Тема: Теоретические основы инвестиционного проекта

• Вид работы:
  Другое по теме: Теоретические основы инвестиционного проекта
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  22.03.2012 11:33:14
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  ОГЛАВЛЕНИЕ

  
  

  ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................... 8

  1 Теоретические основы инвестиционного проекта............. 10

  1.1 Сущность инвестиционного проекта.................................................... 10

  1.2 Показатели инвестиционного проекта................................................... 27

  2 Характеристика ООО «НТ Строй».................................................... 42

  2.1 Организационная характеристика ООО «НТ Строй»........................... 42

  2.2 Финансовая деятельность ООО «НТ Строй»....................................... 44

  2.3 Источники финансирования ООО «НТ Строй»................................... 47

  3 Разработка инвестиционного проекта строительства пятиэтажного жилого дома............................................................. 60

  3.1 Описание проекта строительства пятиэтажного жилого дома............. 60

  3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства пятиэтажного жилого дома..................................................................................................... 71

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................ 74

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК............................................................... 75

  ПРИЛОЖЕНИЯ

  ПРИЛОЖЕНИЕ А Предмет, цели и задачи проекта........................................ 80

  ПРИЛОЖЕНИЕ Б Основные показатели объекта строительства................... 81

  ПРИЛОЖЕНИЕ В Структура сметы строительства пятиэтажного дома........ 82

  ПРИЛОЖЕНИЕ Г Технико–экономические показатели................................. 83

  инвестиционного проектА............................................................................... 83

  ПРИЛОЖЕНИЕ Д График производства строительных работ

  5–этажного жилого дома................................................................................. 84

  ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Расчет ЧДД для строительства 5 эт. жилого дома........... 86

  ПРИЛОЖЕНИЕ И Экономические показатели строительства........................ 87

  
  

  ВВЕДЕНИЕ

  
  

  Актуальность темы. На сегодняшний день заключается в необходимости выбора строительным предприятием экономически выгодных вариантов строительства, которые бы обеспечивали наибольшую отдачу от вложений денежных средств. Планирование производственной и коммерческой деятельности не только возможно, но и жизненно необходимо для предприятий всех организационно–правовых форм.

  Цель работы – основные критерии эффективности альтернативных вариантов строительства и методы их оценки и применение их на практике.

  Задачи работы:

  –  охарактеризовать основные положения об инвестиционной деятельности, рассмотреть основы инвестиционного проектирования;

  –  раскрыть основные критерии эффективности инвестиционных проектов и методы их оценки;

  –  рассчитать выбранные критерии эффективности инвестиционного проекта и проанализировав их, обосновать строительство пятитиэтажного жилого дома в ООО «НТ Строй».

  Предмет исследования выбор альтернативного варианта строительства пятиэтажного жилого дома в ООО «НТ Строй».

  Объектом исследования - ООО «НТ Строй».

  Исходя из цели дипломного проекта и направленных на ее достижение задач, в теоретической части изложены понятие, классификация инвестиций, показатели эффективности инвестиционных проектов предприятия.

  В практической части дипломного проекта произведен расчет инвестиционного проекта ООО «НТ Строй» в процессе операционной деятельности.

  1 Теоретические основы инвестиционного проекта

  1.1 Сущность инвестиционного проекта

  Любая фирма в результате своего функционирования сталкивается с необходимостью вложения средств в развитие собственной инфраструктуры. Производственные предприятия вкладывают средства в модернизацию оборудования, торговые в маркетинговые исследования. Иначе говоря, чтобы фирма эффективно развивалась, ей необходимо наличие четкой политики своей инвестиционной деятельности. В любой эффективно действующей фирме вопросы управления инвестиционным процессом занимают одно из самых главных мест [3, c.91].

  И хотя причины, обусловливающие необходимость реальных инвестиций, могут быть различны, в целом их можно подразделить на три вида:

  обновление имеющейся материально–технической базы;

  наращивание объемов производственной деятельности;

  освоение новых видов деятельности.

  Степень ответственности за принятие инвестиционных решений в рамках этих направлений различна. Если речь идет о замене имеющихся производственных мощностей, решение может быть принято достаточно безболезненно, поскольку руководство предприятия ясно представляет себе, в каком объеме и с какими характеристиками необходимы новые основные средства. Если речь идет об инвестициях, связанных с расширением основной деятельности, задача осложняется, поскольку в этом случае необходимо учесть целый ряд новых факторов: возможность изменения положения группы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков.

  Основной элемент структуры инвестиционного проекта – это Участники проекта, так как именно они обеспечивают реализацию замысла и достижение целей проекта.

  В зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций. У каждой из них свои функции, степень участия в проекте и мера ответственности за его судьбу.

  Вместе с тем все эти организации, в зависимости от выполняемых ими функций, можно объединить в конкретные группы участников проекта:

  1. Заказчик – будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. При этом заказчиком может быть как одна единственная организация, так и несколько организаций, объединивших свои усилия, интересы и капиталы для реализации проекта и использования его результатов.

  2. Инвестор – тот, кто вкладывает средства в проект. Часто Инвестор одновременно является и Заказчиком. Если же Инвестор и Заказчик – не одно и то же лицо, инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

  3. Проектировщик – тот, кто разрабатывает проектно–сметную документацию.

  4. Поставщик – осуществляет материально–техническое обеспечение проекта (закупки и поставки).

  5. Подрядчик  – юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

  6. Консультант – это фирмы и специалисты, привлекаемые на контрактных условиях для оказания консультационных услуг другим участникам проекта по всем вопросам и на всех этапах его реализации.

  7. Менеджер проекта – это юридическое лицо, которому заказчик (или инвестор или другой участник проекта) делегирует полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации работ участников проекта.

  8. Команда Проекта – специфическая организационная структура, возглавляемая руководителем проекта и создаваемая на период осуществления проекта с целью эффективного достижения его целей.

  9. Лицензиар – юридическое или физическое лицо — обладатель лицензий и "ноу–хау", используемых в проекте. Лицензиар предоставляет (обычно на коммерческих условиях) право использования в проекте необходимых научно–технических достижений.

  10. Банк – один из основных инвесторов, обеспечивающих финансирование проекта. В обязанности банка входит непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств. Этим и исчерпывается круг участников проекта.

  Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели [7, c.124].

  Инвестиционный проект в том его виде, который принят в мировой практике, представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение поставленных целей в условиях ограниченных финансовых, временных и других ресурсов.

  С точки зрения масштабности, проекты делятся на малые проекты и мегапроекты.

  Малые проекты допускают ряд упрощений в процедуре проектирования и реализации, формировании команды проекта. Вместе с тем затруднительность исправления допущенных ошибок требует очень тщательного определения объемных характеристик проекта, участников проекта и методов их работы, графика проекта и форм отчета, а также условий контракта [14, c.105].

  Мегапроекты – это целевые программы, содержащие несколько взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем.

  Такие программы могут быть международными, государственными, национальными, региональными.

  Мегапроекты обладают рядом отличительных черт:

  высокой стоимостью (порядка $1 млрд. и более);

  капиталоемкостью – потребность в финансовых средствах в таких проектах требует нетрадиционных (акционерных, смешанных) форм финансирования;

  трудоемкостью;

  длительностью реализации: 5–7 и более лет;

  отдаленностью районов реализации, а следовательно, дополнительными затратами на инфраструктуру.

  Особенности мегапроектов требуют учета ряда факторов, а именно:

  распределение элементов проекта по разным исполнителям и необходимость координации их деятельности;

  необходимость анализа социально–экономической среды региона, страны в целом, а возможно и ряда стран–участниц проекта;

  разработка и постоянное обновление плана проекта.

  С  точки зрения срока реализации, проекты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

  Краткосрочные проекты обычно реализуются на предприятиях по производству новинок различного рода, опытных установках, восстановительных работах.

  На таких объектах заказчик обычно идет на увеличение окончательной (фактической) стоимости проекта против первоначальной, поскольку более всего он заинтересован в скорейшем его завершении.

  Средне– и долгосрочные проекты отличаются только сроками исполнения и для них характерно затягивание фазы первоначального планирования.

  С точки зрения качества, проекты делятся на дефектные и бездефектные.

  Бездефектные проекты в качестве доминирующего фактора используют повышенное качество.

  Обычно стоимость бездефектных проектов весьма высока и измеряется сотнями миллионов и даже миллиардами долларов.

  Учитывая фактор ограниченности ресурсов, можно выделить мультипроекты, монопроекты и международные проекты.

  Мультипроекты используют в тех случаях, когда замысел заказчика проекта относится к нескольким взаимосвязанным проектам, каждый из которых не имеет своего ограничения по ресурсам [10, c.124].

  Мультипроектом считается выполнение множества заказов (проектов) и услуг в рамках производственной программы фирмы, ограниченной ее производственными, финансовыми, временными возможностями и требованиями заказчиков.

  В качестве альтернативных мультипроектам выступают монопроекты, имеющие четко очерченные ресурсные, временные рамки, реализуемые единой проектной командой и представляющие собой отдельные инвестиционные, социальные проекты.

  Международные проекты обычно отличаются значительной сложностью и стоимостью. Их отличает также важная роль в экономике и политике тех стран, для которых они разрабатываются.

  Специфика таких проектов заключается в следующем: оборудование и материалы для таких проектов обычно закупаются на мировом рынке. Отсюда повышенные требования к организации, осуществляющей закупки для проекта.

  Уровень подготовки таких проектов должен быть существенно выше, чем для аналогичных "внутренних" проектов.

  Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капитальных вложений, имеют определенную логику.

  С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток (Cash Flow), элементы которого представляют собой либо чистые оттоки (Net Cash Outflow), либо чистые притоки денежных средств (Net Cash Inflow). Под чистым оттоком в k–м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (при обратном соотношении имеет место чистый приток). Денежный поток, в котором притоки следуют за оттоками, называется ординарным. Если притоки и оттоки чередуются, денежный поток называется неординарным.

  Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является обязательным. Анализ можно проводить по равным периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год). При этом, однако, необходимо помнить о сопоставимости величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины периода.

  Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя  в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.

  Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

  Коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода – год).

  Необходимо особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется как возможность применения ряда критериев, так и безусловной целесообразностью варьирования основными параметрами. Это достигается использованием имитационных моделей в среде электронных таблиц [12, c.77].

  До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с "производственной" точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами.

  Во–первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора.

  Во–вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

  Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами [13, c.62].

  Очевидно, что такой подход сопряжен с необходимостью принятия ряда допущений, выполнить которые на практике (в особенности в российских условиях) достаточно сложно. Рассмотрим два наиболее очевидных препятствия.

  Во–первых, требуется верно оценить не только объем первоначальных капиталовложений, но и текущие расходы и поступления на весь период реализации проекта. Вся условность подобных данных очевидна даже в условиях стабильной экономики с предсказуемыми уровнем и структурой цен и высокой степенью изученности рынков. В российской же экономике объем допущений, которые приходится делать при расчетах денежных потоков, неизмеримо выше (точность прогноза есть функция от степени систематического риска).

  Во–вторых, для проведения расчетов с использованием динамических методов используется предпосылка стабильности валюты, в которой оцениваются денежные потоки. На практике эта предпосылка реализуется при помощи применения сопоставимых цен (с возможной последующей корректировкой результатов с учетом прогнозных темпов инфляции) либо использования для расчетов стабильной иностранной валюты. Второй способ более целесообразен в случае реализации инвестиционного проекта совместно с зарубежными инвесторами.

  Безусловно, оба эти способа далеки от совершенства: в первом случае вне поля зрения остаются возможные изменения структуры цен; во втором, помимо этого, на конечный результат оказывает влияние также изменение структуры валютных и рублевых цен, инфляция самой иностранной валюты, колебания курса.

  В этой связи возникает вопрос о целесообразности применения динамических методов анализа производственных инвестиций вообще: ведь в условиях высокой неопределенности и при принятии разного рода допущений и упрощений результаты соответствующих вычислений могут оказаться еще более далеки от истины. Следует отметить, однако, что целью количественных методов оценки эффективности является не идеальный прогноз величины ожидаемой прибыли, а, в первую очередь, обеспечение сопоставимости рассматриваемых проектов с точки зрения эффективности, исходя из неких объективных и перепроверяемых критериев, и подготовка тем самым основы для принятия окончательного решения.

  Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. В высокоразвитых индустриальных странах 30 лет назад отношение к этим методам оценки эффективности было примерно таким же, как в наше время в России: в 1964 г. в США только 16% обследованных предприятий применяли при инвестиционном анализе динамические методы расчетов. К середине 80–х годов эта доля поднялась до 86%. В странах Центральной Европы (ФРГ, Австрия, Швейцария) в 1989 г. более 88% опрошенных предприятий применяли для оценки эффективности инвестиций динамические методы расчетов. При этом следует учесть, что во всех случаях исследовались промышленные предприятия, которые зачастую проводят инвестиции вследствие технической необходимости. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.

  Наконец, мероприятия по оценке риска инвестирования и применение методов учета неопределенности в финансовых расчетах, позволяющие уменьшить влияние неверных прогнозов на конечный результат и тем самым увеличить вероятность правильного решения, могут существенно повысить обоснованность и корректность результатов анализа.

  Из всего многообразия динамических методов расчета эффективности инвестиций наиболее известны и часто применяются на практике метод оценки внутренней нормы рентабельности проекта и метод оценки чистого приведенного дохода от реализации проекта. Кроме того, имеется ряд специальных методов.

  Мировая практика делит жизненный цикл инвестиционного проекта на следующие стадии:

  1. Формулировка проекта.

  2. Проектный анализ.

  3. Разработка проекта.

  4. Оценка результатов.

  Именно на прединвестиционных стадиях жизненного цикла закладывается его жизнеспособность и инвестиционная привлекательность. Качество подготовки проектов с учетом критериев и требований международной экспертизы служит, как отмечалось ранее, своеобразной гарантией для иностранного инвестора, снижает его инвестиционный риск. К сожалению, в связи с большой трудоемкостью работ по подготовке проектов и недостатком квалификации специалистов предприятий в этой области, этому этапу работ над проектом отечественные соискатели инвестиций уделяют недостаточно времени. В результате, большинство проектов, отправляемых на экспертизу в международные финансовые организации и фонды, не находят инвестора [6, c.92].

  Подготовка инвестиционного проекта должна учитывать следующие принципы:

  1.   Анализ «внутренней» и «внешней» среды проекта.

  2.   Анализ альтернативных технических и организационных решений.

  3.   Сравнение вариантов «с проектом» и «без проекта».

  4.   Комплексный (технический, финансовый, институциональный, коммерческий, экологический) анализ проекта на всех этапах жизненного цикла.

  5.   Рассмотрение ценности проекта с точки зрения его участников: предприятия, инвесторов, государства.

  6.   Использование различных критериев и альтернативных оценок в анализе ценности проекта.

  7.   Учет инфляции, фактора времени, риска и неопределенности при экономическом и финансовом анализе.

  Наиболее трудоемким и важным в данном процессе является комплексный анализ. Рассмотрим его составляющие.

  Анализ технических аспектов: исследование предполагаемого масштаба проекта, типов используемых процессов, материалов, оборудования, месторасположения объекта, график работ, наличие производственных фондов и рабочей силы, необходимой инфраструктуры, предлагаемые методы реализации, эксплуатации и обслуживания проекта, реальную осуществимость графика проекта и поэтапного получения выгод. Важная часть технического анализа – проверка ориентировочных оценок инвестиций и эксплуатационных затрат по проекту.

  Организационные (институциональные) аспекты: компетентность административного персонала и соответствие организационной структуры поставленным задачам.

  Экологическая оценка: существующие экологические условия, потенциальное влияние проекта на окружающую среду.

  Коммерческий анализ: есть ли рынок продукции (услуг), выпускаемых по рассматриваемому проекту. Результаты данного анализа являются ключевыми для экономического и финансового.

  По представленным этапам можно выделить типичные ошибки, просчеты в инвестиционных проектах.

  Основная масса идей, лежащих в основе инвестиционных проектов, является результатом НИОКР, изобретений; практически отсутствуют идеи со стороны потребителей, рынка, конкурентов. Между тем в западных фирмах более 50% идей подсказывают потребители, что резко уменьшает риск неудач.

  При оценке проектов основной упор делается на производственно–технические, частично на финансовые показатели. Как правило, практически отсутствует анализ рыночной ситуации: размера и прибыльности рынка, состояния конкуренции, характеристики товаров конкурентов, оценка доли рынка, которую можно захватить [11, c.64].

  Отсутствуют либо недостаточно конкретно указаны потенциальные потребители продукции, их характеристики.

  В проектах чаще всего речь идет об объеме производства, нет прогноза объема продаж. Почти не проработаны вопросы организации сбыта.

  При разработке изделий не уделяется должное внимание торговой марке, фирменному стилю, упаковке, эргономическим и экологическим параметрам, дизайну.

  Любой проект, даже самый крупный, обычно является лишь эле­ментом инвестиционной программы, осуществляемой в рамках инве­стиционной политики фирмы. Разработка этой политики предполага­ет:

  -   формулирование долгосрочных целей деятельности фирмы; поиск новых  перспективных сфер приложения свободного капитала;

  -   разра­ботку инженерно–технологических, маркетинговых и финансовых прогнозов;

  -   формулирование целей и подцелей инвестиционной дея­тельности;

  -   исследование рынка и идентификацию возможных и дос­тупных проектов; 

  -   экономическую оценку и перебор вариантов в ус­ловиях различных ограничений (временных, ресурсных, имеющих экономическую и социальную природу);

  -   формирование инве­стиционного портфеля; подготовку и периодическое уточнение бюд­жета капитальных вложений; перманентную оценку действующих проектов; оценку последствий реализации завершившихся проектов.

  В ходе формирования стратегии развития фирмы очерчиваются ос­новные направления ее деятельности, сферы и приоритетность прило­жения капитала. При этом исходят из приемлемой рентабельности, ус­тойчивости роста, необходимой диверсификации бизнеса. Вопрос о по­иске перспективных сфер приложения капитана возникает по мере стабилизации выбранного бизнеса и появления денежных средств, ко­торые собственники считают возможным не изымать из бизнеса. Лю­бая инвестиционная программа базируется на прогнозных оценках мар­кетингового, технического, технологического и финансового характера, которые используются при разработке бюджета капиталовложений. С течением времени в крупной фирме чаще всего формируется порт­фель допустимых проектов, которые могут быть реализованы по мере появления источников финансирования. Более того, любое конкретное приложение капитала обычно может быть выполнено различными спо­собами, т. е. как правило, возникает понятие альтернативных проектов, из которых с помощью ряда критериев и выбирается окончательный вариант действий. В крупной фирме инвестиционная деятельность, по­нимаемая как совокупность чередующихся проектов, осуществляется практически непрерывно. Этим обусловливается необходимость посто­янного текущего контроля и оценки действующих проектов на предмет целесообразности их продолжения или, напротив, завершения. Любой завершенный проект подлежит так называемому постаудиту, в ходе которого оцениваются полученные результаты и последствия.

  Разработка и реализация конкретного инвестиционного проекта осуществляется в несколько этапов (фаз): предынвестиционный, инвестиционный, эксплуатационный, ликвидационно–аналитический.

  На первом этапе в границах, очерченных в ходе разработки дол­госрочной инвестиционной программы (речь идет о поиске новых возможностей приложения капитала, модернизации действующего производства, его расширении), осуществляются:

  1. Систематизация инвестиционных концепций.

  2. Обзор возможных вариантов их реализации.

  3. Выбор наилучшего варианта действий (т. е. наи­лучшего проекта).

  4. Разработка плана действий по его реализации.

  На втором этапе осуществляются капитальные вложения, опреде­ляется оптимальное соотношение по структуре активов (производст­венные мощности, производственные запасы, денежные средства), уточняются график и целесообразная очередность ввода мощ­ностей, устанавливаются связи и заключаются договоры с поставщи­ками сырья, материалов и полуфабрикатов, определяются способы текущего финансирования предусматриваемой проектом деятельно­сти, осуществляется подбор кадров, заключаются договоры поставки производимой по проекту продукции. Безусловно, ключевой пункт данного этапа — возведение производственных мощностей в соответ­ствии с утвержденным графиком [16, c.114].

  Третий этап – самый продолжительный во времени. В ходе экс­плуатации проекта формируются планировавшиеся результаты, а также осуществляется их оценка с позиции целесообразности про­должения или прекращения проекта. Основные проблемы на этом этапе — традиционны и заключаются в обеспечении ритмичности производства продукции, ее сбыта и финансирования текущих за­трат. Поскольку заранее (т. е. на прединвестиционном этапе) невоз­можно, а иногда и не требуется учитывать все детали проекта, при необходимости в него могут вноситься отдельные изменения, т. е. осуществляется текущее регулирование отдельных сторон базового технологического процесса, вводятся дополнительные технологические процедуры, делается их перегруппировка, имеющая целью по­высить общую эффективность проекта. Не исключена и необ­ходимость или целесообразность дополнительных, заранее непреду­смотренных, но некритических по объему и срокам инвестиций.

  Четвертый этап является исключительно важным и должен в обя­зательном порядке предусматриваться в инвестиционных программах. На этом этапе решаются три базовые задачи. Во–первых, ликвидиру­ются возможные негативные последствия закончившегося или прекра­щаемого проекта. Основной принцип таков – по заверше­нии проекта окружающей среде не должен быть нанесен ущерб и она должна быть по возможности облагорожена. В зависимости от сути и масштабов проекта решение этой задачи может быть сопряжено со значительными финансовыми затратами, которые, по возможности, должны учитываться на прединвестиционном этапе.

  Во–вторых, высвобождаются оборотные средства и переориенти­руются производственные мощности. Как уже отмечалось, долгосроч­ная инвестиционная программа обычно представляет собой цепь пе­ресекающихся и сменяющих друг друга проектов. Любой проект тре­бует не только единовременных инвестиций, но и оборотных средств, немалая часть которых высвобождается по завершении проекта и, соответственно, может быть использована для текущего фи­нансирования нового или расширения другого, действующего проек­та. То же самое относится и к материально–технической базе.

  В–третьих, осуществляется оценка и анализ соответствия постав­ленных и достигнутых целей завершенного проекта, его результатив­ности и эффективности, формулируются позитивные и негативные моменты, характерные для всех фаз его развития, оценивается степень достоверности и вариабельности прогнозов и надежности использо­ванных методов прогнозирования. Данная задача является исключи­тельно важной по той простой причине, что именно в процессе постаудита систематизируется и выкристаллизовывается методика экономического обоснования проектов, технология и культура надле­жащего администрирования инвестиционной деятельностью.

  По экономической сущности и целям инвестиции подразделяются на:

  -   капиталообразующие инвестиции (или реальные инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство фондов. Их осуществляют организации и другие субъекты хозяйствования, приобретая землю, средства производства, нематериальные и другие активы;

  -   портфельные (или финансовые) инвестиции – помещение средств в финансовые активы, то есть покупка субъектами хозяйствования и частными лицами ценных бумаг различных эмитентов. В данном случае приток капитала в бизнес происходит через инвестирование средств в ценные бумаги. Приобретая ценные бумаги, инвестор преследует три главные цели:

  -   безопасность вложений – отсутствие риска потерь капитала (вложенных денежных средств и ожидаемых доходов);

  -   доходность вложений – получение текущего дохода на вложенный капитал в виде дивиденда или процента;

  -   рост вложений – увеличение капитала (рост рыночной цены бумаг).

  Капиталообразующие затраты определяются как сумма средств, необходимых для строительства (расширения, реконструкции, модернизации) и оснащения оборудованием инвестируемых объектов, расходов на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, необходимых для нормального функционирования предприятий [12, c.68].

  Укрупненно затраты складываются из вложений:

  - в землю;

  - в подготовку строительной площадки;

  - на проектно–конструкторские работы;

  - на предэксплуатационные капитальные работы;

  - на приобретение машин и оборудования;

  - в строительство зданий и инженерных сооружений;

  - в строительство вспомогательных сооружений;

  - на прирост оборотного капитала;

  - в непредвиденные расходы.

  По каждой статье затрат на реконструкцию или строительство указываются:

  - величина инвестиционных затрат (в денежных единицах);

  - начало (год, полугодие, квартал) инвестирования средств;

  - период амортизации (количество лет, в течение которых амортизируется данная статья затрат);

  - способ амортизации.

  В мировой практике выделяют ещё следующие виды инвестиций:

  Венчурные инвестиции – это термин, применяемый для обозначения рискованных вложений. Они представляют собой вложения в акции новых предприятий или предприятий, осуществляющих свою деятельность в новых сферах бизнеса и связанных с большим риском. Венчурные инвестиции направляются в несвязанные между собой проекты в расчете на быструю окупаемость вложенных средств, но и имеющие высокую степень риска. Рисковое вложение капитала обосновано необходимостью финансирования мелких инновационных фирм в областях новых технологий.

  Аннуитет – инвестиции, приносящие вкладчику определённый доход через равные промежутки времени. В основном это вложения средств в страховые и пенсионные фонды. Страховые компании и пенсионные фонды выпускают долговые обязательства, которые их владельцы могут использовать на покрытие непредвиденных расходов в будущем.

  Инвестиционные проекты можно дифференцировать по ряду классификационных признаков:

  1.   По масштабу (размеру) различают:

  -   малые проекты, которые невелики по объёму. Это, например, создание опытно–промышленных установок, строительство небольших зданий, сооружений, предприятий небольшой мощности;

  -   мегапроекты – это целевые программы, содержащие множество взаимосвязанных проектов, объединённых общей целью, выделенными для реализации ресурсами и отпущенным на их выполнение временем. Они могут быть международными, государственными, национальными, региональными, межотраслевыми, отраслевыми.

  2.   По срокам реализации выделяют:

  - краткосрочные проекты  (на срок до 3–х лет);

  - среднесрочные проекты  (на срок от 3–х до 5–ти лет);

  - долгосрочные проекты  (на срок свыше 5–ти лет).

  3.   По степени ограниченности используемых ресурсов выделяют:

  -   проекты, для которых заранее не устанавливаются ограничения по ресурсам (например, проекты стратегического характера);

  -   проекты с ограничением по некоторым видам ресурсов (по времени исполнения проекта;

  -   проекты с ограничением по многим видам ресурсов (по времени, стоимости проекта, его трудоёмкости).

  В практике встречаются также, например, мультипроекты, к которым относятся несколько взаимосвязанных проектов, выполняемых разными подрядчиками для одной производственной фирмы, и монопроекты, что предполагает обычно выполнение отдельных проектов в рамках одной проектной команды фирмы.

  Источниками инвестиций являются:

  -   собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления, суммы, выплачиваемые страховыми органами в виде возмещения за ущерб), а также иные виды активов (основные фонды, земельные участки, промышленная собственность) и привлеченных средств (средства от продажи акций, благотворительные и иные взносы, средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акционерными компаниями, промышленно – финансовыми группами на безвозмездной основе);

  -   ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

  -   иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц;

  -   различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством на возвратной основе, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты банков и других институциональных инвесторов: инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов, а также векселя и другие средства.

  Первые три группы указанных источников, образуют собственный капитал реципиента. Суммы, привлеченные им по этим источникам извне, не подлежат возврату. Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности.

  Четвертая группа источников образует заемный капитал реципиента. Эти средства необходимо вернуть на определенных заранее условиях (сроки, процент). Субъекты, предоставившие средства реципиенту по этим каналам, в доходах от реализации проекта не участвуют.

  1.2 Показатели инвестиционного проекта

  Прежде чем оценить эффективность инвестиционного проекта, необходимо провести его экономическую экспертизу.

         Её суть заключается в том, чтобы предварительно и весьма подробно ответить на следующие вопросы:

  - что и в каком объёме будет производить предприятие после начала его эксплуатации (эта информация, как правило, уже известна в первом приближении как результат имеющегося проектного решения);

  - какие ресурсы (материальные, технические, топливно–энергетические, рабочей силы, финансовые) ему для этого нужны;

  - что необходимо предпринять, чтобы выполнить намеченную программу;

  - как обезопасить себя от возможных неудач разорения.

  Ответы на эти вопросы предполагают предварительное планирование производственно–хозяйственной деятельности предприятия. При этом определяются его основные технико–экономические показатели, среди которых необходимо выделить один из важнейших в условиях рынка – прибыль. В этом показателе аккумулируются практически все результаты деятельности предприятия. Он как бы венчает трудную и многоплановую работу своей итоговой оценкой [20, c.72].

  Программа самоокупаемости будет тем меньше, чем меньшими окажутся постоянные затраты и переменные затраты и чем больше станет цена единицы товара.

  Лучший вариант – это когда производственная программа самоокупаемости принимает как можно меньшее значение. Чем ближе она к началу координат, тем выше у предприятия вероятность работать безубыточно. Ибо при наличии неблагоприятной рыночной конъюнктуры, когда неизбежно сокращается спрос на продукцию и предприятие вынуждено снижать объёмы производства, незначительная программа самоокупаемости позволит предприятию оставаться рентабельным и получать, хотя и заметно пониженную, но всё же некоторую прибыль.

  Этим самым существенно нивелируются возможные неблагоприятные последствия неопределённости рыночной ситуации, которая как бы находится под постоянным косвенным контролем данного предприятия. И в случае падения спроса на продукцию предприятие может легко и безболезненно пережить трудные времена. У него будет некоторый запас прочности в плане стабильности его положения, повысится надёжность бизнеса и опосредовано уменьшится неопределённость будущей рыночной ситуации.

  Таким образом, для повышения надёжности и эффективности бизнеса следует снижать производственную программу за счёт следующих факторов:

  - повышение продажной цены производимого товара;

  - сокращение постоянных затрат предприятия;

  - сокращение переменных затрат на производство.

  Если известен годовой объём реализации товара, то вышеуказанным способом можно найти срок окупаемости затрат, вложенных предпринимателем в определённый вид бизнеса.

  Эффективность инвестиционного проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников.

  Различаются следующие показатели эффективности инвестиционного проекта:

  -   показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

  -   показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета, то есть учитывает влияние инвестиционного проекта на расходы (доходы) бюджета;

  -   показатели народнохозяйственной экономической эффективности, учитывающие эффективность инвестиционного проекта с точки зрения всего национального хозяйства в целом и допускающие стоимостное измерение.

  Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого (горизонт расчета) принимается с учетом:

  -   продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации объекта;

  -   средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования;

  -   достижения заданных характеристик прибыли (массы и/или нормы прибыли);

  -   требований инвестора.

  Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

  Шагом расчета при определении показателей эффективности в пределах расчетного периода могут быть: месяц, квартал или год.

  Затраты, осуществляемые участниками, подразделяются на первоначальные (капиталообразующие инвестиции), текущие и ликвидационные, которые осуществляются соответственно на стадиях строительной, функционирования и ликвидационной.

  Для стоимостной оценки результатов и затрат могут использоваться базисные, мировые, прогнозные и расчетные цены.

  Под базисными понимаются цены, сложившиеся в народном хозяйстве на определенный момент времени t_б. Базисная цена на любую продукцию или ресурсы считается неизменной в течение всего расчетного периода.

  Измерение экономической эффективности проекта в базисных ценах производится как правило на стадии технико–экономических исследований инвестиционных возможностей.

  На стадии технико–экономического обоснования (ТЭО) инвестиционного проекта обязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных и расчетных ценах.

  Прогнозная цена Ц(t) продукции или ресурса в конце t–ого шага расчета (например, t–ого года) определяется по формуле:

                                                                   

                                                    Ц(т) = Ц(б) × J(т,т),                                          (1)

  
  

  где Ц(б) – базисная цена продукции или ресурса; J(т,т) – коэффициент (индекс) изменения  цен продукции или ресурсов соответствующей группы в конце t–ого шага по отношению к начальному моменту расчета (в котором известны цены).

  По проектам, разрабатываемым по заказу органов государственного управления, значения индексов изменения цен на отдельные виды продукции и ресурсов устанавливаются в задании на проектирование в соответствии с прогнозами Минэкономики РФ.

  Расчетные цены используются для вычисления интегральных показателей эффективности, если текущие значения затрат и результатов выражаются в прогнозных ценах. Это необходимо, чтобы обеспечить сравнимость результатов, полученных при различных уровнях инфляции.

  Расчетные цены получаются путем введения дефлирующего множителя, соответствующего индексу общей инфляции.

  Базисные, прогнозные и расчетные цены могут выражаться в рублях или устойчивой валюте (доллары США, евро).

  При разработке и сравнительной оценке нескольких вариантов инвестиционного проекта, необходимо учитывать влияние изменения объемов продаж на рыночную цену продукции и цены потребляемых ресурсов.

  При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

  Технически приведение к базисному моменту времени затрат, результатов и эффектов, имеющих место на t–ом шаге расчета реализации проекта, удобно производить путем их умножения на коэффициент дисконтирования a_t, определяемый для постоянной нормы дисконта E как:

                                                                   

                                                        A_т  =  1/(1+E)^т ,                                                                            (2)

  
  

  где t – номер шага расчета (т = 0,1,2,...Т); Т – горизонт расчета.

  Дисконтирование – это приведение разновременных экономических показателей к какому–либо одному моменту времени – точке приведения.

  В качестве точки приведения принят момент окончания первого шага расчета.

  Дисконтирование показателя, относящегося к т–му шагу, осуществляется путем умножения его текущего значения на величину a_т .Суммируя дисконтированные значения показателя по всем периодам за время реализации проекта и, вводя при необходимости дефлирующие множители, мы получаем значения интегральных показателей, например, чистого дисконтированного дохода – ЧДД.

  Результат сравнения двух проектов с различным распределением эффекта во времени может существенно зависеть от нормы дисконта. Поэтому объективный (или хотя бы удовлетворяющий всех участников) выбор ее величины достаточно важен.

  В рыночной экономике эта величина определяется, исходя из депозитного процента по вкладам (в постоянных ценах). На практике она принимается большей его значения за счет инфляции и риска, связанного с инвестициями. Если принять норму дисконта ниже депозитного процента, инвесторы предпочтут класть деньги в банк, а не вкладывать их непосредственно в производство; если же норма дисконта станет выше депозитного процента на величину большую, чем та, которая оправдывается инфляцией и инвестиционным риском, возникнет перетекание денег в инвестиции, повышенный спрос на деньги и как следствие – повышение их цены, т. е. банковского процента.

  Приведенная оценка нормы дисконта справедлива (в рыночной экономике) для собственного капитала. В случае, когда весь капитал является заемным, норма дисконта представляет собой соответствующую процентную ставку, определяемую условиями процентных выплат и погашений по займам.

  Для оценки народнохозяйственной (экономической) эффективности – подход (разделяемый рядом зарубежных специалистов), в соответствии с которым норма дисконта должна отражать не только чисто финансовые интересы государства, но и систему предпочтений членов общества по поводу относительной значимости доходов в различные моменты времени, в том числе – и с точки зрения социальных и экологических результатов. В этой связи она является по существу "социальной нормой дисконта" и должна устанавливаться государством как специфический социально – экономический норматив, обязательный для оценки проектов, в которых государству предлагается принять участие.

  Для оценки коммерческой эффективности – подход, при котором каждый хозяйствующий субъект сам оценивает свою индивидуальную "цену денег", т.е. выраженную в долях единицы реальную (с учетом налогов и риска) норму годового дохода на вложенный капитал с учетом альтернативных и доступных на рынке направлений вложений со сравнимым риском. Корректируя ее с учетом риска, связанного с конкретным проектом, субъект может определить и индивидуальную норму дисконта.

  В современных условиях, однако, при неразвитом фондовом рынке, такой подход затруднителен, хотя и возможен. Кроме того, он может привести к ошибочным решениям, если субъект в качестве альтернативы будет принимать вложения средств в краткосрочные спекулятивные операции (с иностранной валютой, импортными и дефицитными товарами). В этих условиях определенным ориентиром при установлении индивидуальной нормы дисконта может служить депозитный процент по вкладам в относительно стабильной иностранной валюте, хотя и здесь следует учитывать инфляцию (рост цен товаров на российском рынке, выраженных в иностранной валюте) и риск банкротства коммерческих банков, которые принимают соответствующие депозиты.

  Норму дисконта можно вычислить по следующей формуле:

                                                                   

                                                      Ен = Ег +Ес +Ео,                                           (3)

  
  

  где Ег – гарантированная норма получения дивидендов на вложенный капитал в высоконадёжном банке (в долях от единицы); Ес – страховая норма, учитывающая риск вложений (в долях от единицы), а также наличие и полноту страхования инвестиционной деятельности (если предприниматель вообще не страхует свою деятельность, то страховая норма принимается по максимуму, если страховка имеется, то страховая норма в зависимости от полноты страхования уменьшается вплоть до нуля); Ео – минимальная граница доходности проекта (в долях от единицы), которая может устроить предпринимателя и поэтому принимается им для себя самостоятельно.

  Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием различных показателей, к которым относятся:

  -   чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект (используются также другие названия: чистая приведенная (или чистая современная) стоимость, интегральный эффект

  -   индекс доходности  (ИД);

  -   внутренняя норма доходности (ВНД);

  -   срок окупаемости;

  Другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

  При использовании показателей для сравнения различных инвестиционных проектов (вариантов проекта) они должны быть приведены к сопоставимому виду.

  Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

  Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в базовых ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по формуле:

                                                                   

                                  ,                       (4)

  
  

  где РТ – результаты (или выручка предприятия), достигаемые на t–ом шаге расчета (или временном интервале);

  З_т – затраты, осуществляемые на том же шаге;      

  Т  – горизонт  расчета, равный  номеру  шага расчета,  на котором производится ликвидация объекта (или количество временных интервалов в жизненном цикле проекта.

  Длительность временного интервала устанавливается заранее: месяц, квартал, год). ЭТ  = (РТ – З_Т) – эффект, достигаемый на t–ом шаге (или временном интервале).

  Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т.е. проект неэффективен.

  На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава ЗТ исключают капитальные вложения и обозначают через:

  Кт  – капиталовложения на т–ом шаге (или инвестиционные платежи по проекту в т – том временном интервале);

  К – сумму дисконтированных капиталовложений, т.е.:

                                                                   

                                                                                   (5)

  
  

  а через  Зt – затраты на t–ом шаге при условии,  что в них не входят капиталовложения.  Тогда формула  для ЧДД записывается в виде:

                                                                   

                                                             (6)

  
  

  где РТ – выручка предприятия на т–ом временном интервале;

  ЗТ – себестоимость продукции (без амортизационных отчислений) на t–ом временном интервале;

  К – сумма дисконтированных капиталовложений (см. выше).

  Данная формула выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведенной к тому же моменту времени величиной капитальных вложений (К).

  При учёте фактора инфляции, значения приведённых эффектов и приведенных капитальных вложений корректируются на коэффициент инфляции в каждом временном интервале путём их умножения на принятый коэффициент инфляции.

  Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (И) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

  При прогнозировании доходов по годам необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов [9, c.74].

  Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

  
  

                                    (7)

  
  

  где i — прогнозируемый средний уровень инфляции.

  Расчет с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.

  Необходимо отметить, что показатель ЧДД отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т. е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

  Кроме показателя чистого дисконтированного дохода, на предприятиях для оценки эффективности проектного решения широко применяется показатель – индекс доходности.

  Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине приведенных капиталовложений

                                                                   

                                  .                       (8)

  Экономический смысл показателя "индекс доходности" заключается в том, что он характеризует во сколько раз суммарный, приведённый к началу жизненного цикла проекта доход предприятия больше суммарных, приведённый к началу жизненного цикла проекта инвестиционных вложений.

  Индекс доходности тесно связан с ЧДД. Он строится из тех же элементов и его значение связано со значением ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД > 1 и наоборот. Если ИД > 1, проект эффективен, если ИД < 1 – неэффективен.

  Или если ИД > 1, то это означает, что выбрав данный вариант, инвестор полностью вернёт свои инвестиционные вложения за жизненный цикл проекта и в добавление к этому получит чистый дисконтированный доход в размере (ИД – 1) х 100% авансированной суммы платежей. Последний показатель ещё называют показателем рентабельности инвестиций.

  На практике сравнительный анализ инвестиционных проектов проводится в большинстве случаев при помощи простого сопоставления значений внутренних норм рентабельности. Несмотря на определенную теоретическую некорректность, такой подход позволяет устранить влияние субъективного выбора базовой ставки процента на результаты анализа.

  Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (Евн), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

  Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

  В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект не целесообразны.

  Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов (вариантов проекта) по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.

  Однако при использовании ВНД следует соблюдать известную осторожность. Во–первых, она не всегда существует. Во–вторых, вышеуказанное уравнение может иметь больше одного решения. Первый случай весьма редок. Во втором корректный расчет ВНД несколько затруднителен, хотя и возможен. В качестве первого приближения в ситуации, когда простой (недисконтированный) интегральный эффект положителен, ряд авторов предлагает принимать в качестве Евн значение наименьшего положительного корня данного уравнения.

  Как указано выше внутренняя норма доходности (ВНД или Евн) – это такая норма дисконта, при которой интегральный эффект проекта (например, ЧДД) становится равным нулю.

  Как значение нормы дисконта, так и значение ВНД отражают:

  -   экономическую неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов – выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;

  -   минимально допустимую отдачу на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска;

  -   конъюнктуру финансового рынка, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей;

  -   неопределенность условий осуществления проекта и, в частности, степень риска, связанного с участием в его реализации.

  Таким образом, суть этого показателя заключается в том, что внутренняя норма доходности характеризует величину чистой прибыли (чистого валового дохода), приходящегося на единицу инвестиционных вложений, получаемой инвестором в каждом временном интервале жизненного цикла проекта.

  Преимуществом ВНД является то, что участник проекта не должен определять свою индивидуальную норму дисконта заранее. Он вычисляет ВНД, т.е. эффективность вложенного капитала, а затем принимает решение, используя ее значение. Если инвестор посчитает ВНД и решит, что такой доход за каждый временной интервал жизненного цикла проекта его вполне устраивает, то он будет такой проект реализовывать (при условии, что он единственный) или включит его в список для конкурсного отбора (при наличии нескольких альтернативных проектов).

  Совместное использование ЧДД и ВНД (если ВНД существует) рекомендуется осуществлять следующим образом:

  При оценке альтернативных проектов (или вариантов проекта), т.е. в случае, когда требуется выбрать один проект (или вариант) из нескольких, следует производить их ранжирование для выбора по максимуму ЧДД. Роль ВНД в этом случае, в основном, сводится к оценке пределов, в которых может находиться норма дисконта (при высокой неопределенности цены денег это – весьма существенно).

  Одним из важнейших показателей эффективности инвестиций является срок окупаемости вложений, ибо предпринимателю очень важно как можно быстрее вернуть внесённые в дело средства. Поэтому очень часто при решении вопроса об инвестировании он ориентируется, прежде всего, на оценку срока возвратности вложений.

  Срок окупаемости – это минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это – период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

  Результаты и затраты, связанные с осуществлением проекта, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно, получится два различных срока окупаемости.

  Срок окупаемости рекомендуется определять с использованием дисконтирования.

  На практике различают:

  - срок окупаемости инвестиций;

  - срок окупаемости действующего проекта (объекта).

  Срок окупаемости инвестиций можно определить по следующей формуле:

                                                      = ,                                           (9)

  где Эт – доход предпринимателя от эксплуатации проекта в t –ом временном интервале; Kт – инвестиционные вложения в проект в t –ом временном интервале; т – количество временных интервалов функционирования проекта, за которое суммарные инвестиции сравняются с суммой доходов от эксплуатации нового дела (это и будет искомый срок окупаемости инвестиций).

  Дисконтированный срок окупаемости инвестиций рассчитывается по формуле:

  .                                            (10)

  
  

  Дисконтированные оценки срока окупаемости всегда больше простых оценок, т.е. ДСОИ >СОИ.

  Недостатки  метода ДСОИ:

  не учитывает влияние денежных притоков последних  лет;

  не делает различия между накопленными денежными потоками и их распределением по годам;

  не обладает свойством аддитивности.

  Преимущества данного метода:

  прост для расчетов;

  способствует расчетам ликвидности предприятия, т.е. окупаемости инвестиций;

  -   показывает степень рискованности того или иного инвестиционного проекта, чем меньше срок окупаемости тем меньше риск и наоборот.

  2 Характеристика ООО «НТ Строй»

  2.1 Организационная характеристика ООО «НТ Строй»

  Общество с ограниченной ответственностью «НТ Строй», в дальнейшем именуемое "Общество", создано в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".

  Общество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации имеет расчетные и другие счета в кредитных учреждениях, в том числе в иностранной валюте, круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке, указание на местонахождение общества, а также эмблему Общества. Общество вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной индивидуализации.

  Участниками (учредителями) Общества являются физические лица, граждане Российской Федерации: Гожева Татьяна Михайловна; Сачков Владимир Михайлович.

  Полное фирменное наименование общества: Общество с ограниченной ответственностью «НТ Строй». Сокращенное фирменное наименование общества: ООО «НТ Строй».

  Место государственной регистрации Общества: Российская Федерация, г. Челябинск. Местонахождение Общества: 454077, г. Челябинск,

  Целью деятельности общества является получение прибыли.

  Общество вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством, в том числе:

  -   строительные, ремонтно–строительные, монтажные, электромонтажные, пуско–наладочные и отделочные работы;

  -   деятельность по ремонту жилищ (квартир, домов) и строительству индивидуального жилья;

  -   строительство завершенных зданий и сооружений или их частей;

  -   оформление проектной документации и подготовка технико–экономических обоснований по строительной продукции;

  -   деятельность по обеспечению грузовых перевозок автомобильным транспортом; деятельность по транспортной обработке грузов и их хранению;

  -   оптовая, розничная и комиссионная торговля транспортными средствами и номерными агрегатами;

  -   техническое обслуживание и ремонт автомобилей; продажа деталей и принадлежностей для автомобилей;

  -   закуп, хранение, переработка и реализация лома черных и цветных металлов; розничная торговля; оптовая торговля прочая; внешняя торговля; деятельность в области права;

  -   деятельность в области составления счетов, бухгалтерского учета и ревизий, консультации по вопросам налогообложения; посреднические услуги;

  -   посреднические услуги в области транспорта, жилищно–коммунального хозяйства, бытового обслуживания, образования, культуры, здравоохранения и науки; посреднические услуги при купле–продаже продукции производственного назначения;

  -   оптово–розничная торговля компьютерами и комплектующими к ним; ремонт и сервисное обслуживание оргтехники и компьютеров; консультации по программному обеспечению;

  -   исследование конъюнктуры рынка;

  -   деятельность по выявлению общественного мнения;

  -   консультации по вопросам управления коммерческой деятельностью;

  -   деятельность в области архитектуры, гражданского и промышленного строительства и связанные с этим технические консультации;

  -   подготовка и оформление документации и технико–экономических обоснований для реализации радио и телекоммуникационных систем, а также средств связи,

  -   посреднические услуги при купле–продаже товаров;

  -   оптовая торговля фармацевтическими и медицинскими товарами, косметикой и парфюмерией;

  -   производство мебели;

  -   оптовая торговля текстильными изделиями, одеждой и обувью;

  -   деятельность бюро путешествий и туристских агентств;

  -   деятельность в области рекламы;

  -   спортивная деятельность и деятельность по организации отдыха и развлечений;

  -   производство продукции производственно–технического назначения, строительных материалов, железобетонных изделий, облицовочных материалов;

  -   металлоконструкций; и другие виды деятельности не запрещенные действующим законодательством РФ.

  Видами деятельности, перечень которых определяется законом, общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

  2.2 Финансовая деятельность ООО «НТ Строй»

  Общество осуществляет свою финансовую деятельность в соответствии с годовыми и другими планами, утвержденными участниками Общества.

  Общество вправе распоряжаться как собственными, так и привлеченными финансовыми ресурсами, включающими кредиты банков, финансовых организаций, предприятий учреждений.

  Прибыль (доход), остающаяся у Общества после уплаты налогов, иных платежей и сборов; в бюджет и внебюджетные фонды, поступает в полное его распоряжение и используете; Обществом самостоятельно. Для обеспечения обязательств Общества, его производственной и социального развития за счет прибыли, остающейся после уплаты налогов, платежей и сборов, образуются соответствующие целевые фонды. Часть чистой прибыли, подлежащее распределению между участниками, распределяется пропорционально их вкладам в уставный каптал Общества.

  Общество не вправе принимать решение о распределении прибыли между участниками следующих случаях:

  -   до полной оплаты всего уставного капитала Общества;

  -   до выплаты действительной стоимости доли (части доли) участника Общества;

  -   если на момент принятия такого решения Общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) или если такие признаки появятся у Общества в результате принятия такого решения;

  -   если на момент принятия решения стоимость чистых активов Общества меньше уставного капитала и резервного фонда или станет меньше их размера в результате принятия такого решения.

  Общество не вправе выплачивать участникам прибыль, решение о распределении которой было принято в следующих случаях:

  -   если на момент выплаты Общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) или если указанные признаки появятся у Общества в результате выплаты;

  -   если на момент выплаты стоимость чистых активов Общества меньше его уставного капитала и резервною фонда или станет меньше их размера в результате выплаты.

  В Обществе создается резервный фонд в размере 15% уставного капитала Общества. Резервный фонд формируется путем обязательных ежегодных отчислений. Размер ежегодных отчислений не может быть менее 10 % от чистой прибыли до достижения размера, установленного уставом общества. Резервный фонд предназначен для покрытия убытков Общества. Резервный фонд не может быть использован для иных целей.

  Общество обязано вести бухгалтерский учет и представлять финансовую отчетность в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации.

  Учетная политика, организация документооборота в Обществе, его филиалах и представительствах устанавливается приказом директора.

  Для обеспечения деятельности Общества за счет вкладов Участников образуется Уставный капитал Общества в размере 10000 (Десять тысяч) рублей. Доли в уставном капитале распределены следующим образом:

  -   номинальная стоимость доли Гожевой Татьяны Михайловны – 5000 (Пять тысяч) рублей, размер доли составляет 50% (Пятьдесят процентов) уставного капитала;

  -   номинальная стоимость доли Сачкова Владимира Михайловича — 5000 (Пять тысяч) рублей, размер доли составляет 50% (Пятьдесят процентов) уставного капитала.

  На момент государственной регистрации Общества Участниками общества оплачено 50% (Пятьдесят процентов) Уставного капитала денежными средствами в банк. Оставшаяся неоплаченной часть Уставного капитала подлежит оплате в течение первого года со дня государственной регистрации Общества денежными средствами в банк.

  Увеличение уставного капитала Общества может осуществляться за счет имущества Общества и (или) дополнительных вкладов участников Общества, и (или) за счет вкладов третьих лиц, принимаемых в Общество.

  Если по окончании второго и каждого последующего финансового года в соответствии с годовым бухгалтерским балансом или результатами аудиторской проверки стоимость чистых активов Общества оказывается меньше его уставного капитала, Общество обязано объявить об уменьшении своего уставного капитала до величины, не превышающей стоимости его чистых активов. Общество не вправе уменьшать уставный капитал, если в результате этого его размер станет меньше минимального уставного капитала Общества, определяемого действующим законодательством на дату регистрации изменений в уставе общества. В этом случае общество обязано принять решение о своей ликвидации.

  Уменьшение уставного капитала допускается после уведомления всех кредиторов Общества, которые вправе потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств Общества и возмещения им убытков. Увеличение уставного капитала допускается после внесения всеми его участниками вкладов в полном объеме.

  Доли в уставном капитале Общества переходят к наследникам граждан и к правопреемникам юридических лиц, являющихся участниками Общества только с согласия остальных участников Общества. Отказ в согласии на переход доли влечет обязанность Общества выплатить наследникам (правопреемникам) участника ее действительную стоимость или выдать в натуре имущество на такую стоимость.

  2.3 Источники финансирования ООО «НТ Строй»

  Источники финансирования ООО «НТ Строй» – долевое участие в строительстве.

  По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застрой­щик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (ре­конструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой сто­роне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать стро­ительство) объекта и принять свою долю о нем.

  Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но спе­циально им не регламентированы. Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы дого­вора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным право­вым актом (ст. 421 ГК РФ). Основными источниками правового регули­рования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвес­тиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219–1 «Об основах феде­ральной жилищной политики», от 21.07.97 г. № 122–ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Феде­ральный закон о государственной регистрации), другие нормативные акты.

  Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным усло­виям договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.

  Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним до­говором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой сто­роны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финанси­рование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю.

  Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строитель­ства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.

  Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160–162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.

  По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества:

  1. При удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика;

  2. По нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистриро­вать право собственности.

  В строительной це­почке можно выделить две группы отношений.

  В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

  - отношения Застройщика и собственника земельного участка;

  - отношения Застройщика и подрядчика–проектировщика;

  - отношения Застройщика и генерального подрядчика;

  - отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламен­тируют имущественную сторону процесса строительства:

  - отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);

  - отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

  Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с пер­вой группы отношений.

  Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником зе­мельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обо­снование экономической целесообразности, объема и сроков осуществ­ления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно–сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра­вилами), а также описание практических действий по осуществлению ин­вестиций (бизнес–план). Для подготовки проектной документации Заст­ройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект прохо­дит стадию согласования в государственных органах.

  Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный учас­ток. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.

  Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам доле­вого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента состав­ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон­чательной реализации.

  Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи­ком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей дру­гих лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

  Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную пло­щадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).

  После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик прини­мает объект по акту сдачи–приемки у субподрядчиков. Генеральный под­рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии

  Вторая группа отношений связана с финансовой основой строитель­ства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного про­цесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, ге­неральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвес­тора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.

  По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого уча­стия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Та­кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик).

  Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для за­селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).

  Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами пря­мого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия – инвестор и Доль­щик.

  Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско–правового договора и имеет право на получение определен­ной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

  Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обя­занности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).

  В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда высту­пают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица стано­вятся сособственниками квартиры.

  Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.

  Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключен­ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо­мента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

  Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строитель­ства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Доль­щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.

  На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах сво­их недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет де­тей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

  Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполне­нии третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро­енном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обя­занность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока дей­ствия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме орга­низации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.

  Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре­тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыду­щий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики дого­вора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передавае­мых прав, их цена.

  Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора мо­жет быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежа­щей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства – ст. 24 ЖК РСФСР).

  Для согласования условия о предмете договора (независимо от спосо­ба его определения) стороны должны обязательно указать характеристи­ки строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард.

  Обычно предметом договора долевого участия в строительстве являет­ся отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить пред­мет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предвари­тельный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее поло­жение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; об­щую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

  Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем ка­питальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строитель­ство Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого уча­стия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

  На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквива­лентной определенной сумме в долларах США или в иных условных еди­ницах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно под­лежит перечислению до момента завершения строительства.

  Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль­шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целе­сообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по дого­вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи­ку недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.

  Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сто­рон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо­поставляются правам другой стороны и наоборот.

  Основными обязанностями Застройщика являются:

  -   подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;

  -   строительство (реконструкция) или организация строительства объек­та недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма­ми и правилами, а также условиями договора;

  -   организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа­тацию, подключение его к городским инженерным сетям;

  -   передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщи­ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль­щика после приемки дома в эксплуатацию;

  -   гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

  Основными обязанностями Дольщика являются:

  -   осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором;

  -   приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости.

  В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Доль­щику его индивидуально–определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорцио­нально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удов­летворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто­имости квадратного метра на момент выделения квартир.

  В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру.

  Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соот­ветствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в пол­ном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.

  Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.

  Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполне­нием или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чу­жими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

  Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли–продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли–продажи будущих недви­жимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены про­давцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотноси­мых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в ре­зультате исполнения договора и последующей государственной регистра­ции прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

  Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли–продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:

   Договор долевого участия в строительстве и договор купли–продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение дого­вора купли–продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли–продажи недвижимого имущества  продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

  Договор купли–продажи недвижимости является сделкой с недвижи­мостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуще­ству) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

  Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой иму­щественный комплекс — кондоминиум.

  Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли–продажи. Предмет договора долевого участия в строи­тельстве уже: права из него могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объек­ты, прочно связанные с земельным участком).

  В отличии от договора купли–продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

  Следует подчеркнуть, что предметом дого­вора купли–продажи может выступать только индивидуально–определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

  Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

  Договор долевого участия в строительстве и договор купли–продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли–продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли–продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли–продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

  Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

  Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли–продажи.

  Договор долевого участия в строительстве и договор купли–продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли–продажи.

  Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

  По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли–продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

  Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле–продаже.

  Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

  Общими чертами договора долевого участия в строительстве и догово­ра подряда является то, что оба указанных договора направлены на созда­ние и передачу объекта недвижимого имущества. Их различия заключа­ются в следующем.

   Договор долевого участия в строительстве и договор строительного под­ряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подряд­чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти поме­щения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По дого­вору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не пере­дается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

  Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору стро­ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных ра­бот. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

  Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Заст­ройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро­ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под­ряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Доль­щик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инве­стором, не имеющим представления о строительном деле.

   Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.

  Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

  3 Разработка инвестиционного проекта строительства пятиэтажного жилого дома

  3.1 Описание проекта строительства пятиэтажного жилого дома

  
  

  Данный проект разработан на строительство 5–этажного панельного 1–секционного жилого дома в соответствии с требованием СНиП 3.01.01–85 “Организация строительного производства”.

  Исходными данными являются:

  1. Объёмно–планировочные параметры здания:

  - длина –  125,60 м;

  - ширина – 12,0 м;

  - высота – 14,0 м;

  2. Основные природные условия:

  - географический пункт строительства – г. Копейск;

  - инженерно–геологические условия – обычные.

  Климатический район строительства имеет следующие характеристики:

  - средняя температура наиболее холодной пятидневки равна – 30^о С;

  - преобладающее направление ветра – восточное;

  - скорость ветра: летом – 5 м/с; зимой – 10 м/с;

  - среднемесячная амплитуда колебания температуры летом – 12,5%;

  Строящийся объект – 5–этажный пятисекционный жилой дом на 100 квартир.

  Строительные конструкции и изделия:

  Фундаменты – свайные безростверковые с низким расположением опор сваи по ГОСТ 19804.1–79.

  Стены наружные – однослойные железо–бетонные панели толщиной 400 мм.

  Стены внутренние – сборные железобетонные панели толщиной 160 мм.

  Перекрытия – сборные железобетонные плоские панели толщиной 160мм.

  Перегородки – железобетонные панели толщиной 60 мм.

  Вентблоки – сборные железобетонные толщиной 300 мм.

  Санузлы – объемные санкабины по серии 1.188–5 вып. 5.

  Лестницы – сборные железобетонные плоские марши и площадки.

  Лоджии – сборные железобетонные плоские плиты толщиной 160 мм.

  Ограждение лоджий – железобетонные сборные.

  Покрытие – трехслойные железобетонные панели с эффективным утеплителем толщиной 350 мм.

  Крыша – сборная железобетонная с теплым чердаком.

  Кровля – безрулонная.

  Двери наружные – по серии 1.136.5–19.

  Двери внутренние – щитовой конструкции по серии 1.136–10.

  Инженерное оборудование:

  Водопровод – хозяйственно–питьевой от внешних сетей. Расчетный напор у основания стояка 20 м.

  Канализация – хозяйственно–бытовая, в городскую сеть. Водосток внутренний с выпуском на отмостку.

  Отопление – центральное, водяное, система однотрубная с радиаторами.

  Вентиляция – естественная.

  Горячее водоснабжение – централизованное от скоростного водоподогревателя. Расчетный напор у основания стояка 32 м.

  Газоснабжение – от внешней сети к кухонным плитам.

  Электроснабжение – от внешней сети, напряжение – 380/220 В.

  Освещение – лампами накаливания.

  Устройство связи  – радиотрансляция, коллективные телеантенны, телефонные вводы.

  Мусоропровод с камерой на 1 этаже.

  Оснащение здания:

  Оборудование кухонь и санузлов – газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники.

  Для осуществления специальных работ (малярных,  санитарно–технических,  электромонтажных) привлекаются субподрядные организации.

  Обеспечение строительства конструкциями, полуфабрикатами и материалами осуществляется с предприятий г. Копейска, г. Челябинска и Челябинской области. Доставка строительных материалов, конструкций, изделий и полуфабрикатов производится автотранспортом.

  В таблице 1 приведены основные технико–экономические показатели, характеризующие рассматриваемый объект строительства.

  Таблица 1 – Основные показатели объекта строительства

  Наименование	Ед. измерения	Количество
  Сметная стоимость	тыс. руб.	69181,168
  в том числе СМР	тыс. руб.	68450,060
  Объем строительный	мЗ	21150,21
  Площадь застройки	м2	1502,15
  Площадь общая квартир	м2	5001,84
  Площадь жилая	м2	4931,94
  Площадь внеквартирных помещений	м2	1099,11

  Рассмотрим анализ структуры сметы пятиэтажного дома по наименованиям работ в таблице 2.

  Таблица 2 – Структура сметы строительства пятиэтажного дома, руб.

  Наименование работ	Сметная стоимость	Сметная зарплата
  Земляные работы	875987	99116
  Фундаменты	4541582	143945
  Стены	685679	48415
  Перемычки, прогоны	74649	4139
  Проемы	162562	8335
  Перекрытия	1693517	46732
  Полы	67620	5716
  Внутренняя отделка	60567	16192
  Входы в подвал	14094	1246
  Разные работы	194263	14324
  Стены	21565458	1617071
  Перемычки, прогоны	1402580	76034
  Двери	2005817	58788
  Окна	5731212	102329
  Перекрытие	8798214	320274
  Полы	4127436	346001
  Облицовка, окраска	9174283	1826993
  Кровля	5269130	46247
  Лестницы	945873	49501
  Тамбуры	55064	8566
  Крыльца, козырьки	118449	9084
  Ограждение лоджий	965266	87813
  Наружная отделка	117519	17874
  Вход № 5	19220	1381
  Разные работы	477386	63215
  Итого	69181168	5561554

  Подготовительные работы начинают строительный цикл. В них входят:

  -расчистка территории строительства – очистка от мусора, объектов и предметов, мешающих строительству, удаление растительности;

  -планировка территории – срезка растительного слоя (снятый грунт используется при озеленении территории; разбивка и разработка планировочных выемок и насыпей;

  -геодезические работы по разбивке свай и установлению соответствующих геодезических знаков (реперов);

  -ограждение территории и устройство временных зданий;

  -устройство временных дорог, временных сетей водоотвода, канализации, электроснабжения строительной площадки.

  Нулевой цикл включает в себя:

  -   механическую разработку грунта – это одна из первых работ нулевого цикла, выполняется при помощи экскаватора, работы ведутся в две смены;

  -   доработку грунта вручную и рытье траншей выполняют по окончании отрывки котлована;

  -   устройство подготовки под полы производится после завершения доработки грунта и до начала монтажа элементов фундамента, ведется совместно с устройством вводов и завершается раньше;

  -   устройство вводов начинают после окончания доработки грунта и ведут параллельно с устройством подготовки под полы и монтажом конструкций фундамента;

  -   монтаж элементов фундамента – основной процесс при выполнении работ нулевого цикла, который ведется в две смены;

  -   монтаж трубопроводов начинают после устройства вводов и ведут в две смены;

  -   вертикальную обмазочную гидроизоляцию – выполняют при завершении монтажа элементов фундамента параллельно с работами по монтажу трубопроводов;

  -   обратная засыпка в пазух с тромбованием в ручную – завершающая работа нулевого цикла, производится по окончании монтажа трубопроводов, ведется бульдозером в две смены.

  Возведение надземной части.

  Этот цикл начинают с устройства подкрановых путей и монтажа крана.

  После завершения монтажа крана начинают монтаж поэтажных конструкций и монтаж конструкций крыши, которые производятся последовательно в две смены.

  После монтажа конструкций крыши начинают следующий перечень работ, которые ведутся параллельно:

  - устройство кровли;

  - заполнение оконных проемов;

  - заполнение дверных проемов;

  - устройство встроенных шкафов и антресолей;

  - устройство подготовки под полы;

  - монтаж инженерного оборудования, выполняется в две смены.

  Остекление начинается позже и выполняется параллельно с работой по заполнению оконных проемов, завершаясь одновременно. Остекление ведется также совместно с подгонкой оконных переплетов.

  Остекление производят перед штукатурными работами. Это необходимо для нормального высыхания штукатурки и исключения сквозняков.

  Отделочные работы.

  Они включают в себя:

  - затирку поверхностей;

  - малярные работы;

  - устройство полов (керамических, линолеумных, паркетных, цементных).

  До начала отделочных работ должны быть выполнены: строительные работы, 1 этап сантехнических и электромонтажных работ, остекление.

  После затирки поверхностей выполняют 2 стадию электромонтажных работ, устройство цементных и керамических полов (последовательно), малярные работы. Все эти работы ведутся параллельно.

  Малярные работы включают в себя клеевую окраску потолков и стен; масляную окраску дверей, окон, панелей, стен, труб, радиаторов и дощатых полов; оклейка стен обоями, и производятся в две смены.

  Далее следуют 2 стадия электромонтажных работ (установка включателей, розеток и т. д.) и 2 стадия санитарно–технических работ (установка раковин, умывальников, ванн и т. д.). После малярных работ так же выполняют настил линолеумных и паркетных полов, и установку оконных приборов. Данные работы выполняются совместно.

  Благоустройство и подготовка объекта к сдаче. Включает в себя:

  - окончательную планировку вокруг здания;

  - устройство подъездов к зданию;

  - устройство отмостки вокруг здания;

  - устройство газонов;

  - посадку деревьев;

  - устройство детских и спортивных площадок.

  Благоустройство территории начинается после завершения малярных работ, демонтажа крана, наружной отделки фасада и продолжаются до подготовки объекта к сдаче. Неучтенные работы разбиты на три части. Наиболее точная и детальная последовательность работ приведена в календарном графике производства работ.

  В соответствии со СНиП III–4–80 “Техника безопасность в строительстве” должен своевременно проводиться инструктаж, изучение и проверка знаний рабочих и технического персонала в области техники безопасности с обязательным документальным оформлением.

  Вновь поступившие на строительство рабочие могут быть допущены к работе после прохождения вводного инструктажа по технике безопасности и инструктажа непосредственно на рабочем месте. Кроме того, в течение не более 3 месяцев со дня поступления на работу они должны пройти обучение безопасным методам работы по утвержденной программе. Инструктаж по технике безопасности необходимо проводить при переводе на новую работу, а также при изменении условий труда. К работе на особо опасных и вредных производствах (монтаж конструкций на высоте, огнеупорные, кислотоупорные и изоляционные работы, процессы с применением радиоактивных веществ и т. д.) рабочие допускаются лишь после соответствующего обучения и сдачи ими экзамена.

  Работающие в опасных и вредных условиях должны выдаваться индивидуальные  защитные  средства,  предупреждающие  возможность возникновения несчастных случаев.

  Должны быть предусмотрены ограждения, сигнальные знаки и освещение объекта. На участке должна быть памятка.

  Противопожарная безопасность. На строительной площадке необходимо: обеспечить правильное складирование материалов и изделий с тем, чтобы предотвратить загорание легковоспламеняющихся  и горючих материалов, ограждать места производства сварочных работ, своевременно убирать строительный мусор, разрешать курение только в строго отведенных местах, содержать в постоянной готовности все средства пожаротушения (линии водопровода с гидрантами, огнетушители, сигнализационные устройства, пожарный инвентарь).

  В первой ступени контроля участвуют бригадир, мастер и общественный инспектор по охране труда бригады. Они ежедневно перед началом смены проверяют обеспеченность безопасного ведения строительно–монтажных работ и соблюдение санитарно–гигиенического обслуживания рабочих. Особое внимание уделяется организации работ с повышенной опасностью. Если обнаружено отклонение, мастер обязан принять срочные меры.

  Во второй ступени, проводимой раз в неделю, участвуют начальник участка и председатель комиссии по охране труда, механик и электромонтер. Они проверяют:

  -   состояние техники безопасности и производственной санитарии; работу первой ступени; выполнение проекта производства работ;

  -    исправность и безопасность используемых машин, механизмов, энергетических установок и транспортных средств; своевременность выдачи спецодежды и защитных приспособлений; выполнение обязательств по охране труда, предложений и замечаний, записанных в журнал проверок на первой ступени. Все выявленные нарушения и отступления регистрируются в журнале. В третьей ступени, проводимой раз в месяц, участвуют главный инженер, главный механик, главный энергетик и инженер по технике безопасности.

  -   выполнение запланированных мероприятий, постановлений и приказов по обеспечению безопасных условий труда и быта; правильность регистрации и отчетности по несчастным случаям; соблюдение установленных сроков и организацию проведения испытаний индивидуальных средств защиты, приспособлений и других устройств, подлежащих периодическим испытаниям; работы первой и второй ступени.

  Результаты проверки обсуждаются на совещании. Принятые решения оформляются в виде приказа.

  Охрана окружающей природной среды. Не допускается сжигание на строительной площадке отходов и остатков материалов, интенсивно загрязняющих воздух. Сбрасывание с этажей здания отходов и мусора возможно только с применением бункеров–накопителей. Для предотвращения загрязнения поверхностных и надземных вод необходимо улавливать загрязненную воду.

  Не допускается выпуск воды со строительной площадки непосредственно на склоны без надлежащей защиты от размыва.

  Построим график производства строительных работ пятиэтажного жилого дома в городе Копейске Челябинской области (рисунок 1).

  Наименование работ	1	2	3	4		5	6
  1. Земляные работы с фундаментной плитой, дренаж
  2. 1–этап бетонирования
  3. 2–этап бетонирования
  4. Устройство перегородок
  5. Устройство кровли
  6. Водопровод хозяйственно–противопожарный, горячее водоснабжение, канализация, внутренние водостоки, отопление, вентиляция
  7. Электроосвещение, монтаж силовой электропроводки
  8. Внутренняя отделка (мест общего пользования)
  9. Окраска фасада
  10. Телефонизация, радиофикация, диспетчеризация, установка домофонов
  11. Благоустройство

  Рисунок 1 – График производства строительных работ 5–эт. жилого дома

  3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства пятиэтажного жилого дома

  Технико–экономические показатели по проекту:

  1. Продолжительность строительства объекта, мес.:

  - по нормам СНиП – 6 мес.;

  - по проекту – 6 мес.;

  - по договору – 6 мес.

  2. Нормируемая трудоемкость, чел.–ч.: Т_{нормируемая} = 136 935,70 чел.–ч.

  3. Сметная стоимость 69 181,168 тыс. руб.

  4. Сметная заработная плата 5 561,554 тыс.руб.

           Произведем расчет ЧДД строительства 5–этажного жилого дома в г. Копейске в таблице 3.

  Таблица 3 – Расчет ЧДД строительства пятиэтажного жилого дома

  	0	1	2	3	4	5	6	Итого:
  Операционная деятельность:
  Поступления от долевого участия
  Итого поступления	20250	18600	15320	15300	14920	13235	13133	110758
  НДС к поступлениям	3645	3348	2758	2754	2686	2382	2364	19936
  Поступления с НДС	23895	21948	18078	18054	17606	15617	15496	130694
  Затраты:
  Материальные затраты	–13391	–9662	–10001	–7770	–6950	–7628	–3560	–58959
  Эксплуатация машин и механизмов	–237	–291	–300	–325	–259	–281	–281	–1975
  Зарплата основного производственного персонала	–859	–977	–863	–1027	–859	–846	–758	–6189
  В том числе Единый социальный налог, 30%	–258	–293	–259	–308	–258	–254	–227	–1857
  Накладные расходы	–927	–937	–1090	–927	–877	–863	–856	–6475
  Итого затраты	–15671	–12159	–12513	–10357	–9202	–9871	–5681	–75454
  НДС к затратам	–2821	–2189	–2252	–1864	–1656	–1777	–1023	–1382
  Итого затраты с НДС	–18491	–14348	–14765	–12222	–10858	–11648	–6704	–89036
  Выручка (без НДС)							35303
  Налог на прибыль (24%)							8473
  Расчет эффективности:
  Сальдо потока от операционной деятельности	4579	6441	2807	4943	5718	3364	7451	35303
  Накопленное сальдо потока	4579	11020	13828	18770	24489	27852	35303
  Коэффициент дисконтирования	1,00	0,91	0,83	0,75	0,68	0,62	0,56
  Дисконтированное сальдо потока	4579	10018	11428	14103	16726	17294	19928	94076
  Накопленное дисконтированное сальдо потока	4579	14598	26026	40128	56854	74148	94076

  Согласно таблице 3, поступления от долевого участия составили без НДС – 110758 тыс. руб., с НДС – 130694 тыс. руб.

  Затраты на строительство дома без НДС – 75454 тыс. руб., с НДС – 89036 тыс. руб.

  Прибыль без НДС ООО «НТ Строй» составила 35303 тыс. руб.

  Таблица 4 – Экономические показатели строительства

  Наименование показателя	Значение
  Сметная стоимость, тыс. руб.	75454
  Продолжительность строительства, мес.	6
  Стоимость 1 кв. м., тыс. руб.	21425
  Значение ЧДД, тыс. руб.	94076
  Значение ИД	1,057
  Значение ВНД, %	24,44
  Значение Т окуп., лет	0,95

  
  

  Стоимость 1 кв. м. рассчитываем по формуле:

  
  

  С = Поступления от долевого участия / Площадь здания.                             (11)

  
  

  Стоимость 1 м² = 130694 / 6100 = 21425 руб.

       Индекс доходности рассчитываем по формуле:

  
  

                                   .                                (12)

  
  

  ИД = 94076 / 89036 = 1,057. PI > 1.

  Внутренняя норма доходности рассчитываем по формуле:

                                                              

  ВНД = Ст. дисконт.₀ + (Ст. дисконт.₁ – Ст. дисконт₀) × .          (13)

  Ставка дисконт.₀ = 10%, Ставка дисконт.₀ = 12%

  ВНД = 10% + (12% – 10%) × () = 10% + 2% ×7,22 = 24,44%.

  
  

  Период окупаемости рассчитываем по формуле:

  
  

                                                 Т_окуп. = .                                             (14)

  
  

  Т_окуп. = 89036 / 94076 = 0,95 лет.

  Внедрение инвестиционного проекта строительства пятисекционного пятиэтажного дома экономически целесообразно, так как ИД = 1,057, ВНД = 24,44%, Т_окуп. = 0,95 лет.

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  
  

  Основной целью дипломного проектирования ставилось рассмотрение основных критериев эффективности инвестиционного проекта строительства жилого пятиэтажного дома, которая была достигнута решением следующих задач:

  –  охарактеризованы основные положения об инвестиционной деятельности, рассмотрены основы инвестиционного проектирования;

  –  раскрыты основные критерии эффективности инвестиционных проектов и методы их оценки;

  –  рассчитаны и проанализированы выбранные критерии эффективности строительства, обоснован варианта строительства пятиэтажного жилого дома в ООО «НТ Строй».

  Расчет и анализ критериев эффективности строительства осуществлялся по следующей процедуре:

  1. Анализ затрат по смете.

  2. Расчет ЧДД строительства пятисекционного пятиэтажного дома.

  3. Осуществлена оценка эффективности инвестиционного проекта.

  Внедрение инвестиционного проекта строительства пятисекционного пятиэтажного дома экономически целесообразно, так как ИД = 1,057, ВНД = 24,44%, Т_окуп. = 0,95 лет.

  БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  
  

  1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. N 146–ФЗ.

  2. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1996 года.

  3. СНиП 3.01–85. Организация строительного производства. – М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. – 56 с.

  4. СНиП 1.04.03–85. Нормы продолжительности и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. – М.: Стройиздат, 1987. – 64 с.

  5. СНиП Ш–4–80. Техника безопасности в строительстве. – М.: Стройиздат, 1981. – 255 с.

  6. СНиП 2.01.01–82. Строительная климатология и геофизика. – М.: Стройиздат, 1983. – 116 с.

  7. Абрамов А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятия в 2–х ч. М.: Экономика и финансы АКДИ, 2004. – 305 с.

  8. Абрютина М.С. Экспресс – анализ деятельности предприятия при помощи шкалы финансово–экономической устойчивости. // Финансовый менеджмент, 2005, №3.

  9. Бакаев А.С. Бухгалтерские термины и определения. "Бухгалтерский учет". – М.: ИНФРА–М, 2003. – 456 с.

  10. Баканов М.И., Шеремет АД. Теория экономического анализа; Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 416 с.

  11. Басовский Л.Е. Теория экономического анализа: Учебное пособие. – М.: ИНФРА–М, 2001. – 222 с.

  12. Бердникова Т.Б. Анализ и диагностика финансово–хозяйственной деятельности предприятий: Учебное пособие. – М.: ИНФРА–М, 2001. – 215 с.

  13. Бердникова Т.Б. Анализ и диагностика финансово–хозяйственной деятельности предприятия. – М: ИНФРА–М, 2005. – 304 с.

  14. Берстайн Л.А. Анализ финансовой отчетности. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 315 с.

  15. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово–хозяйственной деятельности предприятия// Консультант, 2005, № 8.

  16. Бука Л. Ф., Зайцева О.П. Экономический анализ. – Н–ск: СибУПК, 2004. – 321 с.

  17. Быкадоров В.Л., Алексеев П.Д. Финансово–экономическое состояние предприятия. – М.: ПРИОР–СТРИКС, 2003. – 256 с.

  18. Веснин В.Р. Основы менеджмента. – М.: Институт международного права и экономики им. АС. Грибоедова, 1999. – 480 с.

  19. Гиляровская Л.Т. Вехорева А.А, Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия. – СПб.: Питер, 2003. – 405 с.

  20. Гиляровская Л.Т. Экономический анализ. – М.: ЮНИТИ–ДАНА, 2005. –256 с.

  21. Григорьев Ю.А. Проблемы определения платежеспособности предприятия// Консультант, 2005, № 23.

  22. Григорьев Ю.А. Рентабельность предприятия и проблемы совершенствования отчетности// Экономист, 2005, № 7.

  23. Грищенко О.В. Анализ и диагностика финансово–хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие. – Таганрог: Изд–во ТРТУ, 2000. – 112 с.

  24. Данилов Н. Н. Технология и организация строительного производства: Учебное пособие для техникумов. – М.: Стройиздат, 1988. – 752 с.

  25. Дикман Л. Г. Организация жилищно–гражданского строительства. – М.: Стройиздат, 1990. – 495 с.

  26. Дикман Л. Г. Организация и планирование строительного производства: Учебник для строительных вузов. – М.: Высшая школа, 1988. – 559 с.

  27. Донцова ПВ., Никифорова НА. Анализ бухгалтерской отчетности. – М.: Изд–во «Вадис», 2001. – 208 с.

  28. Ермолович Л.Л., Сивчик Л.Г., Толкач Г.В., Щитникова И.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – Минск: Интерсервисс; Экоперспектива, 2005. – 321 с.

  29. Ефимова ОВ. Финансовый анализ. — М. Изд–во «Бухгалтерский учет», 2004. – 352 с.

  30. Ковалев А.Я., Привалов ВП. Анализ финансового состояния предприятия. – М.: Центр экономики и маркетинга, 2002. – 471 с.

  31. Ковалёв В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 216 с.

  32. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – М.: ИПБОЮЛ Гриженко ЕМ., 2002. – 424 с.

  33. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Учебник.– М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 305 с.

  34. Ковалева А.М. Финансы. – М.: «Финансы и статистика», 2001. – 384 с.

  35. Крейнина М.Н. Платежеспособность предприятия: оценка и принятие решений // Финансовый менеджмент, 2005, №1.

  36. Крейнина М.Н. Финансовая устойчивость предприятия: оценка и принятие решений // Финансовый менеджмент, 2005, № 2.

  37. Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово–экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. Н.П. Любушина. – М.: ЮДАНА, 2002. – 471 с.

  38. Методика комплексного финансово–экономического анализа предприятий (для формирования промышленной политики региона): Учебно–методическое пособие для российского бизнеса. – М.: КОНСЭКО, 2001. – 112 с.

  39. Методические указания к практическим занятиям по календарному планированию с использованием ЭВМ (программа TIME LINE) для студентов специальности “Промышленное и гражданское строительство”, “Экономика и управление в строительстве”. – Ростов н/Д: Рост. гос. академия стр–ва, 1996. – 16 с.

  40. Методические указания по выполнению курсового проекта по дисциплине “Организация и управление строительным производством”, часть II. – Ростов н/Д: Рост. инж.–строит. ин–т, 1991. – 28 с.

  41. Методические указания по использованию условных графических изображений и обозначений при проектировании стройгенпланов. – Ростов н/Д: Рост. инж.–строит. ин–т, 1991. – 19 с.

  42. Негашев Е.В. Анализ финансов предприятия в условиях рынка: Учебное пособие. – М.: – Высшая школа, 2001.– 192 с.

  43. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013–94 (ОКОФ) (утв. постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359) (с изм. и доп. 1/98). Дата введения 1 января 1996 года.

  44. Павлова ПН. Финансовый менеджмент в предприятиях и коммерческих организациях. Управление денежным оборотом. – М.: Финансы и статистика, 2002.– 160 с.

  45. Погостинская П.Н., Погостинский Ю.А. Системный анализ финансовой четности. – СП6.: Изд–во В. А. Михайлова, 1999. – 96 с.

  46. Пястолов С.М. Анализ финансово–хозяйственной деятельности предприятий. – М.: Мастерство, 2001. – 336 с.

  47. Репин В.В. Дебиторская задолженность: анализ и управление // Вопросы экономики, 2005, № 8.

  48. Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предприятия  в условиях инфляции. – М. Изд–во «Перспектива», 1994. – 98 с.

  49. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – Мн.: «Экоперспектива», 2005. – 285 с.

  50. Семенова Ю.С. Амортизация основных средств, приобретенных в 2002 году.

  51. Сергеев И. В. «Экономика предприятия» – 2–е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 362 с.

  52. Сосненко Л.С. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие. – Челябинск: Изд–во ЮУрГУ, 2002. – 171 с.

  53. Сухова Л.Ф., Чернова Л.В. Практикум по разработке финансовому анализу предприятия: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2000.— 160 с.

  54. Финансы предприятий / Под ред. И.Н. Колчина.– М.: ЮНИТИ, 2004. – 413 с.

  55. Финансы. Денежное обращение. Кредит. / Под ред. Л.А. Дробозиной, – М.: Финансы, 2005. – 312 с.

  56. Хамзин С. К., Карасев А. К. Технология строительного производства: Учебное пособие для вузов. – М.: Высшая школа, 1989. – 216 с.

  57. Шеремет А.Д. Анализ хозяйственной деятельности. –М.: ИНФРА–М, 2002. – 320 с.

  58. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. – М.: ИНФРА–М, 2004. – 312 с.

  59. Экономика предприятия. / Под редакцией О.И. Волкова. – М.: «Инфра – М».: 2002. – 519 с.

  60. Экономический анализ: Учебник для вузов / Под ред. Л.Т. Гиляровской. –2–е изд., доп. – М.: ЮНИТИ–ДАНА, 2002. – 615с.

  61. Яцюк Н.А., Халевинская Е.Д. Оценка финансовых результатов деятельности предприятия // Аудит и финансовый анализ, 2005, №1.

  ПРИЛОЖЕНИЯ

  ПРИЛОЖЕНИЕ А

  ПРЕДМЕТ, ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОЕКТА

  ПРИЛОЖЕНИЕ Б

  Основные показатели объекта строительства

  Наименование	Ед. измерения	Количество
  Сметная стоимость	тыс. руб.	69181,168
  в том числе СМР	тыс. руб.	68450,060
  Объем строительный	мЗ	21150,21
  Площадь застройки	м2	1502,15
  Площадь общая квартир	м2	5001,84
  Площадь жилая	м2	4931,94
  Площадь внеквартирных помещений	м2	1099,11

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ В

  Структура сметы строительства пятиэтажного дома, руб.

  Наименование работ	Сметная стоимость	Сметная зарплата
  Земляные работы	875987	99116
  Фундаменты	4541582	143945
  Стены	685679	48415
  Перемычки, прогоны	74649	4139
  Проемы	162562	8335
  Перекрытия	1693517	46732
  Полы	67620	5716
  Внутренняя отделка	60567	16192
  Входы в подвал	14094	1246
  Разные работы	194263	14324
  Стены	21565458	1617071
  Перемычки, прогоны	1402580	76034
  Двери	2005817	58788
  Окна	5731212	102329
  Перекрытие	8798214	320274
  Полы	4127436	346 001
  Облицовка, окраска	9174283	1826993
  Кровля	5269130	46247
  Лестницы	945 873	49 501
  Тамбуры	55064	8566
  Крыльца, козырьки	118449	9084
  Ограждение лоджий	965266	87813
  Наружная отделка	117519	17874
  Вход № 5	19220	1381
  Разные работы	477386	63215
  Итого	69181168	5561554

  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ Г

  Технико–экономические показатели

  инвестиционного проектА

  Показатель	Значение
  1. Продолжительность строительства объекта, мес.	6
  2. Нормируемая трудоемкость, чел.–ч.	136 935,70
  3. Сметная стоимость	69 181,168
  4. Сметная заработная плата	5 561,554

  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ Д

  График производства строительных работ

   5–этажного жилого дома

  
  

  Наименование работ	1	2	3	4		5	6
  1. Земляные работы с фундаментной плитой, дренаж
  2. 1–этап бетонирования
  3. 2–этап бетонирования
  4. Устройство перегородок
  5. Устройство кровли
  6. Водопровод хозяйственно–противопожарный, горячее водоснабжение, канализация, внутренние водостоки, отопление, вентиляция
  7. Электроосвещение, монтаж силовой электропроводки
  8. Внутренняя отделка (мест общего пользования)
  9. Окраска фасада
  10. Телефонизация, радиофикация, диспетчеризация, установка домофонов
  11. Благоустройство

  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ Е

  ПРОЦЕДУРА РАСЧЕТА ЗНАЧЕНИЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И МЕТОДОВ ИХ ОЦЕНКИ

  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  ПРИЛОЖЕНИЕ Ж

  Расчет ЧДД для строительства

  5 этажного жилого дома

  	0	1	2	3	4	5	6	Итого:
  Операционная деятельность:
  Поступления от долевого участия
  Итого поступления	20250	18600	15320	15300	14920	13235	13133	110758
  НДС к поступлениям	3645	3348	2758	2754	2686	2382	2364	19936
  Поступления с НДС	23895	21948	18078	18054	17606	15617	15496	130694
  Затраты:
  Материальные затраты	–13391	–9662	–10001	–7770	–6950	–7628	–3560	–58959
  Эксплуатация машин и механизмов	–237	–291	–300	–325	–259	–281	–281	–1975
  Зарплата основного производственного персонала	–859	–977	–863	–1027	–859	–846	–758	–6189
  В том числе Единый социальный налог, 30%	–258	–293	–259	–308	–258	–254	–227	–1857
  Накладные расходы	–927	–937	–1090	–927	–877	–863	–856	–6475
  Итого затраты	–15671	–12159	–12513	–10357	–9202	–9871	–5681	–75454
  НДС к затратам	–2821	–2189	–2252	–1864	–1656	–1777	–1023	–1382
  Итого затраты с НДС	–18491	–14348	–14765	–12222	–10858	–11648	–6704	–89036
  Выручка (без НДС)							35303
  Налог на прибыль (24%)							8473
  Расчет эффективности:
  Сальдо потока от операционной деятельности	4579	6441	2807	4943	5718	3364	7451	35303
  Накопленное сальдо потока	4579	11020	13828	18770	24489	27852	35303
  Коэффициент дисконтирования	1,00	0,91	0,83	0,75	0,68	0,62	0,56
  Дисконтированное сальдо потока	4579	10018	11428	14103	16726	17294	19928	94076
  Накопленное дисконтированное сальдо потока	4579	14598	26026	40128	56854	74148	94076

  ПРИЛОЖЕНИЕ И

  Экономические показатели строительства

  Наименование показателя	Значение
  Сметная стоимость, тыс. руб.	75454
  Продолжительность строительства, мес.	6
  Стоимость 1 кв. м., тыс. руб.	21425
  Значение ЧДД, тыс. руб.	94076
  Значение ИД	1,057
  Значение ВНД, %	24,44
  Значение Т окуп., лет	0,95
  ЧДД > 0, ИД > 1, ВНД = 24,44%, Т окуп. = 0,95 лет
  Внедрение инвестиционного проекта строительства пятисекционного пятиэтажного дома экономически целесообразно

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
Скачать неопознаный вид работы