Тема: Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредита(на примере Банка)

• Вид работы:
  Дипломная (ВКР) по теме: Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредита(на примере Банка)
• Предмет:
  Другое
• Когда добавили:
  27.03.2012 12:15:34
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

   

   

  Оглавление:

  
  
  

  Глава 1. Общетеоретические основы ипотечного кредитования. 7

  1.1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория. 7

  1.2. Исторические аспекты развития ипотечного кредитования в России. 12

  1.3. Организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования. 20

  Глава 2. Рефинансирование ипотечного кредитования в РФ.. 25

  2.1. Текущее состояние ипотечного кредитования в России. 25

  2.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования. 39

  2.3. Виды рисков при ипотечном кредитовании. 41

  2.4. Страховая защита от рисков ипотечного кредитования. 48

  2.5. Рефинансирование ипотечных кредитов. 57

  Глава 3. Пути повышения эффективности рефинансирования ипотечного кредитования. 69

  3.1. Совершенствование законодательного регулирования. 69

  3.2. Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредитования. 73

  3.3. Деятельность риэлторских фирм в сфере заключения договора ипотеки на примере Агентства недвижимости «ИНКОМ-недвижимость». 84

  Заключение. 92

  Список литературы: 96

  
  
  
  

  Введение

   

  Актуальность темы.

  Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

  В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны.

  Ипотека в России проходит качественно новый этап своего развития, а именно комплексную оптимизацию ипотечных кредитных продуктов и как следствие их доступность. По данным банка России, если в 2004 году только 9% семей имели возможность приобрести жилье по социальным стандартам самостоятельно и с помощью заемных средств, то в прошлом году этот показатель возрос уже до 11%. А на 2010 год намечено достижение уровня 30%.

  За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. Средние ставки займов на покупку готового жилья в валюте опустились до 10-11% годовых. Рублевые кредиты подешевели до 12-14% годовых. Ставки по кредитам на покупку строящегося жилья снизились до 13-15% в валюте и 16-18% в рублях. Национальным жилищным проектом предусмотрено снижение процентной ставки по рублевым кредитам до 11% в 2007 году и до 10% в 2008 году.

  В то же время развитию ипотеки мешает ряд проблем.

  Больше всего ипотечные брокеры и риэлторы довольны услугами банков: сейчас банки, идя навстречу покупателю квартиры, сократили срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита до одного дня, а то и до нескольких часов. К сожалению, аналогичной политикой не могут похвастать страховые и оценочные компании. Деятельность последних значительно увеличивает срок всей сделки, делая ипотечных покупателей еще менее привлекательными партнерами по сделке по сравнению с покупателями с "живыми" деньгами. Еще одной серьезной проблемой, которая мешает развитию ипотеки в стране, является рост цен на недвижимость – причем это происходит не только в Москве, но и в других крупных городах России.

  Чтобы сделать ипотечного покупателя таким же привлекательным для продавца квартиры, как покупатель с "живыми" деньгами, надо существенно сократить срок ипотечной сделки. В идеале – сделка по купле-продаже квартиры с использованием механизма ипотеки должна быть такой же по времени, как без ипотеки. Пока такое условие не будет выполняться, ипотечные покупатели по-прежнему будут самыми малопривлекательными партнерами для продавца квартиры.

  Между тем, ипотечная сделка отличается от обычной значительно большим числом необходимых операций. Так, для покупки квартиры по ипотеке надо провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить титул квартиры, застраховать три вида рисков. Кроме того, заемщик на всех этапах совершения ипотечной сделки должен находиться в руках одного универсального специалиста. Как выяснили опытным путем риэлторы, нельзя разделять сделку на этапы, выполняемые силами различных организаций и экспертов.

  Вышеперечисленные факторы значительно препятствуют развитию ипотечного рынка в таком крупном городе, как Санкт-Петербург. Ипотечный покупатель заинтересует продавца петербургской квартиры в последнюю очередь. С этим связано то, что объем ипотечных сделок не так высок, как мог бы быть.

  Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства.

  Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятия им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье.

  Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые "длинные деньги". Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий, государственной регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательной большой предварительной работы с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

  Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку.

  Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

  Целью данного дипломного исследования является исследование механизмов рефинансирования ипотечного кредита.

  В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи:

  · Проведен анализ сущности ипотечного кредитования;

  · Изучены организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования;

  · Рассмотрено современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и перспективы его развития;

  · Исследованы виды рисков при ипотечном кредитовании;

  · Исследованы механизмы рефинансирования ипотечного кредитования.

  · Рассмотрены механизмы страховой защиты от рисков ипотечного кредитования;

  · Предложены пути повышения эффективности управления риском в ипотечном кредитовании.

  Предметом исследования является ипотечный рынок России.

  Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

   

  Глава 1. Общетеоретические основы ипотечного кредитования

   

  1.1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория

  
  

  Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

  Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

  Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

  Преимущества ипотечного кредитования:

  · возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

  · получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

  · возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

  · возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

  · выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

  · получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

  В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью[1]. Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности:

  · долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);

  · обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

  · относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

  · низкая доходность ипотечных ценных бумаг;

  · высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

  · наличие государственного контроля за операциями;

  · государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций.

  Таким образом, в отличие от рынка недвижимости, который является, по сути, частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость[2].

  Так же как и рынок недвижимости, ипотечный рынок через изменение своих показателей способен оказать влияние на динамику показателей, характеризующих общее состояние экономики.

  Если рассматривать равновесную двухпериодную экономическую систему, в первом периоде которой происходит выдача ипотечного кредита домохозяйству с целью приобретения недвижимости для личного проживания, а во втором - возврат кредита, то динамика показателей потребления, сбережения и национального дохода будет выглядеть следующим образом.

  Получение кредита и приобретение недвижимости вызовет рост потребления жилищных благ. Поскольку недвижимость приобретается на кредитные средства, изменения объема автономного потребления не произойдет. Тем не менее, общий объем потребления домохозяйства в первом периоде возрастет.

  В связи с тем, что при приобретении недвижимости на кредитные средства часть стоимости недвижимости заемщик-домохозяйство вносит из собственных сбережений (30-50%), то объем его сбережений в первом периоде сократится. Если же недвижимость рассматривать в качестве актива, часто - крупнейшего актива домохозяйства, получаемого в первом периоде в полном объеме (100%), то налицо будет суммарный рост объема сбережений.

  В итоге в первом периоде доход экономической системы также возрастет.

  Во втором периоде, на этапе возврата кредита, потребление домохозяйства снизится из-за необходимости выплаты процентов, в то время как уровень сбережений останется неизменным. Следовательно, совокупный доход второго периода, также сократится.

  В реальной экономике, когда существует множество домохозяйств, часть которых берет кредиты, а другая отдает в течение одного и того же периода, рост доходов первой категории домохозяйств (берущих кредит) будет компенсироваться сокращением доходов второй категории домохозяйств (отдающих кредит). Таким образом, итоговый совокупный доход экономической системы будет оставаться неизменным:

  у →const.

  Рост или сокращение национального дохода может произойти в случае общего изменения экономической конъюнктуры, которое, через изменение ставки процента или других макроэкономических показателей, окажет воздействие на спрос домохозяйств на ипотечные кредиты.

  Помимо заемщиков-домохозяйств, имеющих целью приобретение на кредитные средства недвижимости, которая будет служить обеспечением по кредиту, на ипотечном рынке присутствуют и другие категории субъектов. К ним относятся:

  · банк, стремящийся максимизировать прибыль и дивиденды акционеров через участие в долгосрочном кредитовании;

  · инвестор, стремящийся диверсифицировать риски в своем портфеле путем вложения средств в низкорисковые ипотечные ценные бумаги;

  · государство, создающее условия для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляющее контроль за операциями на ипотечном рынке и поддержку отдельных категорий заемщиков[3].

  С позиции финансового рынка, в роли субъектов ипотечного рынка выступают: вкладчики, т.е. первичные кредиторы, или первичные источники капитала; кредиторы - сберегательные депозитные институты; посредники вторичного рынка; кредиторы, не являющиеся депозитными институтами, и конечные потребители капитала в сфере недвижимости.

  Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности. Существует два основных вида ресурсов.

  Во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков. Если речь идет об универсальном коммерческом банке, то средства вкладчиков выступают прямым источником для ипотечных операций банка. Однако возможен и другой вариант, когда депозиты населения рассматриваются в качестве накопительных счетов в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах, из которых в дальнейшем осуществляется долгосрочное кредитование самих вкладчиков по закрытой схеме (как в немецкой модели стройсбережений).

  Во-вторых, возможно получение средств для ипотечного кредитования из так называемых «оптовых» источников (wholesale funds). К ним относятся средства пенсионных, страховых и других крупных фондов; кредитные линии и другие договоренности с одним или несколькими банками (используется в основном для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков); средства, полученные в результате продажи ипотечных ценных бумаг крупным институциональным инвесторам. Как будет видно из дальнейшего анализа, именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента их увольнения, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Таким образом, ресурсы пенсионных фондов, условия платежей и ожидаемая норма прибыли соответствуют принципам долгосрочности ипотечных ссуд и фиксированности процентов по ипотечным кредитам.

  Составляющими элементами традиционного ипотечного кредита являются: допустимый размер кредита; срок кредитования; условия погашения кредита; размер процентной ставки; размер регулярного платежа. Чем выше процентная ставка по кредиту, тем выше регулярные платежи и, следовательно, ниже будет число заемщиков. Если доход потенциального заемщика постоянный или снижается, а ипотечная процентная ставка растет, то большая часть потенциальных заемщиков будет вынуждена уйти с рынка:

  i↑,y−const.−D↓,AD↓

  С другой стороны, когда доходы растут быстрее, чем процентная ставка, покупатели хлынут на рынок, рассматривая недвижимость в качестве надежного объекта для инвестиций и обеспечения собственной стабильности.

  Таким образом, для повышения доступности ипотечных кредитов кредитор меняет одну или несколько из составляющих ипотечного кредита.

  При осуществлении операций на ипотечном рынке его участники испытывают различные виды рисков: риск процентных ставок; риск досрочной оплаты; кредитный риск; рыночный риск, риск ликвидности[4].

  Риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов ипотечного кредитора по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов.

  В классическом варианте процент по ипотечному кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Положительной чертой такого кредита является возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению кредитного риска. Однако он может применяться только в экономических системах с относительно низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимостью финансовых ресурсов (Рис. 1.1.).

  Рис. 1.1. Влияние на изменение потребления домохозяйств кредитов с фиксированной и «плавающей» процентной ставкой

  
  

  С1 — потребление в I периоде

  С2 — потребление во II периоде

  AB - первоначальное бюджетное ограничение

  е — первоначальное потребление

  f - потребление после выдачи кредита с фиксированной ставкой процента

  g - потребление после скачка инфляции

  π↑↑,i↑→ά↑→реальные платежи по кредиту ↓→АВ→DB,→e→g→ кредиты с «плавающей» процентной ставкой →DB→AB

  Значительное изменение уровня инфляции в сторону повышения в течение срока кредитования с фиксированной ставкой процента может привести к нарушению баланса активов и пассивов кредитной организации и потере ее ликвидности. Реальная стоимость возвращаемых средств сокращается, что выгодно для заемщика и позволяет ему перейти на более высокий уровень потребления. На Рис. 1.1. это отражено переходом с бюджетной линии AB (точка f) на линию DB (точка g).

  
  

  1.2. Исторические аспекты развития ипотечного кредитования в России

  
  

  Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

  Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

  Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

  Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

  При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

  Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

  Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

  Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

  В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк".

  Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

  В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

  Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

  В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита "Санкт-Петербургское городское кредитное общество". В 1863 г. было учреждено "Общество взаимного кредита".

  С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

  Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

  К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

  В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

  Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

  После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

  Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

  1. Контрактные сбережения

  Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

  В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

  В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

  В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

  В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

  Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

  Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

  Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

  Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

  Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

  2. Ипотечное кредитование.

  До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

  Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

  В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

  В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

  В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

  В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

  Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

  3. Государственная поддержка.

  Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

  Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

  Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

  Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

  Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

  Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

  
  

  1.3. Организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования

  
  

  Операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Субъектами первичного рынка выступают, с одной стороны, частные лица - заемщики, с другой стороны - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие кредиты под залог недвижимости. Кредитные институты при осуществлении ипотечных операций формируют долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости. Однако при этом у них снижается объем доступных денежных ресурсов -возникает проблема привлечения свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования.

  Вторичный рынок ипотечного кредитования возникает с целью решения проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Существует несколько вариантов рефинансирования, основными из которых являются уступка прав по ипотечному кредиту взамен получения денежных средств при помощи цессии или ценных бумаг и выпуск, и размещение ценных бумаг кредитора при оставлении требований по ипотечным кредитам в собственном портфеле.

  При первом варианте рефинансирования необходимо наличие специальных институтов, специализирующихся на покупке ипотечных кредитов, формировании их в пулы и продаже пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке. Для второго варианта рефинансирования требуется наличие специального законодательства в сфере эмиссии ценных бумаг кредитора, обеспеченных имеющимися в его портфеле требованиями по выданным ипотечным кредитам.

  Функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах[5].

  При более детальном рассмотрении ипотечного рынка его структура представляет собой совокупность взаимосвязанных частей, принадлежащих внутренней или внешней среде ипотечной системы[6]. В каждой среде существует несколько подсистем, характеризующих отдельный элемент ипотечной системы (Рис. 1.2.).

  Рис. 1.2. Структура ипотечной системы

  Во внутреннюю среду ипотечного рынка входят подсистема недвижимости, характеризующая состояние рынка строительства и оборота недвижимости; подсистема первичного рынка, дающая представление о рынке ипотечных кредитов, и подсистема вторичного рынка, связанная с функционированием финансового рынка. Именно на финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования.

  Подсистемы первичного и вторичного рынка во внутренней среде ипотечной системы отвечают за процесс инвестирования капитала на рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Подсистема рынка недвижимости отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь ипотечный процесс. Она отвечает за формирование предложения. Поскольку, как известно, строительная индустрия относительно инерционна и не может быстро реагировать на изменение объема спроса, подсистема недвижимости полностью подчинена поведению инвестора, который может активизировать потребительский спрос. Поэтому ее роль в ипотечной системе пассивна.

  К внешней среде системы ипотечного кредитования относятся:

  · политические факторы, такие как: стабильность общественной системы, предсказуемость политических режимов, отсутствие военной угрозы, развитость мер государственной поддержки системы;

  · правовые факторы, характеризующиеся общим состоянием правовой среды общества и выражающиеся в способности защищать отношения собственности и обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;

  · экономические факторы: общее развитие кредитно-финансовой системы в стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной валюты к инфляции, платежеспособность населения, развитие системы страхования экономических рисков, связанных с ипотекой;

  · исторические условия и факторы.

  Существование этих факторов является основой для многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования могут реализовываться одновременно и не исключают друг друга, а отличаются преимущественно технологией рефинансирования.

  При выработке политики по построению общегосударственной системы ипотечного кредитования необходимо рассмотреть начальные условия для ее формирования, которые задаются факторами внешней среды системы, и проанализировать их влияние на внутреннюю среду ипотечной системы.

  Если в стране не развит рынок капиталов (как в экономике пореформенной России), то подсистема вторичного рынка не может выполнять доминирующую роль. Связано это с тем, что свободные ресурсы, которые могли бы быть вовлечены в оборот, имеют экономические характеристики, не привлекательные для широкого круга заемщиков. По этим же причинам функцию главного инвестора не может выполнять и первичная подсистема. Но при этом она может играть роль оператора системы.

  Подсистема недвижимости, где главными действующими лицами являются покупатель, продавец и производитель жилья, также имеет неблагоприятные начальные условия, созданные совокупностью факторов внешней среды. Однако на этапе становления ипотечной системы, в случае принятия экономических мер по активизации потребительского спроса, эта подсистема может стать ведущей. Если в развитой системе ипотечного кредитования основным инвестором является рынок капиталов, а потребитель выполняет роль соинвестора, то в развивающейся системе основным инвестором является покупатель. Дополнительные источники финансирования могут быть привлечены из реального сектора экономики, поскольку именно он получает мобилизованный инвестиционный импульс от покупателя. В целом, через активизацию потребительского спроса в системе ипотечного кредитования происходит мобилизация инвестиций населения. Благодаря эффекту мультипликации эти инвестиции умножаются, порождая новые налоговые поступления. Поскольку часть дополнительно полученных из налоговых поступлений бюджетных ресурсов может быть использована для рефинансирования в системе ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что при определенных условиях эта система становится самодостаточна.

   

  Глава 2. Рефинансирование ипотечного кредитования в РФ

   

  2.1. Текущее состояние ипотечного кредитования в России

  
  

  Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

  По данным Ассоциации Российский банков (АРБ) за 2000 – 2005 г.г. общий объем выданных ипотечных кредитов составил более 4-х млрд. долларов США.

  Рисунок 2.1. Объем ипотечных кредитов за 2000-2005 г.г.

  
  

  Одним из показателей, свидетельствующих о развитости ипотеки, является доля ипотечных кредитов по отношению в ВВП. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. Именно такие показатели были в России в 1913 году, а сегодня доля ипотечных кредитов не превышает 1%, так что для достижения прежнего уровня необходим двадцати пяти кратный прирост. К 2010 году правительство России планирует увеличить долю ипотечного рынка до 5% ВВП. На рисунке 2 представлены данные по доле ипотечных кредитов в Валовом внутреннем продукте различных стран зарубежья и России. Наибольшее развитие ипотека получила в Нидерландах, где доля ипотечных кредитов в ВВП составляет почти 100%, которые сохраняют за собой 8-е место среди конкурентоспособных стран мира (по данным Международного института развития менеджмента в Лозанне и Мирового экономического Форума).

  Рисунок 2.2. Доля ипотечных кредитов в ВВП России и зарубежных странах.

  
  

  Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд рублей. При этом взрывным ростом характеризовался рынок ипотечного кредитования в регионах РФ. В целом 2007 год не был однозначным для российской ипотеки: С одной стороны – активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы – характеристики первичного рынка в прошедшем году.

  С другой стороны – развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала значительно осложнило жизнь прежде всего участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. Первые кризисные явления наблюдались в сегменте высокорискованных ипотечных кредитов в США еще в начале 2007 года, затем последовал кризис ликвидности на долговых рынках, который к концу года превратился в глобальный кризис финансовых рынков. Для российских участников рынка это означало значительное увеличение стоимости привлечения финансовых ресурсов на международных рынках, не говоря уже о том, что для многих эти рынки вообще закрылись. Инвесторы по всему миру стали обращать повышенное внимание на риски различных видов ценных бумаг, а кредиторы, в том числе и российские, ужесточили условия по отношению к некоторым категориям заемщиков.

  Таблица 2.1

  Объем задолженности по кредитам на покупку жилья (ист. ЦБ РБ )

  	В рублях, млн.		В иностранной валюте, млн.
  Дата	На покупку жилья	Из них ипотечные жилищные кредиты	На покупку жилья	Из них ипотечные жилищные кредиты
  2008 год
  01.01.08	579 381	446 281	178 140	164 931
  2007 год
  01.10.07	458 791	340 464	164 197	145 759
  01.07.07	359 935	250 681	143 417	123 759
  01.04.07	288 959	187 263	122 695	102 025
  01.01.07	239 361	144 806	110 813	89 091
  2006 год
  01.10.2006	166 016	86 252	95 919	74 158
  01.07.2006	119 706	51 594	72 790	52 934
  01.04.2006	86 550	28 866	54 704	36 983
  01.01.2006	77 396	22 223	48 285	30 566
  2005 год
  01.10.2005	62 318	14 404	36 794	20 751
  01.07.2005	51 429	10 945	27 876	15 165
  01.04.2005	42 247	7 787	21 274	11 708
  01.01.2005	36 534	7 150	17 871	10 622
  2004 год
  01.10.2004	25 904	5 021	14 223	8 863
  01.07.2004	19 451	3 673	11 275	7 056

  
  

  К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно переходит в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедряются системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента. Участники рынка обращают повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.

  Рефинансирующие организации. В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают специализированные рефинансирующие организации: АИЖК, ГПБ Ипотека, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Крупные банки также являются активными участниками вторичного рынка , запуская собственные программы рефинансирования (ВТБ, КИТ Финанс, Русский ипотечный банк). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

  Ипотечные брокеры. Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлторских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости. 

  Бюро кредитных историй. В целях повышения защищенности прав и законных интересов кредиторов и заемщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях». Кредитная история - систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентирована законодательством. Кредитное бюро - специализированная коммерческая организация, которая: аккумулирует сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитх, хранит эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляет новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщика. Положительная кредитная история увеличивает возможность и сокращает схему получения положительного решения по выдаче кредита, обеспечивает доверительное отношение к заемщику со стороны кредитной организации, а также может способствовать получению благодарственных писем, дающих гарантию лояльности от кредитора. На сегодняшний день на данном рынке представлено около 10 участников, которые осуществляют различные функции по сбору и анализу информации о заемщиках. Роль кредитных бюро в обозримом будущем будет только возрастать, что связано с повышенным вниманием к качеству заемщиков и к процессам андеррайтинга в банках в условиях текущей ситуации на мировых рынках капитала. С течением времени аналитическая ценность информации, собранной кредитными бюро будет увеличиваться по мере накопления значительных объемов статистики по кредитным историям. 

  Рейтинговые агентства. Это коммерческие организации, занимающаяся оценкой платёжеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.п. Наиболее известный продукт рейтинговых агентств -- это оценка платёжеспособности — кредитный рейтинг. Он отражает риск невыплаты по долговому обязательству и влияет на величину процентной ставки, на стоимость и доходность долговых обязательств. При этом более высокий рейтинг соответствует меньшему риску невыплаты. В мире насчитывается более 100 рейтинговых агентств. К наиболее известным международным рейтинговыми агентствам, которые присваивают рейтинги структурированным продуктам в рамках секьюритизации активов относятся: Fitch Ratings, Moody's, Standard&Poor's. Эти участники рынка активно работают с российскими эмитентами при осуществлении выпусков ипотечных ценных бумаг.

  Специализированные депозитарии ипотечного покрытия. Депозитарий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав собственности на ценные бумаги. В России депозитарием может быть только юридическое лицо. Основная функция специализированного депозитария ипотечного покрытия по отношению к эмитенту ипотечных ценных бумаг – ведение реестра ипотечного покрытия. В состав ипотечного покрытия могут включаться как несекьюритизированные требования, обеспеченные ипотекой (кредитный и ипотечный договоры), так и ценные бумаги в виде закладных либо ипотечных сертификатов участия. Не допускается наличие в ипотечном покрытии дефолтных обязательств и тех, по которым утрачен предмет ипотеки. Учет ипотечного покрытия специализированным депозитарием должен вестись таким образом, чтобы однозначно идентифицировать предмет ипотеки, сумму требования, степень исполнения обязательства, порядок и периодичность платежей.

  Оказание услуг по ипотечному покрытию может включать следующие процедуры: 

  ·   учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие;

  ·   хранение и учет прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие;

  ·   контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, в том числе: контроль за соблюдение эмитентом требований действующего законодательства и условий эмиссии, установленных зарегистрированным решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием; контроль за соблюдением управляющим требований действующего законодательства и зарегистрированных правил доверительного управление ипотечным покрытием;

  ·   предоставление документов по ипотечному покрытию и данных учета имущества, составляющих ипотечное покрытие;

  ·   формирование реестра ипотечного покрытия и справки о размере ипотечного покрытия.

  Наиболее известные участники рынка предоставления этих услуг в России - депозитарий Газпромбанка, депозитарий Росбанка и депозитарная компания "Регион". 

  Коллекторские агентства. Организации по сбору долгов призваны помочь кредиторам в работе с проблемными заемщиками, поскольку с активным ростом потребительского и ипотечного кредитования не менее активно увеличивается и объем просрочек по кредитам. Основа работы агентств – индивидуальный контакт с должниками и переговорный процесс. Несмотря на имеющийся мировой опыт, работа коллекторских агентств никак не отрегулирована законодателем, они не получают государственной поддержки и никем не контролируются. Однако их роль в развитии инфраструктуры рынка ипотечного кредитования также стремительно растет. В России существует несколько основных видов коллекторских агентств:

  а) Юридические. Агентства, образовавшиеся (созданные) на базе сильных юридических фирм, являющиеся по большому счету одним из отделов этих фирм. Имеют серьезный положительный опыт взыскания долгов, через судебные инстанции. Эту же методику используют и в коллекторской деятельности. Практически полностью отсутствует досудебная работа (за исключением работы call-центра).

  б) Банковские. Агентства фактически являющиеся продолжением собственной службы безопасности и обслуживающие свой банк (или группу дружественных банков). Методика работы: все методы СБ банка, но в более жесткой форме. 

  в) Специализированные. Агентства изначально созданные для возврата долгов сторонним организациям, среди которых можно выделить организации федерального и регионального уровней.

  Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний день завершено несколько сделок секьюритизации по российскому законодательству. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

  В настоящее время (по состоянию на 31 декабря 2007 г.) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховыми компаниями.

  Агентством аккредитованы 76 региональных операторов и 64 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдает 133 организации из 70 регионов РФ. Агентством рефинансировано 109295 ипотечных кредитов на общую сумму 78 млрд. 867 млн. рублей. С 1 июля 2007 года АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

  Таблица 2.2

  Статистика рынка ипотечного кредитования в 2006 году по федеральным округам

  N	Федеральный округ	Количество сделок с жильем, шт.	Ипотека жилых помещений, шт.	Доля ипотеки в сделках с жильем, %	Количество закладных
  1	Российская Федерация	2 400 697	206 123	9	125 615
  2	Центральный ФО	546 333	38 722	7	17 330
  3	Северо-Западный ФО	240 402	15 151	6	10 095
  4	Южный ФО	272 207	12 330	5	5 969
  5	Приволжский ФО	594 134	54 240	9	39 660
  6	Уральский ФО	289 912	35 237	12	12 199
  7	Сибирский ФО	354 941	44 780	13	36 107
  8	Дальневосточный ФО	102 768	5 663	6	4 255
  Источник: АИЖК; актуальность: март 2007

  
  

  За все время работы Агентство выпустило 11 серий рублевых облигаций на сумму 40,4 млрд. рублей. 31 января 2008 года на Фондовой бирже ММВБ состоялось размещение неконвертируемых документарных купонных облигаций АИЖК на предъявителя серии А11 на сумму 10 млрд. рублей, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации. По результатам конкурса эмитентом была установлена ставка фиксированного купона в размере 8,2%.

  В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям серии А11 инвесторами было выставлено 50 заявок на общую сумму 12,4 млрд. рублей. В заявках, поданных инвесторами, были указаны ставки в диапазоне от 7,99% до 8,5% годовых. Заявки на покупку облигаций Агентства серии А11 поступили от институтов развития и рыночных участников. Организаторами выпуска выступили «Газпромбанк» (ОАО) и КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО). В состав синдиката в качестве соорганизаторов вошли: ЗАО АКБ «Ситибанк» (ведущий соорганизатор), ОАО «Банк ВТБ»(соорганизатор). 

  Таблица 2.3

  Тенденция к стандартизации рынка ипотеки

  	2005	2006
  Ипотечные кредиты, не оформленные закладными	53%	39%
  Стандартные закладные, не выкупленные АИЖК	27%	41%
  Стандартные закладные, выкупленные АИЖК	20%	20%
  Всего закладных	78 тыс. шт.	206 тыс. шт.
  Источник: АИЖК; актуальность: март 2007

  
  

  По данным Центрального Банка России, объем задолженности по кредитам, выданным на покупку жилья на 1 октября 2007 г. достиг 622,99 млрд руб. Из них 486,22 млрд руб. (78%) - задолженность по ипотечным жилищным кредитам. Таким образом, как и в предыдущие годы, ипотечные кредиты демонстрировали опережающий рост по сравнению с другими кредитами населению: за 9 месяцев прирост задолженности по ипотеке составил 107,9% (по жилищным кредитам - 77,9%, по всем кредитам физическим лицам - 41,6%). При этом в третьем квартале 2007 г., несмотря на проблемы некоторых участников рынка, обусловленные ограничением возможностей фондирования из-за глобального дефицита ликвидности, ипотечные кредиты продолжали ускоренный рост: в июле-сентябре их объем увеличился на 29,9% (в то время как кредиты населению в целом выросли на 13,7%).

  Данные ЦБ свидетельствуют о том, что на российском рынке пока не произошло повышения среднего уровня ставок по ипотечным кредитам в ответ на ограничение доступа российских банков к иностранному финансированию и удорожание заимствований. Напротив, ставки по вновь выданным ипотечным кредитам по результатам трех кварталов сократились (по сравнению с первым полугодием 2007 г.): в рублях - с 13% до 12,7%, в иностранной валюте – с 11,2% до 11%. Это обусловлено тем, что выдачу ипотечных кредитов активизировали крупнейшие российские банки, в меньшей степени зависимые от внешних источников фондирования, и дочерние ипотечные банки, получающие поддержку от материнских банков.

  По данным ЦБ на 01.10.07 в России насчитывалось 735 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 557 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов по итогам трех кварталов 2007 года стали: Москва (51,1 млрд. руб), Тюменская область (24,3 млрд. руб), Санкт-Петербург (23,8 млрд. руб), Московская область (21,6 млрд. руб), Свердловская область (13,7 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (13,3 млрд. руб), Новосибирская область (13,1 млрд. руб), Красноярский край (12,8 млрд. руб), Самарская область (11,9 млрд. руб), Челябинская область (11,8 млрд. руб), Алтайский край (9,5 млрд. руб).

  На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Среди новых участников рынка можно отметить ИпоТек банк. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников, а с активной экспансией иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

  Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества.

  Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

  Рис. 2.3. Объем ввода жилья в Российской Федерации, млн.кв.м. (ист. Институт экономики города)

  2007-2010: Прогноз в соответствии с ФЦП "Жилище"

  
  

  Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

  Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

  Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

  Рис. 2.4. Рост рынка ипотечного кредитования 2004-2010гг (факт+прогноз) (ист. АИЖК)

  Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

  Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

  Среди итогов 2007 года следует отметить ускоренный рост объемов ипотечного кредитования в регионах. Произошла сегментация рынков жилья и клиентской базы, банки переориентируются с продуктов, рассчитанных на широкие клиентские группы, на кредиты, предназначенные для целевой аудитории, например, молодые семьи. Совершенствование бизнес-процессов и либерализация условий кредитования обусловили повышение доступности (увеличение максимального размера кредита). В то же самое время мы увидели, что, выходя на международные рынки, российская ипотека становится частью глобальной финансовой системы и зависит от изменений, которыми нельзя управлять. Потенциал роста российского ипотечного рынка значителен, но долгосрочное фондирование является основной проблемой. Кроме того, повышение доступности кредитов несет дополнительные риски, ипотечные портфели должны быть сегментированы по рискам, необходимо их точно оценивать и управлять ими.

   

  2.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования

  
  

  Если с законодательством в области ипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существование отдельных проблем, в 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжает развиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о создании эффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов.

  Институт ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2003 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние изменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ.

  Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование положений» Закона об ИЦБ. В ряду внесенных поправок можно выделить следующие:

  ·   исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья.

  ·   возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций.

  ·   возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам.

  ·   ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга.

  Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.

  Федеральная служба по финансовым рынкам подготовила законопроект, целью которого является развитие рынка секьюритизации активов в России. Законопроект предполагает внесение изменений в ряд существующих законов (Гражданский кодекс РФ, Закон о несостоятельности (банкротстве), Закон о рынке ценных бумаг, Закон о банковской деятельности, Налоговый кодекс и другие). Отдельный закон о секьюритизации создаваться не будет.

  Предложенные изменения ориентированы на развитие секьюритизации различных активов, как во внутренних, так и в международных сделках, на создание благоприятной среды для инвесторов и заемщиков при осуществлении финансирования в России. Законопроект является первой серьезной попыткой создания нормативной базы по секьюритизации, в настоящее время он находится на рассмотрении в различных ведомствах.

   

  2.3. Виды рисков при ипотечном кредитовании

  
  

  Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие — пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

  Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности.

  Крах кредитных учреждений в США в 1920-1930-е годы, крах ссудно-сберегательных учреждений в 80-х годах заставил государственные институты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль за рисками и управление ими, жесткий контроль за кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой, и т.д.). И все это как часть общей стратегии и управления. Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения для получения определенной доходности по осуществляемым операциям. В связи с усложнением финансовых технологий, распыленностью одной операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствлением, усиливается государственная роль и контроль за рискованными операциями банков.

  Остановимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного кредитования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.

  Риск процентной ставки

  Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

  Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться.

  Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.

  Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные.

  Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества"1. В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.

  Кредитный риск

  Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

  Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. Б качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

  Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США — 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости — собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

  Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

  В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга)2.

  Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

  Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

  Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

  Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 80-е годы с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мнению многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.

  Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки — один из основных факторов проводимой жилищной политики, это исключение многих рисков и стабильность рынка.

  В России существует явное завышение цен на недвижимость. Чтобы решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок; так и налогов на недвижимость). Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов: завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения, отсутствие многих организационных решений вопросов налогообложения, отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др. Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожидая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а наоборот, наступательно, разворачивая новые более безопасные ипотечные технологии, с возможностью компенсации этих несоответствий.

  Только на правильном анализе могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ это всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на развитие ипотечного кредитования в России огромно.

  Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости — это важная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, так как от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора.

  Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходимо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середина, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими изменениями.

  Один из общегосударственных обязательных стандартов, установленных в США, — коэффициент кредитоспособности (доступности кредита). Этот коэффициент показывает максимально допустимые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным доходам. Общепринятый стандарт — 28-30%.

  Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кредитного срока.

  
  

  2.4. Страховая защита от рисков ипотечного кредитования

  
  

  Проблеме рисков ипотечного кредитования и их страхованию посвященные работы многих зарубежных и отечественных ученых, среди которых следует выделить исследования П. Самуельсона, Х. Ламперта, О. Т. Евтуха, В. Кудрявцева, Е. Курдявцевой, К. Сорванца, В. Грушка, В. Кравченко, О. Пилипченко, М. Логінова, Л. Донцовой, Т. Ковальчук, А. Циганова и многих других.

  Научная мысль на сегодняшний день пришла к выводу - «риск является объективным явлением в различных сферах человеческой деятельности...»[7]. За своей экономической сутью риск «характеризует вероятность наступления события, связанной с возможными финансовыми потерями или другими отрицательными последствиями для деятельности субъекта рынка вследствие неблагоприятных изменений на этом рынке»[8].

  Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страхователем и субъектами ипотечного рынка, этим самым повысить надежность системы ипотечного кредитования в целом, уменьшить размер начального взноса при приобретении жилья в кредит, что обеспечит доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения.

  Ипотечное страхование - это совокупность видов страхования, которые обеспечивают защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования[9].

  Организация взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными организациями в рамках ипотечного страхования оказывает содействие интеграции банков и страхователей, создает новые формы взаимоотношений между финансовыми институтами, оказывает содействие развитию национального финансового рынка.

  Управление ипотечными рисками с помощью технологий страхования определяет необходимость их идентификации и классификации за определенными признаками. Ипотечные страховые риски могут быть структурированы в зависимости от субъектов, которые подвергаются риску, и разделяется на риски кредитора и риски заемщика. Классификация страховых рисков кредитора представлена на рис. 2.5.

  Страховые риски заемщика ипотечного кредита аналогичны рискам кредитора, но группируются за другими признаками. Риски заемщика связаны с невозможностью выполнения обязательств по кредитному договору. Риски заемщика показаны на рис. 2.6.

  Программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщика. Цель программы - обеспечить максимальную защиту имущественных интересов заемщиков и кредиторов от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

  Рис.2.5. Классификация страховых рисков кредитора при осуществлении ипотечного кредитования жилья.

  Полноценная страховая защита участников ипотеки требует решения следующих задач:

  ·   Включение в программу ипотечного страхования широкого спектра страховых продуктов, который обеспечивает возможность их комбинирования соответственно условиям кредитования конкретного заемщика.

  ·   Разработка оптимального страхового покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при возникновении наиболее вероятного страхового случая.

  
  

  Рис. 2.6. Классификация страховых рисков заемщика ипотечного кредита.

  Для достижения поставленных целей и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах.

  ·   Комплексность - совокупность видов страхования, которые включаются в программу, должна обеспечивать защиту от максимального количества ипотечных рисков.

  ·   Гибкость - программа предусматривает разнообразный объем страхового покрытия, которое учитывает особенности кредитных программ и потребности участников ипотечного рынка в страховой защите.

  ·   Клиентоориентированость - стандартизация ипотечных страховых продуктов и усовершенствование технологии их реализации обеспечивают индивидуальный подход к каждому застрахованному, оперативность оценки риска. Конкурентоспособность страховой программы возрастает, если включить в нее такие условия, как возможность уплаты страховой премии в розницу, корректирование размера страховой суммы и графика платежей при досрочном погашении ипотечного кредита.

  ·   Доступность - в условиях дефицита финансовых ресурсов дополнительные расходы на приобретение страховой услуги не должны становиться непосильным бременем для заемщика. Размер премии по договору ипотечного страхования следует рассчитывать, исходя из экономически обоснованных страховых тарифов, которые учитывают такие особенности ипотечного страхования, как уменьшаемая страховая сумма, комбинированные договоры и другие факторы, которые разрешают оптимизировать размер страховых платежей[10].

  Необходимость страхования объекта недвижимости определена существующими правовыми нормами. Согласно Закону Украины «Об ипотеке» от 1 января 2004 года (Раздел 8) устанавливается, что ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчу, если ипотечным договором эта обязанность не наложена на ипотекодержателя. Таким образом, страхование недвижимого имущества является обязательным условием выдачи ипотечного кредита.

  Также, кроме обязательного, ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование. В частности, соответственно закону Украины “Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификаты”, эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможных убытков в случае изменения курса национальной валюты.

  В зависимости от требований банка и финансовых возможностей заемщика страховой продукт может включать в себя основное и дополнительное страховое покрытие (табл. 2.4). Основное покрытие предусматривает минимальный набор рисков, необходимость включения которых в договор страхования обусловлена высокой вероятностью их наступления и значительным размером предусмотренных убытков. Дополнительное покрытие расширяет возможности страховой защиты за счет включения в договор рисков, связанных со специфическими особенностями конкретного объекта страхования.

  Таблица 2.4

  Варианты страхового покрытия по договору страхования заложенной недвижимости

  Страхование недвижимого имущества от рисков уничтожения и повреждения
  Основное покрытие	Дополнительное покрытие
  Пожар, молния Взрыв газа для бытовых нужд Залив водой вследствие аварии инженерных систем Стихийные бедствия Противоправные действия третьих лиц	Падение на застрахованное имущество летательных аппаратов или их частей Наезд транспортных средств Механические повреждения имущества животными

  Рядом со страхованием риска залога, важным условием эффективности ипотечного кредитования есть минимизация рисков неплатежеспособности заемщика. Заключение договора личного страхования обеспечивает кредитору гарантию погашения задолженности и защищает имущественные интересы заемщика ипотечного кредита и членов его семьи на случай смерти или потери им трудоспособности. Страховое покрытие по настоящему договору также можно разделить на основное и дополнительное (табл. 2.5). Страхование на случай смерти и полной потери трудоспособности является особенно важным, поскольку наступление данных рисков практически всегда приводит к невозможности выполнения обязательств по кредитному договору. При этом размер страхового покрытия будет рассчитываться как определенный процент страховой суммы.

  Таблица 2.5

  Варианты страхового покрытия по договору страхования жизни и трудоспособности заемщика

  Страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита
  Основное покрытие	Дополнительное покрытие
  Смерть заемщика по любой причине, включая смерть в результате несчастного случая Постоянная полная потеря трудоспособности заемщика	Постоянная частичная потеря трудоспособности заемщика Временная потеря трудоспособности заемщика

  Риск потери залога ипотечного кредита может быть реализован не только в форме физического уничтожения недвижимого имущества, но и быть следствием потери права собственности на недвижимость. Жилье, приобретенное на вторичном рынке, может быть утраченное собственником в случае признания судом недействительной одной из операций, осуществленных с данной недвижимостью раньше.

  Инструментом снижения рисков кредитора и защиты имущественных интересов заемщика может служить заключение соглашения страхования на случай потери имущества в результате приостановления прав собственности (титульное страхование).

  Итак, в наше время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают три базовых страховых продукта:

  ·   страхование недвижимого имущества от рисков потери и порчи;

  ·   страхование на случай потери недвижимого имущества в результате приостановления прав собственности (титульное страхование);

  ·   страхование на случай смерти или потери трудоспособности заемщика ипотечного кредита.

  Кроме того, страховые компании предлагают в виде дополнения к стандартной программе страхования ответственности перед третьими лицами при эксплуатации недвижимого имущества.

  Такая система действует во всех развитых странах. Так, в Канаде ведущее место в сфере ипотечного страхования занимает Канадская ипотечно-жилищная корпорация. Ипотечное страхование в Канаде является обязательным для кредитов с высоким, более 75%, показателем соотношения между стоимостью обеспечения и размером займа. Вдобавок, при начальном взносе в 35%, необходимым условием получения кредита является страхование жизни заемщика[11].

  В США, в частности, действуют две системы ипотечного страхования - государственная и частная. Государственная система представлена Федеральными жилищными агентствами. Частная начала развиваться 40 лет тому назад, когда государственная система доказала свою эффективность. Главное отличие между этими двумя системами состоит в величине покрытия убытков. Государственная страховая система покрывает 100% невыплаченного кредита: в этом случае заложенная квартира становится собственностью заемщика, который ее реализует и таким образом компенсирует свои потери. Частная страховая система покрывает лишь 25% невыплаченного кредита, а остальную - банк покрывает за счет реализации залога.

  Заемщиками Федеральных жилищных агентств выступают граждане с низким уровнем доходов, а частных страховых компаний - со средним. На сегодня объем страхования государственной системы составляет 500 млрд. долл. США, а частной - 720 млрд. долл. Главной целью введения ипотечного страхования в США для населения было предоставление возможностей снижения начального взноса при получении кредита.

  В США также обязательным видом страхования является страхование титула. Такой вид страхования необходим, поскольку при переходе права собственности органы государственной регистрации не проверяют предоставленные документы, а регистрация означает лишь то, что сам по себе акт перехода права является действительным.[12]

  Российские специалисты считают, что страхование титула собственности при ипотечном кредитовании может быть оправданным только в период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и соглашений с ним, при чем ответственность за информацию, которая содержится в таком реестре, должно нести государство[13]. Однако гарантию того, что недвижимость не окажется предметом судебного спора, сегодня никто дать не может.

  На наш взгляд, подобный вид страхования для России, а также для Украины особенно актуален, так как в результате плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве невозможно гарантировать покупателю честность предыдущих соглашений с недвижимостью, которая будет приобретена. При этом риск очень большой: большинство арестов, около 30%, накладываются на жилье именно из-за споров о правах на недвижимость и 25% - по причине исков о распределении долей собственности.

  Необходимо указать, что наработанные технологии и опыт украинских страховых компаний в проведении вышеуказанных видов страхования дают возможность объективно оценивать риски и формировать экономически обоснованные страховые тарифы.

  Вместе с тем, программы ипотечного страхования имеют некоторые недостатки. Отсутствие широкой возможности выбора страховых продуктов не разрешает обеспечить оптимальные условия защиты в соответствии с потребностями участников ипотечного кредитования и возможностями потенциальных страховщиков. Например, незащищенными остаются риск недостаточности денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества и риск неплатежеспособности заемщика в результате потери или снижения дохода.

  На сегодня в Украине также существует спрос на страхование объектов незавершенного строительства, которые имеют свою стоимость, как и другая недвижимость, однако в связи с отсутствием в этой сфере законодательно-правовой базы, такие объекты на страхование принимаются очень редко.

  В целом система ипотечного страхования в Украине развивается довольно значительными темпами в связи с динамическими процессами на ипотечном рынке. Однако, к величайшему сожалению, статистика, которая существует на сегодня, не позволяет выделить долю страхования ипотеки. На практике страхования недвижимости как объекта ипотеки отображается в структуре показателей страхования имущества.

  Подытоживая, можно сделать вывод, что страхование ипотеки является перспективным видом страхования, поскольку связанно с активным развитием рынка недвижимости. Кроме того, в будущем в Украине возможно создание системы ипотечного страхования, которая бы эффективно функционировала и охватывала всех участников рынка ипотеки. На дальнейшее развитие ипотечного страхования в нашей стране будут влиять:

  ·   стабильное финансовое состояние населения;

  ·   активизация роли государства в укреплении и развитии рынка ипотеки;

  ·   разработка концепции развития ипотеки и страхования для удовлетворения нужд населения, бизнеса и государства в надежной страховой защите.

  Следует отметить, что недостаточность развития страхования ипотеки на сегодня обусловлено социально-экономическими процессами в государстве, состоянием рынка недвижимости и страхового рынка.

  
  

  2.5. Рефинансирование ипотечных кредитов

  
  

  Механизм секьюритизации впервые появился более 30 лет назад в США и буквально совершил революцию в банковском и финансовом секторах. На сегодняшний день многие называют его одной из главных инноваций двадцатого столетия, давшей импульс развитию финансовых рынков.

  В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами. Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано, но большинство авторов выделяют два ее основных вида: традиционную и синтетическую[14]

  Техника традиционной секьюритизации предполагает, что неэффективно держать на балансе банка активы высокого и низкого качества вместе, так как, пока качественные активы находятся на балансе банка, они несут все его риски. Таким образом, единственным выходом является отделение ипотечных активов (активы высокого качества) и вывод их за баланс банка. В мировой практике для отделения активов создается специальная компания SPV (Special Purpose Vehicle), которой впоследствии активы и продаются, что позволяет устранить риски, связанные с иной деятельностью, осуществляемой продавцом активов.

  Однако большой пул этих кредитов необходимо где-то накапливать. Первый вариант — накапливать большие портфели ипотечных кредитов на балансе банка, однако этот вариант считается экономически нецелесообразным в силу низкой капитализации и требований по фондам обязательного резервирования к российским коммерческим банкам. Вследствие этого и возник механизм накапливания активов вне баланса, а именно на балансе SPV (организации-накопителя).

  Юридически SPV — это организационно-правовая структура, создаваемая для строго определенных и жестко ограниченных целей, причем юридически не зависящая от своего учредителя. Виды коммерческой деятельности, которыми разрешено заниматься ипотечной SPV, строго ограничены.

  После того как SPV приобретет необходимое количество активов, она эмитирует ценные бумаги, обеспеченные этими активами.

  Однако первоначальным звеном в этой цепочке рефинансирования является банк, который занимается выдачей ипотечных кредитов и намерен продавать права требования по этим кредитам на постоянной основе, продолжая их обслуживание. Банк, первоначально выдавший эти кредиты, называется оригинатором (Originator). Его основная функция — обслуживание кредита, то есть выполнение функции сервисного агента (Primary Serviсer).

  Кроме основного сервисного агента, в международной практике имеет место резервный сервисный агент (Backup Primary Servicer), который должен приступить к функции обслуживания пула в случае неспособности Primary Serviсer.

  Основные участники процесса секьюритизации и их функции

  Обозначим основных участников процесса секьюритизации ипотечных кредитов и их функции (табл. 2.6).

  Таблица 2.6

  Основные участники и их функции процесса секьюритизации

  Механизм секьюритизации

  Процесс секьюритизации включает в себя несколько этапов, которые отражают деятельность участников этого процесса от момента выдачи кредита до погашения ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами.

  Предоставление ипотечного кредита

  На этом этапе осуществляется выдача кредита, заключается сделка предоставления кредита на определенную сумму и срок между банком-кредитором и заемщиком. Как уже было отмечено ранее, такой банк называется оригинатором. Его основная функция — обслуживание кредита, то есть выполнение функций сервисного агента.

  Кроме основного сервисного агента, в международной практике всегда предусмотрен резервный сервисный агент, который должен приступить к исполнению функции обслуживания пула в случае неспособности основного сервисного агента. Бесспорно, что банк, который является резервным сервисным агентом, должен обладать соответствующими финансовыми ресурсами и иметь безупречную репутацию и высокий кредитный рейтинг.

  Аккумулирование кредитов и формирование пула закладных

  Для проведения секьюритизации необходимо сформировать пул кредитов, которые должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, что обеспечивает возможность актуарных расчетов. В пул кредитов не должны включаться некачественные (проблемные) кредиты, поэтому многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

  На этом этапе происходит так называемая дифференциация выданных кредитов. После этого осуществляется непосредственная продажа активов (true sale). После реализации пулов активы переходят на баланс SPV, которая в свою очередь продает их ипотечному (платежному) агенту. Ипотечный агент выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение выпуска на старшие и младшие транши.

  Продажа активов имеет большое значение, во-первых, из-за воздействия на баланс ссудодателя (вывод его за баланс), а во-вторых, из-за возможности соблюсти общепринятые требования по ведению бухгалтерского учета (Generally Accepted Accounting Practices, GAAP) и законодательные требования по соблюдению капитала.

  Выпуск и размещение ценных бумаг

  На третьем этапе происходит самое главное — размещение ценных бумаг, которое проводится при взаимодействии следующих участников: эмитента ценных бумаг, андеррайтера, рейтинговой компании, гаранта (страховой компании), юридической компании, аудиторской организации.

  Взаимодействие всех участников на этом этапе происходит на определенных условиях с определенным размером вознаграждения каждому участнику. В результате осуществляется подготовка информационного меморандума[15].

  Обычно выпуски ипотечных ценных бумаг разделены на транши — старшие и младшие. Ключевое различие между ними заключается в очередности исполнения по ним обязательств: по старшим траншам обязательства исполняются в первую очередь (менее рискованны), затем — по младшим (более рискованны). После выпуска ипотечных ценных бумаг они размещаются на фондовом рынке, а денежные средства, вырученные от их реализации, поступают банку-кредитору.

  Аккумулирование денежных средств для выплат по ценным бумагам и погашение

  Выплачиваемые заемщиком по кредиту денежные средства аккумулируются оригинатором для погашения ценных бумаг и выплат процентов по ним. Далее производится непосредственно погашение.

  Упрощенно схему секьюритизации можно отобразить так, как это представлено на рисунке 2.7.

  Рис. 2.7. Схема классической секьюритизации ипотечных активов

  Кроме классической схемы секьюритизации, существует так называемая синтетическая секьюритизация, при проведении которой пул кредитов не продается специальному юридическому лицу, а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активами, а не самого актива. Изоляция секьюритизируемых активов от риска банкротства банка-оригинатора в этом случае происходит путем отделения пула кредитов от общей конкурсной массы при банкротстве оригинатора и закрепления в законодательстве первоочередного права держателей ценных бумаг секьюритизации (инверторов) на данный пул активов по сравнению с другими кредиторами.

  Эффективность применения механизма секьюритизации

  Почему эффективно применять именно секьюритизацию, в чем преимущества этого механизма рефинансирования?

  Одной из самых важных причин секьюритизации банковских активов является относительно высокая стоимость заемного капитала в силу недостаточно развитого национального банковского сектора и фондового рынка. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволяет им постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.

  Традиционный способ рефинансирования ипотечных кредитов — за счет депозитов — не оправдывает себя ни с точки зрения банковской ликвидности и банковских рисков, ни с точки зрения эффективности использования капитала. С позиции банка более разумно сразу после выдачи продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги, и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов. Секьюритизация способствует устранению прямой зависимости между стоимостью депозитов, мобилизованных на местных рынках, и размером процентной ставки на финансовые инструменты, выпущенные на основе активов. Таким образом, главной функцией секьюритизации является функция рефинансирования и оптимизации фондирования.

  Второй важнейшей функцией можно назвать функцию управления банковской ликвидностью, так как при секьюритизации ссуды передаются за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка.

  В-третьих, продавая обязательства по ссудам, банк перекладывает с ними часть кредитного риска на инвестора. Для инвесторов вложение денежных средств в секьюритизированные активы менее рискованно, чем вложение в традиционные ценные бумаги, ввиду того что ипотечные активы обеспечены и диверсифицированы. Таким образом, третьей функцией секьюритизации можно назвать снижение банковских рисков.

  В-четвертых, секьюритизация помогает банку получить дополнительную прибыль за счет повышения доходности банковских операций и снизить стоимость заимствований. Прежде всего, превращая активы в долгосрочные ценные бумаги, банки получают доступ к более дешевым долгосрочным ресурсам. Повышается операционная эффективность. В силу того что ипотечные ценные бумаги относятся к категории низкорискованных, ставка купона по ипотечным ценным бумагам обычно невысока, она может быть даже ниже процента по межбанковскому кредиту, что обеспечивает доступ к более дешевым деньгам.

  Кроме того, секьюритизация решает проблему малых банков, у которых нет доступа к недорогим долгосрочным ресурсам и которые не имеют возможности держать на своем балансе такие значительные активы. Малые банки продают более крупным банкам пулы ипотечных кредитов, те в свою очередь накапливают на своем балансе ипотечные активы, после чего осуществляют эмиссию ипотечных ценных бумаг.

  Из вышесказанного следует, что важность секьюритизации для банков сложно переоценить. Однако эффект от секьюритизации ипотечных активов не ограничивается только уровнем банковских структур, он носит масштабный макроэкономический характер. Влияние секьюритизации выражается прежде всего в более эффективном распределении рисков по всему финансовому сектору, мобилизации средств пенсионных, страховых фондов и других инвесторов, вкладывающих денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Происходит «эффект мультипликатора от секьюритизации».

  Однако у механизма секьюритизации есть свои недостатки. Основным недостатком секьюритизации как способа рефинансирования кредитов для банка является сложность организации сделки и, как следствие, ее высокая стоимость. Это обусловливает недоступность секьюритизации для мелких банков и необходимость формирования крупного пула кредитов (более $100 млн) для достижения экономической эффективности сделки. Кроме того, из объективной сложности сделки вытекает ее зависимость от законодательства страны, в которой она осуществляется, что приводит к т.н. «конкуренции юрисдикций». В странах с континентальной системой права проведение секьюритизации, как правило, невозможно без принятия соответствующих законодательных актов.

  Рынок секьюритизации российских ипотечных активов является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка. Отдельную нишу занимают сделки с использованием секьюритизации ипотечных активов. По итогам 2006 года доля секьюритизированных ипотечных кредитов составляла 12%[16].

  Несмотря на быстрый рост рынка секьюри-тизации российских активов, его объем пока не сопоставим с показателями развитых стран. Для сравнения: в Европе в 2006 году были выпущены ценные бумаги на €458,9 млрд, что на 40% превысило соответствующее значение 2005 года. В США в 2006 году секьюритизированные ценные бумаги были выпущены примерно на $1,5 трлн, рост показателя в сравнении с предыдущим годом составил около 8%⁵.

  Секьюритизация в России многолика, и необходимо выделить как минимум три составные части рынка секьюритизации в России.

  Первая часть связана с трансграничной секьюритизацией. Большинство компаний-эмитентов в настоящее время размещают секьюритизированные облигации на внешнем рынке (так называемая трансграничная секьюритизация, когда SPV зарегистрирована вне территории РФ) (табл. 2.7).

  Таблица 2.7

  Выпуски ипотечных ценных бумаг («внешняя» (трансграничная) секьюритизация)

  
  

  Таблица 2.8

  Выпуски ипотечных ценных бумаг («внутренняя» секьюритизация)

  
  

  Ориентация эмитентов на внешний рынок связана в первую очередь со все еще недостаточным уровнем развития внутренней инвестиционной базы и проблемами в законодательстве.

  Вторая часть — это локальная секьюритизация, регламентированная российским законом «Об ипотечных ценных бумагах»[17]. К настоящему времени было проведено только три подобные сделки (табл. 2.8)[18].

  Третья часть — это секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов. Она осуществляется на основе закона «Об инвестиционных фондах[19]» и, по мнению экспертов, имеет большой потенциал.

  В отличие от стран Запада на российском рынке сделки секьюритизации достаточно редки. Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.

  На сегодняшний день российские банки выходят из положения, проводя сделки по секьюритизации в офшорных зонах. Это позволяет открыть зарубежным инвесторам, обладающим огромными ресурсами, доступ к российскому рынку ипотечного кредитования. В России пока нет инвесторов, готовых покупать сложные (в плане ценообразования) ценные бумаги в объеме $10 млрд (а именно так оценивают потенциальный ежегодный объем рынка секьюритизации иностранные эксперты).

  Однако данный источник имеет и свои недостатки.

  Во-первых, его использование в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, включая высоковолатильный валютный рынок.

  Во-вторых, данный финансовый инструмент, будучи ориентированным на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации внутренних ресурсов экономики РФ для развития ипотеки и в целом стабилизации российской экономики[20].

  В настоящее время в России сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как, с одной стороны, рынок ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами, объемы выданных кредитов увеличиваются примерно на 30–35% ежегодно, постоянно подталкивая банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию такого механизма рефинансирования, как секьюритизация ипотечных активов.

  С другой стороны, российские банки из-за кризиса на западных финансовых рынках оказались в ситуации зависимости от иностранных инвесторов. Из множества существующих схем секьюритизации российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (когда спецюрлицо создается не на территории РФ), что происходит в силу объективных причин — отсутствия в российском законодательстве нормативных актов, позволяющих эффективно проводить локальную секьюритизацию, и инвесторов в ипотечные ценные бумаги среди российских корпораций.

  Таким образом, начавшийся в прошлом году кризис на рынке ипотеки США в полной мере ощутили на себе и российские банки. Среди напуганных инвесторов спрос на ипотечные ценные бумаги отсутствует, и российские банки лишились доступа к западным долговым рынкам. Сравнительно дешевые и длинные западные деньги, привлеченные посредством выпуска облигаций и секьюритизации ипотечных кредитов, были одним из источников роста российской системы ипотечного кредитования.

  Сегодня многие банки вынуждены отказываться от привлечения средств иностранных инвесторов с использованием секьюритизации в связи с ростом процентных ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2–4 процентных пункта). Банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 года, в частности, ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, вынуждены скорректировать свои планы. Сместить акценты заимствований в пользу внутреннего рынка (рынка локальной секьюритизации) банкам вряд ли удастся, так как российский финансовый рынок недостаточно развит и не может компенсировать нехватку ликвидности.

  Однако последствия мирового ипотечного кризиса неодинаково отражаются на всех банках, проблемы появляются в первую очередь у тех организаций, которые были наиболее привязаны к значительным объемам иностранных инвестиций. Сокращение ресурсной базы ипотеки неизбежно вызовет дальнейшую сегментацию на рынке, выживать будут банки, нашедшие доступ к относительно дешевому фондированию. Пострадают как всегда маленькие и неустойчивые, у которых нет собственных средств.

  Ипотечный кризис в США и последовавший за ним кризис в других странах показали, что нельзя целиком и полностью опираться на международные рынки, а необходимо развивать свой внутренний рынок финансирования ипотеки. Перспективы развития вторичного рынка ипотеки (рынка секьюритизации) в России заключаются в поиске внутренних источников рефинансирования ипотеки, в расширении присутствия на рынке пенсионных фондов, страховых компаний, крупных корпоративных инвесторов.

  Глава 3. Пути повышения эффективности рефинансирования ипотечного кредитования

   

  3.1. Совершенствование законодательного регулирования

  
  

  Основные направления совершенствования законодательства в части ипотеки и ипотечного кредитования на сегодняшний день можно представить следующим образом.

  Подготовка закона о потребительском кредите. Проект закона «О потребительском кредите» более двух лет разрабатывается экспертами Министерства финансов РФ. За это время было подготовлено уже две концептуально отличных версии закона. Если на первом этапе авторы проекта преследовали единственную цель – защитить права заемщика, то в последующих стало очевидно, что закон должен обеспечить баланс интересов заемщика и кредитора. Закон расширит права заемщика на получение информации о стоимости кредитной услуги, а также определит условия возможного отказа от сделки. В то же время в нем должны содержаться положения, гарантирующие права кредитора. Представляется целесообразным, связать вопросы защиты прав заемщика с повышением защищенности кредитора, достигаемой, в частности, путем модернизации законодательства о залоге и обеспечении исполнении обязательств.

  Предполагается уделить особое внимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защите прав потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д. Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами на получение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношения между кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, в частности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

  Необходимо добиваться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями, регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита, в том числе включенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, о коллекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительном производстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращения взыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, что положения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит, предоставляемый физическим лицам.

  Подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

  Комитет Ассоциации региональных банков России намерен изучить вопрос о подготовке специального закона «О секьюритизации», в отличие от предложений Правительства по внесению группы поправок в действующие законодательные акты. При этом необходимо обеспечить максимальную свободу структурирования сделок секьюритизации. Смежными правовыми вопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базы секьюритизации активов, являются: регулирование залога субъективных прав, определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствование законодательства об уступке прав требования, введение института залога банковского счете и номинальных счетов (escrow account), введение новых видов ценных бумаг, создание специального режима налогообложения таких сделок, введение института специального представителя владельцев долговых ценных бумаг (облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств и правовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.

  Комитет предполагает раздельное рассмотрение смежных вопросов и закона о секьюритизации. В последнем следует прежде всего установить правовой статус SPV и дать общее определение сделки секьюритизации, которое в дальнейшем может быть использовано в налоговом праве. Кроме того, желательно, чтобы закон допускал в будущем расширение сферы применения, вплоть до включения в нее сделок синтетической секьюритизации.

  Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке. Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К тому же возможное принятие в 2007-2008 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

  В перспективе Комитет намерен изучить необходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколько частей – специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (или поправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

  Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство – регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.

  Внедрение новых финансовых инструментов. С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов – безотзывные срочные вклады, индексируемые вклады, а также жилищно-накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует внесения поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.

  Среди новых видов ценных бумаг особое значение имеют финансовые инструменты классической (ABS) и синтетической (CLN) секьюритизации, а также инструменты, используемые при формировании гибридного капитала кредитных организаций (субординированный долг, гибридные инструменты, ценные бумаги с встроенными деривативами). Их регулирование потребует внесения изменений в законодательство о рынке ценных бумаг. В сфере регулирования деривативов предполагается уделить первоочередное внимание признанию ликвидационного неттинга в законодательстве о банкротстве и регулированию соглашений об обеспечении на внебиржевом рынке деривативов.

  Сложной правовой задачей является расширение понятия (или изменение определения) облигации, а также включение в число признаваемых долговых инструментов ценных бумаг (или облигаций), которые либо предусматривают при погашении выплату, размер которой ниже номинальной стоимости ценной бумаги (CLN), либо допускают в процессе обращения изменение номинала (например, накопительные облигации типа Z-bonds (accrual bonds) в структурах ипотечной секьюритизации), либо вообще не имеют номинала (например, процентные стрипы, ценные бумаги типа IO в структурах ипотечной секьюритизации). 

  В настоящее время комитеты Государственной Думы (по собственности; по кредитным организациям и финансовым рынкам; по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) предложили принять к рассмотрению законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах " и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», который был внесен в Думу Правительством РФ 18 декабря 2007 года.

   

  3.2. Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредитования

  
  

  Среди институциональных барьеров обеспечения жильем российских граждан можно выделить:

  ·   девальвация социальных обязательств государства по обеспечению жильем граждан;

  ·   наличие очереди на предоставление муниципального жилья, превышающей в ряде регионов России срок в 20-25 лет;

  ·   значительное старение жилищного фонда, основы которого были заложены еще в 30-х и 50 - 70-х гг. ХХ века;

  ·   рост стоимости недвижимости, серьезно превышающий рост доходов граждан;

  ·   превалирование спекулятивных инвестиций на рынке жилья, подогреваемых доходами от сырьевой ренты;

  ·   недостаточное развитие институциональных инвесторов (страховые компании и негосударственные пенсионные фонды), способных создать предложение дешевых долгосрочных кредитных ресурсов;

  ·   наличие около 20% населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума;

  ·   рост числа предоставленных ипотечных кредитов не соответствует реальной потребности граждан в жилье;

  ·   значительный уровень кредитных рисков, связанный с особенностями российского жилищного и семейного законодательства;

  ·   наличие значительной части населения, способной оплачивать текущие кредитные платежи, но не способного найти средства на первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита;

  ·   практическое отсутствие предложений от коммерческих страховщиков по страхованию ответственности заемщиков ипотечных кредитов.

  В итоге можно с уверенностью заметить, что сложившаяся институциональная структура рынка жилья в России и проводимая в стране социальная политика создали ряд барьеров, серьезно препятствующих использованию рыночных механизмов самостоятельного обеспечения жильем российских граждан.

  В настоящее время ипотечные кредиты в России выдают более 200 банков. Количество банков — участников рынка постоянно растет. Большая часть клиентов ипотечных банков — молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 150 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют.

  В тоже время весьма значительное число граждан России не может себе позволить купить новое жилье, но заключить договор ипотеки, предполагающий существенный первоначальный взнос, ощутимую «белую» зарплату, стабильное положение в обществе и т.д

  
  

  Таблица 3.1

  Обеспеченность жильем граждан России

  
  

  	2000	2001	2002	2003	2004
  Жилищный фонд, млн. кв. м.	2787	2822	2853	2885	2917
  В среднем на одного жителя, кв. м.	19,2	19,5	19,8	20,2	20,5
  Число семей, состоящих на учете на получение жилья, на конец года, тыс.	5419	4857	4428	4429	4180
  Число семей, состоящих на учете на получение жилья, на конец года, % от общего числа семей	11	10	9	11	10
  Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, тыс.	253	242	229	227	229
  Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, % от общего числа семей	4	5	5	5	5
  Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума, % от общей численности населения	29	н/д	24,6	20,3	17,6

  Источник: Россия в цифрах. 2006: Крат. стат. сб. / Росстат. М., 2006

  Также рынок жилья в большей степени, чем любой другой товарный рынок, зависит от доступности кредита. В России подавляющая часть сделок с жильем осуществляется без кредитной поддержки, за счет сбережений или текущих доходов покупателей жилья.

  В то же время ипотечное кредитование - это социальный продукт, от развития которого напрямую зависит формирование рынка доступного жилья как способ решения одной из самых насущных проблем современного и социально - ориентированного государства.

  В настоящее время основными проблемами развития ипотечного кредитования в России являются: отсутствие существенных «длинных» пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных

  механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. Таким образом, одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка.

  В настоящее время Россия находится в состоянии поиска адекватной федеральной модели ипотечного жилищного кредитования и нуждается в обобщении региональной практики ипотечного кредитования, анализе мирового опыта и адаптации полученных результатов к текущим условиям.

  Рис.3.1. Принципиальная схема ипотечной деятельности в России

  
  

  Обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только методами страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском.

  Рис. 3.2. Система управления риском

  
  

  Несмотря на то, что существует ряд достаточно эффективных мер по защите от рисков при ипотечной деятельности, в настоящее время страхование является наиболее популярным и доступным способом управления рисками при ипотечном кредитовании.

  Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. К институциональным инвесторам социальных программ относят: пенсионные фонды, страховые компании, банки и др.

  Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства. Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

  ·   стимулирование развития ипотечного страхования;

  ·   проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

  ·   правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества;

  ·   гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов.

  ·   страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (репрессивная функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает, прежде всего, усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

  Страхование при ипотеке в России развивается столь же активно, как и система ипотечного кредитования в целом, и перечень услуг, которые предлагают страховые компании банкам и заемщикам, достаточно широк. Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено действующим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели или повреждения, большинство банков предъявляют к страховым программам дополнительные требования.

  В настоящее время отечественные страховые компании предлагают целый комплекс услуг для комплексной защиты, как получателя ипотечного кредита, так и финансового учреждения, его предоставившего.

  Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, банкиры пытаются свести к минимуму собственными усилиями, например, проверяя платежеспособность, «стабильность» и кредитные истории клиентов. Но с некоторыми потенциальными рисками справиться самостоятельно финансовые учреждения все же не могут. Один из них - возможная смерть или потеря трудоспособности клиентом. И то и другое может серьезно осложнить процесс возврата кредитных средств, а спрогнозировать такие события фактически невозможно.

  Разрешить подобные проблемы с наименьшими потерями сегодня могут помочь страховые компании, предлагающие программы накопительного страхования жизни. Такое страхование уже давно стало нормой в мировой практике, и в ближайшем будущем, можно сказать с уверенностью, наберет обороты и в нашей стране.

  Основной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.

  Реализация этой цели позволит решить следующие важные задачи:

  ·   увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

  ·   создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья;

  ·   повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;

  ·   увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов.

  Основными целями системы страхования ипотечных кредитных рисков называют:

  ·   формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов;

  ·   увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

  ·   создание условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, в повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

  Существует еще одно препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Это, безусловно, тоже негативно скажется на развитии ипотечного страхования. Возможно, выходом из сложившейся ситуации станет создание действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию организации, которая могла бы решать данную проблему.

  Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования в целом. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях. Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.

  Основная задача, стоящая в настоящее время перед Банком России заключается, на наш взгляд, в определении способов трансформации денежной массы в реальный сектор экономики. На наш взгляд, наиболее эффективным вариантом управления денежным предложением будет содействие развитию ипотечного кредитования. Схематично предлагаемую модель можно представить следующим образом (рис. 3.3).

  Сегодня в России развитие ипотечного кредитования поставлено в ранг приоритетных задач, ибо оно позволяет решить как минимум две глобальные задачи: во-первых, обеспечить развитие строительного комплекса, что позволит оживить экономику страны в целом; во - вторых, решить целый комплекс социальных проблем.

  С другой стороны, развитие ипотеки сопряжено с большими трудностями.

  Отсутствие долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. Нестабильная экономика, во многом зависящая от состояния мировых финансовых и сырьевых рынков, неотработанный механизм страхования вкладов и низкий уровень доверия населения к банковской системе делают практически невозможным формирования коммерческими банками базы долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть использованы на предоставление ипотечных кредитов.

  Высокая стоимость ипотечных кредитов делают их недоступными для большей части населения России.

  Данные проблемы эффективно разрешаются в случае, если Банк России окажет содействие развитию системы ипотечного кредитования. С одной стороны, Банк России обладает огромными ресурсами. Речь, прежде всего идет о золотовалютных резервах, накопленных Банком России. Несомненно, золотовалютные резервы выступают залогом стабильности экономической ситуации и позволяют сглаживать негативные колебания на рынке. С другой стороны, как и любые резервы - это отвлечение средств, которые могли бы быть эффективно использованы для развития экономики страны.

  Рисунок. 3.3. Модель долгосрочного рефинансирования кредитных организаций

  
  

  Кроме того, Банк России может выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам, выпускаемым агентством. Гарантия центрального банка поставит их по степени надежности в один ряд с государственными ценными бумагами. Это позволит привлечь как российских инвесторов, так и западных. Таким образом, запускается в действие механизм ипотеки.

  Итак, на первичном рынке ипотечных кредитов происходит предоставление коммерческими банками кредитов заемщикам для приобретения жилья. На вторичном рынке ипотечных кредитов ключевую роль должно играть агентство по развитию ипотечного кредитования, подконтрольное Банку России, основная цель которого должна состоять в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Функция рефинансирования ипотечных кредитов может быть реализована следующими основными способами:

  · путем покупки ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов;

  · путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам.

  Агентство должно выступать своеобразным посредником между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Таким образом, агентство привлекает средства с рынка капиталов и предоставляет эти средства кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Эффективность системы при этом заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через оператора вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и непосредственно к заемщикам -покупателям жилья. Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, агентство должно выполнять и другие важные экономические функции: обеспечивать постоянный приток капитала, перераспределять капитал из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает, нивелировать колебания процентной ставки по кредитам и т.д.

  Таким образом, Агентство приобретает ипотечные кредиты у коммерческих банков, секьюритизирует их и выпускает на этой основе ипотечные ценные бумаги, обеспеченные кредитами. Гарантия Банка России делает эти бумаги привлекательным инструментом финансового рынка. Размещение ценных бумаг на рынке обеспечивает формирование ресурсной базы Агентства и дальнейшее развитие системы.

  Для обеспечения эффективности функционирования предлагаемой модели необходимым условием выступает стандартизация ипотечных кредитов, поскольку именно стандартные кредиты могут быть рефинансированы максимально дешево, без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. Кредиты должны предоставляться на определенных стандартных условиях, определяющих соотношение суммы кредита к залогу, предмет залога, долю платежей по кредиту в совокупных доходах заемщика, процентную ставку и метод расчета платежей по кредиту.

  Роль Банка России в предлагаемой модели чрезвычайно высока. Прежде всего, Центральный Банк на начальном этапе развития системы ипотечного кредитования должен выступать в качестве поставщика ресурсов, обеспечивать законодательную базу, а также предоставлять гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам агентства, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами.

  Для снижения стоимости ипотеки для заемщиков и расширения кредитных возможностей коммерческих банков предлагается пересмотреть порядок обязательного резервирования. Общеизвестно, что высокие размеры отчислений в фонды обязательного резервирования существенно сокращают кредитные возможности коммерческих банков. С другой стороны, эта вынужденная мера Центрального банка, играющая следующие функции:

  · управление ликвидностью. Резервные обязательства выступают одной из главных детерминант денежной позиции коммерческих банков и спроса на заемные резервы Центрального банка. Изменение норм обязательного резервирования позволяет регулировать ликвидность банковской системы в краткосрочном периоде. Использование резервных требований для управления банковской ликвидностью характерно лишь для развивающихся стран и стран с переходной экономикой, в том числе и для России;

  · регулирование денежного предложения. Обязательные резервы играют роль ограничителя кредитной эмиссии банков. Поэтому посредством резервных требований центральный банк может регулировать предложение денег в экономике. Опять-таки данная функция используется лишь развивающимися странами;

  · налогообложение. Резервные требования представляют собой некоторое подобие налога на банки. Принудительное привлечение центральным банком дешевых ресурсов ему извлекать определенный доход;

  · средство страхования депозитов.

  Мы полагаем, однако, что несмотря на очевидную значимость норм обязательного резервирования, Банк России должен снизить их размер для коммерческих банков, участвующих в системе ипотечного кредитования. Подобная мера сделает ресурсы более дешевыми для коммерческих банков, что позволит им соответственно снизить стоимость кредита для заемщиков.

  Предлагаемый механизм позволит решить глобальные проблемы российской экономики: дать мощный импульс развитию отечественного производства, с одной стороны, а с другой - позволит на неинфляционной основе «канализировать» избыточную денежную массу.

  
  

  3.3. Деятельность риэлторских фирм в сфере заключения договора ипотеки на примере Агентства недвижимости «ИНКОМ-недвижимость»

  
  

  Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» — признанный лидер на российском рынке недвижимости

  Компания обеспечиваетс весь спектр риэлторских услуг: аренда, продажа и обмен квартир, квартиры в новостройках, аренда и продажа офиса и другой коммерческой недвижимости.

  Не хватает денег на покупку квартиры?

  Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» предоставляет услуги ипотечного кредитования. Компания сотрудничает с более чем 20 банками-партнерами и предлагает гибкую систему выплаты кредитов.

  На рынке загородной недвижимости компания помогает купить или продать коттедж, загородный дом, земельный участок.

  Помимо оказания риэлторских услуг на рынке недвижимости, Корпорация вкладывает инвестиции в строительство коттеджных поселков.

  Начиная с 2001 года, Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» успешно реализует девелоперские проекты в области загородной недвижимости. Так, компания успешно завершила строительство таких коттеджных поселков, как «Новорижский», «Шервуд», «Усадьба Веледниково».

  В настоящее время активно ведется строительство коттеджных поселков «Сказка», «Уборы», «Берендеевка», «Лужки», «Лазурный берег» (25 км Дмитровского шоссе) и «Риверсайд» (28 км Новорижского шоссе).

  Объем оказываемых компанией риэлторских услуг и крупные инвестиции в строительство обусловили ее лидирующее положение на рынке недвижимости. При этом четкое следование тенденциям рынка, максимальный учет требований клиентов и инновационные технологии дают Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» возможность для дальнейшего развития.

  Компания предлагает своим клиентам приобрести квартиру по ипотеке на вторичном и первичном рынке недвижимости.

  Ежемесячно в корпорации совершается 40-50 сделок с привлечением ипотечного кредита.

  Этапы работы на вторичном рынке недвижимости

  Консультация Клиента с сотрудником Компании (подбор Банка-кредитора, расчет оптимальной суммы кредита, консультации по подготовке документов, необходимых для подачи в Банк на рассмотрение)

  1.   Подача документов в Банк

  2.   Оценка Банком платежеспособности Клиента

  3.   Выдача Банком решения о кредитовании Клиента

  4.   Выбор квартиры, согласно пожеланиям Клиента

  5.   Проведение переговоров с Продавцом жилья на предмет продажи с учетом требований Банка, предоставляющего кредит

  6.   Проверка юридической «чистоты» объекта недвижимости

  7.   Проведение оценки объекта недвижимости

  8.   Оформление страховых полисов

  9.   Проведение сделки (заключение кредитного договора между Заемщиком и Банком, внесение первоначального взноса, выдача кредитных средств, закладка денежных средств в банковскую ячейку, заключение договора купли-продажи с использованием кредитных средств)

  10. Организация государственной регистрации сделки

  Этапы работы при покупке квартиры в новостройке

  1.   Консультация Клиента с сотрудником Компании (подбор Банка-кредитора, расчет оптимальной суммы кредита, консультации по подготовке документов, необходимых для подачи в Банк на рассмотрение)

  2.   Подача документов в Банк

  3.   Оценка Банком платежеспособности Клиента

  4.   Выдача Банком решения о кредитовании Клиента

  5.   Подбор квартиры, согласно пожеланиям Клиента

  6.   Сбор полного комплекта документов на строящийся объект, проверка юридической чистоты пакета документов согласно требованиям Банка

  7.   Согласование и подписание договора соинвестирования на строительство квартиры;

  8.   Оформление страховых полисов

  9.   Проведение сделки (заключение кредитного договора между Заемщиком и Банком, оплата по договорам, заключение договора залога прав требований)

  
  

  Рассмотрим вариант приобретения 2-х комнатной квартиры по ипотеке по договору с рядом банков.

  Срок кредита – 3 года.

  Объект – 2-х комнатная квартира.

  Стоимость – 250 тыс. долл.

  Первоначальный взнос – 50 %.

  Таблица  3.2

  Сбербанк

  Процент	12,75	%			Единовременные комиссии
  Срок	36	месяцев			Выдача	700
  Сумма	125000	долларов США			Доп. Сборы	500
  Год	365	дней (по умолчанию)
  Месяц	30	дней (по умолчанию)
  Месяц	АННУИТЕТ
  	Ежемесячный платеж, $			Остаток задолженности по кредиту	Сравнительная ставка с учетом дополнительных сборов	Сравнительная ставка с процентами на остаток
  	Всего	В том числе
  		Проценты за пользование кредитом	Погашение основной суммы кредита
  1	4197	1310	2887	122113	24,43	12,75
  2	4197	1280	2917	119196	18,70	12,78
  3	4197	1249	2948	116249	16,81	12,81
  4	4197	1218	2978	113270	15,89	12,84
  5	4197	1187	3010	110260	15,34	12,87
  6	4197	1155	3041	107219	14,99	12,90
  7	4197	1124	3073	104146	14,75	12,93
  8	4197	1091	3105	101041	14,57	12,96
  9	4197	1059	3138	97903	14,45	12,99
  10	4197	1026	3171	94732	14,35	13,01
  11	4197	993	3204	91528	14,27	13,04
  12	4197	959	3238	88291	14,22	13,07
  13	4197	925	3271	85019	14,17	13,10
  14	4197	891	3306	81713	14,14	13,12
  15	4197	856	3340	78373	14,12	13,15
  16	4197	821	3375	74998	14,10	13,17
  17	4197	786	3411	71587	14,08	13,20
  18	4197	750	3447	68140	14,07	13,22
  19	4197	714	3483	64658	14,07	13,25
  20	4197	678	3519	61139	14,06	13,27
  21	4197	641	3556	57583	14,06	13,29
  22	4197	603	3593	53989	14,06	13,31
  23	4197	566	3631	50358	14,07	13,34
  24	4197	528	3669	46689	14,07	13,35
  25	4197	489	3707	42982	14,07	13,37
  26	4197	450	3746	39236	14,08	13,39
  27	4197	411	3786	35450	14,08	13,41
  28	4197	371	3825	31625	14,09	13,42
  29	4197	331	3865	27760	14,10	13,44
  30	4197	291	3906	23854	14,10	13,45
  31	4197	250	3947	19907	14,10	13,46
  32	4197	209	3988	15919	14,11	13,47
  33	4197	167	4030	11889	14,11	13,47
  34	4197	125	4072	7817	14,11	13,48
  35	4197	82	4115	3702	14,11	13,48
  36	3741	39	3702	-456	0,00	0,00
  	150636

  Итоговая сумма: 150636 долл.

  Таблица 3.3

  Газпромбанк

  Процент	11,5	%		Единовременные комиссии
  Срок	36	месяцев		Выдача	600	долларов США
  Сумма	125000	долларов США		Доп. Сборы	400
  Год	365	дней (по умолчанию)
  Месяц	30	дней (по умолчанию)
  Месяц	АННУИТЕТ
  	Ежемесячный платеж, $			Остаток задолженности по кредиту	Сравнительная ставка с учетом дополнительных сборов	Сравнительная ставка с процентами на остаток
  	Всего	В том числе
  		Проценты за пользование кредитом	Погашение основной суммы кредита
  1	4122	1182	2940	122060	21,23	11,50
  2	4122	1154	2968	119091	16,46	11,52
  3	4122	1126	2996	116095	14,89	11,55
  4	4122	1097	3025	113070	14,11	11,57
  5	4122	1069	3053	110017	13,66	11,60
  6	4122	1040	3082	106935	13,37	11,62
  7	4122	1011	3111	103824	13,16	11,65
  8	4122	981	3141	100683	13,02	11,67
  9	4122	952	3170	97513	12,91	11,69
  10	4122	922	3200	94312	12,83	11,72
  11	4122	891	3231	91082	12,77	11,74
  12	4122	861	3261	87821	12,72	11,76
  13	4122	830	3292	84529	12,68	11,78
  14	4122	799	3323	81206	12,65	11,80
  15	4122	768	3354	77851	12,63	11,83
  16	4122	736	3386	74465	12,62	11,85
  17	4122	704	3418	71047	12,60	11,87
  18	4122	672	3450	67596	12,59	11,89
  19	4122	639	3483	64113	12,59	11,91
  20	4122	606	3516	60597	12,59	11,93
  21	4122	573	3549	57048	12,59	11,94
  22	4122	539	3583	53465	12,59	11,96
  23	4122	505	3617	49849	12,59	11,98
  24	4122	471	3651	46198	12,59	11,99
  25	4122	437	3685	42513	12,59	12,01
  26	4122	402	3720	38792	12,60	12,02
  27	4122	367	3755	35037	12,60	12,04
  28	4122	331	3791	31246	12,60	12,05
  29	4122	295	3827	27420	12,61	12,06
  30	4122	259	3863	23557	12,61	12,07
  31	4122	223	3899	19657	12,62	12,08
  32	4122	186	3936	15721	12,62	12,09
  33	4122	149	3973	11748	12,62	12,09
  34	4122	111	4011	7737	12,62	12,09
  35	4122	73	4049	3688	12,62	12,10
  36	3723	35	3688	-399	0,00	0,00
  	147993

  
  

  Итоговая сумма: 147993 долл.

  Таблица 3.4

  ВТБ

  Процент	11	%		Единовременные комиссии
  Срок	36	месяцев		Выдача	550	долларов США
  Сумма	125000	долларов США		Доп. Сборы	700
  Год	365	дней (по умолчанию)
  Месяц	30	дней (по умолчанию)
  Месяц	АННУИТЕТ
  	Ежемесячный платеж, $			Остаток задолженности по кредиту	Сравнительная ставка с учетом дополнительных сборов	Сравнительная ставка с процентами на остаток
  	Всего	В том числе
  		Проценты за пользование кредитом	Погашение основной суммы кредита
  1	4092	1130	2962	122038	23,17	11,00
  2	4092	1103	2989	119049	17,19	11,02
  3	4092	1076	3016	116033	15,22	11,05
  4	4092	1049	3043	112990	14,24	11,07
  5	4092	1022	3071	109919	13,67	11,09
  6	4092	994	3099	106820	13,29	11,11
  7	4092	966	3127	103694	13,03	11,13
  8	4092	938	3155	100539	12,84	11,16
  9	4092	909	3183	97355	12,70	11,18
  10	4092	880	3212	94143	12,59	11,20
  11	4092	851	3241	90902	12,50	11,22
  12	4092	822	3270	87632	12,44	11,24
  13	4092	792	3300	84332	12,38	11,26
  14	4092	762	3330	81002	12,34	11,28
  15	4092	732	3360	77642	12,31	11,30
  16	4092	702	3390	74251	12,28	11,32
  17	4092	671	3421	70830	12,26	11,34
  18	4092	640	3452	67378	12,24	11,35
  19	4092	609	3483	63895	12,23	11,37
  20	4092	578	3515	60380	12,22	11,39
  21	4092	546	3546	56834	12,21	11,41
  22	4092	514	3578	53256	12,20	11,42
  23	4092	481	3611	49645	12,20	11,44
  24	4092	449	3643	46001	12,20	11,45
  25	4092	416	3676	42325	12,20	11,47
  26	4092	383	3710	38615	12,20	11,48
  27	4092	349	3743	34872	12,20	11,49
  28	4092	315	3777	31095	12,20	11,50
  29	4092	281	3811	27284	12,20	11,51
  30	4092	247	3846	23438	12,20	11,52
  31	4092	212	3880	19558	12,20	11,53
  32	4092	177	3916	15642	12,20	11,54
  33	4092	141	3951	11691	12,20	11,54
  34	4092	106	3987	7704	12,21	11,54
  35	4092	70	4023	3682	12,21	11,55
  36	3715	33	3682	-377	0,00	0,00
  	146935

  
  

  Итоговая сумма: 146935 долл.

  Таким образом, расчеты показали, что наиболее выгодно при данных условиях кредитование в банке ВТБ.

  Проведенный анализ деятельности корпорации «Инком-недвижимость» на рынке ипотечного кредитования позволяет сделать следующий вывод. Приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита является достаточно сложной операцией, сопряженной с определенными рисками, для минимизации которых покупателю выгоднее обратиться в профессиональное агентство недвижимости, имеющее опыт работы в данной области.

  
  
  

  Заключение

  
  

  Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления так и со стороны рынка. При этом в целом все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

  Действительно, доля ипотечных кредитов в ВВП США составляет более 75 % (по данным середины 2006 года). В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.). На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты: Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствующие подзаконные акты, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», поправки в Жилищный кодекс РФ.

  С точки зрения бизнеса – и в первую очередь банков – ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.

  По данным Центрального Банка на 01.07.2006 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам составила 104,5 млрд. руб. Прирост задолженности за 1 полугодие 2006 года составил 51,7 млрд.руб. Несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно. В России, по различным оценкам, с помощью ипотечных кредитов приобретается не более 1-2% жилья, а доля рынка в ВПП не превышает 1-2%.

  Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, и ипотечное кредитование останется одним из наиболее динамично развивающихся сегментов финансового рынка. В этом случае, в течение ближайших 2-3 лет доля ипотеки в ВВП России может достичь 5%.

  Важной характеристикой рынка ипотеки в России является доля оформленных закладных. Если в 2005 году только в 47% случаев ипотеки выдавалась закладная, то уже в 1 полугодии 2006г. - в 63% случаях ипотеки были выданы закладные. Увеличение доли выданных закладных свидетельствует об интересе банковской системы к процессу рефинансирования ипотечных кредитов. Необходимость в будущем рефинансировать кредиты, ставшая все более очевидной 2005 году по мере роста портфеля кредитов, заставляет кредитора залогодержателя оформлять закладные. Некоторая доля закладных была оформлена в 1 полугодии 2006 года на кредиты, выданные ранее.

  Рост уровня жизни населения способствует росту объемов потребительского кредитования, в том числе и ипотечного. Доля ипотечного кредитования в общей корзине потребительских кредитов пока не превышает 5 %. По мнению автора, вероятность существенного замедления темпов роста реальных располагаемых доходов граждан в настоящее время достаточно мала. Это связано с устойчивой политической ситуацией в стране, благоприятной конъюнктурой мировых цен на нефть, благодаря чему доходы страны от экспорта энергоресурсов обеспечивают устойчивый приток средств в страну. В связи с этим относительное улучшение материального благополучия граждан станет, по нашим прогнозам, основным стимулом к столь же интенсивному развитию рынка кредитования физических лиц в ближайшие пять-шесть лет.

  В течение ближайших пяти-шести лет, по прогнозам аналитиков, доля кредитов населению в активах банковской системы увеличится с нынешних 10% до 17–20%, что дает основание предполагать, что к концу 2010 года остаток ссудной задолженности физических лиц при условии сохранения темпов роста ВВП на уровне 5–6% в год может превысить 4,5 трлн. руб. Среднегодовые темпы прироста рынка будут находиться на уровне 35%, а сам объем рынка за предстоящее пятилетие вырастет более чем в 4 раза. При этом в объеме валового внутреннего продукта доля потребительских кредитов увеличится с 3,7% до 11–12%.

  Эффективное функционирование системы ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги.

  На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты: Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствующие подзаконные акты, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации.

  Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства.

  Важной задачей со стороны законодательства является доработка действующего законодательства в соответствиями с потребностями практики.

  В частности, в бюджетное и налоговое законодательство:

  1.   предусмотреть освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы кредита;

  2.   установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры резервного фонда, обеспеченного залогом недвижимости.

  В законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование, предусмотреть:

  3.   разработку и внедрение проектов долгосрочных целевых жилищных накопительных схем;

  4.   подготовку стандартов и процедур, связанных с долгосрочным кредитованием для банков;

  5.   разработку методики оценки залогового имущества при обеспечении обязательств незавершенным строительством;

  6.   механизм выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество, особенно при наличии в составе семьи несовершеннолетних и пенсионеров.

  В законодательство, регулирующее страховую деятельность:       

  7.   внедрить механизм обязательного страхования залогодателем при заключении договора ипотеки имущества, на которое установлена ипотека; жизни трудоспособных членов семьи, со страховой суммой не менее размера получаемого ими дохода за период действия договора ипотеки;

  8.   рассмотреть способы страховой защиты и создания внебюджетных финансовых резервов, достаточных для покрытия ущербов, нанесенных интересам любой из сторон, путем аккумуляции и инвестирования средств страховых взносов.

  В законодательство о банковской деятельности:

  9.   снизить нормы обязательного резерва кредитной организации, депонированного в ЦБ Российской Федерации, для определенного вида вклада (например, жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку начисляемого на данные счета процента и ускорить возможность накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика.

  
  
  
  
  
  
  

  Список литературы:

  
  

  4. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1

  5. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007)

  6. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ

  1. Конституция РФ

  2. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 1 от 31.07.1998 N 146-ФЗ

  3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 21 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 3. Ст. 271.

  4. Приказ Минюста России от 15.06.2006 г. «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». 2006. № 27

  5. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" в ред. Федерального закона от от 04.12.2007 N 324-ФЗ

  6. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

  7. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.

  8. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

  9. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст.44.

  10. Marietta E.A. Haffner. Secondary Mortgage Markets in The USA and Netherlands, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

  11. Obey L. Financial Innovation in the Banking Industry. The Case of Asset Securitization // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000

  12. www.rusipoteka.ru. Актуальность на декабрь 2007 г.

  13. Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» / Под. ред. Е.В.Орешкович. - Киров: УПЦ «Март-2000», 2001.

  14. Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов / Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика». 2005. № 1.

  15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 3-е, стереотипное. М.: Статут, 2001.

  16. Быстревский, С.В. Залог недвижимости (ипотека) и его государственная регистрация / СВ. Быстревский // Юридический аналитический журнал. 003.— Самара: Издательство «Самарский университет», 2003. - № 1(5).

  17. Быстревский, С.В. Проблемы правоприменительной практики в сфере государственной регистрации договора ипотеки / С.В. Быстревский // Межвузовский сборник научных статей «Актуальные проблемы гражданского, предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса» / под ред. Е. А. Трещевой. - Самара: Издательство «Самарский университет», 2005.

  18. Быстревский, СВ. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств: перспективы развития / СВ. Быстревский // Вестник Самарского государственного университета (гуманитарная серия). — Самара: Издательство «Самарский университет», 2006. — № 8 (48).

  19. Бэнкс Рональд. Российская модель рынка недвижимости // Экономика сельского хозяйства России. - 1998. - № 4

  20. Василенко П. Ипотечное кредитование и секъюритизация в Европе: последние тенденции. Март 2006 #"#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Материалы интернет-сайта Института экономики города -www.urbaneconomics.ru, 2002. С. 46.

  [2] Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. - СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999. С.32.

  [3] Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» / Под. ред. Е.В.Орешкович. - Киров: УПЦ «Март-2000», 2001. С. 67.

  [4] Бэнкс Рональд. Российская модель рынка недвижимости // Экономика сельского хозяйства России. - 1998. - № 4 - С.23.

  [5] Гутин В.Б. Универсальные функциональные модули для построения моделей жилищной ипотеки // Экономика строительства. - 2001. - № 8. - С.51-58.

  [6] Лимаренко В. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики //Инвестиции в России. - 2000. - № 8. - С.44-48.

  [7] Грушко В.І., Пилипченко О.І. Фінансові ризики. Навчальний посібник. – К.: Знання, 1998. – С.7

  [8] Грушко В.І., Пилипченко О.І. Фінансові ризики. Навчальний посібник. – К.: Знання, 1998. – С.7

  [9] Козлова Е.А. Комплексная страховая защита ипотечных отношений // Страховое дело. - №2. – 2007. С. 33

  [10] Козлова Е.А. Комплексная страховая защита ипотечных отношений // Страховое дело. - №2. – 2007. С. 32

  [11] Бесфамильная Л, Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2001 г. - № 1. - С.8

  [12] Бесфамильная Л, Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2001 г. - № 1. - С. 9

  [13] Бесфамильная Л, Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2001 г. - № 1. - С. 9

  [14] 1 Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов / Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика». 2005. № 1.

  [15] Obey L. Financial Innovation in the Banking Industry. The Case of Asset Securitization // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000. P. 71.

  [16] По данным Moody’s

  [17] Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  [18] www.rusipoteka.ru. Актуальность на декабрь 2007 г

  [19] Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

  [20] Иванов О. Предложения по улучшению текущего законодательства в области ипотечного кредитования и секьюритизации, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf