Бизнес – план
Многофункционального
торгово-развлекательного
комплекса (МТРК)
Содержание
Стр.
1. Резюме……………………………………………………………………..3
2. Описание предлагаемого проекта……………………………………..4
2.1.Организационно-правовая
форма……………….……………....4
2.2. Юридический и
почтовый адреса……………………………....4
2.3. Типология и компоновка объекта……………………………....5
2.4. Внешний
архитектурный облик и размещение по этажам….7
2.5. Строительная
часть проекта………………………………….....8
2.5.1. Строительный объем объекта…………………………...…..8
2.5.2. Конструктивные особенности
здания……………………....8
2.5.3. Инвестиционная емкость………………………………….....8
3. Оценка рынка сбыта……………………………………………………..8
3.1. Инвестиционная
привлекательность…………………………..8
3.2. Потенциальная
клиентская база…………………………….....10
4. Оценка конкурентов………………………………………………….....11
4.1. Оценка
предприятий торговли……………………………….…11
4.2. Оценка
предприятий общественного питания……………......11
4.3. Оценка рынка развлечений…………………………………......12
5. План маркетинга…………………………………………………………12
5.1. Анализ ситуации
на рынке коммерческой недвижимости….12
5.2. Стратегия
маркетинга…………………………………………....13
5.2.1. Продажа
площадей…………………………………………....13
5.2.2. Сдача в
аренду…………………….…………………………...13
5.3. Ценовая
политика……………………………………………….14
5.3.1. Доходная база комплекса…………………………………….15
5.3.2. Расходная часть комплекса……………………………….…15
6. Расчет эффективности проекта…………………………………………16
7. Организационный план……………………………………………….…17
7.1. Состав эксплуатирующих организаций……………………………..17
1. РЕЗЮМЕ
Предварительные
маркетинговые исследования рынка торговли, торговой недвижимости, рынка досуга,
рекреационных услуг г. Обнинска и ближайших городов показали востребованность
реализации многофункционального торгово-развлекательного комплекса (МТРК)
площадью до 50000 кв. м.
Инициатором проекта являются:
Общество с ограниченной
ответственностью «Русский дом» (сокращенно ООО «РД») и ООО
«Специализированное строительно-монтажное управление Физико-энергетического
института» (сокращенно ООО «ССМУ ФЭИ»).
Главной целью данного
проекта является обеспечение населения спортивно- развлекательными услугами
высокого класса, удовлетворение потребностей населения близлежащих городов в товарах
и услугах принципиально нового уровня, т.е. предложение нового более высокого
качества товаров и культуры сервисного обслуживания. Приход в г. Обнинск
крупных брендов всероссийского и международного уровня выводит его на
расширение конкурентной среды и в итоге на повышение качества жизни в регионе.
Социальная компонента МТРК,
направлена на организацию и развитие детского и юношеского досуга и творчества,
удовлетворение потребностей населения в недорогих социальных услугах.
Комплекс располагается в
микрорайоне 51А, в наиболее перспективной части города. Объект классифицируется
как региональный торгово-развлекательный комплекс, так как зона его
социально-экономического влияния распространяется не только на г.Обнинск, но и
прилегающие к нему города и населенные пункты.
Общая стоимость проекта
Суммарные инвестиционные затраты в
данный проект с учетом проектирования, строительства, закупки и монтажа
инженерно-технологического и вспомогательного технического оборудования
составляют 32 млн. долларов США, при общей площади строительства 43 600 кв.м.
Срок реализации проекта
Общий срок строительства объекта и
сдачи его в эксплуатацию составит 27 месяцев с начала выхода на стройплощадку -
01 июня 2006 года. Ввод объекта в эксплуатацию планируется 01 сентября 2008
года.
Текущее состояние проекта
В настоящее время завершена
разработка документации утверждаемой стадии «Проект», полностью подготовлена
рабочая документация по нулевому циклу. Вся подготовленная документация
находится на утверждении в установленном законом порядке. Генпроектировщик - проектная группа
«Петроспецстрой» (г. Санкт-Петербург).
Этапы реализации проекта
Первый этап строительства,
заключающийся в рытье котлована, устройстве монолитной плиты, возведении
каркаса здания и внешних ограждающих конструкций, устройстве кровли
предполагается завершить за 20 месяцев. Второй этап строительства – внутренние
и внешние сети, отделка помещений, проведение благоустройства территории, то
есть до ввода объекта в эксплуатацию предполагается завершить за 7 месяцев.
Источники финансирования проекта
В качестве источника финансирования
планируется привлечь инвестора либо использовать инвестиционный кредит
коммерческого банка в объеме 10,7 млн. долларов США в виде кредитной линии. Часть
финансирования может поступить от долевых средств продаваемых площадей в
объеме около 13 млн. долларов США и 8,3 млн. долларов США – собственные
средства застройщика, в т.ч. обеспечительные платежи потенциальных арендаторов.
2. ОПИСАНИЕ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
2.1. Организационно-правовая форма.
Генеральным директором
ООО «ССМУ ФЭИ» является Никулин Николай Иванович. ООО «ССМУ ФЭИ» создано в 1992
году. Зарегистрировано Администрацией г. Обнинска 29 декабря 1992 года
(Свидетельство о регистрации № 709).
ООО «ССМУ ФЭИ» выполняет
ремонтные и строительно-подрядные работы в институте и по заказам различных
предприятий и организаций г. Обнинска.
ООО «ССМУ ФЭИ» имеет
Лицензию Государственного комитета Российской Федерации по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу от 12 сентября 2002 года регистрационный номер
ГС-1-40-02-22-0-4025007164-000371-4 (приказ Госстроя России от 12 сентября 2002
года № 45/19).
Генеральным директором
ООО «Русский дом» является Дроздов Виктор Федорович.
ООО «Русский дом»
является головным предприятием группы компаний «Русский дом» и ведет активное
строительство жилых многоэтажных домов, коттеджей и пентхаусов.
ООО «Русский дом» на
протяжении последних лет занимается строительством жилых зданий в г. Обнинске,
а также выполняет строительно-монтажные работы на строительном рынке Калужского
региона. ООО «Русский дом» имеет Лицензию Государственного комитета РФ по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2003 года,
Регистрационный номер ГС–1-77-01-27-0-4025071836-008425-1 (Приказ Госстроя
России от 20 февраля 2003 года № 7/7.
2.2. Юридический и почтовый адреса
Юридический адрес ООО «ССМУ ФЭИ»:
249030, Россия, Калужская область, г.
Обнинск, ул. Бондаренко, 1,
телефон (08439) 972-89, факс: (08439)
972-86
Почтовый адрес:
249030, Россия, Калужская область, г.
Обнинск, ул. Бондаренко, 1
Юридический адрес ООО «Русский дом»:
249030, Россия, Калужская область, г.
Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8
телефон (08439) 444-22, 488-11, факс:
(08439) 444-22, 488-11
Почтовый адрес:
249030, Россия, Калужская область, г.
Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8
Место под строительство
МТРК расположено среди наиболее современных и крупных жилых массивов города, на
участке ограниченном проспектом Маркса и улицей Гагарина. Общая площадь
участка под застройку составляет 27 262 кв.м. Участок расположен в районе
формирования нового центра города, так как в 2006-2012 гг. планируется возведение
в северной части города «Микрорайона Будущего» на 600000 кв.м. с населением порядка
20000-25000 человек. МТРК имеет хорошую транспортную доступность, как со
стороны проспекта Маркса, так и со стороны улицы Гагарина, а также пешеходную
- со стороны жилого массива. Вдоль участка строительства по противоположной
стороне проспекта Маркса расположена торговая зона, с наиболее посещаемыми
магазинами города.
С городской Администрацией
заключен договор аренды земельного участка и № А 87-2005 от 20.06.2005 г.
Исходя из потребностей
населения и на основе результатов маркетингового исследования, все компоненты
наполнения МТРК объединены по своему функциональному назначению в бизнес-модули,
интегрированные между собой.
2.3. Типология и компоновка объекта
В
качестве бизнес-модулей настоящим проектом предусмотрены:
|
Спортивная компонента
|
|
Боулинг, Фитнес-центр с бассейнами
|
|
Бильярдный зал
|
|
Оздоровительная компонента
|
|
Оздоровительный комплекс при фитнес-центре:
|
|
Русская
баня Турецкая
баня (хамам)
|
|
Сухая и парная
сауны Инфракрасная сауна
|
|
Бассейн и фито-бар
|
|
Самостоятельные лечебно-оздоровительные компоненты:
|
|
Салон
красоты
Термальный комплекс-СПА
|
|
Стоматологическая клиника Лечебно-диагностический
центр
|
|
Развлекательная компонента
|
|
Детский развлекательный центр и детское кафе
|
|
Плёночный кинотеатр на 400 мест. (два зала)
|
|
Компьютерная студия и Интернет-кафе
|
|
Пресс-кафе
|
|
Социально-познавательная
компонента
|
|
Вводится в комплекс для повышения
его привлекательности и коммерческой эффективности. Предполагается часть
площадей занять познавательной (аквариум, изостудия) компонентой, а часть
отдать под социальные нужды - химчистку, прачечную, аптеку, филиал Банка,
ремонт и подгонку верхней одежды и т.д.
|
|
Аквариум
Зимний сад
|
|
Астрономический
кружок Изостудия
|
|
Химчистка-прачечная
|
|
Общественное
питание
|
|
В состав комплекса планируется
включение современного набора предприятий общественного питания, наиболее
значимый из которых ресторан в высотной части комплекса на двух этажах и
фуд-корт (ресторанный дворик). Прочие точки общественного питания (бары,
кофейни, кондитерские и пр.) размещаются равномерно по площадям комплекса.
|
|
|
Торговая
компонента
|
|
В состав торговой компоненты
предполагается включить четыре супермаркета – детский, спортивный,
продуктовый и электроники. Часть торговых помещений планируется реализовать в
собственность, а основную передать в аренду.
|
|
Продуктовый
супермаркет Детский супермаркет
|
|
Супермаркет спортивных товаров
Супермаркет электроники
|
|
Бутики и магазины
|
|
Прогулочно-рекреационная
зона
|
|
Прогулочно-рекреационная зона
состоит из центральных коридоров (атриумов), которые являются также и зонами
отдыха, в них располагаются элементы зимнего сада, скамейки для отдыха
посетителей и т.д. На открытой площадке 3-го этажа планируется создание
летнего концертного зала и дискотеки.
|
|
Деловая зона
|
|
Деловая зона включает в себя
двенадцатиэтажный бизнес-центр (три этажа из них находятся в
торгово-развлекательной зоне) с рестораном, гостиницей, офисами,
конференц-залами и IT-
залом. Ресторан бизнес-центра отличается от типового наличием нескольких
залов - общего (на 100-150 мест) и двух-трех заловVIP (на 10-30 мест). В общем зале предоставляется также
бизнес-ланч для сотрудников и посетителей комплекса. Гостиница бизнес-центра планируется
на **** с стандартными номерами площадью по 25-35 кв.м., и наличием номеров
«люкс» и полулюкс, а также два-три «президентских» номера. Бизнес-центр
предоставляет услуги конференц-залов и IT-зала общего пользования. Планируется разместить малый
конференц-зал на 20-25, средний на 25-50 мест, а также одного большого трансформируемого
зала на 100-200 мест. Все залы оснащены проекционным, демонстрационным и
звуковым оборудованием. IT-зал
представляет собой компьютерный класс на 20-25 мест, с высокоскоростным доступом
в Интернет и всем спектром печатающей и копировальной техники. Офисы
занимают в общей сложности 2200-2400 кв.м, в основном класса Vip, «А» и «В».
|
|
Бизнес-центр с
офисами Конференц-залы и IT-зал
|
|
Ресторан
Гостиница
|
|
Зона общего назначения
|
|
Наземный паркинг на 200 машиномест
располагается по всему периметру комплекса. В перспективе возможно расширение
до 600 машиномест, за счет использования соседнего участка, являющийся в
настоящее время платной автостоянкой.
Подземный паркинг на 150 машиномест
располагается в цоколе здания. Коммуникация с помещениями комплекса
осуществляется лифтами и лестницами. Въезды на подземный паркинг организуются
со стороны проспекта Маркса и ул.Гагарина.
Для складирования имущества арендаторов предполагается размещение
в цокольной части 50-80 складов по 9-50 кв.м. общей площадью 1100 кв.м.
|
|
Наземный паркинг
Подземный паркинг
|
|
Склады
|
|
Внешняя зона
|
|
Территория вокруг комплекса максимально благоустроена и
является зоной отдыха, с размещением в последующем зимнего катка, летнего
картинга, кафе и т.д.
|
МТРК– это объект коммерческой
недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную
коммерческую деятельность самостоятельно, а передает площади, подготовленные
для ее осуществления, множеству розничных операторов, среди которых предприятия
торговли, сервиса, общественного питания и сферы услуг.
В процентном отношении к общей
внутренней площади комплекса, за исключением парковки внешней зоны, компоненты
комплекса распределяются следующим образом:
|
Торговля непрод.
товарами
|
28,4 %
|
|
Торговля прод. Товарами
|
8,9 %
|
|
Общественного питания
|
8,2 %
|
|
Развлекательная
|
9,7 %
|
|
Спортивная
|
11,7 %
|
|
Оздоровительная
|
2,3 %
|
|
Офисно-деловая
|
6,5 %
|
|
Социальная
|
2,5 %
|
|
Гостиничная
|
5,1 %
|
|
Парковка
|
16,7%
|
|
ИТОГО:
|
100%
|
Наличие торговли,
общественного питания и деловой зоны особенно необходимо, если учесть низкую
рентабельность спортивной, нулевую социальной и отрицательную познавательной
компонент комплекса, а также наличие большой рекреационной площади..
При разработке внешнего
архитектурного облика использовался принцип максимального упрощения конструкции
здания, при достижении декоративного эффекта методами цветового и светового
оформления.
Цокольный этаж. Общая площадь
11 082 кв.м.
На нулевом этаже (в
стилобате здания) размещаются: подземный паркинг на 150 машиномест, складские
помещения магазинов, ресторанов и офисов, термальный комплекс СПА, прачечная, технические
помещения при бассейнах, а также помещения обслуживающего МТРК персонала.
Первый этаж. Общая площадь 10
722 кв.м.
На первом этаже здания
размещаются: продуктовый супермаркет, супермаркет электроники и техники, ресторан
быстрого питания, ресторан бизнес-центра, бассейны спортивно-оздоровительного
центра, торговая зона, ресепшн гостиницы и зоны отдыха. Входы в здание имеются
со всех сторон. Внутренняя компоновка обеспечивает оптимальность посетительских
потоков.
Второй этаж. Общая площадь 8
936 кв.м. (без открытой площадки).
На втором этаже
располагается: два зала (один премьерный) пленочного кинотеатра на 120 и 180
мест, детский супермаркет «Детский мир», фитнес–центр с выходом на открытую
теннисную площадку кровли 1-го этажа 1 080 кв.м., ресторан бизнес-центра,
торговые площади, филиал банка, фут – корт с шестью операторами фаст-фуда и
залом на 250-300 посадочных мест, зоны отдыха.
Третий этаж. Общая площадь 6 570
кв.м. (без открытых площадок).
На третьем этаже размещаются:
кинотеатр (второй свет), боулинг-центр, детский развлекательный центр с детским
кафе, тренажеры и секции спортивно-оздоровительного центра, подростковый центр игровых
автоматов, торговая зона спортивных товаров, администрация МТРК, салон красоты
и зона отдыха.
На террасе третьего этажа
расположена открытая шатровая дискотека с концертной площадкой 1400 кв.м. и
открытая эксплуатируемая кровля при фитнесе 995 кв.м..
Бизнес-центр. Общая площадь 6
290 кв.м.
Четвертый этаж
бизнес-центра занимают лечебно-диагностические помещения. Пятый этаж – IT–зал общего пользования, несколько
трансформируемых конференц-залов и офисы, шестой этаж – офисы класса «В». На седьмом,
восьмом и девятом – гостиница. Десятый и одиннадцатые этажы – офисы класса А. На
двенадцатом этаже офисы класса Vip.
Общая площадь МТРК – 43
600 кв.м., а с открытыми площадками на кровле – 46 000 кв.м. Полезная площадь
комплекса 35 825 кв.м., средневзвешенный коэффициент эффективности 0,82. Всего
торговых площадей 10174 кв.м., развлекательно-спортивных – 8 466 кв.м., внутренней
парковки – 6 000 кв.м., общепита и продуктового супермаркета – 6 129
кв.м., офисов – 2 335 кв.м., гостиницы – 1 830 кв.м., социальных
объектов – 891 кв.м.
2.5. Строительная часть проекта.
Строительный объем здания
составляет 213 000 куб. м. Площадь участка – 27 262 кв.м., площадь
асфальтирования – 3 160 кв.м., площадь озеленения – 2 857 кв.м.
При строительстве здания
будет использована комбинированная конструктивная схема. Стилобат и каркас
высотной части здания выполнен из монолитного железобетона, а каркас
малоэтажной части комплекса – из металлоконструкций и монолита. Высотная часть
из монолита. Наружные стены – железобетон, газобетон. Ограждающие конструкции выполняются
из навесных декоративных – панелей, типа «ALUCOBOND». декоративную отделку фасадов - из
прозрачного и непрозрачного стекла, при равном соотношении панелей и стекла.
Цокольная часть здания будет отделана керамогранитом.
Кровля плоская,
эксплуатируемая с системой внутреннего воотвода. Колонны здания –
железобетонные, с шагом 9*9 и 9*12 м., в башне 8,5*8,5 м.
Проектная отметка кровли
наиболее высокой части здания (12-эт. башня) +51,5 м. Основного объема +14,14
м. Высоты помещений 1, 2 и 3-го этажей 4,5 метра, цоколя и этажей башни 3,6
метра.
Весь проект строительства
МТРК оценивается порядка 32,0-35,0 млн. долларов США.
3. ОЦЕНКА РЫНКА СБЫТА
3.1. Инвестиционная
привлекательность.
Обнинск располагает рядом
неоспоримых преимуществ для российских и иностранных инвесторов, желающих
разместить на территории города свои производства. Непосредственная близость к
Москве (80 км от МКАД) обеспечивает высокий уровень жизни горожан и их растущий
достаток (выше среднего по Калужской области). Удачное местонахождение города –
расположение на пересечении федеральных автомагистралей («Москва-Киев»,
«Москва-Брест-Варшава»), в 5 км от III-го транспортного кольца, связывающего основные дороги центра России,
близость к аэропортам международного значения (Внуково-70км, Домодедово-100 км, Шереметьево-120 км) подчеркивает привлекательность города для инвестиций.
Обнинск имеет статус I наукограда России, и является одим
из ведущих научных и технологических центров страны, в котором сосредоточен
уникальный научный и деловой потенциал. 12 отраслевых НИИ стали лицом города. В
Обнинске развита банковская система, имеется большой спектр высших и
среднетехнических образовательных учреждений, обеспечивающих кадрами не только
Обнинск, но и ближайшие регионы. Широко развита телекоммуникационная
инфраструктура.
Несмотря на молодость (в
2006 году городу – 50 лет), город успешно развивается и растет. Активно
ведется жилищное строительство на коммерческой основе.
Обнинск - ведущий центр
предпринимательской активности Калужской области. Крупную и среднюю
промышленность представляют 20 предприятий города. Малый бизнес охватывает все
сферы деятельности – промышленную, научно-техническую, строительство,
транспортные услуги, связь, торговлю, общепит – и составляет около 90% от всех
зарегистрированных предприятий и организаций города.
Постоянно растут объемы
иностранных инвестиций. Калужская область в данный момент находится на I месте среди регионов России по
динамике развития инвестиционного потенциала. Значительная роль в этом процессе
принадлежит г.Обнинску. Организована новая муниципальная промышленная зона (в
рамках Программы развития наукограда), которая включает комплекс инновационных
предприятий: бизнес-инкубатор и собственно муниципальную промышленную зону,
интерес к которой возрастает. Цены на размещение производства в г. Обнинске на
порядок ниже, чем в Москве и Подмосковье. Заключены инвестиционные договоры, с
производителем электронного оборудования - компанией «Крафтвэй корпорейшн ПЛС»,
с производителем фармацевтических препаратов – сербской компанией «ХемоФарм
Концерн», с чешским вычислительным и процессинговым центром «Хоум Кредит энд
ФинансБанк», предусматривающие строительство нескольких заводов.
В конце 2005 года
решением правительства РФ г. Обнинску предоставлено право создания технопарка в
сфере высоких технологий. Город будет специализироваться на биотехнологиях,
фармацевтике и создании новых материалов.
Только в 2006 году городу
предстоит освоить около 200 млн. рублей из областного и 400 млн. рублей из
Федерального бюджета, так же 500 млн. рублей в ближайшее время планируют
вложить частные инвесторы.
Основные
экономические показатели потребительского рынка
Годовая емкость
рынка
продовольственных
и непродовольственных товаров торговой зоны
|
|
Продовольственные товары (млн. $)
|
Непродовольственные товары (млн. $)
|
|
Обнинск
|
101, 6
|
90, 1
|
|
Калужская и Московская области (торговая
зона).
|
92, 0
|
81, 5
|
|
Итого
|
193, 6
|
171, 6
|
Примечание: Данные получены по расчетам анализа
баланса доходов, расходов и оборота розничной торговли по статистическим данным
2004 года и прогнозируемого 2005 года на основе темпов роста предыдущего
периода. Данные даны без учёта товаров по статьям «Легковые автомобили» и
«Табак».
Город Обнинск
представляет собой развивающееся муниципальное образование, с достаточно
высокими социально-экономическими показателями. Уровень жизни населения и его
половозрастная структура позволяют применить к г. Обнинску маркетинговые и
прогностические модели, применяемые к современным районам крупных городов,
кроме Москвы. Наибольшим социально-экономическим подобием Обнинска являются
районы «Купчино» и «Юго-запад» г. Санкт-Петербурга. Рассматривая данные районы
как опережающую модель, а также учитывая влияние Москвы, в особенности в летний
период, возможно предположить динамичное развитие торгово-сервисной
инфраструктуры г. Обнинска в 2006 – 2010 годах, что во многом решается за счет
МТРК.
3.2. Потенциальная клиентская база.
Для определения
потребностей горожан в 2005 году было проведено анкетирование представителей
различных социологических слоев населения г. Обнинска. Всего опрошено 860
(0,085%) жителей города. В анкете ставились вопросы, относящиеся к уровню
жизни, структуре потребления, способам проведения досуга, а также об отношении
к строительству крупного торгово-развлекательного центра с развитой торговой
компонентой.
Анализ анкетирования
показал, что спрос на услуги в спортивной, и развлекательной сфере в г.
Обнинске предъявляется практически всеми жителями города: 96,51% изъявили
желание посещать крупный комплекс, 84,88% опрошенных могут быть признаны
потенциальными посетителями комплекса. Услуги фитнес-центра и оздоровительного
комплекса интересуют более 50% горожан. Почти треть опрошенных посещают и
готовы в дальнейшем посещать боулинг. Такая статистика позволяет предположить
высокий уровень востребованности всех компонент многофункционального комплекса.
В результате проведения
маркетинговых исследований было установлено, что цена на рынках города ниже цен
магазинов всего на 2,92%. Данный вывод подтверждает общероссийский факт, что
люди пользуются услугами рынков по инерции. Роль рынков в ближайшее время будет
значительно сокращаться. Установлено также, что на сегодняшний день в Обнинске
представлены все товарные группы, и их общий ценовой уровень значительно ниже
московских показателей, но и качество товаров также значительно ниже.
Проведенное социологическое
и маркетинговое исследования позволяют сделать следующие выводы относительно
клиентской базы многофункционального комплекса, которые сведены в таблицу.
Сводная
таблица по количеству жителей, проживающих в 30-минутной зоне транспортной
доступности до центра города Обнинска*
|
№
|
Районы
|
Удален-ность от Обнинска, (мин.)*
|
Удален-ность от Обнинска,
(км.)
|
Общее количество жителей (тыс.
чел.)
|
Процент охвата населения
|
Жителей в зоне охвата (тыс. чел.)
|
|
1
|
Нарофоминский
|
30
|
35
|
170
|
25
|
43
|
|
2
|
Обнинск
|
0
|
0
|
110
|
90
|
100
|
|
3
|
Малоярославецкий
|
15
|
17
|
87
|
60
|
52
|
|
4
|
Боровский
|
17
|
20
|
56
|
60
|
34
|
|
5
|
Жуковксий
|
13
|
15
|
38
|
60
|
23
|
|
6
|
Балабаново
|
8
|
10
|
23
|
75
|
17
|
|
7
|
Белоусово
|
2
|
4
|
13
|
90
|
12
|
|
8
|
Ермолино
|
13
|
15
|
10
|
60
|
6
|
|
ИТОГО:
|
-
|
-
|
507
|
-
|
287
|
* Расчет производится исходя из
средней скорости движения 60 км/час.
В период май-октябрь численность
населения за счет отдыхающих в этой же зоне доступности возрастает на 100 000
человек, из них 70% или 70 000 человек - потенциальные посетители
МТРК.
Таким образом, общее
число посетителей составит 290 000 человек, а в летний период достигнет 360 000
человек. С учетом возведения нового «Микрорайона Будущего» и нескольких
коттеджных поселков в г. Обнинске в 15 минутной пешеходной доступности в
ближайшие пять лет количество населения возрастет еще на 20 000-25 000 человек.
4. ОЦЕНКА КОНКУРЕНТОВ
4.1. Оценка предприятий торговли.
Торговля в Обнинске
представлена продовольственными и непродовольственными (вещевыми) рынками, а
также отдельностоящими магазинами.
В Обнинске нет объектов,
попадающих под определение современного торгового центра. Ближайшим схожим
объектом является ТЦ «Европа», расположенный на проспекте Маркса.
Особенности городской торговли:
·
Слаборазвитость
структуры сетевых операторов
·
Отсутствие
торговых площадей большого формата
·
Отсутствие
торговых центров регионального значения
·
Отсутствие
крупных центров досуга и развлечений.
В настоящее время в г.
Обнинске можно выделить следующие торговые центры (крупные магазины):
|
Торговый центр
|
Общая площадь
|
Этажность
|
Тип здания
|
Размер секций (кв.м.)
|
|
ТЦ «Европа»
|
7500
|
3
|
новое
|
30-60
|
|
ТЦ «Аксеново»
|
4000
|
1
|
новое
|
15-40
|
|
ТД «Аксеново»
|
4500
|
3
|
новое
|
15-50
|
|
ТЦ «Меридиан»
|
4500
|
2
|
новое
|
50
|
|
ТЦ «Айсберг»
|
2000
|
2
|
новое
|
20-60
|
|
ТВЦ «ЦИПК»
|
2500
|
1
|
старое
|
16-60
|
|
Ун-г «Центральный»
|
4500
|
2
|
старое
|
15-300
|
|
ТЦ «Дом для дома»
|
2000
|
2
|
новое
|
70
|
|
ТК «Форум»
|
2200
|
1
|
встроенное
|
—
|
Анализ конкурентов
позволяет сделать вывод, что большинство перечисленных выше предприятий
торговли по своей направленности и коммерческому наполнению можно отнести к
локальным, районным или городским объектам. Эти торговые предприятия не могут
составить серьезную конкуренцию МТРК, а по некоторым компонентам вообще не могут
быть конкурентами. На сегодняшний день в городе Обнинске и в близлежащих
городах многофункциональных торгово-развлекательных комплексов подобных тому,
который предлагается в данном проекте не существует.
4.2. Оценка предприятий общественного
питания.
В сфере городского
общественного питания имеется некоторое отставание в темпах развития. Была
проведена экспертная оценка рынка общественного питания и проанализирована
деятельность следующих точек общепита: ресторана «Гурман» и ресторана
«Обнинск», кафе «Лира», ресторана «Домбай», Кафе «Элефант» и «Ностальжи», бара
«Элит» в ТД «Сигнал», кафе «Дельфа» и «У карусели», ресторанов «Юбилейный» и
«Фрегат», детского кафе «Сказка», ресторанов «Апельсин» и «День и ночь»,
ночного клуба «Топка», ресторанов "Камелот» и «Лагуна», «Китайская кухня»,
«Домино», «Золотой бамбук» и др.
70% предприятий получили
субъективную оценку «Хорошо», 18% - «никак», 12% - «плохо». Цены 60%
предприятий признаны высокими, 40% - средними. Крайне высокими не были признаны
цены ни одного из предприятий. Подавляющее большинство объектов, кроме
кондитерской и детского кафе, предлагают крепкие спиртные напитки.
В целом подтверждается
недостаточность развития индустрии общественного питания в Обнинске. Очевиден
недостаток предприятий быстрого питания, в значительной степени это объясняется
отсутствием пригодных для размещения качественных площадей, недостаток которых
и планирует компенсировать предлагаемый МТРЦ.
4.3. Оценка рынка
развлечений.
Рынок развлечений г.
Обнинска представлен всего тремя современными предприятиями: развлекательным
центром «Шторм» на базе боулинг-зала на 6 дорожек, ночным клубом «Топка» и
современным кинозалом ТД «Сигнал». В качестве конкурента по этой компоненте
следует отметить только развлекательный центр «Шторм», в состав которого входит
бильярд, боулинг, а также зал игровых автоматов. Разумная ценовая политика на
игровое время обеспечивает практически стопроцентное заполнение дорожек. В
дневное время в клубе много школьников и учащейся молодежи. Необходимо при этом
отметить, что оборудование не самого высокого класса, а качество дорожек
оставляет желать лучшего, высока степень алкоголизации клуба.
По разным оценкам
молодежная клиентская группа только в г. Обнинске составляет 15000-20000
человек, группа «родители с детьми» насчитывает практически такую же величину и
именно этим категориям населения сегодня негде провести досуг.
5. ПЛАН МАРКЕТИНГА
5.1. Анализ ситуации на рынке
коммерческой недвижимости.
Товарооборот магазина
практически всегда привязан к посещаемости места, поэтому упор делается на
"проходные" места, к которым не только удобно подъехать, но и пройти
пешеходам.
Большая часть городских
владельцев небольших магазинов предпочитает получать доход от недвижимости,
сдавая ее в аренду, а не продавая ее. Среди общего числа сделок, заключаемых на
рынке: 79% приходится на сделки аренды и 21% на сделки купли - продажи.
Подобная структура сделок свидетельствует о том, что операторам торговли брать
в аренду сегодня выгоднее, чем покупать эту недвижимость для торговли
продукцией.
Большая часть помещений
торгово-рыночного назначения, вовлеченных в оборот в течение анализируемого
периода, имеет площадь от 50 до 200 кв.м. Большинство владельцев крупной
недвижимости предпочитают скорее продать помещения, чем сдавать в аренду. И
наоборот, чем более мелкое помещение, тем выше процент заявок на сдачу таких
помещений в аренду. Можно говорить о том, что рынок
торговых помещений в 2004 - 2005 гг. развивался достаточно динамично, о чем
свидетельствует сохранение темпов прироста как количества торговых центров, так
и общей их площади. В 2006 году будет сдаваться в эксплуатацию торгово-офисный
центр «Форт» по проспекту Маркса, причем большую часть помещений планируется
продать, а высокодоходные – сдавать в аренду. Этот факт свидетельствует о
высокой привлекательности инвестиций в девелопмент торговых объектов.
В
целом по рынку резкого роста ставок аренды на помещения в торговых центрах не
произошло, однако для отдельных профилей торговли можно отметить некоторые
тенденции. В первом полугодии 2005 г. ставки аренды на помещения кинотеатров
стали расти, благодаря выходу на рынок новых операторов в данной индустрии и
возникшей в связи с этим конкуренции между ними. Ставки аренды для предприятий
общественного питания в некоторых случаях демонстрируют рост на фоне плотной
конкуренции в этом сегменте. В подарочно-сувенирном секторе наблюдается падение
ставок, что связано с сокращением спроса со стороны операторов данного
профиля.
Наибольшим спросом в
настоящий момент на рынке пользуются помещения следующего функционального
назначения:
- продовольственные магазины, в том числе универсамы;
- магазины строительных и хозяйственных товаров;
- магазины одежды;
- центры досуга: бильярдные, игровые автоматы, кегельбаны, развлекательные
заведения (спрос, в основном, ориентирован на создание молодежных клубов с
дискотекой, бильярдом, баром и т.п.).
- помещения под кафе и бистро, в основном, для открытия заведений дешевого
питания.
- аптеки - в основном аренда у неспециализированных фирм, которые приобрели и
обустроили помещения.
5.2. Стратегия маркетинга.
Исходя из ситуации,
сложившейся на рынке коммерческой недвижимости в Обнинске, а так же с учетом
имеющихся собственных денежных средств инициаторами проекта предлагается маркетинговая
стратегия, которая исходит из частичной продажи площадей, при основной – сдача
площадей в аренду.
5.2.1. Продажа площадей.
Функционирование крупных
торговых операторов в составе крупных комплексов, таких, как супермаркет
электроники и продовольственный супермаркет в режиме аренды недостаточно
надежен, особенно в регионах, где покупательская способность и численность
населения обычно невелико для высокоприбыльной работы этих операторов. Часть
площадей комплекса предполагается продать в собственность соответствующим крупным
«якорным» операторам.
Возможна продажа до 20%
общих площадей на сумму порядка 13,0 млн. долл. США (в основном площадь в
башне, часть супермаркетов и т.д.)
В настоящее время ведутся
переговоры с «Седьмым континентом», «Эльдорадо» и рядом других торговых
операторов.
5.2.2. Сдача в аренду.
Планом маркетинга
предусматривается, что, несмотря на возможную продажу 20% площадей, наибольшая
часть МТРК будет сдаваться в аренду множеству различных розничных операторов,
среди которых будут предприятия торговли, сервиса, общественного питания,
сферы досуга и т.д.
При эксплуатации МТРК
обязательно должны быть соблюдены некоторые базовые принципы и правила. В
качестве основных следует выделить:
|
•
|
Передачу арендаторам только подготовленных для
индивидуальной отделки арендуемых площадей за один-два месяца до пуска МТРК
(крупным за 3-5 месяцев).
|
|
•
|
Единую концепцию дизайна помещений и методов
представления товаров всеми торговыми арендаторами МТРК.
|
|
•
|
Соблюдение арендаторами требований собственника
центра к ассортименту, графику работы, качеству обслуживания и т.п.
|
|
•
|
Единую систему безопасности.
|
|
•
|
Наличие единой службы информации и оповещения
по МТРК.
|
|
•
|
Наличие парковки для личного транспорта
покупателей и арендаторов.
|
Процедура
сдачи торговых площадей предполагает применение принципа конкурсной аренды,
т.е. потенциальные арендаторы выбираются и приглашаются собственниками объекта,
и лишь оставшиеся после размещения приглашенных арендаторов площади
выставляются для сдачи в аренду.
В МТРК имеются следующие
типы арендаторов:
|
•
|
Якорные
|
|
•
|
Обычные (приглашенные и по конкурсу)
|
|
•
|
Социальные
|
Якорными арендаторами являются
арендаторы супермаркетов, спортивных и детских объектов, развлекательных
блоков и фуд-корта.
Приглашенными арендаторами считаются
фирмы, размещение магазинов которых интересно не только с точки зрения
получения арендной платы, но и с точки зрения повышения привлекательности
комплекса для остальных арендаторов и самих покупателей за счет
высококачественных, как правило, брэндовых товаров .
К Социальным
арендаторам относятся арендаторы социальной группы площадей.
Работа с
приглашенными арендаторами. В начале определяется список приглашаемых
арендаторов, с желательным товаром и ранжированием их по степени «желаемости». С
ними заключаются «Соглашения о намерениях». В настоящее время таких соглашений
заключено на 8 000 кв.м. Среди них: «Детский мир», «Фитнес-Холдинг»,
химчистка «Лисичка» и т.д. Далее, с приглашенным арендатором определяется
необходимое ему место на поэтажном плане, а также уточняется площадь, с учетом
идеологии расположения и объемами групп товаров. При достижении принципиальной
договоренности с арендатором заключается предварительный договор аренды. После
его подписания на соответствующем поэтажном плане фиксируется модуль, занятый
данным арендатором. Затем процедура повторяется со следующим приглашенным
арендатором и т.д..
После
завершения работы с приглашенными арендаторами, начинается работа с арендаторами,
подавшими заявки на занятие торгового места. Они проходят проверку на
соответствие требованиям МТРК.
Основными
требованиями являются:
|
•
|
Необходимый ассортимент и качество товаров.
|
|
•
|
Высокая культура обслуживания.
|
|
•
|
Отсутствие отрицательной торговой истории
предприятия.
|
|
•
|
По возможности – наличие рекомендации.
|
Арендаторы привлекаются
различными способами, в том числе по рекламе. Содержание рекламных роликов,
объявлений в газетах разрабатывается рекламным агентством, с учетом концепции
МТРК и действующим законодательством.
5.3. Ценовая политика.
Для определения
оптимального варианта ценовой политики применен метод ценообразования в
зависимости от размеров сдаваемой площади, её этажности, расположения в
комплексе и в верхних пределах цен конкурентов. Использование такого метода
обуславливает высокое качество предполагаемых услуг и товаров, а уникальность
комплекса обеспечит стабильную реализацию предлагаемого проекта и высокое
качество товаров и услуг.
Имеющаяся информация по
торговым объектам города в части непродовольственных товаров показывает, что их
суммарная площадь 48 660 кв. м., а торговая при k=0,6 составляет 29 196
кв.м. Существующие арендные ставки колеблются от 360 до 610 $ за 1 кв.м. в год,
при площади 30-40 кв.м. на первом этаже. Дифференциация по этажам существует в
ТЦ «Европа» с её понижением на 15%-20 % с ростом этажа.
Таким образом, с учетом
пуска МТРК в конце 2008 года, а так же класса комплекса и роста покупательской
способности населения, ставка аренды на 1-ом этаже на помещение 30-40 кв.м.
будет составлять порядка 700 $.
Дифференциация арендных
ставок в зависимости от этажа и площади секции представлены в таблице:
Дифференциация
арендных
ставок в
зависимости от этажа и размера секции
|
N п/п
|
Этаж
|
Стоимость
аренды 1 кв.м. в год в зависимости от площади секции
|
|
До 20
|
20-40
|
40-80
|
80-120
|
120-180
|
180-240
|
240
|
|
1
|
1-ый
|
720
|
700
|
650
|
600
|
550
|
500
|
460
|
|
2
|
2-ой
|
620
|
600
|
560
|
520
|
480
|
440
|
410
|
|
3
|
3-ий
|
525
|
510
|
470
|
430
|
400
|
370
|
340
|
Примечание: В арендную ставку не входит оплата за электроэнергию,
телефон и эксплуатационные расходы.
На стоимость аренды
влияет также расположение секции по отношению к потокам покупателей и она может
колебаться в пределах +(-)10 % арендной ставки.
5.3.1. Доходная база комплекса.
Расчет доходной части
комплекса производится по принципу оценки планируемых поступлений. Арендные
доходы поступают от передачи в аренду торговых и сервисных площадей, а также
помещений под размещение объектов общественного питания, а также рекламных
поступлений.
Собственники помещений,
не смотря на свой статус, уплачивают компенсационные взносы по коммунальным
услугам, в соответствии с показаниями соответствующих узлов учета.
Годовой доход МТРК от аренды (при продаже 20%
площадей) составит -4 663 959$.
Эксплуатационные услуги –
445 000 $ (10 $ за 1 кв.м.).
Всего доход по МТРК –
5,1 млн. $.
5.3.2. Расходная часть комплекса.
Расчет текущих затрат,
возникающих при эксплуатации МТРК производится на основании опыта эксплуатации
МТРК, а также с учетом предполагаемых статей затрат.
В общем случае текущие
затраты на содержание и обслуживание МТРК включают в себя налоговые платежи,
заработную плату персонала, расходы на безопасность и охрану, оплату
электроэнергии и тепла., водоснабжения и канализации, мест общего пользования,
вывоза мусора, административные расходы, услуги связи, транспортные расходы, расходные
материалы, хозяйственные расходы, уборку здания и территории, текущий мелкий
ремонт общих и технических помещений комплекса, рекламу, непредвиденные и
прочие расходы. Общая сумма расходов, возникающих при эксплуатации МК, в
условиях России, составляет от 25 до 35 % от суммарной выручки объекта. Чем
ниже класс МК, тем меньший процент от выручки составляют текущие расходы. Для
проектируемого комплекса текущий уровень затрат принимается в 30% от суммарной
выручки или 1,53 млн.$, тогда годовая прибыль составит – 3,57 млн.$. Срок
окупаемости составит 9 лет. (может быть сокращен до 8,3 года за счет
обеспечительных платежей арендаторов и роста аренды по мере раскручивания
комплекса).
6. РАССЧЕТ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
Без продажи торговых
площадей годовой доход возрастет до 9,0 млн. долларов США, расходы на
эксплуатацию – 2,7 млн. долларов США, а прибыль – 6,3 млн. долларов США. Срок
окупаемости вложений с момента эксплуатации – 5 лет, а вместе со строительством
– 7,5 лет. Однако, учитывая внесение денежных средств по обеспечительным
платежам, а так же ежегодный рост аренды по мере раскручивания комплекса срок
окупаемости сокращается с момента эксплуатации до 3,6 года, а со стройкой до 6,3
года (со стройкой), рентабельность вложений – 15,8 %.
Расчет срока окупаемости
представлен в сетевом графике при условии 100 % инвестирования без кредитования.
Сетевой график
окупаемости инвестиций
|
N
п/п
|
Статьи
тыс. $.
|
2005
(фак-тич.)
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
Итого
|
|
1
|
Затраты на проектирование и
строительство, в т.ч. НДС
|
1330
|
10000
|
14500
|
6170
|
—
|
—
|
—
|
—
|
32000
|
|
2
|
Вложения инвестора
|
—
|
8500
|
9600
|
3870
|
—
|
—
|
—
|
—
|
21970
|
|
3
|
Вложения заказчика-застройщика
|
1130
|
1000
|
2100
|
1300
|
—
|
—
|
—
|
—
|
5530
|
|
4.
|
Обеспечи-тельный залог арендато-ров
|
200
|
500
|
2800
|
1000
|
—
|
—
|
—
|
—
|
4500
|
|
5
|
Доходы от аренды
|
—
|
—
|
—
|
3000
|
9000
|
9200
|
9400
|
9600
|
40200
|
|
6
|
Затраты на эксплуатацию МТРК
|
—
|
—
|
—
|
800
|
2700
|
2750
|
2820
|
2880
|
11950
|
|
7
|
Денежные потоки от реализации проекта
(п.5-п.6)
|
—
|
—
|
—
|
+2200
|
+6300
|
+6450
|
+6580
|
+6720
|
28250
|
|
8
|
Денежные потоки накопительные
итогом (п.8+п.2+п.3-п.4-п.7)
|
-1130
|
-10130
|
-19030
|
-21000
|
-14700
|
-8250
|
-1670
|
+5050
|
—
|
|
9
|
Срок окупае-мости
|
|
Без стройки
|
3,6 года
|
|
|
|
6,3 года
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Резервом уменьшения срока
окупаемости инвестиций является снижение стоимости строительства и инженерного
оснащения, а так же за счет снижения текущих затрат на эксплуатацию МТРК.
7. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
Деятельность предприятия
будет осуществляться управляющей компанией во главе с генеральным и
коммерческим директором, главными инженером, электриком и бухгалтером.
Организационно-правовая
форма планируемого юридического лица - Общество с Ограниченной
Ответственностью.
7.1. Состав
эксплуатирующих организаций.
С целью оптимизации
финансовых затрат служба уборки выделяется в отдельную клиринговую юридическую
фирму, охрана – в самостоятельное ЧОП и т.д. Либо на выполнение этих функций
нанимаются специализированные организации.