Тема: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения вариант 2

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения вариант 2
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  23.03.2012 12:41:36
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:
  
  

  С О Д Е Р Ж А Н И Е

  Введение. 2

  
  
  
  

  Глава I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СТАТУСА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.. 5

  1.1. Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения

  и их правовое регулирование. 5

  1.2. Субъекты отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. 21

  
  

  Глава II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.. 34

  2.1. Купля-продажа земельных участков. 34

  2.2. Аренда земельных участков. 41

  2.3. Наследование земельных участков. 51

  
  

  Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.. 55

  3.1. Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 55

  3.2. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок. 63

  3.3. Особенности определения порядка распоряжения, владения

  и пользования земельным участком, находящимся

  в долевой собственности. 69

  
  
  
  

  Заключение. 76

  
  
  
  
  
  
  

  Список источников. 79

  Введение

           Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.

  Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

  Это проявляется в:

  - демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю;

  - появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности;

  - особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий;

  - особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, выведенном за рамки Земельного кодекса РФ.

  Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений.

  Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.

  Вышеизложенные положения свидетельствуют об актуальности данной работы, посвященной вопросам правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

  В настоящей работе правовой режим земель сельскохозяйственного назначения рассматривается в контексте проводимых в России земельной и
  аграрной реформ, направленных на изменение прежнего земельного строя, основанного на монополии государственной собственности на землю, и формирование экономической системы, основанной на многообразии форм собственности и демократических принципах рыночной аграрной экономики.

  Особое внимание уделено содержанию земельной и аграрной реформ, анализу законодательства, регулирующего вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

  Целью исследования является определение современного состояния правового регулирования отношений по использованию и охране земель сельскохозяйственного назначения.

  Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

  - провести анализ законодательства, регулирующего отношения по использованию и охране земель сельскохозяйственного назначения и, выявить особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения;

  - исследовать виды прав граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения и особенности их возникновения, в том числе путем приватизации, а также особенности прекращения этих прав;

  - изучить правовое регулирование и практику совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями, выявить проблемы и направления развития оборота земель сельскохозяйственного назначения.

  Методологическую основу исследования составили общие (анализа и синтеза, абстрагирования и обобщения, комплексного подхода) и частные (сравнительного правоведения, историко-правовой, логического анализа) методы исследования.

  Исследовательская база работы представлена как нормами действующего гражданского и земельного законодательства, федеральных законов и иных нормативных правовых актов, судебной практикой, так и работами ряда авторов в сфере земельных отношений.

  Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в работе положения могут быть использованы в правотворческой деятельности органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, в правоприменительной деятельности судов, а также в учебной деятельности юридических вузов и факультетов.

  Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

  В первой главе рассмотрены общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения. Вторая глава анализирует особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. В третьей главе исследованы особенности долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

  
  
  
  

  Глава I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СТАТУСА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

  1.1. Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения

  и их правовое регулирование

           В соответствии со ст.77 ЗК РФ[1], землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

           В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

           Земли сельскохозяйственного назначения – самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли.

  Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д.

  Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[2].

  Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

  Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

  Однако ФЗ № 101 распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

  Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также законы о фермерском хозяйстве, о подсобном хозяйстве, о садоводческих объединениях, о сельскохозяйственной кооперации, об обеспечении плодородия сельхозземель.

  До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов – в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей[3].

  Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК РФ, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства.

  ФЗ о введении в действие ЗК РФ установил (ст.9)[4], что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

  Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК РФ и ФЗ № 101 в той мере, в какой не противоречат им.

  Следует иметь в виду, что согласно п.5 ст.1 ФЗ № 101 не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. При этом, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 года № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[5] установлены правила (ст.19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

  Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (ст.83 ЗК РФ). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

  Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

  Замкнутые водоемы – пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст.5 ВК РФ[6]).

  Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст.134 ЛК РФ[7]). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (ст.56 ЛК РФ). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

  Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия.

  Вопрос о количестве земель сельскохозяйственного назначения в России является спорным. Судя по официальным документам, их точная площадь не известна.

  Так, на сайте Роснедвижимости были приведены данные о площади сельскохозяйственных угодий в диаграммах «Структура сельскохозяйственных угодий» и «Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям» по состоянию на 1 января 2005 года. Если по первой из них общая площадь угодий составляет 220 млн. 729,7 тыс. га, то по второй – 193 млн. 950,5 тыс. га. Впрочем, по мнению Роснедвижимости, выраженному во второй диаграмме, земли сельскохозяйственного назначения «имеются» на землях поселений и землях иных категорий, что противоречит ЗК РФ и ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[8].

  В Федеральной целевой программе «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы», утвержденной Постановлением Правительства от 8 ноября 2001 года № 780[9], указано, что «солонцовые земли занимают 27,7 млн. гектаров (14,8 процента) сельскохозяйственных угодий». Эти данные близки к показателю общей площади угодий в 193 млн. 950,5 тыс. га.

  В Концепции Федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы», утвержденной Распоряжением Правительства от 1 октября 2005 года № 1564-р[10], говорится, что «за последние 12 лет общая площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 1,5 млн. гектаров». Так ли это? Как «призналась» Федеральная целевая программа «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы», «в 2000 году завершилось действие Государственной комплексной программы повышения плодородия почв России и Федеральной целевой программы стабилизации и развития агропромышленного производства в Российской Федерации на 1996-2000 годы. Но цели, определенные этими программами, достигнуты не были».

  Судя по многочисленным сообщениям СМИ о состоянии сельскохозяйственных земель и многочисленным актам о переводе сельскохозяйственных участков в другие категории земель (акты о переводе других земель в земли сельскохозяйственного назначения почти не принимаются), можно прийти к выводу о значительном сокращении площади таких земель начиная с 1992 года, когда началась «земельная реформа». По документам, они, возможно, числятся как «сельскохозяйственные», но фактически многие из них использовать для сельскохозяйственной деятельности невозможно.

  Существенно сократить площади земель сельскохозяйственного назначения способен также Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[11], предписывающий установление границ новых поселений на различных землях.

  Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется не только ФЗ № 101, но и Конституцией[12], ЗК РФ, ГК РФ, другими федеральными законами и нормативными актами РФ, а также законами и иными нормативными актами субъектов РФ. Данные положения нуждаются в уточнениях.

  Конституция не содержит правил об обороте сельскохозяйственных земель – это не свойственно ее назначению. В ней говорится о том, что земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (пункт «к» части 1 статьи 72), что в дополнение к различным климатическим условиям и плодородию земель на территории России обусловливает предоставление субъектам РФ полномочия по принятию своих актов земельного законодательства в соответствии с федеральными актами. К земельному законодательству относится и комментируемый Закон.

  ЗК РФ (пункт 6 статьи 27) устанавливает, что «оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отсылки к ФЗ № 101 содержатся также в статьях 79 (пункт 5), 81 (пункт 4) и 82 ЗК РФ, расположенных в главе XIV ЗК РФ «Земли сельскохозяйственного назначения». Тем самым ЗК РФ определил, что он не регулирует оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев, когда указание на конкретное положение ЗК РФ содержится в самом ФЗ № 101  либо если положение ЗК РФ напрямую касается сельскохозяйственных земель (например, подпункт 1 пункта 3 статьи 46 ЗК РФзапрещает прекращение аренды участка в период полевых сельскохозяйственных работ). Другими словами, если ЗК РФ устанавливает ограничения оборотоспособности участков всех категорий земель, то ФЗ № 101 – еще большие ограничения оборотоспособности сельскохозяйственных земель. Поэтому в случае противоречия положений ЗК РФ и ФЗ № 101 должно действовать положение ФЗ № 101.

  ГК РФ содержит положения об обороте только объектов гражданских прав, но не регулирует оборот сельскохозяйственных земель. Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ[13], «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах»; в соответствии со статьей 13 ФЗ от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[14], положения ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Следовательно, положения ГК РФ могут применяться при обороте сельскохозяйственных земель только в случаях, если это предусмотрено ФЗ № 101 об обороте или если без положений ГК РФ вопрос оборота угодий не может быть решен. Но в случае противоречия положений актов гражданского и земельного законодательства действует положение акта земельного законодательства.

  К «иным», кроме ФЗ № 101, актам РФ, которые могут регулировать оборот, относятся акты Правительства, различных федеральных ведомств. Они могут приниматься в случаях и по вопросам, предусмотренных ФЗ №101, и не должны им противоречить. К ним относятся, например, Правила организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства от 11 ноября 2002 года № 808[15].

  Следует отметить, что в настоящее время изданные в 1990-е годы акты Президента и Правительства по вопросам оборота сельскохозяйственных земель утратили силу. Тем самым подтверждено, что оборот сельскохозяйственных земель на основе подзаконных актов завершился.

  Законы субъектов РФ могут приниматься по тем вопросам оборота, по которым такие предписания содержатся в Законе. В настоящее время ФЗ №101 позволяет субъектам РФ принять свои законы или обязывает это сделать по вопросам:

  - установления дня начала приватизации земель;

  - минимальных размеров участков;

  - максимальных размеров общей площади угодий (и участков, и долей), которые могут находиться в собственности одного лица;

  - предоставления преимущественного права покупки участка муниципальному образованию;

  - обращения в суд с заявлением о принудительном изъятии участка в случае его ненадлежащего использования;

  - минимального срока аренды участка;

  - определения СМИ, в которых публикуются сообщения об обороте угодий;

  - установления цены выкупа участка, арендованного из государственной или муниципальной собственности;

  - установления перечня категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядка определения размера земельной доли;

  - предоставления угодий бесплатно;

  - установления цены выкупа участков в собственность в размере не более 20% кадастровой стоимости угодий, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

  - установления порядка проведения согласительных процедур для разрешения споров о местоположения выделяемого участка в счет доли в праве общей собственности на участок;

  - образования участка из состава невостребованных (неиспользуемых) долей.

  То есть, субъекты РФ обладают значительными полномочиями в регулировании оборота сельскохозяйственных угодий.

  ФЗ № 101 – один из немногих законов, который предусматривает такие полномочия, не требующие значительных расходов бюджетов субъектов РФ. Ряд полномочий в отношении других земель, на оборот которых данный Закон не распространяется, предоставлен субъектам РФ другими законами. Поэтому правила оборота земель могут значительно различаться в зависимости от их нахождения на территории того или иного субъекта РФ.

  Иные условия оборота сельскохозяйственных угодий, кроме допускаемых Законом, субъекты РФ устанавливать не вправе. Положения законов субъектов РФ об обороте, содержащие такие условия, должны признаваться недействительными.

  Оборот земель сельскохозяйственного назначения основан на принципе установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

  Согласно п.2 ст.4 Закона об обороте максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

  Таким образом, субъект Российской Федерации может установить максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, равный более чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории.

  Так, например, в соответствии с п.4 ст.6 Закона Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района Московской области и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 25% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

  Законодатель, устанавливая предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для минимальных размеров, использовал термин «земельный участок», а для максимальных размеров – «сельскохозяйственные угодья».

  Так, ст.77 ЗК РФ рассматривает сельскохозяйственные угодья как вид земель сельскохозяйственного назначения. В ст.79 ЗК РФ определяются подвиды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

  Понятие «угодье» в современном законодательстве отражает вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью использования данного термина уточняется правовой режим земельных участков.

  Иногда в законодательстве угодье рассматривается как объект права собственности. Например, в ст.58 ЗК РФ говорится о сельскохозяйственных угодьях, оленьих пастбищах, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. В ст.79 ЗК РФ упоминается об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий.

  Бывают случаи, когда путем использования термина «угодье» подменяется термин «земельный участок». Например, согласно п.4 ст.88 ЗК РФ организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

  Одно из нововведений коснулось особенностей совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок.

  Законодатель наряду с понятием доли в праве общей долевой собственности использует термин «земельная доля». Статья 15 Закона об обороте разъясняет, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

  Согласно абз.2 п.1 ст.12 Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

  Закон об обороте в ранее действующей редакции от 7 марта 2005 года содержал принцип преимущественного права других участников долевой собственности только при возмездном отчуждении земельной доли. Таким образом, теперь участник долевой собственности при заключении безвозмездных сделок, например при дарении, ограничен установленным Законом кругом субъектов, которым земельная доля может быть отчуждена.

  Изменился и порядок предложения преимущественного права покупки другим участникам долевой собственности. В соответствии с абз.1 п.1 ст.12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом об обороте. Специальная норма закреплена в п.2 ст.12 Закона об обороте: в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

  По ранее действовавшему законодательству, если число сособственников превышало пять человек, необходимо было их известить о преимущественном праве покупки или опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Кроме того, действовало правило о преимущественном праве покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности.

  Установленный Законом круг субъектов, которым может быть отчуждена доля в праве общей собственности на земельный участок, позволяет сделать следующий вывод. Земельная доля может быть отчуждена как сособственникам, так и лицам, не являющимся участниками долевой собственности, без соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

  Согласно абз.2 п.1 ст.12 Закона об обороте участник долевой собственности вправе внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

  Однако данная норма порождает несколько вопросов. Во-первых, остается неясным, что законодатель понимает под использованием земельного участка. Если земельная доля отчуждается сособственнику, то его участие в долевой собственности подтверждается сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или документами, удостоверяющими право на земельную долю, выданными в соответствии с ранее действовавшим порядком. В законодательстве не определено, каким образом может быть проверен факт использования земельного участка сельскохозяйственной организацией или членом крестьянского (фермерского) хозяйства и на каком виде права. Логично было бы полагать, что использование земельного участка должно быть подтверждено документально, например, договором аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования, которые в соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации в случаях, если они заключены на срок менее чем один год. Это может привести к представлению мнимых договоров, составленных с целью подтвердить использование земельного участка.

  С другой стороны, сельскохозяйственная организация или член крестьянского (фермерского) хозяйства может использовать земельный участок на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

  На сегодняшний момент сельскохозяйственное производство может быть указано в учредительных документах в качестве основного или одного из нескольких дополнительных видов экономической деятельности. Вопрос, является ли закрепление в учредительных документах такого вида деятельности в качестве критерия признания организации именно сельскохозяйственной организацией, остается открытым.

  Государственная регистрация прав на земельную долю, возникших до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Форма доверенности в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Изменения, внесенные 18 июля 2005 года в Закон об обороте, породили коллизии между нормами Закона об обороте и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  В соответствии со ст.18 Закона об обороте свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона о регистрации решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

  Норма ст. 18 Закона об обороте соответствует п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п.1 ст.6 Закона о регистрации о признании ранее возникших прав.

  Новым правилом, закрепленным в абз.3 п.1 ст.12 Закона об обороте, установлено, что передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст.18 Закона об обороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

  В то же время п.2 ст.6, абз.3 п.2 ст.13 Закона о регистрации требуют государственной регистрации ранее возникшего права перед переходом данного права, его ограничением (обременением) или совершением сделки, что стало противоречить новой норме абз.3 п.1 ст.12 Закона об обороте.

  В соответствии с п.3 ст.12 Закона об обороте сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. Однако согласно п.1 и 4 ст.16 Закона о регистрации для представления интересов правообладателя при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется (является обязательной) нотариально удостоверенная доверенность.

  Сложность ситуации заключается в том, что трудно однозначно ответить на вопрос, какой из двух Законов – Закон об обороте или Закон о регистрации – в данных случаях является специальным. Следует отметить, что практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Московской области, показывает, что правообладатели продолжают использовать нотариально удостоверенные доверенности и представляют заявления о государственной регистрации ранее возникших прав на земельную долю.

  
  
  

  1.2. Субъекты отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения

           Согласно ст.2 ФЗ № 101 участниками отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

           При этом, права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ФЗ № 101.

           Итак, гражданин России, иностранный гражданин и лицо без гражданства (физическое лицо) может участвовать в таких отношениях как непосредственно, так и через представителя, если имеет документ, удостоверяющий личность (обычно паспорт), не лишен судом дееспособности (то есть способности приобретать и осуществлять права и обязанности) и (для предпринимателей без образования юридического лица – КФХ) прошел государственную регистрацию.

           Юридическое лицо, в том числе иностранное, может участвовать в отношениях, регулируемых ФЗ № 101, через своих руководителей или представителей, являющихся физическими лицами. Представителями физических и юридических лиц могут быть любые физические лица. При этом пункт 1 статьи 2 ФЗ № 101 распространяется на иностранцев в той мере, в какой это допускается пунктом 2 данной статьи во взаимосвязи со статьей 3 ФЗ № 101.

  Организации могут участвовать в таких отношениях, если они зарегистрированы в установленном порядке, в соответствии со своими учредительными документами и в различных организационно-правовых формах, допускаемых гражданским законодательством, но в основном в таких, как СПК (сельскохозяйственный потребительский кооператив), АО (акционерное общество) и ООО (общество с ограниченной ответственностью). Соответственно на них распространяются положения ГК РФ и ФЗ от 8 декабря 1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»[16], от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»[17] и от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»[18]. Однако в ФЗ № 101 нет «привязок» к этим законам, что затрудняет их правильное применение.

  Почти все ныне действующие сельскохозяйственные организации возникли вследствие разрушения актами исполнительной власти 1990-х годов советских колхозов и совхозов с их развитой инфраструктурой, которые обеспечивали продовольствием весь Советский Союз. Нынешние сельскохозяйственные организации и КФХ (крестьянско-фермерские хозяйства), за редкими исключениями, это сделать не в состоянии. По признанию Министра сельского хозяйства РФ А.Гордеева на «правительственном часе» в Государственной Думе, «развал колхозов и совхозов – серьезная ошибка. Мы видим, как сейчас Запад идет по этому пути, видя, что крупнотоварные хозяйства являются более устойчивыми и перспективными», поэтому «надо российских фермеров объединять, создавая вокруг них инфраструктуру»[19]. Однако у Министра не хватило смелости сказать, что развал колхозов был не ошибкой, а целенаправленным вредительством.

  Что касается ФЗ № 101, то он регулирует оборот сельскохозяйственного назначения изолированно от их использования, что отдаляет его от проблем сельского хозяйства.

  Большинство сельскохозяйственных организаций действует в форме СПК. Видами СПК являются сельскохозяйственные артель (колхоз), рыболовецкий колхоз (рыбхоз), кооперативное хозяйство (коопхоз).

  Как отмечено в пояснительной записке к проекту ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» и признании утратившими силу некоторых положений законодательных актов Российской Федерации» (проект проходит в Государственной Думе под №62998-4), на основе Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» на 1 января 2004 года функционировало 20754 СПК, которые на сегодня являются преобладающей организационно-правовой формой ведения сельскохозяйственного производства в РФ: их численность составляет 40% от общего числа сельскохозяйственных организаций. Именно ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» в настоящее время определяет организацию (и гражданина) как сельскохозяйственного производителя по критерию производства сельскохозяйственной продукции, которая в стоимостном выражении составляет 50% общего объема производимой продукции.

  Стать членом СПК можно, сделав в него паевой взнос. В соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» паевой взнос может быть сделан земельными участками или долями.

  Устав СПК должен содержать положения о порядке оценки участков и долей, вносимых в счет паевого взноса. При отсутствии или нечеткости указания в уставе СПК таких сведений взнос лучше не делать, поскольку это может создать трудности при возможном выходе из СПК (например, для образования КФХ) или его преобразовании в АО или ООО.

  Устав СПК может предусматривать создание неделимого фонда, формируемого за счет вносимых участков и (или) долей и не подлежащего разделу в период существования СПК, в том числе при выходе из СПК его члена. В этом случае гражданин, внесший паевой взнос в виде участка или доли, не может требовать их возврата в натуре, то есть теряет право собственности на землю.

  СПК должен вести учет паевых взносов в стоимостном выражении. Денежная оценка вносимых участков и долей утверждается общим собранием СПК. По решению общего собрания СПК денежная оценка паевых взносов может быть произведена независимым оценщиком (за счет СПК).

  Выходящему или исключенному члену СПК паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом СПК. Размер выдаваемого в счет пая участка (если это допускается уставом СПК) определяется пропорционально размерам земельных угодий СПК исходя из размера паевого взноса выходящего члена СПК и стоимости гектара земли, в соответствии с которой участок или доля были засчитаны в паевой взнос. По соглашению выходящего члена СПК с СПК размер такого участка может не совпадать с размером вносившегося СПК участка (доли).

  Прекращение членства в СПК возможно путем передачи пая другому члену СПК, если иное не предусмотрено законом или уставом СПК. Передача пая «нечлену» СПК допускается лишь с согласия СПК; в этом случае другие члены СПК пользуются преимущественным правом покупки такого пая. В случае смерти члена СПК его наследники могут быть приняты в члены СПК, если иное не предусмотрено уставом СПК; в противном случае СПК обязан выплатить наследникам стоимость пая умершего члена СПК.

  ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» допускает, что местонахождение участка, выдаваемого выходящему члену СПК в счет его паевого взноса, может не совпадать с местонахождением участка, который был паевым взносом. Обусловлено это тем, что после внесения участка (доли) в СПК на нем могли быть воздвигнуты за счет всего СПК различные объекты недвижимости.

  СПК не вправе выпускать акции. Он может по единогласному решению общего собрания преобразоваться в АО или ООО, а также «разделиться» на два и более СПК. Члену СПК может быть выделен участок для ведения КФХ или ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

  При реорганизации СПК его права и обязанности переходят к правопреемникам в соответствии с передаточным актом и разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизуемого кооператива в отношении всех его кредиторов и должников. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются общим собранием членов СПК и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного кооператива, вновь возникшие юридические лица и КФХ несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного СПК перед его кредиторами.

  В соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» при образовании в результате реорганизации сельскохозяйственной организации наряду с СПК иных коммерческих сельскохозяйственных организаций или КФХ разделу не подлежат объекты производственной инфраструктуры (в том числе мастерские по ремонту техники, гаражи, сушилки для зерна и других сельскохозяйственных культур, тока, склады), услугами которых пользовались члены (участники) реорганизуемой сельскохозяйственной организации. Перечень указанных объектов определяется решением общего собрания членов (участников) реорганизуемой сельскохозяйственной организации. Указанные объекты объявляются неделимыми, за исключением следующих случаев, когда они могут быть поделены в стоимостном выражении:

  - если в силу удаленности сельскохозяйственной организации или КФХ от объектов производственной инфраструктуры им экономически нецелесообразно пользоваться указанными объектами;

  - если сельскохозяйственная организация или КФХ имеют аналогичные объекты производственной инфраструктуры и у них нет необходимости в использовании общих объектов производственной инфраструктуры.

  В 1990-е годы нередко заключались договоры аренды долей, в соответствии с которыми СПК (арендатор) обязывался уплачивать за дольщиков (арендодателей) земельный налог. В данном случае фактически происходила подмена участия в правоотношениях, не соответствующее статье 45 (пункт 1) Налогового кодекса РФ[20], согласно которой налогоплательщик обязан «самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога», что подтверждено Определением Конституционного Суда РФ от 22 января 2004 года № 41-О[21]. Не относит арендаторов к плательщикам земельного налога и статья 388 Налогового кодекса[22]. Подобные положения договоров аренды не отвечают интересам и дольщиков, которые не могут быть уверены в правильности исчисления и уплаты земельного налога. Они противоречат закону, поэтому недействительны и должны быть отменены.

  В отличие от СПК, членство в котором основано на личном трудовом участии граждан, АО личное трудовое участие не предполагает и тем самым допускает широкое участие в числе акционеров не только граждан «со стороны», но и юридических лиц.

  В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об акционерных обществах» он распространяется на все АО (ЗАО или ОАО). В ней специально оговаривалось, что «особенности создания, реорганизации, ликвидации, правового положения акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств, обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохозяйственных производителей, а именно: предприятий материально-технического снабжения, ремонтно-технических предприятий, предприятий сельскохозяйственной химии, лесхозов, строительных межхозяйственных организаций, предприятий сельэнерго, семеноводческих станций, льнозаводов, предприятий по переработке овощей, определяются федеральными законами». Однако такие ФЗ не были приняты.

  Акционерное общество может быть открытым (ОАО) или закрытым (ЗАО). Число акционеров ЗАО (физических и юридических лиц) не должно превышать 50, иначе оно обязано в течение года преобразоваться в ОАО или подлежит ликвидации в судебном порядке.

  Уставный капитал АО должен быть разделен на акции его участников (учредителей). В оплату акций могут быть внесены земельные участки или доли, а также права пользования ими, имеющими денежную оценку. Лицо, внесшее участок или долю в уставный капитал АО, утрачивает право собственности на них и становится акционером. Изменения ФЗ № 101, в том числе последние (ФЗ № 87[23]), не повлияли на судебную практику по этому вопросу. Например, Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2005 года фактически подтверждены ранее принимавшиеся решения арбитражных судов о том, что имущество, внесенное в уставный капитал, становится собственностью юридического лица.

  Выйти из состава акционеров можно, продав свои акции. Получить же внесенные в оплату акций земельные участки или доли в натуре можно только в случае ликвидации АО.

  Общее собрание АО вправе принять решение о преобразовании в ООО или СПК, об условиях осуществления преобразования, о порядке обмена акций на вклады участников ООО или паи членов СПК. Участники создаваемого при преобразовании нового юридического лица принимают на своем совместном заседании решение об утверждении его учредительных документов и избрании (назначении) органов управления в соответствии с требованиями ФЗ об этих организациях.

  К вновь возникшему юридическому лицу (СПК или ООО) переходят все права и обязанности реорганизованного АО в соответствии с передаточным актом. Поэтому не должно оставаться неясным, кому и на каком праве принадлежат сельскохозяйственные угодья, ранее принадлежавшие АО.

  Статья 1 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривает принятие закона, определяющего особенности правового положения ООО в сфере производства сельскохозяйственной продукции. Однако и такой ФЗ до сих пор не принят, что свидетельствует о недостаточном внимании государства к проблемам сельского хозяйства.

  Уставный капитал ООО должен быть разделен на доли, имеющие денежную оценку, в размере, определяемом учредительными документами ООО. Вкладом в уставный капитал могут быть земельные участки или доли или права пользования ими. Лицо, внесшее участок или долю в уставный капитал ООО, утрачивает на них право собственности и становится участником ООО.

  Участник ООО вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале участникам данного ООО. Согласие других участников ООО на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом ООО. Уступка доли третьим лицам допускается, если это не запрещено уставом ООО.

  Участники ООО пользуются преимущественным правом покупки доли по цене предложения третьему лицу пропорционально размерам своих долей. Участник ООО, намеренный продать свою долю третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных участников ООО и само ООО с указанием цены и других условий ее продажи. В случае если участники ООО и (или) ООО не воспользуются преимущественным правом покупки доли в течение месяца со дня такого извещения, доля может быть продана третьему лицу по цене и на условиях, сообщенных ООО и его участникам. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник ООО вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Эти положения ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» созвучны положениям статьи 8 ФЗ № 101.

  Уступка доли в уставном капитале ООО должна быть совершена в простой письменной форме, если требование о ее совершении в нотариальной форме не предусмотрено уставом общества. Несоблюдение формы сделки по уступке доли в уставном капитале ООО влечет ее недействительность.

  ООО должно быть письменно уведомлено о состоявшейся уступке доли в уставном капитале с представлением доказательств такой уступки. Приобретатель доли осуществляет права и несет обязанности участника ООО с момента уведомления общества об указанной уступке. К приобретателю доли общества переходят права и обязанности участника ООО, возникшие до уступки доли.

  Доли в уставном капитале ООО переходят к наследникам граждан и к правопреемникам юридических лиц, являвшихся участниками ООО. Уставом ООО может быть предусмотрено, что переход и распределение доли таким способом допускается только с согласия остальных участников ООО. До принятия наследником умершего участника ООО наследства права умершего участника ООО осуществляются, а его обязанности исполняются лицом, указанным в завещании, а при отсутствии такого лица – управляющим, назначенным нотариусом.

  В случае, если уставом ООО предусмотрена необходимость получить согласие участников ООО на уступку доли в уставном капитале ООО участникам ООО или третьим лицам, на переход ее к наследникам или правопреемникам либо на распределение доли между участниками ликвидируемого юридического лица, такое согласие считается полученным, если в течение тридцати дней с момента обращения к участникам ООО получено письменное согласие всех участников общества или не получено письменного отказа в согласии ни от одного из участников ООО. Но при продаже доли в уставном капитале ООО с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом, приобретатель доли становится участником ООО независимо от согласия ООО или его участников.

  Участник ООО вправе в любое время выйти из ООО. В этом случае его доля переходит к ООО. При этом ООО обязано выплатить стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности ООО за год, в течение которого было подано заявление о выходе из ООО, либо с согласия участника ООО выдать ему в натуре имущество такой же стоимости.

  В отличие от членов СПК и акционеров ОАО число участников ООО (физических или юридических лиц) не должно быть более пятидесяти. Если их станет больше, ООО обязано в течение года преобразоваться в ОАО или СПК. Если в течение указанного срока ООО не будет преобразовано и число участников ООО не уменьшится до пятидесяти, оно подлежит ликвидации в судебном порядке.

  Решение о преобразовании ООО в СПК или АО, о порядке и об условиях преобразования; о порядке обмена долей участников ООО на акции АО, доли участников ООО или паи членов СПК; об утверждении устава создаваемого в результате преобразования АО или СПК, а также об утверждении передаточного акта принимается общим собранием ООО. При преобразовании ООО к юридическому лицу, созданному в результате преобразования, переходят все права и обязанности реорганизованного ООО в соответствии с передаточным актом.

  Таким образом, из всех сельскохозяйственных организаций специальный ФЗ действует в отношении только СПК. Но в отношении всех сельскохозяйственных организаций действует ФЗ от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»[24], содержащий отдельный параграф «Банкротство сельскохозяйственных организаций». В соответствии с ним при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Другими словами, процедура банкротства правообладателя сельскохозяйственных угодий предполагает их вовлечение в оборот.

  Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие участком, непосредственно прилегающим к участку должника. Арбитражный управляющий обязан провести независимую оценку стоимости участка должника и предложить указанным лицам приобрести его по оценочной стоимости. Если в течение месяца они не изъявят желание приобрести участок, то преимущественное право на его приобретение имеют сельскохозяйственные организации и КФХ, расположенные в данной местности, но не имеющие с участком банкрота общих границ. Аналогичные положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержит и в отношении банкротства КФХ.

  Частные лица (физические и юридические) участвуют в регулируемых Законом отношениях при совершении сделок с сельскохозяйственными  землями; дольщики, кроме того, - при выделении доли в натуре. В отличие от них участие в таких отношениях публичных образований – РФ, субъектов РФ и муниципальных образований – гораздо разнообразнее.

  РФ участвует в них путем принятия и изменения актов, содержащих положения об обороте, в качестве собственника некоторых сельскохозяйственных земель, «государственного управляющего» землями посредством установления земельного налога, проведения земельного контроля, землеустройства, кадастрового учета и государственной регистрации прав на сельскохозяйственные земли, «арбитра» при разрешении земельных споров. Соответственно, РФ может участвовать в таких отношениях через различные органы – законодательные, исполнительные и судебные – и их должностных лиц.

  РФ участвует в отношениях через федеральные ведомства, субъекты РФ – через образуемые ими органы государственной власти Российской Федерации или субъекта РФ, муниципальные образования – через образуемые ими органы местного самоуправления муниципального района и их должностных лиц. Законом предусмотрена такая форма участия как преимущественное право покупки участков у частных лиц.

  Публичные образования для участия в таких отношениях могут создать государственные или муниципальные унитарные предприятия (ГУП и МУП). В связи с этим необходимо указать на ошибку, содержащуюся в статье 82 ЗК РФ, о том, что унитарные предприятия могут иметь сельскохозяйственную землю в собственности: ни ГК РФ, ни ФЗ от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[25] не позволяют ГУП и МУП иметь землю в собственности. Под «муниципальными образованиями» в Законе имеется в виду такая их разновидность, как муниципальные районы, поскольку иные разновидности муниципальных образований в нем не упоминаются. Они образуются в соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

  2.1. Купля-продажа земельных участков

           В соответствии со ст.8 ФЗ № 101 при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

           Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

  Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

  В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

  При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 ФЗ №101.

  Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

  Итак, субъекту РФ или органу муниципального самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено преимущественное право покупки участка во всех случаях его продажи гражданами или организациями, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В случае продажи участка с торгов права преимущественной покупки субъект РФ либо орган муниципального самоуправления не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 ГК РФ).

  О своем намерении продать участок продавец (частное лицо) обязан известить именно «высший» исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, определенный конституцией (уставом) субъекта РФ. Субъект РФ своим законом может уступить преимущественное право покупки участка орган муниципального самоуправления. Однако это не означает, что муниципальный район, на территории которого находится продаваемый участок, обязан купить его за счет средств бюджета муниципального района. В данном случае имеет место передача органом муниципального самоуправления государственного полномочия, которое согласно статье 132 (части 2) Конституции возможно только с передачей необходимых для его осуществления средств. Поэтому субъектам РФ, желающим сэкономить свои бюджетные средства, выгодно не предоставлять органу муниципального самоуправления преимущественное право покупки участков. В этом случае при отказе (бездействии) субъекта РФ участок, минуя орган муниципального самоуправления, может быть продан третьему лицу.

  Субъектам и муниципальным районам рекомендуется предусматривать в своих бюджетах средства на выкуп участков. Купленный субъектом РФ участок поступает в государственную собственность этого субъекта РФ. Если покупателем был муниципальной район, то участок поступает в его муниципальную собственность.

  Примером «разделения» преимущественного права покупки сельскохозяйственного участка является Закон Республики Дагестан от 5 мая 2006 года, в соответствии с которым такое право принадлежит Правительству Республики Дагестан, если участок находится в 10-километровой зоне от городской черты, либо его площадь больше 5 га; если площадь участка меньше 5 га, преимущественное право его покупки принадлежит органу муниципального самоуправления. В соответствии с Законом Костромской области от 28 апреля 2006 года муниципальное образование обладает преимущественным правом покупки участка, если его размер меньше 50 га и он не граничит с участком государственного учреждения или унитарного предприятия, созданного органом государственной власти Костромской области[26].

  Цена в договоре продажи участка – его существенное условие, без которого он не может быть заключен. Ее отсутствие влечет недействительность договора. Цена определяется по соглашению сторон.

  Предмет в договоре продажи участка (его размер и местоположение) определяется по правилам статьи 554 ГК РФ[27]. В договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие его идентифицировать, что подразумевает наличие у участка кадастрового номера, присваиваемого ему после проведения землеустройства (межевания). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Именно с этой целью продавец участка в извещении субъекта РФ или органа муниципального самоуправления обязан указать расположение участка на местности, которое вряд ли возможно без приложения кадастровой карты (плана) участка. Описание и индивидуализация участка осуществляются в результате проведения его кадастрового учета в соответствии с ФЗ о кадастре[28].

  Пункт 2 статьи 8 ФЗ № 101 к существенным условиям договора купли-продажи отнес также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такой срок определяется договором, но не может быть больше 90 дней. За нарушение срока расчетов в договоре может быть установлена неустойка.

  Стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

  Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требования статьи 8 ФЗ № 101 об указании в извещении «цены и других существенных условий договора» является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. Однако если законом субъекта РФ (например, Воронежской области) установлена форма «извещения» о намерении продать участок (а не договора), то необходимо руководствоваться законом субъекта РФ.

  Для извещения субъекта РФ ФЗ № 101 предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки Законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

  При отказе субъекта РФ и органа муниципального самоуправления от этого права договор купли-продажи участка может быть заключен с другим (нередко определенным заранее) лицом в течение 1 года. Течение годичного срока начинается со дня, когда истек месячный срок на реализацию преимущественного права покупки, а не со дня получения субъектом РФ извещения продавца. Если законом субъекта РФ предусмотрено преимущественное право покупки участка органом муниципального самоуправления при отказе от его покупки субъектом РФ, то течение годичного срока начинается со дня, когда истек месячный срок на реализацию преимущественного права покупки участка органом муниципального самоуправления. Другими словами, продать участок можно в течение 13 месяцев после получения извещения субъектом РФ и (или) органом муниципального самоуправления. Если за эти 13 месяцев участок не был продан, то продавцу придется вновь направить извещение субъекту РФ и (или) органу муниципального самоуправления с предложением купить тот же участок.

  Расчет по купле-продаже участка в случаях, когда и продавец и покупатель являются юридическими лицами, должен производиться в безналичной форме. Расчет наличными деньгами между организациями возможен в случае, если цена участка не превышает 60 тыс. рублей (Указание Центрального банка РФ от 14 ноября 2001 года № 1050-У[29]).

  Установление обязанности уведомить орган государственной власти или орган местного самоуправления о существенных условиях сделки купли-продажи участка преследует две цели.

  Во-первых, субъект РФ осуществляет мониторинг продаваемых участков и вправе приобрести участок для расширения сельскохозяйственного производства на своей территории. При отсутствии бесплатного наделения участками коммерческих сельскохозяйственных товаропроизводителей целесообразно ведение субъектом РФ учета заявок сельскохозяйственных предприятий по расширению производства. В этих случаях уведомление о продаже участка позволит обеспечить нужды заинтересованных сельскохозяйственных организаций.

  Во-вторых, указание в уведомлении цены сделки купли-продажи препятствует ее искусственному занижению с целью снижения налогообложения перехода права собственности. Налогообложение купли-продажи зависит от указанной в договоре цены. В связи с этим большое количество сделок происходит по минимальным ценам с тем, чтобы «уйти» от налогообложения реальной стоимости товара. При уведомлении субъекта РФ продавец вынужден указывать цену участка, максимально приближенную к рыночной, так как в противном случае он будет вынужден продать его по заниженной цене как субъекту РФ (или органу муниципального самоуправления), так и частному лицу.

  Продавец участка, желающий продать его заранее определенному лицу, а не субъекту РФ, может в извещении субъекту РФ указать очень высокую цену участка, за которую субъект РФ вряд ли согласится его купить. Но и в этом случае при отказе субъекта РФ (тем более органа муниципального самоуправления) от покупки участка продавец обязан продать его частному лицу по цене не ниже заявленной субъекту РФ. Участок может быть продан частному лицу и по цене выше предложенной субъекту РФ.

  До изменения пункта 4 статьи 8 ФЗ № 101 Законом № 87 он позволял субъекту РФ (или органу муниципального самоуправления) требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя при любом нарушении преимущественного права покупки, в том числе передачи участка по цене ниже заявленной продавцом в извещении субъекту РФ. Теперь продажа участка с нарушением преимущественного права покупки признается ничтожной, что не влечет перевода на субъект РФ прав и обязанностей покупателя.

  В соответствии со статьей 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее судом. Такая сделка не влечет юридических последствий (статья 167 ГК РФ). Поэтому она не препятствует реализации преимущественного права покупки участка субъектом РФ или органом муниципального самоуправления в будущем. При недействительности купли-продажи участок должен быть возвращен продавцу, который будет вынужден предложить его купить прежде всего субъекту РФ или органу муниципального самоуправления.

  Купленный участок поступает в собственность того публичного образования (субъекта РФ или органа муниципального самоуправления), которое выступало покупателем по договору купли-продажи. Однако выкуп участка в государственную или муниципальную собственность лишает местные бюджеты средств от зачисления земельного налога с его кадастровой стоимости. Поэтому органу муниципального самоуправления невыгодно сокращать налогооблагаемую базу приобретением участков без их последующего предоставления иным лицам. Однако нужно учитывать, что редко находятся желающие приобрести участки, отдаленные от городов, дорог и коммуникаций.

  Ст.8 ФЗ № 101 распространяется только на сделку купли-продажи участка. Ее положения о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ, кроме предусмотренного ею самой случая продажи участка на торгах, можно законно проигнорировать различными способами.

  Например, положения статьи 8 ФЗ № 101 не применяются при отчуждении участка по договору дарения. Дарение участков между близкими родственниками стимулирует также отмена с 1 января 2006 года Закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

  Обязанность по уведомлению субъекта РФ о продаже участка на практике «обходится» также путем внесения участка в уставный капитал юридического лица и последующей смены его участников. При этой схеме фактически происходит смена собственника участка, но формально договор купли-продажи отсутствует, и требования статьи 8 ФЗ № 101 могут быть проигнорированы. В результате государство несет убытки от неполученных налогов от несовершения достаточно дорогих сделок.

  Субъект РФ не имеет преимущественного права покупки участка со строением на нем, поскольку на оборот таких участков Закон не распространяется. Поэтому «не продать» участок субъекту РФ можно, построив в любой его части и зарегистрировав на нем любое строение, в том числе недорогое, маленькое и легко сносимое.

  Если участок был заложен и обеспеченное залогом обязательство не было исполнено, то заложенный участок подлежит реализации на торгах, на которых субъект или орган муниципального самоуправления не имеют преимущественного права покупки.

  Еще один путь «обхода» требований статьи 8 ФЗ № 101 есть в отношении участков, находящихся в долевой собственности. Приобретается часть долей, позволяющих иметь большинство голосов на общем собрании дольщиков («критическая масса», «контрольный пакет»). За эти доли уплачивается цена, сопоставимая с рыночной. После этого цена оставшихся долей резко падает, поскольку они не позволяют влиять на принятие решений. В результате весь участок переходит под контроль одного лица, минуя субъект РФ, поскольку покупается не весь участок сразу в целом, а постепенно отдельные доли из его состава, не выделенные в натуре.

  «Не продать» участок субъекту РФ или органу муниципального самоуправления можно также, выдвинув «неподъемную» для бюджета субъекта РФ цену за землю.

  
  
  

  2.2. Аренда земельных участков

           Ст.9 ФЗ № 101 регулирует аренду участков (не долей), находящихся в частной собственности, то есть только между частными лицами. Аренда государственных или муниципальных сельскохозяйственных земель регулируется статьей 10 ФЗ № 101.

           Пункт 1 статьи 9 ФЗ № 101 устанавливает возможность аренды участков только в случае, если они прошли кадастровый учет, то есть после установления их точных границ и присвоения кадастровых номеров. До этого участок не может быть объектом аренды, что подтверждено судебной практикой.

  Так, отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной[30].

  Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обоснование иска предприниматель указал, что в силу заключенного договора аренды он является законным владельцем земельного участка. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

  Как следует из решения, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано.

  Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

  Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ «О землеустройстве». В соответствии со ст.3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключения сделок с землей. Согласно ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровый учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

  В комментируемом Постановлении затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельных долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельных долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В судебном решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.

  При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один – остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы, с присвоением кадастровых номеров.

  Данной нормой окончательно разрешается спор о предмете арендных отношений в земельном праве. Земли, не прошедшие индивидуализацию в процессе межевания в соответствии с ФЗ о землеустройстве[31] и не поставленные на кадастровый учет в соответствии с ФЗ о кадастре, предметом аренды быть не могут.

  В соответствии со статьей 26 ФЗ о регистрации[32] с заявлением о госрегистрации договора аренды может обратиться любая из сторон договора. Будет нести это бремя арендатор или арендодатель – целесообразно указать в самом договоре.

  Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить ФЗ № 101, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде участка, находящегося в собственности значительного числа лиц (дольщиков). И если пункт 1 ст.9 ФЗ № 101 касается всех участков, находящихся в частной собственности, то пункт 2 – только участков, находящихся в долевой собственности.

  Если участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды, в котором со стороны арендодателей выступают дольщики либо уполномоченное ими на основании доверенностей лицо, которое может не быть участником долевой собственности. Тем самым устанавливается возможность заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.

  Каждый дольщик может поручить представлять свои интересы лично. В этом случае число доверенностей должно совпадать с числом лиц, от имени которых действует представитель. Поскольку дольщиков на один участок может быть тысячи, то один представитель может иметь тысячи доверенностей, что крайне неудобно на практике. Но статья 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1[33] допускает составление одной доверенности и от имени нескольких лиц.

  Доверенности должны быть удостоверены нотариусом или должностным лицом органа муниципального самоуправлении. Тем самым Закон уполномочил орган муниципального самоуправления на совершение нотариального действия, что облегчает сдачу участков в аренду. К сожалению, в процессе принятия ФЗ № 87, изменившего статью ФЗ № 101, было исключено положение о том, что такие доверенности удостоверяются бесплатно. Поэтому за удостоверение каждой доверенности взимается государственная пошлина за совершение нотариальных действий (в бюджет) и нотариальный тариф (нотариусу). При этом размер пошлины и тарифа в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации[34] и статьей 22 Основ законодательства о нотариате составляет по 200 рублей, то есть всего 400 рублей. Чтобы меньше платить, выгодно составлять одну доверенность от имени как можно большего числа дольщиков – по договоренности с лицом, удостоверяющим доверенности.

  Договор аренды участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Данная норма призвана не допустить бессрочной аренды участка. Объяснение тому, почему этот срок, охватывающий период активной трудовой деятельности еще не родившегося поколения граждан, столь продолжителен и составляет именно 49, а не, например, 50 лет, невозможно найти ни в пояснительных записках к законопроектам, ни получить от правоприменителей.

  Практика показывает, что столь продолжительные сроки аренды имущества являются фактической передачей его в собственность арендатора. На передачу арендованного участка в собственность арендатора ориентирует и пункт 4 статьи 9 ФЗ № 101.

  Ранее статья 9 Закона устанавливала, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. В настоящее время такое положение в Законе отсутствует. Но оно имеется в статье 610 ГК РФ и вполне применимо к аренде сельскохозяйственных угодий.

  ФЗ № 87 ввел в Закон еще одно новое положение – предоставил субъектам РФ устанавливать законами минимальный срок аренды участков. Причем в зависимости от вида использования сельскохозяйственных угодий срок может быть разный.

  В то же время новое положение статьи 9 ФЗ № 101 позволяет субъектам РФ установить срок аренды участка в один год и тем самым вынудить проходить процедуру государственной регистрации аренды. Во власти субъекта РФ принятие и иного решения, то есть установление срока аренды менее года, что означает освобождение от названной процедуры и облегчение сдачи участков в аренду. На практике с целью упрощения аренды земли договоры нередко заключаются на 11 месяцев или 364 дня, по истечении которых стороны заключают новый договор на тот же срок.

  Субъекты РФ принимают различные решения по минимальному сроку аренды сельскохозяйственного участка. Например, Закон Республики Коми от 6 марта 2006 года установил минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий: для сенокошения и выпаса скота – 3 месяца, для выращивания однолетних культур – 9 месяцев, для выращивания многолетних культур – 3 года; а Закон Краснодарского края от 25 октября 2005 года – не менее 5 лет. Согласно Закону Новгородской области от 7 апреля 2006 года срок аренды меньше года допускается для всех видов использования сельскохозяйственных угодий.

  П.4 ст.9 ФЗ № 101 устанавливает возможность заключения договора аренды с правом последующего выкупа участка. Поскольку в данном случае речь идет о продаже участка, то она должна осуществляться в соответствии со статьями 8 и 10 ФЗ № 101, принципиальные требования которых следующие: предложение выкупить участок сначала должно быть сделано субъекту РФ или органу муниципального самоуправления, и только если они откажутся – арендатору; а также уплата арендатором всей выкупной цены участка, которая может быть установлена законом субъекта РФ. И хотя арендованный участок выкупается без проведения земельных торгов, субъект РФ получает хорошие возможности для пресечения притворных сделок с участками.

  Если на стороне арендодателя – множественность дольщиков, среди которых есть собственники невостребованных долей (пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101), то что делать дольщикам, востребовавшим свои доли, с деньгами, причитающимися с арендной платы собственникам невостребованных долей? Описанная ситуация подпадает под признаки главы 50 ГК («Действие в чужом интересе без поручения»). Поскольку в таких случаях велик риск возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), имеющимся дольщикам целесообразно отказаться от использования невостребованных долей в порядке пункта 5 статьи 13 Закона.

  Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (пункт 5 статьи 9 ФЗ № 101), то есть в соответствии с условиями договора аренды и требованиями законодательства. Однако это право не означает обязанность требовать заключения нового договора за прежнюю арендную плату. При заключении такого договора на новый срок сторона не связана условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает его продление (пролонгацию). Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях – его государственной регистрации[35].

  Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться его достаточностью для согласования условий нового договора с прежним арендатором либо поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права.

  Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (статья 621 ГК РФ, пункт 33 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[36]).

  Действительно, арендатор не может реализовать свое преимущественное право, если арендодатель намерен заключить договор с иным лицом. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

  Отсутствие ограничения общей площади участков, находящихся в аренде у одного лица (пункт 6 статьи 9 ФЗ № 101), в отличие от ограничения площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности, объясняется временным (срочным) характером этого права. Срок – существенное условие договора аренды.

  Однако необходимо иметь в виду возможность арендатора выкупить арендуемые сельскохозяйственные угодья в собственность. В этом случае размер приобретаемых в собственность участков ограничивается.

  Закон, имеющий разрешительный характер, не предусматривает право арендатора передать арендованный участок в субаренду.

  При разрешении субаренды создавалась бы возможность для образования «арендатора-прослойки», который не ограничен в площади арендуемых земель для передачи их в субаренду и не обязан использовать их самостоятельно. При этом непосредственный землепользователь – субарендатор – должен оформлять отношения не с собственником участка, а с арендатором, что неизбежно приведет к повышению затрат за использование участка, которые затем включаются в стоимость сельскохозяйственной продукции и приводят к ее увеличению.

  Следовательно, умолчание Закона о возможности сдачи арендованного сельскохозяйственного участка в субаренду можно было бы рассматривать как запрет субаренды, допускаемой для участков других категорий земель статьей 22 ЗК РФ. Однако на практике субаренда встречается.

  Лишь с августа 2005 года, когда вступило в силу новое положение статьи 9 ФЗ № 101 – пункт 8, введенный в нее ФЗ № 87, - стала допускаться передача арендатором своих арендных прав (всех или любого из них) другому лицу, но при соблюдении следующих условий:

  - если участок находится в долевой собственности граждан, а не в собственности организации, государственной или муниципальной собственности;

  - если это не запрещено договором аренды, заключенным от имени дольщиков;

  - арендное право может быть передано только в залог, что исключает передачу арендатором арендного права в уставный капитал, допускаемую статьей 22 ЗК РФ.

  При передаче арендного права в залог ответственным по договору аренды остается арендатор.

  ФЗ № 87, введя в статью 9 ФЗ № 101 пункт 8, одновременно исключил из нее пункт 7, который предусматривал, что «экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах».

  
  

  2.3. Наследование земельных участков

           СТ.11 ФЗ № 101 устанавливает ограничения наследования сельскохозяйственных угодий.

  В соответствии с ней не допускается наследование участков иностранцами или без соблюдения предельных размеров сельскохозяйственных угодий, установленных законами субъектов РФ. Если такое наследование вопреки Закону все же оформлено, то наследник обязан провести отчуждение сельскохозяйственных угодий.

  Статья 11 Закона говорит о наследовании только «участков». Между тем доля тоже может переходить по наследству (статья 12 Закона).

  К наследованию сельскохозяйственных угодий применяются правила ГК РФ.

  В соответствии со статьей 1110 ГК РФ[37] унаследовать можно имущество только умершего человека. Не допускается «наследование» имущества, принадлежащего организации.

  Согласно статье 1181 ГК («Наследование земельных участков»), участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ (с соблюдением условий об очередности наследования, открытии наследства и др.). На принятие наследства, в состав которого входит участок (доля), специальное разрешение не требуется.

  При наследовании участка по наследству переходят также находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Обязательность наследования природных объектов, непосредственно связанных с участком, следует из единства судьбы данных природных объектов.

  Наследование поверхностного (почвенного) слоя представляет особое значение для сельскохозяйственных угодий. Сама возможность и эффективность производства сельскохозяйственной продукции обусловливается именно качественными характеристиками почвенного слоя. Сведения о плодородии участка содержатся в данных государственного земельного кадастра.

  Замкнутые водоемы обладают статусом обособленных водных объектов, которые Водный кодекс РФ не относит исключительно к федеральной собственности. Они могут находиться на землях сельскохозяйственного назначения и принадлежать собственнику участка на праве собственности.

  Формулировка о переходе права на «лес», расположенный на участке, является неточной. Оборот лесов, то есть лесного фонда, Лесным кодексом РФ вообще не допускается. Но этот запрет не распространяется на оборот древесно-кустарниковой растительности на землях сельскохозяйственного назначения.

  Сельскохозяйственное производство допускает размещение на участке древесно-кустарниковой растительности, например, плодовых деревьев или защитных полос. Дикорастущая древесно-кустарниковая растительность, возникшая на участках сельскохозяйственного назначения, обладает статусом приращения главной вещи – участка, может находиться на том же праве, что и участок, и наследоваться. Ее вырубка может проводиться без согласования с лесхозом, поскольку земли сельскохозяйственного назначения лесхозу не подведомственны.

  Участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных законом (статья 6 ЗК РФ).

  Согласно статье 1182 ГК РФ раздел участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера участка. При невозможности раздела участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальным наследникам на основании статьи 1170 ГК РФ должна быть выплачена соразмерная компенсация. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

  Исходя из этих положений, общая собственность на участок возникает при невозможности раздела участка. Не допускается раздел сельскохозяйственных угодий между наследниками, если в результате раздела участок окажется меньше минимального размера, установленного законом субъекта РФ.

  Если в результате перехода участка к наследнику, имеющему преимущественное право, возникает несоразмерность получаемого наследства с наследственной долей, необходимо руководствоваться правилами статьи 1170 ГК РФ о компенсации остальным наследникам. Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

  Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  Наследник, принявший участок (долю), должен (после принятия наследства) осуществить государственную регистрацию прав на него в соответствии с ФЗ о регистрации[38]. Но в силу ФЗ о регистрации невозможно наследование права пожизненного наследуемого владения несколькими лицами, поскольку единственное право, которое может быть унаследовано подобным образом, - право собственности.

  На практике бывают случаи, когда нотариусы, выдавая свидетельства о праве на наследство, руководствуются ГК РФ и указывают, что наследники унаследовали «долю в праве пожизненного наследуемого владения». Регистрация же долевого права пожизненного наследуемого владения противоречит ФЗ о регистрации, и наследники не могут зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  В соответствии со статьей 80 ЗК РФ если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства, то участок поступает в фонд перераспределения, созданный только для сельскохозяйственных земель и предназначенный для перераспределения земель с целью их использования в сельскохозяйственном производстве. Фонд перераспределения сельскохозяйственных земель находится в собственности субъекта РФ.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬЫНЕ УЧАСТКИ

  3.1. Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

           Ст.12 ФЗ № 101 устанавливает особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

           В пункте 1 статьи 12 Закона решается вопрос о том, каким законом – земельным или гражданским – и в какой мере регулируется оборот долей.

           ФЗ № 101 в абзаце первом пункта 1 статьи 12 указал на необходимость применения к обороту долей (в отношении участков такого правила не установлено) гражданского закона (ГК РФ), но с учетом особенностей, предусмотренных главой III Закона (об этом свидетельствует уже ее название). Если дольщиков шесть или более человек (превышает пять), то ГК РФ применяется в части, не противоречащей ФЗ № 101. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее человек, в том числе если у одного или нескольких них имеется более одной доли, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных главой III Закона. До вступления Закона в силу (до 27 января 2003 года) правила ГК применялись к обороту долей независимо от числа дольщиков.

           Критерий численности дольщиков представляется странным. По крайней мере, во время принятия Закона (2002 год), когда выбирался этот критерий, имелось мало случаев, когда число участников общей долевой собственности на участок, то есть бывших колхозников и их наследников, осталось 5 или меньше человек. Очевидно, законодатель исходил из того, что положения ГК о долевой собственности оптимальны только для малого количества дольщиков.

           Таким образом, «особенности» оборота долей, урегулированные Законом, касаются правил использования долей в праве общей собственности на участок, которые предусматривают исключения (изъятия или дополнения) к общим правилам ГК.

           Статья 12 ФЗ № 101 устанавливает для оборота долей разные правовые режимы в зависимости от участников (отчуждателя или приобретателя) и вида сделки.

           Установление разных правовых режимов оборота долей по этим основаниям является особенностью оборота имущества, находящегося в общей долевой собственности, по ФЗ № 101 в сравнении с аналогичными правилами ГК. Правила ГК устанавливают разные правовые режимы для оборота долей только применительно к праву преимущественной покупки доли – в зависимости от приобретателя доли по договору купли-продажи и мены (сособственник или третье лицо).

           Общее у названных законов следующее: они содержат правила оборота долей, находящихся в общей собственности «простой совокупности» дольщиков, не являющихся членами сельскохозяйственной организации (не внесших доли в уставные капиталы организаций).

           Правила главы 16 (статьи 244-252, 255) ГК об общей собственности, применяющиеся, если дольщиков пять или менее человек, заключаются в следующем:

           - оборот общего имущества осуществляется по соглашению всех участников, за исключением права распоряжения долей в этом имуществе, которое осуществляется участником свободно и ограничено лишь преимущественным правом покупки других участников;

  - в случае продажи доли другие участники имеют преимущественное право покупки доли на условиях ее отчуждения (кроме продажи с публичных торгов); о продаже доли участник должен известить других участников в установленном порядке;

  - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

  - общее имущество может быть разделено между участниками, или участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре по соглашению участников;

  - при недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества;

  - если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками;

  - несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией;

  - выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия участника долевой собственности;

  - в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию;

  - с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  ФЗ № 101 применяющийся, если дольщиков более пяти человек, изменил некоторые из вышеизложенных правил ГК. Эти изменения являются особенностями оборота земельных долей и базируются на сложившихся жизненных обстоятельствах.

  Социально-экономическая катастрофа в России с начала 1990-х годов сильнее всего ударила по селу. Как правило, доли в праве собственности на участки сельскохозяйственных угодий возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи их в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах. Поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу сособственников (до тысячи и более), что затрудняет принятие решений о его обороте.

  С момента реорганизации этих советских сельскохозяйственных организаций скоро минует 15 лет. За это время немало собственников долей умерло – до 25% в каждом хозяйстве. Не все доли были унаследованы, а собственники унаследованных долей часто живут в другой местности или потеряли связь с хозяйством и землей. Часть долей продавалась без надлежащего оформления.

  Отсюда следует практическая невозможность применения к обороту долей некоторых правил ГК, посвященных общей долевой собственности (статьи 246, 247, 250, 253 главы 16 ГК). Например, практически невозможно применение правила статьи 250 ГК в части обязанности письменного извещения дольщиком всех других сособственников о продаже доли.

  Особенности общей долевой собственности по Закону в исключение аналогичных правил ГК затрагивают следующие вопросы оборота долей:

  - принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, собранием дольщиков, а не по соглашению всех ее участников; при этом собрание считается правомочным, если на нем присутствуют дольщики, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот участок;

  - порядок извещения дольщиков о предстоящей продаже доли через СМИ, а не исключительно посредством письменного уведомления каждого;

  - исключение приоритета права продажи доли с публичных торгов перед правом преимущественной покупки доли;

  - порядок выделения участка в счет доли в праве общей собственности, состоящий из нескольких последовательных этапов;

  - необходимость соблюдения иных установленных Законом условий оборота сельскохозяйственных угодий.

  В зависимости от юридических признаков участников и вида сделки решается вопрос о необходимости предварительного выделения доли в натуре. Оно не требуется для приобретателей доли, с которыми дольщик был связан правоотношениями по поводу данной доли до вступления комментируемого Закона в силу. При этом он может совершать с долями только перечисленные в статье 12 ФЗ № 101 сделки.

  К указанным приобретателям относятся другой дольщик либо сельскохозяйственная организация или КФХ, использующие (на основании договора, обычно аренды) участок (любую его часть), находящийся в долевой собственности. Исключение касается завещания доли. Завещать долю можно любому лицу (статья 1119 ГК) без выделения ее в натуре.

  Абзац второй пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 перечисляет сделки с указанными лицами, когда выделение доли в натуре не требуется: завещание доли, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передача в доверительное управление, продажа или дарение доли. Подписывать соответствующий договор рекомендуется в присутствии должностных лиц регистрационной палаты, иначе в подлинности подписей может возникнуть сомнение. Для завещания потребуется также нотариальное удостоверение подписи в присутствии нотариуса (статья 1124 ГК).

  Перечень исчерпывающий. Для остальных случаев, то есть для распоряжения долей в соответствии с Законом «иным образом», необходимо предварительное выделение доли (совокупности долей) в натуре, то есть возникновение вместо доли (долей) участка. К «иным образам» распоряжения «бывшими» долями относятся:

  - внесение в уставный капитал, передача в доверительное управление, продажа или дарение «на сторону», «чужим», третьим лицам, то есть совершение всех этих сделок с лицами, не указанными в абзаце втором пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101;

  - передача в аренду или залог лицам как указанным, так и не указанным в абзаце втором пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101;

  - образование участка, предназначенного для выделения долей в первоочередном порядке (пункт 2 статьи 13 ФЗ № 101);

  - выделение доли для ведения КФХ или ЛПХ (пункт 1 статьи 13 ФЗ №101) и совершение сделок, допускаемых законодательством в отношении участков, образованных в этих целях;

  - образование участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных долей (пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101);

  - письменное согласие (соглашение, договор) на выкуп земли для государственных или муниципальных нужд.

  Разрешая передачу доли в доверительное управление, норма абзаца второго пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 перекликается с нормой пункта 2 статьи 16 ФЗ № 101, предусматривающей, что к договорам аренды долей, не приведенным в соответствие с правилами, установленными законодательством, в течение четырех лет со дня вступления в силу Закона, будут применяться правила ГК о доверительном управлении имуществом.

  После образования в счет доли участка доля перестает быть «долей». Она «выходит» из-под регулирования главы III ФЗ № 101. В этой связи говорить о «выделенной в натуре доле», перестающей существовать именно вследствие такого выделения, можно лишь с большой «долей» условности.

  Порядок выделения доли регулируется статьей 13 ФЗ № 101, а в части порядка проведения собрания дольщиков по этому вопросу – статьей 14 ФЗ № 101.

  ФЗ № 87 исключил из пункта 2 статьи 12 ФЗ № 101 право «преимущественной» покупки доли для других дольщиков (сособственников), являющееся одним из главных правил института долевой собственности по ГК (статья 250), но оставил его в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 Закона.

  В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки, в соответствии со статьей 250 ГК (если дольщиков не более пяти), любой другой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя[39]. Однако к продаже доли по ФЗ № 101 (если дольщиков более пяти) данное правило оказывается невозможным к применению. Кроме того, только в отношении купли-продажи доли пункт 2 статьи 12 дублирует абзац второй пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101, который предполагает при совершении всех названных в нем сделок с долями отсутствие извещения других дольщиков.

  Внесение доли в уставный капитал в прежней редакции пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101, действовавшей до конца июля 2005 года, было возможно любому «юридическому лицу». Теперь это допустимо только в отношении «сельскохозяйственной организации, использующей участок, находящийся в долевой собственности». Возможно, введя специального субъекта для такого способа отчуждения доли, как внесение ее в уставный капитал, и признак приобретателя, как лица, «использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности», законодатель стремился уберечь доли от земельных спекулянтов.

  Использование участка сельскохозяйственной организацией или КФХ должно подтверждаться на основании акта органов государственной власти, органов муниципального самоуправления или договора. Однако остается открытым вопрос о значении фактического владения и пользования без письменного договора, защищаемого статьей 305 ГК. Как видится, лицо вправе требовать подтверждения своего фактического пользования, то есть решения суда об установлении факта, имеющего юридическое значение. Такое решение принимается по обращению заявителя в суд в порядке особого производства (глава 28 ГПК[40] – для заявителей-физических лиц, глава 27 АПК[41] – для заявителей-юридических лиц).

  После совершения сделки с долей возникшие на нее права подлежат государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) в соответствии с ФЗ о регистрации. Причем государственная регистрация потребуется как до, так и после совершения сделки с долей.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ о регистрации, подтвержденным статьей 18 ФЗ № 101, переоформление ранее полученных документов, удостоверяющих право на земельную долю, не требуется; это означает, что свидетельства, которые выдавались органами муниципального самоуправления или райкомземами, менять не надо, они действительны. Однако пунктом 2 этой же статьи устанавливается, что для регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершаемой после введения в действие ФЗ о регистрации, обязательна регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого Закона.

  ФЗ № 101 (в редакции ФЗ № 87) для некоторых сделок ввел исключение из этого правила. Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 передача доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение участка в счет доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на долю в соответствии со статьей 18 Закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на долю.

  Отсутствие обязанности госрегистрации для некоторых сделок, особенно в отношении передачи долей в уставные капиталы, отвечает интересам сельскохозяйственных организаций, поскольку признает допустимость такой передачи, произошедшей ранее. Но это противоречит статье 164 ГК и статье 4 ФЗ о регистрации, требующей государственной регистрации любых сделок с недвижимостью. Поскольку данное положение комментируемого Закона представляет собой одну из правовых основ госрегистрации (статья 3 ФЗ о регистрации), оно может действовать, но со значительными сбоями на практике: отсутствие государственной регистрации перехода прав на недвижимость вряд ли не повлечет споры в отношении такой недвижимости.

  
  
  

  3.2. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок

           Статья 13 ФЗ № 101 – «Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения», как и статьи 12 и 14 данного закона, не распространяется на доли, внесенные в уставные капиталы образовавшихся вместо колхозов и совхозов сельскохозяйственных организаций, в том числе СПК как наиболее близкой им организационно-правовой формы юридического лица, если устав СПК относит свою землю к неделимому фонду (ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» это позволяет). Такая земля является собственностью сельскохозяйственной организации.

           Решение о выделе доли из имущества юридического лица должно приниматься в соответствии с ГК и ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», «Об акционерных обществах» или «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также уставом сельскохозяйственной организации. Если такое решение принимается, то вместе с долей земли должна, как правило, выделяться доля в имуществе (имущественный пай) в этой организации.

           ФЗ № 101 фактически исходит из того, что к моменту его вступления в силу дольщики уже не имели прав на имущество бывшего колхоза (сельскохозяйственную технику и др.), поскольку внесли его в уставные капиталы, продали либо оно пришло в негодность. Отсутствие в Законе каких-либо указаний на имущественные паи обусловлено также тем, что он не распространяется на здания, строения и сооружения, даже если они расположены на землях сельскохозяйственного назначения[42].

  Но если доля не была внесена в уставный капитал, то дольщик вправе выделять ее в натуре и распоряжаться ею в соответствии с комментируемой статьей. Более того, статья 16 ФЗ № 101 даже обязывает это сделать к определенному сроку.

  Выделение участка в счет доли является процедурой определения на местности границ такого участка как объекта недвижимости, конечным результатом которой служит государственная регистрация прав на него. Долю можно выделить, если это не нарушает требований о размере вновь образуемого участка или землеустройства.

  Прежде чем выделить часть (долю) из целого, необходимо предварительно определить границы целого, в данном случае общего участка.

  Для выделения участка в счет доли законом предусмотрена специальная процедура, которая может состоять из одного, двух, трех или даже четырех этапов:

  1) местоположение выделяемого участка определяется дольщиком в соответствии с решением собрания дольщиков одновременно с утверждением границ части участка, предназначенного для выдела долей в первоочередном порядке;

  2) если собрание не утвердило местоположение выделяемого участка, то есть не согласилось с предложением дольщика, то дольщик обязан письменно известить всех других дольщиков, не присутствовавших на собрании, о намерении выделить участок.

  Письменная форма считается соблюденной как при отправлении отдельного письма на имя каждого дольщика, так и при опубликовании сообщения о выделении участка в СМИ, определяемых законом субъекта РФ. Предпочтительным представляется опубликование в СМИ, поскольку неполучение каким-либо дольщиком письма (например, вследствие изменения адреса) или неправильное обращение к нему (например, вследствие смены фамилии) при наличии спора может быть истолковано как неизвещение или обращение к ненадлежащему лицу. Для выделяющегося дольщика имеет значение и тот факт, что далеко не все читают газеты, являющиеся «публикаторами» извещений о земле. При этом затраты «на конверты» в зависимости от количества дольщиков могут составлять не меньше платы за опубликование сообщения в СМИ.

  Содержание извещения указано в абзаце втором пункта 3 статьи 13 ФЗ № 101. Однако срок исполнения обязанности об извещении комментируемой статьей не установлен, что «консервирует» состояние неопределенности границ участков и долей.

  По общему правилу, размер выделяемого участка определяется согласно документу на долю. Но абзац третий пункта 3 статьи 13 ФЗ № 101 позволяет выделять участок и в большем, и в меньшем размере, если это «осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный участок». Это положение предполагает установление актами субъектов РФ (обычно постановлением губернатора) кадастровой стоимости по каждому участку. Но и в этом случае выделение участка в большем или меньшем размере затруднительно, поскольку:

  - у участка, из которого выделяется новый участок, может быть только одна стоимость;

  - выделение участка в меньшем размере повлечет возложение «возни» (определение границ, уплату земельного налога и т.п.) с остающейся от нее частью на невыделяющихся дольщиков, на что они вряд ли согласятся; кроме того, выделению доли в меньшем размере может препятствовать закон субъекта РФ;

  - выделение участка в большем размере может означать его увеличение за счет долей других дольщиков, фактически – лишение их части имущества и прав на него, на что они также вряд ли согласятся.

  Если в течение 30 календарных (не только рабочих) дней после письменного извещения от других дольщиков не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о местоположении участка считается согласованным. Но после этого дольщику придется договариваться с землеустроительной организацией о проведении межевых работ и подготовке необходимой суммы для их оплаты, на что может уйти немало времени, а также соблюдать пункт 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства от 7 июня 2002 года № 396[43], согласно которому «при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ». Это означает обязанность повторного извещения о выделе доли не только всех дольщиков, но и правообладателей соседних участков, поскольку установление границ одного участка означает установление части границ соседних участков, в том числе, возможно, несельскохозяйственного назначения. Однако в этом случае дольщики и «соседи» уже не вправе возражать самому выделу – они могут лишь проследить за точностью установления границ участков. Как установлено в том же Положении, «отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ».

  3) если в 30-дневный срок хотя бы от одного дольщика поступит какое-либо обоснованное письменное возражение, то спор решается путем согласительных процедур в порядке, который должен быть установлен законом субъекта РФ;

  - 4) при недостижении решения путем согласительных процедур либо при отсутствии установленного законом субъекта РФ порядка их проведения спор должен быть рассмотрен судом. Вступившее в силу (не обжалованное в установленный срок) решение суда об установлении местоположения выделяемого участка будет безусловным основанием для проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделенный в счет доли участок за счет дольщика.

  Выделение доли означает необходимость проведения землеустроительных и кадастровых работ. Практическим результатом такого выделения станет получение кадастрового плана нового участка.

  После постановки участка на кадастровый учет государственная регистрация прав на него по разным причинам может не проводиться, что не будет означать недействительности кадастровых работ. В связи с дороговизной землеустроительных работ описание участка может проводиться без каталога координат (образуемого с помощью поворотных точек и пр.), а описательно (путем привязки к особенностям местности и сторонам света: дорога, ручей, овраг, лесополоса, «север – юг» и пр.).

  В настоящее время землеустройство и кадастровый учет участка осуществляются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (Роснедвижимостью). Землеустройство проводится, как правило, за плату, размер которой может быть значительным.

  Выделенный участок также может поступить в долевую собственность, если выделялся не один дольщик. Если выделялся один дольщик, то участок поступает в его индивидуальную частную собственность. Это влияет на особенности государственной регистрации прав на выделенный участок.

  Пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101 посвящен невостребованным долям. К ним относятся не столько доли, собственники которых, как установлено в Законе, не распоряжались ими в течение трех лет (как раз это основание предполагает, что собственник доли ее востребовал), сколько доли, собственники которых неизвестны или не получали документы на них.

  Невостребованность долей их собственниками не обязательно означает их неиспользование. Нередко невостребованные доли, «растворенные» в составе участка вместе с востребованными долями, используются другими дольщиками, сельскохозяйственными организациями или КФХ.

  Так, земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

  Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

  Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

  Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

  Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

  Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

  
  

  3.3. Особенности определения порядка распоряжения, владения

  и пользования земельным участком, находящимся

  в долевой собственности

           СТ. 14 ФЗ № 101 устанавливает особенности принятия решения о порядке владения, пользования и распоряжения находящимся в общей долевой собственности участком или его частью из земель сельскохозяйственного назначения в случае, когда участников общей собственности более пяти. В этом случае правила ГК применяются с учетом особенностей, установленных статьями 13 и 14 ФЗ № 101. Если же дольщиков на один участок меньше, то применяются правила ГК, посвященные общей долевой собственности (глава 16 ГК), а правила ФЗ №101 применению не подлежат.

           Образование участка, выделяемого в счет доли, осуществляется на основании решения собрания дольщиков в соответствии со статьей 14 ФЗ №101. Собранию предоставлено право принимать решение о местонахождении части находящегося в долевой собственности участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются участки в счет долей. В этой процедуре собрание дольщиков является одним из этапов выдела участка в счет доли.

  Следовательно, Закон устанавливает два правовых режима для процедуры принятия решения о выделе доли: по правилам Закона и по правилам ГК.

  Статья 246 ГК регулирует распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Оно должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей в общем имуществе, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных статьей 250 ГК.

  Статья 247 ГК регулирует владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. Согласно данной статье владение и пользование таким имуществом осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

  Статья 252 ГК регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. При недостижении соглашения между участниками о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия участника. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  Таким образом, в ГК охваченным статьей 14 ФЗ № 101 аспектам принятия решения о выделе доли посвящена не одна, а три самостоятельные статьи. Правомочия по владению и пользованию (статья 247 ГК) регулируются отдельно от правомочия по распоряжению (статья 246 ГК) общим имуществом. Отдельно от данных правомочий регулируется раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (статья 252 ГК).

  Однако в ФЗ № 101 положения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом (землей) объединены в одной статье – 14, а о разделе земли «разбиты» на две статьи – 13-ю и 14-ю. Причем если статья 252 ГК регулирует и раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли, то статьи 13 и 14 Закона – только выдел доли; раздел имущества, находящегося в долевой собственности, то есть сельскохозяйственных угодий, ФЗ № 101 не предусмотрен. Возможно, «уход» Закона от понятия «раздел общего имущества» призван оградить сельскохозяйственные угодья от чрезмерного дробления, которое и так возможно при выделе долей.

  Устанавливая «особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности», статья 14 Закона получила противоречивое изложение, способное вызвать проблемы на практике. Складывается впечатление, что разработчики Закона «особенности» правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения понимали исключительно как «кривое зеркало» положений ГК. Даже последовательность слов в наименовании статьи 14 Закона – «порядок распоряжения, владения и пользования» - оказалась такой же, как в ГК: в нем сначала идет статья 246 о распоряжении, а затем статья 247 – о владении и пользовании долевым имуществом, хотя надо бы наоборот. Причем в редакции ФЗ № 87 термин «распоряжение», примененный в наименовании статьи 14 Закона, исчез из ее содержания. Так, пункты 1 и 1.1 статьи 14 ФЗ № 101 регулируют принятие «решения о порядке владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности», хотя по содержанию статьи принимаемое решение касается и порядка распоряжения участком (в частности, при внесении участка в уставный капитал).

  Статья 14 ФЗ № 101 говорит о правомочиях коллективного собственника в отношении «участка» или его части, в то время как аналогичные статьи 246 и 247 ГК – в отношении «доли в общей собственности». Изменение Законом терминологии не случайно. Оно позволяет распоряжаться «участком», то есть всеми долями в участке, волей кворума дольщиков через процедуру общего собрания. Данное правило пункта 1 статьи 14 ФЗ № 101 изменяет правило статьи 246 ГК, предусматривающей, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Другими словами, если согласно ГК отсутствие согласия хотя бы одного дольщика делает невозможным распоряжение общим участком, то согласно Закону отсутствие в определенных случаях согласия даже большинства дольщиков не препятствует распоряжению общим участком.

  Итак, в исключение правил о долевой собственности, содержащихся в ГК, Закон установил следующие особенности владения, пользования и распоряжения участком, находящимся в долевой собственности:

  - извещение дольщиков может быть через СМИ, а не только персонально;

  - принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения участком осуществляется большинством голосов от кворума на общем собрании дольщиков, а не по соглашению всех участников долевой собственности.

  Устанавливая такие особенности в исключение аналогичных правил ГК, законодатель исходил из практики применения ГК, которая позволяла блокировать любые соглашения участников долевой собственности на участок при наличии возражения хотя бы одного из них. До 1992 года в колхозах нередко работало более 1000 человек. Не то что получить согласие всех, но даже лично уведомить такое количество сособственников одному человеку практически невозможно.

  Основными требованиями, предъявляемыми к проведению общего собрания, обычно являются требования к кругу лиц, имеющих право созыва собрания; к извещению лиц, имеющих право участия в собрании; к кворуму для признания собрания состоявшимся; к кворуму для признания решения принятым.

  Собрание дольщиков нередко отождествляют с собранием учредителей (участников) сельскохозяйственной организации, хотя это совершенно разные правовые конструкции. В статье 14 ФЗ № 101 имеется в виду общее собрание дольщиков как совокупность физических лиц, имеющих земельные доли в собственности и не являющихся учредителями (участниками) сельскохозяйственных организаций. Иногда они являются арендодателями своих долей, их доли арендует возникшая вместо советского колхоза сельскохозяйственная организация или КФХ.

  Но если дольщики внесли свои доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, то они утратили на них право собственности, став участниками сельскохозяйственной организации. В этом случае принятие решений о владении, пользовании и распоряжении такой землей принимается не в соответствии со статьей 14 ФЗ № 101 (поскольку это было бы собранием бывших дольщиков), а в соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», «Об акционерных обществах» или «Об обществах с ограниченной ответственностью», устанавливающими порядок проведения общих собраний участников СПК, АО или ООО.

  Уведомление дольщиков о предстоящем собрании проводится не менее чем за 30 дней до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в СМИ, определенных законом субъекта РФ.

  Собрание дольщиков правомочно, если имеется любой из двух кворумов среди присутствующих на собрании дольщиков:

  - составляющих не менее чем 20% их общего числа;

  - владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на участок.

  Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали дольщики, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании дольщики. Например, если дольщиков 1000 человек, каждый из которых владеет одной долей, и в собрании участвовало 200 человек (20%), то для принятия решения достаточно голосов 101 дольщика.

  В соответствии с ГК (статьи 185-189) дольщик может участвовать в собрании не лично, а через представителя – другого дольщика по доверенности. Такая доверенность должна быть письменной, но заверять ее нотариально или в органе муниципального самоуправления не требуется (такое заверение требуется для доверенности на совершение сделки с участком).

  Принятое на собрании дольщиков решение оформляется протоколом, в котором указывается: кто, когда (во сколько), где, по чьей инициативе собирался; указание на наличие кворума, в том числе с учетом доверенностей (при их наличии); избрание председательствующего (ведущего собрание) и секретаря (ведущего протокол); повестка дня, выступающие и суть их выступлений, голосование по вопросам повестки дня с указанием числа голосов по каждому вопросу, подписи председательствующего и секретаря.

  Дольщики, не согласные со сделкой в отношении участка, могут выйти из режима общей долевой собственности на него путем выделения участка или участков в счет своих долей в порядке статьи 13 ФЗ № 101, то есть прежде всего во внесудебном порядке. Аналогичное правило пункта 3 статьи 252 ГК допускает выдел доли из общего имущества несогласных сособственников (для сособственников долей – если их не более пяти) исключительно в судебном порядке.

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  Заключение

  
  

  Итак, с введением в действие нового Земельного кодекса правовые земельные отношения перешли на качественно новый уровень.

  Земельный кодекс является естественным продолжением земельной реформы, начатой в 1991 году.

  Основным элементом реформы является передача земли из государственной собственности, в которой она находилась, в муниципальную и частную собственность физических и юридических лиц, право на которую провозглашено Конституцией России.

  В этой связи одной из первоочередных задач является совершенствование существующей нормативно-правовой базы правового регулирования земель, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения.

  Несомненно, принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - это выполнение предписания Земельного кодекса о его принятии, попытка не только «цивилизованного» урегулирования оборота сельскохозяйственных земель, но и сохранения суверенитета России и русского народа, примирения сторонников «аграрной» и «рыночной» концепции развития сельского хозяйства, актов земельного и гражданского законодательства.

  Но пока эта попытка не увенчалась успехом, о чем свидетельствуют неоднократные изменения Закона, быстрое сокращение сельскохозяйственных земель, продолжающийся упадок сельского хозяйства, бедность, деградация и вымирание сельского населения.

  При этом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является неотъемлемой частью системы нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

  Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Он устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

  Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется:

  - Конституцией Российской Федерации;

  - Земельным кодексом Российской Федерации;

  - Гражданским кодексом Российской Федерации;

  - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

  - другими федеральными законами;

  - принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;

  - законами субъектов Российской Федерации.

  То есть, законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения не ограничивается рамками Земельного кодекса, оно включает в себя ряд крупных законов, развивающих и дополняющих принципы и нормы Земельного кодекса, что не может не вызвать сложности правоприменения на практике.

  Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует четыре группы вопросов:

  - отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

  - установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки;

  - определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

  - определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков.

  При этом действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.

  Несомненно, главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения – обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России. На это в принципе должны быть направлены все основные нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками в аграрном секторе.

  В связи с этим является логичным вывод о необходимости сохранения основных тенденций земельной и аграрной реформ, направленных на стабилизацию отношений земельной собственности, легализацию частной собственности на землю, которая служит основой свободы аграрного предпринимательства и конкуренции и создает условия для эффективного и экологически безопасного использования земель сельскохозяйственного назначения.

  
  
  

  Список источников:

  
  

  Нормативные акты и судебная практика:

           1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета. 25.12.1993. № 237.

  
  

           2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 года № 95-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3012.

  
  

  3. Водный кодекс РФ от 03.06.2006 года № 74-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.06.2006. № 23. Ст.2381.

  
  

  4. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 года № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.

  
  

  5. Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26.01.1996 года № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.410.

  
  

  6. Гражданский кодекс РФ, часть третья, от 26.11.2001 года № 146-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.12.2001. № 49. Ст.4552.

  
  

  7. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 года № 138-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. № 46. Ст.4532.

  
  

  8. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст.4147.

  
  

  9. Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. Ст.610.

  
  

  10. Налоговый кодекс РФ, часть первая, от 31.07.1998 года № 146-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. Ст.3824.

  
  

  11. Налоговый кодекс РФ, часть вторая, от 05.08.2000 года № 117-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. № 32. Ст.3340.

  
  

  12. Основы законодательства о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 года № 4462-1)//Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993. № 10. Ст.357.

  
  

  13. Федеральный закон РФ от 18.07.2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»//Собрание законодательства РФ. 25.07.2005. № 30 (ч.1). Ст.3098.

  
  

  14. Федеральный закон РФ от 21.12.2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Собрание законодательства РФ. 27.12.2004. № 52 (часть 1). Ст.5276.

  
  

  15. Федеральный закон РФ от 07.07.2003 года № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 14.07.2003. № 28. Ст.2882.

  
  

  16. Федеральный закон РФ от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 06.10.2003. № 40. Ст.3822.

  
  

  17. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018.

  
  

  18. Федеральный закон РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»//Собрание законодательства РФ. 28.10.2002. № 43. Ст.4190.

  
  

  19. Федеральный закон РФ от 14.11.2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»//Собрание законодательства РФ. 02.12.2002. № 48. Ст.4746.

  
  

  20. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. СТ.4148.

  
  

  21. Федеральный закон РФ от 02.01.2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»//Собрание законодательства РФ. 10.01.2000. № 2. Ст.149.

  
  

  22. Федеральный закон РФ от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»//Собрание законодательства РФ. 16.02.1998. № 7. Ст.785.

  
  

  23. Федеральный закон РФ от 08.12.1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»//Собрание законодательства РФ. 11.12.1995. № 50. Ст.4870.

  
  

  24. Федеральный закон РФ от 18.06.2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»//Собрание законодательства РФ. 25.06.2001. № 26. Ст.2582.

  
  

  25. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.

  
  

  26. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.411.

  
  

  27. Федеральный закон РФ от 26.12.1995 года № 208-ФЗ «об акционерных обществах»//Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст.1.

  
  

  28. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 года № 396 «О Положении о проведении территориального землеустройства»//Российская газета. 19 июня 2002 года.

  
  

  29. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»//Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. №46. Ст.4587.

  
  

  30. Постановление Правительства РФ от 08.11.2001 года № 780 «О Федеральной целевой программе «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы»//Собрание законодательства РФ. 26.11.2001. №48. Ст.4515.

  
  

  31. Распоряжение Правительства от 01.10.2005 года № 1564-р «О Концепции Федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы»//Собрание законодательства РФ. 10.10.2005. № 41. Ст.4183.

  
  

  32. Указание ЦБ РФ от 14.11.2001 года № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке»//Вестник Банка России. 21.11.2001. № 69.

  
  

  33. Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 года № 41-О «О отказе в принятии к рассмотрению жалобы Открытого Акционерного Общества «Сибирский тяжпромэлектропроект» и граждански Тарасовой Галины Михайловны на нарушение конституционных прав и свобод абзацем первым пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации»//Экономика и жизнь. 2004. № 20.

  
  

  34. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3.

  
  

  35. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004 года №Ф08-4308/2004//Мельников Н.Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. – М.: 2005.

  
  
  
  
  

  Литература:

  
  

           1. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации//Современное право. 2003. № 3.

  
  

           2. Ибрагимов К.Х. Понятие и особенности права собственности на земли сельскохозяйственного назначения//Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

  
  

           3. Ибрагимов К.Х. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. – М.: ЮНИТИ, 2004.

  
  

           4. Ибрагимов К.Х., Ибрагимова А.К. Земли сельскохозяйственного назначение: понятие, сущность и особенности правовой охраны//Право и политика. 2004. № 4.

  
  

           5. Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения. – М.: 2005.

  
  

           6. Ильюшихин И. Обзорный комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»//Хозяйство и право. 2005. № 12.

  
  

           7. Калинин Н. Заканчивается эра земельных долей//Хозяйство и право. 2006. № 4.

  
  

           8. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначен6ия» (с изменениями и дополнениями). – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

  
  

           9. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой/Под ред. С.А.Боголюбова. – М.: Юрайт-Издат, 2006.

  
  

           10. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)/Под ред. С.А.Боголюбова. – М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

  
  

           11. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения//Законодательство и экономика. 2006. № 1.

  
  

           12. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа//Журнал российского права. 2004. № 10.

  
  

           13. Мазуров А.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». – М.: Частное право, 2006.

  
  

           14. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками//Право и экономика. 2003. № 1.

  
  

  15. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)/Под ред. А.А.Ялбулганова. – М.: 2006.

  
  

  16. Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения//Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1.

  
  

  17. Село – под нож бульдозера реформ//Советская Россия. 16 февраля 2006 года.

  
  

  18. Тарасова Л. Тяжелое бремя собственности//Эж-Юрист. 2004. № 38.

  
  
  
  
  

  
  

  ---

  [1] Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст.4147.

  [2] Федеральный закон РФ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018. Далее – ФЗ № 101.

  [3] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой/Под ред. С.А.Боголюбова. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С.147.

  [4] Федеральный закон РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. СТ.4148.

  [5] Федеральный закон РФ от 07.07.2003 года № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 14.07.2003. № 28. Ст.2882.

  [6] Водный кодекс РФ от 03.06.2006 года № 74-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.06.2006. № 23. Ст.2381.

  [7] Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. Ст.610.

  [8] Федеральный закон РФ от 21.12.2004 года № 172-ФЗ «о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Собрание законодательства РФ. 27.12.2004. № 52 (часть 1). Ст.5276.

  [9] Постановление Правительства РФ от 08.11.2001 года № 780 «О Федеральной целевой программе «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы»//Собрание законодательства РФ. 26.11.2001. №48. Ст.4515.

  [10] Распоряжение Правительства от 01.10.2005 года № 1564-р «О Концепции Федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы»//Собрание законодательства РФ. 10.10.2005. № 41. Ст.4183.

  [11] Федеральный закон РФ от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 06.10.2003. № 40. Ст.3822.

  [12] Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета. 25.12.1993. № 237.

  [13] Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 года № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.

  [14] Федеральный закон РФ от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.411.

  [15] Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»//Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. №46. Ст.4587.

  [16] Федеральный закон РФ от 08.12.1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»//Собрание законодательства РФ. 11.12.1995. № 50. Ст.4870.

  [17] Федеральный закон РФ от 26.12.1995 года № 208-ФЗ «об акционерных обществах»//Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст.1.

  [18] Федеральный закон РФ от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»//Собрание законодательства РФ. 16.02.1998. № 7. Ст.785.

  [19] Село – под нож бульдозера реформ//Советская Россия. 16 февраля 2006 года.

  [20] Налоговый кодекс РФ, часть первая, от 31.07.1998 года № 146-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. Ст.3824.

  [21] Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 года № 41-О «О отказе в принятии к рассмотрению жалобы Открытого Акционерного Общества «Сибирский тяжпромэлектропроект» и граждански Тарасовой Галины Михайловны на нарушение конституционных прав и свобод абзацем первым пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации»//Экономика и жизнь. 2004. № 20.

  [22] Налоговый кодекс РФ, часть вторая, от 05.08.2000 года № 117-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. № 32. Ст.3340.

  [23] Федеральный закон РФ от 18.07.2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»//Собрание законодательства РФ. 25.07.2005. № 30 (ч.1). Ст.3098.

  [24] Федеральный закон РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»//Собрание законодательства РФ. 28.10.2002. № 43. Ст.4190.

  [25] Федеральный закон РФ от 14.11.2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»//Собрание законодательства РФ. 02.12.2002. № 48. Ст.4746.

  [26] Мазуров А.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». – М.: Частное право, 2006. – С.34.

  [27] Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26.01.1996 года № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.410.

  [28] Федеральный закон РФ от 02.01.2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»//Собрание законодательства РФ. 10.01.2000. № 2. Ст.149.

  [29] Указание ЦБ РФ от 14.11.2001 года № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке»//Вестник Банка России. 21.11.2001. № 69.

  [30] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004 года №Ф08-4308/2004//Мельников Н.Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. – М.: 2005.

  [31] Федеральный закон РФ от 18.06.2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»//Собрание законодательства РФ. 25.06.2001. № 26. Ст.2582.

  [32] Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.

  [33] Основы законодательства о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 года № 4462-1)//Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993. № 10. Ст.357.

  [34] Налоговый кодекс РФ, часть вторая, от 05.08.2000 года № 117-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. № 32. Ст.3340.

  [35] Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения. – М.: 2005. – С.32-33.

  [36] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3.

  [37] Гражданский кодекс РФ, часть третья, от 26.11.2001 года № 146-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.12.2001. № 49. Ст.4552.

  [38] Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.

  [39] Ильюшихин И. Обзорный комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»//Хозяйство и право. 2005. № 12. – С.13.

  [40] Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 года № 138-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. № 46. Ст.4532.

  [41] Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 года № 95-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3012.

  [42] Калинин Н. Заканчивается эра земельных долей//Хозяйство и право. 2006. № 4. – С.51.

  [43] Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 года № 396 «О Положении о проведении территориального землеустройства»//Российская газета. 19 июня 2002 года.

Скачать дипломную работу