Тема: Теоретические основы оценки недвижимого имущества

• Вид работы:
  Другое по теме: Теоретические основы оценки недвижимого имущества
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  22.03.2012 11:33:16
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  Содержание

  
  

  Введение. 2

  1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества. 4

  1.1. Понятие недвижимого имущества и его виды.. 4

  1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества. 9

  1.3 Принципы оценки недвижимого имущества. 11

  1.4. Подходы, используемые при оценке недвижимости. 17

  2. Кадастровая оценка земельных участков в Челябинской области. 27

  2.1. Особенности и проблемы кадастровой оценки земельных участков в Челябинской области  27

  2.2. Рыночная оценка земельного участка. 34

  Заключение. 52

  Библиографический список. 54

  Приложение. 58

  
  
  
  

  Введение

  
  

  В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра.

  Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса - городских земель. Это приводило к гипертрофированному росту территорий  городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций,  деградировала природная среда  вокруг  городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения.

  Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

  Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.

  Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра  становятся очень полезным инструментом для управления городскими землями. Этим объясняется актуальность темы дипломной работы.

  Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков.

  Цель дипломной работы – анализ особенностей кадастровой оценки земель в Челябинской области.

  Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:

  - рассмотрение понятия недвижимого имущества;

  - определение основных видов стоимости, используемых в оценке недвижимого имущества;

  - анализ основных принципов оценки стоимости недвижимого имущества;

  -определение основных подходов и соответствующих им методов оценки недвижимого имущества;

  - рассмотрение особенностей кадастровой оценки в городе Челябинске;

  - расчет рыночной оценки земельного участка.

  Для написания работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, диалектический метод, картографический метод и статистический метод.

  Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

  В первой части дипломной работы рассматриваются основные теоретические положения оценки недвижимого имущества. Рассмотрено определение недвижимого имущества, определены принципы и основные методы оценки. Рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

  Во второй части работы проанализированы особенности кадастровой оценки в Челябинской области, также проведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка, расположенного в деревне Еманжелинке Челябинской области.

  При написании дипломной работы были использованы нормативно-правовые акты, федеральные законы Российской федерации по проблемам оценки, положения об оценке недвижимости в Челябинской области, труды отечественных авторов по оценке недвижимости.

  
  
  
  

  1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества

  
  

   

  1.1. Понятие недвижимого имущества и его виды

  
  
  

  Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

  Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [29, с.35].

  Кружин А.Б. считает, что имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [32, с.10].

  По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [22, с.20].

  Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [5, с.15].

  Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

  На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно [2, с.135].

  К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [12, с.23].

  Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

  Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

  - созданные природой без участия труда человека;

  - являющиеся результатом труда человека;

  - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

  ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

  Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

  - одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами [35, с.78];

  - несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

  Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

  Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

  В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

  Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

  Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

  Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок [50, с.43].

  Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

  Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

  1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

  2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени [18, с.67].

  3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

  Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет [34, с.56].

  Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

  Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

  Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей [85, с.121].

  Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

  Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

  Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

  Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться на следующие группы [7, с.56].

  Существуют и другие подходы к классификации.

  Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью [8, с.73].

  С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

  ·   неспециализированная недвижимость;

  ·   специализированная недвижимость.

  Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

  Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

  Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C) [19, с.33].

  Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

  В свою очередь, она делится на:

  ·   недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.

  ·   здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

  Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

  К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

  Таблица 1  - Классификация объектов недвижимости

  Признак классификации	Виды недвижимости
  1	2
  1.  Своему назначению:	1. земельные участки, предназначенные для застройки; 2. природные комплексы (для  эксплуатации); 3. постройки 4. комнаты и квартиры; 5. здания и помещения под магазины и офисы; 6. частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); 7. производственные помещения, склады; 8. прочие
  2. По происхождению	1.   созданные природой без участия труда человека; 2.   являющиеся результатом труда человека; 3.   созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
  3. По масштабу	1. Земельные массивы. 2. Отдельные земельные участки. 3. Комплексы зданий и сооружений. 4. Жилой дом многоквартирный. 5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж) 6. Секция (подъезд). 7. Этаж в секции. 8. Квартира. 9. Комната. 10.   Летняя дача. 11.   Комплекс административных зданий. 12.   Здание. 13.   Помещение или части зданий (секции, этажи).
  4.Готовность к эксплуатации	1. Готовые объекты. 2. Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции. 3. Объекты, требующие завершения строительства.

  
  

  Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

  
  

  1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества

  
  

  В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям [2, с.115].

  Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

  Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

  Как и любой  товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

  Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене [52, с.75].

  Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

  Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

  Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д [45, с.90].

  Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

  Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

  Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

  Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

  Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога [45, с.91].

  Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

  Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

  Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

  Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

  Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

  Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

  Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

  Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

  Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

  Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них [74, с.89].

  1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

  -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

  -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

  2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

  -  массированная реклама;

  -  инфляционные ожидания;

  -  симпатии;

  -  осведомленность и т.д.

  3. Физические факторы:

  -  местонахождение – удаленность от центра населенного пункта, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

  -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

  -  состояние объекта недвижимости;

  -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

  -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

  4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимого имущества:

  -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот вид недвижимости именно в этой части города;

  -  объективные недостатки объекта (плохое месторасположение, плохая планировка, износ и т.п.);

  -  престижность района;

  -  экологическая обстановка в районе;

  -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

  -  социальная однородность дома;

  -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

  -  юридическая «чистота» объекта.

  Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

  
  

  1.3 Принципы оценки недвижимого имущества

  
  

  Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

  Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

  2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

  3. Принципы, связанные с рыночной средой.

  Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости [33, с.178].

  К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

  Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

  Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

  Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

  Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

  -  остаточной продуктивности земли;

  -  предельной продуктивности (принцип вклада);

  -  возрастающего и уменьшающего дохода;

  -  сбалансированности;

  -  экономического размера;

  -  экономического разделения.

  Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства [80, с.110].

  Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

  Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

  Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к недвижимому имуществу доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

  Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

  Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

  -физическое разделение участка земли;

  -разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

  -разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

  -разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

  -разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

  «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества [59, с.132].

  Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

  -  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения,  соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

  -  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

  -  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

  -  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

  Грамотное использование этой группы принципов позволяет определить какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

  - во-первых, соответствуют юридическим нормам;

  - во-вторых, реализация которых возможна физически;

  - в-третьих, осуществимы финансово;

  - в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости [38, с.345].

  Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

  «Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

  Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов (Рис.1): определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта [17, с.56].

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

   

  
  

  Рис.1 – Порядок поведения оценки

  
  

  Раскроем содержание каждого этапа процесса оценки недвижимости.

  1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

  При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.

  После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости [49, с.189].

  Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

  Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

  Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

  2.  План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

  а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

  б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

  в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

  В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае [31, с.98].

  3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

  В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

  – непосредственно касаться оцениваемого объекта;

  – быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

  – быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

  –   предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

  –   соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

  Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

  Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

  4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение стоимости объекта недвижимости согласно основным методам оценки.

  В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода [21, с.119].

  5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

  В процессе предварительной стадии оценщик:

  – проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

  –   анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

  – ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

  – проверяет реальность первичной информации.

  В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

  6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение [37, с.112].

  
  

  1.4. Подходы, используемые при оценке недвижимости

  
  

  Различают доходный, сравнительный и затратный подходы.

  В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

  Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода [20, с.115].

  При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется валовой доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

  При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

  Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

  Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

  Метод капитализации доходов применяется если:

  - потоки доходов – стабильные положительные величины;

  - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

  Данный метод не следует использовать, если:

  - потоки доходов нестабильны;

  - объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

  - нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации [55, с.35].

  Основные этапы оценки методом капитализации доходов.

  1.   Определение чистого операционного дохода.

  Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

  2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

  3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

  К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-постоянным можно отнести такие  расходы, как:

  - налог на имущество;

  - страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

  - платежи за земельный участок.

  К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. К условно-переменным можно отнести такие  расходы, как:

  - коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);

  - техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования,

  - системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;

  - техническое обслуживание кабельной сети;

  - техническое обслуживание лифтов;

  - услуги охраны;

  - услуги компании провайдера;

  - комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);

  - заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;

  - на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;

  - на управление объектом;

  - прочие расходы [76, с.118].

  Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

  4. Определение чистого операционного дохода.

  ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

  5.   Расчет коэффициента капитализации

  Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

  Коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

  - компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

  - компенсацию за риск;

  - компенсацию за низкую ликвидность;

  - компенсацию за инвестиционный менеджмент;

  - поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

  Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др [55, с.413].

  Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

  Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

  Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

  Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.

  Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по какимлибо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта [57, с.189]:

  - стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

  Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  
  

  R = R _1,                                               (1)

  
  

  где R ставка капитализации,

  R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения).

  - стоимость недвижимости снижается (прогнозируется сниже ние стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

  Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капита ла , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери [28, с.119].

  Норма возврата капитала может определяться различными методами:

  - прямолинейным методом или методом Ринга;

  - аннуитетным методом или методом Инвуда;

  - методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  R = R ₁ + ∆ * R _2,                                                                             (2)

  где R ставка капитализации,

  R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

  ∆   доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

  R ₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

  
  

  Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

  Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

  Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать.

  - стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств [49, с.56].

  Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.

  Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

  
  

  R = R ₁   ∆ * R _2,                                                                                (3)

  где R - ставка капитализации,

  R _{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

  ∆   доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

  R ₂ – норма возврата капитала.

  Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, мето дом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

  
  

  R = NOI / V ,                                                                          (4)

  где NOI – чистый операционный доход аналога,

  V – цена продажи аналога.

  При необходимости в расчеты могут вноситься необходимые поправки по аналогам.

  Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций). В данном пособии не будем подробно на них останавливаться [15, с.230].

  6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости

  V = NOI / R                                               (5)

  где NOI – чистый операционный доход аналога,

  V – цена продажи аналога.

  Метод дисконтированных денежных потоков

  Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

  Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

  1.   Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

  2.   Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

  а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

  б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

  в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

  При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

  - потенциальный валовой доход;

  - действительный валовой доход;

  - чистый операционный доход;

  - денежный поток до уплаты налогов;

  - денежный поток после уплаты налогов.

  Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

  3. Расчет стоимости реверсии.

  Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

  Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

  1)   назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

  2)   принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

  3)   капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации [55, с.309].

  4. Определение ставки дисконтирования.

  Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

  Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

  Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

  Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

  Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:

  - моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;

  - рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

  - полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [48, с.175].

  Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

  Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

  Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                                     (6)

  где РV  текущая стоимость;

  С _t – денежный поток периода t ;

  i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

  R – стоимость реверсии.

  Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

  Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

  Сравнительный подход

  Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [63, с.236].

  Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

  На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

  На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

  Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие:

  - вещные права на объект оценки;

  - условия финансирования;

  - условия продажи (чистота сделки);

  - время продажи;

  - местоположение;

  - физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

  - физические характеристики;

  - экономические характеристики;

  - отклонения от целевого использования;

  - наличие движимого имущества [40, с.365].

  По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

  Единицы сравнения

  Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

  Приведем примеры физических единиц сравнения:

  - единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м².

  - единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади, цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м³.

  В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

  На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода [46, с.132].

  Расчет и внесение поправок

  Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

  Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

  Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

  К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

  К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

  Существует несколько методов определения необходимых поправок:

  - метод парных продаж;

  - экспертный метод;

  - статистические методы [65, с.286].

  Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

  В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

  Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

  Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

  Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

  Метод валовой ренты

  Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

  1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

  2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

  Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

  Для применения ВРМ необходимо:

  - оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

  - определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

  - умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

  ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы [72, с.265].

  Общий коэффициент капитализации.

  Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

  - отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

  - определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

  - определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

  После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

  Оценка стоимости на основе затратного подхода.

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [20, с.118]. 

  Информация, необходимая для применения затратного подхода:

  - Уровень заработной платы;

  - Величина накладных расходов;

  - Затраты на оборудование;

  - Нормы прибыли строителей в данном регионе;

  - Рыночные цены на строительные материалы.

   Этапы затратного подхода:

  1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

  2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

  - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

  - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

  - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

    Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

    Сон=Свс-Сизн,                                            (7)

    где Сон – стоимость объекта с учетом накопленного износа;

    Свс – восстановительная стоимость;

    Сизн – стоимость накопленного износа.

    Определение итоговой стоимости недвижимости:

    Сит= Сз+Сон, ,                                            (8)

    где Сит – итоговая стоимость объекта недвижимости;

    Сз - стоимость объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования;

    Сон – стоимость объекта с учетом накопленного износа.

  Преимущества затратного подхода:

  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

  - технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

  - обоснование необходимости обновления действующего объекта;

  - оценка зданий специального назначения;

  - при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

  - анализ эффективности использования земли;

  - решение задач страхования объекта;

  - решение задач налогообложения;

  - при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

  Недостатки затратного подхода:

  1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

  2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

  3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

  4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

  
  

  2. Кадастровая оценка земельных участков в Челябинской области

  
  

  2.1. Особенности и проблемы кадастровой оценки земельных участков в Челябинской области

  
  

  В настоящее время идет тенденция ухода в прошлое чистого земельного кадастра и появление кадастра недвижимости, включающего в себя сведения как о земельных участках, так и об их улучшениях. Первым шагом нового курса был подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 – 2011 годы)», в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости», принятой одновременно с Земельным кодексом в 2001г.

  В июле 2007 года вышел федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости», легитимизирующий переход от сбору сведений по отдельным видам недвижимого имущества к единым объектам недвижимости. Следующим шагом логично должно стать введение единого налога на недвижимость, о котором также разговоры идут достаточно давно. Но для введения подобного налога необходимо иметь налогооблагаемую базу, т.е. провести массовую оценку единых объектов недвижимости. В настоящее время мы имеем различные методики массовой оценки отдельно земельных участков и отдельно их улучшений.

  Наиболее наглядно это видно на примере земель населенных пунктов, как категории земель, пользующихся наибольшим спросом и аккумулирующих в себе практически весь отечественный рынок недвижимости. Существующие способы массовой оценки земельных участков в рамках населенных пунктов и зданий похожи друг на друга применением корреляционно-регрессионного анализа при расчете стоимости.

  Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденная в феврале 2007г., еще больше развила тенденцию построения статистических моделей, отображающих зависимость кадастровой стоимости от наиболее значимых факторов. Если в старой методике 2002г. статмодели предполагалось строить только по видам разрешенного использования, по которым есть достаточное количество сделок, то теперь больше 60% видов необходимо оценивать именно путем построения корреляционных моделей.

  Подобное сильное расширение применения данного алгоритма связано с убеждением авторов методики, что за прошедшие 5 лет рынок недвижимости населенных пунктов значительно увеличился и достиг объема, необходимого для построения статистически достоверных моделей.

  На наш взгляд, из двух представленных вариантов расчета кадастровой стоимости единых объектов недвижимости в среднесрочной перспективе большую эффективность будет иметь второй вариант, как позволяющий обеспечить большую прозрачность процесса оценки и снизить количество допущений при расчетах.

  Рассмотрим основные изменении в законодательство по оценке стоимости земельных участков.

  Таблица 2 - Законодательные акты по кадастровой оценке земельных участков

  №	Нормативный акт	Комментарии
  1	Земельный кодекс РФ	Статья 65 «Порядок исчисления и уплаты земельного налога»: для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Статья 66 «Оценка земли»: для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)
  2	Налоговый кодекс РФ	Федеральный закон № 141 от 29 ноября 2004 г., внес изменения в Часть II Налогового Кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 1 января 2006 г. Глава 31, Статья 390 «Налоговая база»: Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
  3	Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы  Создание автоматизированной системы ведения государственного  земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)"	Определяет мероприятия, направленные на осуществление кадастровой оценки земли и недвижимого имущества, на определенный период.
  4	Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25 августа 1999 г.	Определяет основные цели ГКОЗ и источники финансирования. Финансирование работ по ГКОЗ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.
  5	Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 8 апреля 2000 г. (с изменениями от 11 апреля и 14 декабря 2006 г.)	Устанавливает правила и общие положения проведения государственной кадастровой оценки земель. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2007 г. N 590 вносятся следующие изменения в параграф 1 указанных Правил: «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.» «Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г
  6	Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г.	Устанавливает правила проведения тендера на поставку товаров и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд (включая предоставление услуг по оценке).
  7	Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного  использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 г.	Устанавливают правила определения/расчета кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков или земельных участков, характеристики которых были изменены в связи с проведением кадастрового учета.
  8	Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства  Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» № 206 от 11 апреля 2006 г.	Устанавливает, что Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно- технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
  9	Административный регламент Роснедвижимости по исполнению государственной  функции по организации  проведения государственной кадастровой оценки земель (Утв. Приказом МЭРТ от 28.06.2007 № 215)	Определяет последовательность и условия выполнения административных процедур Роснедвижимостью и ее территориальными органами, правила взаимодействия Роснедвижимости и ее территориальных органов с федеральными и региональными органами исполнительной власти в ходе выполнения государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель.
  10	Приказ инэкономразвития РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения · и методических  рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения» № 358 от 3 ноября 2006 г.	Рамочный документ, содержащий рекомендации, направленные на дальнейшее развитие системы массовой оценки недвижимости в целях налогообложения, основываясь на опыте, полученном в пилотных регионах согласно Подпрограмме (см. выше). В документе также дается определение объектов оценки, основных этапов сбора данных, проведения процедуры массовой оценки, и т.д.

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  

   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Рис.1 Схема оформления кадастрового плана для проведения оценки земельного участка

  
  
  

  Оформленные права собственности на земельные участки можно оценивать для инвестиционных проектов и вносить их как вклад, можно продавать, можно, наконец, получать под них кредиты. Земля должна быть в обороте, это и частный, и корпоративный, и наш национальный капитал.

  Рассмотрим основные методики проведения оценки различных категорий земель м реквизиты документов

  
  

  Таблица 3 - Список принятых методик по ГКО различных категорий земель и реквизиты документов, утверждающих данные методики.

  
  

  Категория земель	Наименование методики	Реквизиты приказов
  Земли населенных пунктов	Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов	Приказ Минэкономразвития №39 от 15 февраля 2007 года
  Земли промышленности и иного специального назначения	Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности,  энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения	Приказ Росземкадастра №П/49 от 20 марта 2003 года
  Земли лесного фонда	Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации	Приказ Росземкадастра №П/336 от 17 октября 2002 года
  Земли сельскохозяйственного назначения	Методические рекомендации по кадастровой оценке земель  сельскохозяйственного назначения	Приказ Минэкономразвития №145 от 4 июля 2005 года
  Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений	Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений	Приказ Росземкадастра №П/307 от 26 августа 2002 года
  Земли водного фонда	Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда	Приказ Минэкономразвития №99 от 14 мая 2005 года
  Земли особо охраняемых территорий	Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке особо охраняемых территорий и объектов	Приказ Минэкономразвития №138 от 23 июня 2005 года

  В городе Челябинске население составляет 1 107 000 чел. В нем 7 районов. В каждом из них от 100 тыс.   до 200 тыс.  жителей. Территория города 500 км2, из них (см.рис.2):

  -   87 кв. км. – жилая застройка

  -   145 кв. км. – производственная территория

  -   43 кв. км. – коллективные сады

  -   38 кв. км. – территории лесных массивов

  -   97 кв. км. – акватория озер и водохранилищ

  С 1994 года территория города разделена на 136 зон по градостроительной ценности. По этим зонам определяются дифференцированные ставки земельного налога и другие земельные платежи.

  В городе около 190 000 физ. лиц (собственники ИЖС, коллективных садовых участков), 2 700 юридических лиц - плательщиков земельного налога, более 1 000 юридических лиц - арендаторов земли. Несколько десятков земельных участков выкуплены.

  В 2000 – 2002 годах в городе была выполнены работы по Государственной кадастровой оценке земель. Одновременно на протяжении последних нескольких лет налогоплательщики платили налог на землю по дифференцированным ставкам земельного налога.   Необходимо отметить, что как дифференцированные ставки, так и кадастровая стоимость земли рассчитывались на единой методической основе (метод остатка).

  В работе выполнен сравнительный анализ кадастровой стоимости земли и дифференцированных ставок земельного налога как индикатора возможной стоимости земли. Результаты этого анализа по одному из районов города приведены в таблице 4 и на рис.2.

  Таблица 4 - Анализ различий кадастровой стоимости земли и дифференцированных ставок земельного налога.

  
  

  № зоны	Наименование зоны	Дифференцированная ставка земельного, налога		Кадастровая стоимость земли
  		Значение, руб/м2	Отношение к максимальной, %	Отношение к максимальной, %	Значение, руб/м2
  М1	"Каштакский бор"	23,80	100,0	28,4	1746,98
  М2	"сады "Металлург"	12,67	53,2	33,2	2046,58
  М3	"сады "Дружба"	9,14	38,4	16,0	983,54
  М4	"отстойник ЧМК"	11,74	49,3	31,5	1942,6
  М5	"северные лесные массивы"	12,56	52,8	6,2	382,34
  М6	"Аэропорт "	20,74	87,1	30,4	1869,73
  М7	"пос. Аэропорт"	13,25	55,7	37,0	2281,74
  М8	"поворот на ЧМК"	12,24	51,4	1,5	91,84
  М9	"Электродный завод"	12,10	50,8	24,4	1501,35
  М10	"Городская свалка"	11,23	47,2	43,8	2697,56
  М11	"Старое Першино"	13,10	55,1	54,1	3330,93
  М12	"Першино"	14,90	62,6	85,2	5249,12
  М13	"кинотеатр "Союз"	21,46	90,2	100,0	6159,45
  М14	"больница ЧМК"	17,46	73,4	37,8	2329,52
  М15	"детский парк Металлургического района"	18,90	79,4	84,5	5204,15
  М16	"санзона ЧМК"	16,31	68,5	78,8	4854,11
  М17	"ЧМК"	16,24	68,2	44,2	2721,78
  М18	"Строительная"	13,46	56,6	53,0	3265,84
  М19	"рынок Металлургического района"	21,74	91,4	98,3	6052,76

  Рис.2. Диаграмма отличий расчетов кадастровой стоимости земли от дифференцированных ставок земельного налога.

  
  

  Выводы: значительное расхождение относительных данных (до 35 раз) свидетельствует о

  1. Необходимо доработать методику массовой оценки кадастровой стоимости земли поселений.

  2. Полученные результаты по городу Челябинску по методике Росземкадастра кадастровой оценки земли дают большие расхождения по периферийным районам.

  3. Полученные результаты, к сожалению, не позволяют получить предполагаемые налоги по каждому налогоплательщику, а это в свою очередь не позволяет органам муниципальной власти и власти субъектов федерации формировать достоверный бюджет при введении в действие предложений Росземкадастра РФ.

  
  

  2.2. Рыночная оценка земельного участка

  
  

  Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка.

  Оценивается земельный участок общей площадью 92 417 м², в том числе земельные участки 85978 кв.м, 3155 кв.м, 3284 кв.м. Земельный участок используется для размещения производственной базы, застроен зданиями и сооружениями, огорожен.

  К участку подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу.

  На участок подведены следующие инженерные сети: энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение (от скважины), газоснабжение, бытовая и производственная канализация, теплоснабжение (котельная на участке). Сеть холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, бытовой и производственной канализации, теплоснабжения находится на расстоянии порядка 2 км в деревне Еманжелинка.

  Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.

  Улучшениями оцениваемого земельного участка являются следующие здания и сооружения:

   Таблица 2 - Перечень объектов недвижимого имущества, находящегося на участке

  №	Наименование объекта	Площадь, м2
  1	Здание бригадного домика №1	28,2
  2	Здание бригадного домика №2	29,6
  3	Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой	33,7
  4	Здание кормохранилища и холодильника	1546,7
  5	Здание сарая №1	39,3
  6	Здание сарая №2	38,9
  7	Котельная	292,7
  8	Здание капустохранилища	469,8
  9	Здание пункта первичной обработки	693
  10	Здание гаража	300
  11	Здание ветеринарного пункта	82,2
  12	Здание склада ГСМ	24,8
  13	Здание конторы	181,6
  14	Здание проходной	12,5
  15	Здание склада ГРС	12,9
  16	Здание столярной мастерской	370,1
  	Общая площадь зданий, м2	4156,0
  1	Трансформаторная подстанция
  2	Артезианская скважина с водонапорной башней
  3	Железобетонное ограждение

  Техническое состояние подлежащего оценке производственного имущественного комплекса, в целом, можно охарактеризовать как удовлетворительное. Все здания и сооружения, перечисленные выше, построены в период с 1988 по 1995 годы и имеют соответствующий сроку эксплуатации уровень физического износа, за исключением здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии.

  Сведений об аварийном состоянии каких-либо зданий и сооружений у Оценщика нет.

  Зверохозяйство не работает с декабря 2002 года. Из всех зданий и сооружений, находящихся на оцениваемом участке, эксплуатируются: капустохранилище, гаражи, контора, проходная, трансформаторная подстанция, артезианская скважина (летом). В настоящее время базу готовят к продаже. Предполагаемый покупатель –сельхозпредприятие крестьянское хозяйство «Север». Возможные виды использования – кролиководство, овцеводство.

  Местоположение оцениваемого Объекта: Челябинская область обл., деревня Еманжелинка, вблизи с г.Еманжелинском.

  Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г.Еманжелинск. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога федерального значения.

  Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт. Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного назначения , лесные угодья – инфраструктура не развита.

  В соответствии со Стандартами оценки, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

  -   установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

  -   анализ рынка, к которому относится объект оценки;

  -   выбор методов оценки в каждом из подходов к оценке (затратном, сравнительном, доходном) и осуществление необходимых расчётов;

  -   обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

  -   составление и передача Заказчику отчёта об оценке.

  Теоретические основы применения метода выделения для оценки земельных участков приведены в разделе 1.

  В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж. Для этого нами подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к имущественному комплексу, расположенному на оцениваемом земельном участке. Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса объекта представлены ниже (см. таблицы 5 и 6).

  Далее рассчитана стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка (см. таблицы 8 и 9).

  На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства улучшений земельного участка (см. таблицу 10).

  В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

  1. Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

  В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.

  2. Поправка на уторгование.

  Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 10%.

  3. Поправка на дату продажи.

  Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в ноябре 2009 года.

  Таблица 5 - Таблица аналогов

  Местоположение	Стоимость, руб.	Площадь участка, м2.                                  Право на землю	Площадь помещений, м2	Коммуникации	Транспортная доступность	Краткое описание
  Объект оценки [1]:                                           Челябинская область, д.Еманжелинка		92 417                                                            собственность	3 830	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, ж/д	Здание кормохранилища и холодильника 1546,7 кв.м, здание пункта первичной обработки 693 кв.м, капустохранилище 469,8 кв.м, гараж на 5 а/м 300 кв.м, контора 181,6 кв.м, столярная мастерская 370,1 кв.м, проходная 12,5 кв.м, бригадные домики 28,2 и 29,6 кв.м, ветеренарный пункт 82,2 кв.м, складские здания: сараи 39,3 и 38,9 кв.м, ГСМ 24,8 кв.м, ГРС 12,9 кв.м. Все здания в удовлетвори-тельном состоянии, в основном не эксплуатируются.
  Аналог 1:                                    Челябинская область, п.Зауральский	5 000 000	11 142                              аренда	2 681	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, ж/д	База механизации: мех.маст. и гаражи 1189,5 кв.м, произв. корпус 1212,3 кв.м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв.м, АЗС.
  Аналог 2:                                     Челябинская область, Ключевка	5 000 000	16 000                              собственность	3 400	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто,	Произв. база торфопредприятия: рем.мех. мастерские и кузня 3400 кв.м, подъездные пути.
  Аналог 3:                                   Челябинская область, Синеглазово	8 000 000	75 000                             собственность	5 760	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	Пром. база: 2 производств. корпуса по 1400 кв.м, администр. корпус - 3-этажа, пл. 2000 кв.м; 2 склада по 450 кв.м, гараж 60 кв.м, АЗС, ж/д ветка, бетонный забор
  Аналог 4:                                  г.Копейск	15 000 000	55 000                                  аренда	4 000	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	База лесопереработки: столярн. и слесарн. цеха, гаражи, ангары, администр. здание.
  Аналог 5:                                    гЧелябинск, ЧМЗ, промзона	9 000 000	29 700                       аренда 49 лет	2 250	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	Произв. база: склады кирпич. 1200 и 500 кв.м, АБК кирпич. 250 кв.м, гараж кирпич. 100 кв.м, склад сыпуч.матер. из лист.мет. 200кв.м, КПП, огражд.

  Таблица 6  - Расчетная таблица поправок

  	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
  Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.		5 000	5 000	8 000	15 000	9 000
  Обстоятельства совершения сделки	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
  Условия финансирования	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж
  Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, %		0%	0%	0%	0%	0%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		5 000	5 000	8 000	15 000	9 000
  Продажа или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
  Поправка на уторгование, %		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 500	4 500	7 200	13 500	8 100
  Дата продажи (дата оценки)	(01.11.2009 г.)	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.
  Поправка на дату продажи, %		0%	0%	0%	0%	0%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 500	4 500	7 200	13 500	8 100
  Право на земельный участок	собственность	аренда	собственность	собственность	аренда	аренда 49 лет
  Право на здания	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
  Поправка на юридические права, %		6%	0%	0%	6%	1,5%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 770	4 500	7 200	14 310	8 222
  Невостребованная площадь земельного участка, кв.м (см. стр. 26)	73 269	0	0	46 200	35 000	18 450
  Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб.	96	0	0	109	3 280	669
  Поправка на невостребованную площадь земельного участка, тыс.руб.		0	0	-109	-3 280	-669
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 770	4 500	7 091	11 030	7 552
  Здания и сооружения спец.назначения	нет	АЗС	нет	АЗС	нет	нет
  Поправка на доп.объекты, тыс. руб.		-60	0,0	-60	0,0	0,0
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 710	4 500	7 031	11 030	7 552
  Географическое местоположение	Челябинская область, д.Еманжелинка	Челябинская область, п.Зауральский	Челябинская область, Ключевка	Челябинская область, Синеглазово	г.Копейск	Смз, пром зона
  Поправка на местоположение, %		-10%	-10%	-20%	-40%	-40%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		4 239	4 050	5 625	6 618	4 531
  Удельная стоимость имущественного комплекса (стоимость имущественного комплекса в пересчете на общую площадь зданий и сооружений), руб./кв.м зданий		1 581	1 191	977	1 654	2 014
  Общая площадь зданий, кв.м.	3 829,6	2 680,9	3 400	5 760	4 000	2 250
  Поправка на масштаб зданий, %		-10%	0%	15%	0%	-15%
  Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м		1 423	1 191	1 123	1 654	1 712
  Конструктив зданий:                                                   здания I и II групп капитальности, %	100%	100%	100%	100%	75%	91%
  здания IV и V групп капитальности, %	0%	0%	0%	0%	25%	9%
  Функциональность зданий с точки зрения современ. стандартов	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам
  Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности, %		0%	0%	0%	0%	0%
  Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м		1 423	1 191	1 123	1 654	1 712
  Характеристика технического состояния зданий	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.
  Поправка на техническое состояние зданий, %		0%	0%	0%	0%	0%
  Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м		1 423	1 191	1 123	1 654	1 712
  Стоимость имущественного комплекса (удельная стоимость имущественного комплекса, умноженная на общую площадь зданий оцениваемого объекта), тыс. руб.		5 450	4 562	4 301	6 336	6 556
  Транспортная доступность	авто.	авто., ж/д станция г.Сокол	авто., ж/д станция г.Лоста	авто., ж/д ветка	авто., ж/д станция г.Кострома	авто., ж/д ветка
  Поправка на транспортную доступность, %		-2%	-2%	-12%	-2%	-12%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		5 341	4 470	3 785	6 209	5 769
  Наличие коммуникаций	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация
  Поправка на наличие коммуникаций, %		0%	0%	0%	0%	0%
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		5 341	4 470	3 785	6 209	5 769
  Стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого объекта, тыс. руб.		96	96	96	96	96
  Скорректированная стоимость, тыс. руб.		5 437	4 567	3 881	6 306	5 865
  Абсолютная валовая коррекция стоимости аналога, тыс. руб.		2 112	1 138	3 548	10 225	6 752
  Относительная валовая коррекция стоимости аналога, %		0,42	0,23	0,44	0,68	0,75
  Вес влияния аналога на стоимость оцениваемого объекта		0,23	0,31	0,22	0,13	0,10
  Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб.                            (с учетом НДС)		4 970
  Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб.                           (без учета НДС)		4 212
  или округленно, тыс. руб.		4 210

  
  

  4. Поправка на юридические права.

  Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.

  5. Поправка на невостребованную площадь земельного участка.

  Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (административного, производственного, складского). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса. Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость земли в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка, нет. Поэтому, Оценщик применил поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий. Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе рынка вполне достоверный. Обоснование расчета представлено далее по тексту.

  Рынок производственной недвижимости пересыщен выведенными из эксплуатации или попросту брошенными объектами. Также был сделан вывод о низкой ликвидности вакантных земельных участков ввиду нецелесообразности капвложений в их развитие в ситуации, когда наверняка найдется никем невостребованный "готовый" производственный объект, отвечающий большинству требований, предъявляемых инвестором. Еще одна особенность рынка земли – избыточные территории, на которых расположены действующие предприятия, на стоимость которых и делается данная поправка. Не вызывает сомнения, что в современных условиях ценностью для предприятий обладает только та часть земельного участка, которая непосредственно им используется, а все остальные земли, щедро выделенные в советский период – это, как минимум, налоговое бремя. Рыночная стоимость такой свободной земли мизерная и приравнивается к стоимости земель окружения, при условии, что вокруг оцениваемого объекта большое количество неиспользуемых земель. Влияние стоимости невостребованной части земельного участка на стоимость имущественного комплекса определено с учетом плотности застройки участка. Основная идея такого подхода – следующая: независимо от площади земельного участка, если застроена только малая его часть, а большая часть не используется, то и полезность такого земельного участка будет заметно меньше, чем участка с большей плотностью застройки, где используется вся (или почти вся) его площадь. Вообще, плотность застройки производственных территорий регламентируется СНиП II-89-80. "Генеральные планы промышленных предприятий" и является производной от двух величин: минимально допустимыми расстояниями между зданиями (сооружениями) и минимальной плотностью застройки. Последняя, для предприятий различных отраслей промышленности, составляет от 17% до 65%, средняя по отраслям – 43%. На практике сложно найти предприятие со столь высокой плотностью застройки – реальное положение таково, что плотность застройки промобъектов не превышает 20÷25%, а в большинстве своем составляет 5÷15%. Надо также отметить, что производственные объекты помимо зданий (как правило, одноэтажных), проездов и парковочных площадок для автотранспорта, должны включать открытые склады, стоянки для большегрузных автомобилей, места для разгрузки и т.п. В итоге, учитывая все вышеизложенное, плотность застройки существующих промобъектов порядка 20÷25% может считаться достаточно высокой.

  Расчет поправки на невостребованную площадь земельного участка выполнен в табличной форме (см. таблицу 7).

  Таблица 7 - Таблица расчета поправки на невостребованную площадь земельного участка

  	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
  Характеристика застройки	пром. база зверохозяйства	база механизации	пром. база торфопредпр.	пром. база	база лесопере-работки	пром. база
  Общая площадь зданий, кв.м.	3 829,6 [2]	2 680,9	3 400	5 760	4 000	2 250
  Площадь земельного участка, кв.м	92 417	11 142	16 000	75 000	55 000	29 700
  Плотность застройки (отношение общей площади зданий к площади участка), %	4,1%	24,1%	21,3%	7,7%	7,3%	7,6%
  Эталонная плотность застройки, %	20%	20%	20%	20%	20%	20%
  Востребованная площадь земельного участка, кв.м	19 148	11 142	16 000	28 800	20 000	11 250
  Невостребованная площадь земельного участка, кв.м	73 269	0	0	46 200	35 000	18 450
  Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйствен-ного использования), руб./кв.м	1,3142	18,06	10,77	2,35	93,72	36,3
  Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб.	96	0	0	109	3 280	669

  Порядок расчета следующий:

  1) определяем плотность застройки земельных участков сравниваемых объектов;

  2) определяем наиболее характерную в сложившейся на рынке промобъектов ситуации плотность застройки, при которой можно считать, что земельный участок востребован в полном объеме – назовем её эталонной плотностью застройки;

  3) определяем востребованную площадь земельного участка, как соответствующую эталонной площади застройки, а затем рассчитываем невостребованную площадь, как разницу между полной площадью земельного участка и определенной востребованной площадью;

  4) определяем для каждого из сравниваемых объектов соответствующую кадастровую стоимость земель окружения (к расчету принята кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, с учетом того, где находится объект, в черте поселения или за чертой);

  5) стоимость невостребованной части земельного участка, в том числе и для оцениваемого имущественного комплекса, определяется как произведение её площади на кадастровую стоимость земель окружения.

  Все дальнейшие расчеты производятся в предположении, что плотность застройки сравниваемых объектов соответствует эталонной, а на завершающем этапе расчетов к скорректированным стоимостям аналогов прибавляется рассчитанная выше стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого имущественного комплекса.

  6. Поправка на здания и сооружения специального назначения.

  Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок (АЗС).

  Локальные АЗС на промобъектах предназначены для собственных нужд предприятия. Все они строились до 80-х годов, в те времена, когда были возможны ситуации с перебоями в снабжении топливом, расстояния между АЗС в городах были довольно велики и насущным являлся вопрос холостого пробега автотранспорта для дозаправки и т.п. На сегодняшний день, когда сети сбыта нефтепродуктов являются достаточно разветвленными, единственным стимулом для организации локальной АЗС на предприятии является экономия на стоимости топлива (на разности между отпускными (оптовыми) ценами нефтебаз и розничными ценами на АЗС). Но стоимость строительства АЗС достаточно велика и его окупаемость, учитывая потенциально низкую проходимость локальной АЗС, скорее всего не наступит в обозримом будущем. С другой стороны, если на объекте АЗС уже есть и она пригодна к эксплуатации – это, несомненно, увеличивает стоимость. Но, существующие на промплощадках АЗС, как правило и физически и морально устарели, а вкладывать значительные суммы в их модернизацию, опять же, экономически нецелесообразно. Следовательно, полезность локальных АЗС на объектах – низкая.

  Рассчитаем стоимость воспроизводства типичной локальной АЗС, состоящей из 2-3 топливораздаточных колонок и двух топливных емкостей. Её восстановительная стоимость соответствует сумме стоимостей топливораздаточных колонок и топливных емкостей с учетом общестроительных, монтажных, пусконаладочных работ и затрат на транспортировку. Экспертно, полная восстановительная стоимость такой автозаправки составит 300 000 ÷ 400 000 рублей. Минус физический износ 50% – 150 000 ÷ 200 000 рублей. Полезность такой АЗС с учетом перечисленных выше факторов функционального и внешнего износов составит не более 35% – 50 000 ÷ 70 000 рублей. Таким образом, поправка на наличие АЗС составит порядка 60 000 рублей.

  7. Поправка на местоположение.

  Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, как в Вологодской, так и в граничащих с Вологодской областях. Основные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов приведены в таблице сравнения (таб. 6). На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития рынка производственной недвижимости в регионе, в котором расположен объект-аналог, расположение объектов в производственной зоне крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям. Величины характерных для каждого аналога поправок определены экспертно на основании проведенного анализа рынка производственной недвижимости.

  8. Поправка на масштаб зданий.

  Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.

  Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.

  9. Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.

  Учитывает различное конструктивное исполнение зданий объекта оценки и объектов-аналогов, а также их функциональную пригодность с точки зрения современных стандартов. Так, например, если в составе объекта есть здания IV группы капитальности, то логично предположить, что стоимость таких зданий будет меньше, чем стоимость аналогичных зданий II группы капитальности. Но, с другой стороны, подобного снижения стоимости не будет, если здание IV группы капитальности – это ангар из современных конструкций, имеющий высокую функциональность. В данном случае значимых отличий в конструктиве и функциональности зданий оцениваемого объекта и аналогов нет.

  10. Поправка на техническое состояние зданий.

  Все здания в составе сравниваемых имущественных комплексов находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не требуется.

  11. Поправка на транспортную доступность.

  Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.

  12. Поправка на наличие коммуникаций.

  Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.

  Скорректированным ценам аналогов были приданы веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога и оцениваемого объекта. Результатом проведенных расчетов является стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок.

  Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

  Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базовых источников использованы: сборники УПВС, "Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, информация в Интернете. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

  УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

  -  накладные расходы и плановые накопления;

  -  затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

  -  прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

  Для II климатического района, к которому относится Вологодская область, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

  ВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₀₃₎ х И_(д.о.) х К_пп     , где

  УС₍₆₉₎                               – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г.;

  V       – строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

  И₍₈₄₎                   – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г.;

  И₍₀₃₎                   – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 2003 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46;

  И_(д.о.)                         – прогнозный индекс перехода от цен на декабрь 2003 г. к ценам на дату оценки (апрель 2004 г.), определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46 (без учета НДС и прибыли предпринимателя);

  К_пп      – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

  "Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, содержат укрупненные показатели сметной стоимости строительства зданий по характерным конструктивным системам и назначению, по состоянию на 01.02.2004 г. Использование в оценке Самарского сборника КО-Инвест обусловлено, во-первых, отсутствием аналогичного источника в Вологодской области, во-вторых, Самарский регион характеризуется активным рынком стройиндустрии и достаточно изучен Оценщиком в рамках профессиональной деятельности, в-третьих, система КО-Инвест является общероссийской и с помощью переходных коэффициентов можно с достаточной точностью определить стоимость строительства в любом регионе России, в том числе в Вологодской области. Для этого используется сборник №46 КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", таблица 8.2. "Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений".

  Расчет восстановительной стоимости объекта в данном случает проводится по формулам:

  ВС = УПСС  х  S_общ  х  К_лз  х  К_пп        или        ВС = УПСС  х  V_стр  х  К_лз  х  К_пп

  где:

  ВС    – определяемая восстановительная стоимость;

  УПСС    – укрупненный показатель стоимости строительства единицы площади (объема) здания (по объектным сметам), руб. без учета НДС;

  S_общ    – общая площадь здания, м2;

  V_стр    – строительный объем здания, м2;

  К_лз    – коэффициент, учитывающий лимитированные затраты;

  К_пп    – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам;

  Процентная величина лимитированных затрат рассчитана укрупнено и учитывает: затраты на временные здания и сооружения, удорожание работ в зимнее время, затраты строительных организаций по платежам на добровольное страхование, обеспечение пожарной безопасности, технический и авторский надзор, затраты на проектные работы и экспертизу проекта, непредвиденные затраты, обеспечение пожарной безопасности объекта строительства, выплаты за землю на период строительства, расходы по государственной регистрации завершенного строительством объекта и др.

  В рамках определения восстановительной стоимости зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса производится расчет восстановительной стоимости только внутриплощадочных инженерных сетей и не производится расчет затрат на подводку инженерных коммуникаций к оцениваемому участку (в том числе не рассчитываются сопутствующие здания и сооружения для автономных источников тепло- и водоснабжения: котельные и водонапорные башни). Это связано со спецификой проведения кадастровой оценки земельных участков в целом, состоящей из нескольких этапов. Первый этап: кластеризация земельных участков – или группировка всего массива оцениваемых земельных участков по факторам, оказывающим наибольшее влияние на их стоимость. Второй этап: для каждого кластера определяется эталонный земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее типичными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. Третий этап: расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков. Четвертый этап: рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости для каждого кластера путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере рассчитывается путем умножения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости на площадь участка.

  В случае данной оценки, в результате кластеризации земельных участков получено 10 кластеров, в каждом из которых были отобраны по одному эталонному объекту – характерному представителю кластера, для оценки их рыночной стоимости. Полученная удельная рыночная стоимость объекта оценки (стоимость единицы площади земельного участка) распространяется на все объекты кластера. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется в состоянии готовности к застройке, в том числе с учетом наличия полной инфраструктуры (подведенными к участку коммуникациями и транспортными магистралями). Одним из факторов кластеризации являлось наличие коммуникаций на участках, причем не делалось различия на то, какие именно, автономные или центральные, коммуникации доступны на участке. С точки зрения расчета это вполне допустимо, так как стоимость участка с автономными коммуникациями сопоставима со стоимостью земельного участка с централизованными коммуникациями. Таким образом, сам факт зависимости стоимости оцениваемого земельного участка от наличия на нем источников коммуникаций, уже учтен в процессе кластеризации и проведения каких-либо дополнительных расчетов не требуется. Остается рассчитать только восстановительную стоимость инженерных сетей, находящихся непосредственно на участке, как являющихся улучшениями участка.

  Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений Объекта произведен в табличной форме и представлен в таблицах ХХХ и ХХХ в таблице 8.

  Таблица 8 - Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

  	Наименование величин	Здание бригадного домика №1	Здание бригадного домика №2	Здание бригадного домика №3	Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	Здание сарая №1	Здание сарая №2	Здание капусто-хранилища
  1	Расчетный объем зданий, куб.м.	90	90	135	3 940	6 789	39	39	2 314
  2	Номер сборника УПВС и номер таблицы	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 11, отдел 1, таб. № 2а	сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 171	сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б	сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б	сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 164
  3	Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб.	38,5	38,5	38,5	32,3	9,6	31,9	31,9	11,7
  4	Поправка к удельной стоимости	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,06	1,06	1,0
  5	Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4	38,5	38,5	38,5	32,3	9,6	33,8	33,8	11,7
  6	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5	3 465	3 465	5 198	127 253	65 179	1 329	1 315	27 074
  7	Коэффициент перехода к ценам 1984 года	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24
  8	Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46)	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661
  9	Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46)	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045
  10	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10
  11	Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10	151 392	151 392	227 089	5 559 907	2 847 772	58 062	57 471	1 182 905
  12	Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), %	56%	56%	56%	74%	39%	42%	42%	26%
  13	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.	84 780	84 780	127 170	4 114 331	1 110 631	24 386	24 138	307 555

  Продолжение таблицы 8

  	Наименование величин	Здание пункта первичной обработки	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здание конторы	Здание проходной	Ограждение территории	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской
  1	Расчетный объем зданий, куб.м.	3 256	1 229	370	63	648	48	1 200	43	1 472
  2	Номер сборника УПВС и номер таблицы	сб. № 18, отдел 2, таб. № 69б	сб. № 23, отдел 2, таб. № 19а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б	сб. № 18, отдел 1, таб. № 32а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б	сб. № 18, отдел 2, таб. № 56а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 72в	сб. № 29, отдел 4, таб. № 76	сб. № 18, отдел 1, таб. № 7б
  3	Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб.	14,5	22,8	21,2	27,0	21,2	23,9	25,7	31,7	13,0
  4	Поправка к удельной стоимости	1,06	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
  5	Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4	15,4	22,8	21,2	27,0	21,2	23,9	25,7	31,7	13,0
  6	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5	50 045	28 021	7 844	1 688	13 738	1 147	30 840	1 369	19 136
  7	Коэффициент перехода к ценам 1984 года	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24
  8	Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46)	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	39,436	30,661	41,673
  9	Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46)	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045
  10	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10
  11	Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10	2 186 548	1 224 299	342 719	73 730	600 222	50 123	1 733 092	59 833	1 136 372
  12	Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), %	41%	63%	54%	41%	54%	64%	65%	20%	46%
  13	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.	896 485	771 308	185 068	30 229	324 120	32 079	1 126 510	11 967	522 731
  Всего, восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.								17 642 930
  Затраты на внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций, %								5%
  Полная восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.:								18 525 076
  Всего, восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.								10 660 414

  Определение накопленного износа и стоимости воспроизводства
  улучшений оцениваемого земельного участка

  В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, экономический (внешний).

  Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания (сооружения) в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, а также естественной порчи материалов с течением времени.

  Функциональный износ в оценочной практике означает потерю стоимости объекта оценки, связанную с невозможностью выполнять функции, для которых он предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов.

  Экономический (внешний) износ недвижимости обусловлен пониженной по сравнению с прочими аналогами на данном сегменте рынка полезностью зданий (сооружений) в результате изменения внешних условий или из-за несоответствия им. Под внешними условиями подразумеваются экономические особенности местоположения, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

  Накопленный износ – общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки под действием физических, функциональных и внешних факторов.

  Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

  Иными словами, стоимость воспроизводства определяется вычитанием из величины восстановительной стоимости улучшений Объекта, величины их накопленного износа.

  Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта выполнен в табличной форме и представлен в таблице 9.

  При этом введем следующие обозначения:

  Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.

  Функциональный износ зданий и сооружений составляет 25% и связан с большим масштабом производственной базы в целом. Оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от крупных городов и товарных рынков, отсутствует, т.к. нет никаких препятствий с точки зрения объемно-планировочного и архитектурного решений зданий для того, чтобы они выполняли свои функции в соответствии с современными требованиями рынка и определенным вариантом наиболее эффективного использования поэтому его нельзя рассматривать как комплекс зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом купли-продажи. Наиболее вероятна продажа всего комплекса, но для этого необходимо найти достаточно крупного инвестора, способного эксплуатировать столь масштабный объект целиком. В противном случае, если объект не будет востребован в полном объеме, то и цена его будет заметно меньшей.

  Внешний износ составляет 60% и вызван неблагоприятными условиями рынка. Во-первых, как уже отмечалось в анализе социально-экономического положения, предпринимательская активность в Вологодской области довольно низкая, положительная динамика наблюдается только в ряде отраслей промышленности на сравнительно небольшом числе предприятий. Это отрицательно сказывается и на активности рынка производственной недвижимости. Во-вторых, оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от рынков сбыта. В-третьих, объект строился как зверохозяйство, но так и не был введен в эксплуатацию в полном объеме – скорее всего подобного рода деятельность не окупила понесенные капитальные затраты.

  Базой для исчисления величины функционального износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости здания и величиной его физического износа.

  
  

  Таблица 9  - Расчет стоимости воспроизводства улучшений

  
  

  	Наименование  величин	Здание бригадного домика №1	Здание бригадного домика №2	Здание бригадного домика №3	Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	Здание сарая №1	Здание сарая №2	Здание капусто-хранилища	Здание пункта первичной обработки
  1	Восстановительная стоимость зданий, руб.	151 392	151 392	227 089	5 559 907	2 847 772	58 062	57 471	1 182 905	2 186 548
  2	Эффективный возраст, лет 1)	20	20	65	25	25	30	30	15	20
  3	Типичный срок физической жизни, лет	80	80	80	100	100	80	80	100	100
  4	Физический износ, %	25%	25%	81%	25%	25%	38%	38%	15%	20%
  5	Физический износ, руб.	37 848	37 848	184 509	1 389 977	711 943	21 773	21 552	177 436	437 310
  6	Стоимость с учетом физического износа, руб.	113 544	113 544	42 579	4 169 930	2 135 829	36 289	35 919	1 005 470	1 749 239
  7	Функциональный износ, % 2)	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%
  8	Функциональный износ, руб. 4)	28 386	28 386	10 645	1 042 483	533 957	9 072	8 980	251 367	437 310
  6	Стоимость с учетом функционального износа, руб.	85 158	85 158	31 934	3 127 448	1 601 872	27 216	26 939	754 102	1 311 929
  9	Внешний износ, % 3)	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%
  10	Внешний износ, руб. 5)	51 095	51 095	19 161	1 876 469	961 123	16 330	16 164	452 461	787 157
  11	Накопленный износ, руб.	117 329	117 329	214 315	4 308 928	2 207 023	47 175	46 695	881 265	1 661 777

  
  

  Продолжение таблицы 9

  	Наименование  величин	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здание конторы	Здание проходной	Внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций		Ограждение территории	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской
  1	Восстановительная стоимость зданий, руб.	1 224 299	342 719	73 730	600 222	50 123	882 146		1 733 092	59 833	1 136 372
  2	Эффективный возраст, лет 1)	20	35	20	15	12	15		16	20	20
  3	Типичный срок физической жизни, лет	100	100	100	100	80	30		30	40	80
  4	Физический износ, %	20%	35%	20%	15%	15%	50%		53%	50%	25%
  5	Физический износ, руб.	244 860	119 952	14 746	90 033	7 519	441 073		924 316	29 917	284 093
  6	Стоимость с учетом физического износа, руб.	979 439	222 767	58 984	510 188	42 605	441 073		808 776	29 917	852 279
  7	Функциональный износ, % 2)	25%	25%	25%	25%	25%	25%		25%	25%	25%
  8	Функциональный износ, руб. 4)	244 860	55 692	14 746	127 547	10 651	110 268		202 194	7 479	213 070
  6	Стоимость с учетом функционального износа, руб.	734 579	167 076	44 238	382 641	31 954	330 805		606 582	22 438	639 209
  9	Внешний износ, % 3)	60%	60%	60%	60%	60%	60%		60%	60%	60%
  10	Внешний износ, руб. 5)	440 748	100 245	26 543	229 585	19 172	198 483		363 949	13 463	383 525
  11	Накопленный износ, руб.	930 467	275 889	56 035	447 165	37 342	749 825		1 490 460	50 858	880 688
  Общий накопленный износ зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.								14 520 564
  Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.								4 004 512

  ⁶⁾ ХХХ.

  ⁷⁾ ХХХ.

  ⁸⁾ ХХХ.

  ⁹⁾ ХХХ.

  ¹⁰⁾ ХХХ.

  Таблица 10 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного
  участка методом выделения

  Наименование величин	Значения
  Стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок, руб.	4 210 000
  Стоимость воспроизводства зданий, руб.	4 004 512
  Стоимость земельного участка, руб.	205 488
  или округленно, руб.	205 000

  
  

  На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.11.2009 г., определенная с применением сравнительного подхода (метод выделения), составит (без учета НДС):  205 000 (Двести пять тысяч) рублей.

  
  
  

   Заключение

  
  

  Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

  К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

  2. В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах.

  3. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

  Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

  2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

  3. Принципы, связанные с рыночной средой.

  Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

  4. Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

  5. Выделяют сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.

  Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

  Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

  Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

  7. В Челябинске проведен ряд кадастровых работ, для завершения основных работ по созданию автоматизированной системы земельного кадастра потребуется еще около двух лет, при соответствующем финансировании. Те работы по созданию кадастра в Екатеринбурге, которые проведены на сегодняшний день, несомненно, оказывают свое положительное влияние на социально-экономическое развитие города. Данный вывод в дипломной работе находит свое обоснование. Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше, чем затраты на ее создание.

  Неоспорима роль земельного кадастра в формировании бюджета города Челябинска. Земельный налог и арендная плата за землю являются одним из источников формирования городского бюджета, земельные платежи формируют 3,3% доходной части городского бюджета. С каждым годом увеличивается прирост земельных платежей, такая тенденция повышения земельных платежей  заметна после проведения кадастровых работ.

  Созданию кадастра в городе мешает ряд причин, в основе которых лежат две основные проблемы: недостаток финансирования кадастровых работ и отсутствие стройного законодательства.

  8. В практической части дипломной работы оценивается земельный участок, расположенный в деревне Еманжелинка. На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.11.2009 г., определенная с применением сравнительного подхода (метод выделения), составит (без учета НДС):  205 000 (Двести пять тысяч) рублей.

  
  

  Библиографический список

  
  

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2003. – 880 с.

  2. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. – 488 с.

  3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации // Промышленное и гражданское строительство. 1998. № 6

  4. Закон РФ  от 21.07.97 г.  N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Федеральный кадастровый центр земля

  5. Закон РФ от  10.07.2000 г. “О государственном земельном кадастре” //Федеральный кадастровый центр земля

  6. Закон РФ от 23.05.01 г. О землеустройстве // Федеральный кадастровый центр земля

  7. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. N 622 // Федеральный кадастровый центр земли 

  8. Указ Президента РФ от 16.12.93 г. № 2162 “Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы” ”//Федеральный кадастровый центр земля

  9. Закон г. Москвы от 21.01.98 г. № 1 "О ставках земельного налога"”//Федеральный кадастровый центр земля

  10. Решение Челябинской городской Думы от 16.03.99 г. № 37/3 "Об изменении дифференцированных ставок земельного налога" // Законодательство Челябинской области

  11. Решение Челябинской городской Думы от 30.12.99 г. "О бюджете г. Челябинска на 2000 г." // Законодательство Челябинской области

  12. Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. – М.: АО РОО, 1995. – 67 с.

  13. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 216 с.

  14. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб.: Питер, 2000. – 208 с.

  15. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 306 с.

  16. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 2002. – 270 с.

  17. Бойко Т. Недвижимость : парадоксы закона и логика права // ж-л «ЭКО» - 2005 - № 9.

  18. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал – 2006 - № 5-6

  19. Витрянский  В. Купля – продажа// Хозяйство и право – 2006 - №1

  20. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды// Хозяйство и право- 1996 - №3

  21. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости, Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

  22. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. – 1996 - №1.

  23. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2003. – 836 с.

  24. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика - №№ 6, 7, июнь, июль - 2002 г.

  25. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2001. – 208 с.

  26. Грибоевский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001. – 325 с.

  27. Григорьев В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия. – М.: Инфра-М, 1996. – 248 с.

  28. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002.

  29. Законодательные основы риэлтерской деятельности. – М.: Менеджер,1995.

  30. Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.

  31. Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996.

  32. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.

  33. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 1997. 194 с.

  34. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. – М.: Финстатинформ, 1996. – 80 с.

  35. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 1998. – 146 с.

  36. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998;

  37. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2000. – 48 с.

  38. Кузьмин В. Предвыборный рынок // Эксперт – 1996- №23

  39. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития,  Учебное пособие , М. 1995.

  40. Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. – М., 1997. - № 9

  41. Лаврухин О. Рынок недвижимости : этап становления закончен, но что дальше? // ж-л «Бизнес»  - 1996 - №11

  42. Левадная  Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер ; М. 1996г.

  43. Липсиц И.В., Коссов В.В. «Инвестиционный проект : методы подготовки и анализа Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. – Тула, 1996.

  44. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество  // Экономическая газета – 1996 - № 4  

  45. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере //Хозяйство и право - 1998 - № 3

  46. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2000

  47. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика - № 10, октябрь 2003 г.

  48. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 1997. – Т. 1. – 384 с.

  49. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994

  50. Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Э.А. Козловская, Д.С. Демиденко, О.В. Балашов и др. – СПб.: Изд-во СПб ун-та, 2000. – 24 с.

  51. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

  52. Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 1996. – 472 с.

  53. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.

  54. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета. – 1994. - №№ 13-16, 19, 21, 24, 26, 29-31,34.;

  55. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

  56. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество //  Российская юстиция – 1995 - №5

  57. Попов Г.В. оценка доходной недвижимости. – М.,1995

  58. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2000. – 294 с.

  59. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право - 1998 - № 7, 8

  60. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. - №2. - февраль 2002 г.

  61. Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант-издат, 1988. – 72 с.

  62. Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М.: 2000. – 186 с.

  63. Сивкова Л.А. недвижимость: иаркетинг, оценка. – М., 1996

  64. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 1996. – 230 с.

  65. Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 240 с.

  66. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: уч.пособие. С-Пб., 1996

  67. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.

  68. Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2003. – 155 с.

  69. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. – №12. - декабрь 2003 г.

  70. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке нелвижимости. – М., 1997.

  71. Суханов Е.  Сделки с недвижимостью //  Экономика и жизнь – 1996 - №21

  72. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Уч.пособие. – С-Пб.: МИПК при СПбГТУ, 1994.

  73. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: МИПК при СПбГТУ, 1994. – 103 с.

  74. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. – 422 с.

  75. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Энцикл. Оценки, С-Пб., 1997.

  76. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 1998. – 184 с.

  77. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В.А. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

  78. Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права  //  «ЭКО» - 1995 - №5

  79. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов по экон. специальностям / Под ред. С.Г. Беляева. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 с.

  80. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2000. – 373 с.

  81. Филатов А.А. Лизинг: правовые аспекты//  Деньги и кредит – 1995  - №8

  82. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1995. – 462 с.

  83. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь – 1997 - № 3

  84. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. – 231 с.

  85. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. – М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994.

  86. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 1996.

  87. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ, 1997. – 214 с.

  88. Щербакова Н.А Определение стоимости недвижимости: Метод.указания к выполнению курсовой работы., НГАСУ – 1999.

  89. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

  90. Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2000.

  
  
  
  
  

  Приложение

  
  

  Краткое описание зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса, расположенного на оцениваемом земельном участке

  	Строения №1 и 2	Строение №3	Строение №4	Строения № 5 и 6	Строение №7
  Назначения строения	Здания бригадного домика №1 / №2	Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой	Здание кормохранилища и холодильника	Здания сараев № 1 / 2	Двухэтажное здание газовой котельной
  Площадь строения, м2	28,2 / 29,6	33,7	1546,7	39,3/38,9	292,7
  Строительный объем, м3	90 / 90	135	3940 (холод.) + 6789 (кормохр.)	189/189	1503
  Текущее использование	Не эксплуати-руется	Не эксплуати-руется	Не эксплуати-руется (снято оборудование)	Не эксплуати-руется	Не эксплуати-руется
  Год постройки	1989 / 1990	1990	1989	1990	1995
  Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
  Этажность	1	1/2	1	1	2
  Высота этажа	3 м	3 / 5м	6,75 м/ 7,05 м	3 м	8,3 м
  Фундамент	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
  Каркас
  Стены	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
  Перекрытия	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
  Окна	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-	Дерев.
  Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-	Дерев.
  крыша	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная
  Техническое состояние строений
  хорошее
  удовлетворительное	*		*	*	*
  неудовлетворительное
  ветхое
  негодное		*
  Конструктивные элементы, требующие ремонта	Кровля, косметич. ремонт	В аварийном состоянии	Кровля, отопление	Сняты дверные и оконные проемы	Крыша, котлы

  
  
  

  	Строение №8	Строение №9	Строение №10	Строение №11	Строение №12	Строение №13
  Назначения строения	Здание капустохрани-лища	Здание пункта первичной обработки	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здания конторы
  Площадь строения, м2	469,8	693	300	82,2	24,8	181,6
  Строительный объем, м3	2314	3256	1229	370	62,5	648
  Текущее использование	Эксплуати-руется	Не эксплуати-руется	Эксплуати-руется	Не эксплуати-руется	Не эксплуати-руется	Эксплуати-руется
  Год постройки	1988	1990	1990	1990	1990	1989
  Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
  Этажность	1	1	1	1	1	1
  Высота этажа	4,3 м	4,05м	4,3 м	3,35	2,6 м	3 м
  Фундамент	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
  Каркас						Ж/б
  Стены	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
  Перекрытия	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
  Окна	-	Дерев.	Дерев.	Дерев.	Дерев.	Дерев.
  Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Ворота дерев.	Дерев.	Дерев.	Дерев.
  крыша	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная
  Техническое состояние строений
  хорошее	*
  удовлетворительное		*	*	*	*
  неудовлетворительное						Соответствует году строительства
  ветхое
  негодное
  Конструктивные элементы, требующие ремонта				крыша

  
  

  	Строение №14	Строение №15	Строение №16	Строение №17	Строение №18	Строение №19
  Назначения строения	Здание проходной	Здание трансформаторной подстанции	Артезианская скважина с водонапорной башней	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской	Железо-бетонное ограждение
  Площадь строения, м2	12,5	39,9	Высота башни 20 м Глубина скважины 140  м	12,9	370,1	протяженность 1200 м
  Строительный объем, м3	48	160		43,2	1472
  Текущее использование	эксплуатируется	Эксплуатируется	Летом эксплуатируется	Не эксплуатируется	Не эксплуатируется
  Год постройки	1992	1988	1988	1990	1995
  Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
  Этажность	1	1		1	1
  Высота этажа	2,74м	4 м		3,35 м	2,9 м	2,5 м
  Фундамент
  Каркас	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
  Стены	кирпич	кирпич	ж/б, металл.	кирпич	кирпич	Ж/б
  Перекрытия	ж/б	ж/б	Металл.	ж/б	Метал./дер
  Окна	Дерев.	-	-	Дерев.	Дерев.
  Двери (ворота)	Дерев.	дерев.	Дерев.	Дерев.	Дерев.
  крыша	рулонная	рулонная	Металл.	рулонная	шифер
  Техническое состояние строений
  хорошее
  удовлетворительное	*	*				*
  неудовлетворительное			*	*	*
  ветхое
  негодное
  Конструктивные элементы, требующие ремонта

  
  
  

  
  

  ---

  [1] В данной таблице и далее в таблице 6 и тексте описания поправок под объектом оценки следует понимать имущественный комплекс, включающий оцениваемый земельный участок.

  
  

  [2] Без учета общей площади здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии, и здания котельной, которое, как будет описано ниже (см. стр. 34), не участвует в расчетах стоимости земельного участка.

Скачать неопознаный вид работы