СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 4
1. Рынок
первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок. 5
2. Порядок
оформления договора купли-продажи жилого помещения в исследуемой организации. 8
3. Порядок
оформления договора найма жилого помещения в исследуемой организации 12
Заключение. 16
Календарно-тематический
план. 13
ПРАКТИКИ
Студент _____________________________________________________
Место практики: _____________________________________________________
Руководитель практики от
организации: _________________________________
Руководитель практики от ВУЗа:
________________________________________
Начало практики _____________________________________________________
Окончание практики __________________________________________________
|
№
п/п
|
Наименование работ
|
Срок
|
|
1
|
Ознакомление
с деятельностью организации. Общая характеристика организации
|
|
|
2
|
Ознакомление
с организационной структурой и функциями отдельных подразделений организации.
Ознакомление с системой охраны труда в организации
|
|
|
3
|
Изучение
порядка оформления договоров на аренду жилого помещения
|
|
|
4
|
Изучение
порядка оформления договоров на куплю-продажу жилого помещения
|
|
|
5
|
Практическая
работа по составлению и оформлению договоров на аренду и куплю-продажу жилого
помещения
|
|
|
6
|
Сбор
материалов и оформление Отчета о прохождении практики
|
|
|
ИТОГО
|
|
Практикант _____________________________
___________________________
Руководитель практики от организации
__________________________________
Риэлторская
деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых
сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и
нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с
заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская
организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но
всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Анализ
современного законодательства с использованием практических аспектов позволяет
оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у
участников рынка возможности использования предоставленных законодательством
правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно
риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т.е.
осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.
Совершение
сделок с недвижимостью связано с такими трудоемкими и сложными процедурами, как
сбор необходимых документов, в том числе согласований и разрешений, заключение
сделки, регистрация, переход прав. Эту работу выполняют специализирующиеся на
рынке недвижимости риэлторские организации.
Цель
работы заключается в том, чтобы рассмотреть основы оформления договоров
купли-продажи и аренды жилых помещений в исследуемой организации.
1. Рынок первичного и вторичного
жилья, технология проведения сделок
Все многообразие
осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две
категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй -
все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был
собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем
дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть
своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента,
когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная
проблема.
На первичном рынке жилья
продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока
существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном
сленге риэлторов есть даже такое выражение: "продать котлован").
Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал
деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство
недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства
дома.
Положительные
стороны покупки жилого помещения в новом доме:
1)
комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и
стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;
2)
деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;
3)
цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;
4)
поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный
ремонт;
5)
нет проблем с "историей" квартиры, поэтому нет необходимости тратить
время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке
можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.
Отрицательные
стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства
могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с
приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет
стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут
превышать те суммы, на которые покупатель рассчитывал, а то, что он вообще
может не появиться на свет.
Даже
в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в
срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в
него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке
жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их
проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее
время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в
неизвестном направлении.
По
этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на
вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, все
же уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и
выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья, цены
на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они
сдаются в "стройварианте", т.е. требуют от вас дополнительных затрат
на внутреннюю отделку.
Главное
преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый
реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в
вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться
со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов
жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому
вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых
проблем людей с небольшим достатком.
Самой распространенной
сделкой, оформлением которой занимаются юрист и его помощник в исследуемой
организации, является купля-продажа квартир.
Когда в организацию
обратился гражданин c целью продажи своего жилья, необходимо собрать информацию
о субъекте и объекте права.
Состав информации о
субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта
права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация об объекте
недвижимости - совокупность документально оформленных технических,
экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.
Объект недвижимости
включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане,
юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки,
здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение,
аренда и т.д.).
Таким образом,
собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности
на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное
удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда,
договор дарения).
Помощник юриста
исследуемой организации самостоятельно собирает ряд документов:
1) справки БТИ (формы о
совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта
недвижимости);
2) копию лицевого счета
либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие
супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его
отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если
с момента расторжения прошло более трех лет);
3) согласие на отчуждение
квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право
пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.
От имени
несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители
(родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия
своих законных представителей (родителей, опекунов).
Кроме
того, помощник юриста должен истребовать у продавца документы, подтверждающие
родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении
брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и
документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).
В
договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные
законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны
договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского
законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил
ведения ЕГРП.
Для
физических лиц указываются:
1)
фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
2)
дата рождения;
3)
место проживания;
4)
наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например,
паспортные данные).
Для
юридических лиц указываются:
1)
полное наименование, включая организационно-правовую форму;
2)
местонахождение;
3)
реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место
регистрации, номер документа о регистрации);
4)
индивидуальный номер налогоплательщика.
Законом
установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1.
Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке
либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект
недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п.
6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
1)
вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача,
гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
2)
адрес (местоположение);
3)
литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним
почтовым адресом;
4)
этажность объекта;
5)
этаж и номера помещений на поэтажном плане;
6)
площадь объекта.
Если
предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то
указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте
недвижимости.
В
договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон
(ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора
определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо
определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в
иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком
случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты
на день платежа.
Необходимо
различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная
соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для
получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого
дома необходимо отдельно определять цену жилого помещения.
При
продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны
быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
В договоре может быть указан перечень лиц, проживающих в
жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после
приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п.
1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Противоречат
законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в
продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета.
Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не
участвующих в нем. Риэлтор заинтересован в получении согласия на продажу жилого
помещения от всех членов семьи.
Вышеперечисленные
условия являются существенными, т.е. без них договор не считается заключенным и
регистрации не подлежит.
3. Порядок оформления договора найма жилого помещения в
исследуемой организации
Распространенной формой
возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения.
Договор найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель
обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем.
Необходимость снимать
квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами.
Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего
такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами
квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в организацию для
поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые
отношения надлежащим образом.
Правовые характеристики
договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору
найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания
в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только
физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства).
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)
пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое
лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст.
671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная
на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.
Жилое помещение является
собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может
распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и
через уполномоченное лицо.
Договор
найма жилого помещения заключается в письменной форме, при несоблюдении
указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается
срок его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор
считается заключенным на пять лет.
Определение договора
найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности
такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого
являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или
муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого
использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.
Вторая разновидность
договора - это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех
объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного
фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.
От
объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора
аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента
регистрации следующие договоры:
1) договоры аренды
земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок
не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);
2) договоры аренды
участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);
3) договоры аренды
предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст.
658 ГК РФ);
4) договоры субаренды, к
которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Также государственной
регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по
договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения
об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Обязательность
государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1
марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6
Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие
части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала,
что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации
сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.
Собственник
может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия
по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором
доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного
управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией
договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право
собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача
недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 655 ГК
РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором
осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении
обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение
и пользование арендатора.
Возможно изменение и
дополнение договора аренды. Соглашение об этом - сделка, изменяющая отношения
сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В
соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении
договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная
регистрация не является элементом формы договора, специального требования об
обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в
подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит.
В случае прекращения
арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В
ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения
аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению
арендодателя или арендатора.
Хотя при регистрации
договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, истечение
указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной
записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению
одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии
возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным
имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о
погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если
договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может
быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая
сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок,
предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимо отметить, что
аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения
арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель
обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии
арендатора.
Основополагающим
понятием современного российского законодательства является понятие
собственности. Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц
Цель
работы заключается в том, чтобы рассмотреть основы оформления договоров
купли-продажи и аренды жилых помещений в исследуемой организации. Полученные
теоретические знания и навыки были использованы мною в практической работе по
оформлению договоров купли-продажи и найма жилых помещений.
Качество
предоставленных потребителю услуг определяется в исследуемой организации
выполнением всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре
условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с
договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и
исполнения сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также
надлежащим выполнением организацией принятых на себя обязательств перед
указанным третьим лицом.
Качество
предоставленной потребителю услуги, связанной с приобретением в собственность
или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому
лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с
учетом выполнения организацией определенных потребителем условий о цене
приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о
качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
По
результатам проведенного исследования порядка оформления договоров
купли-продажи и найма жилых помещений в исследуемой организации, был сделан
вывод о том, что составление договоров ведется в организации в соответствии с
требованиями законодательства.
1.
Гражданский
кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 9 февраля,
9 апреля, 29 июня, 17 июля 2009 г.)
2.
Жилищный кодекс
Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 27 сентября 2009 г.)
3.
Федеральный закон
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 8 мая, 17 июля 2009 г.)
4.
Правила ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним утверждены приказом Минюста России от 1
июля 2003 г. N 184.
5.
Дубровская И.А.
Справочник риэлтора и юриста в жилищной сфере. – М.: Юстицинформ, 2009.
6.
Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой
и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2008.
7.
Комментарий к
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /
Под общ. ред. М.И. Брагинского. - М.: Фонд "Правовая культура", 2009.
8.
Малюткина-Алексеева
И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская
юстиция. 2008. N 9.