Тема: Бизнес-план создания предприятия
Содержание
Введение3
1. Теоретико-методические основы бизнес - планирования проекта4
2. Описание бизнеса объекта исследования13
2.1 Описание предприятия13
2.2 Исследование и анализ рынка14
2.3 План маркетинга23
2.4 Производственный план24
2.5 Организационный план27
3. Основные положения финансового плана29
3.1. Расчет стоимости проекта29
3.2. Калькуляция себестоимости32
3.3. Расчет выручки32
3.4. Расчет прибыльности проекта34
3.5. Расчет точки безубыточности, запаса устойчивости и эффекта производственного рычага35
3.6. Основные технико-экономические показатели проекта37
Заключение43
Список использованной литературы45
Введение
Инвестиции играют существенную роль в функционировании и развитии экономики. Изменения в количественных соотношениях инвестиций оказывают воздействие на объем общественного производства и занятости, структурные сдвиги в экономике, развитие отраслей и сфер хозяйства.
Динамичное и эффективное развитие инвестиционной деятельности является необходимым условием стабильного функционирования и развития экономики. Масштабы, структура и эффективность использования инвестиций во многом определяют результаты хозяйствования на различных уровнях экономической системы, состояние, перспективы развития и конкурентоспособность национального хозяйства. Все вышеперечисленное и обусловливает актуальность темы исследования.
Объектом исследования работы будет являться планирование создания Торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Снеговая Падь» в г. Владивосток.
Предметом Бизнес-проект создания Торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Снеговая Падь» в г. Владивосток.
Целью работы является разработка бизнес-проекта создания Торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Снеговая Падь» в г. Владивосток.
Информационной базой исследования являются: учебная и научная литература.
1. Теоретико-методические основы бизнес - планирования проекта
Планирование это определение содержания и последовательности конкретных действий для достижения поставленных целей [8].
Планирование позволяет заглянуть в будущее бизнеса, разработать стратегию и тактику производственно-хозяйственной деятельности организации (предприятия) и, как следствие, приводит к намеченной цели с более эффективным результатом [11].
Процесс планирования один из самых сложных этапов деятельности организации, который требует знаний, больших умственных усилий, времени (специалисты считают, что на составление бизнес-плана затрачивается в среднем не менее 200 часов), а самое главное воли для принятия решения и желания идти до победного конца.
Одновременно планирование это:
- наука (используются научные подходы, совершенствуются и применяются новые методики планирования);
- искусство (применяются разные виды и методы планирования в зависимости от конкретной ситуации, личных знаний, стиля и подхода к планированию);
- вид деятельности (процесс выработки действий по достижению целей, отвечающий на основные вопросы рыночной экономики: Что производить? Как производить? Для кого производить?
Бизнес - планирование одна из важнейших предпосылок оптимального управления предприятием, в процесс которого преследуются следующие цели [15].
1. Направление экономических ресурсов для осуществления основных целей организации.
2. Получение максимальной прибыли в долгосрочном периоде без серьезных рисков.
3. Предвидение событий с целью минимизации риска и необоснованных потерь.
4. Координирование различных видов деятельности и подразделений.
5. Согласование интересов отдельных работников и групп в целом по организации.
6. Корректировка действий в связи с изменившимися обстоятельствами.
7. Контроль выполнения порядка, последовательности и сроков конкретных мероприятий.
Все перечисленное в концентрированном виде отражается в плане организации (предприятия).
План в экономике это программа действий хозяйствующих субъектов, которая:
- разрабатывает комплекс мероприятий по реализации стратегий и определяет пути и способы достижения желаемых результатов;
- определяет порядок работы: последовательность и сроки выполнения конкретных мероприятий;
- рассчитывает необходимые для этого ресурсы: основной и оборотный капитал, трудовые и кадровые ресурсы;
- фиксирует показатели, которые необходимо достичь в конце планового периода [19].
Организации составляют три версии плана на предстоящий период:
1. Реалистичный (консервативный). Отражает наиболее вероятный исход развития компании, и, следовательно, вероятные объемы производства и продаж, прибыли, отпускные цены на продукцию и т.п.
2. Оптимистический. Предполагает, что при благоприятном развитии событий компания будет развиваться запланированными темпами, без рисков, что позволит получить большую величину прибыли.
3. Пессимистический. Учитывает максимальные риски и воздействие негативных факторов, событий.
С помощью плана можно выявить всевозможные трудности и проблемы, предусмотреть направления и меры, позволяющие устранить, преодолеть или минимизировать последствия неблагоприятных событий. В официальный бизнес-план включается, как правило, только реалистичный вариант расчета.
4. Маневренность (гибкость) и непрерывность. Необходимо постоянно прорабатывать уже составленные разделы плана, уточнять их, так как цели и ситуация могут меняться, т.е. адаптироваться к изменению внешней и внутренней среды, в которой функционирует организация. По результатам мониторинга можно выявить отклонения фактических показателей от прогнозных и сделать вывод либо о необходимости внесения корректировок в план проекта, либо прекратить этот проект [17].
Таким образом, бизнес-план это программа деятельности и/или развития бизнеса хозяйствующего субъекта, где разрабатываются стратегия и тактика, направленные на достижение целей организации, и основанная на потребностях рынка и возможностях получения необходимых производственных ресурсов.
Бизнес-план решает главную задачу экономики в рамках конкретной организации: выбор наиболее эффективного способа распределения факторов производства с одновременным решением проблемы ограниченности ресурсов в целых максимального удовлетворения общественных потребностей.
Антипова А.М., Ахматалиева А.А., Демченко С.К. отмечают, что бизнес-план служит очень важным документом организации различных форм собственности и видов деятельности [4, с.189]. Каждой фирме необходимо иметь расчет потребности в материальных, трудовых и финансовых ресурсах. Хорошо составленный бизнес план поможет предприятию вырасти, завоевать новое положение на рынке, где оно функционирует, также составить дальновидные планы становления на рынке. Размер инвестиций, требуемых для выполнения параметров бизнес-плана, зависит от всех перечисленных аргументов их классификации и, в первую очередь, от масштаба, долгосрочности и многогранности проекта [2].
Бизнес-план дает объективное представление о развитии организации и отвечает на основные вопросы: «Стоит ли вкладывать деньги в этот проект?» и «Принесет ли этот проект доход, которые не только окупит затраты, но и принесет прибыль?» [19].
Планирование бизнеса не является единовременным действием, это процесс. Он не может быть завершенным, законченным, так как постоянно изменяется сам объект планирования и внешняя среда его функционирования. Поэтому бизнес-план постоянно нуждается в корректировке и обновлении. Однако наступает момент реальных действий, что обусловливает необходимость принятия наиболее оптимального варианта бизнес-плана. Но в ходе его реализации (выполнения) в силу внутренних и внешних условий существования бизнеса в него необходимо вносить соответствующие изменения.
Бизнес-проект содержит массу характеристик деятельности предприятия, а также финансовых результатов. Представляет собой важнейший инструмент реализации стратегии предприятия, потому структура такого документа подлежит унификации.
Если говорить о содержании этого документа, то стандартный бизнес план содержит в себе следующие разделы:
1. Резюме. Оно содержит в себе краткое описание проекта, поэтому именно за счёт резюме складывает то или иное первое представление о проекте. По этой причине данный пункт является очень важным, и от него зависит степень интереса потенциальных инвесторов.
Резюме в обязательном порядке должно содержать ряд пунктов:
цели проекта;
описание компании, которая занимается реализацией проекта;
изложение самых привлекательных позиций проекта;
потребность в инвестициях, сумма вложений;
краткое описание расчёта финансовых показателей, которые характеризуют эффективность проекта;
порядок, в котором будут возвращаться заёмные средства;
сроки возврата заёмных средств, а также факты, которые будут являться подтверждением надёжности деятельности предприятия, в том числе гарантии. Реализация бизнес проектов начинается именно с этого важного этапа, который включает в себя очерёдность выполнения действий.
2. Описание предприятия. Этот раздел должен содержать в себе краткое описание предприятия и его деятельности, а также описывать основные виды деятельности компании и её характер. Кроме того, сюда можно отнести профиль и стадию развития бизнеса, которая также играет очень важную роль во всём процессе. Описываются и основные цели предприятия, и его форма хозяйствования.
Далее следует описание товаров и услуг, которые будут предложены клиентам компании, а также рассчитываются основные показатели за последние несколько лет. Характеризуются современные темпы развития и описываются его основные тенденции.
Рассчитываются показатели конкурентоспособности товаров и предприятий, причём расчёт проводится по конкретным рынкам и позициям. Можно указать некоторые конкурентные преимущества компании. Бизнес проект предприятия содержит этот пункт не зря, поскольку он играет решающую роль [22, с. 110].
3. Описание товаров, продукции или услуг. На этом этапе осуществляется непосредственно само описание, а также возможности, которые предоставляет использование этих товаров или услуг. Преимущества товара, готовность товара или продукта к выходу на рынок, а также список потребителей, которые уже успели ознакомиться с продуктом и дать о них хороший отзыв.
4. Маркетинг и анализ. Этот этап также является очень важным в бизнес плане, поскольку от него зависит степень заинтересованности инвестора в целесообразности проекта. Основной целью проведения анализа рынка является разъяснение того, как именно создаваемый бизнес будет действовать на рынок и на ситуацию, которая на нём складывается.
Анализ рынка включает в себя ряд следующих элементов [1, с. 163]:
определение ёмкости и спроса на рынке;
результаты проведения маркетингового исследования;
результаты исследования рынка;
прогнозируемые объёмы продаж и доходов;
описание стратегии маркетинга компании способов продвижения товара, рекламы и так далее.
В свою очередь маркетинговая стратегия включает в себя ряд основных действий, а именно:
сегментацию рынка;
стратегию, по которой происходят основные принципы ценообразования;
охват рынка и разработка новинок товаров;
ресурсная стратегия; методы и способы стимулирования сбыта, выбор стратегии по рекламной деятельности;
стратегия развития компании на дальнейшую перспективу.
5. План производства. Этот этап является особенно важным, если бизнес план составляется для производственной деятельности. Он должен включать в себя общий подход к производственной деятельности, а также всё сырьё и материалы, которые понадобятся для ведения успешной деятельности, оборудование и мощности, а также требования к трудовым ресурсам, которые будут использоваться при производстве продукта.
Также этот раздел включает в себя план, по которому будет происходить обновление продукции [12]:
описание подходов, принципов, которые использовались при разработке стратегии;
обоснование инвестиционного проекта с технической и экономической точки зрения;
показатели конкурентоспособности, а также качество продукции;
планы по разработкам. Кроме того, сюда можно отнести и план производства продукции, который содержит в своем составе ряд вопросов:
расчёт мощности;
календарный план и оперативные планы, план реализации продукции и анализ использования мощностей предприятия.
В свою очередь план производства и реализации продукта содержит в себе расчёт целого ряда показателей. На данном этапе составляется также и план развития производства, например, повышение технического уровня, организационного уровня и социального развития.
6. График, по которому выполняются работы. Этот пункт также имеет название календарного плана работ, которые будут проводиться в рамках реализации всего проекта. Он включает расчёт потребности в финансовых ресурсах, плюс он должен отражать рамки работ на каждом этапе.
Составляется и план обеспечения производства, который содержит в себе проведение анализа эффективности использования всех ресурсов, а также расчёт потребности в разных видах ресурсов. Разрабатывается план материально-технического обеспечения, а также информационного.
7. Организация деятельности и управление ею. На данном этапе речь идёт об управлении предприятием, которое включает в себя ряд основных этапов: Описание участников предприятия инвесторы, предприниматели и Совет директоров. Схема компании, которая будет описывать весь организационный процесс с начала до конца. А именно: здесь будет содержаться разделение ответственности и основные моменты ведения деятельности.
Очень важно предусмотреть организацию реализации бизнес плана, который содержит в своём составе разработку программы, в рамках которой будет происходить реализация стратегических планов. Также сюда будет входить мотивация выполнения планов, и регулирование всего процесса по реализации [24].
8. Финансовый план. Это основа любого бизнес проекта, который должен составляться строго по образцу. В общем, финансовый план содержит в себе ряд следующих пунктов:
прогноз объёмов продаж;
баланс финансовой части;
бюджет предприятия;
управление рисками, страхованием и ценными бумагами;
показатели эффективности хозяйственной деятельности предприятия. Поскольку цели бизнес проекта это отображение его эффективности, то важно обратить внимание на ряд факторов.
9. Риски и управление ими. Оценка рисков играет важную роль на любом предприятии, и каждый риск должен быть предусмотрен. В этом разделе важно и необходимо ответить на вопрос о том, какие риски могут возникнуть в ходе реализации проекта и в ходе его работы.
Также необходимо минимизировать риски. Создание бизнес проекта в целом характеризуется созданием ряда его элементов, на которые важно и необходимо обратить внимание.
Финансовая часть является самой важной в разработке совершенно любого проекта, и она основывается, как правило, на проведении оценки и анализе денежных потоков, которые обусловлены эффективной хозяйственной деятельностью предприятия.
10. Приложение. Проводя бизнес-планирование проекта, обратите внимание на наличие этого пункта. Данный раздел содержит в себе документы, которые подтверждают или дополняют информацию, содержащуюся в бизнес плане.
Так, разработка бизнес плана проекта включает в себя ряд важнейших элементов, на которые очень важно обратить внимание при составлении плана [11].
Так, с учётом классификации бизнес проектов, а также с учётом основных параметров составления проекта, необходимо обратить внимание на каждый пункт, ведь все играют важную роль.
Соблюдая классификационные признаки бизнес проекта, и выбрав правильное направление в составлении каждого раздела, можно создать отличный бизнес-план, который вызовет интерес у потенциальных инвесторов.
2. Описание бизнеса объекта исследования
2.1 Описание предприятия
В последниегоды вРоссии активно развиваетсяиндустриядосуга. Развлечения притягиваютпосетителей именно поэтому торговые центры (ТЦ) стали размещать на своих площадях кинотеатры, боулинги, детские развлекательные комплексы, бильярды, аттракционы, игровые аппараты. Строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ) опережает развитие сетей и не только операторов услуг, но и розничных торговых.
Из года вгодвроссийских городах растет числопотребителей, которым выгодно, сучетом большихрасстояний идефицита свободного времени, покупать продукты и одежду, платитьза услуги, посещать парикмахерскую в одномместе. Нередкопредпочтение отдается тому ТЦ, где можно и отдохнуть всей семьей сходить в кино, боулинг или посетить детский развлекательный комплекс. С постепенным увеличением доходов населения растет спрос на услуги в досугово-развлекательной сфере и приходит понимание того, что шопинг удобно совмещать с развлечениями.
Здание ТРЦ должно быть спроектировано в соответствии с необходимыми специальными технологиями, требованиями рынка.
ТРЦ будет являться обществом с ограниченной ответственностью (общепринятое сокращение ООО) учрежденное несколькими физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
Режим работы ТРЦ: без выходных с 0900 до 2200.
Основные технические характеристики ТРЦ представлены в таблице 1.
Таблица 1 Основные технические характеристики ТРЦ
Общая характеристикаГод постройки2017-2018 гг.Этажность3Арендная площадь, кв. м.22000Площадь застройки, кв.м. 7100Площадь парковки, кв.м. 1200Объем здания, куб. м.85611Группа капитальностиIОбщая площадь земельного участка, кв.м. 8300Характеристика основных конструктивных элементовЭлементКонструктивное решение, материалФундаментБетонный ленточныйСтены и перегородкиКирпичныеПерекрытиеЖ/б плитыПолыЦементные, плитка Окна2-е створные, пластиковые стеклопакетыОтделкаШтукатурка, пластик, окраскаСистемы инженерного обеспеченияОтоплениеЦентральноеВодопроводОт гор. сетиКанализацияСброс в городскую сетьЭлектроснабжениеСкрытая проводка
2.2 Исследование и анализ рынка
В настоящее время в г. Владивосток функционирует 96 различного рода торговых центров.
Пользуясь современной классификацией торговых центров на основе критерия зоны охвата потребителей, рассмотрим следующие три типа торговых центров, характерных для города, и их удельный вес в общей структуре площадей города.
Из 52 торговых центров 25% это объекты окружного масштаба. Их доля в общем объеме площадей составляет 51% или 160 000 кв. м.
Объекты районного масштаба составляют 56% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 42% или 132 000 кв. м.
Объекты микрорайонного масштаба составляют 19% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 7% или 20 000 кв. м.
Рисунок 1 - Структура ТЦ по количеству, г. Владивосток, 2016 г., %
Рисунок 2 Структура ТЦ по площади, г. Владивосток, 2016 г., %
В городе представлены четыре типа торговых центров, выделенные на основе их концепции и характера арендаторов. 67% или 35 ТЦ торговые центры традиционного характера. Большинство данных ТЦ были построены до 2000 г., и представляют собой центры торговли товарами повседневного спроса: одежда, ювелирные украшения, косметика и парфюмерия, бытовые товары, продукты питания и т.д. На территории данных торговых центров могут быть представлены кафе, рестораны, а также офисы компаний, предоставляющих услуги потребителям. Многие из ТЦ не соответствуют современным стандартам конфигурации торговых площадей и нуждаются в реконструкции. Следующая группа торговых центров, представленных в г. Владивостоке многофункциональные ТЦ. К ним относятся Торгово-офисные центры (ТОЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ).
Данные центры помимо торговой функции выполняют административную функцию, когда на территории торгового центра представлены офисы компаний, и развлекательную функцию, когда на территории торгового центра расположен кинотеатр, различные центры развлечений и отдыха. В последнее время для покупателя торговый центр это место отдыха, шоппинга, разнообразных развлечений, досуга, общения, торгово-развлекательные центры становятся все более популярными и представляют собой современный формат ТЦ.
Общий показатель по городу с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м. на 1000 человек. Принимая во внимание тот факт, что сбалансированная обеспеченность крупных российских городов площадями в ТЦ равна 10001500 кв. м на 1000 чел., уровень нашего показателя является невысоким.
По мнению экспертов, дефицит качественных торговых площадей во Владивостоке, вкупе с тщательно проработанной концепцией второй очереди ТРЦ «Малый ГУМ», позволят новому торговому объекту стать одним из самых востребованных в городе, уверены представители УК ТРЦ.
Рисунок 3 - Распределение предложения торговых площадей по районам г. Владивостока, 3-ий квартал 2016 года
Как видно на рисунке 3, лидером по объему площадей является «Вторая речка». На него приходится 32,66% торговых площадей города. Учитывая тот факт, что в микрорайоне проживает около 93 000 человек, на 1000 жителей района приходится 833 кв. м торговых площадей. Всего на территории района расположено 15 торговых центров.
Самыми крупными по площади и соответственно по охвату потребительской аудитории являются два окружных современных торговых центра «Гранд» и «Европейский пассаж», общей площадью 24 000 кв. м., что составляет 31% от общего количества площадей советского района. Среди районных торговых центров 11 объектов, общая площадь которых составляет 49 300 кв. м 64%.
Кроме того, большинство деятелей рынка ТЦ во Владивостоке уверены в том, что существует огромный потенциал развития этого рынка. Главное соблюдать все новейшие требования и законы проектирования ТЦ, найти хороших ритейлеров, правильно сформировать его концепцию.
Подводя итог, можно сделать следующие выводы:
1) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока начал развиваться сравнительно недавно (56 лет назад) и пока не миновал стадии начального становления;
2) В городе работает более 96 торговых центров, которые, не отличаются высоким уровнем организации торговли. Среди более или менее соответствующих стандартам торговых комплексов можно выделить «Clever House», «Центральный», «Максим», «Европейский», «МГУМ», «Черемушки».
3) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока очень интересен для девелоперов. Здесь нет действующих качественных объектов торговой недвижимости, при этом уровень дохода населения находится на высоком уровне, а оборот розничной торговли растет из года в год.
4) В г. Владивостоке общий показатель кв. м, приходящихся на 1000 жителей города, с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м., который не достигает норматива в 10001500 кв. м.
Далее проведем анализ рынка аренды нежилых помещений г. Владивосток за 3 квартал 2016 г.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в офисных зданиях (наблюдаемый перечень) в 3-ем квартале 2016 года составила 830 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 ставка была 861 руб./кв.м./мес., уменьшение на 3,60%. (Таблица 2), объем предложения в офисных зданиях во втором квартале составил 37,117 тыс. кв.м. и вырос на 28,34 % в сравнении с предыдущим кварталом.
Таблица 2 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г.Владивосток и % изменения за квартал, руб./кв.м./месяц
3 квартал 2016 год2 квартал 2016РайоныМинимальнаяСредняяМаксимальнаяСредняя% изм.64, 71 микрорайоны250484750710-31,81%Баляева200631875711-11,24%БАМ3508582 60067627,07%Борисенко5007791 5007563,02%Весенняя450500550550Вторая речка2007281 500743-2,09%Гайдамак3776841 000696-1,67%Заря2176331 050741-14,56%Луговая2306851 452730-6,21%Некрасовская3758361 1748142,71%Океанская108352500633Патрокл500500500550-9,09%Первая речка2147611 350820-7,12%Снеговая1005428005145,49%Снеговая падь9791 0941 167422Столетие3507252 7007102,11%Тихая1434531 000535-15,30%Толстого (Буссе)6597408006857,95%Третья рабочая2007871 24065919,48%Трудовая3006551 400597Фадеева3006021 00053213,15%Центр1008081 900830-2,60%Чуркин1206721 333697-3,64%Эгершельд3007171 500751-4,49%Ставка аренды в офисных помещениях г. Владивостока1007502 700765-2,02%Ставка аренды
в офисных зданиях4008301 700861-3,60%
Рисунок 4 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г.Владивосток, руб./кв.м./мес.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по г.Владивосток в 3-ем квартале 2016 года составила 750 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 года ставка была 765 руб./кв.м./мес., уменьшение на 2,02%.
Среднее значение ставки аренды в Торговых центрах составило 1207 руб./кв.м./месяц, уменьшение в сравнении со 2-ым кварталом 2016 года на 10,0%.
Таблица 3 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г.Владивосток, руб./кв.м./мес.
3 квартал 2016 год2 квартал 2016РайоныМинимальнаяСредняяМаксимальнаяСредняя% изм.64, 71 микрорайоны465720900799-9,94%Авангард640Баляева3337422 20061820,02%БАМ3801 2423 12599325,00%Борисенко1675881 000732-19,60%Вторая речка2009577 5009095,35%Гоголя1 200Гайдамак2506911 263417Заря750750750817-8,25%Луговая2501 5814 0001 40112,79%Некрасовская3239352 0001 175-20,45%о Русский2532532531 347Океанская600675750406Патрокл500500500596-16,10%Первая речка4001 1202 5001 142-1,91%Пригород1 0001 0001 000900Садгород731731731400Седанка5008331 500477Снеговая3508923 75075318,44%Снеговая падь6001 1641 9001 554-25,13%Столетие2881 3043 9531 439-9,42%Тихая1007171 600443Толстого (Буссе)6431 1811 5001 0839,01%Третья рабочая5001 0752 8571 285-16,32%Трудовая686721750750-3,81%Фадеева2326111 000738-17,22%Центр2051 2434 1671 1745,83%ЧайкаЧуркин3001 0636 0001 096-2,99%Эгершельд3388642 25076812,49%Общий итог1001 0147 5001 0080,56%
Рисунок 5 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г.Владивосток, руб./кв.м./мес.
Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на торговые помещения в новом Торговом центре будет составлять 1164 руб./кв.м.в мес. или 13968 руб.кв.м.год.
Среднее значение ставки аренды в торговых помещениях в целом по г. Владивостоку составило в 3-ем квартале 2016 года 1014руб./кв.м./мес. (во 2-ом квартале 2016 года 1008руб./кв.м./мес.) и увеличилось на 0,56%.
Таблица 4 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г.Владивосток и изменение за квартал, руб./кв.м./мес.
3 квартал 2016 год2 квартал 2016РайоныМинимальнаяСредняяМаксимальнаяСредняя% изм.64, 71 микрорайоны.2805871 000440Баляева2005231 0575181,04%БАМ125464800578-19,71%Борисенко1504531 000753Вторая речка2005361 000572-6,33%Гайдамак750750750867-13,46%Заря6418041 000559Луговая2221 1685 000794Некрасовская3469061 500625о. РусскийОкеанская417437450296Патрокл500500500683-26,83%Первая речка1758031 333837-4,05%ПригородСадгород200250300385Седанка1 5001 5001 500407Снеговая179310500160Снеговая Падь1 1001 1001 100Спутник531Столетие1006431 66750826,53%Тихая704851 000834Толстого (Буссе)6789441 833Третья рабочая1115921 111877Трудовая1504511 000317Центр1148383 333854-1,89%Чайка278278278326Чуркин865201 3334837,60%Эгершельд2506571 60057314,58%Общий итог706905 0006643,98%
Рисунок 6 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.
Ставка аренды на нежилые помещения неопределенного назначения (ПНН) увеличилась на 3,98% и составила 690 руб./кв.м./мес., против 664руб./кв.м. во 2-ом квартале 2016 года.
Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на нежилые ПНН помещения в новом Торговом центре будет составлять 1100 руб./кв.м.в мес. или 13200 руб.кв.м.год.
2.3 План маркетинга
В качестве рекламы на первом этапе необходимо использовать следующие рекламные средства:
- Для привлечения внимания к ТРЦ необходимы следующие средства (таблица 5).
Таблица 5 Виды наружной рекламы для ТРЦ
ВидыЗатраты (рублей)Штендер 2 шт.,18600Указатель 1 шт.2000Вывеска 1 шт. 35000Итого55600
Штендер мобильная (переносная) конструкция наружной рекламы, которая устанавливается на улице в непосредственной близости от компании-рекламодателя.
Бюджет мероприятия 55600 рублей.
- Реклама в справочнике ДубльГис. ДубльГис бесплатный электронный справочник организаций с картой города. 7 400 000 пользователей ПК в более чем 80 городах России и Украины регулярно используют 2ГИС в личных целях и для решения бизнес - задач. На данный момент это самый популярный справочный каталог в г. Владивостоке.
Цель информирование пользователей о компании. Стимулировать обращение на ссылку компании за счет выделения ее из общего числа компаний конкурентов.
Задача создать баннер и перечислить преимущества для пользователей от сотрудничества с нашей компанией.
Самым лучшим выбором будет размещение статьи с баннером, который выделит компанию среди конкурентов.
Баннер со статьей стоит 16000 рублей на период размещения в 3 месяца.
Период размещения 12 месяцев 2017-2018 года.
Бюджет мероприятия: 16000 х 4= 640 000 рублей.
- реклама на наиболее популярных телевизионных каналах, таких как «ТНТ», «СТС», которая будет транслироваться в вечернее время, в течение первых трех месяцев.
Цель проинформировать аудиторию о компании.
Задача создать видеоролик.
Изготовление одного рекламного ролика составляет 30000 руб.
Стоимость месячной прокрутки рекламного ролика на одном телеканале составляет 80000 руб.
Таким образом затраты на этот вид рекламного средства составят 190 000 рублей/ в мес. В год сумма по данной статье составит 510 000 руб. (80000 * 2 * 3 + 30000).
Таблица 6 - Смета затрат на рекламные мероприятия
В рублях
Вид рекламыЗатраты за год, руб.Наружная реклама 55600 Реклама в справочнике ДубльГис640000Реклама на телевидении510000Итого за год1 205 600
Общая сумма затрат на рекламные мероприятия в первый год реализации проекта составит 1 205 600 руб.
2.4 Производственный план
Далее составим производственный план на 2018-2022 гг.
Формирование расходной части.
Расходы на страхование объекта.
Информация о тарифах по страхованию объектов недвижимости в крупнейших страховых компаниях. Среднее значение страховой премии по страхованию объектов недвижимости составляет от 0,8% до 1,15%. Для расчетов было принято среднее значение величины страховой премии 0,98%, округленно 1%.
Расходы по оплате арендной платы за землю.
Земельная арендная плата это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключенным между арендатором и арендодателем.
Размер годовой арендной платы за землю для арендатора рассчитывается по формуле:
А = Б х S ,
где
S - площадь земельного участка в квадратных метрах.
Б - базовый размер арендной платы в руб./кв.м., который определяется перемножением ставки арендной платы и коэффициента:
Б=Н х К,
Где Н установленная администрацией г. Владивостока ставка арендной платы в платежном году, согласно категорий земель (в поселениях зон) в руб./кв.м.
К вид деятельности на земельном участке.
Н = 19,24 руб./кв.м.
К = 6
Б = 19,24 х 6 = 115,44 руб./кв.м.
Таблица 7 - Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты
Наименование показателяЗдание торгового центраСтавка арендной платы, руб./кв. м./год.115,44Размер земельного участка, кв. м.8300Годовая арендная плата, руб.958 152
Налог на имущество.
Ставка налога на имущество принята в размере 2,2 % от стоимости объекта. Предполагается, что размер налога в прогнозный период останется неизменным.
Расходы на охрану.
Информация о стоимости по охране объектов недвижимости в предоставлена охранным агентством «Гарант». Стоимость охраны составит 150000 руб. в мес. или 1800000 руб. в год.
Фонд заработной платы обслуживающего персонала.
На расходную часть отнесены затраты по выплате заработной платы персоналу.
В затраты на заработную плату также включены выплаты необходимых налогов на ФОТ в объеме 30,2 %.
Таблица 8 Расчет фонда оплаты труда работников ТРЦ за год
Наименование категорийПотребность, чел.Средняя з/п в месяц на человека, руб.Затраты на зар. пл. в год на одного работника, руб.Начисления на зар. плату в год (30,2 %), руб.Общая сумма затратУправляющий160 000720 000217 440937 440Главный бухгалтер 140 000480 000144 960624 960Бухгалтер-кассир125 000300 00090 600390 600Слесарь125 000300 00090 600390 600Электрик125 000300 00090 600390 600Уборщица510 000120 00036 240781 200Всего 10185 0002 220 000670 4403 515 400
Итого объем затрат составит 3515 400 руб. в год.
Расходы на содержание и текущий ремонт.
В настоящем расчете учитывается необходимость проведения поддерживающих ежегодных ремонтов, а также расходы на коммунальные платежи. Данные затраты приняты в объеме 1 % от стоимости объекта.
Амортизация стоимости здания
Амортизация это денежное возмещение износа основных фондов путем включения части их стоимости в затраты на выпуск продукции. Норма амортизации это отношение в процентах амортизационных отчислений к балансовой стоимости основных средств. Как правило, такие нормы устанавливаются в расчете на год. Срок полезного использования период, в течение которого использование объекта основных средств приносит доход организации.
При использовании линейного метода месячная норма амортизации для каждого объекта основных средств определяется так:
Норма амортизации = 1 / Срок полезного использования основного средства (в мес.) * 100 %.
Сумма ежемесячных амортизационных отчислений определяется как:
Первоначальная стоимость основного средства * Норма амортизации = Сумма ежемесячных амортизационных отчислений
Расчет начисления амортизации основных фондов сведен в таблице 9.
Таблица 9 Расчет начисления амортизации основных фондов
ОборудованиеПервона-чальная стоимость, руб.Срок полезного исполь-зование, летНорма амортизации, %Сумма ежемесячных отчислений, руб.Всего за год, руб.Здание ТРЦ436 977 402800,10455 1855 462 218
Расчет общей суммы затрат в год на содержание ТРЦ представлен в таблице 15. Ежегодный рост условно-переменных расходов примем на уровне 10 % в год, начиная с 2019 г. В состав условно-переменных расходов вошли следующие: расходы на охрану, заработная плата, расходы на содержание и ремонт.
2.5 Организационный план
Управление предприятием будет осуществляться в соответствии с законодательством РФ и внутренними нормативами. ТРЦ будет иметь функциональный тип организационной структуры управления. Организационная структура предприятия имеет следующий вид (рис. 7).
Рисунок 7 Организационная структура Торгово-развлекательного центра
На директора будет возложена ответственность за организацию и результаты всей организационной деятельности предприятия, качество оказываемых услуг; состояние учета и контроля, сохранность материальных ценностей; соблюдение трудового законодательства, приказов и инструкций вышестоящих организаций. Директор персонально отвечает за подбор и расстановку кадров. В связи с этим директор имеет право распоряжаться материально-денежными средствами, приобретать имущество и инвентарь, заключать договоры и соглашения, перемещать, увольнять (в соответствии с трудовым законодательством), поощрять работников, налагать дисциплинарные взыскания.
Бухгалтер осуществляет организацию бухгалтерского учета хозяйственно-финансовой деятельности предприятия и контроль за экономным использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Организует учет поступающих денежных средств, товарно-материальных ценностей и основных средств, учет издержек производства и обращения, выполнение работ, а также финансовых, расчетных и кредитных операций.
Штат сотрудников будет составлять 10 человек.
3. Основные положения финансового плана
3.1. Расчет стоимости проекта
Для строительства ТРЦ необходимо заключит договор аренды на земельный участок общей площадью по 83 сот. с комитетом по управлению имуществом г. Владивостока.
На данном земельном участке будет построено здание ТРЦ общей площадью 22000 кв.м., а также оборудована наземная парковка на 200 машин.
Для определения стоимости строительства здания ТРЦ воспользуемся сборником Укрупненных показателей для расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Предполагается построить трехэтажное здание общей площадью 22000 кв.м.
Продолжительность строительства ТРЦ составит один год, начиная с мая 2016 г.
Стоимость строительства определялась методом сравнительной единицы по следующей методике:
ПВС = С69 * V * И69-84 * И84-91 * Крын.
где С69 восстановительная стоимость одного кубического метра объекта-аналога в ценах 1969 года, определяемая по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС учитывают все прямые и косвенные затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося объекта, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;
V строительный объем объекта;
И69-84 индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 года);
И84-91 Индекс изменения стоимости СМР при переходе к базовым ценам 1991 г. (Индекс определен по письму Госстроя СССР №14 Д от 06.09.90 г.)
Крын. - Индекс изменения стоимости СМР к базисному уровню с 01.01.91 г. Индекс определен Приморским региональным центром по ценообразованию в строительстве при комитете по архитектуре и капитальному строительству администрации Приморского края.
Таблица 10 - Определение стоимости строительства здания ТРЦ
№1. Наименование показателя по основной постройке 1сборник УПВС № 282таблица№ 903измерителькуб. м.4стоимость измерителя по таблице, руб.22,8Коэффициенты к стоимости измер. по конструктивно-географическим показателям 5 1. По удельному весу1,0062. По климатическому району/этаж.1,0873. По группе капитальности1,008стоимость измерителя с поправками, руб.24,62Коэффициенты к стоимости по переводу в цены 1984 года по постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 г. №94 91. "Об утверждении индексов изменения сметной ст-ти СМР и ТК к ним для пересчета ССР строек" (Постановление Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 года)1,19102. Территориальные коэффициенты (ТК) к индексам, установленным по отраслям нар. хоз-ва, учитывающие особенности изменения сметной ст-ти СМР по областям, краям, республикам бывшего СССР (Постановление Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 года)1,03По постановлению Госстроя СССР от 06.09.90 г. №14Д111. Об индексах изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в строительстве1,57122. Территориальные коэффициенты (ТК) к индексам, установленным по отраслям нар. хоз-ва, отраслям промышленности и направлениям в срсаве отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющих областного деления (Письмо Гостроя от 6 сентября 1990 года №14Д)0,9513Стоимость измерителя в ценах 1991 года45,0214Объем помещений соразмерно измерителю , куб.м.80 611,015Полная восстановительная стоимость постройки в ценах 1991 года3 628 77816Коэфф. пересчета стоимости в цены 2017 года по данным РЦЦС120,4218Полная восстановительная стоимость здания в ценах 2017 г.436 977 402
Таким образом, стоимость строительства здания ТРЦ обойдется в 436977402 руб.
Данный проект будет финансироваться за счет собственных и заемных средств:
- 50 % за счет собственных средств;
- 50 % за счет долгосрочного банковского кредита.
Условия и схема кредитования: Инвестиционные средства поступают на счет предприятия одним траншем в размере 218488 701 рублей; Срок погашения кредита 5 лет. Плата за предоставление кредита 18% годовых в рублях. Начисление процентов за кредит и выплаты основной суммы долга производятся регулярно - раз в месяц. Схема погашения кредита, представлена в таблице 11.
Таблица 11 - Схема возврата кредита
ГодаКредит18 % годовых Погашение кредитаИтого выплаты1 год218 488 7013932796643697740830257062 год1747909613146237343697740751601133 год1310932202359678043697740672945204 год873954801573118643697740594289275 год4369774078655934369774051563333Итого0117983898218488701336472599
Таким образом, предприятие помимо основной суммы долга в размере 218488701 руб. выплатит банку проценты в размере 117983898 руб. в качестве вознаграждения за пользование кредитом.
Обеспечением по кредиту являются: залог имущества предприятия; прибыль, получаемая предприятием.
Сроки и этапы реализации проекта представлены в таблице 12.
Таблица 12 - Порядок и сроки выполнения работ
Март 2017 Апрель 2018 Май
2018 май 2019Июнь 2019 г.Июль 2019Август 2019Сентябрь 2019Октябрь-Декабрь 2019 Заключение договоровОрганизация финансированияСтроительство объекта Найм персоналаСдача в аренду помещений:
- 30 % от общей площади - 60 % от общей площади 90 % от общей площади
3.2. Калькуляция себестоимости
Расчет общей суммы затрат в год на содержание ТРЦ представлен в таблице 13.
Таблица 13 Расчет общей суммы затрат в год на содержание ТРЦ
Расходная часть 2018 год2019 год2020 год2021 годСтраховые платежи, руб.2184887431515242612124207947Расходы по оплате арендной платы за землю, руб.958152958152958152958152Платежи по налогу на имущество, руб.9613503949333493746679257484Расходы на охрану, руб.900000180000019800002178000Заработная плата, руб.1757700351540038669404253634Расходы на содержание и текущий, руб.2184887240337626437132908085Амортизация, руб.5462218546221854622185462218Проценты за кредит, руб.39327966314623732359678015731186Всего за год62389313594100045214368244956706
Общая сумма затрат на содержание ТРЦ в первый год его существования составит 62389313 руб.
3.3. Расчет выручки
Доходная часть формируется за счет сдачи в аренду:
- Торговых/офисных помещений площадью 15 000 кв.м. по ставке 1164 руб./кв.м.в мес. или 13968 руб.кв.м.год.
- помещений под развлекательные центры площадью 7000 кв.м. по ставке 1100 руб./кв.м.в мес. или 13200 руб.кв.м.год.
Коэффициент недозагрузки примем на уровне 10 % в год. выручку рассчитываем согласно % сдачи помещений в аренду, начиная с июня 2018 года, предполагая, что на 90 % загруженности выйдем только к октябрю 2018 г.
Подробный расчет выручки от сдачи в аренду помещений за год представлен в следующей таблице:
Таблица 14 - Расчет выручки от сдачи в аренду помещений за 2018-2019 гг. (по месяцам)
2018 г.Торговые Нежилые ПНН помещения 2019 г.Торговые Нежилые ПНН помещения ЯнварьСтроительство СтроительствоЯнварь157140006930000ФевральСтроительствоСтроительствоФевраль157140006930000МартСтроительствоСтроительствоМарт157140006930000АпрельСтроительствоСтроительствоАпрель157140006930000МайСтроительствоСтроительствоМай157140006930000Июнь52380002310000Июнь157140006930000Июль52380002310000Июль157140006930000Август104760004620000Август157140006930000Сентябрь104760004620000Сентябрь157140006930000Октябрь157140006930000Октябрь157140006930000Ноябрь157140006930000Ноябрь157140006930000Декабрь157140006930000Декабрь157140006930000Всего за год7857000034650000Всего за год18856800083160000113220000271728000
Как показал данный расчет выручка от реализации в 2017 г. от сдачи помещений в аренду составит 113220000 руб., согласно коэффициента загруженности ТРЦ за данный период.
Расчет выручки от реализации представим в таблице 15.
Таблица 15 Расчет выручки от реализации начиная с 2019 г.
ПомещенияПлощадь, кв.м.Ставка аренды, руб.кв.м/годСтоимость аренды, руб. годКоэффициент недозагрузкиИтого, с учетом недозагрузки, руб./годТорговые 1500013968209 520 0000,10188 568 000Развлекательные 70001320092 400 0000,1083 160 000Всего22000х301 920 000х271 728 000
В 2019 г. выручка будет равна 271728000 руб. Отметим, что с 2020 по 2022 гг. рост выручки принят на уровне 15 % в год.
3.4. Расчет прибыльности проекта
Расчет финансового результата от создания Торгово-развлекательного центра представлен в таблице 16.
Рост выручки, а также условно-переменных расходов примем на уровне 15 % в год, начиная с 2019 г.
Таблица 16 Расчет финансового результата от создания Торгово-развлекательного центра
Показатели2018 г.2019 г.2020 г.2021 г.Выручка от реализации, руб.113220000271728000312487200359360280Полная себестоимость реализованных услуг, руб.62389313520823494487588937754685в том числеСтраховые платежи, руб.2184887426121242079474155348Расходы по оплате арендной платы за землю, руб.958152958152958152958152Платежи по налогу на имущество, руб.9613503949333493746679257484Расходы на охрану, руб.900000180000019800002178000Заработная плата, руб.1757700386694042536344678997Расходы на содержание и текущий, руб.2184887264371329080853198893Амортизация, руб.5462218546221854622185462218Проценты за кредит, руб.3932796623596780157311867865593Прибыль до налогообложения, руб.50830687219645651267611311321605595Налог на прибыль, руб.10166137439291305352226264321119Чистая прибыль, руб.40 664 550175 716 521214 089 049257 284 476Таким образом, чистая прибыль от строительства ТРЦ во второй год реализации проекта составит 40664 550 руб.
3.5. Расчет точки безубыточности, запаса устойчивости и эффекта производственного рычага
Расчет показателей безубыточности деятельности ТРЦ позволяет определить объем производства, при котором предприятие не несет ни убытков и не получает прибыли. Для расчета точки критического объема реализации в зависимости от затрат при аналитическом исследовании различных вариантов соотношения факторов каждый раз чертить график затруднительно, и поэтому удобнее выполнять расчет, используя формулы.
Сила воздействия операционного рычага найдем по формуле:
ЭПР = =,(2)
гдеВР выручка от реализации
ИЗ изменяющиеся (переменные) издержки
П прибыль
Порог рентабельности ВК найдем по формуле:
ВК=,(3)
где НЗ неизменяющиеся (постоянные) затраты.
Запас финансовой прочности = В-ВК
Показатели операционного анализа представлены в таблице 18.
Таблица 17 - Показатели операционного анализа
Показатели2018 г.2019 г.2020 г.2021 г.Выручка от реализации, руб.113220000271728000312487200359360280Переменные затраты4842587681877683106539141719Валовая маржа (п. 1-п.2)108377413264909224304176547350218561Коэффициент валовой маржи (п.3/п.1)0,9570,9750,9730,975Постоянные затраты57546726452635733656523628612967Выручка в точке безубыточности 60118064464286603756426429359848Запас финансовой прочности руб.53101936225299340274922936330000432%46,982,988,091,8Валовая прибыль (п. 1- п. 2 п. 5)50830687219645651267611311321605595Сила воздействия операционного рычага (п. 3/п. 8)2,131,211,141,09
На рисунке 8 представлены показатели выручки в точке безубыточности и запаса финансовой прочности.
Рисунок 8 - Показатели выручки в точке безубыточности и запаса финансовой прочности от создания Торгово-развлекательного центра
Данные приведенной таблицы показывают, что чистый объем продаж постоянно изменяется относительно I квартала первого года реализации проекта. При этом переменные затраты изменяются пропорционально выручке от продаж (за счет изменения структуры выпускаемой продукции), что и предполагает изменение маржинального дохода. Доля маржинального дохода в общей сумме объема продаж остается в среднем на уровне 80%. Это видно из расчета коэффициента валовой маржи, который находится как отношение маржинального дохода к выручке от продаж.
Однако по мере увеличения чистого объема продаж увеличивается запас финансовой прочности в сумме, и снижается доля критического объема продаж в общем объеме продаж компании. Следовательно, удельный вес «прибыльной зоны» увеличивается.
Сила воздействия операционного рычага показывает, что при изменении выручки на 1 процентный пункт прибыль изменяется в среднем на 1,1 процентных пункта.
3.6. Основные технико-экономические показатели проекта
Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.
Ставка дисконтирования в данной работе рассчитана методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с добавлением премии за риск, премии за низкую ликвидность, премии за инвестиционный менеджмент.
Если чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным.
Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора.
Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.
Ставка дисконтирования в данной работе рассчитана методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с добавлением премии за риск, премии за низкую ликвидность, премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка. В качестве безрисковой ставки обычно принимают доходность государственных ценных бумаг.
Безрисковая ставка дохода в расчетах принята на уровне 8,38 %, что соответствует среднесрочной ставке рынка ГКО-ОФЗ на дату начала проекта (#"justify">Риски вложения в объекты недвижимого имущества подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в строительство ТРЦ представлен в таблице 18.
Таблица 18 - Расчет премии за риск вложений в строительство ТРЦ
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичныйХУвеличение числа конкурирующих объектовдинамичныйХИзменение федерального или местного законодательствадинамичныйХНесистематический рискдинамичныйХНеэффективный менеджментдинамичныйХКриминогенные факторыдинамичныйХФинансовые проверкидинамичныйХНеправильное оформление договорных отношенийдинамичныйХКоличество наблюдений2102021000Взвешенный итог22080127000Сумма31Количество факторов10Поправка на риск вложений в объект движимого имущества3,1
Поправка за недостаточную ликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового покупателя.
По расчетам, представленным выше, нормальный срок экспозиции для данного типа предприятий составляет 6 месяцев.
Поправка на недостаточную ликвидность составила 3 %.
Премия за качество менеджмента отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. В данном случае величина поправки определялась экспертно и была принята на уровне r3 =1 %.
Таблица 19 - Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
Наименование поправкиОбозначениеЗначение, %Безрисковая ставка rf8,38 Премия за риск инвестораr13,1 Премия за недостаточную ликвидностьr23,00 Премия за качество менеджментаr31 Итого ставка дисконтированияR = rf + r1+ r2 + r315,48
Данный расчет показал, что ставка дисконтирования составит 15,48 %.
Для определения эффективности любого инвестиционного проекта необходимо рассчитать следующие экономические показатели.
Чистая текущая стоимость (Net Present Value, или NPV) это дисконтированный показатель ценности проекта, определяемый как сумма дисконтированных чистых денежных потоков (разность между всеми дисконтированными денежными поступлениями и выплатами), получаемых в каждом периоде в течение срока жизни проекта.
Если чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным.
Срок окупаемости проекта представляет собой период возврата первоначальных инвестиций.
Индекс доходности показывает, какую прибыль получит инвестор на каждый вложенный рубль.
В таблице 20 представим расчёт чистого дисконтированного дохода, т. е. определим, сколько будут стоить будущие денежные потоки на момент приобретения вложения средств.
В соответствии со ставкой дисконта r = 15,48 %, коэффициент приведения определим по формуле:
К = (4)
Таблица 20 Расчет величины чистого дисконтированного дохода
Показатели2017 г.2018 г.2019 г.2020 г.2021 г.Инвестиции, руб.-436 977 402Выручка от реализации, руб.113220000271728000312487200359360280Полная себестоимость реализованных услуг, руб.62389313520823494487588937754685в том числеСтраховые платежи, руб.2184887426121242079474155348Расходы по оплате арендной платы за землю, руб.958152958152958152958152Платежи по налогу на имущество, руб.9613503949333493746679257484Расходы на охрану, руб.900000180000019800002178000Заработная плата, руб.1757700386694042536344678997Расходы на содержание и текущий, руб.2184887264371329080853198893Амортизация, руб.5462218546221854622185462218Проценты за кредит, руб.3932796623596780157311867865593Прибыль до налогообложения, руб.50830687219645651267611311321605595налог на прибыль, руб.10166137439291305352226264321119Проектируемый чистый доход, руб.40 664 550175 716 521214 089 049257 284 476Чистый денежный поток, руб.-436 977 40246 126 768181 178 738219 551 266262 746 693Фактор дисконта10,8659508140,7498708120,649351240,562306235Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.-436 977 40239 943 512135 860 648142 565 887147 744 104Тоже с нарастающим итогом, руб.-436 977 402-397 033 890-261 173 242-118 607 35529 136 749
Как вино из данной таблицы, данный инвестиционный проект является эффективным, т.к. на вложенные инвестиции в размере 436977 402 руб., принесет инвестору за четыре года сдачи в аренду помещений Торгово-развлекательного центра прибыль в размере 29136 749 руб.
На рисунке 9 строим финансовый профиль проекта.
Рисунок 9 - Финансовый профиль проекта
Далее на основе потоков от инвестиционной и операционной деятельности рассчитаем интегральные показатели эффективности проекта (таблица 21).
Таблица 21 - Расчет коэффициентов эффективности проекта
Чистый приведенный эффект,
NVP = - (39 943512 + 135 860648 + 142 565887 + 147 744104) - 436 977402 = 29 136749 руб.Индекс рентабельности инвестиций,
PI = / (39 943512 + 135 860648 + 142 565887 + 147 744104) : 436 977402 = 1,07Срок окупаемости, РР4 + 466 114150 / 436 977402 = 4,9
или 4 года и 11 мес. (0,9*12)
Индекс доходности (PI) показывает, какую прибыль получит инвестор на каждый вложенный рубль. PI = 1,07 означает, что на каждый вложенный рубль инвестор получит доход в размере 1,07 руб.
Дисконтированный период окупаемости вложенных средств показывает, что инвестиционные затраты окупятся за 4 года и 11 месяцев.
Заключение
Цель данного проекта строительство Торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Снеговая Падь» в г. Владивосток, с последующей сдачей в аренду помещений.
Проектируемая арендная площадь Торгово-развлекательного центра составит 22000 кв.м.
Проведенный анализ позволил установить, что еще с 2009 г. ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» ведет строительство жилья для военнослужащих в жилом районе «Снеговая падь» г. Владивостока.
Уже в конце 2010 года были сданы в эксплуатацию 1788 квартир в 10 домах общей площадью 114329,5 кв.м.
Строительство жилых домов продолжается и в настоящее время.
Общая площадь жилого района составляет 530 га. Планируемая численность населения микрорайона уже к концу 2018 г. составит 51,7 тыс. человек. Численность квартир 15,90 тыс. кв. Также к этому времени предполагается сдать в эксплуатацию детский сад, школу, детскую и взрослую поликлиники.
Основываясь на плановых показателях численности населения микрорайона, а также на анализе рынка, при котором было установлено, что в микрорайоне «Снеговая падь» в настоящее время имеется только один ТЦ, можно сделать вывод, что проект строительства Торгово-развлекательного центра в данном микрорайоне будет интересен для девелоперов.
Площадь имеющегося в микрорайоне Торговый центр значительно ниже нормативных значений, а с заселением микрорайона в будущем это будет ощущаться сильнее.
При этом необходимо отметить, что уровень дохода военнослужащих, для которых и строится данный микрорайон, находится на высоком уровне, следовательно, можно утверждать, что оборот розничной торговли в микрорайоне будет ежегодно увеличиваться.
Поскольку на сегодня данная ниша рынка еще не занята, ожидать жесткой конкурентной борьбы не придется.
Как показали наши расчеты, данный инвестиционный проект является эффективным, т.к. на вложенные инвестиции в размере 436977 402 руб., принесет инвестору за четыре года сдачи в аренду помещений Торгово-развлекательного центра прибыль в размере 29136 749 руб.
Индекс доходности (PI) показывает, какую прибыль получит инвестор на каждый вложенный рубль. PI = 1,07 означает, что на каждый вложенный рубль инвестор получит доход в размере 1,07 руб.
Дисконтированный период окупаемости вложенных средств показывает, что инвестиционные затраты окупятся за 4 года и 11 месяцев.
В целом можно сделать вывод, что строительство Торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Снеговая Падь» в г. Владивосток будет являться прибыльным.
Список использованной литературы
- Абрамс Р. Бизнес - план на 100 %: стратегия и тактика эффективного бизнеса. М.: Альпина Паблишер, - 2015. - 486 с.
- Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. М.: Финансы и статистика, 2015. 341 с.
- Алесинская Т. В.Маркетинг: основы маркетинга, маркетинговые исследования, управление маркетингом, маркетинговые коммуникации: учебное пособие/Т. В. Алесинская, Л. Н. Дейнека. Таганрог: «ТРТУ». - 2015. - 241 с.
- Антипова А.М., Ахматалиева А.А., Демченко С.К. Бизнес-План залог успешной предпринимательской деятельности / Антипова А.М., Ахматалиева А.А., Демченко С.К. // Образование и наука в современных условиях. - 2016.- №4(9). - С. 189-190.
- Анущенкова К.А.Финансово-экономический анализ: учебно-практическое пособие / К.А.Анущенкова, В.Ю.Анущенкова.- М.: ИТК «Дашков иКо», 2015.- 404 с.
- Асаул А.Н.,Асаул М.А.,Грахов В.П.,Старинский В.Н.Оценка организации (предприятия, бизнеса)//Учебное пособие. Москва. - 2016. 384 с.
- Астанина А.А., Усова Ю.П. Роль анализа в разработке Бизнес-плана / Астанина А.А., Усова Ю.П. // Актуальные направления научных исследований XXI века: теория и практика. - 2015. - Т. 3.№3. - С. 18-24.
- Буров В.П. Бизнес-план / В.П. Буров, В.А. Морошкин, О.К. Новиков. -М.: 2015. 387 с.
- Бухорбаева А. Т. Особенности и проблемы бизнес-планирования малого бизнеса // Молодой ученый. - 2016. - №12. - С. 1151-1154.
- Ванчухина Л.И. Отраслевые особенности оценки эффективности реализации бизнес-плана инвестиционного проекта / Ванчухина Л.И. // Интернет-журнал Науковедение. - 2016. - Т. 8. - №2. С. 20.
- Головань С. И. Бизнес планирование и инвестирование/ С. И. Головань, М. А. Спиридонов Учебник. Ростов н/Д: Феникс, 2015. - 302 с.
- Григорьева Н. В. Финансовый план как важнейшая составляющая бизнес-плана // Молодой ученый. - 2016. - №7. - С. 819-822.
- Далогланян К.А. Сущность и значение бизнес-плана для создания нового предприятия / Далогланян К.А. // Молодежь и наука. - 2016.- №7. - С. 79.
- Дубровин, И.А. Бизнес-планирование на предприятии: Учебник для бакалавров, 2-е изд.(изд:2) / И.А. Дубровин. - М.: ИТК Дашков и К, 2016. - 432 c.
- Жаворонкина О.С. Анализ бизнес-плана - как одного из методов стратегического планирования / Жаворонкина О.С. // Cоциально-экономическое и научно-технологическое развитие: прогноз и перспективысборник научных трудов по материалам I Международной научно-практической конференции студентов, магистрантов и аспирантов. НОО «Профессиональная наука». - 2016. - С. 77-84.
- Забанов А. С., Егорова М. С. Анализ прибыльности, ликвидности, платежеспособности и устойчивости предприятия ОАО «Русал» // Молодой ученый. - 2015. - №10.4. - С. 68-71.
- Кияйкина А.С. Бизнес-Планирование на предприятии: значение и новшества в управлении / Кияйкина А.С. // Фундаментальные научные исследования: теоретические и практические аспекты. Сборник материалов II Международной научно-практической конференции. Западно-Сибирский научный центр. - 2016. - С. 478-481.
- Костылева Л.В. Бизнес-планирование / Костылева Л.В. // Курс лекций / Вологда, 2017. 314 с.
- Костюкова С.Н., Депова О.К., Стахейко В.Н. Бизнес-план как инструмент управления деятельностью строительных организаций: сущность, особенности составления / Костюкова С.Н., Депова О.К., Стахейко В.Н. // Моделирование в технике и экономикесборник материалов международной научно-практической конференции. Главный редактор: Ванкевич Е.В. - 2016. - С. 319-321.
- Ольмезова Л.А. Жизненный цикл проекта в бизнес-планировании / Ольмезова Л.А. // Постулат. - 2016.- №11(13). - С. 24.
- Орлова П.И. Бизнес-планирование: Учебник для бакалавров, 2-е изд., перераб. и доп.(изд:2) / П.И. Орлова. - М.: ИТК Дашков и К, 2016. - 288 c.
- Сафронова А.В. Бизнес-плана и его место в системе управления предприятием / Сафронова А.В. // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы и перспективы развитиясборник материалов XII Международной научно-практической конференции. Министерство образования и науки РФ; Новосибирский государственный технический университет. - 2016. - С. 110-114.
- Тахавиев Р., Квон Г.М. Роль бизнес-плана в деятельности предприятия: понятие, сущность, структура / Тахавиев Р., Квон Г.М. // Общество, государство, личность: модернизация системы взаимоотношений в России в условиях глобализацииМатериалы ХV Мужвузовской научно-практической конференции студентов, магистрантов, аспирантов и молодых ученых (с международным участием). - 2015. - С. 367-371.
- Темирбекова Л.А., Садуакасова М.Б., Бердиходжаева М.С. Составление бизнес-плана и его значение для хозяйственной деятельности предприятия / Темирбекова Л.А., Садуакасова М.Б., Бердиходжаева М.С. // Научный альманах. - 2016.- №9-1(23). - С. 162-167.
- Томашевская В. А., Адушев М. Н. Анализ деловой активности организации на примере ООО «Кашелка» // Молодой ученый. - 2016. - №12. - С. 1473-1476.
- Турова Р.А. К вопросу о содержании бизнес-плана / Турова Р.А. // Экономика и управление в современных условияхмеждународная (заочная) научно-практическая конференция. - 2016. - С. 304-308.