Введение
1. Основные понятия ипотечного кредитования
2. Правовое содержание ипотечных отношений
Литература
Ипотечное кредитование,
то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических
гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества,
традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших
инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического
механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной
гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных
способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
В настоящее время в
литературе пока еще не нашла должного отражения тема, связанная с правовым
регулированием ипотечного кредитования в России. При этом многие авторитетные
ученые высказывают мнение, что ипотека в России станет одним из локомотивов
экономики, который выведет страну из кризиса. Это придает теме ипотечного
кредитования особую актуальность.
Чтобы создать эффективно
действующую систему ипотечного кредитования в России, нужны не только
профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую
очередь самого государства. Сведения, которые будут получены из
информационно-аналитических материалов, смогут реально и эффективно
использоваться на практике, а, самое главное, позволят получить новую
информацию по ипотечному кредитованию.
Россия лишь на время
приостановила развитие института ипотеки. Развитие института ипотеки - это
процесс постоянный. Во всем мире ипотека формировалась в течение столетий.
Многие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, были
взяты разными странами на вооружение - элементы вторичного рынка, револьверные
кредиты, большие сроки ипотечного кредитования и др. Ситуация, которая
сложилась в настоящее время в России, - это дорогие и короткие кредиты, высокие
кредитные ставки, применение неэффективных кредитных схем, недостаточность
долгосрочных средств у кредитных институтов, недостаточное развитие
кредитно-финансовых учреждений.
Актуальность проблемы
связана и с рядом других аспектов. В частности, ипотека должна быть установлена
на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или
отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель
сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное
недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые
дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения; иное недвижимое имущество. Уже эти перечисленные условия позволяют
отметить большое социальное значение ипотечного кредитования, которое должно
быть ориентировано на средний класс в России и служить социальной базой
решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотека должна являться одним из
эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и
правовых проблем, существующих в нашей стране. По мнению многих специалистов, в
экономическом и правовом аспектах ипотечного кредитования имеется наряду с
большими перспективами и существенные проблемы. К основным из них следует
отнести диспропорцию заработной платы и цен на жилье, а также краткосрочность
ипотечных кредитов, основанных на размере заработной платы, следовательно, на
ситуации в экономике страны в целом. Решить эти проблемы непросто, но, с
другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно добиться
эффективности механизма ипотечного кредитования.
Ипотека (hypotheca)
- греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного
хозяйства. Это - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением
исполнения основного денежного обязательства.
В узком смысле
ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле
действующее российское законодательство использует термин «ипотека».
В широком смысле
под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь
(предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо
передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности
залога - закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.
Главную
задачу в становлении системы ипотечного жилищного кредитования государство
видит в создании законодательной базы с целью снижения финансовых рисков ее
участников и повышения доступности жилья для граждан[1]. Ипотечный кредит -
кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика
произвести заданное количество платежей[2].
С
точки зрения Д.А. Сергеева, ипотека - это обременение имущественных прав собственности
на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог
недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве
обеспечения возвратности кредитных средств[3].
При
рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три
наиболее характерные ее черты.
1.
Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых
финансовых ресурсов для развития производства.
2.
Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда
другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях
нецелесообразны.
3.
Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при
эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д.
закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного
капитала)[4].
Особенно
следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода
кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции,
выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
-
функция
финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального
производства;
-
функция
обеспечения возврата заемных средств;
-
функция
стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные
способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически
невозможны;
-
функция
формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных
ипотечных ценных бумаг и др.[5]
В силу своей природы
ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот
инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека
обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений.
Значение ипотеки
должно состоять в том, что она резко снижает стоимость получения кредитных
ресурсов, в силу ее обеспеченности, по сравнению с другими формами
кредитования. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения
возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом
надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим
привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных
средств.
Оборот ипотечных
ценных бумаг позволяет создать поле фиктивного капитала, которое, в свою
очередь, само становится источником ипотечных кредитов, являющихся эффективными
и надежными инструментами рынка ценных бумаг.
Что касается
государства, то его заинтересованность в использовании участниками рынка
ипотеки связана с обеспечением стабильности и устойчивости отношений между
хозяйствующими субъектами.
Экономическое
содержание ипотеки не всегда заметно за консервативными юридическими формами,
которые этот институт приобрел в своем развитии. В свою очередь юридическая
форма ипотеки есть не что иное, как обременение вещных прав на объект
недвижимости, являющийся средством обеспечения исполнения основного
обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором
(залогодержателем).
В последней
трактовке российского законодателя ипотека получила следующую дефиницию - это
залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого
недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ)[6].
Система
гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения
обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются
специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование
надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении
дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных
требований.
Ипотека является
одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом
смысле институт ипотечного кредитования является эффективным инструментом,
позволяющим реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.
В экономической
литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости
от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений
между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.
Так, выделяют
ипотеку первичную и вторичную ипотеку. Первичная ипотека предполагает
первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является
юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже
обременена ипотекой.
Практике известна
закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное
обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное
использование этого же обязательства.
Выделяют постоянную
ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство,
предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только
проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока
действия кредитного договора и договора ипотеки.
Существует принятая
ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к
приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя
недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как
прежний владелец несет вторичную ответственность.
«Пружинная» ипотека
- это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому
обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих
периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также
процентных выплат. Выплата процентов приводит постепенному к снижению
ежемесячных выплат за счет снижения суммы процентов на остаток долга.
Формирование
системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений
государственной политики в деле решения жилищной проблемы для основной части
работающего населения, располагающего средними доходами. «Концепцией развития
системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержденной постановлением
правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28, определена стратегия государства в
становлении и развитии данной сферы, установлено, что система ипотечного
жилищного кредитования в России в своем окончательном виде будет
саморазвивающейся и самодостаточной системой, дополнительно не требующей
значительного государственного финансирования»[7].
Основная задача
государства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования
состоит в создании законодательной базы и нормативном регулировании этого
процесса с целью снижения финансовых рисков участников, повышения доступности
жилья для населения. При этом государственное бюджетное финансирование
названного процесса направлено на непосредственную поддержку тех граждан,
уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные
условия. Это осуществляется путем предоставления им целевых адресных
безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить
функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения
жилищных проблем и механизмов социальной поддержки населения.
Ипотека должна представлять
собой наиболее законодательно проработанную. При ипотеке вещь, переданная в
залог, оставалась во владении собственника и не переходила к кредитору.
Ипотечное
кредитование как любое значимое экономическое явление имеет триединую сущность:
экономическую, юридическую, организационно-финансовую.
По мнению ряда
исследователей, таких как Ю. Воробьев[8], А. Смолянников[9], В. Горемыкин[10], экономическую сущность
ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которые оно
выполняет в экономике:
·
формирование
и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального
производства;
·
стимулирование
оборота и перераспределения жилья;
·
формирование
финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Для определения
местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических и юридических
взаимоотношений укажем следующее:
во-первых, рынок
ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором
происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь ипотечный
жилищный рынок является элементом
рынка ипотечных
кредитов в части объекта залога и целевого использования
во-вторых, рынок
жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь ипотечный
жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования
строительства и приобретения жилой недвижимости;
в-третьих, вторичный
ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные
кредиты или ценные ипотечные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В
свою очередь ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Правовую основу
ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее
взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и
залогодержателя. Фундаментальные исследования в области залогового права
проводились в разное время многими учеными, среди которых прежде всего следует
назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М.
Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Л.А.
Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова,
B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.А. Шабалина и т.д.
Различным
направлениям развития ипотечного жилищного кредитования в финансовой и
экономической сфере посвящены работы Ю.А. Агеева, А.С. Ананьева, Е.С.
Архиповой, С.Н.Городецкого, Н.В. Игошина,
А.Л. Копейкина,
Н.А. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Ж. Матука, В.А. Клименко, Л.Ю. Рубцова, И.О.
Сучкова и д.р.
Финансово- и
экономико- правовые аспекты ипотечного жилищного кредитования рассмотрены в
трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, И. Караваева, К.Л.
Митрошиной, А.Л. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко А.С. Смолянникова,
В.М.Старостина Е. Терновской, A.M. Эрделевского и др.
К числу российских
работ, поднимающих глобальные вопросы развития кредитования в России, могут
быть отнесены труды Г.Н. Белоглазовой, Н.И. Валенцевой,
В.С. Захарова, Л.В. Ильиной, А.Ю. Казака, Г.Г. Коробовой,
Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, И.В. Ларионовой,
Ю.С. Масленченкова, И.Д. Мамоновой, Г.С. Пановой,
В.С. Пашковского, Ю.В. Рожкова, В.Н. Рыбина, В.М. Усоскина
и других.
Непосредственно
изучением проблем развития в России ипотечного жилищного кредитования
занимаются К.Л. Астапова, Э.Р. Бугулов, И.А. Пенкина,
Н.И. Ризун, А.Н. Ужегов, Н.В. Попов, И.В. Шиляева,
В.А. Кудрявцев, С.М. Печатникова, И.А. Стрельникова,
Т.Л. Чащина, Г.А. Цылина, В.И. Лимаренко, И.В. Павлова. В
работах этих авторов рассматриваются основы понятийного аппарата в области
ипотечного жилищного кредитования и затронуты основные аспекты развития
первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. Отдельные вопросы
функционирования ипотечной системы и некоторых ее элементов инфраструктуры
описаны в работах И.В. Довдиенко, М.П. Логинова, Г.Р. Яруллиной,
Р.А. Субботина. В частности, в работе И.В. Довдиенко «Ипотека.
Управление. Организация. Оценка»[11] определяются теоретические, организационные
и правовые основы ипотечного кредитования, а также направления развития
жилищного рынка в Российской Федерации, обобщается российская и зарубежная
практика формирования системы жилищного кредитования, раскрываются методы
социально-экономической оценки объектов недвижимости на региональных рынках
жилья. Особое внимание уделяется описанию схем и программ финансирования
приобретения жилья, механизма ипотечно-инвестиционного анализа. В работе М.П.
Логинова «Антикризисные модели ипотечного кредитования России»[12] названа одна из главных
проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса
России - сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования. Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы ограничивают
возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Как следствие –
невозможность банков формировать свой кредитный портфель из долгосрочных
кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. «Несоответствие
банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно
приводит банк к потере ликвидности и банкротству»[13].
Однако, несмотря на
значительную проработанность темы исследования в научной литературе по-прежнему
остаются нерешенными или мало изученными проблемы, связанные как с
теоретическими основами ипотечного кредитования, так и оценкой путей развития
российской ипотечной системы. Недостаточно внимания уделяется региональному аспекту
решения данной проблемы, что обусловлено процессом экономического становления
ипотечного кредитования и отсутствием законодательного регулирования многих
аспектов ипотечного кредитования.
«Нормативно-правовой
акт как документ, содержащий нормы права, воздействует на поведение людей путем
установления правового режима регламентации того или иного вида общественных
отношений. Например, Гражданский кодекс определяет режим регламентирования
отношений по использованию материальных благ (имущества), по установлению
правового положения участников гражданско-правовых отношений»[14]. Юридическое содержание
ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты
недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает
залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном
случае залогодателя и залогодержателя. Залоговое право фундаментально|
исследовано в трудах российских ученых М.М.Агаркова, Г.Ф.Шершеневича,
В.В.Витрянского, Е.А. Суханова, Б.Д. Завидова и др.
При исследовании
вопросов, связанных с кредитованием, обеспечением которого выступает залог,
необходимо выделить следующее обстоятельство. В теории права вообще, а в
залоговых правоотношениях, в частности, несколько лет велась полемика о том,
является ли право залога вещным или обязательственным. В Кодексе 1922 года
право залога было помещено в разделе «Вещное право», тогда как в Кодексе 1964
года - в разделе «Обязательственное право». Многие положения регулируются
определенными разделами ГК, и отнесенность к определенному разделу проецируют
положения этого раздела на правоотношения, связанные с залогом.
Сторонником
необходимости включения залоговых правоотношений в раздел «Вещное право»
является известный цивилист В.М. Будилов. В обосновании верности своей точки
зрения он пишет, что залогу присуще такое основное свойство, как «следование за
вещью», что в залоге налицо приоритет вещного права, а в связи с этим есть
возможность предъявления индикационных исков и т.д.[15]
Г.Ф. Шершеневич
определял залог как «право на чужую вещь, принадлежащего верителю в обеспечение
его права требования по обязательству и состоящие в возможности
преимущественного удовлетворения из данной вещи»[16]. Но относя залог к вещным
правам и отрицая возможность признания обязательств как объекта залогового
права, он тем не менее указывал на то, что залоговое право ввиду резкого
отличия его от прав на чужую вещь, должно быть поставлено особо.
К.Н. Анненков
считал иначе: «...Нельзя не склониться к признанию за правом залога у нас в том
виде, в каком оно представляется по постановлениям собственно наших гражданских
законов, скорее характера права личного, чем вещного с некоторыми разве
немногими чертами последнего»[17].
Е.В. Васьковский,
рассматривая залог как вещное право, предоставляющее своему обладателю
возможность извлечь из телесной вещи ее имущественную ценность, в то же время
допускал возможность отнесения залога к обязательственному праву[18].
Наиболее приемлемой
и часто встречающейся в монографих отечественных правоведов, в частности Черных
А.В., является позиция, согласно, которой спор о вещно-правовом или
обязательственно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания
двойственной природы залога с признанием вещно-правового и
обязательственно-правового характера при приоритетном положении последнего[19]]. Удачно эта мысль выражена
у Медведева Д.А.: «Представляется, что выпячивание одного из элементов
залогового права обедняет второе. Залог порождает два вида отношений - между
залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с
одной стороны, залог - это способ обеспечивать обязательства должника путем
установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - jura in re
aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог
может быть характеризован как вещный способ обеспечения обязательства»[20].
Сторонники другой
точки зрения - И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц, напротив, придерживаются мнения, что
залог как способ обеспечения обязательств это скорее проявление
обязательственных правоотношений[21]
Ученый-правовед
профессор М.И. Брагинский считает, что «С учетом... обстоятельств
юридико-технического характера представляется обоснованным включение залога в
ГК в раздел, посвященный обязательственному праву»[22]. Подтверждение этой идеи
отразилось в том, что залог в ГК РФ представлен не только в отдельном разделе
III «Общая часть обязательственного права», но и выделен отдельным параграфом
«3».
Тем не менее, залог
как право имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством
вещных прав. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение
кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно
заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения
заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора). При любых
обстоятельствах, возникающих в период действия кредитного договора, право
залога сохраняет свою силу, так как оно заключается не в личности залогодателя,
а в заложенной вещи.
В то же время залог
не является в полной мере вещным правом в такой степени, каким является право
собственности на жилую недвижимость. А. Смолянников отмечает, что залог,
"неся на себе в некоторой степени вещный характер, в своей основе остается
способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь
постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по
кредитному договору"[23]. Мы считаем, что данный вопрос может
рассмотрен с двух позиций: со отношению к вещному праву мы рассматриваем ипотечное
кредитование, когда определяем природу залога, природа кредитных обязательств
рассматривается со стороны обязательственного права.
Юридическая
конструкция залога способствует регулированию двух видов правоотношений:
основного отношения между залогодателем и залогодержателем; второстепенного
отношения между залогодержателем и вещью.
Таким образом,
можно констатировать, что попытки рассмотреть залоговое право в рамках вещных
и личных прав или иных, построенных на сходных принципах, на основании того,
что основными элементами, образующими залог, являются элементы, присущие именно
вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в полной
мере юридическую природу исследуемого явления.
Понятие
собственности, прежде всего, как экономической категории характеризует
определенный перечень прав по отношению к отдельным элементам национального
богатства. Другими словами, собственность - это отношение между человеком,
группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией
материального мира (объектом), с другой стороны, заключающееся в постоянном или
временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта
субъектом. Присвоение в своем историческом развитии проходит различные формы,
приобретая наиболее развитую - форму собственности.[24]
В связи с увеличением
объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали
использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в
уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых
объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с
оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог
предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для
выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.
При ипотеке
предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога
распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и
недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе
приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или
договором.
Ипотека здания или
сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части
участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего
законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Основными актами,
регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский кодекс
Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29
мая 1992 г. N. 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в основном глава XXII Кодекса) и другие.
Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые
там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству
(например, в Московской области).
Гражданский кодекс
РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом
ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного
плавания, космические объекты.
Нормы об ипотеке
присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции
о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года
(в данной Конвенции участвует и Россия). В целом, касаясь вкратце правового
регулирования ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем
законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт
обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем
(например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет
важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при
банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество,
служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение
требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного
производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по
законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в
конкурсную массу имущества должника.
Следует отметить,
что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных
правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования
подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Но по объективным
причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в
России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление
Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному
жилищному кредитованию», направленного на реализацию федеральной целевой
программы «Свой дом» и на привлечение внебюджетных финансовых средств для
предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных
условий.
Только 20 июля 1998
года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости),
который действительно был направлен на урегулирование рассматриваемых
правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как
разновидности залога и подтвердил Закон об ипотеке, а также тот факт, что
ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального
закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу
закона (ст.77).
В дальнейшем была
принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по
развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от
11.01.2000 г.
Концепция развития
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила
формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных
направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы
ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка
ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью
деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных
организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
Следующим шагом в
становлении системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов.
Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние на становление и
развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и
классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства
(Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных
бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Закон «Об ипотечных ценных
бумагах»), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для
финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», и
нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт
ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого
института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике
принимаются поэтапно.
Система
нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна
сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в
процессе ипотечного кредитования.
На первом этапе
были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В
рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный
закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части
трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в
ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской
Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный
закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие
особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.
Утвержденные
Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на
совершенствование регулирования эмиссии и обращения облигаций с обеспечением.
Закон создает правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым
обеспечивается одним из способов, предусмотренных Гражданским кодексом РФ
(залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении
облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения может
выступать залог недвижимого имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить,
что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.
Принятый в 2001
году Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с
предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства.
При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как
для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного
кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.
В целом действующее
законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты.
Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня
2002 года провела Парламентские слушания «Законодательное обеспечение развития
ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в
Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Однако участники
слушаний признали, что существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие
ипотечного кредитования. Главный из них – отсутствие на финансовом рынке
дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное
кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой – слишком большие
процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию» и «Дельта-кредит» признают, что десятилетний
кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в рублях доступен лишь весьма
ограниченному кругу заемщиков. Третья причина недоверия к российской ипотеке –
зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических
лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода
физического лица является получаемая им заработная плата.
Форма залога за
время его развития претерпевала значительные изменения. Во всем мире тенденции
возникновения и развития института залога, в том числе ипотеки были фактически
одинаковыми. Это было вызвано развитием мировых правовой, экономической,
социальных и иных систем, столкновением содержащихся в законодательстве новаций
с устоявшимися взглядами и обычаями.
В России в
настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая
условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему
времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.
1. Гражданский
кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения
исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге.
Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в
частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок
и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части
ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его
юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых
отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все
вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и
сложности.
2. Закон РФ от 29
мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял
место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство
специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: “Настоящим законом определяются
основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим
Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации”.
Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК
РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь
в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от
его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ “О залоге”
“применяется постольку, поскольку он не противоречит” части первой ГК РФ.
3. Федеральный
закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - ФЗ
“Об ипотеке”). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога
недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан
Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле
1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной
доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в
результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом
1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус
полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не
только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила
Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или
законом “Об ипотеке” не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на
то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5
ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится
в ФЗ “Об ипотеке”.
4. К источникам
залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или
иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным
актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ
“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
5. В совокупность
источников залогового права входят не только собственно законодательные акты,
но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты
субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного
уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие
нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г.
№ 356 “О принципах использования залогового кредитования в г. Москве”;
Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 “О введении на
территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого
реестра договоров залога”; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534
“О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ” и др.
6. Федеральный закон от 11 ноября
2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот
ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.
7. Федеральный закон от 20
августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного
обеспечения военнослужащих".
Обязательства, обеспечиваемые
ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они
являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о
бухгалтерском учете.
По кредитному
договору, в соответствии с гражданским законодательством РФ, банк или иная
кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства
(кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик
обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее
(ст.819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила,
предусмотренные п.1 гл.42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное не
предусмотрено специальными нормами о кредите (п.2 гл.42 ГК РФ) и не вытекает из
существа кредитного договора. Согласно ст.820 ГК РФ кредитный договор может
быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет
недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Кредитор вправе
отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором
кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена
в срок. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично,
уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его
предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или
кредитным договором. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным
договором обязанности целевого использования кредита, предусмотренной ст.814,
кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по
договору.
По договору займа
одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику)
деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется
возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество
других полученных им вещей того же рода и качества (ст.807 ГК РФ). Договор
займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на
территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.
Согласно ст.808 ГК
РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если
его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный
размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, -
независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть
представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему
заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В соответствии со
ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования
кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст.З ФЗ “Об
ипотеке” эти требования выделены.
Требования,
обеспечиваемые ипотекой:
- уплата
залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному
обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной
договором об ипотеке;
- уплата кредитору
(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными
средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного
договора или договора займа с условием выплаты процентов;
- уплата (если договором
не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение
убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения,
просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства;
2) в виде процентов
за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных
обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение
судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости
на заложенное имущество;
4) в возмещение
расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не
предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том
объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного
имущества.
Согласно ст.809 ГК
РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет
право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке,
определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их
размер определяется существующей по месту жительства заимодавца, а если
заимодавцем является юридическое лицо, - по месту его нахождения ставкой
банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы
долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты
выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Неустойкой
(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,
которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки
исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать
причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если
должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательства (ст.330 ГК РФ).
В силу важности
условий каждого конкретного договора об ипотеке считаем необходимым раскрыть
основные из необходимых условий, которые должен содержать договор исходя из
требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также
положений ФЗ “Об ипотеке”.
В п.1 ст.9 ФЗ “Об
ипотеке” говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет
ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой.
Предмет ипотеки.
Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и
достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Должны быть указаны
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом
ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное
имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно
само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценки предмета
ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению
залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка
требований ст.67 ФЗ “Об ипотеке” и указывается в договоре об ипотеке в денежном
выражении.
При ипотеке
государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в
соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в
определенном им порядке.
Стороны договора об
ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной
организации.
Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием
его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны
этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого
ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке
должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое
ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке
должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры
либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Федеральный закон
“Об ипотеке (залоге недвижимости)” устанавливает (ст. 10), что обязательным
элементом формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение и
государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность
договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное
удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке приведено ниже.
Нотариальное
удостоверение договора об ипотеке:
1) договор об
ипотеке должен быть нотариально удостоверен;
2) договор, в
котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об
ипотеке” ФЗ “Об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых
составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит
нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдение
правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его
недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) если в договоре
об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ “Об
ипотеке” удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу
предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и
месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет
печатью листы закладной в соответствии с частью второй п.З ст. 4 ФЗ “Об
ипотеке”.
Государственная
регистрация договора об ипотеке:
1) договор об
ипотеке подлежит государственной регистрации;
2) договор, в
котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об
ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и
выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной
регистрации в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдение
правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его
недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) договор об
ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
Мировая практика
показывает, что эффективным способом решения проблем является создание
вторичного рынка ипотечного кредитования.
При создании
вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только
должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и вторичных
инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке.
Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования
вторичного рынка вводят ценную бумагу - закладную (см. ст. 13 гл.111. ФЗ “Об
ипотеке”).
Основная функция
государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и
нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов –
залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы,
а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам,
приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении
оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и
наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан –
заемщиков.
Учитывая, что
система находится в стадии становления, государство может также создавать
определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть
рисков.
С этой целью
необходимо:
– совершенствовать
правовые основы реализации прав по ипотеке;
– регулировать
механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
– создать
благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
– организовать
эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.
Решающим шагом в
развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного
кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданский кодекс
Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом
недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных
правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое
помещение.
Кроме того,
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено принятие в дальнейшем
специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога
недвижимости).
Таким образом, на
сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования
системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех
профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и
страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее
совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать
привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования,
создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и
обеспечивать условия для их эффективной работы.
Таким образом, в
настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки.
Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки,
которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления
Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой
области.
По мнению экспертов-юристов,
существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в
доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано
понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации
ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает
возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
До сих пор не
доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на
стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ № 152-ФЗ от
11.11.03 «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и
замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным
кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования как граждан -
получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков - ипотечных
кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих
банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное
толкование и применение Закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», а также не получивший практического
применения Федеральный закон РФ «О бюро кредитных историй»[25]
В сложившейся
ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по
трем направлениям:
·
Продолжить
развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской
инициативе. Источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем
и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная
система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской
системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с
отечественными) иностранные ресурсы.
·
Ипотека на
основе федеральных программ. В этом направлении происходит развитие в основном
социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот
путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной
на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных
безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы
бюджетов различного уровня.
·
Развитие
целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка
ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных.
Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства
институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных
бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного
рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным[26].
I. Законодательные и
нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I,
II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный
закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской
деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
4. Федеральная целевая программа "Жилище"
на 2002 - 2010 годы" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002
N 104, от 26.07.2004 N 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ
от 21.10.2004 N 1355-р)
II.
Книги,
монографии
5. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье
И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ, 1998.
6. Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб,
1898. С. 305.
7. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. – М.:
ЮНИТИ, 1997.
8. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. -
СПб,1993.- С.20.
9. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное
кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т,
1998., с.11.
10.
Васьковский
Е.В. Учебник гражданского права. - Вып. 2.- Вещное право. - СПб, 1896.- С.
180.
11.
Германия.
Факты. – Франкфурт-на-Майне, 1997.
12.
Горемыкин
В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное
кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 1998.
13.
Гросиан Р. К.
Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.:
Международные отношения, 1996.
14.
Грудцына Л.Ю.
ФЗ РФ "Об ипотеке" (залог недвижимости): Постатейный науч.-практ.
коммент. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 351с. - (Консультант юрист).
15.
Долан Э. Дж.
и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб., 1991.
16.
Ем B.C. и др.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.:
Статут, 1999.
17.
Есипов В. Е.
Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 1998.
18.
Жилищная
экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 1996.
19.
Жилищно–строительная
реформа. Справочное пособие для населения. – М.: НОРМА, 1997.
20.
Завидов Б.Д.
Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге
недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 1998.
21.
Иванов В. В.
Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
22.
Ипотечное
кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. – Екатеринбург,
1998.
23.
Казимагомедов
А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и
статистика, 1999.
24.
Квадратный
метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.: Домашний адвокат, 1997.
25.
Козлов В.Н.
Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования
строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. …канд.эконом.наук. –
Новосибирск, 2007. – с.39.
26.
Концепция
международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в
России «Дом для Вашей семьи». – М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
27.
Кудрявцев В.
А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное
пособие. – М.: Высшая школа, 1998.
28.
Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саратов,
1999.
29.
Масевич М. Г.
Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости). – М.: Контракт, 1999.
30.
Мустафин А.М.
Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридических наук. - 1998.- Вып. 2.
31.
Новицкий
И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах, -М.: 1950.- С.294.
32.
Общая теория
денег и кредита: Учебник. – М.: ЮНИТИ, 1995.
33.
Основы
бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей
Санкт–Петербурга. – СПб., 1997.
34.
Оценка
рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело,
1998.
35.
Печникова
А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. – М.: Финансы и
статистика, 1986.
36.
Правовые
проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/под ред. B.C. Ема. - М.:Статут,1999. - с.7.
37.
Ризун Н. И.
Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н.
Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2001. – С.47.
38.
Смирнов В.В.,
Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999.
39.
Смирнов В. В.
Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 1999.
40.
Смирнов В.
В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». – М.: Правовая культура, 1999.
41.
Смирнов В.
В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999.
42.
Смирнов В.В.,
Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.:
Ось–89, 1998.
43.
Соколинская
Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. – М.: Консалтбанкир,
1997.
44.
Управление
портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ. – М.: ЮНИТИ,
1998.
45.
Фридман Дж.,
Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. – М.:
Дело, 1997.
46.
Цилина Г.А.
Ипотека: жилье в кредит. - М., 2001. - 358с.
47.
Черных А.В.
Залог недвижимости в российском праве. - М., 1995. - С. 33.
48.
Чинаев Т.В.
Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры:
Автореф. дис. …канд.эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.18.
49.
Шевчук Д.А.
Гражданский процесс: Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
50.
Шевчук Д.А.,
Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении:
Учеб.-метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2006.
51.
Шершеневич
Г.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.:Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.).- С.173.
III. Материалы
конференций и сборники научных трудов
52.
Брагинский
М.И. Правовое регулирование залога в Российской Федерации//. Правовые проблемы
рыночной экономики в Российской Федерации, М.-1994. С. 10.
53.
1-ая
Международная практическая конференция «Ипотека в России». Сборник материалов.
– М.: АНХ, 1999.
54.
Козлова Н.С.
Проблема внедрения ипотечного кредитования на первичном рынке жилья /
Н.С.Козлова, А.Н.Струков // Вестник НГУ. Сер. Соц.-экон. науки. - 2008. - Т.8,
N 3. - С.68-73.
55.
Оценочная
деятельность в России. Сборник научных трудов – М.: Издательство Финансовой
академии, 1998.
56.
Опыт и
проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: сб. ст.
/ под ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд "Ин-т экономики города", 2004. -
127с.
57.
Парламентские
слушания на тему «О подготовке и реализации совместной программы Государственной
Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России
«Дом для Вашей семьи» и международный семинар на тему «Развитие рынка
ипотечного жилищного кредитования в России». – М.: Парус, 1998.
58.
Полтерович
В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России / В.М.Полтерович,
О.Ю.Старков // Экономика и матем. методы. - 2007. - Т.43, N 4. - С.3-22.
59.
Сергеев Д.А.
Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в
экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика.
Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000.
-С.186.
60.
Фаерман Е.Ю.
Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю.,
Хачатрян С.Р. // Экон. и мат. методы. - 2004. - Т.40, N 1. - С.3-15.
III.
Публикации
в периодических изданиях
61.
Азбука
ипотеки и всех ее составляющих // Моск. правда. - 1998. - 8 дек. - С.2.
62.
Астапов К.Л.
Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //
Деньги и кредит. - 2004. - N 4. - С.42-48.
63.
Афанаскин Ю.
Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт-Сибирь. -
2004. - N 5. - С.8-10.
64.
Борисов А.
Одна потеха эта ипотека // Моск. комсомолец. - 2001. - 25 окт. - С.4.
65.
Взять ипотеку
и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.
66.
Власов А.В.
Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного
национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам
России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. -
N 4. - С.210-211.
67.
Волкова А.
Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. -
2003. - 22 нояб. - С.7.
68.
Воробьев Ю.
Караваев И,, Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская
действительность // Вопросы экономики..- 1999. - № 11- С. 135 - 145.
69.
Гандзюк
С.Ипотека заставляет жить честно // Деловые люди. - 1999. - Сент.-окт. -
С.18-19.
70.
Гарипова З.Л.
Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и
кредит. - 2004. - N 6. - С.51-55.
71.
Губина И.
Заемные метры: Массовая ипотека невозможна без появления среднего класса /
Губина И., Рубченко М. // Эксперт. - 1999. - N 42. - С.39-43.
72.
Делягин М.
Ипотечный кризис: конец глобализации? // Свободная мысль. - 2008 - N 3. -
С.33-44.
73.
Денисенко
Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с
использованием ипотечных схем // ЭКО. - 2007. - N 1. - С.159-167.
74.
Дестресс М.
Ипотека и ипотечный класс // Деньги и кредит. - 1995. - N 8. - С.48-51.
75.
Дударева Е.
Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хоз. право. - 2007. - N 6.
- С.48-51.
76.
Железнова О.
Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - N 4. - С.14-20.
77.
Жуков В.Н.
Учет операций по ипотеке // Бухгалтерский учет. - 1999. - N 2. - С.65-71.
78.
Журкина Н.Г.
Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2002. -
N 6. - С.17-19.
79.
Замураева И.
Ипотека на потоке // Власть. - 1998. - N 32. - С.50-51.
80.
Зеленкова
Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. - 1992. - N 11. - С.53-55.
81.
Зельднер А.Г.
Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. //
ЭКО. - 2004. - N 8. - С.38-43.
82.
Иванкина Е.
Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2008. - N 1. -
С.90-103.
83.
Иванов И.
Идеальная ипотека для идеальных людей // Известия. - 1999. - 9 февр. - С.4.
84.
Иванченко В.
Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008.
- N 11. - С.75-82.
85.
Ипотека -
особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23). - С.22.
86.
Капков А.
Будет ипотека - будет дом // Ваше право. - 1998. - N 21. - С.10.
87.
Клепикова Е.
Ипотека: взгляд изнутри / Записала А.Андреева // Спрос. - 2005. - N 2. -
С.56-57. - (Денежка).
88.
Кобылкина И.
В ипотеку берут не каждого // Труд-7. - 2005. - 10 февраля. - С.11.
89.
Козлова Е.А.
Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного
кредитования // Страховое дело. - 2007. - N 2. - С.32-36.
90.
Колдаев О.
Ипотека или аренда. Без права на ошибку // Спрос. - 2008. - N 9. -
С.56-58. - (Денежка).
91.
Косарева Н.
Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России //
Вопр. экономики. - 2001. - N 5. - С.89-106.
92.
Кравцов
С.Ипотека из глубины веков // Моск. правда. - 2002. - 25 янв. - С.1-2. -
(Квартирный вопрос).
93.
Кресникова
Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения
// Деньги и кредит. - 2009. - С.25-36.
94.
Кудинов В.
Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. -
2003. - 24 нояб. - С.135.
95.
Кузин А.
Десять лет без права передышки, или Реально ли купить квартиру по ипотеке //
Фин. Россия. - 2002. - 9 окт. - С.16.
96.
Кузин А. Три
квартиры по цене одной // Финансы. - 2003. - N 25. - С.20-21.
97.
Куприянов А.
Ода с цифрами ипотеке // Эхо планеты. - 2003. - N 48. - С.34-35.
98.
Кучер Н.
Ипотека - шанс для экономики и для человека // Ваше право. - 1998. - N 34.
- С.10.
99.
Ладыгин Д.
Это сладкое слово "ипотека" // Коммерсантъ-Деньги. - 2000. -
N 28. - С.24-25.
100. Лазаренко Н. Залог недвижимости
(ипотека) // Эпиграф. - 1998. - Июнь(N 30). - С.5.
101. Логинов М. Ипотечное жилищное
кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. - 2002. -
N 2. - С.97-112.
102. Логинов М. Ипотечное кредитование
строительства жилья // Экономист. - 2002. - N 9. - С.67-73.
103. Логинов М.П. Андеррайтинг
ипотечных кредитов // ЭКО. - 2002. - N 12. - С.127-137.
104. Логинов М.П. Антикризисное
управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - N 3. -
С.24-29.
105. Логинов М.П. Ипотечное жилищное
кредитование в России // ЭКО. - 2004. - N 9. - С.115-132.
106. Логинов М.П. К вопросу о
бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. - 2003. - N 12. -
С.67-69.
107. Логинов М.П. Система ипотечного
жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. -
2002. - N 4. - С.22-30.
108. Маслова В. Ипотека земель //
Экономист. - 2004. - N 5. - С.89-96.
109. Махлин М. Американская ипотека в
российском исполнении // Рос. бизнес газ. - 2003. - 1 июля. - С.1-2.
110. Мацкавичене Е.В. Что нужно знать
о жилищной ипотеке? // Бух. учет. - 2008. - N 1. - С.39-47.
111. Медведев Д.А. Российский закон о
залоге// Правоведение.- 199. - №5.- С.14.
112. Минц В. Вечный квартирный вопрос
// Эксперт. - 2000. - N 12. - С.18-23.
113. Молчанов Ю. На исходе ХХ века в
Россию вернулась ипотека // Экономика и жизнь. - 1998. - Авг. (N 33). -
С.6.
114. Монахов А. Квартира за 20 тысяч
рублей! // Труд. - 2002. - 20 июня. - С.13.
115. Монина Е. Ипотека - это политика
государства // Московская правда. - 1998. - 25 сент. - С.2.
116. Москалева Л. Особенности
ипотечного кредитования в Сибири // Эпиграф. - 2002. - 14 июня. - С.10.
117. Москвичева В.Л. "Подводные
камни" ипотеки и способы их преодоления // Закон. - 2007. - N 12. -
С.215-221.
118. Николаева Е. Ипотека перешла в
режим ожидания // Финанс. - 2009. - N 15-16. - С.83-85.
119. Нугаев Р.А. Региональные схемы
ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А.,
Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. - 2004. - N 10. - С.24-29.
120. Оленина Е.А. К оценке
потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. - 2000.
- N 5. - С.42-46.
121. Орлов В.Е. Ипотека в России
возродится / Орлов В.Е., Клименко В.Н. // Деньги и кредит. - 1995. - N 8.
- С.60-63.
122. Оселедец В.М. История развития
ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. - 2004. -
N 3. - С.105-108.
123. Основы ипотечного кредитования /
под ред. Косаревой Н.Б. - М.: Фонд "Ин-т экономики города": ИНФРА-М,
2007. - 575с.
124. Павлова И.В. Основные элементы
системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. -
N 3. - С.57-66.
125. Пахомова Е. Плюс квартиризация
всей страны: Особенности национальной... ипотеки // Деловые люди. - 2002. -
Апр. (N 133). - С.88-90.
126. Погорелова Ю. Ипотека с копилкой
// Коммерсантъ-Деньги. - 2008. - N 30. - С.40-41.
127. Пономарев В. Ипотечное жилищное
кредитование // Экономика России - ХХI век. - 2003. - N 11. - С.43-45.
128. Пономарев В. Система ипотечного
кредитования // Экономика России - ХХI век. - 2003. - N 13. - С.74-75.
129. Пономарев В.Н. Квадратные метры
по закладным / Беседовал Махлин М. // Рос. бизнес-газ. - 2004. - 10 марта. -
С.1, 5.
130. Потапов А. Ипотечные приоритеты
// Финанс. - 2006. - N 42. - С.72-75.
131. Проскурякова Н.А. Ипотека в России
в конце XIX - начале ХХ веков // Вопр. истории. - 1995. - N 9. - С.3-18.
132. Пуляевский И.В. Институт
ипотечного жилищного кредитования в системе гражданского права // "Черные
дыры" в рос. законодательстве. - 2007. - N 2. - С.401-402.
133. Рачкевич А.Ю. Секьюритизация:
характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич, И.А.Алексеева // Деньги и
кредит. - 2008. - N 8. - С.22-31.
134. Сагдиев Р. Ипотека не потеха: В
2000 году в стране могут появиться жилищные облигации // Известия. - 1999. - 14
окт. - С.4.
135. Сагдиев Р. Не в этой жизни //
Известия. - 1999. - 30 окт. - С.4.
136. Сафрончук М. Ипотека / Сафрончук
М., Стрелец И. // Наука и жизнь. - 1999. - N 5. - С.54-58.
137. Синько В. Ипотека в сфере
промышленности / Синько В., Черноусов Е. // Экономист. - 1998. - N 8. -
С.83-88.
138. Скорбин К.М. Объекты и субъекты
ипотечного кредитования // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. - 2007. -
N 3. - С.19-26.
139. Смолянников А. Ипотека: теория
сквозь призму законотворчества // Вопр. экономики. - 1997. - N 7. -
С.112-123.
140. Смолянский А. Ипотека как она
есть // Научный парк. - 1997. - N 6. - С.19-21. - (Новелла)
141. Смык В. Ипотека - не на потеху //
Трибуна. - 1999. - 2 апр. - С.3
142. Степанов В.Л. Государственный
ипотечный кредит в дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги
и кредит. - 2004. - N 2. - С.61-67.
143. Страйк Р. Жилищное ипотечное
кредитование в условиях современной России / Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков
А.Ю. // Деньги и кредит. - 1995. - N 8. - С.52-59.
144. Ступин И. Рынок в залоге //
Эксперт. - 2001. - N 39. - С.97-100.
145. Ступин И. Свернуть с ипотечной
колеи // Эксперт. - 2009. - N 3. - С.65-67.
146. Стюньков В.П. Ипотечное
кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. - 1994. - N 8. -
С.44-53.
147. Урчукова Ж.М. Ипотечный кредит в
России // Финансы. - 1998. - N 12. - С.54.
148. Федорова Е. Ипотека надежд //
Эпиграф. - 2004. - Янв. (N 3). - С.3.
149. Федосеева И. Несколько фрагментов
из истории становления ипотеки // Моск. правда. - 1999. - 15 апр. - С.4.
150. Фролов Н.Е. Современное состояние
ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. - 2007. -
N 8. - С.9-12.
151. Хе О.В. Реструктуризация
ипотечных жилищных кредитов // Деньги и кредит. - 2009. - N 5. - С.67-70.
152. Цилина Г. Ипотечное кредитование:
о достижениях и проблемах // Рос. экон. журн. - 1999. - N 7. - С.92-94.
153. Чеботарева В. У отечественной
ипотеки нет механизма для запуска // Деловые люди. - 1999. - Сент.-окт. -
С.14-17.
154. Черных Е.В. Кредитный союз как
основа развития ипотеки в России. Бизнес и банки №22, май 1999 г
155. Шачин А. Ипотечное кредитование в
России: состояние, законодательство, перспективы // Фин. газ. - 1999. -
N 47. - С.4-5.
156. Шевчук Д. Кредитный консалтинг //
Финансовая газета. 20/2006.
157. Шехова А. Много, дешево, надолго
// Финанс. - 2006. - N 4. - С.76-79.
158. Шехова А. Оборот ипотеки в
природе // Финанс. - 2006. - N 7. - С.90-94.
159. Шехова А. Чем опасна ипотека //
Финанс. - 2006. - N 30. - C.14-18.
160. Щукин А. Ипотека доступна, а
недвижимость - нет // Эксперт. - 2008. - N 13. - С.40-45.
161. Эпштейн А. О соотношении
коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки на современном этапе //
Муницип. власть. - 2004. - N 6. - С.88-89.
162. Юрков Д. Ипотека - бальзам для
жилищного строительства // Экономика и жизнь. - 1999. - Июнь(N 23). - С.6.