Содержание
Введение. 3
Глава 1. Общая характеристика сервитута и сервитутного
права. 5
1.1. Понятие и сущность сервитута. 5
1.2. Содержание сервитута. 10
Глава 2. Классификация сервитутов. 17
2.1. Основания классификации сервитутов. 17
2.2. Предиальные сервитуты.. 20
2.3. Личные сервитуты.. 23
Глава 3. Динамика сервитутного правоотношения. 25
3.1 Основания приобретения сервитута. 25
3.2 Прекращение сервитута. 30
3.3 Защита прав при установлении сервитута. 32
Заключение. 36
Список литературы.. 38
Право собственности
является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от него,
ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже
присвоенную другим лицом (собственником). Классическим примером данного права
являются сервитуты – права пользования чужой недвижимой вещью в определённом,
строго ограниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужой
земельный участок. Предоставленные таким вещным правом возможности всегда
ограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия
собственника (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения
имущества без согласия собственника).
Данная курсовая
работа не случайно посвящена теме «Сервитут как ограниченное вещное право». Сервитутное право имеет весьма
древнюю историю, которая восходит непосредственно к временам римского права.
Институт сервитута в Древнем Риме представлял собой достаточно развитую и
многообразную в проявлениях правовую конструкцию. Впоследствии он лег в основу
тех разновидностей вещных прав, которые принято называть ограниченными вещными
правами, или правами на чужие вещи. Положения, установленные римским правом,
усваивались и национальным правом многих более поздних государств.
Эта тема актуальна,
поскольку на современном
этапе построения правового государства возрождается
категория вещных прав и формируется их система. В системе вещных прав на чужое
имущество, наряду с другими, законодатель предусмотрел такое право как
сервитут. Необходимость введения данной правовой конструкции вызвана
экономическими потребностями общества и отдельных участников гражданского
оборота. Сервитут является одним из важнейших правовых институтов, который
позволяет участникам гражданского оборота пользоваться в ограниченном объеме
чужим имуществом. Социально-экономическая значимость указанного права
определяет значение правового регулирования возникающих при этом отношений. В
частности, в сферу правового регулирования входят такие вопросы как понятие и
виды сервитутов, основания их возникновения и прекращения, защита сервитутов.
Без надлежащего регулирования указанных вопросов нельзя говорить об эффективном
функционировании отношений собственности и действии норм о сервитутах.
В процессе
работы была использована научная и периодическая литература. В дореволюционном
русском праве сервитуты рассматривались такими авторами как В.И. Курдиновский,
Д.И. Мейер, А.И. Покровский, В.М. Хвостов, Г.Ф. Шершеневич и др. В современном
отечественном праве сервитуты освещались в работах В. Казанцева, В.П.
Камышанского, А.В. Копылова. Н. Коршунова, И.Э. Косарева, А.А. Манукян, Ю.В.
Тимониной, Л.В. Щенниковой, М.В. Чередниковой и др. Исследование вопроса о
возникновении, прекращении и защите сервитутов носит фрагментарный характер и
не позволяет выявить все проблемы и обосновать пути их решения. В российской
литературе более комплексный характер носят работы А.В. Копылова и Л.В.
Щенниковой. Но в них, кроме сервитутов, рассматриваются и другие вещные права,
что не позволило авторам полностью раскрыть вопросы, связанные с сервитутом.
Цель работы - изучение сервитута как одного из ограниченных вещных прав. Для
решения поставленной цели определены следующие задачи:
-
дать понятие и определить содержание сервитута;
-
рассмотреть виды сервитутов;
-
проследить, каким образом приобретаются и защищаются сервитуты, каковыми могут
быть основания их прекращения.
Методологической
основой данной работы является системный подход к анализу предмета
исследования. В процессе исследования использовались как общий диалектический
метод, исторический, так и метод анализа и синтеза.
Сервитуты являются древнейшими среди
прав на чужие вещи, которые возникли в римском праве. «Сервитутами в римском
частном праве назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались
или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного участка
земли, или в пользу определенных лиц»[1].
Развитие земельных отношений в Древнем Риме стало причиной того, что уже очень
рано обнаружилась потребность в признании и регулировании земельных
(предиальных) сервитутов, которые представляли собой «право пользования одного
землевладельца чужим соседним земельным участком в том или ином отношении»[2].
Возникновение и развитие
института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института
частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не
имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его
использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет
прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным
земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает
потребность в пользовании соседней землей. Такого рода вопросы легко
решались, когда земля находилась в общественной собственности (во владении
племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной
собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не
имевшему на своей земли воды, пастбища и т.д. Появилась потребность надежного
закрепления права пользования чужой землёй, обычно землёй соседа, с целью
прохода, проезда, перевозки грузов, выпаса скота, получения доступа к воде.
С ростом городов и
увеличением плотности городской застройки собственники городских земельных
участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредить
полное затемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке,
потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна или иметь
возможность опереть своё здание на часть соседнего дома. Для всех этих целей и
была введена такая категория прав, как сервитуты.[3]
Прочность
удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном
характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам
земельный участок, а не действие определённого лица, обязавшегося допускать
пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект
сервитутного права сохранял своё право пользования соседним участком независимо
от того, остаётся ли его собственником тот, кто установил на свою землю
сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут
является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому
собственнику.
Итак, исходя
из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой
вещью в том или ином отношении.[4]
Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения,
возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие
неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными
участками. До недавнего времени российское право знало этот институт только в
историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических
учебников даже не упоминал этого термина. Он встречался только в учебниках по
римскому праву да в учебниках по истории государства и права.[5]
В советское время
институт сервитута не был урегулирован законодательством, что объясняется
наличием исключительной государственной собственности на землю, при которой в
земельных сервитутах не было особой необходимости. Возрождение данного
института в законодательстве России имело место в 1994 году, с принятием ГК РФ,
который в нормах главы 17, наряду с иными вещными правами на землю, по
истечении длительного времени отразил институт частных земельных сервитутов.
Гражданское законодательство Российской Федерации определяет сервитут, как
право ограниченного пользования чужим земельным участком (274 ГК РФ). Таким
образом, для сервитута характерно наличие двух земельных участков,
принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок (служащий)
служит тем или иным образом собственнику другого земельного участка
(господствующего). Причем сервитут может быть установлен по отношению к
соседнему земельному участку. Допускается в необходимых случаях требовать его
установления и от собственника другого земельного участка - соседнего с
соседним. Это следует понимать таким образом, что собственник земельного
участка имеет право сервитута на любых соседних участках в необходимых случаях.
Подобный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим
установления сервитута (сервитуарием), и собственником земельного участка[6].
К настоящему
времени в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся
специальные правовые нормы, касающиеся сервитутного права[7]. Среди сложностей на пути становления этого права в Российской
Федерации следует отметить его новизну. Вместе с тем можно привести примеры,
когда суды прекрасно разбираются в существе дела. Так, в арбитражный суд с иском к Московскому
земельному комитету и Правительству г. Москвы обратилось ЗАО "ЦМД". Последнее
требовало установить в свою пользу бессрочный сервитут для прохода и проезда через
земельный участок общей площадью 4917,2 кв. м. Вынося Постановление об отказе в иске, ФАС Московского округа справедливо указал на то, что данный земельный участок
является участком общего пользования (ст. 262 ГК РФ). Следовательно, истец
имеет право пользоваться данным участком наряду с другими лицами. Между тем из
смысла п. 1 ст. 274 ГК РФ следует, что сервитут в интересах собственника
земельного участка либо другого недвижимого имущества может устанавливаться
только тогда, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без
установления сервитута[8].
Система правового регулирования
сервитутов носит комплексный характер, выражающийся в сочетании гражданского и
земельного законодательства. Комплексный характер проявляется, во-первых, в
применении единого объекта для гражданского и земельного права - земельного
сервитута, разделенного по субъектному критерию на частный и публичный.
Гражданское законодательство регулирует только частные сервитуты, а земельное -
как частные, так и публичные. Во-вторых, взаимосвязь гражданского и земельного
права обусловлена едиными принципами возникновения, государственной
регистрации, осуществления, прекращения сервитутов - частных в гражданском,
частных и публичных в земельном законодательстве.
В отношении сущности
сервитута в юридической литературе существуют различные точки зрения. Этот
вопрос носит спорный характер и единство мнений отсутствует. Одни цивилисты
считают, что сервитут является ограничением права собственности, другие
рассматривают сервитут как обременение[9]. На мой взгляд, сервитут для лица, в
пользу которого он установлен, является вещным правом, а для собственника
земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, обременением. При
этом частный сервитут регулируется исключительно нормами ГК РФ, так как ЗК РФ в
п. 1 ст. 23 в части установления частного сервитута отсылает к нормам ГК РФ.
Рассматривая проблему
разграничения сервитутов и законных ограничений права собственности, нельзя не
отметить, что уже и в дореволюционной российской цивилистике велась дискуссия
на эту тему. Сложилось несколько точек зрения. Одни авторы считали, что
ограничения прав собственности - это сервитуты (Н.Л. Дювернуа, Гольмстен). Они
именовались также правом участия с выделением права участия общего и права
участия частного. Закон признавал право участия общим, когда в выгодах
имущества оно устанавливалось в пользу всех без изъятия; правом участия
частного признавалось право, установленное в пользу какого-либо постоянного
лица. В литературе право участия частного рассматривалось как синоним
"права соседства"[10].
Другие ученые, напротив, полагали, что это законное ограничение права
собственности в пользу всех лиц или в интересах определенных лиц (Д.И. Мейер,
Г.Ф. Шершеневич, Е.В. Васьковский, Д.Д. Гримм). И наконец, третья группа
юристов рассматривала это право как легальный или принудительный сервитут,
являющийся чем-то средним между обычными (договорными) сервитутами и
ограничениями права собственности (И. Горонович).
Представляется наиболее
предпочтительной вторая точка зрения, которую четче всего определил Г.Ф.
Шершеневич. Автор отмечал, что в отличие от сервитутов «ограничения права
собственности имеют в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц
в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам прав на чужую
вещь». Другими словами, право участия частного хотя и устанавливает ограничение
права собственности в интересах определенных лиц (соседей), но оно в
противоположность сервитутам не дает соседям никаких самостоятельных прав на
чужой земле, а только стесняет собственника участка в осуществлении своего
права.
Е.А. Суханов, анализируя
положения о сервитутах и взгляды цивилистов на сервитутное право, также пришел
к выводу о том, что некоторые авторы поспешили отнести публичный сервитут к ограниченным
вещным правам[11].
Сходной точки зрения придерживается А.В. Копылов, отметивший, что, во-первых,
публичные сервитуты возникают только на основе прямого указания закона, т.е. в
легальном, а не частноправовом (договорном) порядке. Во-вторых, устанавливаются
они не в пользу конкретного субъекта - собственника соседней недвижимости, а в
пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а публичных нужд. Отсюда
следует, что ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву,
публичные сервитуты не имеют.
Итак, мы видим два
основных различия во взглядах современных российских цивилистов. С одной
стороны, признание существования публичного сервитута, который устанавливается
не в интересах конкретного собственника недвижимости, а в интересах общества,
народа в целом. С другой стороны, отрицание существования данного правового
института, который рассматривается только как ограничение права собственности в
силу закона.
Все сказанное дает
основание сделать следующие выводы. Во-первых, в ГК РФ пока отсутствуют общие
положения о сервитутах как особой группе вещных прав. Положения гл. 17 ГК РФ, в
которую входят статьи, посвященные сервитутам, не дают полного представления о
сервитутном праве. Сервитуты рассредоточены по различным отраслям права, что
вносит неопределенность в их общую систему. Возможно, законодателю следовало бы
выделить в ГК РФ отдельный раздел, посвященный регулированию сервитутных
правоотношений. Во-вторых, несмотря на перечень сервитутов, представленный
законодательством РФ, отсутствует какая-либо их систематизация.
Необходимо в ГК РФ как
базовом законе предусмотреть развернутый перечень сервитутов. Это тем более
важно, что перечень сервитутов не является исчерпывающим и сторонам надо хотя
бы примерно представлять содержание устанавливаемого ими сервитута.
Унифицированный подход к выделению видов сервитутов облегчит задачи других
отраслей права при конструировании специфических видов сервитутов. Критерием
такой классификации может быть род недвижимой вещи, обременяемой сервитутом.
Содержание сервитута
составляют правомочия его обладателя, который имеет лишь право ограниченного
пользования соседним земельным участком (ст. 274 ГК). В соответствии с п. 2 ст.
275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи,
залога, а также не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения ограниченного
использования которого сервитут установлен. Из этого следует, что обладателем сервитута
может являться только владелец господствующей недвижимости и никто другой.
Поэтому распоряжение данным правом обладателем земельного сервитута не возможно[12].
Для появления сервитута,
или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого
ряда условий. Эти условия в единстве с юридическими признаками сервитутов
составляли правовое понятие данного вещного права.
Первым
условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным
собственникам. При этом обязательно участок одного из собственников должен был
находиться в более выгодном положении, т.е. мог служить другому. Выгода или
интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими, когда с
помощью сервитута компенсировались географические неудобства, так и
эстетическими, позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна.
Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в
служебном участке. Интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с
благом конкретного частного собственника.
Вторым
условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей
границы.[13] Земельный участок, в
интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался
господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ином
отношении составляло содержание сервитута, назывался служебным участком. Позднее, наряду с сервитутами,
возникшими на почве соседских поземельных отношений, появилась другая категория
сервитутных прав. Уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на
пользование землёй, а на любое имущество (например, стадо коров) и в пользу
какого-либо другого лица, не являющегося соседом: например, завещатель,
оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право
пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).
Третье
условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики
обязанностей собственника служащего участка. Субъект сервитутного права не
может изменять назначения вещи, например, превратить лес в поле. А собственник
служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных
действий, составляющих содержание сервитута, при частичном пользовании вещью в
том или ином строго определённом отношении, сам же при этом ничего делать не
обязан. Сервитут не может состоять в обязанности одного лица что-либо делать в
пользу другого (совершать положительные действия). Это явление именовалось
пассивной амбулаторностью[14].
Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения,
потому что это право всегда остаётся за собственником[15].
Установление
на вещь сервитутного права не означает непременно отстранения собственника от
пользования вещью. Однако сервитут предполагает различие между субъектом права
собственности на вещь и субъектом сервитутного права на неё. Поэтому сервитут
распространяется на чужую вещь и не может иметь объектом свою
собственную вещь. Собственник двух смежных земельных участков не может
считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного участка
требует пользования лесом, водой и т. д. на другом участке, потому что такое
пользование вытекает из его права собственности.[16] При коллизии же сервитута с правом
собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая
сервитут на свою землю, тем самым себя ограничивает).
Сервитуты
устанавливаются в интересе определённых лиц. Определённость лица
выясняется или его наименованием или же связью его с другим правом: сервитут
принадлежит или известному лицу, как таковому, или же лицу как собственнику
данной недвижимости. На этом основано различие личных и реальных сервитутов.
Сервитут не
может быть обременён собственным сервитутом, поскольку всегда остаётся в
пределах тех двух вещей, которые связаны отношением господства и подчинения. Часть
сервитута не может иметь самостоятельного правового существования, сервитут
неделим. Так, если после смерти владельца господствующего имения, который
обладал правом прохода, остались его правопреемники, поделившие участок на
несколько его частей, то упомянутый дорожный сервитут не мог быть разделён
между ними, т.е. унаследованное имение продолжало бы обременять как единое
целое.[17]
Таким образом, мы можем
согласиться с Л.В. Щенниковой, которая сформулировала следующие юридические
признаки сервитутов, известные ещё в древнеримский период: 1) абсолютный
характер; 2) право следования; 3) неделимость; 4) невозможность установления для
себя на собственную вещь; 5) бессрочность; 6) договорный характер, поскольку
договор был наиболее распространенным основанием их возникновения[18].
Можно выделить следующие условия
договора о частном сервитуте.
1. Предмет. Предметом является
предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным
участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти
процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим
кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного
участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный
соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления)
является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности
Т.В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления
сервитута[19].
Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает
обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут.
То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели
устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.
2. Стороны. Сервитут устанавливается
между собственником земельного участка или иной недвижимости и сервитуарием -
лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Обременение земельного
участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и
распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя,
арендатора - прав владения и пользования земельным участком.
Следует отметить, что ГК РФ не
регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных
на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного)
пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной,
муниципальной собственности). Тем не менее у смежных землепользователей
(соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких
участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический
характер. Например, возможна ситуация, когда собственником земельного участка
является, например, Российская Федерация, землепользователем - Минобороны
России. Каким образом будут регулироваться сервитутные отношения? Если
следовать буквальному пониманию ст. 274 ГК РФ, то правоотношение будет носить
двухсторонний характер: собственник и лицо, требующее установления сервитута[20].
3. Цена. Вряд ли можно согласиться с
мнением А.В. Копылова, утверждающего, что п. 5 ст. 274 ГК РФ определяет
сервитутные отношения строго возмездными[21].
На наш взгляд, стороны на стадии заключения соглашения должны предусмотреть
возмездный либо безвозмездный характер отношений. Установление платы за
пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя,
землевладельца и т.п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или
иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения
безвозмездного соглашения о сервитуте.
В свою очередь, некоторые
исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации
за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за
пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна
рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для
земельного участка - исходя из сумм, направляемых на его содержание[22].
К сожалению, сервитутное
право находится на стадии становления и какого-либо опыта применения этого
института (в том числе и в определении соразмерной платы за сервитут) на практике
нет.[23]
Сказанное подтверждается также и арбитражной практикой. В частности, ФАС
Северо-Кавказского округа (дело № Ф08-5630/04)[24],
рассматривая спор о признании недействительным соглашения о сервитуте, пришёл к
выводу, что действующее законодательство не относит условие об оплате или
сроке, на который установлен сервитут, к числу существенных условий соглашения
о сервитуте.
Если стороны не могут
прийти к соглашению об установлении сервитута и его условиях, то сервитут может
быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения,
вынесенного по иску лица, требующего предоставления сервитута. Истец в этом
случае должен доказать, что нормальное хозяйственное использование его земли
или иной недвижимости не возможно без обременения сервитутом чужого недвижимого
имущества. Однако современная
судебно-арбитражная практика свидетельствует, что судьи крайне редко применяют
законодательство о сервитутах. Так, спор, рассмотренный в Индустриальном
районном суде г. Перми, возник между собственниками гаражей. Братья К. построили
гаражи рядом и оставили один общий вход. Впоследствии один из братьев умер, а
его сын, вступив в наследственные права, поставил в своём гараже вместо одной
машины – две, закрыв тем самым проход в гараж своему соседу. Последний вынужден
был обратиться в суд с требованием об установлении прохода через гараж размером
в 90 см от стены до машины. Собственную дверь в гараж сосед-родственник не мог
установить, т.к. на подходящем для двери месте уже много лет функционировал
родник, используемый всеми членами кооператива. Суд обязал ответчика без
обращения к термину «сервитут» и соответствующим нормам «установить свои машины
таким образом, чтобы оставался свободным проход в 90 см от стены до машины и не препятствовать в пользовании гаражом истцу – гражданину К.».[25]
Это решение, не связанное с существом сервитута как вещного права, не имело
последствием соответствующую регистрацию в порядке, установленном для
регистрации прав на недвижимое имущество. Право прохода, установленное судебным
решением, в данном случае не превратилось для истца в субъективное вещное
право, носящее стабильный характер, а для ответчика не вылилось в обременение
собственности. Таким
образом, разрешение спора стало некоторой промежуточной мерой, не имеющей
необходимого гражданско-правового обеспечения.
Свидетельством насущной
потребности участников гражданско-правовых отношений в нормах о сервитутах
служит ещё одно судебное дело, рассмотренное тем же судом.[26]
Сторонами спора стали собственники земельных участков в садоводческом
товариществе № 85 Облветкаблаборатории. Ответчик заузил межсадовую дорожку,
разделяющую их с истицей участки, и стал чинить препятствия в пользовании
данным проходом. Истица требовала, ссылаясь на решение общего собрания
кооператива о размерах межсадовых дорожек, расширения этой дорожки за счёт
земли ответчика до размеров 50 – 60 см. Суд, рассмотрев дело по существу, без
всяких ссылок на какие-либо гражданско-правовые нормы обязал ответчика
восстановить за счёт территории принадлежащего ему участка межсадовую дорожку
до ширины не менее 50 см. по всей длине территории, разделяющей участки. Кроме
того, не препятствовать и другим членам коллективного сада пользоваться ей.
Иногда закон сам прямо
указывает на возможность установления сервитута в том или ином случае. Речь
идёт об особых ситуациях, связанных с продажей земельного участка с сохранением
за продавцом или залогодателем права собственности на здания, сооружения и
другую недвижимость, находящуюся на отчуждаемой земле (ст. 553 ГК РФ).[27]
Римское право
знало различные формы сервитутных отношений. Их было довольно много, в связи с
чем была необходима классификация.
1.
По
характеру господствующего участка (цели его использования) сервитуты делились
на сельские и городские.
2.
По
цели использования – на сервитуты водные, дорожные и иные.
3.
По
содержанию сервитуты могут быть разграничены на положительные (affirmativae) и отрицательные (negativae).
Положительные
сервитуты позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужой
земельный участок. К ним относятся все сельские сервитуты (за исключением права
запретить соседу добывать воду на его земле, если это уменьшает её запасы на
господствующем участке), а также большинство городских сервитутов. Отрицательными
называются те сервитуты, которые реализуются посредством воспрещений,
лишающих собственника служащего участка возможности совершать определённые
действия в отношении своего имущества. К ним относятся упомянутый выше водный
сервитут, а также следующие виды городских: право запрещать соседу надстраивать
этаж или возводить постройки выше определённой высоты, чтобы они не
препятствовали доступу солнца, света и не заслоняли бы вид; право требовать,
чтобы сосед своим сооружением не заслонял вид, который сервитуарий имеет из
своего дома; право запретить соседу заниматься определённым ремеслом, если это
отвечает интересам господствующего участка.
4. По
способу осуществления сервитуты делятся на постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae).
Постоянные
(непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность
непрерывного пользования подчинённым участком либо предоставляют ему право
воспрещения некоторых действий соседа. К ним относятся все отрицательные
сервитуты, а также некоторые положительные – aquaeductus, если пользование
водой не было ограничено определённым временем; право протянуть от крыши или
стены своего здания в воздушное пространство соседа балкон или кровельный скат;
право провести и укрепить свои балки в здании соседа, право опирать здание или
часть его на стену, столбы, колонны соседа. Непостоянные сервитуты не могут
физически осуществляться непрерывно, хотя юридически сервитуарий в любой момент
может воспользоваться принадлежащим ему правом в отношении чужой земли. К таким
сервитутам относятся все дорожные сервитуты; aquaehaustus; право класть навоз
или что-либо подобное возле соседской стены; право выгона скота к водопою на
чужой земле.
5. Наконец,
очень большое значение имело деление сервитутов по субъекту права на личные и
предиальные (от слова praedium – имение). Личный сервитут принадлежал
определённому лицу персонально. Предиальный сервитут принадлежит лицу как
собственнику земельного участка. Римское право знало свыше сорока видов
предиальных и личных сервитутов. Дать их исчерпывающий перечень невозможно, так
как частные лица могли учреждать разнообразные сервитуты в зависимости от целей
конкретного частного хозяйства.
В отличие от римских
источников и русского дореволюционного права, в современном российском
законодательстве отсутствует какая-либо систематизация сервитутов, хотя их
можно насчитать более 30 видов. Это тем более важно, что перечень сервитутов не
является исчерпывающим и сторонам надо хотя бы примерно представлять содержание
устанавливаемого ими сервитута[28]. Таким образом, действующее
российское законодательство (как и наука гражданского права) не выделяет
указанную особенность, а также не содержит исчерпывающего перечня сервитутов и
их классификации.
Анализируя
современную научную литературу, по нашему мнению, сервитуты можно
классифицировать на личные и предиальные, частные и публичные, земельные,
водные и лесные, градостроительные и сельские, положительные и отрицательные,
срочные и бессрочные (постоянные), возмездные и безвозмездные, договорные
сервитуты и сервитуты, установленные в силу закона, судебного решения,
постановлений органов государственной власти, местного самоуправления.
Следует
заметить, что по российскому законодательству предметом сервитутов могут быть
земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных
плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное
пользование которым необходимо для полноценного осуществления своих прав
собственником другой недвижимости. Во всех случаях закон называет предметом
сервитута только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е.
ориентированные на конкретную личность, а не на имущество в законе не
упоминаются.[29]
Однако, личный сервитут «связан с личностью, а не с недвижимостью в лице её
всякого собственника, кто бы им ни был. Личный сервитут есть именно вещное
право, так как право пользования лица непосредственно направлено на имущество,
в чьих бы руках оно ни находилось».[30]
Все же остальные (не личные) сервитуты называются вещными, реальными (или
предиальными), предусматривающими ограниченное пользование чужим земельным
участком или другой недвижимостью.
Нормы о сервитутах
содержатся в земельном, градостроительном, лесном, водном и ином
законодательстве. В указанных отраслях законодательства применяют понятия
публичного и частного сервитута.[31] Частный сервитут устанавливается
в соответствии с гражданским законодательством в интересах конкретных граждан
или юридических лиц на основе гражданско-правового договора, а в случае спора –
на основе судебного решения. Примером частного сервитута служит право соседей
пользоваться колодцем, расположенным на чьей-то территории. Также в интересах
отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или
связи, трубопроводов и т.п. по соседним земельным участкам (не из соображений
экономической выгоды, а потому что нельзя по-другому, например, провести
коммуникации). Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не
определён. Он устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ,
субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Публичные сервитуты
устанавливаются, например, для: прогона скота через земельный участок; ремонта
коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной
инфраструктуры; предоставления прохода к прибрежной полосе и ряду других
случаев, предусмотренных законом.[32]
Заслуживает внимания позиция Г.В.
Чубукова, высказанная им относительно правовой природы публичного сервитута в
российском праве. По его мнению, нельзя исключать то обстоятельство, что данный
сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на
объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности
народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и
ресурсы. Граждане, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в
силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными
собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания,
поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как
естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено
Конституцией РФ (п. 1 ст. 9)[33]
Сервитут может быть
срочным или постоянным. Реализация срочного сервитута ограничена определенным
периодом времени или иным обстоятельством, в связи с чем, они являются
непостоянными и устанавливается в случаях, когда необходимость использования
соседнего земельного участка носит временный характер. Например, право проезда
может быть предоставлено до окончания строительства дороги, проходящей
непосредственно к участку, в пользу которого установлен сервитут. Сервитута
являются постоянными, так как юридически могут осуществляться обладателем
сервитута в любой момент, вне зависимости от периода времени или иного
обстоятельства.
Как уже отмечалось
выше, назначение предиального (реального) сервитута - восполнить недостающие
конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки
зрения римские юристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием
участка, его размерами и другими категориями, выражали ту мысль, что
предиальный сервитут не обслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный
участок, а поднимает вопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало
требование, чтобы сервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего
земельного участка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.
По общему правилу
господствующий и служащий земельные участки должны быть соседними, однако,
позднее для установления сервитута иногда признавалось достаточным, чтобы было
фактически возможно и необходимо пользование одним участком в интересах другого
независимо от их взаимного расположения.
Среди предиальных
сервитутов различались сельские, устанавливаемые в пользу полевых и
незастроенных участков, и городские, устанавливаемые в пользу застроенных
(городского типа) участков.
Происхождение сельских
сервитутов таково. В Риме очень давно устанавливались частная поземельная
собственность, причем на сравнительно небольшие участки. Римские поля выглядели
мозаично, чересполосно. Сплошные земельные массивы являлись собственностью
отдельных магнатов, да и то лишь в более позднее время. При этом следует
учесть, что землемерное искусство по началу не было на должной высоте. Поэтому
в сельских условиях часто возникало такое положение, при котором владелец
земельного участка мог подступиться к своему участку не иначе, чем через
участок соседа. Отсюда и возник институт пользования чужой вещью (соседним
участком) в определенном отношении. Из числа сельских сервитутов известны дорожные
(iter - право проходить и проезжать через соседний участок, via - право
перевозить тяжести, actus - право прогонять скот, navigandi – право переплывать чужое
озеро с целью сообщения с определённым земельным участком); сервитуты водные
(aquaeductus - право провести воду с соседнего участка; aquaehaustus - право
черпать воду на соседнем участке, соединённое с правом прохода к источнику; право
отводить воду со своей земли на землю соседа; право спускать дождевую воду со
своей земли через имение, находящееся ниже, если соседние участки находятся на
склоне; право на то, что сосед не может добывать воды на своей земле, если это
приводит к уменьшению её запасов на господствующем участке – это был
единственный отрицательный сервитут из числа сельских); пастбищные (право пасти
скот на соседнем участке); право рубить лес на соседнем участке для
удовлетворения потребностей другого; право складывать плоды, собранные на своей
земле и т д.
Гораздо
большее распространение получили городские сервитуты. Их возникновение
относится в основном к классическому периоду в истории римского права, когда с
ростом городов Рима меняется сам характер градостроительства. Одноэтажные дома,
изолированные друг от друга окружающими их земельными участками, сменяются на
тесно прилегающие, нередко многоэтажные и имеющие окна на улицу, а не во двор
постройки. Такая теснота и вызвала потребность в городских сервитутах.[34]
Следует
отметить, что предиальные городские сервитуты делятся на положительные и
отрицательные. В первом случае управомоченное лицо само совершает определенные
действия; во втором – в праве не допускать определенных действий со стороны
служащего участка, то есть собственник служащего участка обязывается терпеть те
или иные обременения своего участка.
К
положительным городским сервитутам относится право пользования служащим
строением в качестве подпоры для господствующего. Из них наибольшую известность
имели: право опереть постройку на стену соседа; право вделать балку в стену
соседа; право проложить канализационный сток через участок соседа; отвод
дождевой воды на крышу или двор соседа; право возводить коптильню рядом с
двором соседа; право перекинуть балкон и другие выступы в чужое пространство.
Отрицательные
сервитуты имели своей целью не допустить таких изменений в служащем участке,
которые бы сделали пользование господствующим участком менее удобным или менее
приятным. Сюда относится право: вида (т.е. чтобы сосед не закрывал вида
постройки); чтобы сосед не застраивал своего участка, или строил не выше
определенного размера; чтобы сосед не лишал участок света.
Все
предиальные сервитуты теснейшим образом были связаны с господствующим и
служащим участками. В этой связи сервитуарий не мог уступить право сервитута другому
лицу без уступки прав на господствующий участок. Точно также лицо, которое приобрело
служащий участок, автоматически приобретало в полном объеме и существующее
обременение. Поэтому предиальные сервитуты бессрочны и неделимы. Объем и
содержание установленного сервитута не должны превышать разумных потребностей и
нужд, необходимых для нормального функционирования господствующего участка.
«При разделении служащего
участка он не утрачивал обременения, продолжая служить собственнику
господствующего участка как единое целое».[35]
Что
касается личных сервитутов, число которых заметно уступало числу предиальных,
то для них характерно следующее: 1) личные сервитуты, в отличие от предиальных,
были связанны с определенным лицом; 2) сервитуты могут приобретаться любым
лицом, в то время как предиальные – лишь собственником господствующей
вещи; 3) они имели срочный характер, так как прекращались со смертью сервитута.
Личные сервитуты
также были весьма многочисленны.
1. Важнейший
личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть
право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранением в целости
субстанции (сущности вещи). Само право состоит в праве на вещь; с уничтожением
ее должно уничтожаться и само право. В качестве личного сервитута узуфрукт был
правом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил на
наследников узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться
(допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось и
право нанимателя). Узуфруктарий должен пользоваться вещью как хороший хозяин, в
соответствии с хозяйственным назначением вещи (например, получив в узуфрукт
виноградник, лицо не вправе застроить этот участок, хотя эта форма
использования земли была бы выгоднее), должен принимать меры к сохранению вещи
и т.д. Плоды от вещи поступают в собственность узуфруктария с момента
фактического овладения ими. Неправильное пользование вещью, в частности,
изменение ее хозяйственного назначения, приводило к обязанности узуфруктария
возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Однако, по римским воззрениям
ответственность узуфруктария вытекала не непосредственно из узуфрукта, а
устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальным соглашением,
называвшемся cautio usufructuaria. Если вещь претерпевала существенное
изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария, последний не нес
ответственности, но право его прекращалось (например, в узуфрукт дан пруд, если
он высохнет, узуфруктарий не имеет права пользоваться высохшим пространством
для других целей).
2. Другой
личный сервитут - usus, т.е. право пользоваться вещью без права пользоваться её
плодами. Узуарий не может пользоваться вещью как источником дохода, впрочем, в
пределах личных потребностей субъект этого права может пользоваться и плодами.
В остальном данный сервитут сходен с узуфруктом.
3. В форме специального личного
сервитута можно было предоставлять право жить в чужом доме или помещении
(habitatio). Кроме того, личным сервитутом является и право пользоваться
рабочей силой чужого раба или животного (operae servorum vel animalium),
право на услуги со стороны последних.
В республиканское время римскими
юристами были сформулированы теоретические постулаты сервитутного права,
распространённые на режим личных сервитутов в период Поздней империи. «Не может
быть сервитута на собственную вещь». Поэтому, если собственник господствующего
участка приобретал участок служащий, то сервитут прекращался. «Не может быть
сервитута на сервитут». Так, предиальный сервитут, как и личный, подчинялся
своему правовому режиму и вне его пределов не существовал. Невозможно поэтому
установить, к примеру, узуфрукт на сервитут права проезда. «Не может быть
сервитута, который обязывал бы к положительному действию».[36]
Сервитут может состоять лишь в обязанности воздержания от действия (право
сервитуария брать воду с участка) либо в обязанности не делать чего-либо (например,
не закрывать света или вида).
Необходимым условием
установления сервитута является отсутствие возможности осуществления владельцем
недвижимого имущества своих правомочий по его использованию без установления
права ограниченного пользования соседним земельным участком.
Сервитут устанавливается
в интересах обладателя сервитута для конкретных нужд, связанных с использованием
данным лицом земельного участка или иного недвижимого имущества, которым он
владеет. Это подтверждает ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которой сервитут
может устанавливаться для прохода и проезда через соседний земельный участок,
прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
обеспечения водоснабжения, мелиорации, а также других нужд собственника
недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Данное положение свидетельствует о том, что перечень прав обладателя
сервитута не является исчерпывающим, в связи с чем, объем данных прав будет
зависеть от нужд владельца недвижимого имущества.
Российский законодатель
не ограничивает рамки действия сервитутов государственной либо муниципальной
собственностью (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), отсюда его общий договорный
характер, а также возможность возникновения на основании судебного акта и в
силу закона (например, ст. 553 ГК РФ).
По общему правилу частный
сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления
сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке,
установленном для регистрации прав на недвижимое имущество[37].
Таким образом, основаниями возникновения сервитута является соглашение между
лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного
участка, а также решение суда.
Соглашение об
установлении сервитута следует отнести к числу вещных договоров, имеющих
определенные отличия от договоров обязательственных. Следовательно, в
результате заключения договора об установлении сервитута объектом данного
вещного договора является сама вещь, но не действия обязанного лица, которые
являются предметом договоров обязательственных. Особенность соглашения об
установлении сервитута также заключается в том, что его участниками является
конкретно определенный законодательством круг лиц, а именно собственники
соседних земельных участков. В данном соглашении указываются:
индивидуализирующие признаки земельного участка, который обременяется
сервитутом (площадь, кадастровый номер и т.д.); права сервитутария по
использованию им соседнего земельного участка (право прохода, проезда через
соседний земельный участок и т.д.), которые не могут быть обеспечены без установления
земельного сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ); плата за пользование земельным
участком, если иное не установлено законом или договором (п. 5 ст. 274 ГК РФ,
п. 6. ст. 23 ЗК РФ); начало и продолжительность действия сервитута (п. 4 ст. 23
ЗК РФ) и т.д. Данное соглашение оформляется в письменной форме, в связи с
необходимостью его государственной регистрации в порядке, установленном для
регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Следующим основанием
приобретения сервитута является решение суда. Данное основание может иметь
место только в случае, если лицо, требующее установления сервитута и
собственник соседнего земельного участка не могут прийти к соглашению об
установлении или условиях данного сервитута. В этом случае спор подлежит
разрешению судом по иску лица, который требует установления сервитута (п. 3 ст.
274 ГК РФ). Так, ЗАО
"Аэрошер-Экспресс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к
ФГУП "Государственный научно-исследовательский институт гражданской
авиации" об установлении права ограниченного пользования земельным участком
для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда сотрудников
и клиентов, а также автомашин к зданию истца, расположенному на соседнем
земельном участке. В обоснование исковых требований указывалось на недостижение
между сторонами соглашения об установлении сервитута и на отсутствие иной
возможности для прохода и проезда к зданию истца, расположенному на
арендованном земельном участке. До принятия решения истец уточнил исковые
требования, в результате чего просил установить сервитут в отношении дорог,
расположенных на земельном участке. Установив, что эксплуатация арендованного
истцом земельного участка и принадлежащего ему на праве собственности здания
возможна только через подъездную дорогу, проходящую по земельному участку, являющемуся
собственностью г. Москвы и закрепленному за ФГУП "Государственный
научно-исследовательский институт гражданской авиации" на праве
постоянного (бессрочного) пользования, суд пришел к выводу о правомерности
заявленных требований[38].
Пункт 3 ст. 23 ЗК РФ
содержит исчерпывающий перечень оснований для установления публичных
сервитутов. Отсутствие иных оснований установления публичного сервитута
ограничивает органы местного самоуправления и государственной власти в
установлении публичных сервитутов по иным основаниям. Это порой препятствует
надлежащему регулированию земельных отношений. Публичные сервитуты могут
устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования
земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и
других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения
на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона
скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках
в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на
земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в
установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным
участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
В настоящее время
сервитуты устанавливаются в тех случаях, когда на земельных участках,
обремененных правами других лиц, находятся различные инженерные коммуникации:
трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для их обслуживания организация,
занимающаяся их эксплуатацией, должна иметь возможность свободного прохода и
проезда по земельным участкам без каких-либо препятствий. В соответствии с
нормами ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от
собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного
пользования соседним участком (сервитута), который может устанавливаться для
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого
имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута[39].
Установление публичного
сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ст. 23 ЗК
РФ). На практике дело обстоит иначе. Нередко публичные сервитуты
устанавливаются без проведения общественных слушаний, а также без определения
сроков временного сервитута[40]. Так, по иску Муниципального унитарного предприятия
"Тракторозаводский рынок" о признании недействующим Постановления
Администрации г. Волгограда от 18 сентября 2002 г. № 1124 в п. 2 оспоренного ненормативного акта установлено, что публичный сервитут подлежит государственной
регистрации "Волгоградским областным регистрационным управлением",
что соответствует п. 9 ст. 23 ЗК. Однако прямое указание федерального закона
ответчиком не было выполнено, в деле документы о регистрации сервитута
отсутствуют. Пунктом 2 ст. 23 ЗК определено, что публичный сервитут
устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Данное
установленное законом требование также не выполнено ответчиком. Более того, отсутствие
порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный
сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу.
В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о
вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а
также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории
истца. При таких обстоятельствах у арбитражного суда не имелось правовых оснований
для отказа в иске МУП "Тракторозаводский рынок", поскольку вынесено
оспоренное Постановление с нарушением вышеуказанных требований закона, в связи
с чем судебный акт подлежит отмене[41].
В соответствии с п. 2 ст.
41 ЗК РФ права лиц, использующих земельный участок на основании частного
сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на
основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным
правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. Осуществление сервитута
должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении
которого он установлен.
Собственник земельного
участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату
от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено
федеральными законами.
В случаях, если
установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в
использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа
государственной власти или органа местного самоуправления, установивших
публичный сервитут, соразмерную плату.
Согласно ст. 275 ГК РФ
сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный
этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, не может быть отчужден в иной форме, передан в залог,
а также не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся
собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого
сервитут установлен.
Следует подчеркнуть, что
сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным
законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Согласно ст. 1 указанного Закона сервитуты рассматриваются как
ограничения (обременения) прав собственника или иного правообладателя. В
Постановлении по делу ФАС Московского округа обратил внимание еще на одну
важную деталь: сервитут как вещное право на недвижимость, подлежащее
обязательной государственной регистрации, не может быть установлен на земельный
участок, границы которого не описывались и не удостоверялись в установленном
законом порядке[42].
Независимо от того, возник сервитут
из договора или из судебного акта, предметом государственной регистрации
является сам сервитут как вновь возникшее вещное право, обременяющее право
собственности на недвижимость, а не основание возникновения сервитута и не
переход права собственности[43].
Собственник земельного
участка, обремененного сервитутом, по общему правилу не может по своему
усмотрению требовать его прекращения. Согласно п. 1 ст. 48 ЗК РФ прекращение
частного сервитута возможно по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Статьей 276 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка,
обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута: ввиду
отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию
проложена другая дорога); если земельный участок, обремененный сервитутом, не
может вследствие этого обременения использоваться его собственником в
соответствии с назначением участка. Когда земельный участок, принадлежащий
гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может
использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе
требовать по суду прекращения сервитута. Однако «при отказе от сервитута
происходит освобождение земельного участка от дополнительного обременения, а
владелец земельного участка остается неизменным»[44].
Если требования
собственника земельного участка о прекращении сервитута не удовлетворены,
собственник участка вправе обратиться с соответствующим иском в суд. Как мы видим,
земельный сервитут может быть прекращен как в добровольном, так и в
принудительном порядке. В первом случае сервитут прекращается на основании
взаимного соглашения собственника земельного участка, по требованию которого
был установлен сервитут и собственника обремененного сервитутом земельного участка.
В случае, если стороны не достигли такого соглашения сервитут может быть
прекращен в принудительном порядке по решению суда. Также в добровольном
порядке сервитут может быть прекращен в случае приобретения собственником
господствующего земельного участка права собственности на участок, обремененный
сервитутом. В данном случае будет иметь место слияние в одном лице собственника
господствующего и служащего земельных участков.
Наряду со специальными
основаниями прекращения земельного сервитута в добровольном и принудительном
порядке также можно выделить иные основания прекращения данного права, по
которым прекращается любое вещное право на земельный участок. К иным основаниям
прекращения земельного сервитута можно отнести гибель или уничтожение
земельного участка. Аналогичное основание установлено для прекращения права
собственности на имущество, которым может являться и земельный участок (п. 1
ст. 235 ГК РФ).
Смерть сервитуария в
числе оснований прекращения сервитута не указана. Этот вопрос носит спорный характер.
С учетом комплексного толкования действующего законодательства можно сделать
вывод о том, что сервитут, как вещное право (ограниченное право пользования
чужим земельным участком), подлежит включению в состав наследства, оставшегося
после смерти сервитуария. Возможность перехода по наследству предиального
сервитута признается многими цивилистами[45].
а наш взгляд, возможность перехода сервитута по наследству требует своей
легализации путем внесения соответствующих изменений в ст. 1181 ГК РФ.
Публичный сервитут может
быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был
установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ). В
случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности
использования земельного участка, собственник земельного участка,
землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем
выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной
власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут,
убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением
публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 275 ГК
РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который
обременен этим сервитутом, к другому лицу. Собственник недвижимости,
находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного
участка, а при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования
соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме,
что и прежний собственник недвижимости[46].
Подводя итог, отметим, что
нормы гражданского законодательства позволяют выделить три группы оснований
прекращения земельного сервитута: 1) основания прекращение данного права в
добровольном порядке; 2) основания прекращение указанного права в
принудительном порядке; 3) иные основания, предусмотренные федеральными
законами.
Рассмотрим способы защиты
сервитутного права. В силу п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по
соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для
регистрации прав на недвижимое имущество. А в случае недостижения соглашения об
установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица,
требующего установления сервитута. Даже из нормативного определения этого
положения ясно, что речь может идти о двух различных ситуациях: 1) когда
собственник соседнего участка отказывает в установлении сервитута (не признает
право на сервитут) и 2) когда спор идет о содержании соглашения о сервитуте,
т.е. во втором случае нет спора относительно права на сервитут.
Эти две ситуации, на наш
взгляд, следует различать как в материально-правовом, так и в процессуальном
плане, поскольку они требуют использования различных правовых средств защиты. В
случае если заинтересованное лицо потребовало от собственника соседнего участка
установления сервитута, но последовал отказ, то речь может идти исключительно
об иске о признании права (ст. 12 ГК РФ). Удовлетворение такого иска вносит
ясность, определенность в правовое положение участников спора, а также
разрешает конкретные проблемы режима пользования. Мы разделяем мнение тех
правоведов, которые полагают, что именно этот иск сегодня основателен,
опирается на действующий закон[47].
Соответствуют закону и предпосылки предъявления такого иска: наличие
субъективного права (интереса), пренебрежение данным правом или его игнорирование
иными лицами, неопределенность принадлежности данного права управомоченному лицу,
дающая основания в сомнениях его наличия[48].
Признание права как
способа защиты гражданских прав часто направлено на снятие сомнений в
принадлежности права тому или иному лицу. Поскольку в этом случае еще
неизвестно, является ли лицо управомоченным или же нет, то предмет такого иска
может включать в себя иск об установлении сервитута, а может и не включать
такое требование. Поэтому нельзя согласиться с тем, что в рассматриваемой
ситуации иск о признании права на сервитут совпадает с иском об установлении
сервитута[49].
Например, сервитут может быть установлен ранее, а новый собственник
обслуживающего участка его не признает, в этом случае право на сервитут конечно
же есть, но требуется иск о признании права.
Что же касается
складывающейся судебной практики, то она противоречива. В одних случаях для
защиты прав сервитуария используется негаторный иск, в других - иск о признании
права, в иных случаях - иск об обязании заключить договор сервитута и т.п.
Подобная пестрота решений свидетельствует об отсутствии надежных
методологических проработок проблемы и о смешении ситуаций, когда к возникшим
правоотношениям применяются неадекватные средства защиты. Не разъяснен этот
аспект и в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»[50],
поскольку в п. 1 иск об установлении сервитута лишь назван в числе прочих исков
о правах на недвижимое имущество. Более того, только в результате дополнительных
логических усилий и, скорее, как предположение, может быть сделан вывод о том,
что все эти иски есть вещно-правовые иски[51].
Иная ситуация
складывается в случае, если спор идет об условиях сервитута. Здесь спор о праве
на сервитут не идет, что может быть и при уже установленном сервитуте. Какой
иск применим, например, в случае препятствий в пользовании сервитутом,
например, если собственник участка не отрицает наличия прав сервитуария, но
запрещает перемещаться по нему в определенное время или использовать его для
определенных целей? Если Л.А. Щенникова допускает использование негаторного
иска, то, по мнению С.А. Зинченко и В.В. Галова, при сервитуте негаторный иск в
принципе невозможен[52].
Проанализируем
возможность использования данного иска. Если исходить только из ст. 304 ГК РФ,
то при сервитуте в основе конструкции негаторного иска лежит противопоставление
прав собственника и деятельности несобственника. А поскольку оба лица наделены
вещными правами, то возможность применять негаторный иск возникает только в
сочетании с нормой ст. 305 ГК РФ, предусматривающей вещно-правовую защиту
интересов владельцев, не являющихся собственниками, в том числе против
собственника. Но сервитуарий не является владельцем, что необходимо по тексту
ст. 305 ГК РФ. Теоретически мы могли бы предположить, что права сервитуария
столь широки, что включают в себя и возможности по владению; например,
поскольку он фактически проезжает или проходит по части земельного участка и
тем самым в определенной мере удерживает ее за собой, контролирует ее. Однако и
эта слабая аргументация разрушается под влиянием существа спора; недопущение
сервитуария на участок жестко и определенно указывает на совершенно
противоположный смысл ситуации - у него нет именно владения. Вот это обстоятельство
и мешает применению негаторного иска для защиты в случае учинения препятствий в
использовании.
Известно, что римские
юристы пытались рассматривать положение сервитуария как «владельца» сервитута,
но это явная натяжка, ибо, мы это видели, никакого владения нет. В последнее
время сходную идею высказал А.В. Копылов но и ему не удалось доказать, что
право на сервитут включает в себя и владение[53].
Высказано также мнение, что здесь требуется совокупно оценить и норму ч. 1 ст.
216 ГК РФ и норму ст. 305 ГК РФ, что позволит признать их соподчиненность и
дозволяет применять к защите сервитутов некоторые общие положения о защите
вещных прав; всякое право должно обеспечиваться адекватной защитой, иное
противоречит сущности права[54].
Эти рассуждения основаны на выводе о наличии лакуны в правовом регулировании и
по своей сути направлены на исправление закона.
Для разрешения данной
проблемы и предлагается считать, что иск, предусмотренный п. 3 ст. 274 ГК РФ,
есть иск для разрешения всего лишь спора об условиях сервитута и по смыслу
закона позволяет только установить отдельные моменты взаимоотношения сторон.
Поэтому если противная сторона не отрицает права сервитуария на сервитут, а
возражает, например, против суммы платежей или, скажем, сроков или режима
пользования, то и нет оснований для включения в предмет иска иных требований
помимо именно установления условий договора о сервитуте. Надо сказать, что в
ряде решений судам удается увидеть это различие; и они отмечают, что предметом
иска может быть как требование об «установлении сервитута», так и требование об
«установлении условий»[55].
Итак, подводя итог, хочется
подчеркнуть, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может
и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных
вещных прав. Предусмотренные в российском законодательстве сервитуты,
несомненно, ведут свое происхождение от римских servitus prаediorum. Вместе с
тем, они обладают рядом отмеченных в нашей работе особенностей (возмездность,
государственная регистрация, деление на срочные и бессрочные, публичные и частные
и т.д.), многие из которых отнюдь не бесспорны.
В Гражданском Кодексе РФ
отсутствуют грамотно сформулированные общие положения о сервитутах, за исключением
ст. 274 – 277 ГК, которых явно не достаточно. Нам думается, законодателю
следовало бы выделить отдельный раздел, полностью посвященный регулированию
сервитутных правоотношений. Такие разделы предусмотрены в гражданских кодексах
многих стран, имелись подобные разделы и в дореволюционном законодательстве
Российской Империи.
Не смотря на обширнейший
перечень сервитутов (более 30), представленный законодательством РФ,
отсутствует какая-либо их систематизация. Это тем более важно, что перечень сервитутов
не является исчерпывающим и сторонам надо хотя бы примерно представлять
содержание устанавливаемого ими сервитута. ГК РФ, взяв на себя главную роль в
регулировании сервитутных отношений, содержал бы общие нормы, принципиальные
положения, оставляя иным нормативным актам, в том числе и кодексам, возможность
предусмотреть специальные нормы, учитывающие особенности той или иной сферы
применения данной разновидности вещных прав на недвижимость. Нормы гражданского
и земельного законодательства должны предусматривать не только исчерпывающий
перечень ограниченных вещных прав на землю, но и оснований их возникновения и
прекращения.
Законодатель предусмотрел в
качестве оснований возникновения и прекращения сервитутов договор. Но в
гражданском законодательстве отсутствуют положения об условиях данного
договора. Представляется, что ГК РФ должен предусмотреть специальные правила о
форме договора об установлении сервитута.
К сожалению, в Гражданском кодексе РФ
пока отсутствуют общие положения о сервитутах как особой группе вещных прав.
Положения гл. 17 ГК РФ, в которую входят статьи, посвященные сервитутам, не
дают полного представления о сервитутном праве. Сервитуты рассредоточены по
различным отраслям права, что вносит неопределенность в их общую систему.
Возможно, законодателю следовало бы выделить в ГК РФ отдельный раздел,
посвященный регулированию сервитутных правоотношений. Несмотря на перечень
сервитутов, представленный законодательством РФ, отсутствует какая-либо их
систематизация.
До сих пор нет
единообразного определения сервитута. Данное определение может быть
сформулировано следующим образом: сервитут – это обременение земельного участка
или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных
полномочиях по его использованию другим собственником, так и в ограничении
собственных полномочий.
Необходимо в ГК РФ как базовом законе
предусмотреть развернутый перечень сервитутов. Это тем более важно, что
перечень сервитутов не является исчерпывающим и сторонам надо хотя бы примерно
представлять содержание устанавливаемого ими сервитута. Унифицированный подход
к выделению видов сервитутов облегчит задачи других отраслей права при
конструировании специфических видов сервитутов. Критерием такой классификации
может быть род недвижимой вещи, обременяемой сервитутом.
Следует отметить, что развитие
сервитута в российском праве имеет важное значение для установления нормальных
земельных отношений и оптимального использования земельной собственности и
другой недвижимости. И для этого существует определенная правовая база. Однако
законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем совершенствовании,
которое этот институт должен прежде всего получить в Гражданском кодексе РФ.
1. Нормативные акты
1.
Конституция
Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 дек.
2. Гражданский Кодекс Российской
Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в последн. ред.) // СЗ РФ.
1994. № 32. Ст. 3301.
3.
Земельный кодекс
Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в последн.ред.) // СЗ РФ. 2001. №
44. Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание
законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2.Монографии и научные статьи
5. Щенникова Л.В. Сервитуты в России:
законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. № 4, № 5.
Апрель, май.
6. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.,
2006.
7. Копылов А.В. Сервитуты в римском,
русском дореволюционном и современном гражданском праве // Древнее право. № 1
(2). 2007.
8. Копцев А.Н. Сервитуты в российском
праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. N 1.
9. Дмитриев А.В. Частный сервитут -
проблемы правоприменения в условиях городского землепользования // Хозяйство и
право. 2005. № 9;
10. Манукян А. А. Ограничения права
собственности нормами публичного и частного права // Право и экономика. 1997. № 17-18;
11. Мурзина Н. Ю. Пределы
осуществления права собственности // Российский Юридический журнал. 1996. №4.
12. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного
права в России// Российская юстиция. 1997, №5.
13. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права //
Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005.
14. Викторов И., Ашиткова Т. Надзор за исполнением
законодательства о землепользовании // Законность. 2004. № 2.
15. Рыжих И.В. Правовое регулирование ограниченных вещных
прав на землю: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007.
16. Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и
судебная практика. // Законодательство. №5. 2002.
17. Быстров Д.В. Сервитут как один из способов решения
земельных споров // Юридическая газета Регистрация и лицензирование. №8 (74).
Август 2005.
18. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском
дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.
19. Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный
участок и приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы //
Хозяйство и право. 2004. № 2.
20. Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и
судебная практика // Законодательство. 2002. № 4. Апрель.
21. Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование
института сервитута в России: М., 2008.
22. Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения
частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6.
23. Харьков В. Правовое регулирование
земельных сервитутов в гражданском и земельном законодательстве // Хозяйство и
право. 2000. № 9.
24. Малова Н. Если тут – сервитут //
ЭЖ-Юрист. 2004. № 38.
25. Резник Ж.Я. О защите прав при
установлении сервитута // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 10.
26. Люшня А.В. Проблема применимости
негаторного иска для защиты сервитутов в российском праве // Законодательство.
2006. N 1.
3.Учебная и справочная литература
27. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского
гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.
28. Гражданское право / Под ред.
Е.А.Суханова. Т. I. М., 2008.
29. Чубуков Г.В. Земельное право России:
Учебник для студентов высших учебных заведений. М., 2008.
30. Судебная практика по земельным
спорам. М., 2008. Ч. 3.
31. Дигесты Юстиниана. Избранные
фрагменты / В пер. и с прим. И.С.Перетерского – М., 1984.
32. Дождёв Д.В. Римское частное право:
Учебник для вузов. М., 2006.
33. Гражданское право / Под ред. А.П.
Сергеева и Ю.К. Толстого. Т.I. М.,
2007.
Судебная практика
34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по
искам о правах на недвижимое имущество» // Вестник Высшего Арбитражного Суда
РФ. 2006. N 11.
35. Постановление ФАС Поволжского округа
от 15 сентября 2004 г. N А72-1532/03-и75 // Справочно-правовая система
«КонсультантПлюс: судебная практика».
36. Постановление ФАС Западно-Сибирского
округа от 01.09.2004 № Ф04-5423/2004 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс: судебная практика».
37. Постановление ФАС Московского округа
от 07.10.2004 № КГ-А40/8796-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс:
судебная практика».
38. Постановление ФАС Московского округа
от 07.10.2004 № КГ-А40/8796-04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс:
судебная практика».
39. Постановление ФАС Московского округа
от 23.04.2003 № КГ-А40/2165-03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс:
судебная практика».
40. Постановление ФАС Поволжского округа
от 10.04.2003 № А12-17236/02-С43 // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс: судебная практика».