Полный текст:
Содержание
Введение ……………………………………………………………………….3
1. Основы права собственности на жилые помещения ……………………6
1.1 Общая характеристика права собственности …………………………..6
1.2 Способы защиты права собственности на жилое помещение ………..10
2. Изучение и рассмотрение практики по защите права собственности на жилое помещение ………………………………………………………...13
2.1 Примеры защиты права собственности на жилое помещение ………..13
2.2 Практика ведения судами дел о защите права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора долевого участия в строительстве …………………………………………………………….18
Заключение …………………………………………………………………..24
Список использованных источников и литературы ………………………25
Введение
Актуальность выбранной темы
заключается в том, что право собственности на жилое помещение есть главный и
один из самых центральных юридических институтов в отрасли права Российской
Федерации. Данное право отражает социально-экономический строй и господствующие
в нем общественно-политические отношения. Проблема защиты прав собственности
является центральной частью политических исследований и государственных
органов, которая постепенно привлекает самых лучших экономистов, юристов и
других специалистов для ее решения.
Особо важные моменты права
собственности закреплены в Конституции Российской Федерации. Так, например, статья
8 Конституции РФ подразумевает, что одинаково признаются и равноправно
защищаются государственная, муниципальная и другие формы собственности. Но это
предложение постепенно модернизируется и распространяется на всех членов
общества нашего государства и гарантирует статьей 35 Конституции РФ то, что
право собственности охраняемо законом и каждый вправе иметь в собственности
имущество, пользоваться и распоряжаться им в рамках установленного закона.
Основываясь на эти конституционные
моменты, Гражданский Кодекс НФ обобщает систему прав собственности двумя
важными положениями: первое гарантирует самостоятельность собственников в
осуществлении его прав со стороны законодательства; второе предусматривает, что
собственник обязан не противостоять своими действиями требованиям и нормам
существующего законодательства и не нарушать права и интересы третьих лиц.
Институт права собственности на жилое
помещение сконцентрировал в себе целостность правовых норм, контролирующих
деятельность и отношения нескольких лиц (собственников) по распоряжению,
владению или пользованию принадлежащим им имуществам и являются одним общим
единством.
Субъективное право собственности
подразумевает правомерность пользования и распоряжения несколькими лицами
имуществом, которое составляет единый целый объект, но, конечно же, в рамках
закона.
В наше столь сложное демократическое
время защита прав собственности на жилое помещение носит резонансный характер.
Множество политических дебатов сводятся к одному мнению – урегулировать и
ужесточить вопросы по защите прав собственности в целом, а на жилые помещения
отводятся отдельные моменты, которые требуют дальнейших доработок.
Выбранная тема работы актуальная еще
в том, что собственное жилье является фактором жизненного уровня любого гражданина нашей Родины. И на основании этого
можно сказать, что Россия правильно сделала, поставив защиту прав собственности
на жилое помещение на первое место в категории значимых вопросов. Это
доказывается тем, что данный факт права на собственность закреплена в статье 40
Конституции РФ.
Это выражается и в увеличивающихся
объемах строительства нового благоустроенного жилья, которое предоставляется
гражданам на условиях найма, и целевых программ для отдельных категорий граждан
(молодых семей, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий, ветеранов).
В данный момент, со временем
появления и становления права собственности на жилое помещение, все граждане
нашего государства, будь они физическими или юридическими лицами, получили право
и возможность совершения сделок с недвижимостью, которое заключается в аренде,
продаже, сдаче, обмене и покупке.
Целью данной работы является
рассмотрение правовых норм, которые имеют непосредственное отношение к праву
собственности на жилое помещение и формулировка выводов особенностей
законодательного регулирования прав собственности.
В курсовой работе поставлены для
анализа следующие вопросы:
-изучение нормативно-правовой базы по
урегулированию вопросов по защите прав собственности на жилые помещения;
- анализ и характеристика прав и
обязанностей собственников на свои жилые помещения.
Данная работа посвящена изучению
содержания прав собственности на жилые помещения и его защите, основаниям и
прекращениям этого права.
Праву собственности в
Российском законодательстве отводится самое главное место. Правовые акты,
который строят данный институт, считаются фундаментом правильного функционирования
и организации нашего как с рыночным, так и с другими типами экономического
института. Самым главным считается то, что право собственности является основой
и фундаментом всех прав, остальные же носят вспомогательную функцию.
Однако можно сказать, что
право собственности функционирует как комплексное право, которое составляют так
называемые самостоятельные правомочия, каждое из которых может
самореализовываться. Так, например, гражданин сдает свое жилое помещение в
аренду на длительный или иной срок. По закону он передает свои права
пользования данным имуществом арендатору, тем самым он ограничивает себя в
правомерных действиях по отношению к жилой собственности. Но в этом правиле
есть и исключение, которое можно сформулировать следующим образом. Если собственник
передает свои полномочия третьим и иным лицам – они же, являясь субъективным
правом собственности в целом, сохраняются собственником до того момента, пока
он считается собственником конкретного имущества (в нашем случае – жилое
помещение).
Однако, как и в любом
другом случае, установленном и урегулированном законодательством, права
собственности на жилое помещение оставляет за собой право владения,
распоряжения и пользования ими[1].
Право владения
собственностью – это узаконенная
юридическая способность и возможность гражданина обладать данной вещью и
распоряжаться ей согласно законодательству. Однако собственник физически не
вправе владеть данным имуществом (например, у него имеется ряд недвижимости за
границей, и он не может туда выехать по причине наличия кредиторской
задолженности или наличия неуплаты алиментов и т.п.), но с юридической точки
зрения ему такая возможность предоставляется.
Но владение имуществом и
право пользования им может быть как законным, так и незаконным. Законное
владение имуществом характеризуется как фактическое обладание им, которое
строится на правовом основании. К таким (законным) владельцам можно отнести,
например, собственника жилья или арендатора, хранители или перевозчика ,которые
могут пользоваться данным имуществом по закону или наличием договора.
Права собственника по
распоряжению и пользованию могут ограничиваться либо законом или другими
правовыми нормами. В свою очередь, арендатор, хранитель и другие законные лица
имеют право владения и пользования только в течение определенного срока,
который прописан в договоре.
Владение собственностью,
которое официально не узаконено, считается незаконченным. При таком владении и
распоряжении имуществом (вещью) владельцы могут быть как добросовестными, так и
недобросовестными. Добросовестным признается тот владелец, который не знал и не
мог знать по некоторым обстоятельствам о незаконности своего владения (п.1 ст.
302 ГК РФ). Недобросовестным является тот владелец, который знал и должен был
знать о том, что данное владение и распоряжение является незаконным (ст. 303 ГК
РФ).
Право пользования
является юридическим институтом, которое обеспечивает любого гражданина
способностью извлекать из любой вещи полезных свойств при рациональном ее
использовании.
Но, как и владение,
пользование может являться неправомерным и правомерным. Правомерным считается
то пользование, пользователем которого может быть собственник или данное
пользование опирается на право иного законного владения. Неправомерным
считается пользование, которое основывается на его незаконном владении или
действия собственника могут противоречить действующему законодательству либо
другим нормативным актам и институтам права, и являются нарушением прав и
охраняемых законодательством интересов иных лиц (например, незаконная вырубка
лесов, загрязнение водоемов и окружающей среды).
Право распоряжения дает
юридически обеспеченную возможность совершать какие-либо действия силой
узаконенных юридических норм. Данное право характеризуется способностью
собственника вещи или другого владельца передавать любую вещь в распоряжение
другому лицу. Вследствие распоряжения вещь может выбыть из хозяйственного
пользования владельца временно на основании условий договора.
На современном
становлении институтов право российское законодательство ни коем образом не
ограничивает круг собственников: ими являются любые физические и юридические
лица, субъекты Российской Федерации и города России; также ими могут быть
муниципальные образования в любом их комплексном сочетании. Рассмотренные выше
субъекты получают субъективное право собственности на жилое помещение на
основании статуса собственника имущества. Право собственности на жилое
помещение способно существовать на основании определенных характеристик,
регулируемых законодательством[2].
Основаниям существования
и возникновения права собственности на жилое помещение может способствовать
следующее:
- проведение любых сделок
с жилым имуществом на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации или
приобретения несколькими лицами жилого помещения (например, при приватизации);
- наследование двумя и
более лицами или получения дарственной на жилое помещение;
- приобретение жилого
имущества лицами, которые на момент его приобретения официально состоят в
браке;
- приобретение жилого
имущества с целью получения последующих доходов.
Способы защиты права собственности на
жилое помещение
Гражданско-правовая
защита права собственности и иных прав на имущество (вещь) подразумевает
комплексность средств, строящихся на основе Гражданского законодательства,
которые применяются в случае нарушения определенных прав и могут быть
направлены на восстановление и защиту прав и интересов их обладателей. Данные
средства разделяются на вещно-правовые и обязательственно-правовые, которые
строятся на основании правовых норм. Вещно-правовые средства непосредственно
направлены на защиту прав собственности (в нашем случае, на жилое помещение),
которые имеют право восстановления законного распоряжения, пользования и
владения данным имуществом или устранить незаконные препятствия в реализации
вышесказанных прав. К таким средствам защиты прав собственности можно отнести:
- иск об устранении
правонарушений, которые напрямую не связаны с лишением права владения
собственности (имущества);
- иск об истребовании
имущества из незаконного пользования чужими лицами;
- иск о признании права
собственности на жилое помещение.
Источником
обязательственно-правовых средств не права собственности, а другие правовые
акты и субъективные права, соответствующие законным нормам. Данные средства
охраняют право собственности на жилое помещение не напрямую, а лишь в конечном
его результате. К таким средствам можно и нужно отнести:
- иск о возмещении
материального ущерба собственнику;
- иск о возврате
имущества, которое предоставляется в пользование другому лицу по договору.
Рассмотрев и изучив все
вышесказанное, можно сделать вывод, что в отношении одной и той же вещи
(имущества и собственности) в зависимости от положения в обществе истца и
ответчика в отношении к данной вещи могут быть применены вещно-правовые и
обязательственно-правовые средства защиты. Существование данных средств защиты
права собственности можно проанализировать следующим примером. Если вещь
является объектом найма и незаконно переходит во владение третьему лицу, то
наимодатель в отношении данного
владельца применяет вещно-правовые средства защиты собственности, а в отношении
нанимателя – обязательственно-правовые средства защиты права собственности.
Один из способов
собственника истребовать свое имущество из незаконного владения иными лицами
прописан в ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, который
называется виндикационный иск и подразумевает без основания договора не владеющего собственника к законному
возврату имущества его владельцу. Конечно же, если имущество уничтожено, то
собственник не вправе потребовать его возврата, а лишь на законных основаниях
может предъявить иск о возмещении ущерба. Предмет данного иска есть
истребование имущества из незаконного владения чужими лицами. Но если истец
предоставляет возможность рассмотрения иска на равноценное тому имущество или
денежной компенсации, то следует использовать совершенно другие способы защиты
прав на жилое помещение.
По виндикационному иску
непосредственно законный владелец имущества может выступать ответчиком. А по
данному иску истцом могут выступать следующие лица:
- прямой собственник
имущества, который утратил владение в силу некоторых обстоятельств;
- на основании ст. 305 ГК
РФ истцом может выступать лицо, которое владеет имуществом (вещью) на узаконенных
основаниях или по договору, но не является его прямым собственником. Такими
лицами могут быть как обладатели вещных прав, так и граждане, которые могут
владеть имуществом на основании закона[3].
Предъявлению
виндикационного иска должны способствовать определенные условия:
Владелец
или собственник должен быть лишен права владения своим имуществом на основании
того, что имущество выбыло из его господства.Собственность,
которая является объектом иска, должна быть во владении иного лица.
Собственность граждан на
жилое помещение в жилищной сфере может охраняться административными,
гражданскими и уголовными законодательствами. Институты и нормы гражданского
права, прежде всего, несут функцию обеспечения правового регулирования и охрану
жилого помещения при законных условиях пользования и распоряжения собственником
принадлежащего ему имущества без нарушения узаконенных актов и норм. Но если
произошло нарушение прав собственника на жилое помещение, то закон
предусматривает защиту прав собственника на жилое помещение. Как и охрана,
защита прав собственности осуществляется разнообразными институтами права,
часто дополняющими друг друга. К примеру, на заседании суда слушается дело о
хулиганских действиях, происходящих на квартире собственника, то суд вправе и
обязан рассмотреть иск собственника о возмещении ему материального ущерба[4].
2. Изучение и рассмотрение практики
по защите права собственности на жилое помещение
Примеры
защиты права собственности на жилое помещение
На современном этапе
развития и становления нормативно-правовых актов существует мнение, что при
разделе супругами совместно нажитого имущества нет никаких сложностей и
проблем. Надо всего лишь установить факт приобретения жилого имущества
супругами момент существования брака и оценить данное имущество на момент его
раздела. Данная практика очень проблематична и она показывает, что без помощи
высококвалифицированного адвоката эту проблему в рамках закона решить сложно,
так как раздел совместно нажитого имущества входит в раздел сложных категории в
области семейного права[5].
Допустим, разведенные
супруги имеют в наличии двухкомнатную квартиру в престижном районе города, и
являются ее собственниками. На данный момент в ней проживает только бывший муж.
Тут возникает вопрос, какие существуют варианты раздела данной квартиры, если
между бывшими супругами не достигнуто общего согласия по разделу данного жилого
помещения? Пункт 3 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации
предусматривает в таких случаях раздел имущества на основании судебного решения.
При этом суд может решить по требованию супругов, какая долевая часть совместно
нажитого жилья при разделе отойдет каждому из бывших супругов в отдельности.
При таких обстоятельствах, если одному из супругов отводится собственность,
стоимость которой может значительно превышать причитающейся ему доли, то
другому супругу возможно присуждение определенной денежной или иной
компенсации. На основании п.4 ст.38 СК РФ суд признает тот факт, что имущество,
нажитое каждым из супругов отдельно на момент прекращения семейных отношений,
является собственностью каждого из них.
При разделе совместно
нажитого имущества супругами (в нашем случае, жилое помещение) в период
семейных отношений суд может:
- разделить жилое
помещение в натуре с выделения каждому из супругов в отдельности изолированного
помещения. В таком случае квартира остается в общей собственности, но
одновременно перейдет в долевую собственность. Здесь суд или сами супруги
вправе определить порядок пользования данным жилым помещением. Но суд имеет
право отказать одному из бывших супругов в выделении его доли в натуре, если
нет возможности соизмерить ущерб жилого помещения, находящегося в общей
собственности супругов. Ущербом нужно считать то, что жилое помещение нельзя
использовать по прямому назначению вследствие его эксплуатационной
неисправности (обрушаются стены или потолок, чрезвычайно опасное состояние
жилого помещения);
- передать право
пользования и распоряжения квартирой одному из бывших супругов или взыскать в
пользу другого денежную компенсацию или иного рода денежный эквивалент.
В данном случае нужно
учесть тот факт, что суды практически очень редко придерживаются практики
лишения права собственности на жилое помещение. Вышесказанное можно подтвердить
примером из судебной практики.
«Гражданка С. Обратилась
с иском к гражданину П. о расторжении брака и разделе совместно нажитого
имущества, в которое входили четырехкомнатная квартира и дорогой автомобиль
зарубежного производства. Истица просила автомобиль присудить мужу, а квартиру
– ей. Суд отказал гражданке С. в праве собственности на жилое помещение,
ссылаясь на то, что «никто не может лишиться права собственности на жилье» и
присудил каждому из участников судебного процесса по ? на право собственности
квартиры. Она решила написать кассационную жалобу по данному факту в Верховный
Суд, но кассационная инстанция отклонила жалобу и оставила решение суда
правильным и законным, отклонив довод, что совместное пользование данной
четырехкомнатной квартирой бывшими супругами невозможно».
Следует иметь в виду,
что, на основании п.1 ст.39 СК РФ, при разделе общего имущества бывших супругов
и определении долей в данном имуществе доли супругов признаются одинаковыми для
обоих супругов, если же иное не предписано договором между супругами.
Согласно п.2 ст. 39 СК РФ
суд правомерен отказать в равенстве супругов в их общей собственности исходя из
интересов несовершеннолетних детей или в том случае, если другой супруг не
получал длительное время по неуважительным причинам доходов или растрачивал
общее нажитое имущество в ущерб своей семье.
Данному факту можно
привести множество примеров из судебной практики, один из которых
рассматривается в моей курсовой работе.
«Истец обратилась с иском
к ответчику в суд о разделе совместно нажитого имущества в виде трехкомнатной
квартиры по адресу г. Самара, ул. Гагарина, д.86 кв. 115 и признания
собственности на ? часть данного жилого помещения, делая сконцентрированный
момент на том, что ответчик является собственником данной кооперативной
квартиры, но пай за указанную квартиру полностью выплачен на момент совместной
супружеской жизни. В процессе судебного разбирательства истец многократно
меняла свои требования по отношению к ответчику, но, в конце концов,
определилась и указала, что в период совместной жизни супругами было нажито
следующее имущество: трехкомнатная квартира в ЖСК «Луговой», дорогой автомобиль
«Тойота», гараж на два автомобиля, видеокамеру LG Стоимостью 25 тыс. рублей, ноутбук и
денежный вклад в коммерческом банке «ВТБ-24» на сумму 280 тыс. рублей».
Истец многократно
обращалась в суд с просьбой о разделе указанного имущества, считая, что ей
присуща доля на него. Она выражала свое желание в получение ноутбука в
натуральном виде ,а за автомобиль, видеокамеру и гараж получить определенную
денежную компенсацию. В процессе судебного слушания производство раздела
совместно нажитого имущества в виде автомобиля, ноутбука, гаража и видеокамеры
прекращено вследствие установленного судом взаимного соглашения между
супругами.
В ходе
судебного разбирательства истец сообщила, что квартира была выделена им (мужу,
его жене) как перспективной семье на двоих человек. Они вместе с ответчиком
работали в ООО «Интерпром», которое оплатило в качестве материальной помощи 45%
паевого взноса. Остальные 55 % паевого износа оплатил производственный
кооператив «ЖилСтрой», в котором они также работали вместе. Членом - пайщиком
жилищного кооператива стал ответчик, однако, она в указанной квартире была
зарегистрирована одновременно с ним.
В 1997г.
ответчику его отцом был подарен садовый домик и земельный участок в
Краснознаменском районе Тверской области
пос. Вольный. С 1999г. они стали благоустраивать дачу. Был построен двухэтажный
дом, старые строения были снесены, на их месте с хорошим фундаментом построены
новые помещения. Она принимала непосредственное участие в строительстве, так
как конопатила дом. С 1999г. она периодически не работала, так как в 1997г.
перенесла операцию на позвоночнике, в 1998г. - операцию на селезенке, страдает
определенными заболеваниями, однако, никогда деньги семьи не использовались во
вред семье, так как она всегда была подотчетна ответчику.
Ответчик с
исковыми требованиями о разделе кооперативной двухкомнатной квартиры не
согласился, пояснив, что, действительно, паи в кооперативе был оплачен за счет
материальной помощи, оказанной ему ООО «Интерпром» и ПК «ЖилСтрой» (т.е., как
имущество, полученное по безвозмездным сделкам). В связи с чем ответчик
полагает, что эти средства являются его собственностью, а, следовательно,
собственностью является то имущество, которое было приобретено за счет
указанных средств, поэтому это имущество не является совместно нажитым и
подлежать разделу. Не согласился ответчик и с требованием о разделе дачи, пояснив,
что указанное имущество было подарено ему его отцом в 1990г. реконструкция дачи
производилась, но часть стройматериалов оплачивалась его отцом, заработная
плата рабочим и часть стройматериалов производилась из средств ПК «Ромашка»
целевым назначением в качестве оказания - ему материальной помощи. Также
ответчик просил отойти от принципа равенства долей при разделе имущества,
указывая, что истец с 1996г. по настоящее время нигде реально не работала, так
как страдает пристрастием к спиртному, в связи с чем умышленно не получала
доходы по неуважительным причинам и расходовала общее имущество в ущерб
интересам семьи.
Выслушав
мнение сторон, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд
приходит к следующему. Положениями Семейного Кодекса РФ предусмотрена
презумпция совместной собственности супругов на имущество, нажитое в период
брака ст. 33, ч. 1 ст.34 СК РФ. В то же время, в силу ч 2 ст. 34 СК РФ общим
имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов
движимые и недвижимые вещи и пр., то есть, существенным обстоятельством для
разрешения данного спора является установление факта приобретения спорного
имущества за счет личных средств сторон или по безвозмездной сделке (ст. 36 СК
РФ) В соответствии со ст. 9 СК РФ при разделе общего имущества супругов и
определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными.
Практика ведения судами
дел о защите права собственности на жилое помещение, которое является предметом
договора долевого участия в строительстве
Один из
наиболее распространенных в настоящее время способов строительства и
приобретения жилья - договор долевого участия в строительстве. Большинство
отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор
долевого участия. Вместе с тем такой договор прямо не регулируется гражданским
законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива. Если
в соответствие с заключенным до 1 апреля 2005г. договором на гражданина
возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого
помещения, а организация принимает на себя функции заказчика строительства
определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в
собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании
строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики
Верховный Суд РФ, вне зависимости от названия такого
договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной
деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с
трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой
платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования
(цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами
Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей.
То есть название такого договора не играет существенного значения, главное –
его содержание.
1 апреля 2005
года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно его п.2, статьи 27, «действие настоящего Федерального закона
распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых
получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Учитывая, что
заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового»
закона, достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками
долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные
средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить
разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге,
на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще
имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в
строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о
строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормы
указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда
как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по
новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу
закона находится в залоге у дольщиков.
Согласно п.п.
1,2 ст.13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у
участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в
залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты
долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости.
При
государственной регистрации права собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства
считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента
государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Что делать,
если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но
квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами
не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для
осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации
права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми
правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить о
выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности
всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента
исполнить обязательство в натуре.
Удовлетворение
иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения
суда, тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание
для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора,
взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей
вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата
уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких
денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется
неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с
учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.
Формулировка
исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или
нет. В первом случае требование будет звучать, как «прошу признать право
собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором –
корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на
незавершенный строительством объект».
Рассмотрим
примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое
помещение.
1. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся
предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод
объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не
исполняет обязательства)».
Суд надзорной
инстанции не согласился с доводами заявителя о нарушении решением суда его прав
и законных интересов, решение суда первой инстанции о признании права
собственности оставлено в силе.
Т. обратился в суд с иском к ЗАО
«ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в
строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по
адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец
просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование
требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком
был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям
которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства
двухэтажной надстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев,
Московской области, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется
передать ему в собственность после ввода надстройки в эксплуатацию
четырехкомнатную квартиру №32 общей площадью 119,6 кв. м, расположенную
на 4, 5 этажах надстройки во втором подъезде указанного жилого дома. Он
исполнил предусмотренную договором обязанность и внес на расчетный счет ЗАО
«ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленном размере, однако ответчик в
установленный договором срок свои обязательства не выполнил.
Ответчик иск
признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.
Решением
Королевского городского суда Московской области от 13 мая 2005 года исковые
требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру.
Суд признал за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу г.
Королев, Московской области, ул. Матросова, д. 3а, кв. 32.
В надзорной
жалобе ООО «Рамстрой» просит отменить решение суда. Проверив материалы дела, обсудив
доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения
надзорной жалобы. Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права
собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска,
поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом
интересов других лиц. В надзорной жалобе указывается, что суд не привлек к
участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суда нарушены права и законные
интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводами надзорной жалобы согласиться
нельзя.
В обоснование
своих доводов о том, что суд обязан был привлечь к участию в деле ООО
«Рамстрой», его представитель в надзорной жалобе ссылается на то, что в
Арбитражном суде Московской области находится дело по иску ООО «Рамстрой» к ЗАО
«Инграс-М» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на
двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32, находящуюся в этой
надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никаких данных,
подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании или
строительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества на
спорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде не
свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И в материалах
дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции
не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участию в
деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля
2006г. № 449, по делу №44г-293/06).
Заключение
В данной
работе были изучены теоретические и практические аспекты защиты права
собственности на жилое помещение. Можно констатировать тот факт, современное
развитое гражданское право дает возможность собственнику защищать свои права на
жилое помещение эффективными средствами защиты, рассмотренные в теоретической
части курсовой работы. Однако, не оставлены без внимания интересы и положения
второй стороны: презумпция добросовестности приобретателя, закрепления за ним
права на улучшение оспариваемого имущества, компенсация затрат на его
обслуживание – все это обеспечивают состязательность судебных процессов и
слушаний, позволяют достигнуть разумного компромисса интересов.
Несмотря на
все, как показывает судебная практика, часто иски собственника могут оставаться
неудовлетворенными по причине бездоказательности или признания
недействительными различные договора, которые фигурируют в судебных делах.
Совершенствование
системы гражданского права, повышение квалификации юридической культуры
правоотношений являются основными путями прогрессивного развития в сфере защиты
права собственности на жилое помещение.
Список
использованных источников и литературы
Гражданский Кодекс Российской
Федерации (п.3 ст.1020) (часть первая) от 30.11.1994 №1-ФЗ (ред. от
27.12.2009). – 620 стр.Гражданское право в актах Высшего
Арбитражного Суда РФ: Сб. документов. 1993-2005 гг. / Сост. В.Г.Голышев,
А.В.Голышева. - М.: МИЭМП, 2005. – 335 стр.Волкова М. А. Гражданское право.
Учебный курс / М. А. Волкова. – М.: Московский институт экономики, менеджмента
и права, 2009. – 125 стр.Гомола. А.И. Гражданское право:
Учебник / А.И.Гомола. - М.: Издательство
Академия, 2008. – 340 стр.Егоров Н. Д. Гражданское право:
Учебник. В 3 т. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; отв. ред. А. П. Сергеев –
М.: ТК Велби, 2008. – 850 стр.
[1] Волкова М. А. Гражданское
право. Учебный курс / М. А. Волкова. – М.: Московский институт экономики,
менеджмента и права, 2009. стр. 81.
[2] Егоров Н. Д. Гражданское
право: Учебник. В 3 т. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; отв. ред. А. П.
Сергеев – М.: ТК Велби, 2008. – 377 стр.
[3] Гражданский Кодекс
Российской Федерации (п.3 ст.1020) (часть первая) от 30.11.1994 №1-ФЗ (ред. от
27.12.2009).
[4] Гражданское право в актах Высшего Арбитражного Суда
РФ: Сб. документов. 1993-2005 гг. / Сост. В.Г.Голышев, А.В.Голышева. - М.:
МИЭМП, 2005. – 295
[5] Гомола А.И. Гражданское право: Учебник / А.И.Гомола. -
М.: Издательство Академия, 2008. – 226 с.