Пользование
жилыми помещениями на основании договора коммерческого найма
ВВЕДЕНИЕ. 3
1. Понятие
договора коммерческого найма. 4
2. Предмет и
объект договора коммерческого найма. 5
3. Аренда и
найм жилого помещения. 7
4. Права и
обязанности нанимателя и наймодателя. 15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 22
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 23
Каждый имеет право на жилище[1].
Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма
жилого помещения.
Договор
коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее
время, так как получил широкое применение на практике. Распространение
коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными
социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на
жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не
смотря на свою распространенность данный договор имеет и свои проблемы
применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя
кодифицированными актами – Гражданским и Жилищным кодексами – не могло не повлечь
разночтений и неоднозначных толкований[2].
Объектом исследования
данной работы выступает договор коммерческого найма жилого помещения. Целью
является изучение этого договора при помощи таких методов как описании,
сравнение, анализ. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей
договора с помощью сравнительного анализа коммерческого найма со смежными
договорами, определение предмета и объекта договора; порядок использования
договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в
договоре; обозначение оснований прекращения и расторжения договора,
рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике; а
также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.
Договор найма жилого помещения - традиционный
институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора
имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого
помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого
договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства[3].
Подчеркнем, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого
найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п.
1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания,
ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст.
682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о
дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном
порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка
ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный
нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ.
Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин
«жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины –
«закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст.
682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст.
679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата
имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При
отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье
стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него
указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по
вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом,
использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых
отсылок к нему в названных шести статьях[4].
Термин «коммерческий» применительно к
договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому
назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность
соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества
в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом
последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального
использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых
других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК
РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом
не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие
«коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве
субъектов РФ[5].
Легальное
определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно
данной норме по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник
жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется
предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем.
Основное
требование, которое законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой
договор считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных
условий. В качестве одного из них выступает, с соответствии с п. 1 ст. 432 ГК
РФ, предмет договора. Однако легальная дефиниция данной юридической категории в
законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета
договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике[6].
Современные
учебники избегают формулировать дефиницию понятия «предмет договора»,
предпочитая описывать его содержание на конкретных примерах[7].
В
юридической литературе высказаны различные точки зрения соотношении понятий
предмета и объекта договора найма жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына
полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а
предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением[8].
По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в
которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что
в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи
с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет
договора найма жилого помещения»[9].
В
этой связи возникает вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект
договора» синонимами или представляют собой самостоятельные элементы договора.
Сам
ГК РФ их не различает, поскольку именует конкретные блага из числа объектов
гражданских прав то «объектами» договора, то его «предметами».
Очень
часто российские исследователи отождествляют категории «предмет» и «объект
договора». Такая непоследовательность законодателя основана на философском
определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом
смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий
является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта
заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные
свойства и признаки объекта[10].
Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма
является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания,
которое в свою очередь является и объектом этого договора[11].
Свердлык Г. А. считает предметом договора жилое помещение[12].
В
свою очередь мы не можем согласиться с данными высказываниями так как авторы,
называя предметом жилое помещение, пригодное для постоянного проживания,
отождествляют договор коммерческого найма с договором социального найма жилого
помещения. Необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого
договора, по предмету различают виды и разновидности договоров. Поэтому
наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению,
предмет договора составляют юридический объект – действия и материальный объект
– вещь или иное благо, на которое направлено поведение[13].
3. Аренда и найм жилого помещения. Отличие коммерческого найма от
социального
Найм жилого помещения является одним из
способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан
на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых
помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях
договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых
помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также
приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения
размеров площади.
Наем
гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда
осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного
самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных
собственников – посредством заключения нанимателем с собственником жилого
помещения договора коммерческого найма.
В
отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма,
аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц.
Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам
квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды
арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное
пользование.
Арендатор
обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания
граждан, бережно относиться к жилищному фонду, выполнять предусмотренные
законодательством эксплуатационные требования. При этом арендатор не вправе без
согласия арендодателя производить переустройства и перепланировки жилого и подсобного
помещений. Арендатор (юридическое лицо) может предоставить эти помещения своим
работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.
При
сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.
При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При ликвидации
юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право
заключить с собственником жилой площади договор найма жилого помещения,
находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном
исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося
срока субаренды.
Объектом
договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры
либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом
договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом
(смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).
Степень
благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется
применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода,
канализации, центрального отопления, снабжения газом). Жилое помещение,
предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать
высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном
и техническом отношении к проживанию.
Договор
социального найма, как и договор коммерческого найма, оформляется в простой
письменной форме. Такая форма способствует конкретизации прав и обязанностей
сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение сторонами простой
письменной формы не влечет за собой недействительности договора, однако лишает
стороны, в случае спора, права ссылаться в подтверждение договора и его условий
на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие
доказательства.
В
случае перемены собственника жилого помещения, для нового собственника
обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного
найма (социального и коммерческого).
Наймодатель
обязан не только предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном
для проживания, но и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, ибо
это непосредственно связанно с обязанностью наймодателя предоставлять
нанимателю необходимые коммунальные услуги.
Наниматель
же обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением;
бережно относиться к жилому помещению и обеспечивать его сохранность; устранять
за свой счет повреждения жилого помещения, если таковые произошли по вине
нанимателя. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные
услуги.
В
связи с тем, что размер платы за жилое помещение (наряду с объектом найма)
является существенным условием договора найма жилого помещения, то, согласно
общим положениям ст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению
сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором. При социальном
найме размер платы устанавливается органами местного самоуправления, с ежемесячным
ее внесением не позднее 10-го числа следующего месяца.
Бессрочность
договора социального найма вытекает из самой сути конституционного права
граждан на жилище. В отличие от этого договор коммерческого найма жилого
помещения носит срочный характер, ибо бессрочная сдача собственником внаем жилого
помещения, по существу, означала бы для него ограничение права собственности.
По сему это условие оговаривается в договоре.
Если
договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года
(краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности,
наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов;
сдавать помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также
не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок,
если договорам не предусмотрено иное.
Интересен
факт того, что истечение срока договора не влечет за собой автоматическое его прекращение.
Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора
наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях, либо предупредить его об отказе продлить договор.
Если
ни одна сторона не выразила своего намерения до истечения срока, договор
считается продленным на тех же условиях на тот же срок. Максимальный срок
договора коммерческого найма определен в 5 лет. В случае, если договором аренды
не предусматривается срок аренды жилого помещения, то договор считается
заключенным на неопределенный срок.
По
договору социального найма жилого помещения наниматель вправе с согласия членов
семьи в любое время расторгнуть договор найма. По договору же коммерческого
найма наниматель должен письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о желании
расторгнуть договор. В случае, если оплата жилья по договору социального найма
не осуществляется в течение 6 месяцев, наниматель и проживающие с ним члены
семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого
помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям в пределах норм
площади общежития.
В
случае же предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем
договора коммерческого найма жилого помещения за невнесение платы за помещение,
разрушение или порчу помещения, использование его не по назначению, либо
систематическое нарушение прав и интересов соседей, суд в своем решении может
предоставить нанимателю срок (не более 1 года) для устранения им нарушений. И лишь
в случае, если в течение этого срока наниматель не примет мер для устранения
указанных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение
о расторжении договора найма.
При
этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более
1 года. В случае же социального найма такие действия приводят к выселению в судебном
порядке нанимателя и членов его семьи по требованию наймодателя или других
заинтересованных лиц без предоставления другого жилого помещения.
Договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно,
имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и
другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели -
передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для
проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей
каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для
них разные правовые режимы.
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что
он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и
муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под государственным
жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации.
Муниципальным жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Другая особенность этого договора выражается в особом порядке
заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на
основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого
помещения.
Третью особенность составляет сам субъектный состав договора.
Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и
членов его семьи.
Четвертой особенностью договора социального найма можно назвать
его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма. Так,
согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без
установления срока его действия.
Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого
договора признака возмездности. Так, Конституция РФ предусмотрела, что
малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно
предоставляется бесплатно или за доступную, плату из государственных,
муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом
нормами. В соответствии с п.З ч. Ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по
договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение
и коммунальные услуги.
С учетом изложенного, следует признать возмездность непременным
признаком лишь договора социального найма жилого помещения. Поскольку на
нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо
внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются
дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в
необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в
надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним
(взаимным).
Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность
рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договора. Это
находит свое проявление в особом способе заключения договора социального найма
жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является
обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным
оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства
объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий,
предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки)
рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой
режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е.
его социальную направленность.
Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма
жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или
уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение
государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне -
малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище
(нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и
ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров»
имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ
одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае
потребителем товаров, работ и услуг.
Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во
временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было
уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища
из жилищных фондов и безвозмездно.
В этой связи, В.Н. Литовкин отмечает, что безвозмездное
пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит
в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного
законодательства[14]. Если учесть, что
приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для
всех разновидностей договора найма жилого помещения[15]», то нетрудно определить суть изложенной
позиции. Она сводится к тому, что договор социального найма могут быть только
возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК
(«Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу
жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда
социального использования, или любых иных жилых помещений.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что договор социального
найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник
или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение
государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне -
малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище
(нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и
ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
4. Права и обязанности нанимателя и наймодателя
В
качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими
правами:
Вселять
по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с
нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих
с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не
требуется;
Разрешать
по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с
предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом
помещении временных жильцов;
Передавать
с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем[16];
С
согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения
(ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых
изменений с уполномоченными государственными органами[17].
Пользоваться
общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);
Проведения
текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для
оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
Осуществления
переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это
переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;
Заключения
договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора
найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК
РФ);
Расторжения
договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с
обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687
ГК РФ);
Замены
его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из
совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ)[18].
Замена
первоначального нанимателя при отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается
жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на
перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним
проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие
связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем,
разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст. 686 ГК РФ, не может
обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со
стороны наймодателя[19].
На
объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и
краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма,
которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём
уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда
прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2
ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е.
с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;
права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права
возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре;
льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи
жилья (чтобы приостановить выселение)[20].
Однако
эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре
краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами[21].
Обязанности
нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде
перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение
только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать
его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и
реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан
своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено
иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Жилое
помещение предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан
использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию[22].
Не
все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только
для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает
использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании,
не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или
индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и
законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать
жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет
на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить,
что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей
проживания[23].
В
свою очередь мы придерживаемся мнения П. И. Седугина о том, что предоставляемое
наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет
назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя[24].
Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к
гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо
руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст. 17 ЖК РФ должно
распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть
обозначено в самой статье.
Под
обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать
бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному
оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения
жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное
санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли
по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих[25].
Что касается
текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении
планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений,
предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких
повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а
также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска
потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)[26].
Наниматель
не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без
согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения
наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий,
перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного
оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние.
Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или
перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу
наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность,
связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК)[27].
Внесение
наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое
помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст.
682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный
размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна
превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она
вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3
ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)[28].
Основными правами
наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать
от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты
коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям
наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма
в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но
вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к
отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по
аналогии ст. 622 ГК РФ[29].
В ГК
РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно
усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения.
Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого
помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его
в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя
производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от
нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных
платежей (ст. 678)[30].
Целевое назначение жилого
помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя[31].
По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:
Во-первых,
передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для
проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
Помещение
должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться,
постоянно или временно, иные лица[32].Также
помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого
помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному
ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения
на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом
отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по
завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение жилого
помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав
нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не
знал о данном обстоятельстве.
Во-вторых,
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное
внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю
за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего
имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении.
В-третьих,
осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не
установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
В-четвертых,
не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю
заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить
нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в
течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)[33].
Коммерческий
наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический объект –
действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и
пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания.
Объектами
договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома,
квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в
домах либо в квартирах.
Сторонами
договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и
наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные
правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем
по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим
лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или
иного договора. за плату.
Права
и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются
в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный
и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав
и обязанностей у их носителей.
1.
Конституция
Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. 1993 25 дек.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 26.06.2007 №
118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.
3.
Жилищный кодекс
Российской Федерации. от 22.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2006) // Собрание
законодательства РФ.- 03.01.2005. - № 1.-(Часть 1). - Ст. 14.
4.
Об утверждении
правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от
21.01.2006 № 25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006.- № 5. - Ст. 546.
5.
Об утверждении
положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Собрание законодательства
РФ. - 06.02.2006. - № 6. - Ст. 702.
6.
Аполлонов А. О.,
Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право.
2006. № 5. С. 12.
7.
Бойченко В. Н.
Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное
право. 2005. № 8. С. 2.
8.
Гетман Е. С. Наем
жилого помещения // ЭЖ – Юрист. 2006. № 7. С. 6.
9.
Грудцына Л. Ю.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М.,
2005. С. 162.
10. Журавлев Т. О соотношении
гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого
помещения // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. прав. система.
11. Калемина В. В. Договорное право:
учеб. пособие / В. В. Калемина , Е. А. Рябченко М., 2006. С. 126.
12. Кириченко О. В. Коммерческий и
социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007 № 7 С. 34.
13. Кириченко О. В. Понятие и предмет
договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6.
С.18.
14. Кириченко О. В. Права, обязанности и
ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //
Нотариус. 2007. № 1 С. 23 – 24.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ
Ч.2. (постатейный). – 4-е изд., испр. и доп. / Рук. авт. коллектива и отв. ред.
О. Н. Садиков М., 2004. С. 307.
16. Корецкий А. Д. Договорное право
России. Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 34 – 35.
17. Новикова О. Б. Предмет договора найма
жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья.
2007. № 2. С. 18.
18. Обыденов А. Н. Предмет и объект как
существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права.
2003. № 8. С. 61.
19. Свердлык Г. А. Договор коммерческого
найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. № 7. С. 33.
20. Свит Ю. П. Договор коммерческого
найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.
21. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб.
пособие/ Отв. ред. В. П. Мозолин М., 2005. С.135.
22. Северова М. А. Договор найма жилого
помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. №
6. С.
23. Седугин П. И. Жилищное право: Учеб.
для вузов. Изд. 2-е., перераб. и доп. М., 2002. С. 192.
24. Философский энциклопедический словарь
/ Гл. ред. Л. Ф. Ильичев, П. Н. Федосеев, С. М. Ковалев, В. Г. Панов. М.,
Советская энциклопедия. 1983. С. 525.