[3]
В
дореволюционной России сервитуты весьма успешно применялись на практике для
разрешения разнообразных земельных споров между соседями. В советский период
эти права на чужие вещи стали совершенно излишними и временно были забыты.
Гражданский кодекс РФ не только включил сервитуты в перечень вещных прав (ст.
216), но и урегулировал некоторые принципиальные вопросы, связанные с
возникновением и прекращением сервитутов.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ
собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего
земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним
участком - сервитута. Таким образом можно говорить о нескольких условиях, при
наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа
установления сервитута:
1. Наличие двух недвижимых вещей,
принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого
владения или постоянного бессрочного пользования).
2. Наличие общей границы между
недвижимостями.
3. Более выгодное положение одного
участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может
удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или
проезда, опоры для здания и др.).
Основная масса норм о сервитутах
содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274-277, 553, 613 и 694) и
Земельном кодексе (статья 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в
природоресурсном законодательстве (Водный кодекс, Лесной кодекс и др.), а также
в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (далее – Закон о регистрации).
Поскольку речь идет о правах на
недвижимость (прежде всего на земельные участки, но ГК признает возможность
обременения сервитутами зданий, сооружений и др. недвижимости – ст. 277),
следовательно, как и любые другие права на недвижимость, сервитуты подлежат
государственной регистрации и считаются установленными с момента такой
регистрации (статья 27 Закона о регистрации).
Рассмотрим поэтапно процесс
установления сервитута.
Сервитут может возникнуть в
результате юридического состава, включающего в себя один из двух юридических
фактов (договор об установлении сервитута или судебное решение) и акт
государственной регистрации сервитута.
Соглашение сторон всегда было самым
распространенным основанием возникновения вещных прав. К сожалению, договор об
установлении сервитута детально не урегулирован законодательством РФ, поэтому
все необходимые сведения о форме, условиях, сторонах договора можно почерпнуть
лишь из общих положений ГК о договорах.
Стороны. Одной из сторон договора является собственник (именно
собственник и никто другой) недвижимой вещи, обременяемой сервитутом (служащего
участка). Другой стороной (сервитуарием) является собственник участка, в пользу
которого устанавливается сервитут (кроме собственника сервитуарием может быть
также лицо, имеющее право постоянного бессрочного пользования или пожизненного
наследуемого владения на данный участок). В некоторых случаях сервитуарий
должен отвечать и определенным специальным требованиям (например, лицензией на
недропользование).
Форма. Требования к форме договора об установлении сервитута нигде
не сформулированы, но поскольку ст. 27 ФЗ Закона о регистрации говорит о том,
что сервитут регистрируется лишь при наличии соглашения о сервитуте, можно
сделать вывод о том, что должна быть соблюдена простая письменная форма
соглашения о сервитуте (при ее несоблюдении стороны в случае спора лишаются
возможности прибегать к свидетельским показаниям, но могут использовать иные
доказательства – ст. 162 ГК РФ).
Существенные условия. Условие о предмете является существенным в любом договоре,
при отсутствии которого договор считается незаключенным. К предмету договора об
установлении сервитута следует отнести прежде всего наименование самого сервитута
и его конкретное содержание (например, право прохода в ночное время через
участок соседа по тропе), а также сведения об участках, позволяющие достоверно
установить их местоположение (адрес, кадастровый номер). Если это возможно, на
кадастровом (для земельных участков) или ином плане недвижимости отметить, как
именно будет осуществляться сервитут (т.е. отметить дорогу, тропу, водоем).
План с отмеченным на нем сервитутом следует оформить приложением к договору, в
силу прямого указания Закона о регистрации.
Некоторые авторы предлагают в
качестве существенного рассматривать условие о цене. Это вряд ли можно признать
справедливым, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 432 к существенным относятся
условия, названные таковыми в законе или иных правовых актах (о цене же как
существенном условии договора об установлении сервитута нигде не упоминается).
Конечно, принцип возмездности сервитута, установленный п. 5 ст. 274
предполагает, что должна быть согласована плата за пользование чужой
недвижимостью. Но, во-первых, эта плата может быть определена по правилам
статьи 424, а, во-вторых, ничто не мешает сторонам заключить безвозмездный
договор об установлении сервитута.
Земельный кодекс говорит также о
возможности установления срочных сервитутов (смешав тем самым сервитуты с
арендой), с чем автор настоящей статьи не может согласиться, поскольку сервитут
представляет собой вещное, а не обязательственное, право, а существование
вещных прав не может обуславливаться каким-либо сроком ввиду их природы. Как бы
то ни было в отношении земельных участков возможно установление срочных
сервитутов, поэтому по соглашению сторон в договор об установлении сервитута
можно включить условие о сроке, по истечении которого действие сервитута
прекратится. Это не касается других объектов недвижимости, поскольку положения
Земельного кодекса на них не распространяются, а ГК не говорит о существовании
срочных сервитутов.
Сам по себе договор об установлении
сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации,
согласно статье 27 Закона о регистрации, подлежит лишь право, возникшее на
основании данного договора. В соответствии с вышеупомянутой нормой
государственная регистрация сервитута производится на основании следующих
документов: а). заявления сервитуария; б). соглашения об установлении сервитута
(целесообразно заверить его нотариально, чтобы не возникло сомнений в
подлинности подписей сторон). Сервитут считается установленным с момента его
регистрации в ЕГРП.
В судебном порядке можно требовать
принудительного установления сервитута, если сосед отказывается заключать
договор об установлении сервитута. В исковом заявлении об установлении
сервитута, которое подается в районный суд по месту нахождения недвижимости
(статья 30 ГПК РФ), должны быть указаны фактические обстоятельства, которые
позволяют говорить о необходимости установить тот или иной сервитут. Так,
сервитут прохода или проезда через соседний участок может быть установлен, если
потенциальный сервитуарий докажет, что иначе как через участок соседа попасть
на свой участок он не может. Таким образом, если суд установит, что
удовлетворение нужд собственника иначе как посредством установления сервитута
невозможно, он должен вынести решение об установлении сервитута. Целесообразно,
конечно, чтобы судебным решением была установлена и плата за пользование
обремененным участком, в противном случае стороны вновь окажутся в подвешенном
состоянии, когда сервитуарий будет пользоваться своим правом, а плата за
пользования в силу ее неопределенности не будет взиматься (спор о конкретной
сумме опять-таки придется решать в судебном порядке). Плата за пользование
может взиматься как единовременно, так и в виде периодических платежей.
В соответствии со статьей 17 Закона
о регистрации вступившее в силу законное решение суда является основанием для
государственной регистрации сервитута.
Иногда закон сам прямо указывает на
возможность установления сервитута в том или ином случае.. Так при продаже
земельного участка без расположенного на нем здания или сооружения, если в
договоре купли-продажи участка условия пользования соответствующей частью
земельного участка не определены, продавец сохраняется за собой право
ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее
назначением (статья 553 ГК РФ). Поскольку специальных правил о регистрации
сервитута в силу прямого указания ГК Законом о регистрации не установлено,
представляется, что и в этом случае у заинтересованного собственника
недвижимости имеется лишь право требовать заключения соглашения о сервитуте или
обращаться в суд с заявлением об установлении сервитута, а регистрации такого
сервитута производится в общем порядке – при предоставлении договора об
установлении сервитута или судебного решения.
Сервитут прекращается свое действие
в случае отпадения оснований, в связи с которыми он был установлен (например,
была проложена новая дорога к участку сервитуария). В этом случае стороны
опять-таки могут договориться полюбовно, заключив соглашение о сервитуте, или
разрешать спор в судебном порядке. Некоторые авторы полагают, что сервитут
может быть прекращен и простым расторжением договора об установлении сервитута.
Представляется, что это невозможно, также как невозможно прекратить возникшее
право собственности, расторгнув уже исполненный договор купли-продажи. Другое
дело, если договор был признан недействительным или незаключенным и применены
последствия недействительности сделки, в этом случае сервитут считается
неустановленным, а запись о нем подлежит исключению из ЕГРП.[4]
Заключение
В заключение еще раз
хочу отметить актуальность выбранной темы исследования. Так как ограниченность
земельных ресурсов и постоянное возрастание потребности в земельных участках
давно потребовали от юридической науки выработки таких конструкций, которые бы
минимизировали споры, сохраняя, с одной стороны, имеющееся землепользование, и,
с другой, обеспечивали бы интересы других владельцев как сопряженных земельных
участков, так и прочих объектов недвижимости. Именно так родилось право
сервитутов.
Развитие данной ветви
цивилистики прошло сложный путь от римского до современных понятий о сервитуте
как особом вещном ограниченном праве, но, думается, мало изменилось по своему
существу, поскольку как в древности, так и сегодня покоится на существовании
одних и тех же объективных проблем.
Гармоничное и
непротиворечивое сочетание общих (публичных) и индивидуальных (частных)
интересов в сфере землепользования в значительной степени является залогом
успешного и поступательного не только экономического, но и социального развития,
позволяет решать текущие проблемы собственников и иных владельцев земельных
участков, в значительной степени обусловливает отсутствие конфликтов в будущем.
Вполне актуально это и для России, где длительное время вопрос о земле в
различных его интерпретациях служил основой социальных потрясений.[5]
Но
проблемы в этой области права существенны. Несовершенство и неполнота
законодательства по земельным вопросам создает немало препятствий на пути
целостного и эффективного развития экономики страны. При том, что в силу
возложенных на государство функций для государства фактически не существует
запрещенных способов использования земель и законодательно закреплена
презумпция государственной собственности на землю, многие вопросы в нормативном
правовом порядке до сих пор не урегулированы.
В
частности, не завершено разграничение государственной собственности на землю,
не установлен порядок изъятия и резервирования земельных участков для
государственных нужд, а также условия и порядок приобретения прав на земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на
которых расположены здания, строения и сооружения. И, что весьма существенно,
нет должного нормативного правового регулирования сервитутов, которые позволили
бы решать многие вопросы без межевания земель, решений о переводе земельного
участка из одной категории в другую, многократной регистрации перехода прав,
иначе говоря, без больших затрат времени и средств.[6]
Список
использованной литературы
1.
Иванюк
И. А. Сервитутное право и инфраструктура страны М.: 2006.с.4
2.
Резник
Ж. Я.Публичный земельный сервитут по российскому гражданскому праву. Казань.
2007. С.18.
3.
Новицкий
И. Б. Римское право. М. 3е изд..2005. С. 37
4. Антуфьев
И.В. Право ограниченного пользования земельным участком// Консультационный
центр недвижимости. М.:№1. 2009.
5.
Боголюбов
С.А., Галиновская Е.А. Земельное право. М.: Проспект 2е изд. 2007. С. 48.
6.
Батыров
Д. И. Сервитуты в Российском законодательстве//Юридическое бюро Юрьева
30.05.2009.