Тема: Аренда госсобственности

• Вид работы:
  Другое по теме: Аренда госсобственности
• Предмет:
  АХД, экпред, финансы предприятий
• Когда добавили:
  13.11.2016 23:51:09
• Тип файлов:
  MS WORD
• Проверка на вирусы:
  Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

• Полный текст:

  Содержание

  
  

  Введение4

  1 Понятие аренды государственной собственности9

  1.1 Сущность аренды и ее виды9

  1.2 Особенности правового обеспечения аренды в управлении государственной собственностью16

  1.3 Зарубежный опыт аренды в управлении государственной собственностью23

  2 АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРВАЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ26

  2.1 Полномочия и структура Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях27

  2.2 Анализ деятельности Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях38

  2.3 Ключевые проблемы арендных отношений в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях45

  3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ50

  3.1 План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений50

  3.2 Оценка предложенных мероприятий57

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ61

  Список использованной литературы63

  
  
  

  Введение

  
  

  Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферынедвижимостив России является отсутствие полноценногоарендногосектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт. В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системыарендынедвижимости, включающей такие её виды, как социальная икоммерческаяаренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны. Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ. Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный имуниципальныйуровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления. Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствованияарендныхотношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями. /1, с.32/.

  В работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ имуниципальныхобразований, находящихся на территории Центрально-Черноземного региона (ЦЧР). Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, амезоуровеньобъектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает новизну и практическую значимость темы диссертационной работы. В связи с изложенным под государственнойнедвижимостьюв работе понимается недвижимость, являющаясясобственностьюсубъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная собственность (ГС)».

  Актуальность темы работы обусловлена: большими масштабами ГС, сложностью её структуры и многообразием направлений использования;

  - важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;

  - значительной величиной поступлений вбюджетот использования ГС; необходимостью рационального распределения задач по управлениюаренднымиотношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности;

  - недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГС.

  Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной имуниципальнойсобственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как: И.Т.Балабанов, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, C.B.Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Коростелев, Е.С.Озеров, В.Я. Осташко, И.А. Острина, А.Ф.Пацкалев, Б.А. Райзберг и др. Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести: Ф. Векслера, Н.Ордуэя, Г. Харрисона и др.

  Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований. Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта развития арендных отношений показывает, что ряд вопросов этой проблемы исследован недостаточно полно. Труды зарубежных ученых представляют несомненный интерес с точки зрения определения возможных направлений исследования отечественной науки в этой области, но не могут считаться однозначно пригодными для непосредственного практического использования из-за существенных различий в экономических и социальных условиях. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды ГС. Кроме того, появилась тенденция повышения роли и статуса региона в социально-экономическом развитии страны. /2, с.11/.

  Принципиальныморганизационнымфактором стало формирование собственности региона как объекта экономического регулирования, что определило цель и задачи исследования.

  Цель исследования состоит в разработке методов, обеспечивающих повышение эффективности использования государственного имущества на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиямхозяйствования.

  Для достижения цели исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:

  1. комплексный анализ сущности, содержания и форм реализации аренды государственного имущества в рыночной экономической системе;
  2. выявление места и роли аренды в совокупности механизмов управления государственным имуществом;
  3. разработка модели эффективного использования государственного имущества в условиях аренды;
  4. разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды государственного имущества на региональном уровне;
  5. обоснование критериев, факторов и показателей экономической эффективности управленияарендойгосударственного имущества.

  Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости различного функционального назначения, находящихся в собственности государственных и муниципальных органов власти и управления на территории субъектов РФ.

  Предметом исследования выступаютарендныеотношения в системе управления государственного имущества и ихстоимостныйэквивалент.

  Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методология системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

  В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного и сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведен с применением методов группировки, сравнения и обобщения.

  Научная новизна настоящего исследования заключается в: комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам государственного имущества; разработке модели управления арендой государственного имущества на основе формирования факторного пространства стоимости аренды; формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенностьстоимостногоэквивалента аренды объектов недвижимости; обосновании методических подходов к определению стоимостного эквивалента аренды, адекватных рыночным условиям хозяйствования, и отражающих специфику управления недвижимостью на региональном имуниципальномуровне; разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой государственного имущества на региональном уровне. /3, с.21/.

  1 Понятие аренды государственной и муниципальной собственности

  
  

  1.1 Сущность аренды и ее виды

  
  
  

  Аренда это соглашение (договор), посредством которого собственник имущества (арендодатель) передает нанимателю (арендатору) имущество во владение и пользование или во временное пользование в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами арендную плату. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

  Государственной собственностью выступает имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежащие государству полностью, либо на основе долевой или совместной собственности. Государству могут принадлежать акции в акционерных обществах различных форм собственности, кроме того, государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. Но объектом арендных отношений могут выступать только непотребляемые формы собственности

  Аренда как способ управления собственностью получила сегодня широкое распространение. Это связано, прежде всего, с её свойствами, которые заключаются в следующем:/4, с.6/.

  1)отношения собственности на имущество не изменяются, оно остается в государственной или муниципальной собственности, это особенно важно в случае проведения реорганизации предприятия, находящегося в государственной собственности или когда структурная перестройка осуществляется после процесса акционирования, так как необходимые решения по реорганизации могут быть приняты без созыва собрания акционеров

  2) данный способ управления можно реализовывать постепенно по мере готовности объектов собственности к самостоятельной работе, т.к. преобразование предприятий на основе арендных отношений имеет определённые преимущества. Решить трудности со сбытом и определением конкретного заказчика новой продукции гораздо проще небольшим мобильным фирмам, способные быстро перестраиваться в соответствии со спросом.

  3)способствует возмещению и увеличению стоимости имущества. Передавая в аренду имущество арендатор по средствам платы, по договору, возмещает стоимость муниципалитету и увеличивает его, налаживая производство

  4) расширяет зоны предпринимательства, способствует развитию конкурентных отношений.

  5)решает социальные вопросы использования имущества, обеспечивает доступ к нему разных категорий населения. Аренда не только обеспечивает экономическую эффективность использования имущества, но и решает социальные вопросы в управлении, прежде всего, публичных форм собственности . С помощью минимальной арендной платы можно обеспечить доступ к собственности определенным группам населения (общественным организациям, детским спортивным клубам, ветеранам войны).

  6) способствует увеличению неналоговых доходов в бюджет. За использование имущества взимается арендная плата, которая выступает для арендодателя (муниципалитета) как доход от собственности.

  6. Аренда проявляется в многообразии своих форм, с помощью которых собственник может решать проблемы модернизации имущества, например, концессия это аренда с обязательными инвестиционными условиями.

  7. Объектом аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество, которое в процессе его использования не теряет своих натуральных свойств

  8. Аренда позволяет собственнику осуществлять контроль за процессом использования имущества. Так, например, реорганизация муниципального унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью и передача его в аренду даёт больше возможностей для контроля за арендодателем, чем за руководителем предприятия.

  В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств при его использовании (непотребляемые вещи).

  Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

  Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.

  В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. /5, с.109/.
  Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.Отношения арендодателя и арендатора определяет договор аренды. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, стоимость передаваемого имущества, сроки аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Условиями договора определяются риски потери и порчи передаваемого имущества, а также устанавливается, какая сторона несет расходы по поддержанию арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, по его текущему и капитальному ремонту. Обычно арендатор несет расходы по содержанию имущества и производит текущий ремонт, арендодатель производит капитальный ремонт имущества.
  Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

  Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставлением арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

  Во всех случаях, когда по соглашению сторон арендная плата вносится не деньгами, арендная плата должна быть оценена в денежном выражении для целей учета и налогообложения. Оценка расходов по арендной плате должна производиться исходя из себестоимости (фактических затрат на приобретение) передаваемого имущества

  Гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: лизинг, прокат транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия в целом как имущественного комплекса, концессии, финансовая аренда, агентский договор, субаренды. /6, с.76/.

  Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от её формализации в нормативных документах российского гражданского права.

  Коммерческая концессия основана на том, что один предприниматель за вознаграждение предоставляет другому предпринимателю право использовать свои средства индивидуализации (фирменное наименование, коммерческое обозначение, товарный знак или знак обслуживания), передает ему охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и оказывает постоянное консультационное содействие в организации бизнеса. Агентский договор-это договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

  Смежными договорами являютсядоговор порученияидоговор комиссии. Классификация зависит от того, какие действия (юридические или фактические) выполняетагентдля принципала, а также от того, от чьего имени действует агент при выполнении таких действий (от своего или от имени принципала).

  По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

  По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия ОС: передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружением и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

  Имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и учитывается арендатором по стоимости, определенной в соответствии с передаточным актом и договором аренды предприятия./7, с.98/.

  По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката заключается на срок до одного года.

  Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует только два вида договора аренды транспортных средств:

  1. аренду транспортных средств с экипажем;
  2. аренду транспортных средств без экипажа.

  Понятия этих видов договоров даны в ст. 632 ГК РФ (договор этот называется фрахтованием на время) и ст. 642 ГК РФ.

  Объектамивдоговоре арендытранспортных средств являются только транспортные средства устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

  В договоре аренды транспортных средств с экипажем объединены два вида обязательств: непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду (объектом является транспортное средство) и связанные с оказанием услуг экипажем.

  Различие в правовом регулировании данных двух видов договоров состоит в том, что в первом случае обязанности по технической эксплуатации транспорта сохраняются за арендодателем (ст. 635 ГК РФ), а во втором они переходят к арендатору (ст. 645 ГК РФ).

  Формадоговора письменная, независимо от срока его действия.

  Договоры аренды транспортных средств регулируются не только ГК РФ, но и транспортными уставами и кодексами (ст. 641, 649 ГК РФ).

  Экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя.

  Плата, вносимая арендатором, называетсяфрахтом.

  Предельные сроки этого вида договора законом не установлены.

  Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства.

  Ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (ст. 648 ГК РФ), а при аренде его с экипажем арендодатель (ст. 640 и 1079 ГК РФ).

  Сегодня еще одним из часто встречающихся видов договоров на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых подоговору субаренды.

  Субаренда по ГК РФ: согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. /8, с.15/.

  Проще говоря, субаренда помещения это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, где субарендатор это может быть и юрлицо, и частное лицо, и ИП. Сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

  Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

  По периодичности различают краткосрочную (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

  Краткосрочная (текущая) аренда это аренда отдельного объекта ОС или его части на срок до одного года. По истечении срока аренды объект возвращается арендодателю. Возможна пролонгация договора аренды с сохранением или изменением некоторых его условий. В договоре текущей аренды указывается стоимость арендованного имущества в оценке арендодателя с учетом фактического износа на момент сдачи в аренду.
  Долгосрочная аренда это аренда объектов ОС вплоть до момента их полной амортизации или аренда с правом последующего выкупа арендуемых объектов.
  В договоре долгосрочной аренды объект оценивается по договорной, согласованной стоимости в сумме арендной платы за весь период аренды. Эта сумма представляет собой исходную величину задолженности арендатора перед арендодателем, которая постепенно погашается внесением арендной платы, авансовыми и выкупными платежами. Для арендодателя согласованная договорная стоимость объекта представляет собой сумму выручки за выбывший объект.

  
  

  1.2 Особенности правового обеспечения аренды в управлении государственной собственностью

  
  

  Общие положения об аренде закреплены в статье 34 ГК, такие, как права и обязанности арендодателя и арендатора, порядок и основания изменения и расторжения договора аренды. /9, с.65/.

  Предоставление государственной услуги осуществляется в соответствии:

  1) Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1);

  2) Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 2);

  3) Земельным кодексом Российской Федерации;

  4) Градостроительным кодексом Российской Федерации;

  5) Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

  6) Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

  7) Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации";

  8) Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

  9) Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ);

  10) Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи";

  11) постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации";

  12) постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"13;

  13) постановлением Правительства Российской Федерации от 16 августа 2012 г. N 840 "О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации"14 (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 840);

  Арендные земельные отношения, помимо ГК РФ, регулируются законом «О плате за землю», нормативными правовыми актами субъектов РФ и органами местного управления. Правовые основы земельных отношений также рассмотрены в федеральном за-коне от 7 июля 2003г. №113-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановлением Правительства РФ ог 7 мая 2003г. №262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

  Согласно Статье 1 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991г. №1738-1 «О плате за землю», «Использование земли в России является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли». Земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Арендная плата взимается за государственные и муниципальные земли, переданные в аренду. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных действующим Земельным кодексом РФ, устанавливается нормативная цена земли.

  Договором аренды(имущественного найма)признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

  При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606ГК).

  Характерные черты договора аренды (имущественного найма):

  Передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем),не сопровождается переходом права собственностина это имущество к арендатору (нанимателю) (отличие договора аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем).

  Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в гражданском кодексе не на основе какого-либо единого классификационного критерия, ав зависимости от вида сдаваемого в аренду имуществаи специального субъектного состава.

  По своей юридической природедоговор аренды: /10, с.34/.

  1. консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
  2. возмездный (встречное предоставление в виде платы);
  3. двусторонний (порождаетобязательствау обоих сторон);
  4. синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречныхобязательствявляется условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями);
  5. консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
  6. возмездный (встречное предоставление в виде платы);
  7. двусторонний (порождаетобязательствау обоих сторон);
  8. синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречныхобязательствявляется условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

  Если арендатор (Вы), какие нужны документы:

  Во-первых, необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости, а также убедиться в том, что представленные документы относятся именно к той недвижимости, которую Вы собираетесь арендовать. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом. Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест, она находится под залогом или в ином обременении и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею. Имеет смысл дополнительно запросить самостоятельно или у собственника выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы проверить актуальность на текущий момент предоставленной собственником информации.

  Во-вторых, необходимо проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, иной единоличный исполнительный орган или подписант по доверенности) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить Устав (или выписку из устава), в котором должны быть отражены полномочия предполагаемого подписанта при заключении договора аренды, или доверенность. При этом в случае наличия подписанта по доверенности, обратите внимание на то, что единоличный исполнительный орган (генеральный директор и т.д.) не может передать по доверенности полномочия в большем объеме, чем обладает сам.

  Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора и составление договора аренды. В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности и реквизиты самого свидетельства. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки. В целях однозначного понимания предмета аренды рекомендуем оформить план помещения, с выделенной арендуемой площадью приложением к договору.

  Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным. /11, с.22/.

  Кроме того, если Вы заключаете договор аренды на срок более года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору. Вне зависимости от даты заключения договора аренды, срок аренды будет течь с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, т.е. фактической передачи Вам права пользования арендуемым помещением.

  Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.

  Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что и как арендатор (Вы), так как и арендодатель, можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.

  В случае если по независящим от арендатора причинам Вы не могли пользоваться объектом аренды в течение определенного периода Вы не обязаны оплачивать такой период или имеете право потребовать уменьшения арендной платы в соответствующем объеме.

  Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год. Также вы можете предусмотреть максимальный размер такого увеличения в процентном соотношении к размеру арендной платы, что, безусловно, будет удобно для планирования расходов Вашего бизнеса.

  При этом важно помнить, что закон позволяет Вам, как арендатору, в ряде случае настаивать на пересмотре и уменьшении арендной платы. Так, закон однозначно выделяет «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды» (ст. 451 ГК РФ). Такими изменениями могут быть как появление независящих от воли сторон препятствий в пользовании объектом аренды (актуально для бизнеса, нацеленного на обслуживание клиентов при их присутствии), так и уменьшение объективной коммерческой стоимости (полезности) помещения и/или изменений логистики в месте нахождения объекта аренды, влияющее на прибыльность бизнеса. Помимо этого, уменьшения арендной платы Вы можете требовать и в случае ухудшения характеристик помещения, за которые несет ответственность арендодатель. /12, с.45/.

  Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.

  
  

  1.3 Зарубежный и отечественный опыт аренды в управлении государственной собственностью

  
  
  

  Основной чертой формирования собственности на землю в странах мира является широкое применение аренды земли.

  Следует отметить, что сроки аренды в разных странах неодинаковы: во многих из них устанавливаются минимальные и максимально допустимые сроки. К примеру, в Бельгии, минимум - 12 лет, а максимум - 99 лет, в Испании, минимальный срок - 6 лет, а максимальный - 15 лет, во Франции, минимум - 12 лет, максимум - 25 лет. В то же время, в Греции, Ирландии и Португалии определены только минимальные сроки аренды (которые равны соответственно 4, 3 и 7 лет), а в Дании и Японии, наоборот, - максимальные (30 и 20 лет). В США особый порядок аренды земель - договор заключается, как правило, на один год, ставки арендной платы определяются рынком. Следует обратить внимание на опыт стран, в которых срок аренды зависит от дополнительных условий: различные сроки аренды для отдельных земельных участков и для всего предприятия (Люксембург, Нидерланды, Швейцария - 6 и 9, 6 и 12, 6 и 9 лет соответственно), для низменных и горных земель (Италия - 15 и 6 лет соответственно), для тех, кто применяет наемный труд и без наемного труда (Португалия - 10 и 7 лет соответственно). Самой сложной проблемой земельного реформирования является рынок земель сельскохозяйственного назначения. Однако, в большинстве под этим понятием понимают исключительно куплю-продажу земли, хотя на самом деле к рыночным отношениям также относятся аренда земли. Обращаясь к опыту зарубежных стран, понимаем, что аренда земель сельскохозяйственного назначения является эффективным видом рыночных отношений и альтернативой купли-продажи.

  За последние годы лизинг техники, оборудования и другого имущества развивался во всем мире быстрыми темпами.

  По регионам мира объемы лизинга распределяются следующим образом: Северная Америка - 45%, Европа - 31%, Азия - 17%.

  В европейских странах сами изготовители оборудования крайне редко выступают в роли лизингодателей, так как это особая сфера деятельности, требующая специальных навыков, опыта, владения сложным комплексом юридических, финансовых, бухгалтерских и других вопросов. Обычно в роли лизингодателя выступает специализированная лизинговая фирма-посредник, которой фирма-изготовитель поручает ведение всех лизинговых операций со своим оборудованием.

  До настоящего времени в мировой практике не установлена единая трактовка самого понятия лизинга, причем это связано не только с использованием различных терминов для определения лизинговых операций, но и с правовыми и экономическими особенностями разных стран. В большинстве стран, в том числе США, отсутствует специальное законодательство, регулирующее лизинговые сделки, а отношения, вытекающие из договора лизинга, регулируются общими положениями гражданского и торгового права, определяющими отношения сторон при передаче имущества во временное пользование, налоговым законодательством, в котором регламентированы амортизационные и налоговые льготы, и порядок бухгалтерского учета. Главную роль в этих странах играет лизинговая и судебная практика.

  По-разному решается во многих странах и вопрос о субъектах лизинговых отношений. Так, во Франции лизинговые сделки могут осуществлять банки и связанные с ними специализированные финансовые организации. В Бельгии заниматься лизингом могут только организации, получившие специальное разрешение Министерства экономики. В Италии лизингодатель должен иметь определенный размер капитала. В США получили распространение четыре вида лизинговых компаний: банки или их отделения, специализированные отделения по лизингу фирм-производителей техники; независимые лизинговые фирмы; другие организации (страховые, брокерские, инвестиционные и др.).

  Широкое распространение получил кредитный лизинг, при котором 80% стоимости оборудования оплачивает кредитор (банк), а 20% трастовая компания, в которую наряду с лизингодателями могут входить различные юридические лица («трастеры») на правах акционеров.

  Совокупный капитал (80% + 20%) является основой финансирования лизинговой сделки (оплаты оборудования поставщику и передачи его лизингополучателю).

  Участники траста получают свои доходы от лизинговых платежей, а кредитор - возврат своей ссуды с процентами, причем в первоочередном порядке осуществляется обслуживание ссудной задолженности банку как основному инвестору.

  Всю ответственность за состояние переданного в лизинг оборудования, его сохранность и обслуживание в течение всего срока договора несет лизингополучатель.

  В США государство стимулирует лизингодателей к расширению их операций путем льготного налогообложения, которое рассматривается в законодательстве как компенсация за риск, связанный с передачей оборудования во владение лизингополучателю. В Англии контракт считается лизинговым при соблюдении следующих условий: заключен на срок, составляющий не менее 75% от срока эксплуатации имущества, в нем предусмотрена полная (или существенная) выплата стоимости имущества в течение срока действия контракта; в нем предусмотрена возможность возобновления лизинга на льготных условиях (по сравнению с кредитом в банке).В Австрии основной срок лизингового контракта составляет 40-80% от экономического срока службы имущества, а стоимость опциона на покупку должна соотноситься со стоимостью имущества на момент реализации опциона. Причиной широкого распространения лизинга во многих странах мира является ряд его преимуществ перед обычной ссудой. Лизинг предполагает не более 8-10-процентное кредитование и не требует немедленного начала платежей. Арендные платежи обычно начинаются после поставки имущества арендатору, либо позже. При невыполнении арендатором своих обязательств лизинговая компания сразу же забирает свое имущество.

  Лизинг за рубежом в настоящее время рассматривается как новая дополнительная система перспективного финансирования, которой охвачены арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долгу.

  Перспективы Лизинга в России. Доля лизинга в общем объеме инвестиций в развитых странах достигает 30%. В нашей стране можно пока говорить только о 1,21,5%. Однако, как уже говорилось, этот вид деятельности очень динамично развивается. За последние тричетыре года мы имели экспоненциальный рост объемов лизинговых операций. Все большую поддержку лизинг встречает и у банков а это основа данного бизнеса. Сегодня многие банки готовы пересмотреть свою кредитную политику в сторону увеличения сроков кредитования лизинговых операций и снижения цены кредитов. Несмотря на это, многие банки сегодня создают собственные компании, работают по лизингу с корпоративными клиентами. Многие лизинговые компании за последнее время сильно развились, у многих есть филиалы во всех дивизионах страны. Но сравнивая Россию с зарубежными странами, мы на рынке лизинговых услуг пока находимся на уровне отстающих. Данную ситуацию можно объяснить тем, что когда все страны активно развивались - мы находились в железном занавесе, и экономика у нас вовсе не имела развития.

  
  

  2 АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРВАЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ

  
  
  

  2.1 Полномочия и структура Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях

  
  
  

  Структура и руководство:

  Руководитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областяхЗаместитель руководителя Заместитель руководителя

  
  

  Отделы:Отдел организации продаж и закупок Отдел аренды недвижимого имуществаОтдел финансового обеспечения Отдел управления земельным фондомОтдел управления и оценки федерального имуществаОтдел управления федеральным имуществом и взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления в Курганской областиОтдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспеченияОтдел приватизации и контроля за использованием федерального имуществаОтдел учета и перераспределения федерального имуществаОтдел правового и кадрового обеспечения

  Межрегиональноетерриториальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

  1. Осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующих субъектов Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующих субъектов Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества, в случаях, когда реализация указанных полномочий, непосредственно Межрегиональным территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации. /13, с.76/.

  Иные полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующих субъектов Российской Федерации, Межрегиональное территориальное управление осуществляет в соответствии с планом работы, утверждаемым ежегодно Агентством. Отчет о выполнении плана деятельности Межрегионального территориального управления представляется в Агентство не позднее месяца после окончания финансового года.

  2. Осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации в установленном порядке по вопросам, относящимся к компетенции Межрегионального территориального управления.

  3. Осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

  4. Осуществляет в установленном порядке сбор и представление в Агентство информации и документов, необходимых для проведения продажи федерального имущества, в том числе:

  а) запрашивает у держателей реестров акционерных обществ, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых Межрегиональное территориальное управление осуществляет свою деятельность, акции которых включены в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, выписки из реестра акционеров, иные документы и информацию в объеме, предоставляемом зарегистрированным лицам;

  б) запрашивает у хозяйственных обществ, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых Межрегиональное территориальное управление осуществляет свою деятельность, акции (доли в уставном капитале) которых включены в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, документы и информацию, необходимые для проведения предпродажной подготовки, организации и проведения продажи находящихся в федеральной собственности акций (долей) указанных обществ, включая проведение оценки приватизируемого федерального имущества и публикацию информационного сообщения о продаже.

  5. Организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, предметов, являющихся вещественными доказательствами, хранение которых до окончания уголовного дела или при уголовном деле затруднительно, изъятых вещей, явившихся орудиями совершения или предметами административного правонарушения, подвергающихся быстрой порче; а также реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, переработку такого имущества, а в случае невозможности реализации указанного имущества в силу утраты потребительских свойств - организует его утилизацию (уничтожение).

  6. Заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество. /15, с.65/.

  7. Подготавливает и представляет в установленном порядке в Агентство:

  а) предложения для внесения в проект прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий период, а также предложения для внесения в него изменений;

  б) предложения для формирования перечня стратегических предприятий и акционерных обществ, а также предложения для внесения в него изменений;

  в) предложения об использовании и прекращении действия специального права на участие Российской Федерации в управлении открытыми акционерными обществами ("золотой акции");

  г) предложения о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка федеральному органу исполнительной власти, федеральному государственному учреждению и федеральному государственному унитарному предприятию или органу государственной власти субъекта Российской Федерации, государственному учреждению субъекта Российской Федерации и государственному унитарному предприятию субъекта Российской Федерации;

  д) предложения о предоставлении находящихся в государственной собственности земельных участков для федеральных нужд, которые были предоставлены органу государственной власти Российской Федерации (территориальному органу федерального органа исполнительной власти), государственному унитарному предприятию, а также государственному учреждению, другой некоммерческой организации, созданными органами государственной власти Российской Федерации, в случае прекращения их прав на земельные участки, а также их отказа от указанных земельных участков;

  е) предложения о реализации высвобождаемого военного недвижимого имущества (за исключением имущества, не подлежащего приватизации);

  ж) предложения об условиях приватизации федерального имущества;

  з) предложения о реорганизации и ликвидации федеральных государственных унитарных предприятий;

  и) предложения по формированию программ обучения работников Межрегионального территориального управления;

  к) предложения для принятия решений об установлении начальной цены подлежащего отчуждению федерального имущества;

  л) планы деятельности Межрегионального территориального управления на соответствующий период и отчеты об их исполнении;

  м) информацию и документы, необходимые для проведения продажи федерального имущества.

  8. По поручению Агентства:

  а) осуществляет от имени Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации права участника (акционера) хозяйственных обществ (акционерных обществ), доли (акции) в уставном (складочном) капитале или паи, в имуществе которых находятся в федеральной собственности;

  б) осуществляет полномочия собственника по приватизации (отчуждению) федерального имущества;

  в) организует и осуществляет в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, распоряжениями и приказами Агентства продажу федерального имущества (акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного федерального имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации), а также обеспечивает сохранность указанного имущества, осуществляет подготовку федерального имущества к продаже, готовит и представляет в Агентство проекты информационных сообщений о продажах федерального имущества, проводимыхМежрегиональнымтерриториальным управлением, заключает договоры купли-продажи федерального имущества, представляет в Агентство отчеты об исполнении поручений;

  г) разрабатывает в установленном порядке и утверждает условия конкурса при продаже приватизируемого федерального имущества;

  д) в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, организует и осуществляет продажу имущества федеральных государственных унитарных предприятий, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения;

  е) предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование;

  ж) осуществляет в установленном порядке продажу земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а также права на заключение договоров аренды таких участков, в том числе: /16, с.234/.

  1. принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или направляет в Агентство предложения о проведении торгов в форме конкурса и об условиях конкурса;
  2. определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка;
  3. определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона;
  4. выступает организатором торгов при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, а также осуществляет продажу земельных участков без проведения торгов в порядке и случаях, установленных законодательством Российской Федерации;
  5. заключает договоры аренды и купли-продажи земельных участков по результатам торгов;

  з) осуществляет реализацию высвобождаемого недвижимого военного имущества (за исключением имущества, не подлежащего приватизации имущества Вооруженных сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций);

  и) осуществляет действия по приобретению в установленном порядке имущества в федеральную собственность и передаче имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность;

  к) принимает в федеральную собственность имущество, созданное за счет средств федерального бюджета, в том числе в рамках федеральной адресной инвестиционной программы;

  л) принимает решения о реорганизации федеральных государственных унитарных предприятий в форме слияния, присоединения и об их ликвидации, а также утверждает при реорганизации и ликвидации федеральных государственных унитарных предприятий передаточный акт, разделительный баланс или ликвидационный баланс предприятия;

  м) принимает решения о согласовании сделок с недвижимым имуществом федеральных государственных унитарных предприятий, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества;

  н) производит в установленном порядке правомерное изъятие недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, включенными в прогнозный план (программу) приватизации;

  о) выступает от имени Российской Федерации учредителем (участником) открытых акционерных обществ, создаваемых посредством приватизации федеральных государственных унитарных предприятий, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации выступает учредителем создаваемых с участием государства иных юридических лиц;

  п) в установленном порядке заключает, изменяет и прекращает трудовые договоры с руководителями федеральных государственных унитарных предприятий, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества;

  р) утверждает условия приватизации федерального имущества и обеспечивает публикацию решений об условиях приватизации федерального имущества;

  с) осуществляет мероприятия по подготовке федеральных государственных унитарных предприятий и иных объектов к приватизации;

  т) выдает письменные директивы представителям государства в органах управления акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности и в отношении которых используется специальное право ("золотая акция"), по вопросам компетенции органов управления этих акционерных обществ;

  у) осуществляет полномочия собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

  ф) организует семинары, выставки и другие мероприятия;

  х) осуществляет иные функции по управлению государственным имуществом, если такие функции предусмотрены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

  9. Осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведение реестра федерального имущества и выдачу выписок из указанного реестра, обеспечивает передачу данной информации в Агентство.

  10. Закрепляет в установленном порядке находящееся в федеральной собственности имущество на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за федеральными государственными унитарными предприятиями и федеральными казенными предприятиями, производит в установленном порядке правомерное изъятие этого имущества.

  11. Закрепляет в установленном порядке находящееся в федеральной собственности имущество на праве оперативного управления за федеральными государственными учреждениями, производит в установленном порядке изъятие излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного на праве оперативного управления за указанными учреждениями.

  12. Принимает в установлением порядке имущество, обращенное в собственность Российской Федерации, а также выморочное имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации переходит в порядке наследования в собственность Российской Федерации; представляет в Агентство в установленном порядке предложения о принятии в собственность Российской Федерации акций (долей, паев) в уставном (складочном) капитале коммерческих организаций.

  13. Проводит в пределах своей компетенции проверку использования имущества, находящегося в федеральной собственности, назначает и проводит документальные и иные проверки, в том числе организует проведение ревизий и принимает решение о проведении аудиторских проверок федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, в том числе включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, а также иных юридических лиц по эффективному использованию и сохранности федерального имущества.

  14. Организует оценку имущества в целях осуществления имущественных, иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества.

  15. Осуществляет в установленном порядке полномочия государственного финансового контрольного органа в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2007, N 49, ст. 6079). /16, с.111/.

  16. Выступает от имени Российской Федерации при государственной регистрации:

  а) права собственности Российской Федерации на недвижимое имущество, в том числе составляющее государственную казну Российской Федерации, и сделок с ним;

  б) права собственности Российской Федерации на земельные участки, которое признается (возникает) в соответствии с федеральными законами.

  17. Осуществляет в установленном порядке анализ эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий.

  18. Осуществляет в установленном порядке в отношении федеральных государственных унитарных предприятий, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых Межрегиональное территориальное управление осуществляет свою деятельность, с учетом мнения территориального органа Агентства по месту расположения недвижимого имущества:

  а) согласование сделок с недвижимым имуществом, за исключением сделок федеральных государственных унитарных предприятий, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества;

  б) согласование решения об участии предприятия в коммерческих и некоммерческих организациях, а также согласование заключения договора простого товарищества;

  в) согласование распоряжения вкладом (долей) в уставном (складочном) капитале хозяйственных обществ или товариществ, а также принадлежащими предприятию акциями;

  г) утверждение аудитора и определение размера оплаты его услуг.

  19. Ведет учет договоров купли-продажи, договоров использования федерального имущества, учет соответствующих обязательств покупателей и контролирует их исполнение.

  20. Принимает меры для обеспечения поступления в федеральный бюджет средств от приватизации федерального имущества, продажи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (аукционах, конкурсах), дивидендов по находящимся в федеральной собственности акциям акционерных обществ (доходов по долям в уставном капитале иных хозяйственных обществ), доходов от использования иного федерального имущества (за исключением части прибыли федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных иным федеральным органам исполнительной власти), денежных средств, полученных в результате реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  21. Обеспечивает в установленном порядке перечисление денежных средств, полученных в результате реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, предметов, являющихся вещественными доказательствами, хранение которых до окончания уголовного дела или при уголовном деле затруднительно, изъятых вещей, явившихся орудиями совершения или предметами административного правонарушения, подвергающихся быстрой порче.

  22. Осуществляет в установленном порядке функции уполномоченного органа в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 1, ст. 1; 2001, N 33, ст. 3423; 2006, N 31, ст. 3445; 2008, N 44, ст. 4981), в отношении акционерных обществ, зарегистрированных на территории соответствующих субъектов Российской Федерации.

  23. Размещает заказы на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд, в том числе для обеспечения нуждМежрегиональноготерриториального управления.

  24. Осуществляет в пределах своей компетенции прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством Российской Федерации срок.

  25. Осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации работу по комплектованию, хранению, учету и использованию архивных документов, образовавшихся в процессе деятельности Межрегионального территориального управления.

  
  
  
  

  2.2 Анализ деятельности Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях

  
  

  Этапы процесса аренды

  
  
  
  
  
  
  
  

  1 этап включает в себя выбор объекта для передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, его оценки состояния и стоимости, создание пакета документов для конкурса (оценка имущества, технический паспорт, фото на момент объявления конкурса).

  Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса описан в Приказе Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса"

  В него входят:

  1) объекты железнодорожного транспорта;

  2) объекты трубопроводного транспорта;

  3) морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

  4) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

  5) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

  6) гидротехнические сооружения;

  7) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

  8) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;

  9) метрополитен и другой транспорт общего пользования;

  10) нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждаемые федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", предоставляемые бизнес-инкубаторами в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства.

  2 этап это процесс проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества описан в Приказ Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса"/17, с.6/.

  1. Для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Организатор конкурса или аукциона является собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом. Число членов комиссии должно быть не менее пяти человек . Членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурсов или аукционов (в том числе физические лица, подавшие заявки на участие в конкурсе или аукционе либо состоящие в штате организаций, подавших указанные заявки)
  2. Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте торгов не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. Извещение о проведении конкурса также может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, а также размещено в любых электронных средствах массовой информации. Извещение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:
  3. наименование, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона организатора конкурса;
  4. место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество;
  5. целевое назначение государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору;
  6. Конкурсной комиссией осуществляются вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к поданным в форме электронных документов и подписанным в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации заявкам на участие в конкурсе (далее - вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе), определение участников конкурса, рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе, определение победителя конкурса, ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника конкурса от участия в конкурсе. Участником конкурсов или аукционов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующее на заключение договора. /18, с.98/.
  7. Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать десяти дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.
  8. Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.
  9. Последним этапом является Заключение договора с кандидатом чьи условия договора являются лучшими из предложенных. Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

  Договор аренды государственного имущества имеет ряд особенностей. В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения. Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее Закон о защите конкуренции):

  - по результатам проведения торгов на право заключения такого договора аренды;

  - без проведения торгов.

  Этапы проведение торгов на право аренды представлены на рисунке 1.

  Рис.1 Этапы проведения торгов

  
  

  3 этап - это конечно же результат деятельности МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях.

  В данной сравнительной таблице 1 указаны показатели за 2015 и 2016 года. /19, с.43/.

  
  

  Таблица 1- Расчет эффективности управления

  2015 год2016 годЗадолженность на начало отчетного года123276021,10 руб.117763329,84 руб.Начислено с начала отчетного года152412974,64 руб.207321308,82 руб.Перечислено в федеральный бюджет153662738,10 руб.184204729,70 руб.Общая сумма задолженности122026257,64 руб.140879908,96 руб.Взыскание задолженности в судебном порядке1239685,87 руб.8791707,90 руб.Ставка годовой арендной платы670031164.2 руб.503764349,25 руб.

  Количество объектов сдаваемых в аренду1785 1885 Таким образом из 150 заявленных конкурсов за 2016 год, успешными оказались только 100. Конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

  Для расчета эффективности управления рассчитаем средние показатели за 2015 и 2016 года:

  Средняя задолженность = 2016(общая сумма задолженности/ количество объектов сдаваемых в аренду)- 2015(общая сумма задолженности/ количество объектов сдаваемых в аренду) =6375,31 руб.

  Средняя годовая ставка = 2016(ставка годовой арендной платы/ количество объектов сдаваемых в аренду)- 2015(ставка годовой арендной платы / количество объектов сдаваемых в аренду)= -108118,6 руб.

  Средний доход = 2016(Перечислено в федеральный бюджет / количество объектов сдаваемых в аренду)- 2015(Перечислено в федеральный бюджет / количество объектов сдаваемых в аренду)= 11635,84 руб.

  По данным показателям мы видим задолженность в 2016 году снизилась по сравнению с 2015 годом в среднем на 6375,31 руб., при этом вырос такой показатель как начисления с начала года и налоговые платежи от сданной в аренду государственной собственности. Общая сумма задолженности остается все равно еще на очень высоком уровне. При этом увеличивается количество объектов сдаваемых в аренду и такой показатель как средний доход растет. Взыскание задолженности в судебном порядке значительно выросли по сравнению с предыдущим годом, это хороший показатель работы юридических отделов.

  
  

  2.3 Ключевые проблемы арендных отношений в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях

  
  
  

  В ходе работы в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, на мой взгляд были выявлены недостатки:

  1. Не полная характеристика объекта государственной собственности предназначенного для конкурса или аукциона. Размещение объявления о начале проведения торгов, в пакете документов часто отсутствуют необходимые документы. Такие документы, как технический паспорт, оценка состояния имущества, его стоимости, а также фотографий объекта с разных ракурсов на момент проведения конкурса. Их отсутствие влияет на привлекательность конкурса для потенциальных арендаторов, такой конкурс будет считаться несостоявшимся. Конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

  2. Потеря потенциальных арендаторов является следствием отсутствие достаточных знаний для участия в конкурсе. Нарушение порядка подачи заявки на участие в конкурсе указанного в Приказе Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса". Заявка на участие в конкурсе должна содержать:

  1) сведения и документы о заявителе, подавшем такую заявку:

  а) фирменное наименование (наименование), сведения об организационно-правовой форме, о месте нахождения, почтовый адрес (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства (для физического лица), номер контактного телефона;

  б) полученную не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса выписку из единого государственного реестра юридических лиц или нотариально заверенную копию такой выписки (для юридических лиц), полученную не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или нотариально заверенную копию такой выписки (для индивидуальных предпринимателей), копии документов, удостоверяющих личность (для иных физических лиц), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранных лиц), полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса;

  в) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя - юридического лица (копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности (далее - руководитель). В случае если от имени заявителя действует иное лицо, заявка на участие в конкурсе должна содержать также доверенность на осуществление действий от имени заявителя, заверенную печатью заявителя и подписанную руководителем заявителя (для юридических лиц) или уполномоченным этим руководителем лицом, либо нотариально заверенную копию такой доверенности. В случае если указанная доверенность подписана лицом, уполномоченным руководителем заявителя, заявка на участие в конкурсе должна содержать также документ, подтверждающий полномочия такого лица;

  г) документы, характеризующие квалификацию заявителя, в случае если в конкурсной документации указан такой критерий оценки заявок на участие в конкурсе, как квалификация участника конкурса;

  д) копии учредительных документов заявителя (для юридических лиц);

  е) решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение задатка или обеспечение исполнения договора являются крупной сделкой;

  ж) заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя - юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Так же в отсутствие обратной связи при проведении конкурса.

  3. Большое количество не состоявшихся конкурсов (150 было конкурсов запланировано и подготовлено к аукциону, успешных 100 конкурсов проведено только). Успешность конкурса на прямую зависит от первых двух выявленных проблем, из чего следует что 50 конкурсов считаются не состоявшимися из-за отсутствия необходимой информации об объекте, либо при наличии заявителей подавшие не верно оформленную заявку, либо опоздавшие до начала вскрытия заявок. Не состоявшимися признается аукцион при котором не поступило заявок на участие или на любом этапе остался один участник. В случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. Так же В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  4. Задолженность показана в таблице 1-Расчет эффективности управления. Высокий уровень задолженности связан с сложностью сбора информации о долгах арендаторов , которые выявляются только при проведении проверок , так же с выявлением нарушений договора в следствии чего принимаются судебные взыскания. Результаты контрольных мероприятий показали, что в полной мере органами исполнительной власти не реализованы задачи в данной сфере. Ряд арендаторов и ссудополучателей игнорирует обусловленную договорами аренды и безвозмездного пользования муниципальными объектами недвижимости обязанность оформления договоров аренды земельных участков, необходимых для эксплуатации этих объектов. В свою очередь, органы МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом не всегда применяют должные меры к нарушителям договоров, что, в конечном итоге, приводит к использованию земли без соответствующих документов и к недопоступлениям в бюджет доходов от аренды земли.

  
  
  
  
  

  3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ

  
  

  3.1 План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений

  
  
  

  В условиях продолжающегося финансового кризиса, недостатка собственных налоговых и неналоговых доходов возрастает актуальность эффективного управления государственной собственностью, земельными ресурсами и контроль за эффективностью управления и распоряжения государственной собственностью, земельными участками, находящимися в государственной собственности.

  В городе Челябинске на протяжении ряда лет формами распоряжения государственной собственностью являются:

  - аренда движимого и недвижимого имущества

  - передача в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственности. Реализации арендных отношений имеют при проведении конкурсов недостатки, поэтому были проведены мероприятия по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений.

  
  

  Таблица 2 - План мероприятий по решению выявленных недостатков в реализации арендных отношений

  
  
  
  
  

  ЭтапыМероприятияСодержаниеСрокиИсполнители124561 этапСоздание информационного банкаВключение по каждому объекту информации (оценка имущества, технический паспорт, фото объекта с разных ракурсов на момент проведения конкурса)В течении 3 месяцевОтдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения2 этапПроведение консультаций с специалистомСоздание раздела на сайте МТУ с возможностью консультирования с специалистомРаз в неделюОтдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения3 этапИнформационное обеспечение организации конкурсаРасширить базу подачи инф о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов ,по мимо сайта , газеты, тв и т.д.В течении 3 месяцевОтдел делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения4 этапРабота с должниками и с нарушениями договора арендыРабота с должниками, организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущемРаз в месяцКомиссия в которую входят специалисты и начальники отделов

  Проведем анализ мероприятий указанные в таблице 2.

  1 этап (мероприятие), создание информационного банка, предоставление в информационном поле данных для потенциальных арендаторов. При проведении оценки недвижимого имущества готового к передаче в аренду, объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей в том числе здания, сооружения, объекты такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы. Вся эта информация должна быть собрана и представлена в информационный банк Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», информацию:

  1. состав оцениваемой недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;
  2. характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;
  3. состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей недвижимости;
  4. перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность в которых возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

  Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав. так же должен быть представлен технический паспорт объекта. Действующее законодательство РФ требует кадастрового учета объекта при заключении или продлении договора аренды. Это необходимо для точного установления объекта сделки, определения площади арендуемой недвижимости. Кадастровый паспорт на помещение или часть помещения требуется при государственной регистрации сделки, которая обязательна, если срок аренды превышает один год.

  Часто основная сложность арендодателя заключается в том, что имеется кадастровый паспорт на всё здание или большое помещение, а для аренды необходим паспорт той части, которая является объектом сделки магазина или кафе в торговом центре, столовой в государственном учреждении, аптеки в жилом комплексе и т. д. В связи с этим можно выделить два основных варианта действий. Часть здания для аренды (или часть помещения) выделена и имеет свой кадастровый номер или арендуется все здание целиком, в этом случае не требуется составление нового технического плана или внесения изменений в существующий. Арендодателю необходимо:

  - Подготовить кадастровый паспорт объекта.

  - Подготовить и заключить договор об аренде с указанием предмета договора.

  - Пройти процедуру государственной регистрации в едином госреестре прав.

  Если часть здания (или часть помещения) для аренды не выделена.

  В этом случае собственнику здания или помещения необходимо сделать следующие шаги:

  - Подготовить и заключить договор об аренде с указанием предмета договора.

  - Заказать в нашей компании изготовление технического плана помещения или здания для аренды.

  - Получить кадастровую выписку или кадастровый паспорт на объект (в этих документах будет указаны сведения о частях здания или помещения, в том числе кадастровые номера).

  - Пройти процедуру государственной регистрации в едином госреестре прав.

  Перед оформлением техплана необходимо решить какие части помещения должны иметь свой кадастровый номер. Например, стоит ли выделять на техническом плане три комнаты как одну часть, или сделать их тремя объектами, даже если в настоящее время Вы не планируете сдавать каждую комнату в отдельности. Последний вариант более предпочтителен, так как позволяет в будущем гибко варьировать площадь аренды.

  2 этап. Создание раздела на сайте МТУ и проведение консультаций с специалистом Отдела делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения в специальном разделе по всем возникающим вопросам на предварительном этапе до конкурса по интересующим обьектам в режиме онлайн. Участник торгов обращаясь туда за консультацией чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения:

  в государственное предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;

  в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.
  Перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом. Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется можно обращаться к специалисту. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление. Заявителю предоставляются следующие сведения об объекте, предназначенном для сдачи в аренду:
  - наименование;

  - адрес;

  - функциональное назначение;

  - перечень номеров помещений (при наличии);

  - площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

  - наличие обременений.

  Так же специалист в разделе на сайте МТУ отвечает на общие вопросы по оформлению и подаче заявки на участие в конкурсе.

  3 этап. Информационное обеспечение организации конкурса, где надо расширить базу подачи информации о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов, то есть помимо сайта , давать информацию об обьектах аренды государственной собственности в газеты, местное телевидение.

  Реестр объектов недвижимого имущества, предназначенных для сдачи в аренду, включает в себя следующие данные:

  - наименование и местонахождение имущества;

  - общая площадь имущества.

  Информация, предоставляемая заявителям о муниципальной услуге, является открытой и общедоступной. Получателями данной услуги являются граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели (далее заявители), желающие получить информацию об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду. Для получения информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду заинтересованные лица могут обратиться в к специалисту, либо направить письменное обращение, либо по адресу электронной почты.

  Основными требованиями к информированию заявителей являются:

  - достоверность предоставляемой информации

  - четкость в изложении информации

  - полнота информации

  - наглядность форм предоставляемой информации

  - удобство и доступность получения информации

  - оперативность предоставления информации.

  Информирование проводится в форме:

  - устного информирования

  - письменного информирования

  - размещения информации на сайте

  - размещения информации на местном канале телевидения

  - размещения информации в местных газетах

  Конечным результатом оказания услуги является предоставление актуальной и достоверной информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности и предназначенных для сдачи в аренду.

  4 этап. Проведение активной работы с должниками и с нарушениями договора аренды и организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущем.

  Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нужно предлагать в счет погашения задолженности такой вариант, как вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению, предлагать улучшения арендованного имущества.

  По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее ГК РФ).

  Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

  Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

  Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

  Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

  Таким образом,сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору.

  И так 1 этап. Создание информационного банка, предоставление в информационном поле данных для потенциальных арендаторов:

  - предварительная оценка имущества

  - технический паспорт

  - фото объекта с разных ракурсов на момент проведения конкурса.

  2 этап. Проведение консультаций с специалистом Отдела делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения на сайте МТУ в специальном разделе по всем возникающим вопросам на предварительном этапе до конкурса по интересующим объектам.

  3 этап. Информационное обеспечение организации конкурса, где надо расширить базу подачи информации о конкурсе, что бы привлечь больше клиентов, то есть помимо сайта, давать информацию об объектах аренды государственной собственности в газеты, местное телевидение.

  4 этап. Проведение активной работы с должниками и с нарушениями договора аренды и организация контроля и профилактики с чтобы не появлялись задолженности в будущем.

  
  

  3.2 Оценка предложенных мероприятий

  
  

  1 этап. Создание информационного банка, предоставление в информационном поле данных для потенциальных арендаторов и этап 3- информационное обеспечение организации конкурса позволяют снизить недоверие арендаторов т.к. вся информация будет открыта и прозрачна еще до проведения конкурсов. Реализация данных этапов возложить на соответствующие отделы и включить в функционал их проведения в рабочие инструкции конкретных работников данных отделов.

  2 этап. Проведение консультаций с специалистом Отдела делопроизводства и информационно-аналитического обеспечения на сайте МТУ в специальном разделе по всем возникающим вопросам на предварительном этапе до конкурса по интересующим объектам в режиме онлайн. Предоставление арендаторам информации, которая необходима для поддержания зданий и сооружений в рабочем состоянии, расходы на их проведение. Свести все данные по каждому объекту в свободном доступе в виде информационного листа.

  Шаг 1. Разделить расходы на постоянные и переменные. Постоянные, к ним можно отнести плату за аренду помещений, их техническое обслуживание (закупку материалов для ремонтных работ, оплату труда технического персонала), уборку и прочее. Переменные расходы расходы на содержание складских площадей, электроэнергию, водоснабжение ит.д.

  Шаг 2. Определить расходы, требующие оптимизации. Для этого необходимо собрать фактические данные о затратах за прошлые периоды (за дватри года), а также планируемые на текущий момент (можно воспользоваться бюджетом доходов и расходов или бюджетом общехозяйственных и общепроизводственных расходов). Выяснить, для каких статей затрат установлены нормы и лимиты. Динамику изменения расходов от периода к периоду стоит оценивать и в количественном, и в стоимостном выражении. Из всего списка нужно выделить наиболее крупные статьи затрат, а также статьи с существенными отклонениями от плановых показателей. Для этого их потребуется сравнить: с установленными нормами, если они есть; со средним значением, рассчитанным за анализируемый период; с аналогичными расходами по другим уже арендованным объектам.

  Шаг 3. Выделить расходы, на которые можно повлиять. Для этого финансовой службе необходимо привлечь специалистов технических подразделений. Они определят, можно ли сократить затраты без снижения качества или эффективности использования объектов недвижимости.

  Шаг 4. Разделить плановые и внеплановые расходы. К внеплановым можно отнести спонтанные затраты, возникшие в чрезвычайных случаях, при поломках ит.д. Какие меры помогут оптимизировать расходы на содержание зданий и сооружений. После того как определили расходы, которые нужно оптимизировать, следует разработать план мероприятий по их эффективному перераспределению и выбрать его исполнителей. Работа может быть направлена на снижение затрат в денежном выражении либо на рациональное расходование ресурсов. Необходимо выбрать оптимальный план сокращения затрат, а далее разработать программу их оптимизации. Следует провести инвентаризацию недвижимого имущества и выявить незадействованные или нерационально используемые объекты. Если помещение пустует, необходимо рассмотреть возможность извлечь максимальную выгодусдать в аренду по конкурсу.

  4 этап. Проведение активной работы с должниками и с нарушениями договора аренды и организация контроля и профилактики предложено обеспечить своевременное принятие мер по взысканию с арендаторов имеющейся задолженности по арендной плате за государственное имущество (до истечения срока исковой давности), обеспечить ведение развёрнутых и полных списков (реестров) арендаторов муниципального недвижимого и движимого имущества (физических и юридических лиц).

  В целях принятия мер по повышению эффективности использования государственного имущества предложено:

  - разработать дополнения в части обязательного предоставления учреждениями ежеквартальной информации о временно неиспользуемых объектах недвижимого имущества, принадлежащих им на праве оперативного управления, для своевременного принятия решения о рациональном и эффективном использовании муниципального недвижимого имущества,

  - осуществлять постоянный контроль за сохранностью и использованием по назначению объектов аренды, меры по устранению задолженности в 2016 году показал, что в проверяемом периоде применялись недостаточные меры по снижению задолженности, в том числе:

  - претензии выставлены в отношении только одного должника;

  - в соответствии с условиями заключенных договоров не применялось, предъявление штрафных санкций;

  - направление искового заявления в суд не применялось.

  Продолжать работу с должниками по аренде государственного недвижимого имущества.

  По результатам контрольного мероприятия произвести перерасчет по выявленным случаям не доначисления арендной платы по переданным в аренду объектам движимого имущества взыскать имеющаяся задолженность прошлых лет.

  Разработать новую методику расчета арендной платы и привести в соответствие с действующим законодательством порядок предоставления имущества в аренду, подачу искового заявления о взыскании арендной платы.

  
  

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  
  

  По результатам проведенной работы сделаны теоретические и практические рекомендации: /30, с.43/.

  1. Аренда, являясь одним из конкретных экономических отношений, имеет единую сущностную природу и содержательную характеристику со всеми другими экономическими отношениями, но обладает спецификой их реализации. В теоретическом и методологическом отношении равнозначными для достижения конечной эффективности являются как экономический, так иуправленческийаспекты аренды.
  2. В экономическом аспекте сущностью аренды является эквивалентность обменанедвижимостикак товара-услуги. Экономическим содержаниемарендныхотношений является конкретный вид рыночных транзакций, а формой - величина арендной платы.
  3. Аренда обладает максимальнымстратегическимпотенциалом эффективности, так как обеспечиваетдолгосрочноеи в высокой степенигарантированноепоступление доходов в бюджеты, при этом доля таких доходов последовательно нарастает.
  4. По субъектам РФ имуниципальнымобразованиям на территории Челябинской области система управления аренды муниципальной собственности в целом может считаться сформированной, и основной проблемой повышения эффективности становится полнота и качество методического обеспечения арендных отношений.
  5. В практике управления арендой в настоящее время используются два принципиально различных подхода, которые можно определить какбюджетный(фискальный) и экономический (рыночный). При этом превалирует первый подход. Такая ситуация является следствием инерции административных подходов, сложившихся в прежних социально-экономических условиях, а также отсутствия комплексных научных исследований, позволяющих осуществлять рациональное управление арендными отношениями.
  6. Разработанные в работе подходы могут быть приняты в качестве основы для совершенствования системы управления арендой на региональном имуниципальномуровнях, что позволит на более высоком качественном уровне реализовыватьбюджетную, экономическую и социальную политику.

  
  

  Список использованной литературы

  
  
  

  1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделокс ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2006 г.

  2. Федеральный закон «Оприватизациигосударственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. №178-ФЗ с изм. и доп. от 27.07.2006 г.

  3. Федеральный закон «О финансовойаренде(лизинге)» от 29.10.1998 г. №164-ФЗ с изм. и доп. от 26.07.2006 г.

  4. Федеральный закон «Об исполнении федеральногобюджетаРФ за 2005г.» от 09.04.2007 г. №41-ФЗ.

  5. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. №131-Ф3 с изменениями и дополнениями от 18.07.2006 г.

  6. Ален Р. Экономические индексы. Пер. с англ. JI.C. Кучаева; Предисл. В.В. Мартынова. М.: Статистика, 2010. - 256 е., илл.

  7.АнуприенкоВ.Ю. Управление государственной собственностью в системе региональной экономики. Монография. М.: Экономика, 2017,- 247 с.

  8.БалабановИ.Т. Операции с недвижимостью в России. М.:Финансыи статистика, 2016. - 192 с.

  9.БалабановИ.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2010. - 208 с.

  10.БергО. В. Разграничение государственной власти и местного самоуправления:организационныеи территориальные аспекты // Журнал российского права, №4, апрель 2011 г.

  11.БереговыхТ.В. Совершенствование управления недвижимостью вжилищнойсфере. Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05.: Хабаровск, 2012. -192с.

  12.БеслановР.Д. Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости. Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.10.:Москва, 2014. 162 с.

  13. Боровкова В. И др. Экономиканедвижимости. Учебник для вузов. -СПб.: Питер, 2015.-415 с.

  14.ВалдайцевC.B. Оценка бизнеса: Учебник M.: Проспект, 2013. - 576 с.

  15.ВерстинаН.Г., Еленёва Ю.Я. Оценкадоходнойсобственности: Учеб. Пособие. М.:МГСУ, 2013. - 108 с.

  16.ГоремыкинВ.А. Экономика недвижимости: Учебник. 4-е изд. - М.: Высшее образование, 2016. - 656 с.

  17. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

  18. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»

  19.ГранбергА.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. -3-е изд. М.: ГУВШЭ, 2013. - 495 с.

  20.ГрибовскийC.B. Методология определения аренднойплатыза земли поселений //Недвижимостьи инвестиции. Правовое регулирование, 2011, №2-3 (7-8).-с. 11-16.

  21.ГригорьевВ.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальнойнедвижимостью. М.: Дело, 2011. - 704 с.

  22.ЖукВ.А. Роль субъективного фактора в сфере недвижимости и проблемы его оценки // Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал, 2013, №5. с. 73-75.

  23.ЗамковО.О., Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М:МГУим. Ломоносова, Издательство ДИС, 1998.-368 с.

  24. Кабанова Т.В. Аренда недвижимости: принципы и аспекты системности/ Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. д.э.н., проф. Н.Г.Верстиной. Москва: МГСУ, 2015. - с. 184-190.

  25.КабановаТ.В. Вопросы организации управления государственной собственностью / Новые тенденции государственного регулирования экономики по материалам научных чтений, посвященных памяти профессора А.Н. Пилецкого. Курск: КИГМС, 2012. - с. 99-102.

  26.КистановВ.В., Копылов Н.В. Региональная экономика России. М.: Финансы и статистика, 2016. - 579 с.

  27. Коростелёв С.П., Кулаков Ю.Н. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью // Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал, 2012, №2: с. 26-32.

  28. Кузнецова О. Теоретические основы государственного регулирования экономического развития регионов // Вопросы экономики, 2012, №4. -с.46-66.

  29.КулаковЮ.Н. Концепция развития недвижимости // Недвижимость: экономика, управление, 2012, №1. с. 10-11.

  30.КулаковЮ.Н. Концепция ценности как теоретическая основа эффективного управления недвижимостью // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. д.э.н., проф. Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2016. - с. 5-31.

  31. Курс экономики / Под ред. Б.А.Райзберга. М.: ИНФРА-М, 2016. 672с.

  32.ЛуговцовH.A. Методика определения стоимости аренды нежилой недвижимости // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. проф., д.э.н. Н.Г. Верстиной.Выпуск2.- М.: МГСУ, 2016. с. 191-199.

  33.ЛукмановаИ.Г., Грабовый П.Г. и др. Научные и практические аспекты управления недвижимостью в России // Промышленное и гражданскоестроительство№1, 2000. с. 38-40

  34.МалинA.C., Мухин В.И. Исследование систем управления: Учебник для вузов. М.: ГУ ВШЭ, 2012. - 400 с.

  35.МарченкоA.B. Экономика и управление недвижимостью. Учебное пособие. Феникс, 2007. - 443 с.

  36. Николаев М. и др. Выбор стратегии регионального экономического развития //Экономист, 2000, №3. с. 54-60.

  37.ОзеровЕ.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:МКС, 2013. - 535 с.

  38. Оценкабизнеса: Учебное пособие / Под. ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Экономика, 2015. - 436с.

  39.ПежевМ.Х. Формирование и совершенствование системы управления государственной собственностью на федеральном и региональном уровнях. Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05.: Москва, 2012. 169 с.

  40. ПейзерРичард Б., Фрей Анна Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство по ведению бизнеса. Перевед. Second Edition. Washington, D.C.: ULI the Urban Land Institute, 2013. - 1450 c.

  41. Проблемы управления собственностью: региональный аспект (сводныйреферат) // РЖ. Серия 2. Экономика, 2010, №4. с. 7-13.

  42.РайзбергБ.А. Государственное управление экономическими и социальными процессами: Учебное пособие. М.: Инфра-М, 2016. -383 с.

  43.РайзбергБ.А. Современный экономический словарь. М.: Инфра-М,2016. 494 с.

  44. Региональная экономика. Учебник / Под ред.СтепановаМ.В., Видяпина В.И. М.: Инфра-М, 2014. - 666 с.

  45. Леонова М.С. Участие банковского капитала в лизинговом бизнесе // Международные банковские операции. 1, 2017. с. 100-113.

Скачать неопознаный вид работы