СОДЕРЖАНИЕ
|
Введение………………………………………………………………………………
Глава 1.
Земельная рента как доход собственника земли…………………….……
1.1. Экономическая сущность
ренты (спрос и предложение на землю)….…
1.2. Цена
земли……………………………………………………………..……
Глава 2. Рынок земли
…………………………………………………………..……
2.1. Характеристика
земельного рынка………………………………………..
2.2. Земельные
отношения………………………………………………………
2.3. Факторы, определяющие
цену земли и сельскохозяйственной
продукции……………………..…………………………………………….
Глава 3. Проблемы земельного рынка
в России…………………………….……..
Заключение……………………………………………………………………………
Литература…………………………………………………………………..……….
|
.3
.5
.5
10
15
15
16
20
34
28
30
|
ВВЕДЕНИЕ
Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой
в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама
земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит
средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для
горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных
зданий.
Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и
органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского
умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически
связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности
оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для
легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых
ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства
со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции
до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления
общественного разделения труда, его специализации.
Эффективность приложения труда и капитала на земле зависит от стечения
ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий урожай, равно
как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке фермера, на его доходе. В
сельскохозяйственном бизнесе больше риска, непредсказуемости. Особенностью
аграрных отношений является и то, что в производстве сельскохозяйственной
продукции взаимодействуют три категории населения: земельные собственники
(частные, коллективные или государство), предприниматели, вкладывающие капитал
и свое знание, и наемные работники. Каждая из групп и каждый человек в
отдельности, вступая в экономические отношения, рассчитывают на определенную
долю дохода. Земельные собственники стараются получить все большую ренту со
своих земельных владений, опираясь на рост населения и неизменность
географических границ государств.
Актуальность
темы работы
обусловлена тем, что проблема совершенствования экономического регулирования
земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее
актуальных и широко обсуждаемых не только среди экономистов, юристов,
законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Россия перешла на качественно
новые, рыночные отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле.
Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.
Понятие
«рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него
практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия
при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое
время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что
всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования
землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском
хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.
Только в этих условиях
могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном
землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан
искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство,
личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий
в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо
ценные плодородные пригодные земли.
Но
последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило
некий интерес общества к земельной проблеме.
Целью
написания этой работы является попытка анализа земельной ренты и земельного
рынка, их проблем и перспектив развития на примере аграрного сектора.
Глава 1. Земельная рента
как доход собственника земли
1.1. Экономическая сущность ренты (спрос и предложение на землю)
Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли,
не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин
"Рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая
за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых
строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других
природных ресурсов - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от
заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась
земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств
производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном
количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В
хозяйственном обороте любого государства ее столько-то - и ни гектаром больше.
Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает
единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок
к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не
оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически
сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве
государств она находится в частной собственности, и исходным условием для
образования ренты является ее аренда. Аренда земли - это вид землепользования,
при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу
(арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата
собственнику - арендная плата.
Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) обладает
монополией собственности на землю и передает свое право использования не
воспроизводимого фактора производства предпринимателю, который на условиях
арендного договора временно становится обладателем монополии хозяйствования на
земле. С монополией на землю как на объект хозяйствования и связан механизм
превращения части дохода в дифференциальную ренту.
Спрос на землю.
Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента – сельскохозяйственный
и несельскохозяйственный спрос:
D = Dсх+Dнесх,
где: D – совокупный спрос;
Dсх – сельскохозяйственный спрос;
Dнесх – несельскохозяйственный спрос.
Спрос на землю сельскохозяйственных покупателей – спрос всех тех, кто
использует плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции
любого типа: растениеводства, животноводства.
Бурное развитие промышленного строительства приводит
к тому, что под несельскохозяйственные нужды используются земли
сельскохозяйственного назначения. В России ежегодно площадь пашни на душу
населения уменьшается. Остановить этот процесс невозможно, так как
промышленность, транспорт растут и должны расти.
Спрос на землю несельскохозяйственных покупателей – спрос всех тех, кому
нужна земля для строительства, промышленного производства и других целей, не
связанных с использованием плодородия.
Кривая спроса на землю имеет отрицательный наклон, т.к. "по мере
вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития агротехники
и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к
средним и даже худшим" – закон уменьшающегося плодородия.
Это справедливо и для кривой несельскохозяйственного спроса. Она главным
образом связана с месторасположением: например, центр города (для строительства
офисов) или окраина.
Рисунок 1. Кривая спроса на землю
Особенности предложений на землю обусловлены тем, что различные земельные
участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда
и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков.
Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в
плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура.
Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки земли. Рассмотрим
это на примере (таблица 1).
Таблица 1.[1]
|
Участки земли
|
Затраты капитала
|
Средняя норма прибыли
|
Индив. цена произ. всей продукции
|
Урожай пшеницы (тн)
|
Индивид. стоим. 1 тн
|
Общ цена произ. 1 тн
|
Выручка от продаж всей продукции
|
Сверх прибыль
|
|
I
|
100
|
20%
|
120
|
6
|
20
|
30
|
180
|
+60
|
|
II
|
100
|
20%
|
120
|
5
|
24
|
30
|
150
|
+30
|
|
III
|
100
|
20%
|
120
|
4
|
30
|
30
|
120
|
|
С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная
цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная
цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая
пшеница получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по
какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо
промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению
усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии
потерпел бы банкротство.
Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству
земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В
результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую
продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям
ее производства на худших землях. Поэтому предприниматели, при условии
получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные
участки. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то
ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение
дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между
общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших
участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших
по качеству землях.
Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель.
Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам
сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям
продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у
них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности
лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к
потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные
участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения земли является
важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А
дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования
ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в
ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.
Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им
земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им
в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается
соответствующая арендная плата.
Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить
экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения,
проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры
(интенсификация производства) увеличивают выход продукции с единицы площади и
повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию по
рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой
производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до
окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для
нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец
учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными
капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на
величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента
бывает двух видов. На пути второго вида дохода есть определенные преграды.
Человек может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не
безгранично. Рано или поздно наступает время, когда дополнительная отдача,
получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится
настолько, что перестанет вознаграждать человека за его прилежание.
Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей
доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "Каждое
приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем
пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только
указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием
агротехники"[2].
Выше рассматривалась ситуация, когда землевладение и землепользование
разъединены и рентные отношения строятся между землевладельцем и арендатором. В
мире широко распространена практика, когда фермер сам является собственником
земли. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником ренты? Он
не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления на свет этого
фактора производства, а присваивает ренту как "божий дар". На самом
деле рента как экономическая категория не "растет из земли", она есть
результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства.
Точно также, как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник
имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность.
Принцип установления ренты, или арендной платы как уравновешивающей цены таков
же, как и в случае других факторов производства.
Неэластичность предложения - это одна из проблем, которая исследуется при
определении уровня ренты. Другая проблема заключается в том, что сам спрос на
землю является производным спросом. Например, если цена на пшеницу снизилась,
то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если
спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут снижаться.
1.2. Цена земли
До сих пор мы рассматривали сверхприбыль, которая образуется на лучших
участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты
первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого
дохода от их передачи в аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл.
Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая
монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель
своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию
сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам эту дань за
передаваемое на время право использовать их собственность - землю.
В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако
невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в
основе" цены земли?" Земля продается как носительница дохода. Продается
ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть
капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том,
чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму,
которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный
ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает
приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги
положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом
происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение
своего капитала, своей собственности.
Земля часто рассматривается как ресурс с фиксированным, абсолютно неэластичным
предложением. Действительно, если представим сельхозугодия в масштабе страны,
то площадь их строго ограничена. Нельзя создать "новую" землю, после
того как вся имеющаяся уже используется. При этом исключается рассмотрение
возможности расширения предложения земли, например, за счет намыва новых
территорий, освоения целины. Кроме того, предполагается, что все сельхозугодия
абсолютно идентичны по качеству и производится один вид сельхозпродукции. В
таком случае предположение об абсолютной неэластичности предложения оправдано и
возникает положение, когда вся плата за услуги фактора сводится к экономической
ренте.
Стоит заметить, что объем предложения любого фактора является в течение
какого-то промежутка времени нечувствительным или слабо чувствительным к
изменению цены, не в состоянии мгновенно или достаточно быстро увеличивать
предложение своих услуг в ответ на ее скачок вверх. В рамках сравнительной
статики такие промежутки времени принято называть соответственно мгновенным и
коротким периодами. В результате имеет место прирост в оплате услуг фактора,
который называют квазирентой. Ее отличие от земельной экономической ренты
состоит только в том, что она носит временный, преходящий характер. Взлет цены
в длительном периоде привлечет на рынок дополнительное количество фактора,
готового предложить свои услуги по более низким ценам, и квазирента сойдет на
нет. Современные экономисты все менее склонны выделять землю (включая в нее и
другие природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, вода, леса и т.п.) в
качестве особого фактора производства. Экономисты-классики (Д. Рикардо, Дж. Ст.
Миль и др.) считали землю "свободным даром природы", особым фактором
производства, отличным от рукотворных средств производства и от воспроизводимого
трудового ресурса. Но на самом деле природные ресурсы не отличаются от всего
класса капитальных благ, которые нужно сначала приготовить, а затем затрачивать
средства на поддержание их в рабочем состоянии. Если "землей" мы
считаем ресурс, который нам дан природой и может быть использован без затрат,
тогда огромные территории любой страны вовсе не являются "землей";
осушенные, расчищенные и удобренные поля - это такой же продукт прошлого труда,
как и машины"[3]. Скорее всего, землю стоит рассматривать просто
как особый класс капитальных благ с относительно неэластичным предложением.
Если же учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток
ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют
дифференциальной рентой. Обычно ее измеряют путем сопоставления рент с
одинаковых по площади худшего, среднего и лучшего участков. На рис. 2 представлены
эти участки, среди которых участок на рис. 2, а представляет худший участок, на
рис. 2, б - средний и на рис. 2, в - лучший.
Рисунок 2. Дифференциальная земельная рента.
На худшем участке дифференциальная рента (затененный прямоугольник)
отсутствует, на среднем и лучшем участках она имеет место, и ее источник - более
высокая производительность этих участков по сравнению с худшим. Повышенная
производительность увеличивает MRP земли и в результате смещает линию спроса на
услуги земли вверх, из положения DF1 в положения DF2 и DF3.При заключении
арендного договора собственник земли стремится обратить всю земельную ренту в
свой доход. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в
случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного
участка в период действия арендного договора (такую дифференциальную ренту,
связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель, называли
ранее в учебниках политэкономии дифференциальной рентой II рода в отличие от
дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняли в свою очередь
природными, "естественными", различиями земельных участков). В
дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается
учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы. В этой связи
обычно утверждается, что арендатор земли заинтересован в максимально длительных
сроках действия арендного договора, а собственник земли - в обратном.
Теория земельной ренты имеет смысл только при условии, что земля все-таки
выделяется в качестве особого, отличного от других фактора производства, т.е.
если мы обособляем землю от другого вещественного фактора производства -
физического капитала - на основании ее "несотворенности" человеком и
ее невоспроизводимости с помощью человеческих усилий. В принципе, истоки таких
представлений восходят к самым ранним стадиям развития общества, когда изготовление
каменного топора трактовалось как деяние человека, а созревание плодов в лесу -
как дар небес.
Преобладающая в современной экономической теории вышеупомянутая тенденция
не рассматривать землю в качестве особого фактора производства (ее объединяют
со специфической частью физического капитала и трактуют вместе как
недвижимость) логически делает ненужной и особую теорию земельной ренты.
М. Блауг считает, что "...Большинство современных экономистов расстались
с мыслью, что есть какая-то нужда в специальной теории земельной ренты. При
долговременном статическом равновесии совокупный продукт сводится к заработной
плате и проценту как платежам за труд и капитал, третьего фактора производства
просто не существует, а теория дифференциальной ренты интересна только тем, что
она знаменует первое появление маржинального начала в экономике"[4].
Если собственник земли пожелает продать землю, то его выручка от продажи
(цена земли) будет равна капитализированной земельной ренте. Последняя
представляет собой сегодняшнюю (текущую) ценность ожидаемых будущих рентных платежей.
Глава 2.
Рынок земли
2.1.
Характеристика земельного рынка
Рынок земли является
неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах
принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том
числе и земельной.
Землю можно свободно
покупать и продавать, конечно, в рамках этих законодательств. Например, в США
сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным
количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей
сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру, в России фермерами
производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас
в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в
собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит
не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой
законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в
землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы
имеем на нашем рынке «засилие» импортных продуктов питания (в некоторых случаях
не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по
качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же
складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно
такие).
Создается впечатление,
что законодательные органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли.
Это подтверждает и деятельность Государственной Думы, которая за все время
своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому
важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).
Земельный рынок - одна
из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий
для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние
задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня
жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником
бюджетных поступлений.
2.2. Земельные
отношения
Рынок земли и земельные
отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания
частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в
этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это
Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного
распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает
интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных
государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан
на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного,
подсобного, дачного хозяйства и садоводства"[5]
прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность,
могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"
подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать,
подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в
качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот
земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом
законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от
30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами
Российской Федерации земельных участков"[6]
регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного
хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи.
Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в
основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч
сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование
земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор
сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить,
что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство
регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном
указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит
правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может
продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который
вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и
предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура
получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи
для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство
охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает:
сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок?
Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного
назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с
землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные
участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для
рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог
бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию
производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь
расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на
горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В
основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних
местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других
- медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы,
например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно
в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для
подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства
землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от
собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с
купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога.
Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных
пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в
письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как
юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено.
Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на
землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку
продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать
на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину:
чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта
Федерации. Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность
крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала
в собственность хуторские и отрубные[7]
земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно
выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней
реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из
"общины". Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное.
Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на
земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей
собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю
продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно.
Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в
аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет
медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств
фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство
этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу
событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти
из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) -
пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную
долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними
или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд
организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается
многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в
любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное
фермерство.
У крестьянина проблем
с получением земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на
один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. -
Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века,
заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования
депутатов Госдумы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу
финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и
долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия
10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за
четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его
опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу
ипотеки[8]?
Или что-то подобное.
В 1996 году
правительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских
(фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Но она не решила
финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той
или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы
по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское
фермерство, безусловно, будет шаг за шагом развиваться.
Так что же представляет собой наше фермерство на
современном этапе? Это – около 300 тысяч хозяев и 15 миллионов гектаров земли.
Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов
продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она
фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот
продукт, который идет от фермеров непосредственно населению - через рынки,
например - не учитывается.
2.3. Факторы, определяющие цену земли
и сельскохозяйственной продукции
Цена на
сельскохозяйственную продукцию, во многом зависит от цены земельных участков
сельскохозяйственного назначения, оценка которой производится исходя из
производственного, неистощительного и наиболее эффективного использования с
учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.
Для оценки в границах
земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его
экспликацией выделяются:
- сельскохозяйственные
угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли,
занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли,
занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, замкнутые водоемы.
Цена на
сельскохозяйственную продукцию, детерминированная рыночной стоимостью земельного участка
сельскохозяйственного назначения, определяется рядом факторов.
Наиболее важный из них определяется
на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель,
занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом
рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом
характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных
для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных,
антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть
использованы для предпринимательской деятельности.
Сельскохозяйственные
угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для
предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства),
оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.
Земли, занятые зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки
застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под
хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные
на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.
При оценке рыночной
стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом
капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать
плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу
основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности,
относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка
(содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический
состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.
При оценке рыночной
стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты
существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой
учета плодородия земельного участка.
Земельная рента
рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение
сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой
доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение
нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Нормативная урожайность
сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым
в баллах бонитета.
Выбор основных и
сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет
земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых
в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и
их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия
почв.
Материальные издержки на
производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе
технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче -
смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.
Расчет издержек в
денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения
земельного участка рыночных цен.
При расчете издержек
учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе
плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям,
пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического
снабжения.
При расчете валового
дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в
течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.
Залежь оценивается
методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности
ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.
При расчете валового
дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности.
Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в
центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса).
При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.
При расчете валового
дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их
плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом
учитывается:
- возраст
многолетних насаждений;
-
породно-сортовой состав многолетних насаждений;
-
особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах
земельного участка;
- возможность
получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и
виноградников.
Современная аграрная реформа в той форме, в какой она
реализована, привела к кардинальной и необоснованно поспешной ломке
сложившегося экономического механизма хозяйствования в АПК, нарушила как
хозяйственные, так и технологические связи, нанесла большой урон производству,
условиям труда и жизни сельского населения.
Для возрождения отечественного товарного производства в
нужном объеме должны быть созданы условия наибольшего благоприятствования
развитию сельскохозяйственной отрасли. Для этого необходима качественно новая
политика ценообразования не только на продукцию данной отрасли, но и на земля,
отвечающая новым экономическим реалиям.
Глава 3.
Проблемы земельного рынка в России
Некоторые политики и
экономисты суть аграрной реформы сводят исключительно к частной собственности
на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления
эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно распоряжаться
результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы.
Очевидно, что в отношении оборота сельскохозяйственных земель необходимо
предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования,
концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального
опыта у земледельцев. В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать
свои подходы. Например, в Белгородской области использование земель проводится
на праве собственности или на основании договоров аренды земельных паев с
выплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от
произведенной продукции[9].
Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он
может сдать ее в аренду другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от
бедного к богатому, а от плохого работающего к эффективному пользователю.
При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практическая
оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования аграрного
сектора и формирования эффективного собственника.
Базовыми условиями
привлечения капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское
хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности
средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее
технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое
декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для
привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для
того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный
собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность
в развитии аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную
поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.
Принципами использования
закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии
государства, обязательность их приема при расчетах всеми организациями и
предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной
и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий.
Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от
государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель,
на которых он планирует работать. А рассчитавшись по ним поставками продукции
в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав
свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное
регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного
рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское
хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно
работать на земле.
Существуют очень много
способов и предложений по созданию цивилизованного рынка земли в России. Ниже
мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее
перспективные.
Деятельность
Государственной Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть
условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений
(Земельный кодекс, Закон "О плате за землю", частично - Гражданский
кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных
организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной
кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон
"О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О
государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и
формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон
"О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках
сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании
АПК").[10]
Характеризуя принятые
Думой законы "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О
плате за землю", можно заметить, что они не изменяют сути действующего
законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок законы
решают лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией.
Принятый еще в 1991 г. Закон исходил из отсутствия реального земельного рынка,
а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения
был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена
земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера в
условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь
собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является.
Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а
не наоборот. И, наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный
почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и
не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен
определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а
местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными
землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.
Вообще говоря, в стране
уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых регионах существует даже
мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию
ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок
деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные"
подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими
землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных
выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.
Однако, несмотря на
вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так как к
ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие
тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных
участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхозпредприятий,
выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства,
компенсацию за изъятие земель и др.
Вопросы упорядочения
земельных отношений имеют важное значение не только для формирования рынка
земли, но и для изменения организационной структуры производства
сельскохозяйственной продукции.
Тем не менее многие
проблемы призван решить Земельный кодекс Российской Федерации, введенный в
действие Федеральным Законом РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Но даже если когда-нибудь
в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без
достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному
комплексу просто не обойтись.
Заключение
Земля, на наш взгляд,
должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит,
но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот
справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в
самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится
и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не
принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все
может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми,
"освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков,
обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной
свободе для капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному
распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную
собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот,
кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю,
правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он
может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не
испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать
кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта
экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности
производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной
конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана
ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на
Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная
собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить
и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.
Надо решить и следующую
задачу: создать и запустить механизм землепользования.
После того, как в
стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения,
автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение
этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше
сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом,
оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй
ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем
гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать.
Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему
землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления
эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам
выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже
сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня
нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело
бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые мы можем сегодня на это
выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад.
Выход один:
спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских
хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники,
технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному
производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и
развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на
расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора
страны и на улучшение всеобщего благосостояния.
Список
литературы:
1.
Федеральный Закон
РФ «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
2.
Постановление ВС РСФСР от 11.10.91 N 1739-1 «Закон РФ «О плате за землю»
(в ред. Законов РФ от 14.02.1992 N 2353-1, от 16.07.1992 N 3317-1, Федеральных
законов от 09.08.1994 N 22-ФЗ, от 22.08.1995 N 151-ФЗ, от 27.12.1995 N 211-ФЗ,
от 28.06.1997 N 93-ФЗ, от 18.11.1997 N 145-ФЗ, от 31.12.1997 N 158-ФЗ, от
21.07.1998 N 117-ФЗ, от 25.07.1998 N 132-ФЗ, от 29.12.1998 N 192-ФЗ, от
24.07.2002 N 110-ФЗ, от 25.07.2002 N 116-ФЗ; с изм., внесенными Федеральными
законами от 22.02.1999 N 36-ФЗ, от 31.12.1999 N 227-ФЗ, от 27.12.2000 N 150-ФЗ,
30.12.2001 N 194-ФЗ).
3.
Сборник земельных
законов России. - Н.Новгород, 1998.
4.
Блауг М.
Экономическая мысль в ретроспективе. - М., 1994.
5.
Ерофеев Б.Ф.
Земельное право России (общая часть). - М., 2001.
6.
Львов Д. С. К
научному обоснованию экономических реформ в России//Экономика и математические
методы. 1995. Т. 31, вып. 3.
7.
Львов Д. С.,
Моисеев Н. Н., Гребенников В. Г. О концепции социально-экономического развития
России//Экономика и математические методы. 1996. Т. 32, вып. 3.
8.
Маршалл А.
Принципы экономической науки. т.1, - М. 1993.
9.
Петров В.В.
Земельное право России. – М., 1995.
10. Плата за землю: законы,
постановления, комментарии. – СПб., 2001.
11. Сборник «Малый бизнес в России:
ретроспектива и перспективы». – М., 2005.
12. Шанхалов Ф.И. Предприятия в России:
регионально-отраслевой аспект. – М., 1997.